5714/19.9T8CBR.C1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

(cf. art.º 663º, nº7 do CPC):

I. O tribunal deverá usar da faculdade de redução da cláusula penal, que lhe é conferida pelo art.º 812º, nº1 do Código Civil, quando houver elementos de facto que, segundo um critério de equidade e de justiça, apontem para um manifesto excesso da cláusula penal, trazendo assim à colação o instituto do abuso de direito previsto no art.º 334º do mesmo código.

II. Por via do recurso a este mecanismo consegue-se a redução de cláusulas penais, sempre que se constate que as mesmas se revelam manifestamente excessivas ou desproporcionadas ao fim que visam prosseguir e ao conteúdo do direito que se propõem realizar.

III. Na apreciação desse manifesto excesso deverá proceder-se à comparação entre o montante que resulta da cláusula penal e a ordem de grandeza do prejuízo sofrido pelo credor com o incumprimento, tendo em conta todas as circunstâncias que no caso concreto sejam relevantes para este efeito.

Revista nº 5714/19.9T8CBR.C1

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I. Relatório:

AA e mulher BB, residentes na Localização 1, instauraram a presente acção, com processo comum, contra CC, residente em Localização 2 e contra DD, residente em Localização 3, pedindo:

a) Que se declare resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre os AA. e os RR. em 31/01/2014 e que teve por objecto o prédio misto e o prédio rústico identificados na petição;

b) Que os Réus sejam condenados a restituir aos AA. a quantia recebida a título de sinal, em dobro, no valor de 110,000.00€, acrescida de juros legais desde a data da citação até efectivo pagamento;

c) Que os Réus sejam condenados a restituir aos AA. as quantias pagas a título de caução e reforço do sinal, igualmente em dobro, no valor global de 78.000,00€, acrescida de juros legais desde a data da citação até efectivo pagamento.

Em fundamento dessas pretensões, alegaram em resumo o seguinte:

- Que, por força do referido contrato, prometeram comprar – e os Réus prometeram vender – os prédios identificados, livres de quaisquer ónus e encargos, pelo preço global de 586.000,00€, tendo entregado aos Réus, a título de sinal e em diversas parcelas, o valor global de 94.000,00€;

- Que, nos termos convencionados, a escritura de compra e venda devia ser realizada em Janeiro de 2016, podendo ser marcada por qualquer um dos outorgantes mediante notificação aos outros com a antecedência de 15 dias;

- Que os prédios em causa foram entregues aos Autores na data de celebração do contrato promessa (tendo existido traditio), sendo certo que, quando se instalaram na propriedade, constataram a existência de diversos problemas e constataram que ela não tinha as características e áreas que haviam sido garantidas pelos Réus e que eram, para si, determinantes (existia uma hipoteca, os proprietários de um prédio confinante reclamavam uma área do prédio e a existência de serventias de passagem, existindo ainda outros confinantes que utilizavam uma outra servidão de passagem sobre o prédio que haviam prometido comprar);

- Que, não obstante as comunicações e os esclarecimentos pedidos aos Réus, as dúvidas dos Autores em relação àquelas circunstâncias mantiveram-se, razão pela qual propuseram aos Réus duas soluções: a rescisão do contrato ou a renegociação do preço da quinta;

- Que, dada a falta de resposta dos Réus, enviaram-lhe comunicação, em 22/01/2016, onde invocaram o incumprimento destes por falta de esclarecimentos das aludidas questões;

- Que, apesar disso e porque ainda mantinham interesse no negócio (com renegociação do preço), enviaram nova comunicação aos Réus reiterando a solução que haviam apresentado anteriormente;

- Que, entretanto – em 04/02/2016 –, os Réus comunicaram que a resolução efectuada pelos Autores era infundada e ineficaz e que, por evidenciar a vontade inequívoca de não celebrar o contrato prometido, correspondia a incumprimento definitivo, razão pela qual faziam seu o sinal e concediam o prazo de cinco para desocupação dos prédios;

- Que, apesar disso, Autores e Réus mantiveram negociações ao longo do ano de 2016 e até 2019, sem que os Réus tivessem esclarecido as questões referidas e sem que tivessem apresentado solução que passaria pelo ajuste do preço;

- Que, por essas razões, os Autores perderam definitivamente interesse no negócio, tendo deixado a quinta em Agosto de 2019.

- Que, em razão desses factos, ocorreu incumprimento definitivo do contrato por culpa exclusiva dos Réus, razão pela qual o contrato deve ser resolvido, com restituição aos Autores da quantia total de 188.000,00€, correspondente ao dobro das quantias que pagou a título de sinal (55.000,00€), reforço de sinal (36.000,00€) e caução (3.000,00€).

A Ré CC apresentou contestação, sustentando que foram os Autores que incorreram em incumprimento definitivo do contrato e alegando, em resumo:

- Que os problemas suscitados pelos Autores – com o aproximar da data agendada para a escritura – correspondiam apenas a pretextos usados com o objectivo de conseguirem adquirir a quinta dos Réus por um preço muito inferior;

- Que os Autores sempre souberam da hipoteca e sabiam que, como é habitual, ela seria cancelada no momento da celebração da escritura de compra e venda;

- Que os Réus não tinham conhecimento que os vizinhos confinantes reclamassem qualquer área do prédio e estão convencidos que toda a área pertence ao seu prédio (tendo prestado esse esclarecimento aos Autores), área essa que, além do mais, é uma pequena área rochosa sem qualquer utilidade;

- Que também nunca tiveram conhecimento de qualquer servidão de passagem e disso também informaram os Autores;

- Que, apesar de os Réus terem prestado esses esclarecimentos, os Autores usavam essas circunstâncias para exigir, de forma irrazoável, uma redução do preço em quase metade do seu valor;

- Que, apesar de posteriormente terem continuado a pressionar os Réus para uma redução do preço (ainda que sem apresentação de novas propostas em relação à que já haviam apresentado), a verdade é que, através da carta de 22/01/2016, os Autores evidenciaram o seu desinteresse pelo contrato, afirmando a impossibilidade de celebrar a escritura e a sua indisponibilidade para prorrogar o contrato e pedindo a devolução do sinal;

- Que nunca existiu qualquer incumprimento ou mora dos Réus, pelo que a resolução do contrato por parte Autores, efectuada por carta datada de 22/1/2016, não tem qualquer fundamento e, como tal, a mesma não pode produzir os efeitos que estes pretendem;

- Que tal resolução sempre traduziria um abuso de direito, na medida em que se fundamentava em circunstâncias insignificantes no contexto global do negócio;

- Que essa carta demonstra, no entanto, a vontade inequívoca dos Autores de não celebrar o contrato prometido, o que equivale a um incumprimento definitivo do contrato-promessa da parte dos mesmos;

- Que, tendo os Autores incumprido o contrato, assiste aos Réus o direito de fazer seu o sinal recebido, assim como lhes assiste o direito de reclamar, a título de cláusula penal e nos termos previsos no contrato, a quantia diária de 150,00€ desde 25/02/2016 (data em que deviam ter entregue os imóveis) até 16/10/2019 (data em que os entregaram)

Com esses fundamentos, concluiu pedindo a improcedência da acção e formulando, em reconvenção, as seguintes pretensões:

a) Que se declare que a resolução que os Autores fizeram, por carta datada de 22/1/2016, do contrato-promessa que celebraram com os Réus em 31/01/2014 (e respectiva adenda celebrada em 1/2/2014) não tem fundamento, pelo que não pode produzir os efeitos pretendidos pelos mesmos;

b) Que se declare que a resolução dos Autores demonstra a vontade inequívoca destes de não celebrar o contrato prometido, o que equivale a um incumprimento definitivo do contrato-promessa da parte dos mesmos;

c) Que se declare que, em consequência do incumprimento definitivo por parte dos Autores, os Réus têm o direito de fazerem seus os montantes que receberam daqueles a título de sinal no montante global de 94.000 euros;

d) Que os Autores sejam condenados a pagar solidariamente à Ré, a título de cláusula penal, a quantia diária de 150 euros desde 25/2/2016 até 16/10/2019, o que soma a quantia de 199.350 euros;

e) Que, caso não procedam os pedidos formulados nas alíneas anteriores, os Autores sejam condenados a pagarem à Ré, a título de indemnização por danos patrimoniais (violação ilícita do direito de propriedade dos Autores, ou pelo menos a título de enriquecimento sem causa), a quantia mensal de 1500 euros, correspondente ao valor locativo dos imóveis (e de exploração turística dos mesmos), desde pelo menos 01/02/2014 até 16/10/2019, o que soma a quantia de 104.250 euros;

f) Que os Autores sejam condenados no pagamento de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento.

Pede ainda que os Autores sejam condenados, como litigantes de má-fé, em multa e em indemnização condigna a favor dos Réus.

Os Autores replicaram, reafirmando o que já haviam alegado, ou seja, que foram os Réus que incumpriram o contrato e que, como tal, não podem proceder as pretensões formuladas em reconvenção.

Sustentando a inexistência de qualquer abuso de direito, terminam pedindo a improcedência do pedido reconvencional e a condenação da Ré, por litigância de má-fé, a indemnizar os Autores em valor não inferior a 2.500,00€.

Foi realizada a audiência prévia e proferido o despacho saneador, com identificação do objecto do litígio e delimitação dos temas da prova.

Os autos prosseguiram com a realização da audiência de discussão e julgamento no culminar da qual foi proferida sentença onde se decidiu o julgar totalmente improcedente a acção e parcialmente procedente a reconvenção, considerando-se resolvido o contrato promessa ajuizado e, consequentemente:

a) Indeferiu-se o pedido de condenação dos réus a restituir aos autores a quantia recebida a título de sinal, em dobro, no valor de 110,000.00€, acrescida de juros legais desde a data da citação até efectivo pagamento;

b) Indeferiu-se o pedido de condenação dos réus a restituir aos autores as quantias pagas a título de caução (€ 3000.00) e reforço do sinal (€ 36.000,00), igualmente em dobro, no valor global de 78.000,00 €, acrescida de juros legais desde a data da citação até efectivo pagamento, assim, um total de € 188.000 €. (cento e oitenta e oito euros);

c) Condenaram-se os autores reconvindos a reconhecer que a resolução que fizeram, por carta datada de 22/1/2016, do contrato-promessa que celebraram com os réus em 31/01/2014 (e respectiva adenda celebrada em 1/2/2014) não tem fundamento, pelo que não pode produzir os efeitos pretendidos pelos mesmos, demonstrando a vontade inequívoca destes de não celebrar o contrato prometido, o que equivale a um incumprimento definitivo do contrato-promessa da parte dos mesmos e em consequência do incumprimento definitivo por parte dos autores, o direito de fazer seu as quantias que receberam daqueles a título de sinal, no montante global de 94.000 euros” (cf. rect. Requerida por refª 37506798), com fundamento no incumprimento contratual e instituto do enriquecimento sem causa;

d) Absolveram-se os autores reconvindos da condenação no pagamento solidário à ré, a título de cláusula penal, a quantia diária de 150 euros desde 25/2/2016 até 16/10/2019, o que soma a quantia de 199.350 euros;

e) Condenaram-se os autores reconvindos a pagar à ré a quantia residual de € 8750 (oito mil, setecentos e cinquenta euros), a título de indemnização por danos patrimoniais violação ilícita do direito de propriedade dos autores e enriquecimento sem causa, acrescido de juros de mora desde a citação, à taxa legal de juros civis.

Por fim, considerou-se não haver razões para condenar qualquer das partes como litigantes de má-fé.

Inconformados com essa decisão, os Autores vieram interpor recurso de apelação, apresentando nos termos legalmente previstos as suas alegações, as quais concluíram pedindo a revogação da decisão recorrida e a sua substituição por outra que julgue a acção procedente e condene os Réus nos termos peticionados pelos Autores.

A Ré contra alegou e apresentou recurso – subordinado.

Tramitado o recurso, veio a Relação a proferir acórdão no qual decidiu julgar improcedente o recurso (principal) dos Autores e julgar parcialmente procedente o recurso (subordinado) da Ré e, em consequência:

- Revogou a sentença recorrida no segmento (constante da alínea e) da decisão) em que condenou os Autores Reconvindos “...a pagar à ré a quantia residual de € 8750 (oito mil, setecentos e cinquenta euros), a título de indemnização por danos patrimoniais violação ilícita do direito de propriedade dos autores e enriquecimento sem causa, acrescido de juros de mora desde a citação, à taxa legal de juros civis” (por não haver lugar à apreciação e decisão desse pedido deduzido a título subsidiário);

- Revogou a sentença recorrida no segmento (constante da alínea d) da decisão) em que absolveu os Autores Reconvindos “...da condenação no pagamento solidário à ré, a título de cláusula penal, a quantia diária de 150 euros desde 25/2/2016 até 16/10/2019, o que soma a quantia de 199.350 euros”, substituindo-se esse segmento por outro em que se condenam os Autores a pagar à Ré, a título de cláusula penal, a quantia global de 120.000,00€ (cento e vinte mil euros), acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação e até pagamento;

- Confirmou em tudo o mais, a decisão recorrida.

Desta decisão vieram os autores interpor recurso de revista, apresentando nos termos legalmente prescritos as suas alegações.

A ré contra alegou e veio interpor recurso subordinado.

Os recursos foram considerados tempestivos e legais, sendo admitidos com efeito devolutivo.

Recebido o processo neste supremo Tribunal de Justiça e cumpridas que foram todas as formalidades legalmente exigidas, cabe pois decidir os recursos aqui interpostos.

II. Enquadramento de facto e de direito:

É consabido que o objecto do recurso, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso obrigatório, está definido pelo conteúdo das conclusões vertidas pelo recorrente nas suas alegações (cf. artigos 608º, nº2, 635º, nº4 e 639º, nº1 do CPC).

Nos autos, é o seguinte o teor das conclusões dos autores/recorrentes:

1. Vem o presente recurso interposto do Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra que decidiu, julgar improcedente o recurso (principal) dos Autores e julgar parcialmente procedente o recurso (subordinado) da Ré e, em consequência revogou a sentença recorrida no segmento (constante da alínea e) da decisão) em que condenou os Autores Reconvindos “...a pagar à ré a quantia residual de €8750 (oito mil, setecentos e cinquenta euros), a título de indemnização por danos patrimoniais violação ilícita do direito de propriedade dos autores e enriquecimento sem causa, acrescido de juros de mora desde a citação, à taxa legal de juros civis” (por não haver lugar à apreciação e decisão desse pedido deduzido a título subsidiário); e revogou a sentença recorrida no segmento (constante da alínea d) da decisão) em que absolveu os Autores Reconvindos “...da condenação no pagamento solidário à ré, a título de cláusula penal, a quantia diária de 150 euros desde 25/2/2016 até 16/10/2019, o que soma a quantia de 199.350 euros”, substituindo-se esse segmento por outro em que se condenam os Autores a pagar à Ré, a título de cláusula penal, a quantia global de 120.000,00€ (cento e vinte mil

2. O douto acórdão de que ora se recorre debruçou-se fundamentalmente sobre duas questões, a saber:

a. Em primeiro lugar, será correcto afirmar que os promitentes-vendedores já haviam incumprido os seus deveres quando os promitentes-compradores resolveram o contrato-promessa? Ou, antes, terão sido estes últimos quem incumpriu as suas obrigações quando declararam a resolução deste contrato?

b. Em segundo lugar, e caso se considerasse (incorrectamente) terem sido os promitentes-compradores a incumprir os seus deveres (ao resolverem o contrato sem que tivesse havido qualquer incumprimento imputável aos promitentes-vendedores) -- caso em que não teriam fundamento para reter a Quinta, que teriam de restituir em cinco dias --, será correcto afirmar que a cláusula penal de €150 por cada dia de atraso na restituição da Quinta é devida?

3. No contrato-promessa em causa nos autos, teve em vista a compra e venda da Quinta, livre de ónus ou encargos e a Adenda a este contrato-promessa previa a tradição desse imóvel, que teve lugar.

4. Já na detenção da Quinta, os promitentes-compradores aperceberam-se de que vários vizinhos reclamavam a existência de servidões, algumas das quais prejudicavam a exploração que eles pretendiam fazer do imóvel, e que estava prevista no contrato-promessa, mais concretamente na Adenda em que, ao estipular-se a tradição, simultaneamente se autorizava os promitentes-compradores a habitarem a Quinta e a explorarem os respectivos apartamentos - fim, este, que, assim, resulta evidente do contrato.

5. Os promitentes-compradores deixaram clara a sua preocupação junto dos promitentes-vendedores quanto àquelas lesões ao seu interesse na compra da Quinta, cujo risco nunca haviam assumido no contrato-promessa (muito pelo contrário, pois que os promitentes-vendedores garantiam contratualmente que a coisa era vendida livre de ónus).

