1781/06-2 - Tribunal da Relação de Évora

I- Tendo-se concluído que um dado contrato de arrendamento de um prédio rústico tem fim comercial, impõe-se antes do mais apreciar a sua validade formal.

II- Por força do disposto nos art.ºs 1029º n.º 1 al. b) do CC, 7º n.º 2 al. b) do RAU e 89º al. j) do Cód. do Notariado (na redacção vigente no momento da celebração do contrato) os contratos de arrendamento para comércio e indústria estavam sujeitos à forma solene de escritura pública.

III- Esta formalidade é considerada uma formalidade (ad substanciam), e a sua inobservância acarreta a nulidade do acto (art.º 220 do CC.). Tal nulidade é do conhecimento oficioso, pois não existe norma que o impeça, ao contrario do que sucedia antes do início da vigência do RAU.

IV- Declarada a nulidade (por falta de forma) do contrato de arrendamento celebrado entre A. e R., deve este ser condenado a restituir aos AA. o prédio, bem como a pagar-lhes a quantia correspondente à soma das retribuições acordadas –as impropriamente chamadas rendas – até à efectiva entrega, considerando-se com esse pagamento compensados os AA. pelo uso do prédio por parte do R

V- Tendo o arrendatário realizado benfeitorias úteis, cujo levantamento não causa deterioração do prédio onde foram realizadas, tem o direito de proceder aos seu levantamento.

Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

Proc.º N.º 1781/06-2

Apelação

2ª Secção

Tribunal Judicial da Comarca de Faro – 2º Juízo Cível - proc.º n.º 758/01

Recorrente:

Tomás …………….. e mulher Natália……………

Recorrido:

António ……………………….

Tomás……………….. e Natália…………….., casados entre si e residentes …………………….., instauraram a presente acção declarativa de condenação, inicialmente sob a forma de processo comum sumário, contra António…………, casado, com domicílio profissional no Stand ………….., em Faro, pedindo o seguinte:

- «se declare a existência do direito de propriedade dos autores sobre o prédio identificado em 1º desta p.i.;

- se ordene ao réu a imediata restituição do prédio aos autores»

Para tanto, alega, em suma, o seguinte:

- Os autores são proprietários do prédio rústico sito no Sítio da Perna de Pau, descrito Conservatória do Registo Predial de Faro sob o n.° 234/160986, da Freguesia da Conceição, inscrito na matriz sob os artigos 72 e 73, da Secção U;

- Em 30 de Junho de 1993, os autores celebraram com o réu um contrato com o seguinte teor:

“Contrato de arrendamento

Entre Tomás ………… e mulher Natália………., como senhorios e Zacarias ………………, como arrendatário e assim designado de ora em diante, é celebrado o presente contrato subordinado às cláusulas seguintes:

I

Os senhorios dão de arrendamento ao arrendatário, que toma de arrendamento àqueles, o prédio rústico das Campinas, freguesia da Conceição, concelho de Faro, inscrito na matriz sob o n.” 73 da secção U, com a área de 5500 m2 e sob o n.° 72;

II

O arrendamento tem o seu início em 01 de Julho de 1993 e vigorará pelo prazo de 2 anos prorrogáveis, por iguais e sucessivos períodos.

III

O presente contrato extinguir-se-á, conforme o previsto na lei, sendo a denúncia do mesmo feita com a mínima de trinta dias.

IV

O prédio arrendado destina-se a agricultura e/ ou a local destinado a armazenagem de veículos pesados e motos, tractores, alfaias agrícolas e demais veículos automóveis e escritório de apoio a vendas.

O preço da renda é de Esc. 70.000$00 (setenta mil escudos) mensais, e será paga no primeiro dia útil de cada mês anterior àquele a que disser respeito, na residência dos senhorios, ou por deposito em conta bancária a indicar pelo senhorio, no Banco Bilbao Viscaya, em Faro, na conta nº 016200012460. -

V

Primeiro: aquele preço será aumentado todos os anos, com base no coeficiente a publicar anualmente em Portaria, para os arrendamentos habitacionais.

Segundo: o primeiro aumento da renda ocorrerá no ano em que se iniciará em 1 de Julho de 1994, inclusive.

