Quem foi o relator do acórdão 12732/21.5T8PRT.P1?

O relator foi Jorge Martins Ribeiro, no Tribunal da Relação do Porto.

Quando foi proferido o acórdão 12732/21.5T8PRT.P1?

O acórdão foi proferido em 20 de maio de 2024.

12732/21.5T8PRT.P1

Sumário

I - Não resultando da reapreciação da prova no Tribunal da Relação qualquer erro de julgamento pelo tribunal a quo nem sendo criada uma convicção diferente após a reapreciação de toda a prova, não há lugar à alteração da decisão da matéria de facto dada como provada e como não provada, pois ambas as instâncias estão sujeitas às mesmas normas e regras atinentes a valoração da prova que, excetuados os casos previstos na lei, se rege pelo princípio da livre apreciação. II - Num contrato de mediação imobiliária não existe obrigação de o comitente (vendedor) remunerar a agência se ficou provado que o contrato de compra e venda depois celebrado foi com um comprador que não tinha sido encontrado, angariado, pela agência e que a atividade de divulgação desta (em regime de exclusividade), bem como a intervenção numa visita ao imóvel, não foi determinante da realização do negócio.

Texto

APELAÇÃO N.º 12732/21.5T8PRT.P1 SUMÁRIO (art.º 663.º, n.º 7, do C.P.C.): ……………………………… ……………………………… ……………………………… - Acordam os Juízes na 3.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto, sendo Relator: Jorge Martins Ribeiro; 1.ª Adjunta: Anabela Mendes Morais e 2.ª Adjunta: Ana Paula Amorim. ACÓRDÃO I – RELATÓRIO Nos presentes autos de ação declarativa de condenação em pagamento de quantia certa, com processo comum, é autora (A.) “A..., Lda.”, titular do N.I.F. ......, com sede na Rua ..., n.º ..., Edf. ..., Bloco ..., Loja ..., ... ..., e são réus (RR.) AA, titular do N.I.F. ......, residente na Calle ..., ... – ..., Madrid – Espanha, e BB, residente na Calle ..., ... ..., Madrid – Espanha. - Procedemos agora a uma síntese do processado relevante para o objeto do presente recurso; assim, e lançando mão da síntese efetuada na sentença recorrida: A) A A. alegou que “em 29.05.2019 celebrou com os réus um contrato de Mediação Imobiliária, em regime de exclusividade, para venda de um prédio urbano que identifica, propriedade dos réus, pelo prazo de 12 meses, pelo preço inicial de € 145.000,00, tendo acordado que a remuneração seria de 5% do valor do negócio. Que nessa sequência efetuou diligências para venda do prédio, angariou clientes, sendo que o negócio não se realizou no prazo acordado, tendo os réus, entretanto deduzido oposição à renovação. Mais alegou que já após a oposição à renovação os réus vieram a celebrar o negócio sobre o referido prédio com o cliente angariado pela autora, com o fito de assim se eximirem ao pagamento da comissão, que considera ser-lhe devida, nos termos do contrato, o que peticionam”. - B) Na sentença recorrida o processado foi resumido pelo seguinte modo: “[a]pós várias vicissitudes processuais (interposição de recurso, arguição de nulidades, despachos a determinar a nulidades de anteriores despachos e desistência de recurso) relacionadas com a falta de notificação dos réus para contestarem os factos alegados pela autora na petição inicial aperfeiçoada, a qual foi apenas feita na pessoa da Il. Mandatária, os réus não apresentaram contestação, tendo, todavia, os factos sido, tacitamente, considerados controvertidos em face da oposição deduzida. Foi proferido Despacho Saneador em que se fixou o valor da ação, se procedeu ao saneamento dos autos, se dispensou o objeto do litígio e os temas da prova, admitiram-se os requerimentos probatórios e se designou data para julgamento”. - C) No dia 21/12/2013 foi proferida a sentença recorrida. Do dispositivo da mesma consta: “Nestes termos, o Tribunal julga a ação, totalmente improcedente, por não provada e, em consequência, decide: i. Absolver os réus AA e BB do pedido contra si formulado pela autora A..., Lda. ii. Condenar a autora nas custas do processo. Registe e Notifique”. - D) Aos 12/02/2024 a A. interpôs recurso de apelação, tendo formulado as seguintes conclusões: 1. Vem o presente recurso interposto por discordar o Recorrente do sentido da Douta sentença 2. É convicção da Recorrente que a sentença enferma de erro de julgamento, o que decorre da incorreta apreciação de toda a prova junta e produzida nos autos e daí o seu inconformismo. 3. Discorda a Recorrente do decidido na douta sentença ora recorrida, por entender, que existem nos autos todos os elementos de prova que permitiriam ao Mmª Juiz a quo, responder diferentemente a determinados pontos da matéria factual, e, 4. outrossim, decidir julgando a ação totalmente procedente, por provada, condenando os Recorridos, nos precisos termos em que foi peticionado pela Recorrente. 5. Em face dos elementos de facto existentes e do Direito aplicável, outra deveria ter sido a decisão do pleito, mui respeitosamente, como aliás, se irá demonstrar e, constitui o objeto do presente recurso. 6. Pretendem, por isso, ver alterada a decisão sobre a matéria de facto, devendo-se dar como provado os factos não provados na douta sentença proferida. 7. Pois, reapreciada a prova produzida, nomeadamente da leitura dos depoimentos e a prova documental, conjugados com as regras da experiência comum, verifica-se existir fundamento para alterar a decisão proferida pelo Tribunal recorrido sobre a matéria de facto e direito, não se concordando com a argumentação expendida, a qual não está em consonância com os meios probatórios produzidos. 8. O processo de convicção, afigura-se-nos ilógico, violando as regras da experiência comum na apreciação da prova. 9. Pois existem (ou pelo menos são suficientes), elementos que permitam alterar a matéria de facto, no sentido propugnado pela Recorrente. 10. A alteração à matéria de facto dada como provada e como não provada, que se propõe, resulta da conjugação da prova produzida, seja ela testemunhal, seja ela documental. 11. Resultaram, desde logo, os seguintes factos como provados conforme sentença ora recorrida que as partes (recorrente e recorridos) celebraram um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, identificado sob o n.º ... (facto provado 2) e, 12. que no âmbito desse contrato a Recorrente desencadeou diligências para a promoção e venda do prédio urbano sito no ..., ... ..., inscrito na matriz predial sob o artigo n.º ..., da freguesia ..., do concelho de Amarante, e descrita na Conservatória do Registo Predial de Amarante (freguesia ...), sob o n.º .... 13. O Tribunal “a quo” face à prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, conforme descreve na sua sentença, não teve dúvidas que o regime de venda do prédio em crise nos autos e acordado entre as partes foi o da exclusividade, assim se considerando provado tal facto. 14. Resultou também provado que no âmbito desse contrato de mediação, em 23 de agosto de 2019 foi lavrada visita dos clientes CC e DD, assinada pelos interessados e pelo colaborador da Recorrente (facto provado 4) e, 15. que em 20 de março de 2020, os Recorridos remeteram uma comunicação, via e-mail, a informar a Recorrente, que não pretendiam a renovação do contrato de mediação imobiliária outorgado a 29 de maio de 2019 (facto provado 9). 16. Tal facto resultou provado por declarações/prova testemunhal prestadas em sede de audiência de discussão e julgamento e, por documentos, nomeadamente emails e carta «trocados» pelas partes (Recorridos e Recorrente), 17. pelo não se concebe os factos dados como não provado face à prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento 18. São os próprios Recorridos que elaboram um email junto com a petição inicial sob o documento n.º 4, 5 e 6 (onde especifica claramente a data de término do contrato 29 de maio de 2020). 19. O contrato celebrado com os Recorridos foi pelo prazo de um ano, prazo estipulado no contrato de mediação imobiliária, identificado sob o n.º ... e prazo reconhecido pelos Recorridos, conforme resultou das transcrições efetuadas no presente articulado. 20. Face às transcrições efetuadas no presente articulado e face ao documento 4 a 6 juntos com a petição inicial e face ao facto 9 dado como provado, não se concebe o facto não provado A, uma vez os infra documentos foram enviados pelos Recorridos e demonstram claramente como data de término 29 de maio de 2020. 21. Pelo que dever-se-ia ter dado como provado o seguinte facto: “Os serviços da autora referidos em 2) foram solicitados em 29 de maio de 2019”. 22. Os Recorridos nunca questionaram a data de 29 de maio de 2020 como sendo a data de término do contrato, pelo contrário, assumiram-na conforme documentos 4 a 6 juntos na petição inicial de 20 de dezembro de 2021 e dela se conformaram com a receção do contrato de mediação imobiliária que cada um deles recebeu, conforme resultou das transcrições efetuadas no presente articulado. 23. O Recorrido AA confessa ainda que lhe foi dado conhecimento da ficha de visita do Sr. CC e D. DD (documento 3 junto com a petição inicial de 20 de dezembro de 2021). 24. Pelo que não se concebe, face à prova ora produzida o facto não provado “C. Foi dado o devido conhecimento desta angariação/visita aos réus”, dado que face à prova produzida resulta provado tal facto. 25. No âmbito do contrato de mediação celebrado entre a Recorrente e os Recorridos esteve a Recorrente, através do seu comercial presente, no dia 23 de Agosto de 2019, na visita ocorrida, ao prédio urbano, sito no ..., ... ..., inscrito na matriz predial sob o artigo n.º ..., da freguesia ..., do concelho de Amarante, e descrita na Conservatória do Registo Predial de Amarante (freguesia ...), sob o n.º ..., com o Sr. CC e DD, conforme era o seu devolver contratual. 26. Conforme resultou das transcrições efetuadas no presente articulado na segunda visita o comercial da Recorrente já esteve presente e, 27. Dessa visita foi enviada ficha de visita, conforme prova documental junta aos autos – doc. 3 da petição inicial de 20 de dezembro de 2021 e, 28. tal foi reconhecido pelo Recorrido AA nas transcrições já reproduzidas no presente articulado. 29. A própria sentença recorrida reconhece que foi por todos assumido que chamaram o comercial da Recorrente à visita de 23 de agosto de 2023, para ver se conseguia proceder à sua comercialização, uma vez que a Sr.ª EE não o tinha conseguido, o que aliás nem podia, atento o regime em vigor entre as partes. 30. O contrato de mediação em agosto de 2019, em regime de exclusividade, encontrava-se em vigor! 31. Como aliás se encontrava aquando do telefonema da D. BB à testemunha Sr. FF, conforme resultou das transcrições efetuadas no presente articulado. 32. Não obstante da Sra. EE frisar, conforme resultou das transcrições efetuadas no presente articulado, que os compradores não mostraram interesse na primeira visita, o comercial da Recorrente, logrou conseguir marcar nova visita ao imóvel, levou lá de novo esses compradores, apresentou o imóvel e as suas potencialidades. 33. Conforme ficha de visita junta sob o documento 2 com a petição inicial de 20 de dezembro de 2020, onde os compradores, nessa visita, equacionam a compra da casa. 34. Os compradores CC e DD, apresentaram uma proposta, ainda no âmbito do contrato de mediação em vigor, através da imobiliária de €100.000,00 (cem mil euros) – facto provado 35. tendo recebido uma contraproposta dos Recorridos de €135.000,00 (cento e trinta e cinco mil euros) – facto provado. 36. Tais propostas não foram aceites 37. A Recorrente teve conhecimento, ainda que no âmbito do contrato de mediação em vigor, pela D. BB que os compradores CC e DD, subiram a proposta para 120.000,00 (cento e vinte mil euros) – facto também dado como provado 38. Tendo por base a visita ocorrida em 23 de agosto de 2019, os compradores CC e DD apresentaram proposta aos Recorridos de €100.000,00 (cem mil euros). 39. Os compradores CC e DD tinham perfeito conhecimento da imobiliária no âmbito da venda deste imóvel e, 40. por isso apresentaram uma proposta aos Recorridos, através da Recorrente, que foi levada ao conhecimento dos Recorridos e feito um trabalho pelo comercial da Recorrente para aproximação de valores. 41. Essa aproximação apenas não foi possível porque compradores e Recorridos iniciaram, ainda no âmbito do contrato de mediação, uma negociação à revelia da Recorrente, 42. Os Recorridos em abril de 2020 manifestaram a sua vontade de não renovação do contrato de mediação L5-0156/19, o que a Recorrente aceitou. 43. Tendo em conta o alerta que lhe foi comunicado pelo comercial Sr. FF, em virtude do alerta da D. BB, a Recorrente alertou os Recorridos da sua conduta, tanto é que a D. BB, só aceitou vender a casa com a assunção da responsabilidade do seu ex-marido. 44. A Recorrente alertou, através da testemunha Sra. GG que a comissão decorrente do contrato outorgado continuava a ser devida, apesar da não renovação do contrato de mediação imobiliária, pois houve uma visita desencadeada pela Recorrente e, um trabalho desenvolvido no âmbito do contrato de mediação no sentido de aproximar as partes na venda do imóvel, que só não se logrou, permita-se pela conduta dos Recorridos, conforme resultou das transcrições efetuadas no presente articulado. 45. Só não se logrou concretizar essa mediação por um facto imputável aos Recorridos. 46. Na sequência do doc. 4, 5 e 6 junto com a petição inicial de 20 de dezembro de 2021 e, tendo em conta do supratranscrito a Recorrente, através da sua coordenadora, GG advertiu os Recorridos da sua conduta, bem como o seu comercial FF à Recorrida D. BB que exigiu até o documento apresentado no dia 22 de novembro de 2023 aos autos pela mesma. 47. Compulsada a sentença recorrida exposto no articulado em causa resulta evidente se torna pelos depoimentos prestados nas audiências de discussão e julgamento versão capaz de conduzir a decisão diversa à que foi proferida. 