IVFUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Fixadas as questões que fazem parte do objeto do recurso, iremos então agora debruçar-nos sobre elas pela sua ordem de precedência lógica, começando pelos alegados vícios processuais relativos à citação do Recorrente.
1. Da falta e nulidade da citação.
A A. intentou a presente ação de condenação, em processo declarativo comum, contra os R.R., indicando que os mesmos tinham residência na Avenida da Peregrinação, lote , átrio , - B, Parque das Nações, 1990-384 Lisboa.
Há que esclarecer que a A. também alegou ter celebrado com os R.R. um contrato de mediação imobiliária que tinha precisamente por objeto diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra desse mesmo imóvel, juntando o documento que corresponde ao respetivo contrato, o qual se mostra assinado por ambos os R.R., que aí identificam esse mesmo imóvel como sendo a sua residência (cfr. doc. de fls 18 a 18 verso). Por outro lado, também juntou certidão emitida pela conservatória do registo predial relativa à mesma fração, da qual resulta que a aquisição desse imóvel por compra está registada a favor de ambos os R.R., que são casados no regime de comunhão de adquiridos (cfr. doc. de fls 15 verso a fls 16), sendo o R. marido ainda identificado com o sujeito passivo titular da mesma fração de acordo com a cópia da caderneta predial urbana igualmente junta de fls 17 a 17 verso.
As citações por carta registada dirigidas para a morada indicada pela A. na sua petição inicial foram sempre devolvidas (cfr. fls 43, 44, 48 e 49), acabando a citação pessoal por ser cumprida nessa morada, através de agente de execução, no dia 13/02/2019, na pessoa da R. B, que aí viu o aviso e contactou com o agente de execução para receber os documentos da citação (cfr. fls 58 a 60), embora tenha logo mencionado que o R. C «se encontra ausente do país» (cfr. fls 59).
De todo o modo, a secretaria do tribunal a quo, nessa sequência, deu cumprimento ao disposto no Art. 233.º do C.P.C., porquanto a citação do R. C havia sido realizada em pessoa diversa do citando, remetendo carta para a mesma morada, a qual não veio devolvida (cfr. fls 59 verso a 60 verso).
Assim, como a ação não foi contestada, veio a ser proferida sentença a 14 de novembro de 2019, que conheceu do mérito da causa, condenando os R.R. no pedido (cfr. fls 64 a 71).
O R. C veio posteriormente a juntar procuração forense, datada de 27 de novembro de 2019, por requerimento entrado em juízo a 18 de dezembro de 2019 (cfr. fls 72 a 73), tendo de seguida, a 9 de janeiro de 2020, apresentado alegações do presente recurso (cfr. fls 74 a 91), aí invocando a falta de citação e nulidade desse ato.
A falta de citação invocada alegadamente decorreu da circunstância do R. não ter tido conhecimento do ato, nos termos do Art. 188.º n.º 1 al. e) do C.P.C., porque a co-R., sua “ex-mulher”, não lhe transmitiu essa ocorrência. Já a nulidade da citação alegadamente resultou da falta de cumprimento de formalidades prescritas na lei, por inobservância do disposto no Art. 225.º n.º 2 do C.P.C. e por não terem sido entregues os elementos documentais necessários ao ato. Por outro lado, invoca que reside em Itália e, por isso, a citação deveria ter sido realizada de harmonia com os tratados e convenções internacionais (Art. 239.º e 236.º do C.P.C.), não tendo sido remetida carta registada para a sua residência efetiva, nem sido respeitado o Regulamento (CE) n.º 1397 do Parlamento e do Conselho de 13 de novembro de 2007 relativo à citação e à notificação dos atos judiciários e extrajudiciais em matéria cível e comercial nos Estados Membros, nomeadamente porque a citação de cidadão italiano deveria ser remetida em idioma italiano.
Para os efeitos da prova do alegado, o Recorrente juntou um “certificato storico di residenza”, datado de 02-02-2020, emitido pela “Comune di Massa”, da qual consta a declaração que certifica que o R. C é «atualmente RESIDENTE in questo Comune» (cfr. doc. de fls 91). Também junta uma cópia de petição inicial de divórcio sem consentimento do outro cônjuge, na qual demanda a co-R. B , indicando que reside em “Via delle Mura Nord, Massa, C.P. 54100 Itália” (cfr. fls 107 a 116).
De referir ainda que, por despacho de fls 117 a 117 verso, foi suscitada oficiosamente a questão da tempestividade do presente recurso, por se presumir que os R.R. foram citados no 3.º dia posterior ao registo da carta de citação, que foi situada em “22 de novembro de 2019”, sendo que o recurso deu entrada em juízo apenas no dia 9 de janeiro de 2019, devendo por isso o 2.º R. fazer prova do pagamento da multa prevista no Art. 139.º n.º 6 do C.P.C., sob cominação de não admissão do recurso, tendo o R. vindo a fazer prova desse pagamento (cfr. fls 118 a 120).
Por outro lado ainda, temos de mencionar que foi também proferido o despacho de fls 131 a 134, que decidiu apreciar a falta de citação e nulidade de citação que o 2.º R. apenas suscitou nas alegações de recurso, julgando não se verificarem os vícios em menção, tendo logo de seguida admitido o presente recurso.
Com o devido respeito, este último mencionado despacho traduz uma decisão completamente inútil, porque o Recorrente nunca suscitou a questão da nulidade da citação ou da falta de citação perante o tribunal a quo. O Recorrente apenas alega essas questões em via de recurso e, portanto, o tribunal de 1.ª instância nada tinha que decidir. Sem prejuízo de, como de seguida iremos ver, ser perante esse Tribunal que a questão deveria ter sido obrigatoriamente suscitada.
