126/16.9T8TMC.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I- Não basta, para a reapreciação da matéria de facto, vir requerer-se a sua alteração, sem se apontar a concreta e precisa divergência na apreciação e valoração da prova susceptível de integrar o erro de julgamento que se verificou.

II- O proprietário de terreno confinante não goza do direito de preferência quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano, o terreno vendido era usado pelo seu proprietário para outro fim que não a cultura e quando o adquirente do terreno tenha a intenção de afectar o terreno a outro fim que não seja a cultura, desde que esse fim seja permitido por lei, ou quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar.

III- Uma parcela de terreno, contígua a casa de habitação, será qualificada de prédio rústico ou logradouro de um prédio urbano, consoante não se destine ou seja destinada a proporcionar utilidade a este prédio.

IV- Assim, será logradouro, se se apresentar como um espaço complementar e serventuário de um edifício com o qual constitui uma unidade predial, ou seja, como o terreno contíguo a prédio urbano que é ou pode ser fruído por quem se utilize daquele, constituindo um e outro uma unidade.

ACORDAM EM CONFERÊNCIA NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES

I- Relatório

AA, viúvo, residente na Rua ..., ..., BB, em ..., intentou contra CC, e mulher DD, casados, residentes na Rua ..., ..., Quinta ..., na ..., e contra HERANÇA ILÍQUIDA E INDIVISA ABERTA POR ÓBITO DE EE, neste acto representada pelos respectivos herdeiros, que na acção intervêm por si e na qualidade de herdeiros, a saber FF, viúvo, residente na Praça ..., em ..., GG, casado, residente na Avenida ..., ... ..., ..., HH, solteiro, maior de idade, residente em .... 1, ..., ..., ...03, ..., EE, solteira, maior de idade, residente na Rua ... esquerdo, em ..., e II, solteira, maior, residente em ..., ...0, ...04 ..., ..., acção declarativa de condenação, sob a forma comum, pedindo que se reconheça ao Autor o direito de preferência sobre os prédios descritos nos artigos 14.º, 15.º, 21 e 24.º da petição inicial, substituindo-se aos primeiros Réus, que sejam os Réus condenados a entregar os referidos prédios ao Autor, livres e desocupados, que sejam os segundos Réus FF, GG, HH, EE e II condenados a celebrar com o Autor os contratos de compra e venda referentes aos aludidos prédios e que seja ordenado o cancelamento da inscrição relativa à apresentação da acção para execução específica do contrato promessa intentada pelos primeiros réus, bem como todas e quaisquer outras inscrições prediais averbadas aos prédios e relativas a qualquer transmissão ou oneração do direito de propriedade que qualquer um dos réus tenha feito a seu favor, sempre com todas as demais consequências que ao caso couberem.

Para tal alegou ter direito de preferência em relação aos mencionados imóveis em conformidade com o que expõe no seu articulado inicial.

Regularmente citados, os segundos Réus apresentaram-se a contestar, impugnando a matéria de facto alegada e excepcionando a inviabilidade da acção, a ineptidão da petição inicial, a ilegitimidade da Herança Ilíquida e Indivisa, e deduzindo incidente de oposição provocada contra JJ e mulher KK, residentes na ..., em ..., por serem terceiros proprietários de um terreno confinante com o prédio identificado por “Estrada” e poder-lhes assistir o direito de preferência na aquisição do mesmo se a área do prédio pertença deles for inferior à da unidade de cultura, impugnando os factos e requerendo a apensação à presente acção da acção n.º 81/16.5.T8TMC em que sãos autores os ora primeiros réus e réus os ora segundos réus.

Regularmente citados, os primeiros Réus também contestaram, impugnando e excepcionando a incompetência do Tribunal em razão do valor, a inviabilidade da acção, a ineptidão da petição inicial, a falta de personalidade judiciária e ilegitimidade passiva da Herança Ilíquida e Indivisa, e alegando factos impeditivos ou extintivos do invocado direito de preferência e deduzindo pedido reconvencional no sentido de que seja o Autor condenado a pagar-lhes a quantia de € 113.029,01, acrescida de juros moratórios desde a notificação até integral pagamento. Concluíram pedindo ainda a condenação do Autor como litigante de má fé em multa e indemnização de valor não inferior a € 3.600,00.

O Autor respondeu à contestação dos segundos Réus, mantendo a sua posição e deduziu réplica, em que concluiu pedindo ainda a condenação dos primeiros Réus/Reconvintes por litigância de má fé em indemnização de valor não inferior a € 5.000,00.

CC, e mulher DD, casados, residentes na Rua ..., ..., Quinta ..., na ..., intentou contra HERANÇA ILÍQUIDA E INDIVISA ABERTA POR ÓBITO DE EE, neste acto representada pelos respectivos herdeiros, que na presenta acção intervêm por si e na qualidade de herdeiros, a saber FF, viúvo, residente na Praça ..., em ..., GG, casado, residente na Avenida ..., ... ..., ..., HH, solteiro, maior de idade, residente em .... 1, ..., ..., ...03, ..., EE, solteira, maior de idade, residente na Rua ... esquerdo, em ..., e II, solteira, maior, residente em ..., ...0, ...04 ..., ..., acção declarativa de condenação, sob a forma comum, com o n.º 81/16.5T8TMC, pedindo, com base nos fundamentos por si invocados, aqui dados proreproduzidos, que seja declarado que da Herança Ilíquida e Indivisa Aberta Por Óbito de EE, e representada por todos os Réus, fazem parte integrante os imóveis que se identificam nos artigos 7.º e 8.º da petição inicial e no contrato promessa alegado no artigo 17.º da mesma, que seja declarado que entre a referida EE e o marido LL e os Autores foi outorgado e assinado em 19.03.2015 o aludido contrato promessa compra e venda, pelo qual os ali promitentes vendedores prometeram vender aos Autores, e estes prometeram comprar-lhes, os imóveis lá identificados, pelo preço e nas demais condições ali acordadas, prédios esses que são os mesmos prédios a que se faz referência no ponto anterior, que seja reconhecido aos Autores o direito à Execução Específica do dito contrato promessa e, consequentemente, que seja proferida sentença que substitua a declaração negocial em falta, por parte do promitente vendedor LL e dos demais herdeiros da falecida promitente vendedora, EE, da venda aos Autores dos imóveis objecto do contrato promessa compra e venda referido no artigo 17.º da petição inicial e, em consequência, que seja decretada nessa sentença a favor dos Autores a aquisição de propriedade desses imóveis, mediante o pagamento pelos Autores aos Réus da diferença do preço acordado pela venda (€ 90.000,00) e a entrega já feita por conta desse preço (€ 20.000,00), ou seja, a pagar-lhes a quantia de € 70.000,00, e os Réus condenados a tal reconhecer, e, ainda, que seja ordenado o cancelamento de qualquer registo predial que venha eventualmente a ser feito relativamente a qualquer ou a todos os imóveis objecto do contrato promessa em questão.

No âmbito desses autos sob o n.º 81/16.5T8TMC, AA, viúvo, residente na Rua ..., ..., BB, em ..., deduziu incidente de oposição espontânea contra as partes principais, Autores e Réus, pedindo que se seja a instância suspensa até se proferir sentença transitada em julgado na acção de preferência intentada pelo Oponente sob o n.º 126/16.5T8TMC e, caso assim não se entenda, que se reconheça ao Oponente o direito de preferência sobre os prédios descritos nos artigos 21.º e 27.º da oposição, substituindo-se aos Autores, que sejam os Autores condenados a entregar os referidos prédios ao Oponente, livres e desocupados, que sejam os Réus condenados a celebrar com o Opoente os contratos de compra e venda referentes aos aludidos prédios e que seja ordenado o cancelamento da inscrição relativa à apresentação da acção para execução específica do contrato promessa intentada pelos Autores, bem como todas e quaisquer outras inscrições prediais averbadas aos prédios e relativas a qualquer transmissão ou oneração do direito de propriedade que qualquer um dos Autores ou Réus tenha feito a seu favor, sempre com todas as demais consequências que ao caso couberem.

Regularmente citados, os Réus apresentaram-se a contestar, excepcionando a inviabilidade da pretensão do Opoente e a ineptidão da petição inicial e deduzindo incidente de oposição provocada contra AA por ser terceiro que se arroga de um direito de preferência que é incompatível com o direito invocado pelos Autores.

Os Autores responderam à contestação dos Réus, mantendo o peticionado.

Por despacho de 30.01.2018 foi admitida liminarmente a oposição espontânea deduzida por AA.

Os Autores apresentaram-se a contestar a oposição espontânea, excepcionando a inviabilidade da oposição, a ineptidão desse articulado e o abuso de direito e alegando factos impeditivos ou extintivos do invocado direito de preferência, vindo o Opoente respondeu à contestação dos Autores.

