Quem foi o relator do acórdão 1364/09.6TBPRD.P1?

O relator foi José Eusébio dos Santos Almeida, no Tribunal da Relação do Porto.

Quando foi proferido o acórdão 1364/09.6TBPRD.P1?

O acórdão foi proferido em 12 de novembro de 2012.

Acórdão TRP (2012) — Administrador do condomínio

Texto

1364/09.6TBPRD.P1 Recorrente – Condomínio do Edifício sito na Av. …, n.º … Recorridos – B……, Lda.; C…..; D…., Lda. e E….., Lda. Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto: 1 – Relatório 1.1 – Os autos na 1.ª instância e a decisão sob recurso F….. e G…., alegando o exercício das suas competências enquanto responsáveis pela administração do Condomínio do Edifício sito na Av. …, n.º .., …, Concelho de Paredes, intentaram a presente ação e demandaram B…., Lda., C…., na qualidade de sócio daquela, D…., Lda. e E…., Lda. Por via dela, pedem, em consequência: "a) Serem os Réus condenados a reparar e eliminar na totalidade os defeitos de construção existentes nas partes comuns do Edifício sito na Avenida …, n.º …, Freguesia de …, Concelho de Paredes; b) Serem os Réus condenados no pagamento de uma indemnização, relativa aos prejuízos e desvalorização existente no prédio em causa, a liquidar em execução de sentença; c) Bem como no pagamento de uma indemnização pelo atraso na referida reparação, no valor de €500,00 por cada mês de atraso, também a liquidar em execução de sentença. Os responsáveis pela administração, fundamentando a pretensão, vieram (ora em síntese) dizer o seguinte: - A primeira ré construiu e vendeu o prédio sito na Av. …, …, Paredes, composto por logradouro e edifício de sete pisos. Como partes comuns, o prédio tem o solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a sua estrutura; telhado e os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração; instalações gerais de eletricidade, água, saneamento, comunicações e semelhantes, bem como os espaços destinados a arrumos, nomeadamente a sala de condomínio, contígua à caixa de escadas e as cisternas. - Sucede que as partes comuns padecem de defeitos de construção que necessitam de ser reparados, e cuja responsabilidade se imputa à primeira e segundo réu. Com efeito, o telhado apresenta defeitos, designadamente nas ligações das chapas de rufagem entre couretes e chapas lacadas de cobertura, não possuindo chaminés de ventilação ao desvão do telhado; tem fissuras generalizadas nas varandas do alçado frontal do edifício; os pisos das varandas apresentam descaimento irregular, ou seja a água afasta-se do ralo e o alçado posterior e o alçado lateral esquerdo do edifício apresentam fissuração generalizada. A garagem apresenta humidades e fissuras nas paredes, teto e chão, os canos de esgotos estão mal vedados e os da boca de incêndio apresentam água. - A primeira ré, representada pelo segundo, sempre aceitou as reclamações apresentadas, e procedeu, por algumas vezes, a algumas reparações. Em 27.06.07, o autor, através da mandatária, enviou à primeira ré onde descrevia as anomalias; em novembro seguinte, a primeira ré respondeu, referindo que "considerando o facto de diversos proprietários apresentarem queixas relativamente a alegados defeitos de construção, decidia convocar uma reunião", para a qual veio a convocar as terceira e quarta rés. Nessa reunião ficou acordado que após a elaboração do relatório de peritagem, a primeira, terceira e quarta ré iriam proceder às obras que o relatório indicasse como necessárias à reparação. - Foi entregue o relatório de peritagem, mas os réus nunca realizaram quaisquer obras; decorrido vários meses após o verão, o autor resolveu verificar a situação da primeira ré, e viu que a mesma tinha sido dissolvida e encerrada. Ou seja, "após seis dias de a primeira Ré ter realizado a reunião no edifício para peritagem do mesmo, a mesma foi encerrada e liquidada", mas, até à data, o segundo réu continua a assumir os defeitos de construção, embora tivesse ocultado o encerramento da primeira, da qual era único sócio e gerente, sendo, continuando a ser, por isso, responsável. - Assiste aos autores, como responsáveis pela administração, o direito de exigir dos réus a eliminação de todos os defeitos de construção existentes nas partes comuns, porquanto os condóminos enquanto compradores têm o direito de receber o prédio em perfeitas condições de utilização e habitabilidade e os réus, enquanto construtores e vendedores do prédio, são responsáveis pelos defeitos de construção existentes nas partes comuns, devendo por isso ser condenados na reparação/eliminação desses mesmos defeitos, defeitos estes que foram e continuam a ser a causa direta de diversos prejuízos, bem como de uma acentuada desvalorização do prédio em causa, pelo que, devem os réus serem condenados no pagamento de uma quantia indemnizatória. Juntaram documentos e a procuração de fls. 18. A ré E…., Lda. contestou (fls. 79 a 89). Por exceção defende que a parte no processo, relativamente às partes comuns do edifício, é o condomínio e que o administrador carece de estar autorizado pela assembleia dos condóminos para acionar os réus, uma vez que a reparação das partes comuns do prédio constitui um ato de administração que extravasa o âmbito das funções que a lei lhe comete. Acrescenta que, ao que parece, o Condomínio tem dois administradores e só a um foi dada autorização "para agir judicialmente, se necessário, e somente contra o “Sr. C….”. Ora, "não se demonstrando a autorização pela assembleia de condóminos das pessoas que surgem como responsáveis do condomínio, para agirem contra todos os ora réus, verifica-se a existência de um vício de representação, que caso não venha a ser sanado, através da obtenção da necessária deliberação, no prazo que para o efeito lhes for fixado, determinará a absolvição dos réus da instância", o que a ré contestante logo requereu. Acrescenta a contestante que não celebrou qualquer contrato com o autor, tendo apenas efetuado, a pedido da sociedade “B…., Lda.”, trabalhos na cobertura; a obra decorreu nos meses de março e abril de 2002, tendo ficado concluída no final deste, altura em que foi entregue à “B…., Lda.”, sem qualquer reclamação. A contestante nada mais executou, nem voltou à obra e apenas teve conhecimento da existência de alegados problemas quando foi convocada para uma reunião no dia 20.12.07, na qual, porém, não assumiu que iria efetuar as obras de reparação que o relatório do Sr. Eng.º H…. indicasse como necessárias. Sucede que, quando em dezembro de 2007, o autor deu conta da existência de problemas na cobertura, já haviam passado mais de 5 anos desde a entrega da obra, sendo certo que a petição só deu entrada em juízo em 15 de abril de 2009, ou seja, o eventual direito do autor caducou, o que expressamente invoca. No mais, a ré contesta o tipo de cobertura, solicitado em desconformidade ao projeto inicial, e entende que a obrigação das rés nunca seria solidária, não podendo, por isso, o pedido ser formulado pelo autor como o foi. A ré D…, Lda. também contestou (fls. 100 a 105). Como questão prévia invoca a irregularidade do mandato, já que "não se vislumbra da procuração, que a mesma tenha sido passada pelos referidos F…. e G…. na qualidade de responsáveis pela administração do condomínio ou de administradores do condomínio." Por exceção, diz desconhecer quem validamente representa o Condomínio e refere que a autorização dada por ele não abrange a contestante; invoca, consequentemente o "vício de representação que terá de ser sanada no prazo que vier a ser fixado sob pena de absolvição da ré da instância". Invoca igualmente a caducidade do direito do autor, em moldes semelhantes ao invocado pela anterior ré e impugna os factos alegados, porquanto diz que apenas referiu que estava na disponibilidade "de proceder a reparações, nomeadamente pinturas, mas que as mesmas lhe teriam de ser pagas". O réu C…., entretanto citado na qualidade de legal representante da 1.ª ré – fls. 115/117 -, igualmente contestou (fls. 126 a 130). Invocou a irregularidade do mandato, atento o teor da procuração que foi junta aos autos. Acrescentou a falta de autorização da administração para instaurar a presente demanda e, por fim, a caducidade do direito do autor. Sem prescindir, impugnou os factos alegados, defendendo que nunca atuou em nome pessoal nem teve pessoalmente qualquer intervenção no processo. Acrescenta que "o encerramento e a extinção da sociedade B…. Lda. foi um ato público e registado. Pretende, a final, a sua absolvição do pedido, com todas as consequências legais O autor respondeu às contestações (fls. 140 a 151) e defendeu a regularidade do mandato e da representação, e o reconhecimento do direito do autor pelos réus, reconhecimento impeditivo da invocada caducidade. Concluso o processo, foi proferido despacho, determinando, em relação aos autores, que: "sejam notificados para, em dez dias, virem aos autos: - Juntar documento comprovativo da sua qualidade de administradores do condomínio do edifício sito na Avenida …., n.º …, …, Paredes; - Aperfeiçoar a petição inicial apresentada, atento o que resulta do art. 6º/1/e) do Código de Processo Civil; - Suprir a verificada irregularidade de mandato, juntando nova procuração forense, outorgada pelo Condomínio representado pelos seus administradores; - Juntar ata de deliberação dos condóminos que legitime o seu administrador ou administradores, comprovada a sua qualidade como tal nos termos supra determinados, a intentar a presente ação relativamente a todos os réus demandados, sob pena de, não o fazendo, virem todos a ser absolvidos da presente instância, suspendendo-se, entretanto, os termos da presente causa"[1]. Na sequência do aludido despacho veio o autor juntar nova petição inicial, aperfeiçoada (fls. 163 a 173), apresentada pelo Condomínio do Edifício sito na …, n.º .., freguesia de …, Paredes, representado pelos seus administradores, juntar procuração forense outorgada pelo referido Condomínio (a fls. 162), bem como ata que documenta a qualidade de administradores do condomínio dos subscritores da procuração (fls. 160/161), e da deliberação do Condomínio na qual (e citamos) “legitimam os administradores e intentar a presente ação relativamente a todos os réus demandados”. As sociedades rés vieram apresentar novas contestações (fls. 180 a 198). Defendem, desde logo, que, pese embora tenha sido junta a ata da qual consta a deliberação para conferir poderes aos administradores nomeados para intentaram a presente ação, o certo é que dessa mesma ata não consta a ratificação pelos condóminos dos atos anteriormente praticados em juízo pelos administradores. Continuam igualmente a defender a caducidade do direito e impugnam a matéria de facto alegada pelo autor. O autor respondeu às contestações (fls. 202/205). Entendem que os administradores sempre estiveram legitimados para instaurar a ação e que a ratificação constante da ata que agora documenta a última reunião de condóminos é adequada à representação e legitimidade do demandante, constando da mesma o número de condóminos necessários à deliberação. No mais, defende, tal como anteriormente, que o direito invocado não caducou e que os réus devem ser condenados no pedido. Conclusos os autos e fixado o valor da causa, foi proferida a decisão que é objeto de recurso. Nesse saneador/sentença decidiu-se "julgar o autor como parte ilegítima nestes autos e, consequentemente, absolver os RR. demandados da instância - arts. 25º/2, 493º/1 e 2, 494º e 495º, todos do Código de Processo Civil", e com a seguinte fundamentação: " (…) O administrador, eleito pela assembleia (art. 1435º, n.