Efetivamente, quer a falta de citação, por alegada violação do Art. 188.º n.º 1 al. e) do C.P.C., quer a nulidade da citação por preterição de formalidades prescritas na lei (Art. 191º n.º 1 do C.P.C.), são questões incidentais que implicam prévia reclamação perante o tribunal a quo (Art. 196.º, 2.ª parte do C.P.C.). Reclamação essa que pode implicar, como no caso implicava, a produção de prova em 1.ª instância, nomeadamente sobre o alegado facto da ausência de comunicação do ato judicial ao citando por parte da pessoa que recebeu a citação, o que impunha ao arguente o ónus de arrolar logo toda a prova necessária à demonstração desse facto (Art. 293.º n.º 1 o C.P.C.).
Adiante-se desde já que a prova documental apresentada, desde logo porque foi oportunamente impugnada pela Recorrida nas suas contra-alegações, é claramente insuficiente para a demonstração inequívoca dos pressupostos de facto que importam na aplicação do Art. 188.º n.º 1 al. e) do C.P.C.. Tal como também não põem em causa que o R. não tenha também residência em Lisboa, na morada indicada na petição inicial desta ação e, bem assim, no contrato de mediação imobiliária, sendo aí onde, a final, a sua citação ocorreu, ainda que na pessoa da sua mulher.
Em todo o caso, estamos perante vícios na tramitação do processo, de alegada omissão de formalidades da citação, que se traduzem em desvios ao formalismo prescrito na lei. Ora, nos termos do Art. 195º n.º 1 do C.P.C., a prática de um ato que a lei não admita, bem como a omissão de um ato ou de uma formalidade que a lei prescreva, só produzem nulidades quando a lei o declare ou quanto a irregularidade cometida possa influir no exame ou na decisão da causa.
Como referia Alberto dos Reis, a propósito do Art. 201º, correspondente ao atual Art. 195º do C.P.C.: «A nulidade só aparece quando se verifica um destes casos: a) quando a lei expressamente a decreta; b) quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou na decisão da causa». No segundo caso — continua o mesmo Autor — «é ao tribunal que compete, no seu prudente arbítrio, decretar ou não a nulidade, conforme entende que a irregularidade cometida pode ou não exercer influência no exame ou decisão da causa» (in “Comentário ao Código de Processo Civil”, 2º Vol., pág. 484).
Mas a nulidade secundária tem de ser arguida pela parte através de reclamação (cfr. Art. 196º do C.P.C.) no momento em que ocorrer o vício, se a parte estiver presente, por si ou por mandatário. Caso não esteja presente, aplica-se o prazo geral de arguição de dez dias, o qual conta-se do dia em que, depois de cometida a nulidade, a parte interveio em algum ato praticado no processo ou foi notificada para qualquer termo dele, mas neste último caso só quando deva presumir-se que só então tomou conhecimento da nulidade ou dela pode conhecer, agindo com a devida diligência (n.º 1 do Art. 199º e Art. 149º n.º 1 do C.P.C.).
Na verdade, mantém-se a atualidade e pertinência do brocardo segundo o qual “dos despachos recorre-se, contra as nulidades reclama-se”.
Conforme explicava Alberto dos Reis (in Ob. Loc. Cit., pág. 507): «a arguição da nulidade só é admissível quando a infração processual não está ao abrigo de qualquer despacho judicial; se há um despacho a ordenar ou autorizar a prática ou a omissão do ato ou formalidade, o meio próprio para reagir, contra a ilegalidade que se tenha cometido, não é a arguição ou reclamação por nulidade, é a impugnação do respetivo despacho pela interposição do recurso competente.»
Explicitando melhor esta situação, Luís Mendonça e Henrique Antunes (in “Dos Recursos”, Quid Juris, pág. 52) escrevem: «A reclamação por nulidade e o recurso articulam-se (…) de harmonia com o princípio da subsidiariedade: a admissibilidade do recurso está na dependência da dedução prévia da reclamação.
Assim, o que pode ser impugnado por via do recurso é a decisão que conhecer da reclamação por nulidade – e não a nulidade ela mesma. A perda do direito à impugnação por via da reclamação – caducidade, renúncia, etc. – importa, simultaneamente, a extinção do direito à impugnação através do recurso ordinário.
Isto só não será assim no tocante às nulidades cujo prazo de arguição só comece a correr depois da expedição do recurso para o tribunal ad quem e no tocante às nulidades – exceções – que sejam oficiosamente cognoscíveis.»
Também Teixeira de Sousa (in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, Lex, pág. 372) afirma que «(…) quando a reclamação for admissível, não o pode ser o recurso ordinário, ou seja, esses meios de impugnação não podem ser concorrentes; - se a reclamação for admissível e a parte não impugnar a decisão através dela, em regra está precludida a possibilidade de recorrer dessa mesma decisão.» (No mesmo sentido: Acórdão do T.R.L. de 4/6/2009 – Proc. n.º 67/00 – Relatora: Ondina Alves, disponível em www.dgsi.pt).
Também Abrantes Geraldes (in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2013, pág. 162), entende que: «As nulidades que não se reconduzam a alguma das situações previstas no Art. 615º, al.s b) a e), estão sujeitas a um regime de arguição que é incompatível com a sua invocação apenas no recurso a interpor da decisão final. A impugnação que neste recurso eventualmente se possa enxertar deve restringir-se às decisões que tenham sido proferidas sobre arguições oportunamente deduzidas com base na omissão de certo ato, na prática de outro que a lei não admitia ou na prática irregular de ato que a lei previa.»
