376/17.0T8PVZ.P1 - Tribunal da Relação do Porto

Tendo os autores prometido comprar um terreno no pressuposto que o mesmo tinha viabilidade construtiva e sabendo os promitentes - vendedores que esse elemento foi determinante para a celebração do contrato - promessa por parte daqueles, provando-se que essa viabilidade construtiva está comprometida, a declaração negocial dos promitentes -compradores está ferida de erro sobre o objeto, que torna a promessa anulável (251.º e 247.º do C. Civil).

Apelação n.º 376/17.0T8PVZ.P1

Relator – Leonel Serôdio (704)

Adjuntos - Amaral Ferreira

- Deolinda Varão

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

B… e C…, intentaram a presente ação declarativa com e processo comum, contra D… e mulher E…, pedindo:

“a) Seja reconhecida a anulabilidade do contrato promessa celebrado, com as devidas e legais consequências;

b) Sejam os réus condenados a devolver aos autores a quantia de €20.000,00 (vinte mil euros) entregue a título de sinal;

c) Sejam os réus condenados a indemnizar os autores, nos termos do disposto no artigo 227.º do C. Civil, no valor correspondente aos juros à taxa legal em vigor calculados sobre o sinal que se venceram desde a assinatura do contrato promessa, bem dos juros vincendos até efectivo e integral pagamento;

d) Sem prescindir do pedido da alínea precedente, caso assim não se considere, sempre devem os réus ser condenados ao pagamento dos juros à taxa legal em vigor, que, calculados sobre o valor do sinal pago, se vençam desde a citação e até efectivo e integral pagamento.”

Alegaram, em síntese, que prometeram comprar o prédio em causa nos autos aos réus, na convição plena de se tratar de um terreno apto à construção urbana, fazendo-o exclusivamente com a finalidade de nele edificar uma habitação. O valor acordado quanto ao preço do terreno teve unicamente como referência a natureza urbana do prédio e a finalidade construtiva, pois, de outra forma o valor do preço por metro quadrado teria de ser muito inferior ao estipulado pelas partes. Após a assinatura daquele contrato, e agendado dia para a escritura definitiva, que não veio a ser realizada por alegada falta de um documento, os autores, consultando a Câmara Municipal F…, ficaram a saber que o local onde se situa o prédio referido não é um terreno apto à edificação urbana, estando assim verificado o erro que atinge os motivos determinantes da vontade quanto ao objecto do negócio, sendo que o réu tinha pleno conhecimento de tal facto, tanto mais que a venda do prédio era publicitada como “terreno para construção”, induzindo assim voluntária e conscientemente os autores em erro-vício, pois publicitaram o terreno para venda com características que sabiam que o mesmo não tinha ou podia não ter.

Sustentam que o circunstancialismo descrito fere o negócio de anulabilidade, por aplicação e verificação dos pressupostos exigidos nos artigos 251.º e 247.º do Código Civil, pelo que deve o contrato promessa em causa ser declarado inválido com as devidas e legais consequências, nomeadamente sendo restituído aos autores o valor do sinal pago.

Os réus contestaram, invocando a ineptidão da petição inicial e a ilegitimidade dos réus para serem demandados na ação, negando a factualidade invocada, afirmando que sempre estiveram de boa-fé em todo este processo e nunca sonegaram qualquer informação a que estavam obrigados, pois que em momento algum transmitiram aos autores que o prédio em questão tinha viabilidade constitutiva, sendo que toda a informação foi passada pela imobiliária G…, requerendo a intervenção principal provocada da mesma. Mais alegam que o indeferimento do pedido de informação prévia, que deram entrada na Câmara Municipal, não significa qualquer inviabilidade construtiva, podendo ser apresentados outros estudos para o efeito. Concluem pela procedência das exceções e sua absolvição da instância e pela improcedência da ação.

Os autores responderam, pugnando pela improcedência das arguidas exceções.

Foi indeferido o pedido de intervenção da imobiliária “G1…”, designada G…, Lda.

Foi proferido saneador, onde desde logo foram julgadas improcedentes as exceções de ineptidão da petição inicial e de ilegitimidade passiva.

Realizada a audiência de julgamento foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e declarou anulado o contrato promessa celebrado entre as partes, condenou os réus a devolver aos autores a quantia de 20.000,00 euros (vinte mil euros) entregue a título de sinal, acrescido do valor de juros moratórios, à taxa legal em vigor, calculados sobre o sinal entregue, desde a citação e até efetivo e integral pagamento.

Os RR apelaram e terminaram as suas alegações com as seguintes conclusões:

“1º Todos os actos preparatórios, desde a procura do terreno para compra, o anúncio de venda, informações, esclarecimentos e garantias trocaram-se apenas e só entre os recorridos e a imobiliária “G1…”, conforme se extrai da própria sentença de que ora se recorre, nomeadamente dos pontos 4º, 7º, 8º, 9º e 10º da facticidade dada como provada.

2º Dos depoimentos acima transcritos sobressai também que a relação jurídica estabeleceu-se e ficou delimitada entre estes sujeitos, ou seja recorridos e a Imobiliária e não com os recorrentes, estes limitando-se a comparecer na outorga do referido contrato promessa de compra e venda, em 13 de Julho de 2016, pelo que em qualquer pretensão dos recorridos, a acção deveria ser proposta contra a imobiliária “G1…”.

3º Assim, os aqui recorrentes sempre careceram e continuam a carecer de legitimidade para serem demandados e consequentemente sempre foram e são parte ilegítima, o que obstaculiza o conhecimento do mérito da causa e importa a absolvição da instância quanto aos mesmos, conforme disposto pelos artigos 576º, nº1 e nº2, 577º, e), 578º e 278º, d), todos do Código de Processo Civil.

4º Ademais, a única percetibilidade minimamente possível de equacionar seria que a causa de pedir que originou este processo se consubstanciou na alegada insuficiência de informação que dizem os autores ter sido prestada pela imobiliária, estabelecendo-se a relação jurídica entre recorridos e imobiliária, pelo que os pedidos de condenação dos aqui recorrentes na qualidade de promitentes vendedores que apenas outorgaram o clausulado do contrato promessa, em 13 de Julho de 2016, aliás data em que conheceram os recorridos, estão em clara contradição com a causa de pedir, o que traduz a ineptidão da petição inicial e a nulidade de todo o processo com a consequente absolvição da instância, atento os artigos 186º, nº1 e nº2, b), 576º, nº1 e nº2, 577º b), todos do Código de Processo Civil.

5º Dos pontos 11º e 12º da matéria de facto provada, consta que no dia 13 de Julho de 2016, foi celebrado o contrato promessa já junto com a petição inicial como doc. nº.1, no qual foram partes os recorridos na qualidade de promitentes compradores e os recorrentes na qualidade de promitentes vendedores.

6º Do clausulado do contrato promessa, assinado presencialmente, concretamente das cláusulas primeira e segunda resulta cristalino que o objecto do contrato incide sobre o “prédio rústico sito no … – Lugar …, União das Freguesias …, … e …, descrito na Conservatória do Registo Predial da F… sob o número … e inscrito na respectiva matriz rústica sob o artigo 2341º”, e da mesma cláusula segunda consta ainda que o preço do negócio foi fixado em 65.000,00 (sessenta e cinco mil euros), tendo sido de imediato e a título de sinal paga a quantia de 20.000,00 (vinte mil euros), ainda da cláusula terceira ficou convencionada data certa para a celebração da escritura.