º 1), é o órgão executivo do condomínio, ou seja, “é o órgão executivo da administração das partes comuns do edifício e das deliberações da assembleia de condóminos” (cfr. Henrique Mesquita, in “A Propriedade Horizontal no Código Civil Português”, in RDES, ano XXIII, pág. 131 ; e Aragão Seia, in “Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios”, Almedina, 2001, pág. 203). No âmbito das funções que estão acometidas ao administrador, compete-lhe, antes de mais, a gestão corrente dos bens comuns, estando a sua competência, no entanto, subordinada às deliberações que a assembleia tome a tal respeito – deliberações que, de resto, lhe cumpre executar. Sendo o administrador o órgão executivo da administração das partes comuns do edifício e das deliberações da assembleia de condóminos, tem “por incumbência não só desempenhar as funções que lhe atribui o artigo 1436º, específicas do seu cargo, como as que lhe forem delegadas pela assembleia e, ainda, as que lhe cometem vários preceitos legais” (cfr. Aragão Seia, ob. cit., pág. 154). Preceitua ainda o art. 1437º, n.º 1, do Cód. Civil que “o administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condomínios, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia”. Contudo, haverá aqui que distrinçar duas situações: o administrador está legitimado por direito próprio para agir em juízo em representação do condomínio na execução das funções que lhe pertencem – art. 1436º, do Cód. Civil -, mas já no que se refere a matérias que excedem o âmbito da gestão corrente ou que sejam da competência exclusiva da própria assembleia, o administrador deve ser incumbido por esta para agir judicialmente. A situação que, por via destes autos, se pretende ver tutelada, coligido o pedido efetuado, não se subsumia ao elenco de funções que são atribuídas por lei ao administrador do condomínio, sendo que nem mesmo a função descrita na alínea f) do artigo único que aponta para a atividade judicial – “a de realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns”, razão pela qual os autos mereceram o despacho proferido. De facto, impunha-se que os atos que extravasam os poderes de administração normal do administrador, estivessem a coberto de poderes especiais para agir em juízo, poderes esses que devem estar concretizados e especificados na respetiva ata da assembleia de condóminos. Verificada que foi a falta de deliberação reclamada, o Tribunal, ao abrigo do preceituado no art. 25º do Cód. de Proc. Civil, que dispõe que “Se a parte estiver devidamente representada, mas faltar alguma autorização ou deliberação exigida por lei, designar-se-á o prazo dentro do qual o representante deve obter a respetiva autorização ou deliberação, suspendendo-se, entretanto, os termos da causa”, dirigiu tal convite à parte. Na sequência desse convite, e no que ao segmento em causa importa apreciar, veio o autor Condomínio do Edifício sito na …, n.º .., …, Paredes, juntar a ata documentada a fls. 188/189, sob o número dezassete, na qual foi deliberado “por unanimidade dos condóminos presentes dar poderes aos administradores nomeados para estes intentarem ação judicial contra a empresa B…., Lda., o Sr. C…., a empresa D…., Lda. e a empresa E…., com o objetivo de os mesmos serem obrigados a repor os defeitos existentes nas partes comuns do edifício”. O ponto único da ordem de trabalhos era, aliás, “retificar a ata número oito, datada de vinte e oito de janeiro de dois mil e oito, bem como a ata datada de vinte e nove de agosto de dois mil e um, a ata número dez”. A ata em questão está datada de 19/01/2011. Ora, conforme já se havia plasmado no despacho de convite endereçado ao autor, em causa estava a falta de poderes dos administradores para, por si, demandarem os RR. para correção dos alegados vícios de construção nas partes comuns, pois que a ação havia sido intentada sem estar suportada de deliberação de Assembleia de Condóminos nesse sentido, e, ademais, contra todos os RR. demandados. De facto, da ata inicialmente junta como documento n.º 8 constava apenas que havia sido deliberado por unanimidade dos condóminos presentes que o “caso será encaminhado para a advogada a fim de se tentar solucionar o problema e se necessário utilizar via judicial dando poder ao administrador para tal”, quanto ao “Sr. C….”. É patente, assim, que não havia sido obtida pela Administração do Condomínio autorização prévia para intentar a ação. Poderia, ainda assim, ter ocorrido deliberação posterior nesse sentido, sanando-se o verificado. Dizemos poderia, porquanto a deliberação posterior não poderia prescindir da ratificação do processado em juízo, até à data, pelos condóminos. De facto, da ata ora junta o que resulta é que os condóminos deliberaram apenas dar poderes aos administradores nomeados para estes intentarem ação judicial contra a empresa B…., Lda., o Sr. C…., a empresa D…., Lda. e a empresa E…., com o objetivo de os mesmos serem obrigados a repor os defeitos existentes nas partes comuns do edifício”, como se a ação em causa não estivesse já pendente em juízo. Nada é dito quanto aos atos já praticados em juízo pelos Administradores do Condomínio em representação deste, e vertidos no processo a descoberto dessa deliberação anterior. Impunha-se que a deliberação em causa, para ser suscetível de sanar o vício de representação verificado, não apenas conferisse poderes para a administração do condomínio atuar em juízo e em representação deste, mas também, necessariamente, que ratificasse a atuação já ocorrida nos autos. Neste sentido, aliás, o douto Ac. Tribunal da Relação do Porto de 13/07/2011, proferido no processo n.º 345/10.1TBESP.P1, nos termos do qual se decidiu que “O administrador do condomínio carece de legitimidade para demandar por si judicialmente o empreiteiro pelo alegado incumprimento defeituoso do contrato de reparação do edifício, carecendo de deliberação da assembleia de condóminos. Não tendo obtido essa autorização prévia, ou ocorrido posterior ratificação da propositura da ação pelo administrador, este carece de legitimidade ativa e a Ré deve ser absolvida da instância”. É precisamente o caso dos autos. Inexiste ratificação da propositura da ação pelos administradores e dos atos em juízo praticados, que, como tal, se encontram sem alicerce ratificativo da Assembleia de Condóminos. E não se diga que a junção de procuração forense pelo Condomínio, essa sim com ratificação do processado, sana o verificado. Não podem confundir-se as duas situações. Uma coisa é a ratificação do processado pelo Mandatários nos autos constituído, pelo Condomínio, enquanto parte ativa na ação. Outra diversa é a ratificação dos atos praticados em juízo pelos Administradores do Condomínio, em representação deste, sem deliberação válida para o efeito da Assembleia de Condóminos, que teria que ratificar esses atos, questão que antecede a supra identifica e é prejudicial relativamente à mesma. É forçoso, assim, concluir que a deliberação junta aos autos e nos termos em que foi assumida não pode ter o alcance de fazer considerar suprida a falta de deliberação prevista no artigo 25º/1 do Cód. Proc. Civil. Outra solução não resta, assim, que absolver os RR. da instância nos termos do artigo 25º/2 do Cód. Proc. Civil, reconduzindo-se a situação dos autos a uma ilegitimidade ativa do autor". 1.2 – Do recurso Inconformado, o autor veio recorrer. Pretendendo que a decisão seja revogada e substituída por outra que julgue o recorrente parte legítima formula as seguintes Conclusões: 1 - Na presente ação F…. e G…., intentaram, no exercício das suas competências de responsáveis pela administração do condomínio do edifício sito na Av. …., n.º …, uma ação declarativa de condenação, sob a forma ordinária contra a empresa construtora do edifício a B…., contra o seu sócio gerente C…. e contra os sub empreiteiros D…. e E…... 2 - Juntamente com a petição Inicial foi junto, como documento n.º 8, a ata da assembleia de condóminos realizada em 29 de agosto de 2008, a qual no 3º parágrafo refere que: “O assunto focal da reunião foi o incumprimento por parte do Sr. C…., relacionado com o problema da humidade e entrada de água no edifício, pois após várias promessas, a última foi que o problema seria solucionado neste verão, como não está a cumprir, os condóminos já cansados de tantas promessas por cumprir decidiram por unanimidade dos condóminos presentes que o caso será encaminhado para a advogada a fim de se tratar solucionar o problema e se necessário utilizar a via judicial, dando poder ao administrador para tal” 3 - O Tribunal por despacho datado de 15/12/2010, notificado a 14/01/2011, considera que da ata junta, resulta apenas que os condóminos decidiram por unanimidade que o caso será remitido para a advogada a fim de tentar solucionar o problema e se necessário, utilizar a via judicial, dando poder ao administrador para tal, sendo que a ata alude apenas a invocado incumprimento por parte do “Sr. C….” relacionado com o problema de humidade, sendo que nada mais refere quanto aos demais corréus. 4 - O Tribunal “a quo” considerou assim que o ata número dez, datada de 29/08/2008, junta pelo autores, não confere poderes para os administradores intentarem a presente ação.” 5 - No mesmo despacho o Tribunal “a quo” considerou que a ação tem que ser intentada pelo condomínio e terá que ser este a demandar os Réus, pelo que existe uma irregularidade do mandato, pois tem que ser parte ativa nos autos o condomínio, devendo ser este a outorgar procuração forense a favor de mandatário e não as pessoas singulares individualmente consideradas. 6 - Por este motivo o Tribunal determinou que os autores juntassem aos autos documento comprovativo da sua qualidade de administradores do condomínio do edifício sito na Avenida dos …., n.º …, …, Paredes, aperfeiçoassem a petição inicial apresentada, atento o que resulta do art. 6/1/e) do Código do Processo Civil, suprissem a verificada irregularidade de mandato, juntando nova procuração forense, outorgada pelo condomínio representado pelos seus administradores, bem como juntassem ata de deliberação dos condóminos que legitime o seu administrador ou administradores, comprovada a sua qualidade como tal nos termos supra determinados, a intentar a presente ação relativamente a todos os Réus demandados. 