6. Como a resposta dos promitentes-vendedores foi sempre - e apenas - a de que não reconheciam, ou desconheciam, a existência de qualquer servidão de passagem, os promitentes-compradores consideraram que aquele risco de estarem a adquirir uma Quinta onerada estava a passar a correr por sua conta, facto com que não tinham de se conformar.

7. No termo de várias comunicações trocadas com os promitentes-vendedores, e em que estes sempre mantiveram a mesma posição, desvalorizando aquelas preocupações dos promitentes-compradores, estes finalmente ameaçaram resolver o contrato-promessa se os litígios com os vizinhos não viessem a ser solucionados. Como a posição denegatória dos promitentes-vendedores se manteve, foi isso mesmo (a resolução) que os promitentes-compradores acabaram por declarar.

8. Claro que ainda não havia vencido o prazo para o cumprimento, por parte dos promitentes-vendedores, da obrigação de vender a coisa livre de ónus. Porém, já era claro que estes não estariam em condições de o fazer, dada a sua recusa reiterada em reconhecer a mera possibilidade de existirem servidões de passagem.

9. O Acórdão recorrido começou por concordar que é de aceitar, em termos gerais, o entendimento defendido pelo recorrente de que é possível uma obrigação ser incumprida ainda antes de vencido o prazo para o seu cumprimento.

10. Para tal é necessário, como também defendeu o recorrente, que o devedor tenha de declarar (expressa ou tacitamente, através do seu comportamento), de forma clara e séria, não poder, ou não querer, cumprir.

11. Mais concordou, (e em sentido contrário ao da 1.ª instância) que, se o promitente-vendedor tem como dever primário da prestação (resultante do contrato-promessa) vender uma coisa livre de ónus, então é também seu dever (secundário da prestação) eliminar esses ónus até ao momento em que é devido o cumprimento da promessa de venda.

12. Porém o Acórdão recorrido considera que para se afirmar a existência desse dever, seria necessário "que se tivesse demonstrado a existência desses ónus (as servidões), o que, na verdade, não aconteceu".

13. Ou seja: o Acórdão recorrido considera que os promitentes-vendedores não podiam ter o dever de expurgar ónus (as servidões) que não sabemos se efectivamente existiam (porque na 1.ª Instância tal facto não fora dado como provado).

14. Para o Acórdão:

a. uma coisa teria sido se os ónus efectivamente existissem, caso em que reconheceria que os promitentes-vendedores teriam tido o dever (que então teria sido incumprido) de os expurgarem antes de venderem a Quinta (de forma a poderem cumprir curialmente a promessa de venda que haviam assumido).

b. coisa diversa, que o Tribunal da Relação considera ser o nosso caso (dada a ausência de prova da efectiva existência dos ónus), é a existência dos ónus ser meramente possível (por haver vizinhos a reclamarem-nos, de um lado, e os promitentes-vendedores a rejeitarem-nos, do outro), caso em que se torna discutível que os promitentes-vendedores efectivamente tivessem o dever de eliminar a incerteza relativa a essa existência potencial.

15. Ora, é precisamente aqui que reside o interesse particular que este problema jurídico suscita: deve (e, se sim, em que termos) um promitente-vendedor, que se vincula a vender uma coisa livre de ónus, actuar no sentido de garantir, ainda antes da celebração do contrato prometido, que os ónus, que terceiros reclamam, efectivamente não existem (nomeadamente suscitando a apreciação judicial dessa inexistência)?

16. O Acórdão reconheceu - e bem na nossa humilde opinião - que "existia um litígio com os vizinhos confinantes cuja resolução poderia vir a culminar no efectivo reconhecimento dessas servidões", e que, por isso, existia "a possibilidade e o risco de efectiva existência dessas servidões e os Autores, não estando dispostos a aceitar esse risco (que não haviam previsto), pretendiam que os Réus solucionassem essas questões, ou seja, pretendiam - ao que tudo indica - que os Réus eliminassem esse risco no sentido de garantir que os imóveis seriam efectivamente transmitidos livres de ónus e encargos nos termos em que havia sido prometido" (p. 61 Ac.).

17. Porém, acto contínuo, concluiu que, apesar de a existência desses litígios - e, consequentemente, da potencial existência das servidões - poder afectar o interesse dos promitentes-compradores no negócio, "é difícil considerar que esses litígios constituam um ónus efectivo que, nessa medida, interferisse com a execução da prestação dos Réus nos exactos termos que haviam sido contratados" (pp. 61 e 62 Ac).

18. É que o Acórdão recorrido entende ser "discutível que os Réus tivessem o dever de eliminar esse risco e solucionar os litígios existentes em termos que permitam afirmar que o incumprimento desse dever equivale a um incumprimento definitivo do contrato promessa" (p. 62 Ac).

19. No nosso caso estaria então em causa "o pretenso dever - que os Autores pretendiam impor aos Réus - de "garantir" a inexistência de ónus e encargos, eliminando o risco da sua eventual existência e solucionando os litígios com os vizinhos que reclamavam direitos de servidão" (p. 63 Ac).

20. De facto, é verdade que o facto de os vizinhos reivindicarem a existência de servidões não significa que estas servidões - estes ónus - efectivamente existissem, pois a possibilidade de existência de um ónus não corresponde à sua efectiva existência.

21. Contudo, já divergimos do entendimento de que a séria possibilidade de existência de ónus (vários que eram estes ónus, alegados por várias pessoas) não implicasse o dever de eliminar o risco desta sua existência, quando o próprio Tribunal aceita que este risco podia afectar o interesse dos promitentes-compradores na celebração do contrato prometido.

22. Nos termos da Cláusula 2.ª do contrato-promessa, os promitentes- vendedores vincularam-se a emitir a declaração de venda dos prédios correspondentes à Quinta, "livres de quaisquer ónus".

23. Não se trata apenas de não vender a Quinta sem os ónus a que se refere o artigo 905.º do Código Civil (que protege o comprador só nos casos em que os ónus excedem "os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria"), mas antes de todos e quaisquer ónus que sobre ela pudessem impender.

24. A garantia oferecida pelo promitente-vendedor, quanto à ausência de ónus, é portanto particularmente acentuada, o que mostra que o interesse dos promitentes-compradores na Quinta dependia desta completa ausência (dado o fim habitacional e comercial, reconhecido pelos promitentes-vendedores, que aqueles tinham para este imóvel), o que, por sua vez, denota a importância de os promitentes-compradores quererem transferir para os promitentes-vendedores as consequências de todo e qualquer risco da sua (dos ónus) existência.

25. O que, de resto, se compreende, por serem estes últimos quem, enquanto proprietários da Quinta, estaria em melhores condições de contra eles se precaver (fosse através da propositura de uma acção tendente à apreciação negativa da sua existência, fosse através da conclusão de um acordo extintivo dos eventuais ónus com os vizinhos).

26. Decorre da boa-fé (dever acessório de conduta que do n.º 2 do artigo 762.º CC resulta para o devedor no cumprimento das suas obrigações, em termos de impor a este um comportamento liso, honesto e correcto que viabilize a satisfação do interesse do credor) que, havendo o sério risco da existência dos referidos ónus, e tendo os promitentes-vendedores sido repetidamente confrontados com os factos em que tal risco se apoia, estes últimos promitentes devessem comprovar a sua ausência, em termos de eliminar o risco que os promitentes-compradores expressamente não quiseram assumir.

27. É certo que uma coisa é, porém, existir o dever de os promitentes-vendedores eliminarem o risco da existência das servidões; e outra, diferente, é que este dever tenha sido antecipadamente incumprido por eles, de forma a legitimar a resolução do contrato-promessa por parte dos promitentes-compradores.

28. É por isso que o Tribunal declara que, a considerar-se estarem os promitentes-vendedores vinculados ao dever de garantir a inexistência das servidões e de fazer "as diligências necessárias no sentido de impedir a passagem que estava a ser feita pelos prédios e solucionando o litígio existente com os vizinhos confinantes - não haveria fundamento para concluir que, à data da resolução efectuada pelos Autores, os Réus já haviam incorrido em incumprimento definitivo desse dever, uma vez que nada resulta da matéria de facto provada que nos permita concluir que os Réus tenham recusado em definitivo o cumprimento desse dever ou que, de algum modo, esse cumprimento fosse impossível" (pp. 63 e 64).

29. Ora, o facto de os promitentes-vendedores se limitarem a repetir que as servidões não existiam em nada demonstra que elas efectivamente não existissem.

30. Tal não apaga, de todo, o tal risco de as servidões efectivamente existirem (e o facto de os vizinhos também reiteradamente declararem essa mesma existência, em sentido diametralmente oposto ao das declarações dos promitentes-vendedores), capaz de, como o Tribunal da Relação reconheceu, beliscar o interesse dos promitentes-compradores no negócio.

31. O próprio Acórdão admite ser "seguro afirmar que a resolução dessas questões [das servidões] e do litígio existente [com os vizinhos] passava por acordo a estabelecer com os vizinhos ou - com toda a probabilidade - pela necessidade de interposição de uma acção judicial", e que tal fora afirmado pelos próprios promitentes-compradores (facto provado WW)).

32. Ora, se o risco da existência das servidões prejudica o interesse dos promitentes-compradores na celebração do contrato de compra e venda, se era altamente provável, como reconhece Acórdão recorrido, que esse risco só poderia ser eliminado pela interposição de uma acção judicial, por parte dos promitentes-vendedores, e se os próprios promitentes-compradores o indicaram aos promitentes-vendedores por escrito,

33. É evidente que estes últimos, ao declararem reiteradamente, e pura e simplesmente, que não havia quaisquer servidões, não se dispondo, como podiam e deviam, a interpor a referida acção judicial (ou a solucionar os litígios por outra via) - apesar da carta que os promitentes-compradores lhes haviam endereçado -, DEMONSTRARAM, com este comportamento reiterado de desvalorização das preocupações legítimas dos promitentes-compradores, não querer cumprir o seu dever de eliminar o risco de existência das servidões, e, consequentemente, de incumprimento da garantia que assumiram no contrato-promessa, respeitante a quaisquer ónus que comprimissem o direito de propriedade sobre a Quinta.

34. E sim, é correcto acrescentar, como o Tribunal assevera, que a resolução destas questões (relativas às servidões) "poderia ser morosa e não seria expectável que tal sucedesse no curto prazo que ainda faltava para a data estabelecida para a celebração do contrato prometido, importando notar que os Autores apenas deram conhecimento aos Réus dessas questões em 01/10/2015 (4 meses antes da data que estava estipulada para a realização do negócio prometido) e não há prova de que os Réus delas tivessem conhecimento em momento anterior" (p. 64 Ac).

35. Só que também é verdade que os promitentes-compradores só tomaram conhecimento das reclamações dos seus vizinhos em Setembro de 2015 (facto provado NN). Como poderiam ter comunicado aos promitentes-vendedores estas reclamações antes do momento em que o fizeram?

36. Ademais, os promitentes-compradores insistiram junto dos promitentes-vendedores durante quatro meses (até Janeiro de 2016), período durante o qual estes últimos promitentes se limitaram a "fechar os olhos" aos litígios com os vizinhos, que lhes vinham sendo comunicados pelos promitentes-compradores, nada mais fazendo que declarar não haver qualquer problema a solucionar, assim passando para os promitentes-compradores o sério risco de as servidões reclamadas por esses vizinhos efectivamente existirem, em sentido contrário ao da garantia contida na Cláusula 2.ª do contrato-promessa.

37. A actuação dos promitentes-vendedores durante este período de quatro meses é ampla prova de um comportamento reiterado e manifesto de ausência de intenção de cumprir o dever de eliminar o risco de os promitentes-compradores estarem a adquirir uma coisa onerada. Pelo que,

38. Não concordamos com o douto Acórdão recorrido quando indica não haver prova "de que os Réus tenham emitido qualquer declaração (expressa ou tácita) que pudesse ser considerada como declaração clara, séria, categórica, inequívoca e definitiva no sentido de que não iriam cumprir essa prestação e que, como tal, pudesse ser encarada como recusa definitiva do respectivo cumprimento" (p. 64 Ac).

39. Que não se oponha, estamos em crer, que os promitentes-compradores, ao extinguirem o contrato-promessa, estariam a declarar paradoxalmente que, por um lado, não celebrariam o contrato prometido sem a resolução das questões relativas às servidões, e que, ao mesmo tempo e por outro lado, não estariam dispostos "a aguardar o tempo necessário (que poderia ser mais ou menos longo), para que elas fossem solucionadas" (p. 68 Ac).

40. E por que teriam de aguardar pela resolução daquelas questões, que eram fundamentais para a manutenção do seu interesse na celebração do contrato prometido (e que cabiam aos promitentes-vendedores resolver), se os promitentes-vendedores não ofereciam outra resposta que não a de desvalorizar as preocupações dos promitentes-compradores? O que nos leva a concluir que mudariam de atitude num momento futuro? Nada, parece-nos.

41. Não se pode concluir, por isso, que, "ainda que se entendesse que [os Réus] estavam vinculados ao dever (secundário) de solucionar as questões reclamadas pelos Autores e a providenciar pela resolução do litígio com os confinantes, apenas seria expectável que viessem a incorrer em mora logo que ultrapassado o momento contratualmente definido para a celebração do negócio por não ser viável a resolução desse litígio até esse momento, sendo certo que, ainda que com atraso, a prestação continuava a ser possível e não haviam feito qualquer declaração (expressa ou tácita) no sentido de recusar o cumprimento desse dever" (p. 70 Ac).

42. Quanto à segunda questão que colocámos: Se se considerasse (incorrectamente) terem sido os promitentes-compradores a incumprir os seus deveres (ao resolverem o contrato sem que tivesse havido qualquer incumprimento imputável aos promitentes-vendedores) - caso em que não teriam fundamento para reter a Quinta, que teriam de restituir em cinco dias -, será então correcto afirmar que a cláusula penal de €150 por cada dia de atraso na restituição da Quinta é devida?

43. Esta questão só é relevante se a resposta à primeira questão (respeitante à resolução do contrato-promessa pelos promitentes-compradores), fosse desfavorável, no que não se concede.

44. Foi esta última a resposta que o Tribunal da Relação teve como correcta, ao considerar que os promitentes-compradores não tinham direito a reter a Quinta, dado essa retenção só poder ter lugar caso os promitentes-compradores tivessem direito à indemnização prevista no n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil (porque seria este o crédito que a retenção garantiria), o que, por seu turno, só sucederá se tiverem resolvido o contrato-promessa com base em incumprimento dos promitentes-vendedores.

45. Sem este direito a reter a Quinta, os promitentes-compradores teriam de a ter restituído, sob pena de terem de pagar €150 por cada dia de atraso dessa restituição.

46. Por outras palavras: o Acórdão recorrido entende (aqui correctamente, porque resulta claro do contrato-promessa) que esta cláusula penal foi prevista para o incumprimento da obrigação de restituição de entrega da Quinta, em caso de resolução do contrato-promessa resultante de incumprimento dos promitentes-compradores, e que, por esse motivo, era cumulável com a indemnização prevista no n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil (correspondente ao sinal que os promitentes-compradores haviam entregado aos promitentes-vendedores, que o fariam seu), por esta ser legalmente prevista para o incumprimento de outra obrigação: a de celebrar o contrato prometido.

47. Pelo que o direito a exigir a cláusula penal seria cumulável com o direito dos promitentes-vendedores de fazerem seu o sinal, por estes diferentes valores se encontrarem previstos para reparar danos decorrentes do incumprimento de diferentes obrigações.

48. Logo, na opinião do Tribunal da Relação a decisão do Tribunal de 1.ª Instância teria sido incorrecta ao tratar estes valores (o do sinal e o da cláusula penal) como se se reportassem ao incumprimento do mesmo dever.

49. A exposição que o Tribunal da Relação faz nesta matéria é, salvo o devido respeito, muito superficial quanto ao que é uma cláusula penal, e lacunosa no que respeita aos tipos de cláusula penal que existem, deixando por isso de sequer qualificar que espécie de cláusula penal está aqui em causa - matéria que é de extrema relevância, por influir nos termos da aplicação do regime das cláusulas penais, desde logo no que toca à sua redução.

50. Uma cláusula penal corresponde a uma prestação que o credor de uma obrigação pode exigir do devedor em caso de incumprimento (lato sensu), por este, da obrigação cujo cumprimento a pena visa assegurar: neste caso, a obrigação de restituição da Quinta.