7º No número primeiro da cláusula sexta está escrito “Em caso de incumprimento deste contrato pelos promitentes compradores por causa que lhes seja imputável, têm os promitentes compradores a faculdade de fazer seu o sinal entregue…”

8º Os recorrentes entendem que o juízo de prognose a tirar dos depoimentos acima melhor identificados tinha necessariamente que levar o juiz “a quo” a concluir que os recorrentes nunca afirmaram ou induziram aos recorridos que o terreno tinha viabilidade construtiva e ainda que desde o primeiro contacto com a imobiliária sempre transmitiram as condicionantes que o mesmo tinha para a sua viabilidade construtiva, nomeadamente a questão da necessidade de abrir frente para contruir o arruamento e que inclusive já tinha uma declaração do confrontante que cedia uma parte para o efeito.

9º Salvo o devido respeito, foi com total surpresa e espanto que os recorrentes e os aqui signatários leram o que consta escrito no ponto 5º da facticidade dada como não provada “Que os réus nunca afirmaram ou induziram a quem quer que fosse que o terreno tinha viabilidade construtiva, nunca tendo dado informação à imobiliária que aquele terreno tinha de facto viabilidade construtiva.”

10º O ónus da prova competia aos recorridos conforme artigo 342º do Código Civil e não o tendo cumprido, o tribunal “a quo” não tem sustentação legal para numa espécie de presunção que inexiste, efectuar uma inversão desse ónus.

11º Das transcrições supra resulta seguro o exacto oposto, ou seja, que deveria ter sido dado como facto provado que os recorrentes nunca deram certezas construtivas a quem quer que fosse, ou então no ponto 5º dos factos não provados deveriam ser retirados os “nuncas”, ou seja, não provado: “Que os réus afirmaram ou induziram a quem quer que fosse que o terreno tinha viabilidade construtiva, tendo dado informação à imobiliária que aquele terreno tinha de facto viabilidade construtiva”

12º Dito isto, ficou demonstrado que os recorrentes em momento algum transmitiram a informação à imobiliária de que o prédio tinha viabilidade construtiva, como nunca referiram aos recorridos que o terreno tinha certeza construtiva.

13º Sob a epígrafe “Deveres para com os clientes e destinatários “ o artigo 17º nº1 da Lei nº15/2013 de 8 de Fevereiro que estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a actividade de mediação imobiliária, dispõe que, a empresa de mediação é obrigada, alínea b) “Certificar-se da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes;” e ainda na alínea c) “propor aos destinatários os negócios de que for encarregada, fazendo uso da maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro”.

14º Assim, ainda que da prova produzida não tivesse resultado evidente que os recorrentes nunca afirmaram ou induziram a quem quer que fosse que o terreno tinha viabilidade construtiva, como acima já se alegou, o que não se concede, sempre o artigo 17º nº1 da Lei nº15/2013 de 8 de Fevereiro retira aos aqui recorrentes enquanto clientes vendedores da imobiliária toda e qualquer responsabilidade quanto às informações sobre as características do prédio ou sequer da sua viabilidade construtiva que chegue ao conhecimento dos recorridos enquanto clientes compradores da mediadora, o que também deveria ter levado à total improcedência desta acção.

15º Os recorridos nem tão pouco apresentaram junto da Câmara Municipal F… um projecto com o desenho da moradia que se propunham fazer naquele terreno para aferir se teria ou não viabilidade construtiva.

16º A questão da aptidão construtiva do terreno entende-se plenamente provada, e está espelhada nestes autos pelas informações da Câmara Municipal F….

17º Os recorrentes, por sua única e exclusiva vontade, em Novembro de 2016 deram entrada de um pedido de informação prévia junto da Camara Municipal F… que, tal como a sua epígrafe indica, objectivou, apenas, obter informações prévias.

18º Só por leitura descuidada da fundamentação do despacho da Câmara datado de 22/11/2016 junto aos autos pelos recorridos como documento nº5, se poderia conceber que o terreno não tem aptidão construtiva, já que, tal como se lê do mesmo, “não é esclarecido a situação cadastral relativamente aos restantes terrenos afectados pelo novo traçado do arruamento, nem garantida a possibilidade da sua execução na totalidade (pelo menos em projecto), uma vez que diverge do traçado definido para arruamento proposto no âmbito do plano”, e assim não assegura o índice bruto de construção definido de 0,4 a 05, da alínea h) do artigo 51º, tendo sido apenas e só este, o motivo do parecer desfavorável.

19º Cumpre referir que do despacho de 22/11/2016 também resulta que a “proposta urbanística localiza-se em área abrangida pelo Plano de Urbanização F…”.

20º Atenta a fundamentação do despacho, resulta evidente que, naquele contexto, com base naquele estudo, a edificação poderia ser desfavorável, pelo menos em projecto, mas não significa qualquer inviabilidade construtiva, nem tão pouco de forma definitiva, até porque podem sempre ser apresentados outros estudos e projectos visando outras edificações destinadas a habitação.

21º Não obstante, o tribunal “a quo”, oficiou a Câmara Municipal F…, e nesta sequência foram juntas as informações constante do despacho datado de 16/05/2018 com as informações anexas da Divisão Municipal de Gestão Urbanística e Licenciamentos de 14 de Maio de 2018 em que no ponto 2 do mesmo está escrito:

“O prédio encontra-se em área abrangida pelo Plano de Urbanização F… (…), ractificado por Resolução do Conselho de Ministros n.º15/2006 de 27de Janeiro, alterado conforme o Avison.º9222/2011 de 18 de Abril”;

“Segundo a planta de zonamento do PUF…, a pretensão insere-se em zonas habitacionais de expansão – HEo –, pelo que, nos termos do disposto no art.51º, do regulamento daquele plano, tem capacidade construtiva”.

22º Ainda que se considerasse que a capacidade construtiva estivesse comprometida, por aquele terreno não confrontar com arruamento público, não estando assim assegurada a infraestrutura de base para dotar o prédio de condições de edificabilidade, o que não se concede e apenas por mera hipótese de raciocínio se equaciona, o depoimento da testemunha H… é claro ao referir que essa questão estava ultrapassada uma vez que o vizinho confrontante cedia uma parte do terreno da frente dele para criar frente ao terreno objecto do contrato prometido, facto que nem sequer foi contraditado pelos recorridos.

23º Os recorridos, por si nunca apresentaram junto da Câmara Municipal F… um projecto com o desenho da moradia que se propunham fazer naquele terreno, facto que está assente neste autos.

24º A narrativa deste recurso que se sustenta na prova produzida em audiência, seguramente extraí que o terreno é apto à edificação urbana, pelo que não se verifica erro que atinga os motivos determinantes da vontade quanto ao objeto do negócio.

25º Assim, in casu, não pode estar ferido de anulabilidade pois que não se podem aplicar por não verificados os pressupostos exigidos nos artigos 251º e 247º do Código Civil, consubstanciando que o tribunal “a quo” deveria ter concluído pela validade do contrato promessa e seu clausulado, não havendo lugar à restituição do valor do sinal pago.

