847/09.2TBLLE.E1 - Tribunal da Relação de Évora

1- Tendo sido clausulado que a “escritura pública de compra e venda seria celebrada entre as partes no prazo máximo de 60 dias a contar da data da licença de utilização”, a sua marcação para uma data anterior ao termo desse prazo, não faz incorrer, por si só, a parte que não compareceu, nem em mora nem em incumprimento.

2- Para a constituição em mora impunha-se que se procedesse a nova marcação da escritura para o último dia do prazo ou para data posterior. E para que, faltando, incorresse em incumprimento, necessário seria que a comunicação da nova data contivesse, de forma expressa, essa cominação de incumprimento.

3- Não tendo sido estabelecido no contrato-promessa a qual das partes cabia proceder à marcação da escritura, sobre ambas recaía esse ónus com o dever de notificar a contraparte.

4- A cláusula “a escritura pública de compra e venda será celebrada entre as partes no prazo máximo de 60 dias a contar da data da licença de utilização”, não contém o estabelecimento de um prazo fixo, peremptório ou absoluto ou mesmo uma data-limite para o cumprimento do contrato-promessa, mas apenas o terminus ad quem da outorga da escritura pública.

Sumário do relator

E… e mulher D…, residentes na J…, Inglaterra, Reino Unido, instauraram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum ordinário, contra F… e mulher M…, residentes em…, em Faro, pedindo a condenação destes a pagarem-lhes “uma indemnização no valor de € 485.000 euros, correspondente ao valor do prédio prometido comprar ao tempo do incumprimento, por manifesto abuso de direito, acrescida de juros que se vencerem desde a interpelação até integral pagamento” ou, subsidiariamente a pagarem-lhes “a quantia de € 164.000 (euros), correspondente ao dobro do sinal que lhes foi entregue por conta do contrato promessa de compra e venda, acrescida de juros que se vencerem desde a interpelação até integral pagamento”.

Como fundamento alegaram que, por escrito assinado em 14 de Setembro de 2006, celebraram com os RR um contrato promessa de compra e venda do prédio misto, sito na Fonte…, em São Brás de Alportel, descrito na Conservatória do Registo Predial de São Brás de Alportel, descrito na Conservatória do Registo Predial de São Brás de Alportel sob o nº 07888/190393 e inscrito no artigo matricial nº 6900 da Freguesia de São Brás de Alportel, actualmente registado sob o nº 14383/20040902, resultante da anexação do prédio nº 07889/190393 à parcela de 2.000 m2, desanexada do prédio números 13926/20030310 e da moradia que à data aí estava em construção.

O preço acordado foi no montante de € 600.000,00, que seria pago da seguinte forma:

"- 60.000 euros a título de sinal e princípio de pagamento, aquando da assinatura do presente contrato, quantia essa que a vendedora declara ter recebido

- o montante correspondente a 25% do preço até ao final do mês de Novembro;

- o montante correspondente a 25% do preço até ao final do mês de Dezembro;

- o montante correspondente a 35% na data da entrega da posse da moradia;

- o remanescente correspondente a 5% do preço na data da outorga da escritura notarial de compra e venda".

Estipulou-se ainda que, caso houvesse atraso em algum dos pagamentos referidos, os autores pagariam juros à taxa máxima de 6%. Ficou estabelecido que "a escritura pública de compra e venda" seria "celebrada entre as partes no prazo máximo de 60 dias a contar da data da licença de utilização". Os AA entregaram aos RR a quantia de € 82.000,00, a título de sinal e reforço de sinal e foram informando os RR de que estavam com dificuldades de obterem o necessário financiamento para pagamento do remanescente. Os RR não os informaram da data em que havia sido emitido o alvará de utilização do imóvel. Após o dia 14 de Maio de 2007, os RR comunicaram-lhes que o preço da compra do prédio em causa passava a ser de € 660.000,00 e que continuavam interessados na celebração da escritura. Por escritura outorgada no dia 19 de Setembro de 2007, os ora RR declararam venderam a I… o prédio misto que haviam declarado prometer vender aos ora autores pelo preço de € 485.000,00, assim incumprindo definitivamente o contrato que haviam celebrado com os AA.

