739/19.7T8BJA.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I. - A locação é um contrato nominado pelo qual uma das partes (locador) se obriga a proporcionar à outra (locatário) o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição, a renda ou aluguer – artºs 1022.º e 1038.º do CC.

II. - O regime legal do arrendamento contém normas vinculativas a que o contrato tem de obedecer, mas as partes podem, ao abrigo do princípio da liberdade contratual e da autonomia da vontade (art.º 408.º CC), contemplar outros deveres e obrigações, que acrescem ao regime imperativo, entre eles constando a previsão da entrega de duas rendas no início do contrato – com grande tradição entre nós – e que os usos classificam como “caução”.

III. - Contudo, esta “caução” não tem a finalidade de garantir o pagamento das rendas futuras, mas sim a função de pagar a última renda do contrato de arrendamento, sendo por isso que o locatário, v.g., no mês de janeiro paga sempre a renda correspondente ao mês de fevereiro, tudo para que o último mês do contrato se mostre sempre pago.

IV. - Não obstante durante a vida do contrato a propriedade do locado se ter transmitido por diversas vezes, o contrato de arrendamento não sofre qualquer modificação na sua essência, pelo que o direito de receber a renda se foi também transmitindo, numa manifestação do brocardo emptio non tollit locatum (a venda não rompe a locação) como prevê o artigo 1057.º do CC: “O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo.”

V. - Tudo porque a locação é um direito real de gozo, e, por isso, assistido de sequela, ou seja, os direitos (e obrigações) do locatário acompanham o bem durante a vida dos contratos que sobre o bem forem celebrados, não importando quem seja o titular do direito real de base (propriedade).

(Sumário do Relator)

Procº 739/19.7T8BJA.E1

Acordam os Juízes da 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora

Recorrente: (…)

Recorrido: (…), S.A.

No Tribunal Judicial da Comarca de Beja, Juízo Local Cível de Beja – Juiz 2, na ação declarativa de condenação proposta por (…), S.A. contra (…), foi pedida a condenação do R. ao pagamento da quantia de € 2.515,00, referente a parte da renda de maio de 2019, devendo ainda acrescer a essa quantia o valor referente à indemnização pela mora no pagamento, à taxa atual de 20%, no valor de € 503,00.

A A. fundamentou o pedido na transmissão da posição de Locador entre (…) – Banco Internacional do (…), S.A. e a A., decorrente da deliberação do Banco de Portugal, no contrato de arrendamento celebrado com o R.; incumprimento da obrigação de pagamento de renda por parte do R., relativamente ao mês de maio de 2019 (28 dias), no montante de € 2.515,00.

O R. contestou, alegando a inexistência de montantes em dívida, atenta a circunstância de ter deduzido o montante referente à caução, entregue aquando da celebração do contrato de arrendamento com o primitivo Locador; e a dedução do montante de € 15,00, referente ao pagamento de certidão permanente com o novo Locador, que o R. pagou por conta da A.; uso de meio processual inadequado em grosseiro abuso de direito (litigância de má-fé da A.).

Realizado o julgamento foi proferida a seguinte decisão:

Conforme os critérios e fundamentos normativos supra-referidos, julgo a acção procedente e, consequentemente:

Condeno o Réu (…) ao pagamento à Autora da quantia de € 2.515,00 (dois mil e quinhentos e quinze euros).

Condeno o Réu (…) ao pagamento à Autora da quantia de € 503,00 (quinhentos e três euros) a título de indemnização pela mora do locatário a que alude o n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil.

Condeno em custas, nesta parte, o Réu, ou seja, sem prejuízo do juízo supra aludido quanto à desistência parcial do pedido por parte da Autora.

Julgo improcedente o incidente de litigância de má-fé deduzido pelo Réu contra a Autora.

Sem custas, nesta parte, por não haver lugar a tributação autónoma.

Não se conformando com o decidido, o R. recorreu da sentença, formulando as seguintes conclusões, que delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, artigos 608º/2, 609º, 635º/4, 639º e 663º/2 do CPC:

1. - A dedução da caução de 2.500,00 é legitima na medida em que tal valor foi entregue ao novo senhorio em cumprimento do art. 1057º do Código Civil e tal dedução não carece de consentimento da Recorrida uma vez que resulta da lei e a mesma não invocou facto que lhe confira o direito de a reter ou de se apropriar definitivamente da mesma.

2. - A entrega do valor da caução pelo Recorrente ao novo senhorio (…) é relevante porque exonera a Recorrida da obrigação de o fazer.

3. - Devendo ordenar-se a alteração da decisão da matéria de facto nos termos do artigo 662.º, n.º 1, do CPC, sendo declarada provada a matéria de facto dos pontos 9, 10 e 12 da Contestação.

