1072/21.0T8FAR.E2 - Tribunal da Relação de Évora

I- A celebração simultânea de escritura de compra e venda de imóvel, contrato de arrendamento e cláusula de opção de recompra pelo mesmo preço, associada à entrega de quantia inferior ao preço declarado, pode revelar um concerto negocial unitário com finalidade de financiamento, configurando uma alienação fiduciária em garantia.

II- A declaração constante de escritura pública de que o preço foi recebido apenas faz prova plena de que tal declaração foi prestada perante o notário, não impedindo a demonstração de que o pagamento não ocorreu ou que o negócio encobre outra realidade económica.

III- Demonstrando-se que os transmitentes não pretendiam alienar o imóvel, mas apenas obter liquidez, mantendo-se na sua posse, e que o adquirente lhes entregou quantia a título de financiamento, a venda formal assume natureza meramente instrumental de garantia do crédito.

IV- Ainda que não se verifiquem os pressupostos da anulabilidade por usura (art.º 282.º do CC), a estrutura negocial pode revelar um mútuo com encargos globalmente desproporcionados quando o devedor paga prestações e, para readquirir o bem, teria de entregar montante significativamente superior ao recebido.

V- A circunstância de, em caso de incumprimento, o credor manter na sua esfera jurídica um imóvel de valor muito superior ao crédito garantido traduz uma vantagem patrimonial intolerável, consubstanciando violação dos limites legais da taxa de juro (art.º 1146.º do CC) e, em termos materiais, uma situação usurária.

VI- Nessa hipótese, a subsistência do negócio de compra e venda, como instrumento dessa operação, conduz a um resultado contrário à lei, sendo o contrato materialmente ilícito e, por isso, nulo nos termos do art.º 280.º do Código Civil, com o consequente cancelamento do registo de aquisição.

Acórdão da 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora

I- Relatório

1. Albano Rodrigues de Sousa e AA intentaram acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB, pedindo que:

I. Seja declarada a anulação dos negócios jurídicos celebrados entre as partes, Autores e Réu, em 04 de Agosto de 2015, designadamente, a escritura de compra e venda outorgada a 4 de Agosto de 2015 no Cartório Notarial da Notária CC, lavrada a fls. 68 e 69 do Livro 123-A, e, (consequentemente, que seja ordenado o cancelamento do registo de aquisição a favor do Réu), o contrato com o título de contrato de arrendamento com opção de compra sobre a fracção melhor identificada em 27º supra, e o contrato de mútuo, tudo nos termos do art.º 282.º do Código Civil;

II. Seja declarada a anulação parcial e redução do negócio jurídico celebrado entre as partes em 04 de Agosto de 2015 (mútuo propriamente dito) considerando as cláusulas ilegais ali contidas, quanto aos juros e/ou contrapartidas económicas ou, subsidiariamente, pelos juros e/ou contrapartidas serem usurários e ilegais;

III. Em qualquer dos casos, seja condenado o Réu na restituição e/ou compensação dos montantes e/ou bens imóveis (fracção melhor identificada em 27º supra) indevidamente prestados pelos Autores, desde Agosto de 2015 e a presente data; e, ainda, na restituição/compensação respectivamente das prestações vincendas que sejam indevidamente prestadas pelos Autores;

IV. Caso assim não se entenda o que por mera hipótese académica se admite, sejam declarados nulos os negócios jurídicos celebrados entre as partes em 04 de Agosto de 2015, designadamente, a escritura de compra e venda outorgada a 4 de Agosto de 2015 no Cartório Notarial da Notária CC, lavrada a fls. 68 e 69 do Livro 123-A e, (consequentemente, que seja ordenado o cancelamento do registo de aquisição a favor do Réu) nos termos do art.º 282.º do Código Civil, e o contrato com o título de contrato de arrendamento com opção de compra sobre a fracção melhor identificada em 27º supra nos termos dos arts. 280.º e 281.º e 286.º, do Código Civil), com as consequências legais daí advenientes, porquanto o Réu na celebração dos referidos contratos agiu em abuso de direito (art.º 334.º, do Código Civil);

V. Caso assim não se entenda o que por mera hipótese académica se admite, seja o Réu ser condenado na restituição e/ou compensação dos montantes e/ou bens imóveis indevidamente prestados pelos Autores, tudo nos termos do art.º 473.º do Código Civil, enriquecimento sem causa;

VI. Caso assim não se entenda o que por mera hipótese académica se admite, sem conceder, sejam declarados nulos os negócios jurídicos celebrados entre as partes em 04 de Agosto de 2015, designadamente, a escritura de compra e venda outorgada a 4 de Agosto de 2015 no Cartório Notarial da Notária CC, lavrada a fls. 68 e 69 do Livro 123-A e, (consequentemente, que seja ordenado o cancelamento do registo de aquisição a favor do Réu) nos termos do art.º 282.º do Código Civil, e o contrato com o título de contrato de arrendamento com opção de compra sobre a fracção melhor identificada em 27º supra, por contrários à lei e ofensivos dos bons costumes (art.º 280.º, n.º 1 do Código Civil);

VII. Seja o réu condenado no pagamento dos respectivos juros de mora, contados à configurada taxa legal, sobre o valor global a restituir aos Autores, desde a data da citação e até efectivo e integral pagamento.

2. Para tanto, alegaram, em síntese, que desde 2015 atravessam dificuldades económicas; que o Autor em Julho desse ano respondeu a anúncio de jornal para obter empréstimo de €10.000,00; disponibilizou à empresa o acesso a imóvel que iria ser entregue para garantia, mas no dia da escritura pública não foi outorgado mútuo com hipoteca como acordado mas a compra e venda da fracção autónoma, designada pela letra “D”, destinada a habitação do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Urbanização 1, descrita na Conservatória do Registo Predial de Localização 2, sob o n.º1798 de Albufeira, inscrito na matriz sob o art.º 9642 da referida freguesia, pelo preço declarado de €16.900,00; e que, nesse mesmo dia, foi assinado contrato de arrendamento com opção de compra, cujos termos e condições refere, entregando-lhe o procurador do Réu um cheque no valor de €10.000,00.

Alegaram ainda, que nunca quiseram vender o imóvel, antes pretendiam um empréstimo a ser pago em prestações, sabendo o Réu da sua falta de liquidez, e acreditaram que iriam entregar a fracção como garantia, o que foi contratado com a empresa Investidor Privado e que receberam um empréstimo no valor de €10.000,00, obrigando-se a pagar mensal e sucessivamente 60 prestações, no valor de €212,50, e no final do prazo obrigaram-se a entregar ao Réu o montante de €16.900,00.

Referiram, ainda, que contrataram um empréstimo de €10.000,00 cujo preço de custo é de €19.650,00, com taxa de juro líquida de 39,3% ao ano, pagaram as 60 prestações no valor global de €12.750,00 e que pretendiam cumprir o acordado e entregar ao Réu €19.650,00, mas o Réu intentou acção especial de despejo, sendo a causa de pedir a alegada propriedade do Réu, que sabe não ser dele, sendo que o imóvel tem um valor comercial de €100.000,00.

Invocaram também que o Réu pretende obter importância superior àquela que corresponderia ao empréstimo que lhes fizera e ao juro legalmente admissível, auferindo vantagem manifestamente desproporcionada relativamente ao empréstimo concedido, explorando a fragilidade e vulnerabilidade dos Autores, decorrente da falta de liquidez e de financiamento bancário, aproveitando a inexperiência, credulidade e boa-fé dos Autores.

Mais alegaram que até Agosto de 2020, data que interpelaram o Réu para restituir o imóvel, sempre acreditaram que este cumpriria o contrato de mútuo acordado, mas que nessa data aquele comunicou que não era intenção fazê-lo, tomando consciência que pretendia apropriar-se do imóvel.

Subsidiariamente, invocam que o Réu enriqueceu sem causa, por não existir relação ou facto que, de acordo com as regras ou princípios do nosso sistema jurídico, justifique a deslocação patrimonial ocorrida, existindo a obtenção de uma injusta vantagem de carácter patrimonial por parte do Réu, ao conseguir a titularidade da fracção que vale pelo menos €100.000,00.

3. O Réu contestou, por excepção, invocando a caducidade do direito de arguição da anulabilidade do contrato de compra e venda e do contrato de arrendamento com opção de compra, por decurso do prazo de um ano desde a data da sua celebração, invocando também a confirmação deste último negócio jurídico, porquanto os Autores usufruíram do imóvel, pagaram as rendas e comportaram-se como arrendatários, não colocando em causa estes negócios jurídicos na acção de despejo que foi intentada.

Invocaram, ainda, a excepção dilatória de nulidade, por ineptidão da petição inicial,

por não serem alegados factos que sustentem os pedidos de declaração de nulidade destes negócios, por abuso de direito e por serem contrários à lei e ofensivos dos bons costumes e que os Autores deixaram de pagar as rendas, incumprindo o contrato de arrendamento, o que inviabilizou a opção de compra prevista, e que efectuada a resolução do contrato de arrendamento, recusando-se a abandonar o locado e vislumbrando o desfecho daquela acção de despejo, intentaram a presente acção.

Por excepção, invocaram também a prescrição do direito à restituição ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa, por decurso do prazo de três anos a contar da celebração da escritura de compra e venda.

No mais, impugnaram a generalidade os factos invocados, alegando a inexistência de qualquer contrato de mútuo, a discussão na acção de despejo apenas das rendas em dívida, confirmando a vigência do contrato de arrendamento, referindo a procuração outorgada pela Autora a favor do Réu para celebração da compra e venda com os poderes conferidos para este negócio, concluindo pela inexistência dos vícios apontados, com prolação de decisão na acção de despejo que considerou resolvido o contrato de arrendamento e determinou a desocupação do locado pelos aqui Autores, actuando estes com má-fé, cuja condenação a este título pediram.

4. Os Autores apresentaram resposta, na qual concluíram pela improcedência das

excepções invocadas, em suma, por apenas em Agosto de 2020 se terem apercebido das intenções do Réu, quando notificados da recusa em exercer a opção de compra, mantendo-se a situação de inferioridade, invocando que não confirmaram negócios celebrados que não quiseram ou entenderam, ainda permanecendo no imóvel, concluindo pela improcedência do pedido de condenação, como litigantes de má-fé, peticionando a condenação do Réu nessa qualidade, em multa e indemnização, no mínimo de €1.500,00, por não ignorar a falta de fundamento da defesa e alterar a verdade dos factos com o intuito de locupletar à sua custa.