Em suma, a decisão proferida sobre a arguição de nulidade é que é suscetível de recurso.
Daqui resulta que cabia ao Apelante, no momento próprio, arguir a nulidade de citação ou a falta de citação perante o Tribunal titular do processo em que o vício ocorreu, o que não fez, razão pela qual a mesma se sanou. Não tendo arguido esses vícios perante o tribunal a quo, não pode vir agora erigi-los em fundamentos específicos do recurso de apelação.
Pelo que, sem necessidade de maiores desenvolvimentos, não tomamos conhecimento destes vícios processuais relativos à citação do R., o que prejudica as conclusões em que se sustenta a nulidade da sentença como consequência da alegada invalidade da citação do R..
2. Do incumprimento do contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade.
Tomemos agora em consideração a apreciação que a sentença fez sobre o mérito da causa e as objeções que o apelante coloca à procedência do pedido.
A sentença condenou os R.R. no pedido, considerando que as partes celebraram um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, sendo que se provou que foi apresentada uma proposta de compra relativa à fração objeto desse contrato, que foi aceita pelos R.R., não se tendo o negócio concretizado porquanto estes se recusaram posteriormente a celebrá-lo.
Sustenta agora o Recorrente que até teria aceitado a proposta apresentada, mas não com inclusão do mobiliário no preço de venda, sendo certo que nunca foi informado da existência de semelhante negócio. Por outro lado, a mediação nunca teria chegado a alcançar a sua perfeição e conclusão, não tendo chegado ao resultado pretendido, não sendo por isso devida a retribuição correspondente. Aliás, o Recorrente nunca chegou a ter conhecimento de nenhuma proposta de compra e, sem a sua assinatura, o negócio também nunca se poderia concretizar. Em suma, o negócio não foi concluído por culpa exclusiva da 1.ª R..
O Recorrente defendeu ainda que a cláusula de exclusividade restringe a concorrência e não poderia ser respeitada, porque o imóvel serve de casa de morada de família da 1.ª R. e das duas filhas do casal, sendo certo que não se provou que o R. não incumpriu o contrato, devendo qualquer responsabilidade ser imputada à sua “ex-mulher” e qualquer execução ser suspensa até à partilha dos bens comuns do casal.
A Recorrida, por seu turno, relembra que o contrato foi assinado por A. e R.R. de livre e espontânea vontade e que, nos termos do Art. 19.º n.º 2 da Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro, sendo a cláusula de exclusividade válida e eficaz, não se exige a perfeição do contrato para que a remuneração seja devida, bastando que o contrato em vias de realização não se concretizar por razões imputáveis ao cliente da mediadora. Pelo que, tendo-se provado que a Recorrida encontrou um interessado na aquisição do imóvel, tendo sido acordada a reserva, verificando-se que o negócio foi posteriormente frustrado pela R. B, será devida a remuneração definida no contrato.
Contrapostas assim as posições relativas ao mérito da condenação dos R.R. no pedido formulado pela A., temos de partir do pressuposto, aceito pelas partes, que foi celebrado entre A. e R.R. um “contrato de mediação imobiliária”, por escrito datado de 27 de outubro de 2017, conforme documento de fls 18 a 18 verso, que se mostra devidamente assinado pela mediadora, com menção à licença AMI, e pelos R.R..
Nos termos desse contrato, cuja validade e eficácia não foi posta em causa, a mediadora obrigou-se a «diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra (…) pelo preço de €446.000,00 Euros (…), desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informação sobre os negócios pretendidos e característicos dos respetivos imóveis» (cfr. cit. doc. a fls 18 – cláusula 2.ª n.º 1).
Acresce que, nos termos da cláusula 4.ª n.º 1, ficou estabelecido expressamente que: «O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de: Exclusividade» (cfr. cit. doc. a fls 18).
Ficou ainda estabelecido na cláusula 5.ª desse contrato que:
«1- A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no n.º 1 e 2 do Art. 19.º da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro.
«2- O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
«A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado acrescido de IVA à taxa legal em vigor.
«3- O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições:
«O total da remuneração será pago aquando da celebração do contrato promessa.» (cfr. cit. doc. a fls 18).
Finalmente releva que na cláusula 8.ª ficou acordado que o contrato tinha validade por 3 meses, renovando-se automaticamente por iguais períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes por carta registada com aviso de receção com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao termo (cfr. cit. doc. a fls 18 verso).
Importa ainda ter em consideração que, nos termos do Art. 19.º da Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro:
«1 — A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
«2 — Excetuam-se do disposto no número anterior:
«a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
«b) Caso seja celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração. (…)» (sublinhado nosso).
Posto isto, efetivamente, a mediação imobiliária é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para a compra ou na venda de bens imóveis, ou constituir quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, obrigando-se a mediadora a desenvolver, para o efeito, ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respetivos imóveis, e a aproximar esse interessado da outra parte (cfr. Art. 3.º n.º 1 da Lei n.º 15/2013 de 8/2).
A função do mediador é assim de mero intermediário, que desenvolve uma atividade material e preparatória que consiste em aproximar as partes que desejam realizar um negócio, atuando em nome próprio e facilitando-lhes a conclusão do negócio pretendido.
