3. Obras de conservação ordinária/extraordinária
Importa, desde logo, ter presente a presunção resultante do art. 1044º do CC que determina que o locatário responde pela deteriorações da coisa (ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização), salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável.
Ou seja, impendia sobre o A. a prova de que o estado de degradação em que se encontra o locado não provem de acto lhe seja imputável, prova essa que não resulta clara.
De facto, apenas se sabe que o barracão é uma construção antiga, já existente em 1931 (cfr. ofício da C.M.L. junto a fls. 129) e que os anteriores proprietários não fizeram obras no locado, pelo menos desde o início do contrato, em 1977.
Mas será que o locatário alguma vez exigiu a realização de obras?
E que se saiba também nunca requereu à Câmara Municipal vistoria ao locado, ou esta impôs ao locador a realização de obras.
Ora, a verdade é que impendia sobre o arrendatário, enquanto credor das obras, interpelar o devedor (senhorio) solicitando a realização de obras, nos termos conjugados dos arts. 1038º, h), 1036º, nº 1 do CC e 805º, nº 1 todos do CC.
É de notar, ainda, que estando o locatário impedido de utilizar o locado atendendo ao estado em que o mesmo se encontrava, faria todo o sentido utilizar o mecanismo previsto no art. 16º do RAU.
Apenas em Janeiro de 1998, quatro anos após a aquisição do imóvel pela Ré/Apelada, veio o locatário apresentar-se, como tal, ao senhorio e exigir a realização de obras no telhado por onde entra a água, dando conta que desde 1997 não tem podido desenvolver a sua actividade no locado, “porque as instalações estão deterioradas”. Em Maio de 1998, insiste junto da senhoria, especificando que o telhado da oficina ameaça ruir (cfr. cartas de fls. 74 e 75).
Ainda que se admita que tais deteriorações e a consequente realização de obras, se tornaram necessárias pelo decurso do tempo com o inerente desgaste dos materiais empregues na construção (porque desde o início do contrato o locador nunca fez obras no locado), não pode é concluir-se que tais obras sejam directa e exclusivamente imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pela Ré/Apelante, desde logo porque só a partir de 1994 esta se tornou proprietária do imóvel.
Não basta que se diga que, de acordo com o disposto no art. 1057º do CC que a nova senhoria sucede nos direitos e obrigações do anterior: é necessário que, pelo menos, resulte claro que o locatário, deu conta da progressiva degradação do locado, exigindo do seu senhorio a realização de obras.
Mas, o facto é que só em 1998 o A. deu conhecimento ao senhorio da necessidade de realização de obras. E nem se diga que não as podia exigir antes porque desconhecia que a existência da Ré/Apelante enquanto sua senhoria, pois o que importava era demonstrar que alguma vez dera conta do estado da necessidade de realização de obras (designadamente ao anterior senhorio), prova que não foi feita pelo A. a quem incumbia o ónus (não só por força da presunção a que alude o citado art. 1044º do CC, mas também enquanto credor das obras, tendo presente o disposto no art. 342º, nº 1 do CC).
3.1. A sentença recorrida refere que as obras em causa nos autos são obras de conservação ordinária, nos termos do nº 2 c) do art. 11 do RAU. Trata-se de obras que se destinam a manter o prédio em bom estado de preservação, com o fim de remediar deficiências provenientes do uso normal das edificações e de as manter nas condições de utilização existentes à data de celebração do contrato. Entre outras, serão as obras a que alude o art. 89º do DL 555/99 de 16/12 que aprovou o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação.
Porém, tendo em consideração, de acordo com a matéria provada, o tipo de obras a realizar e o estado de degradação total em que o imóvel se encontra, tais obras não podem ter-se como de conservação ordinária, já que não está em causa manter o prédio em bom estado de preservação, antes está em causa a recuperação total do edifício, pelo que as obras a realizar, só poderão ser qualificadas como de conservação extraordinária, previstas no art. 13º do RAU.