7 - Sucede que, o Tribunal “a quo”, pese embora os autores terem procedido a junção de toda a documentação solicitada, decidiu julgar o autor como parte ilegítima nos presentes autos e consequentemente absolver os réus demandados da instância. 8 - Isto porque, segundo o Tribunal, na sequência do convite ao aperfeiçoamento, o autor veio juntar a ata documentada a fls. 188/189, sob o número dezassete, a qual tinha como o ponto único da ordem de trabalhos retificar a ata número oito, datada de 28 de janeiro de 2008, bem como a ata datada de 29 de agosto de 2001, e a ata em questão está datada de 19/01/2011, e por via disso não poderia prescindir da ratificação do processado em juízo, até à data, pelos condóminos. 9 - Para o Tribunal como nada é dito quanto aos atos já praticados em juízo pelos administradores do condomínio em representação deste, é forçoso concluir que a deliberação junta aos autos nos termos em que foi assumida não pode ter o alcance de fazer considerar suprida a falta de deliberação prevista no art. 25/1 do Código do Processo Civil. 10 - Acontece que o autor não concorda com esta decisão, pois ao contrário que refere o Tribunal, não resulta da lei que a ata da assembleia de condóminos tenha que especificar ou concretizar os nomes contra quem a ação irá ser intentada, apenas tem que dar poderes ao administrador para intentar ação judicial contra quem de direito, neste caso contra o construtor/vendedor do edifício. 11 - Da ata apresentada com a petição Inicial, verifica-se que os poderes dados ao administrador são para intentar ação judicial contra o “Sr. C….”, único sócio e gerente da empresa construtora e vendedora do edifício que de resto sempre se intitulou o responsável pela construção e venda do mesmo. 12 - Segundo a nossa jurisprudência, basta existir uma manifestação expressa da assembleia de condóminos no sentido de dar ao administrador poderes para intentar qualquer ação, para que haja legitimidade por parte do mesmo. 13 - Os condóminos ao fazem constar da ata que o assunto focal da reunião foi o incumprimento por parte do Sr. C…., relacionado com o problema da humidade e entrada de água no edifício, e que decidem por unanimidade dos condóminos presentes que o caso será encaminhado para a advogada a fim de se tratar solucionar o problema e se necessário utilizar a via judicial, dando poder ao administrador para tal, estão a manifestar expressamente que dão poderes ao administrador para intentar ação 14 - Assim, não assiste qualquer razão ao Tribunal a quo quando refere que não existe autorização prévia para que o administrador tenha legitimidade para demandar o construtor. 15 - Mais, o administrador nem precisa de prévia autorização da assembleia de condóminos, pois o pedido formulado nesta ação, e cingido às partes comuns, é que o construtor proceda à eliminação dos defeitos de construção existentes nas partes comuns e não está aqui em causa nem a propriedade nem a posse daquelas partes, pelo que o administrador apenas zela e vela pela conservação e manutenção de uma parte comum, procurando e visando a reposição do estado que anteriormente existia não fora a verificação dos defeitos. 16 - O tribunal “a quo” considera também que a ata alude apenas ao invocado incumprimento por parte do “Sr. C….” relacionado com o problema de humidade, sendo que nada mais refere quanto aos demais corréus. 17 - Assim, O tribunal ao considerar que a ata apenas alude ao “Sr. C….” e não aos restantes réus, em relação ao réu C….. nunca o poderia absolver este da instância, porque considera que em relação a este existe autorização prévia por parte dos condóminos. 18 - Relativamente à irregularidade do mandato, não assiste qualquer razão ao Tribunal “a quo”, segundo o art. 1437º n.º 1 do Código Civil, o administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia, pelo que as pessoas singulares, quando exercem a função de administradores de condomínio, podem estar em juízo, outorgar procuração a favor de mandatário, sem ser necessário que seja o condomínio a outorgar a procuração. 19 - Contudo, cumprindo o despacho, nos seus exatos termos, os autores, em 24 de janeiro de 2011, juntaram toda a documentação solicitada, inclusive a ata datada de 19 de janeiro de 2011, a qual tinha como ponto único da ordem de trabalhos a retificação da ata número dez, datada de 29 de agosto de 2008 20 - A referida ata referia que em relação a ata numero dez retifica-se a mesma no toca ao ponto único da ordem de trabalhos e por unanimidade dos condóminos presentes decidem, os condóminos, dar poderes aos administradores nomeados, Sr. F…. e a Sra. G…., para estes intentarem ação judicial contra a empresa B…., Lda, o Sr. C…., a empresa D…., Lda. e a empresa E…., com o objetivo de as mesmas serem obrigadas a reparar os defeitos de construção existentes nas partes comuns do edifício”. 21 - Sucede que, o Tribunal considerou que a ata não era suscetível de sanar o vício de representação verificado, pois não poderia apenas conferir poderes para a administração do condomínio atuar em juízo e em representação deste, mas tinha que ratificar a atuação já ocorrida nos autos. 22 - Sucede que não assiste qualquer razão ao Tribunal “a quo”, pois como já se referiu, existia uma deliberação anterior, pelo que todos os atos vertidos no processo não estavam a descoberto. 23 - Para que se considere existir uma autorização prévia e consequentemente o administrador ter legitimidade para demandar o construtor, basta existir uma manifestação expressa da assembleia no sentido de dar ao administrador poderes para intentar qualquer ação, o que se verificou. 24 - Os condóminos ao fazem constar da ata que o assunto focal da reunião foi o incumprimento por parte do Sr. C…., relacionado com o problema da humidade e entrada de água no edifício, e que decidem por unanimidade dos condóminos presentes que o caso será encaminhado para a advogada a fim de se tratar solucionar o problema e se necessário utilizar a via judicial, dando poder ao administrador para tal, estão a manifestar expressamente que dão poderes ao administrador para intentar ação. 25 - Pese embora a ata datada de 19/01/2011 não ratifique todo o processado em Juízo, o que desde logo não foi requerido pelo Tribunal no seu despacho de 11 de janeiro de 2011, a mesma ata retifica a ata que foi junta com a petição inicial datada de 29 de agosto de 2008, pelo que a validade da mesma, já com o seu conteúdo retificado, conta-se da data da sua elaboração, ou seja 29 de agosto de 2008. 26 - Os condóminos ao retificarem a ata, automaticamente, estão a ratificar todos os atos já praticados no processo, pois a ata datada de 19 de janeiro de 2011, especifica que retifica a ata de 29 de agosto de 2008. 27 - Mesmo que assim se não entenda, o que só se admite por mera hipótese académica, em relação ao Réu C…. o Tribunal nunca o poderia absolver da instância, porque considera que em relação a este existe autorização prévia por parte dos condóminos. 28 - Mais, os condóminos na ata datada de 29/08/2088, manifestaram expressamente que davam poderes ao administrador para intentar ação. 29 - Assim, os elementos supra invocados fornecidos, pelo processo impõem uma decisão diversa da que foi tomada pelo Tribunal “a quo”. 30 - Na verdade, os referidos elementos, ditam a revogação da sentença recorrida e a sua substituição por outra que julgue o autor parte legítima nos presentes autos, e consequentemente a ação prosseguir os seus normais trâmites. Não houve resposta ao recurso, que foi legalmente recebido como apelação, a subir imediatamente nos autos e com efeito devolutivo. Nesta Relação o processo correu Vistos. Nada obsta ao conhecimento do seu mérito. 1.3 – Objeto do recurso. Definido pelas conclusões do apelante, o objeto do recurso consiste em saber se deve ser mantida a absolvição dos réus da instância ou, ao invés, se o despacho que determinou essa absolvição deve ser revogado e o processo prosseguir os seus termos. 2 – Fundamentação 2.1 – Fundamentação de facto: Ainda que o relatório antecedente permita uma visão global do decurso dos autos na 1.ª instância e, com ela, dos factos relevantes para a apreciação do recurso, por clareza sintetizamos os que mais importam: 1 – F…. e G…. instauraram a presente ação declarativa e demandaram os réus B…., Lda., C…., D…., Lda. e E…., Lda. Invocaram, desde logo, na petição inicial, a sua qualidade de "responsáveis pela administração do Condomínio do Edifício sito na Av. …., n.º …, freguesia de …, Concelho de Paredes". 2 – Os réus contestaram e além do mais invocaram a falta de deliberação da assembleia de condóminos que autorize a instauração da ação contra os (todos os) réus. 3 – Com a petição, o Condomínio, através de F…. e G…., havia juntado aos autos cópia da ata da assembleia de condóminos onde se dá conta do seguinte: "O assunto focal da reunião foi o incumprimento por parte do Sr. C…., relacionado com o problema da humidade e entrada de água no edifício, pois após várias promessas a última foi que o problema seria solucionado neste verão, como não está a cumprir, os condóminos já cansados de tantas promessas por cumprir, decidiram por unanimidade dos condóminos presentes que o caso será encaminhado para o advogado afim de se tentar solucionar o problema, e se necessário utilizar a via judicial, dando poder ao administrador para tal" (sublinhado nosso). 4 – Terminados os articulados foi proferido despacho determinando a notificação dos autores para "Juntar documento comprovativo da sua qualidade de administradores do condomínio do edifício sito na Avenida dos …., n.º …, …., Paredes; - Aperfeiçoar a petição inicial apresentada, atento o que resulta do art. 6º/1/e) do Código de Processo Civil; - Suprir a verificada irregularidade de mandato, juntando nova procuração forense, outorgada pelo Condomínio representado pelos seus administradores; - Juntar ata de deliberação dos condóminos que legitime o seu administrador ou administradores, comprovada a sua qualidade como tal nos termos supra determinados, a intentar a presente ação relativamente a todos os réus demandados, sob pena de, não o fazendo, virem todos a ser absolvidos da presente instância, suspendendo-se, entretanto, os termos da presente causa. (sublinhado nosso). 5 – Na sequência da notificação, o autor (Condomínio) apresentou nova petição e nova procuração. 6 – Igualmente juntou a ata correspondente a nova assembleia de condóminos. 7 – As rés, nas novas contestações apresentadas, continuaram a defender a sua absolvição da instância, agora porque a assembleia de condóminos não ratificou o processado anteriormente praticado nos autos pelos "autores". 8 – Foi proferida a decisão ora sob recurso, que absolveu (todos) os réus da instância "nos termos do artigo 25º/2 do Cód. Proc. Civil", em razão da "ilegitimidade ativa do autor". 