IRELATÓRIO.
Intentou C. acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra E. Lda..
Alegou essencialmente :
A Ré, na altura sob a designação de S. Lda., construiu e vendeu-lhe, em 23 de Setembro de 2005, uma moradia sita na Rua…, pelo preço de € 300.000,00.
Sucede que a moradia padece de defeitos de construção, quer interior quer exteriores.
O principal defeito reside na existência de um depósito de combustível, gasóleo, para alimentação da caldeira, num compartimento que não existe nas telas finais, localizado na cave, sem ventilação, e na existência de uma caixa de telecomunicações no muro exterior à moradia, sem fechadura, que seria para alimentação do depósito de combustível. Estas alterações face ao projecto só poderiam ter sido feitas depois da emissão da licença de utilização, o que configurar uma ilegalidade, sendo necessário pedir uma nova licença.
Esta situação, além de ilegal, configura um problema de segurança e saúde gravíssimos, pois está colocado numa zona coberta, sem ventilação, não tem uma tubagem de ventilação para o exterior e não existe no local um extintor, nem um balde de areia nem sinalética de aviso.
A Ré deverá substituir o sistema de aquecimento de ambiente e águas ou, caso não seja possível, deverá indemnizar a A. em € 40.000,00.
Para além desde defeito, existem outros devidos à má qualidade dos materiais e deficiente execução dos trabalhos, que a Ré deverá reparar ou, em alternativa, indemnizar a A., num valor de € 20.180,00.
Está em causa o abatimento do terreno, que deu origem a fissuramento do paramento vertical do revestimento da rampa de acesso à garagem; degradação das juntas na cobertura da garagem; fissuração de um murete da cobertura da garagem; existência de um só ralo de drenagem de águas pluviais; inclinação exagerada da rampa da garagem; falta de isolamento da caixa de visita do esgoto doméstico; humidades nos quartos; condensações no quanto principal; aparecimento de fungos e condensação na zona das máquinas de levar e secar; diferentes tons de tinta nas paredes exteriores; oxidação das serralharias e deficiências nas aduelas e rodapés.
Acresce que a A. tem vivido, desde que teve conhecimento dos defeitos, preocupada com a sua segurança e da sua família, pois vive com dois filhos menores à sua guarda, sentindo-se enganada pela Ré que se recusa a reparar os defeitos.
Por outro lado, tem tentado vender a moradia, não o conseguindo fazer pelo preço pedido devido aos defeitos, o que lhe tem causado preocupação, mal-estar e ansiedade.
Conclui pedindo que a R. seja condenada a proceder à reparação de todos os defeitos na moradia que construiu e lhe vendeu ou, em alternativa, que seja decretada a redução do preço da obra no montante de € 60.180,00 e a Ré seja condenada a restituir-lhe esse valor, de forma a serem reparados os defeitos.
Pede ainda a condenação da Ré no pagamento de uma indemnização de € 30.000,00, a título de danos não patrimoniais, sendo todas as quantias acrescidas de juros de mora desde a citação e até integral pagamento.
Citada, a R. apresentou contestação, impugnando a existência de defeitos na moradia.
Reconhece ter vendido a moradia à A., que a visitou previamente, exactamente com a configuração que hoje tem, incluindo o depósito de combustível, os ralos, esgotos e sistema de ventilação.
O depósito cumpre as regras legais em vigor, nomeadamente a instalação numa área ventilada e a respectiva certificação.
A manutenção do mesmo é responsabilidade da A., nomeadamente a colocação do extintor e do balde de areia.
Relativamente aos três compartimento a mais, a A. tinha deles conhecimento, tendo até solicitado alterações, sendo que os mesmos foram construídos durante a construção da moradia, e não depois da emissão da licença.
Todas estas características da moradia constam da ficha técnica entregue à A. e referida na escritura, não sendo defeitos, mas opções de construção do conhecimento da A., quando a adquiriu.
No que se refere aos restantes defeitos, a A. não concretiza o que pretende dizer com má qualidade dos materiais ou deficiências de instalação, sendo, nesta parte, a petição inepta.