Por se verificarem os pressupostos da apensação de acções e por ter sido instaurada em último lugar, nesses autos sob o n.º 81/16.5T8TMC determinou-se, em sede de audiência prévia realizada em 12.04.2019, a apensação dos mesmos à acção n.º 126/16.5T8TMC, passando ambas as acções a ser tramitadas apenas nesses autos.

Convidados, os Réus/Reconvintes pronunciaram-se sobre a defesa por excepção à reconvenção invocada pelo Autor/Reconvindo na réplica e, por despacho de fls. 635, foi (re)ordenada a apensação de processos nos termos em que já o haviam sido e admitida a oposição provocada requerida pelo Réu FF contra JJ e mulher KK.

Regularmente citados, os Opoentes não se apresentaram a contestar tal incidente.

Foi dispensada a realização da audiência prévia e proferido despacho que conheceu a excepção da incompetência do Tribunal em razão do valor, fixando à causa o valor de € 100.000,00, declarando o Juízo de Competência Genérica incompetente para a preparação e julgamento da acção e competente para tanto a Secção Cível e Criminal do Juízo Central de Bragança.

Foi proferido, em 01.11.2020, despacho saneador onde se indeferiu o pedido, aduzido pelo Opoente AA, de suspensão da instância relativamente à acção então identificada sob o n.º 81/16.5T8TMC, actual n.º 126/16.5T8TMC-C, se fixou o valor de cada uma das causas, em € 231.029,01, o da principal, e em € 90.000,00, o da acção apensa, se admitiu a reconvenção aduzida pelos Réus CC e esposa DD, se conheceu das excepções dilatórias da ineptidão da reconvenção e ilegitimidade passiva invocadas pelo Autor/Reconvindo, julgando-as não verificadas, se julgou extinta a oposição provocada aduzida pelo Réu FF contra o Autor AA por inutilidade superveniente da lide, se conheceu da excepção dilatória da ineptidão da petição da oposição espontânea, julgando-a não verificada, se conheceu das excepções dilatórias da ineptidão da petição inicial, falta de personalidade judiciária e ilegitimidade passiva invocadas pelo Réu FF, julgando-as não verificadas, se reconheceu a validade e a regularidade do processado, se identificou o objecto do litígio e se enunciaram os temas da prova.

Notificadas, as partes em litígio não deduziram reclamações e apresentaram os respectivos requerimentos probatórios.

Foi admitida a prova requerida pelas partes.

Designou-se dia para a audiência de discussão e julgamento, após o que foi proferida sentença nos seguintes termos:

A) Julgo totalmente improcedente, por não provada, a presente acção n.º 126/16.9T8TMC e, em consequência:

a) Absolvo os Réus/Reconvintes CC e mulher DD de todos os pedidos contra si formulados pelo Autor/Reconvindo AA;

b) Absolvo o Réu FF, por si e em representação da Herança Ilíquida e Indivisa Aberta Por Óbito de EE, e os Réus GG, HH, EE e II, em representação da referida herança, de todos os pedidos contra si formulado pelo Autor AA;

B) Julgo totalmente improcedente o pedido reconvencional, formulado a título meramente subsidiário, pelos Réus/Reconvintes CC e Mulher DD, dele absolvendo o Autor/Reconvindo AA;

C) Julgo totalmente procedente, por provada, a acção n.º 126/16.8T8TMC-A, correspondente ao original n.º 81/16.5.T8TMC, e, por seguinte:

a) declarado, e condeno os Réus FF, Réus GG, HH, EE e II e o Oponente AA a reconhecê-lo, que da Herança Ilíquida e Indivisa Aberta Por Óbito de EE, e representada por todos os Réus dessa acção, fazem parte integrante os prédios rústicos e urbanos identificados nos pontos 4. e 9 dos factos provados e no contrato-promessa indicado no ponto 11. dos factos provados (artigos rústicos ...73..., ...75... e ...95... e artigos urbanos ...56..., ...14..., ...08... e ...10.º, sitos no ..., ... e ..., da União das Freguesias ... e ..., do concelho ...);

b) declaro, e condeno os Réus e Oponente, que entre a referida EE e o marido LL e os Autores CC e DD foi outorgado e assinado, em 19.03.2015, o aludido contrato-promessa de compra e venda, pelo qual os ali promitentes vendedores prometeram vender aos Autores, e estes prometeram comprar-lhes, os imóveis identificados em C)a), pelo preço e nas demais condições ali acordadas;

c) reconheço aos Autores CC e mulher DD, o direito à Execução Específica do dito contrato promessa e, consequentemente:

. declaro a substituição da declaração negocial em falta, por parte do promitente vendedor LL e dos demais herdeiros da falecida promitente vendedora, EE, na venda aos Autores dos imóveis identificados em C)a);

. declaro a favor dos Autores a aquisição ou transferência do direito de propriedade sobre esses imóveis, mediante o pagamento por aqueles aos Réus GG, HH, EE e II, em representação da referida herança, da quantia de € 70.000,00 (diferença entre o preço acordado pela venda, € 90.000,00, e a entrega já feita por conta desse preço, € 20.000,00); e

. ordeno o cancelamento de qualquer registo predial que tenha sido ou venha eventualmente a ser feito relativamente a qualquer dos prédios identificados em C)a) que contrarie o que foi decidido em C);

D) Julgo totalmente improcedente, por não provada, a oposição espontânea deduzida por AA contra os Autores CC e DD e os Réus FF, por si e em representação da Herança Ilíquida e Indivisa Aberta Por Óbito de EE, e Réus GG, HH, EE e II, dela absolvendo uns e outros;

E) Julgo extinta, por impossibilidade superveniente da lide, a oposição provocada deduzida pelo Réu FF contra JJ e mulher KK;

F) Indefiro, por falta de prova e fundamento, o pedido de condenação do Autor AA, como litigante de má fé, no pagamento de uma multa e de indemnização à parte contrária, Réus CC e DD;

G) Indefiro, por falta de prova e fundamento, o pedido de condenação dos Réus/Reconvintes CC e DD, como litigantes de má fé, no pagamento de uma multa e de indemnização à parte contrária, Autor AA.

II- Objecto do recurso

Não se conformando com a decisão proferida veio a A. interpor recurso, juntando, para o efeito, as suas alegações, e apresentando, a final, as seguintes conclusões:

I- A sentença recorrida incorre em erro de julgamento da matéria de facto e de direito ao afirmar verificadas as exceções previstas no artigo 1381.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil, sem suporte legal ou factual bastante.

II- Em súmula, o Tribunal decidiu que ao Autor não assiste qualquer Direito de Preferência em nenhum dos dois contratos de promessa de compra e venda em apreço nestes autos (um relativo a sete prédios,sendo trêsrústicos e quatro urbanos,e outro relativo a três prédios rústicos, para melhor se identificar), embora com fundamentos substancialmente diferentes, nenhum deles aceitável à luz do direito vigente e da prova produzida.

III- No que toca ao contrato dos sete prédios, o Tribunal a quo construiu a decisão com base num conceito de “unidade predial” e “conjunto predial”, inexistentes no ordenamento jurídico, incompatíveis com o princípio da especialidade do registo, e não aplicável no caso concreto.

IV- Tendo concluído, no entanto, que os prédios rústicos (que, para fundamentar a decisão noutra frente, formavam uma unidade predial juntamente com os prédios urbanos) constituem, afinal, parte componente de um prédio urbano, relevando também que os prédios se destinam a outro fim que não a cultura, o que não se aceita nem se pode conceber em face dos concretos factos provados.

V- Conforme bem entende a Senhor Professora MARGARIDA COSTA ANDRADE no Parecer Jurídico que se junta a este Recurso e que se dá por integralmente reproduzido para os devidos e legais efeitos:«A ser pertinentes, como se nos afigura, as considerações que deixamos expendidas permitem-nos concluir com segurança que:

a) O Autor AA é titular de dois direitos de preferência (que podem, naturalmente, ser exercidos de uma só vez) por ser proprietário de dois prédios rústicos confinantes com três prédios rústicos pertencentes ao Réu FF, os restantes pressupostos elencados pelo art. 1380.º do Código Civil estando indubitavelmente verificados.

b) não se verifica, nesta situação concreta, nenhuma das excepções previstas na al. a) do art. 1381.º do Código Civil, pois que: i. por um lado, não era objecto do contrato-promessa de compra e venda uma parte componente de um prédio urbano, e, ii. por outro, se destinavam os prédios rústicos objecto desse negócio jurídico a fim agrícola.

c) Tendo sido exercido o direito de preferência por AA, era com ele que FF deveria ter celebrado o contrato de compra e venda (por meio do qual se transfeririam os sete direitos de propriedade).»