5. Foi realizada audiência prévia, no âmbito da qual o Réu apresentou articulado superveniente, invocando a verificação da excepção de abuso de direito, na vertente de “venire contra factum proprium” e a excepção dilatória de autoridade de caso julgado, face ao trânsito em julgado da decisão proferida na acção de desejo que intentou contra os Autores, na qual se reconheceu a validade do contrato de arrendamento e a titularidade do direito de propriedade sobre a fracção autónoma, verificando-se que os fundamentos que subjazem a esta acção foram discutidos pelo Tribunal da Relação de Évora no recurso.

Os Autores pronunciaram-se pela não verificação das excepções.

6. Admitido o articulado superveniente, foram as partes notificadas que os autos reuniam elementos para conhecer do mérito da causa e para se pronunciarem, o que fizeram, nos termos constantes dos autos.

7. Foi proferido despacho saneador, no qual se considerou improcedente a excepção de nulidade, por ineptidão da petição inicial, e se considerou procedente a excepção dilatória de autoridade de caso julgado invocada, absolvendo o Réu da instância.

8. Interposto recurso, foi proferido Acórdão pelo Tribunal da Relação de Évora, em 10 de Novembro de 2022, que revogou aquela decisão e determinou o prosseguimento dos autos para apreciação das questões referentes à invalidade do contrato de compra e venda do imóvel em causa e decisão dos correspondentes pedidos e do pedido subsidiário de condenação, com fundamento nas regras do enriquecimento sem causa.

9. Foi realizada a continuação da audiência prévia e proferido despacho saneador, identificado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova, sem que tenha sido apresentada reclamação.

10. Realizou-se a audiência final, após o que veio a ser proferida sentença, na qual se decidiu:

A) - Julgar a acção procedente, por provada, e, em consequência, declarar a nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre os Autores e o Réu, mediante escritura pública de compra e venda outorgada no dia 04.08.2015 no Cartório Notarial da Notária CC, lavrada a fls.68 e 69 do Livro 123-A, com consequente cancelamento do registo de aquisição a favor do Réu;

B) - Julgar os incidentes de litigância de má-fé improcedentes, por não provados, e, em consequência, absolver os Autores e o Réu dos pedidos.

Custas da acção pelo Réu e dos incidentes de litigância de má-fé pelos Autores e pelo Réu, com taxa fixada no mínimo (art.º 527.º, nºs 1 e 2 do Código de Processo Civil e art.º 7.º, n.º 4 do Regulamento das Custas Processuais).

11. Inconformado veio o R. interpor recurso, o qual motivou, nos termos e com os fundamentos seguintes [segue transcrição das conclusões do recurso]:

1.ª Inconformado com a, aliás douta, sentença de fls. …. e seguintes dos presentes autos, que julgou a presente acção procedente e, em consequência, declarou a nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre os Autores e o Réu, mediante escritura pública outorgada no dia 04.08.2015, com o consequente cancelamento do registo de aquisição a favor do Réu, interpôs o mesmo o presente recurso de Apelação;

2.ª Considera o ora Recorrente que a sentença recorrida padece de vários vícios que, a não existirem, deveriam ter conduzido a uma decisão de mérito substancialmente diversa;

3.ª Na verdade, no entendimento do Recorrente, o Tribunal “a quo” não fez um julgamento correcto da matéria de facto e, bem assim, não aplicou correctamente o direito ao caso dos presentes autos, sendo a sentença recorrida nula;

4.ª O artigo 615º, n.º 1 do Código de Processo Civil prevê, nas suas várias alíneas, as diferentes causas de nulidade da sentença, estatuindo a sua alínea c) que a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;

5.ª No caso dos presentes autos, verifica-se que a Mma. Juiz “a quo” proferiu a sentença recorrida, dando provimento a um dos pedidos formulados pelos Autores (in casu, a anulação do contrato de compra e venda da fracção autónoma supra melhor identificada celebrada entre ambos e o consequente cancelamento do registo de aquisição a favor do Réu);

6.ª Tal decisão está em clara contradição com os fundamentos de Direito que constam da mesma sentença e que impunham uma decisão completamente oposta, com a total improcedência da presente acção e a consequente absolvição do Réu de todos os pedidos formulados pelos Autores;

7.ª A sentença recorrida assenta numa premissa inicial, segundo a qual “(…) evidencia-se a celebração de um encadear de negócios jurídicos, ligados entre si, na qual o negócio de compra e venda celebrado visou garantir o pagamento da quantia recebida, a título de empréstimo, facultando aos Autores a possibilidade de adquirirem o imóvel logo que satisfizessem determinada quantia. Na verdade, todos os negócios jurídicos têm uma razão ou propósito.

Nesta senda, como ficou provado que, antecedendo os negócios em causa, existia uma necessidade de liquidez por parte dos Autores e a ausência de concessão de crédito bancário.

Assim surge a entrega, por parte do Réu, de um cheque no montante de € 10.000,00 e a realização dos negócios de compra e venda e de arrendamento, com opção de compra, no mesmo dia.

A circunstância de os Autores não terem deixado de ter a posse do imóvel e a prevista opção de compra, precisamente pelo mesmo valor que ficou previsto na compra e venda, evidencia que a alienação da fracção autónoma serviu de garantia ao pagamento daquele montante entregue, com possibilidade de os Autores readquirirem o imóvel. (…)” (sic);

8.ª Ora, a asserção que se deixou transcrita não só está em clara contradição com a restante factualidade dada como provada, como nem sequer tem respaldo nos vários meios de prova produzidos em sede de audiência de discussão e julgamento;

9.ª Assim e em primeiro lugar, o segmento que se deixou transcrito assenta numa mera presunção, subjacente à mesma sentença, de que o motivo que levou os Autores a venderem ao Réu a fracção autónoma designada pela letra “D”, destinada a habitação, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Urbanização 1, foi a sua alegada necessidade de liquidez, presunção essa que colide frontalmente com os factos não provados identificados sob as alíneas b) e d) da matéria de facto não provada;

10.ª Na verdade, afigura-se dificilmente aceitável ou minimamente verosímil que alguém aceite, sob a capa de um contrato de compra e venda, financiar alegadas dificuldades de liquidez de outrem sem que saiba dessas mesmas dificuldades e – menos ainda – sem que se faça prova dos juros concretamente acordados para o pretenso financiamento;

11.ª Mas mais evidente ainda que o juízo efectuado pela Mma. Juiz “a quo” na sentença que ora se põe em crise assenta em meras presunções sem qualquer fundamento resulta da seguinte passagem: “(…) Conforme reflecte o acervo factual apurado, no mesmo dia em que o Réu entregou aos Autores a quantia de € 10.000,00 foi transferido para o Réu o direito de propriedade sobre o imóvel, sendo o fim garantístico denunciado pela vinculação, na mesma data, mediante contrato de arrendamento, com opção de compra, nos termos da qual se daria a retransmissão do direito de propriedade, pelo preço de € 16.900,00 (presumivelmente correspondente à quantia mutuada e eventuais juros que tenham sido convencionados). Note-se que não se logrou apurar o exacto montante dos juros convencionados que era indicado pelos Autores (e a diferença do montante inicial mutuado e o montante do preço fixado não são suficientes para dizer se se reporta apenas a esse montante de juros).(…)” (sic);

12.ª Ou seja, é assumido, de forma expressa e clara, no próprio texto da sentença que ora se impugna, que não é certo qual o valor do pretenso financiamento que o Réu terá concedido aos Autores (€ 10.000,00 ou os € 16.900,00?);

13.ª Por outro lado, do mesmo texto resulta ainda que não se sabe se tal montante putativamente mutuado – cujo valor exacto não se sabe - corresponderá, supostamente, à quantia mutuada e a eventuais juros que tenham sido eventualmente acordados, mas cujo valor também não se conhece ao certo ou, sequer, se houve uma taxa de juro convencionada entre as partes;

14.ª No fim de contas, nesta parte, a sentença recorrida ressume-se a um rol de presunções, sem sustentação e em contradição umas com as outras;

15.ª Depois, quando se afirma, a dado passo da fundamentação de Direito, que o contrato de compra e venda celebrado entre Autores e Réu “(…) visou garantir o pagamento da quantia recebida, a título de empréstimo, facultando aos Autores a possibilidade de adquirirem o imóvel logo que satisfizessem determinada quantia (…)”;

16.ª Ora, do cotejo entre tal juízo conclusivo e os factos provados resulta uma clara contradição, uma vez que, por um lado, não se afigura compreensível dizer-se que os Autores necessitavam de um empréstimo de € 10.000,00 (n.º 3 dos factos provados), para depois declararem ter recebido o preço de € 16.900,00 (dezasseis mil e novecentos euros) a título de preço pela venda da fracção autónoma;

17.ª Por outro lado, quando se afirma na sentença recorrida que “(…) a circunstância do Autor se encontrar munido de procuração outorgada pela Autora que lhe permitia, em seu nome, vender ou prometer vender, sem menção a qualquer mútuo com hipoteca afasta, em nosso entender, a alegação de que foi avisado para a celebração de um empréstimo (levando a considerar não provados os factos indicados na alínea a))(…)”, resulta, no entendimento do Recorrente, que tal segmento está em clara contradição com o facto provado sob o n.º 3 da matéria de facto provada;

18.ª É que, se o Autor sabia que não ia celebrar uma escritura de mútuo com hipoteca, carece de qualquer sentido lógico dar como provado que não quis vender ou arrendar a fracção autónoma, quando sabia que ia outorgar um escritura de compra e venda e um contrato de arrendamento urbano da mesma fracção;

19.ª Dos factos dados como provados na mesma sentença, resulta que não foi produzido qualquer meio probatório que permitisse concluir, sem margem para dúvidas, pela existência de qualquer contrato de mútuo celebrados entre as partes referente à quantia de € 10.000,00 (dez mil euros), sendo tal quantia uma parte do montante de € 16.900,00 (dezasseis mil e novecentos euros) pago pelo ora Réu a título de preço, já que foi esta última quantia que consta da escritura de compra e venda e que foi dada como provada (cfr. o ponto n.º 7 a matéria de facto dada como provada);

