11914/18.1T8PRT-A.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- A exceção de não cumprimento justifica-se por razões de boa fé, de equidade e de justiça, uma vez que visa evitar que uma das partes tire vantagens sem suportar os encargos correlativos.

II- A mera comunicação, por um condómino, ao administrador do condomínio de ausências pontuais do porteiro no horário noturno, não justifica a sustação do pagamento da contrapartida mensal devida pelos serviços de zeladoria, quando não ficou comprovada a falta efetiva do porteiro nos dias em que se verificou a ausência pontual.

III- A revogação unilateral do contrato de prestação de serviços determina a cessação do vínculo contratual a partir da data em que a declaração unilateral produz efeitos e não põe em causa os direitos vencidos a essa data.

PrestServ-Condomínio-RMF-11914/18.1T8PRT-A.P1

SUMÁRIO[1] (art. 663º/7 CPC):

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Acordam neste Tribunal da Relação do Porto (5ª secção judicial – 3ª Secção Cível)

I. Relatório

No processo de execução sumária em que figuram como:

- EXEQUENTE: B…, Lda, com sede na rua …, …, …, ….-… …; e

- EXECUTADO: Condomínio do Edifício C…, na rua …, .., e …, .., …, ….-… PORTO

veio o executado, por apenso, deduzir embargos de executado, concluindo por pedir a procedência das exceções invocadas e se assim não se entender, a redução do crédito, compensando-se o valor dos serviços não efetuados pela exequente, mas por si faturados.

Alegou para o efeito ser anulável o contrato de assistência técnica e zeladoria celebrado em 13 de junho de 2013 entre a exequente e D…, Lda, empresa de gestão de condomínios, que representava a embargante, o qual foi renovado em 13 de junho de 2017, por se tratar de negócio consigo mesmo, já que os sócios das duas sociedades são os mesmos e familiares entre si, o qual não foi objeto de qualquer análise entre os condóminos e a administração do condomínio.

Mais alegou que procederam à resolução do contrato por não cumprirem com a vertente da zeladoria, por falta de presença de porteiro entre as 22 horas e as 06.00 horas e incumprimento dos horários de entrada e saída dos porteiros, do que deram conta à embargada. Os condóminos em face deste incumprimento recusam o pagamento de algumas prestações, a par de que a execução defeituosa legitima a recusa do pagamento ao embargado.

Alegou por fim, a ineficácia da cláusula de duração do contrato e do prazo para a renovação automática, por abuso de representação do anterior administrador nunca tendo sido esclarecidos os condóminos a propósito dos termos do contrato.

Por impugnação, alegou não ser de sua responsabilidade o pagamento dos honorários de advogado pelo valor de € 400,00, nem a verba no montante de € 100,00 peticionada no requerimento de execução, pois a provarem-se devem ser consideradas em sede de custas de parte.

Considera, ainda, que o valor dos serviços não prestados, que já motivou o pedido de notas de crédito, deve ser compensado no valor devido pelos serviços prestados.

Proferiu-se despacho que admitiu liminarmente os embargos.

Notificado o embargado apresentou contestação na qual impugnou especificadamente os factos.

Alegou que o contrato celebrado de zeladoria é do conhecimento dos condóminos, não foram apresentadas reclamações aos serviços prestados e se alguns serviços não foram prestados, apenas ao embargante é imputável por não ter permitido o acesso dos técnicos. Alega, ainda, não existir qualquer crédito a compensar, pois nem tal valor foi demonstrado.

Elaborou-se despacho saneador julgando-se improcedente a exceção de negócio consigo mesmo, após o que se selecionaram o objeto do processo e temas de prova.

Realizou-se a audiência de discussão e julgamento com observância do formalismo legal.

Proferiu-se sentença com a decisão que se transcreve:

“Por todo o exposto julgo parcialmente procedente os embargos e, em consequência:

6.1. Determino a extinção da execução quanto aos valores proporcionais referentes aos serviços de zeladoria ao fim de semana, desde 01.11.2017;

6.2. Determino a extinção da execução quanto às quantias requeridas a título de despesas e honorários.

6.3. Determino o prosseguimento da execução quanto aos valores que excedem os mencionados em 6.1. e 6.2.

Custas por ambas as partes na proporção do respetivo decaimento”.

A embargada veio interpor recurso da sentença.

Nas alegações que apresentou a apelante formulou as seguintes conclusões:

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Termina por pedir o provimento do recurso e a revogação da decisão recorrida.

Não foi apresentada resposta ao recurso.

O recurso foi admitido como recurso de apelação.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II. Fundamentação

1. Delimitação do objeto do recurso

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso – art. 639º do CPC.

As questões a decidir:

- nulidade da sentença, com fundamento em omissão de fundamentação dos factos provados;

- omissão de fundamentação dos factos provados;

- reapreciação da decisão de facto, com fundamento em erro na apreciação da prova e contradição entre factos provados e não provados;

- mérito da causa.

2. Os factos

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Na apreciação das restantes questões, cumpre ter presente os factos provados e não provados, com as alterações introduzidas anotadas em itálico:

2.1.1. A embargada deu à execução como titulo requerimento de injunção com o nº 42097/18.6YIPRT, ao qual foi aposta fórmula executória em 17.05.2018.

2.1.2. Do referido requerimento consta:

2.1.2. 1. a requerente é uma empresa que se dedica entre outros à prestação de serviços na área de gestão e administração de imóveis.

2.1.2. 2. a requerida contratou os serviços da requerente.

2.1.2. 3. nesta conformidade a requerente prestou os serviços constantes das faturas, oportunamente enviadas à requerida, a seguir indicadas:

- fatura n.º 2017/36, datada de 05/12/2017, com vencimento em 05/12/2017,

no valor de 2183,25€.

- fatura n.º 2018/3, datada de 31/01/2018, com vencimento em 31/01/2018, no valor de2183,25€.

- fatura n.º 2018/2, datada de 31/01/2018, com vencimento em 31/01/2018, no valor de 2183,25€.

- fatura n.º 2018/6, datada de 28/02/2018, com vencimento em 28/02/2018, no valor de 2183,25€.

- fatura n.º 2018/8, datada de 02/04/2018, com vencimento em 02/04/2018, no valor de 2183,25€.

2.1.2. 4. a quantia em apreço não foi paga nem na data de vencimento nem posteriormente.

2.1.2. 5. ao capital em dívida acrescem juros de mora calculados à taxa legal sucessivamente em vigor aplicável às transações comerciais desde a data de vencimento da fatura até efetivo e integral pagamento.

2.1.2. 6. acrescendo ainda o montante de 102,00€ de taxa de justiça e despesas administrativas para cobrança da divida no valor de 100,00€.

2.1.3. No requerimento executivo a embargada peticiona o pagamento de €400 a título de honorários com mandatário.

2.1.4. O aqui embargante, em 13.06.2013, na altura representado pela empresa de gestão de condomínios, com a denominação social de “D…, Lda”, NIF: ………, com sede da Rua …, nº .., ….-… Porto, na pessoa da sua gerente E…, celebrou com a aqui embargada, na altura representada pelo seu gerente F…, um contrato de assistência técnica e zeladoria, pelo período de 4 anos, com inicio a 13.06.2013,

2.1.5. Renovando-se automaticamente por iguais períodos de 4 anos, no caso de inexistir oposição de alguma das partes, que sempre deveria ter sido comunicado com 120 dias de antecedência, estabelecendo-se o valor devido mensalmente pela prestação de serviços de zeladoria em € 1968/mês, acrescido de IVA à taxa legal e em valor variável para a assistência, fixando-se no mínimo de €75

2.1.6. A 12.02.2017 não tendo qualquer das partes comunicado à outra parte a sua oposição à renovação de tal contrato, o mesmo ter-se-ia por renovado automaticamente até 12.06.2021.