Citados, os RR contestaram, impugnando o invocado incumprimento do contrato e alegando que efectivamente foram sendo informados pelos AA de que estavam com dificuldade em obter o dinheiro necessário para pagarem o preço acordado. Como a licença de utilização da moradia referida foi emitida no dia 4 de Abril de 2007 pela Câmara Municipal de São Brás de Alportel, informaram a representante dos ora AA que o termo dos 60 dias fixados no contrato promessa terminava a 27 de Maio de 2007. Por carta de 18 de Abril de 2007, informaram os AA de que tinha sido emitido o alvará de utilização do imóvel e de que a escritura pública iria ter lugar no dia 14 de Maio de 2007, pelas 10h30m, no Cartório Notarial privado da Dra. M…, em Loulé. Os ora AA não compareceram nessa data, hora e local. Os AA sempre lhes disseram e aos agentes imobiliários, quando questionados sobre a falta de pagamento das quantias acordadas, que tinham um crédito aprovado pelo Banco Banif de Londres e que aguardavam apenas a avaliação do imóvel pela entidade bancária. Todavia a referida entidade bancária informou os RR de que o crédito não tinha sido aprovado nem estava prevista qualquer avaliação ao imóvel. Só então os AA os informaram que não poderiam celebrar a escritura, pois sem o crédito aprovado não podiam pagar o preço, tendo então informado os AA de que aguardariam apenas até 4 de Junho.

Saneado o processo, seleccionados os factos assentes e organizada a base instrutória procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença julgando a acção improcedente quanto ao pedido principal, mas procedente quanto ao pedido subsidiário e os RR. condenados “a pagar aos autores a importância de € 164.000 (cento e sessenta e quatro mil euros), acrescida de juros de mora desde a sua citação, até integral e efectivo pagamento”.

Inconformados com esta decisão, interpuseram os RR. o presente recurso de apelação impetrando a revogação da sentença e a sua absolvição.

Os AA. contra-alegaram pugnando pela manutenção do julgado.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

Formularam os apelantes, nas alegações de recurso, as seguintes conclusões, as quais, como se sabe, delimitam o seu objecto [1] e, consequentemente, o âmbito do conhecimento deste tribunal:

“1- Nos presentes autos os Autores, ora Apelados, peticionam a condenação dos Réus, ora Apelantes, (a) no pagamento de uma indemnização de € 485.000.00 (quatrocentos e oitenta e cinco mil Euros), correspondente ao valor do prédio prometido comprar ao tempo do alegado incumprimento, acrescida de juros que se vencerem desde a interpelação até integral pagamento, ou, como pedido subsidiário, (b) serem os Réus, ora Apelantes, condenados a pagar aos Autores a quantia de € 164.000,00 (cento e sessenta e quatro mil Euros) acrescida de juros que se vencerem desde a interpelação até integral pagamento:

2- Os Autores, ora Apelados, fundamentam os seus pedidos no alegado incumprimento contratual dos Réus e no abuso de direito.

3- O Tribunal a quo condena os Réus com fundamento em que, página 20, 4º e 5º parágrafos da sentença ora recorrida "Como já se referiu, a recusa de cumprimento relevante para dispensar a interpelação admonitória tem de resultar de uma declaração peremptória e inequívoca ou de qualquer outro comportamento com esse significado.

Da análise dos factos provados não se pode concluir que tal tenha sucedido no caso em apreço.

Em consequência, a mora dos promitentes-compradores não dispensava a interpelação admonitória através da fixação de um prazo razoável para que procedesse ao pagamento das prestações que se encontravam em dívida.

Nestes termos não se verifica a recusa de cumprimento como fundamento para se poder considerar válida a resolução do contrato".

4- Acontece que nos presentes autos ficou provado que os Autores ora Apelados, (1) se encontravam em mora (2) que tinham perfeito conhecimento de que incumpririam o contrato decorrido que estivesse o termo do prazo (3) que sabiam que o termo do prazo ocorreria 60 dias após a data de emissão da Licença de utilização, (4) que tinham perfeito conhecimento da data em que entrariam em incumprimento (5) que os Autores foram informados que o termo do prazo ocorreria no dia 27 de Maio de 2007 (6) que foi feita por banda dos Réus, aos Autores, uma interpelação admonitória (7) que os Autores não compareceram no local, data e hora agendada para a escritura definitiva e que (8) os Autores, ora Apelados, informaram/declararam aos Réus que não podiam efectuar o pagamento do preço e, consequentemente, se recusaram a cumprir a sua prestação.