20.ª Acresce que na própria sentença recorrida é reconhecido que, relativamente ao montante pago pelos Autores a título de renda devida pelo uso e fruição da mesma fracção autónoma (€ 212,50, pago mensalmente durante um período de 60 meses, num total de € 12.750,00), tenha sido acordado entre as partes que o mesmo serviria para liquidar o empréstimo e juros;

21.ª Com base nos fundamentos que deixamos transcritos, impunha-se, no entendimento ora recorrente, uma decisão substancialmente diversa, uma vez que não existe qualquer meio de prova nos autos que permita concluir a existência de um contrato de mútuo associado ao contrato de compra e venda celebrado entre os Autores e o Réu;

22.ª Da mesma forma, não se vislumbra qualquer sentido lógico em afirmar, por um lado, ter sido celebrado tal contrato de mútuo, para depois vir dizer que a quantia mutuada foi presumivelmente de € 16.900,00 (dezasseis mil e novecentos euros) e que não se logrou apurar o exacto montante dos juros convencionados, nomeadamente, o alegado pelos Autores;

23.ª Ao decidir como decidiu, violou o Tribunal “a quo” o disposto no artigo 615.º, n.º 1, al. c) do Código de Processo Civil;

24.ª Discorda igualmente o ora Recorrente do julgamento da matéria de facto efectuado pelo Tribunal “a quo”, já que considera, salvo o sempre devido respeito por opinião diversa, que alguns dos factos dados como provados deveriam ter sido considerados como não provados, atenta a insuficiência da prova produzida;

25.ª Assim, no entendimento do ora Apelante, impunha-se que os factos identificados sob o número 3) da matéria de facto dada como provada tivessem sido antes considerados como não provados, uma vez que os únicos meios de prova que sustentaram tal decisão foram os depoimentos das testemunhas DD, EE e FF, sendo ambos depoimentos indirectos ou de ouvir dizer e não tendo as mesmas testemunhas mostrado um conhecimento directo e concreto dos factos;

26.ª Na verdade, para além das supra referidas, todas as testemunhas inquiridas declararam que o seu conhecimento adveio apenas do que lhes foi contado pelo Autor, não tendo as mesmas um conhecimento directo dos factos que lhes permitissem declarar que os Autores não teriam vontade em vender a fracção autónoma supra melhor identificada ao Réu, ora Apelante ou arrendá-la, mas pretendiam apenas que lhes fosse concedido um empréstimo no valor de € 10.000,00;

27.ª Nesta senda, entende o ora Apelante que deveria a matéria fáctica contida no aludido n.º 3 dos factos provados ter sido dada como não provada, tendo em conta os depoimentos prestados em audiência de discussão e julgamento pelas referidas testemunhas;

28ª Com efeito, nenhum dos depoimentos em causa ou, sequer, os três conjugados, poderiam ser idóneos para que o Tribunal “a quo” tivesse considerado como provados os referidos factos constantes do já citado n.º 3 da fundamentação da sentença proferida pelo Tribunal “a quo” e objecto do presente recurso;

29.ª A testemunha FF declarou no seu depoimento prestado em audiência de discussão e julgamento, a instância da Mma. Juiz sobre o seu conhecimento sobre o contrato de arrendamento e o contrato de compra e venda em discussão no processo, que sabia o que lhe havia sido transmitido pelos Autores, tendo declarado “(…) Sim, foi o que o Sr. GG me contou. (…)”, (Declarações prestadas pela referida testemunha, ao minuto 1 e 14 segundos da gravação áudio, na sessão da Audiência de Julgamento);

30.ª Mais adiante acrescentou ainda a mesma testemunha que “(…) E foi nessa altura que eu me apercebi que ele contou que tinha pedido um empréstimo e que não estava a ser cumprido o acordo (…)” (Registos fonográficos, declarações prestadas aos 2 minutos e 12 segundos da gravação áudio, na sessão da Audiência de Julgamento);

31.ª Reiterou ainda a mesma testemunha, quando instada, que “(…) contou-me na altura que tinha pedido um empréstimo há cerca de 5 anos atrás, portanto, há 2015 por aí, que tinha pedido, que se viu preocupado, que precisou mesmo de 10 mil euros (…)” (Registos Fonográficos, declarações prestadas aos 2 minutos e 30 segundos da gravação áudio, na sessão da Audiência de Julgamento);

32.ª Também a testemunha DD, quando inquirida em audiência de discussão e julgamento, declarou, sobre o seu conhecimento dos factos se devia a lhe ter sido contado pelo Senhor GG ou pela Dona AA declarou “(…) não, pelo GG me contou (…)” (Declarações prestadas a 03 minutos e 40 segundos da gravação áudio, na sessão da Audiência de Julgamento).

33ª A testemunha EE, perguntada a instâncias da Mma Juiz que propósito o Autor lhe tida contado o que aconteceu acerca do negócio respondeu “Sim, sim. Tudo. Alguma das coisas contou” (Declarações prestadas a 04 minutos e 08 segundos da gravação áudio, na sessão da Audiência de Julgamento).

34ª Declarou ainda que o Autor “contou que tinha pedido um empréstimo bancário, que tinha visto um anúncio no jornal e que pegou o número do telefone” (Declarações prestadas a 04 minutos e 18 segundos da gravação áudio, na sessão da Audiência de Julgamento).

35ª Mais adiante acrescentou que o Autor lhe “Contou que que face a graves problemas financeiros, mas precisava de um numerário, que na altura foram 10 mil euros”. (Declarações prestadas a 07 minutos e 41 segundos da gravação áudio, na sessão da Audiência de Julgamento). Perguntada novamente se o Autor lhe tinha contado tudo, respondeu “Sim, aos bocadinhos ia contando” (Declarações prestadas a 20 minutos e 41 segundos da gravação áudio, na sessão da Audiência de Julgamento).

36.ª No que tange ao ponto n.º 7 da matéria de facto dada como provada andou mal o Tribunal “a quo”, uma vez que considerou que “(…) por escritura pública de compra e venda, datada de 04.08.2015, outorgada no Cartório Notarial a cargo da Notária CC, em Alverca do Ribatejo, o Autor por si e como procurador em representação da Autora, declarou vender ao Réu, representado por HH, pelo preço de € 16.900,00, a fracção autónoma identificada em 1 (…)”;

37.ª Ora, salvo melhor opinião, da escritura pública de compra e venda junta de fls. 10vº a 14 dos autos e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, resulta de forma expressa, clara e inequívoca que os Autores, outrossim, venderam a sobredita fracção autónoma ao Réu, ora Apelante, tendo antes declarado terem recebido o preço de € 16.900,00 (dezasseis mil e novecentos euros);

38.ª De resto, tal facto encontra-se provado por um documento autêntico - escritura pública de compra e venda, junta de fls.10vº a 14 dos autos – que, à luz do disposto no artigo 362.º do Código Civil, faz prova plena dos factos que expressam como praticados pela autoridade ou oficial público respectivo, assim como dos factos que neles são atestados com base nas percepções da entidade documentadora (art.º 371.º, n.º 1 do Código Civil);

39.ª No modesto entendimento do Réu, ora Apelante, os excertos do depoimento das testemunhas supra melhor identificadas, nas passagens concretas que se deixaram transcritas supra, impunham necessariamente uma decisão completamente diversa sobre a matéria de facto considerada como provada, concretamente, sob os números 3 e 7 da matéria de facto dada como provada;

40.ª Deveria o Tribunal recorrido ter entendido e dado como provado, antes de mais, que os Autores pretendiam vender a fracção autónoma identificada em 1 e arrendá-la ao Réu, tudo com base nos documentos juntos aos autos (escritura pública de compra e venda e contrato de arrendamento celebrado entre os Autores e o Réu);

41.ª Deveria ainda o Tribunal “a quo”, com base nos mesmos meios de prova, ter dado como não provado que os mesmos Autores pretendiam que lhes fosse concedido um empréstimo no valor de € 10.000,00 (dez mil euros), como erradamente foi dado como provado;

42.ª Por outro lado, com base na escritura pública de compra e venda junta de fls. 10vº a 14 dos autos, deveria igualmente o Tribunal terem recebido o preço de € 16.900,00 (dezasseis mil e novecentos euros);

43.ª A decisão sobre a matéria de facto proferida pelo tribunal recorrido é particularmente grave nestes pontos concretos, já que a mesma, padecendo das insuficiências supra apontadas, em face dos depoimentos transcritos das testemunhas, levaram inevitavelmente o tribunal a tomar uma decisão quanto à matéria de Direito que está também claramente viciada;

44.ª As declarações prestadas pelas mesmas testemunhas em audiência de discussão e julgamento, nos pontos concretos que se deixaram supra transcritos por remissão para os registos fonográficos da prova produzida na mesma audiência, deveriam ter determinado que o Tribunal “a quo” considerasse como não provados todos os factos supra identificados;

45.ª No modesto entendimento do Réu, seria essa a única decisão ajustada aos excertos dos depoimentos das testemunhas supra identificadas, na parte que se deixaram transcritos, ou seja, em consonância com a prova produzida na audiência de julgamento;

46.ª O erro cometido pelo Tribunal “a quo” no julgamento da matéria de facto teve um reflexo inevitável e notório no julgamento da matéria de direito, conduzindo o tribunal da 1ª instância a uma sentença que, no modesto entendimento do ora Recorrente, é nula;

47.ª Vem assim o ora Recorrente impugnar expressamente a decisão do Tribunal “a quo” sobre o julgamento da matéria de facto, no que às alíneas 3 e 7 diz respeito, conforme alegado, já que entende que os factos dados como provados sob as referidas alíneas são insuficientes, em face da prova testemunhal e documental produzida e foram incorrectamente julgados;

48.ª Tal erro de julgamento notório, em face dos depoimentos das testemunhas supra identificadas, cujos excertos que se deixaram transcritos impunham uma decisão diversa, em termos de matéria de facto dada como provada, da proferida pelo tribunal recorrido;

49.ª No modesto entendimento da Ré, seria essa a única decisão ajustada aos excertos dos depoimentos das testemunhas supra identificadas, na parte que se deixaram transcritos supra, ou seja, em consonância com a prova produzida na audiência de julgamento;

50.ª Andou mal o Tribunal “a quo”, pois deveria ter considerado, em harmonia com a prova produzida, tais factos como não provados, pelo que o Réu pretende que o Venerando Tribunal “ad quem” reaprecie a prova;

51.ª No que diz respeito ao julgamento da matéria de direito efectuado pelo Tribunal da 1ª instância, entende o ora Recorrente que a sentença recorrida enferma ainda de erro notório no julgamento de Direito;

52.ª A anulação do negócio jurídico celebrado entre Autores e Réu teve por fundamento, do ponto de vista da Mma. Juiz “a quo”, “(…) a entrega, por parte do Réu, de um cheque no montante de € 10.000,00 e a realização dos negócios de compra e venda e de arrendamento, com opção de compra, no mesmo dia “(…)” A circunstância de os Autores não terem deixado de ter a posse do imóvel e a prevista opção de compra, precisamente pelo mesmo valor que ficou previsto na compra e venda, evidencia que a alienação da fracção autónoma serviu de garantia ao pagamento daquele montante entregue, com possibilidade de os Autores readquirirem o imóvel.