Assim, por regra, o mediador apenas tem direito a ser remunerado quando a sua atuação determine a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da sua atividade, tendo que existir um nexo de causalidade adequada entre a sua atividade e a realização do negócio pretendido, de modo a que possa afirmar-se que a concretização deste foi o corolário ou a consequência daquela atuação (Vide, a propósito: os acórdãos do S.T.J. de 3/4/2008, Proc. n.º 07B4498 e de 15/5/2012, Proc. n.º 5223/05.3TBOER.L1.S1, disponíveis in www.dgsi.pt; e Pedro Pais de Vasconcelos, in “Direito Comercial”, Vol. I, 2011, Parte Geral, Contratos Mercantis, Almedina, pág. 197; António Pinto Monteiro, in “Contratos de Distribuição Comercial”, Almedina, 2002, pág. 102 e Menezes Cordeiro, in “Do Contrato de Mediação”, O Direito, ano 139, III, págs. 516 e ss).
Mas o caso dos presentes autos é diverso do exposto, porque não está em causa uma situação em que se verificou a “conclusão e perfeição do negócio visado”, correspondente à previsão do n.º 1 do Art. 19.º supra transcrito. Nessa medida, todos os argumentos expedidos nas alegações de recurso relativos à não verificação desses requisitos afiguram-se desfasadas e irrelevantes para a apreciação do caso concreto.
A única questão que verdadeiramente se coloca nesta apelação é a de saber se a remuneração da mediadora é devida nos termos excecionais previstos na al. a) do n.º 2 do Art. 19.º da Lei n.º 15/2013 de 8/2, tal como é ressalvado na cláusula 5.ª n.º 1 do contrato de mediação imobiliária junto aos autos.
No caso dos autos, o contrato de mediação foi subscrito pelas partes de forma livre e voluntária, nele se incluindo uma cláusula de exclusividade, cuja validade não foi verdadeiramente posta em causa, e não pode ser posta em causa, em face da reconhecida autonomia das partes, da liberdade contratual e, em especial, da possibilidade de as mesmas poderem estabelecer as cláusulas que melhor tutelem os seus interesses (Art. 405.º n.º 1 do C.C.).
É evidente que o estabelecimento desse tipo de convenção limita a concorrência entre mediadoras imobiliárias, mas daí não resulta qualquer vício substancial ou formal da cláusula. Para mais quando esse vínculo contratual foi estabelecido apenas por 3 meses, ainda que renováveis em caso de ausência de denúncia atempada por qualquer das partes (cfr. cláusula 8.ª).
A circunstância do imóvel servir de casa de morada de família, onde alegadamente agora moram apenas a 1.ª R. e as filhas do casal, também não é causa de justificação suficiente para concluir pela legitimidade do desrespeito pela cláusula de exclusividade constante do contrato de mediação imobiliária, isto porque os R.R. poderiam perfeitamente ter decidido não assinar este contrato. Decidindo assinar, como efetivamente fizeram: “sibi imputet”.
A pretendida imputação exclusiva do incumprimento do contrato à 1.ª R. também não merece acolhimento, porque não tem qualquer respaldo na matéria de facto provada na sentença recorrida. É certo que a matéria de facto provada assenta no efeito cominatório estabelecido no Art. 567.º n.º 1 do C.P.C., mas em todo o caso considera-se confessado que os factos relativos à recusa de cumprimento do contrato proposto foram realizados por ambos os R.R., porque foi assim foi alegado pela A. (vide, nomeadamente os factos: 7 (aceitação da proposta pelos R.R.), 8 (acordo dos R.R. sobre a reserva e agendamento do contrato promessa e celebração da escritura), 9 (não celebração desses contratos pelos R.R.), 10 (alteração da proposta pelos R.R.), 11 (omissão dos R.R., na sequência da não aceitação da alteração) e 12 (carta dos R.R. a manifestarem que pretendiam rescindir o contrato de imediação com efeitos imediatos).
De igual modo, não tem qualquer fundamento a pretendida “suspensão da execução” até à partilha dos bens comuns do casal, por motivo da alegada pendência de ação de divórcio relativa aos R.R., pois qualquer responsabilidade pelo incumprimento do contrato deveria ser da responsabilidade da “ex-mulher” do Recorrente. Com o devido respeito, o argumento assim expedido, é algo rebuscado e despropositado nesta fase processual, nomeadamente em face da circunstância de estarmos perante uma ação declarativa. Sem prejuízo, relembramos aqui uma vez mais o que ficou provado na sentença recorrida nos pontos 7 a 12 da matéria de facto, reforçado pela constatação de terem sido ambos os R.R. a assinar o contrato de mediação imobiliária (cfr. doc. de fls 18 a 18 verso) e que a rescisão desse contrato também está assinada por ambos os R.R. (cfr. doc. de fls 38). Assim, em função do dado por provado, ambos os cônjuges são responsáveis pelo incumprimento do contrato de mediação no qual figuram como partes (Art. 1961.º n.º 1 al a) do C.C.), tendo ficado por provar o que o Recorrente somente agora alega, em sede de recurso de apelação e sem impugnar a decisão sobre a matéria de facto provada, ou seja: que não tinha qualquer conhecimento, nem deu consentimento, à proposta que se mostra junta a fls 35.
Mesmo sendo certo que a declaração de aceitação da proposta, constante desse documento de fls 35, só se mostra assinada pela R. B, a isso não invalida a confissão que motivou que o facto constante do ponto 7 da matéria de facto provada na sentença recorrida tenha sido dado por provado.
Resta-nos, portanto, apreciar apenas a questão de saber se situação concretamente provada preenche a previsão do Art. 19.º n.º 2 da Lei n.º 1/2013 de 8/2, como único fundamento que pode por em crise a sentença recorrida.
Como vimos, a sentença assentou as suas conclusões no facto de se ter provado que a A. logrou obter um interessado para a compra do imóvel, tendo apresentado uma proposta de compra e venda do imóvel por €470.000,00, que incluía mobília da sala, dos quartos e da cozinha, a qual foi aceita por ambos os R.R., que depois não celebraram o contrato de compra e venda visado, não obstante terem acordado o respetivo agendamento com o terceiro interessado.