51. Tem vindo a entender-se que a cláusula penal pode realizar uma multiplicidade de funções, e pode exercê-las autonomamente, dependendo da sua espécie, que, por sua vez, decorre da finalidade que as partes contratuais tenham querido prosseguir com ela.

52. É a finalidade da cláusula penal que nos indica qual o seu tipo, ou espécie, concretamente em causa, temos de perguntar qual é esta finalidade, o que impõe uma resposta que passe pela atribuição de um sentido ao que os contraentes mostraram querer com a imposição, aos promitentes-compradores, do pagamento de certas prestações pecuniárias - certas "penalidades" -, previstas no n.º 1 da Cláusula 4.ª-B da Adenda ao contrato-promessa, de acordo com o qual "[e]m caso de cessação do presente contrato, nomeadamente por resolução derivada de incumprimento dos promitentes compradores, estes obrigam-se a entregar os prédios objecto do presente contrato aos promitentes vendedores, no mesmo estado em que actualmente se encontram, no prazo de cinco dias a contar desde a data em que a cessação opera os seus efeitos, sob pena de pagarem por cada dia de atraso na respectiva entrega, a título de cláusula penal, a quantia de cento e cinquenta euros".

53. Entendemos que o sentido a atribuir a esta cláusula penal é o de fixar antecipadamente a indemnização pelos danos causados pelo atraso na restituição da Quinta.

54. Parece claro ser também esse o entendimento do Tribunal da Relação, ao remeter expressamente para o artigo 810.º CC, em que está precisamente prevista aquela espécie (e só ela) de cláusula penal (pp. 75 e 76: "Está em causa, portanto, uma cláusula penal (art.º 810.º do CC) que é dirigida, não propriamente ao incumprimento do contrato promessa, mas sim ao incumprimento (atraso) da obrigação de entrega dos imóveis que recaía sobre os promitentes compradores (os Autores) em caso de cessação do contrato promessa em função do qual lhes havia sido concedida a detenção desses bens, nomeadamente por incumprimento da sua parte").

55. A cláusula penal de fixação antecipada da indemnização é aquela em que as partes visam apenas liquidar antecipadamente, de modo ne variatur, o dano futuro. Acordam um montante indemnizatório predeterminado, portanto. Trata-se de uma cláusula diversa da cláusula penal puramente compulsória e da cláusula penal em sentido estrito (para uma exposição sucinta destes últimos tipos, cfr. António Pinto Monteiro, Sobre o Controlo da Cláusula Penal, in "Comemorações dos 35 Anos do Código Civil e dos 25 Anos da Reforma de 1977, vol. 3, Coimbra Editora, Coimbra, 2007, pp. 192 a 197).

56. Esta precisão é particularmente importante quanto à aplicação que o Tribunal da Relação faz do artigo 812.º CC - redução da cláusula penal -, uma vez que a medida desta redução depende de numerosos factores, a considerar judicialmente, com particular destaque para um deles, o mais importante: o tipo de cláusula penal em causa.

57. É este o principal elemento com base no qual se determina desde logo, como questão prévia, se uma pena contratualmente prevista é manifestamente excessiva.

58. O artigo 812.º é um preceito que é de aplicar a todas as espécies de penas convencionais (a todas as modalidades de cláusula penal, portanto), incluindo, evidentemente, a cláusula penal de fixação antecipada da indemnização, prevista no artigo 810.º CC - e que, como foi sublinhado, seria a modalidade a que corresponderá a pena que os promitentes previram no n.º 1 da Cláusula 4.ª-B da Adenda ao contrato-promessa.

59. São numerosos os factores que o Tribunal deve ter em consideração ao reduzir a pena, com base num seu juízo de equidade, os quais incluem, desde logo, a gravidade da infracção, o grau de culpa do devedor, as vantagens que, para este, resultem do incumprimento, o interesse do credor na prestação, a situação económica de ambas as partes, a índole do contrato, as condições em que foi negociado, entre outros.

60. Mas o ponto de partida, absolutamente fundamental, é o apuramento da finalidade com que a pena foi estipulada, isto é, a espécie prevista pelos contraentes, uma vez que uma mesma pena poderá não ser "manifestamente excessiva", se houver sido determinada por um intuito compulsório, mas já poderá sê-lo, todavia, se ela tiver sido acordada a título de fixação antecipada da indemnização, como será o nosso caso.

61. Assim, "na pena estipulada a título indemnizatório o grau de divergência entre o dano efectivo e o montante prefixado assume importância decisiva" (António Pinto Monteiro, cit., p. 205).

62. Se compararmos o dano que terá sido sofrido pelos promitentes-vendedores (que a 1.ª Instância considerou corresponder ao valor locativo da Quinta, de €1,500 mensais, o qual o Parecer restringiu), com o valor da pena convencionada - com finalidade de fixação antecipada da indemnização (que, contas feitas, corresponde a um valor mensal de cerca de €4,500) -, salta à vista a discrepância excessiva, que o Tribunal deveria ter tido em conta - e não teve.

63. E não compulsou correctamente a medida desta discrepância porque considerou, de forma contraditória, que esta pena, que tacitamente considera de fixação antecipada da indemnização (dada a referência que fez à aplicabilidade do artigo 810.º CC, em que tal espécie de cláusula penal está prevista), e que, por este motivo, é mais sensível a estas discrepâncias (do que uma cláusula penal de uma das outras espécies), "não é propriamente excessiva, muito menos em termos manifestos" (p. 79), pese embora represente cerca do triplo dos danos que visa fixar antecipadamente.

64. Pelo que a redução que o Tribunal da Relação fez do valor da cláusula penal, com base na aplicação do artigo 812.º CC, é manifestamente insuficiente para equitativamente reduzir a manifesta excessividade da pena em causa.

65. Ressalta-se, que a cláusula penal nunca poderá ser invocada pelos promitentes-vendedores se a resolução do contrato-promessa, declarada pelos promitentes-compradores, tiver assentado num incumprimento dos deveres daqueles, como defendido na resposta à primeira pergunta, desenvolvida na mensagem anterior.

66. De onde terá que se concluir o seguinte:

I- Os Recorridos/promitentes-vendedores já haviam incumprido os seus deveres, por causa que lhes é imputável, quando os promitentes-compradores resolveram o contrato-promessa;

II- A resolução do contrato promessa pelos Recorrentes assentou no incumprimento dos Recorridos/promitentes-vendedores;

III- Os Recorrentes/promitentes-compradores tem direito à restituição do sinal em dobro;

IV- Os Recorrentes/promitentes-compradores são titulares de um direito de retenção;

V- Os Recorridos/promitentes-vendedores não podem lançar mão da cláusula penal prevista para o atraso na restituição da Quinta porque os promitentes-compradores têm direito a retê-la.

67. O Acórdão recorrido viola assim o disposto nas seguintes disposições legais: 217.º, 224.º, 230.º, 247.º, 251.º, 289.º, 342.º, 401.º, 405.º, 410.º, 428.º, 432.º, 433.º, 434.º, 436.º, 442.º, 473.º, 755.º, al. f), 762.º, 777.º, 798.º e ss, 801.º, 802.º, 804.º, 805.º, 808.º, 810.º, 812.º, 874.º e 875.º, 879.º, 885.º, 905.º, e ss., 913.º, 914.º, 916.º, 917.º, 1039.º, 1253.º, a) do Código Civil.

Termos em que e com o douto suprimento deve a decisão recorrida ser revogada e ser substituída por outra em que seja reconhecido que:

I- Os Recorridos/promitentes-vendedores já haviam incumprido os seus deveres, por causa que lhes é imputável, quando os promitentes-compradores resolveram o contrato-promessa;

II- A resolução do contrato promessa pelos Recorrentes assentou no incumprimento dos Recorridos/promitentes-vendedores;

III- Os Recorrentes/promitentes-compradores tem direito à restituição do sinal em dobro;

IV- Os Recorrentes/promitentes-compradores são titulares de um direito de retenção;

V- Os Recorridos/promitentes-vendedores não podem lançar mão da cláusula penal prevista para o atraso na restituição da Quinta porque os promitentes-compradores têm direito a retê-la.

Sem prescindir,

Para o caso de assim não se entender, o que não se aceita:

VI- Caso se considerasse (incorrectamente) terem sido os promitentes-compradores a incumprir os seus deveres (ao resolverem o contrato sem que tivesse havido qualquer incumprimento imputável aos promitentes-vendedores) - caso em que não teriam fundamento para reter a Quinta, que teriam de restituir em cinco dias -, não seria correcto aplicar a cláusula penal de €150 por cada dia de atraso na restituição da Quinta, devendo recorrer-se ao seguinte critério "na pena estipulada a título indemnizatório o grau de divergência entre o dano efectivo e o montante prefixado assume importância decisiva”.

Quanto á ré é o seguinte o teor das suas contra alegações:

1- Os Recorrentes, no requerimento de interposição de recurso, requerem a atribuição de efeito suspensivo ao mesmo.

2- Sucede que, de acordo com o disposto no art.º 676º, nº 1 do CPC, “O recurso de revista só tem efeito suspensivo em questões sobre o estado de pessoas”.

3- Deste modo, não se discutindo no presente recurso qualquer questão sobre o estado de pessoas, deve ser atribuído efeito meramente devolutivo ao mesmo, nos termos dos artigos 676º, nº 1, 679º e 648º, nº 2 do CPC.

4- Na sentença proferida em 1ª instância foram julgados improcedentes os pedidos formulados pelos Autores, nomeadamente de restituição do sinal em dobro por parte dos Réus (cfr. als. a) e b) da parte decisória), e foi decidido, na al. c), que foram os Autores que incorreram em incumprimento definitivo do contrato-promessa, tendo os Réus o direito de fazer suas as quantias que receberam daqueles a título de sinal, no montante global de 94.000 euros.

5- Ora, esta parte decisória (als. a), b) e c)), nomeadamente a questão de saber quem incumpriu definitivamente o contrato-promessa, foi confirmada pelo douto Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Coimbra.

6- Com efeito, este Acórdão apenas alterou as alíneas d) e e) da sentença proferida em 1ª instância, tendo confirmado todas as restantes, ou seja, as alíneas a), b) e c) da mesma sentença.

7- Como se referiu, as alíneas a), b) e c) da decisão proferida em 1ª instância dizem respeito ao incumprimento do contrato-promessa e ao direito de devolver o sinal em dobro ou de reter o sinal. Por sua vez, as als. d) e) têm a ver com uma cláusula penal (a. d)) ou com um direito de indemnização (al. e)) que radicam, não propriamente no incumprimento do contrato promessa, mas sim, respectivamente, no incumprimento (atraso) da obrigação de entrega dos imóveis (al. d)) e na violação ilícita do direito de propriedade dos Réus (al. e)).

8- Trata-se, por isso, de segmentos decisórios autónomos e distintos, pelo que o conceito de dupla conforme terá de se aferir, separadamente, relativamente a cada um deles.

9- Ora, como decorre das conclusões dos Recorrentes, os mesmos pretendem que este Venerando Tribunal se pronuncie novamente sobre as questões já decididas em 1ª instância nas alíneas a), b) e c) e confirmadas pelo Tribunal da Relação.

10- Com efeito, os Recorrentes alegam novamente que os promitentes-vendedores já haviam incumprido os seus deveres, por causa que lhes é imputável, quando os promitentes-compradores resolveram o contrato-promessa; que, deste modo, foram os promitentes-vendedores e não os promitentes compradores que incorreram em incumprimento definitivo do contrato-promessa; e que, assim, a resolução feita pelos Recorrentes é válida e eficaz e os Recorrentes/promitentes-compradores têm direito à restituição do sinal em dobro.

11- O mesmo se diga relativamente ao direito de retenção, uma vez que na sentença proferida em 1ª instância tal direito foi julgado improcedente, por não existir incumprimento por parte dos Réus e também por considerar que o direito de retenção foi convencionalmente afastado pelas partes, e, em 2ª instância, o douto Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra também julgou improcedente o direito de retenção, por considerar que o mesmo só poderia existir se houvesse incumprimento definitivo dos Réus, promitentes-compradores, o que não acontece no presente caso.

12- Deste modo, existe dupla conforme relativamente aos pontos a), b) e c) da sentença proferida em 1ª instância e que foi confirmada, nessa parte, pelo douto Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, pelo que o recurso de revista não deve ser admitido nessa parte, nos termos dos artigos 671º, nº 3 do CPC.

13- Sem prescindir, e por mera cautela, caso se julgue que não existe dupla conforme relativamente ao direito de retenção, sempre se dirá que os Autores só teriam direito de retenção se tivesse havido incumprimento do contrato-promessa por parte dos Réus, o que não aconteceu no presente caso.

14- Com efeito, para que haja direito de retenção, é necessário que haja um crédito decorrente do incumprimento definitivo do contrato imputável à outra parte. Ora, no presente caso, não houve incumprimento definitivo do contrato por parte dos promitentes vendedores, ora Réus/Apelados, como supra se referiu. Por isso, os Autores/Apelantes não tinham qualquer direito de retenção.

15- Relativamente à cláusula penal, refira-se desde logo que os Recorrentes não pediram a redução da cláusula penal nos seus articulados nem no Recurso da sentença proferida em 1ª instância (e esta não é de conhecimento oficioso).

16- Acresce que, ao contrário do pretendido pelos Recorrentes, a cláusula penal em causa não é meramente indemnizatória, tendo também uma função compulsória, de compelir os Autores à entrega do imóvel no mais breve período de tempo possível.

17- Alegam ainda os Recorrentes que o montante efectivo dos danos corresponde ao valor locativo do imóvel. Sucede que não se encontra provado que assim seja, sendo que tal ónus da prova incumbia aos Autores/Recorrentes.

18- Na verdade, encontra-se provado o valor locativo do imóvel, mas não se encontra provado que os danos provocados pelo atraso na entrega do imóvel corresponderiam apenas a esse valor locativo. Com efeito, é preciso não olvidar que o imóvel se encontrava afecto à exploração turística, pelo que o dano decorrente da não exploração do mesmo seria claramente superior, para além dos inevitáveis danos não patrimoniais sofridos pela Ré/Recorrida com esse atraso.

19- Refira-se ainda que, se a cláusula penal fosse meramente indemnizatória e o valor efectivo dos danos correspondesse ao valor locativo do imóvel, como os Autores/Recorrentes pretendem, estes não teriam qualquer pena ou sanção no caso de entrega tardia do imóvel, nem qualquer incentivo à sua entrega. Com efeito, apenas pagariam o valor locativo do imóvel, como se de uma renda se tratasse, pelo que não se sentiriam compelidos a proceder à sua entrega.

20- Assim, como decorre do supra exposto, a cláusula penal em causa é também claramente compulsória e por isso corresponde a um montante que, não sendo excessivo (e muito menos manifestamente excessivo), visa compelir os Autores a procederem à rápida entrega do imóvel. Aliás, o douto Acórdão recorrido refere “Registe-se, de qualquer forma, que a cláusula penal fixada (150,00€ por cada dia de atraso na entrega dos imóveis) não é propriamente excessiva, muito menos em termos manifestos” (pág. 79).

21- Pelo exposto, entende a ora Ré que o Venerando Tribunal da Relação não devia ter procedido à redução da cláusula penal, conforme melhor alegado no Recurso subordinado que apresenta.

22- Assim, deve o recurso de Revista apresentado pelos Recorrentes ser julgado improcedente.

Quanto ao recurso subordinado da ré é o seguinte o conteúdo das respectivas conclusões das alegações:

1- O presente recurso subordinado de Revista vem interposto do douto Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Coimbra que revogou a sentença proferida em 1ª instância no segmento (constante da alínea d) da decisão) em que absolveu os Autores Reconvindos “...da condenação no pagamento solidário à ré, a título de cláusula penal, a quantia diária de 150 euros desde 25/2/2016 até 16/10/2019, o que soma a quantia de 199.350 euros”, substituindo esse segmento por outro em que condenou os Autores a pagar à Ré, a título de cláusula penal, a quantia global de 120.000,00€ (cento e vinte mil euros), acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação e até pagamento.

2- Com efeito, entende a Ré, ora Recorrente, que os Autores reconvindos, ora Recorridos, deviam ter sido condenados no pagamento à Ré da totalidade da cláusula penal, no montante de 199.350 euros, correspondendo à quantia diária de 150 euros desde 25/2/2016 até 16/10/2019, como tinha sido requerido no recurso subordinado apresentado no Tribunal da Relação de Coimbra, e que não devia ter sido feita a redução da mesma cláusula penal para a quantia de 120.000€.