VI- Resulta clara da prova produzida que os factos dados como provados terão inelutavelmente de ser alterados:

a. Em relação à consideração dos sete prédios como uma «unidade predial», devem ser alterados os factos provados n.ºs 42, 49, 51, 53, 54, 55, 58, 71, 76, 77, 98, 99, 101, 106, 121 e 158, nos termos melhor descritos nas alegações;

b. Deve ainda dar-se como provados, em concreto, as confinâncias entre os prédios do Autor e dos Réus Promitentes Vendedores, bem assim como a área destes últimos que resultam de levantamento topográfico junto pelos Réus Promitentes Compradores, impondo-se assim, nos termos e com o sentido que concretamente é indicado em sede de alegações, a alteração do facto provado n.º 4, desdobrando-se em 4.1 e 4.2.

c. Impõe-se ainda a alteração do facto provado n.º 50, na medida em que o mesmo se encontra eivado por uma conclusão e pela subsunção de factos a conceitos jurídicos, o que não se pode conceber nos termos adiantados nas alegações;

d. O Tribunal a quo, apesar de dar como não provado que os prédios eram designados e constituíam a «Quinta ...», dá como provado o facto n.º 137 lançando mão dessa precisaexpressão, cuja supressão e substituição assim se impõe.

e. A prova gravada demonstra que a denominada “Casa dos Queijos” constitui prédio urbano autónomo e propriedade de terceiros, como admitido pelo Réu CC em declarações de parte na sessão de 16/04/2024, contrariando a tese da unificação predial.

O Autor AA confirmou igualmente tal autonomia predial nas suas declarações, prestadas em 12/04/2024, min. 1:06:16-1:06:17.

A prova testemunhal evidencia que todos os prédios foram objeto de licitação autónoma em 1972, sem qualquer relação de dependência, conforme depoimento da TESTEMUNHA MM (Sessão de 03/05/2024, min. 12:03-12:32).

Tal prova impõe, por isso, o aditamento de facto provado n.º 55.1, e da alteração aos factos provados n.º 45 e 49, factos que são relevantes para demonstrar a inexistência de qualquer bloco jurídico ou funcional entre prédios.

f. Conforme resultou alegado, o Autor, uma vez na propriedade dos prédios em discussão dos autos, pretende destiná-los à cultura de amêndoa e de figueira da índia, como resultou, entre o mais, do depoimento da TESTEMUNHA MM (Sessão de 03/05/2024, min. 23:18-23:29 e 25:27-25:39), impondo-se o aditamento do facto provado n.º 23.1.

g. A documentação junta aos autos, designadamente os Documentos n.º 11-1 e 12 (PDR2020) da Contestação do Réu Promitente Comprador na ação principal, revela que os Réus, uma vez adquiridos os prédios, pretenderiam destinar os prédios rústicos à cultura agrícola de amêndoa e vinha, com vista à produção de vinho com certificação DOP e IGP.

O próprio Réu CC reconheceu tal destinação agrícola, detalhando as operações de vindima, pisa e blending, na sessão de 19/04/2024, min. 14:10-14:32, coadjuvado com o depoimento da testemunha NN na sessão de 17/05/2025 08:14-09:12, impondo-se por isso a alteração do facto provado n.º 100 e o aditamento do facto provado 100.1 nos termos propugnados nas alegações.

VII- O Tribunal deveria ter considerado as concretas confinâncias de cada um dos artigos, resultando à saciedade da prova produzida que é o Autor titular de dois prédios que confinam com prédios do Réu FF, e que tem, por isso, dois direitos de preferência.

VIII- O Tribunal a quo decidiu tratar todos os prédios como se de uma «unidade predial» se tratasse, o que não se pode aceitar nem conceber, pelas seguintes razões bem escalpelizadas pelo douto parecer que se junta.

IX- Sintetizando o douto parecer: «o Tribunal brigantino, depois de (ilegitimamente) aglutinar todos os prédios num “conjunto predial”, ainda mais os espoliou do seu estatuto de coisa certa, determinada eautónoma ao torná-los partes componentes de um prédio. Ou seja: o Tribunal, à margem de qualquer autorização legal (e da vontade do próprio proprietário!), emparcelou os prédios pertencentes ao Réu FF, tornando cada um deles parcela, parte, elemento, átomo de uma coisa principal. (…)

Depois, e como que num eterno retorno, para que pudéssemos afirmar o desaparecimento da autonomia dos prédios rústicos num “conjunto predial”, de modo tal que eles passassem a ser vistos como partes componentes de um urbano (…) ter-se-ia ainda de verificar uma relação de serviço. (…)

[mas] essa força aglutinadora da destinação funcional teria certamente desaparecido quando os prédios foram deixados ao abandono em 1990. Momento em que acabariam por recuperar - se alguma vez a tivessem perdido (e apenas colocamos esta hipótese em generoso abono da tese defendida pelo Tribunal) - a sua independência.»

X- Concluindo-se assim que: «para ser aplicável a primeira parte da al. a) do art. 1381.º, teria de ser alienada parte componente de um prédio; ou, na lógica do Tribunal de Bragança, uma parte dos prédios pertencentes ao conjunto predial. Coisa que não só, e manifestamente, não aconteceu; como é inteiramente contraditória com o próprio pressuposto de facto adoptado pelo Tribunal (o que de todos os prédios compunham um “conjunto predial”).» (negrito e sublinhado nossos).

XI- A sentença recorrida errou ao considerar que os prédios se destinariam a fim não agrícola, contrariando toda a prova documental e testemunhal, uma vez que o Tribunal a quo - bem reconhecendo a capacidade de cultivo independente de cada um dos prédios e dando como provado à saciedade que, pelo menos no prédio com o artigo matricial n.º ...75.º se plantou uma vinha e apenas uma vinha lá se prevê plantar no projeto do Réu CC e mulher - considerou, a final, que o destino a dar aos prédios não é a cultura.

XII- Como referido no douto parecer: «O facto de o promitente-comprador ter o desígnio de permitir que os turistas que visitam e se instalam nos prédios urbanos usem os rústicos também para recreio não releva para contrariar a imputação agrícola que a estes se decidiu dar.(…)

Concretizando: uma vinha não deixa de ser uma vinha só porque o dono dela tambémpermite a entrada deturistas para verem o queé umavinha, passearem por entre as videiras, fazerem jantares temáticos e, em algumas altura do ano, participarem na vindima; uma vinha não deixa de ser uma vinha, porque o vinho que com as uvas se produz também vai servir para provas de vinho organizadas no hotel que pertence ao dono da vinha e que se localiza no prédio contíguo; e por aí em diante.»

XIII- A decisão reconhece, quanto ao “contrato dos sete prédios”, a existência de expectativa jurídica tutelável quanto ao direito de preferência, mas nega idêntico efeito quanto ao “contrato dos três prédios”, o que não se aceita, nem se pode conceder.

XIV- A ausência de contrato definitivo não impede o reconhecimento do direito de preferência, como a própria sentença admite noutro segmento.

XV- O Tribunal a quo incorreu em erro ao concluir pela extinção da intervenção provocada dos demais preferentes relativamente ao “contrato dos três prédios”, aplicando fundamento não compatível com o caso.

XVI- Estão, assim, reunidos os três requisitos previstos no artigo 1380.º do Código Civil: confinância, área inferior à unidade mínima de cultura e destinação agrícola, não se verificando, por outro lado, as exceções de tal direito previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 1381.º do Código Civil.

XVII- Sendo que, quanto ao Direito de Preferência do Autor no «contratodos três prédios» o mesmo não é colocado em crise por nenhum dos Réus.

XVIII. A prova permite concluir que o direito de preferência do Recorrente obsta à execução específica e à substituição da declaração da parte vendedora, pelo que a ação apensa sempre deve ser julgada improcedente.

XIX- A decisão recorrida viola os artigos 1380.º e 1381.º do Código Civil, ao afastar o direito de preferência com base em exceções inexistentes.

XX- Viola igualmente os artigos 5.º e 607.º do CPC, ao não valorar corretamente a prova relevante, ao omitir fundamentos essenciais e ao admitir como factos provados conceitos jurídicos.

XXI- A sentença padece de erro notório na apreciação da prova, porquanto desconsidera prova gravada relevante que impõe decisão em sentido diverso.

XXII- O erro atinge o próprio núcleo da decisão, impondo a sua revogação e substituição por outra que reconheça plenamente o direito de preferência do Recorrente.

XXIII- Assim, todas as demais alíneas do dispositivo da sentença deverão, em consonância com o recurso aqui apresentada, com a revogação da decisão pugnada e pela substituição por outra expurgada dos vícios invocados, terão necessariamente de ser alteradas quanto ao seu conteúdo decisório, pelo que igualmente se pugna neste recurso.

XXIV- Deve ser reconhecido ao Recorrente o direito de preferir na venda de todos os prédios incluídos no “contrato dos sete prédios” e no “contrato dos três prédios”.

XXV- Consequentemente, deve ser revogada a sentença recorrida, julgando-se improcedente a ação de execução específica e alterando-se a matéria de facto nos termos propostos.

NORMAS VIOLADAS: 204.º, 1344.º, 1376.º, 1377.º, 1380.º e 1381.º todos do Código Civil, 5.º e 607.º do Código de Processo Civil.

