1415/25.7YLPRT.E1 - Tribunal da Relação de Évora

1 - A habitação “permanente” é aquela que é utilizada como residência habitual e permanente pelos indivíduos, famílias e unidades de convivência (cfr. artigo 10.º, n.º 1, da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro, que estabeleceu, além do mais, as bases do direito à habitação). 2 - A habitação “não permanente” é, em contraponto, uma habitação por curtos períodos de tempo, por exemplo, para férias ou fins de semana. 3 - Na parte final do artigo 1095.º, n.º 3, do CC estão previstos os contratos de arrendamento “para fins especiais transitórios”. A “transitoriedade” ali prevista implica, necessariamente, que se trate de arrendamentos para habitação não permanente (atento o conceito de habitação permanente supra referido). 4 - Nos contratos de arrendamento “para fins transitórios” a lei impõe que esses fins constem do contrato; é o que resulta da parte final do artigo 1095.º, n.º 3, do Código Civil. 5 - A denominação do contrato «Contrato de arrendamento urbano para fim habitacional temporário», por si só, não permite a inclusão daquele contrato no âmbito do artigo 1095.º, n.º 3, do Código Civil; tão pouco, a fixação de um prazo curto de duração do mesmo (8 meses). 6 - A intenção das partes em integrar o contrato de arrendamento na situação do artigo 1095.º, n.º 3, do Código Civil tem de ser demonstrada através de cláusula expressa. (Sumário da Relatora)

Apelação n.º 1415/25.7YLPRT.E1 (2ª Secção) Relatora: Cristina Dá Mesquita Adjuntas: Ana Margarida Carvalho Pinheiro Leite Maria Isabel Calheiros Acordam as Juízas do Tribunal da Relação de Évora: RELATÓRIO I.1. (…), requerente no procedimento especial de despejo que moveu contra (…), interpôs recurso da sentença proferida pelo Juízo Local Cível de Portimão, Juiz 2, do Tribunal Judicial da Comarca de Faro, o qual julgou totalmente improcedente o presente procedimento especial de despejo e, consequentemente, absolveu o requerido do peticionado. Na ação a requerente peticionou o despejo do locado com fundamento na cessação do contrato de arrendamento, por denúncia pelo senhorio, bem como a condenação da Requerida no pagamento de uma indemnização por cada mês de ocupação do locado, fixada, à data da entrada do requerimento de despejo, na quantia de € 900,00 (novecentos euros), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal, até efetivo e integral pagamento. Notificado, o Requerido apresentou oposição, alegando que o contrato de arrendamento contém a celebração do mesmo a prazo certo, sendo que, nos termos do disposto no artigo 1095.º do CC , os contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, não podem ser inferiores a 1 um ano e a exceção a tal hiato temporal decorre dos casos do arrendamento ser celebrado para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios. No entanto, do contrato de arrendamento não resulta qualquer fim transitório e, com efeito, considera-se celebrado pelo prazo de 1 (um) ano. Mais alegou que do contrato de arrendamento não decorre qualquer convenção no sentido de o mesmo ser não renovável, pelo que o mesmo é automaticamente renovável. I.3. As alegações da apelante culminam com as seguintes conclusões: A sentença recorrida julgou improcedente o procedimento especial de despejo com fundamento em que o contrato celebrado entre as partes, apesar de estipular um prazo de 8 meses, se deveria considerar automaticamente ampliado para 1 ano e sujeito a renovação automática, perfazendo uma duração mínima de 3 anos. Resulta, porém, da matéria de facto provada que as partes celebraram um escrito intitulado “Contrato de Arrendamento Urbano para Fim Habitacional Temporário”, pelo prazo certo de 8 meses, com início em 01/10/2024 e termo em 31/05/2025. A sentença recorrida incorreu em erro de qualificação jurídica ao tratar tal contrato como arrendamento para habitação permanente, quando os elementos textuais e estruturais do negócio apontam para habitação não permanente. A designação do contrato como temporário, o prazo curto e rigidamente delimitado e o termo final certo constituem elementos juridicamente relevantes para a interpretação do negócio, à luz dos artigos 236.