Acordam, na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, os Juízes Desembargadores abaixo identificados
I- RELATÓRIO
PRIME MAGNÓLIA - SALES SHARING RENT-A-CAR LDA., Ré na ação declarativa que, sob a forma de processo comum, foi intentada pelo CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA 1 LISBOA, interpôs o presente recurso de apelação da sentença aí proferida, na parte em que julgou a ação parcialmente procedente.
Os autos (remetidos pelo Julgado de Paz de Lisboa) tiveram início em 29-07-2024, com a apresentação de Petição Inicial, em que o Autor peticionou que a Ré fosse:
a) condenada a entregar ao Autor cópia das chaves de acesso ao piso -1 do edifício, sob pena de, não o fazendo no prazo de 10 dias, ser permitido ao Autor a troca de todas as fechaduras de portas e portões de acesso, suportando a Ré os respetivos custos;
b) condenada a retirar das frações autónomas identificadas pelas letras U, V, X, Z, AA, AB, AC, AD, AE, AF, AG, AH e AI todos os pertences, equipamentos, armários, pneus, elementos ou outros bens que não sejam veículos automóveis devidamente estacionados;
c) condenada a repor o projeto aprovado, nomeadamente removendo a estrutura ilegal e todos os elementos que façam parte integrante ou acessória da mesma e que ocupa as frações autónomas AD, AE, AF, AG e partes comuns;
d) condenada a reparar os danos emergentes da remoção da estrutura, elementos integrantes ou acessórios;
e) condenada a pagar uma sanção pecuniária compulsória no valor de 50,00 € por cada utilização indevida e, no caso de ser continuada, no valor de 150 € por cada dia de utilização indevida;
f) condenada a pagar uma indemnização por danos não patrimoniais ao Autor pelo não cumprimento das deliberações impostas e da lei, em quantia não inferior a 5.000,00 €.
Alegou o Autor, para tanto e em síntese, que:
- a Ré é uma sociedade comercial cujo objeto social consiste na “Organização de viagens turísticas, incluindo alojamento, alimentação, aluguer de veículos, transporte em veículos ligeiros de passageiros até nove lugares, incluindo o do condutor e visitas a lugares históricos ou culturais. Atividades dos operadores turísticos, outros serviços de reservas e atividades relacionadas. Marketing, organização e promoção de eventos. Representação, comercialização e operação de veículos terrestres. Comércio, importação e exportação e representações de veículos automóveis. Aluguer de veículos com ou sem condutor. Manutenção e reparação de veículos automóveis. Serviços de lavagem e limpeza de veículos automóveis”;
- a Ré utiliza como escritório uma estrutura edificada em frações do prédio, situadas no piso – 1, destinadas ao estacionamento de veículos;
- a Ré também vem usando as frações de que é proprietária para armazenar bens e equipamentos diversos, no exercício da sua atividade, chegando a dispor de espaço de refeição e sala de espera;
- a Ré recusa-se a entregar à Administração do condomínio a chave de acesso ao piso – 1;
- a justificação da Ré, de que, quando adquiriu as frações em leilão, já existia aí o escritório de uma empresa não colhe, porquanto, além de isso não ser do conhecimento de todos os condóminos, que não tinham acesso à cave do prédio, a Ré devia ter atentado, ao fazer essa aquisição, no que consta dos títulos prediais;
- foi deliberado em assembleia de condóminos que a Ré deverá cessar a utilização que vem dando aos lugares de estacionamento e parte das zonas comuns para uso diferente daquele a que se destinam.
A Ré apresentou Contestação, em que se defendeu por impugnação, de facto e de direito, alegando, em síntese, que: não procedeu a qualquer construção, tendo adquirido as frações no estado em que se encontram, utilizando-as apenas para escritório, como antes sucedia, e para estacionamento dos seus veículos.
Foi realizada audiência prévia, em que se tentou, sem êxito, a conciliação das partes, tendo sido proferido despacho saneador, bem como despacho de identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova.
Em 20-10-2025, foi requerida pela Ré uma junção documental, admitida por despacho proferido em audiência de julgamento, realizada a 21-10-2025.
Após, foi proferida a Sentença (recorrida), cujo segmento decisório tem o seguinte teor:
“Face ao exposto, nos termos das disposições legais supracitadas, julga-se parcialmente procedente, por provada, a presente ação declarativa instaurada por Condomínio do prédio sito na Rua 1, contra Prime Magnolia – Sales Sharing & Rent-A-Car, Lda., e consequentemente:
a. condena-se a Ré a remover das frações autónomas identificadas pelas letras U, V, X, Z, AA, AB, AC, AD, AE, AF, AG, AH e AI, todos os objetos que não sejam veículos automóveis, restituindo-as à sua condição original e ao fim exclusivo de estacionamento de veículos, no prazo de 15 dias, contados do trânsito em julgado da presente decisão;
b. condena-se a Ré a remover a estrutura edificada e os respetivos elementos integrantes ou acessórios que ocupam as frações autónomas D [leia-se, fração AD, atento o manifesto lapso de escrita], AE, AF, AG e a partes comuns da cave -1, com reposição do projeto aprovado, devendo as obras iniciar-se no prazo de 60 dias, contados do trânsito em julgado da presente decisão;
c. absolve-se a Ré do demais peticionado.
Custas a cargo do Autor e da Ré, na proporção de 50% para cada uma das partes.
Registe e notifique.”
É com esta decisão condenatória que a Ré não se conforma, tendo interposto, a 16-02-2026, o presente recurso de apelação, em cuja alegação formulou as seguintes conclusões (omitimos na transcrição as citações, por manifestamente desnecessárias à compreensão do objeto do recurso; sublinhado nosso):
1ª Face à especificidade da factualidade provada, mormente os pontos 5.º a 14.º, 23.º e 24.º deveria o tribunal a quo ter conhecido da questão do abuso do direito.
2ª O abuso de direito é uma figura recondutível ao âmbito mais vasto da boa fé e expressamente prevista no art.º 334.º do C.P.C, segundo o qual é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
3ª A propósito desta norma, escreve Menezes Cordeiro (Cordeiro, António Menezes, Da Boa Fé, vol. II, Coimbra, Almedina, pp. 661 e 662) que há a considerar "(...)".
4ª No âmbito da elaboração periférica do exercício da boa fé, as figuras de comportamento inadmissível mais vulgarmente admitidas são o venire contra factum proprium, a supressio, a surrectio, a exceptio doli, a inalegabilidade formal, o tu quoque e o exercício em desequilíbrio.
5ª Trata-se de uma válvula de segurança que visa obstar a eventuais injustiças decorrentes do exercício do direito. Ao lado da justiça, encontra-se a paz jurídica como expressão da ideia de direito.
6ª A lei emprega conceitos indeterminados, como sejam a boa fé, bons costumes, fim social ou económico do direito, para ver alcançados instrumentos capazes de promover, no caso concreto, uma busca mais apurada da justiça.
7ª O excesso cometido deve ser manifesto, clamoroso, ofensivo do sentido ético-jurídico dominante na colectividade (boa fé e bons costumes), ou desvirtuar os juízos de valor positivamente nele consagrados (fim social ou económico).
8ª A supressio e a surrectio traduzem a situação do direito que, não tendo sido exercido durante um determinado lapso de tempo, não possa mais sê-lo, por, de outra forma, se contrariar o princípio da boa fé ou o inverso do mesmo fenómeno, isto é, uma pessoa veria, por força da boa fé, surgir na sua esfera uma possibilidade que, de outro modo, não lhe assistiria.
9ª Exige-se um decurso significativo de tempo, mas inferior ao da prescrição, sob pena de perder utilidade, acompanhado de várias circunstâncias, sem exercício do direito, acompanhado de indícios de que tal direito não mais será exercido, sendo desnecessária culpa ou qualquer outro elemento subjectivo por parte do não exercente.
10ª O papel indireto da supressio é o de complementar a área tradicional da prescrição e da caducidade, aperfeiçoando-a e diferenciando-a; e surge como um remédio subsidiário, que acode a situações extraordinárias, que não encontrem saída perante os remédios normais.
11ª “(…)”.
12ª Assim, é notório que, ao vir pedir em 2024 a condenação da R. na demolição da estrutura existente e os respetivos elementos integrantes ou acessórios que ocupam as frações autónomas AD, AE, AF, AG e a partes comuns da cave -1, com reposição do projeto aprovado, a A. atua com manifesto abuso de direito, na modalidade de supressio, que é de conhecimento oficioso, na medida em que ficou provado que a construção não foi erigida pela R., que a R. adquiriu as frações autónomas AD, AE, AF, AG naquele estado e a construção foi autorizada em assembleia geral em 2005, ou seja, quase 20 antes, sem que até 2022, quer a A., quer qualquer outro condómino, tivessem manifestado qualquer reação adversa ou de oposição a essa ocupação e/ou edificação.