4. - A douta Sentença recorrida, com o devido respeito, não deu cumprimento ao artigo 1057.º do Código Civil.

5. - Deve a Recorrida ser condenada por litigância de má fé.

6. - Nestes termos e nos mais de direito, com o mui douto suprimento de V/Exas., deve a decisão recorrida ser revogada e substituída por outra que considere a ação procedente apenas quanto ao valor do gasto de € 15,00 deduzido sem o consentimento expresso da Recorrida;

Foram dispensados os vistos.

As questões que importa decidir são:

1. - Se deve ser alterada a matéria de facto nos termos preconizados pelo recorrente.

2. - Se a ação deve proceder apenas quanto à quantia de € 15,00.

A alteração da matéria de facto.

O recorrente alega que devem se dados como provados os factos dos artigos 9, 10 e 12 da sua contestação, com fundamento no teor dos documentos nºs 5, 6 e 8 juntos com esta peça processual, nos termos do artº 640º/ 1, a) a c), do CPC.

A matéria a considerar é a seguinte:

9- O R. havia descontado 2.500,00 aquando do pagamento realizado em 2019-03-07, relativo a renda de fevereiro de 2019, porque perspetivava a realização de tal escritura em março de 2019 (Doc. 5).

10- Pelo mesmo motivo, o R. pagou esse mesmo valor ao pretenso comprador, atual proprietário, (…), em 2019-03-07 (Doc. 6).

12- A A. invocou que o R. não podia descontar o valor da caução de 2500.00 porque o … (proprietário que imediatamente lhe antecedeu) não lhe pagou tal valor (Cfr. Doc. 8).

Ora, a questão controvertida nos autos e que foi colocada à apreciação do tribunal para ser dirimida, é a de saber se o ora recorrente entregou à A. o montante da renda de maio de 2019, devida pelo locado, e não saber se a entregou a qualquer outro sucessivo proprietário do imóvel.

Nos referidos artigos 9, 10 e 12 não se descreve qualquer factualidade relativa ao pagamento da renda à recorrida, proprietária do locado quando esta alega que a renda não lhe foi paga.

O que significa ser totalmente irrelevante que o recorrente tenha entregue valores a outras empresas ou pessoas singulares, seja a título de renda ou de caução.

Aliás, o tema da caução só se coloca no início de qualquer contrato de arrendamento, sendo irrelevantes as posteriores transmissões do arrendado porque a questão da caução só se volta a colocar no final do contrato.

Ora, é esta a matéria que se pretende ver incluída na matéria de facto provada, pelo que, sendo irrelevante, não pode ser incluída na matéria de facto a ponderar (o artº 12 é mesmo conclusivo pelo que não poderia de qualquer modo ser incluído na matéria de facto quer provada quer não provada.)

Recorde-se que a repartição do ónus da prova quanto ao pagamento pertence ao R., cabendo ao A. apenas o ónus de alegar que não recebeu, questão que deve ser melhor dilucidada em sede de apreciação de direito, designadamente quanto à transmissão da posição de locador e efeitos na esfera jurídica de ambos os contraentes.

Assim sendo, improcedem as conclusões que pugnavam pela alteração da matéria de facto provada.

Em consequência do decidido, a matéria de facto provada é a fixada pela 1ª instância e é a seguinte:

1. Em 1 de Agosto de 2011, (…) – Produtos para a Agricultura e Pecuária, S.A. acordou, por escrito denominado “contrato de arrendamento comercial de duração limitada com opção de compra”, com o Réu, a cedência da fracção autónoma identificada pela letra “A”, correspondente a armazém com superfície coberta de 1.380 m2 e edifício anexo com 84 m2, destinada a comércio, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua de (…), n.º 63, ou à (…), freguesia e concelho de Aljustrel, descrito na Conservatória do Registo Predial de Aljustrel sob o n.º (…)-20000619 e inscrito na matriz predial urbana sob o art.º (…) da mesma freguesia, com o alvará de licença de exploração n.º …/95 emitido pela Câmara Municipal de Aljustrel em 1995-12-27, pelo período de dez anos, com início em 1 de Agosto de 2011 e termo em 31 de Julho de 2021, mediante a entrega da contrapartida mensal de € 2.500,00, nos dois primeiros anos, e de € 3.000,00, nos anos seguintes.

2. Consta do aludido acordo, entre outras, a(s) seguinte(s) cláusula(s):

“Cláusula Terceira: (Valor da Renda)

1. Por efeito do presente arrendamento, o inquilino obriga-se a pagar à senhoria uma renda mensal de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros) nos dois primeiros anos de vigência do contrato, após o que a renda mensal passará a ser de € 3.000,00 (três mil euros).