Este concerto negocial reconduz-se ao género atípico de negócios fiduciários com fim de garantia (fiducia cum creditore), na modalidade da chamada alienação em garantia (…)” (sic).

53.ª Ou seja, considerou a Mma. Juiz “a quo” que a compra e venda destinou-se apenas a financiar as alegadas fragilidades financeiras dos Autores, existindo antes um suposto contrato de mútuo agregado a tal negócio, em que, apesar de desconhecer-se que juros foram convencionados, o Réu teria beneficiado de juros superiores ao montante legalmente admissível;

54.ª Baseando-se nesta asserção, a Mma. Juiz “a quo” considerou, de forma contraditória e abusiva, que apesar de não ter sido feita prova dos factos que integram a previsão do artigo 282.º do Código Civil, o mútuo alegadamente celebrado entre as partes é manifestamente usurário, por exceder os juros impostos pelo artigo 1146.º, n.º 1 do Código Civil, anulando assim o negócio jurídico celebrado entre as partes;

55.ª Os juízos meramente conclusivos que deixamos transcritos e que servem de base à decisão de Direito proferida pelo Tribunal “a quo” colidem frontalmente com as regras da experiência comum e com os factos referidos na sentença recorrida;

56.ª Por um lado, e desde logo, diga-se que a Mma. Juiz “a quo”, em momento algum pôs em causa, na sentença recorrida, que o valor efectivamente pago pelo Réu, a título de preço, foi o de € 16.900,00 (dezasseis mil e novecentos euros) e não o de € 10.000,00 (dez mil euros), como parecem inculcar várias passagens da sentença recorrida;

57.ª É que tendo sido esse o preço acordado entre as partes e pago pelo Réu, como já foi alegado – cfr. o ponto n.º 7 dos factos dados como provados – a tese da sentença recorrida, de acordo com a qual o putativo contrato de mútuo teria sido celebrado pelo montante de € 10.000,00 (valor titulado pelo cheque entregue pelo Réu aos Autores na data da escritura – cfr. ponto 9 da matéria de facto dada como provada), não tem qualquer sustentação, quer no preço acordado para o negócio, quer, sobretudo, no facto do montante acordado no contrato de arrendamento celebrado entre as partes para a possibilidade de exercício de opção de compra da mesma fracção autónoma ser de…€ 16.900,00 (dezasseis mil e novecentos euros)!

58.ª Ou seja, e dito de outro modo, é dificilmente aceitável – senão mesmo totalmente inverosímil – que se o Réu pretendesse celebrar um negócio usurário e, por essa via, receber juros acima do legalmente permitido, aceite um valor de recompra do bem imóvel igual ao valor pago, uma vez que a ser assim, não se vislumbra qual seria a remuneração que iria auferir em consequência do alegado contrato de mútuo;

59.ª O que acaba de referir-se nem pode ser posto em causa pela circunstância citada na sentença recorrida de “(…) que, face ao incumprimento do contrato de arrendamento por parte dos Autores, a manutenção da fracção autónoma na esfera jurídica do Réu vem permitir, na prática, a aplicação de juros superiores aos limites fixados no art.º 1146.º do Código Civil. (…) Isto porque o valor da fracção autónoma, avaliado na data em que o negócio se realizou, era de € 56.106,00 (ponto 8 dos factos), valor que é consideravelmente superior ao valor do empréstimo e dos juros com o limite legal, pelo que de nada adianta dizer que os juros se devem cingir aos limites legais nos termos do n.º 3 do art.º 1146.º, quando se vai permitir que o credor mantenha no seu património um imóvel dos devedores que tem um valor muito superior ao crédito (já para não falar do valor do imóvel actualizado). (…)”(sic);

60.ª O juízo conclusivo que acaba de deixar-se transcrito não resiste à simples constatação de que era impossível ao Réu adivinhar, à data da celebração do contrato de arredamento celebrado com os Autores após a outorga da escritura pública de compra e venda, que os mesmos iriam deixar de pagar pontualmente as rendas devidas e que, por essa mesma via, o mesmo Réu teria fundamento para resolver o contrato, obviando assim ao exercício do direito de recompra da fracção autónoma e mantendo a fracção autónoma no seu património;

61.ª Acresce ainda que a referida tese da sentença recorrida esbarra ainda, de forma estrondosa, numa outra circunstância, que também foi dada como provada na mesma sentença;

62.ª A retribuição auferida pelo Réu em consequência da celebração do contrato de arrendamento – contrato cujo cumprimento por parte dos Autores, durante o prazo da respectiva execução, exercício, por parte destes, do direito de recompra da fracção autónoma – limitou – se a pagar, de forma aliás modesta, a fruição e o gozo que os mesmos Autores tiveram da mesma fracção;

63.ª Ou seja, e em resumo, os Autores mantiveram a posse da sobredita fracção autónoma, pagando para tanto uma renda muito abaixo do valor médio do mercado, não se podendo por isso falar qualquer negócio usurário a favor do Réu e, muito menos, num negócio contrário à lei, com conteúdo ilícito;

64.ª Deveria o Tribunal “a quo” ter considerado que não houve qualquer negócio usurário no caso dos presentes autos, já que da discussão da causa não resultaram provados quaisquer dos requisitos legais para chegar a tal conclusão;

65.ª O Tribunal recorrido limitou – se a presumir, sem cuidar de saber ou indagar, conforme já supra alegado, se existiu ou não um negócio usurário ou com conteúdo ilícito ou se, pelo contrário, o negócio celebrado entre as partes foi efectivamente uma compra e venda seguida de um contrato de arrendamento urbano;

66.ª Andou mal o Tribunal da 1ª instância, pois deveria ter considerado como não provados, com base nos depoimentos das testemunhas já referidas e na prova documental junta aos autos que não existiu qualquer negócio usurário ou com conteúdo ilícito e, em consequência, ter absolvido o Réu de todos os pedidos formulados nos presentes autos.

67.ª Ao decidir como decidiu, violou o Tribunal “a quo” os artigos 280.º, 281.º, 282.º, 334.º e 1146º, todos do Código Civil.

12. Contra-alegaram os AA., pugnando pela confirmação da sentença recorrida e, subsidiariamente, pediram, ao abrigo do artigo 636º do Código de Processo Civil, a apreciação dos factos não provados constantes das alíneas b) e d), que entende deverem ser tidos como provados, pelas provas que indicam.

13. O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito suspensivo.

14. Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II- Objecto do recurso

O objecto do recurso, salvo questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, como resulta dos artigos 608º, n.º 2, 635º, n.º 4, e 639º, n.º 1, do Código de Processo Civil.

Considerando o teor das conclusões apresentadas, importa decidir as seguintes questões:

i. Da nulidade da sentença;

ii. Da alteração da matéria de facto; e

iii. Da reapreciação jurídica da causa.

III- Fundamentação

A) - Os Factos

A. 1. Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos [existem 2 factos com a numeração 19]:

1- Os Autores eram proprietários da fracção autónoma designada pela letra “D”, destinada a habitação, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Urbanização 1, descrita na Conservatória do Registo Predial de Localização 2, sob o n.º 1798 de Albufeira, inscrito na matriz sob o art.º 9642 da referida freguesia (cf. doc de fls.338/339, cujo teor se dá por integralmente reproduzido).

2- No ano de 2015 os Autores atravessaram um período em que necessitaram de liquidez e tentaram recorrer à concessão de crédito bancário, o qual não obtiveram.

3- Os Autores não pretendiam vender a fracção autónoma identificada em 1 ou arrendá-la mas pretendiam que lhes fosse concedido um empréstimo no valor de €10.000,00.

4- Em circunstâncias não concretamente apuradas, o Réu predispôs-se a adquirir aos Autores a fracção autónoma identificada em 1.

5- Os Autores facultaram o acesso a essa fracção autónoma a determinada sociedade para que fosse avaliada.

6- No dia 04.08.2015 o Autor deslocou-se ao Cartório Notarial a cargo da Notária CC, em Alverca do Ribatejo, munido com procuração outorgada pela Autora nesse mesmo dia, na qual lhe conferia poderes para a representar como procurador e em seu nome prometer vender e vender a fracção autónoma identificada em 1 (cf. doc de fls.10vº/14, cujo teor se dá por integralmente reproduzido).

7- Por escritura pública de compra e venda, datada de 04.08.2015, outorgada no Cartório Notarial a cargo da Notária CC, em Alverca do Ribatejo, o Autor por si e como procurador em representação da Autora, declarou vender ao Réu, representado por HH, pelo preço de €16.900,00, a fracção autónoma identificada em 1 (cf. doc. de fls.10vº/14, cujo teor se dá por reproduzido).

8- Naquela data a fracção autónoma identificada em 1 tinha um valor patrimonial de €34.920,00 e de mercado de €56.106,00 (cf. doc. de fls.10vº/14 e perícia a fls.263vº/276, cujo teor se dá por reproduzido).

9- O Réu, na pessoa da procuradora, entregou ao Autor um cheque datado de 04.08.2015, no valor de €10.000,00.

10- No dia 04.08.2015, foi subscrito pelo Autor, na qualidade de Arrendatário e pela procuradora do Réu, na qualidade de Senhorio, um documento intitulado de “Contrato de Arrendamento para Habitação com Prazo Certo e com Opção de Compra”, nos termos do qual Albano Rodrigues de Sousa, tomou de arrendamento, a fracção autónoma identificada em 1 (cf. doc. de fls.14vº/16vº, cujo teor se dá por reproduzido).