Ademais as obras a realizar ultrapassam seguramente e em larga medida dois terços do rendimento líquido anual.
De facto, pese embora se desconheça o valor das obras a realizar, sabe-se que é necessária a reparação do telhado, com a substituição dos vigamentos, a reconstrução da parede de suporte e da janela, a reparação/substituição da instalação eléctrica, sendo certo que o valor da renda paga pelo A., era em 1988 apenas de 44.580$00/ano - conforme documento junto à acção de despejo pela então senhoria, por esta intentada contra o aqui A., com fundamento na caducidade do contrato (cfr. fls. 68/69) – valor que ainda se mantinha em 1999, pois que em Maio de 1999 o A. depositava na CGD a quantia mensal de 3.715$00, relativo a renda do locado (cfr. 79).
Aragão Seia refere como exemplo de obras de conservação extraordinária as que as câmaras municipais determinem para corrigir as más condições de salubridade, solidez ou segurança contra o risco de incêndio, de acordo com o art. 10º do RJEU, aprovado pelo DL nº 38362 de 7.8.1951 e com o art. 89º, nº 2 do DL 555/99 de 16/12.
Assim, atendendo ao estado em que a edificação se encontra, com o telhado em estado de ruína, os vigamentos de madeira podres, por onde passa a chuva, o portão e parede de suporte em risco de caírem, tendo já caído a janela do escritório, a impossibilidade de uso da instalação eléctrica já que, atendendo ao estado em que se encontra pode causar curto-circuito e incêndios, é de concluir que efectivamente estamos perante obras de conservação extraordinária.
3.2. Enquanto que, nos termos do art. 12º do mesmo diploma legal, as obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio, sem prejuízo do disposto no art. 1043º do Cód. Civil e do art. 4º do presente diploma, já a obrigação de realização de obras de conservação extraordinária obedece a regime diferente.
De acordo com o art. 13º, nº 1 do RAU, as obras de conservação extraordinária e de beneficiação ficam a cargo do senhorio quando nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja ordenada pela Câmara Municipal competente, ou quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efectuar, dando a sua realização lugar à actualização das rendas nos termos dos arts. 38º e 39º do RAU.
Desconhecendo-se se alguma vez este ou o anterior senhorio foram intimados pela Câmara Municipal para executar obras no barracão, inexistindo acordo entre as partes quanto às obras a realizar, não pode obrigar-se o senhorio à sua realização [10].
E compreende-se o porquê da distinção de regimes consoante se trata de obras de conservação ordinária ou extraordinária.
Na verdade, estamos aqui perante obras necessariamente de avultado montante e desproporcionadas (exigindo, in casu, a reconstrução de edificação que ameaça ruir, onde já não pode ser desenvolvida a actividade a que se destinava), face ao valor do rendimento que pode retirar do locado.
Mas mesmo que se concluísse que as obras em causa se podiam qualificar como de conservação ordinária (ou que sendo extraordinárias estavam reunidos os requisitos para a sua exigência) e portanto fossem da responsabilidade do senhorio, ainda assim, seria ilegítimo o direito do A.
4Do abuso de direito
Sendo explicável a necessidade de realização das mencionadas obras com vista a assegurar o gozo do locado à Apelante, a dúvida que se depara tem a ver com a apreciação do comportamento do A. ao exigir a realização de obras de reposição de cobertura, substituindo madeiramento apodrecido e telhas, consolidação de paredes, repondo a instalação eléctrica, colocando portas e janelas, dado o estado avançado de ruína do edifício, que se apresenta em muito mau estado de conservação, quando o valor da contraprestação mensal é, apenas, de 3.715$00/mês.
A figura do abuso de direito e a análise do disposto no art. 334º do CC foi anteriormente aflorado, a propósito da nulidade invocada pela Ré/Apelante.