2. Sobre o valor da renda estabelecida na cláusula anterior, acrescerá IVA à taxa legal em vigor ou quaisquer outras taxas ou impostos que venham a ser legalmente exigidos.

3. O pagamento da renda deverá ser efectuado até ao dia 8 (oito) do mês anterior àquele a que a renda disser respeito, em dinheiro, cheque ou por transferência bancária para a conta da senhoria.

4. A senhoria confere ao inquilino um período de carência de três meses no pagamento da renda estipulada no n.º 1 da presente cláusula.

5. Tendo em consideração o disposto no número anterior, na data de assinatura do presente contrato, o inquilino paga à senhoria a quantia correspondente a duas rendas, sendo uma correspondente ao pagamento da renda do mês de Novembro (período entre 1 a 30 de Novembro) e a outra a título de caução, sem prejuízo do disposto no número quatro.

6. Após as actualizações referidas em 1, o valor da renda será revisto anualmente, utilizando-se, para o efeito, como critério de actualização, os coeficientes anualmente fixados por Portaria.

7. Querendo a senhoria usar da faculdade referida no número anterior, deverá a mesma comunicar ao inquilino, por escrito e com a antecedência mínima de 30 (trinta dias), o montante da nova renda e o coeficiente utilizado no seu cálculo”.

3. Subsequentemente, em 29 de Agosto de 2014, (…) – Produtos para a Agricultura e Pecuária, SA transmitiu para (…) – Banco Internacional do (…), S.A. a fracção autónoma supra aludida.

4. Por deliberação do Banco de Portugal tomada em 20/12/2015 foi decidido constituir-se a Sociedade “(…), S.A.” ao abrigo do artigo 145.º-C, 145.º-E, 145.º-P e 145.º-S do Regime Geral das Instituições de Créditos e Sociedades Financeiras, aprovado pelo DL n.º 298/92, de 31 de Dezembro.

5. Para a aludida sociedade foram transferidos os direitos e obrigações correspondentes a activos do (…) – Banco Internacional do (…), S.A. constantes do anexo 2 à deliberação.

6. Por decisão do Registo Nacional de Pessoas Coletivas, o pedido de certificado de admissibilidade da firma “(…), S.A.” foi indeferido por se entender que a mesma é confundível com “(…) – Sociedade Gestora de Participações Sociais SGPS, S.A.,” sociedade já constituída.

7. Colocada à apreciação do Conselho de Administração da sociedade a nova firma – “(…), S.A.” – foi esta aprovada e a sociedade devidamente registada.

8. A Autora foi investida na posição de titular dos direitos e obrigações correspondentes a activos anteriormente detidos pelo (…) – Banco Internacional do (…), S.A, sendo que no leque de activos do (…) – Banco Internacional do (…), S.A. constava a aludida fracção autónoma.

9. A aquisição, por transmissão em consequência das deliberações do Banco de Portugal, a favor da Autora da aludida fracção autónoma encontra-se registada mediante a apresentação n.º (…) de 2016/07/11.

10. Em 2019, a contrapartida mensal acordada era de € 3.049,98 (três mil e quarenta e nove euros e noventa e oito cêntimos).

11. Em 28 de Maio de 2019, a Autora procedeu à venda da aludida fracção autónoma a Banco (…), S.A., e este, por sua vez, declarou ceder em locação financeira a (…).

12. O Réu não procedeu à entrega do montante de € 2.500,00, comunicando à Autora que imputava tal valor na contrapartida mensal devida pela cedência da aludida fracção, por o ter entregue previamente a (…) – Produtos para a Agricultura e Pecuária, S.A. a título de caução, aquando do acordo aludido em 1.

13. Em 28-05-2018, o Réu não procedeu à entrega do montante de € 15,00, comunicando à Autora que imputava valor na contrapartida mensal devida pela cedência da aludida fracção, por ter efectuado o pagamento de certidão permanente relativo ao acordo indicado em 11.

Conhecendo.

Como se sabe, a locação é um contrato nominado pelo qual uma das partes (locador) se obriga a proporcionar à outra (locatário) o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição – artigo 1022.º do CC.

Se o bem é imóvel, a retribuição constitui a renda – artigo 1038.º, a), CC.

O regime legal do arrendamento contém normas vinculativas a que o contrato tem sempre de obedecer, mas as partes podem, ao abrigo do princípio da liberdade contratual e da autonomia da vontade (artigo 408.º CC), contemplar outros deveres e obrigações, que acrescem ao regime imperativo.

Entre eles consta a previsão da entrega de duas rendas no início do contrato – com grande tradição entre nós – e que os usos classificam como “caução”.

