02A1484 - Supremo Tribunal de Justiça

I- O contrato de arrendamento rural não é admissível as partes subordinarem a eficácia ou a validade a condição resolutiva ou suspensiva.

II- É arrendamento rural e não promessa de arrendamento o contrato pelo qual estipulando todas as cláusulas próprias daquele, se clausulou ainda a conversão automática da "promessa de arrendamento" em arrendamento, sem necessidade de formalização posterior, logo que publicada a portaria de reversão do prédio expropriado.

III- Nula esta cláusula suspensiva e não provando o arrendatário a essencialidade da cláusula, a sua nulidade não determina a nulidade de todo o contrato, opera-se a sua redução.

IV- Mesmo antes de publicada essa Portaria, o possuidor do prédio, antes seu proprietário, pode dá-lo de arrendamento.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I

A, intentou, em 11 de Julho de 2000, no Tribunal Judicial de Ferreira do Alentejo, a presente acção de condenação sob a forma sumária contra B, pedindo a resolução do contrato de arrendamento e a condenação da Ré a despejar a parcela que traz de exploração, bem como no pagamento das rendas em falta acrescidas de juros de mora à taxa de 10% desde a data dos vencimentos até ao seu efectivo pagamento.

Para tanto, alegou, em síntese, o seguinte: (a) na qualidade de cabeça de casal por óbito de seus pais, incumbe-lhe a administração do prédio rústico denominado "Quinta de São Vicente"; (b) em 2 de Dezembro de 1996 foi celebrado contrato-promessa de arrendamento rural entre seu pai, C, e a Ré, tendo sido estipulado que o início do prazo do arrendamento seria no dia 15 de Agosto de 1995 e que a referida promessa se converteria automaticamente em contrato definitivo, sem mais formalidades, após a publicação da portaria de reversão do aludido prédio, o que veio a acontecer no dia 4 de Agosto de 1998; (c) mais ficou estipulado que a renda a pagar se venceria no dia 15 de Agosto do ano a que dissesse respeito, não tendo a Ré pago quaisquer rendas devidas até ao dia 15 de Outubro de 1999, data em que entregou um cheque de 1346877 escudos, referindo que se tratava da renda correspondente ao ano de 1999, tendo tal quantia sido imputada pelo Autor ao ano agrícola de 1995/1996, continuando assim por pagar as rendas relativas aos anos agrícolas de 1996/1997, 1997/1998 e 1998/1999.

Contestando, a Ré, para além de se defender por excepção, alega, em resumo, que o que foi convencionado pelas partes foi um contrato promessa de arrendamento rural que só passaria a ser um contrato de arrendamento definitivo na data da publicação da portaria de reversão, tendo em conta, desde logo, que, até essa data, C não era proprietário do prédio em causa, uma vez que o mesmo havia sido expropriado pelo Estado.

Na resposta à contestação, o A. defende a improcedência das excepções invocadas pela Ré.

Após saneamento, condensação e audiência de julgamento, foi, em 2 de Maio de 2001, proferida sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, condenou a Ré a pagar ao Autor a quantia de 4.121.430$00, correspondente à soma das rendas referentes aos anos agrícolas de 1995/1996, 1996/1997 e 1997/1998, a que acrescem os respectivos juros de mora à taxa legal relativamente a cada uma dessas rendas, devidos, respectivamente, desde a data do vencimento de cada uma delas; e a quantia de 26933 escudos, relativa à diferença entre a renda paga e a renda devida referente ao ano agrícola de 1998/1999, montantes esse que sairiam da quantia depositada à ordem do processo e serão entregues ao autor - cfr. fls. 113 a 120.

Inconformada, apelou a Ré, tendo, porém, o Tribunal da Relação de Évora, por acórdão de 10 de Janeiro de 2002, julgado improcedente o recurso e confirmado a sentença recorrida - fls. 160 a 165.

Continuando inconformada, traz a Ré o presente recurso de revista em que, alegando, formula as seguintes conclusões:

1. O contrato de arrendamento dos autos teve o seu início em 4 de Agosto de 1998, data da publicação da Portaria nº 733/98.

2. A cláusula que estipula o pagamento de rendas antes daquela data é nula, atenta a indisponibilidade do arrendado por parte do recorrido.

3. Ao condenar ao pagamento das rendas anteriores a Agosto de 1998 violou o acórdão recorrido o disposto nos artºs 1305º, 292º, 473º e 270º do CC e o artº 4º, al. f), do DL nº 383/88, de 25 de Outubro.

