679/21.0T8AGD.P1 - Tribunal da Relação do Porto

É anulável por erro sobre o objecto do negócio o contrato de compra e venda de um prédio destinado à construção imediata de uma vivenda, conhecendo o vendedor a essencialidade desse destino para o comprador, quando se vem a verificar que, por discrepância entre a área real desse terreno e a área descrita no registo, essa construção é inadmissível e se torna inviável superar a situação, contrariamente ao configurado pelas partes, ao tempo do negócio.

Tribunal Judicial da Comarca de Aveiro

Juízo Local Cível de Águeda -

P. nº 679/21.0T8AGD.P1

REL. N.º 716

Relator: Rui Moreira

Adjuntos: João Diogo Rodrigues

Anabela Andrade Miranda

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:

1- RELATÓRIO

AA e BB intentaram a presente acção declarativa comum, contra CC e mulher DD, pedindo:

- Que se declare a nulidade do negócio de compra e venda do prédio identificado no art.º 19º da p.i., decretando-se a sua restituição aos vendedores;

- A condenação dos réus a restituírem aos autores a quantia de € 19.500,00, a qual corresponde ao preço pago pelo imóvel em causa, bem como todas as despesas inerentes à transmissão, acrescidos de juros à taxa legal de 4% desde a data da citação até integral pagamento;

- Que se decrete o cancelamento do registo de aquisição do prédio sub judice, a que respeita a AP nº ... de 7/11/2019 do prédio descrito sob o nº ... da freguesia da Trofa;

- A condenação dos réus a pagarem aos autores, a título de danos patrimoniais, a quantia de € 4.000,00, com juros à taxa legal de 4% desde a data do trânsito em julgado da sentença a proferir, até integral pagamento;

- A condenação dos réus a pagarem aos autores, a título de danos não patrimoniais, a quantia de € 1.500,00, com juros à taxa legal de 4%, desde a data do trânsito em julgado da sentença, até integral pagamento.

Alegaram os autores terem celebrado com os réus um contrato de compra e venda de um terreno para construção, pelo preço de € 19.500,00, que pagaram e que, ainda antes da compra, procederam a levantamento topográfico do imóvel, tendo então constatado que a área real do mesmo era inferior à área indicada nas certidões matricial e do registo predial. Referiram terem solicitado aos réus a correcção da área antes da realização da escritura, a fim de que o projecto de construção da sua moradia pudesse ser aceite pela C.M. ..., ao que eles anuíram, obrigando-se a proceder à correcção da área ainda antes da celebração do contrato de compra e venda. Porém, não o fizeram, acabando por assumir que não o conseguiam porquanto o prédio tinha resultado de um processo de destaque de 1999, sendo necessária a intervenção do proprietário da outra parcela para conseguir a rectificação da área, recusando-se esse proprietário a colaborar; em face disso.

Nestas circunstâncias, alegam terem solicitado o distrate da compra e venda, por ser inviável a edificação que pretendiam levar a efeito no prédio, que só compraram para ali construírem uma moradia, na convicção de que o poderiam fazer, sendo que nunca teriam celebrado o contrato se soubessem da impossibilidade de aí logo construírem, factos que eram do conhecimento dos réus, os quais sempre asseguraram aos autores que a rectificação de áreas seria feita de forma célere. Concluem, pois, pela anulabilidade do contrato, por erro ou dolo, pretendendo a restituição do preço pago e reivindicando o direito a serem indemnizados pelos danos sofridos, designadamente pelos € 4.000,00 que despenderam para pagamento da adjudicação do contrato de empreitada, bem como por danos não patrimoniais, por se sentirem enganados, amargurados e psicologicamente afectados pelo adiar dos seus projectos de vida.

Citados, os réus contestaram, alegando que os autores nunca levantaram qualquer questão quanto à área do prédio, nem antes, nem depois do contrato, bem como que jamais se obrigaram a proceder a qualquer rectificação de área. Concluíram pela improcedência da acção, por falta dos requisitos da invocada anulabilidade do negócio, do qual os autores simplesmente pretendem desistir, dado que, entretanto, terminaram o seu relacionamento, já não pretendendo construir uma moradia comum.

Foi proferido despacho saneador, foi identificado o objecto do litígio e foram enunciados os temas de prova.

Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, no termo da qual foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, decretando a anulação do contrato de compra e venda e condenando os réus a restituírem aos autores o preço pago, no valor de € 19.500,00, acrescido de juros de mora, à taxa legal de 4%, desde a citação em 6/4/2021, até integral pagamento; ordenou o cancelamento do registo da aquisição do prédio a favor dos autores e absolveu os rr. do remanescente peticionado, designadamente quanto aos pedidos indemnizatórios que vinham formulados.

Desta sentença vem interposto recurso pelos RR., que pedem a revogação da sentença, alegando que os AA. sempre conheceram a situação do prédio, inexistindo os pressupostos de anulação do negócio por erro.

Terminaram esse recurso formulando as seguintes conclusões:

1. Os recorrentes não concordam, nem se conformam com a douta sentença, por entender, salvo o merecido respeito, ter a Meritíssima Juiz do Tribunal a quo feito uma menos correta apreciação da questão, sendo que a matéria dada como provada e não provada impunha uma decisão diferente, determinando a improcedência da ação.