26º Os artigos 251º e 247º do Código Civil deveriam ter sido interpretados no sentido da sua não aplicação, uma vez que os requisitos de que dependem para a sua aplicabilidade não se verificam neste concreto caso pois que o terreno tem viabilidade construtiva e em momento algum os recorrentes declararam aos recorridos qualquer certeza de construção.

27º Inexiste assim erro dos recorridos sobre as características daquele terreno e do fim que visavam para o mesmo, nem é crível que o recorrido B… que tem formação como Desenhador Técnico da Área da Engenharia Civil, pudesse ser induzido a tal.

28º Nesta sequência também seria de interpretar o artigo 289º do Código Civil no sentido da sua não aplicabilidade “in casu”.

29º A doutrina e jurisprudência civilista está em harmonia ao impor a regra da auto-informação, sendo que, em concreto, quem tinha o dever de, em primeiro lugar se esclarecer e se informar sobre o objecto do negócio, ou seja, sobre o que prometeram comprar eram os recorridos, e em segundo lugar a imobiliária enquanto mediadora e nunca os recorrentes que aliás desconhecem a exactidão das informações, esclarecimentos e garantias prestadas pela “G1…”, nem as poderiam saber pois que, à exepção da assinatura do contrato em 13 de Julho de 2016, nunca tiveram intervenção em qualquer negociação, nem tão pouco conheciam os recorridos.

30º Não existiu nunca por parte dos recorrentes, violação de um qualquer dever de informação aos recorridos, dever que inexiste, e assim, o aludido contrato promessa é válido e eficaz.

31º Contrato promessa, no qual, a cláusula sexta refere expressamente, que em caso de incumprimento pelos promitentes compradores por causa que lhes seja imputável, que é, pois que injustificadamente os autores não efetivaram a prometida compra do prédio e desistiram do negócio por arrependimento, causa alheia ao negócio, e não por qualquer questão relacionada com a viabilidade construtiva, têm os promitentes vendedores (os aqui recorrentes) a faculdade de fazerem seu o sinal entregue, o que efectivaram.

32º Note-se que, trata-se de um contrato promessa com eficácia meramente obrigacional, e portanto não oponível a terceiros, sendo que o sinal prestado, o foi a título confirmatório com função compulsória, ou seja, visando pressionar o devedor a cumprir (os aqui recorridos), tendo os contraentes que foram fiéis (os aqui recorrentes) total direito de optar por fazer seu o sinal entregue ao abrigo do disposto pelo artigo 442º, nº 2, 1ª parte do Código Civil.

33º No caso de incumprimento de um contrato bilateral sinalagmático como é o contrato promessa celebrado, existe um concurso cumulativo entre o direito à resolução e o direito ao sinal, pelo que a parte não faltosa e por isso credora, pode ficar com o sinal, o que os promitentes vendedores, aqui recorrentes, nessa qualidade se limitaram a fazer.

34º Importa referir que, concretamente, o não cumprimento é definitivo por perda do interesse na compra, aliás que os recorridos assumem na sua petição.

35º As alegações deste recurso expressam que, nestes autos, a produção de prova quanto aptidão construtiva do terreno e de que os recorrentes nunca garantiram aos recorridos qualquer certeza construtiva sobre o mesmo foi por demais evidente.

36º Salvo o devido respeito, tudo o que foi aqui alegado, traduz a absoluta impossibilidade de se alcançar o entendimento da sentença que ora se recorre, esta não respeitou a prova produzida em julgamento, nomeadamente os depoimentos supra transcritos e os despachos da Camarários constantes dos autos, pelo que não aplicou correctamente o direito aos factos daí decorrente.

37º As presentes alegações, traduzem a absoluta impossibilidade de alcançar o entendimento da sentença do tribunal “a quo”, esta não respeitou a prova produzida em julgamento, nem aplicou correctamente o direito aos factos daí decorrente, direito que deveria ter sido interpretado e aplicado conforme alegado no presente recurso.

38º A sentença recorrida violou os artigos: . 186º nº1 e nº2 b); 278º d); 576º nº1 e nº2; 577º b) e e) e 578º do Código de Processo Civil; . 251º; 247º; 289º; 342º e 442 nº2 1ª parte do Código Civil; . 17º nº1 da Lei nº15/2013 de 8 de Fevereiro; . 51º do Regulamento do Plano de Urbanização da F… (PUF…), ractificado por Resolução do Conselho de Ministros n.º15/2006 de 27de Janeiro, alterado conforme o Avison.º9222/2011 de 18 de Abril”.»

Os autores contra-alegaram pugnando pela confirmação da sentença recorrida.

Factos julgados provados e não provados na sentença recorrida:

Factos provados

1º Os autores vivem em união de facto e são emigrantes na Suíça.

2º Com data de 13 de Julho de 2016 foi assinado entre autores e réus o contrato promessa de compra e venda junto aos autos como Doc. nº 1 com a p.i., cujo teor aqui damos por integralmente reproduzido.

3º Na data da assinatura do contrato os autores pagaram a quantia de 20.000,00 euros, a título de sinal e princípio de pagamento, mediante transferência bancária.

4º Tal contrato teve a mediação da sociedade imobiliária G1… da F…, tendo tal agência ficado incumbida de agendar data para a escritura pública de compra e venda, o que veio a fazer para o dia 08 de Agosto de 2016.

5º Os autores outorgaram procuração a I…, junta como doc. nº 3 com a p.i. cujo teor aqui damos por integralmente reproduzido.

6º Na data aprazada a escritura não se realizou.

7º No início do mês de Julho de 2016, os autores dirigiram-se à agência imobiliária “G1…” de Vila do Conde, com o objectivo expresso de encontrar um terreno na zona F… ou Vila do Conde, para construção de uma moradia térrea com determinada área de construção e implantação.

8º Nessa imobiliária “G1…” foram recebidos por J…, agente imobiliária, que, depois de se inteirar das características do imóvel que pretendiam, propôs-lhes um terreno na freguesia de …, para construção, com uma área de 2090m2, com viabilidade de construção, com um preço base de 90.000,00 euros mas com possibilidade de negociação.

9º Dado que as condições interessavam aos autores foram encaminhados para a G1… da F…, onde se reuniram com o Sr. H….

10º Visitado o terreno, e com a garantia de que o mesmo teria as condições pretendidas de construção, os autores apresentaram uma proposta de compra por 65.000,00 euros, que foi aceite.

11º Foi então agendada, para o dia 13 de Julho de 2016, a assinatura do respectivo contrato promessa de compra e venda.

12º Na referida data, autores e réu marido deslocaram-se à G1… da F…, onde foi assinado o referido contrato promessa de compra e venda, tendo o mesmo sido assinado pela ré mulher a posteriori.

13º Nessa altura, o autor, dando conta de que o prédio era ideal para aquilo que procuravam e que iriam lá conseguir construir a moradia que pretendiam, o réu nada disse.

14º Na data agendada para a escritura, em 08 de Agosto de 2016, e quando a procuradora dos autores estava no cartório notarial da Dra. K… para a outorga da mesma, foi confrontada com a alegada falta de um documento, que obrigou ao adiamento da mesma até que a agência imobiliária providenciasse pelo respectivo documento.