2.1.7- Eliminado.

2.1.8- Em abril de 2018 um condómino fez chegar à administração do condomínio uma reclamação, na qual anotou ao fim de semana pontuais ausências do porteiro entre as 22 horas e as 6 horas, nos meses de dezembro 2017, janeiro, março e abril 2018.

2.1.9. Em 09.11.2017 a embargante remeteu à embragada carta registada com aviso de receção, na qual comunicou “vimos rescindir o contrato de Assistência Técnica e Zeladoria celebrado com Vossas Excelências em 13 de Junho de 2013.

2.1.10. A atual administração de condomínio, através do seu mandatário, por carta registada com aviso de receção datada de 24 de Maio de 2018, comunicou a resolução do contrato outorgado a 13.06.2013, caso a aqui exequente não apresentasse uma proposta de regularização desta situação de incumprimento, nos termos fixados na cláusula 13ª do dito contrato.

2.1.12. Eliminado.

2.1.13. A sociedade que atualmente está incumbida pelos condóminos para a administração do Condomínio, a sociedade G…, foi eleita para o mandato de um ano, com inicio a 01/07/2017.

2.1.15. Quer a celebração do contrato quer as suas prorrogações não foram objeto de qualquer deliberação dos condóminos.

2.1.16. Aquando do recebimento da carta de rescisão emitida pela administração a embargante respondeu por carta, que tal rescisão só operaria efeitos a 13 de Junho de 2021, data do seu término.

2.1.17. Eliminado.

2.1.18. A Embargante de tudo tem feito para obstaculizar o bom executar dos serviços a prestar pela Embargada ao nível da assistência,

2.1. 19….pois que não permite o acesso dos técnicos ao interior do edifício, que bem sabe não dispunham de chave para o efeito.

2.1.20. Obstruções que começaram a ocorrer desde Julho de 2017, logo após a tomada de posse da nova Administração.

2.1.21. Face aos intencionais impedimentos promovidos pela Embargante, a Embargada remeteu à administração os email juntos a fls. De fls. 96 a fls 110, na qual comunica que a administração não permite o acesso dos técnicos.

2.1.22. A embargante respondeu à carta de resolução do contrato subscrita pelo IL. Mandatário da embargante por email dirigido à administração a 28 de Junho de 2018 afirmando que o incumprimento do contrato resultava dos obstáculos criados pela atual administração à execução do mesmo, pelo que em sede própria peticionariam a devida indemnização.

2.1.23. A embargada solicitou por diversas vezes o pagamento das faturas em atraso

2.1.24. Face ao incumprimento e tentativas frustradas de interpelação, decidiu a Embargada intentar injunção na expectativa da Embargante proceder à liquidação das faturas.

2.1.25. O que veio a acontecer a 12.04.2017, tendo a Embargante sido notificada a 19.04.2018 do requerimento injuntivo.

2.1.26. A 24.05.2018 enviou a Embargante, por intermédio do seu mandatário, missiva com vista à resolução unilateral do contrato por incumprimento.

2.1.27. O representante das empresas H… e I…, que por sua vez representam grande parte dos condóminos é J….

2.1.28. Que é igualmente o sócio gerente da Atual Administração G…, Lda.

2.1.29. Fazendo-o totalmente à revelia da real e expressa vontade da Assembleia de Condóminos que a elegeu, pois que nem sequer logrou informar os condóminos ou levou tal decisão ao conhecimento da mesma.

2.2. Não provados

Com relevância para a decisão da causa não se provaram os seguintes factos:

2.2.1. Os porteiros não cumpriam integralmente a hora de entrada e saída, consignados e verificável através de mensagem de “sms” que os mesmos têm de enviar com o telemóvel para uso do condomínio e para o efeito, quando entram ao serviço e quando saem de serviço.

2.2.2. Tais queixas têm sido recorrentes e transmitidas quer por escrito, quer verbalmente à exequente, estando inclusive na génese do não pagamento de algumas faturas, como sucede com as que a exequente ora peticiona o seu pagamento.

2.2.3. Os incumprimentos, por consecutivos e graves, põem em causa a imagem do administrador de condomínio, do funcionamento do próprio condomínio, e confere razões para os próprios condóminos atrasarem o pagamento das prestações de condomínio.

2.2.4. Fruto de tudo isto, os próprios condóminos recusam-se a pagar algumas prestações ao próprio administrador, assim como a imagem e reputação deste último perante os condóminos têm sido seriamente prejudicados,

2.2.5. Assiste à executada o direito a exigir a compensação do crédito referente ao valor do incumprimento ou do cumprimento defeituoso por parte da exequente e seus trabalhadores/colaboradores, das obrigações decorrentes do contrato aqui em apreço, 2.2.6. Para além, da indemnização para compensação dos danos reputacionais já provocados ao condomínio, pelo seu mau ou defeituoso funcionamento, essencialmente ao nível do serviço de portaria ou zeladoria.

2.2.7. A executada nesta altura está a diligenciar junto de outras entidades a substituição dos serviços até aqui defeituosamente cumpridos pela ora embargada, por forma a ultrapassar a recusa dos condóminos em liquidar o valor de algumas prestações já vencidas, até porque o contrato celebrado com a exequente, para além de inválido, foi já resolvido unilateralmente,

2.2.8. Quer antes, quer depois de 22.06.2017 a sociedade “D…, Lda.”, nunca esclareceu os condóminos, seus representados, dos termos do contrato que celebrou com a sociedade aqui exequente, que os porteiros sempre cumpriram escrupulosamente os horários definidos no contrato.

2.2.9. A exequente, aqui embargada, recebida a dita comunicação remeteu-se

ao silêncio.

2.2.10. A executada em 23.11.2017 solicitou à exequente a emissão de notas de crédito a seu favor, referentes àqueles períodos de incumprimentos.

2.2.11. Fruto das reclamações apresentadas pelos condóminos e transmitidas à sociedade exequente, a embargante tem vindo a reclamar pela emissão de notas de crédito referentes aos serviços não prestados, mas por si faturados.

- Do mérito da causa -

Nas conclusões de recurso, sob os pontos XXXVIII a XLVI, XLVIII a LI e independentemente de ocorrer alteração da decisão de facto, insurge-se a apelante contra o segmento da sentença que não reconheceu como devidas as contraprestações pelos serviços prestados de zeladoria. Considera que não se verifica justa causa para resolução do contrato, nem fundamento para a procedência da exceção de não cumprimento.

A propósito desta concreta questão escreveu-se na sentença o seguinte:

“Quid iuris quanto à indemnização peticionada?

O aqui embargante, em 13.06.2013, na altura representado pela empresa de estão de condomínios, com a denominação social de “D…, Lda”, NIF: ………, com sede da Rua …, nº .., ….-… Porto, na pessoa da sua gerente E…, celebrou com a aqui embargada, na altura representada pelo seu gerente F…, um contrato de assistência técnica e zeladoria, pelo período de 4 anos, com inicio a 13.06.2013, renovando-se automaticamente por iguais períodos de 4 anos, no caso de inexistir oposição de alguma das partes, que sempre deveria ter sido comunicado com 120 dias de antecedência.

Estamos, assim, perante um contrato de prestação de serviço de execução continuada, na medida em que, não obstante a previsão de um prazo inicial de duração, ele considera-se tacitamente renovado por iguais períodos, desde que não sejam denunciados por qualquer das partes com 120 dias de antecedência.