48. O comercial da Recorrente, Sr. FF, promoveu a visita ao imóvel a 23 de agosto de 2019, com os compradores Sr. CC e DD. 49. Os compradores Sr. CC e DD, assinaram ficha de visita equacionando desde logo possibilidade de adquirir o imóvel. 50. O comercial da Recorrente, Sr. FF promoveu uma segunda visita ao imóvel porque a Sr. EE não conseguiu vender logo na primeira visita e os Recorridos convencidos da experiência da recorrente, deram a conhecer o possível comprador à recorrente. 51. O comercial da Recorrente, Sr. FF, apresentou propostas em nome dos compradores aos Recorridos e vice-versa. 52. Desenvolveu o trabalho de aproximação de valores, conforme depoimento supra – o que logrou, mas para se escapar da comissão e conseguir esta aproximação de valores iniciaram negociações diretamente as partes. 53. O comercial da Recorrente, Sr. FF, ainda com o contrato de mediação em vigor, teve conhecimento através da recorrida D. BB desta negociação direta, bem como do preço acordado para a escritura a realizar no dia 3 de agosto de 2020. 54. A D. BB estava ciente do alerta que o Sr. FF lhe havia feito quanto à visita dos compradores Sr. CC e DD, através da Recorrente; 55. Tanto é que exigiu o documento junto pela mesma em sede de audiência de discussão e julgamento. 56. O Recorrido Sr. AA, ficou ciente, pelo documento 7 junto com a petição inicial de 20 de dezembro de 2021, da sua conduta. 57. No entanto, denunciaram o contrato de mediação n.º ... e celebraram diretamente com estes compradores a escritura de compra e venda do imóvel objeto de mediação. 58. A atividade da Recorrente contribuiu deforma determinante, para a celebração do negócio. 59. Se assim não fosse, na primeira visita teria a Sr. EE aproximado as partes, sem necessidade de chamar os serviços da Recorrente que ela própria confessa ter chamado para concretizar o negócio que ela não conseguiu. 60. E, para além desta visita a Recorrente, através do seu comercial ainda aproximou as partes nos valores e, através do seu comercial apresentou soluções para os pontos menos positivos na aquisição do imóvel. 61. Pelo que Deveriam ter sido dados como provados, os factos não provados. 62. Dado que sobre esta matéria, foi produzida prova positiva, sendo, neste conspecto, consonantes os depoimentos das testemunhas FF, GG, EE e os próprios Recorridos AA e BB. 63. Os Recorridos confirmaram nos autos que os contratos de mediação ... foram rececionados por correio, por si, não impugnando qualquer um dos recorridos qualquer cláusula ou situação descrita no contrato. 64. Aliás reconheceram as cláusulas do mesmo e, no âmbito desse contrato em regime de exclusividade, no dia 23 de agosto de 2019 fez uma visita a Recorrente através do seu comercial com o Sr. CC e a Sra. DD, tendo os mesmos assinado a ficha de visita, junta sob o documento dois junto aos autos com a petição inicial a 20 de dezembro de 2021, 65. equacionando logo nessa visita a possibilidade de compra. 66. Essa ficha de visita junta sob o documento dois foi enviada pelo comercial da Recorrente aos Recorridos e, através da Recorrente foi apresentada uma proposta aos Recorridos por parte do Sr. CC e D. DD. 67. Em abril de 2020 os Recorridos denunciaram o referido contrato, tendo a Recorrente tomado conhecimento, nessa altura da denúncia, com o contrato ainda em vigor, através da Recorrida BB que o imóvel ia ser vendido ao Sr. CC e D. DD, conforme resultou das transcrições efetuadas no presente articulado. 68. Foi a Recorrente através do seu comercial realizou a visita do dia 23 de agosto de 2019, apresentou o imóvel e que acabou por inferir na venda do mesmo, 69. pois apresentou proposta dos compradores CC e DD e 70. foi um veículo condutor entre os vendedores e os compradores numa primeira fase. 71. Foi o comercial da Recorrente que cooperou no desenvolvimento das negociações, que estando mais próximos em valores, iniciaram negociações diretamente, ainda no âmbito do contrato de mediação em vigor. 72. O Recorrido Sr. AA reconheceu o teor do documento quatro e sete junto aos autos com a petição inicial de 20 de dezembro de 2021, 73. reconhecendo que lhe foi comunicado pela Recorrida que aceitaram a não renovação do contrato, contudo salvaguardando que tinham conhecimento da possibilidade da venda do imóvel ao Sr. CC e DD e o teor da cláusula quarta do contrato. 74. Qualquer relação contratual deve ser pautada por cumprimentos de boa-fé que foram defraudados pois com a denúncia do contrato de mediação, negociação direta ainda com o contrato em vigor e ulterior venda aos compradores Sr. CC e D. DD, mais não é do que a vontade de se frustrar ao pagamento da comissão à imobiliária. 75. Os Recorridos ao celebrar a escritura de compra e venda diretamente com o Sr. CC e D. DD, mesmo depois do trabalho ora desencadeado pelo comercial da Recorrente em apresentação do imóvel mais uma vez com as suas potencialidades, com a apresentação de propostas e contrapropostas, fizeram “tábua rasa” no que lhe foi comunicado no documento 7 junto aos autos com a petição inicial de 20 de dezembro de 2021, 76. a Recorrida BB reconheceu nas suas declarações ter sido a mesma como confirmou o Sr. FF a venda do imóvel ao Sr. CC e esposa, quando seria realizada a escritura, bem como o preço, reconhecendo que foi logo de imediato alertada pelo comercial da Recorrente que não deveria vender a esse casal dada a visita ora realizada e todo o trabalho desenvolvido pelo comercial. 77. Quando os compradores mostraram objeção à compra do imóvel por causa da autocaravana o Sr. FF, comercial da Recorrente, apresentou solução ao problema levantado e demonstrou um claro papel de vendedor ao tentar solucionar os pontos menos positivos do imóvel, tendo-se por certo que o negócio não se realizou sem a contribuição da Recorrente. 78. Foi a Recorrente quem mediou o negócio, com a apresentação de propostas e contrapropostas e realização de nova visita a 23 de agosto de 2019, 79. Ficando as partes só ulteriormente a aguardar o fim do contrato de mediação para realizar a escritura de compra e venda. 80. Do depoimento da D. EE resulta que ainda que esta já tivesse mostrado a casa ao Sr. CC e esposa a mesma deu conhecimento ao Sr. FF desses possíveis compradores e fê-lo na expectativa que esse conseguisse vender a casa já que ela não tinha conseguido. 81. Ponderados os depoimentos transcritos deve a matéria de facto não provada ser alterada, como se propõe, pois contrariamente ao defendido pelo Tribunal, na douta sentença recorrida, os depoimentos das testemunhas, são mais do que suficientes para imputar como provados pela sua certeza, clareza e assertividade. 82. O Tribunal a quo fez errónea interpretação e aplicação do direito pelo que a decisão a proferir deverá ser diversa daquela outra sentenciada. 83. As partes celebraram nos presentes autos um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade. 84. Durante o período de vigência do contrato de mediação ... apenas a Recorrente podia promover a venda do prédio dos Recorridos 85. À revelia da Recorrente a Sra. EE promoveu uma visita no imóvel e só quando não conseguiu lograr a venda é que deu conhecimento ao comercial da Recorrente dos possíveis compradores na expetativa da concretização do negócio por este. 86. Na sequência dessa segunda visita, a 23 de agosto de 2019, houve propostas e contrapropostas e, ainda com o contrato em vigência, ao contrário do que resulta da sentença recorrida a formalização do negócio/acerto das condições foi tomada entre os recorridos e Sr. CC e D. DD, antes da denúncia do contrato de mediação conforme resulta do depoimento do Sr. FF, GG e da própria recorrida BB, bem como do documento 4 e 7 junto aos autos com a petição inicial de 20 de dezembro de 2021. 87. Não poderá restar dúvida que a venda (condições da mesma) se realizou no período contratado, apenas formalizando em ato posterior a mesma. 88. Não poderá concluir que não houve um nexo de causalidade entre a atividade da Recorrente e a venda efetuada, 89. Se tal não existisse, os Recorridos teriam vendido logo na primeira visita e, os compradores não teriam apresentado uma proposta através da Recorrente conforme resulta dos factos provados. 90. Além de que, com propostas e contrapropostas se aproximaram as partes e, a condições da venda foram definidas ainda antes da denúncia do contrato de mediação imobiliária. 91. A Recorrente desenvolveu o seu trabalho no sentido de aproximar as pretensões das partes, viabilizando, por essa forma, o negócio, pelo que esta teria direito à sua comissão nos termos do artigo 19. ° da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro. 92. A Recorrente tem direito à remuneração por ter sido quem verdadeiramente promoveu e intermediou o contrato de compra e venda, levando os compradores a nova visita ao imóvel e fazendo-lhes sugestões de propostas e contrapropostas, bem como sugestões dos pontos menos positivos do imóvel promovido. 93. Face à prova produzida não poderá resultar dúvidas que foi na sequência de a Recorrente ter referenciado e mostrado o imóvel a segunda vez ao Sr. CC e DD que estes ficaram interessados na compra do imóvel, demonstrando esse interesse na ficha de visita e apresentaram proposta à Recorrente. 94. O direito à remuneração implica a existência de um nexo causal entre a atividade de mediação e o negócio final celebrado. 95. Mais que provado se encontra este nexo de causalidade, pois a atividade da mediadora contribuiu de forma determinante, para a celebração do negócio 96. Negócio celebrado com o contrato de mediação em regime de exclusividade em vigor. 97. Foi a atividade da Recorrente enquanto mediadora que foi causa adequada ou necessária à realização do negócio ainda com o contrato em vigência, relevando para momento ulterior apenas a escritura de compra e venda. 98. Inexistem dúvidas quanto à conduta levada a cabo pelos Recorridos e aliás pelos próprios compradores Sr. CC e DD ao encetarem negociações diretamente, ainda, antes do término do contrato. 99. Face ao regime de contrato de mediação em exclusividade, ao timing da formalização do negócio (antes da denúncia do contrato) e às ações levadas a cabo pelo comercial da Recorrente para concretizar o negócio, provado fica este nexo de causalidade 100. O negócio realizado ficou-se a dever à atividade desenvolvida pela Recorrente, pelo que se imporia concluir pela total procedência da ação intentada pela Recorrente. 101. A Recorrente tomou todas as medidas para a concretização do negócio, cumprindo integralmente com as obrigações contratuais a que estava adstrita, sendo através da segunda visita ao imóvel que se lograram propostas ao imóvel e 102. Sendo através da Recorrente que souberam os compradores Sr. CC e DD das efetivas condições negociais fixadas pelos Recorridos para a celebração do contrato de compra e venda. 103. Ao arrepio do contratualizado e ainda na vigência do contrato, os Recorridos negociaram diretamente com os respetivos compradores. 104. Informando Recorridos a Recorrente que prescindiam dos seus serviços, no único e concretizado propósito de se furtarem ao pagamento da remuneração a que se obrigaram nos termos do contrato de mediação imobiliária celebrado, 105. Contemporizando o negócio já prometido contratar com os compradores pelo tempo que julgaram suficiente para ocorrer a caducidade do contrato de mediação em questão. 106. Em conluio com os compradores os Recorridos visaram, manifesta e expressamente, furtar-se ao pagamento da remuneração acordada com a Recorrente. 107. Os Recorridos agiram em clara violação do princípio da boa-fé contratual, pelo que, o seu comportamento enquadra-se claramente na designada “Fraude ao mediador” e que, de uma forma geral, se traduz nos vários comportamentos dirigidos a excluir (ou diminuir) o direito à retribuição do mediador. 108. Deste modo não se concebe como não reconduzir as negociações entre os Recorridos e os compradores e o próprio negócio entre ambos outorgado, à atividade de mediação desenvolvida pela Recorrente, pois não se pode afirmar que este negócio se finalizou sem a contribuição da Recorrente. 109. Na verdade, foi a Recorrente quem efetivamente mediou o negócio. Por todo o exposto, E sem necessidade de maiores considerações, Deve ser julgado procedente o presente recurso, alterando-se a sentença recorrida por outra que declara a ação totalmente procedente, por provada fazendo-se assim INTEIRA JUSTIÇA! - E) As contra-alegações dos RR. foram juntas no dia 09/04/2024, defendendo que a decisão da matéria de facto não deve ser alterada e que o recurso deve improceder. 6) No dia 11/04/2024 foi proferido o despacho a admitir, corretamente, o requerimento de interposição de recurso. - O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente, nos termos dos artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1 e n.º 2, do C.P.C., não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (como expresso nos artigos 608.º, n.º 2, in fine, aplicável ex vi do art.º 663, n.