13ª Com efeito, a inércia da A. (e como dos demais condóminos) durante todos esses anos e o consentimento expresso revelado, constituem uma verdadeira renúncia adequada a reforçar a convicção da R. de que exerciam um direito próprio que os condóminos jamais poriam em causa.
14ª Por isso é tutelável pelo direito que na esfera jurídica da R. se tenha criado a legítima expectativa de que poderia continuar a usufruir do escritório tal como a sociedade anterior proprietária daquelas frações fez durante anos a fio, com conhecimento de todos face à publicidade ali existente.
15ª Evidentemente que a R. confiava já que não seria importunada do mesmo modo que sociedade anterior proprietária nunca foi.
16ª Tudo visto, mesmo a entender-se, que assistia razão ao A. na sua pretensão de demolição das construções, sempre o seu direito deveria ser neutralizado por abuso de direito na modalidade de supressio.
17ª Os factos provados mostram que a R. não tomou de “assalto” áreas comuns cuja restituição é peticionada pela A., nem ali edificou “à surrapa”, ou de forma escondida, a estrutura destinada a ser utilizada como escritório. E, outrossim, tal escritório é utilizado publicamente como tal desde a sua construção pela anterior proprietária, ocorrida algures entre 2005 e 2007.
18ª Para que ocorra o abuso do direito é necessário que o titular do direito o exerça de forma clamorosamente ofensiva da justiça e dos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico do direito.
19ª Uma das modalidades do abuso do direito ocorre quando o exercício do agente contradiz uma conduta antes autorizada em assembleia geral e aceite pelo mesmo, como é o caso.
20ª Nesse sentido, é manifesto que a anterior conduta da A., ao autorizar a construção, levou quer a sociedade anterior proprietária da fração, quer a R., a criar a convicção de que aquela nunca seria questionada e muito menos pedida a sua demolição.
21ª Tal obra é bem visível a todos os condóminos, complementada com a instalação de campainhas e caixas de correio e assinalada com autocolantes na porta de acesso à garagem pelo interior do edifício e pelo portão de acesso pelo exterior, sendo que a A. remetia a correspondência destinada à anterior proprietária e posteriormente dirigida à R. para o local.
22ª A A. só agora reagiu ainda para mais exigindo a demolição do escritório, quando se manteve serena assistindo ao uso do escritório ao longo de muitos anos pela sociedade Mendur, anterior proprietária das frações, nunca tendo manifestado qualquer preocupação com a situação.
23ª Efetivamente, é difícil conceber que a A. venha, nas circunstâncias factuais apuradas nos autos, exigir a demolição das obras, de vulto e de todos os condóminos bem visíveis desde a sua existência, levadas a cabo pela anterior proprietária há quase duas décadas, quando se não vislumbra que dano adicional as mesmas possam trazer para a A
24ª Não está em causa a alteração da posição relativa dos demais condóminos; a situação existente não vai alterar substancialmente a posição deles em relação às partes comuns, na medida em que naquele piso apenas existem as 14 frações da R. e os dois estacionamentos da fração “S”, e que a parte comum utilizada corresponde ao espaço de circulação entre as 4 frações inutilizadas pelo escritório e que essa parte comum nunca por eles foi utilizada.
25ª É certo com tal ocupação pela sociedade anterior proprietária e posteriormente pela R. muda a percentagem ou permilagem na globalidade do prédio, os condóminos poderão ter mais encargos. No entanto, apesar disso, nunca qualquer dos condóminos com isso se preocupou ao longo de quase 20 anos.
26ª Na verdade, parece não fazer qualquer sentido que agora – só agora e porque a R. é proprietária daquelas frações – venha a A. reagir, procurando mostrar que, afinal – contra todas as expectativas criadas quer na sociedade anterior proprietária, quer posteriormente na R. – , a ocupação de parte comum do condomínio lhes causa prejuízo – melhor, avultadíssimo prejuízo, ao ponto de se arrogarem com direito a exigir a demolição da obra que foi ali levada a cabo pela anterior proprietária há quase 20 anos.
27ª Perante toda a factualidade apurada nos autos, com os contornos acima descritos, parece-nos manifestamente abusiva do direito a pretensão da A. em ver devolvidas as áreas comuns ocupadas pelo escritório existente sobre 4 frações da R. e demolição daquela edificação.
28ª A A., ao longo de todos estes anos nada fez que indiciasse, sequer, oposição, ou qualquer hostilidade, à manutenção da obra, autorizada em assembleia geral.
29ª O mesmo é dizer, portanto, que a A., ao pretender a demolição da obra em causa, está a agir em abuso do direito – abuso do direito que é de conhecimento oficioso.
30ª O preenchimento da cláusula geral que constitui o abuso do direito depende da ponderação casuística feita pelo tribunal em função do circunstancialismo fáctico dado como provado no caso concreto.
31ª A doutrina e a jurisprudência têm entendido (na consideração de todas as vertentes interpretativas do instituto) que o exercício de um direito em termos contraditórios com um comportamento anterior só excede manifestamente os limites da boa fé: i) quando o comportamento anterior tenha criado na contraparte uma situação objectiva de confiança relativa ao modo de exercício do direito (traduzida na boa fé própria da pessoa que acredita numa conduta alheia (no factum proprium)); ii) quando, com base nessa situação objectiva de confiança, a contraparte tenha tomado disposições ou organizado a sua vida (investimento da confiança – traduzido no facto de ter havido, por parte do confiante, o desenvolvimento de uma actividade na base do factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade, pelo venire, e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara), que se veriam frustradas com os termos em que o direito é exercido – fala-se, aqui, de uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança, no factum proprium, lhe seja de algum modo recondutível; iii) que haja uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis; iv) quando a contraparte tenha agido com boa fé e com cuidado e precauções usuais no tráfego.
32ª Numa proximidade natural, e numa tipologia de actos abusivos, encontra-se a, acima já referida, suppressio, como a posição do direito subjetivo – ou, mais latamente, a de qualquer situação jurídica – que não tendo sido exercida, em determinadas circunstâncias e por um lapso de tempo, não mais possa sê-lo, por de outro modo se contrariar a boa fé, numa tutela da confiança do beneficiário que assenta no surgimento, ex bona fide, de uma nova posição jurídica, beneficiário esse que com base numa confiança legítima adquire uma posição que se torna incompatível com o exercício superveniente, numa prevalência, face aos interesses contrapostos.
33ª Anote-se que não se mostra necessário a existência de culpa por parte do titular do direito, bastando a situação objetiva criada pela inação constatada, que gerou a justificada confiança da pessoa contra quem o direito se dirigia, pois não pode ser obliterado que se visa sobretudo proteger uma legítima confiança gerada, e não sancionar a inércia do titular do direito.
34ª Os factos apurados, supra elencados, permitem, como dito, a nosso ver, concluir que a A., com o seu comportamento anterior (de inércia relativamente à ocupação e uso dado pela anterior proprietária e posteriormente pela R. à área comum ocupada pelo escritório, criou (ao longo de anos em que a situação se manteve à vista de todos e sem que alguém se opusesse - maxime a A.) na R., uma situação objectiva de confiança relativa ao modo como estavam a exercer o seu “direito” sobre aquela área, permitindo que, com base nessa confiança, a R. ali organizasse o seu escritório, confiança e investimento esses que se veriam, injusta e inexplicavelmente, frustrados caso se desse deferimento à pretensão da A.– dado que o circunstancialismo fáctico apurado mostra que a R. agiu de de boa fé, sem que se provasse que não observou os usuais cuidados nestas situações.
35ª Nesta senda, no caso sub judice, considerado o acervo factual dado como provado, a solução pretendida pela Autora apresenta-se intoleravelmente ofensiva do sentido ético-jurídico da comunidade, bem como do princípio da confiança. E daí que, nesse específico circunstancialismo de conduta contraditória e de violação das fundadas expectativas da contraparte, se entenda que o caso se insere nas situações excepcionais e bem delimitadas em que se justifica paralisar os efeitos decorrentes da ocupação e edificação em parte comum de edifícios constituído em propriedade horizontal sem o acordo de todos os condóminos.