5- Do mesmo modo ficou claro, e resulta da fundamentação da matéria de facto provada, que "aquilo que impediu os Autores de celebrar a escritura pública de compra e renda foi a circunstância de não terem dinheiro para pagar o preço, nem terem obtido financiamento para essa compra;

6- O comportamento adoptado pelos Autores ao longo de todo esta negociação, bem como a declaração proferida por eles aos Réus, só pode demonstrar o que o Tribunal a quo diz entender como fundamento de incumprimento definitivo: página 20, 4º parágrafo da douta sentença ora recorrida: "A recusa de cumprimento relevante para dispensar a interpelação admonitória tem de resultar de uma declaração peremptória e inequívoca ou de qualquer outro comportamento com esse significado." (sublinhado nosso).

7- O comportamento dos Autores, adoptado ao longo de toda esta negociação, e a sua afirmação/declaração, clara e peremptória, de que não tinham dinheiro para pagar o preço, proferida a escassos dias do termo do prazo – demonstra, clara e inequivocamente, a sua intenção de NÃO cumprir o contrato promessa.

8- Assim, dúvidas não restam de que, afirmando o Tribunal a quo que "A recusa de cumprimento relevante para dispensar a interpelação admonitória tem de resultar de uma declaração peremptória e inequívoca ou de qualquer outro comportamento com esse significado." página 20, 4º parágrafo, da douta sentença ora recorrida, teria este Tribunal obrigatoriamente de decidir que, da análise dos factos e da matéria dada como provada, resulta, clara e inequivocamente, que o comportamento dos Autores e a declaração por eles proferida mostrava a sua intenção de não celebrar o contrato prometido na data acordada - o que tem como consequência a conversão da mora em incumprimento.

9- De acordo com a lei, e aceite unanimemente na jurisprudência, existem três causas de conversão da mora em incumprimento, a saber: A) - a interpelação admonitória feita por uma parte à outra; B) - a manifestação, por banda de uma das partes, da falta de interesse na prestação; C) - a declaração inequívoca de que não vai cumprir.

10- As três causas de conversão da mora em incumprimentos são autónomas - isto é, não é necessário que se verifiquem as três, cumulativamente. Provada que fique a existência de uma deles não há sequer necessidade de analisar a existência ou relevância das outras.

11- Nos presentes autos, e para o que ao caso releva, ficou provado que os Autores informaram/declararam aos Réus que não iriam cumprir o contrato porque não tinham dinheiro para pagar o preço.

12- Não é razoável exigir dos Réus, como o fez o Tribunal a quo, a indicação de um prazo adicional - depois das diversas tentativas feitas no sentido de conduzir os Autores ao cumprimento - e depois de os Autores terem manifestado e declarado, de forma clara e inequívoca, a sua recusa de contratar, ao afirmarem que não dispunham de meios para o fazer já que não tinham dinheiro para pagar o preço, nem tinham diligenciado por obtê-lo.

13- Deste modo, para efeitos de resolução do contrato-promessa, devem considerar-se satisfeitas as exigências legais quando se toma evidente que os Autores, além de não terem cumprido as suas obrigações, manifestaram de forma clara a sua intenção de as não cumprir.

14- O quadro factual apurado e a sua integração nos preceitos legais aplicáveis mostra-se suficiente para acolher a pretensão dos Réus - não a dos Autores.”

ÂMBITO DO RECURSO – DELIMITAÇÃO

Face às conclusões formuladas, a questão submetida à nossa apreciação consiste, tão só, em saber se se verificou o incumprimento do contrato promessa por parte dos AA., promitentes-compradores.