A execução contratual protela-se no tempo, dando lugar a um vínculo obrigacional que se renova de forma continuada, com o prosseguimento da prestação da manutenção e zeladoria noturna por parte da embragada e da correspondente obrigação do embargante de satisfazer a retribuição equivalente.

Esta situação só pode alterar-se pela ocorrência de qualquer vicissitude que ponha fim à execução contratual.

No caso em apreço a embargante remeteu à embargada, missiva, subscrita pelo seu Il. Mandatário, por carta registada com aviso de receção datada de 24 de Maio de 2018, comunicou a resolução do contrato outorgado a 13.06.2013, caso a aqui exequente não apresentasse uma proposta de regularização desta situação de incumprimento, nos termos fixados na clausula 13ª do dito contrato. Dito por outras palavras, a embargante dirigiu à embargada uma declaração resolutiva que alicerçou em incumprimento contratual reconduzível a justa causa de resolução. A resolução pode fundar-se na lei ou em convenção (artigo 432º, nº1 do Código Civil), mas as partes não estabeleceram qualquer cláusula resolutiva, restando-lhes a resolução assente na lei.

Ao contrato de prestação de serviço são aplicáveis as disposições do mandato, com as necessárias adaptações (artigo 1156º do Código Civil), no que as partes consentem. A propósito da revogabilidade do mandato, prescreve o artº 1170º do Código Civil a sua livre revogabilidade por qualquer das partes, não obstante convenção em contrário ou renúncia à revogação; mas se o mandato tiver sido conferido também no interesse do mandatário ou de terceiro, não pode ser revogado pelo mandante sem acordo do interessado, salvo ocorrendo justa causa. Porém, a revogação não corresponde à resolução e enquanto aquela faz cessar o mandato com eficácia ex nunc, aproximando-se da denúncia, a resolução tem eficácia ex tunc e destrói a relação contratual retroativamente (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume II, Coimbra Editora, 3.ª ed. revista e atualizada, pág. 730).

A embargante fundamentou a cessação contratual na resolução, mas trata-se, verdadeiramente, de uma declaração destinada a pôr fim imediato ao contrato, ou melhor, antes do termo do prazo acordado, com a invocação de causa justificativa. A lei estabelece um regime específico para a caducidade do mandato e institui um direito de livre revogação unilateral por qualquer das partes; livre revogação que absorve - ou torna desnecessária - a aplicação ao mandato das causas de extinção dos contratos (Menezes Leitão, Direito das Obrigações, vol III, 3ª ed., pág. 472.).

A revogação unilateral do mandato tem um carácter injuntivo e, apesar de legalmente permitida e incondicionada, pode dar origem à obrigação de indemnizar a outra parte, designadamente se a revogação provier do mandante e disser respeito a mandato oneroso, conferido por certo tempo ou para certo assunto, ou se o mandante o revogar sem a antecedência conveniente. Situação em que o mandatário conta receber a remuneração estipulada em função do tempo acordado ou da natureza do contrato e, nessa medida, há fundamento para o ressarcimento dos danos daí advenientes. Porém, se alguma parte tiver justa causa para a revogação do mandato deixa de se justificar a atribuição de qualquer indemnização.

Na verdade, a invocação de uma justa causa para a revogação pode exonerar o revogante da obrigação de indemnização, mas a invocação da justa causa tanto pode ser invocada na declaração revogatória, como pode ser oposta posteriormente à contraparte quando esta pretenda obter indemnização (Ac. do STJ de 16-01-2014, processo 9242/06.4TBOER.L1.S1- in www.dgsi.pt).

Revertendo para o caso em apreço temos que a embargante tinha justa causa o para revogar o contrato.

Com efeito, «O conceito de justa causa é um conceito indeterminado cuja aplicação exige necessariamente uma aplicação valorativa do caso concreto. Será uma «justa causa» ou um «fundamento importante» qualquer circunstância, facto ou situação em face da qual, e segundo a boa fé, não seja exigível a uma das partes a continuação da relação contratual; todo o facto capaz de fazer perigar o fim do contrato ou de dificultar a obtenção desse fim, qualquer conduta que possa fazer desaparecer pressupostos, pessoais ou reais, essenciais ao desenvolvimento do dever de correção e lealdade (ou ao dever de fidelidade na relação associativa). A «justa causa» representará, em regra uma violação dos deveres contratuais (e, portanto, um incumprimento): será aquela violação contratual que dificulta, torna insuportável ou inexigível para a parte não inadimplente a continuação da relação contratual» (João Baptista Machado, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, in Estudos em homenagem ao Prof. Doutor J. J. Teixeira Ribeiro, 2º, pág. 361).

O contrato para prestação de serviços de carácter técnico é, por regra, celebrado intuitu personae e tem por objeto a prestação de atividades que geram uma relação de confiança pessoal entre partes, comportando deveres acessórios de conduta, cuja violação pode inquinar a relação existente e tornar inexigível a manutenção do vínculo estabelecido. Como escreveu Baptista Machado: «Pode dizer-se, em síntese, que nos contratos de que decorre uma relação particularmente estreita de confiança mútua e de leal colaboração, tais como o contrato de sociedade, o contrato de trabalho ou certos contratos especiais de prestação de serviços (p. ex., de assistência técnica, de reestruturação da contabilidade de uma empresa, de prestações profissionais como as do médico e do advogado), todo o comportamento que afecte gravemente essa relação põe em perigo o próprio fim do contrato; abala o fundamento deste, e pode justificar, por isso, a resolução» (pág. 369).

Na verdade, «a justa causa não é um conceito específico do direito de trabalho, pois serve de fundamento para a resolução de vários contratos de execução continuada» e, a propósito da relação laboral, entende-se que perante o comportamento culposo do trabalhador, impõe-se uma ponderação de interesses; é necessário que, objetivamente, não seja razoável exigir-se do empregador a subsistência da relação contratual. Em particular, estará em causa a quebra da relação de confiança motivada pelo comportamento culposo. De uma maneira mais abrangente, a justa causa corresponde a «qualquer facto, situação ou circunstância em face dos quais não seja exigível, segundo a boa fé, a continuação da vinculação do mandante à relação contratual» (Manuel Januário da Costa Gomes, Direito das Obrigações, 3º Volume, ed. AAFDL, pág. 389.)

A resolução é motivada por fatores supervenientes e exteriores ao contrato, geradores de violação da disciplina contratual originária ou de estados de desequilíbrio das prestações, cujas hipóteses mais típicas se reportam ao incumprimento de obrigações contratuais por parte de um dos contraentes. Portanto, o incumprimento surge como uma condição geral do exercício potestativo do direito de resolução, mas tem de verificar-se um incumprimento definitivo, porque o incumprimento temporário, rectius a mora, apenas é fundamento de resolução quando se converta num não cumprimento definitivo derivado da perda do interesse na prestação, ou conservando o credor interesse na prestação ou independentemente dele, quando a prestação não é realizada no prazo razoável fixado pelo credor para esse efeito (artigos 801º, nº2, 802º, nº2 ex vi 808º, todos do Código Civil). Ao exigir uma mora qualificada como pressuposto resolutivo, o legislador foi sensível às asserções de que nem sempre a mora debitoris frustra o fim prático dos contratos ou que a resolução apenas se deve justificar quando o devedor assuma um comportamento duplamente negativo.