2. Consignou a douta sentença recorrida que: “No caso sub judice, não está propriamente em causa qualquer ónus ou limitação do direito de propriedade do prédio objecto da venda,

3. O que estará em causa é uma divergência de áreas que, enquanto não for rectificada, impede a construção no imóvel,

4. Mostrando-se verificados todos os requisitos legais do erro- vício do art.º 251º do Código Civil, 5. O negócio é anulável por erro sobre o seu objeto, nos termos do disposto nos artigos 247º, 251º, 905º e 913º do Código Civil.”

6. Discordam os réus do entendimento do Tribunal a quo.

7. Desde logo tendo a douta sentença dado como provado o constante no ponto 8 dos factos provados, não poderia ter dado como provado o constante no ponto 19 dos factos provados in fine: “(…) o qual era até aí, desconhecido dos autores”,

8. Efetivamente, se o destaque constava na descrição do prédio na Conservatória do Registo Predial, bem como necessariamente na certidão a que os réus tiveram acesso inclusive durante o contrato de compra e venda que celebraram e que até serviu para o instruir, não poderiam ignorar que existia um destaque pelo menos na data do contrato de compra e venda, nem mesmo o que dele constava.

9. Existe, pois uma contradição entre o ponto 8 e ponto 19 dos factos provados que não pode existir e que influenciou na decisão final, determinando a nulidade da douta sentença.

10. Antes, deveria constar do ponto 19 in fine: “facto este que os autores não poderiam desconhecer”,

11. Além de que, por si só, a conjugação da matéria dada como provada e não provada impunha uma decisão diferente, determinando a improcedência da ação, violando a douta sentença proferida o artigo 615 nº 1 alínea c) do C.P.Civil.

12. Atentando nos pontos 1 a 9 e 28 dos factos provados os mesmos impunham a improcedência da ação.

13. Está diretamente assente, da análise destes factos dados como provados, que os autores sabiam, anteriormente ao contrato de compra e venda que celebraram com os RR., da divergência de área real do prédio objeto da venda relativamente à área constante da matriz e do registo.

14. Bem como está diretamente assente que o referido prédio havia sido desanexado de um outro, isto é, resultava de um destaque camarário.

15. Fundamenta a douta sentença de que se recorre ainda que por referência aos pontos 12 a 21 e 29 dos Factos Provados que:

“(…) EE (que disse que foi contactado pelo autor AA, seu amigo de futebol, para fazer um projecto da casa que queriam construir, tendo ído ver dois terrenos com o autor, e, escolhido o prédio em causa, ainda antes da celebração da compra e venda, diligenciou pela elaboração de levantamento topográfico do terreno), e FF (topógrafo que realizou o levantamento), conjugados com o documento junto a fls. 12 (o levantamento topográfico, datado de Novembro de 2019, tendo a testemunha EE esclarecido, através da consulta a ficheiro informático, que tal peça lhe foi enviada via e-mail no dia 4/11/2019 pelo topógrafo). A divergência entre a área constante dos documentos registrais e matriciais e a área real resultou do levantamento topográfico realizado, sendo que o topógrafo asseverou não ter sido qualquer dúvida quanto às delimitações do prédio, cujas estremas estavam bem definidas por muros e construções, árvores e marcos.”

(…)

“A testemunha EE disse ter entregado à autora o levantamento topográfico do terreno, ainda antes do contrato de compra e venda, tendo-a avisado para não celebrar a escritura enquanto não tivesse a área rectificada, dado que já teve outros dissabores de clientes por causa disso. Contudo, no dia 29/1/2020, quando foi contactado pela Solicitadora GG a informar que não conseguia fazer a alteração da área no registo predial, por ter havido um destaque, ficou chocado por saber que os autores tinham assinado o contrato sem ter sido primeiramente feita a rectificação de áreas”.

16. Ora, dos factos provados 4. e 5., do depoimento da testemunha EE e até da própria petição inicial resulta que os AA. tiveram conhecimento da divergência de áreas do prédio antes da celebração do contrato de compra e venda.

17. Assim, os autores quando celebraram o contrato de compra e venda eram conhecedores que a área constante quer na matriz, quer na Conservatória do Registo Predial não correspondia à área real do prédio, e, não obstante serem conhecedores dessa divergência celebraram o referido contrato, o que fizeram de livre e espontânea vontade, não tendo as suas vontades viciada por qualquer erro-vício.

18. Ainda, não podiam deixar de conhecer a existência de uma operação de destaque relativamente ao prédio urbano objeto da compra e venda, anteriormente à escritura, uma vez que para instruir a mesma foi necessário obter uma certidão de registo do prédio onde constava da descrição do prédio: “desanexado do prédio ...” – cfr documento a fls 12 verso e 13 dos autos, que aqui se dá por reproduzido.

19. Ora, ainda que fossem conhecedores da operação de destaque, ou não podiam desconhecer, porque do conhecimento público, sabendo da divergência de área, os réus ainda assim, contrariando o aviso do Técnico, optaram por celebrar a compra e venda.