Terceiro: para que os referidos aumentos venham a ter lugar, os primeiros outorgantes comunicarão ao segundo outorgante, por carta registada, com a antecedência mínima de um mês, a intenção de proceder a tais aumentos, indicando naquela carta o novo preço da renda, bem como o referido coeficiente e o número e data da portaria que vier a publicá-lo. VI

O arrendatário não poderá efectuar no prédio obras sem o consentimento dos senhorios. Porém, as obras que venham a ser executadas, ficarão a fazer parte integrante do mesmo, não gozando o arrendatário do direito de exigir, por elas, qualquer indemnização ou do direito de retenção, findo o contrato.”

O referido contrato foi sucessivamente renovado para os anos de 95/96, 97/98 e 99/2001.

Em 24 de Março de 2001, os autores, por intermédio do seu mandatário, enviaram ao réu uma carta com aviso de recepção, informando-o que nos termos da cláusula III do contrato, o mesmo não se renovaria a partir de Junho de 2001, e que a partir dessa data deveria proceder à entrega do arrendado.

Tal aviso de recepção foi assinado pelo réu em 25 de Maio de 2001.

O réu continuou a ocupar o imóvel objecto do contrato e daí a necessidade da presente acção.

Citado o réu, veio apresentar contestação, na qual, sem impugnar o direito de propriedade dos autores e limitou a defesa à dedução duma excepção peremptória alegando:

a) que as partes outorgaram, substancialmente, um contrato de arrendamento para comércio, não denunciável nos termos efectuados pelo autor;

b) os outorgantes daquele contrato convencionaram que os mesmos celebrariam formalmente um contrato de arrendamento comercial após a conversão do prédio rústico em prédio urbano, o que os autores se recusaram a fazer, apesar da insistência do réu e, ainda,

c) um abuso de direito na instauração desta acção

Para além de se defender deduziu um pedido reconvencional, no qual formulou a seguinte pretensão:

deve o réu ser absolvido do pedido e, caso assim não se entenda (formulando, nestes termos, um pedido reconvencional subsidiário em relação à improcedência da acção – art. 469º, 1, do Código de Processo Civil -) serem os autores condenados a pagar ao réu indemnização correspondente ao valor de todas as despesas em que este incorreu bem como os custos associados ao licenciamento e construção do pavilhão para escritório e vendas que este construiu no prédio sito no Sítio da Perna de Pau, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 00234160986 a apurar em liquidação de sentença.

Para tanto, alegou, em suma, o seguinte:

A

Quanto à defesa por excepção peremptória

1- Com o contrato referido em 3.2., as partes pretenderam que o imóvel referido em 3.1. se iria destinar à construção de um pavilhão que incluiria escritório e stand de vendas.

2- Nesse local, o réu iria desenvolver a actividade de comércio de automóveis e máquinas agrícolas.

3- O contrato de arrendamento para comércio seria formalizado logo que fosse obtida a conversão do prédio em urbano e emitida a licença de utilização

4- O terreno está incluído no PDM de Faro parcialmente como susceptível de construção para comércio.

5- O réu contactou os autores para formalizarem o contrato referido em 3

6- O que estes recusaram.

B

Quanto à reconvenção:

1- O réu mandou aterrar, aplanar e abater o referido prédio que era constituído por terreno alagadiço;

2- Construiu duas casas de banho, instalando as respectivas tubagens e construindo duas fossas de saneamento;

3- Colocou instalação eléctrica para iluminação de todo o prédio;

4- Instalou água canalizada de uso corrente e serviço de bombeiros;

5- Construiu um pavilhão em estrutura de ferro e revestido a chapa metálica lacada, com duas casas de banho, com a área total de 600 metros quadrados;

6- Pavimentou 200 metros quadrados do terreno com cubos de cimento;

7- Cercou o prédio na sua totalidade, erigindo um muro de tijolo encimado com uma vedação em rede e instalou um portão em ferro de acesso a peões e veículos automóveis;

8- Para efectuar as obras, o réu teve que elaborar projecto de engenharia civil e especialidades e obter licenças administrativas;

9- Com as obras atrás referidas de 6.2.a. a 6.2.h., o réu despendeu € 250.000;

Por força da reconvenção deduzida e o consequente aumento do valor processual da acção, os presentes autos passaram a seguir a forma comum ordinária.