3- Desde logo, os Autores/Recorrentes não pediram a redução da cláusula penal nos seus articulados (nem no Recurso da sentença proferida em 1ª instância) e a redução da cláusula penal não é de conhecimento oficioso, pelo que não pode, em princípio, haver lugar a qualquer redução da mesma.

4- Por outro lado, etal como foi reconhecido no douto Acórdão recorrido, a cláusula penal em causa não é excessiva e muito menos “manifestamente excessiva” (cfr. pág. 79 do douto Acórdão recorrido, onde é referido: “Registe-se, de qualquer forma, que a cláusula penal fixada (150,00€ por cada dia deatraso na entrega dos imóveis) não é propriamente excessiva, muito menos em termos manifestos”).

5- Sucede que o douto Acórdão recorrido, depois de ter concluído que não podia reduzir a cláusula penal por tal não ter sido pedido pelos Autores e de ter concluído que a cláusula penal não era excessiva nem manifestamente excessiva, acabou por proceder na mesma a essa redução invocando para tanto a figura do abuso do direito.

6- Em suma, no entendimento do douto Acórdão recorrido, o abuso de direito não reside no montante diário fixado na cláusula penal, mas sim no montante global da mesma devido ao período temporal de atraso na prestação (mais de três anos), concluindo que a ora Ré também contribuiu para a situação e permitiu que ela se mantivesse durante todo aquele período, ao não intimar de modo mais expresso os Autores a desocupar os imóveis e criando, dessa forma, alguma expectativa nestes de que legitimava a ocupação e que não lhes iria ser exigida a quantia avultada que agora é reclamada.

7- Salvo o devido respeito, não concorda a ora Recorrente com estas conclusões.

8- Com efeito, e desde logo, a ora Ré/Recorrente pediu a entrega dos imóveis aos Autores/Recorridos e advertiu para a cláusula penal na carta registada com aviso de recepção que lhes remeteu datada de 04/02/2016 e que estes receberam em 19/02/2016, conforme consta dos pontos X e Y dos factos provados.

9- Esta advertência foi feita de forma expressa e inequívoca, não deixando quaisquer dúvidas de que a ora Ré tencionava exigir a cláusula penal.

10- Decorre também, dos factos provados em X), Y), AAA), YY), CCC), CC), BB) e EEE) da matéria de facto provada, que, após o contrato-promessa de compra e venda, a Ré foi viver para os Países Baixos, de onde é natural; na carta datada de 04/02/2016 pediu a entrega dos imóveis em cinco dias e advertiu os Autores, expressa e inequivocamente, de que exigiria a cláusula penal; a Ré contava com o produto da venda para reiniciar a sua vida nos Países Baixos; como não recebeu o produto da venda, ficou sem meios económicos, tendo vivido numa roulotte e à custa de familiares e amigos; os Réus divorciaram-se em 26/03/2015; o Réu DD foi declarado insolvente; a Ré e os Autores mantiveram negociações durante todo o ano de 2016; durante o divórcio dos Réus e insolvência do Réu DD, não houve verdadeiramente negociações, pois a Ré não se encontrava verdadeiramente em condições de o poder fazer; a Ré só conseguiu efetuar a partilha dos bens do dissolvido casal em Abril de 2019; só a partir da partilha a Ré teve condições para concluir as negociações com os Autores com vista à entrega dos imóveis.

11- Apesar das suas dificuldades pessoais e económicas e de se encontrar nos Países Baixos e não em Portugal, a Ré, logo que teve condições para negociar com os Autores, voltou a insistir com os mesmos para que estes lhe entregassem os imóveis, como resulta nomeadamente das comunicações juntas aos autos ocorridas em Janeiro de 2019, tendo afirmado explicitamente que não consentia no uso gratuito dos mesmos (cfr. ainda ponto FFF) da matéria de facto provada).

12- Refira-se que nas comunicações trocadas desde 2016, os Autores afirmaram que tinham o direito de retenção (cfr. facto provado em BB) e que só entregariam a quinta mediante uma avultada contrapartida em dinheiro, posição esta que mantiveram até à entrega da mesma em 2019, como decorre do facto provado em JJ e das comunicações trocadas em 2019 e que constam dos autos, não dando qualquer importância ou relevância à cláusula penal.

13- Na verdade, no email que enviaram à Ré em 15/01/2019 e que consta dos autos, os Autores afirmam mesmo, peremptoriamente, “Por uma questão de clareza: nós … acreditamos que a cláusula de penalização mencionada no contrato não se aplica pelo facto de não poderem fazer a entrega de acordo com o contrato.”

14- Ou seja, os Autores, desde o início, escudando-se no alegado direito de retenção e no alegado incumprimento dos Réus, pura e simplesmente menosprezaram a existência da cláusula penal, ou não deram qualquer relevância à mesma, apesar da advertência feita pela Ré na carta datada de 04/02/2016 de que iria exigir essa mesma cláusula penal e de estarem bem conscientes da existência da mesma (tanto assim é que a mencionam no supra referido email de 15/01/2019). Assim, os Autores só deles próprios se podem queixar, não existindo por isso qualquer abuso de direito por parte da ora Ré.

15- Na verdade, perante esta postura dos Autores, de absoluta pressão e sobranceria, que foi a que os mesmos adoptaram desde 2016, qualquer comunicação da Ré caía em saco roto e não tinha qualquer efeito ou utilidade; a única possibilidade que a Ré tinha era a de intentar uma ação judicial, mas, no entanto, como se referiu e ficou provado, a mesma não tinha meios económicos para o poder fazer e encontrava-se a resolver a sua própria situação, decorrente do divórcio, da insolvência do seu ex-marido e da partilha dos bens do dissolvido casal (que já foi feita com o administrador da insolvência).

16- Ou seja, devido ao incumprimento do contrato-promessa por parte dos Autores e à falta de recebimento do preço, a Ré viu-se impedida de atuar judicialmente contra os Autores, por falta de condições económicas para o poder fazer.

17- Na verdade, como já foi referido, e encontra-se provado em EEE), “Só depois de ter procedido à partilha dos prédios objecto do contrato promessa dos autos, a R. teve verdadeiramente condições para concluir as negociações com os AA”, sendo que tal partilha teve lugar em 5 de Abril de 2019.

18- Este facto provado em EEE), só por si, impede a existência de qualquer abuso de direito por parte da ora Ré! Com efeito, não resulta dos factos provados que a Ré foi permitindo que a situação se prolongasse - a Ré não se encontrava verdadeiramente em condições de sequer negociar, muito menos de intentar qualquer acção judicial!

19- Acresce que os Autores, sabendo das dificuldades que os Réus atravessavam, aproveitaram-se dessa situação durante mais de três anos após terem efectuado (injustificadamente, como se provou) a resolução do contrato, continuando a habitar e a usufruir da quinta, explorando-a turisticamente durante alguns anos, impedindo a ora Ré de a explorar ou vender, exercendo pressão sobre os Réus para reduzirem o preço, numa primeira fase, e depois para lhes ser devolvido o sinal em contrapartida da entrega dos imóveis.

20- Os Réus habitaram e exploraram turisticamente a quinta, apesar de saberem que, mesmo que tivessem o direito de retenção (o que não era o caso), não o podiam fazer; fizeram-no apesar de estarem conscientes de que existia uma cláusula penal pelo atraso na entrega dos imóveis; serviram-se desse poder de facto sobre a quinta para pressionarem a ora Ré; adquiriram outros imóveis em 2017 e apenas entregaram as chaves quando os mesmos estavam prontos a habitar, em 16/10/2019, tendo intentado a presente acção no dia imediatamente a seguir, ou seja, em 17/10/2019, o que demonstra a sua inequívoca e descarada má-fé (cfr., nomeadamente, factos provados em DD), JJ), BB), KK) e ZZ)).

21- Assim, pelo exposto, foram os Autores que não deram qualquer relevo à cláusula penal, apesar da advertência expressa e inequívoca feita pelos Réus na carta registada com aviso de recepção datada de 04/02/2016, que aqueles receberam em 19/2/2016, e de estarem bem cientes da existência da mesma (cfr. factos provados X) e Y) e email dos Autores datado de 15/01/2019).

22- Foram os Autores que, com o seu incumprimento contratual, fizeram com a que a Ré ficasse sem condições, até à partilha dos bens do dissolvido casal, de poder concluir as negociações com os mesmos com vista à entrega dos imóveis.

23- Realce-se que os Réus nunca afirmaram ou deram a entender aos Autores que não exigiriam a cláusula penal. Antes pelo contrário, pediram a entrega dos imóveis e advertiram expressamente para a cláusula penal na carta datada de 04/02/2016, como supra se referiu. A Ré insistiu ao longo do tempo por essa entrega, nomeadamente em 2016 e mais tarde em 2019, quando reuniu condições para o poder fazer (cfr. facto EEE) da matéria de facto provada).

24- Acresce que os Autores podiam ter procedido à entrega da quinta mais cedo, ou intentado a ação judicial mais cedo, uma vez que não chegaram a acordo com os Réus em 2016 e perceberam logo que estes não iriam ceder às suas exigências e pressões.

25- Os Autores bem sabiam que os Réus não aceitavam as suas propostas de redução de preço e devolução de dinheiro e que o mais provável é que o assunto tivesse de ser resolvido por via judicial.

26- Os Autores estavam bem conscientes da cláusula penal. Apesar disso, mantiveram-se a habitar e a usufruir da quinta durante mais de três anos após a sua resolução (infundada) do contrato. Deixaram-se estar, nada fazendo, continuando a usufruir de algo que não lhes pertencia, enquanto a ora Ré vivia numa roulotte e a ser ajudada por familiares e amigos.

27- Deste modo, a ora Ré não agiu em abuso de direito e são os Autores os únicos responsáveis pelo facto de a entrega dos imóveis só ter sido realizada em 16 de Outubro de 2019, pelo que não deverá ser efectuada qualquer redução da cláusula penal.

28- Sublinhe-se ainda que, ao contrário do que é referido no douto Acórdão recorrido, e salvo o devido respeito, o valor locativo dos imóveis (1.500,00€ mensais, cfr. alínea GGG) da matéria de facto provada) não corresponde aos prejuízos efectivos sofridos pela Ré.

29- Com efeito, não se encontra provado que assim seja, sendo que tal ónus da prova dos danos efectivos para efeitos de uma eventual redução da cláusula penal incumbia aos Autores/Recorrentes. Encontra-se provado o valor locativo do imóvel, mas não se encontra provado que os danos provocados pelo atraso na entrega do imóvel corresponderiam apenas a esse valor locativo.

30- Na verdade, é preciso não olvidar que o imóvel se encontrava afecto à exploração turística, pelo que o dano decorrente da não exploração do mesmo seria claramente superior, para além dos inevitáveis danos não patrimoniais sofridos pela Ré/Recorrida com esse atraso.

31- Por outro lado, se atendêssemos apenas ao valor locativo dos imóveis, a cláusula penal não teria qualquer utilidade nem teria qualquer carácter compulsório, pois corresponderia apenas ao montante que os Autores teriam de pagar caso se tratasse de um simples arrendamento e, por isso, a mesma não cumpriria a sua função de compelir os Autores a proceder à entrega dos imóveis.

32- Pelo exposto, entende a ora Recorrente que não incorreu em abuso de direito e que a cláusula penal não é excessiva nem desproporcionada, pelo que, consequentemente, não deve ser efectuada qualquer redução da cláusula penal.

33- Ao não decidir assim, violou a douta decisão recorrida o disposto, nomeadamente, nos artigos 405º, 810º, 812º e 798º do Código Civil, pelo que deve a mesma ser revogada nesta parte e serem os Autores condenados a pagar à Ré, ora Recorrente, a título de cláusula penal, a quantia diária de 150 euros desde 25/2/2016 até 16/10/2019, o que soma a quantia de 199.350 euros, acrescida de juros de mora, à taxa legal de juros civis, desde a citação até efectivo e integral pagamento.

Perante o antes exposto impõe-se, antes do mais, apreciar e decidir a “questão prévia” que tem a ver com a ocorrência nos autos de uma situação de dupla conforme parcial.

Vejamos, pois se assim é de facto.

A propósito desta questão foi o seguinte o entendimento subscrito no recente Acórdão do STJ de 28.01.2025, no processo 34326/15.4T8LSB-D.L1.S1, relator Nelson Borges Carneiro, em www.dgsi.pt:

“Conforme jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça, o conceito de fundamentação essencialmente diferente não se basta com qualquer modificação ou alteração da fundamentação no iter jurídico que suporta o acórdão do tribunal a quo em confronto com a sentença de 1.ª instância, sendo antes indispensável que, naquele aresto, ocorra uma diversidade estrutural e substancialmente diferente no plano da subsunção do enquadramento normativo da mesma matéria litigiosa.

A alusão à natureza essencial da diversidade da fundamentação claramente nos induz a desconsiderar, para o mesmo efeito, discrepâncias marginais, secundárias, periféricas, que não representa, efetivamente um percurso jurídico diverso. O mesmo se diga quando a diversidade de fundamentação se traduza apenas na recusa, pela Relação, de uma das vias trilhadas para atingir o mesmo resultado ou, do lado inverso, no aditamento de outro fundamento jurídico que não tenha sido considerado ou que não tenha sido admitido, ou no reforço da decisão recorrida através do recurso a outros argumentos, sem pôr em causa a fundamentação usada pelo tribunal de 1.ª instância.

Estaremos perante uma fundamentação essencial diversa “quando a solução jurídica do pleito prevalecente na Relação tenha assentado, de modo radicalmente ou profundamente inovatório, em normas, interpretações normativas ou institutos jurídicos perfeitamente diversos e autónomos dos que haviam justificado e fundamentado a decisão proferida na sentença apelada – ou seja, quando tal acórdão se estribe decisivamente no inovatório apelo a um enquadramento jurídico perfeitamente diverso e radicalmente diferenciado daquele em que assentara a sentença proferida em 1ª instância”27.

Assim, “verifica-se fundamentação essencialmente diferente quando o acórdão da Relação, embora confirmativo da decisão da 1.ª instância, sem vencimento, o faça com base em fundamento de tal modo diferente que possa implicar um alcance do caso julgado material diferenciado do que viesse a ser obtido por via da decisão recorrida”.

Sendo este o critério geral que deve ser seguido na maior parte das situações em que se discute a verificação (ou não) da dupla conforme, outros existem que se revestem de particularidades que devem ser consideradas.

Ora é consabido que o critério principal para se aferir da existência de dupla conforme é a confirmação da decisão (e não da fundamentação), o que quer dizer que, se estivermos perante uma hipótese em que a Relação revogou parcialmente a decisão da 1ª instância, não pode pois dizer-se que existe dupla conforme plena.

Há no entanto situações concretas nas quais estamos perante diversos pedidos.

E nestas impõe-se apurar se algum ou alguns dos pedidos formulados são autónomos e cindíveis em relação a outros, já que nestes casos a dupla conforme se pode formar quanto a uns e não quanto a outros (neste sentido cf. o AUJ 7/2022 de 20.09.2022, publicado no DR., nº 201, 1ª série de 18.10.2022).

Ou seja, o que caberá fazer nestes casos é ver, um a um, se o pedido ou pedidos são autónomos e cindíveis em relação com os demais.

Assim, nestes, os autónomos e cindíveis em que a Relação tenha confirmado a decisão de 1ª instância, há dupla conforme.

Já os outros, também eles autónomos e cindíveis mas nos quais a Relação alterou a decisão da 1ª instância, não haverá dupla conforme.

Perante o exposto, cabe pois recordar o que nos autos ficou decidido pelas instâncias.

Assim, na sentença proferida em 1ª instância foi decidido o seguinte:

a) Indeferir o pedido de condenação dos réus a restituir aos autores a quantia recebida a título de sinal, em dobro, no valor de 110,000.00€, acrescida de juros legais desde a data da citação até efectivo pagamento;

b) Indeferir o pedido de condenação dos réus a restituir aos autores as quantias pagas a título de caução (€ 3000.00) e reforço do sinal (€ 36.000,00), igualmente em dobro, no valor global de 78.000,00€, acrescida de juros legais desde a data da citação até efectivo pagamento, assim, um total de € 188.000 € (cento e oitenta e oito euros);

c) Condenar os autores reconvindos a reconhecer que a resolução que fizeram, por carta datada de 22/1/2016, do contrato-promessa que celebraram com os réus em 31/01/2014 (e respectiva adenda celebrada em 1/2/2014) não tem fundamento, pelo que não pode produzir os efeitos pretendidos pelos mesmos, demonstrando a vontade inequívoca destes de não celebrar o contrato prometido, o que equivale a um incumprimento definitivo do contrato-promessa da parte dos mesmos e em consequência do incumprimento definitivo por parte dos autores, o direito de fazer seu as quantias que receberam daqueles a título de sinal, no montante global de 94.000 euros” (cf. rect. Requerida por ref.ª 37506798), com fundamento no incumprimento contratual e instituto do enriquecimento sem causa;

d) Absolver os autores reconvindos da condenação no pagamento solidário à ré, a título de cláusula penal, a quantia diária de 150 euros desde 25/2/2016 até 16/10/2019, o que soma a quantia de 199.350 euros;

e) Condenar os autores reconvindos a pagar à ré a quantia residual de € 8750 (oito mil setecentos e cinquenta euros), a título de indemnização por danos patrimoniais violação ilícita do direito de propriedade dos autores e enriquecimento sem causa, acrescido de juros de mora desde a citação, à taxa legal de juros civis.