36ª Fazer cair a situação nas malhas do abuso do direito não é desconforme com a Constituição da República Portuguesa, tendo-se o Tribunal Constitucional pronunciado mais do que uma vez a propósito da cláusula geral do abuso do direito, considerando tratar-se de uma cláusula geral a que apenas se recorre, numa clara atitude valorativa e constitutiva, em face da hipótese concreta, recebendo, de acordo com o padrão valorativo a seguir, concretizações diversas no caso, mediante a decisão do juiz e que esse juízo sobre a existência de abuso do direito nem sequer se coloca no plano da legalidade, sendo um problema metodológico-normativo de realização (ou de ‘aplicação’) concreta do direito, e não um problema dogmático da determinação do conteúdo jurídico positum.
37ª Assim, portanto, alicerçando-se a posição ora tomada, na excepcionalidade da situação e na ponderação casuística que o preenchimento da cláusula geral a que se vem fazendo referência sempre impõe, a conclusão a que chegamos – do preenchimento da cláusula do abuso do direito, com as legais consequências (paralisação do pretendido exercício do “direito”) – está, também, em sintonia com os comandos constitucionais.
38ª De todo o exposto resulta que, por via do abuso de direito, a sentença recorrida não pode merecer a anuência do tribunal ad quem ao determinar a demolição da estrutura edificada e os respetivos elementos integrantes ou acessórios que ocupam as frações autónomas AD, AE, AF, AG e a partes comuns da cave -1, erigido pela sociedade anterior proprietária daquelas frações com autorização em assembleia geral e que ocupa parte comuns destinadas à circulação entre essas frações, impondo-se a sua revogação quanto a essa parte, absolvendo-se a R. do pedido.
Termina a Apelante requerendo que seja julgado procedente o recurso e proferido Acórdão que revogue parcialmente a sentença recorrida quanto à demolição da construção.
Foi apresentada alegação de resposta a 20-05-2026.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II- FUNDAMENTAÇÃO
Como é consabido, as conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido (artigos 608.º, n.º 2, parte final, ex vi 663.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, 636.º e 639.º, n.º 1, do CPC).
Além da questão prévia da (in)admissibilidade da alegação de resposta, a única questão a decidir é a de saber se a pretensão da Autora não pode ser atendida por tal configurar um abuso de direito, designadamente na modalidade de supressio.
Questão prévia
O Autor apresentou alegação de resposta a 20-05-2026, já após ter sido proferido pela 1.ª instância despacho de admissão do recurso e após os autos terem sido remetidos a este Tribunal da Relação de Lisboa, argumentando que o despacho de admissão do recurso deve “ser o acto concessivo do direito a contradizer as alegações apresentadas”.
No que ora importa, preceitua o art. 221.º, n.º 1, do CPC que: “Nos processos em que as partes tenham constituído mandatário judicial, os atos processuais que devam ser praticados por escrito pelas partes após a notificação da contestação do réu ao autor são notificados pelo mandatário judicial do apresentante ao mandatário judicial da contraparte através do sistema de informação de suporte à atividade dos tribunais, nos termos previstos no artigo 255.º”.
Quanto às notificações entre os mandatários judiciais das partes, dispõe o art. 255.º do CPC que “são realizadas por via eletrónica nos termos definidos na portaria prevista no n.º 2 do artigo 132.º, devendo o sistema de informação de suporte à atividade dos tribunais certificar a data da elaboração da notificação, presumindo-se esta feita no terceiro dia posterior ao do seu envio, ou no primeiro dia útil seguinte a esse, quando o não seja.”
A portaria atinente à tramitação eletrónica dos processos nos Tribunais e serviços do Ministério Público é a Portaria n.º 350-A/2025, de 09-10, dispondo o seu art. 23.º que:
“1- As notificações entre mandatários e representantes em juízo são realizadas por transmissão eletrónica de dados, nos termos previstos nos n.os 3 e 4 do artigo 2.º, que assegura automaticamente a sua disponibilização e consulta durante dois anos.
2- O sistema de informação de suporte à atividade dos tribunais assegura, aquando da apresentação de qualquer peça processual e mediante indicação do mandatário ou representante em juízo notificante, a notificação automática por transmissão eletrónica de dados do representante da contraparte.
3- Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, o notificante fica dispensado do envio à contraparte de qualquer cópia ou duplicado da peça processual ou documento entregue através do sistema de informação de suporte à atividade dos tribunais e de juntar aos autos documento comprovativo da data de notificação à contraparte.
4- Quando o ato processual a notificar contenha documentos que, em cumprimento das normas aplicáveis, apenas existam no processo em suporte físico, tal circunstância consta do documento a que se refere o n.º 3 do artigo 5.º e a notificação indica que esses documentos podem ser consultados na secretaria do tribunal onde é tramitado o respetivo processo.”
Por sua vez, também no que ora releva, estabelece o art. 638.º do CPC, que:
“1- O prazo para a interposição do recurso é de 30 dias e conta-se a partir da notificação da decisão, reduzindo-se para 15 dias nos processos urgentes e nos casos previstos no n.º 2 do artigo 644.º e no artigo 677.º.
(…) 5 - Em prazo idêntico ao da interposição, pode o recorrido responder à alegação do recorrente.”
Posto isto, é inequívoco que o prazo de 30 dias de que o Autor/Apelado dispunha para apresentar alegação de resposta se conta, não a partir da notificação do despacho de admissão do recurso, mas a partir da notificação feita por transmissão eletrónica de dados, nos termos suprarreferidos, sendo de considerar efetuada a 16-02-2026, pelo que, a 20-05-2026, há muito tinha decorrido o aludido prazo perentório (cf. art. 139.º do CPC).
Pelo exposto, uma vez que foi extemporaneamente apresentada, será determinado o desentranhamento do processo físico e o ocultamento do processo eletrónico da alegação de resposta.
Factos provados
Na decisão recorrida foram considerados provados os seguintes factos (acrescentámos, para melhor compreensão e por estar plenamente provado o que consta entre parenteses retos nos pontos 4, 5 e 12):
1. O Autor é o condomínio do edifício sito na Rua 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número … da freguesia de Benfica e descrito sob o artigo matricial número … da freguesia de São Domingos de Benfica, constituído por 18 frações habitacionais, designadas pelas letras A a S e 14 frações destinadas a lugares de estacionamento, designadas pelas letras S a AI.
2. As 14 frações destinadas a lugares de estacionamento (doravante, lugares de estacionamento) distribuem-se pelo piso -2, igualmente denominado de cave -1.
3. Mediante projeto de arquitetura aprovado junto da Câmara Municipal de Lisboa, os 14 lugares de estacionamento encontram-se delimitados na planta junta aos autos sob o documento n.º 3 da petição inicial, e que ora se dá por reproduzida.
4. Na escritura de constituição de propriedade horizontal constava a seguinte menção: “No dia quinze de Fevereiro de dois mil e um, no Quarto Cartório Notarial de Lisboa, perante mim, respectivo Notário, licenciado AA, compareceu: (...) BB (....), na qualidade de sócio-gerente e em representação, com poderes necessários para o acto, da sociedade comercial por quotas sob a firma “MENDUR – SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES, LIMITADA” (...) E POR ELE FOI DITO: Que à sociedade sua representada pertence o prédio urbano situado em Lisboa, na Rua 1); Que o referido prédio foi pela dita sociedade construído (...); [Que o mesmo prédio (…) se compõe, de facto, de treze pisos, compreendendo: - três caves: cave menos-três (ou piso menos-três), para estacionamento privativo de dezasseis automóveis; cave menos-dois (ou piso menos-dois), para estacionamento privativo de quinze automóveis; e cave menos-um (ou piso menos-um), para dezasseis estacionamentos, catorze dos quais autónomos; (…) Que os catorze mencionados estacionamentos autónomos (ocupações), no piso menos-um, ou cave menos-um, e as referidas dezoito habitações, nos pisos zero (ou rés-do-chão) e um dois, três, quatro, cinco, seis, sete e oito (ou, respectivamente, um a oito), se apresentam como outras tantas unidades independentes, num total de trinta e duas, distintas e suficientemente isoladas entre si, com saídas próprias para uma parte comum do prédio, satisfazendo, por isso, os requisitos legais para poderem constituir fracções autónomas em regime de propriedade horizontal, conforme tudo se comprova e verifica do respectivo auto de vistoria, efectuada ao prédio pelos serviços competentes da Câmara Municipal de Lisboa, apresentado neste acto;] Que, por esta escritura, em nome da sociedade sua representada, vem, efectivamente, construir sobre o prédio referido o regime jurídico da propriedade horizontal (...).”