De qualquer modo, os materiais são aqueles que a A. conhecia quando adquiriu a moradia e sempre foram utilizados pela R. noutras construções.
Impugna o elenco de defeitos apontados pela A., referindo que a caixa de telecomunicações destina-se à ligação do telefone; o depósito tinha ventilação; as variações de cor decorrem dos efeitos do sol e das chuvas; não existe deficiente compactação da rampa; não existe degradação das juntas por falta de colagem; desconhece qualquer fissura no murete; a existência de um só ralo é suficiente; a rampa foi elaborada de acordo com o projecto e a caixa de visita já foi isolada a pedido da A.; a humidade decorre da utilização normal da casa; desconhece o aparecimento dos fungos; as serralharias já foram, reparadas e desconhece quais são os problemas com aduelas e rodapés, sendo que alguns já foram reparados.
Foi ainda opção da A. colocar as máquinas num local sem ventilação.
Pede a condenação da A. em litigância de má-fé.
Por despacho de fls. 78 foi a A. convidada a aperfeiçoar a petição inicial.
Em resposta, a A. concretizou que teve conhecimento dos defeitos entre fim de Maio de 2009 e início de Junho de 2009, relatando ainda os defeitos que, inicialmente, tinha remetido para o relatório técnico que juntou.
A Ré respondeu, reafirmando o que já tinha alegado na contestação, nomeadamente que a A. teria de ter conhecido muitos dos alegados defeitos logo em 2005, quando adquiriu a moradia, concluindo pela caducidade do direito da A..
Procedeu-se ao saneamento dos autos, tendo sido julgada improcedente a excepção de caducidade do direito da A., deduzida pela Ré, conforme fls 88 a 99.
A Ré não recorreu desta decisão.
Realizou-se audiência de julgamento.
Foi proferida decisão de facto conforme fls. 228 a 240.
Foi proferida sentença que julgou a presente acção parcialmente procedente e condenou a Ré a :
colocar o depósito de gasóleo em local adequado e arejado e fora da habitação, composta por rés-do-chão, primeiro andar e garagem, sita na Rua… que vendeu à A. C. ;
eliminar o fissuramento do paramento vertical do revestimento cerâmico adjacente a rampa de acesso a garagem ;
a proceder à reposição do terreno de acesso à garagem ;
a colocar o piso adequado para o acesso das viaturas à mesma ;
pagar à A. a quantia de € 1.500,00 (mil e quinhentos Euros), a título de danos morais, acrescida de juros de mora à taxa legal de 4% contados desde a prolação da presente sentença ;
absolvendo-se a Ré dos restantes pedidos contra si formulados pela A..
( cfr. fls. 242 a 257 ).
Apenas a Ré apresentou recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação ( cfr. fls. 270 ).
Juntas as competentes alegações, a fls. 261 a 265, formulou a R. apelante, as seguintes conclusões :
1 – Foi afirmado pela testemunha P. , que afirmou “… estes defeitos sempre existiram … e a partir de Maio foi na altura em que depois se resolveu pedir este parecer a este arquitecto foi na altura em que se consciencializou e disse eu tenho de fazer alguma coisa.” (dos 24,15 minutos aos 25,40 minutos).
Sendo que anteriormente afirmou “… tudo isto é visível, o cheiro o gasóleo é visível, …” (dos 20,15 minutos aos 20,43 minutos), referindo-se ao período inicial após a compra da moradia.
2 – Por sua vez a testemunha C., afirmou: -“ A situação que talvez tenha tido aqui mais peso julgo, será de há 3 anos para cá tem a ver efectivamente com o tanque do gasóleo com a utilização da caldeira … aí eu acho que foi o despoletar de toda esta situação …” ( 5,22 minutos aos 5,43 minutos).
3 – Não só a prova testemunhal reproduzida em audiência impunha decisão diversa da recorrida, com efeito também assim sucede com a prova documental junta aos autos, nomeadamente a escritura de compra e venda, documento 1 da p.i. e com o resultado da ficha técnica de habitação.
4 – Deveria assim a sentença, e porque já tinha todos os elementos em seu poder, pronunciar-se afirmativamente sobre a alegação de caducidade de direito da Autora.