9 – Nessa decisão considerou-se, no que ora importa, que "a deliberação posterior não poderia prescindir da ratificação do processado em juízo, até à data, pelos condóminos" e que nessa (nova) deliberação "nada é dito quanto aos atos já praticados em juízo pelos Administradores do Condomínio em representação deste, e vertidos no processo a descoberto dessa deliberação anterior", ou seja "inexiste ratificação da propositura da ação pelos administradores e dos atos em juízo praticados, que, como tal, se encontram sem alicerce ratificativo da Assembleia de Condóminos", tanto mais que a junção de procuração forense pelo Condomínio, essa com ratificação do processado, não sana o vício, pois não foram ratificados os "atos praticados em juízo pelos Administradores do Condomínio, em representação deste, sem deliberação válida para o efeito da Assembleia de Condóminos, que teria que ratificar esses atos". 10 – Na ata a que se refere a decisão sob censura, correspondente à assembleia de condóminos que teve lugar em 19.01.2001, revela-se a seguinte deliberação (fls. 188/189): "por unanimidade dos condóminos presentes dar poderes aos administradores nomeados para estes intentarem ação judicial contra a empresa por unanimidade dos condóminos presentes dar poderes aos administradores nomeados para estes intentarem ação judicial contra a empresa B…., Lda., o Sr. C…., a empresa D…., Lda. e a empresa E…., com o objetivo de os mesmos serem obrigados a repor os defeitos existentes nas partes comuns do edifício”. 11 - O ponto único da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos era “retificar a ata número oito, datada de vinte e oito de janeiro de dois mil e oito, bem como a ata datada de vinte e nove de agosto de dois mil e um, a ata número dez”. 2.2 – Aplicação do direito Como é patente, o que está em causa nestes autos prende-se com o disposto no artigo 25.º do Código de Processo Civil (CPC), que determina a suspensão dos termos da causa com vista à obtenção da deliberação exigida por lei, no caso a deliberação da assembleia de condóminos, e que comina a falta de sanação do vício de representação – quando a autorização devesse ser obtida pelo autor – com a absolvição dos réus da instância[2]. Com efeito, quando há irregularidade de representação porque falta uma autorização ou uma deliberação que o representante não obteve antes de propor a ação ou de praticar um determinado ato, o tribunal deve oficiosamente fixar um prazo a esse representante, dentro o qual deverá ser obtida a autorização ou a deliberação (artigos 25.º, n.º 1 e 265, n.º 2), pois a lei processual trata da mesma forma, e ainda que sejam realidades materialmente distintas, a incapacidade judiciária e a irregularidade de representação – J.P. Remédio Marques, Ação Declarativa à luz do Código Revisto, 3.ª edição, Coimbra Editora, 2011, págs. 371/372. No caso presente, tendo sido detetada a irregularidade aqui em causa, o autor, findos os articulados, foi notificado para, além do mais e no que ora importa, juntar a deliberação da assembleia de condóminos que lhe permita agir judicialmente contra todos os réus, réus de quem pretende a reparação de alegados defeitos existentes nas partes comuns, além de uma indemnização. O autor, como os factos revelam, juntou-a, mas essa deliberação não ratifica a sua atuação processual anterior. Por isso decidiu a 1.ª instância que o vício não foi (integralmente) suprido e os réus tinham de ser absolvidos da instância. A decisão da 1.ª instância, formalmente vista, parece inatacável, mas, com todo o respeito por melhor saber, esquece os deveres impostos pelo artigo 265, n.º 2 do CPC[3] e o princípio geral da cooperação (artigo 266, n.º 1 do CPC[4]) que visa sempre a justa composição dos litígios e a prevalência da substância sobre os rigores da forma. Importa ter presente que, ainda num sentido puramente formal, o autor correspondeu ao convite formulado pelo tribunal; a assembleia de condóminos teve lugar e a autorização para demandar todos os réus foi deferida aos administradores do Condomínio. Sucede, no entanto, que ficou por deliberar a ratificação da anterior atuação do Condomínio, dos seus representantes, nestes autos. No entanto, também no despacho onde se determinava a notificação "dos autores" para a correção do vício, nada se refere sobre a necessidade de ratificação. Não tinha que se referir, mas essa realidade mostra-nos que estamos como que perante perante um vício novo: primeiro faltava a autorização da assembleia de condóminos, agora falta a ratificação, pela assembleia de condóminos, dos atos praticados antes da autorização. Ou seja, e nesse sentido, a falta de ratificação do processado pela assembleia de condóminos é um vício distinto do da falta de autorização para a propositura de ação contra os diversos demandados. E continua a ser um vício suprível, perante o qual impõem os princípios processuais da cooperação, do aproveitamento do processo (economia processual) e da adequação formal que não se determine, de imediato, a absolvição dos réus da instância, antes se conceda ao autor um novo prazo para corrigir "este" vício. Em conformidade com o que acaba de se dizer, entendemos que o autor deve ter novo prazo para juntar aos autos a deliberação da assembleia de condóminos que venha a ratificar a atuação processual anterior à deliberação que autorizou a demanda de todos os réus. Revoga-se, nessa conformidade, o decidido. 3 - Sumário: A falta de ratificação do processado pela assembleia de condóminos é uma irregularidade distinta da falta de autorização para instaurar uma ação contra determinados réus. Por isso, junta a deliberação onde se defere ao administrador essa autorização, na sequência de despacho que a tal convidada mas nada referiu sobre a necessidade de ratificação, mas omitindo-se a ratificação do processado anterior deve, de acordo com os princípios da cooperação, da adequação formal e da economia processual conceder-se novo prazo, nos termos do artigo 25.º, n.º 1 do CPC, para sanação deste vício. 4 – Decisão: Tudo visto, acorda-se na Secção Cível desta Relação em, na procedência do recurso, revogar a decisão recorrida e substituí-la por esta que, transitada, ordena a notificação na 1.ª instância do autor para, no prazo de vinte dias, juntar aos autos a deliberação da assembleia de condóminos que, em complemento da deliberação de 19.01.2011, ratifique a atuação processual, nestes autos, dos representantes do Condomínio, e sob pena de os réus serem absolvidos da instância, prosseguindo posteriormente os autos, conforme for de lei. Custas pelos recorridos. Porto, 12.11.2012 José Eusébio dos Santos Almeida Maria Adelaide de Jesus Domingos Ana Paula Pereira Amorim ____________________ [1] Com os fundamentos que ora se sintetizam: "No que toca à administração das partes comuns do prédio, a mesma compete à assembleia de condóminos e a um administrador (art. 1430º, n.º 1 ). Instituiu-se, pois, para o condomínio, nesta parte, “uma organização própria, mais acentuada do que a da compropriedade e já muito própria das sociedades” (…) Preceitua o art. 1437º, n.º 1, do Cód. Civil que “o administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condomínios, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia”. Contudo, haverá aqui que destrinçar (…) no que se refere a matérias que excedem o âmbito da gestão corrente ou da competência exclusiva da assembleia, o administrador deve ser incumbido por esta para agir judicialmente. No âmbito destes autos, os autores, apresentando-se no exercício das suas competências de responsáveis pela administração do condomínio, o Autor, formula pedido de condenação dos RR. na reparação do vícios que elenca, existentes nas partes comuns e a pagar-lhe determinadas quantias, relativas aos prejuízos e desvalorização (…) Como tal, quanto aos atos que extravasam os poderes de administração normal do administrador, este deve estar mandatado com poderes especiais para agir em juízo, poderes esses que devem estar concretizados e especificados na respetiva ata da assembleia de condóminos (…) Duas questões assim se colocam de imediato. Desde logo, a ação tem que ser intentada pelo condomínio, representado pelo seu ou seus administradores, pois que aquele, nos termos do art. 6º/1/e) do Código de Processo Civil, assume personalidade judiciária. Tendo os autores intentado a ação como pessoas singulares no exercício “das suas competências de responsáveis pela administração”, pode até depreender-se que o fazem como administradores de condomínio, mas terá que ser este a demandar os RR., representado pelos seus administradores. Como tal, deverão os autores comprovar a sua qualidade de administradores de condomínio e aperfeiçoar a sua petição inicial em tais termos, de modo a sanar a imperfeição verificada. A segunda das questões suscitadas prende-se com a existência de deliberação para intentar a presente ação. Uma vez que o pedido nos autos formulado não integra uma qualquer das funções que a lei atribui ao administrador e considerando o teor da ata junta, é forçoso concluir que ainda que se entenda a mesma como autorização para intentar a presente ação, a mesma não confere poderes para agirem contra todos os RR. demandados, esgotando-se numa autorização concedida para agir judicialmente contra o “Sr. C….”, assim apenas identificado, o que é manifestamente insuficiente. Verificada a falta de deliberação reclamada, haverá que chamar à colação o preceituado no art. 25º do Cód. de Proc. Civil, que dispõe que “Se a parte estiver devidamente representada, mas faltar alguma autorização ou deliberação exigida por lei, designar-se-á o prazo dentro do qual o representante deve obter a respetiva autorização ou deliberação, suspendendo-se, entretanto, os termos da causa”. A falta de tal deliberação configura uma exceção dilatória sanável, pelo que deve ser concedido prazo para que o administrador do condomínio venha demonstrar a existência de uma deliberação por parte da assembleia que o autorize a intentar a presente ação (…) Tal é o que se fará ". [2] 1. Se a parte estiver devidamente representada, mas faltar alguma autorização ou deliberação exigida por lei, designar-se-á o prazo dentro do qual o representante deve obter a respetiva autorização ou deliberação, suspendendo-se entretanto os termos da causa. 2. Não sendo a falta sanada dentro do prazo, o réu é absolvido da instância, quando a autorização ou deliberação devesse ser obtida pelo representante do autor; se era ao representante do réu que incumbia prover, o processo segue como se o réu não deduzisse oposição. [3] "O juiz providenciará, mesmo oficiosamente, pelo suprimento da falta de pressupostos processuais suscetíveis de sanação, determinando a regularização dos atos necessários à regularização da instância ou, quando estiver em causa alguma modificação subjetiva da instância, convidando as partes a praticá-los". [4] "Na condução e intervenção no processo, devem os magistrados, os mandatários judiciais e as próprias partes cooperar entre si, concorrendo para obter, com brevidade e eficácia, a justa composição do litígio".