º e 238.º do Código Civil . O artigo 1095.º , n.º 3, do Código Civil exclui do limite mínimo de 1 ano os contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, usando a expressão “designadamente”, de caráter exemplificativo e não taxativo. A sentença recorrida introduziu indevidamente um requisito que a lei não prevê, ao exigir que o contrato contivesse a explicitação de um motivo concreto e tipificado de transitoriedade como condição de aplicação do artigo 1095.º, n.º 3. A natureza não permanente da habitação pode resultar da economia do contrato e da vontade negocial objetivamente exteriorizada pelas partes, não sendo juridicamente exigível a reprodução literal de uma das hipóteses exemplificadas no n.º 3 do artigo 1095.º. Caindo a premissa de inaplicabilidade do artigo 1095.º, n.º 3, cai também o raciocínio subsequente da sentença quanto à ampliação automática do prazo contratual e à aplicação do regime de renovação. A decisão recorrida errou ainda ao projectar automaticamente sobre o caso o regime do artigo 1096.º do Código Civil e o efeito do artigo 1097.º, n.º 3, quando toda essa construção dependia da errada qualificação inicial do contrato. A jurisprudência tem reconhecido, em matéria de arrendamento, o caráter supletivo do regime da renovação automática e a inadmissibilidade de interpretações excessivamente expansivas do período mínimo de 3 anos após renovação. A sentença recorrida violou, por isso, os artigos 236.º , 238.º , 405.º , 1095.º , n.ºs 2 e 3, 1096.º e 1097.º , n.º 3, do Código Civil . A interpretação acolhida pela decisão recorrida comprime de forma desproporcionada a autonomia privada e conduz, na prática, à inutilização do próprio espaço normativo reservado pelo legislador aos contratos de habitação não permanente. A evolução legislativa do arrendamento urbano demonstra uma preocupação de equilíbrio entre proteção do arrendatário, segurança contratual e flexibilidade do mercado, não sendo compatível com uma leitura que elimine, na prática, a operatividade do artigo 1095.º, n.º 3. Tendo o contrato cessado no termo convencionado e permanecendo o Recorrido no locado sem título, mostram-se preenchidos os pressupostos do procedimento especial de despejo previsto no artigo 15.º do NRAU. Deve, em consequência, ser revogada a sentença recorrida e substituída por decisão que julgue procedente o procedimento especial de despejo. Nestes termos e nos melhores de direito, deve conceder-se provimento ao presente recurso em conformidade com as alegações que antecedem, como é de DIREITO e JUSTIÇA!». I.4. A resposta às alegações de recurso não foi admitida em virtude da respetiva extemporaneidade. O tribunal de primeira instância recebeu o recurso. Corridos os vistos em conformidade com o disposto no artigo 657.º , n.º 2, do Código de Processo Civil , cumpre decidir. FUNDAMENTAÇÃO II.1. As conclusões das alegações de recurso (cfr. supra I.2) delimitam o respetivo objeto de acordo com o disposto nas disposições conjugadas dos artigos 635.º , n.º 4 e 639.º , n.º 1, ambos do CPC , sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha ( artigo 608.º , n.º 2 e artigo 663.º , n.º 2, ambos do CPC ), não havendo lugar à apreciação de questões cuja análise se torne irrelevante por força do tratamento empreendido no acórdão ( artigos 608.º , n.º 2, e 663.º , n.º 2, do CPC ). II.2. No caso a questão a decidir no recurso consiste em avaliar se ocorre erro de julgamento de direito. II.3. FACTOS O Tribunal de primeira instância julgou provados os seguintes factos: Por escrito datado de 14/09/2024 e intitulado de “Contrato de Arrendamento Urbano para fim Habitacional Temporário” , a Requerente declarou ceder do Requerido o gozo da fração autónoma designada pela letra AG, a que corresponde o 3.º andar do prédio urbano em regime propriedade horizontal, sito na Rua do (…), n.