17177/24.2T8PRT.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- O regime previsto no artigo 36.º da Lei n.º 6/2006, na redação introduzida pela Lei n.º 31/2012, aplicável aos arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos, constitui um regime autónomo de protecção reforçada relativamente ao previsto no artigo 35.º do mesmo diploma.

II- Tendo o arrendatário invocado e comprovado possuir idade superior a 65 anos no âmbito do procedimento de actualização de renda iniciado pelo senhorio, a submissão do contrato ao NRAU dependia, nos termos do artigo 36.º, n.º 1, de acordo entre as partes.

III- A falta de apresentação do RABC pelo arrendatário não determina, nessa situação, a transição do contrato para o NRAU, porquanto tal elemento apenas releva, para efeitos de diferimento da transição, no âmbito do regime previsto no artigo 35.º da Lei n.º 6/2006.

IV- Não tendo ocorrido acordo quanto à submissão do contrato ao NRAU, o contrato de arrendamento manteve-se fora desse regime, não correndo os prazos previstos nos artigos 35.º e 36.º da Lei n.º 6/2006 susceptíveis de suspensão ao abrigo do artigo 228.º da Lei n.º 12/2022, de 27 de junho.

V- Inexistindo transição do contrato para o NRAU nem qualquer prazo transitório em curso, não assiste ao senhorio o direito de proceder à actualização da renda ao abrigo do disposto no n.º 4 do artigo 228.º da Lei n.º 12/2022.

Recurso de Apelação - 3ª Secção

ECLI:PT:TRP:2026:17177/24.2T8PRT.P1

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

1. Relatório

A. .., Lda., com sede na Rua ..., Vila Nova de Famalicão instaurou acção declarativa, sob a forma de processo comum contra AA, residente na Rua ..., ..., 4.º Esquerdo, Porto onde concluiu pedindo:

- a entrega da fracção sita na Rua ..., ..., 4.º Esquerdo (anterior 4.º Dto.), no Porto, que foi dada de arrendamento à R. e ao seu falecido marido por BB em 01/08/1975, em virtude da resolução do contrato de arrendamento por mora da R. superior a 8 (oito) dias no pagamento de parte de cada uma daquelas rendas (desde 22/08/2022) por mais de 4 vezes e por mora no pagamento da renda, por período superior a 3 (três) meses;

- o pagamento do valor correspondente ao uso/utilização indevida do prédio pelo período durante o qual a mesma ali permanecer, valor que deverá corresponder ao valor da renda devidamente actualizada.

Alegou, em síntese, que, por carta datada de 22/08/2022, comunicou à R. a actualização da renda para € 901,22, nos termos da Lei 12/2022, de 27/06 e 35.º, n.º 2, do NRAU, sendo que a Ré continuou a pagar a renda de € 413,00, anteriormente fixada, mostrando-se, por isso, reunidos os pressupostos do pedido formulado.

Citada, a Ré contestou.

Alegou, em síntese, que o regime invocado pela Autora, previsto no artigo 228.º, n.º 4, da Lei 12/2022, com a epígrafe contratos não submetidos ao Novo Regime de Arrendamento Urban, não é aplicável à sua situação, dado que o senhorio iniciou o processo de transição do contrato para o NRAU em Março de 2013, passando a renda paga pela Ré para o valor equivalente a 1/15 do valor patrimonial do arrendado, valor que esta aceitou.

Defende que não assiste à Autora o direito de actualizar a renda do contrato de arrendamento em que a Ré é inquilina à luz do citado artigo 228.º uma vez que a renda foi inicialmente fixada no máximo legalmente exigível, sem qualquer condicionante pelo RABC da Ré que esta não invocou.

Foi proferido despacho saneador sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo a Ré do pedido.

Não se conformando com a sentença proferida, a recorrente A..., Lda., veio interpor o presente recurso de apelação, em cujas alegações conclui da seguinte forma:

I. A decisão dos autos não poderá manter-se pois representa uma clara injustiça uma vez que viola, de forma clara, os princípios jurídicos aplicáveis ao caso.

II. Na perspectiva da Recorrente o Tribunal a quo fez uma errada apreciação da matéria de facto que importa corrigir.

III. O Tribunal a quo fez uma errada apreciação da matéria de facto, uma vez que devia ter dado como provados os factos alegados pela Autora/Recorrente nos art.ºs 5.º, 6.º, 7.º, 8.º, 9.º e 10.º da petição inicial.