NESTES TERMOS, E NOS DEMAIS DE DIREITO E DE JUSTIÇA QUE V. EXAS. DOUTAMENTE SUPRIRÃO DEVE SER DADO PROVIMENTO AO PRESENTE RECURSO E EM CONSEQUÊNCIA DEVE SER REVOGADA A SENTENÇA RECORRIDA ALTERANDO-SE A DECISÃO PROFERIDA SOBRE A MATÉRIA DE FACTO, E A APLICAÇÃO DE DIREITO NOS TERMOS SUPRA ALEGADOS, RECONHECENDO O DIREITO DO AUTOR DE PREFERIR NA COMPRA DE TODOS OS PRÉDIOS EM APREÇO NOS AUTOS, E REVOGANDO A DECISÃO NA PARTE EM QUE PROCEDE A AÇÃO DE EXECUÇÃO ESPECÍFICA APENSA E SUBSTITUI A DECLARAÇÃO DOS PROMITENTES VENDEDORES.

ASSIM SE FAZENDO Justiça!

Os RR. CC e DD, vieram apresentar as suas contra-alegações pugnando pela improcedência do recurso.

Recebido o recurso, foram colhidos os vistos legais.

III. O objecto do recurso

Como resulta do disposto nos arts. 608.º, n.º 2, ex. vi do art.º 663.º, n.º 2; 635.º, n.º 4; 639.º, n. os 1 a 3; 641.º, n.º 2, alínea b), todos do Código de Processo Civil, (C.P.C.), sem prejuízo do conhecimento das questões de que deva conhecer-se ex officio, este Tribunal só poderá conhecer das que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objecto do recurso.

Face às conclusões das alegações de recurso, cumpre apreciar e decidir, sobre o alegado erro de julgamento e direito aplicável

Fundamentação de facto

Factos provados

1. O Autor é dono e legítimo proprietário dos seguintes prédios:

a) prédio rústico composto de terra para trigo, sito em ..., da União das Freguesias ... e ..., do concelho ..., com a área matricial de 0,862300 ha, inscrito na matriz respectiva sob o artigo ...33.º (correspondente ao antigo artigo ...19.º da extinta Freguesia ...);

b) prédio rústico composto de tapado para trigo, sito em ..., da União das Freguesias ... e ..., do concelho ..., com a área matricial de 0,862200 ha, inscrito na matriz respectiva, sob o artigo ....º (correspondente ao antigo artigo ...18.º da extinta Freguesia ...);

c) prédio rústico composto de tapado para trigo com uma oliveira, sito em ..., da União das Freguesias ... e ..., do concelho ..., com a área matricial de 0,109500 ha, inscrito na matriz respectiva, sob o artigo ....º (correspondente ao antigo artigo ...65.º da extinta Freguesia ...).

2. O Autor adquiriu os prédios identificados em 1.a) e 1.b) por transacção em acção de divisão de coisa comum, aquisição essa que se tornou definitiva registralmente em 17.04.2007, e adquiriu o prédio identificado em 1.c) em sede de partilhas judiciais.

3. O Autor está, há mais de 15 anos, desde que os adquiriu, na posse de tais prédios, à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, e com a convicção de estar a exercer um direito próprio correspondente ao direito de propriedade e de não lesar ou violar direitos de outrem.

4. Os prédios rústicos identificados em 1.a) e 1.b) confinam com os seguintes prédios:

a) prédio rústico composto de tapado para trigo e centeio com 32 amendoeiras, sito em ..., lugar de ... da União das Freguesias ... e ..., do concelho ..., com a área matricial de 3,440900 ha, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...95.º (correspondente ao antigo artigo ...50.º da extinta Freguesia ...);

b) prédio rústico composto de terra murada com 110 amendoeiras, tendo uma eira, sito em ..., lugar de ..., da União das Freguesias ... e ..., do concelho ..., com a área matricial de 1,500000 ha, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...73.º (correspondente ao antigo artigo ...90.º da extinta Freguesia ...);

c) prédio rústico composto por tapada para trigo, no ..., com um pombal, sito em ..., lugar de ..., da União das Freguesias ... e ..., do concelho ..., com a área matricial de 0,600000 ha, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...75.º (correspondente ao antigo artigo ...91.º da extinta Freguesia ...).

5. O prédio rústico identificado em 1.c) confina com os seguintes prédios:

a) prédio rústico composto de tapado para horta, terra para trigo, uma oliveira e 31 amendoeiras, sito em ..., lugar de ... da União das Freguesias ... e ..., do concelho ..., com a área matricial de 0,535800 ha, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...31.º (correspondente ao antigo artigo ...68.º da extinta Freguesia ...);

b) prédio rústico composto de tapado com horta, terra para trigo com uma oliveira e 7 amendoeiras, sito em ..., lugar de ... da União das Freguesias ... e ..., do concelho ..., com a área matricial de 0,261000 ha, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...33.º (correspondente ao antigo artigo ...69.º da extinta Freguesia ...).

7. Após a divisão dos prédios herdados que o Autor e a sua Irmã realizaram em 2005, aquele manifestou junto desta o seu interesse em adquirir estas parcelas.

8. O Réu FF foi casado no regime de comunhão geral de bens com EE, a qual veio a falecer em 23.03.2016, deixando como seus únicos e universais herdeiros o marido e os filhos, Réus GG, HH, EE e II.

9. À data de 19.03.2015, o Réu FF e sua mulher EE eram os legítimos proprietários dos prédios rústicos identificados em 4. e 5. e, ainda, dos seguintes prédios urbanos:

a) o prédio urbano composto de casa térrea para palheiro, com a área matricial de 76 m2, sito em ..., lugar de ..., da União das Freguesias ... e ..., do concelho ..., inscrito na matriz sob o artigo ...56.º (correspondente ao antigo artigo ...14.º da extinta Freguesia ...);

b) o prédio urbano composto de casa que serve para arrumações, conhecida pelo casão de cima, com a área matricial de 130 m2, sito em ..., lugar de ..., da União das Freguesias ... e ..., do concelho ..., inscrito na matriz sob o artigo ...08.º (correspondente ao antigo artigo ...44.º da extinta Freguesia ...);

c) o prédio urbano composto de casa para arrumações, um lagar de vinho e um cabanal para arrumações, com a área matricial de 200 m2, sito em ..., lugar de ..., da União das Freguesias ... e ..., do concelho ..., inscrito na matriz sob o artigo ...10.º (correspondente ao antigo artigo ...45.º da extinta Freguesia ...);

d) o prédio urbano composto de casa de habitação com dois andares, com a área matricial de 216 m2, sito em ..., lugar de ..., da União das Freguesias ... e ..., do concelho ..., inscrito na matriz sob o artigo ...14.º (correspondente ao antigo artigo ...33.º da extinta Freguesia ...).

10. E, ainda, do prédio rústico sito em Estrada, lugar de ..., da União das Freguesias ... e ..., do concelho ..., com a área matricial de 0,950000 ha, inscrito na matriz sob o artigo ...87.º (correspondente ao antigo artigo ...97.º da extinta Freguesia ...).

11. Em 19.03.2015 entre FF, por si e em representação da sua Mulher EE, estando munido de procuração para o efeito, e CC, por si e em representação da sua Mulher DD, estando munido de procuração para o efeito, foi efectuado o denominado «Contrato-Promessa de Compra e Venda» que se encontra junto a fls. 173-181 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

12. Tal «Contrato», doravante ‘contrato dos sete prédios', teve por objecto os prédios rústicos e urbanos identificados em 4. e 9

13. No mesmo dia, hora e local da outorga deste contrato, os mesmos outorgantes e nas mesmas qualidades outorgaram o denominado «Contrato-Promessa de Compra e Venda» que se encontra junto a fls. 86-92 da Acção Apensa e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

14. Tal «Contrato», doravante ‘contrato dos três prédios', teve por objecto os prédios rústicos identificados em 5. e 10

15. Tendo por base o acordo referido em 158., não foi inserida no clausulado do contrato dos sete prédios qualquer cláusula igual ou da mesma natureza da cláusula 4.ª do contrato atrás referido:

“A escritura pública de compra e venda celebra-se após o cumprimento pelos Primeiros Contraentes da obrigação da comunicação aos titulares do direito de preferência sobre os prédios descritos na alínea A) da declaração preambular deste contrato, nos termos do preceituado no artigo 1380 do Código Civil […]”.

16. Não obstante esse acordo, por razões não concretamente apuradas, o Réu FF, por si e em representação da sua Esposa, providenciou pelo envio ao Autor, que as recepcionou no dia 08.03.2016, das duas cartas que se encontram juntas a fls. 20v e 24-25v e 27v-29 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

17. Na primeira carta, aquela que se encontra junta a fls. 20v e 24-25v, comunicava-se que os promitentes-vendedores pretendiam vender os prédios identificados em 4. e 9., referindo que tinham celebrado um contrato-promessa de compra e venda com os Primeiros Réus CC e DD, tendo sido estipulado o preço global, pelos sete prédios, de € 90.000,00.