Por sua vez, no acórdão proferido pelo Tribunal da Relação o que foi decidido foi o seguinte:

- Revogar a sentença recorrida no segmento (constante da alínea e) da decisão) em que condenou os Autores Reconvindos “...a pagar à ré a quantia residual de € 8750 (oito mil, setecentos e cinquenta euros), a título de indemnização por danos patrimoniais violação ilícita do direito de propriedade dos autores e enriquecimento sem causa, acrescido de juros de mora desde a citação, à taxa legal de juros civis” (por não haver lugar à apreciação e decisão desse pedido deduzido a título subsidiário);

- Revogar a sentença recorrida no segmento (constante da alínea d) da decisão), em que absolveu os Autores Reconvindos “...da condenação no pagamento solidário à ré, a título de cláusula penal, a quantia diária de 150 euros desde 25/2/2016 até 16/10/2019, o que soma a quantia de 199.350 euros”, substituindo-se esse segmento por outro em que se condenam os Autores a pagar à Ré, a título de cláusula penal, a quantia global de 120.000,00€ (cento e vinte mil euros), acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação e até pagamento;

- Confirmar em tudo o mais, a decisão recorrida.

Daqui resulta que na sentença proferida em 1ª instância foram julgados improcedentes os pedidos formulados pelos Autores, nomeadamente o da restituição do sinal em dobro por parte dos Réus (cfr. als. a) e b) da parte decisória).

Já quanto ao pedido formulado na alínea c) o que se decidiu foi que foram os Autores quem incorreu em incumprimento definitivo do contrato-promessa, tendo por isso os Réus o direito de fazer suas as quantias que receberam daqueles a título de sinal, no montante global de 94.000 €.

E também se verifica que o antes decidido quanto a estes pontos acabou por ser confirmado no acórdão proferido pelo Tribunal da Relação.

Com efeito, este mesmo acórdão apenas alterou a decisão proferida pela 1ª instância na alínea d) e na alínea e), tendo confirmado o decidido nas alíneas a), b) e c) da mesma sentença.

Ficou já visto que as alíneas a), b) e c) da decisão proferida em 1ª instância dizem respeito ao incumprimento do contrato-promessa e ao direito de devolver o sinal em dobro ou de reter o sinal, enquanto as alíneas d) e) têm a ver com a cláusula penal e com o direito de indemnização (al. e)) que têm por fundamento o atraso da obrigação de entrega dos imóveis, no funcionamento da cláusula penal e na violação ilícita do direito de propriedade dos Réus.

Estamos pois perante segmentos decisórios autónomos e distintos, razão pela qual o conceito de dupla conforme se terá de aferir, separadamente, relativamente a cada um deles (neste sentido e entre outros, o Acórdão do STJ de 13.05.2021, relatado no processo nº10157/16.3T8LRS.L1.S1 pelo Conselheiro Fernando Baptista, disponível em www.dgsi.pt.).

Voltando ao caso concreto, é fundamental recordar quais as questões que a Relação definiu como sendo as que constituem o objecto dos recursos de apelação – principal e subordinado – interpostos pelas partes.

Assim e como resulta do acórdão agora recorrido (cf. pág.31), as questões suscitadas foram as seguintes:

No recurso dos Autores:

- Saber se, por força da recusa antecipada do cumprimento, existiu incumprimento definitivo do contrato promessa por parte dos Réus que legitimasse a resolução do contrato por parte dos Autores;

- Saber se o direito de retenção podia ser afastado por convenção das partes e se o mesmo permitia a utilização do bem sobre o qual incide;

- Apurar qual o valor que, eventualmente, os Autores estejam obrigados a restituir por força da utilização que fizeram dos imóveis.

No recurso (subordinado) da Ré:

- A procedência/improcedência do pedido – principal – formulado pela Ré referente à cláusula penal estabelecida no contrato e relacionado com a obrigação dos Autores de entregar os imóveis na sequência da cessação do contrato;

- Na improcedência do referido pedido, decidir-se em que termos deve proceder o pedido – subsidiário – de condenação dos Autores ao pagamento da quantia mensal de 1.500,00 € que corresponde ao valor locativo dos imóveis (e de exploração turística dos mesmos), desde 01/02/2014 até 16/10/2019;

- Apreciar se ao valor global assim calculado (102.750,00 €) deve ser deduzido o valor do sinal de 94.000,00 €, podendo assim concluir-se que os Autores apenas estão obrigados a pagar, com referência a essa indemnização, o valor de 8.750,00 €.

E foi apreciando e decidindo tais questões que a Relação proferiu o acórdão recorrido no qual e como já vimos, revogou o anteriormente decidido pela 1ª instância nas identificadas alíneas e) e d), confirmando integralmente tudo o demais, ou seja o decidido quanto às alíneas a), b) e c).

Assim sendo, resta pois concluir que por existir dupla conforme relativamente aos pontos a), b) e c) da decisão proferida em 1ª instância, o recurso de revista aqui interposto pelos Autores e que tem por base os fundamentos alegados no ponto 66) das suas alegações e quanto a tais pontos não pode ser admitido.

Nestes termos, são as seguintes as questões que aqui cabe apreciar:

Quanto ao recurso dos Autores:

A revogação da decisão recorrida com a consequente absolvição dos Autores da condenação no pagamento solidário à Ré, a título de cláusula penal, da quantia diária de 150 € desde 25/2/2016 até 16/10/2019, no montante de 199.350 €;

Quanto ao recurso da Ré:

A revogação da decisão recorrida no segmento da mesma em que reduziu o montante a pagar pelos Autores a título de cláusula penal.

É o seguinte o conteúdo da decisão de facto a considerar e que decorre do anteriormente decidido pela 1ª instância e pela Relação:

Factos provados:

(do contrato)

A) – AA. e RR. celebraram em 31.01.2014 um contrato que designaram de “contrato promessa de compra e venda” (cf. doc. 1 da pi), por via do qual os AA. prometeram comprar aos RR. e estes prometeram vender os seguintes prédios:

a. Prédio misto sito à ..., freguesia de ..., composto por casa de habitação com dois pisos e dois anexos, com a superfície coberta de 186,07 m2 e descoberta de 4.813,93 m2, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...05.º, com a licença de utilização n.º ...09/2009 emitida em 28/09/2009 pela Câmara Municipal de Oliveira do Hospital e terra de semeadura, vinhas, pastagem com fruteiras, oliveiras, videiras de cordão, pinhal e mato com a área de 57400m2, inscrita na matriz predial rústica sob o artigo ...03.º, a confrontar de norte e nascente com Rio 1, sul com EE e caminho e a poente com FF e outro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira do Hospital, sob o número ...34;

b. Prédio rústico sito à ..., freguesia de ..., composto de terra de cultura com videiras, pastagem, pinhal, mato, rocha, casa de habitação, casa de arrumação e moinho, com 49m2 que actualmente serve a casa de arrecadação agrícolas, com a área de 61250m2, a confrontar do norte com caminho, nascente com GG, sul com Rio 1 e poente com Junta de Freguesia e outros, inscrito na matriz sob o artigo ...3.º e descrito sob o n.º ...06, na Conservatória do Registo Predial de Oliveira do Hospital. (admitido por acordo e provado por documento não impugnado alusivo).

B) - Conforme resulta da cláusula segunda os RR. prometeram vender e os AA. prometeram comprar os prédios identificados supra livres de quaisquer ónus ou encargos, sendo estipulado entre as partes o preço global dos dois prédios de 586.000,00€ (quinhentos e oitenta e seis mil euros). (admitido por acordo e provado por documento não impugnado alusivo); e de acordo com a cláusula quarta, a escritura seria realizada em Janeiro de 2016, bastando para tanto que qualquer um dos outorgantes notifique os outros, com a antecedência de 15 dias, indicando o dia, hora e o Cartório Notarial onde a mesma terá lugar, podendo a data de realização ser antecipada por acordo entre todos os outorgantes; nesse caso, será descontado ao preço o montante de €1500, por cada mês de antecipação do contrato e ainda o montante de 250 euros por cada montante mensal de 1500 euros que os segundos outorgantes tiverem pago ao abrigo da alínea a) do nº 3 da clausula 3ª.

C) - AA. e RR., convencionaram a entrega das seguintes quantias a título de sinal e princípio de pagamento:

a. 3000,00€ na data de assinatura do contrato promessa de compra e venda;

b. 27.500,00€ em 31.08.2014;

c.27. 500,00€ em 01.02.2015;

d. Pagamento mensal de 1500,00€ até à data de celebração da escritura de compra e venda, devendo o pagamento ser efectuado até ao dia 8 de cada mês, com início em Fevereiro de 2014 – cf. contrato promessa de compra e venda junto sob o doc. n.º1 da pi. (admitido por acordo e provado por documento não impugnado alusivo).

D) - Ficou ainda acordado que os promitentes vendedores, ora Réus podiam resolver imediatamente o referido contrato-promessa no caso de falta de pagamento atempado de algum dos montantes devidos pelos Autores, sendo que nesse caso fariam seus os sinais já recebidos (cfr. doc. 1 junto com a p.i.). (admitido por acordo e provado por documento não impugnado alusivo).

(Da adenda)

E) - Foi celebrado um aditamento (ADENDA) ao contrato promessa de compra e venda- com data do/no dia seguinte- que estipula na designada “Cláusula 4.ª-A” que os promitentes compradores, ora AA., “poderão começar a ocupar os imóveis objecto do presente contrato, sendo que por essa causa não serão considerados possuidores nem poderão usar, em qualquer circunstância, de qualquer direito de retenção, assumindo aqui expressamente que serão meros detentores dos bens” – cf. doc n.º 2 da pi. (admitido por acordo e provado por documento não impugnado alusivo).

F) - Acordaram ainda, nessa adenda, que os Réus poderiam exigir a entrega dos bens aos Autores a qualquer altura, devendo estes proceder à respectiva entrega no prazo de 5 dias a contar desde a realização desse pedido, aplicando-se nesse caso a cláusula penal mencionada para a cessação do contrato (cfr. cláusula 4ª-a -doc. 2 junto com a p.i.). (admitido por acordo e provado por documento não impugnado alusivo).

G) - Ficou assim também convencionado entre as partes que, em caso de cessação do contrato por qualquer causa, nomeadamente por resolução derivada de incumprimento por parte dos promitentes-compradores, ora Autores, estes obrigavam-se a entregar os prédios objecto do contrato-promessa aos promitentes vendedores no mesmo estado em que se encontravam quando da celebração da adenda, no prazo de cinco dias a contar desde a data em que a cessação operava os seus efeitos, sob pena de pagarem, por cada dia de atraso na respectiva entrega, a título de cláusula penal, a quantia de 150 euros (cfr. cláusula 4ª B - doc. 2 junto com a p.i.). (admitido por acordo e provado por documento não impugnado alusivo).

H) - Em caso de cessação do contrato, os Autores obrigaram-se também a indemnizar os Réus por todos os danos que tivessem causado nos bens objecto do contrato-promessa (cfr. cláusula 4ª B doc. 2 junto com a p.i.). (admitido por acordo e provado por documento não impugnado alusivo).

I) - Convencionaram ainda, na referida adenda, que os Autores deviam fazer um uso prudente dos imóveis, não podendo locá-los, empresta-los ou cedê-los por comodato, total ou parcialmente, ou cederem a sua posição contratual, sem autorização escrita dos Réus (com excepção dos apartamentos, que poderiam ser rentabilizados para fins turísticos pelos Autores, dando os Réus a sua autorização expressa para essa utilização) – cfr. doc.2. (admitido por acordo e provado por documento não impugnado alusivo).

J) - Os Autores assumiram também a responsabilidade pelo pagamento de todas as despesas que efectuassem, nomeadamente com água e electricidade (cfr. doc. 2 junto com a p.i.). (admitido por acordo e provado por documento não impugnado alusivo).

K) - Os Autores não podiam efectuar benfeitorias nos imóveis sem expressa autorização escrita dos Réus e todas as benfeitorias que fizessem, fossem elas necessárias, úteis ou voluptuárias, ficariam a pertencer aos imóveis, não tendo os Réus direito a qualquer indemnização ou direito de retenção (cfr. doc. 2 junto com a p.i.). (admitido por acordo e provado por documento não impugnado alusivo).

(Dos pagamentos)

L) - Os AA. pagaram a título de sinal e princípio de pagamento as seguintes quantias:

a. 3000,00€ na data de assinatura do contrato promessa de compra e venda, da qual os RR. deram de imediato quitação;

b. 13.750,00€ em 01.09.2014 (doc. 3);

c.13. 750,00€ em 18.10.2014 (doc.4);

d.27. 500,00€ em 26.01.2015 (doc. 5);

e. Pagaram ainda a quantia de 1.500,00€ durante 24 meses, ou seja, desde fevereiro de 2014 até janeiro de 2016, o perfaz o valor de 36.000,00€.

f. De onde resulta que a título de sinal e princípio de pagamento, os AA. pagaram a quantia global de 94.000,00€ (noventa e quatro mil euros) – cf. doc. n.º 1, e 3 a 5 da pi. (admitidos por acordo, com arrimo documental, não impugnado).

(Da escritura definitiva)

M) - O Autores deveriam entregar o remanescente do preço, na data da celebração da escritura definitiva de compra e venda. (admitidos por acordo, provados por documentos - a saber, os doc. nº 1 - contrato e adenda que nesta parte manteve contrato originário).

N) - Foi ainda convencionado que a escritura pública de compra e venda seria realizada em Janeiro de 2016, bastando para tanto que qualquer um dos outorgantes notificasse os outros, com a antecedência mínima de quinze dias, indicando o dia, a hora e o Cartório Notarial onde a mesma se deveria realizar. (cfr. doc. 1 junto com a p.i.). (admitidos por acordo e provado por documentos não impugnado).

(Da comunicação acerca da existência de ónus e desconformidade do objecto, tendo menor área)

O) - No dia 1 de Outubro de 2015, os AA. interpelaram os RR. mediante carta registada com aviso de recepção, para os esclarecerem, sob pena de resolverem o contrato, quanto:

a. A existência de uma hipoteca voluntaria sobre o prédio identificado em. a);

b. O facto de os proprietários confinantes HH e II reclamarem a existência de um prédio de sua propriedade situado dentro da propriedade prometida vender com a consequente redução da área, bem como a servidão de uma passagem a pé constituída a favor daquele prédio (cf. doc. 7 da pi);

c. A existência de uma servidão de carros e de pé utilizada por outros proprietários vizinhos, no caminho que os AA. julgavam ser privado. cf. doc. n.º 7 da pi – e juntamente com a referida comunicação confrontaram os RR. com as certidões do registo predial, mormente do supracitado artigo matricial 44 e 499 de que são proprietários os referidos HH e II. (admitido por acordo, e conforme documento alusivo, não impugnado).

P) - Os RR. em resposta à referida comunicação, datada de 7 de Novembro de 2015, responderam nos termos constantes do doc. n.º 8 da pi, dizendo em suma que os AA. sabiam que a hipoteca seria extinta aquando da celebração do contrato definitivo, no que concerne à reclamação do prédio por HH e II não lhes reconhecem qualquer legitimidade - e que desconhecem a existência de qualquer servidão. (admitido por acordo, e conforme documento alusivo, não impugnado).

Q) - Os AA., em face da resposta dos RR. dirigiram nova comunicação, em 17 de Novembro de 2015, na qual reiteraram as questões suscitadas na primeira – cf. doc. 9- e confrontaram os RR. com o facto de conjuntamente terem percorrido a propriedade e aferido dos limites da mesma antes da celebração do contrato promessa, sendo que dentro do perímetro da propriedade que mostraram estava incluída a parte reclamada pelos confinantes HH e II; que também da segunda vez que AA. e RR. percorreram a quinta, aquando da elaboração do cadastro, estes incluíram dentro do perímetro da propriedade a parte reclamada pelos confinantes HH e II. (admitido por acordo, e conforme documento alusivo, não impugnado).