11- Ficou acordado que o prazo do arrendamento era de cinco anos, não renovável, com início no dia 1 de Setembro de 2015 e em vigor até 31 de Agosto de 2020 (cf. doc. de fls.14vº/16vº, cujo teor se dá por reproduzido).

12- A renda mensal fixou-se em €212,50 (duzentos e doze euros e cinquenta cêntimos), vencendo-se a mesma no primeiro dia útil do mês a que respeitem (cf. doc. de fls.14vº/16vº, cujo teor se dá por reproduzido).

13- Mais se acordou, na cláusula sétima, com epígrafe Resolução, que, “1. Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base no incumprimento da outra parte que, pela sua gravidade ou consequências, quanto aos termos acordados, torne inexigível a manutenção do arrendamento. 2. Os Segundos Outorgantes renunciam ao direito de fazer operar a caducidade do direito de resolução do primeiro outorgante. 3. São fundamento para a resolução do contrato as seguintes alíneas: a) não pagamento, pontual e integral, do valor global da renda; b) dar ao locado uso diferente do fim a que se destina” (cf. doc. de fls.14vº/16vº, cujo teor se dá por reproduzido).

14- Acordaram ainda, na cláusula oitava, com epígrafe, “Opção de Compra”, que, “O senhorio confere aos Arrendatários o direito de adquirirem o prédio urbano supra indicado, nos seguintes termos e condições: a) a opção de compra poderá ser exercida, pelos Arrendatários, a todo o tempo de vigência do presente contrato de arrendamento mediante o envio, por correio registado com aviso de recepção, ao Senhorio de uma comunicação de aceitação. b) a proposta considerar-se-á aceite no momento da recepção, pelo Senhorio, da referida comunicação de aceitação. c) cessa o direito de opção de compra por parte dos Arrendatários, nos seguintes casos: (i) se os Arrendatários incumprirem a obrigação de pagamento das rendas nos termos da legislação em vigor. (ii) se os Arrendatários não comparecerem no dia, hora e local para outorga do contrato definitivo. (iii) se os arrendatários não procederem ao pagamento integral do preço e de quaisquer quantias devidas por virtude deste contrato, na data de outorga do contrato definitivo. d) o valor da alienação do prédio, para feitos do exercício do direito de opção de compra, é de 16.900€ (Dezasseis mil e novecentos euros), tendo em consideração o valor patrimonial do imóvel ao tempo da assinatura desta opção de compra” (cf. doc. de fls.14vº/16vº, cujo teor se dá por reproduzido).

15- O Réu apresentou, junto do Balcão Nacional de Arrendamento, procedimento especial de despejo contra os Autores, pedindo a desocupação da fracção autónoma identificada em 1, com fundamento em resolução do contrato de arrendamento por mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses (cf. doc. de fls.54/70, cujo teor se dá por reproduzido).

16- Os Autores foram notificados e deduziram oposição à pretensão de despejo do Réu, no dia 07.08.2019, o que levou a que os autos fossem distribuídos ao Juízo Local Cível da Albufeira, onde correram termos com o n.º1787/19.2... (cf. doc. de fls.43vº/53vº e 54/70, cujo teor se dá por reproduzido).

17- Em síntese, defenderam-se os Autores, invocando i) a excepção dilatória de erro na forma do processo, ii) a caducidade do direito do requerente à resolução do contrato de arrendamento, iii) a nulidade da resolução operada pelo requerente, por contrária à legislação em vigor, iv) a intenção, por parte dos requeridos, em exercer a opção de compra estipulada no âmbito do contrato celebrado entre as partes, à qual se opôs o requerente, e por conseguinte, o abuso de direito na conduta relativa a resolução do contrato, por parte do requerente, pugnando, assim, a final pela sua absolvição (cf. doc. de fls.43vº/53vº e 54/70, cujo teor se dá por reproduzido).

18- Após efectuado julgamento foi proferida sentença que considerou improcedente a excepção de erro na forma do processo e provados os seguintes factos:

“1- BB, é proprietário do prédio urbano sito na Urbanização 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Localização 2, sob o artigo n.º 1798, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo n.º 9642

2- Em 4 de Agosto de 1992, foi subscrito por BB, na qualidade de Senhorio e Primeiro Outorgante e GG e AA, a qualidade de Arrendatários ou Segundos Outorgantes, um documento intitulado de “Contrato de Arrendamento para Habitação com Prazo Certo e com Opção de Compra”, nos termos do qual Albano Rodrigues de Sousa, tomou de arrendamento, a fracção autónoma designada pela letra “D”, sito na Urbanização 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Localização 2 sob o n.º 9642 e inscrito na matriz urbana sob o artigo 1998.

3- Ficou acordado que o prazo do arrendamento era de cinco anos, não renovável, com início no dia 1 de Setembro de 2015 e em vigor até 31 de Agosto de 2020.

4- A renda mensal fixou-se em EUR 212,50 (duzentos e doze euros e cinquenta cêntimos), vencendo-se a mesma no primeiro dia útil do mês a que respeitem.

5- Mais se acordou, na cláusula sétima, com epígrafe Resolução, que, “1. Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base no incumprimento da outra parte que, pela sua gravidade ou consequências, quanto aos termos acordados, torne inexigível a manutenção do arrendamento. 2. Os Segundos Outorgantes renunciam ao direito de fazer operar a caducidade do direito de resolução do primeiro outorgante. 3. São fundamento para a resolução do contrato as seguintes alíneas: a) não pagamento, pontual e integral, do valor global da renda; b) dar ao locado uso diferente do fim a que se destina”.

6- Acordaram ainda, na cláusula oitava, com epígrafe, “Opção de Compra”, que, “O senhorio confere aos Arrendatários o direito de adquirirem o prédio urbano supra indicado, nos seguintes termos e condições: a) a opção de compra poderá ser exercida, pelos Arrendatários, a todo o tempo de vigência do presente contrato de arrendamento mediante o envio, por correio registado com aviso de recepção, ao Senhorio de uma comunicação de aceitação. b) a proposta considerar-se-á aceite no momento da recepção, pelo Senhorio, da referida comunicação de aceitação. c) cessa o direito de opção de compra por parte dos Arrendatários, nos seguintes casos: (i) se os Arrendatários incumprirem a obrigação de pagamento das rendas nos termos da legislação em vigor. (ii) se os Arrendatários não comparecerem no dia, hora e local para outorga do contrato definitivo. (iii) se os arrendatários não procederem ao pagamento integral do preço e de quaisquer quantias devidas por virtude deste contrato, na data de outorga do contrato definitivo. d) o valor da alienação do prédio, para feitos do exercício do direito de opção de compra, é de 16.900€ (Dezasseis mil e novecentos euros), tendo em consideração o valor patrimonial do imóvel ao tempo da assinatura desta opção de compra”.

7- A renda referente ao mês de maiô de 2018 foi paga pelos Requeridos entre os dias 22 e 25 de Junho de 2018.

8- A renda referente ao mês de Junho de 2018 foi paga pelos Requeridos entre os dias 22 e 25 de Junho de 2018.

9- A renda referente ao mês de Julho de 2018 foi paga pelos Requeridos no dia 1 de Outubro de 2018.

10- A renda referente ao mês de Agosto de 2018 foi paga pelos Requeridos no dia 1 de Outubro de 2018.

11- A renda referente ao mês de Setembro de 2018 foi paga pelos Requeridos no dia 1 de Outubro de 2018.

12- Em 9 de Outubro de 2018, o Requerente procedeu à comunicação por contacto pessoal de agente de execução da resolução do referido contrato, com fundamento na constituição em mora superior a 8 dias no pagamento da renda referente aos meses de maiô a Setembro de 2018, a qual foi recebida pelos Requeridos em 10 de Dezembro de 2018.

13- Não obstante, os Requeridos não procederam à desocupação do imóvel.

14- Os Requeridos não realizaram a transferência ou depósito da indemnização de 50% do valor total das rendas em dívida, relativa ao pagamento das rendas em atraso.

15- O Requerente, em relação à renda relativa a Janeiro de 2018, procedeu à devolução da quantia paga a título de indemnização pelo atraso no pagamento das rendas, declarando, em escrito remetido ao Requerido, o seguinte: “(…) segue, também, em anexo, o comprovativo da devolução dos 50% da renda referente ao mês de Janeiro de 2018. Como é certamente do conhecimento de V. Exa., nos termos da Lei somente pode utilizar esta faculdade uma única vez, o que V. Exa. Já fez até por inúmeras vezes. Face ao exposto, reservo-me o direito de devolver a V. Exa. os 50% referentes ao atraso de pagamento da renda do mês de Janeiro de 2018”.

16- Os Requeridos atravessam um período de dificuldades económicas, sendo que tal situação foi diversas vezes comunicada ao Requerente.

17- O Requerente recebeu as rendas em atraso, emitiu o respectivo recibo e continuou a receber as rendas que posteriormente se venceram.

18- Os Requeridos já manifestaram, perante o Requerente, a intenção de exercer o direito de opção de compra, pelo preço convencionado pelas partes, pelo montante de €16.900,00, através do envio de missiva registada com aviso de recepção, endereçada a 03.08.2020, ao Requerente.

19- O Requerente recusou a conclusão do negócio e informou os Requeridos de que haviam perdido o direito de opção de compra” (cf. doc. de fls.54/70, cujo teor se dá por reproduzido).

19- Mais foram considerados não provados os seguintes factos:

“a) O referido e 14, ocorreu por via do referido em 15.

b) As rendas referidas em 7 a 9 foram pagas a 22/06/2018 ou 25/06/2018 e as rendas referidas em 10 e 11 foram pagas a 29/09/2018”, cf. doc. de fls.54/70, cujo teor se dá por reproduzido.

19- A sentença veio a considerar o procedimento especial de despejo, intentado pelo requerente BB contra os requeridos GG e AA procedente, por provado e foi decidido:

“a) Julgo resolvido o contrato de arrendamento, relativo ao imóvel sito na Urbanização 1, nos termos e para efeitos do disposto no artigo 1083.º, n.º 4, do CC;

b) E em consequência, determino que os Requeridos procedam à sua desocupação e entrega, livre de pessoas e bens, ao Requerente.

c) Absolvo os Requeridos do pedido de condenação como litigantes de má-fé” (cf. doc. de fls.54/70, cujo teor se dá por reproduzido).

