767/19.2T8PVZ.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I. As partes fixaram um termo fixo para o pagamento das prestações do preço, ao estabelecerem que a falta de pagamento de qualquer prestação, no tempo acordado, fazia incorrer a promitente-compradora em incumprimento definitivo do contrato-promessa.

II. A promitente-compradora, tendo faltado ao pagamento de € 250 000,00, quantia que integrava uma das prestações do preço, na data acordada, nomeadamente na da sua prorrogação, incorreu em incumprimento definitivo do contrato-promessa.

III. Assim, os promitentes-vendedores tinham legitimidade para resolver o contrato-promessa.

IV. A resolução do contrato, não representando o exercício de um direito, manifesta e clamorosaente injusto, não consubstancia um abuso do direito.

V. O contrato-promessa de compra e venda, sendo aceitável a estipulação do convencionado, no âmbito da autonomia privada, e não se vislumbrando que se quisesse alcançar um resultado que, à luz da inspiração dos valores jurídicos fundamentais, fosse de considerar ilegítimo, não constitui um contrato leonino.

VI. Face ao disposto no art. 442.º, n.º 2, do Código Civil, o efeito do incumprimento do contrato-promessa, traduzido na perda da quantia entregue pela promitente-compradora, no valor de € 350 000,00, não pode ser considerado como “manifestamente excessivo”.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I- RELATÓRIO

Imerca – Imobiliária, Lda., instaurou, em 22 de abril de 2019, no Juízo …, Comarca …, contra AA e BB, ação declarativa, sob a forma de processo comum, pedindo que fosse reconhecido que o contrato-promessa de compra e venda de frações autónomas, celebrado entre os mesmos, em 29 de setembro de 2017, se mantinha em vigor, não assistindo aos Réus o direito à sua resolução, na decorrência do atraso da Autora no pagamento de cheque e do seu pedido de prorrogação de prazo e, subsidiariamente, que fosse reconhecido que a cláusula penal do contrato é excessiva e condenar ainda os Réus a devolverem-lhe a quantia de € 365 704,56, acrescida de juros, à taxa legal para os créditos de que são credores empresas comerciais, desde a citação até efetivo e integral pagamento.

Para tanto, alegou, em síntese, que o contrato-promessa de compra e venda, tendo por objeto cinco frações autónomas de prédio urbano sito na Rua … e Praça …, em …, pelo preço de € 900 000,000, previa que este fosse pago em quatro prestações; a A. pagou aos RR. a quantia de € 363 753,55 e, em 4 de março de 2019, solicitou ao R. a prorrogação de uma prestação (€ 250 000,00), que foi recusada, resolvendo ainda os RR. o contrato-promessa, por carta de 6 de março de 2019; os Réus, assim, agiram com abuso do direito.

Contestaram os Réus, por impugnação, invocando o direito à resolução do contrato-promessa, pelo o atraso no pagamento da 2.ª prestação, e concluindo pela absolvição do pedido.

Teve lugar a audiência prévia, durante a qual foi proferido o despacho saneador, identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.

Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida, em 15 de janeiro de 2020, a sentença, que, julgando a ação improcedente, absolveu os Réus do pedido.

Inconformada com a sentença, a Autora interpôs recurso, per saltum, para o Supremo Tribunal de Justiça e, tendo alegado, formulou essencialmente as seguintes conclusões:

a) Os RR. renunciaram à condição resolutiva absoluta prevista na cláusula 7.ª do contrato-promessa quanto à prestação com vencimento em 31/12/2018.

b) A parte, ao resolver o contrato, tira um proveito excessivo de uma falha pontual da contraparte, sem consequências para o beneficiado ou, pelo menos, sem consequências, que justifiquem minimamente o montante do proveito.

c) O contrato-promessa dos autos constitui um exemplo paradigmático de um contrato leonino.

d) A associação, sem mais, do regime previsto no art. 442.º do Código Civil, com uma condição resolutiva expressa, traduz uma cláusula penal descaracterizadora do seu sentido.

e) A A. pretende cumprir o contrato, apenas falhou pontualmente no pagamento de uma prestação relativamente à qual nem sequer foi convencionado que o incumprimento na data prevista, constituiria incumprimento definitivo.

f) Os RR. mantêm o interesse em vender.

g) Justifica-se a aplicação do disposto no art. 812.º do Código Civil.

h) A resolução do contrato pelos RR. excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, sendo ilícita.

i) A sentença recorrida, por erro de interpretação, desatenção e aplicação, violou o disposto nos artigos 237.º, 808.º, 812.º e 442.º do Código Civil.