Sustentou a sentença recorrida que: «Conforme explicitado pelo Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 22-03-2018, proc. 7439116.8T8STB.E-1, rel. Maria João Sousa e Faro, disponível em www.dgsi.pt, «a atribuição de tal remuneração pressupõe, outrossim, que o contrato visado esteja em vias de se concretizar, i.e, que a mediadora tenha cumprido a sua obrigação de encontrar um destinatário para o negócio i.e. uma pessoa que se disponha a satisfazer as condições que o seu cliente tenha estabelecido para a sua concretização (v.g. preço, (in) existência de contrato promessa, montante do sinal, momento da celebração do contrato visado)»
«Compulsados os autos, resulta manifesto que a não celebração do contrato visado no contrato de mediação é efetivamente imputável aos ora Réus. O que decorre, designadamente, da circunstância de os mesmos terem expressamente aceitado a proposta apresentada pelo terceiro angariado pela Autora, conforme se encontra devidamente formalizado no documento de fls. 35 dos autos, tendo inclusivamente agendado a celebração do contrato-promessa e do contrato definitivo de compra e venda.
«Dessa forma, a não celebração dos referidos contratos, acompanhada da rescisão unilateral e com efeitos imediatos do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Autora, não pode deixar de ser imputável aos referidos Réus, sobre os quais impende, em face do exposto, o dever de pagar à Autora a remuneração com esta acordada.
«Nestes termos, devem os Réus pagar à Autora a quantia com a mesma acordada a título de remuneração pela prestação de serviços de mediação mobiliária, que ascende a €23.500,00 (correspondente a 5% do valor do negócio acordado, que correspondia a €470.000,00), acrescida do imposto de valor acrescentado (IVA) à taxa legal que se encontre em vigor à data da realização do pagamento por parte dos Réus.
«Ademais, sobre a quantia descrita de €23.500,00 incidem juros de mora, à taxa legal em vigor, que se fixa presentemente em 4%, contados desde 16 de Janeiro de 2018 (considerando a interpelação dos Réus, ocorrida em 05 de Janeiro de 2018, e o pedido formulado pela Autora nos autos) até efetivo e integral pagamento (arts, 804.°, 805.°, n." 1, , 806.° e 559.° do Código Civil e Portaria n." 291/2003, de 08/04); juros esses que ascendem, na presente data (14 de Novembro de 2019), a € 1.717,75.»
Subscrevemos o assim exposto, acrescentando que este entendimento jurisprudencial tem sido unânime e mostra-se consolidado.
Assim, no Acórdão de 19 de junho de 2019 proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça (Proc. n.º 7439/16.8T8STB.E1.S1 – Relator: Hélder Almeida) pode retirar-se do respetivo sumário que: «IV - Concluindo-se que a autora, na sua qualidade de mediadora imobiliária, levou a cabo as diligências tendentes a alcançar a finalidade do contrato, angariando, no período de vigência do mesmo, pessoa genuinamente interessada na aquisição dos imóveis nas condições – designadamente de preço – pretendidas e aceites pela cliente, ora ré, sendo que só por razões exclusivamente imputáveis a esta, o negócio visado no dito contrato não se concretizou, tendo em consideração as cláusulas do contrato e o disposto no Art. 19.º, n.º 2 da Lei n.º 15/2013, de 08-02 (Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária), assiste o direito à remuneração acordada.»
Nesta Secção, por acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 5 de junho de 2018 (Proc. n.º 85/17.0T8VFX.L1-7 – Relator: Luís Filipe de Sousa), foi também decidido que: «Na vigência do contrato de mediação imobiliária celebrado em regime de exclusividade, o cliente pode desistir da venda sem prejuízo de ter de pagar a comissão ajustada com a mediadora caso esta angarie um interessado - sério e genuíno - na compra, ainda dentro do prazo de vigência do contrato de mediação imobiliária.». Sendo certo que nesse caso, a mediadora não logrou fazer a prova desses pressupostos.
Também nesta Secção, por acórdão de 30 de junho de 2020 (Proc. n.º 2450/18.7TVD.L1-7 – Relatora: Cristina Silva Maximiano) decidiu-se que: «V- No âmbito de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade é devido o pagamento da remuneração à mediadora que proporcionou uma visita ao imóvel objeto daquele contrato a um terceiro, que se que se mostrou, de imediato, “muito interessado”, com vontade de “fazer nova visita” e que daria “feedback mais tarde” e que, decorrido um mês, celebrou contrato promessa de compra e venda com os comitentes, que nada comunicaram à mediadora».
Ainda da Relação de Lisboa, no acórdão de 21 de maio de 2020 (Proc. n.º 6744/18.3T8LSB.L1-6 – Relator: Adeodato Brotas), pode ler-se: «2– No caso do contrato de mediação imobiliária celebrado com exclusividade, a remuneração da mediadora não depende da celebração do contrato tido em vista, dependendo somente do cumprimento da obrigação assumida pela mediadora: encontrar pessoa genuinamente interessada e pronta a celebrar o negócio visado. 3– A esta luz, a recusa pelo cliente, posteriormente à aceitação, de vender o imóvel é irrelevante para efeitos de o exonerar de pagar a remuneração: por haver exclusividade, cumprida a prestação pela mediadora, mantém-se intacto o direito à remuneração, na medida em que o negócio visado não se concretizou por causa imputável à ré».