20- Os Autores interpuseram recurso da decisão e em 09.09.2021 foi proferido acórdão pelo Tribunal da Relação de Évora que julgou improcedente a apelação e manteve a sentença proferida (cf. doc. de fls.96/118, cujo teor se dá por reproduzido).

21- Os Autores pagaram ao Réu as 60 rendas acordadas no escrito referido em 10 no valor de €212,50, no valor global de €12.750,00.

22- Em 07.08.2019 os Autores fizeram uma proposta ao Réu para comprar a fracção autónoma identificada em 1, a qual não foi aceite pelo Réu (cf. doc. de fls.79, cujo teor se dá por reproduzido).

23- A aquisição da fracção autónoma identificada em 1 mostra-se inscrita a favor do Réu, pela ap.1312 de 2015.08.12 (certidão permanente junta aos autos).

24- Os Autores sempre estiveram na posse da fracção autónoma identificada em 1.

A. 2. E consideraram-se como não provados os seguintes factos:

a) o Autor foi informado que a escritura do empréstimo estava marcada para o dia 04.08.2015;

b) o Réu sabia da falta de liquidez dos Autores e da necessidade de dinheiro e aproveitou-se da sua inexperiência e credulidade;

c) apenas em Agosto de 2020 os Autores tomaram consciência que o Réu pretendia apropriar-se da fracção autónoma identificada em 1;

d) ficou acordado o pagamento de juros pela quantia entregue pelo Réu aos Autores de 39,3% ao ano;

e) foi o Autor que propôs ao Réu celebrar o escrito referido em 9.

B) – Apreciação do Recurso/O Direito

1. Na sentença recorrida decidiu-se “declarar a nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre os Autores e o Réu, mediante escritura pública de compra e venda outorgada no dia 04.08.2015 no Cartório Notarial da Notária CC, lavrada a fls.68 e 69 do Livro 123-A, com consequente cancelamento do registo de aquisição a favor do Réu”.

Os RR./Recorrentes discordam do assim decidido, invocando a nulidade da decisão, pedem a alteração de determinados pontos da matéria de facto, concluindo, na reapreciação jurídica da decisão, pela sua absolvição dos pedidos formulados pelos AA

2. Em matéria de nulidades, invocam a nulidade prevista na alínea c) do nº 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil, nos termos da qual a sentença é nula quando “ os fundamentos estejam em oposição com a decisão, ou ocorra ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível”.

A nulidade prevista na 1.ª parte da alínea c) do referido preceito legal remete-nos para o princípio da coerência lógica da sentença, pois que entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica. Não está em causa o erro de julgamento, quer quanto aos factos, quer quanto ao direito aplicável, mas antes a estrutura lógica da sentença, ou seja, quando a decisão proferida seguiu um caminho diverso daquele que apontava os fundamentos.

Ou seja, esta nulidade ocorre “quando existe incompatibilidade entre os fundamentos e a decisão, ou seja, em que a fundamentação aponta num sentido que contradiz o resultado final. Situação que, sendo violadora do chamado silogismo judiciário, em que as premissas devem condizer com a conclusão, também não se confunde com um eventual erro de julgamento, que se verifica quando o juiz decide contrariamente aos factos apurados ou contra norma jurídica que lhe impõe uma solução jurídica diferente (Abrantes Geraldes, Paula Pimenta e Luís Filipe de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, 2ª edição, Almedina, pág. 763).

A respeito da aludida nulidade, dizem os recorrentes que a decisão está em contradição com os fundamentos de direito que constam da mesma sentença e que impunham uma decisão completamente oposta, referindo que: «A sentença recorrida assenta numa premissa inicial, segundo a qual “(…) evidencia-se a celebração de um encadear de negócios jurídicos, ligados entre si, na qual o negócio de compra e venda celebrado visou garantir o pagamento da quantia recebida, a título de empréstimo, facultando aos Autores a possibilidade de adquirirem o imóvel logo que satisfizessem determinada quantia. Na verdade, todos os negócios jurídicos têm uma razão ou propósito. Nesta senda, como ficou provado que, antecedendo os negócios em causa, existia uma necessidade de liquidez por parte dos Autores e a ausência de concessão de crédito bancário. Assim surge a entrega, por parte do Réu, de um cheque no montante de € 10.000,00 e a realização dos negócios de compra e venda e de arrendamento, com opção de compra, no mesmo dia. A circunstância de os Autores não terem deixado de ter a posse do imóvel e a prevista opção de compra, precisamente pelo mesmo valor que ficou previsto na compra e venda, evidencia que a alienação da fracção autónoma serviu de garantia ao pagamento daquele montante entregue, com possibilidade de os Autores readquirirem o imóvel. (…)”»

E da invocação este trecho da fundamentação, retiram a conclusão de está em contradição com a restante factualidade dada como provada, e que não tem “tem respaldo nos vários meios de prova produzidos em sede de audiência de discussão e julgamento”, e que “o segmento que se deixou transcrito assenta numa mera presunção, subjacente à mesma sentença, de que o motivo que levou os Autores a venderem ao Réu a fracção autónoma designada pela letra “D”, destinada a habitação, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Urbanização 1, foi a sua alegada necessidade de liquidez, presunção essa que colide frontalmente com os factos não provados identificados sob as alíneas b) e d) da matéria de facto não provada”.

Mas não lhes assiste razão.

Em primeiro lugar, o trecho da fundamentação citado resulta da leitura e interpretação e integração conjugada dos factos dados como provados, traduzindo a conclusão que o Tribunal recorrido extrai da dita factualidade, designadamente dos pontos 3, 7, 8, 9, 10 a 14 e 24, dos factos provados, e se errada subsunção jurídica houve da factualidade em causa tal questão respeita a eventual erro de julgamento, e não às nulidades da sentença.

Depois, a questão da errada valoração dos meios de prova e/ou a deficiente motivação da matéria de facto, a contradição entre factos provados e, bem assim, entre factos provados e não provados, não determina qualquer nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil. Nestas circunstâncias podemos estar perante um erro ou vício da decisão de facto, situações que encontram acolhimento na previsão do artigo 662.º do Código de Processo Civil, relativamente à modificabilidade da decisão de facto, se devidamente impugnada, mas não constituem nulidades da sentença.

No caso, a pretexto da invocada nulidade, o alegado pelos recorrentes mais não espelha o seu inconformismo para com o decidido, questão que se reporta à apreciação de mérito e não tem cabimento em sede de nulidades.

E idêntica conclusão se retira das invocações a propósito dos excertos da sentença referidos nas conclusões 11ª, 15ª e 17ª , que mais não traduzem, à semelhança dos demais, a diferente leitura dos factos, em relação ao entendimento consagrado na sentença.

Em face do exposto, não ocorre a arguida nulidade.

3. No que se reporta à apreciação do recurso quanto à matéria de facto, antes de mais, importa sublinhar que, não obstante se garantir no sistema processual civil um duplo grau de jurisdição, nomeadamente quanto à reapreciação da matéria de facto, não podemos ignorar que continua a vigorar entre nós o princípio da livre apreciação da prova, conforme decorre do artigo 607º, n.º 5 do Código de Processo Civil, ao estatuir que “o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto (…)”.

Para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada “prudente convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente aferir da razoabilidade da convicção formulada pelo juiz da 1.ª instância, face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, sem prejuízo do poder conferido à Relação de formular, nesse julgamento, com inteira autonomia, uma nova convicção, com renovação do princípio da livre apreciação da prova (Remédio Marques, Acção Declarativa, à Luz do Código Revisto, 3.ª Edição, pág. 638 -641).

Assim, os poderes conferidos por lei à Relação quanto ao princípio fundamental da apreciação das provas previsto no artigo 607.º, n.º 5, do Código de Processo Civil, têm amplitude idêntica à conferida ao tribunal de 1.ª instância, devendo a 2.ª instância expressar a respectiva convicção acerca da matéria de facto impugnada no recurso, e não apenas conferir a lógica e razoabilidade da convicção firmada pelo tribunal a quo, a qual não se funda meramente na prova oral produzida, sendo a mesma conjugada com todos os demais meios de prova que a podem confirmar ou infirmar, e apreciada segundo as regras de experiência e a livre convicção do julgador, de acordo com um exame crítico de todas as provas produzidas.

Como ensina Miguel Teixeira de Sousa, “[a]lgumas das provas que permitem o julgamento da matéria de facto controvertida e a generalidade daquelas que são produzidas na audiência final (…) estão sujeitas à livre apreciação do Tribunal(…) Esta apreciação baseia-se na prudente convicção do Tribunal sobre a prova produzida (art.º 655.º, n.º1), ou seja, as regras da ciência e do raciocínio e em máximas da experiência” (Estudos Sobre o Novo Processo Civil, pág. 347).

E, como nos dá conta o Acórdão do Supremo Tribunal da Justiça de 25/01/2016 (processo n.º 05P3460), disponível, como os demais citados sem outra referência, em www.dgsi.pt: “(…) VII - O exame crítico das provas consiste na enunciação das razões de ciência reveladas ou extraídas das provas administradas, a razão de determinada opção relevante por um ou outro dos meios de prova, os motivos da credibilidade dos depoimentos, o valor de documentos e exames, que o tribunal privilegiou na formação da convicção, em ordem a que os destinatários (e um homem médio suposto pelo ordem jurídica, exterior ao processo, com a experiência razoável da vida e das coisas) fiquem cientes da lógica do raciocínio seguido pelo tribunal e das razões da sua convicção.

VIII- O rigor e a suficiência do exame crítico têm de ser aferidos por critérios de razoabilidade, sendo fundamental que permita exteriorizar as razões da decisão e o processo lógico, racional e intelectual que lhe serviu de suporte. (…)”

Deste modo, a Relação aprecia livremente as provas, de acordo com o princípio constante do n.º 5 do artigo 607.º do Código de Processo Civil, valora-as e pondera-as, recorrendo às regras da experiência, aos critérios da lógica, aos seus próprios conhecimentos das pessoas e das coisas, ou seja, a tudo o que possa concorrer para a formação da sua livre convicção acerca de cada facto controvertido.

Por outro lado, não invalida a convicção do tribunal o facto de não existir uma prova directa e imediata da generalidade dos factos em discussão, sendo legítimo que se extraiam conclusões em função de elementos de prova, segundo juízos de normalidade e de razoabilidade, ou que se retirem ilações a partir de factos conhecidos.