IV. O teor dos factos constantes do art.º 5.º da petição inicial resultam de confissão da Ré.

V. Conforme consta da missiva/comunicação remetida pela Ré á Autora esta confessa que não respondeu, de forma integral, conforme preconizava a lei em vigor em 2013, à carta de interpelação referida no ponto 5 dos factos provados.

VI. Alega, apenas, que comunicou ter mais de 65 (sessenta e cinco) anos sem que tivesse feito referência e prova do seu rendimento.

VII. Ao não o ter feito o contrato de arrendamento transitou, necessariamente, para o NRAU.

VIII. Deveria ter sido dado como provado o teor do art.º 5.ºda petição inicial.

IX. De igual modo, os artigos 6.º a 10.º da petição inicial também resultam como provados, pois, a Ré não os contestou e, resultando provada a transição para o NRAU do contrato de arrendamento, sempre teriam que ser dados como provados.

X. Sempre teriam que ser dados como provados na medida em que o processo de actualização da renda previsto na Lei n.º 12/2022 resultou como provado que foi feito, nos termos do facto provado 3).

XI. A douta sentença violou, assim, o disposto nos art.ºs 484.º e seguintes e 607.º, n.ºs 4 e 5 e seguintes do CPC, por via da errada avaliação da prova que foi feita pelo Tribunal a quo.

XII. O contrato de arrendamento dos autos transitou para o NRAU em 01.04.2013.

XIII. Tendo transitado para o NRAU, é passível de ver actualizada a renda nos termos do disposto na Lei n.º 12/2022.

XIV. A Ré não invocou o RMNA.

XV. A própria confessou isso e o contrato transitou para o NRAU.

XVI. A Ré, contrariamente ao que o Tribunal a quo defende, encontra-se nas condições previstas no art.º 228.º.

XVII. A Recorrente logrou provar que o contrato de arrendamento transitou para o NRAU e, por conseguinte, a renda é passível de ser alterada nos termos da carta remetida pela Autora à Ré em 22.08.2022.

XVIII. Mesmo que não resultasse como provada a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, sempre o processo de actualização de renda teria que se aceite como legal e correctamente formulada.

XIX. Com a entrada em vigor da Lei n.º 12/2022, de 27 de Junho, iniciou-se a suspensão dos prazos para a transição para o NRAU dos contratos de arrendamento para habitação dos contratos de arrendamento para habitação cujo arrendatário invoque e comprove que o rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar é inferior a 5 salários mínimos nacionais, possua idade igual ou superior a 65 anos ou seja portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

XX. Ora, durante este período de suspensão a renda pode ser actualizada nos termos do art.º 35.º, n.º 2 do NRAU.

XXI. Foi a Ré que considerou, por escrito, que não necessitava de remeter o RABC uma vez que aceitara o valor da renda anteriormente proposto.

XXII. A questão da comunicação do RABC estava sanada por declaração da própria Ré.

XXIII. A renda foi, assim, correctamente actualizada pelo que a acção dos autos teria que proceder.

XXIV. Andou mal o Tribunal a quo quando absolve a Ré do pedido.

XXV. A decisão recorrida violou as normas constantes dos art.ºs 22.º da Lei n.º 12/2022, de 27 de Junho, art.º 35.º, n.ºs 2 e 3, 36.º e 37.º, todos do NRAU.

Foram apresentadas contra-alegações.

Colhidos que se mostram os vistos legais e nada obstando ao conhecimento do recurso, cumpre decidir.

2. Factos

2. 1 Factos provados

O Tribunal a quo considerou assentes os seguintes factos:

1. Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial do Porto desde 04/05/2018 a aquisição a favor da A. da proprietária da fracção autónoma designada pelas letras "AA", correspondente ao 4.º Esq.º (anterior 4.º Dt.º), do prédio situado na Rua ..., ..., da cidade do Porto, inscrito na matriz com o artigo n.º ... e descrito sob o n.º ...;

2. BB, na qualidade de senhoria, e CC (então marido da R., entretanto falecido) e a R. AA, na qualidade de inquilinos subscreveram o escrito junto com a petição inicial como doc. 3, intitulado "Contrato de Arrendamento", cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, no qual se estipulou que o "presente contrato de arrendamento relativo ao 4.º andar Direito sito na Rua ..., ..., freguesia ..." era "pelo prazo de um ano a começar no dia 1 de Agosto de 1975 e a findar em 31 de Julho de 1976, devendo, porém, considerar-se prorrogado por períodos sucessivos de um ano, enquanto qualquer das partes não houver despedida com antecipação legal";

3. Por carta data de 22/08/2022, junta com a petição inicial como doc. 4, a R. comunicou à A. o seguinte:

4. A A. respondeu à carta transcrita em 4) do seguinte modo:

5. Por carta datada de 08/03/2013, DD comunicou à A. o seguinte:

6. A A. aceitou o valor mensal da renda de € 413,00 comunicado através da carta referida em 5) e passou a pagar tal valor, mas opôs-se à transição para o NRAU por ter então 68 anos de idade.