15º Os pais do autor, L… e M…, dirigiram-se à Câmara Municipal F…, onde terão sido informados que aquele terreno não teria viabilidade construtiva.

16º Em face disso, os autores encetaram contactos para esclarecer a situação, altura em que o réu lhes enviou um email, em 19/08/2016, dando conta de que o terreno daria para construção se soubessem usar as necessárias influências, tudo nos termos da cópia junta com a pi., a fls. 17 verso, e cujo teor aqui damos por integralmente reproduzido.

17º O réu sabia que a viabilidade de construção naquele terreno era essencial para a vontade de o autor vir a realizar o contrato prometido e que sem essa viabilidade jamais os autores teriam celebrado tal negócio.

18º Em Novembro de 2016, o réu apresentou um pedido de informação prévia junto dos serviços da Câmara Municipal F…, sob o processo n.º 720/16, pedido que foi indeferido.

19.º Os autores tentaram então desfazer o negócio, com a devolução do sinal entregue, o que os réus recusaram.

20.º O preço acordado para o negócio foi no pressuposto que o terreno daria para construção.

21.º O terreno em causa está situado, de acordo com o Plano de Urbanização F…, em zona habitacional de expansão, tendo a sua capacidade construtiva comprometida, pois que aquele terreno não confronta com arruamento público, não estando assim assegurada a infraestrutura de base para dotar o prédio de condições de edificabilidade.

22.º O réu apresentou ainda um outro pedido de informação prévia junto dos serviços da Câmara Municipal F…, sob o processo n.º 170/17, tendo sido também apresentado um outro, em nome de N…, sob o processo 265/96.

Factos não provados:

“Quaisquer outros factos dos alegados e levados aos temas de prova,designadamente:

1- Que foi expressamente dito pelos autores à agência que queriam um terreno com uma área mínima de 1000m2, com viabilidade de construção e com uma área de implantação superior a 160-180 m2;

2- Que o Sr. H… da agência lhes garantiu que o referido imóvel teria uma área de implantação, “à vontade, de 300m2”.

3- Que a escritura não foi realizada no dia agendado por culpa dos autores, sendo apenas a eles imputável a falta do documento que era necessário para a sua realização;

4- Que só após essa data é que os autores deram conta aos réus do interesse na viabilidade construtiva do terreno, o que os apanhou de surpresa;

5- Que os réus nunca afirmaram ou induziram a quem quer que fosse que o terreno tinha viabilidade construtiva, nunca tendo dado informação à imobiliária que aquele terreno tinha de facto viabilidade construtiva.

Fundamentação

As questões a decidir suscitadas nas extensas conclusões podem sintetizar-se nas seguintes:

Recurso do saneador, na parte que julgou improcedente a exceção da ilegitimidade passiva e a ineptidão da petição;

Recurso da matéria de facto;

Recurso de direito - se há ou não fundamento para se declarar anulado o contrato-promessa celebrado entre autores e réus.

I- Nulidade da petição e exceção da ilegitimidade passiva

No saneador foram julgadas improcedentes as exceções da ineptidão da petição e da ilegitimidade passiva.

Atento o disposto no art. 644 n.º 1 al. b) e n.º 3 do CPC, a decisão no saneador que julgue improcedente alguma exceção dilatória, apenas pode ser impugnado no recurso que vier a ser proferido da decisão que ponha termo à causa, sendo, pois, o recurso da sentença o momento adequado para se conhecer do recurso dessas exceções.

I. 1

Os réus na contestação arguiram a nulidade da ineptidão da petição por alegada falta de causa de pedir e a sua ininteligibilidade e contradição entre a causa de pedir e os pedidos e nas conclusões mantêm a mesma posição.

Sobre a ineptidão da petição o artigo 186º do Código Processo Civil, dispõe:

“2- Diz-se inepta a petição:

a) Quando falte ou seja ininteligível a indicação do pedido ou da causa de pedir;

b) Quando o pedido esteja em contradição com a causa de pedir;

c) Quando se cumulem causas de pedir ou pedidos substancialmente incompatíveis.

3- Se o réu contestar, apesar de arguir a ineptidão com fundamento na alínea a) do número anterior, não se julgará procedente a arguição quando, ouvido o autor, se verificar que o réu interpretou convenientemente a petição inicial”.

A petição é inepta por ininteligibilidade quando os factos e a conclusão são nela expostos em termos de tal modo confusos, obscuros ou ambíguos que não possa apreender-se qual é o pedido ou a causa de pedir.

A ineptidão por ininteligibilidade apenas ocorre quando não seja possível saber-se qual é o pedido ou a causa de pedir.

Por outro lado, para se estar perante ineptidão por falta de causa de pedir é necessária uma total ausência dos factos que servem de base de fundamento à pretensão (cf. neste sentido, Alberto dos Reis Comentário ao C.P.C., vol. 2º, pág. 372 e Anselmo de Castro, “Direito Processual Civil Declaratório”, vol. II, pág. 219)

Ora, no caso, como resulta do relatório a causa de pedir e os pedidos são perfeitamente inteligíveis, tendo os autores alegado factos que integram a anulação do contrato de promessa por erro quanto ao objeto mediato, terreno prometido vender e, por isso, também há causa de pedir.

A circunstância de as negociações preliminares desse contrato promessa terem sido mediadas por sociedade imobiliária e quais as consequências dessa intervenção em nada afectam a causa de pedir invocada pelos autores e a sua inteligibilidade.

Quanto à alegada contradição entre o pedido e a causa de pedir.

Como se referiu, os autores pedem que se declare a anulação por erro do contrato de promessa celebrado com os réus e alegam factos que sustentam integrar os fundamentos da anulação do contrato por erro quanto ao objeto do negócio.

Ora, como é entendimento pacífico a contradição a que se refere a al. b) do atual art.º 186º ( anterior art. 193º) “não pressupõe uma simples desarmonia, mas uma negação recíproca, um encaminhamento de sinal oposto, um dizer e um desdizer simultâneos , uma conclusão que pressupõe a premissa exactamente oposta àquela de que se partiu.” (cf. Antunes Varela, RLJ ano 121º/ 122).

No mesmo sentido escreve Castro Mendes, “ Direito Processual Civil”, vol. III, pág. 49, “ a alínea b) remete para o caso de contradição – não basta a simples desarmonia entre o pedido e a causa de pedir e Rodrigues Bastos, “Notas ao CPC”, vol. I, pág. 255 “ a contradição a que alude a alínea b) do n.º 2, para produzir o efeito ali previsto, tem de ser intrínseca, substancial e insanável”( cf. na jurisprudência o Ac. do S.T.J. de 10.11.83, publicado na RLJ ano 121º, pág. 90 e segs e comentado por Antunes Varela e o Ac. do S.T.J. de 6.4.83, B.M.J. n.º 326 /400).

Ora, no caso não há qualquer contradição entre os factos alegados a integrar a causa de pedir e os pedidos formulados, saber se os factos alegados e depois julgados provados integram ou não a previsão dos art.s 247º e 251º do CC, é já questão de mérito e não contradição formal entre o pedido e a causa de pedir.