5. Por deliberação tomada em assembleia de condóminos de 27-10-2005, aprovada por unanimidade dos condóminos presentes [isto é, os condóminos do R/C esq., R/C direito, R/C frente, 1.º direito, 3.º esquerdo, 3.º direito, 4.º direito, 5.º esquerdo, 5.º direito, 6.º esquerdo, 6.º direito, 7.º esquerdo, 8.º esquerdo, 14 estacionamentos] fez-se constar na respetiva ata n.º 8 o seguinte: “O Condómino do oitavo andar esquerdo e também representante de 14 estacionamentos (fracções T a AI), Sr. BB, solicitou à assembleia permissão para alterar um espaço no piso menos um, para aí construir [trata-se de lapso de escrita, cuja retificação se determina, pois, como resulta do art. 9.º da Contestação e da ata junta como doc. 1, onde se lê “construir” deve constar “constituir”,] um escritório com entrada pela porta principal do prédio, bem como para a utilização de uma caixa de correio já existente, e ainda para a instalação de uma campainha, com despesas a suportar pelo referido condómino. Depois de discutido o teor do pedido, o mesmo foi aprovado por unanimidade.”
6. Na sequência da deliberação tomada em Assembleia Geral de Condóminos de 27-10-2005, a Mendur – Sociedade de Construções, Lda. procedeu à edificação de uma estrutura na cave -1, destinada a ser utilizada como escritório, bem como à instalação de campainhas e caixas de correio.
7. A estrutura edificada ocupa cerca de 94,30m2 da cave -1, o que inclui os quatro lugares de estacionamento integrantes das frações AD, AE, AF e parte da AG, bem como outras áreas da cave -1 afetas à circulação.
8. Pela AP. 7, de 10-09-2007, a Mendur – Sociedade de Construções, Lda. registou a mudança da sua sede para a cave -1 da Rua 1.
9. A Ré é uma sociedade comercial cujo objeto social consiste na “Organização de viagens turísticas, incluindo alojamento, alimentação, aluguer de veículos, transporte em veículos ligeiros de passageiros até nove lugares, incluindo o do condutor e visitas a lugares históricos ou culturais. Atividades dos operadores turísticos, outros serviços de reservas e atividades relacionadas. Marketing, organização e promoção de eventos. Representação, comercialização e operação de veículos terrestres. Comércio, importação e exportação e representações de veículos automóveis. Aluguer de veículos com ou sem condutor. Manutenção e reparação de veículos automóveis. Serviços de lavagem e limpeza de veículos automóveis”.
10. Pela AP. 2361, de 23-09-2021, encontra-se registada a aquisição, por compra em processo de execução, a favor da Ré, de 11 frações do prédio melhor identificado nos autos, designadas pelas letras T, U, V, X, Z, AA, AB, AC, AD, AE, AF, AG, AH e AI.
11. A aquisição, por compra em processo de execução, registada pela AP. 2361, de 23-09-2021, resultou do leilão eletrónico no processo executivo n.º 10943/13.6YYLSB, que correu termos no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, Juízo de Execução de Lisboa – Juiz 8, contra Mendur – Sociedade de Construções, Lda.
12. Na certidão de encerramento do leilão eletrónico do processo executivo n.º 10943/13.6YYLSB consta a seguinte menção: “[Lote composto pelas fracções autónomas designadas pelas letras “AD”, “AE” e “AF” do prédio urbano, descrito sob o n.º …, junto da Conservatória do Registo Predial de Lisboa, freguesia de S. Domingos de Benfica, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art.º 2300, denominado Localização 2 e sito em Rua 1, composto por Cave Menos Um,] Ocupação/Estacionamento n.ºs 40, 41 e 42. Os lugares de estacionamento que compõem o lote, encontram-se inutilizados da sua função, porquanto sobre os mesmos se encontra edificado um escritório que vinha sendo usado pela sociedade executada, com 4 salas, hall de entrada e wc (...).”
13. Pela AP. 1, de 03-10-2021, a Ré registou a mudança da sua sede para a cave -1 da Rua 1.
14. A Ré usa o escritório edificado na cave -1 para o exercício da sua atividade e as suas restantes frações para estacionamento dos seus veículos.
15. A Ré colocou, numa das suas frações de estacionamento, uma arca congeladora, bem como umas cadeiras e uma mesa.
16. A Ré colocou armários e pneus encostados à parede de alguns dos seus lugares de estacionamento.
17. No dia 08-03-2022, foi realizada uma Assembleia Geral de Condóminos, constando da respetiva ata, além do mais, que: “O Condómino proprietário das frações T (...), U (...), V (...), X (...), Z (...), AA (...), AB (...), AC (...), AD (...), AE (...), AF (...), AG (...), AH(...) , AI (...), no piso -1 fez uma declaração de voto, onde informou que utilizaram o espaço comum sito na garagem do piso -1, enquanto escritório e sede da Empresa Prime Magnólia, uma vez que comprou os 14 lugares de estacionamento onde já existia anteriormente uma empresa naquele espaço comum. A compra das respetivas frações com o escritório incluído foi efetuada em leilão e que por essa razão não haveria qualquer ilegalidade, uma vez que se não estivesse tudo legal o tribunal não aprovaria a transação do mesmo. O proprietário da Fração S (...), fez uma declaração de voto onde vota favoravelmente, em coerência com o que já foi deliberado em anterior assembleia. Foi reprovado por maioria (...) a utilização do espaço comum sito na garagem do piso -1, enquanto escritório e sede da empresa Prime Magnólia. Acrescentaram ainda os referidos condóminos que desconheciam até à data da anterior assembleia, qual a utilização que era dada pelo anterior proprietário dos 14 lugares de garagem do piso -1, no espaço comum do referido piso, até porque, até essa data era-lhes vedada, pelo mesmo, o acesso ao mencionado piso (...).”
18. Mais consta da referida ata da Assembleia Geral de Condóminos de 08-03-2022 que: “Pois não podemos esquecer que os 14 lugares de garagem estão inseridos num prédio habitacional, cujo fim é o de parqueamento de veículos, apenas e só, não existindo qualquer licença para comércio e serviços que inclua a exploração de uma atividade económica que possibilite ao proprietário dos referidos 14 lugares de garagem, de os utilizar como postos de carregamento de carros elétricos com várias pessoas estranhas ao prédio, a entrarem e a saírem constantemente, do prédio a qualquer hora, fazendo destes lugares, não uso de parqueamento mas sim de carregamento de carros, atividade essa explorada como comercial pelo proprietário dos 14 lugares de garagem, que são na verdade 14 frações autónomas. (...) Assim, posto a votação este ponto, o mesmo foi reprovado por maioria (...) a pretensão da Empresa Prime Magnólia de instalar uma empresa de carregamento rápido de carros elétricos na garagem do piso -1, utilizando as 14 frações de estacionamento adquiridas e mais espaços comuns, que são propriedade do condomínio, para uso exclusivo da empresa, num negócio comercial.”
19. Consta, ainda, na referida ata da Assembleia Geral de Condóminos de 08-03-2022 que: “Foi deliberado por unanimidade a administração do condomínio ter na sua posse chaves de acesso a todas as zonas comuns, nomeadamente a chave de acesso ao piso -1 que o proprietário das frações T (...), U (...), V (...), X (...), Z (...), AA (...), AB (...), AC (...), AD (...), AE (...), AF (...), AG (...), AH (...) , AI (...) concordou em entregar a mesma.”
20. A Ré não entregou a chave de acesso à cave -1 ao Autor.
21. No dia 16-11-2022, foi realizada uma Assembleia Geral de Condóminos, constando da respetiva ata, além do mais, que: “(...) as deliberações tomadas em última assembleia referentes à não utilização do escritório no piso -1 para escritório da Empresa Prime Magnólia; a continuação da respetiva construção ilegal (escritório), a utilização dos lugares de estacionamento para fim diverso do que lhes é permitido e a não entrega da chave da porta de acesso ao piso -1, não foram cumpridas pelo Proprietário dos respetivos estacionamentos no piso -1, sendo a única solução possível, para resolver a situação, a interposição de uma ação judicial. Ainda acrescentando que existiu um aumento dos custos da eletricidade das zonas comuns do edifício (...). Após estas referências, tomou a palavra o Proprietário Condómino das frações de lugares de estacionamento T (...), U (...), V (...), X (...), Z (...), AA (...), AB (...), AC (...), AD (...), AE (...), AF (...), AG (...), AH(...) , AI (...) no piso -1 do edifício, o qual informou que: (...) A sede da empresa mantém-se e vai-se manter e se o condomínio encontra na lei algo que o proíba, que avance com a ação judicial.(...) Mais informou que não entrega a chave de acesso ao piso -1, mas está disponível sempre que necessário 24 horas para dar acesso ao respetivo piso -1. Uma vez que o Proprietário da fração 8º andar, também tem dois estacionamentos no piso -1, foi solicitado ao representante da fração 8º andar uma chave do piso -1 ao condomínio, ao qual o mesmo respondeu que vai averiguar junto da proprietária da fração CidadeEficaz, S.A., se pode dar a chave. (...) Posta a votação a retirada da sede da Empresa Prime Magnólia, Lda. do piso -1 do Edifício, foi deliberado por maioria (...) retirar a sede da Empresa Prime Magnólia, Lda. do piso -1 do Edifício.”