R) - Em resposta de 24.12.2015 os RR. manifestaram desconhecimento das questões suscitadas pelos AA. – cf. doc. 10 da pi: referiram estar a averiguar o que se passava com o cadastro e que os documentos que possuíam tinham mais força do que os documentos apresentados pelos vizinhos HH e mulher, uma vez que tinham o mapa que lhe foi entregue quando adquiriram a propriedade, sendo que os vizinhos apenas tinham a inscrição matricial e registral (tal como os Réus), sendo que estas não provam onde começa e acaba uma propriedade; no que diz respeito às alegadas servidões de passagem, referiram que não tinham conhecimento da respectiva existência e que, de qualquer modo, quem invoca a existência das mesmas é que deverá apresentar os documentos de que dispõe e que comprovam a titularidade desse direito, sendo que, até ao momento, não tinha sido apresentada aos Réus qualquer prova, apenas meras alegações. (admitido por acordo, e conforme documento alusivo, não impugnado).

S) - Em 07.01.2016, os Autores apresentaram aos Réus duas soluções: a rescisão do contrato ou a renegociação do preço da quinta, pedindo-lhes expressamente uma resposta por escrito – cf. documento 11 da pi. com tradução em doc. 5 da contestação e bem assim juntada do aditamento mencionado (admitido por acordo, e conforme documentos alusivos, não impugnado):

Acompanhado do seguinte anexo:

T) - Os Réus responderam a comunicação de 7-01-2016 por email datado de 11 de Janeiro de 2016, tendo proposto reunirem-se para conversar, (cf. doc. 6 da contestação)

U- tendo os Autores respondido por email datado do dia seguinte, tendo marcado um encontro para o dia 18 de Janeiro, no escritório da sua Ilustre Advogada na altura, sito em ... (cfr. doc. 6 da contestação).

V- Assim, Autores e Réus reuniram-se no dia 18 de Janeiro de 2016, não sendo possível obter acordo, pois os Réus não aceitaram reduzir o preço de compra da quinta para €325.000 euros.

(Da comunicação de resolução e interpelação para restituição)

W- Em 22 de Janeiro de 2016 os AA. dirigiram comunicação aos RR. em que invocaram o incumprimento do contrato promessa de compra e venda por partes destes, dado que não esclareceram as questões supra suscitadas e comunicaram a resolução do contrato– que se encontra junta com a p.i. como doc. 12, na qual os Autores referem: que existe uma hipoteca voluntária que onera um dos prédios, que os vizinhos JJ e mulher alegavam que parte da área de um dos terrenos lhes pertencia, que estes vizinhos afirmavam que tinham o direito a uma servidão de passagem a pé sobre um dos terrenos e que havia outros vizinhos (que não especificam) que reclamavam que tinham o direito de servidão de passagem a pé e de carro por outro local das propriedades prometidas vender (cfr. doc. 12 junto com a p.i.); na mesma carta, os Autores concluem dizendo: “Face ao exposto, comunicamos a V. Exªs que expressamente invocamos o vosso incumprimento do contrato, uma vez que a escritura deveria ser outorgada até ao final do mês de Janeiro de 2016, conforme consta da cláusula 4ª do contrato-promessa”; referem ainda, mais à frente, “atento o vosso incumprimento e a nossa total decepção com os problemas apontados, cuja resposta ou solução aguardámos, não resta outra alternativa senão invocar o vosso incumprimento e a inerente impossibilidade de celebrar a escritura prometida este mês de Janeiro de 2016” e ainda “não estamos disponíveis para prorrogar o contrato”; na mesma carta os Autores solicitavam a devolução do sinal. (admitido por acordo, e conforme documento alusivo, não impugnado).

X) - Em resposta à carta dos Autores datada de 22/1/2016, os Réus enviaram uma carta registada com aviso de recepção aos Autores, datada de 4/2/2016, que estes receberam em 19/2/2016, em que vieram afirmar que a resolução operada se encontrava desprovida de fundamento, pelo que era ineficaz, que dessa comunicação resultava a vontade inequívoca de os AA. não celebrarem o contrato prometido, o que (na sua ótica) equivalia a incumprimento definitivo, pelo que faziam seu o sinal prestado e davam-lhes o prazo de cinco dias para deixar os prédios prometidos vender – cf. doc. 14 da pi. (admitido por acordo, e conforme documento alusivo, não impugnado): referem que, tal como já anteriormente tinham referido, a hipoteca seria cancelada no momento da celebração da escritura de compra e venda, como é usual nestas situações (cfr. doc. 14 junto com a p.i.) pois no dia da celebração da escritura estaria presente um representante do banco a quem seria entregue um cheque com o montante em dívida, entregando o mesmo, em troca, o documento para cancelamento da hipoteca (cfr. doc. 14 junto com a p.i.); quanto ao pedaço de terreno reclamado pelos vizinhos HH e mulher, os Réus referiram na mencionada carta que, conforme tiveram oportunidade de referir anteriormente, o terreno prometido vender aos Autores pertence de facto aos Réus (sendo que, na estrema em causa, coincidia com o mapa assinado pelas pessoas que lhes venderam a propriedade) e que os vizinhos nunca realizaram no mesmo qualquer acto de posse nem têm qualquer documento comprovativo de que os limites do seu terreno abrangem o pedaço de terreno em causa (cfr. doc. 14 junto com a p.i.).-sendo um pequeno pedaço de terreno constituído única e exclusivamente por rocha- tendo um mapa assinado pelos vendedores onde o pedaço reclamado pelos ingleses estava incluído e nunca os vizinhos tiveram actos de posse nessa rocha; no que diz respeito a direitos de passagem de terceiros, os Réus referiram que, nos anos em que viveram na quinta, nunca ninguém atravessou, muito menos os referidos vizinhos HH e mulher, sendo certo que não existem quaisquer ónus ou encargos registados para além da supra referida hipoteca; quanto à piscina, se persiste problema seria da responsabilidade, como vendedores, a sua reparação….; e refutam qualquer mora no agendamento da escritura… e “como sabem, encontravamo-nos a reunir os documentos necessários para a celebração da escritura- certificado energético e ficha técnica mas “ vossas excelências estavam a dificultar…” .

Y) - Nesta comunicação, os RR. nada referiram quanto à entrega das chaves. (admitido por acordo e provado por documento não impugnado alusivo), referindo: no entanto que “têm o prazo de cinco dias a contar da recepção desta carta para nos entregarem os prédios…sob pena de pagarem por cada dia de atraso na respectiva entrega, a título de cláusula penal, a quantia de … “(150 euros).

(subsequentes comunicações, no sentido da redução de preço)

Z- Ainda em 27 de Janeiro de 2016, os AA. dirigiram aos RR. a comunicação junta sob o doc. n.º 13 na qual reiteram a solução apresentada em 07.01.2016: insistem numa substancial redução do preço, nos termos que tinham apresentado por email datado de 7/1/2016, acrescentando mais motivos para tal, nomeadamente a proximidade da casa dos vizinhos ingleses, problema da piscina, problema da varanda, problema com os estábulos, etc. e ao contrário do que tinham afirmado na carta datada de 22/1/2016, os Autores afirmaram por este email que afinal não tinham perdido o interesse na compra e venda. (admitido por acordo, e conforme documento alusivo, não impugnado) ( doc. 13 da pi); é acompanhada de pressupostos do novo contrato datado de 7-1-2016… com tradução certificada no reqº refª 5367774) (dos autores):

AA- Em 02.03.2016, os AA. dirigiram mais uma proposta aos RR.- junta sob o doc. n.º 15. (admitido por acordo e provado por documento não impugnado alusivo):

BB- Por carta datada de 16 de Novembro de 2016, os Autores reiteraram que entendiam que o contrato-promessa se encontrava resolvido, conforme missivas anteriores, invocando direito de retenção e requerendo a retirada –em 10 dias- das imagens e contactos da família do domínio da pagina:

CC) - Na sequência do divórcio dos Réus, decretado a 26 de Março de 2015, na Holanda, operou-se a partilha de bens do ex-casal, por escritura de 5 de Abril de 2019, tendo a R. mulher ficado com a propriedade integral de ambos os prédios, conforme doc. n.º 16 (admitidos por acordo e provado por documento alusivo).

DD) - Na sequência dos mencionados contratos-promessa e adenda, os Autores passaram logo a ocupar os imóveis em 1 de Fevereiro de 2014 e passaram a explorar em seu nome próprio, a partir dessa data, os apartamentos turísticos que faziam parte dos prédios objecto do contrato- promessa. (admitidos por acordo), habitando o prédio urbano, logo iniciando os trabalhos com vista a iniciarem a exploração do negócio pretendido, conforme adenda outorgada.

(das qualidades da coisa pretendidas pelos promitentes compradores)

EE) - Os Autores propuseram-se comprar aquela propriedade aos Réus, porque a mesma tinha as características que procuravam e que reputavam ideais para habitarem com as filhas e para instalarem o seu negócio de turismo rural: constituída por solo parcialmente rochoso, interpolado por arvoredos e é atravessada pelo Rio 1, sendo por isso um local tranquilo, harmonioso, puro e de uma beleza assinalável- o que permitiria que os Autores e as suas filhas, bem como os seus clientes fizessem passeios a pé e a cavalo, dentro daquele perímetro perfeitamente delimitado;

FF) - Os Réus garantiram que os prédios identificados supra tinham as dimensões adequadas para o exercício da actividade pretendida e a privacidade desejada pelos AA. para os próprios e para os seus clientes- indicando que a quinta tinha cerca de 16 hectares;

GG) - Sendo tais características - dimensão, beleza e sossego- anunciadas pelos vendedores determinantes para os AA. celebrarem o contrato promessa de compra e venda.

HH) - O preço total acordado para a celebração deste negócio foi determinado em função da venda conjunta dos dois prédios com as áreas anunciadas aproximadas e com inexistência de factores que afectassem a pretendida dimensão, beleza e sossego.

II) - Os AA iniciaram a sua actividade na quinta, e mesmo depois de suspenderem a actividade de exploração dos apartamentos, limparam terrenos e defenderam os prédios dos grandes incêndios de 2017, sempre efectuando os pagamentos dos consumos de luz, cujas facturas eram emitidas em nome dos Réus- enquanto aí residiram.

JJ) – E durante o período negocial que se seguiu à resolução – e apos a data designada para outorga da escritura, - os AA. permaneceram a habitar os prédios, mantendo esperança de concretizar o negócio prometido com ajuste de preço (redução) e como forma de pressão para lhes ser devolvido o sinal.

KK) - Durante o período de tempo em que ocuparam a quinta, os Autores exploraram os apartamentos turísticos aí existentes, em seu nome próprio, durante período não concretamente apurado mas pelo menos até aos incêndios de 15 de Outubro de 2017, tendo recebido os rendimentos dessa exploração, que fizeram seus, - e aí residiram até à saída, ocorrida entre Agosto e Outubro de 2019 (sendo que a entrega das chave ocorreu em 16 Outubro de 2019.- apesar de nada pagarem aos Réus desde Janeiro de 2016.

LL) - Os AA. permitiram que permanecesse activa uma página de internet da Quinta 1, com imagens da família destes, seus contactos e que publicitava o negócio- cf. cópia junta sob o documento n.º 17 e 18 da pi.

(Dos ónus)

MM) - Aquando do negocio os Autores tiveram a percepção de que sobre o prédio misto incidia uma hipoteca voluntária, constituída em 21.01.2010.

NN) - Após entrarem na detenção da quinta, os Autores tiveram a percepção, de que os vizinhos ingleses - HH e II proprietários do prédio confinante conhecido por Quinta 2 reclamavam uma parcela encravada no prédio prometido vender e serventia de passagem, sendo que estes comunicaram em Setembro de 2015 aos Autores que eram proprietários de um prédio sito na ..., freguesia de ..., inscrito na matriz predial rústica da aludida freguesia sob o artigo rústico 44 com a área de 1490m2, tendo enviado aos Autores a localização exacta dessa parcela, em parte situada dentro dos limites propriedade prometida vender – cf. mapa anexo ao doc. n.º 1 com o documento n.º 6 ; e reclamavam também uma servidão de passagem de pé contigua ao Rio 1, destinada a aceder aquele que atravessa em parte a propriedade prometida, ligando-o à Quinta 2.- na parte da quinta a norte do Rio 1, na freguesia de

OO) - Ao entrarem na detenção da quinta, os Autores perceberam que outro proprietário confinante reclamava e utilizava, esporadicamente, uma segunda servidão a pé e de carro para propriedade rústica confinante a poente da parte da quinta situada na freguesia de ... – serventia que não atravessa o pontão do Rio 1, mas se inicia no ponto oposto da quinta.

PP) - Esta servidão era utilizada por apenas uma a duas pessoas, a pé e por veículos, e corre a mais de uma dezena de metros da casa de hóspedes, só muito esporadicamente sendo utilizado tractor.

QQ) - As dúvidas dos AA. no que respeita aos limites da propriedade mantiveram-se já que os proprietários confinantes ingleses HH e II, continuaram a reclamar aquele prédio (parcela do art. 44º), e os AA. informaram ainda os RR. que os mesmos procederam à colocação de marcos que incluía aquele prédio continuando a reclamar a propriedade e a serventia a pé.

RR) - Quando adquiriram os prédios aos anteproprietários, foi entregue aos Réus uma planta topográfica com a área que lhes era vendida, feita com recurso a GPS por profissionais da associação “Caule – Associação Florestal da Beira Serra” (cfr. doc. 2 da contestação), tendo os mesmos anexado ao contrato-promessa celebrado com os autores uma planta semelhante (ou seja, feita por GPS pela mesma entidade mas com pequenas alterações em algumas estremas localizadas em sítios diferentes dos que aqui se discute) (cfr. doc. 1 junto com a p.i.).

SS) - A área reclamada pelos vizinhos ingleses-- e que consta da planta junta com a p.i. como doc. 6, não coincide com a área total do respectivo prédio encravado - art. 44 - , como se pode observar pela sobreposição entre essa planta e o mapa (feito com GPS) anexo ao contrato-promessa celebrado entre Autores e Réus, sobreposição esta que consta do mapa junto como doc. 3 da contestação, através do qual se verifica que a área sobreposta em causa seria, no máximo, de apenas 280 m2.

TT) - Trata-se de uma pequena área completamente rochosa (cfr. doc. 4) e inclinada e sem qualquer utilidade ou potencialidade agrícola, localizada num dos extremos da propriedade, correspondendo apenas, no máximo, a 0,23% da área registada total (e a 0,175% da área real total, que é de cerca de 16ha).

UU) - Como se pode observar pelo registo predial com o nº ...74 da freguesia de ..., referente ao prédio rústico inscrito na matriz da mesma freguesia sob o art. 44º, este é descrito como “terreno com videiras e pinhal” mas na realidade, não há sinais de ter existido qualquer videira sequer, uma vez que aquele terreno é constituído apenas por rocha.

VV) - Durante o tempo em que os Réus viveram na quinta, desde 2005 até Fevereiro de 2014, raramente os vizinhos ingleses ou seus antecessores passaram pela parcela encravada e caminho de acesso à mesma situado ao longo do Rio 1- na parte da quinta localizada na freguesia de ..., até porque os Réus tinham colocado cercas, por causa dos cavalos, que dificultavam a passagem.

WW) - Foram os Réus, promitentes vendedores quem construiu o pontão sobre o Rio 1, depois de adquirirem a quinta em 2005, sendo que esse pontão era inexistente há mais de 20 anos e não possibilitava a passagem de qualquer tipo de carro ou trator (atravessar o rio).

XX) – A passagem reclamada pelos outros confinantes, sobre a parte da Quinta a sul do rio, pouco perturbaria o sossego, tranquilidade e privacidade dos Autores ou dos seus hóspedes, até porque o referido Sr. KK, pessoa já idosa, praticamente já não possuía nessa zona propriedade cultivada, pelo que não tinha necessidade de por aí passar com frequência (como aliás efectivamente não passava), procedendo a uma exploração extensiva e esporádica que passava apenas pela apanha de fruta e lenha e ocasional sementeira de milho ou batata.

YY) - AA. e RR. mantiveram as negociações verbais tendentes a ultrapassar os diferendos existentes ao longo de todo o ano de 2016 e os Autores sugeriram até a avaliação dos prédios, de acordo com as características que os mesmos efectivamente tinham, para se encontrar o seu real valor de mercado com vista a concretizar o contrato.

ZZ) - Os Autores deixaram a quinta - entregando as chaves - em 16 de Outubro de 2019.