º 2, in fine, do C.P.C.). Também está vedado a este Tribunal conhecer de questões novas (que não tenham sido objeto de apreciação na decisão recorrida), uma vez que os recursos são meros meios de impugnação de questões prévias judiciais, destinando-se, por natureza, à sua reapreciação e consequente confirmação, revogação ou anulação. - A questão (e não razões ou argumentos) a decidir é se a decisão da matéria de facto efetuada pelo tribunal a quo deve ser alterada, com o foco posto nos factos pertinentes ao cerne da questão, ou seja, se os compradores do imóvel foram angariados pela recorrente (“apresentados pela mediadora”) e se a sua intervenção foi determinante da realização do negócio; dito de outro modo, como pela recorrente, se os factos considerados não provados devem agora ser considerados provados. Eventual alteração do decidido em termos de Direito pressuporia uma resposta afirmativa à questão. II – FUNDAMENTAÇÃO Os factos provados e não provados relevantes para a decisão tal como decidido na sentença sob recurso (cujo teor integral damos por reproduzido)([1]): Com relevância para a decisão da causa resultaram provados os seguintes factos: 1) A Autora é uma sociedade comercial por quotas, que tem por objeto social, de entre outras atividades, as atividades de mediação imobiliária, arrendamento de bens imobiliários, administração de imóveis por conta de outrem, angariação imobiliária, avaliação imobiliária e atividades combinadas de serviços administrativos. 2) No âmbito da atividade comercial de mediação imobiliária os réus, solicitaram os serviços da autora e, a final, celebraram com a mesma um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, identificado sob o n.º ..., para a venda do prédio urbano, sito no ..., ... ..., sendo uma casa composta por dois pavimentos e logradouro, destinado a habitação, inscrito na matriz predial sob o artigo n.º ..., da freguesia ..., do concelho de Amarante, e descrita na Conservatória do Registo Predial de Amarante (freguesia ...), sob o n.º .... 3) No âmbito do referido contrato, a aqui Autora, desencadeou diligências para a promoção e venda do prédio urbano identificado no precedente articulado 2.º da presente P.I. 4) Em 23 de agosto de 2019 foi lavrada ficha de visita dos clientes CC e DD, assinada pelos interessados e pelo colaborador da Autora. 5) Os clientes apresentaram uma proposta de compra/aquisição do bem imóvel no valor de € 100.000,00 (cem mil euros). 6) A qual não foi aceite pelos Réus. 7) Nesse sentido, os réus apresentaram uma contraproposta no valor de € 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil euros)([2]). 8) A qual foi declinada pelo Sr. CC e a Sra. DD([3]). 9) Sucede que na data de 20 de março de 2020, os réus remeteram uma comunicação, via e-mail, a informar a autora, que não pretendiam a renovação do contrato de mediação imobiliária outorgado a 29 de maio de 2019, comunicação essa que reforçaram por carta postal a 08 de abril de 2020. 10) Sucede que a autora, teve conhecimento que os clientes subiram a sua proposta para aquisição do bem imóvel dos réus pelo valor de € 120.000,00 (cento e vinte mil euros). 11) Tendo a autora, alertado os réus, que, caso o negócio jurídico se viesse a concretizar com aqueles senhores – CC e DD – a comissão decorrente do contrato outorgado continuava a ser devida à autora, apesar dos réus não renovarem o contrato de mediação imobiliária anteriormente celebrado. 12) A autora anuiu ao pedido de não renovação do contrato de mediação imobiliária. 13) Após veio a autora a apurar que a venda do bem imóvel em apreço foi realizada pelos réus diretamente com Sr. CC e a Sra. DD, pelo valor de € 120.000,00 (cento e vinte mil euros). 14) Tendo a respetiva escritura se realizado a 3 de agosto de 2020. 15) Constam do acordo celebrado entre as partes, além de outras, as seguintes cláusulas: a. Cláusula 4.ª (Identificação do Negócio) i. «N.º 4 – O reconhecimento pelo Segundo Contraente do interessado apresentado pela Mediadora não termina com a cessação da vigência deste contrato. Caso a venda do imóvel se venha a concretizar com o interessado ou cônjuge ou empresa que o mesmo seja parte, fora do período de vigência do contrato, a comissão será sempre devida à mediadora.» 2) Factos não provados A. Os serviços da autora referidos em 2) foram solicitados em 29 de maio de 2019. B. A autora angariou interessados na compra do referido bem imóvel, designadamente os senhores CC e DD. C. Foi dado o devido conhecimento desta angariação/visita aos réus. D. A proposta foi apresentada por clientes angariados pela autora. E. Os clientes foram angariados no âmbito do presente contrato de mediação imobiliária”. - Dando por reproduzida a motivação da decisão de facto constante da sentença recorrida, passemos então a decidir a questão. Segundo o art.º 640.º do C.P.C, “1 – [q]uando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) – Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados; b) – Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) – A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. 2 – No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte: a) – Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição, do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes; b) – Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes”. Consideramos que tais ónus foram cumpridos. Como referem António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, “[n]a enunciação da matéria de facto na sentença, sem embargo da atendibilidade da prova plena que resulte dos autos, o juiz deve verter o que emergir da apreciação crítica e livre dos demais elementos probatórios e usar, se for o caso, as presunções judiciais que as circunstâncias justificarem, designadamente a partir dos factos instrumentais (arts. 607.º, n.º 4, e 5.º, n.º 2, al.a))”([4]). Realçamos que matéria de facto é, obviamente, a factualidade, não conclusões apresentadas como sendo factos, pois que as mesmas não o são verdadeiramente, devendo por isso ser desconsideradas([5]). Nos termos do disposto no art.º 662.º, n.º 1, do C.P.C., cuja epígrafe é “[m]odificabilidade da decisão de facto”, “[a] Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”. Importa manter presente que o disposto no art.º 607.º, n.º 4, do C.P.C., aplica--se igualmente a esta instância, tanto mais que a anulação de uma sentença deve confinar-se aos casos em que, como previsto no art.º 662.º, n.º 2, al. c), do C.P.C., “não constando do processos todos os elementos, que, nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto”. O Tribunal da Relação para reapreciar a decisão de facto impugnada tem de, por um lado, analisar os fundamentos da motivação que conduziu a primeira instância a julgar um facto como provado ou como não provado e, por outro, averiguar, em função da sua própria e autónoma convicção, formada através da análise crítica dos meios de prova disponíveis e à luz das mesmas regras de direito probatório, se na elaboração dessa decisão e na sua motivação ocorre, por exemplo, alguma contradição, uma desconsideração de qualquer um dos meios de prova ou uma violação das regras da experiência comum, da lógica ou da ciência – elaboração, diga-se, que deve ser feita à luz de um cidadão de normal formação e capacidade intelectual, de um cidadão comum na sociedade em questão – sem prejuízo de, independentemente do antes dito, poder chegar a uma decisão de facto diferente em função da valoração concretamente efetuada em sede de recurso. Posto isto, o agora relevante é, em síntese, saber se a decisão da matéria de facto pelo tribunal a quo se mostra correta em função de toda a prova produzida. Tendo presente toda os meios de prova constantes dos autos, vejamos agora se o declarado em audiência em alguma coisa justifica, impõe, uma alteração da decisão de facto nesta Instância, sendo que, como já referido, a prova é analisada como um todo e à luz dos critérios enunciados. Não obstante estar em causa a reapreciação da prova([6]), na medida do possível, não iremos reproduzir observações já constantes da motivação da decisão recorrida e cujo teor demos já por reproduzido. O cerne da reapreciação incide, como dissemos, na pretendida alteração dos factos não provados, ou seja, se devem ser considerados provados. Vejamos então. Começamos pelos depoimentos de parte do R., AA. Quanto ao réu, de relevante, referiu que entendeu “exclusividade” como sendo que se vendessem a casa a alguém levado pela imobiliária teriam de lhe pagar a remuneração de 5% do valor de venda, sendo o prazo do contrato 12 meses. Quanto aos compradores, realmente houve uma ficha de visita elaborada pela imobiliária (segunda visita) depois de a irmã (EE, que tinha a chave de casa) ter ido mostrar a casa ao casal CC – que depois da visita (segunda) com o comercial da A. disse que não estava interessado na casa, porque o preço era alto e porque a autocaravana que tinham não passava na curva. CC soube pelo marido da irmã (ela e o marido são taxistas) do R. (EE) que existia esta casa para venda e foi posto em contacto com ela, o que originou a primeira visita, em agosto de 2019. Esclareceu também que a data que consta do contrato não corresponde à data da negociação, que tinha sido anterior (aquando da Páscoa), pois, entretanto, tinha regressado a Espanha, onde vive, tendo após confirmado, no entanto, que considerou num e-mail de 08/04/2020 enviado à A. que a data do fim do contrato era 29/05/2020 e que não queria a renovação do mesmo, o que foi aceite pela A. que, contudo, ressalvou que relativamente a eventual venda ao casal CC teriam de pagar comissão, por ter sido efetuada a segunda visita (também) de agosto de 2019. Negou que o casal CC tivesse oferecido mais do que100000 Euros e que então lhe tenha feito a contraproposta de 135000 Euros. Em julho de 2020 CC perguntou à irmã do R. (EE) se a casa ainda estava à venda, pois tinha vendido a caravana e queria fazer negócio, ao que ela respondeu que sim e comunicou ao irmão; vendeu a casa ao casal CC no dia 03/08/2020, por 120000 Euros (pagos por cheque). Quanto ao legal representante da A., HH, nas suas declarações de parte disse que na empresa a coordenadora da mediação é a GG e que o comercial é FF, desconhecendo pormenores do negócio em concreto. A sua esposa, II, é quem assina (e data) os contratos. FF, de relevante nesta reapreciação da prova, referiu que soube que os RR. tinham a casa para venda, há anos, e angariou o contrato, em maio de 2019, tendo conhecido o R. por intermédio da irmã dele (EE). O regime combinado foi o da exclusividade, por só trabalhar em exclusividade (tendo explicado em que consiste e que só a A. poderia vender), durante um ano, e que divulgariam o imóvel e que depois acompanhariam o processo, desde que encontrassem interessado, até à escritura (dizendo também que se o R. encontrasse cliente encaminharia para ele e que a comissão seria devida à mesma). O casal CC apareceu através da irmã do R. – porque tinha conhecimento do contrato de exclusividade –, que o chamou para ir lá fazer uma visita com o casal. Aquando da visita que fez com o casal (aos 03/08/2019), eles não gostaram da acessibilidade (estreita) ao imóvel porque tinham uma autocaravana (grande), ainda que a casa correspondesse ao que gostavam (áreas, vistas, etc.). Depois de efetuada a visita os RR. comunicaram que não aceitaram a proposta do casal, feita após a visita, de 100000, e conseguiu que eles descessem o preço de 145000 para 135000 Euros, não tendo conseguido descer mais o preço nem que o casal CC oferecesse mais que 100000 Euros. Posteriormente ao fim do contrato, a R., ainda antes de a escritura ter sido feita, contactou-o para saber como era, porque, entretanto (os RR.) estavam a negociar com o casal CC, ao que lhe respondeu que teriam de pagar a comissão. Preencheu três exemplares do contrato (2 para os RR., por estarem separados, e 1 para a A.), sendo que quando o R. assinou já estava preenchido; apenas a data é aposta depois, quando a legal representante assina, sendo depois enviado por correio para as partes. GG, coordenadora na A., de relevante esclareceu como é feita a publicitação dos imóveis depois de os contratos feitos pelos comerciais serem datados e assinados pela legal representante (II), que o número de vias do contrato é efetivamente correspondente ao número de interessados (3, no caso, A. e os 2 RR.) e confirmou a sequência da proposta e da contraproposta atrás descrita. Afirmou ainda que informou o R. que, se após a denúncia do contrato, o negócio viesse a ser feito com um cliente apresentado pela A., a comissão seria devida (pois a R. tinha-a informado que o negócio poderia vir a concretizar-se por 120000 Euros – sendo que a informou que estaria preocupada com o pagamento de eventual comissão que tivesse de vir a ser paga). BB (vendedora, tendo sido casada com AA) de relevante pouco adiantou, pois além de dificuldade de expressão([7]), mostrou-se imprecisa e vaga, recorrentemente dizendo que já não se lembra (com um pendor também algo defensivo e retraído, compatível com ser R.). Contudo, confirmou que CC lhe telefonou a dizer que oferecia 100000 Euros, ao que respondeu que não, mas que depois lhe viria a vender a casa por 120000 Euros, no dia 03/08/2020. Depois do telefonema atrás referido, mais tarde, FF ligou a falar-lhe sobre o comprador CC, que “tinha estado na agência”, ao que ela ligou ao ex-marido a dizer que a este não podiam vender (por 120000 Euros), ao que o ex-marido lhe disse que não, que a agência não tinha nada a ver com este, pelo que então aceitou vender mas quis que o ex-marido lhe garantisse por documento([8]) que, se viesse a haver algum pagamento à agência, seria da responsabilidade dele. Confirmou que só posteriormente recebeu o contrato (pós)datado, e assinado, pelo correio, em conformidade ao que havia sido conversado com FF (e que só o viu uma vez, quando negociaram os termos do contrato de mediação), ainda que não tivesse reparado no detalhe da cruz no quadrado da exclusividade. CC, o comprador, confirmou que soube da casa para venda pelo marido de EE (taxista), em agosto, tendo ido ver a casa com ela nessa tarde e que o preço, disse-lhe ela, era a falar com o irmão (R. e que a casa estava na agência). EE disse-lhe que teria de se ver com o da agência e noutro dia voltou lá já com o da agência, para verem novamente a casa. Achou 