22. No dia 24-01-2023, CC entregou uma cópia da chave de acesso à cave -1 a DD, tendo, para o efeito, assinado uma declaração, nos termos da qual se pode ler o seguinte: “Eu, abaixo assinada DD (...) pela presente declaro, em representação da sociedade Domusigma, Lda (LOJA DO CONDOMÍNIO), (...) que recebi na presente data do Senhor Doutor CC, em nome e representação da sociedade Cidadeficaz – Imobiliária, S.A. (...) uma cópia da chave de acesso ao piso -1 do prédio sito na Rua 1, cujo condomínio a minha representada administra, em cumprimento do solicitado na acta n.º 28 da respectiva Assembleia de Condóminos (...).”
23. Desde, pelo menos, 23-02-2022, a Autora remete as suas comunicações à Ré, endereçando-as para a “Rua 1”.
24. O local onde se encontra o escritório sito na cave -1 encontra-se assinalado com autocolantes na porta de acesso à garagem pelo interior do edifício e pelo portão de acesso pelo exterior.
Do abuso do direito
Na decisão recorrida, fundamentou-se a procedência parcial da ação tecendo, designadamente, as seguintes considerações:
«6.2. Da remoção dos objetos que não sejam veículos automóveis
(…) No que concerne à existência de bens, para além de veículos, nos lugares de estacionamento propriedade da Ré, impera a necessidade de atender ao disposto no art. 1422.º, n.º 2, al. c) CC, nos termos do qual “É especialmente vedado aos condóminos (...) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada”.
Com efeito, o título constitutivo pode conter menção do fim a que se destina cada fração (cfr. art. 1418.º, n.º 2, al. a) CC). Por outro lado, o condómino tem um verdadeiro direito de propriedade sobre a sua fração autónoma – sendo a propriedade o direito real máximo. Nos termos do art. 1305.º CC, o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela importas.
O uso consiste no poder de se servir da coisa para a satisfação das suas necessidades. A fruição cabe ainda no poder de gozar a cosa, através de tudo o que ela produz periodicamente, sem prejuízo da sua substância. O poder de disposição abrange poderes materiais (por exemplo, transformar a coisa) e poderes jurídicos, como os de onerar ou alienar (cfr. Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2.ª ed., Almedina, pp. 24, 27 e 28).
(…) Destarte, a exigência legal de que cada condómino não dê à sua fração autónoma uso diverso do fim a que é destinada, visa a salvaguarda não só de interesses particulares mas também de interesses públicos de segurança e salubridade, entre outros.
(…) Contudo, os lugares de estacionamento, mesmo constituindo frações autónomas, não podem ser utilizados para um fim diferente daquele a que são destinados, isto é, estacionar veículos. Por isso, armários, prateleiras ou outros objetos não podem ser colocados na fração destinada para estacionamento, porquanto o fim de arrecadação constitui um fim objetivamente distinto que, dependendo dos casos, poderá comprometer a segurança e salubridade do espaço – indo, por isso, ao encontro da teleologia da norma que se entenda o uso para estacionamento ser distinto do de arrecadação.
No caso vertido nos autos, tendo presente que as frações da cave -1 se encontram afetas ao fim estacionamento de veículos, é de concluir que à Ré, se encontra vedado o uso das mesmas para o fim de arrecadação de objetos, em conformidade com o disposto no art. 1422.º, n.º, al. c) CC.
Com efeito, a afetação de um espaço a estacionamento não comporta a possibilidade de o transformar, ainda que parcialmente, em área de arrumação ou depósito de objetos, porquanto tal constitui um fim diverso do legalmente previsto e pode, inclusive, comprometer as condições de segurança e salubridade da garagem sita na cave -1.
Como tal, não tendo a Ré cumprido este dever de conformar o uso das suas frações ao fim para o qual se encontram destinadas, é a própria Ré que deve diligenciar pela remoção dos objetos e bens que ali foram colocados, na medida em que é ao condómino que compete assegurar o respeito pelos limites estabelecidos no art. 1422.º CC.
Face ao exposto, conclui-se que a Ré se encontra obrigada a proceder à remoção dos bens e objetos existentes nos lugares de estacionamento da cave -1 de que é proprietária, devendo, para isso, restituí-los ao seu estado original e ao fim exclusivo de estacionamento de veículos.
Em conformidade, considera-se adequado fixar o prazo de 15 dias, contados do trânsito em julgado da presente decisão, para a remoção dos referidos bens e objetos e consequente reposição dos referidos lugares de estacionamento às condições originais e respetivo fim.
6.3. Da remoção da estrutura existente nas partes comuns do prédio
(…) As partes comuns, que podem ser imperativas e presuntivas, distintamente elencadas nos n.ºs 1 e 2 do art. 1421.º CC, estão sujeitas a regimes também eles diferenciados.
(…) E assim é para que a própria utilização das frações autónomas não fique prejudicada, já que a sua utilidade é fundamental como elemento essencial de toda a construção e se estende a todos os condóminos (cfr. José Alberto González, Código Civil Anotado, 2011, volume IV, pp. 344 e 345).
Isto é, são imperativamente comuns as partes que, transcendendo o âmbito restrito de cada fração autónoma, revistam interesse coletivo por serem objetivamente necessárias ao uso comum do prédio, já que, se “a sua utilidade pode ser mais ou menos ampla, (...) a justificação da sua natureza está no facto de constituírem, isolada ou conjuntamente com outras, instrumentos do uso comum do prédio” (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª ed., Coimbra Editora, p. 420).
(…) No caso em apreço nos autos, atendendo à factualidade provada, impera a necessidade de concluir que parte do escritório edificado na cave -1, foi implantada sobre zonas de circulação, correspondentes a partes comum do prédio, tal como disposto no art. 1421.º, n.º 1, al. c) CC.
(…) Neste domínio, às obras de inovação realizadas sobre as partes comuns não é aplicável o disposto no art. 1422.º, n.ºs 2, 3 e 4 CC, que se confina às inovações feitas nas frações autónomas, sendo antes aplicável o preceituado no art. 1425.º do mesmo diploma.
O art. 1425.º CC acolhe, assim, um conceito amplo de inovação, abarcando quer as alterações de substância e forma da parte comum, quer o seu destino ou afetação, tal como decorrem do título de constituição da propriedade horizontal e da lei.
Por conseguinte, como estipula o n.º 7 do art. 1425.º CC, sob a epígrafe “Inovações”, “Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.”
(…) Analisando os factos dados como provados, impõe-se concluir que, uma vez que o escritório sito na cave -1 do prédio foi construído em zona correspondente a partes comuns destinada à passagem para os demais lugares de estacionamento, designadamente, do proprietário da fração S, tal construção reconduz-se a uma “inovação”, não permitida pelo citado normativo, nem atentando à deliberação em Assembleia Geral de Condóminos que, em 2005, “autorizou” tal obra, visto que diminui a área de circulação no referido espaço.
(…) Nestes termos, por imposição legal do já citado art. 1425.º, n.º 7 CC, tratando-se de uma inovação em parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal e, portanto, que deveria estar afeta ao uso comum dos diversos condóminos, cumpre concluir pela ilegalidade da construção do referido escritório.
Por conseguinte, perante a existência de obras ilícitas que ocupem partes comuns, bem como do uso de frações autónomas para fins diversos daqueles a que se destinam, a sanção natural será a respetiva demolição, de harmonia com o preceituado no art. 829.º CC.
Face ao exposto, conclui-se que a Ré se encontra obrigada a repor a cave -1 nas condições em que originalmente se encontrava, devendo, para o efeito, proceder à remoção da estrutura correspondente ao escritório sito na referida cave do prédio, restituindo-a ao seu estado anterior à edificação daquela estrutura.
Assim, julga-se adequado fixar o prazo de 60 dias, contados do trânsito em julgado da presente decisão, para o início das obras necessárias à remoção da estrutura edificada, bem como de todos os elementos que façam parte integrante ou acessória da mesma e que ocupam as frações autónomas D, AE, AF, AG e a partes comuns da cave -1, com a consequente reposição do projeto aprovado.»