Há, como acima referimos, abuso de direito quando um comportamento, aparentando ser exercício de um direito, se traduz na não realização dos interesses pessoais de que esse direito é instrumento e na negação de interesses sensíveis de outrem.
Considerando que já foram explicitados os contornos desta figura, vejamos, se em concreto esta forma de expressão tem ou não acolhimento.
Aragão Seia, a propósito da análise do abuso de direito, nos casos de pedidos de obras pelos inquilinos, entende que uma vez que as rendas são em princípio, livremente fixadas e podem ser anualmente actualizadas, “... podendo mesmo as obras de conservação extraordinária e de beneficiação ditar a sua actualização – nº2 do art. 13º - não se poderá falar, com base em inexistência de equivalência de condições patrimoniais, em abuso de direito por parte do arrendatário que requer as obras." [11]
Já Pinto Furtado[12], embora não se refira expressamente à figura do abuso de direito, sempre vai dizendo que apesar de tradicionalmente não se estabelecer qualquer exigência de proporcionalidade entre a obrigação do senhorio de realizar as prestações de facere destinadas a assegurar ao arrendatário o gozo da coisa e a renda paga por este, a nossa jurisprudência foi sensível a este aspecto, sendo, em sua opinião, razoável a exigência dessa proporcionalidade.
É, então, altura de nos questionarmos sobre se, o Apelado - ao pretender a realização de obras no locado, que exigem a reparação geral do barracão, atendendo ao muito mau estado de conservação - está ou não a abusar do direito.
A resposta não pode deixar de ser afirmativa.
O imóvel/barracão em causa é uma construção já antiga, que já existia em 1931, em telha vã e vigamentos em madeira.
Actualmente e de acordo com a matéria verifica-se que: parte do telhado caiu, os vigamentos estão podres, as paredes terão que ser consolidadas, as portas e janelas terão que ser repostas, bem como a instalação eléctrica, ou seja, o barracão tem que ser reconstruído.
É verdade que se desconhece o valor das obras, mas não pode deixar de ter-se por certo que será consideravelmente superior ao valor do rendimento anual que o senhorio dele pode retirar 44.580$00/ano.
Por outro lado, se o imóvel apresenta deteriorações tão graves e que resultam do decurso do tempo, há muito que o locatário tinha necessariamente conhecimento destas, sendo certo que só a partir de 1998 exigiu a realização de obras.
Além disso, não poderia a Ré/Apelante, em tempo útil recuperar o investimento que a realização das obras implica, através da actualização da renda, nos termos do artigo 13º n° 2 da RAU, por aplicação das fórmulas contidas no DL 329/2000 de 22/12.
Em plena vigência do contrato sinalagmático de arrendamento, entre A. e Ré esta ficaria sem uma contrapartida, durante um período vários anos, o que choca frontalmente com o irrefutável direito do senhorio, ao recebimento de uma renda, como retribuição pelo assegurado gozo do prédio arrendado.
De facto todos os contratos onerosos se norteiam pela procura de um certo equilíbrio na confrontação dos interesses, com ganhos e cedências recíprocas, como decorre do disposto no art. 237º do CC.
O contrato de arrendamento urbano não é um contrato que vise a atribuição de vantagens desproporcionadas e unilaterais ao arrendatário, mas um contrato sinalagmático em que a renda deve representar uma equilibrada retribuição do gozo e fruição que o senhorio proporciona que o inquilino faça da coisa arrendada.
Como refere o Ac. STJ de 28 de Novembro de 2002 [13] “a renda deverá ser, em princípio, de montante bastante para permitir ao senhorio pagar os vários encargos da propriedade, v.g., impostos, despesas comuns de condomínio (se estiverem a seu cargo), despesas de conservação, etc. e ainda restar uma importância, que lhe permita contrabalançar o investimento feito na aquisição da coisa locada, e que seja o benefício do senhorio emergente do contrato de arrendamento”.