18. Na missiva referia-se, ainda, que ao Autor poderia assistir o direito de preferência e, caso pretendesse exercê-lo, deveria fazê-lo relativamente a todos os prédios, face ao prejuízo que teriam o Segundo Réu e a sua mulher, em virtude das cláusulas presentes no contrato promessa celebrado.

19. Relativamente à segunda carta, aquela que se encontra junta a fls. 27v-29, comunicava-se que os promitentes-vendedores pretendiam, igualmente, vender os prédios rústicos identificados em 5. aos Primeiros Réus, juntamente com o prédio rústico identificado em 10

20. Nessa carta referia-se que os mencionados prédios foram objecto de contrato-promessa de compra e venda celebrado em ../../2015 com os Primeiros Réus, tendo sido estipulado o preço global, pelos três prédios rústicos, de € 10.000,00.

21. E mencionava-se, ainda, que ao Autor poderia assistir o direito de preferência e, caso pretendesse exercê-lo, poderia fazê-lo relativamente a todos os prédios ou só relativamente aos prédios confinantes, pelo preço que proporcionalmente lhes viesse a ser atribuído, por acordo ou, na falta deste, por outro meio admitido por lei.

22. O Autor, por carta datada de 10 de Março de 2016, que se encontra junta a fls. 36v e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, enviada ao Segundo Réu e sua mulher, informou-os de que pretende exercer o seu direito de preferência relativamente a todos os 7 prédios situados no .../..., da União das Freguesias ... e ..., bem como relativamente aos 3 prédios situados em .../Estrada, da União das Freguesias ... e

23. E solicitou que o informassem com a antecedência mínima de um mês do local, data e hora da realização da escritura e que pagaria a quantia devida no acto da assinatura do contrato.

24. Após o envio dessa carta, o Autor nunca mais obteve resposta por parte do Segundo Réu.

25. Por carta datada de 04 de Junho de 2016, que se encontra junta a fls. 37 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, enviada ao Segundo Réu, o Autor solicitou novamente que o informasse, com a antecedência de um mês, do local, data e hora para a outorga das escrituras de compra e venda dos prédios sitos em

26. Mas, mais uma vez, não obteve qualquer resposta nem lhe foi comunicada qualquer data para a celebração da escritura.

27. Na mesma ocasião, o Réu FF promoveu a notificação de JJ e mulher KK, residentes na Freguesia ..., do concelho ..., de que se propunham vender aos Primeiros Réus os três prédios identificados em 5. e 10

28. Fê-lo através da carta datada de 7 de Março de 2016, que se encontra junta a fls. 111-... e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

29. Porque tivesse recepcionado tal carta, o referido casal, através da carta datada de 10 de Março de 2016, que se encontra junta a fs. 117 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, informou os remetentes que pretendia exercer o direito de preferência.

30. Em 19.03.2015, na sequência dos contactos havidos para esse efeito e que estão melhor descritos em 149. a 157., 189. e 190., o Primeiro Réu CC e o Segundo Réus FF assinaram os contratos-promessa referidos em 11. e 13

31. Os prédios urbanos identificados em 9. são constituídos por um palheiro, o “Casão de Cima”, um lagar, uma adega, um celeiro, um armazém, um cabanal e a Casa Principal.

32. O palheiro é o edifício que corresponde ao artigo urbano ...56.º e está envolvido pelo prédio que é o artigo rústico ...95.º, cujo espaço físico tem de se percorrer para lhe poder aceder.

33. Tem uma área de implantação aproximada de 80 m2, que se desenvolve em dois pisos, sendo que o piso inferior servia de estábulo, alojamento de animais domésticos que povoavam a quinta e eram também usados no seu dia-a-dia para trabalhar as terras.

34. O Casão de Cima é o edifício que corresponde ao artigo urbano ...08.º e está envolvido pelo prédio que é o artigo rústico ...73.º, o qual tem de se percorrer para lhe poder aceder.

35. Tem uma área de implantação de 130 m2, com dois andares em que o piso superior servia para armazenamento dos produtos colhidos na exploração agrícola (como amêndoa e utensílios vários e alfaias leves) e o piso inferior servia para criação de suínos que serviam para abate na quinta.

36. O lagar, adega, armazém, e cabanal é o edifício constituído por três volumes e corresponde ao artigo urbano ...10.º, encontrando-se envolvida pelos artigos rústicos ...95... e ...73.º, que têm de se percorrer para lhe poder aceder, com uma área total de implantação de 200 m2.

37. Nesse edifício existem dois lagares de vinho de pisa a pé, uma adega de armazenamento de vinho em pipas, tulhas de armazenamento de cereal ou outros bens alimentares a serem transformados.

38. O cabanal com dois pisos multifuncional servia para diferentes fins, desde armazém de secagem da amêndoa, arrumos de utensílios vários para a exploração agrícola, a parqueamento de veículos de tracção animal.

39. A Casa Principal é a casa de habitação com dois pisos correspondente ao artigo matricial urbano ...14.º, cuja construção se encontra envolvida pelo artigo rústico ...73.º, que tem de se percorrer para lhe poder aceder, com uma área de implantação de 216 m2, que se desenvolve em dois andares, com 17 assoalhadas, constituída por dois volumes principais, casa inicial e ampliação.

40. Esta casa servia essencialmente para habitação dos proprietários, mas tinha cómodos que eram aproveitados para outros fins.

41. Todos esses prédios urbanos estão implantados no domínio perimetral dos prédios rústicos com os artigos ...73... e ...95.º.

42. No domínio perimetral dos prédios rústicos com os artigos matriciais ...73..., ...75... e ...95.º existem também diversas construções que serviam a exploração agropecuária que era desenvolvida naquela unidade predial, a saber lagares e caves enterradas com cobertura plana em pedras de xisto, que tinham diferentes funcionalidades, pombais, galinheiro, forja, torre de água, eira, a chamada “casa dos queijos”, forno comunitário, curral e pedreira.

43. No artigo ....º existe um lagar com parte enterrada no solo, sendo a parte superior formada por uma cobertura plana de xisto, dois lagares também semienterrados, com a mesma cobertura plana de xisto na parte exterior, um pombal grande, um galinheiro, uma eira que detém um muro em três lados e uma pavimentação geral em pedra de xisto, uma torre de água sobrelevada que se desenvolve em três depósitos com a finalidade de armazenar a água que era trazida desde as fontes e era distribuída para uso do complexo urbano, desde a torre até ás casas, por canalização de ferro galvanizado ainda visível e uma pedreira.

44. No ....º está construído um pombal pequeno.

45. A Casa do Queijos, de dois andares, o forno comunitário e o estábulo com curral, actualmente pertencem a terceiros, encontrando-se estes últimos construídos no artigo rústico ...73.º e sendo contíguos àquela casa.

46. No artigo ...95.º existe uma forja.

47. Nestes artigos rústicos existem também plantações de amendoeiras, em vários pontos do prédio, quanto ao artigo ....º, e ao longo das paredes e muro envolventes, quanto aos artigos ....º e ....º.

48. No artigo ....º existe ainda uma plantação de vinha, que foi já realizada pelos Primeiros Réus.

49. Este conjunto predial constituído pelos artigos rústicos e urbanos atrás referidos sempre pertenceram à mesma família ao longo de décadas, tendo sido objecto de partilhas e divisão de coisa comum entre os respectivos herdeiros e comproprietários.

50. Os familiares e possuidores dos prédios urbanos referidos, por si ou através de terceiros, incluindo trabalhadores ali residentes, a quem autorizavam a respectiva posse e exploração, utilizaram e possuíram os prédios rústicos e urbanos, nestes habitando e extraindo dos restantes todas as suas utilidades, cultivando-os com diversas culturas, e usando-os para pastagem de ovelhas, sendo os prédios rústicos contíguos entre si aos urbanos, constituindo como que seus logradouros, e gozados, cultivados e usufruídos pelos mesmos possuidores dos prédios urbanos.

51. Constituindo a componente urbana, nomeadamente a casa de habitação e demais construções, o centro de todo o conjunto predial incluindo os rústicos, que eram cultivados para a subsistência de quem ali vivia e para a sua economia.

52. Os prédios rústicos identificados em 4. sempre foram utilizados pelos respectivos possuidores como complementos das casas de habitação e respetivos anexos, nos quais, e no seu conjunto, eram guardados e armazenados as alfaias e equipamentos utilizados na cultura dos rústicos, e armazenados ali os produtos agrícolas cultivados e colhidos.

53. Também os prédios rústicos identificados em 1.a) e 1.b) fizeram, até ao momento em que ocorreu a divisão de coisa comum, serventia aos prédios urbanos identificados em 9., tendo essa unidade predial sido explorada no conjunto.

54. Todos os prédios foram adquiridos e construídos pelo seu primitivo proprietário, antepassado do Autor, o Padre OO, depois de regressar da ..., para constituir essa unidade predial com uma parte habitacional, onde residia ele e a Irmã PP, na casa principal, e habitavam os ‘criados', na falada “casa dos queijos”, e uma parte para exploração da actividade agrícola e pecuária.