Esta fundamentação jurídica não é posta em causa pela Apelante, que se limita a invocar, para paralisar o direito invocado pelo Autor, a figura do abuso do direito.
Como é consabido o Código Civil de 1966 consagrou no art. 334.º o abuso do direito na conceção objetiva, dispondo que “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”. O abuso do direito é, assim, o excesso patente dos limites impostos pela boa fé, não se tornando necessário que tenha havido a consciência de se excederem esses limites. E tem sido entendido que para determinar quais os limites impostos pela boa fé ou pelos bons costumes o julgador deverá atender às conceções ético-jurídicas dominantes na coletividade, devendo para apurar do fim social ou económico do direito considerar os juízos de valor positivamente consagrados na lei (assim, Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Vol. I, 4.ª edição, Coimbra Editora, pág. 299).
Lembramos, a propósito, a síntese exemplar feita no acórdão do STJ de 21-09-1993, a partir dos ensinamentos de Manuel de Andrade, Almeida Costa, Pires de Lima e Antunes Varela: “a complexa figura do abuso do direito é uma cláusula geral, uma válvula de segurança, uma janela por onde podem circular lufadas de ar fresco, para obtemperar à injustiça gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico prevalente na comunidade social (...) em que, por particularidades ou circunstâncias especiais do caso concreto, redundaria o exercício de um direito por lei conferido; existirá abuso do direito quando, admitido um certo direito como válido em tese geral, aparece, todavia, no caso concreto, exercitado em termos clamorosamente ofensivos da justiça, ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito, dito de outro modo, o abuso do direito pressupõe a existência e a titularidade do poder formal que constitui a verdadeira substância do direito subjectivo mas este poder formal é exercido em aberta contradição, seja com o fim (económico e social) a que esse poder se encontra adstrito, seja com o condicionalismo ético-jurídico (boa fé e bons costumes) que, em cada época histórica envolve o seu reconhecimento” (in Colectânea de Jurisprudência - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, Ano I, Tomo III, pág. 21).
De referir que as consequências do abuso do direito não podem deixar de ser ajustadas às especificidades de cada caso concreto, operando, com frequência, como exceção perentória (de conhecimento oficioso). Nas palavras de Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, págs. 299-300, “tem as consequências de todo o acto ilegítimo: pode dar lugar à obrigação de indemnizar, à nulidade, nos termos do artigo 294.º; à legitimidade de oposição; ao alongamento de um prazo de prescrição ou de caducidade.” Na mesma linha de pensamento, sobre as consequências do abuso do direito, veja-se Menezes Cordeiro, in “Do abuso do direito: estado das questões e perspectivas”, in ROA Ano 2005, disponível em portal.oa.pt:
«O artigo 334.º fala em “ilegitimidade” quando, como vimos, se trata de ilicitude. As consequências podem ser variadas:
- a supressão do direito: é a hipótese comum, designadamente na suppressio;
- a cessação do concreto exercício abusivo, mantendo-se, todavia, o direito;
- um dever de restituir, em espécie ou em equivalente pecuniário;
- um dever de indemnizar, quando se verifiquem os pressupostos de responsabilidade civil, com relevo para a culpa.
Não é, pois, possível afirmar a priori que o abuso do direito não suprima direitos: depende do caso.»
A jurisprudência é, desde há largos anos, muito rica na identificação de situações em que se justifica lançar mão deste instituto. Também a doutrina vem dando abundante contributo para a compreensão desta figura, elaborando, muitas vezes com base na jurisprudência dos tribunais superiores, uma série de hipóteses típicas concretizadoras da cláusula geral da boa fé.
Destaca-se a proibição de venire contra factum proprium, que visa impedir uma pretensão incompatível ou contraditória com a anterior conduta do pretendente; ocorre sempre que uma pessoa pretende destruir uma relação jurídica ou negócio invocando, por exemplo, uma determinada causa de resolução, denúncia, nulidade ou anulação, quando já tinha feito crer à contraparte que não lançaria mão de tal direito.
Nas palavras de Baptista Machado, no estudo “Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium”, in “Obra Dispersa”, Vol. I - págs. 415 a 418 - e RLJ anos 116, 117 e 118 – n.º 3735, págs. 170 e ss., o funcionamento do instituto depende da verificação de três pressupostos:
1º uma situação de confiança, isto é, uma conduta ou omissão (simples passividade) de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura; por outras palavras, uma conduta ou omissão (inércia) que desperta na contraparte a convicção de que também no futuro se comportará, coerentemente, da mesma maneira;
2º um investimento na confiança, o que significa que a contraparte, com base na situação de confiança criada, toma disposições ou organiza planos de vida de que lhe surgirão danos (não removíveis ou dificilmente removíveis a não ser com a paralisação do direito) se aquela confiança vier a ser frustrada;
3º a boa fé da contraparte que confiou, ou seja, que a contraparte tenha agido tomando o cuidado e as precauções usuais no tráfego jurídico, desconhecendo uma eventual divergência entre a intenção aparente do responsável pela confiança e a sua intenção real.
Uma outra situação, próxima do “venire”, é a “verwirkung”, que visa vetar o exercício de um direito subjetivo ou de uma pretensão quando o seu titular, por os não ter exercido durante muito tempo, criou na contraparte uma fundada expectativa de que já não seriam exercidos, assumindo o seu posterior exercício natureza desleal e intolerável. A “verwirkung” corresponde, assim, à figura da “neutralização do direito” de que já se falava no Acórdão do STJ de 28-06-1994, in CJ II - 157. Não há para a “verwirkung”, ao contrário do que sucede com a prescrição e a caducidade, limites fixos de tempo. O tempo necessário dependerá muito das circunstâncias que, combinadamente, contribuam para a formação do estado de confiança. A “verwirkung” distingue-se do venire por estar mais em causa, além do decurso do tempo associado a um “não agir”, o resultado a que o exercício tardio do direito conduziria e a questão de saber se ainda será exigível da contraparte conformar-se à pretensão do titular do direito a suportar esse resultado. De qualquer modo, a maioria das vezes, a inadmissibilidade de exercício do direito resultará também da proibição de venire contra factum proprium.
Destaca-se na doutrina, a este propósito, Menezes Cordeiro, na vasta obra publicada, designadamente in “Teoria Geral do Direito Civil”, 1.º Vol. 1987/88, pág. 371 e ss. e 663 e ss., indicando como figura parcelar de comportamento inadmissível a suppressio, que se caracteriza por o exercente de um direito deixar passar um tal lapso de tempo sem exercer esse direito que, quando o faça, contraria a boa fé (reconduz-se à figura da surrectio, em que, por força da boa fé, o exercente vê, contra ele ou em termos que ele deva respeitar, formar-se um direito que, de outro modo, não existiria).
E também no artigo acima citado, onde explica (omitimos as notas de rodapé):
«O abuso do direito é um instituto multifacetado. Encontramo-lo, hoje, no dia-a-dia dos nossos tribunais, para resolver questões deste tipo: (…)
II. Os exemplos alinhados documentam, sucessivamente, cinco subinstitutos, ausentes dos nossos manuais até há bem pouco tempo: venire contra factum proprium, inalegabilidade formal, suppressio, tu quoque e desequilíbrio no exercício. Todos eles traduzem concretizações de uma ideia tradicional: a da proibição do abuso do direito. Finalmente: todos apelam ao adensamento de um princípio clássico: a boa fé.
(…) I. A suppressio (supressão) abrange manifestações típicas de “abuso do direito” nas quais uma posição jurídica que não tenha sido exercida, em certas circunstâncias e por certo lapso de tempo, não mais possa sê-lo por, de outro modo, se contrariar a boa fé.
Propusemos o termo suppressio para exprimir o alemão Verwirkung. Recorremos ao latim, dentro das tradições nacionais, para evitar o deselegante recurso ao alemão e na impossibilidade de adaptar locuções portuguesas. De facto e entre nós, já foram propostas as locuções “caducidade”, “exercício inadmissível do direito”, “decadência”, “inibição”, “paralisação”, “preclusão” e “perda”. São todas reconhecidamente inadequadas, seja por assumirem outros significados técnicos que, aqui, não ocorrem, seja por traduzirem efeitos e não causas.
Ora suppressio contracena com a surrectio (surgimento), num universo onde ocorrem a exceptio doli, o venire, o tu quoque e o dolo agit: a expressão latina fica bem integrada, desde que se admitam novidades (já com vinte anos).