20. E, resultou da prova que quer anterior quer posteriormente à compra e venda, os Autores foram acompanhados por Técnico que não podia desconhecer que rectificações de área em processos de destaque exige, naturalmente, o concurso de proprietário da outra parcela que resultou do destaque, questão técnica esta que a Testemunha EE revelou claramente dominar.

21. Acresce que, é senso comum, que anteriormente à outorga de qualquer contrato promessa ou contrato de compra e venda, deve o comprador solicitar os documentos do prédio, isto porque, tanto a certidão de registo predial, como a caderneta predial são documentos essenciais para saber se o terreno que quer comprar tem ónus ou encargos, podendo confirmar se existem registos que prejudiquem a compra de terreno.

22. Ora, os AA. sempre tiveram acesso à documentação do prédio – caderneta predial e certidão de registo, podendo confirmar se existiam registos que podiam prejudicar, no seu entender, a compra do terreno.

23. Podiam e deviam ter pedido os devidos esclarecimentos junto da Câmara Municipal, para perceber os desafios que podiam encontrar, entre os quais os eventualmente resultantes da divergência de área já conhecida e a existência de menção na conservatória da existência do destaque.

24. Mais, deveriam e podiam os AA. por eles ou através do Técnico por si contratado consultar a última versão do alvará do destaque – in casu de 1999 – e decidir que não pretendiam o negócio uma vez a necessidade de retificar a área.

25. E tudo isto estava e sempre esteve ao dispor dos Autores, anteriormente à compra e venda, que eles conheciam ou não podiam deixar de conhecer, pelo que, se decidiram ainda assim celebrar a compra e venda fizeram-no em consciência e de livre vontade.

26. Não se podendo, pois, dizer que os autores contrataram induzidos em erro.

27. Os autores emitiram a sua declaração negocial sem estarem em erro sobre as qualidades essenciais do imóvel que recebeu nos termos contratuais.

28. E, quer na data da celebração da compra e venda, quer posteriormente, a necessidade de retificar a anterior operação urbanística de destaque do prédio, quanto à área, era previsível, não versando os autores, portanto, em erro.

29. Sendo que, não houve alteração das circunstâncias após o negócio,

30. Assim, à luz da teoria da impressão do destinatário art. 236, nº1, do Código Civil – os vendedores apenas podiam contar com a intenção e vontade dos Autores em adquirir o terreno para construção.

31. No erro-vicio, previsto no nº1 do art. 252° do Código Civil, a anulação do negócio só existe se as partes houverem reconhecido, por acordo a essencialidade do motivo.

32. Ainda que, a essencialidade, mesmo se exigida por acordo, possa resultar de factos concludentes, não carece de expressão formal.

33. Ora, não se pode dizer que os Autores celebraram o negócio na errada convicção acerca da divergência de área, porque conheciam essa divergência, nem podiam ignorar que se tratava de um prédio resultante de um destaque, porque tal facto constava do Registo Predial.

34. Bem como não poderiam ignorar que para retificar a área, teriam que retificar a anterior operação urbanística de destaque do prédio, até porque vinham sendo acompanhados de Técnico com conhecimentos especiais na matéria.

35. Os Autores não celebraram o negócio em erro sobre a viabilidade construtiva do prédio objeto da venda, contrariamente ao vertido na sentença, porque não se provou, que o prédio não tinha viabilidade de construção, antes pelo contrário,

36. O prédio objeto da venda é um terreno para construção, resultante de uma operação urbanística de destaque e, portanto, com viabilidade construtiva – vide ponto 8. dos factos provados.

37. Acresce que, em caso de erro parte-se de um pressuposto inverso: o contrato é, em princípio, inválido, mas pode ser convalidado.

38. Ora, não há dúvida que ainda que os autores tivessem celebrado o contrato de compra e venda em erro, o que não se aceita nem se concede, sempre o mesmo seria suscetível de ser sanado, pela retificação de áreas da operação urbanística,

39. Pelo que deveriam os autores ter deduzido este pedido na ação, ainda que subsidiário, permitindo aos réus sanar o erro, não passando, portanto, pela imediata anulação do negócio.

40. Em conformidade, ao decidir pela procedência da ação na parte em que determina a anulação do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, violou a decisão recorrida, pela forma descrita, o disposto nos artigos 236º, 247º, 252º , 905º e 913º do Código Civil e artigo 615 nº 1 alínea c) do C.P.Civil, cometendo manifesto erro na interpretação e subsunção das regras interpretativas dos negócios jurídicos aos factos, bem como no exame crítico das provas que lhe cumpriria conhecer

Termos em que e nos melhores de direito, pelos fundamentos expostos e pelos mais que V. Excias suprirão deverá ser julgado procedente o presente recurso e, consequentemente, ser anulada a douta sentença recorrida, substituindo-se por outra que dê como provado que os autores conheciam a operação urbanística de destaque, por não poderem desconhecer, o que influencia na decisão a proferir ou, seja caso assim se não entenda, seja revogada a douta sentença recorrida e substituída por outra que julgue a ação improcedente, absolvendo os RR. dos respectivos pedidos, tudo com os demais termos até final.