130000 (ainda que também tenha referido 135000) Euros caro. Referiu o problema de a autocaravana não passar no caminho (ambos os caminhos que vão dar à casa são estreitos – caminhos que descobriu por si e não indicados por FF) e que não estava disposto a comprar a casa por aquele preço – que, por esse preço, não queria e não valia a pena falar (isto é, fazer qualquer proposta). Aquando da visita com FF inicialmente não quis assinar a ficha de visita mas, quando ele explicou que era só para comprovar que estava a fazer o trabalho dele, então assinou. Voltou a ter interesse em comprar a casa depois de, passados meses ter vendido a autocaravana, e então telefonou ao R. para saber se a casa ainda estava para venda e se podia diminuir o preço, tendo ele dito que sim e que já não estava na agência. Negociou o preço de 120000 Euros com o R. (esclareceu também que, por ter vendido a autocaravana, tinha mais dinheiro), que era o mínimo pelo qual ele venderia. AA (taxista, irmão da R.) confirmou que foi ele quem disse a CC (que lhe perguntou se sabia de alguma casa) que a casa do cunhado estava para venda e deu-lhe o contacto da esposa, EE. EE (taxista irmã do R.) reiterou ter assistido às negociações do contrato de mediação (aquando da Páscoa, em abril de 2019, pois o irmão tinha vindo a Portugal) entre o irmão R. e FF, que este preencheu as partes em branco: dados pessoais e que os quadrados pequenos não foram preenchidos, ainda que tivessem falado do preço, prazo, comissão, e que FF explicou que tinha as variantes “exclusividade” ou “não exclusividade” e que o irmão (R.) disse que não queria exclusividade… e que FF terá dito que então seria sem exclusividade (afirmando posteriormente ter a certeza que ele não assinalou no local nem que era “sem exclusividade” ou “exclusividade”…, dizendo depois que também preencheu no local o prazo do contrato). O irmão nunca lhe disse nada sobre a data do contrato ou (eventual) divergência com o que tinha combinado. Quer a declarante, quer o pai da ex-cunhada, tinham a chave da casa. Foi mostrar a casa a CC e esposa porque nessa manhã o marido tinha dado o seu contacto ao casal. Mostrou a casa e CC disse que não estava interessado, pois apesar de gostar da casa (áreas e vista) tinha o contra de ele ter uma autocaravana que não passava em ambos os caminhos existentes, além de ter achado o preço alto (140000, 140000 e tal Euros). Aquando da primeira visita falou da agência com CC e que não ia “estar a fazer preços”, nem pelo irmão, nem pela agência… Afirmou que, “por respeito”, deu conhecimento a FF e porque talvez ele conseguisse fazer o “que eu não consegui”. Depois voltaram lá outra vez com o R. e com FF; a final CC disse que não estava interessado por a casa (apesar de gostar dela e das vistas) estar cara e não ter os acessos que queria. Não fez nenhuma contraproposta e não teve conhecimento que FF e CC tivessem desenvolvido negociações. O irmão terminou o contrato com a mediadora. No verão, em fim de julho de 2020, CC telefonou-lhe a perguntar se a casa do irmão ainda estava para venda, tendo-lhe dito que sim e que já tinha acabado o contrato com a imobiliária; depois ele falou com o irmão e negociaram 120000 Euros (tendo a declarante estado presente). O irmão contou-lhe que a ex-mulher lhe tinha exigido um papel a dizer que se houvesse algo a pagar à agência seria ele o responsável. DD (compradora e esposa de CC) confirmou o que disse o marido. Aqui chegados, é de realçar o cuidado posto pelo tribunal a quo na decisão da matéria de facto e na motivação da mesma, descrevendo o seu percurso analítico-dedutivo formador da convicção quanto à decisão tomada, sem que se verifique, por exemplo, alguma contradição, uma desconsideração de qualquer um dos meios de prova ou uma violação das regras da experiência comum, da lógica ou da ciência. Esta instância não vê qualquer falha, qualquer erro de julgamento feito na sentença recorrida; pelo contrário (sendo de observar as ilações, lógicas e pertinentes, atingidas pelo tribunal a quo, do que é exemplo o R. saber que o contrato era em exclusividade), corrobora-a – sem prejuízo de, reapreciada a prova, termos chegado à conclusão que no momento da segunda visita não houve uma contraproposta de 135000 Euros como preço de venda, pois é o que resulta quer das declarações do R. e do comprador, que antes resumimos. Assim, a matéria de facto a considerar é a provada pela primeira instância, com exceção dos factos provados n.º 7 e n.º 8, que consideramos não provados nos termos sobreditos: “7) Nesse sentido, os réus apresentaram uma contraproposta no valor de € 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil euros). 8) A qual foi declinada pelo Sr. CC e a Sra. DD”. O Direito aplicável aos factos: As partes não questionam a natureza do contrato que celebraram, como sendo de mediação imobiliária – que é uma forma típica dos contratos de mediação, tal como sucede, igualmente, nos de mediação de seguros, de emprego e financeira([9]). De acordo com o disposto no art.º 2.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, de 08/02([10]), “1 - A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis”. Segundo o n.º 2, al. b), do mesmo artigo, a atividade de mediação compreende também a“[p]romoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões”. Tal como referido no ponto II do sumário do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido no processo n.º 135/11.4TVPRT.G1.S1, aos 12/12/2013, “[o] contrato de mediação imobiliária é um contrato bilateral e oneroso: o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado”([11]), sendo também o contrato de mediação, no caso de imóveis, um contrato formal (pois o disposto no art.º 16.º, n.º 1, da mesma Lei exige que seja celebrado por escrito)([12]) e a prazo, dado que se outro não for contratado, considera-se celebrado pelo prazo supletivo de 6 meses, referido no mesmo artigo no n.º 3. Concordamos com Maria de Fátima Ribeiro ao classificar a obrigação do mediador como de resultado, “o mediador obriga-se a causar certo resultado, resultado esse que define a prestação, pelo que apenas existe cumprimento se o resultado vier a ocorrer em consequência da actuação do mediador. Nas obrigações de meios, ao invés, o devedor obriga-se a tentar adequadamente (praticando os actos adequados) causar o resultado, pelo que existe cumprimento quando o tenha assim tentado, ainda que o resultado não se tenha produzido, ou se tenha produzido devido a factos estranhos à sua actuação”([13]). Em sentido contrário, porém, considerando que a obrigação do mediador é de meios e não de resultado, e exemplificativamente, citamos o acórdão desta Relação proferido no processo n.º 142/18, datado de 25/06/2019, no qual lemos que “[a] obrigação do mediador é uma obrigação de meios, uma vez que esta apenas se vincula a diligenciar pela obtenção de interessado no contrato, mas não se obriga a alcançar a conclusão do contrato”([14]). Na verdade, o regime constante do art.º 19.º da Lei n.º 15/2013, de 08/02, atinente à remuneração pela atividade, fundamenta a nossa concordância com a citada autora. Como a mesma explica, “[a] questão da remuneração está intimamente ligada a esta qualificação: apesar de, na realidade, poderem ser semelhantes os actos que o devedor há-de praticar, nas obrigações de resultado a remuneração só é devida se o resultado ocorrer como consequência adequada desses actos (o que resulta de forma clara, nomeadamente, das normas legais que regulam a mediação imobiliária), enquanto nas obrigações de meios existe o dever de remunerar a actividade do obrigado (e, normalmente, essa remuneração é calculada tendo em conta factores como as horas que o devedor despendeu na prática dos actos devidos)”([15]). É consensual que a lei exige que haja uma relação causal entre a atuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato; novamente a título de exemplo, citamos o sumário do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido no processo n.º 02B2469, datado de 26/02/2002, segundo o qual: “1. O mediador só adquire direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros. 2. E isso é assim, mesmo quando o contrato de mediação é celebrado em regime de exclusividade. 3. A existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e o terceiro, facilitando o negócio”([16]). Como referido no recente acórdão desta Secção, proferido na apelação n.º 1060/22.9T8VNG.P1, são elementos “caracterizadores deste contrato: obrigação de aproximação de sujeitos; atividade tendente à celebração do negócio; imparcialidade; ocasionalidade; retribuição. Saliente-se que a atividade do mediador consiste essencialmente na prática de atos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa” ([17]), sendo que o mediador não age como comissário do seu contratante, impondo-se-lhe imparcialidade perante eventuais clientes, perante ambas as partes, no fornecimento de todas as informações de que disponha e que possam ser relevantes para a concretização, ou não, do negócio visado. Pode ser convencionada uma cláusula de exclusividade, como sucedeu no caso, nos termos do art.º 16.º, n.º 2, al. g), da Lei 15/2013/, de 08/02 “[d]o contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos: [a] referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente”. Segundo o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, já citado, proferido no processo n.º 135/11.4TVPRT.G1.S1, aos 12/12/2013, “[o] direito à remuneração implica a execução da prestação contratual a que o mediador se obrigou, nomeadamente a prática dos actos adequados a conseguir que seja atingido o objectivo do contrato – a concretização e perfeição do negócio visado com a mediação”. A remuneração é, como referimos já, objeto do regime constante do art.º 19.º da referida Lei, “1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. 2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”. Resulta das alegações de recurso da A. haver uma tentativa de confusão entre duas realidades distintas: uma é realmente ter intervindo aquando da segunda visita, outra, bem diferente, é que (e no que todos estão de acordo) não foi a A. quem angariou, quem encontrou o interessado, sendo que também não foi aquela participação que determinou a posterior realização do negócio; apenas os legais representantes da A. e o seu funcionário acham que sim, ainda que a cláusula transcrita nos factos provados seja clara… Assim, e nos termos expostos, a fundamentação de direito do tribunal a quo é plenamente válida, pelo que o recurso improcederá, pois nem a A. encontrou o interessado, nem a sua atividade teve a ver, o que quer que fosse, com a posterior realização do negócio. III – DECISÃO Pelos motivos expostos, e nos termos das normas invocadas, acordam os juízes destes autos no Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela A., confirmando-se a sentença recorrida. Custas na primeira instância e da apelação pela A., por ter decaído, nos termos do art.º 527.º, n.º 1, e n.º 2, do C.P.C. Porto, 20/05/2024. - Este acórdão é assinado eletronicamente pelos respetivos: Jorge Martins Ribeiro Anabela Morais Ana Paula Amorim __________________ [1] Negrito no original. [2] Este facto, como veremos adiante, será considerado não provado. [3] Por decorrência, também este o será. [4] Cf. António Santos Abrantes GERALDES, Paulo PIMENTA e Luís Filipe Pires de SOUSA, Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 3.ª edição, Coimbra, Almedina, 2023, p. 30. [5] Apesar de a norma constante do art.º 646.º, n.º 4, do anterior C.P.C., não ter norma inteiramente corresponde no C.P.C. em vigor, nem por isso se pode considerar o que seja matéria conclusiva e de direito, pois que a decisão é sobre a matéria de facto; assim sendo, as conclusões (não factos) que sejam pretendidas em sede de impugnação da matéria de facto não são de atender. [6] Ouvimos integralmente as diferentes sessões da audiência de discussão e julgamento. [7] Eventualmente decorrente também de dificuldade de compreensão de português, pois há muito que vive em Espanha. [8] Este documento foi enviado (e junto) aos autos, durante a sessão de inquirição, por fotografia e foi lido durante o depoimento. [9] Sobre mediação típica e atípica, cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, p. 219, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [12/05/2024]. [10] Esta lei pode ser consultada em: https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/lei/15-2013-257806 [12/05/2024]. [11] Relatado por Granja da Fonseca; o acórdão está acessível em: http://www.gde.mj.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/473601760de3d67480257c450059dedf?OpenDocument [12/05/2024]. [12] Sobre esta questão, cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, p. 216, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [12/05/2024]. [13] Cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, p. 224, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [12/05/2024]. [14] Relatado por Maria Cecília dos Reis Pancas. O acórdão está acessível em: https://www.jusnet.pt/Content/DocumentMag.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbH1CjUAAmNzE2NzM7Wy1KLizPw8WyMDQ0sDMyNTkEBmWqVLfnJIZUGqbVpiTnEqAIl_kjU1AAAAWKE [28/02/2024 (citação de doutrina e de jurisprudência no original)]. [15] Cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, pp. 225-226, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [12/05/2024]. [16] Relatado por Moitinho de Almeida. O acórdão está acessível em: https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/af80d766c15e924880256cc200673304?OpenDocument [12/05/2024 (itálico nosso)]. [17] Relatado por Manuel Fernandes (citação de doutrina e de jurisprudência no original).