FUNDAMENTAÇÃO

OS FACTOS

Vêm provados os seguintes factos:

“A) Por escrito assinado em 14 de Setembro de 2006, os ora réus declararam prometer vender e os ora autores declararam prometer comprar àqueles um prédio misto, sito na Fonte…, em São Brás de Alportel, descrito na Conservatória do Registo Predial de São Brás de Alportel, descrito na Conservatória do Registo Predial de São Brás de Alportel sob o nº 07888/190393 e inscrito no artigo matricial nº 6900 da Freguesia de São Brás de Alportel, actualmente registado sob o nº 14383/20040902, resultante da anexação do prédio nº 07889/190393 à parcela de 2.000 m2, desanexada do prédio números 13926/20030310.

B) No referido escrito foi erradamente mencionado o artigo matricial nº 6900, quando, na verdade, o prédio que as partes pretenderam referir-se está inscrito sob o artigo matricial nº 6.889.

C) No momento em que os ora autores e os ora réus assinaram o escrito referido em A), no referido prédio misto estava em construção uma moradia;

D) No escrito referido em A) os ora réus também declararam prometer vender aos ora autores, e estes declararam prometer comprar àqueles, a moradia que estava em construção no referido prédio misto;

E) O preço acordado entre as partes foi de € 600.000,00.

F) De acordo com a cláusula terceira do escrito assinado pelas partes, o preço seria pago da seguinte forma:

"- 60.000 euros a título de sinal e princípio de pagamento, aquando da assinatura do presente contrato, quantia essa que a vendedora declara ter recebido;

- O montante correspondente a 25% do preço até ao final do mês de Novembro;

- o montante correspondente a 25% do preço até ao final do mês de Dezembro;

- o montante correspondente a 35% na data da entrega da posse da moradia;

- o remanescente correspondente a 5% do preço na data da outorga da escritura notarial de compra e venda";

G) Estipulou-se ainda no escrito assinado que, caso houvesse atraso em algum dos pagamentos acima referidos, os ora autores pagariam juros à taxa máxima de 6%.

H) Por força do referido escrito assinado, os ora autores entregaram aos réus a quantia de € 82.000,00, a título de sinal e reforço de sinal.

I) Consta da cláusula quarta do escrito referido em A) que "a escritura pública de compra e venda" seria "celebrada entre as partes no prazo máximo de 60 dias a contar da data da licença de utilização".

J) A licença de utilização da moradia referida foi emitida no dia 4 de Abril de 2007 pela Câmara Municipal de São Brás de Alportel.

K) Os ora réus comunicaram aos autores, em 13 de Abril de 2007, às 17 horas, que iriam agendar a escritura, a licença de utilização já tinha sido emitida e que o prazo de sessenta dias para a realização da escritura terminaria no dia 27 de Maio de 2007.

L) Os ora réus informaram a representante dos ora autores, através da sua Ilustre mandatária, de que o termo dos 60 dias referidos em H) terminava a 27 de Maio de 2007.

M) Os ora autores foram informando os ora réus que estavam com dificuldade em obter o dinheiro necessário para pagar aos ora réus.

N) Os ora autores informaram os ora réus de que iriam proceder ao pagamento do prédio em causa com recurso a dinheiro proveniente da venda de um imóvel na Inglaterra e que, caso tal se frustrasse, arranjariam outra fonte de financiamento, designadamente, empréstimo bancário.

O) Por carta de 18 de Abril de 2007, os ora réus informaram os autores que tinha sido emitido o alvará de utilização do imóvel e de que a escritura pública iria ter lugar no dia 14 de Maio de 2007, pelas 10h30m, no Cartório Notarial privado da Dra…., em Loulé.

P) Os ora autores não compareceram nessa data, hora e local.

Q) Já no dia 2 de Maio de 2007, às 15h28m, os autores tinham informado os réus que não podiam pagar o preço, designadamente, porque não tinham o crédito aprovado.

R) Após 14 de Maio de 2007, os ora réus comunicaram aos ora autores que o preço de compra do prédio em causa passava a ser de € 660.000,00 e de que continuavam interessados na celebração da escritura.

S) Nos termos do nº 2 da cláusula quarta do escrito referido em A) "os vendedores" entregariam "aos compradores todos os documentos necessários para outorga da escritura relativos ao prédio (...), a saber: certidão de registo predial, caderneta predial ou certidão de teor matricial, licença de habitação ou utilização"

T) Os ora réus não entregaram aos ora autores os documentos referidos no nº 2 da cláusula quarta do escrito referido em A), nem o documento de registo do prédio em causa.