Sumário

O administrador do condomínio que instaure acção sem estar para tal autorizado pela Assembleia de condóminos terá que obter deliberação desta que lhe conceda essa alteração e ratifique o processado.

Texto Integral

1364/09.6TBPRD.P1

Recorrente – Condomínio do Edifício sito na Av. …, n.º …

Recorridos – B……, Lda.; C…..; D…., Lda. e E….., Lda.

Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto:

1- Relatório

1.1- Os autos na 1.ª instância e a decisão sob recurso

F….. e G…., alegando o exercício das suas competências enquanto responsáveis pela administração do Condomínio do Edifício sito na Av. …, n.º .., …, Concelho de Paredes, intentaram a presente ação e demandaram B…., Lda., C…., na qualidade de sócio daquela, D…., Lda. e E…., Lda. Por via dela, pedem, em consequência: "a) Serem os Réus condenados a reparar e eliminar na totalidade os defeitos de construção existentes nas partes comuns do Edifício sito na Avenida …, n.º …, Freguesia de …, Concelho de Paredes; b) Serem os Réus condenados no pagamento de uma indemnização, relativa aos prejuízos e desvalorização existente no prédio em causa, a liquidar em execução de sentença; c) Bem como no pagamento de uma indemnização pelo atraso na referida reparação, no valor de €500,00 por cada mês de atraso, também a liquidar em execução de sentença.

Os responsáveis pela administração, fundamentando a pretensão, vieram (ora em síntese) dizer o seguinte:

- A primeira ré construiu e vendeu o prédio sito na Av. …, …, Paredes, composto por logradouro e edifício de sete pisos. Como partes comuns, o prédio tem o solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a sua estrutura; telhado e os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração; instalações gerais de eletricidade, água, saneamento, comunicações e semelhantes, bem como os espaços destinados a arrumos, nomeadamente a sala de condomínio, contígua à caixa de escadas e as cisternas.

- Sucede que as partes comuns padecem de defeitos de construção que necessitam de ser reparados, e cuja responsabilidade se imputa à primeira e segundo réu. Com efeito, o telhado apresenta defeitos, designadamente nas ligações das chapas de rufagem entre couretes e chapas lacadas de cobertura, não possuindo chaminés de ventilação ao desvão do telhado; tem fissuras generalizadas nas varandas do alçado frontal do edifício; os pisos das varandas apresentam descaimento irregular, ou seja a água afasta-se do ralo e o alçado posterior e o alçado lateral esquerdo do edifício apresentam fissuração generalizada. A garagem apresenta humidades e fissuras nas paredes, teto e chão, os canos de esgotos estão mal vedados e os da boca de incêndio apresentam água.

- A primeira ré, representada pelo segundo, sempre aceitou as reclamações apresentadas, e procedeu, por algumas vezes, a algumas reparações. Em 27.06.07, o autor, através da mandatária, enviou à primeira ré onde descrevia as anomalias; em novembro seguinte, a primeira ré respondeu, referindo que "considerando o facto de diversos proprietários apresentarem queixas relativamente a alegados defeitos de construção, decidia convocar uma reunião", para a qual veio a convocar as terceira e quarta rés. Nessa reunião ficou acordado que após a elaboração do relatório de peritagem, a primeira, terceira e quarta ré iriam proceder às obras que o relatório indicasse como necessárias à reparação.

- Foi entregue o relatório de peritagem, mas os réus nunca realizaram quaisquer obras; decorrido vários meses após o verão, o autor resolveu verificar a situação da primeira ré, e viu que a mesma tinha sido dissolvida e encerrada. Ou seja, "após seis dias de a primeira Ré ter realizado a reunião no edifício para peritagem do mesmo, a mesma foi encerrada e liquidada", mas, até à data, o segundo réu continua a assumir os defeitos de construção, embora tivesse ocultado o encerramento da primeira, da qual era único sócio e gerente, sendo, continuando a ser, por isso, responsável.

- Assiste aos autores, como responsáveis pela administração, o direito de exigir dos réus a eliminação de todos os defeitos de construção existentes nas partes comuns, porquanto os condóminos enquanto compradores têm o direito de receber o prédio em perfeitas condições de utilização e habitabilidade e os réus, enquanto construtores e vendedores do prédio, são responsáveis pelos defeitos de construção existentes nas partes comuns, devendo por isso ser condenados na reparação/eliminação desses mesmos defeitos, defeitos estes que foram e continuam a ser a causa direta de diversos prejuízos, bem como de uma acentuada desvalorização do prédio em causa, pelo que, devem os réus serem condenados no pagamento de uma quantia indemnizatória.

Juntaram documentos e a procuração de fls. 18.

A ré E…., Lda. contestou (fls. 79 a 89). Por exceção defende que a parte no processo, relativamente às partes comuns do edifício, é o condomínio e que o administrador carece de estar autorizado pela assembleia dos condóminos para acionar os réus, uma vez que a reparação das partes comuns do prédio constitui um ato de administração que extravasa o âmbito das funções que a lei lhe comete. Acrescenta que, ao que parece, o Condomínio tem dois administradores e só a um foi dada autorização "para agir judicialmente, se necessário, e somente contra o “Sr. C….”. Ora, "não se demonstrando a autorização pela assembleia de condóminos das pessoas que surgem como responsáveis do condomínio, para agirem contra todos os ora réus, verifica-se a existência de um vício de representação, que caso não venha a ser sanado, através da obtenção da necessária deliberação, no prazo que para o efeito lhes for fixado, determinará a absolvição dos réus da instância", o que a ré contestante logo requereu. Acrescenta a contestante que não celebrou qualquer contrato com o autor, tendo apenas efetuado, a pedido da sociedade “B…., Lda.”, trabalhos na cobertura; a obra decorreu nos meses de março e abril de 2002, tendo ficado concluída no final deste, altura em que foi entregue à “B…., Lda.”, sem qualquer reclamação. A contestante nada mais executou, nem voltou à obra e apenas teve conhecimento da existência de alegados problemas quando foi convocada para uma reunião no dia 20.12.07, na qual, porém, não assumiu que iria efetuar as obras de reparação que o relatório do Sr. Eng.º H…. indicasse como necessárias. Sucede que, quando em dezembro de 2007, o autor deu conta da existência de problemas na cobertura, já haviam passado mais de 5 anos desde a entrega da obra, sendo certo que a petição só deu entrada em juízo em 15 de abril de 2009, ou seja, o eventual direito do autor caducou, o que expressamente invoca. No mais, a ré contesta o tipo de cobertura, solicitado em desconformidade ao projeto inicial, e entende que a obrigação das rés nunca seria solidária, não podendo, por isso, o pedido ser formulado pelo autor como o foi.

A ré D…, Lda. também contestou (fls. 100 a 105). Como questão prévia invoca a irregularidade do mandato, já que "não se vislumbra da procuração, que a mesma tenha sido passada pelos referidos F…. e G…. na qualidade de responsáveis pela administração do condomínio ou de administradores do condomínio." Por exceção, diz desconhecer quem validamente representa o Condomínio e refere que a autorização dada por ele não abrange a contestante; invoca, consequentemente o "vício de representação que terá de ser sanada no prazo que vier a ser fixado sob pena de absolvição da ré da instância". Invoca igualmente a caducidade do direito do autor, em moldes semelhantes ao invocado pela anterior ré e impugna os factos alegados, porquanto diz que apenas referiu que estava na disponibilidade "de proceder a reparações, nomeadamente pinturas, mas que as mesmas lhe teriam de ser pagas".

O réu C…., entretanto citado na qualidade de legal representante da 1.ª ré – fls. 115/117 -, igualmente contestou (fls. 126 a 130). Invocou a irregularidade do mandato, atento o teor da procuração que foi junta aos autos. Acrescentou a falta de autorização da administração para instaurar a presente demanda e, por fim, a caducidade do direito do autor. Sem prescindir, impugnou os factos alegados, defendendo que nunca atuou em nome pessoal nem teve pessoalmente qualquer intervenção no processo. Acrescenta que "o encerramento e a extinção da sociedade B…. Lda. foi um ato público e registado. Pretende, a final, a sua absolvição do pedido, com todas as consequências legais

O autor respondeu às contestações (fls. 140 a 151) e defendeu a regularidade do mandato e da representação, e o reconhecimento do direito do autor pelos réus, reconhecimento impeditivo da invocada caducidade.

Concluso o processo, foi proferido despacho, determinando, em relação aos autores, que:

"sejam notificados para, em dez dias, virem aos autos:

- Juntar documento comprovativo da sua qualidade de administradores do condomínio do edifício sito na Avenida …., n.º …, …, Paredes;

- Aperfeiçoar a petição inicial apresentada, atento o que resulta do art. 6º/1/e) do Código de Processo Civil;

- Suprir a verificada irregularidade de mandato, juntando nova procuração forense, outorgada pelo Condomínio representado pelos seus administradores;

- Juntar ata de deliberação dos condóminos que legitime o seu administrador ou administradores, comprovada a sua qualidade como tal nos termos supra determinados, a intentar a presente ação relativamente a todos os réus demandados, sob pena de, não o fazendo, virem todos a ser absolvidos da presente instância, suspendendo-se, entretanto, os termos da presente causa"[1].

Na sequência do aludido despacho veio o autor juntar nova petição inicial, aperfeiçoada (fls. 163 a 173), apresentada pelo Condomínio do Edifício sito na …, n.º .., freguesia de …, Paredes, representado pelos seus administradores, juntar procuração forense outorgada pelo referido Condomínio (a fls. 162), bem como ata que documenta a qualidade de administradores do condomínio dos subscritores da procuração (fls. 160/161), e da deliberação do Condomínio na qual (e citamos) “legitimam os administradores e intentar a presente ação relativamente a todos os réus demandados”.

As sociedades rés vieram apresentar novas contestações (fls. 180 a 198). Defendem, desde logo, que, pese embora tenha sido junta a ata da qual consta a deliberação para conferir poderes aos administradores nomeados para intentaram a presente ação, o certo é que dessa mesma ata não consta a ratificação pelos condóminos dos atos anteriormente praticados em juízo pelos administradores. Continuam igualmente a defender a caducidade do direito e impugnam a matéria de facto alegada pelo autor.

O autor respondeu às contestações (fls. 202/205). Entendem que os administradores sempre estiveram legitimados para instaurar a ação e que a ratificação constante da ata que agora documenta a última reunião de condóminos é adequada à representação e legitimidade do demandante, constando da mesma o número de condóminos necessários à deliberação. No mais, defende, tal como anteriormente, que o direito invocado não caducou e que os réus devem ser condenados no pedido.