5 – Deve assim a sentença em causa ser substituída por outra que considere ter existido caducidade do direito da A., absolvendo a R.
Caso assim não se entenda, 6 – Também a presente sentença errou ao condenar a R. em colocar o depósito de gasóleo fora da habitação, pois ao faze-lo condenou a matéria que não estava peticionada.
7 – Da mesma forma não pode a sentença manter-se no que respeita à condenação na reposição do terreno de acesso à garagem, pois o terreno em questão não foi retirado, encontrando-se no local.
8 – Errou ainda a sentença ao condenar a R. em colocar o “piso adequado” para acesso das viatura à garagem, fazendo esta condenação de uma forma genérica, não especificando o que se entende por adequado, deixando às partes que ela o faça como bem entender. O que certamente irá provocar divergências de interpretação sobre o que é e o que não é adequado.
9 – Por fim errou ainda a sentença em causa, não podendo como tal proceder a condenação da R. em pagar à A. 1.500,00 €, dado que não só não se sabe qual o facto da R. que terá provocado o alegado dano à A.
Não existindo nos autos prova da existência de um qualquer nexo de casualidade entre o pânico/ preocupação que a A. refere ter tido e qualquer atitude da R.
Não houve resposta.
IIFACTOS PROVADOS.
Foi dado como provado em 1ª instância :
1 - A Autora e proprietária da moradia composta por rés-do-chão, primeiro andar e garagem, sita na Rua… .
2 - A moradia em causa foi construída pela S. Lda., ora sob a denominação de E. Lda., mas que mantêm o mesmo número de pessoa colectiva, mesmos sócios, sede e objecto social.
3 - Em 23 de Setembro de 2005 por escritura lavrada no Centro T…, Rua…, em Lisboa, a sociedade aqui ré vendeu a Autora a moradia em causa pelo valor de € 300.000,00, prego integralmente liquidado na altura da escritura.
4 - Por opção da Autora, as máquinas de lavar e secar roupa estão colocadas num local sem ventilação, o que provoca uma forte condensação no local.
5 - A Autora interpelou a ré a em 22 de Julho de 2009, por carta registada com aviso de recepção, enviando cópia do relatório técnico junto aos autos de fls. 25/55, e solicitando a reparação dos defeitos no mesmo identificados.
6 - …não tendo obtido qualquer resposta por parte da ré.
7 - A ré e o seu gerente a partir de Junho de 2009 deixaram de atender o telefone a Autora.
8 - O número de divisões, a inclinação da rampa de acesso garagem, a existência de um depósito de combustível, sua localização, a existência de um só ralo na cobertura da garagem, eram do conhecimento da Autora ainda antes de ter adquirido a moradia.
9 - Entre final de Maio de 2009 e início de Junho de 2009 a Autora solicitou o parecer técnico a A..
10 - Tendo o Arquitecto J. elaborado o relatório técnico de 20 de Junho de 2009, junto de fls. 25 a 37 11 - O depósito de combustível, a gasóleo, para alimentação da caldeira para aquecimento de ambiente e águas, encontra-se num compartimento que não existe nas telas finais.
12 - O depósito de combustível no compartimento referido localiza-se na cave com uma grelha de ventilação.
13 - Posteriormente à emissão da licença de utilização foram realizados mais três compartimentos.
14 - O depósito de combustível não se encontra em zona arejada.
15 - Não se verifica a existência de um extintor de pó químico seco, um balde com areia e sinalética de aviso proibido fumar e foguear.
16 - Verifica-se um abatimento do terreno na rampa de acesso à garagem.
17 - Existe o fissuramento do paramento vertical do revestimento cerâmico adjacente a rampa de acesso a garagem.
18 - Também se verifica a existência de um só ralo de drenagem de águas pluviais na cobertura da garagem.
19 - …não existindo qualquer outro tubo para escoamento das aguas em caso de entupimento do ralo.
20 - Sendo o revestimento da rampa muito escorregadio, impossibilitando a utilização da garagem quando molhada.
21 - No interior da moradia existe uma caixa de visita ao esgoto doméstico no hall de distribuição da cave.