Não foi apresentada qualquer resposta ao recurso.

O recurso foi admitido, subindo nos próprios autos e com efeito suspensivo, em razão de a sentença recorrida compreender a ordem de cancelamento de um registo. O tribunal recorrido pronunciou-se sobre as nulidades invocadas, rejeitando que se verifiquem.

Cumpre decidir.

2- FUNDAMENTAÇÃO

As questões a resolver, que se extraem das conclusões do recurso, são as seguintes:

1ª Se existe contradição entre a factualidade dada por provada nos itens 8 e 19, devendo alterar-se este último;

2ª Se a sentença é nula, por contradição entre os factos e a decisão;

3ª Se os AA. conheciam a diferença entre a área real do prédio e a área descrita, bem como que o prédio resultou de uma operação de destaque.

4ª Se os AA. sabiam que seria necessário rectificar a área do prédio e os termos dessa anterior operação de destaque, e decidiram celebrar o negócio mesmo assim.

5ª Se o terreno apresenta viabilidade construtiva, sempre podendo o contrato ser convalidado, na hipótese de se concluir pelo erro dos autores.

A solução das questões que acabam de se elencar exige que se tenha presente a factualidade dada por provada na sentença recorrida, que é a seguinte:

1. No ano de 2019, os autores contactaram o Sr. HH, gerente da imobiliária “I...”, com o objectivo expresso de encontrar um terreno que lhes possibilitasse a construção de uma moradia para sua habitação.

2. Dentro das opções que lhes foram apresentadas, vieram os autores manifestar o seu interesse por um prédio urbano, composto por terreno para construção, sito na ..., da União de Freguesias ..., ... e ..., concelho de Águeda, o qual reunia, segundo aquele agente imobiliário, todas as condições para ali se erigir uma moradia.

3. Nessa sequência, foi solicitado aos autores a quantia de € 2.500,00 a título de sinal, a qual aqueles entregaram ao dito mediador imobiliário, que iria contactar com os vendedores e diligenciar no sentido de proceder à marcação do documento de compra e venda.

4. Ainda antes da celebração do contrato de compra e venda, os autores solicitaram autorização ao mediador imobiliário para proceder à realização de levantamento topográfico do prédio, alegando que tinham pressa em avançar com o projecto de construção.

5. Feito o levantamento topográfico, veio a apurar-se que o prédio supra identificado tinha uma área inferior à área constante da certidão matricial e da certidão do registo predial, ou seja, a área real do prédio era de 1.145 m2, e não de 1.305 m2 – cfr. doc. junto a fls. 12, que aqui se dá por reproduzido.

6. Os autores foram contactados pelo mediador imobiliário, com indicação do local, data e hora da celebração do contrato de compra e venda, ao qual os autores compareceram.

7. No dia 6/11/2019, autores e réus celebraram contrato de compra e venda, por documento particular com termo de autenticação, pelo qual os autores declararam comprar, e os réus declararam vender, pelo preço de € 19.500,00, o prédio urbano, composto de terreno para construção, sito na ..., União de Freguesias ..., ... e ..., concelho de Águeda, inscrito na matriz predial urbana daquela freguesia sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob o nº ... da freguesia da Trofa – cfr. doc. junto a fls. 14 a 17, que aqui se dá por reproduzido.

8. O referido prédio encontra-se descrito na CRP de Águeda, sob o nº ... da freguesia da Trofa, como prédio urbano, situado em ..., com a área de 1.305 m2, inscrito na matriz sob o artigo ... da freguesia ..., ... e ..., composto por terreno para construção, a confrontar do norte e sul com caminho, do nascente com II, e do poente com CC, desanexado do prédio nº ... – cfr. doc. junto a fls. 12 verso e 13, que aqui se dá por reproduzido.

9. À data da celebração do contrato de compra e venda, constava das certidões matriciais e do registo predial do prédio objecto do negócio, que a área do mesmo era de 1.305 m2.

10. Os réus ali presentes sabiam que o propósito dos autores, com a compra do prédio, era de ali construírem a sua moradia.

11. Os autores pagaram aos réus o preço acordado no contrato de compra e venda, no próprio dia.

12. Os autores celebraram contrato de empreitada de construção de moradia unifamiliar, datado de 22/10/2019, com a sociedade “C..., Lda.” – cfr. doc. junto a fls. 18 e 19, que aqui se dá por reproduzido.

13. Em finais de Janeiro de 2020, faltava apenas a documentação com rectificação da área do prédio para se poder avançar com o pedido de licença de construção da moradia dos autores.

14. O mediador imobiliário HH contactou a Sra. Solicitadora GG para tratar da rectificação da área do prédio.

15. Após, a Sra. Solicitadora contactou o mediador imobiliário HH, transmitindo-lhe que, embora a rectificação tivesse sido realizada na Repartição de Finanças de Águeda, não conseguiu fazer essa rectificação no registo predial.