Conclusos os autos e fixado o valor da causa, foi proferida a decisão que é objeto de recurso.

Nesse saneador/sentença decidiu-se "julgar o autor como parte ilegítima nestes autos e, consequentemente, absolver os RR. demandados da instância - arts. 25º/2, 493º/1 e 2, 494º e 495º, todos do Código de Processo Civil", e com a seguinte fundamentação:

"(…) O administrador, eleito pela assembleia (art. 1435º, n.º 1), é o órgão executivo do condomínio, ou seja, “é o órgão executivo da administração das partes comuns do edifício e das deliberações da assembleia de condóminos” (cfr. Henrique Mesquita, in “A Propriedade Horizontal no Código Civil Português”, in RDES, ano XXIII, pág. 131 ; e Aragão Seia, in “Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios”, Almedina, 2001, pág. 203).

No âmbito das funções que estão acometidas ao administrador, compete-lhe, antes de mais, a gestão corrente dos bens comuns, estando a sua competência, no entanto, subordinada às deliberações que a assembleia tome a tal respeito – deliberações que, de resto, lhe cumpre executar. Sendo o administrador o órgão executivo da administração das partes comuns do edifício e das deliberações da assembleia de condóminos, tem “por incumbência não só desempenhar as funções que lhe atribui o artigo 1436º, específicas do seu cargo, como as que lhe forem delegadas pela assembleia e, ainda, as que lhe cometem vários preceitos legais” (cfr. Aragão Seia, ob. cit., pág. 154). Preceitua ainda o art. 1437º, n.º 1, do Cód. Civil que “o administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condomínios, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia”. Contudo, haverá aqui que distrinçar duas situações: o administrador está legitimado por direito próprio para agir em juízo em representação do condomínio na execução das funções que lhe pertencem – art. 1436º, do Cód. Civil -, mas já no que se refere a matérias que excedem o âmbito da gestão corrente ou que sejam da competência exclusiva da própria assembleia, o administrador deve ser incumbido por esta para agir judicialmente. A situação que, por via destes autos, se pretende ver tutelada, coligido o pedido efetuado, não se subsumia ao elenco de funções que são atribuídas por lei ao administrador do condomínio, sendo que nem mesmo a função descrita na alínea f) do artigo único que aponta para a atividade judicial – “a de realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns”, razão pela qual os autos mereceram o despacho proferido. De facto, impunha-se que os atos que extravasam os poderes de administração normal do administrador, estivessem a coberto de poderes especiais para agir em juízo, poderes esses que devem estar concretizados e especificados na respetiva ata da assembleia de condóminos. Verificada que foi a falta de deliberação reclamada, o Tribunal, ao abrigo do preceituado no art. 25º do Cód. de Proc. Civil, que dispõe que “Se a parte estiver devidamente representada, mas faltar alguma autorização ou deliberação exigida por lei, designar-se-á o prazo dentro do qual o representante deve obter a respetiva autorização ou deliberação, suspendendo-se, entretanto, os termos da causa”, dirigiu tal convite à parte.

Na sequência desse convite, e no que ao segmento em causa importa apreciar, veio o autor Condomínio do Edifício sito na …, n.º .., …, Paredes, juntar a ata documentada a fls. 188/189, sob o número dezassete, na qual foi deliberado “por unanimidade dos condóminos presentes dar poderes aos administradores nomeados para estes intentarem ação judicial contra a empresa B…., Lda., o Sr. C…., a empresa D…., Lda. e a empresa E…., com o objetivo de os mesmos serem obrigados a repor os defeitos existentes nas partes comuns do edifício”.

O ponto único da ordem de trabalhos era, aliás, “retificar a ata número oito, datada de vinte e oito de janeiro de dois mil e oito, bem como a ata datada de vinte e nove de agosto de dois mil e um, a ata número dez”.

A ata em questão está datada de 19/01/2011.

Ora, conforme já se havia plasmado no despacho de convite endereçado ao autor, em causa estava a falta de poderes dos administradores para, por si, demandarem os RR. para correção dos alegados vícios de construção nas partes comuns, pois que a ação havia sido intentada sem estar suportada de deliberação de Assembleia de Condóminos nesse sentido, e, ademais, contra todos os RR. demandados. De facto, da ata inicialmente junta como documento n.º 8 constava apenas que havia sido deliberado por unanimidade dos condóminos presentes que o “caso será encaminhado para a advogada a fim de se tentar solucionar o problema e se necessário utilizar via judicial dando poder ao administrador para tal”, quanto ao “Sr. C….”. É patente, assim, que não havia sido obtida pela Administração do Condomínio autorização prévia para intentar a ação.

Poderia, ainda assim, ter ocorrido deliberação posterior nesse sentido, sanando-se o verificado.

Dizemos poderia, porquanto a deliberação posterior não poderia prescindir da ratificação do processado em juízo, até à data, pelos condóminos.

De facto, da ata ora junta o que resulta é que os condóminos deliberaram apenas dar poderes aos administradores nomeados para estes intentarem ação judicial contra a empresa B…., Lda., o Sr. C…., a empresa D…., Lda. e a empresa E…., com o objetivo de os mesmos serem obrigados a repor os defeitos existentes nas partes comuns do edifício”, como se a ação em causa não estivesse já pendente em juízo.

Nada é dito quanto aos atos já praticados em juízo pelos Administradores do Condomínio em representação deste, e vertidos no processo a descoberto dessa deliberação anterior.

Impunha-se que a deliberação em causa, para ser suscetível de sanar o vício de representação verificado, não apenas conferisse poderes para a administração do condomínio atuar em juízo e em representação deste, mas também, necessariamente, que ratificasse a atuação já ocorrida nos autos. Neste sentido, aliás, o douto Ac. Tribunal da Relação do Porto de 13/07/2011, proferido no processo n.º 345/10.1TBESP.P1, nos termos do qual se decidiu que “O administrador do condomínio carece de legitimidade para demandar por si judicialmente o empreiteiro pelo alegado incumprimento defeituoso do contrato de reparação do edifício, carecendo de deliberação da assembleia de condóminos. Não tendo obtido essa autorização prévia, ou ocorrido posterior ratificação da propositura da ação pelo administrador, este carece de legitimidade ativa e a Ré deve ser absolvida da instância”.

É precisamente o caso dos autos.

Inexiste ratificação da propositura da ação pelos administradores e dos atos em juízo praticados, que, como tal, se encontram sem alicerce ratificativo da Assembleia de Condóminos.

E não se diga que a junção de procuração forense pelo Condomínio, essa sim com ratificação do processado, sana o verificado.

Não podem confundir-se as duas situações.

Uma coisa é a ratificação do processado pelo Mandatários nos autos constituído, pelo Condomínio, enquanto parte ativa na ação.

Outra diversa é a ratificação dos atos praticados em juízo pelos Administradores do Condomínio, em representação deste, sem deliberação válida para o efeito da Assembleia de Condóminos, que teria que ratificar esses atos, questão que antecede a supra identifica e é prejudicial relativamente à mesma.

É forçoso, assim, concluir que a deliberação junta aos autos e nos termos em que foi assumida não pode ter o alcance de fazer considerar suprida a falta de deliberação prevista no artigo 25º/1 do Cód. Proc. Civil.

Outra solução não resta, assim, que absolver os RR. da instância nos termos do artigo 25º/2 do Cód. Proc. Civil, reconduzindo-se a situação dos autos a uma ilegitimidade ativa do autor".

1.2- Do recurso

Inconformado, o autor veio recorrer. Pretendendo que a decisão seja revogada e substituída por outra que julgue o recorrente parte legítima formula as seguintes Conclusões:

1- Na presente ação F…. e G…., intentaram, no exercício das suas competências de responsáveis pela administração do condomínio do edifício sito na Av. …., n.º …, uma ação declarativa de condenação, sob a forma ordinária contra a empresa construtora do edifício a B…., contra o seu sócio gerente C…. e contra os sub empreiteiros D…. e E…

2- Juntamente com a petição Inicial foi junto, como documento n.º 8, a ata da assembleia de condóminos realizada em 29 de agosto de 2008, a qual no 3º parágrafo refere que:

“O assunto focal da reunião foi o incumprimento por parte do Sr. C…., relacionado com o problema da humidade e entrada de água no edifício, pois após várias promessas, a última foi que o problema seria solucionado neste verão, como não está a cumprir, os condóminos já cansados de tantas promessas por cumprir decidiram por unanimidade dos condóminos presentes que o caso será encaminhado para a advogada a fim de se tratar solucionar o problema e se necessário utilizar a via judicial, dando poder ao administrador para tal”

3- O Tribunal por despacho datado de 15/12/2010, notificado a 14/01/2011, considera que da ata junta, resulta apenas que os condóminos decidiram por unanimidade que o caso será remitido para a advogada a fim de tentar solucionar o problema e se necessário, utilizar a via judicial, dando poder ao administrador para tal, sendo que a ata alude apenas a invocado incumprimento por parte do “Sr. C….” relacionado com o problema de humidade, sendo que nada mais refere quanto aos demais corréus.

4- O Tribunal “a quo” considerou assim que o ata número dez, datada de 29/08/2008, junta pelo autores, não confere poderes para os administradores intentarem a presente ação.”

5- No mesmo despacho o Tribunal “a quo” considerou que a ação tem que ser intentada pelo condomínio e terá que ser este a demandar os Réus, pelo que existe uma irregularidade do mandato, pois tem que ser parte ativa nos autos o condomínio, devendo ser este a outorgar procuração forense a favor de mandatário e não as pessoas singulares individualmente consideradas.

6- Por este motivo o Tribunal determinou que os autores juntassem aos autos documento comprovativo da sua qualidade de administradores do condomínio do edifício sito na Avenida dos …., n.º …, …, Paredes, aperfeiçoassem a petição inicial apresentada, atento o que resulta do art. 6/1/e) do Código do Processo Civil, suprissem a verificada irregularidade de mandato, juntando nova procuração forense, outorgada pelo condomínio representado pelos seus administradores, bem como juntassem ata de deliberação dos condóminos que legitime o seu administrador ou administradores, comprovada a sua qualidade como tal nos termos supra determinados, a intentar a presente ação relativamente a todos os Réus demandados.