Contudo, em rigor, esta segunda renda não tem como finalidade servir como garantia do pagamento das futuras rendas, o que pode ser efetuado através da prestação de uma garantia pessoal como a fiança, que segue agora o regime geral (artº 627º CC) após a revogação (pela Lei 6/2006, 20-02) do artº 655º CC, cuja epígrafe era “Fiança do locatário”.

São também exemplo de modalidades de garantia do pagamento de rendas futuras para além da fiança, a garantia bancária e o seguro de renda.

A “caução” dos autos, como se disse, não tem esta finalidade de garantia.

Tem, isso sim, a função de pagar a última renda do contrato de arrendamento.

O ponto 5 da cláusula 3ª do contrato prevê o pagamento de uma segunda renda no momento da sua celebração, classificando-a como “caução”, mas que, na verdade, como se disse, tem a função de renda e não de garantia.

É por isso que o locatário, v.g., no mês de janeiro paga sempre a renda correspondente ao mês de fevereiro, tudo para que o último mês do contrato se mostre sempre pago.

É também este o entendimento de Elsa Sequeira Santos, in Código Civil Anotado, coordenação de Ana Prata, 2017, Vol. I, pág. 1308, em anotação ao artigo 1075º do CC: “A regra do nº 2 tem grande tradição entre nós, sendo prática corrente o pagamento de duas rendas aquando da celebração do contrato – a do mês do contrato e a do mês seguinte. Significa isto que o pagamento da renda é feito com a antecipação de um mês – p. ex., no dia 1 de janeiro o arrendatário estará a pagar a renda de fevereiro. Apesar da vetustez da norma, ela á ainda causadora de alguma confusão entre os destinatários, que muitas vezes se referem ao “mês a mais” pago aquando da celebração do contrato como “mês de caução”. Esta qualificação é incorreta, pois o “mês a maias” tem a função de pagamento antecipado da obrigação de pagamento da renda, e não a função de garantia de cumprimento da obrigação de pagamento das diversas obrigações do inquilino. Assim, no término do contrato, o último mês de arrendamento estará pago antecipadamente e, eventuais pagamentos devidos pelo inquilino (ex.: indemnização por danos no locado) serão contabilizados separadamente.”

É exatamente este o caso dos autos.

O recorrente, locatário, ao descontar a quantia de € 2.500,00 no valor da renda de maio de 2019 que deveria entregar à recorrida, laborou nesta confusão e incumpriu o contrato de arrendamento.

Com efeito, não obstante a propriedade do locado se ter transmitido por diversas vezes, o contrato de arrendamento não sofreu qualquer modificação, pelo que o direito de receber a renda se foi também transmitindo, numa manifestação do brocardo emptio non tollit locatum (a venda não rompe a locação) como prevê o artº 1057.º do CC: “O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo.”

O que significa ser o contrato de arrendamento transmitido com todos os direitos e obrigações que o constituem, onde se incluem as regras imperativas e as resultantes da vontade dos contraentes iniciais, pelo que o mês de “caução”, pago inicialmente, não tem de ser repetido ou descontado, seja sob que pretexto for, aquando da transmissão do contrato de arrendamento, uma vez que só tem de ser considerado no início e no final do contrato.

Tudo porque a locação é um direito real de gozo, e, por isso, assistido de sequela, ou seja, os direitos (e obrigações) do locatário acompanham o bem durante a vida dos contratos que sobre o bem forem celebrados, não importando quem seja o titular do direito real de base (propriedade).

Ora, tendo a recorrida alegado que o recorrente não pagou a renda que deveria ter pago em maio de 2019 e não tendo o recorrente logrado provar o pagamento – ónus que sobre si impendia (artºs 342º/2 e 799º CC) – bem andou o tribunal a quo ao decidir que é devida ao locador a parte da renda que foi indevidamente descontada, bem como a quantia de € 15,00, quantia esta, que, aliás, é admitida pelo recorrente.

O que implica ser também devida a quantia correspondente à sanção prevista no artº 1041º/1 do CC, que acresce ao montante de renda deduzido, tal como decidido pela 1ª instância, em face da situação de mora em que se colocou o locatário.

Quanto à condenação da recorrida em litigância de má-fé tem que soçobrar, em face da conclusão a que chegámos.

Assim sendo, improcede in totum a apelação, embora com diferente fundamentação, porque a fonte da obrigação é um contrato e não a responsabilidade civil extra-obrigacional, confirmando-se a decisão recorrida.

Sumário:

(…)

DECISÃO.

Em face do exposto, a 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora julga improcedente a apelação e confirma a sentença recorrida.

Custas pelo recorrente – Artº 527.º CPC.

Notifique.

Évora, 22-10-2020

José Manuel Barata (relator)

Conceição Ferreira

Emília Ramos Costa