55. Após o falecimento do Padre OO, em finais da década de 1950, o conjunto predial ainda foi habitado pela falada PP, até ao seu falecimento em finais da década de 1960, e os respectivos prédios rústicos continuaram a ser explorados e cultivados, por intermédio de caseiros, designadamente QQ (conhecido por “Santa”), que foi o último.

56. O caseiro QQ, a pedido da Mãe do Autor, chegou a habitá-lo por muitos anos com a sua família.

57. Desde finais da década de 1990, após o falecimento de RR, ocorrido em 1996, e quando o caseiro QQ, já não habitando ali há alguns anos, deixou de explorar e cultivar aqueles terrenos, os prédios urbanos e rústicos deixaram de ser utilizados, limpos, tratados e conservados, estando a casa principal já em estado de degradação.

58. Ao quererem adquirir em conjunto os prédios rústicos e urbanos identificados em 4. e 9., os Primeiros Réus fizeram-no na lógica de preservar essa unidade predial, tendo em vista implantar um projecto turístico.

59. O Réu FF, por si e em representação da sua Esposa, comunicou aos Primeiros Réus que os prédios rústicos correspondentes aos artigos ....º, ....º e ....º estavam omissos na Conservatória do Registo Predial.

60. Assim, previamente à realização da escritura, e nos termos do contrato, o Réu FF, por si e em representação da sua Esposa, comprometeu-se a registá-los na Conservatória do Registo Predial, para o que precisaria de um prazo não inferior a seis meses, contados a partir de 19.03.2015, e a providenciar pela marcação da escritura pública após isso, comunicando o local, dia e hora aos Primeiros Réus com um mês de antecedência.

61. O Réu FF, por si e em representação da sua Esposa, nesse prazo, e para os efeitos atrás referidos, nada comunicou aos Primeiros Réus, o que ocorreu, designadamente, devido às diligências para regularização da situação matricial e registral dos prédios rústicos sitos em .../Estrada e identificação de todos os proprietários dos prédios confinantes com estes para efeitos de comunicação para preferência.

62. Os prédios referidos em 59. já estavam registados na Conservatória do Registo Predial ... desde 30/07/2008 e 07/04/2008.

63. O Réu FF, por si e em representação da sua Esposa, não cuidou de, previamente, se inteirar da existência de tal registo, o que deveria ter feito, tendo tal facto sido omitido aos Primeiros Réus até ao desfecho descrito em 193. e 194

64. O Réu FF, por intermédio do seu Advogado, comunicou ao Primeiro Réu que enviara as cartas referidas em 16. e que recebeu do Autor uma resposta declarando exercer o direito de preferência sobre todos os prédios que são objecto do contrato dos sete prédios e do contrato dos três prédios.

65. Pelas razões constantes do descrito em 58., 94. e 95., ante a surpresa do ocorrido, o Primeiro Réu interpelou o Réu FF sobre essa questão, por escrito e pessoalmente, nos termos infra descritos em 174. e 178. a 180

66. Os Primeiros Réus não são donos nem proprietários de qualquer prédio que seja confinante com qualquer dos prédios rústicos prometidos vender.

67. Entre os prédios correspondentes aos artigos ....º e ....º e o prédio correspondente ao artigo ...95.º existiu, outrora, no tempo em que se malhava o cereal, até à década de 1990, um caminho de pé posto em terra batida que foi utilizado não só pelos proprietários e pelas pessoas que para aqueles trabalhavam, mas também por habitantes da localidade para encurtar a distância em relação ao caminho público e dava acesso à eira localizada no prédio correspondente ao artigo ...73.º.

68. O caminho referido em 67. é aquele que está representado nas fotografias aéreas dos anos de 1947, 1968, 1979/80 e 1990 que se encontram apensas por linha aos autos (cujas cópias estão a fls. 843v, 844, 844v e 845) e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, por uma linha recta clara, mais ou menos ténue, junto ao muro do artigo ...95.º, ali representado por uma linha recta escura, com início no caminho público que confronta do norte e nascente com aquele terreno.

69. Este caminho era menos penoso para os animais que puxavam os veículos de transporte dos cereais, sendo uma alternativa ao caminho público, mais distante e cujo leito, nessa altura, apresentava más condições de circulação, com pedras e buracos, até que a junta de freguesia o reparou muitos anos mais tarde.

70. Tal ocorria com o conhecimento e sem oposição do proprietário dos terrenos e casas que, à data, pertenciam às mesmas pessoas. 71. A eira existente no artigo rústico ...73.º servia para o uso da unidade predial e, ainda, dos habitantes da aldeia, para onde acediam através do caminho referido em 67

72. Esse caminho permitia o acesso directo à eira do ..., bem como a outra eira existente num terreno vizinho.

73. O caminho referido em 67. é uma passagem interna que existia entre o prédio rústico correspondente ao artigo ...73.º e o prédio rústico correspondente ao artigo ...33.º quando ambos eram pertencentes à mesma família.

74. Antes de 2005, quando o Autor e a sua Irmã realizaram a divisão dos prédios herdados, pertenciam aos mesmos proprietários, sendo essa passagem apenas utilizada pelos proprietários e seus funcionários.

75. Tal utilização deixou de ser feita há mais de 30 anos.

76. Esta passagem é idêntica a muitas outras passagens internas existentes no conjunto predial referente aos prédios rústicos correspondentes aos artigos ....º, ....º e ....º.

77. O conjunto predial sempre esteve, e continua a estar, murado em toda a sua extensão, existindo uma entrada no prédio correspondente ao artigo ...33.º a partir do caminho público com que confronta a nascente, que era a que dava acesso ao prédio correspondente ao artigo ...73.º e que o Autor fechou com uma cancela.

78. Pontualmente os proprietários autorizavam que pessoas conhecidas e amigos utilizassem a eira, para os mesmos fins de colheita, recebendo aqueles, como contrapartida pela cedência do espaço, a palha resultante dessa mesma colheita.

79. O prédio rústico correspondente ao artigo ...33.º confronta com caminho público a nascente e com o prédio rústico correspondente ao artigo ...95.º a norte.

80. Tal caminho nada tem a ver com o caminho de pé posto ou pedonal referido em 67

81. Os prédios identificados em 1.a) e 1.b) são física e materialmente pegados, ligados e contíguos entre si, sem hiatos e sem que entre ambos se interponha prédio de terceiros, sendo tratados e cultivados como se de um só prédio se tratasse, conforme se mostra visível nas fotografias aéreas juntas a fls. 960, 962 e 964, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

82. No seu conjunto tem área de 2,76 hectares.

83. Nele é feita, pela filha do Autor, MM, a cultura biológica de amendoal, plantado no ano de 2012, beneficiando para o efeito de apoios do Instituto de Financiamento da Agricultura e Pesca, I.P

84. Fazem tal exploração de amendoal sem recurso a qualquer tipo de sistema de rega, tendo a água da chuva como única fonte de água para a cultura.

85. Não obstante o artigo rústico ...31.º ser provido de uma charca, que é bem ilustrada pelas fotografias juntas a fls. 584 (doc. n.º 14 junto pelo Autor com o articulado de 18.01.2019), 803v/804 (anexo VII do relatório pericial maioritário) e 847v/848 (anexo IX do relatório pericial minoritário), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

86. A charca em causa limita-se a fazer a recolha de água das chuvas e de alguma escorrência superficial que sempre existe no inverno, podendo ser usada para rega nessas ocasiões em que há maior precipitação e acumulação de água.

87. Há alguns anos, no tempo do caseiro Santa, tal charca era provida de motor de rega, servindo a irrigação de culturas existentes nesse ou noutros terrenos que então carecessem de água.

88. Na área envolvente destes terrenos existem vários prédios com culturas que são regadas com água proveniente de charcas, poços e/ou furos artesianos.

89. Os Primeiros Réus instalaram um sistema de rega gota a gota na vinha que plantaram no prédio rústico correspondente ao artigo ...75.º e cuja exploração foi visada em sede de procedimento cautelar que correu sob o Apenso A.

90. A charca referida em 85. destina-se actualmente a servir como bebedouro de ovelhas, sendo abastecida por águas pluviais, encontrando-se seca a maior parte dos meses do ano.

91. Se existirem no subsolo dos prédios sitos em ... lençóis freáticos disponíveis a cotas que permitem a sua exploração e uso, o Autor ou a sua filha MM poderão, querendo, potenciar o uso da água existente através da construção de furo artesiano, com colocação de bomba submersível.

92. Entre outros, os prédios rústicos correspondentes aos artigos ....º e ....º estão inscritos em nome da filha do Autor no Sistema de Identificação Parcelar do IFAP - Instituto de Financiamento à Agricultura e Pescas, I.P. e classificados como «culturas frutícolas» - «amendoeira» e como não («N») sendo de «regadio» na respectiva Caracterização IE, e com a área total de 2,76 hectares.

93. Os prédios rústicos correspondentes aos artigos ....º, ....º e ....º podem ser agricultados de forma autónoma, sem necessidade de recurso aos restantes prédios urbanos, por terem entradas directas e autónomas a partir da via pública.