No caso sub judice, está a pretender-se que o senhorio gaste em obras no local arrendado uma importância que excede manifesta e largamente os limites impostos pelos interesses sócio-económicos subjacentes ao direito do A., ora Apelado, a exigir reparações no prédio locado.
Há, pois, que tomar em consideração a exigência da proporcionalidade entre a obrigação do senhorio de realizar as prestações de facere, destinadas a assegurar ao arrendatário o gozo da coisa e a renda paga por este.
Como conclui o Acórdão desta Relação de 27.11.1997 [14], tal equivalência não existe “se o arrendatário exige ao senhorio que faça obras, quando:
- a)não existe qualquer equivalência entre o custo de obras pretendidas pelo arrendatário e a exiguidade da renda que paga.
- b)o arrendatário não tomou a providência que poderia, pessoalmente, ter tomado para evitar, durante anos, o agravamento das eficiências e do custo das obras.
Nesses casos de inexistência da equivalência das atribuições patrimoniais é ilegítimo o direito dos arrendatários na sua reivindicação, tendo em conta o manifesto excesso dos limites, imposto pela boa-fé e pelo fim económico- - social desse direito (artigo 334 CCIV)”.
A figura do abuso do direito está na lei para tornar mais ético o nosso ordenamento jurídico, com vista a impedir a conjugação de forças antijurídicas que, por vezes, a imposição fria e rígida da lei possa levar a cabo, em confronto com o ideal de justiça que sempre deve andar, indissoluvelmente ligado, à aplicação do direito e dentro da máxima "perde o direito quem dele abusa" e em oposição ao velho adágio romano "qui suo jure utitur neminem laedit".
Em conclusão e face a tudo quanto se refere nos pontos 3 e 4, não restam dúvidas de que improcede o pedido de realização de obras deduzido pelo A.
5Da resolução com fundamento no encerramento do locado
Em sede de reconvenção veio a Ré peticionar a resolução do contrato de arrendamento com fundamento no encerramento do locado há mais de um ano nos termos do art. 64º, nº 1, h) do RAU, alegando ainda que já decorreram mais de dois anos sobre o referido encerramento, pelo que nem sequer pode o ser invocado o caso de força maior.
Foi a reconvenção julgada improcedente.
O cerne da questão, consiste, portanto, em saber se ocorre caso de força maior que tenha obrigado o A./Apelado a não poder continuar a desenvolver a sua actividade no locado.
O caso de força maior consistirá na não realização, pelo Apelante, das obras necessárias à utilização do locado pelo Apelado, sendo certo que, atendo aos factos provados, pelo menos desde Janeiro de 1997 (al. C) factos assentes), que o arrendatário aí não desenvolve a sua actividade, por estar impossibilitado de o fazer (resposta ao art. 26º da BI).
O que é que se deve entender por caso de força maior referido no artigo 64º, nº 1 h) do RAU?
Esta norma, tal como o art. 1093º, nº 1, i) do CC (entretanto revogado com a entrada em vigor do RAU, aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10), não nos dá uma definição de força maior.
Antunes Varela [15] observa não existir identidade de conceitos, nem sequer analogia de situações entre os casos dos artigos 790º n. 1 do Código Civil, onde se define a consequência da impossibilidade (objectiva) da prestação por causa não imputável ao devedor e o dos preceitos dos artigos 1093º nº. 1 i) e nº. 2 a) do mesmo Código (matéria que hoje consta do art. 64º, nº 1 h) e nº 2 do RAU), onde a questão é a de saber quando é que a desocupação se pode considerar devida a força maior, isto é, como causa justificativa dessa desocupação (e não como causa extintiva de qualquer obrigação, como é a hipótese do citado artigo 790º, nº 1).
Ainda segundo este autor, o sentido de força maior deve ser procurado na literatura jurídica do tempo anterior ao actual Código Civil.