AAA) - Os Réus contavam com o dinheiro resultante do produto da venda para reiniciarem a sua vida na Holanda, e a Ré CC viu-se sem meios económicos, tendo vivido numa roulote e à custa de familiares e amigos;.

BBB) - Entretanto, AA. e R. reactivaram conversações e negociações levadas a cabo directamente por estes, sobretudo entre meados de 2018 e primeiro semestre de 2019.

CCC) - Durante os processos de insolvência do Réu DD e divórcio dos Réus, estes não revelaram disponibilidade para negociações com os AA., chegando a Ré a demorar mais de 6 meses para responder a comunicações dos AA. nesse período; e o Réu, ex marido, nem sequer respondeu.

DDD) - Os prédios foram atingidos pelos grandes incêndios de 2017, tendo ficado destruído estábulo.

EEE) - Só depois de ter procedido à partilha dos prédios objecto do contrato promessa dos autos, a R. teve verdadeiramente condições para concluir as negociações com os AA.

FFF) - A Ré propôs-se, a dado turno, pagar aos Autores a quantia de 3.000 euros, em final de Julho de 2019, quando estes lhe entregassem a quinta, o que não foi aceite.

GGG) - O “valor locativo/ de exploração turística dos imóveis cifrava-se na quantia mensal de €1500,00 (mil e quinhentos euros) à data da outorga do contrato promessa.

HHH) - Quando abordou os Réus, o Autor marido propôs comprar a propriedade no prazo de dois anos, ficando a pagar um valor mensal até essa data, uma vez que não dispunha na altura dos fundos suficientes para adquirir a quinta de imediato, pois tinha feito investimentos recentes numa sua empresa na Alemanha de nome A..., que se dedicava a negócios imobiliários (cfr. doc. 1 da contestação), sendo o mesmo quem contactou os réus em 9 de Dezembro de 2013, tendo mostrado interesse na compra da quinta destes, por ser adequada aos seus cavalos Friesian.

III) - O Autor tinha sido proprietário de uma casa na freguesia de ..., a cerca de 1,5 kms da propriedade dos Réus, pelo que conhecia bem a zona, e dedicava- se a negócios imobiliários, estando por isso habituado a negociar nessa área.

JJJ) - Antes da assinatura do contrato-promessa, houve contactos, negociações e reuniões, nomeadamente no local, em Dezembro de 2013, tendo os Autores examinado pessoal e cuidadosamente toda a propriedade e a sua envolvente e acordado, posteriormente, no preço e demais condições que constam do contrato-promessa supra referido, celebrado no dia 31/1/2014, e da respectiva adenda.

KKK) - A quinta dos Réus tem mais de 120.000 m2 (nos documentos tem cerca de 12ha mas de facto tem cerca de 16ha), sendo atravessada pelo Rio 1, tendo por isso uma área muito extensa que permite fazer passeios a pé e a cavalo.

UUU) - O Autor visitou pessoalmente o local e viu toda a sua envolvente, nomeadamente a casa dos vizinhos ingleses, em Dezembro de 2013.

Factos não provados:

1- Os Réus garantiram que os prédios identificados supra continham as precisas áreas constantes dos respectivos registos matricial e predial.

2- Aquando da outorga do contrato promessa foi pelos Réus omitido e ocultado que sobre o prédio misto incidia uma hipoteca voluntária, constituída em 21.01.2010.

3- Durante o tempo em que os Autores viveram na quinta, desde 2005 até Fevereiro de 2014 nunca os ingleses ou seus antecessores passaram pela mesma.

4- A parcela reclamada pelos HH e II situa- se totalmente dentro dos limites propriedade prometida vender – cf. mapa anexo ao documento n.º 1 com o documento n.º 6 da pi., área de 1490m2

5- A servidão que atravessa a parte da quinta localizada a sul e norte do Rio 1 é utilizada por diversas pessoas a pé e por veículos, e corre ao lado da casa de hóspedes, sendo utilizada sobretudo por tractores.

6- Nela, os veículos circulam ali sobretudo durante a madrugada 5, 6 ou 7 horas da manhã quando se deslocam para trabalhar e regressam ao final da tarde, e o ruído dos veículos perturba o descanso dos AA., mas sobretudo o dos hóspedes que, encontrando-se de férias, não querem ter esse tipo de incómodos.

7- Ao longo do ano de 2016 os Réus acabaram por andar a entreter os Autores com contactos telefónicos esporádicos sem lhes apresentarem uma qualquer solução.

8- Os Autores iniciaram a sua actividade na quinta, mas em face da falta de condições tiveram de suspender.

9- Mesmo apos suspensão da actividade, os Autores fizeram manutenção e reparações quer nas habitações, quer nos estábulos.

10- A existência das servidões de passagem nos prédios prometidos vender e a divergência de áreas conduziram à perda definitiva do interesse dos Autores em celebrar o contrato prometido, afectando de modo relevante as características - dimensão, beleza e sossego- anunciadas pelos vendedores, que foram determinantes para os AA. celebrarem o contrato promessa de compra e venda.

11- Os Réus nunca esclareceram os AA. sobre a existência das servidões de passagem nem sanaram o diferendo tido com os vizinhos confinantes; nem apresentaram uma solução razoável que passaria pela avaliação do real valor de mercado dos prédios, com vista ao ajustamento do preço e à celebração do contrato definitivo.

12- A não concretização do negócio levou inclusivamente à insolvência na Holanda do Réu DD.

13- E os Réus continuaram a ter de pagar o empréstimo bancário que tinham contraído em Portugal, para reconstrução da quinta, não tendo outros rendimentos, ficando numa situação muito precária.

14- Os Autores receberam os rendimentos da exploração dos apartamentos turísticos aí existentes, em seu nome próprio até à data em que restituíram os imóveis aos Réus.

15- Durante os processos de insolvência do R. DD e do divórcio dos RR., nenhum destes esteve disponível para negociações com os AA., pois não tinham qualquer interesse em resolver o assunto nesse ínterim.

16- Os defeitos que um dos prédios urbanos apresentava na varanda e piscina impossibilitaram o imediato arrendamento/turismo de habitação da parte urbana e obrigaram à realização de obras, o que limitou a obtenção do proveito económico dos prédios que os AA. tinham gizado.

17- Foi retirado pelos réus o domínio da página informática da Quinta, o que também impossibilitou qualquer negócio de arrendamento ou hospedagem.

18- Com o aproximar da data agendada para a escritura-os Autores começaram a suscitar levantar uma série de problemas no sentido de conseguirem adquirir a quinta dos Réus por um preço muito inferior (ou de saírem e ser-lhes restituído o que entregaram aos Autores), pressionando-os constantemente para aceitarem as suas irrazoáveis propostas.

19- No período em que AA. e R. mantiveram conversações e negociações - sobretudo entre meados de 2018 e primeiro semestre de 2019, - a Ré aceitou que aqueles permanecessem na propriedade sem contrapartidas, pois a Ré não tinha como restituir o sinal prestado.

20- Os Réus não apresentaram uma solução razoável que passaria pela avaliação do real valor de mercado dos prédios, com vista ao ajustamento do preço e à celebração do contrato definitivo.

21- Os Réus encontravam-se a reunir os documentos necessários para a celebração da escritura, estando nomeadamente a tratar do certificado energético e da ficha técnica de habitação, sendo que os Autores estavam a dificultar a respectiva obtenção.

22- A R. não exigiu qualquer valor aos AA. pela ocupação da quinta, porque qualquer quantia recebida antes poderia ter que ser repartida com o processo de insolvência do R.

23- Os Autores entregaram a quinta em fins de Julho de 2019.

Como antes já vimos, os Autores sintetizam as suas pretensões recursivas nos seguintes termos:

- Os Réus – promitentes vendedores – já haviam incumprido os seus deveres, com fundamento em causa que lhes não pode ser imputada, quando os Autores – promitentes vendedores resolveram o contrato promessa;

- A resolução do contrato promessa pelos Autores teve por fundamento o incumprimento dos Réus;

- Os Autores têm direito à restituição do sinal em dobro;

- Os Autores são titulares de um direito de retenção;

- Os Réus não podem lançar mão da cláusula penal contratualmente prevista para o atraso na restituição da Quinta objecto do negócio porque os Autores têm direito a retê-la.

Quanto à Ré a mesma sintetiza a sua argumentação recursiva do seguinte modo:

- Os Autores estavam bem conscientes da cláusula penal e apesar disso mantiveram-se a habitar e a usufruir da Quinta durante mais de três anos após a sua resolução (infundada) do contrato.

- A Ré não agiu em abuso de direito porque são os Autores os únicos responsáveis pelo facto de a entrega dos imóveis só ter sido realizada em 16 de Outubro de 2019.

- A cláusula penal não se afigura excessiva nem desproporcionada e não deve por isso ser efectuada qualquer redução do seu montante.

Não tem nem um nem outra razão na argumentação que é utilizada.

Senão vejamos.

Como já antes aqui deixamos suficientemente referido, o objecto da presente revista tem por objecto as seguintes questões:

Quanto ao recurso dos Autores:

A revogação da decisão recorrida com a consequente absolvição dos Autores da condenação no pagamento solidário à Ré, a título de cláusula penal, da quantia diária de 150 € desde 25/2/2016 até 16/10/2019, no montante de 199.350 €;

Quanto ao recurso da Ré:

- A revogação da decisão recorrida no segmento da mesma em que reduziu o montante a pagar pelos Autores à Ré a título de cláusula penal.

Resulta evidente que se justifica a apreciação conjunta das questões suscitadas por Autores e Ré nos seus respectivos recursos.

Está visto por todos que tais pretensões decorrem do que foi acordado pelas partes na cláusula do contrato promessa em discussão nos autos e onde na cláusula 4ª – B da adenda ficou estabelecido o seguinte:

“Em caso de cessação do contrato por qualquer causa, nomeadamente por resolução derivada de incumprimento por parte dos promitentes-compradores, estes obrigavam-se a entregar os prédios objecto do presente contrato aos promitentes vendedores, no mesmo estado em que actualmente se encontram, no prazo de cinco dias a contar desde a data em que a cessação opera os seus efeitos, sob pena de pagarem, por cada dia de atraso na respectiva entrega, a título de cláusula penal, a quantia de cento e cinquenta euros”.

É consabido que o direito substantivo prevê a cláusula penal no art.º 810º do Código Civil, definindo-a nos seguintes termos:

“As partes podem fixar por acordo o montante da indemnização exigível: é o que se chama cláusula penal” – cf. nº 1 da norma citada.

Por outro lado, o art.º 811º do CC estabelece as regras legais exigidas para o accionamento dessa cláusula, definindo os seus limites de acordo com a epígrafe “funcionamento da cláusula penal”.

Assim, na mesma norma consigna-se o seguinte:

“1. O credor não pode exigir cumulativamente, com base no contrato, o cumprimento coercivo da obrigação principal e o pagamento da cláusula penal, salvo se esta tiver sido estabelecida para o atraso na prestação; é nula qualquer estipulação em contrário.

2. O estabelecimento da cláusula penal obsta a que o credor exija indemnização pelo dano excedente, salvo se outra for a convenção das partes.

3. O credor não pode em caso algum exigir uma indemnização que exceda o valor do prejuízo resultante do incumprimento da obrigação principal.”

É aceite de forma unânime quer pela jurisprudência quer pela doutrina o modo como tal regime deve ser concretamente aplicado.

Assim, todos concordam que o regime dos artigos 810º e 811º não se aplica às cláusulas penais compulsórias, mas apenas às de natureza indemnizatória, como aliás resulta da conjugação do previsto no nº1 do art.º 810º com o nº3 do art.º 811º.

Sabe-se, igualmente, que a cláusula penal poder revestir três modalidades:

- A cláusula com função moratória ou compensatória – dirigida, portanto, à reparação de danos mediante a fixação antecipada da indemnização em caso de não cumprimento definitivo ou de simples mora do devedor;

- A cláusula penal em sentido estrito ou propriamente dita – em que a sua estipulação substitui o cumprimento ou a indemnização, não acrescendo a nenhuma delas; (neste sentido cf. Gravato Morais, Contrato Promessa em Geral - Contrato Promessa em Especial, Almedina, 2009, pág.154 e seguintes).

- A cláusula penal de natureza compulsória – em que há uma “pena” que acresce ao cumprimento ou que acresce à indemnização pelo incumprimento: a finalidade das partes, nesta última hipótese, é a de pressionar o devedor a cumprir, e já não a de substituir a indemnização. (cf. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 10ª Edição, pág.794 e seguintes).

Na base deste regime legal está o princípio da liberdade contratual previsto no art.º 405º, nº1 do Código Civil, sem esquecer as regras previstas no nº1 do art.º 406º quanto ao cumprimento pontual dos contratos.

No caso dos autos está em causa uma cláusula penal que é dirigida, não ao incumprimento do contrato promessa, mas sim ao incumprimento (atraso) da obrigação de entrega dos imóveis que recaía sobre os promitentes-compradores (os Autores) no caso de cessação do mesmo contrato.

E isto tendo em conta que por força do mesmo contrato foi concedida aos Autores (promitentes-compradores) a detenção desses bens.

No entendimento da Relação, perante a matéria de facto dada como provada tinha que ser dado provimento ao pedido formulado pela Ré em reconvenção e no qual esta pede que os Autores sejam condenados a pagar-lhe a tal título a quantia de 199.350,00 €.

Como a seguir justificaremos tal entendimento não nos merece qualquer reparo.

Assim e como foi decidido pelas instâncias foram os Autores que incorreram em incumprimento definitivo do contrato.

Neste sentido, recordemos o que a tal propósito foi dito pela Relação no acórdão recorrido:

“Conforme resulta do que acima se expôs, os Réus nunca recusaram a celebração do negócio prometido; ainda que se entendesse que estavam vinculados ao dever (secundário) de solucionar as questões reclamadas pelos Autores e a providenciar pela resolução do litígio com os confinantes, apenas seria expectável que vissem incorrer em mora logo que ultrapassado o momento contratualmente definido para a celebração do negócio por não ser viável a resolução do litígio até esse momento, sendo certo que, ainda que com atraso, a prestação continuava a ser possível e não haviam feito qualquer declaração (expressa ou tácita) no sentido de recusar o cumprimento desse dever. Foram, na verdade, os Autores que, sem aguardar a constituição em mora por parte dos Réus e fora do contexto previsto no art.º 808º do CC, inviabilizaram o cumprimento desse dever, declarando, inequivocamente, que não estavam dispostos a aguardar pela resolução do litígio que eles próprios estabeleciam como condição para a celebração do negócio prometido e que, como tal, não iriam cumprir o contrato.”

Tem pois razão a Relação quando defende que o contrato promessa cessou por incumprimento dos Autores (promitentes compradores) e conclui pela obrigação dos mesmos a entregar os imóveis no prazo de cinco dias a contar da data em que receberam a carta dos Réus (19/02/2016) na qual, estes imputando aos Autores o incumprimento definitivo do contrato, solicitavam tal entrega dentro do referido prazo de cinco dias.

E isto porque se provou que os Autores não entregaram os imóveis nem no referido prazo de cinco dias, nem posteriormente nos três anos seguintes, só o tendo feito em Outubro de 2019, continuando até lá a usufruir dos imóveis aí residindo (pelo menos até Agosto de 2019) e auferindo os rendimentos da exploração dos apartamentos turísticos existentes no mesmo (pelo menos até Outubro de 2017).

Como bem se refere na decisão recorrida, dos factos provados não resulta qualquer justificação para tal comportamento dos Autores.

Assim, o que se provou foi que sabiam que o contrato havia cessado e que não tinham qualquer interesse na sua celebração.

Na verdade, o interesse que ainda mantinham já não dizia respeito ao contrato aqui em discussão, mas sim a um outro contrato substancialmente diferente que queriam celebrar por preço substancialmente inferior (cerca de metade) e relativamente ao qual nunca obtiveram o acordo dos Réus (neste sentido cf. a matéria dada como provada em JJ).

Mais, tem razão a Relação quando afirma que os Autores não gozavam sequer de qualquer direito de retenção sobre os imóveis e que mesmo que, na altura, pudessem pensar que tal direito existia por considerarem que havia incumprimento por parte dos Réus, a verdade é que tal direito nunca lhes permitiria o uso e habitação dos imóveis e muito menos o direito de proceder à sua exploração e de auferir os respectivos rendimentos.

Por isso, impunha-se concluir como se concluiu pela verificação dos pressupostos de funcionamento da cláusula penal acordada, a qual tendo em conta a duração do atraso no cumprimento da obrigação, ascenderia em princípio ao valor pedido pela Ré (199.350,00 €).