4. Pelo que deverá ser revogado, decretando-se a nulidade da cláusula do contrato que impunha o pagamento de rendas anteriores a Agosto de 1998.

Contra-alegando, o Recorrido pugna pela manutenção do julgado.

II

São os seguintes os factos que as instâncias deram como provados:

1- Em 2-12-96, C, D e E, estes últimos da qualidade de representantes da Ré, subscreveram um documento, cuja cópia se mostra a fls. 26 e segs., intitulado "Contrato promessa de arrendamento rural", pelo qual declararam o primeiro prometer dar de arrendamento à Ré uma parcela de 293,8365 ha do prédio rústico denominado "Quinta de São Vicente", descrito na Conservatória do Registo Predial de Ferreira do Alentejo sob a ficha 02912/981210 da freguesia de Ferreira do Alentejo, pelo prazo de 10 anos, com 3 renovações obrigatórias de 2 anos, contando-se o início a partir de 15 de Agosto de 1995 (al. A).

2- Pelo mesmo documento, acordaram o pagamento anual pela Ré, a 15 de Agosto de cada ano, dos seguintes valores: a) nos primeiros 5 anos, 50% do valor máximo da tabela oficial em vigor à data do pagamento; b) nos segundos 5 anos, 60% do valor máximo da tabela oficial em vigor à data do pagamento; c) nos terceiros 5 anos, 75% do valor máximo da tabela oficial em vigor à data do pagamento; d) nos últimos 4 anos, 100% do valor máximo da tabela oficial em vigor à data do pagamento (al. B).

3- Consta ainda do referido documento o seguinte: "A presente promessa de arrendamento converter-se-á automaticamente em contrato definitivo após a publicação da portaria de reversão, sem necessidade de quaisquer outros formalismos" (al. C).

4- No dia 4 de Agosto de 1988, foi publicada no DR II série a portaria mediante a qual o Governo mandou reverter as áreas de 200 ha, 156,1370 ha e 304,1880 ha do prédio rústico "Quinta de São Vicente", "(...) com a consequente derrogação da Portaria nº 740/75, de 13 de Dezembro (...)" (al. D).

5- No dia 15 de Outubro de 1999, a Ré entregou, referente a rendas devidas, a quantia de 1346877 escudos, referindo que se tratava de renda correspondente ao ano de 1999 (al. E).

6- Em Setembro de 2000, a Ré enviou ao Autor cheque sobre a CCAM de Ferreira do Alentejo, no valor de 1373810 escudos, juntamente com carta na qual referia assim "(...) liquidar a renda do ano 2000 (...)" (al. F).

7- Além dos valores referidos nos pontos 5 e 6, a Ré não entregou, antes ou depois das datas ali constantes, qualquer quantia a título de rendas (resposta ao quesito 2º).

8- O valor das rendas dos anos de 1996 em diante cifra-se em 1373810 escudos (3º).

9- No dia 16-02-2001, a Ré depositou no Balcão de Ferreira do Alentejo da CGD, a quantia de 6000000 escudos, referindo ser relativa a "(...) rendas do prédio rústico Quinta de S. Vicente - artº 1º, secção HH1 (...)" - e tratar-se de depósito condicional, invocando como motivo do mesmo, o "Desacordo quanto ao valor e tempestividade das rendas".

O Tribunal a quo entendeu ainda, ao abrigo do artigo 712º, nº 1, alínea b), do CPC, considerar também provado o seguinte facto (1):

10- Em 02-12-1996, a Ré fez entrega a C de uma parcela de 304,1880 ha do prédio rústico denominado "Quinta de São Vicente", inscrito na matriz da freguesia e concelho de Ferreira do Alentejo, sob o artº 1º da Secção HH1, parcela essa que tem vindo a explorar.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

III

Questão prévia

Em face da clareza da questão suscitada no presente recurso e da manifesta falta de procedência das razões alegadas pela recorrente, poderia, muito simplesmente, fazer-se uso do mecanismo previsto no artigo 713º, n.º 5, do CPC, remetendo-se para os fundamentos do acórdão impugnado.

Com efeito, a decisão recorrida, em sentido diverso do defendido pela recorrente, equacionou bem a solução jurídica do caso sub judice e interpretou e aplicou correctamente as normas pertinentes à situação em apreço. A sua fundamentação é clara, precisa e merece total acolhimento. Nenhuma questão ficou por responder.