Por outro lado, a questão de saber se a factualidade alegada é ou não suficiente para a procedência do pedido formulado pela al. c) “serem os réus condenados a indemnizar os autores, nos termos do disposto no artigo 227.º do C. Civil, no valor correspondente aos juros à taxa legal em vigor calculados sobre o sinal que se venceram desde a assinatura do contrato promessa, bem dos juros vincendos até efectivo e integral pagamento” em que poderia ter relevância a circunstância de os réus não terem tido intervenção direta nas negociações preliminares é questão de fundo, que nada tem a ver com contradição entre a causa de pedir e esse pedido.

De resto, quanto a este pedido a questão está ultrapassada, por ter sido julgado improcedente.

Tem, pois, de se concluir que a petição não é inepta.

I. 2

Ilegitimidade passiva

A legitimidade é um pressuposto processual que se afere atenta a relação material controvertida como a desenha o demandante, como está expressamente consagrado no art. 30º n.º 3 do CPC.

Sendo os demandados parte legítima quando têm interesse em contradizer e este interesse afere-se pelos prejuízos que lhe advenham da procedência da pretensão dos demandantes (art. 30 n.º 1 e 2 do CPC).

No caso, os autores pedem que se declare a anulação por erro do contrato de promessa celebrado com os réus.

Por outro lado, não está em causa que esse contrato foi outorgado entre autores e réus, aceitando expressamente os réus que são deles as assinaturas que figuram no documento particular que titula o contrato promessa em causa e o seu conteúdo (cf. conclusão 5ª).

A circunstância de o contrato de promessa em causa ter sido realizado com a mediação de uma sociedade imobiliária é totalmente irrelevante para a questão da ilegitimidade que como se referiu é mero pressuposto processual que nada tem a ver com o mérito da causa.

De resto, ainda que com a intermediação da sociedade imobiliária quem celebrou o contrato promessa em causa como promitente vendedor, foram os réus e são eles quem são os diretamente afetados pela declaração de anulação do contrato.

É, pois, manifesto que os réus, partes no contrato promessa que os autores pretendem anular são partes legítimas.

Confirma-se, pois, o saneador.

II- Recurso da matéria de facto.

Os Apelantes apesar das extensas considerações adiantadas no corpo das alegações e mesmo nas conclusões apenas pedem que se altere a factualidade julgada não provada sob o n.º 5, onde consta:

“os réus nunca afirmaram ou induziram a quem quer que fosse que o terreno tinha viabilidade construtiva, nunca tendo dado informação à imobiliária que aquele terreno tinha de facto viabilidade construtiva.”

Pretendendo que a mesma se julgue provada, como resulta das conclusão 9ª ou. pelo menos, que se julgue provado “que os recorrentes nunca deram certezas construtivas a quem quer que fosse” (conclusão 11ª) ou “que os recorrentes em momento algum transmitiram a informação à imobiliária de que o prédio tinha viabilidade construtiva, como nunca referiram aos recorridos que o terreno tinha certeza construtiva ( conclusão 12ª).

Importa salientar que os Apelantes em nenhuma das outras conclusões ou sequer no corpo das alegações pediram que se julgasse não provada a restante factualidade provada.

Relativamente a esta factualidade, os Apelantes pretendem que o Tribunal da Relação contrariando a convicção do Tribunal recorrido e também o que decorre logicamente da factualidade provada, julgue provado que os réus “nunca afirmaram ou induziram a quem quer que fosse que o terreno tinha viabilidade construtiva, nunca tendo dado informação à imobiliária que aquele terreno tinha de facto viabilidade construtiva.”

Assim, está provado sem impugnação, o seguinte:

“7º No início do mês de Julho de 2016, os autores dirigiram-se à agência imobiliária “G1…” de Vila do Conde, com o objectivo expresso de encontrar um terreno na zona F… ou Vila do Conde, para construção de uma moradia térrea com determinada área de construção e implantação.

8º Nessa imobiliária “G1…” foram recebidos por J…, agente imobiliária, que, depois de se inteirar das características do imóvel que pretendiam, propôs-lhes um terreno na freguesia de …, para construção, com uma área de 2090m2, com viabilidade de construção, com um preço base de 90.000,00 euros mas com possibilidade de negociação.

9º Dado que as condições interessavam aos autores foram encaminhados para a G1… da F…, onde se reuniram com o Sr. H….

10º Visitado o terreno, e com a garantia de que o mesmo teria as condições pretendidas de construção, os autores apresentaram uma proposta de compra por 65.000,00 euros, que foi aceite.

11º Foi então agendada, para o dia 13 de Julho de 2016, a assinatura do respectivo contrato promessa de compra e venda.

12º Na referida data, autores e réu marido deslocaram-se à G1… da F…, onde foi assinado o referido contrato promessa de compra e venda, tendo o mesmo sido assinado pela ré mulher a posteriori.

13º Nessa altura, o autor, dando conta de que o prédio era ideal para aquilo que procuravam e que iriam lá conseguir construir a moradia que pretendiam, o réu nada disse.

(…)

17º O réu sabia que a viabilidade de construção naquele terreno era essencial para a vontade de o autor vir a realizar o contrato prometido e que sem essa viabilidade jamais os autores teriam celebrado tal negócio.

(…)

20.º O preço acordado para o negócio foi no pressuposto que o terreno daria para construção.”

Ora, como decorre das regras da experiência e do lógica, estando assente que os réus se propunham vender um terreno com a área de 2.090m2 por preço de €90.000,00 (conforme consta do contrato de mediação imobiliário celebrado entre o R e a G…, cuja cópia consta de fls. 97) e tendo celebrado o contrato de promessa fixando o preço do terreno a vender por €65.000,00, tem de presumir-se que comunicaram à imobiliária que o terreno em causa estava apto para construção.

Ninguém promove a venda e muito mesmo compra um terreno que não se destine à construção por €311 por m2 (€65.000,00: 2.090m2), quando como consta da motivação da decisão da matéria de facto, com base no depoimento de J… agente imobiliária, sem que os Apelantes adiantem qualquer argumento em sentido oposto, “o preço do m2 ali na zona para terreno rústico ronda os €10,00/ m2.”

A fundamentar a sua pretensão de se julgar provado que nunca deram “informação à imobiliária que aquele terreno tinha de facto viabilidade construtiva” os Apelantes invocam no essencial o depoimento de H…, director comercial da sociedade imobiliária também conhecida como “ G1…”.

Como resulta da própria transcrição efetuada pelos Apelantes, esta testemunha quando lhe foi exibido o documento junto a fls. 99, relativo ao terreno em causa, limitou-se a justificar que o mesmo não era para ser divulgado aos clientes, tratando-se de documento interno da imobiliária, mas objectivamente dele resulta que o terreno se destinava a “Moradia individual ou para lotear”, informação que logicamente se deduz ter sido fornecida pelo vendedor.

Concretamente sobre o que o réu D… lhe disse sobre o terreno em causa o H… afirmou: “Que este terreno o senhor D… quando quis pôr à venda, explicou-me logo que havia algumas condicionantes, teria que ser feito um loteamento ou teria que ser feito (que nós temos aqui documentos que eu trouxe dos vizinhos confrontantes) um alargamento de frente e nós explicamos isso ao senhor D… e a todos os clientes, que o senhor D… foi à Câmara antes de assinar o contrato de compra e venda, fui eu quem lhe expliquei.”