Manuel de Andrade define como caso de força maior o evento natural ou de acção humana que, embora pudesse prevenir-se, não poderia ser evitado, nem em si nem nas suas consequências danosas, devendo sobressair a ideia de inevitabilidade [16].
Porque este conceito tinha a sua razão de ser no disposto no art. 705º do Código Civil de 1867, nele não cabiam as hipóteses em que a acção humana fosse uma conduta do outro contraente. Na verdade, aquela disposição legal distinguia o facto do outro contraente do caso de força maior, como situações diferentes[17].
Neste sentido o Acórdão desta Relação de 11 de Março de 1999 refere que o “caso de força maior a que se reporta a alínea a) do nº 2 art. 64º do RAU é o evento natural ou de acção humana de outrém, que não o arrendatário, que, embora pudesse prevenir-se, não podia ser evitado, nem em si nem nas suas consequências danosas e que torne compreensível, aceitável, perfeitamente explicável que aquele não resida no arrendado.
Não há entre a obrigação de realização de obras na casa arrendada por parte do senhorio e o ónus do arrendatário de a habitar a correspectividade ou o sinalagma que justifique a invocação da excepção de incumprimento do contrato” [18].
Isto não quer dizer que a conduta do próprio senhorio, quando seja ela a causa do encerramento ou da desabitação, não seja susceptível de afastar a aplicação do disposto no artigo 64º, nº 1 do RAU, simplesmente, isso é assim em virtude da proibição de aproveitamento da própria torpeza, de "venire contra factum proprium" e não porque tal conduta integre o conceito de caso de força maior dito no art. 64º nº 1 h) do RAU.
Em conclusão, caso de força maior, para efeitos do disposto no citado art. 64º nº 1 h), é o evento natural ou de acção humana de terceiro (com exclusão, pois, de conduta do locador, do locatário ou de pessoas com este relacionadas) que, embora pudesse prevenir-se, não poderia ser evitado, nem em si, nem nas suas consequências danosas e que torne compreensível, aceitável, perfeitamente explicável, que o locatário conserve encerrado por mais de um ano, consecutivamente, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal.
No caso sub judice, verifica-se que são as graves deteriorações de que padece o locado, a progressiva degradação do locado, que, na medida em que não foram reparadas, explicam o não uso do local por todo este tempo e desde pelo menos Janeiro de 1997.
Porém, face ao que acima se expôs, esta situação não integra caso de força maior.
Antes de mais, falha aquele elemento subjectivo que é essencial no conceito de caso de força maior, isto é, a inevitabilidade do evento pelo arrendatário.
Na verdade, constatando-se que as deteriorações do locado não foram ocasionadas num momento único, localizado no tempo (como seria um incêndio) antes verificando-se que foi em resultado de nunca terem sido efectuadas obras de conservação que o locado, com o decurso do tempo, chegou ao estado de ruína em que actualmente se encontra, estava ao alcance do arrendatário, pelo menos, tomar uma das seguintes atitudes: ir reparando os estragos que o locado ia sofrendo; interpelar o senhorio para que as fosse fazendo; requerer vistoria camarária, em caso de recusa ilegítima por parte do senhorio em fazer as reparações.
É incompreensível que o arrendatário/Apelado que carece de desenvolver a sua actividade para dela retirar os seus próprios rendimentos nada faça para impedir a progressiva degradação do locado, ao ponto de se ver na contingência de encerrar o locado e só um ano depois desse encerramento, já em 1998, venha exigir obras ao senhorio (e apresentar-se como locatário).
Mas ainda que, por mera hipótese, apenas para efeito de raciocínio, fosse exigível ao Apelante a realização das obras em questão (e já acima se explicou que não é), seria um facto do outro contraente, uma conduta omissiva do próprio senhorio, que, como tal, extravasa do conceito de força maior que foi consagrado no art. 64º, nº 1 h) do RAU, não podendo, por isso, beneficiar do prazo de dois anos a que se alude na 2ª parte da al. h) do art. 64º, nº 1 do RAU, prazo, esse que, de todo o modo estaria já ultrapassado.