Como já referido, no caso em apreço a embargante remeteu à embargada, missiva, subscrita pelo seu Il. Mandatário, por carta registada com aviso de receção datada de 24 de Maio de 2018, comunicou a resolução do contrato outorgado a 13.06.2013, caso a aqui exequente não apresentasse uma proposta de regularização desta situação de incumprimento, nos termos fixados na clausula 13ª do dito contrato. Dito por outras palavras, a embargante dirigiu à embargada uma declaração resolutiva que alicerçou em incumprimento contratual reconduzível a justa causa de resolução.

O artigo 436, nº1 do Código Civil faculta a resolução mediante declaração à outra parte, adotando o denominado sistema declarativo e afastando a necessidade de uma intervenção judicial constitutiva. Logo, está em causa uma declaração unilateral recipienda, não sujeita a formalidades especiais e irrevogável (artº 224º e 230º, ambos do Código Civil).

Contudo, a contraparte pode discutir judicialmente a licitude da declaração resolutiva, o que sucede in casu, pois a embargada questiona, os pressupostos da declarada resolução. Em rigor, a embargada aceita a cessação do contrato, apenas se limitando a contestar a veracidade dos fundamentos invocados e peticionou na injunção a indemnização pela tempo restante do contrato que faltava cumprir, sendo certo que nele não se prevê qualquer sanção penal para a denuncia antecipado.

Como resultou da prova produzida, quanto ao serviço de Zeladoria prestado ao fim de semana verificou-se, após a eleição da nova administração falhas na execução do contrato de zeladoria celebrado com a exequente, por ser frequente a falta da presença do porteiro entre as 22 horas e as 6 horas (serviço de zeladoria), o que configura uma violação grave e grosseira do contrato e determina a perda de confiança na embargada, apresentando-se, por isso, justificada a rescisão, principalmente porque embora alertada para a procura de uma solução, nada fez.

Temos, assim, não lhe assistir direito a cobrar os serviços de zeladoria noturna ao fim de semana, após a eleição da nova administração em Julho de 2017, sendo legítima a recusa desse pagamento, atenta correlatividade das prestações – artº 428º, do C.C”.

A questão que cumpre apreciar consiste em saber se assiste ao exequente o direito a reclamar o pagamento da contraprestação pelos serviços de zeladoria respeitante aos meses de novembro, dezembro de 2017 e janeiro e março de 2018, por ser essa a obrigação exequenda conforme consta do procedimento de injunção e do requerimento de execução.

Cumpre desde já situar a questão até ao momento em que foram deduzidos os embargos de executado.

Em 04 de abril de 2018 a embargada/exequente B…, Lda instaurou procedimento de injunção contra Condomínio do Edifício C… (ponto 2.1.1.dos factos provados).

No requerimento de injunção consta:

2.1.2. 1. a requerente é uma empresa que se dedica entre outros à prestação de serviços na área de gestão e administração de imóveis.

2.1.2. 2. a requerida contratou os serviços da requerente.

2.1.2. 3. nesta conformidade a requerente prestou os serviços constantes das faturas, oportunamente enviadas à requerida, a seguir indicadas:

- fatura n.º 2017/36, datada de 05/12/2017, com vencimento em 05/12/2017,

no valor de 2183,25€.

- fatura n.º 2018/3, datada de 31/01/2018, com vencimento em 31/01/2018, no valor de2183,25€.

- fatura n.º 2018/2, datada de 31/01/2018, com vencimento em 31/01/2018, no valor de 2183,25€.

- fatura n.º 2018/6, datada de 28/02/2018, com vencimento em 28/02/2018, no valor de 2183,25€.

- fatura n.º 2018/8, datada de 02/04/2018, com vencimento em 02/04/2018, no valor de 2183,25€.

2.1.2. 4. a quantia em apreço não foi paga nem na data de vencimento nem posteriormente.

2.1.2. 5. ao capital em dívida acrescem juros de mora calculados à taxa legal sucessivamente em vigor aplicável às transações comerciais desde a data de vencimento da fatura até efetivo e integral pagamento.

2.1.2. 6. acrescendo ainda o montante de 102,00€ de taxa de justiça e despesas administrativas para cobrança da divida no valor de 100,00€.

Em 17 de maio de 2018 foi aposta fórmula executória ao requerimento de injunção (ponto 2.1.1. dos factos provados).

Em 18 de maio de 2018 foi instaurado processo de execução.

No requerimento de execução alegou a exequente, o que se passa a transcrever:

“NA SEQUÊNCIA DO PROCESSO DE INJUNÇÃO QUE A EXEQUENTE INSTAUROU CONTRA O AQUI EXECUTADO, SOB O N.º 42097/18.6YIPRT, FOI ESTA CONDENADA A PAGAR ÀQUELA A QUANTIA DE 11.239,26€, ACRESCIDA DOS JUROS DE MORA CALCULADOS CONTADOS SOBRE O MONTANTE DE CAPITAL - 10.916,25€, À TAXA APLICÁVEL ÀS TRANSAÇÕES COMERCIAIS SUCESSIVAMENTE EM VIGOR DESDE A DATA DA ENTRADA DO REQUERIMENTO DE INJUNÇÃO - 04/04/2018 ATÉ EFETIVO E INTEGRAL PAGAMENTO.

2- ACONTECE POREM QUE O EXECUTADO LIQUIDOU ENTRETANTO, A QUANTIA DE 1.968,00€.

3- PELO QUE PERMANECEU EM DIVIDA A QUANTIA DE 9.271,26 ACRESCIDA DOS JUROS DE MORA CALCULADOS CONTADOS SOBRE O MONTANTE DE CAPITAL - 9.271,26€, À TAXA APLICÁVEL ÀS TRANSAÇÕES COMERCIAIS SUCESSIVAMENTE EM VIGOR DESDE A DATA DA ENTRADA DO REQUERIMENTO DE INJUNÇÃO - 04/04/2018 - ATÉ EFETIVO E INTEGRAL PAGAMENTO, A QUE ACRESCEM AS FATURAS VINCENDAS.

4- TAIS JUROS NA PRESENTE DATA - 18/05/2017 IMPORTAM NA QUANTIA DE 78,23€.

5- A ESTE MONTANTE ACRESCEM AINDA AS DESPESAS E HONORÁRIOS DEVIDAS A MANDATÁRIO PELO COBRANÇA E QUE SE CONTABILIZAM EM 400,0€.

6- PELO QUE NO TOTAL DEVE O EXECUTADO AO EXEQUENTE A QUANTIA DE 9.749,58€[…]”.

Das faturas a que se reporta o requerimento de injunção, encontram-se juntas ao processo de embargos à execução as faturas nº 36/2017, 2/2018, 3/2018 e 8/2018 (requerimento de 30 de abril de 2019 -ref. Citius 22347895) e das mesmas resulta como descritivo a contraprestação pelos serviços de zeladoria (€ 1600,00/mês, acrescido de IVA) e serviço de manutenção (€ 175,00/mês, acrescido de IVA).

As faturas reportam-se às contraprestações pelos serviços prestados em novembro de 2017, dezembro de 2017, janeiro de 2018, março de 2018.

Em sede de embargos à execução, a embargante começou por suscitar a exceção da anulabilidade do contrato de assistência técnica e zeladoria renovado a 13 de junho de 2017, por se tratar de negócio consigo mesmo.

Em sede de saneador a exceção foi apreciada e julgada improcedente.

Suscitou, ainda, a embargante a extinção do contrato, por resolução unilateral por incumprimento da embargada e a exceção de não cumprimento.

Alegou para o efeito:

“27º O contrato é inválido, mas ainda que assim não se entenda o mesmo encontra-se resolvido unilateralmente, por parte da aqui executada.