Verifica-se, assim, o condicionalismo dos artigos 713º, n.º 5, e 726º, ambos do Código de Processo Civil.

No entanto, para que não subsistam dúvidas, considerou-se poder justificar-se a produção de uma reflexão complementar, mediante a elaboração de algumas considerações adicionais.

1- Como se sabe, o âmbito objectivo do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (artigos 684º, nº 3, e 690º, nº 1, do C.P.C.), importando, assim, decidir as questões nelas colocadas - e, bem assim, as que forem de conhecimento oficioso -, exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras - artigo 660º, nº 2, também do C.P.C.

Dito isto, a questão suscitada na presente revista é tão só a que consiste em saber se é nula a cláusula do contrato que estabeleceu o pagamento de rendas anteriores a 4 de Agosto de 1998, data da publicação da portaria de reversão. O que, a verificar-se, importaria como consequência a ilegalidade da condenação da Recorrente decidida pelas instâncias no pagamento de rendas referentes ao período anterior a 04-08-98.

2- Sustenta a Recorrente que, até à data da publicação da portaria de reversão (Portaria nº 733/98), isto é, até 4 de Agosto de 1998, o prédio em apreço se encontrava na esfera patrimonial do Estado, em consequência da expropriação operada pela Portaria nº 740/75, de 13 de Dezembro, por força da qual o mesmo saiu da "esfera jurídica dos anteriores proprietários". Assim sendo, só depois da data de publicação da Portaria nº 733/98, "é que teve início o contrato de arrendamento celebrado entre a recorrente e o recorrido". Antes disso, não podia a renda ser paga a quem não era proprietário, mas apenas titular da simples expectativa jurídica de vir a tornar-se proprietário.

Daí que seja nula a cláusula "que impunha o pagamento das rendas anteriores a Agosto de 1998", "atenta a indisponibilidade do arrendado por parte do recorrido".

3- É, porém, claro que não tem razão.

Nas suas alegações, a Recorrente incorre em manifesta confusão a respeito da validade de duas distintas cláusulas constantes do "Contrato Promessa de Arrendamento Rural" (cfr. fls. 26 a 28): por um lado, a cláusula 2ª, in fine, segundo a qual o início do contrato "se conta a partir de 15 de Agosto de 1995"; por outro, a cláusula 10ª, do seguinte teor: "A presente promessa de arrendamento converter-se-á automaticamente em contrato definitivo após a publicação da portaria de reversão, sem necessidade de quaisquer outros formalismos".

Ora, a circunstância de a cláusula 10ª ser nula, não implica que seja também nula a cláusula 2ª, na parte em que estabelece que o início do contrato se conta a partir de 15 de Agosto de 1995.

Passemos à demonstração do que acaba de se afirmar, começando por uma breve apreciação da cláusula 10ª.

Através de tal cláusula, as partes subordinaram a eficácia do contrato de arrendamento rural a uma condição suspensiva, consistente na futura e incerta publicação da portaria de reversão.

Como bem se salientou em 1ª instância, com essa cláusula as partes acabam por introduzir um elemento perturbador da qualificação do acordo que intitularam "Contrato Promessa de Arrendamento Rural" como um típico contrato-promessa, uma vez que, como resulta do disposto no nº 1 do artigo 410º do C.C., o contrato-promessa é a "convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato". Obrigação esta que, por força daquela cláusula, ficava, desde logo, excluída, uma vez verificado o facto que constituía a condição suspensiva, isto é, logo que fosse publicada a portaria de reversão. Na verdade, mais do que prometer celebrar um contrato definitivo de arrendamento, as partes estipularam desde logo que a promessa se converteria automaticamente em contrato definitivo após a publicação da falada portaria, sem necessidade de outros formalismos. Daí que as cláusulas do contrato de arrendamento definitivo tivessem, desde logo, sido incluídas no documento em apreço que, nominativamente, titula o contrato-promessa.

Resulta do exposto que o contrato celebrado entre as partes foi, como bem entendeu o Tribunal recorrido, um contrato de arrendamento sujeito à condição suspensiva de vir a ser publicada a portaria de reversão relativa ao prédio em apreço.

4- Todavia, entre as disposições legais que constituem o estatuto legal do contrato de arrendamento rural, que, atendendo a razões de interesse e ordem pública, não podem ser afastadas por vontade das partes, conta-se a alínea f) do artigo 4º do Decreto-Lei nº 385/88, de 25 de Outubro, segundo a qual são nulas as cláusulas contratuais em que "as partes subordinem a eficácia ou validade do contrato a condição resolutiva ou suspensiva" (2).