Ora, deste depoimento ´não resulta como pretende o Réu que nunca comunicou à “G1…” que o terreno não era para construção, pelo contrário o que dele se conclui é apenas que informou que era para construção, mas com condicionantes.

Isso mesmo resulta da convicção da testemunha expressa nas perguntas seguintes da Sr.ª Advogada dos AA, quando refere: “ Há duas possibilidades para aquele terreno, ou construir uma moradia individual, depende daquilo que a Câmara possa obrigar e aí só um arquiteto, que é isso que nós dizemos às pessoas “consultem um arquiteto, um técnico” (…)”.

Depois na instância da Sr.ª Juiz resulta inequivocamente que a testemunha estava convencida que o terreno em causa se destinava a construção, referindo apenas que essa possibilidade de construção estava sujeita a condicionantes.

A relevância do seu depoimento estava em saber se a testemunha H…, tinha ou não comunicado essas condicionantes ao autor marido, afirmando a testemunha que tinha comunicado e que o autor se tinha deslocado à Câmara Municipal, antes da outorga do contrato-promessa, mas como refere a motivação e os Apelantes nada argumentam em sentido oposto: “tal foi negado pelo próprio autor em declarações de parte, estando documentado nos autos que tal deslocação apenas ocorreu em momento posterior ao do contrato promessa.”

Os Apelantes também invocam as declarações do A, mas este não confessa qualquer facto favorável aos RR, caso assim tivesse acontecido, necessariamente tinha de ficar reduzido a assentada como impõe o art. 463º do CPC.

Relativamente à questão em causa, favorável ao réu apenas consta ter o autor afirmado que apenas o conheceu quando foi outorgado o contrato-promessa. No entanto, da factualidade provada não consta que foi o réu que comunicou ao autor que o terreno era apto para construção, essa comunicação foi feita pela sociedade imobiliária que intermediou o contrato.

Contudo, sobre o que o réu pensava sobre a viabilidade de construção no terreno em causa, é esclarecedor o que consta da motivação e os Apelantes não rebatem, até por resultar de escrito elaborado por ele. “ (…) em 19/08/2016, já após a assinatura do contrato promessa e após o agendamento da escritura definitiva, que não veio a realizar-se, o réu enviou um email ao autor dando conta de ser sabedor de uma situação que inquietava o mesmo, que era precisamente a questão da viabilidade ou não de construção no local, reiterando que tal construção era possível, tendo inclusivamente elaborado um PIP à Camara, que, em face do negócio com o autor, não chegara a dar entrada, mas que poderia ajudar na conclusão do processo, ajudando os autores, sendo apenas necessário “falar com as pessoas certas” (o que quer que isso seja… pois que, ou o terreno tem aptidão construtiva ou não tem, não havendo pessoas certas para dar viabilidade a algo que o possa não ter em termos legais).

Certo é que depois o réu deu entrada de PIP na Câmara e não obteve deferimento no mesmo, o que demonstra que o réu sabia que o autor queria um terreno para construção, era assim que anunciava o mesmo, e, se dúvidas houvesse, garantira tal aptidão construtiva ao autor no email de 19/08, não se percebendo assim muito bem como afirma em contestação que nunca disse que aquele terreno dava para construir. Se disso ele próprio estava convicto, não pretendendo assim enganar o autor (…).”

Relevante contra a posição defendida pelos Apelantes foi também o depoimento da J…, agente imobiliária, invocada pelos Apelados na sua contra-alegação e que a motivação da decisão da matéria de facto, sintetiza corretamente da forma seguinte: “ (…), à data dos factos comercial da G1…, diz ter sido com ela a aquisição do terreno dos autos, afirmando que o autor queria um terreno para construção, com uma área considerável, para construção de uma moradia térrea com bom espaço para jardim. Este terreno foi-lhe sugerido pelo Sr. H…, que lhe confirmou ser terreno para construção, que se enquadrava naquilo que o cliente queria, pelo que marcou uma visita, estando o terreno anunciado para venda, segundo recorda, por cerca de 90 mil euros. O autor gostou, ficou de pensar, e depois, em reunião agendada, ofereceu 60/65 mil euros. O Sr. H… ficou então de tratar com os vendedores e dar continuidade ao negócio, até que acabou por ser agendado dia para assinarem o contrato promessa, no que também esteve presente, ouvindo o autor a dar conta da satisfação naquela aquisição, por se tratar de terreno que daria para a construção que ali pretendia fazer. Nunca se falou então em quaisquer condicionantes de construção, e nunca o autor, que era com quem tratava até à data do contrato promessa, tal referiu. Só após a assinatura deste é que o autor a contactou, dizendo-lhe que o terreno não dava para construção e que queria desfazer o negócio. Ficou surpreendida com o relatado e disso deu conta ao Sr. H… que também se mostrou surpreendido. Diz que o terreno fora negociado como terreno para construção, e que o preço do m2 ali na zona para terreno rústico ronda os 10,00 euros o m2.”

E mais adianta na análise crítica da prova, acrescenta:

“Da ponderação de toda a prova, dúvidas não ficaram que o autor queria um terreno para construção e foi nesse pressuposto que contactou imobiliárias, sendo-lhe mostrado o terreno em causa nos autos nesse sentido. J…, que foi quem acompanhou o autor, num depoimento claro e objectivo, não teve dúvidas em afirmar que o autor queria um terreno para construção, que lhe mostrou esse terreno convicta de que no mesmo era possível construir e que até à data da outorga do contrato promessa sempre foi nesse sentido que o negócio foi feito, pese embora no contrato se referisse a um prédio rústico. Só após a assinatura do mesmo foram levantadas questões referentes à viabilidade ou não de construção daquele terreno. ( …). A testemunha J…, que acompanhou o autor desde o inicio, sempre esteve convicta que que aquele terreno era para construir, assim foi negociado, em face do preço acordado (não podendo nós deixar de estranhar o facto de a testemunha H… não se querer comprometer com valores do preço do m2), sendo que só após o contrato promessa foram levantadas dúvidas sobre tal aptidão construtiva, no que foi surpreendia, tendo igual surpresa demonstrado o Sr. H… quando com ele falou. Só assinado o contrato, e já após a data agendada para a escritura definita, que não se realizou, o autor se deslocou à Camara, e só então quis desfazer o negócio, sentindo-se enganado, pois que o terreno não servia para os fins pretendidos. (…)”

Ora, os Apelantes não apresentam qualquer argumento para abalar o depoimento da referida J…, que foi fundamental para o Tribunal recorrido julgar provada a factualidade que consta dos n.ºs 7 a 13, 17 e 20, acima transcritos, que como se referiu, não foram sequer impugnados.

Não foi, pois, feita prova suficiente para julgar provado que os réus “nunca afirmaram ou induziram a quem quer que fosse que o terreno tinha viabilidade construtiva, nunca tendo dado informação à imobiliária que aquele terreno tinha de facto viabilidade construtiva.”

Improcede, pois, o recurso da matéria de facto.

III- Saber se há ou não fundamento para se declarar anulado o contrato promessa celebrado entre as partes.

Os autores invocam como fundamento para a anulação do contrato-promessa celebrado com os réus, o erro sobre o objeto do negócio.