28º Os condóminos nos últimos tempos foram fazendo chegar à atual administração de condomínio falhas graves na execução do contrato de assistência técnica e zeladoria celebrado com a exequente.

29º Nomeadamente a falta da presença do porteiro entre as 22 horas e as 6 horas (serviço de zeladoria).

30º Além de que os porteiros não cumprem integralmente a hora de entrada e saída, consignados e verificável através de mensagem de “sms” que os mesmos têm de enviar com o telemóvel para uso do condomínio e para o efeito, quando entram ao serviço e quando saem de serviço.

31º Tais queixas têm sido recorrentes e transmitidas quer por escrito, quer verbalmente à exequente, estando inclusive na génese do não pagamento de algumas faturas, como sucede com as que a exequente ora peticiona o seu pagamento (cfr. Docs. nº 8).

32º Tais incumprimentos, por consecutivos e graves, põem em causa a imagem do administrador de condomínio, do funcionamento do próprio condomínio, e confere razões para os próprios condóminos atrasarem o pagamento das prestações de condomínio.

33º Destarte, a atual administração de condomínio, através do seu mandatário por carta registada com aviso de receção datada de 24 de Maio de 2018, comunicou a resolução do contrato outorgado a 13.06.2013, caso a aqui exequente não apresentasse uma proposta de regularização desta situação de incumprimento, nos termos fixados na clausula 13ª do dito contrato, conforme cópia que se junta e aqui se dá por integralmente reproduzida – Doc. nº 9 e 10.

34º A exequente, aqui embargada, recebida a dita comunicação remeteu-se ao silêncio.

35º Em face disto mesmo, por decorrido o prazo de 8 dias, consignado na dita carta, a executada, aqui embargada considera o dito contrato resolvido.

36º Como decorre dos emails juntos, a executada tem vindo a solicitar à exequente a emissão de notas de crédito a seu favor, referentes àqueles períodos de incumprimentos,

37º Sendo que a até à presente data, não emitiu qualquer nota de crédito a favor da executada, bem sabendo que os seus funcionários/colaboradores não tem cumprido pontualmente com as suas obrigações contratuais, seja a nível de horários, seja mesmo de tarefas que são incumbidos pela administração de condomínio, como supra se disse.

38º Fruto de tudo isto, os próprios condóminos recusam-se a pagar algumas prestações ao próprio administrador, assim como a imagem e reputação deste último perante os condóminos têm sido seriamente prejudicados,

39º Pelo que assiste à executada o direito a exigir a compensação do crédito referente ao valor do incumprimento ou do cumprimento defeituoso por parte da exequente e seus trabalhadores/colaboradores, das obrigações decorrentes do contrato aqui em apreço,

40º Para além, da indemnização para compensação dos danos reputacionais já provocados ao condomínio, pelo seu mau ou defeituoso funcionamento, essencialmente ao nível do serviço de portaria ou zeladoria.

41º A executada, ainda, não está em condições de liquidar os prejuízos causados pela conduta da exequente, até porque parte substancial dos prejuízos repercute-se no direito dos próprios condóminos, com recurso à figura da exceção de não cumprimento, legitimamente se recusarem a liquidar o valor de prestações em falta,

42º A executada nesta altura está a diligenciar junto de outras entidades a substituição dos serviços até aqui defeituosamente cumpridos pela ora embargada, por forma a ultrapassar a recusa dos condóminos em liquidar o valor de algumas prestações já vencidas, até porque o contrato celebrado com a exequente, para além de inválido, foi já resolvido unilateralmente,

43º Torna-se, por isso, difícil à administração do condomínio proceder ao pagamento à exequente, quando os próprios condóminos invocando persistentes incumprimentos pela aqui embargada, se recusam a pagar as prestações calculadas de acordo com orçamento aprovado a devido tempo.

44º É o que se chama uma “pescadinha de rabo na boca”, em que uns excecionam o pagamento por cumprimento defeituoso de uns, para esses mesmos excecionarem o pagamento pelo incumprimento de outrem.

45º Isto para dizer, que não estando em condições de liquidar já o valor do contra crédito e da indemnização que assiste à executada, aqui embargante, sobre a exequente/embargada, computamos que os mesmos são muito superiores ao valor peticionado na presente execução €9.749,55, acrescido dos juros de mora e custas prováveis”.

Na contestação a embargada impugnou estes factos, alegando para o efeito:

“O Embargante pretende justificar a recusa ou suspensão do pagamento das prestações devidas, invocando a exceção de não cumprimento do contrato.

42.º Invocando também a resolução unilateral do mesmo.

43.º Não pode, antes de mais, a Embargada deixar de fazer alusão ao timing em que surgiram os factos invocados, como adiante se verá.

44.º É totalmente falso que os condóminos nos últimos tempos foram fazendo chegar à atual administração de condomínio falhas graves na execução do contrato de assistência técnica e zeladoria.

45.º E se o fizeram, o que se desconhece, não será pela irresponsabilidade da Embargada.

COM EFEITO,

46.º A Embargante, por razões que se desconhecem, de tudo tem feito para obstaculizar o bom executar dos serviços a prestar pela Embargada.

47.º Desde logo não permitindo o acesso dos técnicos ao interior do edifício, que bem sabe não dispunham de chave para o efeito.

48.º Obstruções que começaram a ocorrer desde Julho de 2017, logo após a tomada de posse da nova Administração.

49.º Face aos intencionais impedimentos promovidos pela Embargante, o Embargada remeteu os seguintes emails à Administração Conforme doc juntos sob os n.º 1 a 10.

50.º Pelo que evidente se torna que foram inúmeras as insistências da Embargada, para que pudesse aceder ao interior do edifício, chegando ao ponto de proceder ao agendamento e comunicação à Administração das datas prévias para o efeito.

51.º É igualmente totalmente falso o alegado nos artigos 29.º 30º e 31.º, sendo que os porteiros sempre cumpriram escrupulosamente os horários definidos no contrato.

52.º Alias, notória é a má fé da Embargante pois que alega agora o não cumprimento, mas durante os anos de 2017 e 2018 nenhuma reclamação formal apresentou à Embargada, aliás visível na trocal dos emails juntos (docs. 1 a 10).

53.º Sendo inclusivamente do total desconhecimento da Embargada o conteúdo do doc. junto pela Embargante sob o n.º 8 pelo que vai o mesmo impugnado.

54.º É verdade que a atual administração de condomínio, através do seu mandatário comunicou a resolução do contrato outorgado a 13.06.2013 por carta registada, mas não menos verdade é que, ao contrário do alegado, a Embargada respondeu sim à mesma.

55.º E fê-lo, como bem sabe a Embargante, que age aqui em total e nítida má fé, quer por email dirigido diretamente à Administração do Condomínio a 28 de Junho de 2018 (cfr. Doc. n.º 11)., quer mediante emails, remetidos diretamente ao seu mandatário pela aqui mandatária a 05 de Junho de 2018 e a 28 de Junho e que se protestam juntar pela necessidade de junto da Ordem dos Advogados ser requerido o eventual levantamento do sigilo profissional.

56.º Pelo que nunca poderia a embargante ter considerado o contrato como unilateralmente resolvido conforme fez.

ACRESCENTA-SE POREM QUE,

57. ºA má fé da Embargante continua cristalinamente evidente.

58. ºA atual Administração de condómino foi eleita a 22.06.2017, conforme doc junto pela Embargante sob o n.º 11.

59.º Na referida ata, nenhum comentário aos alegados incumprimentos da Embargada é tecido.

60.º Na verdade, foi inclusivamente aprovado o orçamento nos exatos termos do ano transato, onde se incluíam os serviços da Embargada.