Por constituir uma condição suspensiva, é, portanto, nula a cláusula 10ª, que visava subordinar a eficácia do contrato de arrendamento rural à publicação futura e incerta da portaria de reversão do prédio.

Mas, como bem evidencia o acórdão recorrido, e em conformidade com o disposto pelo artigo 292º do C.C., a nulidade de tal cláusula não determina a invalidade de todo o contrato, "salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada".

Opera-se, na redução, uma mera alteração quantitativa - e não uma alteração qualitativa - do negócio jurídico. O que fica a vigorar é o mesmo negócio, ainda que amputado - e não um negócio novo.

A redução só não terá lugar se for demonstrada, pelo contraente a quem cabe o respectivo ónus, a essencialidade da cláusula nula, isto é, no caso ora em apreço, a essencialidade da condição suspensiva, ou seja, que, sem ela, senhorio e arrendatário não teriam celebrado o negócio. Ora, in casu, nada permite concluir que, sem tal cláusula condicional de diferimento de eficácia, o contrato de arrendamento rural não teria sido celebrado. Antes pelo contrário, como resulta da cláusula 2ª, in fine, que faz retroagir a eficácia do contrato a 1995 e, bem assim, da tese da Recorrente, que sustenta, justamente, que a nulidade da cláusula não acarreta a nulidade de todo o contrato - cfr. fls. 173.

Resulta do exposto que, não tendo, assim, a Ré/Recorrente, sobre quem impendia o respectivo ónus, feito prova da essencialidade da cláusula 10ª, o contrato de arrendamento rural vigora desde a convenção outorgada em 2 de Dezembro de 1996, de acordo com o aí estipulado, o que significa que o respectivo termo a quo se reporta a 15 de Agosto de 1995 (3).

5- No entanto, como sustenta a Recorrente, o recorrido - rectius, seu falecido Pai, C - não era, antes da reversão, proprietário do prédio, pelo que, segundo ela, não poderia dispor, como senhorio, do arrendado antes da data de publicação daquela portaria.

Sendo a premissa correcta, já o mesmo não se pode dizer da conclusão.

Como se explica no acórdão recorrido, para o qual se remete (artigo 713º, nº 5, e 726º do CPC), o senhorio não tem necessariamente que coincidir com o titular do direito de propriedade. Bem pode o senhorio ser titular de outro direito real ou mesmo da própria posse, enquanto esta evidenciar a possibilidade de aproveitamento económico do prédio. O que acontece no caso sub judice.

Tem legitimidade para dar de arrendamento um prédio a pessoa que é titular do direito de gozo do imóvel (4).

Ora, quanto a este ponto, importa sublinhar que foi a própria Recorrente, através dos seus representantes, que, em 2 de Dezembro de 1996 - data da celebração do contrato de fls. 26 e segs. -, fez entrega a C de uma parcela de 304,1880 ha, localizada na "Quinta de São Vicente", parcela essa que a Ré/Recorrente "tem vindo a explorar" - cfr. fls. 82 e supra, facto nº 10.

Por outro lado, na Portaria nº 733/98, que operou a reversão do prédio, refere-se expressamente que se confirmou "a existência do requisito exigido (...) para a reversão, ou seja, que os anteriores proprietários regressaram à posse das áreas infra-identificadas" - cfr. fls. 29.

Ou seja, o Recorrido obteve, da própria Recorrente, a posse do arrendado, em 2 de Dezembro de 1996, o que, aliás, constituía requisito legal para lhe ser concedida a reversão da parcela locada, de acordo com o artigo 44º da Lei nº 86/95, de 1 de Setembro.

É certo que, à data da celebração do contrato de fls. 26 a 28, isto é, em 2 de Dezembro de 1996, o primeiro outorgante, C, não era, ao contrário do afirmado na cláusula 1ª, "proprietário" do prédio rústico em referência, que tinha sido expropriado pela Portaria nº 704/75, sem que, até então, tivesse operado a respectiva reversão. Mas sendo, como se demonstrou, seu "legítimo possuidor", como ali também se afirma, não releva, do ponto de vista jurídico, aquela incorrecta qualificação como "proprietário". Qualificação esta possivelmente devida ao facto de, em conformidade com a intenção das partes, o "contrato-promessa" se vir a converter automaticamente em contrato definitivo após a publicação da portaria de reversão (cláusula 10ª).