Não se pode, porém, esquecer que nesta sua tarefa a Relação padece de constrangimentos decorrentes da circunstância de os depoimentos não se desenvolverem presencialmente, pelo que na reapreciação dos depoimentos gravados, a Relação tem apenas uma imediação mitigada, pois a gravação não transmite todos os pormenores que são captáveis pelo julgador e que vão contribuir para a formação da sua convicção.

Assim, a alteração da matéria de facto pela Relação deve ser realizada ponderadamente, em casos excepcionais e pontuais, e só deverá ocorrer se, do confronto dos meios de prova indicados pelo recorrente com a globalidade dos elementos que integram os autos, se concluir que tais elementos probatórios, evidenciando a existência de erro de julgamento, sustentam, em concreto e de modo inequívoco, o sentido pretendido pelo recorrente.

4. Os recorrentes discordam dos pontos 3 e 7 dos factos provados, que consideram terem sido erradamente julgados, pois entende, em síntese, que o primeiro devia ter sido dado como não provado, pois os depoimentos indirectos das testemunhas não sustentam a prova do mesmo, referindo, quanto ao segundo, que resulta da escritura que os AA. declararam ter recebido o preço de € 16.900,00.

Vejamos:

5. No ponto 3 deu-se como provado que:

«3- Os Autores não pretendiam vender a fracção autónoma identificada em 1 ou arrendá-la mas pretendiam que lhes fosse concedido um empréstimo no valor de €10.000,00».

Os recorrentes discordam, invocando que os depoimentos das testemunhas FF, DD e EE, foram indirectos, pois disseram o que sabiam pelo que lhes foi contado pelo Sr. GG (o A.).

Porém, sendo certo que as ditas testemunhas não presenciaram as negociações entre as partes ou a elaboração dos documentos que corporizam as declarações negociais, como se diz na decisão recorrida, “o conhecimento que revelaram relaciona-se com as circunstâncias de vida dos Autores”, concretizando que as testemunhas II, JJ, EE, DD e FF, respectivamente filha, amigos e familiar dos Autores, confirmaram a carência de liquidez financeira que no ano de 2015 estes apresentavam (fruto de vicissitudes familiares/pessoais), depondo de modo coerente quanto a este aspecto, levando os respectivos depoimentos, não contraditados por outros meios de prova, a considerar provados os factos mencionados nos pontos 2 a 3.

Que no ano de 2015 os AA. atravessaram um pedido em que necessitavam de liquidez e tentaram recorrer à concessão de crédito bancário, o qual não obtiveram, é facto assente não impugnado (cf. ponto 2 dos factos provados).

Resulta do depoimento da testemunha FF, que os próprios recorrentes referem, que o A. contou-lhe que “na altura que tinha pedido um empréstimo há cerca de 5 anos atrás, portanto, há 2015 por aí, que tinha pedido, que se viu preocupado, que precisou mesmo de 10 mil euros”; e acrescentou que “acabou por confessar que tinha feito um mau negócio, por assim dizer, que tinha feito um contrato e que estava preocupado com o apartamento. E foi nessa altura que eu me apercebi que ele contou que tinha pedido um empréstimo e que não estava a ser cumprido o acordo, que estava a ser feito”. Mais declarou a testemunha que o A. “Acabou por confessar que (…) tinha feito um contrato com o Sr. BB, um contrato de 2015, de 10 mil euros, que durante 5 anos teria que pagar uma prestação de 200 e picos euros, e que no final desse contrato, teria de dar 16 mil euros de compensação. (…)”.

E do depoimento desta testemunha apura-se que bem conhecia a situação financeira dos AA., as perdas económicas que tiveram e a necessidade que tinham do empréstimo de € 10.000,00, tendo ainda referido, que o A. nunca teve intenção de vender o apartamento, e que sabia que já tinha tido ofertas de algumas pessoas, “que lhe ofereceram valores altinhos para a época e que ele se recusou a vender”.

Também a testemunha EE, igualmente citada pelos recorrentes, referiu que o Sr. GG lhe contou que tinha pedido um empréstimo bancário, “que tinha visto um anúncio no jornal e que pegou o número do telefone”, e que face a graves problemas financeiros precisava de numerário e que “na altura foram 10 mil euros”. Também esta testemunha nega a intenção de venda do apartamento.

E o mesmo resulta do depoimento da testemunha DD, tia do A., que nega que o A. tivesse intenção de vender o apartamento. O mesmo sucedendo com a testemunha JJ, amigo do A., que referiu que sentiram grandes dificuldades financeiras, que explicou, e que o A. “Viu um anúncio no jornal, fez um empréstimo e que deu o apartamento como garantia”.

Não estão, pois, em causa meros depoimentos circunstanciais, e de ouvir dizer, mas depoimentos informados, reveladores do conhecimento da situação económica dos AA., e da vida destes (confirmando o alegado pelos AA. na petição inicial), em face das relações de proximidade existentes, que não se limitaram a reproduzir o que lhes foi contado, e que tornam credível que a pretensão dos AA. não tenha sido, efectivamente, vender o imóvel, nem arrendá-lo, mas sim obter o empréstimo de que careciam, como se decidiu. E esta convicção, de que não era intenção dos AA. vender o apartamento, surge reforçada pelo facto de se ter provado que “o R. predispôs-se a adquirir aos Autores a fracção autónoma” (cf. ponto 4 dos factos provados), o que indicia ter sido do R. a iniciativa nesse sentido.

E não se argumente que do facto de se ter declarado na escritura de compra e venda que o preço de € 16.900,00 já tinha sido recebido, leva a que se considere que os AA. não pretendiam o obter um empréstimo de € 10.000,00, porquanto, como adiante se explicará, tal significa apenas que essa declaração foi feita, mas não que o preço foi pago, como aliás evidencia o provado no ponto 9, com a entrega do cheque valor de € 10.000,00, com a mesma data da realização da escritura de compra e venda.

Por conseguinte, não ocorre fundamento que imponha a alteração deste ponto da matéria de facto.

6. No ponto 7 deu-se como provado que:

«7- Por escritura pública de compra e venda, datada de 04.08.2015, outorgada no Cartório Notarial a cargo da Notária CC, em Alverca do Ribatejo, o Autor por si e como procurador em representação da Autora, declarou vender ao Réu, representado por HH, pelo preço de €16.900,00, a fracção autónoma identificada em 1 (cf. doc. de fls.10vº/14, cujo teor se dá por reproduzido)».

O consignado neste ponto da matéria de facto corresponde ao alegado pelos AA. no artigo 27º da petição inicial, aceite pelos RR. na contestação no artigo 27º, e que também está provado pela escritura de compra e venda junta aos autos, para onde se remeteu.

O que os recorrentes pretendem ao referirem a alteração deste facto, é que se considere como provado que o preço foi pago aos AA

É certo que resulta da dita escritura que o A. declarou já ter sido recebido o preço, mas daqui não se segue que com base em tal declaração se tenha que ter como provado que o preço foi pago e se altere este ponto da matéria de facto nesse sentido.

Aliás, como os próprios recorrentes invocam, a escritura pública de compra e venda, como documento autêntico, faz “prova plena dos factos como praticados pela autoridade ou oficial público respectivo, assim como dos factos que neles são atestados com base nas percepções da entidade documentadora” (cf. artigo 371º, n.º 1, do Código Civil).

Nesse sentido, e no que ao preço da compra e venda se refere, da escritura apenas resulta provado que foi feita aquela declaração, mas não que o pagamento foi feito, pois este acto não foi presenciado pelo notário.

Como precisam Pires de Lima e Antunes Varela: “O valor probatório pleno do documento autêntico não respeita a tudo o que se diz ou se contém no documento, mas somente aos factos que se referem praticados pela autoridade ou oficial público respectivo (ex. procedi a este ou àquele exame), e quanto aos factos que são referidos no documento com base nas percepções da entidade documentadora. Se, no documento, o notário afirma que perante ele o outorgante disse isto ou aquilo, fica plenamente provado que o outorgante o disse, mas não fica provado que seja verdadeira a afirmação do outorgante, ou que esta não tenha sido viciada por erro, dolo ou coacção, ou que o acto não seja simulado. Um exemplo: numa escritura de compra e venda de imóveis o vendedor declara que recebeu o preço convencionado; o documento só faz prova plena de que esta declaração foi proferida perante o notário, nada impedindo que mais tarde se prove que ela foi simulada e que o preço ainda não foi pago” (Código Civil Anotado, Vol. I, 4ª edição revista e actualizada, pág.327/228).

Ainda que se entenda que tal declaração possa ter valor confessório extrajudicial, certo é que há um meio de prova documental – o cheque entregue com a mesma data, no valor de € 10.000,00 –, que consta do ponto 9 dos factos provados, que foi alegado pelos AA. e aceite pelos RR. no artigo 57º da contestação – e foi confessado pelos RR., com a mesma data, que concomitantemente com a celebração do contrato de arrendamento no mesmo dia, constitui um encadear de actos, documentalmente provados, que conjugados com os depoimentos das testemunhas referidos a propósito do ponto 3 dos factos provados, geram a convicção de que o preço não tinha sido pago, e que tal quantia nem se destinava não ao pagamento do preço, mas sim à entrega do valor de empréstimo pretendido pelos AA., que era o que estes pretendiam receber, como resulta do ponto 3 dos factos provados.

Deste modo, conclui-se pela inexistência de fundamento que imponha a alteração do facto em causa, com vista a dar como provado o pagamento do preço, como pretendido pelos recorrentes.

7. Assim, improcede o recurso quanto à matéria de facto.

8. No que se reporta à reapreciação jurídica da causa, importa lembrar que, com a acção, no essencial, os AA. pretendiam obter a invalidade do negócio de compra e venda celebrado com o Réu (por declaração de nulidade ou anulabilidade) ou, subsidiariamente, que se reconhecesse o respectivo enriquecimento sem causa.

Ficou apurado nos autos que os AA. eram proprietários da fracção autónoma, designada pela letra “D”, destinada a habitação, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Urbanização 1 descrita na Conservatória do Registo Predial de Localização 2, sob o n.º 1798 de Albufeira, inscrito na matriz sob o art.º 9642 da referida freguesia.