Não nos parece nada vantajoso, para o progresso da nossa Ciência, que cada Autor interessado no tema comece logo por alterar toda a terminologia e isso, para mais, para reproduzir candidamente expressões há décadas rejeitadas pelos nossos clássicos. Com isso, só se prejudica a nossa Ciência do Direito.
II. A suppressio teve a sua origem na prática da jurisprudência comercial alemã dos finais do século XIX (104), tendo-se intensificado com a guerra de 1914-18 e com o subsequente período de grande inflação. No cerne do problema, verificou-se que o exercício retardado de certos direitos, em conjunturas de instabilidade, podia dar azo a graves injustiças. Na base da jurisprudência alemã, foram-se elaborando diversas proposições que dariam corpo ao seu regime. São elas:
- todos os direitos e posições similares lhe estariam sujeitos;
- exige-se um decurso do tempo sem exercício, decurso esse que varia com as circunstâncias;
- requerem-se, ainda, indícios objectivos de que a posição em causa não irá ser exercida.
III. Estas proposições são demasiado vagas. Qual a efectiva sustentação dogmática da suppressio? Duas hipóteses:
- ela visa o comportamento do agente, cuja inacção deveria ser penalizada;
- ela visa proteger o beneficiário, na sua confiança de que não haverá exercício.
Na primeira hipótese, a suppressio deveria ser normalizada e os seus prazos nivelados. Só sendo cognoscíveis de antemão, eles surtiriam algum efeito. Na segunda, teríamos de indagar, junto do beneficiário, os pressupostos da tutela da confiança.
Equacionado desta forma, o problema tem solução fácil. Se a suppressio visasse a conduta omissiva do agente, ela aproximar-se-ia dos pressupostos histórico-culturais da prescrição. Mas para eles, temos já, justamente, a prescrição: nenhuma vantagem existiria em duplicar esta através de um instituto que, apesar de tudo, sempre pecaria por falta de clareza.
Fica a segunda hipótese: a suppressio é uma forma de tutela do beneficiário, confiante na inacção do agente. Teríamos, no fundo, uma espécie de venire, em que o factum proprium seria constituído por uma simples inacção. Esta, porém, nunca poderá ser tão clara e óbvia como um comum factum proprium. Por isso, o correspondente modelo de decisão será um pouco mais complexo do que o da habitual tutela da confiança:
- um não-exercício prolongado;
- uma situação de confiança, daí derivada;
- uma justificação para essa confiança;
- um investimento de confiança;
- a imputação da confiança ao não-exercente.
O quantum do não-exercício será determinado pelas circunstâncias do caso: o necessário para convencer um homem normal, colocado na posição do real, de que não mais haveria exercício.
A justificação será reforçada por todas as demais circunstâncias ambientais capazes de conformar essa convicção, legitimando-a.
Quer isto dizer que, no fundo, o confiante ex bona fide, vê surgir, na sua esfera, uma nova posição jurídica: será a surrectio (surgimento), contraponto da suppressio.
IV. Resta acrescentar que a suppressio está perfeitamente radicada no nosso Direito. Assim, referindo apenas arestos publicados a partir de 2000:
(…) I. No Direito português, a base jurídico-positiva do abuso do direito reside no artigo 334.º e, dentro deste, na boa fé. Para além de todo o desenvolvimento histórico e dogmático do instituto que aponta nesse sentido, chamamos ainda a atenção para a inaten-dibilidade, em termos de abuso, dos bons costumes e da função económica e social dos direitos.
Os bons costumes remetem para regras de comportamento sexual e familiar que, por tradição, não são explicitadas pelo Direito civil, mas que este reconhece como próprias. E eles remetem, também, para certos códigos deontológicos reconhecidos pelo Direito. Nestes termos, os bons costumes traduzem regras que, tal como muitas outras, delimitam o exercício dos direitos e que são perfeitamente capazes de uma formulação genérica. Não há, aqui, qualquer especificidade.
Quanto ao fim económico e social dos direitos: a sua ponderação obriga, simplesmente, a melhor interpretar as normas instituidoras dos direitos, para verificar em que termos e em que contexto se deve proceder ao exercício. Também aqui falta um instituto autónomo, já que tal interpretação é sempre necessária.
(…) II. A boa fé, em homenagem a uma tradição bimilenária, exprime os valores fundamentais do sistema. Trata-se de uma visão que, aplicada ao abuso do direito, dá precisamente a imagem propugnada. Dizer que, no exercício dos direitos, se deve respeitar a boa fé, equivale a exprimir a ideia de que, nesse exercício, se devem observar os vectores fundamentais do próprio sistema que atribui os direitos em causa.
III. Aparentemente vago, este postulado obtém uma concretização fecunda através dos vectores próprios do manuseio da boa fé. Recordamos:
- a utilização dos princípios mediantes da tutela da con-fiança e da primazia da materialidade subjacente;
- o enquadramento nos grupos típicos de actuações abusivas, com relevo para o venire, a suppressio, o tu quoque e o desequilíbrio no exercício.»
Esta doutrina tem sido acolhida em vários acórdãos, nos quais se equaciona lançar mão da figura suppressio ou verwirkung, merecendo destaque os seguintes acórdãos do STJ, todos disponíveis em www.dgsi.pt, conforme se alcança dos respetivos sumários:
- o acórdão do STJ de 07-02-2008, na revista n.º 4403/07 - 2.ª Secção (proc. n.º 07B4403), em cujo sumário se refere designadamente que: “XIV - O abuso do direito, na modalidade da neutralização do direito, supressio ou Verwirkung tem os mesmos pressupostos do reportado ao venire contra factum proprium, substituindo-se o facto próprio pelo decurso do tempo. XV - Não tem, então, lugar no caso de apenas se ter provado que a autora, até vir a juízo, quase esgotou o prazo de prescrição relativo ao seu direito.”;
- o acórdão do STJ de 11-12-2013, no proc. n.º 629/10.9TTBRG.P2.S1, assim sumariado: “I – A inércia, omissão ou não-exercício do direito por um período prolongado, sem que possa sê-lo tardiamente se contundir com os limites impostos pela boa fé, constitui uma expressão ou modalidade especial do ‘venire contra factum proprium’, conhecida por supressio (ou ‘verwirkung’, no alemão original). II – À sua caracterização não basta, contudo, o mero não-exercício e o decurso do tempo, impondo-se a verificação de outros elementos circunstanciais que melhor alicercem a justificada/legítima situação de confiança da contraparte. III – Não configura abuso do direito, na referida modalidade, sendo por isso legítimo, o exercício do direito dos AA. de reclamarem, na constância do vínculo laboral, a sua promoção na carreira e o pagamento dos diferenciais retributivos correspondentes.”:
- o acórdão do STJ de 05-06-2018, no proc. n.º 10855/15.9T8CBR-A.C1.S1, em cujo sumário se refere que: “I - O abuso do direito – art. 334.º do CC –, na modalidade da supressio, verifica-se com o decurso de um período de tempo significativo susceptível de criar na contraparte a expectativa legítima de que o direito não mais será exercido. II - O Banco exequente, ao deduzir processo executivo contra o avalista duma livrança em branco, treze anos depois desse mesmo avalista ter abandonado a sociedade subscritora da livrança (entretanto declarada insolvente), e reportando-se as responsabilidades reclamadas (só conhecidas do embargante quando foi citado para a execução), a dívidas contraídas por essa sociedade já após o seu abandono como sócio, age com manifesto abuso do direito, na modalidade da supressio.”
Transpondo estas considerações para o caso dos autos, parece-nos importante salientar que a deliberação da Assembleia de Condóminos de 27-10-2005 não foi tomada por unanimidade de todos os condóminos, mas apenas por unanimidade dos condóminos presentes, e que se tratou (apenas) de aceder ao pedido feito pelo Sr. BB - Condómino do oitavo andar esquerdo e também sócio gerente da sociedade que havia construído o prédio, a “MENDUR – SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES, LIMITADA”, proprietária de 14 estacionamentos (frações T a AI) -, de permissão para alterar um espaço no piso -1, para aí “constituir” um escritório com entrada pela porta principal do prédio, bem como para a utilização de uma caixa de correio já existente e a instalação de uma campainha.
Portanto, (i) não existiu uma deliberação unânime de todos os condóminos no sentido da junção de frações concretas - as designadas pelas letras “AD”, “AE”, “AF” e parte da “AG” -, muito menos de outras áreas da cave -1 afetas à circulação (portanto, partes comuns do prédio), e de alteração do respetivo fim ou uso; (ii) perpassa dos termos dessa deliberação que os Condóminos presentes quiseram aceder ao pedido feito por uma concreta pessoa, o Sr. BB, pela circunstância de ser o Condómino proprietário de um apartamento e legal representante da sociedade proprietária de todas as 14 frações autónomas correspondentes a lugares de estacionamento, sociedade construtora que havia sido a primitiva proprietária de todo o prédio, ou seja, um benefício concedido em atenção àquela pessoa e à sociedade de que era gerente.