7. A R. tem procedido ao pagamento da quantia de € 413,00 por mês a título de renda;

8. A A. requereu a notificação judicial avulsa da R. nos termos que constam do doc. 7 junto com a petição inicial, cujo teor se dá aqui por reproduzido;

9. A recebeu a notificação judicial avulsa referida em 8) na data de 18/03/2024.

3. Delimitação do objecto do recurso; questões a apreciar e decidir:

Das conclusões formuladas pela recorrente as quais delimitam o objecto do recurso, tem-se que as questões por resolver consistem em saber:

- Do aditamento da matéria de facto;

- Do mérito da decisão.

4. Conhecendo do mérito do recurso:

4. 1 Da impugnação da matéria de facto

A Autora/Apelante, em sede recursiva, manifesta-se discordante da decisão que apreciou a matéria de facto entendendo que deviam, ainda, ser dados como provados os factos alegados pela Autora/Recorrente nos artigos 5.º, 6.º, 7.º, 8.º, 9.º e 10.º da petição inicial.

Consta dos referidos factos:

“5. º

O contrato de arrendamento referido no n.º 2 do presente articulado transitou para o NRAU em 01.04.2013 (cfr. doc. 6 que adiante se junta e que aqui se tem por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos).

6. º

A Ré, desde 22.09.2022, não procedeu ao pagamento da totalidade da renda de €901,22, nos termos da missiva com data de 22.08.2022 anteriormente referida.

7. º

Tem-se limitado a pagar o valor da renda devido até essa data (€413,00)

8. º

Assim, a Ré não pagou desde 22.09.2022 o valor de €488,22 respeitante à diferença entre a renda actualizada e a renda efectivamente paga.

9. º

Encontra-se por liquidar, em cada um dos meses, €448,22 do seguinte modo: 22.09.2022 a 22.09.2024 = 24 meses

10. º

A Ré deve actualmente à Autora a quantia global de €10.757,28 (dez mil setecentos e cinquenta e sete euros e vinte e oito cêntimos).”

Vejamos, então.

No caso vertente, a A. pretende, o aditamento aos factos provados dos factos alegados pela Autora/Recorrente nos artigos 5.º, 6.º, 7.º, 8.º, 9.º e 10.º da petição inicial.

Afigura-se-nos, porém, sem razão.

Com efeito, pelas razões que serão expostas, o contrato de arrendamento em causa não transitou para o NRAU nos termos alegados pela Autora.

Assim, a factualidade cujo aditamento se pretende, além de em parte se mostrar vertida na matéria de facto assente, mostra-se, no demais, irrelevante para a boa decisão da causa, não assumindo, por isso, qualquer influência na apreciação do objecto do litígio e, bem assim, na solução jurídica a adoptar.

Acresce que os valores reclamados pela Autora assentam precisamente no pressuposto da alegada transição do contrato para o NRAU, pelo que não se justifica o aditamento dos referidos factos.

Com efeito, não se justifica alterar a matéria de facto da decisão recorrida quando se verifica que o aditamento pretendido pela Apelante é inócuo e sem repercussão na decisão a proferir, constituindo a prática de um acto inútil.

Assim sendo, não se admite o aditamento da referida matéria de facto.

A matéria de facto que fica em definitivo julgada provada é assim fixada em 1ª instância.

4. 2 Do mérito da decisão

No caso vertente, a Autora/Apelante fundamenta o seu pedido no disposto no artigo 228.º da Lei n.º 12/2022, de 27 de Junho, preceito cuja epígrafe é “Contratos não submetidos ao Novo Regime do Arrendamento Urbano”.

Contudo, a sua argumentação assenta essencialmente no argumento de que o contrato de arrendamento celebrado entre Autora e Ré transitou para o NRAU em 2013.

Sustenta a Apelante que a referida transição ocorreu porque, na resposta à comunicação remetida pela então senhoria, a Ré não invocou possuir rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco RMNA, nem apresentou o respectivo RABC.

Afigura-se-nos, no entanto, que referida interpretação não se coaduna com o regime legal então vigente.