Sumário

II- Num contrato de mediação imobiliária não existe obrigação de o comitente (vendedor) remunerar a agência se ficou provado que o contrato de compra e venda depois celebrado foi com um comprador que não tinha sido encontrado, angariado, pela agência e que a atividade de divulgação desta (em regime de exclusividade), bem como a intervenção numa visita ao imóvel, não foi determinante da realização do negócio.

Texto Integral

APELAÇÃO N.º 12732/21.5T8PRT.P1

SUMÁRIO (art.º 663.º, n.º 7, do C.P.C.):

………………………………

Acordam os Juízes na 3.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto, sendo

Relator: Jorge Martins Ribeiro;

1.ª Adjunta: Anabela Mendes Morais e

2.ª Adjunta: Ana Paula Amorim.

ACÓRDÃO

I- RELATÓRIO

Nos presentes autos de ação declarativa de condenação em pagamento de quantia certa, com processo comum, é autora (A.) “A..., Lda.”, titular do N.I.F. ......, com sede na Rua ..., n.º ..., Edf. ..., Bloco ..., Loja ..., ... ..., e são réus (RR.) AA, titular do N.I.F. ......, residente na Calle ..., ... – ..., Madrid – Espanha, e BB, residente na Calle ..., ... ..., Madrid – Espanha.

Procedemos agora a uma síntese do processado relevante para o objeto do presente recurso; assim, e lançando mão da síntese efetuada na sentença recorrida:

A) A A. alegou que “em 29.05.2019 celebrou com os réus um contrato de Mediação Imobiliária, em regime de exclusividade, para venda de um prédio urbano que identifica, propriedade dos réus, pelo prazo de 12 meses, pelo preço inicial de € 145.000,00, tendo acordado que a remuneração seria de 5% do valor do negócio. Que nessa sequência efetuou diligências para venda do prédio, angariou clientes, sendo que o negócio não se realizou no prazo acordado, tendo os réus, entretanto deduzido oposição à renovação. Mais alegou que já após a oposição à renovação os réus vieram a celebrar o negócio sobre o referido prédio com o cliente angariado pela autora, com o fito de assim se eximirem ao pagamento da comissão, que considera ser-lhe devida, nos termos do contrato, o que peticionam”.

B) Na sentença recorrida o processado foi resumido pelo seguinte modo: “[a]pós várias vicissitudes processuais (interposição de recurso, arguição de nulidades, despachos a determinar a nulidades de anteriores despachos e desistência de recurso) relacionadas com a falta de notificação dos réus para contestarem os factos alegados pela autora na petição inicial aperfeiçoada, a qual foi apenas feita na pessoa da Il. Mandatária, os réus não apresentaram contestação, tendo, todavia, os factos sido, tacitamente, considerados controvertidos em face da oposição deduzida.

Foi proferido Despacho Saneador em que se fixou o valor da ação, se procedeu ao saneamento dos autos, se dispensou o objeto do litígio e os temas da prova, admitiram-se os requerimentos probatórios e se designou data para julgamento”.

C) No dia 21/12/2013 foi proferida a sentença recorrida.

Do dispositivo da mesma consta:

“Nestes termos, o Tribunal julga a ação, totalmente improcedente, por não provada e, em consequência, decide:

i. Absolver os réus AA e BB do pedido contra si formulado pela autora A..., Lda.

ii. Condenar a autora nas custas do processo.

Registe e Notifique”.

D) Aos 12/02/2024 a A. interpôs recurso de apelação, tendo formulado as seguintes conclusões:

1. Vem o presente recurso interposto por discordar o Recorrente do sentido da Douta sentença

2. É convicção da Recorrente que a sentença enferma de erro de julgamento, o que decorre da incorreta apreciação de toda a prova junta e produzida nos autos e daí o seu inconformismo.

3. Discorda a Recorrente do decidido na douta sentença ora recorrida, por entender, que existem nos autos todos os elementos de prova que permitiriam ao Mmª Juiz a quo, responder diferentemente a determinados pontos da matéria factual, e,

4. outrossim, decidir julgando a ação totalmente procedente, por provada, condenando os Recorridos, nos precisos termos em que foi peticionado pela Recorrente.

5. Em face dos elementos de facto existentes e do Direito aplicável, outra deveria ter sido a decisão do pleito, mui respeitosamente, como aliás, se irá demonstrar e, constitui o objeto do presente recurso.

6. Pretendem, por isso, ver alterada a decisão sobre a matéria de facto, devendo-se dar como provado os factos não provados na douta sentença proferida.

7. Pois, reapreciada a prova produzida, nomeadamente da leitura dos depoimentos e a prova documental, conjugados com as regras da experiência comum, verifica-se existir fundamento para alterar a decisão proferida pelo Tribunal recorrido sobre a matéria de facto e direito, não se concordando com a argumentação expendida, a qual não está em consonância com os meios probatórios produzidos.

8. O processo de convicção, afigura-se-nos ilógico, violando as regras da experiência comum na apreciação da prova.

9. Pois existem (ou pelo menos são suficientes), elementos que permitam alterar a matéria de facto, no sentido propugnado pela Recorrente.

10. A alteração à matéria de facto dada como provada e como não provada, que se propõe, resulta da conjugação da prova produzida, seja ela testemunhal, seja ela documental.

11. Resultaram, desde logo, os seguintes factos como provados conforme sentença ora recorrida que as partes (recorrente e recorridos) celebraram um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, identificado sob o n.º ... (facto provado 2) e,

12. que no âmbito desse contrato a Recorrente desencadeou diligências para a promoção e venda do prédio urbano sito no ..., ... ..., inscrito na matriz predial sob o artigo n.º ..., da freguesia ..., do concelho de Amarante, e descrita na Conservatória do Registo Predial de Amarante (freguesia ...), sob o n.º

13. O Tribunal “a quo” face à prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, conforme descreve na sua sentença, não teve dúvidas que o regime de venda do prédio em crise nos autos e acordado entre as partes foi o da exclusividade, assim se considerando provado tal facto.

14. Resultou também provado que no âmbito desse contrato de mediação, em 23 de agosto de 2019 foi lavrada visita dos clientes CC e DD, assinada pelos interessados e pelo colaborador da Recorrente (facto provado 4) e,

15. que em 20 de março de 2020, os Recorridos remeteram uma comunicação, via e-mail, a informar a Recorrente, que não pretendiam a renovação do contrato de mediação imobiliária outorgado a 29 de maio de 2019 (facto provado 9).

16. Tal facto resultou provado por declarações/prova testemunhal prestadas em sede de audiência de discussão e julgamento e, por documentos, nomeadamente emails e carta «trocados» pelas partes (Recorridos e Recorrente),

17. pelo não se concebe os factos dados como não provado face à prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento

18. São os próprios Recorridos que elaboram um email junto com a petição inicial sob o documento n.º 4, 5 e 6 (onde especifica claramente a data de término do contrato 29 de maio de 2020).

19. O contrato celebrado com os Recorridos foi pelo prazo de um ano, prazo estipulado no contrato de mediação imobiliária, identificado sob o n.º ... e prazo reconhecido pelos Recorridos, conforme resultou das transcrições efetuadas no presente articulado.

20. Face às transcrições efetuadas no presente articulado e face ao documento 4 a 6 juntos com a petição inicial e face ao facto 9 dado como provado, não se concebe o facto não provado A, uma vez os infra documentos foram enviados pelos Recorridos e demonstram claramente como data de término 29 de maio de 2020.

21. Pelo que dever-se-ia ter dado como provado o seguinte facto: “Os serviços da autora referidos em 2) foram solicitados em 29 de maio de 2019”.

22. Os Recorridos nunca questionaram a data de 29 de maio de 2020 como sendo a data de término do contrato, pelo contrário, assumiram-na conforme documentos 4 a 6 juntos na petição inicial de 20 de dezembro de 2021 e dela se conformaram com a receção do contrato de mediação imobiliária que cada um deles recebeu, conforme resultou das transcrições efetuadas no presente articulado.

23. O Recorrido AA confessa ainda que lhe foi dado conhecimento da ficha de visita do Sr. CC e D. DD (documento 3 junto com a petição inicial de 20 de dezembro de 2021).

24. Pelo que não se concebe, face à prova ora produzida o facto não provado “C. Foi dado o devido conhecimento desta angariação/visita aos réus”, dado que face à prova produzida resulta provado tal facto.

25. No âmbito do contrato de mediação celebrado entre a Recorrente e os Recorridos esteve a Recorrente, através do seu comercial presente, no dia 23 de Agosto de 2019, na visita ocorrida, ao prédio urbano, sito no ..., ... ..., inscrito na matriz predial sob o artigo n.º ..., da freguesia ..., do concelho de Amarante, e descrita na Conservatória do Registo Predial de Amarante (freguesia ...), sob o n.º ..., com o Sr. CC e DD, conforme era o seu devolver contratual.

26. Conforme resultou das transcrições efetuadas no presente articulado na segunda visita o comercial da Recorrente já esteve presente e,

27. Dessa visita foi enviada ficha de visita, conforme prova documental junta aos autos – doc. 3 da petição inicial de 20 de dezembro de 2021 e,

28. tal foi reconhecido pelo Recorrido AA nas transcrições já reproduzidas no presente articulado.

29. A própria sentença recorrida reconhece que foi por todos assumido que chamaram o comercial da Recorrente à visita de 23 de agosto de 2023, para ver se conseguia proceder à sua comercialização, uma vez que a Sr.ª EE não o tinha conseguido, o que aliás nem podia, atento o regime em vigor entre as partes.

30. O contrato de mediação em agosto de 2019, em regime de exclusividade, encontrava-se em vigor!

31. Como aliás se encontrava aquando do telefonema da D. BB à testemunha Sr. FF, conforme resultou das transcrições efetuadas no presente articulado.

32. Não obstante da Sra. EE frisar, conforme resultou das transcrições efetuadas no presente articulado, que os compradores não mostraram interesse na primeira visita, o comercial da Recorrente, logrou conseguir marcar nova visita ao imóvel, levou lá de novo esses compradores, apresentou o imóvel e as suas potencialidades.

33. Conforme ficha de visita junta sob o documento 2 com a petição inicial de 20 de dezembro de 2020, onde os compradores, nessa visita, equacionam a compra da casa.

34. Os compradores CC e DD, apresentaram uma proposta, ainda no âmbito do contrato de mediação em vigor, através da imobiliária de €100.000,00 (cem mil euros) – facto provado

35. tendo recebido uma contraproposta dos Recorridos de €135.000,00 (cento e trinta e cinco mil euros) – facto provado.

36. Tais propostas não foram aceites

37. A Recorrente teve conhecimento, ainda que no âmbito do contrato de mediação em vigor, pela D. BB que os compradores CC e DD, subiram a proposta para 120.000,00 (cento e vinte mil euros) – facto também dado como provado

38. Tendo por base a visita ocorrida em 23 de agosto de 2019, os compradores CC e DD apresentaram proposta aos Recorridos de €100.000,00 (cem mil euros).

39. Os compradores CC e DD tinham perfeito conhecimento da imobiliária no âmbito da venda deste imóvel e,

40. por isso apresentaram uma proposta aos Recorridos, através da Recorrente, que foi levada ao conhecimento dos Recorridos e feito um trabalho pelo comercial da Recorrente para aproximação de valores.

41. Essa aproximação apenas não foi possível porque compradores e Recorridos iniciaram, ainda no âmbito do contrato de mediação, uma negociação à revelia da Recorrente,

42. Os Recorridos em abril de 2020 manifestaram a sua vontade de não renovação do contrato de mediação L5-0156/19, o que a Recorrente aceitou.

43. Tendo em conta o alerta que lhe foi comunicado pelo comercial Sr. FF, em virtude do alerta da D. BB, a Recorrente alertou os Recorridos da sua conduta, tanto é que a D. BB, só aceitou vender a casa com a assunção da responsabilidade do seu ex-marido.

44. A Recorrente alertou, através da testemunha Sra. GG que a comissão decorrente do contrato outorgado continuava a ser devida, apesar da não renovação do contrato de mediação imobiliária, pois houve uma visita desencadeada pela Recorrente e, um trabalho desenvolvido no âmbito do contrato de mediação no sentido de aproximar as partes na venda do imóvel, que só não se logrou, permita-se pela conduta dos Recorridos, conforme resultou das transcrições efetuadas no presente articulado.

45. Só não se logrou concretizar essa mediação por um facto imputável aos Recorridos.

46. Na sequência do doc. 4, 5 e 6 junto com a petição inicial de 20 de dezembro de 2021 e, tendo em conta do supratranscrito a Recorrente, através da sua coordenadora, GG advertiu os Recorridos da sua conduta, bem como o seu comercial FF à Recorrida D. BB que exigiu até o documento apresentado no dia 22 de novembro de 2023 aos autos pela mesma.