Os autores replicaram, defendendo-se da reconvenção por excepção peremptória (alegando que o contrato de arrendamento exclui a possibilidade de indemnização por benfeitorias) e impugnando, expressamente que;

a) o contrato de arrendamento alguma vez se tenha destinado ao exercício de alguma actividade comercial;

b) alguma vez tenha sido perspectivada a celebração de outro contrato além do já celebrado entre o autor marido e o réu; terminam, pedindo a condenação do réu como litigante de má fé.

Foi proferido despacho saneador, fixados os factos assentes e elaborada a base instrutória, sem ter havido reclamações.

Produzidas as provas, em audiência de julgamento, foi respondida a base instrutória e de seguida foi proferida sentença onde se decidiu o seguinte:

«Julga-se procedente a defesa por excepção peremptória deduzida pelo réu e, por conseguinte, parcialmente improcedente a acção e, em consequência:

I

Reconhece-se que os autores são titulares do direito de propriedade sobre o prédio rústico sito no Sítio da Perna de Pau, descrito Conservatória do Registo Predial de Faro sob o n.° 234/160986, da Freguesia da Conceição, inscrito na matriz sob os artigos 72 e 73, da Secção U.

II

Julga-se procedente a defesa por excepção peremptória e, em consequência, absolve-se o réu do pedido de restituição do referido imóvel aos autores.

III

Julga-se improcedente, porque não provado, o incidente de condenação do réu como litigante de má fé.

IV

Extingue-se a instância, por impossibilidade superveniente da lide, relativamente ao pedido reconvencional deduzido pelo réu, atenta a sua natureza subsidiária em relação à improcedência da acção».

Por entender que o comportamento dos AA. poderia configurar uma situação de litigância de má-fé, foram os mesmo ouvidos e de seguida foi proferido despacho sancionando-os em multa e indemnização por tal comportamento se encontrar incurso na previsão do art.º 456º n.º 2 al. a), b) e d) do CPC.

Inconformados com estas decisões, vieram os AA. interpor recurso de apelação.

Recebido, apresentaram as suas alegações que remataram com as seguintes

conclusões:

I

«O Tribunal recorrido errou na aplicação do direito, designadamente ao negar provimento ao pedido de restituição do prédio feito pelos Autores, com a justificação de que o contrato celebrado entre os ora Apelante e o Apelado em 30 de Junho de 1993, seria um contrato de arrendamento realizado para o comércio;

II

O contrato celebrado entre Apelantes e Apelado não poder ser qualificado como um Contrato de Arrendamento Comercial por falta de forma legal, tendo o Tribunal recorrido feito esta errada qualificação jurídica do documento/contrato em análise

III

O contrato de arrendamento celebrado entre os ora Apelantes e Apelado, está sujeito ao regime da locação civil e à aplicação das normas insertas nos artigos 2° a 4°,19° a 21°,44° a 46°, 74 a 76°e 83°a 85°, 88°e 89° do RAU, com as necessárias adaptações, nos termos do disposto nos art.ºs. 5°., n°. 2, e) e 6°., n°. 1, também do Regime do Arrendamento Urbano;

IV

Face à regulamentação aplicável ao contrato celebrado entre Apelantes e Apelado, mormente quanto ao disposto em relação à denúncia no art. 1055, n°. 1, b) do Código Civil, a denúncia operada pelos Apelantes por carta de 24 de Março de 2001 era legalmente admissível e produziu os seus efeitos, porquanto o Apelado deveria ter sido condenado a restituir o prédio aos apelados;

V

Para que se conclua que uma parte litigou de má fé não basta que a parte não veja acolhida a sua pretensão ou a sua versão dos factos, ou seja, não basta que os Apelantes não tenham convencido o Tribunal recorrido da versão que apresentam;

V

A condenação por Litigância de má-fé imposta aos Apelantes, não tem fundamento na actuação dolosa ou maliciosa dos Apelantes na interposição da presente acção, os quais se limitaram a representar a realidade tal como é e resulta da relação material controvertida, mas sim na discordância do Tribunal recorrido em relação à versão apresentada. O Juiz "a quo" não pode condenar em Litigância de Má-fé simplesmente porque não concorda com os Apelantes. Essa discordância só se deve manifestar com a negação de provimento, assim, a condenação em Litigância de má-fé imposta aos Apelantes, não tem fundamento legal, porquanto não se enquadra na previsão do art. 456, n°. 2, do Código de Processo Civil».

Contra-alegaram os recorridos pedindo a manutenção do julgado.