7- Sucede que, o Tribunal “a quo”, pese embora os autores terem procedido a junção de toda a documentação solicitada, decidiu julgar o autor como parte ilegítima nos presentes autos e consequentemente absolver os réus demandados da instância.

8- Isto porque, segundo o Tribunal, na sequência do convite ao aperfeiçoamento, o autor veio juntar a ata documentada a fls. 188/189, sob o número dezassete, a qual tinha como o ponto único da ordem de trabalhos retificar a ata número oito, datada de 28 de janeiro de 2008, bem como a ata datada de 29 de agosto de 2001, e a ata em questão está datada de 19/01/2011, e por via disso não poderia prescindir da ratificação do processado em juízo, até à data, pelos condóminos.

9- Para o Tribunal como nada é dito quanto aos atos já praticados em juízo pelos administradores do condomínio em representação deste, é forçoso concluir que a deliberação junta aos autos nos termos em que foi assumida não pode ter o alcance de fazer considerar suprida a falta de deliberação prevista no art. 25/1 do Código do Processo Civil.

10- Acontece que o autor não concorda com esta decisão, pois ao contrário que refere o Tribunal, não resulta da lei que a ata da assembleia de condóminos tenha que especificar ou concretizar os nomes contra quem a ação irá ser intentada, apenas tem que dar poderes ao administrador para intentar ação judicial contra quem de direito, neste caso contra o construtor/vendedor do edifício.

11- Da ata apresentada com a petição Inicial, verifica-se que os poderes dados ao administrador são para intentar ação judicial contra o “Sr. C….”, único sócio e gerente da empresa construtora e vendedora do edifício que de resto sempre se intitulou o responsável pela construção e venda do mesmo.

12- Segundo a nossa jurisprudência, basta existir uma manifestação expressa da assembleia de condóminos no sentido de dar ao administrador poderes para intentar qualquer ação, para que haja legitimidade por parte do mesmo.

13- Os condóminos ao fazem constar da ata que o assunto focal da reunião foi o incumprimento por parte do Sr. C…., relacionado com o problema da humidade e entrada de água no edifício, e que decidem por unanimidade dos condóminos presentes que o caso será encaminhado para a advogada a fim de se tratar solucionar o problema e se necessário utilizar a via judicial, dando poder ao administrador para tal, estão a manifestar expressamente que dão poderes ao administrador para intentar ação

14- Assim, não assiste qualquer razão ao Tribunal a quo quando refere que não existe autorização prévia para que o administrador tenha legitimidade para demandar o construtor.

15- Mais, o administrador nem precisa de prévia autorização da assembleia de condóminos, pois o pedido formulado nesta ação, e cingido às partes comuns, é que o construtor proceda à eliminação dos defeitos de construção existentes nas partes comuns e não está aqui em causa nem a propriedade nem a posse daquelas partes, pelo que o administrador apenas zela e vela pela conservação e manutenção de uma parte comum, procurando e visando a reposição do estado que anteriormente existia não fora a verificação dos defeitos.

16- O tribunal “a quo” considera também que a ata alude apenas ao invocado incumprimento por parte do “Sr. C….” relacionado com o problema de humidade, sendo que nada mais refere quanto aos demais corréus.

17- Assim, O tribunal ao considerar que a ata apenas alude ao “Sr. C….” e não aos restantes réus, em relação ao réu C….. nunca o poderia absolver este da instância, porque considera que em relação a este existe autorização prévia por parte dos condóminos.

18- Relativamente à irregularidade do mandato, não assiste qualquer razão ao Tribunal “a quo”, segundo o art. 1437º n.º 1 do Código Civil, o administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia, pelo que as pessoas singulares, quando exercem a função de administradores de condomínio, podem estar em juízo, outorgar procuração a favor de mandatário, sem ser necessário que seja o condomínio a outorgar a procuração.

19- Contudo, cumprindo o despacho, nos seus exatos termos, os autores, em 24 de janeiro de 2011, juntaram toda a documentação solicitada, inclusive a ata datada de 19 de janeiro de 2011, a qual tinha como ponto único da ordem de trabalhos a retificação da ata número dez, datada de 29 de agosto de 2008

20- A referida ata referia que em relação a ata numero dez retifica-se a mesma no toca ao ponto único da ordem de trabalhos e por unanimidade dos condóminos presentes decidem, os condóminos, dar poderes aos administradores nomeados, Sr. F….

e a Sra. G…., para estes intentarem ação judicial contra a empresa B…., Lda, o Sr. C…., a empresa D…., Lda. e a empresa E…., com o objetivo de as mesmas serem obrigadas a reparar os defeitos de construção existentes nas partes comuns do edifício”.

21- Sucede que, o Tribunal considerou que a ata não era suscetível de sanar o vício de representação verificado, pois não poderia apenas conferir poderes para a administração do condomínio atuar em juízo e em representação deste, mas tinha que ratificar a atuação já ocorrida nos autos.

22- Sucede que não assiste qualquer razão ao Tribunal “a quo”, pois como já se referiu, existia uma deliberação anterior, pelo que todos os atos vertidos no processo não estavam a descoberto.

23- Para que se considere existir uma autorização prévia e consequentemente o administrador ter legitimidade para demandar o construtor, basta existir uma manifestação expressa da assembleia no sentido de dar ao administrador poderes para intentar qualquer ação, o que se verificou.

24- Os condóminos ao fazem constar da ata que o assunto focal da reunião foi o incumprimento por parte do Sr. C…., relacionado com o problema da humidade e entrada de água no edifício, e que decidem por unanimidade dos condóminos presentes que o caso será encaminhado para a advogada a fim de se tratar solucionar o problema e se necessário utilizar a via judicial, dando poder ao administrador para tal, estão a manifestar expressamente que dão poderes ao administrador para intentar ação.

25- Pese embora a ata datada de 19/01/2011 não ratifique todo o processado em Juízo, o que desde logo não foi requerido pelo Tribunal no seu despacho de 11 de janeiro de 2011, a mesma ata retifica a ata que foi junta com a petição inicial datada de 29 de agosto de 2008, pelo que a validade da mesma, já com o seu conteúdo retificado, conta-se da data da sua elaboração, ou seja 29 de agosto de 2008.

26- Os condóminos ao retificarem a ata, automaticamente, estão a ratificar todos os atos já praticados no processo, pois a ata datada de 19 de janeiro de 2011, especifica que retifica a ata de 29 de agosto de 2008.

27- Mesmo que assim se não entenda, o que só se admite por mera hipótese académica, em relação ao Réu C…. o Tribunal nunca o poderia absolver da instância, porque considera que em relação a este existe autorização prévia por parte dos condóminos.

28- Mais, os condóminos na ata datada de 29/08/2088, manifestaram expressamente que davam poderes ao administrador para intentar ação.

29- Assim, os elementos supra invocados fornecidos, pelo processo impõem uma decisão diversa da que foi tomada pelo Tribunal “a quo”.

30- Na verdade, os referidos elementos, ditam a revogação da sentença recorrida e a sua substituição por outra que julgue o autor parte legítima nos presentes autos, e consequentemente a ação prosseguir os seus normais trâmites.

Não houve resposta ao recurso, que foi legalmente recebido como apelação, a subir imediatamente nos autos e com efeito devolutivo.

Nesta Relação o processo correu Vistos. Nada obsta ao conhecimento do seu mérito.

1.3- Objeto do recurso.

Definido pelas conclusões do apelante, o objeto do recurso consiste em saber se deve ser mantida a absolvição dos réus da instância ou, ao invés, se o despacho que determinou essa absolvição deve ser revogado e o processo prosseguir os seus termos.

2- Fundamentação

2.1- Fundamentação de facto:

Ainda que o relatório antecedente permita uma visão global do decurso dos autos na 1.ª instância e, com ela, dos factos relevantes para a apreciação do recurso, por clareza sintetizamos os que mais importam:

1- F…. e G…. instauraram a presente ação declarativa e demandaram os réus B…., Lda., C…., D…., Lda. e E…., Lda. Invocaram, desde logo, na petição inicial, a sua qualidade de "responsáveis pela administração do Condomínio do Edifício sito na Av. …., n.º …, freguesia de …, Concelho de Paredes".

2- Os réus contestaram e além do mais invocaram a falta de deliberação da assembleia de condóminos que autorize a instauração da ação contra os (todos os) réus.

3- Com a petição, o Condomínio, através de F…. e G…., havia juntado aos autos cópia da ata da assembleia de condóminos onde se dá conta do seguinte: "O assunto focal da reunião foi o incumprimento por parte do Sr. C…., relacionado com o problema da humidade e entrada de água no edifício, pois após várias promessas a última foi que o problema seria solucionado neste verão, como não está a cumprir, os condóminos já cansados de tantas promessas por cumprir, decidiram por unanimidade dos condóminos presentes que o caso será encaminhado para o advogado afim de se tentar solucionar o problema, e se necessário utilizar a via judicial, dando poder ao administrador para tal" (sublinhado nosso).

4- Terminados os articulados foi proferido despacho determinando a notificação dos autores para "Juntar documento comprovativo da sua qualidade de administradores do condomínio do edifício sito na Avenida dos …., n.º …, …., Paredes; - Aperfeiçoar a petição inicial apresentada, atento o que resulta do art. 6º/1/e) do Código de Processo Civil; - Suprir a verificada irregularidade de mandato, juntando nova procuração forense, outorgada pelo Condomínio representado pelos seus administradores; - Juntar ata de deliberação dos condóminos que legitime o seu administrador ou administradores, comprovada a sua qualidade como tal nos termos supra determinados, a intentar a presente ação relativamente a todos os réus demandados, sob pena de, não o fazendo, virem todos a ser absolvidos da presente instância, suspendendo-se, entretanto, os termos da presente causa. (sublinhado nosso).

5- Na sequência da notificação, o autor (Condomínio) apresentou nova petição e nova procuração.

6- Igualmente juntou a ata correspondente a nova assembleia de condóminos.

7- As rés, nas novas contestações apresentadas, continuaram a defender a sua absolvição da instância, agora porque a assembleia de condóminos não ratificou o processado anteriormente praticado nos autos pelos "autores".

8- Foi proferida a decisão ora sob recurso, que absolveu (todos) os réus da instância "nos termos do artigo 25º/2 do Cód. Proc. Civil", em razão da "ilegitimidade ativa do autor".