47. Compulsada a sentença recorrida exposto no articulado em causa resulta evidente se torna pelos depoimentos prestados nas audiências de discussão e julgamento versão capaz de conduzir a decisão diversa à que foi proferida.

48. O comercial da Recorrente, Sr. FF, promoveu a visita ao imóvel a 23 de agosto de 2019, com os compradores Sr. CC e DD.

49. Os compradores Sr. CC e DD, assinaram ficha de visita equacionando desde logo possibilidade de adquirir o imóvel.

50. O comercial da Recorrente, Sr. FF promoveu uma segunda visita ao imóvel porque a Sr. EE não conseguiu vender logo na primeira visita e os Recorridos convencidos da experiência da recorrente, deram a conhecer o possível comprador à recorrente.

51. O comercial da Recorrente, Sr. FF, apresentou propostas em nome dos compradores aos Recorridos e vice-versa.

52. Desenvolveu o trabalho de aproximação de valores, conforme depoimento supra – o que logrou, mas para se escapar da comissão e conseguir esta aproximação de valores iniciaram negociações diretamente as partes.

53. O comercial da Recorrente, Sr. FF, ainda com o contrato de mediação em vigor, teve conhecimento através da recorrida D. BB desta negociação direta, bem como do preço acordado para a escritura a realizar no dia 3 de agosto de 2020.

54. A D. BB estava ciente do alerta que o Sr. FF lhe havia feito quanto à visita dos compradores Sr. CC e DD, através da Recorrente;

55. Tanto é que exigiu o documento junto pela mesma em sede de audiência de discussão e julgamento.

56. O Recorrido Sr. AA, ficou ciente, pelo documento 7 junto com a petição inicial de 20 de dezembro de 2021, da sua conduta.

57. No entanto, denunciaram o contrato de mediação n.º ... e celebraram diretamente com estes compradores a escritura de compra e venda do imóvel objeto de mediação.

58. A atividade da Recorrente contribuiu deforma determinante, para a celebração do negócio.

59. Se assim não fosse, na primeira visita teria a Sr. EE aproximado as partes, sem necessidade de chamar os serviços da Recorrente que ela própria confessa ter chamado para concretizar o negócio que ela não conseguiu.

60. E, para além desta visita a Recorrente, através do seu comercial ainda aproximou as partes nos valores e, através do seu comercial apresentou soluções para os pontos menos positivos na aquisição do imóvel.

61. Pelo que Deveriam ter sido dados como provados, os factos não provados.

62. Dado que sobre esta matéria, foi produzida prova positiva, sendo, neste conspecto, consonantes os depoimentos das testemunhas FF, GG, EE e os próprios Recorridos AA e BB.

63. Os Recorridos confirmaram nos autos que os contratos de mediação ... foram rececionados por correio, por si, não impugnando qualquer um dos recorridos qualquer cláusula ou situação descrita no contrato.

64. Aliás reconheceram as cláusulas do mesmo e, no âmbito desse contrato em regime de exclusividade, no dia 23 de agosto de 2019 fez uma visita a Recorrente através do seu comercial com o Sr. CC e a Sra. DD, tendo os mesmos assinado a ficha de visita, junta sob o documento dois junto aos autos com a petição inicial a 20 de dezembro de 2021,

65. equacionando logo nessa visita a possibilidade de compra.

66. Essa ficha de visita junta sob o documento dois foi enviada pelo comercial da Recorrente aos Recorridos e, através da Recorrente foi apresentada uma proposta aos Recorridos por parte do Sr. CC e D. DD.

67. Em abril de 2020 os Recorridos denunciaram o referido contrato, tendo a Recorrente tomado conhecimento, nessa altura da denúncia, com o contrato ainda em vigor, através da Recorrida BB que o imóvel ia ser vendido ao Sr. CC e D. DD, conforme resultou das transcrições efetuadas no presente articulado.

68. Foi a Recorrente através do seu comercial realizou a visita do dia 23 de agosto de 2019, apresentou o imóvel e que acabou por inferir na venda do mesmo,

69. pois apresentou proposta dos compradores CC e DD e

70. foi um veículo condutor entre os vendedores e os compradores numa primeira fase.

71. Foi o comercial da Recorrente que cooperou no desenvolvimento das negociações, que estando mais próximos em valores, iniciaram negociações diretamente, ainda no âmbito do contrato de mediação em vigor.

72. O Recorrido Sr. AA reconheceu o teor do documento quatro e sete junto aos autos com a petição inicial de 20 de dezembro de 2021,

73. reconhecendo que lhe foi comunicado pela Recorrida que aceitaram a não renovação do contrato, contudo salvaguardando que tinham conhecimento da possibilidade da venda do imóvel ao Sr. CC e DD e o teor da cláusula quarta do contrato.

74. Qualquer relação contratual deve ser pautada por cumprimentos de boa-fé que foram defraudados pois com a denúncia do contrato de mediação, negociação direta ainda com o contrato em vigor e ulterior venda aos compradores Sr. CC e D. DD, mais não é do que a vontade de se frustrar ao pagamento da comissão à imobiliária.

75. Os Recorridos ao celebrar a escritura de compra e venda diretamente com o Sr. CC e D. DD, mesmo depois do trabalho ora desencadeado pelo comercial da Recorrente em apresentação do imóvel mais uma vez com as suas potencialidades, com a apresentação de propostas e contrapropostas, fizeram “tábua rasa” no que lhe foi comunicado no documento 7 junto aos autos com a petição inicial de 20 de dezembro de 2021,

76. a Recorrida BB reconheceu nas suas declarações ter sido a mesma como confirmou o Sr. FF a venda do imóvel ao Sr. CC e esposa, quando seria realizada a escritura, bem como o preço, reconhecendo que foi logo de imediato alertada pelo comercial da Recorrente que não deveria vender a esse casal dada a visita ora realizada e todo o trabalho desenvolvido pelo comercial.

77. Quando os compradores mostraram objeção à compra do imóvel por causa da autocaravana o Sr. FF, comercial da Recorrente, apresentou solução ao problema levantado e demonstrou um claro papel de vendedor ao tentar solucionar os pontos menos positivos do imóvel, tendo-se por certo que o negócio não se realizou sem a contribuição da Recorrente.

78. Foi a Recorrente quem mediou o negócio, com a apresentação de propostas e contrapropostas e realização de nova visita a 23 de agosto de 2019,

79. Ficando as partes só ulteriormente a aguardar o fim do contrato de mediação para realizar a escritura de compra e venda.

80. Do depoimento da D. EE resulta que ainda que esta já tivesse mostrado a casa ao Sr. CC e esposa a mesma deu conhecimento ao Sr. FF desses possíveis compradores e fê-lo na expectativa que esse conseguisse vender a casa já que ela não tinha conseguido.

81. Ponderados os depoimentos transcritos deve a matéria de facto não provada ser alterada, como se propõe, pois contrariamente ao defendido pelo Tribunal, na douta sentença recorrida, os depoimentos das testemunhas, são mais do que suficientes para imputar como provados pela sua certeza, clareza e assertividade.

82. O Tribunal a quo fez errónea interpretação e aplicação do direito pelo que a decisão a proferir deverá ser diversa daquela outra sentenciada.

83. As partes celebraram nos presentes autos um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade.

84. Durante o período de vigência do contrato de mediação ... apenas a Recorrente podia promover a venda do prédio dos Recorridos

85. À revelia da Recorrente a Sra. EE promoveu uma visita no imóvel e só quando não conseguiu lograr a venda é que deu conhecimento ao comercial da Recorrente dos possíveis compradores na expetativa da concretização do negócio por este.

86. Na sequência dessa segunda visita, a 23 de agosto de 2019, houve propostas e contrapropostas e, ainda com o contrato em vigência, ao contrário do que resulta da sentença recorrida a formalização do negócio/acerto das condições foi tomada entre os recorridos e Sr. CC e D. DD, antes da denúncia do contrato de mediação conforme resulta do depoimento do Sr. FF, GG e da própria recorrida BB, bem como do documento 4 e 7 junto aos autos com a petição inicial de 20 de dezembro de 2021.

87. Não poderá restar dúvida que a venda (condições da mesma) se realizou no período contratado, apenas formalizando em ato posterior a mesma.

88. Não poderá concluir que não houve um nexo de causalidade entre a atividade da Recorrente e a venda efetuada,

89. Se tal não existisse, os Recorridos teriam vendido logo na primeira visita e, os compradores não teriam apresentado uma proposta através da Recorrente conforme resulta dos factos provados.

90. Além de que, com propostas e contrapropostas se aproximaram as partes e, a condições da venda foram definidas ainda antes da denúncia do contrato de mediação imobiliária.

91. A Recorrente desenvolveu o seu trabalho no sentido de aproximar as pretensões das partes, viabilizando, por essa forma, o negócio, pelo que esta teria direito à sua comissão nos termos do artigo 19. ° da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.

92. A Recorrente tem direito à remuneração por ter sido quem verdadeiramente promoveu e intermediou o contrato de compra e venda, levando os compradores a nova visita ao imóvel e fazendo-lhes sugestões de propostas e contrapropostas, bem como sugestões dos pontos menos positivos do imóvel promovido.

93. Face à prova produzida não poderá resultar dúvidas que foi na sequência de a Recorrente ter referenciado e mostrado o imóvel a segunda vez ao Sr. CC e DD que estes ficaram interessados na compra do imóvel, demonstrando esse interesse na ficha de visita e apresentaram proposta à Recorrente.

94. O direito à remuneração implica a existência de um nexo causal entre a atividade de mediação e o negócio final celebrado.

95. Mais que provado se encontra este nexo de causalidade, pois a atividade da mediadora contribuiu de forma determinante, para a celebração do negócio

96. Negócio celebrado com o contrato de mediação em regime de exclusividade em vigor.

97. Foi a atividade da Recorrente enquanto mediadora que foi causa adequada ou necessária à realização do negócio ainda com o contrato em vigência, relevando para momento ulterior apenas a escritura de compra e venda.

98. Inexistem dúvidas quanto à conduta levada a cabo pelos Recorridos e aliás pelos próprios compradores Sr. CC e DD ao encetarem negociações diretamente, ainda, antes do término do contrato.

99. Face ao regime de contrato de mediação em exclusividade, ao timing da formalização do negócio (antes da denúncia do contrato) e às ações levadas a cabo pelo comercial da Recorrente para concretizar o negócio, provado fica este nexo de causalidade

100. O negócio realizado ficou-se a dever à atividade desenvolvida pela Recorrente, pelo que se imporia concluir pela total procedência da ação intentada pela Recorrente.

101. A Recorrente tomou todas as medidas para a concretização do negócio, cumprindo integralmente com as obrigações contratuais a que estava adstrita, sendo através da segunda visita ao imóvel que se lograram propostas ao imóvel e

102. Sendo através da Recorrente que souberam os compradores Sr. CC e DD das efetivas condições negociais fixadas pelos Recorridos para a celebração do contrato de compra e venda.

103. Ao arrepio do contratualizado e ainda na vigência do contrato, os Recorridos negociaram diretamente com os respetivos compradores.

104. Informando Recorridos a Recorrente que prescindiam dos seus serviços, no único e concretizado propósito de se furtarem ao pagamento da remuneração a que se obrigaram nos termos do contrato de mediação imobiliária celebrado,

105. Contemporizando o negócio já prometido contratar com os compradores pelo tempo que julgaram suficiente para ocorrer a caducidade do contrato de mediação em questão.

106. Em conluio com os compradores os Recorridos visaram, manifesta e expressamente, furtar-se ao pagamento da remuneração acordada com a Recorrente.

107. Os Recorridos agiram em clara violação do princípio da boa-fé contratual, pelo que, o seu comportamento enquadra-se claramente na designada “Fraude ao mediador” e que, de uma forma geral, se traduz nos vários comportamentos dirigidos a excluir (ou diminuir) o direito à retribuição do mediador.

108. Deste modo não se concebe como não reconduzir as negociações entre os Recorridos e os compradores e o próprio negócio entre ambos outorgado, à atividade de mediação desenvolvida pela Recorrente, pois não se pode afirmar que este negócio se finalizou sem a contribuição da Recorrente.

109. Na verdade, foi a Recorrente quem efetivamente mediou o negócio.

Por todo o exposto,

E sem necessidade de maiores considerações, Deve ser julgado procedente o presente recurso, alterando-se a sentença recorrida por outra que declara a ação totalmente procedente, por provada fazendo-se assim INTEIRA JUSTIÇA!

E) As contra-alegações dos RR. foram juntas no dia 09/04/2024, defendendo que a decisão da matéria de facto não deve ser alterada e que o recurso deve improceder.

6) No dia 11/04/2024 foi proferido o despacho a admitir, corretamente, o requerimento de interposição de recurso.

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente, nos termos dos artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1 e n.º 2, do C.P.C., não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (como expresso nos artigos 608.º, n.º 2, in fine, aplicável ex vi do art.º 663, n.º 2, in fine, do C.P.C.).

Também está vedado a este Tribunal conhecer de questões novas (que não tenham sido objeto de apreciação na decisão recorrida), uma vez que os recursos são meros meios de impugnação de questões prévias judiciais, destinando-se, por natureza, à sua reapreciação e consequente confirmação, revogação ou anulação.