O que, in casu, assume indiscutível relevo do ponto de vista jurídico é que, a partir de 2 de Dezembro de 1996, data da celebração do contrato de fls. 26 e do "termo de entrega" de fls. 82, o referido primeiro outorgante passou a ter a posse exclusiva da parcela arrendada, dispondo de título bastante para se obrigar a proporcionar à outra parte o gozo temporário do prédio, com efeitos a partir da data que livremente acordaram. Entretanto, a posterior publicação da portaria de reversão veio a dar concretização à legítima expectativa de que tinha no sentido de ser restituído à qualidade de proprietário do prédio. Facto que sempre representaria como que a "convalidação" de tal expectativa, constituindo, se tal fosse necessário, uma forma de "ratificação" da relação locatícia já convencionada. Acresce que a solução alcançada é a única que, em face da materialidade de facto dada como provada, encontra tradução no correcto exercício dos direitos das partes, dentro do respeito dos limites impostos "pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico" desses direitos (artigo 334º do Código Civil).

Resulta ainda do exposto e, bem assim, do facto - reconhecido pela própria - de a Recorrente não ser titular de qualquer outra relação locatícia, mormente com o Estado, que, a vingar a tese que defende, resultaria para ela um manifesto enriquecimento sem causa, uma vez que ficaria isenta do pagamento de renda até Agosto de 1998, apesar de ter explorado o prédio e de se ter livremente obrigado ao respectivo pagamento a contar de 15 de Agosto de 1995.

Improcede, pois, a tese da Recorrente, não tendo ocorrido violação das disposições legais indicadas.

A aposição no contrato de arrendamento rural de termo que as partes livremente acordaram para o início da respectiva eficácia não é proibida por lei nem inválida - artigos 278º, 272º e 273º do C.C. e artigo 4º do Decreto-Lei nº 385/88, já citado.

Tendo a Recorrente convencionado com o Pai do Recorrido que a eficácia do contrato retroagiria a 15 de Agosto de 1995, termo a quo do prazo de dez anos, com as renovações contratualmente previstas, deverá entender-se que as partes ficaram vinculadas pela relação locatícia a partir daquela data.

Termos em que é negada a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.

Custas pela Recorrente.

Lisboa, 28 de Maio de 2002

Garcia Marques,

Ferreira Ramos,

Pinto Monteiro.

(1) Facto comprovado no processo por documento particular subordinado à epígrafe "TERMO DE ENTREGA", constante de fls. 82, apresentado pelo Recorrido e assinado pelos representantes do Recorrente, cujas letras e assinaturas não foram impugnadas.

(2) Como observa Pereira Coelho, citado por Aragão Seia e outros, compreende-se que a lei proíba a aposição de condição resolutiva ao contrato de arrendamento, no interesse do arrendatário e no próprio interesse geral da estabilidade da relação locativa. Mas já não se vê tão claro por que razão, ao contrário do que acontece no arrendamento urbano, não seja permitido apor condição suspensiva ao contrato de arrendamento rural. Talvez a lei tenha receado que o prédio não fosse convenientemente explorado no período da pendência da condição, dada a situação de incerteza existente no prédio - cfr. Jorge Aragão Seia, Manuel da Costa Calvão e Cristina Aragão Seia, "Arrendamento Rural"; Almedina, 3ª edição, pág. 39. De qualquer modo, concorde-se ou não se concorde - no plano de jure constituendo -, o certo é que, por comando legal expresso, o contrato de arrendamento rural não admite e é incompatível com a sujeição a condições resolutivas e suspensivas.

(3) Entendeu-se no Acórdão da Relação de Lisboa de 15 de Dezembro de 1999: "Apesar do título "contrato-promessa de arrendamento", nada impede o tribunal de qualificar o contrato como de arrendamento se as prestações acordadas integrarem este tipo negocial" - cfr. C. J., Ano XXIV, 1999, Tomo V, págs. 125 e segs. Veja-se ainda, no mesmo sentido, o Acórdão da Relação do Porto de 3 de Dezembro de 1987 (B.M.J. nº 372, pág. 467), em cujo sumário se pode ler o seguinte: "Ainda que as partes tenham denominado certo contrato como promessa de arrendamento, se vier a ocorrer a ocupação da coisa mediante certa retribuição mensal, tal situação deve definir-se como contrato de arrendamento".

(4) Neste sentido, cfr. o Acórdão da Relação de Coimbra de 8 de Novembro de 1994, B. M. J., nº 441, pág. 406