9- Nessa decisão considerou-se, no que ora importa, que "a deliberação posterior não poderia prescindir da ratificação do processado em juízo, até à data, pelos condóminos" e que nessa (nova) deliberação "nada é dito quanto aos atos já praticados em juízo pelos Administradores do Condomínio em representação deste, e vertidos no processo a descoberto dessa deliberação anterior", ou seja "inexiste ratificação da propositura da ação pelos administradores e dos atos em juízo praticados, que, como tal, se encontram sem alicerce ratificativo da Assembleia de Condóminos", tanto mais que a junção de procuração forense pelo Condomínio, essa com ratificação do processado, não sana o vício, pois não foram ratificados os "atos praticados em juízo pelos Administradores do Condomínio, em representação deste, sem deliberação válida para o efeito da Assembleia de Condóminos, que teria que ratificar esses atos".

10- Na ata a que se refere a decisão sob censura, correspondente à assembleia de condóminos que teve lugar em 19.01.2001, revela-se a seguinte deliberação (fls. 188/189): "por unanimidade dos condóminos presentes dar poderes aos administradores nomeados para estes intentarem ação judicial contra a empresa por unanimidade dos condóminos presentes dar poderes aos administradores nomeados para estes intentarem ação judicial contra a empresa B…., Lda., o Sr. C…., a empresa D…., Lda. e a empresa E…., com o objetivo de os mesmos serem obrigados a repor os defeitos existentes nas partes comuns do edifício”.

11- O ponto único da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos era “retificar a ata número oito, datada de vinte e oito de janeiro de dois mil e oito, bem como a ata datada de vinte e nove de agosto de dois mil e um, a ata número dez”.

2.2- Aplicação do direito

Como é patente, o que está em causa nestes autos prende-se com o disposto no artigo 25.º do Código de Processo Civil (CPC), que determina a suspensão dos termos da causa com vista à obtenção da deliberação exigida por lei, no caso a deliberação da assembleia de condóminos, e que comina a falta de sanação do vício de representação – quando a autorização devesse ser obtida pelo autor – com a absolvição dos réus da instância[2].

Com efeito, quando há irregularidade de representação porque falta uma autorização ou uma deliberação que o representante não obteve antes de propor a ação ou de praticar um determinado ato, o tribunal deve oficiosamente fixar um prazo a esse representante, dentro o qual deverá ser obtida a autorização ou a deliberação (artigos 25.º, n.º 1 e 265, n.º 2), pois a lei processual trata da mesma forma, e ainda que sejam realidades materialmente distintas, a incapacidade judiciária e a irregularidade de representação – J.P. Remédio Marques, Ação Declarativa à luz do Código Revisto, 3.ª edição, Coimbra Editora, 2011, págs. 371/372.

No caso presente, tendo sido detetada a irregularidade aqui em causa, o autor, findos os articulados, foi notificado para, além do mais e no que ora importa, juntar a deliberação da assembleia de condóminos que lhe permita agir judicialmente contra todos os réus, réus de quem pretende a reparação de alegados defeitos existentes nas partes comuns, além de uma indemnização.

O autor, como os factos revelam, juntou-a, mas essa deliberação não ratifica a sua atuação processual anterior.

Por isso decidiu a 1.ª instância que o vício não foi (integralmente) suprido e os réus tinham de ser absolvidos da instância.

A decisão da 1.ª instância, formalmente vista, parece inatacável, mas, com todo o respeito por melhor saber, esquece os deveres impostos pelo artigo 265, n.º 2 do CPC[3] e o princípio geral da cooperação (artigo 266, n.º 1 do CPC[4]) que visa sempre a justa composição dos litígios e a prevalência da substância sobre os rigores da forma.

Importa ter presente que, ainda num sentido puramente formal, o autor correspondeu ao convite formulado pelo tribunal; a assembleia de condóminos teve lugar e a autorização para demandar todos os réus foi deferida aos administradores do Condomínio. Sucede, no entanto, que ficou por deliberar a ratificação da anterior atuação do Condomínio, dos seus representantes, nestes autos. No entanto, também no despacho onde se determinava a notificação "dos autores" para a correção do vício, nada se refere sobre a necessidade de ratificação. Não tinha que se referir, mas essa realidade mostra-nos que estamos como que perante perante um vício novo: primeiro faltava a autorização da assembleia de condóminos, agora falta a ratificação, pela assembleia de condóminos, dos atos praticados antes da autorização.

Ou seja, e nesse sentido, a falta de ratificação do processado pela assembleia de condóminos é um vício distinto do da falta de autorização para a propositura de ação contra os diversos demandados. E continua a ser um vício suprível, perante o qual impõem os princípios processuais da cooperação, do aproveitamento do processo (economia processual) e da adequação formal que não se determine, de imediato, a absolvição dos réus da instância, antes se conceda ao autor um novo prazo para corrigir "este" vício.

Em conformidade com o que acaba de se dizer, entendemos que o autor deve ter novo prazo para juntar aos autos a deliberação da assembleia de condóminos que venha a ratificar a atuação processual anterior à deliberação que autorizou a demanda de todos os réus.

Revoga-se, nessa conformidade, o decidido.

3- Sumário:

A falta de ratificação do processado pela assembleia de condóminos é uma irregularidade distinta da falta de autorização para instaurar uma ação contra determinados réus. Por isso, junta a deliberação onde se defere ao administrador essa autorização, na sequência de despacho que a tal convidada mas nada referiu sobre a necessidade de ratificação, mas omitindo-se a ratificação do processado anterior deve, de acordo com os princípios da cooperação, da adequação formal e da economia processual conceder-se novo prazo, nos termos do artigo 25.º, n.º 1 do CPC, para sanação deste vício.

4- Decisão:

Tudo visto, acorda-se na Secção Cível desta Relação em, na procedência do recurso, revogar a decisão recorrida e substituí-la por esta que, transitada, ordena a notificação na 1.ª instância do autor para, no prazo de vinte dias, juntar aos autos a deliberação da assembleia de condóminos que, em complemento da deliberação de 19.01.2011, ratifique a atuação processual, nestes autos, dos representantes do Condomínio, e sob pena de os réus serem absolvidos da instância, prosseguindo posteriormente os autos, conforme for de lei.

Custas pelos recorridos.

Porto, 12.11.2012

José Eusébio dos Santos Almeida

Maria Adelaide de Jesus Domingos

Ana Paula Pereira Amorim

[1] Com os fundamentos que ora se sintetizam: "No que toca à administração das partes comuns do prédio, a mesma compete à assembleia de condóminos e a um administrador (art. 1430º, n.º 1 ). Instituiu-se, pois, para o condomínio, nesta parte, “uma organização própria, mais acentuada do que a da compropriedade e já muito própria das sociedades” (…) Preceitua o art. 1437º, n.º 1, do Cód. Civil que “o administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condomínios, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia”. Contudo, haverá aqui que destrinçar (…) no que se refere a matérias que excedem o âmbito da gestão corrente ou da competência exclusiva da assembleia, o administrador deve ser incumbido por esta para agir judicialmente. No âmbito destes autos, os autores, apresentando-se no exercício das suas competências de responsáveis pela administração do condomínio, o Autor, formula pedido de condenação dos RR. na reparação do vícios que elenca, existentes nas partes comuns e a pagar-lhe determinadas quantias, relativas aos prejuízos e desvalorização (…) Como tal, quanto aos atos que extravasam os poderes de administração normal do administrador, este deve estar mandatado com poderes especiais para agir em juízo, poderes esses que devem estar concretizados e especificados na respetiva ata da assembleia de condóminos (…) Duas questões assim se colocam de imediato. Desde logo, a ação tem que ser intentada pelo condomínio, representado pelo seu ou seus administradores, pois que aquele, nos termos do art. 6º/1/e) do Código de Processo Civil, assume personalidade judiciária. Tendo os autores intentado a ação como pessoas singulares no exercício “das suas competências de responsáveis pela administração”, pode até depreender-se que o fazem como administradores de condomínio, mas terá que ser este a demandar os RR., representado pelos seus administradores. Como tal, deverão os autores comprovar a sua qualidade de administradores de condomínio e aperfeiçoar a sua petição inicial em tais termos, de modo a sanar a imperfeição verificada. A segunda das questões suscitadas prende-se com a existência de deliberação para intentar a presente ação. Uma vez que o pedido nos autos formulado não integra uma qualquer das funções que a lei atribui ao administrador e considerando o teor da ata junta, é forçoso concluir que ainda que se entenda a mesma como autorização para intentar a presente ação, a mesma não confere poderes para agirem contra todos os RR. demandados, esgotando-se numa autorização concedida para agir judicialmente contra o “Sr. C….”, assim apenas identificado, o que é manifestamente insuficiente. Verificada a falta de deliberação reclamada, haverá que chamar à colação o preceituado no art. 25º do Cód. de Proc. Civil, que dispõe que “Se a parte estiver devidamente representada, mas faltar alguma autorização ou deliberação exigida por lei, designar-se-á o prazo dentro do qual o representante deve obter a respetiva autorização ou deliberação, suspendendo-se, entretanto, os termos da causa”. A falta de tal deliberação configura uma exceção dilatória sanável, pelo que deve ser concedido prazo para que o administrador do condomínio venha demonstrar a existência de uma deliberação por parte da assembleia que o autorize a intentar a presente ação (…) Tal é o que se fará ".

[2] 1. Se a parte estiver devidamente representada, mas faltar alguma autorização ou deliberação exigida por lei, designar-se-á o prazo dentro do qual o representante deve obter a respetiva autorização ou deliberação, suspendendo-se entretanto os termos da causa. 2. Não sendo a falta sanada dentro do prazo, o réu é absolvido da instância, quando a autorização ou deliberação devesse ser obtida pelo representante do autor; se era ao representante do réu que incumbia prover, o processo segue como se o réu não deduzisse oposição.

[3] "O juiz providenciará, mesmo oficiosamente, pelo suprimento da falta de pressupostos processuais suscetíveis de sanação, determinando a regularização dos atos necessários à regularização da instância ou, quando estiver em causa alguma modificação subjetiva da instância, convidando as partes a praticá-los".

[4] "Na condução e intervenção no processo, devem os magistrados, os mandatários judiciais e as próprias partes cooperar entre si, concorrendo para obter, com brevidade e eficácia, a justa composição do litígio".

Sumário

Texto

Metadados do documento

A carregar metadados do documento

Sumário

Texto Integral

1- Relatório

2- Fundamentação

4- Decisão:

Metadados do documento