A questão (e não razões ou argumentos) a decidir é se a decisão da matéria de facto efetuada pelo tribunal a quo deve ser alterada, com o foco posto nos factos pertinentes ao cerne da questão, ou seja, se os compradores do imóvel foram angariados pela recorrente (“apresentados pela mediadora”) e se a sua intervenção foi determinante da realização do negócio; dito de outro modo, como pela recorrente, se os factos considerados não provados devem agora ser considerados provados.

Eventual alteração do decidido em termos de Direito pressuporia uma resposta afirmativa à questão.

II- FUNDAMENTAÇÃO

Os factos provados e não provados relevantes para a decisão tal como decidido na sentença sob recurso (cujo teor integral damos por reproduzido)([1]):

Com relevância para a decisão da causa resultaram provados os seguintes factos:

1) A Autora é uma sociedade comercial por quotas, que tem por objeto social, de entre outras atividades, as atividades de mediação imobiliária, arrendamento de bens imobiliários, administração de imóveis por conta de outrem, angariação imobiliária, avaliação imobiliária e atividades combinadas de serviços administrativos.

2) No âmbito da atividade comercial de mediação imobiliária os réus, solicitaram os serviços da autora e, a final, celebraram com a mesma um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, identificado sob o n.º ..., para a venda do prédio urbano, sito no ..., ... ..., sendo uma casa composta por dois pavimentos e logradouro, destinado a habitação, inscrito na matriz predial sob o artigo n.º ..., da freguesia ..., do concelho de Amarante, e descrita na Conservatória do Registo Predial de Amarante (freguesia ...), sob o n.º

3) No âmbito do referido contrato, a aqui Autora, desencadeou diligências para a promoção e venda do prédio urbano identificado no precedente articulado 2.º da presente P.I.

4) Em 23 de agosto de 2019 foi lavrada ficha de visita dos clientes CC e DD, assinada pelos interessados e pelo colaborador da Autora.

5) Os clientes apresentaram uma proposta de compra/aquisição do bem imóvel no valor de € 100.000,00 (cem mil euros).

6) A qual não foi aceite pelos Réus.

7) Nesse sentido, os réus apresentaram uma contraproposta no valor de € 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil euros)([2]).

8) A qual foi declinada pelo Sr. CC e a Sra. DD([3]).

9) Sucede que na data de 20 de março de 2020, os réus remeteram uma comunicação, via e-mail, a informar a autora, que não pretendiam a renovação do contrato de mediação imobiliária outorgado a 29 de maio de 2019, comunicação essa que reforçaram por carta postal a 08 de abril de 2020.

10) Sucede que a autora, teve conhecimento que os clientes subiram a sua proposta para aquisição do bem imóvel dos réus pelo valor de € 120.000,00 (cento e vinte mil euros).

11) Tendo a autora, alertado os réus, que, caso o negócio jurídico se viesse a concretizar com aqueles senhores – CC e DD – a comissão decorrente do contrato outorgado continuava a ser devida à autora, apesar dos réus não renovarem o contrato de mediação imobiliária anteriormente celebrado.

12) A autora anuiu ao pedido de não renovação do contrato de mediação imobiliária.

13) Após veio a autora a apurar que a venda do bem imóvel em apreço foi realizada pelos réus diretamente com Sr. CC e a Sra. DD, pelo valor de € 120.000,00 (cento e vinte mil euros).

14) Tendo a respetiva escritura se realizado a 3 de agosto de 2020.

15) Constam do acordo celebrado entre as partes, além de outras, as seguintes cláusulas:

a. Cláusula 4.ª (Identificação do Negócio)

i. «N.º 4 – O reconhecimento pelo Segundo Contraente do interessado apresentado pela Mediadora não termina com a cessação da vigência deste contrato. Caso a venda do imóvel se venha a concretizar com o interessado ou cônjuge ou empresa que o mesmo seja parte, fora do período de vigência do contrato, a comissão será sempre devida à mediadora.»

2) Factos não provados

A. Os serviços da autora referidos em 2) foram solicitados em 29 de maio de 2019.

B. A autora angariou interessados na compra do referido bem imóvel, designadamente os senhores CC e DD.

C. Foi dado o devido conhecimento desta angariação/visita aos réus.

D. A proposta foi apresentada por clientes angariados pela autora.

E. Os clientes foram angariados no âmbito do presente contrato de mediação imobiliária”.

Dando por reproduzida a motivação da decisão de facto constante da sentença recorrida, passemos então a decidir a questão.

Segundo o art.º 640.º do C.P.C, “1 – [q]uando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) – Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) – Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) – A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:

a) – Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição, do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;

b) – Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes”.

Consideramos que tais ónus foram cumpridos.

Como referem António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, “[n]a enunciação da matéria de facto na sentença, sem embargo da atendibilidade da prova plena que resulte dos autos, o juiz deve verter o que emergir da apreciação crítica e livre dos demais elementos probatórios e usar, se for o caso, as presunções judiciais que as circunstâncias justificarem, designadamente a partir dos factos instrumentais (arts. 607.º, n.º 4, e 5.º, n.º 2, al.a))”([4]).

Realçamos que matéria de facto é, obviamente, a factualidade, não conclusões apresentadas como sendo factos, pois que as mesmas não o são verdadeiramente, devendo por isso ser desconsideradas([5]).

Nos termos do disposto no art.º 662.º, n.º 1, do C.P.C., cuja epígrafe é “[m]odificabilidade da decisão de facto”, “[a] Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”. Importa manter presente que o disposto no art.º 607.º, n.º 4, do C.P.C., aplica--se igualmente a esta instância, tanto mais que a anulação de uma sentença deve confinar-se aos casos em que, como previsto no art.º 662.º, n.º 2, al. c), do C.P.C., “não constando do processos todos os elementos, que, nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto”.

O Tribunal da Relação para reapreciar a decisão de facto impugnada tem de, por um lado, analisar os fundamentos da motivação que conduziu a primeira instância a julgar um facto como provado ou como não provado e, por outro, averiguar, em função da sua própria e autónoma convicção, formada através da análise crítica dos meios de prova disponíveis e à luz das mesmas regras de direito probatório, se na elaboração dessa decisão e na sua motivação ocorre, por exemplo, alguma contradição, uma desconsideração de qualquer um dos meios de prova ou uma violação das regras da experiência comum, da lógica ou da ciência – elaboração, diga-se, que deve ser feita à luz de um cidadão de normal formação e capacidade intelectual, de um cidadão comum na sociedade em questão – sem prejuízo de, independentemente do antes dito, poder chegar a uma decisão de facto diferente em função da valoração concretamente efetuada em sede de recurso.

Posto isto, o agora relevante é, em síntese, saber se a decisão da matéria de facto pelo tribunal a quo se mostra correta em função de toda a prova produzida.

Tendo presente toda os meios de prova constantes dos autos, vejamos agora se o declarado em audiência em alguma coisa justifica, impõe, uma alteração da decisão de facto nesta Instância, sendo que, como já referido, a prova é analisada como um todo e à luz dos critérios enunciados.

Não obstante estar em causa a reapreciação da prova([6]), na medida do possível, não iremos reproduzir observações já constantes da motivação da decisão recorrida e cujo teor demos já por reproduzido.

O cerne da reapreciação incide, como dissemos, na pretendida alteração dos factos não provados, ou seja, se devem ser considerados provados. Vejamos então.

Começamos pelos depoimentos de parte do R., AA.

Quanto ao réu, de relevante, referiu que entendeu “exclusividade” como sendo que se vendessem a casa a alguém levado pela imobiliária teriam de lhe pagar a remuneração de 5% do valor de venda, sendo o prazo do contrato 12 meses. Quanto aos compradores, realmente houve uma ficha de visita elaborada pela imobiliária (segunda visita) depois de a irmã (EE, que tinha a chave de casa) ter ido mostrar a casa ao casal CC – que depois da visita (segunda) com o comercial da A. disse que não estava interessado na casa, porque o preço era alto e porque a autocaravana que tinham não passava na curva.

CC soube pelo marido da irmã (ela e o marido são taxistas) do R. (EE) que existia esta casa para venda e foi posto em contacto com ela, o que originou a primeira visita, em agosto de 2019.

Esclareceu também que a data que consta do contrato não corresponde à data da negociação, que tinha sido anterior (aquando da Páscoa), pois, entretanto, tinha regressado a Espanha, onde vive, tendo após confirmado, no entanto, que considerou num e-mail de 08/04/2020 enviado à A. que a data do fim do contrato era 29/05/2020 e que não queria a renovação do mesmo, o que foi aceite pela A. que, contudo, ressalvou que relativamente a eventual venda ao casal CC teriam de pagar comissão, por ter sido efetuada a segunda visita (também) de agosto de 2019. Negou que o casal CC tivesse oferecido mais do que100000 Euros e que então lhe tenha feito a contraproposta de 135000 Euros.

Em julho de 2020 CC perguntou à irmã do R. (EE) se a casa ainda estava à venda, pois tinha vendido a caravana e queria fazer negócio, ao que ela respondeu que sim e comunicou ao irmão; vendeu a casa ao casal CC no dia 03/08/2020, por 120000 Euros (pagos por cheque).

Quanto ao legal representante da A., HH, nas suas declarações de parte disse que na empresa a coordenadora da mediação é a GG e que o comercial é FF, desconhecendo pormenores do negócio em concreto. A sua esposa, II, é quem assina (e data) os contratos.

FF, de relevante nesta reapreciação da prova, referiu que soube que os RR. tinham a casa para venda, há anos, e angariou o contrato, em maio de 2019, tendo conhecido o R. por intermédio da irmã dele (EE). O regime combinado foi o da exclusividade, por só trabalhar em exclusividade (tendo explicado em que consiste e que só a A. poderia vender), durante um ano, e que divulgariam o imóvel e que depois acompanhariam o processo, desde que encontrassem interessado, até à escritura (dizendo também que se o R. encontrasse cliente encaminharia para ele e que a comissão seria devida à mesma).

O casal CC apareceu através da irmã do R. – porque tinha conhecimento do contrato de exclusividade –, que o chamou para ir lá fazer uma visita com o casal.

Aquando da visita que fez com o casal (aos 03/08/2019), eles não gostaram da acessibilidade (estreita) ao imóvel porque tinham uma autocaravana (grande), ainda que a casa correspondesse ao que gostavam (áreas, vistas, etc.).

Depois de efetuada a visita os RR. comunicaram que não aceitaram a proposta do casal, feita após a visita, de 100000, e conseguiu que eles descessem o preço de 145000 para 135000 Euros, não tendo conseguido descer mais o preço nem que o casal CC oferecesse mais que 100000 Euros.

Posteriormente ao fim do contrato, a R., ainda antes de a escritura ter sido feita, contactou-o para saber como era, porque, entretanto (os RR.) estavam a negociar com o casal CC, ao que lhe respondeu que teriam de pagar a comissão. Preencheu três exemplares do contrato (2 para os RR., por estarem separados, e 1 para a A.), sendo que quando o R. assinou já estava preenchido; apenas a data é aposta depois, quando a legal representante assina, sendo depois enviado por correio para as partes.

GG, coordenadora na A., de relevante esclareceu como é feita a publicitação dos imóveis depois de os contratos feitos pelos comerciais serem datados e assinados pela legal representante (II), que o número de vias do contrato é efetivamente correspondente ao número de interessados (3, no caso, A. e os 2 RR.) e confirmou a sequência da proposta e da contraproposta atrás descrita.

Afirmou ainda que informou o R. que, se após a denúncia do contrato, o negócio viesse a ser feito com um cliente apresentado pela A., a comissão seria devida (pois a R. tinha-a informado que o negócio poderia vir a concretizar-se por 120000 Euros – sendo que a informou que estaria preocupada com o pagamento de eventual comissão que tivesse de vir a ser paga).

BB (vendedora, tendo sido casada com AA) de relevante pouco adiantou, pois além de dificuldade de expressão([7]), mostrou-se imprecisa e vaga, recorrentemente dizendo que já não se lembra (com um pendor também algo defensivo e retraído, compatível com ser R.).

Contudo, confirmou que CC lhe telefonou a dizer que oferecia 100000 Euros, ao que respondeu que não, mas que depois lhe viria a vender a casa por 120000 Euros, no dia 03/08/2020.

Depois do telefonema atrás referido, mais tarde, FF ligou a falar-lhe sobre o comprador CC, que “tinha estado na agência”, ao que ela ligou ao ex-marido a dizer que a este não podiam vender (por 120000 Euros), ao que o ex-marido lhe disse que não, que a agência não tinha nada a ver com este, pelo que então aceitou vender mas quis que o ex-marido lhe garantisse por documento([8]) que, se viesse a haver algum pagamento à agência, seria da responsabilidade dele.

Confirmou que só posteriormente recebeu o contrato (pós)datado, e assinado, pelo correio, em conformidade ao que havia sido conversado com FF (e que só o viu uma vez, quando negociaram os termos do contrato de mediação), ainda que não tivesse reparado no detalhe da cruz no quadrado da exclusividade.