94. Os Primeiros Réus negociaram com os promitentes vendedores a aquisição em conjunto dos artigos rústicos ...95..., ...73... e ...75.º e os artigos urbanos ...14..., ...56..., ...08... e ...09.º com a finalidade de ali construírem um complexo turístico, com componente principal a hotelaria, complementada pelas restantes infra-estruturas auxiliares para agroturismo e enoturismo.

95. Isso foi desde sempre do conhecimento dos promitentes vendedores.

96. A actividade de turismo rural ou turismo de habitação implica a construção de hotel na casa principal, adequação de outras construções ali existentes para quartos de hotel isolados nos pombais, construção de várias casas típicas de madeira (bungalows) para alugar a clientes, aproveitamento dos restantes prédios urbanos e construções para casas de apoio aos diversos serviços turísticos prestados, loja para venda e revenda de produtos agrícolas e artesanato comercializados pelos Primeiros Réus, alguns produzidos na parte rústica pelos mesmos no local, prova de vinhos, construção de um parque infantil, de um museu, de um picadeiro, etc.

97. Ou seja, prevê a construção de estrutura de tudo o mais necessário à referida actividade conforme descritos no pedido de informação prévia apresentado na Câmara Municipal ... e na candidatura apresentada ao Programa de Desenvolvimento Rural 2014-2020, apresentados pelos Primeiros Réus, conforme documentos que se encontram juntos a fls. 215-239, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

98. Por seu turno, a actividade de agroturismo e enoturismo que os Primeiros Réus pretendem desenvolver, implica todo um trabalho de carácter agrícola nos prédios rústicos anexos e em questão nos autos, incluindo plantação de vinhas, reconstrução de adega para produção de vinho com os frutos colhidos no conjunto predial em questão.

99. Ambas as actividades atrás referidas são e serão complementares, interactivas, interdependentes e interligadas entre si, pretendendo os Primeiros Réus, utilizado o conjunto predial, criar uma empresa/actividade na área do agroturismo/turismo de habitação enoturismo, de grande qualidade, atractiva, funcional, saudável, diversificada, e que venha a ter impacto financeiro saudável e sustentado ao desenvolvimento económico da região.

100. A cultura de vinha nos prédios rústicos constituirá um meio para proporcionar aos clientes do hotel e do empreendimento enoturismo experiencias únicas, onde o lazer é obtido através do contacto com a natureza, com a ruralidade, e com a obtenção de conhecimento seculares que têm a ver com a cultura da vinha, processamento da uva, e transformação em vinho, actividade essa vulgarmente conhecida por enoturismo, com uma procura crescente na região demarcada do Douro.

101. A actividade empresarial de agroturismo, turismo de habitação e enoturismo que os Primeiros Réus pretendem realizar em tal conjunto predial, envolve investimentos avultados, incluindo preços de aquisição das propriedades dos prédios, a reconstrução e construção urbana, infraestruturas turísticas, desenvolvimento de actividade agrícola, e tudo o mais referente a projectos, licenças, impostos e todas as despesas inerentes à criação, manutenção e desenvolvimento de tais actividades.

102. Nos termos da cláusula 5.ª do contrato dos sete prédios, os promitentes vendedores concederam aos Primeiros Réus o direito de, gratuitamente, e até à data da celebração da escritura pública de compra e venda atinente a esse contrato, deles se servirem e utilizarem-nos, razão pela qual logo entraram na posse material dos quatro urbanos e três rústicos, bem como das construções referidas em 42

103. Em complemento, e para apresentação junto das entidades licenciadoras da candidatura ao Vitis, foi celebrado em ../../2015 entre os promitentes vendedores e os Primeiros Réus o denominado «Contrato de Comodato» que se encontra junto a fls. 262/263 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

104. Bem sabiam os promitentes vendedores que os Primeiros Réus celebraram o contrato promessa com a intenção de nos prédios construírem e desenvolverem o empreendimento turístico atrás referido e que, para o efeito, os mesmos iriam desde logo iniciar obras nos prédios e solicitar licenças e autorização administrativas para construção e concretização desse empreendimento, o que efectivamente realizaram desde então e ininterruptamente, até que foram notificados da sentença proferida no Procedimento Cautelar apenso.

105. Na sequência de tais contratos, e em cumprimento dos mesmos, os Primeiros Réus, com a devida autorização dos promitentes vendedores, entraram na posse de tais prédios aquando da outorga daqueles, passando a ocupá-los, tratando-os, tudo o que sempre fizeram na convicção de terem o direito de os ocupar e deter na indicada qualidade, à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, à excepção do Autor, e sabendo não lesarem direitos de outrem.

106. Estando na posse do conjunto predial em questão, e convictos e confiantes de que os promitentes vendedores cumpririam o contrato e efectuariam a escritura pública para os Primeiros Réus adquirirem a propriedade desses prédios, os mesmos, desde logo, iniciaram investimentos e trabalhos com vista à concretização das actividades e projectos agro-rurais e agro-turísticas já atrás referidas.

107. Concretamente, logo que passaram a ocupar os prédios, os Primeiros Réus trataram de limpar, desmatar, desbravar toda a área dos prédios rústicos, que se encontravam degradados e ao abandono, deixando os prédios prontos a receber tratamento e cultura agrícola e agrária, lavrando-os, tratando e podando as amendoeiras.

108. Toda a actividade empresarial referida, agro-turismo, turismo rural e de habitação que os Primeiros Réus pretendem implantar e desenvolver implica a elaboração e apresentação de diversos projectos de carácter urbanístico, turístico, rural, agrícola, junto de diversas entidades públicas, tal como IFAP, Centro Estudos Vitivinícolas, Câmara Municipal e outras, com que aqueles tiveram contacto, desde logo o Gabinete Técnico de Especialidade que contrataram.

109. Atento a qualidade e rigor do projecto empresarial que pretendem implementar, os Primeiros Réus providenciaram por se munir de conhecimentos técnicos e profissionais rigorosos e certificados, tendo a Primeira Ré Mulher feito formação na área de Gestão Hoteleira e o Primeiro Réu Marido na área da Enologia.

110. Os Primeiros Réus apresentaram diversos requerimentos e vária documentação juntos de diversas entidades administrativas, de licenciamento e financiamento do empreendimento turístico em questão, e efectuaram diversas outras diligências e trabalhos, de que se destacam, nomeadamente, os seguintes:

a) Sinalização junto da CCDRn com anúncio de criação do turismo de habitação e do espaço de Enoturismo;

b) Processo de candidatura para financiamento parcial do turismo de habitação dirigido ao Programa de Desenvolvimento Rural 2020, na qual são descritas pormenorizadamente as características do projecto;

c) Pedido de Informação Prévia à Câmara Municipal de ...;

d) Levantamento topográfico dos terrenos;

e) Levantamento fotográfico;

f) Compra de licenças de vinha;

g) Projecto de financiamento para implementação da vinha, tendo obtido parecer favorável da CCDRn ao projecto de plantação de vinha;

h) Projecto de arquitectura e especialidades, que acompanharam o Pedido de Informação Prévia;

i) Candidatura VITIS junto do Instituto da Vinha e do Vinho para atribuição de apoio financeiro, tendo sido aprovada pelo IFAP;

j) Proposta do empreiteiro para plantação da vinha.

111. Os Primeiros Réus solicitaram e requereram à Câmara Municipal ... pedido de Informação Prévia, tendo obtido como resposta, datada de 04.04.2017, o seguinte:

“a) deverá o pedido de informação prévia ser devidamente instruído de acordo com o Anexo I e Anexo II da Portaria nº 113/2015 de 22 de Abril.

b) Deverá ser apresentado suporte informático formato PDF de todas as peças constantes do processo, de referir ainda que a planta de levantamento topográfico deverá ser apresentada em formato DWG, dada a necessidade de ser solicitado parecer à DRC, em virtude da localização”.

112. Nessa resposta, é dito que o PDM de ..., nas áreas classificadas como «Espaços Residenciais», prevê a construção, reconstrução, ampliação de edifícios para a instalação de equipamentos, actividades industriais e armazenagem, desde que compatíveis com o uso residencial, e ainda comerciais e serviços.

113. Tal pedido deve ser complementado com informação técnica de pormenorização e detalhes (plantas, cortes, alçados, e caracterização de materiais, cotas, volumetria, e outros elementos) por forma a ser novamente avaliado.

.... Após a notificação do documento da Câmara Municipal ..., os Primeiros Réus logo providenciaram e diligenciaram junto das entidades administrativas e particulares pela obtenção de toda a documentação exigida em ordem ao cumprimento do solicitado em 111

115. Todavia, por força do decretamento da providência cautelar requerida pelo Autor, foi determinado, nomeadamente, que fosse ordenado ao Município ... e à respectiva Câmara Municipal e a outras e diversas entidades que têm a ver com o licenciamento dos projectos para a viabilização e licenciamento do empreendimento, a suspensão de qualquer procedimento de aprovação, avaliação, implementação, e atribuição de subsídios relativamente a projectos referentes aos prédios prometidos vender e objecto dos procedimentos administrativos já atrás referidos com vista à respectiva legalização e licenciamento administrativo.