Com o provimento do recurso, a Autora pretende a revogação da sentença recorrida e a sua substituição por decisão que declarare ilícita a resolução do contrato-promessa ou, então, a procedência do pedido subsidiário.

Os Réus não contra-alegaram.

A A. juntou um parecer jurídico.

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

Neste recurso, discute-se essencialmente o incumprimento do contrato-promessa de compra e venda de imóvel imputável à promitente-compradora.

II- FUNDAMENTAÇÃO

2.1. Na sentença recorrida, foram dados como provados os seguintes factos:

1. A A. tem o capital social de 5 000,00 euros, distribuído em duas quotas, de 1 300,00 euros e 3 700,00 euros, cada uma, sendo ambas tituladas, desde novembro de 2016, por CC.

2. Estas quotas foram adquiridas por CC a DD, filho dos RR., que as havia adquirido em fevereiro de 2016.

3. A A. tinha como património 108 frações autónomos dos blocos 3 e 4 do prédio urbano conhecido como …, situado nas Ruas …., … e Praça …, em …, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º 840, em construção, ambos parados, praticamente no estado de esqueleto desde a década de 80 do século passado.

4. Os RR. são detentores das frações AL, AM, NA, FS e CS do mesmo prédio, as três primeiras no 3.º bloco e a quarta e quinta no bloco 4.º.

5. As frações da A. encontravam-se penhoradas à ordem de uma execução movida por EE, que correu termos pelo Tribunal Judicial da Comarca …, Juízo de Execução da …, n.º 1245/14.1…, sendo a quantia exequenda de 713 406,05 euros.

6. A aquisição das quotas da A., efetuada por DD e, posteriormente, por CC, visou a aquisição das referidas 108 fracções, tendo por objetivo a continuação da construção de todo o edifício.

7. A aquisição das quotas foi efetuada por 125 000,00 euros, quantia que foi entregue aos RR. e aos filhos.

8. A continuação desta construção exige que a fração FS seja transformada em lugares de garagem, sendo esta essencial para a viabilização da reconstrução dos dois blocos por acabar do referido imóvel.

9. Tendo em vista um negócio que envolvesse a totalidade das frações do imóvel, incluindo as que pertenciam aos RR., DD vendeu ao referido CC as suas quotas na Autora.

10. Levantada a penhora e reiniciada a construção do prédio, as partes iniciaram negociações, tendo chegado a admitir a celebração do um contrato de permuta de frações mas acabando por outorgar o acordo escrito que consta de fls. 16 e 17, datado de 29/09/2017, denominado “contrato-promessa de compra e venda”, no qual se fez constar que “aquando da cessão de quotas da sociedade comercial Imerca - Imobiliária Lda., ocorrida em 25/11/2016, e tendo em conta as negociações desencadeadas entre os outorgantes para concretização dessa cessão e para reconstrução e reabilitação do prédio urbano sito na Rua …, Rua … e Praça …, da cidade e concelho de …, conhecido como prédio …, a terceira outorgante (…) entregou aos primeiros e segundos outorgantes (R. e filhos que outorga, em representação da R. sua mãe) a quantia de 125 000,00 euros”.

11. Nos termos desse acordo, os RR. declararam ser donos das frações AL, AM, NA, FS e CS do referido imóvel, declarando a A. ser dona das demais 108 frações, pretendendo recuperá-lo e reabilitá-lo, tendo todo o interesse em adquirir as frações autónomas FS, AL, AM, NA e CS.

12. Mais declararam os RR. prometer vender à A., ou a quem esta viesse a indicar, as referidas frações pelo preço de 900 000,00 euros, a pagar da seguinte forma: 50 000,00 euros, em 30/10/2017; 350 000,00 euros, em 30/12/2018; 250 000,00 euros, em 30/12/2019, e 50 000,00 euros, no quinto dia útil seguinte à emissão de autorização para utilização do imóvel.