Na perspectiva da delimitação pelo recorrente [1] , os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 690º e 684º, n.º 3 do Cód. Proc. Civil) [2] , salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 660º do Cód. Proc. Civil).

Das conclusões decorre que as questões a decidir são as seguintes:

1ª Qualificação do contrato de arrendamento, designadamente saber se se trata de um contrato de arrendamento para comércio ou para outros fins;

2ª Se sendo de arrendamento comercial é ou não nulo por inobservância de forma legal,

3ª Se o comportamento dos AA. merece ser sancionado por litigância de má-fé.

Colhidos os vistos legais cumpre apreciar e decidir.

Dos Factos

A factualidade fixada na primeira instância, que não foi questionada, nem há motivos legais para alterar, é a seguinte:

«Os autores são proprietários do prédio rústico sito no Sítio da Perna de Pau, descrito Conservatória do Registo Predial de Faro sob o n.° 234/160986, da Freguesia da Conceição e inscrito na matriz sob os artigos 72 e 73, da Secção U;

Em 30 de Junho de 1993, os autores celebraram com o réu um contrato com o seguinte teor:

“Contrato de arrendamento

Entre Tomás……….. e mulher Natália………….., como senhorios e Zacarias ………….., como arrendatário e assim designado de ora em diante, é celebrado o presente contrato subordinado às cláusulas seguintes:

I

Os senhorios dão de arrendamento ao arrendatário, que toma de arrendamento àqueles, o prédio rústico das Campinas, freguesia da Conceição, concelho de Faro, inscrito na matriz sob o n.” 73 da secção U, com a área de 5500 m2 e sob o n.° 72;

II

O arrendamento tem o seu início em 01 de Julho de 1993 e vigorará pelo prazo de 2 anos prorrogáveis, por iguais e sucessivos períodos.

III

O presente contrato extinguir-se-á, conforme o previsto na lei, sendo a denúncia do mesmo feita com a antecedência mínima de trinta dias.

IV

O prédio arrendado destina-se a agricultura e/ ou a local destinado a armazenagem de veículos pesados e motos, tractores, alfaias agrícolas e demais veículos automóveis e escritório de apoio a vendas.

O preço da renda é de Esc. 70.000$00 (setenta mil escudos) mensais, e será paga no primeiro dia útil de cada mês anterior àquele a que disser respeito, na residência dos senhorios, ou por depósito em conta bancária a indicar pelo senhorio, no Banco Bilbao Viscaya, em Faro, na conta nº 016200012460.

V

Primeiro: aquele preço será aumentado todos os anos, com base no coeficiente a publicar anualmente em Portaria, para os arrendamentos habitacionais.

Segundo: o primeiro aumento da renda ocorrerá no ano em que se iniciará em 1 de Julho de 1994, inclusive.

Terceiro: para que os referidos aumentos venham a ter lugar, os primeiros outorgantes comunicarão ao segundo outorgante, por carta registada, com a antecedência mínima de um mês, a intenção de proceder a tais aumentos, indicando naquela carta o novo preço da renda, bem como o referido coeficiente e o número e data da portaria que vier a publicá-lo.

VI

O arrendatário não poderá efectuar no prédio obras sem o consentimento dos senhorios.

Porém, as obras que venham a ser executadas, ficarão a fazer parte integrante do mesmo, não gozando o arrendatário do direito de exigir, por elas, qualquer indemnização ou do direito de retenção, findo o contrato.”

Com o referido contrato, o réu pretendeu e o autor admitiu, designadamente, que o imóvel em causa fosse destinado à construção de um pavilhão que incluiria um escritório e stand de vendas.

O referido contrato foi sucessivamente renovado para os anos de 95/96, 97/98 e 99/2001.

Em 24 de Março de 2001, os autores, por intermédio do seu mandatário, enviaram ao réu uma carta com aviso de recepção, informando-o que nos termos da cláusula III do contrato, o mesmo não se renovaria a partir de Junho de 2001, e que a partir dessa data, deveria proceder à entrega do arrendado.

Tal aviso de recepção foi assinado pelo réu em 25 de Maio de 2001.

O réu continuou a ocupar o imóvel objecto do contrato.

Sobre essa parcela foi solicitado o licenciamento da construção de um stand de automóveis, que mereceu deferimento camarário em 17 de Fevereiro de 1999, encontrando-se aquela localizada em área classificada no PDM como «Espaço urbanizável a reestruturar».