Como escreve Mota Pinto, em Teoria Geral do Direito Civil, edição de 1976, pág. 387, “o erro-vício traduz-se numa representação inexacta ou na ignorância de qualquer circunstância de facto ou de direito que foi determinante na decisão de efectuar o negócio, Se estivesse esclarecido acerca destas circunstâncias- se tivesse exacto conhecimento da realidade, o declarante não teria realizado qualquer negócio ou não teria realizado o negócio nos termos que o celebrou.”

No mesmo sentido Manuel de Andrade, em Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, p. 233, escreve: “O erro-vício consiste na ignorância (falta de representação exacta) ou numa falsa ideia (representação inexacta), por parte do declarante, acerca de qualquer circunstância de facto ou de direito que foi decisiva na formação da sua vontade, por tal maneira que se ele conhecesse o verdadeiro estado das coisas não teria querido o negócio, ou pelo menos não o teria querido nos precisos termos em que o concluiu.”

Este erro-vício está previsto no art. 251º do Código Civil, que estipula:

“O erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se referida à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio, torna este anulável nos termos do art. 247º”

Por outro lado, o art. 247º dispõe: “ Quando, em virtude de erro, a vontade declarada, não corresponda à vontade real do autor, a declaração negocial do autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro.”

Nos termos do citado art. 251º o erro sobre o objeto do negócio constitui fundamento para a anulação do negócio e como é entendimento pacifico, esse erro pode incidir sobre o objeto mediato (sobre a identidade ou sobre as qualidades) ou sobre o objeto mediato ( erro sobre a natureza do negócio) –(cf. Mota Pinto, obra citada, pág. 388, apresentado como exemplo em nota de rodapé: A compra de um prédio porque erradamente julga que o prédio tem 15 apartamentos ou compra um terreno julgando erradamente que tem água).

No mesmo sentido, escreve Ewald Hosrter, A Parte Geral do Direito Civil, edição de 1992, pág. 573 “ A segunda situação prevista no art. 251º, diz respeito ao erro sobre o objecto (error in corpore, error in substantia) que recai ou sobre a identidade do objecto ou sobre a sua substância ou sobre as qualidades essenciais.”

Antunes Varela e Pires de Lima, no CC Anotado, vol. I, pág. 234, dão como exemplo de erro sobre o objecto, o arrendamento de uma casa na convicção que tem condições de habitabilidade ou a compra de um automóvel na convicção errónea de que ele não tem defeitos de funcionamento (cita neste sentido o Ac. do STJ de 26.06.1977, BMJ n.º 269º, 152).

Castro Mendes, em Teoria Geral do Direito Civil, vol. III, pág. 210 e 211, salienta que o objeto do negócio a que se reporta o art. 251º, abrange o objeto material e o objeto jurídico, esclarecendo que o primeiro é o bem ou serviço que o negócio jurídico se refere e o objeto jurídico é o conjunto dos efeitos.

Desenvolvendo este entendimento, Menezes Cordeiro, no Tratado de Direito Civil, I Parte Geral, tomo I, pág. 538, escreve que no erro sobre o objeto “não está em causa, apenas, a identidade do objecto, mas as suas qualidades e, particularmente o seu valor. Revelam também as qualidades jurídicas do objecto. Além disso e numa interpretação correta e de maior importância o “objecto” abrange, também o conteúdo do negócio.” (cf. ainda acórdãos citados nas notas de rodapé).

A nossa jurisprudência tem decidido ser relevante o erro sobre o objeto como fundamento para a anulação do contrato-promessa.

Neste sentido, os Acs. do STJ de 03.06.2003, relator Cons. Alves Velho, Colectânea de Jurisprudência, Tomo II/2003, pág. 93 com o sumário (na parte relevante): “III - Nesse caso (ónus ou encargos não existentes na altura da sua celebração.) porém, o contrato promessa pode ser anulado por erro sobre o objecto do negócio, se o declaratário conhecia ou devia conhecer a essencialidade para o declarante do elemento sobre que incidiu o erro, não obstando à anulabilidade a circunstância do vício se verificar em momento posterior ao do contrato promessa” e de 05.06.2008, relator Cons. Mota Miranda, Colectânea de Jurisprudência, Tomo II/2008, pág. 108, com o sumário: “ I - Está-se perante erro vício ou erro sobre os motivos determinantes da vontade quando o declarante tem uma representação inexacta de circunstâncias que foram determinantes para a realização do negócio. II - Existe erro sobre circunstância relativa ao objecto do negócio, que leva à anulação do contrato, quando o declarante, em contrato promessa de cessação de quotas, indica como sendo da sociedade valores que vêm a verificar-se ser bastante inferiores aos anunciados.”

Da Relação de Coimbra de 14.12.2010, processo n.º 3973/05.3TBLRA.C1, relator Telles Pereira, publicado no sitio da CJ, com o sumário: “Prometendo-se vender um bem que, na perspectiva do promitente-vendedor, conhecida do promitente-comprador, é um terreno com a área de 9.920 m2, está a declaração negocial do promitente-vendedor ferida de erro sobre o objecto - de erro sobre uma qualidade/elemento identitário do terreno, que se prefigura como relevante/influente para a determinação do seu valor - no caso do bem ter na realidade a área de 23.800 m2; erro que torna a promessa anulável (251.º e 247.º do C. Civil).” Também publicado no sitio do ITIJ, ainda que com diferente sumário.

Retomando o caso em apreço, estando provado que os autores celebraram o contrato-promessa em causa na convicção que o terreno objeto do contrato definitivo tinha capacidade construtiva- nele visavam a construção de uma vivenda- é indiscutível que essa capacidade foi um elemento determinante para a celebração do contrato promessa por parte dos autores.

De recordar que está provado, sem que os Apelantes tenham impugnado, no ponto 17, que “ a viabilidade de construção naquele terreno era essencial para a vontade de o autor vir a realizar o contrato prometido e que sem essa viabilidade jamais os autores teriam celebrado tal negócio.”

Temos, pois, que a viabilidade construtiva era uma qualidade essencial decisiva para o negócio atenta a finalidade pretendida pelos autores/declarantes.

Como refere Ewald Hosrter, obra citada, pág. 574, “ a essencialidade é determinada nos termos do art. 247º. Isto significa que a qualidade é essencial, não quando o tráfico jurídico em geral lhe confere esse atributo, mas quando o declarante o faz.”

De qualquer forma, no caso a qualidade era essencial não apenas para os declarantes, mas também para a generalidade das pessoas que fossem colocadas na mesma situação de erro, até pela diferença de preços praticados na aquisição de terrenos aptos para a construção em comparação com os destinados a fins agrícolas.

Estamos, pois, perante uma qualidade substancial por afectar de modo decisivo o préstimo do terreno para a finalidade pretendida pelos promitentes compradores.

Para a relevância do erro- vicio, quanto ao objeto, por remissão do art. 251º, para o art. 247º, a nossa lei apenas exige:

- a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que recaiu o erro;

- o conhecimento dessa essencialidade, pelo declaratário ou o dever de a conhecer ( cf. Menezes Cordeiro, obra citada, pág. 532)

Como se referiu, no caso, está demonstrada a essencialidade do erro dos autores/ declarantes, sendo certo que apenas celebraram o contrato-promessa no pressuposto que o terreno prometido comprar tinha viabilidade construtiva, para nele construírem uma moradia térrea.