Igualmente do Tribunal da Relação de Lisboa, no acórdão de 22 de novembro de 2012 (Proc. n.º 5208/10.8T2SNT.L1-6 - Relatora: Anabela Calafate) também se defendeu que: «I – Num contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, o direito à remuneração do mediador existe mesmo que não se concretize o negócio desde que a não concretização se deva a causa imputável ao cliente. II - Mas o direito à remuneração implica a execução da prestação contratual a que o mediador se obrigou, ou seja, a prática dos atos adequados a conseguir a concretização do negócio visado com a mediação. III - Portanto, é necessário que os factos provados permitam estabelecer um nexo causal entre a atividade que foi desenvolvida pela mediadora e a concretização do negócio visado pela mediação. IV - Em suma, tem de ficar demonstrado que a mediadora praticou os atos necessários à concretização do negócio entre o seu cliente e o terceiro interessado e que, só por culpa do cliente, o negócio não se concretizou por intermédio da mediadora.»
No Tribunal da Relação do Porto, no acórdão de 10 de julho de 2019 (Proc. n.º 645/18.2T8VFR.P1 – Relator: Joaquim Correia Gomes), defendeu-se a propósito do Art. 19.º n.º 2 da Lei 15/2013 de 8/2 que: «I - Existe uma “causa imputável ao cliente” gerador do dever deste remunerar o agente de mediação imobiliária e do direito deste receber, quando o evento criado pelo cliente seja uma causa factual suficientemente forte, remota ou mais próxima, que obste à conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação». No entanto, nesse caso concreto, ficou provada a manifesta insuficiência de fundos por parte dos potenciais interessados na compra e considerou-se legitima a recusa e desistência do negócio pelo cliente do agente de mediação imobiliária.
No acórdão da mesma Relação, datado de 7 de dezembro de 2018 (Proc. n.º 3640/16.2T8MTS.P1 – Relator: Augusto Carvalho) foi decidido que: «III- Nos termos do artigo 19º, nº 2, da Lei nº 15/2013, quando o negócio não é celebrado por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, esta adquire o direito à remuneração.» Nesse caso concreto, ficou provado que a mediadora imobiliária angariou uma compradora para o imóvel, que fez uma proposta de aquisição por €75.000,00, tendo o cliente da mediadora respondido que não aceitava proposta inferior a €78.000,00, sendo que a potencial compradora veio a oferecer precisamente esse valor, ficando a cliente da mediadora sem resposta, recusando-se a celebrar a escritura pelo valor mínimo que havia declarado aceitar.
Ainda que no contexto da lei anterior, o acórdão de 1 de outubro de 2015 do Tribunal da Relação do Porto (Proc. n.º 3390/13.1TBVLG.P1 – Relator: Filipe Caroço) decidiu-se que: «III - Na mediação imobiliária, o proprietário do imóvel (cliente) é responsável pelo pagamento da remuneração contratada a favor do mediador, ao abrigo da norma excecional do art.º 18º, nº 2, al. e), do Decreto-lei nº 211/2004, de 20 de agosto, quando, estando acordado o regime de exclusividade, este, com a sua diligência, consegue angariar um cliente que quis comprar o bem nas condições definidas pelo vendedor, preencheu ficha de reserva e entregou um cheque de reserva assinado, não se concretizando, porém, a compra e venda, por recusa injustificada do vendedor na pendência do contrato de mediação.». Veja-se que a situação fática descrita tem toda a semelhança com o caso dos presentes autos.
No Tribunal da Relação de Évora, para além do citado na sentença recorrida, no acórdão de 15 de setembro de 2010 (Proc. n.º 2439/07.1TBPTM.E1 – Relatora: Isoleta Costa) consta do respetivo sumário que: «I – A cláusula de exclusividade, ínsita num contrato de mediação imobiliária, não está abrangida pelo regime das cláusulas contratuais gerais, pois tem um regime próprio definido no regime jurídico do contrato de mediação imobiliária, que não limita a capacidade negocial das partes envolvidas. II - A mediadora tem direito à remuneração se a conclusão ou perfeição do negócio o correu por efeito, em termos de causalidade adequada, da atividade de promoção do mediador, sendo indiferente o desenvolvimento, de mais ou menos numerosas diligências, no sentido de conseguir o fim em vista”. III – Se o negócio não se concretizou, a mediadora pode ainda ter direito à remuneração contratada. Para tanto incumbe à empresa de mediação o ónus de alegar e provar, cumulativamente, que o contrato de mediação foi celebrado sob o regime de exclusividade e o negócio visado não se concretizou por causa imputável ao cliente.». Mas nesse caso concreto, o imóvel havia sido vendido à revelia da mediadora, com violação da cláusula de exclusividade, sendo por esse motivo devida a remuneração, por incumprimento imputável ao cliente (Esta situação é semelhante à decidida no Ac. T.R.L. de 22/9/2016 – Proc. n.º 915/13.6TBALM-L1-8 – Relator: Ilídio Sacarrão Martins e no acórdão T.R.C. de 17/1/2012 – Proc. n.º 486/10.5T2OBR.C1 – Relator: Barateiro Martins).
No acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 10 de setembro de 2019 (Proc. n.º 4996/17.5T8LRA.C1 – relator: Carlos Moreira), consta no sumário que: «II - Na previsão do n.º 2 do Art. 19º da Lei n.º 15/2013 de 08/02, o direito da mediadora à remuneração da comissão apenas emerge se provados factos alicerçantes de imputação de um juízo ético jurídico de censura ao comitente e, bem assim, se provado que, não fora a atuação deste, a venda a cliente por si apresentado seria realizada no período daquela vigência.» Mas no desenvolvimento da apreciação desta questão é aí dito, com surpreendente clarividência, o seguinte: «O Contrato de mediação consubstancia uma obrigação de meios e não de resultado: a mediadora desenvolve esforços no sentido de o negócio se concluir. Mas ela não pode garantir esta consecução pois que a outorga do contrato definitivo, salvo estipulação de pacto especial de garantia no qual assuma o bom fim da operação, não está na sua disponibilidade, antes está na disponibilidade do seu cliente/comitente e na do interessado comprador – cfr. Ac. STJ de 1.4.2014, proc. 894/11.4TBGRD.C1.S1 in dgsi.pt. / No entanto, o direito à remuneração apenas surge, com a outorga do contrato.». Mais à frente é acrescentado que: «Tem de existir um nexo de causalidade adequada entre a atividade do mediador e a celebração do negócio no sentido de que o mediador só adquire direito à comissão quando a sua atividade haja influído de forma decisiva para a conclusão do negócio visado, vg. através da aproximação do comitente com terceiros e que esta influência resulte na celebração do negócio – cfr. entre outros, Acs. RC de 09.09.2014, p. 1421/12.1TBTNV.C1 cit. na sentença, relatado pelo aqui relator e subscrito pelo aqui 1º adjunto, e de RC de 24.03.2015, p. 811/13.7TBVIS.C; e Ac. do STJ de 12.12.2013, p. 135/11.4TVPRT.G1.S1. Competindo ao mediador a alegação e prova dos pressupostos do seu direito, particularmente da verificação desse mesmo nexo causal.» E explicita ainda que: «O Art. 19º n.º 2 da Lei n.º 15/2013 (…) prevê um conceito de imputabilidade que, certamente, que está eivado por, e implica um, juízo ético jurídico de censura. E, para que o citado segmento normativo releve, devendo este conceito e juízo emergirem de factos objetivos. / Assim será, vg., e paradigmaticamente:
- «-se o cliente aceita os termos do negócio com o interessado apresentado pela mediadora e, depois, sem justificação, e ainda dentro do contrato, o recusa.
- «-se ele protela a celebração do negócio com o cliente arranjado pela mediadora para mais tarde, já depois do período do contrato, o celebrar com tal cliente.
«Acresce que, mesmo nesta situação, o mediador, se impetrar o pagamento da comissão, tem de provar, mesmo existindo exclusividade, que com a sua atividade tinha já arranjado interessado na celebração do negócio, ou que, certamente, o iria encontrar, e que este apenas não se concretizou por virtude da atuação culposa do cliente - cfr. Ac. da RL de 22.11.2012 in dsi.pt.
«Efetivamente, a comissão é a contrapartida da realização do negócio resultante da atuação da mediadora, pelo que o direito à mesma apenas emerge se este se realizou por força da sua adequada intervenção, nos termos supra aludidos.» (sic)
Também da Relação de Coimbra, no acórdão de 18 de fevereiro de 2020 (Proc. n.º 91/18.8T8IDN.C1 – Relator: Arlindo Oliveira), decidiu-se que: «1.-No contrato de mediação imobiliária, a obrigação do mediador é comummente classificada como uma obrigação de meios, pois a sua atividade é orientada para conseguir, como resultado, pessoa interessada em outorgar como contraparte do cliente no desejado contrato, mas este resultado/acontecimento não consubstancia a obrigação do mediador, uma vez que está fora da sua disponibilidade, dependendo antes do conjunto de vontades do cliente e do terceiro angariado. 2.- Contudo, o resultado alcançado é condição para o direito do mediador à remuneração, já que que esta é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. 3.- No contrato de mediação com cláusula de exclusividade a remuneração do mediador depende quase unicamente do cumprimento da sua obrigação e do sucesso desta, não dependendo do evento futuro e incerto constituído pela celebração do contrato visado, quando este evento não se concretize por causa imputável ao cliente. 4.- No contrato de mediação imobiliária com regime de exclusividade, o mediador tem o direito de ser o único a promover o contrato desejado e, por isso, pode ter direito à remuneração independentemente da conclusão deste contrato se o contrato visado não se concretizar por causa imputável ao cliente, ou mesmo que não tenha contribuído para a sua celebração, como no caso do interessado/destinatário ter sido encontrado com o recurso a outro mediador. 5.- No contrato de mediação imobiliária com regime de exclusividade, nada sendo especificamente estipulado, a exclusividade apenas afasta a concorrência de outros mediadores e não a própria atividade do cliente. 6.- Mesmo no contrato de mediação imobiliária simples, o prazo do contrato implica que o cliente não pode deixar de remunerar o mediador se vier a celebrar o contrato visado com pessoa que até si chegou graças à atividade desenvolvida pelo mediador durante o prazo de vigência do contrato, isto é, se o cliente aproveitar a atividade da empresa de mediação realizada no prazo de vigência do contrato não pode deixar de pagar a remuneração acordada.
No Acórdão de 20 de dezembro de 2019 da mesma Relação de Coimbra (Proc. n.º 53979/18.5YIPRT.C1 – Relator: Vítor Amaral) seguiu o mesmo raciocínio decidindo: «3. - O mediador imobiliário em regime de exclusividade que angariou terceiro interessado, o qual apresentou proposta que o comitente aceitou, pelo que foi marcada data para a celebração do respetivo contrato-promessa de compra e venda, que só não foi celebrado por falta de comparência do comitente, cumpriu com a sua prestação de mediador no vínculo contratual de mediação. 4. - Gorando-se o contrato pretendido com aquele terceiro interessado por recusa do comitente, que se afastou da relação de intermediação, para depois proceder à venda por si mesmo a outrem, é-lhe totalmente imputável o injustificado naufrágio do negócio angariado, que somente por culpa sua – que sempre seria de presumir (cfr. art.º 799.º, n.º 1, do CCiv.) – não se realizou.»
No Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 31 de janeiro de 2013 (Proc. n.º 356/11.0TBPVL.G1 – Relatora: Rita Moreira), ainda que no contexto da lei anterior de 2004, também se decidiu: «II – O contrato de mediação imobiliária é, em essência, uma prestação de serviço, um contrato para a obtenção de um negócio, sendo com a concretização desse negócio com a entidade angariada que se cumpre o fim precípuo da mediação. III – Por via disso, a obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem determinado contrato venha a ser celebrado e, celebrado este, é devido o pagamento da remuneração acordada, obrigação do cliente, só assim não sendo, excecionalmente, cfr. resulta do artº 18, do Dec. Lei referido. IV – Celebrado contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, recusando-se a proprietária do imóvel, objeto do negócio, a celebrar contrato promessa com interessada angariada pela mediadora, sem fazer qualquer outra prova, capaz de afastar a sua culpa, fica responsável pelo pagamento da remuneração acordada, atento o disposto no artº 18, nº 2, al a), referido e artºs 798 e 799, do Código Civil.»
No acórdão de 31 de janeiro de 2020, da mesma Relação de Guimarães (Proc. n.º 17466/18.5YIPRT.G1 – Relatora: Maria dos Anjos Nogueira), mas já no contexto da lei atual decidiu-se igualmente que: «I – Não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato, por dependente das vontades do cliente e do interessado, dado que a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio. II - A retribuição é, assim, devida caso tenha sido acordada a exclusividade na mediação e o contrato definitivo não seja concluído por causa imputável ao cliente.» E no acórdão de 6 de dezembro de 2018 (Proc. n.º 198/17.9T8AMR.G1 – Relatora: Maria da Purificação Carvalho), explicitou que: «A norma do Art. 19.º n.º 2 do RJAMI obriga o cliente a pagar a remuneração desde que, durante a vigência do contrato, o mediador lhe apresente um real interessado e o contrato não se realize apenas por causa imputável ao cliente.
Cumpre ainda evidenciar que no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 14 de junho de 2012 (Proc. n.º 4620/05.9YXLSB.L1-6 – Relator: Aguiar Pereira), foi delimitada negativamente a existência da obrigação de remuneração, nos seguintes termos: «1. Sendo o contrato de mediação imobiliária um típico contrato de prestação de serviços, em regra a remuneração relativa à atividade de mediação imobiliária só é devida com a perfeição do negócio visado pela mediação. 2. No caso de ter sido acordada exclusividade na mediação entre a mediadora e o cliente a remuneração é, porém, devida, independentemente da conclusão do negócio visado pela mediação, se a não concretização deste negócio se ficar a dever a causa imputável ao cliente; 3. Em qualquer caso o direito à remuneração pressupõe que a mediadora cumpra a sua prestação contratual e pratique atos de mediação e promoção adequados e suficientes à conclusão do negócio; 4. Incumbe à mediadora a prova dos elementos constitutivos do direito a remuneração e da relação de causalidade entre os atos de promoção e mediação levados a cabo e a perfeição do negócio visado; 5. A simples inserção em página on-line da mediadora de anúncio de intenção de venda de uma fração de um imóvel e o acompanhamento de uma visita por parte de um terceiro interessado, sem que se demonstre a realização de qualquer outro ato de promoção e mediação imobiliária não são, em si mesmos, suficientes nem causais da determinação das partes à conclusão do negócio; 6. Nessas circunstâncias, tendo o contrato de mediação sido “anulado” por decisão unilateral do cliente, mesmo que o contrato visado venha a ser posteriormente celebrado entre o cliente e o terceiro a quem a mediadora acompanhou na visita á fração, não é devida a remuneração da mediadora por inexistir relação de causalidade entre os atos de promoção e mediação levados a cabo e conclusão do negócio visado; (…) 8. Não se demonstrando que a atividade desenvolvida pela mediadora foi determinante da conclusão do negócio visado pela mediação não existe enriquecimento do cliente à custa da mediadora na medida da remuneração acordada.»
Também na vertente da delimitação negativa, no acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 23 de outubro de 2014 (Proc. n.º 49320/12.9YIPRT.G1 – Relator: Manuel Bargado) foi decidido: «III - Não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato; a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio que ele próprio, raramente, conclui, sendo indiferente que este intervenha na fase final do negócio. IV - Tendo o interessado apresentado uma proposta inferior ao preço de venda previsto no contrato de mediação imobiliária, a qual não foi aceite pelo comitente, a não realização do negócio visado não ocorre por culpa deste último, não sendo devida qualquer remuneração ao mediador.» (Todos os acórdãos citados estão disponíveis em www.dgsi.pt).
Resumindo, é patente que no caso concreto o direito foi devidamente aplicado pela decisão recorrida, tendo em atenção que ao caso se aplicava o Art. 19.º n.º 2 da Lei n.º 15/2013 de 8/2, resultando da matéria de facto provada factualidade donde decorre que foi celebrado um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, sendo que a A., mediadora contratada pelos R.R., alegou e provou que realizou as diligências necessárias à realização do negócio pretendido, apresentando proposta concreta e séria, que até foi aceita pelos R.R., não se tendo concretizado a compra e venda do imóvel por razões exclusivamente imputáveis aos R.R., que eram os clientes da mediadora. Logo é devida a remuneração acordada, tal como decidido, improcedendo as conclusões apresentadas em sentido diverso do exposto.