Não colhe pois a argumentação dos Autores, segundo a qual, existiu um acordo entre as partes que lhes permitira permanecer no imóvel e sem qualquer contrapartida até 31/07/2019.

A este propósito vale a explicação da Relação segundo a qual, o que decorre da matéria de facto provada e das comunicações (cartas ou emails) juntas aos autos, é que as conversações ocorridas entre Autores e Réus após a cessação do contrato e no decurso da qual a Ré admitiu a data de 31/07/2019 para a desocupação do prédio tinham apenas como objectivo a obtenção de um acordo que evitasse a necessidade de recurso a tribunal, conversas essas que como já todos vimos não chegaram a qualquer acordo.

A ser assim e não tendo sido alcançado qualquer acordo, mantiveram-se válidos os direitos que para cada uma das partes derivava da cessação do contrato-promessa, nomeadamente o direito que sustenta o pedido aqui reiteradamente formulado pela Ré.

Estando pois assente que a cláusula penal é devida, importa agora apurar se o montante da mesma devia, como decidiu a Relação, ser reduzido.

Como bem se afirma na decisão recorrida, é unânime a posição da jurisprudência no que toca à inadmissibilidade da cláusula penal ser reduzida oficiosamente (neste sentido e entre outros o citado Acórdão do STJ de 16.01.2025, relatado no processo nº 12492/22.2T8PRT.P1.S1. pelo Conselheiro Ferreira Lopes, em www.dgsi.pt).

A ser assim importa apurar se tal redução poderia ocorrer por outra via.

Para nos ajudar a responder a tal dúvida, é preciosa a argumentação que consta do Acórdão do STJ de 04.04.2024, relatado no processo nº891/21.1T8LRA.C1.S1, pelo Conselheiro Fernando Baptista de Oliveira, em www.dgsi.pt.

Assim e como ali se refere:

“Como é sabido a cláusula penal pode ser reduzida pelo tribunal, de acordo com a equidade, quando (e apenas quando) for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente (art.º 812.º/1 CCiv.). Como refere Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória", 1987, p.273., "a intervenção judicial do controlo do montante da pena não pode ser sistemática, antes deve ser excepcional e em condições e limites apertados de modo a não arruinar o legítimo e salutar valor coercitivo da cláusula penal e nunca perdendo de vista o seu carácter à forfait. Daí que, por toda a parte, apenas se reconheça ao Juiz o poder moderador, de acordo com a equidade, quando a cláusula penal for extraordinária ou manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente".

E acrescenta o mesmo Autor:

"A decisiva condição legal da intervenção do tribunal é, por conseguinte, a presença, ao tempo da sentença, de uma cláusula manifestamente excessiva — não basta uma cláusula excessiva, cuja pena seja superior ao dano —, de uma cláusula cujo montante desmesurado e desproporcional ao dano seja de excesso manifesto e evidente, numa palavra de excesso extraordinário, enorme, que salte aos olhos. Tem de ser, portanto, uma desproporção evidente, patente, substancial e extraordinária, entre o dano causado e a pena estipulada, mas já não a ausência de dano em si" (Ob. cit., p.274.).

Remata o mesmo Autor: "Do que fica dito, é claro que o Juiz tem o poder de reduzir, mas não de invalidar ou suprimir a cláusula penal manifestamente excessiva, e que só tem o poder de reduzir a cláusula penal manifestamente excessiva e não já a cláusula excessiva. Uma cláusula penal de montante superior (mesmo excessivo) ao dano efectivo não é proibida por lei, não tendo o Juiz poder para a reduzir. Do mesmo modo, a ausência de dano, por si só, não legitima a intervenção judicial". (Ob. cit., p. 276.).

Percutindo, o tribunal deverá usar da faculdade de redução da cláusula penal, que lhe é conferida pelo citado art.º 812.º/1 CCiv., quando houver elementos (ou seja, factos provados) que, segundo um critério de equidade e de justiça, apontem para um manifesto excesso da cláusula penal.

Estamos, afinal, a trazer à colação, sendo aqui aplicável, o instituto do abuso de direito consagrado no art.º 334º do CC. Assim, por via do recurso a este mecanismo ou “válvula de escape”, se conseguirá a redução de cláusulas penais, sempre que se constate que as mesmas se revelam manifestamente excessivas ou desproporcionadas ao fim que visam prosseguir e ao conteúdo do direito que se propõem realizar.

Com efeito, nada impede que a cláusula penal convencionada, à semelhança do que ocorre com qualquer outra inserida num contrato, seja sujeita ao controlo que é exercido, nos termos gerais, pelas regras que limitam a liberdade das partes, nomeadamente seja submetida ao crivo de princípios de alcance geral, como são a boa-fé ou o abuso de direito. A expressa consagração legislativa de um poder especial de controlo (art.º 812.º do CC) não afasta o recurso a medidas de alcance geral, igualmente destinadas a controlar as manifestações de autonomia privada (art.º 334.º CC). A válvula de escape que o sistema consagrou para a específica situação que integra a previsão do artigo 812.º acresce às regras gerais de controlo da autonomia da vontade, não as substituindo, designadamente ao regime do abuso de direito, se os respectivos pressupostos estiverem preenchidos.”

A este propósito, o artigo do Prof. António Pinto Monteiro onde se defende ser possível que um juízo sobre a cláusula penal em dois momentos: um em abstracto reportado ao momento da celebração do negócio; o outro em concreto e em momento posterior (cf. Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 146º, nº4004, Maio-Junho de 2017, pág. 313 e 314).

Em suma, o tribunal deverá usar da faculdade de redução da cláusula penal, que lhe é conferida pelo citado art.º 812º, nº1 do Código Civil, quando houver elementos (ou seja, factos provados) que, segundo um critério de equidade e de justiça, apontem para um manifesto excesso da cláusula penal.

Estamos pois, nestes casos, a trazer à colação, sendo aqui aplicável, o instituto do abuso de direito consagrado no art.º 334º do Código Civil.

Nestes termos, por via do recurso a este mecanismo ou “válvula de escape”, se conseguirá a redução de cláusulas penais, sempre que se constate que as mesmas se revelam manifestamente excessivas ou desproporcionadas ao fim que visam prosseguir e ao conteúdo do direito que se propõem realizar (cf. Nuno Pinto Oliveira, Cláusulas Acessórias ao Contrato, 2.ª edição, págs.160/163)

Na hipótese dos autos a Relação começou por salientar que “no caso se está perante uma cláusula penal que, no seu cômputo geral, ascende ao valor de 199.350,00€ (valor que é substancialmente elevado, sobretudo se tivermos em conta que os Autores também são penalizados com a perda do sinal no valor de 94.000,00€).”

No entanto, não deixou de referir que a cláusula penal fixada (150,00 € por cada dia de atraso na entrega dos imóveis) não é propriamente excessiva, muito menos em termos manifestos, fazendo no entanto notar que o excesso que pode estar em causa não é, propriamente, resultado do valor diário fixado para a cláusula penal (que se situa dentro da normalidade), mas sim do período temporal – perfeitamente anormal e atípico – correspondente ao atraso da prestação (mais de três anos).

E foi precisamente com base neste último circunstancialismo de facto que concluiu pela “existência de algum abuso de direito por parte da Ré quando reclama o valor em questão, porque, na verdade, também contribuiu para a situação e permitiu que ela se mantivesse durante todo aquele período.”

Tudo isto, fazendo notar que foi a própria Ré quem permitiu que durante um considerável lapso de tempo, permitiu que os Autores continuassem a ocupar o imóvel, sem que de forma expressa os tivesse intimado à sua desocupação, apenas com o objectivo de obter um acordo mais vantajoso e criando por isso nestes a expectativa legítima de que não lhes iria ser exigida a avultada quantia que aqui veio reclamar.

Como é sabido são pressupostos da modalidade de abuso do direito – venire contra factum proprium – os seguintes: a existência dum comportamento anterior do agente susceptível de basear uma situação objectiva de confiança; a imputabilidade das duas condutas (anterior e actual) ao agente; a boa fé do lesado (confiante); a existência dum “investimento de confiança”, traduzido no desenvolvimento duma actividade com base no factum proprium; o nexo causal entre a situação objectiva de confiança e o “investimento” que nela assentou.

Face ao exposto, também nós consideramos que no caso concreto a reclamação da totalidade da cláusula penal (de valor substancialmente elevado) excede, de forma manifesta, os limites impostos pela boa-fé, por espelhar uma conduta que se revela contrária à anteriormente assumida pela Ré.

Por isso bem decidiu a Relação quando optou pela redução do valor global da cláusula penal que seria devida pelos Autores.

Resta saber se decidiu igualmente de forma correcta quando reduziu o valor da cláusula penal para a quantia de 120.000,00 €.

E sabido que em concreto e na apreciação do carácter manifestamente excessivo da cláusula penal se deve proceder à comparação entre o montante que resulta dessa cláusula e a ordem de grandeza do prejuízo que o credor sofrerá com o incumprimento, tendo em conta todas as circunstâncias do caso.

Como bem se refere na decisão recorrida, no caso dos autos importa considerar os prejuízos que a detenção do imóvel pelos Autores causou à Ré, a qual, durante todo esse período, ficando privada da utilização dos imóveis e de negociar o seu arrendamento ou a sua venda com outros interessados e tendo ficado, inclusivamente, sem meios económicos que a levaram a viver numa caravana à custa de familiares e amigos (cf. alínea AAA) dos factos provados).

Importa ainda considerar que tal detenção representou também uma evidente e relevante vantagem patrimonial, um enriquecimento que os Autores obtiveram à custa da Ré sem causa justificada, já que, não só habitaram os imóveis durante mais de três anos sem nada pagar, como também auferiram e fizeram seus (durante mais de um ano) os rendimentos da exploração dos apartamentos turísticos.

Cabe ainda fazer notar que sendo de 1.500,00 € mensais o valor locativo dos imóveis (cf. alínea GGG) dos factos provados), o prejuízo efectivo da Ré resultante da falta de entrega dos imóveis foi, no mínimo, de 66.000,00 € (tendo em conta 44 meses de ocupação).

Para este efeito são igualmente relevantes os seguintes factos dados como provados:

X) - Em resposta à carta dos Autores datada de 22/1/2016, os Réus enviaram uma carta registada com aviso de recepção aos Autores, datada de 4/2/2016, que estes receberam em 19/2/2016, em que vieram afirmar que a resolução operada se encontrava desprovida de fundamento, pelo que era ineficaz, que dessa comunicação resultava a vontade inequívoca de os AA. não celebrarem o contrato prometido, o que (na sua ótica) equivalia a incumprimento definitivo, pelo que faziam seu o sinal prestado e davam-lhes o prazo de cinco dias para deixar os prédios prometidos vender – cf. doc. 14 da pi. (admitido por acordo, e conforme documento alusivo, não impugnado): referem que, tal como já anteriormente tinham referido, a hipoteca seria cancelada no momento da celebração da escritura de compra e venda, como é usual nestas situações (cfr. doc. 14 junto com a p.i.) pois no dia da celebração da escritura estaria presente um representante do banco a quem seria entregue um cheque com o montante em dívida, entregando o mesmo, em troca, o documento para cancelamento da hipoteca (cfr. doc. 14 junto com a p.i.); quanto ao pedaço de terreno reclamado pelos vizinhos HH e mulher, os Réus referiram na mencionada carta que, conforme tiveram oportunidade de referir anteriormente, o terreno prometido vender aos Autores pertence de facto aos Réus (sendo que, na estrema em causa, coincidia com o mapa assinado pelas pessoas que lhes venderam a propriedade) e que os vizinhos nunca realizaram no mesmo qualquer acto de posse nem têm qualquer documento comprovativo de que os limites do seu terreno abrangem o pedaço de terreno em causa (cfr. doc. 14 junto com a p.i.).-sendo um pequeno pedaço de terreno constituído, única e exclusivamente, por rocha - tendo um mapa assinado pelos vendedores onde o pedaço reclamado pelos ingleses estava incluído e nunca os vizinhos tiveram actos de posse nessa rocha; no que diz respeito a direitos de passagem de terceiros, os Réus referiram que, nos anos em que viveram na quinta, nunca ninguém atravessou, muito menos os referidos vizinhos HH e mulher, sendo certo que não existem quaisquer ónus ou encargos registados para além da supra referida hipoteca; quanto à piscina, se persiste problema seria da responsabilidade, como vendedores, a sua reparação….; e refutam qualquer mora no agendamento da escritura… e “como sabem, encontravamo-nos a reunir os documentos necessários para a celebração da escritura- certificado energético e ficha técnica mas “ vossas excelências estavam a dificultar…” .

Y) - Nesta comunicação, os RR. nada referiram quanto à entrega das chaves. (admitido por acordo e provado por documento não impugnado alusivo), referindo: no entanto que “têm o prazo de cinco dias a contar da recepção desta carta para nos entregarem os prédios…sob pena de pagarem por cada dia de atraso na respectiva entrega, a título de cláusula penal, a quantia de … “(150 euros).

AAA) - Os Réus contavam com o dinheiro resultante do produto da venda para reiniciarem a sua vida na Holanda, e a Ré CC viu-se sem meios económicos, tendo vivido numa roulote e à custa de familiares e amigos;.

YY) - AA. e RR. mantiveram as negociações verbais tendentes a ultrapassar os diferendos existentes ao longo de todo o ano de 2016 e os Autores sugeriram até a avaliação dos prédios, de acordo com as características que os mesmos efectivamente tinham, para se encontrar o seu real valor de mercado com vista a concretizar o contrato.

CCC) - Durante os processos de insolvência do Réu DD e divórcio dos Réus, estes não revelaram disponibilidade para negociações com os AA., chegando a Ré a demorar mais de 6 meses para responder a comunicações dos AA. nesse período; e o Réu, ex-marido, nem sequer respondeu.

CC) - Na sequência do divórcio dos Réus, decretado a 26 de Março de 2015, na Holanda, operou-se a partilha de bens do ex-casal, por escritura de 5 de Abril de 2019, tendo a R. mulher ficado com a propriedade integral de ambos os prédios, conforme doc. n.º 16 (admitidos por acordo e provado por documento alusivo).

EEE) - Só depois de ter procedido à partilha dos prédios objecto do contrato promessa dos autos, a R. teve verdadeiramente condições para concluir as negociações com os AA.

O que daqui resulta é o seguinte:

A atitude sobranceira que os Autores adoptaram desde o ano de 2016, fazendo letra morta das comunicações que foram recebendo, primeiro da Ré e do marido e depois daquela, após o divórcio do casal.

A precária situação económica em que ficou a Ré após o divórcio o que a impossibilitou de recorrer aos meios judiciais para obrigar os Autores a abandonar o imóvel objecto do contrato-promessa, situação que só foi ultrapassada no ano de 2019 e após a partilha de bens.

Não obstante o acabado de expor, a verdade é que a Ré acabou por pactuar com o arrastar da situação, nunca se esforçando de facto para conseguir que os Autores desocupassem o imóvel, quando tinha ao seu dispor o mecanismo simples que tinha ficado acordado entre as partes e ao qual se alude nas alíneas E) e F) dos factos provados.

E não se diga que estava impedida de o fazer pela sua precária situação económica, quando se sabe que no recurso à justiça podem ser usados os mecanismos de apoio judiciário vigentes em Portugal e na maior parte dos países europeus.

Ou seja, o atraso na entrega do imóvel por parte dos Autores foi também e em alguma percentagem da responsabilidade da Ré.

Por tudo isto, temos de concluir que o montante a atribuir pelos Autores à Ré a título de cláusula penal tem que ser “apenas” ligeiramente superior ao valor que resulta da multiplicação do valor locativo dos imóveis (1.500.00 €) com os meses de ocupação até à entrega (44).

Nestes termos e ponderando todo este circunstancialismo temos por correcta a redução da cláusula penal para o montante de 70.000,00 €.

Ou seja, só nesta parte merece reparo a decisão recorrida.

III. Decisão:

Pelo exposto, decide-se do seguinte modo as revistas aqui interpostas:

1) Nega-se provimento ao recurso da Ré.

2) Concede-se parcial provimento ao recurso dos Autores, reduzindo para 70.000,00 € o valor da cláusula penal a pagar pelos Autores à Ré. 3) No mais, mantém-se o que ficou decidido.

Custas dos respectivos recursos pela Ré e pelos Autores, sendo o destes últimos de acordo com o respectivo decaimento (cf. art.º 527º, nºs 1 e 2 do CPC).

Notifique.

Lisboa, 12 de Fevereiro de 2026

Relator: Carlos Portela

1ª Adjunto: José Teles Pereira

2ª Adjunta: Ana Paula Lobo