61.º Ainda assim, e totalmente à revelia da vontade da Assembleia de Condóminos, e ao que entende a Embargada em abuso de representação, a Administração, a 09.11.2017, através de carta regista à Embargada rescinde o contrato em apreço – cfr. Doc 12 junto pela Embargante.

62.º Note-se porem que, nessa mesma missiva, nenhuma alusão é feita relativamente a eventuais incumprimentos contratuais por parte da Embargada.

63.º Em resposta, apesar de considerar a clara existência de abuso de representação,

a Embargante registou o pedido formulado alertando, contudo, para o facto de tal somente produzir efeitos a partir de 13.06.2021.

64.º Repara-se que, já nesta altura se encontravam faturas por liquidar!

65.º E que nenhuma ligação teriam com os factos que agora se alegam na tentativa de justificar o injustificável.

66.º Não conseguindo o pretendido, subitamente segunda alega a Embargante, surgem os incumprimentos por parte da Embargada sem nunca os mesmos terem chegado ao seu conhecimento.

67.º E foi a Embargada sistematicamente alertando para a necessidade da Embargante proceder ao pagamento das faturas em atraso – cfr docs já juntos sob os n.º 1 a 10).

68.º Tendo, inclusivamente algumas, sido pagas.

69.º Face ao incumprimento e tentativas frustradas de interpelação, decidiu a Embargada intentar injunção na expectativa da Embargante proceder à liquidação das faturas.

70.º O que veio a acontecer a 12.04.2017, tendo a Embargante sido notificada a 19.04.2018 do requerimento injuntivo.

71.º Estranhamente, ou nem por isso, a 24.05.2018 enviou a Embargante, por intermédio do seu mandatário, missiva com vista à resolução unilateral do contrato por incumprimento.

72.º Igual e convenientemente surge, a 9 de Abril de 2018, o email remetido pela Condómina K… (já referido doc 8) e cujo conteúdo, ao que se recorda a Embargada nunca lhe foi dado a conhecer.

73.º Aparentemente a única reclamação no universo de um edifício composto por cerca de 100 frações.

74.º E cujo teor da respetiva reclamação, repita-se, somente agora obteve conhecimento!

75.º Alias, a Embargante alega que tais queixas têm sido recorrentes e transmitidas quer por escrito, quer verbalmente, mas nenhuma prova é apresentada.

76.º Sendo que, para além da missiva estrategicamente enviada a 24.05.2018, já após o requerimento de injunção, nenhuma reclamação foi remetida à Embargada para que eventualmente pudesse averiguar da existência ou não dos alegados incumprimentos.

77.º Patente está que não se trata de uma questão de incumprimento que provoca a má imagem do Administrador.

78.º Se atentarmos às atas que se protestam juntar sob os n.º 12, 13 e 14 podemos verificar que o representante das empresas H… e I…, que por sua vez representam grande parte dos condóminos é J….

79.º Que coincidentemente é igualmente o sócio gerente da Atual Administração G…, Lda. (cfr. Doc. 15)

80.º E que de novo, coincidentemente, assegurou a representação da maioria dos condóminos com vista à sua eleição em Junho de 2017.

81.º Patente está que o que pretende a Embargante, representada pela Administração de Condominios G…, Lda é “livrar-se” a todo o custo dos serviços prestados pela Embargada, pois interesses maiores subjacentes existirão.

82.º Fazendo-o totalmente à revelia da real e expressa vontade da Assembleia de Condóminos que a elegeu, pois que nem sequer logrou informar os condóminos ou levou tal decisão ao conhecimento da mesma conforme se retira da ata n.º 7 e junta pela Embargante sob o n.º 11.

83.º Extravasando notoriamente os seus poderes de representação.

84.º Não poderá pois esta exceção proceder.

85.º O mesmo sempre se dirá relativamente à invocada Exceção de não cumprimento.

86.º O invoque desta figura, deve ser feito em conformidade com o princípio da boa fé e a possibilidade de recurso ao abuso de direito, por forma a que o alcance da exceção de não cumprimento seja proporcional à gravidade da inexecução.

87.º Sendo que a sua aplicação obedece aos princípios gerais aplicáveis ao instituto.

Razão pela qual não poderá ser invocada sem mais.

88.º Por outro lado, a exceptio constitui uma exceção material dilatória, cujo ónus de alegação e prova (do respetivo substrato factual) incumbe neste caso à Embargante.

89.º A Embargante alega mas nenhuma prova apresenta.

90.º Limitando-se a fazer conjurações sobre a sua reputação e alegados incumprimentos por parte dos condóminos que se recusam a pagar as prestações.

91.º O que é do total desconhecimento da Embargada.

92.º Mas notório é, pelas atas juntas, que o referido condomínio sempre foi exímio incumpridor, bastando-se atentar às longas listas de devedores, incluindo os representados pela H…/I…, por sua vez representadas pelo sócio gerente da atual Administração.

93.º E se assim é, deveria pois a Administração acionar os meios legais existentes com vista à cobrança coerciva dos referidos montantes, ao invés de tentar escudar-se na exceção de não cumprimento somente porque tal lhe convém.

ORA,

94.º A exceção de não cumprimentos poderá unicamente ser exercida após o credor ter, não só, denunciado os “defeitos”, como também exigido que os mesmos fossem eliminados.

95.º O que manifestamente não foi o caso.

96.º A exceção de não cumprimento deve ainda valer-se, como se disse, pelo princípio da boa – fé

97.º Analisando os factos evidente é que a Embargante em nada atuou com boa fé.

98.º Pretendendo ainda a Embargante, sem razão que o motive, fazer operar uma espécie de compensação entre o que deve e o que entende ser-lhe devido sem sequer o concretizar.

99.º Sendo certo que não lhe é admissível que, com os parcos e falsos motivos, justifique a situação de mora em que, desde há muito, se encontra.

100.º A dita exceção de não cumprimento invocada é ilegítima”.

Neste contexto e tendo presente que está em causa a cobrança da contrapartida devida pelos serviços prestados de zeladoria entre novembro e dezembro de 2017 e janeiro e março de 2018, cumpre apreciar se procedem as exceções invocadas pela embargante - exceção do não cumprimento e resolução do contrato.

Na sentença o contrato foi qualificado como contrato de prestação de serviços, qualificação que a recorrente não questiona e que no enquadramento dos factos provados não merece censura.

Em tese geral, o contrato de prestação de serviços é aquele em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado do seu trabalho intelectual ou manual, com ou sem retribuição – art. 1154º CC.

O elemento que caracteriza este tipo de contrato consiste no facto de se prometer o resultado do trabalho, porque é o prestador que, livre de toda a direção alheia sobre o modo de realização da atividade como meio, a orienta por si, de maneira a alcançar os fins esperados[2].

Com efeito, tal como resulta dos factos apurados a exequente obrigou-se perante a Ré a prestar os serviços de zeladoria noturna e manutenção no edifício do condomínio-executada, mediante o pagamento de uma contrapartida mensal no montante de € 2.183,25 (com IVA à taxa legal incluído).

Dispõe o art.406º CC que os contratos devem ser pontualmente cumpridos.

O incumprimento do contrato importa a responsabilização do faltoso – art. 798º e art. 799º CC.

O embargante-executado/apelado defendeu-se invocando a exceção de não cumprimento – art. 428º CC -, referindo para o efeito, que a exequente não executou os serviços convencionados.

Na sentença considerou-se justificada a recusa de pagamento da contrapartida devida pelos serviços de zeladoria, com fundamento na exceção de não cumprimento, por se verificar uma situação de incumprimento do contrato imputável à exequente.