O réu mandou aterrar, aplanar e abater o referido prédio que era constituído por terreno alagadiço.

Construiu duas casas de banho, instalando as respectivas tubagens e construindo duas fossas de saneamento.

Colocou instalação eléctrica para iluminação de todo o prédio.

Instalou água canalizada de uso corrente e serviço de bombeiros.

Construiu um pavilhão em estrutura de ferro e revestido a chapa metálica lacada, com duas casas de banho, com a área total de 600 metros quadrados.

Pavimentou 200 metros quadrados do terreno com cubos de cimento.

Cercou o prédio na sua totalidade, erigindo um muro de tijolo encimado com uma vedação em rede e instalou um portão em ferro de acesso a peões e veículos automóveis.

Para efectuar as obras, o réu teve que elaborar projecto de engenharia civil e especialidades e obter licenças administrativas».

DO DIREITO

Quanto à primeira questão e perante a factualidade acima descrita, impõe-se reconhecer que o Sr. Juiz fez uma interpretação correcta dos factos e uma perfeita subsunção jurídica, ao qualificar o contrato de locação como de arrendamento comercial. A abundância, qualidade e adequação dos argumentos factico-juridicos aduzidos na sentença é tal que, remetendo para eles, nos dispensamos de acrescentar outros que eventualmente reforçassem aqueles. Improcede por isso, nesta parte a apelação.

Quanto à segunda questão já não poderemos concordar com a (não) aplicação que foi feita do direito. Na verdade tendo o Sr. Juiz entendido e bem que o contrato de arrendamento era para comércio, impunha-se-lhe, antes de aplicar o respectivo regime substantivo conhecer da sua validade formal e substancial. Por força do disposto nos art.ºs 1029º n.º 1 al. b) do CC, 7º n.º 2 al. b) do RAU e 89º al. j) do Cód. do Notariado (na redacção vigente no momento da celebração do contrato) os contratos de arrendamento para comércio e indústria estavam sujeitos à forma solene de escritura pública [3] . É sabido e incontestado que esta formalidade é considerada uma formalidade (ad substanciam), que a sua inobservância acarreta a nulidade do acto (art.º 220 do CC.). Tal nulidade é do conhecimento oficioso, pois não existe norma que o impeça, ao contrario do que sucedia antes do início da vigência do RAU. Nessa altura o n.º 3 do art.º 1029 do CC limitava o conhecimento da nulidade aos casos em que a mesma fosse arguida pelo arrendatário. Esse limite foi abolido e consequentemente passou a aplicar-se o regime geral de conhecimento das nulidades (art.º 286º do CC). Assim impunha-se ao Tribunal reconhecer a sua existência e declarar nulo e de nenhum efeito o contrato, aplicando o direito em toda a sua extensão, não atribuindo ao dito contrato qualquer efeito próprio de um contrato de arrendamento e devendo, consequentemente, nos termos do disposto no art.º 289º n.º 1 do CC, condenar o R. na restituição do prédio ao A. e a este na restituição do que recebeu do R., sem prejuízo da compensação pela sua utilização, com base nos princípios do enriquecimento sem causa [4] .

A declaração de nulidade e a anulação do negócio jurídico têm efeito retroactivo (art. 289º-1 do Cód. Civil). «Desde o momento em que uma e outra sejam decididas, estabelece-se, entre as partes, uma relação de liquidação: deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, nos termos desse mesmo preceito» [5] .

Ora, «nos contratos de execução continuada em que uma das partes beneficie do gozo duma coisa – como no arrendamento – ou de serviços – como na empreitada, no mandato ou no depósito – a restituição em espécie não é, evidentemente, possível» [6] . «Nessa altura, haverá que restituir o valor correspondente, o qual, por expressa convenção das partes, não poderá deixar de ser o da contraprestação acordada» [7] . «Isto é: sendo um arrendamento declarado nulo, deve o “senhorio” restituir as rendas recebidas e o “inquilino” (para além do prédio) o valor relativo ao gozo de que desfrutou e que equivale, precisamente, às rendas» [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] . «Ambas as prestações restituitórias se extinguem, então, por compensação, tudo funcionando, afinal, como se não houvesse eficácia retroactiva, nestes casos» [15] . É o que sucede no caso sub judice!