13. Mais declararam que, para pagamento das três primeiras quantias, a A. entregava aos RR. cheques do Millenium BCP, emitidos por Prediglobal - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda., válidos até 03/05/2018, com a identificação: ….., no valor de 250 000,00 euros, datado de 30/10/2017; 41…6, no valor de 350 000,00 euros, datado de 30/12/2018, 41…3, no valor de 250 000,00 euros, datado de 30/12/2019.

14. Ficou ainda acordado que a A. se comprometia a entregar, até 30/10/2017, novos cheques que substituíssem os dois últimos cheques, sem data de validade, sendo que, se se atingisse esse prazo sem que essa substituição fosse efetuada, os RR. perderiam o interesse no negócio, fazendo sua a quantia já recebida.

15. Ficou ainda acordado que a escritura pública seria outorgada, no prazo máximo de 60 dias após a emissão das autorizações de utilização, em dia, hora e local a indicar pela A., mediante carta registada com aviso de receção, remetida com a antecedência de 10 dias e desde que já se encontrasse pago o preço.

16. Mais se declarou no acordo, na cláusula 5.ª, que: “caso o atual projeto, o qual prevê a construção de 11 andares acima do solo, não seja aprovado pela Câmara Municipal de …, os primeiro e segundo outorgantes (os RR.) aceitam renegociar o preço global estipulado, no momento da escritura definitiva”; na segunda parte da cláusula 6.ª que: “caso seja necessário, por razões burocráticas inerentes à pretensão de se proceder à alteração do fim das frações em causa, realizar a escritura definitiva de compra e venda antes da emissão da autorização de utilização, os primeiro e segundo outorgantes não se opõem a isso, desde que seja constituída uma hipoteca voluntária a seu favor, para garantia do preço que se encontre por pagar”; na cláusula 7.ª, que “se porventura a terceira outorgante (a A.) incumprir o plano de pagamento acordado, seja por falta de provisão de algum dos cheques nas datas estipuladas, seja por falta de pagamento da última prestação no 5.º dia útil posterior à emissão da autorização de utilização, os primeiro e segundo outorgantes perdem o total interesse no negócio, fazendo, no entanto, sua a quantia já entregue”.

17. As partes efetuaram um acordo escrito, denominado “aditamento ao contrato-promessa de compra e venda celebrado a 29/09/2017” (fls. 18), datado de 08/11/2017, no qual declararam que a 1.ª prestação foi paga no dia 02/11/2017, por transferência bancária, em substituição do cheque 41…9, por solicitação da A.

18. Mais declararam que os cheques datados de 30/12/2018 e 30/12/2019 eram substituídos pelos cheques sem validade 41…1 e 41…8, passando a integrar o acordo de 29/09/2017.

19. O texto escrito do acordo foi elaborado pela advogada dos RR., tendo A. tido acesso à minuta, sugerindo alterações que não se reportam à referida cláusula 7.ª.

20. A A. sabia que o R. iria descontar no banco uma livrança relativa ao valor da 2.ª prestação, dando o valor titulado pelo cheque em garantia.

21. No dia do vencimento da 2.ª prestação, a A. comunicou ao R. que não tinha provisão para assegurar o pagamento do cheque, solicitando-lhe que não fosse apresentado a pagamento.

22. O R. contactou o banco e, nesse mesmo dia, reuniram nas instalações deste o legal representante da A., o R. e a gestora de conta.

23. O legal representante da A. afirmou-se disponível para entregar de imediato a quantia de 100 000,00 euros, solicitando a prorrogação do prazo de pagamento da quantia restante até 01/03/2019.

24. Como existia abertura do banco para proceder à reforma da livrança assinada pelo R. perante aquela instituição, o R. aceitou receber a quantia de 100 000,00 euros e prorrogar o prazo de pagamento da restante quantia de 250 000,00 euros até 01/03/2019, desde que a A. suportasse todas as quantias que fossem imputadas a esta situação.

25. A A. aceitou pagar tais quantias.

26. O R. efetuou a reforma da livrança por si assinada e a A. entregou um novo cheque com a quantia aposta de 250 000,00 euros e data de vencimento de 01/03/2019.