16. O mediador imobiliário transmitiu essa informação ao técnico do projecto de construção, Eng.º EE.

17. O referido técnico decidiu averiguar o que se passava com o processo de rectificação de áreas.

18. Tendo o mesmo apurado que, embora a aquisição da propriedade tivesse sido registada em nome dos autores, certo é que a área do prédio não se encontrava ainda rectificada.

19. E que o motivo se prendia com uma alteração ao processo de destaque requerido pelos réus à Câmara Municipal ... no ano de 1999, o qual deu origem ao prédio em questão, o qual era, até aí, desconhecido dos autores.

20. Em reunião realizada no início de Fevereiro de 2020, entre os autores e os réus, com vista ao esclarecimento e resolução da situação, os segundos obrigaram-se a diligenciar pela regularização do processo de destaque e pela rectificação da área do prédio.

21. Porém, passados vários meses, em Maio de 2020, os réus assumiram que não estavam a conseguir resolver o assunto, porquanto a alteração ao destaque obrigava à intervenção dos proprietários da outra parcela, onde já se encontra construída uma moradia, e que estes se recusavam a colaborar.

22. Atenta a desconformidade da área do prédio, e não sendo rectificado o destaque, é inviável a construção da moradia unifamiliar do prédio, pretendendo, por isso, os autores o distrate do contrato de compra e venda.

23. Os autores apenas compraram aquele prédio aos réus na convicção de nele poderem edificar de imediato uma moradia.

24. Não teriam celebrado tal negócio se tivessem conhecimento da impossibilidade de aí construírem a sua casa de habitação, sendo que estavam convencidos de que a rectificação de áreas seria um processo simples.

25. Os autores contrataram uma empresa de construção para a edificação da moradia – cfr. doc. junto a fls. 18 e 19, que aqui se dá por reproduzido.

26. Foram executados os competentes projectos para implantação da moradia naquele terreno, e posterior apresentação na Câmara Municipal ... para obtenção de licença de construção.

27. Em face da não rectificação de áreas, não foi possível a obtenção de licença para construção da moradia dos autores.

28. À data da compra e venda, os autores sabiam que constava das certidões de teor matricial e predial que a área do prédio era de 1.305 m2.

29. Foi pedida, em nome da autora, a rectificação da área do prédio em questão na Repartição de Finanças de Águeda, através do modelo 1 do IMI nº ..., entregue em 24/1/2020 – cfr. doc. junto a fls. 43, que aqui se dá por reproduzido.

30. Os autores separaram-se no início de Setembro de 2020.

Factos Não Provados:

a) Em face da discrepância de áreas detectada aquando do levantamento topográfico referido em 5) dos Factos Provados, os autores, de imediato, informaram tal facto ao agente imobiliário e bem assim aos réus, solicitando a correcção da área do prédio antes da realização da escritura.

b) Nessa sequência, foi demonstrada total disponibilidade para correcção da área e comunicado aos autores que antes da realização do contrato de compra e venda, o prédio apresentaria a área correcta, de forma a que pudessem submeter o projecto e requerer a respectiva licença para construção da moradia naquele prédio logo após a realização do contrato de compra e venda.

c) No dia da celebração do contrato de compra e venda, antes da sua assinatura pelos autores, verificando estes que se mantinha a divergência de áreas, questionaram os presentes, salientando, por uma vez mais, que era imprescindível procederem à rectificação da área do dito prédio para que os autores ali pudessem erigir a sua moradia.

d) Os autores manifestaram, nessa altura, todo o seu desagrado pela conduta dos réus, que omitiram tal informação, fazendo-os crer que a rectificação das áreas tinha sido realizada antes da celebração do contrato de compra e venda.

e) Perante a altercação dos autores e a recusa por parte destes em celebrar o contrato de compra e venda, os ali presentes comprometeram-se a rectificar a área do prédio em simultâneo com o registo da aquisição daquele prédio a favor dos autores.

f) Assegurando aos autores que a rectificação de áreas iria ser concretizada o mais urgentemente possível, por via a pôr em prática o seu projecto de construção.

g) Os réus e o mediador imobiliário, no acto da celebração do contrato de compra e venda, garantiram aos autores que não haveria qualquer problema em se proceder à rectificação posterior da área, após a celebração do contrato, e que essa rectificação seria realizada de imediato.

h) Em face do referido em 21) dos Factos Provados, os autores interpelaram os réus para que procedessem ao distrate do contrato de compra e venda, solicitando a devolução do preço pago.

i) Os réus sempre asseguraram aos autores, ainda antes da concretização da compra e venda, que a área do prédio seria rectificada de forma célere.

j) Os autores desembolsaram a quantia de € 4.000,00 para pagamento dos serviços contratados no âmbito do contrato de empreitada.

k) Devido aos factos descritos, os autores sentiram-se amargurados e psicologicamente afectados pela impossibilidade de construir o seu lar, adiando os seus projectos de vida e vendo a sua saúde ser posta em causa pelo estado de stress criado com toda esta situação.

l) Os réus só tomaram conhecimento da questão da divergência de áreas do prédio em Fevereiro de 2020.

m) É por causa da separação dos autores que estes pretendem o distrate da compra e venda do prédio.