Pelo exposto, nada obsta pois e tudo aconselha [16] a que, perante a procedência da excepção peremptória de nulidade (por falta de forma) do contrato de arrendamento celebrado entre A. e R., se condene este a restituir aos AA. o prédio, bem como a pagar-lhes a quantia correspondente à soma das retribuições acordadas –as impropriamente chamadas rendas – até à efectiva entrega, considerando-se com esse pagamento compensados os AA. pelo uso do prédio por parte do R

Pela solução dada à causa na primeira instância o Tribunal considerou e bem, prejudicada a apreciação do pedido reconvencional. Porém face à revogação dessa decisão e à condenação na restituição do prédio é mister conhecer desse pedido reconvencional, que consiste na condenação dos AA. a indemnizar o R. pelas benfeitorias realizadas.

A Ré, em sede de pedido reconvencional, pede a condenação dos Autores a pagarem-lhe uma indemnização pelas benfeitorias que realizou no prédio e a liquidar em execução de sentença.

Por benfeitorias entende-se todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa (cfr. art. 216.º, n.º 1, do CC), classificando-se as mesmas em necessárias, úteis ou voluptuárias (art. 216.º, n.º 2 do CC), sendo que:

-as benfeitorias necessárias são aquelas que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa;

-as úteis são as que, não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, lhe aumentam, todavia, o valor;

-quanto às voluptuárias são as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante (art. 216.º, n.º 3, do CC).

Benfeitorias são, por conseguinte, os melhoramentos feitos em coisas por pessoas a elas ligadas por uma determinada relação jurídica de posse ou por outro título.

Da factualidade descrita resulta que as obras que podem ser consideradas benfeitorias são as seguintes:

- O réu mandou aterrar, aplanar e abater o referido prédio que era constituído por terreno alagadiço.

- Construiu duas casas de banho, instalando as respectivas tubagens e construindo duas fossas de saneamento.

- Colocou instalação eléctrica para iluminação de todo o prédio.

- Instalou água canalizada de uso corrente e serviço de bombeiros.

- Construiu um pavilhão em estrutura de ferro e revestido a chapa metálica lacada, com duas casas de banho, com a área total de 600 metros quadrados.

- Pavimentou 200 metros quadrados do terreno com cubos de cimento.

- Cercou o prédio na sua totalidade, erigindo um muro de tijolo encimado com uma vedação em rede e instalou um portão em ferro de acesso a peões e veículos automóveis.

Todas estas obras tanto pela sua natureza como pela natureza do prédio (prédio rústico) onde foram realizadas e da sua finalidade, só podem ser consideradas benfeitorias úteis, ou seja, despesas não imprescindíveis para a conservação da coisa mas idóneas ao aumento do respectivo valor.

Ora quanto a estas, dispõe o art. 1273.º, do Código Civil, «tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas nas coisas, desde que o possam fazer sem detrimento dela» (n.º 1) e «Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.» (n.º 2).

No caso sub judice, perante a natureza da coisa onde foram realizadas as benfeitorias – um prédio rústico – e pelas características das próprias benfeitorias, não podemos deixar de concluir que todas elas podem ser levantadas sem detrimento da coisa ou seja do prédio rústico onde foram realizadas, pelo que apenas assiste ao R. o direito de as levantar e não qualquer direito de indemnização. Este só se verificaria se ocorresse a situação prevista no n.º 2, o que não é seguramente o caso dos autos. Não tendo direito a qualquer indemnização pelas benfeitorias é óbvio –a fortiori - que também não lhe assiste qualquer direito de indemnização ou reembolso pelas despesas realizadas na sua concepção ou execução.

Deste modo e sem prejuízo de se reconhecer ao R. o direito de levantar as benfeitorias realizadas no prédio e acima descritas, julga-se improcedente o pedido reconvencional, dele se absolvendo os AA

Vejamos agora a questão da condenação doa AA. como litigantes de má-fé.