U) A moradia foi participada às Finanças e inscrita no registo.

V) Os réus pretendiam vir morar para o prédio em causa, radicando-se em Portugal, onde teriam a companhia de familiares e de amigos.

W) Por escritura outorgada no dia 19 de Setembro de 2007, os ora réus declararam vender à I… o prédio misto que haviam declarado prometer vender aos ora Autores pelo preço de € 485.000,00.

X) Na cláusula quinta do escrito assinado pelos ora autores e réus estipulou-se que "na data da assinatura da compra e venda, o prédio identificado no presente contrato, deverá estar ligado ou em condições de ser de imediato ligado à rede geral de esgotos, águas, energia eléctrica e telefone e todo o equipamento nele existente deverá estar em perfeitas condições de funcionamento".

Debrucemo-nos então sobre a questão proposta, não sem que antes se esclareça que este tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos produzidos nas alegações e conclusões do recurso [2].

É pacífico que estamos perante um contrato-promessa de compra e venda, válido, e que teve por objecto um prédio misto no qual estava a ser construída uma moradia, estando provado que os promitentes-compradores e aqui AA. entregaram de sinal e reforço de sinal aos promitentes-vendedores, aqui RR, a quantia de € 82.000,00 e que o preço acordado foi de 600.000,00 €.

Vem provado que ficou estabelecido no contrato-promessa que "a escritura pública de compra e venda" seria "celebrada entre as partes no prazo máximo de 60 dias a contar da data da licença de utilização".

Está também provado que a licença de utilização… foi emitida no dia 4 de Abril de 2007 pela Câmara Municipal de São Brás de Alportel e que os ora réus comunicaram aos autores, em 13 de Abril de 2007, às 17 horas, que iriam agendar a escritura, a licença de utilização já tinha sido emitida e que o prazo de sessenta dias para a realização da escritura terminaria no dia 27 de Maio de 2007.

Provado vem também que por carta de 18 de Abril de 2007, os ora réus informaram os autores que tinha sido emitido o alvará de utilização do imóvel e de que a escritura pública iria ter lugar no dia 14 de Maio de 2007, pelas 10h30m, no Cartório Notarial privado da Dra…, em Loulé e que os ora autores não compareceram nessa data, hora e local.

É inquestionável que, por força do sobredito contrato-promessa, os AA. se obrigaram a comprar o prédio em causa, sendo que, nos termos do art. 406º do Código Civil [3], deveria o mesmo ser pontualmente cumprido.

Mas será que os AA. incumpriram o contrato, como lhes apontam os RR ora apelantes?

Não há dúvida de que os RR dentro do prazo de 60 dias que fora fixado no contrato, após a emissão do alvará de utilização, marcaram a escritura e disso notificaram os AA. e que estes não compareceram.

Configurará esta falta incumprimento do contrato?

Entendemos que não.

Importa, em primeiro lugar saber se competia aos RR ou aos AA marcar a escritura.

O contrato-promessa é omisso quanto a esse ónus, pese embora tenha sido clausulado que "os vendedores" entregariam "aos compradores todos os documentos necessários para outorga da escritura relativos ao prédio (...), a saber: certidão de registo predial, caderneta predial ou certidão de teor matricial, licença de habitação ou utilização", disposição da qual inferem os AA. caber-lhes a si a marcação da escritura.

Cremos, todavia que esta ilação não decorre do contrato, permitindo apenas concluir que, pretendendo eles marcar a escritura, os RR se obrigariam a entregar-lhes a referida documentação.

Perante a omissão patente no contrato, entendemos que qualquer dos contraentes poderia e deveria proceder à marcação da escritura, notificando a contraparte [4].

Assim, a primeira conclusão que se impõe é a de que tendo os RR procedido à marcação da escritura, actuaram no estrito cumprimento do contrato.

Ficou estabelecido no contrato que a escritura seria "celebrada… no prazo máximo de 60 dias a contar da data da licença de utilização”. Tendo esta sido emitida em 4 de Abril de 2007 pela Câmara Municipal de São Brás de Alportel o prazo limite fixado terminaria no dia 4 de Junho de 2007.