Com efeito, o contrato de prestação de serviços, sendo um contrato bilateral, qualquer dos contraentes pode invocar a exceção do não cumprimento, nos termos do art. 428º CC.

Dispõe o art. 428º CC que se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.

A exceção visa assegurar mediante o cumprimento simultâneo, o equilíbrio em que assenta o esquema do contrato bilateral.

Para que se aplique a exceção é necessário que as obrigações sejam correspetivas ou correlativas, que uma seja o sinalagma da outra[3].

A exceção de não cumprimento, cujo regime decorre dos art. 428º a 431º CC, traduz-se no direito que tem qualquer das partes de uma relação sinalagmática de recusar o cumprimento enquanto a outra, por seu turno, não efetue a prestação correspondente a que se encontra vinculada.

A exceção conhecida pelo brocado latino «exceptio non adimpleti contractus» e que, quando reportada ao incumprimento parcial ou defeituoso, é designada por «exceptio non rite adimpleti contractus», encontra-se prevista e regulada nos arts. 428º a 431º do CCiv.

De acordo com o art. 428º/1 CC “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”.

Trata-se de figura que tem o seu campo de aplicação nos contratos sinalagmáticos, permitindo que uma das partes recuse a realização da sua prestação enquanto a outra não cumprir a contraprestação respetiva.

Constitui exceção dilatória de direito material, na medida em que, por um lado, se funda em razões de direito material ou substantivo e, por outro, não exclui definitivamente o direito da parte contra quem é oposta, paralisando-o apenas temporariamente.

O “excipiens” não nega o direito da parte contrária nem põe em causa o dever de cumprir a prestação; pretende tão-só realizar a sua prestação quando o outro contraente levar também a cabo a respetiva contraprestação. E não é de conhecimento oficioso, tendo de ser invocada expressamente pela parte que dela se quer aproveitar.

A exceção justifica-se por razões de boa fé, de equidade e de justiça, uma vez que visa evitar que uma das partes tire vantagens sem suportar os encargos correlativos. Para que não seja contrária à boa-fé, a «exceptio» só pode operar quando se verifique uma tripla relação entre o incumprimento [total ou parcial, ou defeituoso] do outro contraente e a recusa de cumprimento por parte do excipiente: uma relação de sucessão, uma relação de causalidade e uma relação de proporcionalidade.

A relação de sucessão significa que não pode recusar a prestação, invocando a «exceptio», a parte no contrato que primeiramente caiu em incumprimento. Por outro lado, deve haver um nexo de causalidade ou de interdependência causal entre o incumprimento da outra parte e a suspensão da prestação do excipiente. Por fim, a recusa do «excipiens» deve ser equivalente ou proporcionada à inexatidão da contraparte que reclama o cumprimento, de tal modo que, se a falta for de pouca relevância, não será legítimo o recurso à «exceptio».

Esta desempenha uma dupla função: de garantia e de coerção. No primeiro caso, porque permite ao «excipiens» garantir-se com as consequências, presentes ou futuras, do não cumprimento; no segundo, porque constitui também um meio de pressão sobre o inadimplente, já que este só terá direito a haver do outro a contraprestação se e quando cumprir a prestação a seu cargo[4].

Nas situações de execução parcial ou defeituosa da prestação a doutrina aceita igualmente a exceção de incumprimento, ainda que “[…] normalmente ela apenas poderá encontrar-se justificada em termos meramente parciais, os bastantes para operar a repristinação do equilíbrio sinalagmático. Perante um incumprimento que, em termos quantitativos, se apresenta como ínfimo ou perante um defeito ou vício da prestação que não tenha senão uma muito escassa importância, a própria alegação da exceção, ainda que reduzida, poderá parecer ilegítima.

Interessará, sobretudo, evitar que o exercício da exceção tenda a desviá-la do seu fim, nomeadamente que o excipiente vise aproveitar a inexecução da outra parte como pretexto para se subtrair ele próprio ao cumprimento”[5].

Ponderando o exposto em confronto com os factos provados somos levados a concluir que a embargante não logrou provar os factos que configuram a exceção, sendo seu o ónus da prova de tal matéria, por constituírem factos impeditivos ou extintivos do direito do exequente (art. 342º/2 CC).

Dos factos apurados resulta apenas que:

2.1.8- Em abril de 2018 um condómino fez chegar à administração do condomínio uma reclamação, na qual anotou ao fim de semana pontuais ausências do porteiro entre as 22 horas e as 6 horas, nos meses de dezembro 2017, janeiro, março e abril 2018.

2.1.18. A Embargante de tudo tem feito para obstaculizar o bom executar dos serviços a prestar pela Embargada ao nível da assistência,

2.1. 19….pois que não permite o acesso dos técnicos ao interior do edifício, que bem sabe não dispunham de chave para o efeito.

2.1.20. Obstruções que começaram a ocorrer desde Julho de 2017, logo após a tomada de posse da nova Administração.

2.1.21. Face aos intencionais impedimentos promovidos pela Embargante, a Embargada remeteu à administração os email juntos a fls. De fls. 96 a fls 110, na qual comunica que a administração não permite o acesso dos técnicos.

2.1.22. A embargante respondeu à carta de resolução do contrato subscrita pelo IL. Mandatário da embargante por email dirigido à administração a 28 de Junho de 2018 afirmando que o incumprimento do contrato resultava dos obstáculos criados pela atual administração à execução do mesmo, pelo que em sede própria peticionariam a devida indemnização.

2.1.23. A embargada solicitou por diversas vezes o pagamento das faturas em atraso

2.1.24. Face ao incumprimento e tentativas frustradas de interpelação, decidiu a Embargada intentar injunção na expectativa da Embargante proceder à liquidação das faturas.

2.1.25. O que veio a acontecer a 12.04.2017, tendo a Embargante sido notificada a 19.04.2018 do requerimento injuntivo.

Nada se apurou quanto ao incumprimento do contrato, na vertente de serviço de zeladoria, pois quanto ao serviço de manutenção, na sentença considerou-se improcedente a exceção, decisão que não foi objeto de impugnação.

A mera reclamação que um condómino fez chegar à administração do condomínio, sobre pontuais ausências do porteiro no período noturno ao fim de semana não justifica, por si só, a suspensão do pagamento do serviço prestado. Não se provou que o porteiro não compareceu e apenas, a falta imputável à exequente justificaria a dispensa de pagamento do serviço, prova que a embargante não fez (art. 342º/2 CC).

Perante o enunciado dos factos verifica-se que a executada pretende usar da exceção para justificar o seu próprio incumprimento, o que de todo não pode ser admitido, por não se verificar a relação de sucessão.

Ponderando, agora, dos efeitos da resolução unilateral do contrato.

A este respeito, cabe referir que estando na presença de um contrato de prestação de serviços, supletivamente, aplica-se o regime do mandato (art. 1156º CC).

No mandato a revogação constitui o meio próprio de cessação unilateral do contrato (art.1170ºCC).

Contudo, a doutrina aceita que mesmo aqui se possa fazer uso da resolução, passando pela interpretação da vontade do declarante e enquadramento jurídico dos diferentes modos de extinção do contrato[6].

No caso concreto decorre dos termos do contrato celebrado que as partes convencionaram a resolução do contrato, sob a cláusula 10, com o seguinte teor:

“A primeira contratante, poderá rescindir o presente contrato, quando ocorra incumprimento do contrato por parte da segunda contratante, nos seguintes casos:

1. Incumprimento comprovado de pagamento das faturas emitidas.

A segunda outorgante poderá rescindir unilateralmente o presente contrato, sem prejuízo das indemnizações a que tenha direito nos termos legais, quando ocorra incumprimento do contrato, por parte da primeira outorgante, designadamente, por falta, atraso, injustificado, cumprimento defeituoso ou negligente, na prestação dos serviços contratuais”.