Quanto a esta questão dizem os apelantes que «a condenação por Litigância de má-fé imposta aos Apelantes, não tem fundamento na actuação dolosa ou maliciosa dos Apelantes na interposição da presente acção, os quais se limitaram a representar a realidade tal como é e resulta da relação material controvertida, mas sim na discordância do Tribunal recorrido em relação à versão apresentada…». Mas não é verdade que assim tenha sucedido e que a condenação se deva apenas a uma mera discordância quanto à versão apresentada pelos AA.. É certo que o Sr. Juiz ao fundamentar a condenação afirma que os AA. fizeram um uso manifestamente reprovável do processo e pretendiam atingir um objectivo ilegal –o de se apoderar gratuitamente das benfeitorias realizadas pelo R.. Estas considerações assentam de facto no divergente enquadramento jurídico da situação por parte do Tribunal. Mas o entendeu também sancionar a conduta dos AA. não apenas por aqueles motivos mas também por terem alterado a verdade dos factos, designadamente alegando, contra todas as evidências, que o contrato de arrendamento em que fundamentaram a acção tinha sido celebrado com fins exclusivamente agrícolas. E nesta parte não há dúvida que o sr. Juiz tem razão. Com efeito ficou demonstrado e resulta inclusive dos termos do contrato que o arrendamento, embora sendo relativo a um prédio rústico, não se destinava à exploração agrícola do prédio e muito menos à exclusividade desse fim. Trata-se dum facto pessoal dos AA., e que estes conscientemente negaram, tentando assim alterar a verdade dos factos. Este comportamento integra-se na previsão da al. b) do n.º 2 do art.º 456º do CPC, por isso bem andou o Tribunal “a quo” ao sancioná-lo. Quanto à medida da sanção, e embora não acompanhando integralmente os fundamentos da decisão da primeira instância, entendemos não se justificar qualquer alteração da condenação por litigância de má-fé, que assim se confirma.

Concluindo

Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente a apelação e em consequência acorda-se :

Em revogar a sentença na parte em que absolveu o R. do pedido e não conheceu do pedido reconvencional.

Declarar nulo e de nenhum efeito o contrato de arrendamento comercial celebrado entre A. e R. sobre o prédio rústico sito no Sítio da Perna de Pau, descrito Conservatória do Registo Predial de Faro sob o n.° 234/160986, da Freguesia da Conceição e inscrito na matriz sob os artigos 72 e 73, da Secção U e em consequência;

-Condenar o R. a restituir aos AA. o referido prédio, bem como a pagar-lhes a quantia correspondente à soma das retribuições acordadas – as impropriamente chamadas rendas – até à efectiva entrega, considerando-se com esse pagamento compensados os AA. pelo uso do prédio por parte do R

Julgar improcedente o pedido reconvencional, dele absolvendo os AA., sem prejuízo de se reconhecer ao R. o direito de levantar todas as benfeitorias que realizou no prédio.

No mais, designadamente no tocante à condenação dos AA. como litigantes de má-fé, confirma-se a sentença.

Custas da acção a cargo dos RR., sendo as do recurso repartidas em 50%, por apelantes e apelados.

Registe e notifique.

Évora, em 8 de Fevereiro de 2007.

( Bernardo Domingos – Relator)

(Silva Rato – 1º Adjunto)

( Assunção Raimundo – 2º Adjunto)

[1] O âmbito do recurso é triplamente delimitado. Primeiro é delimitado pelo objecto da acção e pelos eventuais casos julgados formados na 1.ª instância recorrida. Segundo é delimitado objectivamente pela parte dispositiva da sentença que for desfavorável ao recorrente (art.º 684º, n.º 2 2ª parte do Cód. Proc. Civil) ou pelo fundamento ou facto em que a parte vencedora decaiu (art.º 684º-A, n.ºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil). Terceiro o âmbito do recurso pode ser limitado pelo recorrente. Vd. Sobre esta matéria Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa –1997, págs. 460-461. Sobre isto, cfr. ainda, v. g., Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos, Liv. Almedina, Coimbra – 2000, págs. 103 e segs.

[2] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, pág. 56.

[3] Esta formalidade deixou de existir, com a entrada em vigor em 1/5/00, do DL n.º 64-A/00, que eliminou tais exigências formais.

[4] ….«Se tais contratos forem destinados a comércio, se efectuados por simples documento particular ficarão eivados de nulidade por vício de forma, ex-vi da al. b) do n.º 2 do art.º 7 do RAU 90, na redacção anterior à introduzida pelo DL n.º 64-A/2000 de 22-4, devidamente conjugada essa alínea com o preceituado na al. l) do art.º 80 do Código do Notariado então vigente (exigência de escritura pública) e com o estatuído no art.º 286 do CC.