27. Por via do não pagamento da livrança na data do vencimento, com data e emissão de 09/01/2019, o banco informou o R. que debitou na sua conta a quantia de 13 753,55 euros, a título de juros antecipados, comissões e impostos, que a A., em 16/01/2019, reembolsou ao R.

28. Pelo mesmo motivo, com data e emissão de 01/03/2019, o banco informou o R. que debitou na sua conta a quantia de 1 951,04 euros, a título de juros postecipados, comissões e impostos, que a A., em 16/03/32019, reembolsou ao R.

29. O cheque datado de 01/03/2019 foi devolvido por falta de provisão.

30. No dia 04/03, por escrito, a A. solicitou a prorrogação do prazo de pagamento por 30 dias.

31. Novamente por escrito, em 07/03/2019, a A. informou a R. que estaria em condições de pagar a quantia de 250 000,00 euros no dia 19/03/2019.

32. Por carta datada de 06/03/2019, os RR. comunicaram à A. a resolução do contrato celebrado.

33. Os RR. recusaram a prorrogação do prazo de pagamento.

34. A livrança assinada pelo R. e que tinha prazo de vencimento de 01/03/2019 foi paga em 11/03/2019, com o recurso a um financiamento contraído pelo R. junto do Millenium BCP.

35. Por carta registada com aviso de receção, de 22 de março de 2019, a A. instou os RR. a indicar o NIB da conta para proceder ao depósito da prestação, sob pena de a consignarem em depósito.

36. Os RR. receberam a carta em 26/03/2019 e responderam em 28/03/2019, recusando receber a quantia, pois que o acordo estava extinto.

37. A A. conhecia o NIB da conta do R., tendo proposto a ação de consignação em depósito, mas não tendo efetuado qualquer depósito e tendo requerido a extinção da instância após a apresentação da contestação destes autos.

38. À data da propositura da ação, a R. não havia devolvido à A. o cheque datado de 01/03/2019.

39. Com a resolução, pretendem os RR. fazer sua a quantia já recebida, podendo assim renegociar os termos em que poderão ser vendidas as suas frações àquele que está a proceder à reconstrução do imóvel

40. A devolução do cheque de 01/03/2019 causou danos na imagem do R. junto do Millenium BCP.

41. O sócio-gerente da A. exerce atividade enquanto agente imobiliário.

2.2. Delimitada a matéria de facto, expurgada de redundâncias, importa conhecer do objeto do recurso, definido pelas respetivas conclusões, em especial o incumprimento do contrato-promessa de compra e venda de imóveis, imputável à promitente-compradora.

A Recorrente, que viu a ação ser julgada totalmente improcedente, insiste, no recurso, na sua pretensão, quer no reconhecimento da ilicitude da resolução do contrato-promessa de compra e venda de imóveis por parte dos promitentes-vendedores, designadamente por abuso do direito, quer na declaração da cláusula penal excessiva.

Efetivamente, a sentença concluiu pelo incumprimento do contrato-promessa de compra e venda, imputável à promitente-compradora, desconsiderando a alegação de abuso do direito, assim como entendeu ainda que a cláusula penal não era excessiva.

Descritos, sumariamente, os termos da controvérsia jurídica emergente dos autos, interessa então conhecer do direito aplicável, nomeadamente tendo em consideração os factos provados, que antes se enumerararam.

É pacífico que as partes celebraram, entre si, em 29 de setembro de 2017, por escrito, um contrato-promessa de compra e venda de imóveis, pelo preço de € 900 000,00, nos termos constantes de fls. 16 e 17, com o aditamento de fls. 18, tendo a Recorrente prometido comprar (promitente-compradora) e os Recorridos prometido vender (promitentes-vendedores).

A obrigação de contratar de cada um dos contraentes corresponde, tipicamente, à figura do contrato-promessa consagrada no art. 410.º do Código Civil (CC).

As partes, no âmbito da sua autonomia privada, regularam livremente os termos do contrato-promessa, designadamente quanto ao modo de pagamento do preço, que foi escalonado no tempo, como especificamente consta da respetiva cláusula 4.ª.