22 - Ocorre ainda humidade nos quartos
23 - E condensações no quarto principal por falta de ventilação ou mau isolamento térmico.
24 - Verificam-se diferentes tons de tinta na parede exterior da garagem em relação à restante pintura do imóvel 25 - As serralharias pintadas estão em inicio de processo de oxidação ferro metalizado pintado a esmalte de cor branco.
26 - As aduelas das portas e rodapés encontram-se com juntas visíveis.
27 - A autora obteve um orçamento no montante de € 20.180,00 para os trabalhos deste constantes.
28 - A autora obteve um orçamento para a substituição do actual sistema de aquecimento águas e de ambiente no montante de € 40.000,00 29 - Após ter tomado conhecimento do relatório de fls. 25 a ficou em estado de pânico.
30 - E vive preocupada com a segurança da sua família
31 - Constituída por si e seus dois filhos menores, a sua guarda.
32 - Sentindo-se enganada pelos responsáveis da ré.
33 - A Autora tem tentado vender a moradia sem o conseguir o que lhe tem causado preocupação, mau estar e ansiedade 34 - Foram os três compartimentos a mais, existentes na moradia, construídos durante a construção da moradia.
35 - Na ficha técnica da moradia e referida na escritura pública, esta referida a existência daquelas divisões e a colocação do depósito de combustível cujo manual de instruções foi na mesma data entregue a Autora.
36 - O relatório técnico apresenta um desenho da cave que não corresponde a vendida pela ré a Autora.
37 - A caixa de telecomunicações existente no muro exterior destina-se a ligação do telefone à rede pública.
38 - Consoante a parede apanhe mais ou menos sol, mais ou menos chuva, ao fim de alguns anos começa por perder a característica da cor inicial.
39 - A ligação da rampa à entrada e feita de cimento e ferro.
40 - A caixa de visita ao esgoto doméstico na cave foi novamente isolada pela ré, a pedido da Autora.
41 - A Ré já procedeu à reparação das serralharias.
42 - A A solicitou a intervenção da Ré em virtude da banheira de hidromassagem, para reparação de portas que tinham sido arrancados os gonzos e portas de armário retiradas dos mesmos e mediante o escrito de fls. 52.
IIIQUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.
São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar :
Excepção de caducidade do direito a exigir as reparações de defeitos por parte da adquirente do imóvel. Caso julgado. Defeitos da moradia vendida.
Passemos à sua análise :
Aquando do saneamento dos autos, a fls. 88 a 90, foi proferida decisão julgando improcedente a excepção peremptória de caducidade suscitada pela Ré vendedora.
A Ré não recorreu de tal decisão, conforme lhe permitia o artº 691º, nº 1, alínea h), conjugado com o artº 510º, nº 1, alínea b), ambos do Código de Processo Civil.
Escreve, neste sentido, Abrantes Geraldes in “ Recursos em Processo Civil. Novo regime “, pag. 203 : “ …pode asseverar-se que o despacho saneador incide sobre o mérito da causa quando nele se julga procedente ou improcedente algum ou alguns dos pedidos relativamente a algum ou alguns dos interessados ; outrossim quando, independentemente da solução dada ou da posterior evolução processual, nele se apreciem excepções peremptórias, como a caducidade, a prescrição, a compensação, a nulidade ou a anulabilidade “[1].
Logo, transitou em julgado a decisão judicial que se pronunciou acerca da improcedência da excepção peremptória de caducidade, não sendo possível a sua reapreciação em sede do recurso de apelação ( a final ) interposto.
Relativamente aos invocados defeitos da coisa vendida – uma moradia.
A condenação da Ré, na decisão recorrida, quanto à obrigação de reparação cingiu-se
à colocação do depósito de gasóleo em local adequado e arejado e fora da habitação ;
à reposição do terreno de acesso à garagem por via do abatimento do terreno na rampa de acesso à garagem ;
à colocação do piso adequado para o acesso das viaturas à mesma ;
e à reparação do fissuramento do paramento vertical do revestimento cerâmico adjacente a rampa de acesso a garagem.
Na parte sobrante, a A. conformou-se com o decidido, na parte em que decaiu, não havendo recorrido subsidiariamente, conforme lhe permitia o artigo 684º-A, do Código de Processo Civil.