Com efeito, à data, a Lei n.º 6/2006, na redacção conferida pela Lei n.º 31/2012, previa dois regimes distintos de protecção do arrendatário no âmbito da transição para o NRAU

O primeiro encontrava-se previsto no artigo 35.º e aplicava-se aos arrendatários que invocassem e comprovassem que o RABC do agregado familiar era inferior a cinco RMNA. Nessa situação, a transição para o NRAU apenas ficava diferida por determinado período.

O segundo regime encontrava-se previsto no artigo 36.º e respeitava aos arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.

Neste caso, o legislador estabeleceu uma protecção substancialmente mais intensa, determinando expressamente que “o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes”.

Resulta, assim, evidente que, relativamente aos arrendatários abrangidos pelo artigo 36.º, a transição do contrato para o NRAU não poderia ocorrer automaticamente, nem por mero efeito da falta de apresentação do RABC. Com efeito, a protecção legal decorria directamente da idade do arrendatário, sendo suficiente a respectiva invocação e comprovação.

Ora, a própria Autora/Apelante reconhece que a Ré/Apelada respondeu à comunicação da senhoria invocando ter mais de 65 anos de idade, circunstância que comprovou documentalmente, uma vez que nasceu em ../../1945. Consequentemente, ficou o contrato abrangido pelo regime previsto no artigo 36.º da Lei n.º 6/2006.

Nestas circunstâncias, e por força do disposto no referido artigo 36.º, o contrato de arrendamento não transitou para o NRAU, por inexistir qualquer acordo da Ré nesse sentido.

Assim, a ausência de apresentação do RABC não produz, por isso, qualquer efeito quanto à transição do contrato. Tal elemento apenas poderia relevar no âmbito do artigo 35.º, aplicável aos casos de insuficiência económica, e não nas situações especialmente protegidas pelo artigo 36.º em razão da idade do arrendatário.

Deste modo, não pode proceder a argumentação da Autora/Apelante de que o contrato transitou para o NRAU em 2013, nem podem considerar-se assentes os factos por si alegados quanto a essa matéria.

Na realidade, o artigo 228.º da Lei n.º 12/2022 pressupõe a existência de contratos relativamente aos quais estivessem em curso os prazos previstos no artigo 35.º ou no n.º 7 do artigo 36.º da Lei n.º 6/2006. Apenas nesses casos o legislador determinou a suspensão daqueles prazos e admitiu, durante esse período, mecanismos de actualização da renda.

Sucede que, relativamente ao contrato em discussão nos autos, não correu qualquer prazo de transição para o NRAU.

Em 2013, ficou definitivamente assente que o contrato não seria submetido ao NRAU sem acordo da Ré, mantendo-se igualmente a renda fixada nos termos então estabelecidos.

Assim, não existindo qualquer prazo de transição susceptível de suspensão, inexiste igualmente fundamento legal para a aplicação do n.º 4 do artigo 228.º da Lei n.º 12/2022.

Verifica-se, por isso, que a pretensão da Autora/Apelante assenta num pressuposto jurídico que não se verifica: a alegada transição do contrato para o NRAU.

E, é precisamente porque essa transição nunca ocorreu que a Autora/Apelante não dispõe do direito de proceder à actualização da renda ao abrigo do regime invocado.

Consequentemente, a sentença recorrida interpretou correctamente os factos e aplicou adequadamente o direito, ao concluir que a Ré/Apelada, tendo mais de 65 anos e tendo oportunamente exercido a protecção legal que lhe assistia, manteve o contrato fora do NRAU, não podendo, por isso e agora, a Autora/Apelante recorrer ao artigo 228.º da Lei n.º 12/2022 para alterar o valor da renda.

Ora, a renda mensal devida pela Ré é de € 413,00 e, como ficou provado, a Ré tem procedido ao pagamento integral e tempestivo da mesma, não lhe podendo ser assacado qualquer incumprimento susceptível de constituir fundamento para a Autora/Apelante proceder à resolução do contrato de arrendamento.

Impõe-se, assim, o não provimento do recurso da Autora.

Sumariando em jeito de síntese conclusiva:

(…)

5. Decisão

Nos termos supra expostos, acordamos neste Tribunal da Relação do Porto, em julgar não provido o recurso de apelação da Autora, confirmando a decisão recorrida.

Custas a cargo da apelante.

Notifique.

Porto, 28 de Maio de 2026

Os Juízes Desembargadores

Relator: Paulo Dias da Silva

1.º Adjunto: Ana Vieira

2.º Adjunto: António Carneiro da Silva

(a presente peça processual foi produzida com o uso de meios informáticos e tem assinatura electrónica e por opção exclusiva do relator, o presente texto não obedece às regras do novo acordo ortográfico, salvo quanto às transcrições/citações, que mantêm a ortografia de origem)