A atribuição ao executado Condomínio do direito à resolução do contrato, não reveste a natureza de cláusula resolutiva expressa, perante o caráter indeterminado e genérico da cláusula[7].

O exercício do direito está assim dependente da verificação dos pressupostos do art. 801º CC

Desde logo cumpre referir que a considerar-se válida e eficaz a resolução, por estarmos na presença de um contrato de execução continuada ou de prestações periódicas, em regra, a resolução apenas produz efeitos para o futuro, como decorre do regime previsto no art. 434º/2 CC.

A resolução não abrange as prestações já efetuadas, exceto se entre estas e a causa da resolução existir um vínculo que legitime a resolução de todas elas.

No caso concreto o motivo indicado como causa da resolução não está associado aos serviços prestados nos indicados meses (novembro, dezembro 2017, janeiro, março 2018) e não se apurou que esteja na origem da cessação do contrato, para além de não se provarem os demais fundamentos invocados na carta de resolução e que constam do enunciado dos factos não provados:

2.2.1. Os porteiros não cumpriam integralmente a hora de entrada e saída, consignados e verificável através de mensagem de “sms” que os mesmos têm de enviar com o telemóvel para uso do condomínio e para o efeito, quando entram ao serviço e quando saem de serviço.

2.2.2. Tais queixas têm sido recorrentes e transmitidas quer por escrito, quer verbalmente à exequente, estando inclusive na génese do não pagamento de algumas faturas, como sucede com as que a exequente ora peticiona o seu pagamento.

2.2.3. Os incumprimentos, por consecutivos e graves, põem em causa a imagem do administrador de condomínio, do funcionamento do próprio condomínio, e confere razões para os próprios condóminos atrasarem o pagamento das prestações de condomínio.

2.2.4. Fruto de tudo isto, os próprios condóminos recusam-se a pagar algumas prestações ao próprio administrador, assim como a imagem e reputação deste último perante os condóminos têm sido seriamente prejudicados,

2.2.5. Assiste à executada o direito a exigir a compensação do crédito referente ao valor do incumprimento ou do cumprimento defeituoso por parte da exequente e seus trabalhadores/colaboradores, das obrigações decorrentes do contrato aqui em apreço, 2.2.6. Para além, da indemnização para compensação dos danos reputacionais já provocados ao condomínio, pelo seu mau ou defeituoso funcionamento, essencialmente ao nível do serviço de portaria ou zeladoria.

2.2.7. A executada nesta altura está a diligenciar junto de outras entidades a substituição dos serviços até aqui defeituosamente cumpridos pela ora embargada, por forma a ultrapassar a recusa dos condóminos em liquidar o valor de algumas prestações já vencidas, até porque o contrato celebrado com a exequente, para além de inválido, foi já resolvido unilateralmente,

2.2.8. Quer antes, quer depois de 22.06.2017 a sociedade “D…, Lda.”, nunca esclareceu os condóminos, seus representados, dos termos do contrato que celebrou com a sociedade aqui exequente, que os porteiros sempre cumpriram escrupulosamente os horários definidos no contrato.

2.2.9. A exequente, aqui embargada, recebida a dita comunicação remeteu-se ao silêncio.

2.2.10. A executada em 23.11.2017 solicitou à exequente a emissão de notas de crédito a seu favor, referentes àqueles períodos de incumprimentos.

2.2.11. Fruto das reclamações apresentadas pelos condóminos e transmitidas à sociedade exequente, a embargante tem vindo a reclamar pela emissão de notas de crédito referentes aos serviços não prestados, mas por si faturados.

Desta forma, o executado não estava dispensado do pagamento da contraprestação devida pelos serviços prestados em data anterior àquela em que foi emitida a declaração de resolução, sendo certo que não se verificam os fundamentos de resolução, por incumprimento definitivo do contrato.

Resta referir que mesmo a interpretar-se tal declaração de vontade como revogação unilateral do contrato (com ou sem justa causa), a mesma apenas produziria efeitos para o futuro[8], pelo que, sempre estaria o embargante-executado obrigado a proceder ao pagamento das prestações vencidas.

Ocorrendo a declaração de revogação em maio de 2018, as prestações vencidas em novembro, dezembro de 2017, janeiro e março de 2018 são devidas.

Procedem, desta forma, as conclusões de recurso, reconhecendo-se ao exequente o direito a reclamar o pagamento dos serviços prestados a título de zeladoria, conforme indicado no requerimento de execução.

Nos termos do art. 527º CPC as custas são suportadas pela apelante e apelado, na proporção do decaimento, que se fixa em ¼ e ¾, respetivamente.

III. Decisão:

Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar parcialmente procedente a apelação e nessa conformidade:

- julgar procedente a reapreciação da decisão de facto, com as seguintes alterações na decisão de facto:

- 2.1.7- Eliminado;

- 2.1.8 - Em abril de 2018 um condómino fez chegar à administração do condomínio uma reclamação, na qual anotou ao fim de semana pontuais ausências do porteiro entre as 22 horas e as 6 horas, nos meses de dezembro 2017, janeiro, março e abril 2018;

- Não provado: ponto 2.1.12 e 2.1.17 (passando a constar como pontos 2.2.10 e 2.2.11).

- revogar, em parte, a sentença e nessa conformidade julgar improcedentes os embargos, prosseguindo a execução os ulteriores termos para cobrança da contraprestação pelos serviços de zeladoria conforme indicado no requerimento de execução.

Custas a cargo da apelante e apelado, na proporção do decaimento, que se fixa em ¼ e ¾, respetivamente.

Porto, 25 de janeiro de 2021

(processei e revi – art. 131º/6 CPC)

Assinado de forma digital por

Ana Paula Amorim

Manuel Domingos Fernandes

Miguel Baldaia de Morais

[1] Texto escrito conforme o Novo Acordo Ortográfico de 1990.

[2] Cfr. PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA Código Civil Anotado, vol. II, 4ª edição revista e atualizada-reimpressão, Coimbra, Coimbra Editora –grupo Wolters Kluwer, Abril de 2010, pag. 703

[3] PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA Código Civil Anotado – vol. I – 4ª edição revista e actualizada-reimpressão, Coimbra, Coimbra Editora –grupo Wolters Kluwer, 2011, pag. 405.

[4] Cfr. ANTUNES VARELA Das Obrigações em Geral, vol. I, 9ª ed., pgs. 408 a 414; PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA Código Civil Anotado, vol. I, 4ª ed. revista e actualizada, pgs. 405 a 407; e JOSÉ JOÃO ABRANTES A excepção de não cumprimento do contrato no Direito Civil Português – conceito e fundamento, Coimbra, Almedina, 1986, pag. 148-150, 123-127, 127-130.

[5] JOSÉ JOÃO ABRANTES A excepção de não cumprimento do contrato no Direito Civil Português – conceito e fundamento, ob. cit., pag. 115.

[6] MANUEL JANUÁRIO DA COSTA GOMES, Em tema de Revogação do Mandato Civil, Almedina, Coimbra, 1989, pag. 222

[7] Cfr. MANUEL JANUÁRIO DA COSTA GOMES, Em tema de Revogação do Mandato Civil, ob. cit., pag. 71

[8] Cfr. PEDRO ROMANO MARTINEZ, Da Cessação do Contrato, 3ª edição, Almedina, Coimbra, 2015, pag. 507