Apesar dos termos do seu recurso, certo é que os apelantes não vêm impugnar a decisão sobre a matéria de facto, salvo quanto ao teor do item 19º, em razão de uma alegada contradição com o item 8º.

No mais, o que defendem é uma interpretação e qualificação jurídica diferentes, para a factualidade dada por provada.

Cumpre, pois, verificar dessa hipotética contradição, relativamente à qual, de resto, o tribunal recorrido afirmou já não se verificar.

Recorde-se o teor dos dois itens dados por provados, a que os apelantes se referem:

Descreve-se no item 8.: “8. O referido prédio encontra-se descrito na CRP de Águeda, sob o nº ... da freguesia da Trofa, como prédio urbano, situado em ..., com a área de 1.305 m2, inscrito na matriz sob o artigo ... da freguesia ..., ... e ..., composto por terreno para construção, a confrontar (…) desanexado do prédio nº ... …”.

E refere-se no item 19º, a propósito da falta de rectificação da área do prédio, na Conservatória: “19. E que o motivo se prendia com uma alteração ao processo de destaque requerido pelos réus à Câmara Municipal ... no ano de 1999, o qual deu origem ao prédio em questão, o qual era, até aí, desconhecido dos autores.”

Na tese dos apelantes, porquanto se encontrava descrito na Conservatória que o prédio negociado resultara da desanexação de um prédio mais amplo, os AA. não poderiam deixar de o saber, sabendo também que isso dificultaria a rectificação da área inscrita.

Não se lhes pode reconhecer razão.

Com efeito, verifica-se que o sentido útil do item 19º dos factos provados não é o mero conhecimento da origem do prédio negociado, constituída pelo destaque de um primitivo prédio, destaque esse relativamente ao qual os autores pretendem que se acrescente que os autores não poderiam deixar de o conhecer, por constar da descrição predial.

O que ali releva, pois só isso tem utilidade, é a natureza do obstáculo à rectificação da área, e se este era conhecido dos autores. Ou seja, na redacção daquele item, (“E que o motivo se prendia com uma alteração ao processo de destaque requerido pelos réus à Câmara Municipal ... no ano de 1999, o qual deu origem ao prédio em questão, o qual era, até aí, desconhecido dos autores”), o que sobressai, por ser desconhecido dos autores, é “o motivo” e não “o processo de destaque”. A segunda expressão “o qual” refere-se ao motivo e não ao “processo de destaque.”

Ora, se é certo que a origem da autonomização predial consta do registo predial, cuja função é anunciar os elementos dele constantes a qualquer interessado, já não se pode extrapolar da descrição predial em causa uma necessária ciência dos autores quanto à natureza do obstáculo à rectificação da área desse mesmo prédio. Isso implicaria admitir o conhecimento dos autores sobre o enquadramento jurídico e urbanístico da situação, que não foi demonstrado existir, sendo certo que os próprios RR., para o afirmarem, invocam a assistência dos AA. por um técnico, especulando que este os deveria ter esclarecido. Porém, como resulta do item 17º, esse técnico só foi apurar da natureza do obstáculo à rectificação em inícios de 2020, já depois da celebração do negócio. A isso acresce que nem cumpre valorar as declarações desse técnico – EE – para introduzir qualquer alteração na decisão do tribunal sobre a matéria de facto, pois que, neste recurso, os apelantes não chegam a deduzir tal pretensão, cumprindo a esse propósito o regime processual previsto no art. 640º do CPC.

Inexiste, pois, a apontada contradição, a alegada incongruência, entre os factos em causa, nada devendo ser acrescentado à redacção do item 19º, como pretendiam os apelantes, nem nada cumprindo alterar na decisão da matéria de facto, com outro fundamento, por tal não vir pedido, nem se identificarem os pressupostos de intervenção oficiosa deste tribunal de recurso, previstos no art. 662º do CPC.

Seguidamente, alegam os apelantes que a sentença padece da nulidade prevista no art. 615º, nº 1, al. c) do CPC, por ocorrer uma contradição intrínseca e os seus fundamentos.

Tal nulidade é consubstanciada por uma distorção no silogismo jurídico, isto é, por uma incompatibilidade entre as premissas e a conclusão, entre os pressupostos de facto (premissa menor) e de direito (premissa maior) e a solução decretada na sentença.

Esta hipótese não se confunde com um erro de julgamento, designadamente quando este se traduz numa deficiente subsunção dos factos apurados ao regime legal aplicável.

No caso sub judice, o tribunal concluiu que a matéria provada preenche os pressupostos do regime de anulação do negócio por erro sobre o seu objecto (art. 251º do C. Civil), conhecendo os RR. a essencialidade, para os AA., do elemento sobre o qual incidiu o erro, in casu, a aptidão construtiva do prédio para a moradia que pretendiam erigir. (art. 247º do C. Civil). Por isso, decretou a anulação do negócio.

A conclusão assim extraída é a adequada para as premissas enunciadas. O que cumpre discutir é a verificação dessas premissas, designadamente sobre se a matéria provada revela a existência do erro e a presença dos demais elementos essenciais ao preenchimento da previsão da norma do art. 251º do C. Civil. Assim, não é identificável a ocorrência da invocada contradição entre os fundamentos e a solução decretada na decisão em crise; o que pode discutir-se – ao que se passará de seguida- é a hipótese de erro de julgamento.