Por outro lado, foi estipulado, na cláusula 7.ª, que “se, porventura, a terceira outorgante (promitente-compradora) incumprir o plano de pagamento acordado, seja por falta de provisão de algum dos cheques nas datas estipuladas, seja por falta de pagamento da última prestação no 5.º dia útil posterior à emissão da autorização de utilização, os primeiro e segundo outorgantes (promitentes-vendedores) perdem o total interesse no negócio, fazendo, no entanto, sua a quantia já entregue”.

Com esta convenção, as partes fixaram um termo fixo para o pagamento das prestações do preço, estabelecendo que a falta de pagamento de qualquer prestação, no tempo acordado, fazia incorrer a promitente-compradora em incumprimento definitivo do contrato-promessa, sem necessidade de qualquer interpretação, não obstante qualquer alteração do prazo de pagamento de uma dada prestação.

Na verdade, verificando-se uma situação de mora e pretendendo-se-lhe por fim, o credor carece de interpelar o devedor a cumprir, para, findo o prazo razoável concedido, se considerar o incumprimento definitivo da obrigação, com as consequências daí decorrentes.

De resto, o teor da cláusula 7.ª do contrato-promessa celebrado não deixa qualquer dúvida quanto ao sentido normal de tal declaração negocial sobre o estabelecimeno de prazo fixo para o pagamento das prestações, nomeadamente por efeito do critério objetivo de interpretação normativa plasmado no art. 236.º, n.º 1, do CC.

Esclarecido nesta especificidade o sentido normal do contrato, vejamos o comportamento da promitente-compradora quanto ao plano de pagamento acordado, e que está na origem da controvérsia.

Na verdade, da matéria de facto resulta que a promitente-compradora pagou a primeira prestação, no valor de € 250 000,00, no dia 2 de novembro de 2017, quando estava prevista para o dia 30 de outrubro de 2017, motivando o aditamento ao contrato-promessa (cláusula 1.ª).

Já quanto à 2.ª prestação, no valor de € 350 000,00, com vencimento no dia 30 de dezembro de 2018, a promitente-compradora não pagou, vindo os promitentes-vendedores a aceitar o pagamento imediato de € 100 000,00 e a prorrogar o prazo de pagamento da restante quantia (€ 250 000,00) até ao dia 1 de março de 2019.

Contudo, nesta data, a promitente-compradora não realizou o pagamento, vindo, em 4 de março de 2019, a solicitar a prorrogação do prazo de pagamento por 30 dias, e, em 7 de março de 2019, a informar de que estaria em condições de pagar no dia 19 de março de 2019.

Entretanto, os promitentes-vendedores recusaram a prorrogação do prazo e, por carta de 6 de março de 2019, comunicaram à promitente-compradora a resolução do contrato celebrado.

Efetivamente, a promitente-compradora, não obstante a prorrogação do prazo de pagamento da 2.ª prestação, pagou apenas a quantia de € 100 000,00, quando a prestação total correspondia a € 350 000,00, faltando, por isso, ao cumprimento da obrigação que sobre si impendia.

Perante este incumprimento, podiam os promitentes-vendedores proceder à resolução do contrato-promessa, como declararam na carta de 6 de março de 2019 dirigida à promitente-compradora?

Para o efeito, interessa saber se o incumprimento do contrato-promessa, tal como descrito, foi ou não definitivo, pois, a resolução do contrato depende do incumprimento definitivo, não sendo suficiente a simples mora do devedor.

Já anteriormente se destacou que os prazos de pagamento das prestações do preço eram prazos fixos, entrando logo a devedora, no caso de falta, em incumprimento definitivo, sem necessidade da interpelação admonitória, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 808.º, n.º 1, do CC.

Era esse sentido normal da declaração negocial expressa na cláusula 7.ª do contrato-promessa e que as partes negociaram e aceitaram livremente.

Tal sentido normativo dessa cláusula não se modificou, porquanto a cláusula não foi alterada pelos outorgantes, atribuindo nomeadamente a natureza de mora à falta de pagamento da 2.ª prestação do preço acordado.

O acordo acerca da prorrogação do prazo de pagamento da 2.ª prestação restringe-se apenas a essa matéria, isto é, à nova data de pagamento, acordada para o dia 1 de março de 2019.