Importa antes de mais qualificar este prazo de 60 dias, ou seja, interessa saber se se tratou de um prazo certo e preclusivo.

Visto o clausulado na perspectiva do declaratário normal (art. 236º), afigura-se-nos inequívoco que não se tratou de um prazo fixo, já que não se reporta a um dia certo e determinado, mas apenas ao terminus ad quem da outorga da escritura[5].

E que também não se tratou de um prazo preclusivo resulta não só dos próprios termos do contrato, já que nada se refere quanto à sua peremptoriedade e consequências da sua inobservância, como do facto provado de que, mesmo depois da falta dos AA à escritura (ainda que ocorrida antes do termo do prazo) (ou seja, após 14 de Maio de 2007) os ora réus terem comunicado aos ora autores que continuavam interessados na celebração da escritura embora indicando-lhes que o preço de compra do prédio em causa passava a ser de € 660.000,00.

Por outro lado nada do clausulado nem mesmo dos factos provados permite concluir que o prazo em causa era um elemento essencial e de cuja observância dependia o interesse de uma ou de ambas as partes na celebração do negócio prometido [6].

Temos pois, como segunda conclusão, a de que as partes acordaram um prazo dentro do qual a escritura seria celebrada, mas sem que a sua simples inobservância fizesse incorrer em mora ou incumprimento qualquer delas.

Assim, não tendo sido fixado um prazo absoluto cuja inobservância conduzisse à mora ou incumprimento e porque não se clausulou a qual das partes cabia marcar a escritura, impunha-se que uma delas procedesse a tal marcação dentro do prazo acordado.

E foi isso mesmo que os RR. fizeram. Marcaram a escritura para o dia 14 de Maio de 2007 (o prazo terminava no dia 4 de Junho) e no dia 18 de Abril de 2007 deram o devido conhecimento aos AA.

Mas equivalerá esta simples marcação da escritura à interpelação dos AA. para cumprirem o contrato com a consequência de que não comparecendo e não outorgando a escritura nessa data entravam em incumprimento contratual com as legais consequências?

Entendemos que não.

Desde logo porque no dia agendado ainda não havia terminado o prazo acordado para a celebração da escritura e, por isso, enquanto não terminasse não poderiam os RR ou os AA exigir o cumprimento do contrato ou haver incumprimento, sendo certo que do contrato não resulta que o prazo tenha sido constituído em favor de qualquer das partes [7].

Por outro lado, como referimos, no contrato não ficou estabelecida a consequência para a inobservância do prazo. Por conseguinte, para que a marcação da escritura (e subsequente comunicação da data à contraparte) pudesse configurar uma interpelação admonitória teria que, de forma expressa, estabelecer a cominação de que a falta de comparência faria incorrer os faltosos em incumprimento [8].

Temos assim que, em qualquer dos casos, os AA só eram obrigados a cumprir e, consequentemente, só incorreriam em mora ou incumprimento depois de terminado o prazo de 60 dias acordado, ou seja, se faltassem à escritura, desde que marcada para 4 de Junho de 2007 ou para data posterior.

Com a não comparência no dia 14 de Maio de 2007, os AA. não entraram em mora e muito menos em incumprimento.

Ora, como se vê da matéria de facto provada, os RR não voltaram a marcar a escritura (sendo também certo que os AA. o não fizeram e, como referimos, poderiam fazê-lo).

A doutrina e também a jurisprudência tem-se dividido (embora sendo maioritária quanto à necessidade do incumprimento), quanto a saber se, após as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 379/86, de 11 de Novembro, havendo sinal, é necessário o incumprimento ou se basta a simples mora para fazer operar as consequências estabelecidas no art. 442º [9].

Esta questão mostra-se, todavia sem relevância para o caso, porquanto, como concluímos, não ocorreu nem a mora nem o incumprimento dos AA.

Invocam os recorrentes que os ora recorridos não compareceram para a outorga da escritura porque «ficou claro, e resulta da fundamentação da matéria de facto provada, que "aquilo que impediu os Autores de celebrar a escritura pública de compra e renda foi a circunstância de não terem dinheiro para pagar o preço, nem terem obtido financiamento para essa compra».