Vejamos :
Relativamente à existência do depósito de gasóleo no interior da habitação ( cave ), é óbvio que não se trata aqui de qualquer verdadeiro defeito do imóvel vendido pela Ré à A..
Diferentemente,
Está em causa a instalação de um equipamento de alimentação da caldeira para aquecimento de ambiente e águas que existia, naquelas precisas condições, no interior da moradia, aquando da sua venda à A. e que, conforme é sublinhado na decisão recorrida, não infringiu qualquer dispositivo legal vigente ao tempo da sua aquisição pela adquirente.
Independentemente de sua concordar, ou não, com a sua funcionalidade e características, trata-se de uma instalação que, em si, não constituía qualquer desvalorização ou inaptidão do bem para os fins a que concretamente se destinava – não havendo sequer suscitado, numa fase inicial, qualquer engulho à respectiva compradora[2].
Pelo que não tem justificação legal a condenação da Ré na colocação do depósito de gasóleo em local adequado e arejado e fora da habitação[3].
De resto, e em rigor, nem tal condenação da Ré nesses termos foi concretamente pedida pela A..
Procederá a apelação neste ponto.
Esta improcedência implicará necessariamente o insucesso da sua pretensão indemnizatória, que se baseou – em estreita conformidade com o decidido -, e no essencial, na permanência, naquelas condições e circunstâncias, do dito depósito de gasóleo[4].
Não podendo considerar-se o pretenso defeito da coisa vendida, soçobra inteiramente o pedido indemnizatório que, nessa base, havia sido julgado procedente.
No mesmo sentido, Não há cabimento para considerar como defeito da coisa, natureza do piso para o acesso de viaturas à garagem.
Havia a A. alegado, a este respeito :
A rampa da garagem é demasiado inclinada e o seu revestimento desapropriado por ser muito escorregadio, impossibilitando a utilização da garagem quando molhada ( cfr. artº 3º, a fls. 81 a 82 ).
Esta factualidade foi acolhida na base instrutória nos seguintes termos :
Ponto 20º da base instrutória : “ Não foi a rampa executada conforme tela final, tendo uma zona demasiado inclinada ? “.
Ponto 21º da base instrutória : “ Sendo o revestimento da rampa muito escorregadio, impossibilitando a utilização da garagem quando molhada ? “.
Na decisão de facto de fls. 228 a 240, foram proferidas as seguintes respostas :
Ponto 20º da base instrutória : “ Não provado “.
Ponto 21º, da base instrutória : “ Provado “,
ou seja,
“( … ) sendo o revestimento da rampa muito escorregadio, impossibilitando a utilização da garagem quando molhada “.
Daqui resulta que não existe sequer prova de que a dita rampa haja sido construída em desconformidade com as telas finas, apresentando inclinação excessiva ou inadequada.
Terá, pois, que considerar-se como meramente conclusiva – na ausência da factualidade explicativa constante do ponto 20º da base instrutória – a afirmação de que “ é impossível a utilização da garagem quando molhada “.
A apelação procederá, neste particular.
Relativamente aos dois restantes defeitos cuja condenação na reparação foi determinada - reposição do terreno de acesso à garagem por via do abatimento do terreno na rampa de acesso à garagem e reparação do fissuramento do paramento vertical do revestimento cerâmico adjacente a rampa de acesso a garagem :
No que respeita à reparação do dito fissuramento, nenhuma referência lhe é concretamente feita no âmbito das alegações de recurso, pelo que tal matéria acaba por não ser objecto de impugnação, mantendo-se nesse ponto o decidido.
Relativamente ao abatimento do terreno na rampa de acesso à garagem, provou-se nos autos que :
“ Verifica-se um abatimento do terreno na rampa de acesso à garagem “ ( resposta ( restritiva ) ao ponto 13º da base instrutória )
Esta circunstância constitui, sim, objectivamente, um defeito da coisa vendida.
Tendo a rampa abatido, compete ao vendedor sanar este efeito, através da necessária reposição do terreno, que se impõe, em termos técnicos.
Improcede a apelação neste ponto.