Não se verifica, em suma, a invocada nulidade da sentença sindicada, improcedendo a apelação também nesta parte.

A terceira questão não assume controvérsia, sem prejuízo da sua utilidade para a contextualização do litígio. Com efeito, resultou provado que os AA. conheciam a diferença entre a área real do prédio (1.145 m2) e a área descrita (1.305 m2), desde logo porquanto o mandaram medir antes da conclusão do negócio.

Por outro lado, a descrição predial respectiva – tal como consta do item 8º dos factos provados – enuncia que tal prédio resulta da desanexação de um outro, com o número 1283.

Nestas circunstâncias, só pode presumir-se que os AA. conheceram a origem do prédio, designadamente que o mesmo resultou do destaque de um outro. Acresce que basta conferir a fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, para alicerçar tal presunção que, por outro lado, de forma alguma resulta posta em causa. Com efeito, ao referir o teor do depoimento de EE, que os AA. incumbiram de medir o terreno, informou ele que bem os avisara de que a discrepância das áreas poderia ser difícil de corrigir, com base em experiências anteriores.

Assim, e partindo do teor do enunciado da descrição predial em causa, temos necessariamente de admitir que os AA. sabiam da origem do prédio negociado, isto é, que o mesmo resultava de uma operação de destaque de um outro.

A conclusão que acaba de se afirmar conduz-nos à questão seguinte, que é a de indagar se os AA. sabiam que seria necessário rectificar a área do prédio e os termos dessa anterior operação de destaque, e decidiram celebrar o negócio mesmo assim.

O que está em causa, em suma, é a alegação de que os AA. sabiam antecipadamente da totalidade das características do prédio, incluindo que a construção pretendida só seria possível após a rectificação da área constante da descrição predial e que tal dependeria da anuência de terceiro, dono do prédio de onde resultara a parcela destacada, resolvendo querer comprá-lo mesmo assim. O mesmo é dizer-se que, na posse de tal informação, os autores resolveram comprar o imóvel, conscientes dos obstáculos que a sua pretensão construtiva poderia enfrentar. Isso seria incompatível com a aceitação de que os mesmos foram surpreendidos pela inviabilidade da construção nesse prédio, em momento ulterior ao da aquisição, sabendo os RR da essencialidade desse destino, em termos que implicariam reconhecer-se- aos autores o direito à anulação do contrato.

Nesta discussão, cumpre recordar que os apelantes não impugnaram a decisão sobre a matéria de facto, salvo quanto a uma alegada incongruência que se entendeu não se verificar.

Ora, analisado todo esse segmento da sentença, quer quanto aos factos que ficaram provados, quer quanto aos que não ficaram provados, temos de concluir que está demonstrado que os autores sabiam que a construção que queriam empreender só seria possível após a rectificação da área constante da descrição predial; mas não que soubessem que tal poderia não ser viável, no caso da discordância de terceiros, donos do prédio de onde resultara a parcela destacada. E isto resulta da conjugação de vários pontos da decisão:

- os autores pediram à imobiliária que lhes encontrasse um terreno que lhes possibilitasse a construção de uma moradia para sua habitação; o agente imobiliário apresentou-lhes o terreno em causa, anunciando que ele reunia todas as condições para a construção de uma moradia; sabendo os AA. da divergência de áreas e a origem do prédio, foi aprazada a escritura, que veio a celebrar-se a 6/1/2019; mas já antes, em 22/10/2019, os autores celebraram um contrato de empreitada, para a construção, nesse local, da moradia idealizada. Os autores estavam convencidos de que a rectificação de áreas seria um processo simples (item 24).

- em finais de Janeiro de 2020, a obtenção de licença de construção estava dependente da rectificação das áreas e o agente imobiliário contratou uma solicitadora para resolver a questão; em 24/1/2020 em nome da autora, foi pedida a rectificação da área do prédio em questão na Repartição de Finanças de Águeda; a solicitadora não conseguiu a rectificação das áreas no registo predial e o técnico EE foi averiguar a causa, apurando que o motivo era a necessidade de alteração do processo de destaque de que resultara a parcela, motivo esse desconhecido dos AA.

- em inícios de Fevereiro de 2020, os RR obrigaram-se a diligenciar pela regularização do processo de destaque, mas em Maio de 2020 isso foi assumido como insusceptível de ser conseguido, por discordância dos donos da outra parcela resultante do destaque do prédio vendido.

- sem essa regularização, é inviável a construção da moradia que os AA. pretendiam edificar e para o que haviam adquirido o prédio (item 22).

Paralelamente, em coerência com esta factualidade, não se deu por provado que os AA. tivessem exigido a rectificação da área antes da escritura de compra do terreno, nem que lhes tivesse sido assegurado que isso seria tratado antes desse momento ou, pelo menos, com facilidade e logo imediatamente após a escritura, admitindo-se que isso implicaria a consciência sobre a dificuldade de superação de obstáculos à construção já diagnosticados.