Mas, com todo o respeito, esta alegação não tem o mínimo apoio na factualidade provada sendo certo que apenas nela e não nas suposições ou mesmo convicções consignadas na fundamentação da decisão da matéria de facto, a decisão do caso sub judice se pode alicerçar.

Ora, o que relativamente a esta matéria se provou foi, tão só, que: “os ora autores foram informando os ora réus que estavam com dificuldade em obter o dinheiro necessário para pagar aos ora réus;” que “os ora autores informaram os ora réus de que iriam proceder ao pagamento do prédio em causa com recurso a dinheiro proveniente da venda de um imóvel na Inglaterra e que, caso tal se frustrasse, arranjariam outra fonte de financiamento, designadamente, empréstimo bancário” e que “já no dia 2 de Maio de 2007, às 15h28m, os autores tinham informado os réus que não podiam pagar o preço, designadamente, porque não tinham o crédito aprovado.”

Mas mesmo que se tivesse provado que os AA não tinham obtido e nem sequer tinham tentado obter financiamento bancário, ainda assim, não se poderia concluir pelo incumprimento ou mora já que, como dissemos, só em 4 de Junho terminaria o prazo contratual para a celebração do contrato prometido e após esta data não foram interpelados para cumprir o contrato.

É certo que, como invocam, caso tivesse havido a declaração expressa ou mesmo tácita desde que inequívoca, dos AA de que não queriam cumprir o contrato, desnecessária se tornaria qualquer outra diligência nomeadamente notificação admonitória para que os AA incorressem em incumprimento [10]. Porém, apenas vem provado que “os ora autores foram informando os ora réus que estavam com dificuldade em obter o dinheiro necessário para pagar aos ora réus” e que “já no dia 2 de Maio de 2007, às 15h28m, os autores tinham informado os réus que não podiam pagar o preço, designadamente, porque não tinham o crédito aprovado.”

Estes factos, salvo melhor opinião, não permitem concluir que com estas “informações” os AA comunicaram de forma expressa e inequívoca que não pretendiam cumprir o contrato.

Aliás, nem foi essa a interpretação dos RR, de tal forma que compareceram no dia, hora e local que haviam designado para a escritura e mesmo após a falta de comparecimento dos AA comunicaram-lhes que continuavam interessados na celebração da escritura passando embora o preço de compra do prédio a ser de 660.000,00 €. Esta manifestação de vontade dos RR não faria sentido se tivessem entendido as precedentes “informações” dos AA. como declaração de que não queriam cumprir o contrato.

Alegam que de acordo com a lei, e aceite unanimemente na jurisprudência, existem três causas de conversão da mora em incumprimento, a saber: A) - a interpelação admonitória feita por uma parte à outra; B) - a manifestação, por banda de uma das partes, da falta de interesse na prestação; C) - a declaração inequívoca de que não vai cumprir.

Aceitam os apelantes que, no caso não se verificaram qualquer das causas de conversão da mora em incumprimento referenciadas em A) e B). E cremos ter demonstrado que também a consignada sob a alínea C) igualmente não se verificou.

Entendemos, por tudo o referido que os AA. não incumpriram o contrato nem mesmo se constituíram em mora e, por isso, o contrato permanecia em vigor, pelo que não era lícito aos RR alienarem a terceiro o prédio, como fizeram “por escritura outorgada no dia 19 de Setembro de 2007”, em que “os ora réus declararam vender à I… o prédio misto que haviam declarado prometer vender aos ora Autores pelo preço de € 485.000,00.”

Com esta venda a terceiro os RR inviabilizaram a celebração do contrato prometido com os AA, assim incumprindo definitivamente o contrato-promessa e incorrendo nas consequências estabelecidas no art. 442º, nº 2, devendo devolver o que receberam a título de sinal e respectivo reforço, em dobro, e respectivos juros, como foi peticionado e decidido pelo tribunal “a quo”.

Donde concluímos que o recurso não merece provimento.