Como já se referiu, o Apelado não interpelou nunca o senhorio (o anterior ou o actual), a não ser em 1998, um ano depois de se ter tornado impossível a utilização do locado para a actividade desenvolvida. Isto é, até à referida data, nunca o senhorio foi intimado, em termos imperativos, a realizar as reparações, designadamente, com fixação de prazo para o efeito. E não há mora sem interpelação para cumprir (art. 805º nº. 1 do CC), com fixação do respectivo prazo e seu decurso (art. 804º nº 2, parte final, do CC).
Ora, não se encontrando o Apelante em mora, em relação à suposta obrigação de fazer obras, a sua atitude ao pedir a resolução do contrato de arrendamento com o fundamento do art. 64º, nº 1 h) do RAU não pode ser considerada abusiva, não representando um "venire contra factum proprium".
Por último, cabe referir que, a situação em causa, deixando o locado de poder ser utilizado para a actividade a que destinava, equivale à sua perda total, na medida em que ficou comprometida a continuação do seu gozo, aferido pelo destino fixado contratualmente [19] e consequentemente conduz à caducidade do contrato, nos termos do art. 1051º, e) do CC.
Assim sendo, procede, também quanto ao pedido reconvencional, a Apelação da Ré.
6. Da indemnização pela impossibilidade de utilização do locado no exercício da sua actividade profissional No rigor dos princípios e atendendo à apreciação das conclusões da Apelação da Ré, esta matéria referente à Apelação do A., encontra-se prejudicada.
Ainda assim, sempre se dirá que, no que respeita à impugnação da matéria de facto relativamente aos arts. 25º, 26º e 27º da base instrutória, não deu o Apelante cabal cumprimento ao disposto no art. 690º-A do CPC, limitando-se a genericamente afirmar que as testemunhas arroladas pelo A./Apelante, tinham feito prova dos factos a que se reportam tais artigos.
E nem se diga que tais factos são notórios, na medida em saber se o autor sofre um prejuízo mensal por não poder utilizar o locado para o fim a que o destina, desde logo, porque pode suceder que o A. esteja a desenvolver essa actividade num outro local. O mesmo se diga no que respeita a saber se foi com os rendimentos tirados da oficina que sustentou a sua família e vivia desafogado, ou ainda se vive hoje com dificuldades.
Não estamos, obviamente perante factos notórios pois não podem ser considerados como de conhecimento geral (art. 514º nº 1 do CPC).
Mas, ainda que tais factos estivessem provados, o pedido de indemnização não poderia proceder.
Não sendo exigível à Ré, aqui Apelada, a realização das obras peticionadas, por tudo quanto acima se referiu e estando aqui em causa obviamente os pressupostos da responsabilidade civil contratual mostrava-se necessária a verificação de tais pressupostos (arts. 798º e 799º do CC).
Só a consideração de que o senhorio incumprira o contrato poderia dar lugar à condenação em indemnização, caso se verificassem danos.
Assim, sem necessidade de maiores desenvolvimentos (que seriam repetição do que acima se expôs nos pontos 2, 3, 4 e 5) conclui-se pela improcedência das conclusões da Apelação do A., quanto ao referido pedido de condenação do senhorio em indemnização.
7. Da litigância de má fé
A má fé consiste na "utilização maliciosa e abusiva do processo" [20], referindo o art. 456º, nº 2 do CPC, os seus traços fundamentais.
Também esta conclusão do A. não pode proceder, desde logo porque o sentido da sentença proferida em 1ª instância não pode prevalecer.
Aliás, a Ré/Apelante limitou-se a defender-se da pretensão do A., não tendo sido excedidos os limites impostos pela boa fé, pelo que improcede o pedido de condenação da Ré como litigante de má fé.