Por outro lado, quanto ao conhecimento dessa essencialidade pelos réus, está também expressamente provado no ponto 17, que o réu sabia que a viabilidade de construção naquele terreno era essencial para a vontade de o autor vir a realizar o contrato prometido e que sem essa viabilidade jamais os autores teriam celebrado tal negócio.

Está também provado que na assinatura do contrato promessa de compra e venda em causa (13.07.2016), o autor, deu conta de que o prédio era ideal para aquilo que procuravam e que iriam lá conseguir construir a moradia que pretendiam e o réu nada disse. (cf. n.ºs 11 e 13) e ainda que o preço acordado para o negócio foi no pressuposto que o terreno daria para construção (cf. n.º 20).

Perante esta factualidade não se suscitam dúvidas que os autores provaram a essencialidade do erro e que os réus tinham conhecimento dessa essencialidade ou seguramente tinham o dever de conhecer essa essencialidade, desde logo pelo preço acordado, no pressuposto que o terreno estava apto para construção, naturalmente sem limitações ou condicionantes.

Os Apelantes argumentam que o terreno prometido vender tem capacidade construtiva, invocando em defesa desta posição, na sua conclusão 21ª, o ofício remetido pela Câmara Municipal, datado de 14.05.2018 (entrado em tribunal em 16.05.2018), em que no ponto 2 do mesmo está escrito:

“O prédio encontra-se em área abrangida pelo Plano de Urbanização F… (PUF…), ratificado por Resolução do Conselho de Ministros n.º15/2006 de 27 de Janeiro, alterado conforme o Avison.º9222/2011 de 18 de Abril”;

“Segundo a planta de zonamento do PUF…, a pretensão insere-se em zonas habitacionais de expansão – HEo –, pelo que, nos termos do disposto no art.51º, do regulamento daquele plano, tem capacidade construtiva”.

No entanto, como se salientou no recurso da decisão da matéria de facto, os Apelantes limitaram-se a impugnar a factualidade julgada não provada no n.º 5, não pediram que o Tribunal da Relação julgasse provados ou não provados outros factos alegados pelas partes.

Por isso, atento o principio do dispositivo e também o direito de defesa dos Apelados, para além do expressamente disposto no art. 640 n.º 1 als. a) a c) do CPC, não pode a Relação oficiosamente a julgar não provada determinada factualidade julgada expressamente provada pela sentença recorrida, a não ser que contrariasse facto provado por documento ou por confissão.

Quanto a esta questão está provado sem impugnação, o que consta dos n.ºs 15º a 22º.

Concretamente com base no ofício da Camara Municipal invocado pelos Apelantes e que consta dos autos a fls. 149, o Tribunal recorrido julgou provado no n.º 21º “o terreno em causa está situado, de acordo com o Plano de Urbanização F…, em zona habitacional de expansão”.

No entanto, acrescentou “ tendo a sua capacidade construtiva comprometida, pois que aquele terreno não confronta com arruamento público, não estando assim assegurada a infraestrutura de base para dotar o prédio de condições de edificabilidade.”.

Ora, esta segunda parte resulta também do referido oficio, onde para além do invocado pelos Apelantes na conclusão 21, consta: “No entanto, dada a localização/delimitação do prédio e suas confrontações (em que confronta e apenas parcialmente a norte, com caminho de servidão), a sua capacidade construtiva encontra-se comprometida, uma vez que não confronta com arruamento público, logo, não é assegurada a infraestrutura de base para dotar o prédio de condições de edificabilidade” ( sublinhado nosso).

Assim e mesmo que tivesse sido objeto do recurso da matéria de facto, não havia fundamento para julgar não provada a factualidade que consta da 2ª parte do ponto 21º; que inclusive é confirmada pelo ofício da Câmara Municipal invocado pelos Apelantes.

Os Apelantes na conclusão 22ª, acrescentam: “Ainda que se considerasse que a capacidade construtiva estivesse comprometida, por aquele terreno não confrontar com arruamento público, não estando assim assegurada a infraestrutura de base para dotar o prédio de condições de edificabilidade, o que não se concede e apenas por mera hipótese de raciocínio se equaciona, o depoimento da testemunha H… é claro ao referir que essa questão estava ultrapassada uma vez que o vizinho confrontante cedia uma parte do terreno da frente dele para criar frente ao terreno objecto do contrato prometido, facto que nem sequer foi contraditado pelos recorridos.”

Também esta alegação é irrelevante não só porque os Apelantes não pedem que se adite à factualidade julgada provada “que o vizinho confrontante cedia uma parte do terreno da frente dele para criar frente ao terreno objecto do contrato prometido”, nem esse facto se pode julgar provado por confissão, como sem justificação parecem pretender, dado que nem sequer tinha sido por eles alegado na contestação e o A nas suas declarações de parte negou claramente que lhe tivesse sido comunicada qualquer condicionante para a construção no terreno em causa.

Para além disso, não é seguramente apenas com base no depoimento do H… que, enquanto diretor da sociedade imobiliária, tem interesse na validade do contrato promessa que se pode julgar provado que o vizinho confrontante cedia uma parte do terreno da frente dele. Essa declaração de cedência de parte do terreno que, em princípio, implica uma contrapartida financeira ou outra, teria de ser comprovada por depoimento prestado pelo vizinho proprietário do terreno.

A argumentação dos Apelantes que nunca engaram os autores é também irrelevante para efeitos da anulação com fundamento no art. 251º.

Apenas teria relevância se os autores intentassem a ação com fundamento em dolo, previsto nos arts. 253º e 254º do Código Civil.

Apenas em caso de dolo é que o declarante tem de provar que o erro foi induzido pelo declaratário ou por terceiro.

No caso de erro vicio na formação da vontade, tem apenas de provar a essencialidade do erro e o seu conhecimento pelo declaratário, mas não que o erro foi induzido por este.

É, pois, de concluir que atenta a factualidade julgada provada que os AA lograram provar os requisitos para a anulação do contrato-promessa por erro sobre o objeto, exigidos pelos arts. 247º n.º 1 e 251, ou seja, essencialidade para eles do elemento sobre que recaiu o erro (ter o terreno viabilidade construtiva imediata, para nele construírem uma moradia) e conhecimento dessa essencialidade pelos réus.

A argumentação dos Apelantes ao pretenderam imputar a responsabilidade à sociedade imobiliária é também irrelevante. Desde logo, porque não se provou que não tivessem informado a imobiliária que o terreno prometido vender não tinha viabilidade construtiva.

Para além disso, os autores são terceiros em relação ao contrato de mediação que foi ido celebrado entre o réu e a sociedade imobiliária, sendo certo que esta nas relações que estabelece com os autores, como potenciais compradores, do terreno dos réus, atua em representação dos réus e não em nome próprio.

Se a sociedade não cumpriu cabalmente os deveres para com os réus e se com isso lhes causou danos, terá de ser dirimido entre eles (réus e sociedade imobiliária) em ação própria.

Improcedem, pois, ou não irrelevantes todas as conclusões dos Apelantes.

Decisão

Julga-se a apelação improcedente e confirma-se o saneador e a sentença recorridos

Custas pelos Apelantes.

Porto, 15.11.2018

Leonel Serôdio

Amaral Ferreira

Deolinda Varão