º 3, freguesia e concelho de Portimão, com destino à habitação deste e do seu agregado familiar, mediante a contrapartida mensal de € 900,00 (novecentos euros), pelo prazo de 8 (oito) meses, tendo o seu início em 01/10/2024 e término no dia 31/05/2024. Pelo escrito referido em 1), as partes declararam, designadamente: Por carta data de 01/06/2025, assinada pela Requerente e endereçada para a morada descrita em 1), esta comunicou, designadamente: O requerimento de despejo deu entrada no dia 15/07/2025 e o requerimento de substituição deu entrada no dia 25/07/2025. II.4. Apreciação do mérito do recurso No presente recurso está em causa uma decisão judicial do tribunal de primeira instância que julgou improcedente o procedimento especial de despejo e, em consequência, absolveu o requerido do pedido de despejo imediato e do pedido de condenação do requerido em indemnização por cada mês de ocupação do locado. O tribunal recorrido considerou que no contrato não ficaram exarados “quaisquer fins transitórios”, “conforme exigido por lei”, pelo que se tem de considerar que o arrendamento se destina a habitação própria e permanente do inquilino e, quando assim é, e as partes convencionam um prazo inferior a 1 (um) ano, o Código Civil comina as partes à vinculação a um contrato de arrendamento vigente pelo período mínimo de 1 (um) ano. Conclui, então, que o contrato em causa teria o seu término (apenas) no dia 31/09/2025. A discordância da apelante estriba-se, desde logo, na qualificação do contrato, sustentando que «os elementos textuais e estruturais do negócio apontam para habitação não permanente »; segue, dizendo, que «a sentença recorrida introduziu indevidamente um requisito que a lei não prevê, ao exigir que o contrato contivesse a explicitação de um motivo concreto e tipificado de transitoriedade como condição de aplicação do artigo 1095.º, n.º 3». Vejamos. Importa, assim, avaliar se as partes celebraram um contrato de arrendamento para habitação permanente ou, ao invés, se estamos perante um contrato de arrendamento para habitação com fins transitórios . No âmbito dos arrendamentos com prazo certo, dispõe o artigo 1095.º do Código Civil , epigrafado Estipulação de prazo certo , o seguinte: O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato. O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a um ano nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo. O limite mínimo previsto no número anterior não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados . (itálico nosso). A habitação “permanente” é aquela que é utilizada como residência habitual e permanente pelos indivíduos, famílias e unidades de convivência (cfr. artigo 10.º , n.º 1, da Lei n.º 83/2019 , de 3 de setembro, que estabeleceu, além do mais, as bases do direito à habitação). A habitação “não permanente” é, em contraponto, uma habitação por curtos períodos de tempo , por exemplo, para férias ou fins de semana. Na parte final do artigo 1095.º , n.º 3, do Código Civil estão previstos os contratos de arrendamento “para fins especiais transitórios ”. A “transitoriedade” ali prevista implica, necessariamente, que se trate de arrendamentos para habitação não permanente (atento o conceito de habitação permanente supra referido). Ao contrário do que defende a apelante, no caso dos contratos de arrendamento “para fins transitórios” a lei impõe que esses fins constem do contrato; é o que resulta da parte final do artigo 1095.º , n.º 3, do Código Civil . Com efeito, e como se refere no acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 29-10-1998, o carácter marcadamente excecional do arrendamento para fins transitórios – portanto, fora do regime geral do contrato de locação - torna indispensável que do contrato conste uma cláusula alusiva ao concreto fim do mesmo. No caso em apreço, consta do contrato em apreço uma cláusula segunda, com o seguinte teor: «1 – Pelo presente contrato a Parte locadora dá de arrendamento à Parte locatária, para sua habitação , e esta toma de arrendamento, o imóvel identificado na cláusula anterior, no estado de conservação em que o mesmo se encontra. 2 – O local arrendado destina-se a habitação da parte locatária e do seu agregado familiar , não lhe podendo ser dado outro destino para além do expressamente consignado neste contrato, sob pena de resolução do mesmo». A denominação do contrato «Contrato de arrendamento urbano para fim habitacional temporário », por si só, não permite a inclusão daquele contrato no âmbito do artigo 1095.