Esta fracção autónoma foi alienada pelos AA. ao R., por meio da escritura de compra e venda referida no ponto 7 dos factos provados, pelo preço declarado de €16.900,00 e, no mesmo dia, foi celebrado entre as mesmas partes um contrato de arrendamento, com opção de compra, precisamente pelo valor de €16.900,00.

Ficou provado que o R. entregou ao A. um cheque no valor de €10.000,00 e que os AA. pagaram ao R. as 60 rendas mensais acordadas, no valor mensal de €212,50, num total de €12.750,00.

Perante os contornos apurados, e sabendo-se que os AA. não pretendiam vender ou arrendar a fracção, mas antes que lhe fosse concedido um empréstimo no valor de € 10.000,00, evidencia-se a celebração de um encadear de negócios jurídicos, ligados entre si, na qual o negócio de compra e venda celebrado visou garantir o pagamento da quantia recebida, a título de empréstimo, facultando aos AA. a possibilidade de adquirirem o imóvel logo que satisfizessem determinada quantia.

Note-se que ficou provado que, antecedendo os negócios em causa, existia uma necessidade de liquidez por parte dos AA. e a ausência de concessão de crédito bancário.

Assim surge a entrega, por parte do R., de um cheque no montante de €10.000,00 e a realização dos negócios de compra e venda e de arrendamento, com opção de compra, no mesmo dia.

Estes factos, conjugados com a circunstância de os AA. não terem deixado de ter a posse do imóvel e a prevista opção de compra, precisamente pelo mesmo valor que ficou previsto na compra e venda, evidencia que a alienação da fracção autónoma serviu de garantia ao pagamento daquele montante entregue, com possibilidade de os AA. readquirirem o imóvel.

É, pois, com estes fundamentos, com os quais concordamos, que na sentença se concluiu que este concerto negocial se reconduz ao género típico de negócios fiduciários com fim de garantia, com adequadas citações jurisprudenciais e doutrinais, para as quais se remete.

Como se escreveu na sentença:

«Este concerto negocial reconduz-se ao género atípico de negócios fiduciários com fim de garantia (fiducia cum creditore), na modalidade da chamada alienação em garantia que, segundo Januário Gomes (in “Assunção Fidejussória de Dívida”, pp. 86/87), consiste na “(…) utilização de um tipo contratual de alienação (normalmente a compra e venda) como tipo de referência, para um fim indirecto de garantia. Mais especificamente, (…) um contrato construído através da adjunção ao negócio de alienação de um pactum fiduciae, que disciplina os termos em que o fiduciante-alienante e o fiduciário-adquirente adaptam a operação realizada aos fins da garantia – fiducia cum creditore. Através do pacto fiduciário de garantia, o credor-fiduciário vincula-se (obrigacionalmente) face ao devedor-fiduciante a retransmitir-lhe o bem (a restituir, sob um prisma económico), uma vez esgotado o fim da garantia, isto é uma vez satisfeito o crédito”. Na alienação em garantia a alienação é funcionalmente dirigida a garantir um crédito que o fiduciante tem para com o titular. Numa outra formulação, alienação em garantia “é o negócio nos termos do qual um sujeito (prestador da garantia) transmite a outro (beneficiário da garantia) a titularidade de um bem ou de um direito, com a finalidade de garantia de um crédito, ficando o beneficiário da garantia obrigado, uma vez extinta esta finalidade, a retransmitir-lhe aquela mesma titularidade” (vide Catarina Pires, in “Alineação em Garantia”, p.99). E porque a transmissão da propriedade tem um propósito meramente garantístico, a disponibilidade material do bem pode manter-se no devedor/fiduciante, como sucedeu no presente caso.»

9. E, em face do decidido no anterior acórdão desta Relação [que revogou a anterior decisão de 1ª instância e determinou o prosseguimento dos autos para apreciação das questões referentes à invalidade do contrato de compra e venda do imóvel em causa e decisão dos correspondentes pedidos e do pedido subsidiário de condenação, com fundamento nas regras do enriquecimento sem causa], passou-se na sentença a apreciar das questões relativas à invalidade do contrato de compra e venda em causa, em face dos fundamentos invocados, entre eles os previstos nos artigos 280.º, 281.º, 282.º e 334.º do Código Civil, tendo-se concluído não estarem demonstrados todos os requisitos integradores da previsão do nº 1 do artigo 282º do Código Civil, e que justificariam a sua anulação ao abrigo deste artigo, atendendo a que, “designadamente, não se provou que o Réu tinha conhecimento da necessidade de liquidez dos Autores e da fragilidade da sua situação e disso se quis aproveitar.”

Mas, julgou-se procedente a acção com fundamento na aplicação dos artigos 1146º e 280º do Código Civil [julgando prejudicado o conhecimento das demais questões suscitadas], aduzindo-se, para tanto, a seguinte fundamentação:

«Não se verificando os requisitos do art.º 282.º, o mútuo é, apesar disso, manifestamente usurário face ao disposto no art.º 1146.º, nº1 do Código Civil e aos limites por este impostos à taxa de juros a aplicar no contrato de mútuo.

Isto considerando que, pese embora não se apure a concreta taxa de juro acordada, encontra-se provado que o Réu entregou a quantia de €10.000,00 aos Autores e que estava previsto o prazo de 60 meses para o pagamento da quantia acordada a título de rendas (60x €212,50), acrescida de €16.900,00, juros estes muito superiores aos referidos limites (tendo em atenção os juros legais previstos no art.º 559.º do Código Civil e na Portaria 291/2003 de 08/4).

A consequência desta usura não é a anulabilidade do contrato como se prevê no art.º 282.º, mas sim a que vem prevista no n.º 3 do art.º 1146.º, ou seja, a redução da taxa de juros aos limites fixados no n.º 1.

Acontece que, face ao incumprimento do contrato de arrendamento por parte dos Autores, a manutenção da fracção autónoma na esfera jurídica do Réu vem permitir, na prática, a aplicação de juros superiores aos limites fixados no art.º 1146.º do Código Civil.

Isto porque o valor da fracção autónoma, avaliado na data em que o negócio se realizou, era de €56.106,00 (ponto 8 dos factos), valor que é consideravelmente superior ao valor do empréstimo e dos juros com o limite legal, pelo que de nada adianta dizer que os juros se devem cingir aos limites legais nos termos do n.º 3 do art.º 1146.º, quando se vai permitir que o credor mantenha no seu património um imóvel dos devedores que tem um valor muito superior ao crédito (já para não falar do valor do imóvel actualizado).

Em sentido idêntico, o Ac. do TRL de 22.06.2016, acessível in www.dgsi.pt. que aqui seguimos de perto.

Note-se que se comprova que os Autores, apesar dos atrasos no pagamento das rendas, acabaram por liquidar a quantia mutuada (pagamento das 60 prestações mensais de €212,50).

Contudo, a usura do contrato, que se manterá, caso a fracção autónoma se mantenha na esfera jurídica do Réu, leva a concluir que o contrato de compra e venda celebrado é contrário à lei, com conteúdo ilícito proibido pelo art.º 280.º do Código Civil.

Donde, sendo o contrato de compra e venda realizado contrário à lei é, como tal, nulo nos termos do art.º 280.º do Código Civil, sendo que a nulidade é invocável a todo o tempo e por qualquer interessado (art.º 286.º do Código Civil).

Para concluir, deve ser declarada a nulidade do mesmo, o que terá como consequência o peticionado cancelamento do registo de aquisição realizado a favor do Réu (art.º 13.º do Código de Registo Predial).

Pela procedência da acção com este fundamento ficando prejudicada a apreciação das demais questões suscitadas pelos Autores e pelo Réu (art.º 608.º, n.º 2 do Código de Processo Civil).»

10. A discordância dos recorrentes para com o assim decidido, no essencial, baseava-se no pedido de alteração da matéria de facto, no que se reporta aos pontos 3 e 7 dos factos provados, de modo a que se viesse a concluir que a dita compra e venda não foi efectuada em garantia do empréstimo da quantia de € 10.000,00, o que não sucedeu.

E o facto de os recorrentes dizerem que não se provou a taxa efectiva de juros cobrados, não afasta a qualificação do negócio como usurário, basta ver que os AA. receberam do R. € 10.000,00, pagaram no prazo de cinco anos ao R. o valor de 12 750, 00 €, e para reaverem o imóvel ainda teriam que lhe entregar o valor residual da “opção de compra” de 16 900, 00 €.

Acresce que, tendo ocorrido o incumprimento do contrato de arrendamento por parte dos AA., a manutenção do imóvel na titularidade do R., redundaria na atribuição de um benefício ilegítimo, permitindo-lhe manter no seu património um imóvel dos devedores que tem um valor muito superior ao crédito, pois o imóvel, à data do negócio, em 2015, já tinha o valor de € €56.106,00 (já para não falar no actual), situação que se reconduz à aplicação da norma do artigo 280º do Código Civil, com a consequente declaração de nulidade do negócio de compra e venda e cancelamento do registo de aquisição a favor do R., como se decidiu.

Em apoio deste entendimento, veja-se o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 22/06/2016, (proc. n.º 1626/12.5TBMTJ.L1-6), também referido na sentença, onde se concluiu: «Sendo a venda fiduciária uma figura atípica e sem regulamentação para os contratos de compra e venda em geral, haverá que apreciar no caso concreto se os factos integram alguma das situações previstas nos artigos 280º, 282º e 334º do CC e, verificando-se que os juros cobrados são usurários à luz do critério do artigo 1146º do mesmo código e que, havendo incumprimento por parte do mutuário vendedor, o valor do bem vendido tem valor superior à dívida, tem de se concluir que existe uma situação usurária abusiva, sendo o contrato contrário à lei e nulo, nos termos do artigo 280º.».

11. Deste modo, improcede a apelação, com a consequente confirmação da sentença recorrida, ficando prejudicado o conhecimento da ampliação do recurso quanto à matéria de facto, deduzido pelos recorrridos.

Vencido, suportará o apelante as custas (cfr. artigo 527º, n.º 1 e 2, do Código de Processo Civil).

IV- Decisão

Nestes termos e com tais fundamentos, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.

Custas a cargo do Apelante.

Évora, 30 de Junho de 2026

Francisco Xavier

Maria João Sousa e Faro

Filipe Aveiro Marques

(documento com assinatura electrónica)