Conhecida a nulidade do contrato por vício de forma, há que fazer funcionar o dever de restituição a que se reporta o n.º 1 do art.º 289 do CC, sendo que, surtindo, quer a declaração de nulidade quer a obrigação de restituir, eficácia ex-tunc»…Ac. do STJ de 22-05-2003, na Revista n.º 1426/03 - 2.ª Secção –sendo Relator o Sr. Cons. Ferreira de Almeida.

[5] MENESES CORDEIRO in “Tratado de Direito Civil Português”, I – Parte Geral, Tomo I, 2ª ed., 2000, p. 657.

[6] MENESES CORDEIRO in “Tratado...” cit. Vol. e tomo citt., p. 658.

[7] MENESES CORDEIRO, ibidem.

[8] MENESES CORDEIRO, ibidem.

[9] Cfr., no sentido de que, «sendo o arrendamento nulo, o "arrendatário" não está obrigado a pagar a contrapartida convencionada para além do momento em que desocupou o "arrendado", entregando-o ao "senhorio", mas, «a despeito dessa nulidade, não se encontra porém o "arrendatário" desobrigado de satisfazer essa contrapartida, isto é, a "renda", referente ao tempo durante o qual permaneceu no gozo do locado», o Ac. da Rel. de Lisboa de 2/2/1995 (in Col. Jur., 1995, tomo 1, p. 115).

[10] Cfr., igualmente no sentido de que, «no caso de nulidade do contrato de arrendamento, a obrigação do locatário de restituir (art. 289º, nº 1, do Cód. Civil) abrange não só a entrega do "locado" como o pagamento do valor correspondente à sua utilização (rendas acordadas e não pagas)», o Ac. da Rel. de Lisboa de 28/11/1996 (in Col. Jur., 1996, tomo 5, p. 113).

[11] Cfr., também no sentido de que «a nulidade do contrato e o subsequente incumprimento do acordo pelo promitente-arrendatário apenas determinam a obrigação de entrega da loja, por não ter título válido que justifique a sua posse e compensação do dono daquela pelo seu correspondente valor de uso, desde a altura em que deixou de pagar a prestação convencionada porque tal utilização sem contrapartida se traduz num enriquecimento injustificado à custa de património alheio», o Ac. da Rel. de Évora de 13/10/1998 (sumariado in BMJ nº 480, p. 562).

[12] Cfr., ainda no sentido de que «a liquidação do valor devido pelo locatário como consequência da declaração da nulidade do contrato incidente sobre fracção predial de que esteve a usufruir, deve pautar-se por critérios de objectividade e segundo as regras do enriquecimento sem causa», sendo que, «em princípio e se houver acordo das partes quanto ao pagamento de uma "renda" no momento da respectiva celebração, deve o seu montante ser atendido como o valor presumido da prestação a restituir pelo arrendatário, até por analogia com a situação de ocupação para além do termo contratual, consignada no art. 1045º nº 1 do CC», o Ac. da Rel. de Coimbra de 5/5/1998 (sumariado in BMJ nº 477, p. 573).

[13] Cfr., igualmente no sentido de que, «celebrado um arrendamento nulo por vício de forma ao abrigo do qual o locatário ocupou o prédio sem pagar a renda mensal estipulada, pode haver lugar à restituição do enriquecimento obtido», sendo que «o enriquecimento, em tal caso, mede-se pelo valor das rendas mensais que o locatário não pagou enquanto dispôs do prédio», o Ac. da Rel. de Coimbra de 26/1/1999 (sumariado in BMJ nº 483, p. 279).

[14] Cfr., de igual modo no sentido de que, «num arrendamento declarado nulo o inquilino é condenado, não no pagamento das rendas porventura em dívida, mas no pagamento de uma indemnização pelo uso e ocupação do locado correspondente ao período em que está em dívida a respectiva contraprestação, equivalente ao seu valor locativo», o Ac. da Rel. de Évora de 27/5/1999 (in Col. Jur., 1999, tomo 3, p. 263).

[15] MENESES CORDEIRO, ibidem.

[16] Efectivamente é jurisprudência consolidada do STJ que «quando o Tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no nº 1 do art. 289º do Cód. Civil» (Assento nº 4/95, do Supremo Tribunal de Justiça, de 28/3/1995, in BMJ nº 445, p. 67)