Esse acordo quanto à nova data de pagamento da 2.ª prestação é completamente alheio em relação ao efeito da falta de pagamento da prestação, nomeadamente da 2.ª prestação. Uma coisa é a regulação do prazo da prestação e outra, bem diversa, é o efeito da falta de pagamento da prestação. Por isso, continua a ser válido o estipulado no contrato-promessa, nomeadamente na cláusula 7.ª. Aliás, tratando-se de uma questão importante e essencial na economia do contrato-promessa, a alteração, a existir, teria de ser reduzida a escrito, para ser válida e eficaz, por ser essa a forma a que o contrato-promessa de compra e venda de imóveis estava sujeito (art. 410.º, n.º 1, do CC).

Ora, tendo a promitente-compradora faltado ao pagamento de € 250 000,00, quantia que integrava a 2.ª prestação do preço, na data acordada da sua prorrogação, aquela incorreu em incumprimento definitivo do contrato-promessa, face à cláusula 7.ª, porquanto nos termos desta o incumprimento do plano de pagamento acordado acarretava a perda total de interesse no negócio por parte dos promitentes-vendedores.

Este contexto conferia legitimidade substantiva para os promitentes-vendedores resolverem o contrato-promessa, como resolveram (art. 432.º, n.º 1, do CC), sendo este comportamento lícito.

Ao contrário ainda do que se alega genérica e temerariamente, o contrato-promessa celebrado não pode ser rotulado de “contrato leonino”, em particular quanto à consequência prevista para o incumprimento dos prazos de pagamento.

Com efeito, do contrato-promessa não resulta um pacto leonino, sendo aceitável a estipulação do convencionado, no âmbito da autonomia privada e, por outro lado, não se vislumbra que as partes quisessem alcançar um resultado que, à luz da inspiração dos valores jurídicos fundamentais, fosse de considerar ilegítimo.

Padecendo o contrato de alguma cláusula leonina, esta seria nula, com as consequências daí resultantes (A. FERRER CORREIA, Revista de Legislação e de Jurisprudência, 115.º Ano, 1982-1983, págs. 106 a 110, e PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, II, 2.ª edição, 1981, págs. 295/296).

Sendo, assim, válida a cláusula 7.ª do contrato-promessa, podiam os promitentes-vendedores, confrontados com o incumprimento da promitente-compradora, relativo ao pagamento da 2.ª prestação, exercer o direito de resolução do contrato-promessa.

Por outro lado, a resolução do contrato-promessa não representa qualquer situação de abuso do direito, que, nos termos da conceção objetiva consagrada no art. 334.º do CC, determinasse a ilegitimidade da sua resolução.

Com efeito, os promitentes-vendedores exerceram um direito potestativo, quando confrontados com a situação de incumprimento da promitente-compradora, quanto ao pagamento da 2.ª prestação do preço acordado, não obstante a prorrogação do prazo por cerca de dois meses, que chegou a ser concedida.

Neste âmbito, importa realçar que a questão do pagamento oportuno das prestações apresentava-se como assaz relevante, como facilmente se pode depreender dos termos do contrato-promessa, designadamente da referida cláusula 7.ª.

Por outro lado, a quantia de € 250 000,00, no contexto do preço de € 900 000,00, é uma quantia significativa, não podendo ser menosprezada, nomeadamente na valoração do incumprimento da prestação.

Nestas circunstâncias, a resolução do contrato-promessa de compra e venda, por incumprimento da promitente-compradora, não representando o exercício de um direito, manifesta e clamorosaente injusto, não consubstancia uma situação de abuso do direito em que os promitentes-vendedores tenham incorrido.

Sendo insubsistente a alegação do abuso do direito imputada aos promitentes-vendedores, mantém-se válida a resolução do contrato-promessa declarada, com as consequências legais.

Decorre do contrato-promessa, nomeadamente da cláusula 7.ª, que, no caso de incumprimento da promitente-compradora, os promitentes-vendedores fazem sua a quantia entregue, correspondente ao valor de € 350 000,00 (€ 250 000,00 + € 100 000,00), e quando o preço foi fixado no valor de € 900 000,00.