Pelo contrário, o que a factualidade provada revela é que os autores, apesar de saberem da discrepância das áreas, jamais admitiram que isso importasse dificuldades para a utilização construtiva pretendida para o prédio. Por isso é que, mesmo antes da compra, celebraram contrato de empreitada para a construção da moradia; e que, mesmo sabendo da discrepância de áreas, celebraram o negócio de compra do prédio e pagaram integralmente o preço acordado. Nada fizeram depender da certificação sobre a aptidão construtiva do prédio, pois que estavam convencidos dessa aptidão, que de forma alguma aparecia condicionada pela necessidade de rectificação da área registada. E que, muito menos, admitissem que isso fosse impossível de conseguir, em face da posição dos donos da outra parcela resultante da operação de desanexação. Em suma, tudo revela estarem os autores alheados da hipótese de o terreno adquirido compreender qualquer obstáculo a que nele, de imediato (item 23) como pretendiam, se pudesse avançar para o licenciamento e construção da sua moradia.

Esta realidade impõe-nos a admissão da hipótese alternativa, isto é, a de que os autores compraram, pagaram, contrataram a empreitada no convencimento de que nenhum obstáculo minimamente difícil de superar surgiria a propósito da aptidão construtiva do seu prédio, para a edificação da moradia por si idealizada.

Porém, como continua a evidenciar-se do elenco de factos provados, as circunstâncias e características do prédio adquirido não eram essas. Como se veio a verificar, o prédio não tinha a aptidão construtiva que havia sido considerada no negócio e a Câmara Municipal ... não emitiu a imprescindível licença de construção, por não ter sido rectificada a área da descrição do prédio (itens 26 e 27).

Pode, assim, concluir-se que o prédio adquirido, comprado pelos AA. para ali edificarem uma moradia de imediato, vocação única desse prédio para eles, como era do conhecimento dos RR., não reunia as qualidades adequadas a esse fim. Nesta medida, os autores, ao formarem a sua vontade quanto à compra desse prédio, tiveram como pressuposto uma qualidade do objecto do negócio que esse objecto não tinha. Estavam, em erro sobre uma das qualidades do prédio negociado, isto é, sobre o objecto do negócio.

Acresce que essa qualidade era a determinante para a vontade de celebração desse negócio, o que era do conhecimento dos RR. (itens 23, 24 e 10 dos factos provados).

Por isso, só pode ter-se por verificado o pressuposto de actuação da norma do art. 251º do C. Civil, por referência ao art. 247º do mesmo código. Em conclusão, o negócio em questão é anulável por erro sobre o objecto do negócio.

É útil afirmar, tal como refere a sentença em crise, que para o funcionamento deste regime é indiferente a possibilidade de os próprios RR. também estarem em erro sobre a qualidade do objecto do negócio. Esse erro opera desde que presente no processo de formação da vontade dos AA. (in casu), desde que o elemento sobre o qual se verifica o erro fosse essencial para os declarantes (o que ocorre, no caso, como supra se explicitou) e desde que o declaratário (in casu, os vendedores, ora apelantes) conhecesse essa essencialidade, o que também resultou provado.

Cumpre, pois, admitir o direito dos autores, ora apelados, à anulação deste negócio, em face da falta de aptidão construtiva do terreno que adquiriram aos RR., precisamente para efeitos de nele construírem uma moradia, o que se revelou impossível.

Resta apreciara última das questões enunciadas: a desadequação da solução de anulação do negócio, perante a possibilidade de superar o erro, superando-se a falta de qualidade do prédio, através de uma rectificação das áreas das parcelas resultantes da operação urbanística de desanexação, ao que os RR. poderiam ser simplesmente condenados, salvando-se o negócio.

Acontece que esta hipótese resulta ab initio prejudicada em face da matéria de facto apurada: os RR., passados vários meses sobre o negócio, em Maio de 2020, assumiram que não estavam a conseguir resolver o assunto, porquanto a alteração ao destaque obrigava à intervenção dos proprietários da outra parcela, onde já se encontra construída uma moradia, e que estes se recusavam a colaborar (item 21 dos factos provados). E, sem essa alteração, é inviável a construção de uma moradia unifamiliar no imóvel (item 22) e os AA. não conseguiram obter a correspondente licença de construção (item 27).

Pelo contrário, nem sequer os RR. vieram alegar e demonstrar que era agora viável conseguir o que anteriormente não conseguiram, tornando assim passível de confirmação o negócio inválido, ou até – por mera hipótese teórica- abusiva a arguição do vício.

Nenhuma matéria se identifica que permita sustentar tais hipóteses.

Assim, também à luz desta ordem de razões, é inviável concluir pela pertinência da apelação.

Na ausência de outras questões a resolver, deve concluir-se pela improcedência da presente apelação, com a confirmação da decisão recorrida.

Sumário:

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3- DECISÃO

Pelo exposto, acordam os juízes que integram esta secção do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o presente recurso de apelação, na confirmação da decisão recorrida.

Custas pelos apelantes.

Registe e notifique.

Porto, 11/10/2022

Rui Moreira

João Diogo Rodrigues

Anabela Miranda