º , n.º 3, do Código Civil ; tão pouco, a fixação de um prazo curto de duração do mesmo (8 meses). E do restante clausulado do contrato, não consta qualquer menção a um “fim especial transitório”. Ora, a intenção das partes em integrar o contrato de arrendamento na situação do artigo 1095.º , n.º 3, do Código Civil tem de ser demonstrada através de cláusula expressa, e no caso em apreço, não o foi. Donde não nos merecer censura o julgamento empreendido pelo tribunal recorrido no sentido de considerar que o arrendamento em causa se destina a habitação própria e permanente do requerido/apelado e, por conseguinte, sujeito ao prazo mínimo de vigência de um ano ( artigo 1095.º , n.º 2, do Código Civil ). O tribunal considerou automaticamente ampliado para um (1) ano o prazo de vigência do contrato, em conformidade com o disposto no artigo 1095.º , n.º 2, do Código Civil . Assim sendo, o contrato de arrendamento em apreço teria o seu término no dia 31/09/2025. Conclusão que também não nos merece censura. O tribunal recorrido considerou, ainda, que, nada tendo ficado estipulado quanto à renovação do contrato, o contrato em apreço ficou sujeito a renovação automática , nos termos do disposto no artigo 1096.º , n.º 1, do Código Civil . A apelante defende que o tribunal recorrido «errou ainda ao projetar automaticamente sobre o caso o regime do artigo 1096.º do Código Civil e o efeito do artigo 1097.º, n.º 3, quando toda essa construção dependia da errada qualificação inicial do contrato». Ou seja, a apelante diz que «caindo a premissa inicial de que estamos perante um contrato de arrendamento para habitação permanente do arrendatário, não se aplicando, por conseguinte, o regime previsto no artigo 1095.º , n.º 3, do Código Civil », «cai a construção subsequente». Que dizer? Desde logo, que a apelante faz decorrer este segmento do seu recurso (apenas) de uma alteração da qualificação do contrato, o que não se verificou. Não obstante, sempre se dirá o seguinte: Dispõe o artigo 1096.º do Código Civil , epigrafado Renovação automática , o seguinte: Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte. Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos previstos no n.º 3 do artigo anterior. Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes.» Ou seja: Os contratos com prazo certo são sujeitos a renovação automática, a menos que haja estipulação em contrário. Quando aplicável, a renovação automática ocorre no termo do contrato e por períodos sucessivos de igual de igual duração, ou de três (3) anos se esta for inferior , podendo qualquer das partes opor-se à renovação, variando a antecedência necessária consoante a iniciativa parta do senhorio (artigo 1097.º/1) ou do arrendatário (artigo 1098.º/1). Em suma, há uma renovação automática pelo período mínimo de 3 anos, independentemente de duração inicial inferior. Assim sendo, estando nós perante um contrato de arrendamento para habitação permanente do arrendatário e não tendo sido expressamente afastada a renovação automática do mesmo, o contrato em causa nos autos – com um prazo de vigência de 1 ano, por força da ampliação prevista no artigo 1095.º , n.º 2, do Código Civil , perfazerá a duração mínima de 3 (três) anos em 31.09.2027. Logo, não nos merece qualquer censura a decisão no sentido de julgar improcedente a pretensão da requerente. Improcede, pois, a apelação. Sumário : (…) III. DECISÃO Em face do exposto, acordam julgar a apelação improcedente e, em conformidade, mantém-se a sentença sob recurso. As custas na presente instância são da responsabilidade da apelante, sendo que nenhum pagamento é devido a este título porquanto a apelante procedeu ao pagamento da taxa de justiça devida pelo impulso processual e não há lugar ao pagamento de custas de parte pois que a resposta às alegações de recurso não foi admitida. Notifique. DN. Évora, 29 de setembro de 2026 Cristina Dá Mesquita Ana Margarida Carvalho Pinheiro Leite Maria Isabel Calheiros