DECISÃO

Termos em que se acorda, em conferência, nesta Relação:

1. Em negar provimento ao recurso;

2. Em confirmar a sentença recorrida;

3. Em condenar os recorrentes nas custas.

Évora, 19.01.2012

(António Manuel Ribeiro Cardoso)

(Acácio Luís Jesus Neves)

(José Manuel Bernardo Domingos)

[1] Cfr. arts. 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1 do Código de Processo Civil, os Acs. STJ de 5/4/89, in BMJ 386/446, de 23/3/90, in AJ, 7º/90, pág. 20, de 12/12/95, in CJ, 1995, III/156, de 18/6/96, CJ, 1996, II/143, de 31/1/91, in BMJ 403º/382, o ac RE de 7/3/85, in BMJ, 347º/477, Rodrigues Bastos, in “NOTAS AO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL”, vol. III, pág. 247 e Aníbal de Castro, in “IMPUGNAÇÃO DAS DECISÕES JUDICIAIS”, 2ª ed., pág. 111.

[2] Ac. STJ de 5/4/89, in BMJ, 386º/446 e Rodrigues Bastos, in NOTAS AO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, Vol. III, pág. 247, ex vi dos arts. 713º, n.º 2 e 660º, n. 2 do CPC.

[3] Diploma a que se reportarão todos os preceitos que, doravante forem invocados sem indicação de outra fonte.

[4] Cfr. neste sentido o ac. do STJ de 20.05.2010, proc. nº 1847/05.TBVIS.C1 e o ac. da RL de 2/7/1996, proferido no Proc. nº 14451 in www.dgsi.pt

[5] Cfr. os acs. da RP de 16/12/1996, proc. nº 9551141; do S.T.J. de 15/12/1998, proferido no Proc. nº 98B502. www.dgsi.pt; da RC de 4.11.2008 proc. 2072/06; do STJ de 21.05.2009, proc. 641/09, in www.colectaneadejurisprudencia.com.

[6] Cfr. ac. STJ de 21.01.2003, proc. 3931/02, in www.colectaneadejurisprudencia.com.

[7] Presumindo-se, todavia, que foi estabelecido a favor dos AA – art. 779º.

[8] Cfr. os acs. da RE de 6.12.2007, proc. 2162/07-3; e do STJ de 20.05.2010, proc 1847/05.TBVIS.C1 (IV - Para produzir os efeitos de incumprimento e resolução estabelecidos no art. 808º-1 C. Civil, a interpelação admonitória, deve, além de fixar um prazo razoável para o cumprimento, informar com clareza que a inexecução da prestação dentro desse prazo terá como consequência ter-se a mesma como definitivamente não cumprida, isto é, deve conter uma intimação clara, inequívoca e não condicionada ou irrevogável para cumprir sob pena de se ter como verificado o incumprimento definitivo.); do STJ de 25.06.2009, proc. 1219/2002 (I - A mora traduz-se num mero retardamento da prestação, ainda possível, e converte-se em incumprimento definitivo se for incumprido o prazo suplementar razoável concedido em interpelação admonitória. II - Tal interpelação deve conter, inequívoca e expressamente, a cominação de resolução por incumprimento se, decorrido o prazo suplementar, o renitente não cumprir) in www.colectaneadejurisprudencia.com.

[9] Apenas a título de exemplo, no sentido da necessidade do incumprimento cfr. os acs do STJ de 21.01.2003, proc. 3931/02, de 14.10.2008, proc. 2702/08; de 10.03.2005, proc. 170/05, de 18.01.95, proc. 86.012; de 25.01.2009, proc. 2610.07; de 21.05.2009, proc. 641/09, todos in www.colectaneadejurisprudencia.com. e ainda os de 9.01.2003, de 6.02.2003 e de 18.02.2003, in www.dgsi.pt. Ainda do STJ de 4.11.1993 e de 9.12.1993, in CJ, ACSTJ, ano I, tomo III, pág. 105 e pág. 170, respectivamente. GALVÃO TELLES in DIREITO DAS OBRIGAÇÕES, 6ª edição, páginas 138 e 139.

Em sentido contrário, cfr. os acs. do STJ a de 10.02.1998 (in Col. Jur./STJ, 1998, tomo 1, p. 63) e de 15/12/1998 (in BMJ nº 482, p. 243). PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA in CÓDIGO CIVIL ANOTADO, volume I, 4. edição, página 423.

[10] Cfr. neste sentido o Ac. do S.T.J. de 7/1/1993, CJ, ACSTJr./Acórdãos do STJ, 1993, tomo I, p. 15.