O sentido normativo desta cláusula contratual coincide com o efeito legal do incumprimento imputável ao promitente-comprador, fixado no art. 442.º, n.º 2, do CC, nos termos do qual é facultado ao outro contraente “fazer sua a coisa entregue”.

Esta equivalência entre o convencionado e a lei, quanto aos efeitos do incumprimento do contrato-promessa imputável ao promitente-comprador, retira qualquer relevância à alegação de que tal cláusula é manifestamente excessiva.

Por outro lado, é duvidoso e controverso, tanto na doutrina como na jurisprudência, que o direito do promitente-vendedor fazer seu o sinal entregue tenha a natureza de cláusula penal (A. PINTO MONTEIRO, Cláusulas limitativas e de Exclusão de Responsabilidade Civil, 2003, pág. 138), porquanto não está em causa propriamente uma obrigação de indemnização, mas o destino do sinal prestado pelo promitente-comprador que não cumpriu o contrato-promessa, e cujo efeito da perda está previamente definido (J. CALVÃO DA SILVA, Sinal e Contrato-Promessa, 13.ª edição, 2010, págs. 101 e segs.).

De qualquer modo, a cláusula da perda do sinal, correspondendo ao efeito legal para o incumprimento definitivo imputável ao promitente-comprador, não enferma de abuso e iniquidade, isto é, não constitui uma situação manifestamente excessiva ou injustificada (A. PINTO MONTEIRO, Ibidem, pág.142), que, como na cláusula penal, permite a redução equitativa, nomeadamente nos termos do disposto no art. 812.º do CC.

Deste modo, nomeadamente por aplicação do disposto no art. 442.º, n.º 2, do CC, o efeito concreto do incumprimento do contrato-promessa imputável à promitente-compradora, traduzido na perda da quantia entregue, no valor de € 350 000,00, não pode ser considerado como “manifestamente excessivo” e, por isso, não pode ser passível de qualquer redução equitativa, que a Recorrente nem sequer chegou a concretizar.

Em face da motivação exposta, a sentença recorrida, estando em conformidade com o direito aplicável, não enferma do vício de violação da lei, devendo manter-se inalterada, o que, consequentemente, acarreta a negação total da revista.

2.3. Em conclusão, pode extrair-se de mais relevante:

I. As partes fixaram um termo fixo para o pagamento das prestações do preço, ao estabelecerem que a falta de pagamento de qualquer prestação, no tempo acordado, fazia incorrer a promitente-compradora em incumprimento definitivo do contrato-promessa.

II. A promitente-compradora, tendo faltado ao pagamento de € 250 000,00, quantia que integrava uma das prestações do preço, na data acordada, nomeadamente na da sua prorrogação, incorreu em incumprimento definitivo do contrato-promessa.

III. Assim, os promitentes-vendedores tinham legitimidade para resolver o contrato-promessa.

IV. A resolução do contrato, não representando o exercício de um direito, manifesta e clamorosaente injusto, não consubstancia um abuso do direito.

V. O contrato-promessa de compra e venda, sendo aceitável a estipulação do convencionado, no âmbito da autonomia privada, e não se vislumbrando que se quisesse alcançar um resultado que, à luz da inspiração dos valores jurídicos fundamentais, fosse de considerar ilegítimo, não constitui um contrato leonino.

VI. Face ao disposto no art. 442.º, n.º 2, do Código Civil, o efeito do incumprimento do contrato-promessa, traduzido na perda da quantia entregue pela promitente-compradora, no valor de € 350 000,00, não pode ser considerado como “manifestamente excessivo”.

2.4. A Recorrente, ao ficar vencida por decaimento, é responsável pelo pagamento das custas, por efeito da regra da causalidade, consagrada no art. 527.º, n.º s 1 e 2, do CPC.

III- DECISÃO

Pelo exposto, decide-se:

1) Negar a revista, confirmando a sentença recorrida.

2) Condenar a Recorrente no pagamento das custas.

Lisboa, 8 de outubro de 2020

Olindo dos Santos Geraldes (Relator)

Maria do Rosário Morgado

Oliveira Abreu

O Relator atesta que os Juízes Adjuntos votaram favoravelmente este acórdão, não o assinando porque a sessão de julgamento decorreu em videoconferência.