Não há notícia de que a Administração do Condomínio ou essa sociedade Condómina (que tinha constituído o prédio em propriedade horizontal), tenham, entretanto, desenvolvido quaisquer diligências no sentido da “legalização da obra” (apenas a Ré o terá feito, na pendência da ação, conforme requerimento de 20-10-2025, em que deu conta de ter solicitado, além do mais, a alteração do alvará de licença do loteamento, apesar de ciente, como a própria alega na Contestação, das “óbvias dificuldades” com que se vai deparar, considerando a posição do Condomínio – sem que tenha, no entanto, apresentado um articulado superveniente a este propósito).
Nada nos factos provados evidencia que os Condóminos ou a Administração do Condomínio tivessem conhecimento das concretas caraterísticas da edificação feita pela sociedade construtora do prédio na cave -1, designadamente que a mesma dispunha de “4 salas, hall de entrada e wc” e que até ocupava áreas dessa cave afetas à circulação, antes pelo contrário, já que a Administração do Condomínio não dispunha da chave para acesso a esse piso e só veio a obtê-la por intermédio da Condómina proprietária dos outros dois lugares de estacionamento nessa cave.
Tão pouco resulta do elenco dos factos provados qual a concreta utilização que vinha sendo feita das frações em apreço nos autos por parte da “Mendur – Sociedade de Construções, Lda.”, isto é, se essa sociedade usava efetivamente o espaço como escritório e para estacionamento de veículos, não se podendo considerar que os Condóminos ou a Administração do Condomínio tivessem, ao longo dos anos, percecionado a forma como as frações e parte comuns do prédio na cave -1 eram utilizadas. Apenas se provou que tal sociedade procedeu à edificação de uma estrutura na cave -1, destinada a ser utilizada como escritório, bem como à instalação de campainhas e caixas de correio, e tinha aí a sua sede.
De qualquer forma, a pretensão do Autor não é dirigida contra essa sociedade, nem se está perante uma situação em que a confiança que a mesma pudesse ter na continuidade da utilização deva ser estendida à nova proprietária, como sucederia, por exemplo, se as frações em apreço tivessem sido vendidas pela “Mendur – Sociedade de Construções, Lda.”, obtendo previamente da Assembleia de Condóminos deliberação favorável para a nova proprietária poder continuar a ocupar e utilizar o espaço em moldes idênticos aos que vinha fazendo.
Na verdade, atentando no elenco dos factos provados, dos mesmos não decorre que a Ré decidiu fazer a aquisição das frações autónomas em apreço por ter conhecimento do que antes havia sido deliberado em Assembleia de Condóminos e/ou que sobre os lugares de estacionamento que compõem o lote se encontrava edificado um escritório (com 4 salas, hall de entrada e wc) que vinha sendo usado pela sociedade executada, e porque pretendia dar-lhe esse uso. Aliás, sendo a certidão de encerramento do leilão eletrónico no âmbito do processo executivo, um documento emitido necessariamente já após a apresentação de proposta por parte da Ré, não serve para evidenciar que a decisão desta, de aquisição dessas frações autónomas, tenha sido determinada pela existência da edificação, com as caraterísticas mencionadas na certidão.
Mesmo que essa informação tenha levado a Ré a concluir a venda, não nos parece que fosse motivo bastante para confiar legitimamente em que o Condomínio continuaria a consentir que fizesse uso do espaço em questão como escritório, agora no exercício da sua atividade, até porque aquela tem um objeto social muito diferente do objeto social da anterior Condómina (a sociedade de construção civil que havia construído o prédio) e, além disso, esta sociedade deixou de ser a proprietária das 14 frações, tendo as frações AD, AE e AF sido adquiridas pela Ré num lote, do qual nem sequer fazia parte a fração AG, existindo outra Condómina proprietária de duas frações na referida cave -1.
Com efeito, da certidão de encerramento do leilão eletrónico consta que foi vendido um Lote composto pelas frações autónomas designadas pelas letras “AD”, “AE” e “AF” do prédio urbano, “Ocupação/Estacionamento n.ºs 40, 41 e 42. Os lugares de estacionamento que compõem o lote, encontram-se inutilizados da sua função, porquanto sobre os mesmos se encontra edificado um escritório que vinha sendo usado pela sociedade executada, com 4 salas, hall de entrada e wc”. No entanto, além de ter ficado por demonstrar nos presentes autos essas concretas caraterísticas e uso efetivo (e até o conhecimento por parte dos Condóminos dessas circunstâncias fácticas), certo é que a Ré, ao adquirir as frações, na venda executiva, foi informada de que estava a adquirir lugares de estacionamento, embora estivessem “inutilizados” dessa função, por aí se encontrar edificado um escritório que vinha sendo usado pela sociedade executada.
Numa situação destas, impunha-se que a Ré tivesse tomado as precauções usuais no tráfego jurídico, consultando o registo predial e a caderneta predial, e, fazendo-o, saberia que estava a adquirir frações autónomas correspondentes a lugares de estacionamento, podendo confiar, sim, na possibilidade de reformar o espaço de modo a que as frações adquiridas pudessem voltar a ter o uso a que se destinavam. Mas não está demonstrada uma situação fáctica de efetiva tolerância do Condomínio a essa forma de ocupação e utilização das aludidas frações e áreas de circulação da cave -1, em termos tais que a Ré pudesse legitimamente confiar em que poderia continuar a usar o espaço em questão, incluindo parte de outra fração e partes comuns do prédio, como escritório, muito menos que poderia proceder conforme descrito nos pontos 15 e 16.
Assim, ante os factos provados, não nos parece que se possa considerar aqui configurada uma qualquer situação de abuso do direito, mormente na modalidade de supressio, até porque, pouco tempo após a aquisição pela Ré das frações em apreço e a sua mudança de sede, o Condomínio - em Assembleia de Condóminos e por intermedio da sua Administração - logo se posicionou contra o uso que a Ré começou a fazer do espaço, não tendo, pois, existido uma situação duradoura de tolerância em relação à forma como a Ré vinha ocupando e usando as frações e partes comuns do prédio em apreço nos autos.
Em suma, sendo certo que, em 27-10-2005, ao legal representante da sociedade construtora do prédio e primitiva proprietária do prédio e de todas as 14 frações autónomas correspondentes a estacionamentos autónomos (ocupações) na cave -1, foi dada permissão, por deliberação da Assembleia de Condóminos (tomada por unanimidade dos Condóminos presentes), para “alterar um espaço no piso menos um, para aí constituir, um escritório com entrada pela porta principal do prédio”, daí não resulta, sem outro suporte fáctico, que, com fundamento no instituto do abuso do direito, deva ser vedado aos Condóminos o exercício dos seus direitos, nos termos que pretenderam fazer valer em Assembleia de Condóminos realizada em março de 2023 e com a propositura da presente ação (em julho de 2024), em relação à Ré, sociedade com um objeto social distinto, e que adquiriu, em setembro de 2021, em venda executiva, um total de onze dessas frações (em lotes), não podendo a Ré ignorar que as mesmas se tratavam de “estacionamentos autónomos (ocupações)” e que as demais frações do prédio se destinavam, unicamente, a habitação e estacionamento.
Tudo ponderado, no contexto fáctico apurado, o exercício do direito em questão não configura uma clamorosa ofensa da boa fé, dos bons costumes ou do fim económico / social do direito em apreço, pelo que não tem cabimento convocar o instituto do abuso do direito (sendo até sintomático disso mesmo que a Ré apenas o tenha feito em sede de recurso), improcedendo as conclusões da alegação de recurso, ao qual será negado provimento.
Vencida a Ré/Apelante, é responsável pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do CPC).
III- DECISÃO
Pelo exposto, decide-se:
- Determinar o desentranhamento do processo físico e o ocultamento do processo eletrónico da alegação de resposta e condenar o Autor/Apelado no pagamento das custas do incidente, fixando-se a taxa de justiça no mínimo legal;
- Negar provimento ao recurso de apelação, mantendo-se, em consequência, a decisão recorrida;
- Condenar a Ré/Apelante no pagamento das custas do recurso.
D. N.
Lisboa, 25-06-2026
Laurinda Gemas
Fernando Caetano Besteiro
Pedro Martins