CC, o comprador, confirmou que soube da casa para venda pelo marido de EE (taxista), em agosto, tendo ido ver a casa com ela nessa tarde e que o preço, disse-lhe ela, era a falar com o irmão (R. e que a casa estava na agência).

EE disse-lhe que teria de se ver com o da agência e noutro dia voltou lá já com o da agência, para verem novamente a casa.

Achou 130000 (ainda que também tenha referido 135000) Euros caro.

Referiu o problema de a autocaravana não passar no caminho (ambos os caminhos que vão dar à casa são estreitos – caminhos que descobriu por si e não indicados por FF) e que não estava disposto a comprar a casa por aquele preço – que, por esse preço, não queria e não valia a pena falar (isto é, fazer qualquer proposta).

Aquando da visita com FF inicialmente não quis assinar a ficha de visita mas, quando ele explicou que era só para comprovar que estava a fazer o trabalho dele, então assinou.

Voltou a ter interesse em comprar a casa depois de, passados meses ter vendido a autocaravana, e então telefonou ao R. para saber se a casa ainda estava para venda e se podia diminuir o preço, tendo ele dito que sim e que já não estava na agência.

Negociou o preço de 120000 Euros com o R. (esclareceu também que, por ter vendido a autocaravana, tinha mais dinheiro), que era o mínimo pelo qual ele venderia.

AA (taxista, irmão da R.) confirmou que foi ele quem disse a CC (que lhe perguntou se sabia de alguma casa) que a casa do cunhado estava para venda e deu-lhe o contacto da esposa, EE.

EE (taxista irmã do R.) reiterou ter assistido às negociações do contrato de mediação (aquando da Páscoa, em abril de 2019, pois o irmão tinha vindo a Portugal) entre o irmão R. e FF, que este preencheu as partes em branco: dados pessoais e que os quadrados pequenos não foram preenchidos, ainda que tivessem falado do preço, prazo, comissão, e que FF explicou que tinha as variantes “exclusividade” ou “não exclusividade” e que o irmão (R.) disse que não queria exclusividade… e que FF terá dito que então seria sem exclusividade (afirmando posteriormente ter a certeza que ele não assinalou no local nem que era “sem exclusividade” ou “exclusividade”…, dizendo depois que também preencheu no local o prazo do contrato).

O irmão nunca lhe disse nada sobre a data do contrato ou (eventual) divergência com o que tinha combinado.

Quer a declarante, quer o pai da ex-cunhada, tinham a chave da casa.

Foi mostrar a casa a CC e esposa porque nessa manhã o marido tinha dado o seu contacto ao casal. Mostrou a casa e CC disse que não estava interessado, pois apesar de gostar da casa (áreas e vista) tinha o contra de ele ter uma autocaravana que não passava em ambos os caminhos existentes, além de ter achado o preço alto (140000, 140000 e tal Euros).

Aquando da primeira visita falou da agência com CC e que não ia “estar a fazer preços”, nem pelo irmão, nem pela agência…

Afirmou que, “por respeito”, deu conhecimento a FF e porque talvez ele conseguisse fazer o “que eu não consegui”. Depois voltaram lá outra vez com o R. e com FF; a final CC disse que não estava interessado por a casa (apesar de gostar dela e das vistas) estar cara e não ter os acessos que queria. Não fez nenhuma contraproposta e não teve conhecimento que FF e CC tivessem desenvolvido negociações.

O irmão terminou o contrato com a mediadora.

No verão, em fim de julho de 2020, CC telefonou-lhe a perguntar se a casa do irmão ainda estava para venda, tendo-lhe dito que sim e que já tinha acabado o contrato com a imobiliária; depois ele falou com o irmão e negociaram 120000 Euros (tendo a declarante estado presente). O irmão contou-lhe que a ex-mulher lhe tinha exigido um papel a dizer que se houvesse algo a pagar à agência seria ele o responsável.

DD (compradora e esposa de CC) confirmou o que disse o marido.

Aqui chegados, é de realçar o cuidado posto pelo tribunal a quo na decisão da matéria de facto e na motivação da mesma, descrevendo o seu percurso analítico-dedutivo formador da convicção quanto à decisão tomada, sem que se verifique, por exemplo, alguma contradição, uma desconsideração de qualquer um dos meios de prova ou uma violação das regras da experiência comum, da lógica ou da ciência.

Esta instância não vê qualquer falha, qualquer erro de julgamento feito na sentença recorrida; pelo contrário (sendo de observar as ilações, lógicas e pertinentes, atingidas pelo tribunal a quo, do que é exemplo o R. saber que o contrato era em exclusividade), corrobora-a – sem prejuízo de, reapreciada a prova, termos chegado à conclusão que no momento da segunda visita não houve uma contraproposta de 135000 Euros como preço de venda, pois é o que resulta quer das declarações do R. e do comprador, que antes resumimos.

Assim, a matéria de facto a considerar é a provada pela primeira instância, com exceção dos factos provados n.º 7 e n.º 8, que consideramos não provados nos termos sobreditos:

“7) Nesse sentido, os réus apresentaram uma contraproposta no valor de € 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil euros).

8) A qual foi declinada pelo Sr. CC e a Sra. DD”.

O Direito aplicável aos factos:

As partes não questionam a natureza do contrato que celebraram, como sendo de mediação imobiliária – que é uma forma típica dos contratos de mediação, tal como sucede, igualmente, nos de mediação de seguros, de emprego e financeira([9]). De acordo com o disposto no art.º 2.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, de 08/02([10]), “1 - A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis”.

Segundo o n.º 2, al. b), do mesmo artigo, a atividade de mediação compreende também a“[p]romoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões”.

Tal como referido no ponto II do sumário do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido no processo n.º 135/11.4TVPRT.G1.S1, aos 12/12/2013, “[o] contrato de mediação imobiliária é um contrato bilateral e oneroso: o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado”([11]), sendo também o contrato de mediação, no caso de imóveis, um contrato formal (pois o disposto no art.º 16.º, n.º 1, da mesma Lei exige que seja celebrado por escrito)([12]) e a prazo, dado que se outro não for contratado, considera-se celebrado pelo prazo supletivo de 6 meses, referido no mesmo artigo no n.º 3.

Concordamos com Maria de Fátima Ribeiro ao classificar a obrigação do mediador como de resultado, “o mediador obriga-se a causar certo resultado, resultado esse que define a prestação, pelo que apenas existe cumprimento se o resultado vier a ocorrer em consequência da actuação do mediador. Nas obrigações de meios, ao invés, o devedor obriga-se a tentar adequadamente (praticando os actos adequados) causar o resultado, pelo que existe cumprimento quando o tenha assim tentado, ainda que o resultado não se tenha produzido, ou se tenha produzido devido a factos estranhos à sua actuação”([13]).

Em sentido contrário, porém, considerando que a obrigação do mediador é de meios e não de resultado, e exemplificativamente, citamos o acórdão desta Relação proferido no processo n.º 142/18, datado de 25/06/2019, no qual lemos que “[a] obrigação do mediador é uma obrigação de meios, uma vez que esta apenas se vincula a diligenciar pela obtenção de interessado no contrato, mas não se obriga a alcançar a conclusão do contrato”([14]).

Na verdade, o regime constante do art.º 19.º da Lei n.º 15/2013, de 08/02, atinente à remuneração pela atividade, fundamenta a nossa concordância com a citada autora. Como a mesma explica, “[a] questão da remuneração está intimamente ligada a esta qualificação: apesar de, na realidade, poderem ser semelhantes os actos que o devedor há-de praticar, nas obrigações de resultado a remuneração só é devida se o resultado ocorrer como consequência adequada desses actos (o que resulta de forma clara, nomeadamente, das normas legais que regulam a mediação imobiliária), enquanto nas obrigações de meios existe o dever de remunerar a actividade do obrigado (e, normalmente, essa remuneração é calculada tendo em conta factores como as horas que o devedor despendeu na prática dos actos devidos)”([15]).

É consensual que a lei exige que haja uma relação causal entre a atuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato; novamente a título de exemplo, citamos o sumário do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido no processo n.º 02B2469, datado de 26/02/2002, segundo o qual: “1. O mediador só adquire direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros. 2. E isso é assim, mesmo quando o contrato de mediação é celebrado em regime de exclusividade. 3. A existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e o terceiro, facilitando o negócio”([16]).

Como referido no recente acórdão desta Secção, proferido na apelação n.º 1060/22.9T8VNG.P1, são elementos “caracterizadores deste contrato: obrigação de aproximação de sujeitos; atividade tendente à celebração do negócio; imparcialidade; ocasionalidade; retribuição. Saliente-se que a atividade do mediador consiste essencialmente na prática de atos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa” ([17]), sendo que o mediador não age como comissário do seu contratante, impondo-se-lhe imparcialidade perante eventuais clientes, perante ambas as partes, no fornecimento de todas as informações de que disponha e que possam ser relevantes para a concretização, ou não, do negócio visado.

Pode ser convencionada uma cláusula de exclusividade, como sucedeu no caso, nos termos do art.º 16.º, n.º 2, al. g), da Lei 15/2013/, de 08/02 “[d]o contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos: [a] referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente”.

Segundo o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, já citado, proferido no processo n.º 135/11.4TVPRT.G1.S1, aos 12/12/2013, “[o] direito à remuneração implica a execução da prestação contratual a que o mediador se obrigou, nomeadamente a prática dos actos adequados a conseguir que seja atingido o objectivo do contrato – a concretização e perfeição do negócio visado com a mediação”.

A remuneração é, como referimos já, objeto do regime constante do art.º 19.º da referida Lei, “1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. 2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”.

Resulta das alegações de recurso da A. haver uma tentativa de confusão entre duas realidades distintas: uma é realmente ter intervindo aquando da segunda visita, outra, bem diferente, é que (e no que todos estão de acordo) não foi a A. quem angariou, quem encontrou o interessado, sendo que também não foi aquela participação que determinou a posterior realização do negócio; apenas os legais representantes da A. e o seu funcionário acham que sim, ainda que a cláusula transcrita nos factos provados seja clara…

Assim, e nos termos expostos, a fundamentação de direito do tribunal a quo é plenamente válida, pelo que o recurso improcederá, pois nem a A. encontrou o interessado, nem a sua atividade teve a ver, o que quer que fosse, com a posterior realização do negócio.

III- DECISÃO

Pelos motivos expostos, e nos termos das normas invocadas, acordam os juízes destes autos no Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela A., confirmando-se a sentença recorrida.

Custas na primeira instância e da apelação pela A., por ter decaído, nos termos do art.º 527.º, n.º 1, e n.º 2, do C.P.C.

Porto, 20/05/2024.

Este acórdão é assinado eletronicamente pelos respetivos:

Jorge Martins Ribeiro

Anabela Morais

Ana Paula Amorim

[1] Negrito no original.

[2] Este facto, como veremos adiante, será considerado não provado.

[3] Por decorrência, também este o será.

[4] Cf. António Santos Abrantes GERALDES, Paulo PIMENTA e Luís Filipe Pires de SOUSA, Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 3.ª edição, Coimbra, Almedina, 2023, p. 30.

[5] Apesar de a norma constante do art.º 646.º, n.º 4, do anterior C.P.C., não ter norma inteiramente corresponde no C.P.C. em vigor, nem por isso se pode considerar o que seja matéria conclusiva e de direito, pois que a decisão é sobre a matéria de facto; assim sendo, as conclusões (não factos) que sejam pretendidas em sede de impugnação da matéria de facto não são de atender.

[6] Ouvimos integralmente as diferentes sessões da audiência de discussão e julgamento.

[7] Eventualmente decorrente também de dificuldade de compreensão de português, pois há muito que vive em Espanha.

[8] Este documento foi enviado (e junto) aos autos, durante a sessão de inquirição, por fotografia e foi lido durante o depoimento.

[9] Sobre mediação típica e atípica, cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, p. 219, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [12/05/2024].

[10] Esta lei pode ser consultada em: https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/lei/15-2013-257806 [12/05/2024].

[11] Relatado por Granja da Fonseca; o acórdão está acessível em: http://www.gde.mj.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/473601760de3d67480257c450059dedf?OpenDocument [12/05/2024].

[12] Sobre esta questão, cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, p. 216, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [12/05/2024].

[13] Cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, p. 224, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [12/05/2024].

[14] Relatado por Maria Cecília dos Reis Pancas. O acórdão está acessível em:

https://www.jusnet.pt/Content/DocumentMag.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbH1CjUAAmNzE2NzM7Wy1KLizPw8WyMDQ0sDMyNTkEBmWqVLfnJIZUGqbVpiTnEqAIl_kjU1AAAAWKE [28/02/2024 (citação de doutrina e de jurisprudência no original)].

[15] Cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, pp. 225-226, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [12/05/2024].

[16] Relatado por Moitinho de Almeida. O acórdão está acessível em:

https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/af80d766c15e924880256cc200673304?OpenDocument [12/05/2024 (itálico nosso)].

[17] Relatado por Manuel Fernandes (citação de doutrina e de jurisprudência no original).

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II- FUNDAMENTAÇÃO