116. Por tal motivo, os Primeiros Réus viram-se impedidos de dar cumprimento ao solicitado pela Câmara Municipal ... com vista ao licenciamento referido no artigo anterior.

117. A instalação no lugar do ..., ... e ... de um empreendimento turístico, no essencial, com as características do que está projectado pelos Primeiros Réus é passível de ser licenciado, embora possa/deva ser sujeito a alterações de forma a se harmonizar melhor com condicionantes existentes, designadamente dado o descrito em 111. a 113

118. Nos prédios urbanos identificados em 9., os Primeiros Réus efectuaram a desmatação das áreas circundantes das construções, onde havia arvoredos, mato, giestas, silvas em grande quantidade e altura, que envolviam as construções e até entravam por janelas e cobertura, não permitiam a entrada para o interior e exerciam uma grande pressão sobre as fachadas e coberturas dos edifícios.

119. Os Primeiros Réus cortaram e arrancaram os matagais, giestas, silvas, arbustos e outras pragas envolventes a essas construções com a finalidade de evitar a sua deterioração e mais que provável ruína das edificações, e os grandes riscos de incêndio.

120. O custo destas obras foi de, pelo menos, € 500,00.

121. Quanto aos prédios rústicos, que já não eram tratados há muito tempo, grande parte da sua área infestados com matagal, giestas, silvas, moitas e outras pragas silvestres, o que impedia a colheita de frutos aí existentes (amêndoa), o cultivo da terra e potenciavam a propagação de incêndios no terreno às árvores e edificação existentes, podendo levar à destruição total daquele conjunto predial.

122. Assim, procederam ao derrube, corte e arrancamento de arbustos e pragas silvestres através de meios mecânicos, como moto-roçadora e tractores, entre outros.

121. O valor desses trabalhos estima-se em cerca de € 1.000,00.

122. Os Primeiros Réus procederam à lavragem dos prédios rústicos e das partes envolventes dos prédios urbanos, permitindo a sua penetração pelas águas das chuvas, para fertilização natural dos solos e seu enriquecimento agrícola, trabalhos que lhes custaram cerca de € 2.000,00.

123. Os Primeiros Réus procederam à poda das amendoeiras lá plantadas ainda em produção e ao arrancamento dos troncos das árvores já mortas.

124. Tal trabalho, que custou cerca de € 500,00, permitiu que o rendimento da árvore aumentasse.

125. Os Primeiros Réus plantaram no prédio rústico correspondente ao artigo ...95.º onze árvores ornamentais (ciprestes), tendo para o efeito procedido à abertura de caboucos para recepção das árvores, compra das mesmas e plantação nos locais.

126. A aquisição das árvores implicou um custo unitário de € 60,00, a que acresce o custo dos trabalhos de preparação do plantio não concretamente apurado.

127. Os Primeiros Réus procederam, ainda, à protecção das paredes do palheiro com argamassa de cimento para evitar a deterioração e até ruína da edificação, cujo telhado já havia ruído por completo.

128. Tais obras consistiram na colocação de lâmina de argamassa, sobre a face superior das paredes de xisto perimetrais do palheiro, conforme visível na fotografia doc. 36 de fls. 285, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

129. E implicaram um custo total de € 800,00, que inclui a concepção, a compra de material aplicado, a mão-de-obra utilizada e equipamentos.

130. Os Primeiros Réus também procederam à reconstrução da cobertura do lagar, revisão da cobertura do cabanal, com limpeza e retirada de pedras caídas, das telhas de barro e peças de madeira que lhe serviam de apoio, reconstrução das paredes caídas com pedras de xisto, reconstrução da cobertura do armazém com a aplicação de chapa de zinco

131. O valor gasto nesta intervenção ascende ao montante de, pelo menos, € 3.000,00.

132. Os Primeiros Réus efectuaram a reconstrução da cobertura da casa principal e reparação do pavimento do primeiro piso, estando as telhas da cobertura em fibrocimento muito danificadas e não existindo sequer noutras áreas da casa, o que permitia a entrada de águas das chuvas danificando o soalho.

133. As obras realizadas consistiram na limpeza e retirada das telhas, reforço da estrutura de madeira de suporte da cobertura e colocação de chapas de zinco e reparação da estrutura de madeira do pavimento do primeiro piso.

134. Estimam-se em € 2.500,00 os custos com tais trabalhos.

135. Todas as referidas obras foram realizadas para evitar uma maior degradação dos edifícios.

136. Os Primeiros Réus efectuaram a plantação da vinha referida em 42., numa área de 0,5 hectares, tendo aplicado um sistema de rega gota a gota.

137. Para o efeito, os Primeiros Réus inicialmente compraram os direitos de plantação de vinha na região demarcada do Douro e associaram esses direitos aos terrenos rústicos da Quinta ..., de 1,8 ha de vinha, para serem plantados não só no prédio supra referido, mas também no prédio rústico com artigo matricial ...95.º e noutro prédio rústico pertencente ao Réu CC.

138. Pela aquisição de tais direitos os Primeiros Réus pagaram cerca de € 25.000,00.

139. Para a plantação desta vinha solicitaram licença, tendo conseguido a atribuição de financiamento por parte do IFAP.

140. Os trabalhos de execução da plantação da vinha consistiram, designadamente, no saibramento dos terrenos, na implantação de postes e arame, na plantação de vinha com castas selecionadas e na instalação de rede de rega gota a gota em toda a vinha plantada. 141. A restante parcela de vinha que iria ser plantada no artigo rústico ...95.º e no outro prédio do Réu CC, numa área de 1,3 hectares, não foi ainda plantada por força do que foi decidido e acordado no âmbito do procedimento cautelar.

142. A execução da vinha, com a surriba e plantação com fornecimento de todo o material necessário, implicou um custo de € 15.790,00.

143. A aquisição de paus, prumos e arames a aplicar custou € 7.800,66.

144. Com a benfeitoria associada à aquisição de direitos, ao licenciamento da vinha, à preparação de terrenos, à compra dos materiais, à plantação da dita vinha, o valor por hectare do terreno aumentou substancialmente, estimando-se o actual valor fundiário em cerca de € 26.257,00 por hectare.

145. Os promitentes-vendedores adquiriram os prédios urbanos e rústicos sitos em .../... por sucessão, partilharam alguns, em processo de inventário, e dividiram outros, em acção de divisão de coisa comum.

146. À data de 26.01.2015, os prédios referentes aos artigos ....º e ....º sitos em ..., estavam inscritos nas Finanças em nome do Autor, da falecida EE e de «SS - Cabeça de Casal de» na proporção, respectivamente, de 1/8, 3/8 e 2/4.

147. No âmbito do Procedimento Cautelar que corre sob o Apenso A, instaurado pelo ora Autor contra os ora Primeiros Réus, o Tribunal, sem audição da parte contrária, proferiu sentença em 28.04.2017, que julgou procedente o procedimento cautelar e decidiu:

“- Ordenar que os requeridos se abstenham de realizar quaisquer obras/benfeitorias nos prédios descritos nos artigos 19º, 20.º, 26.º e 29.º do petitório;

- Ordenar que os requeridos se abstenham de apresentar quaisquer projectos referentes aos prédios descritos nos artigos 19.º, 20.º, 26.º e 29.º do petitório da providência cautelar para aprovação, avaliação e atribuição de subsídios junto de entidades competentes para o efeito, nomeadamente, junto do centro de estudos vitivinícolas, do turismo de Portugal, do IFAP, do INGA, do Município ... e da Câmara Municipal ...;

- Ordenar que os requeridos se abstenham de adquirir quaisquer licenças, títulos ou direitos de plantação de vinha ou de agro-turismo relativamente aos prédios descritos nos artigos 19.º, 20.º, 26 e 29º da providência cautelar.

- Ordenar ao Centro de Estudos Vitivinícolas, do Turismo de Portugal, do IFAP, do INGA, do Município ... e da Câmara Municipal ... a suspensão de qualquer procedimento de aprovação, avaliação, implementação e atribuição de subsídios relativamente a projectos referente aos prédios descritos nos artigos 19.º, 20.º, 26 e 29.º do petitório”.

148. Depois de observado o contraditório, no âmbito do Procedimento Cautelar que corre sob o Apenso A, o Autor e os Primeiros Réus, em 16.10.2017, celebraram a seguinte transacção:

“1º O Requerente não se opõe a que os Requeridos explorem a vinha já plantada no prédio rústico com o artigo matricial nº ...75 podendo requerer as diligências necessárias junto do IFAP enquadráveis no âmbito da atribuição do subsídio no montante total de € 35.000,00 ( trinta e cinco mil euros);

2º O Requerente e os Requeridos acordam que no demais, os pedidos efectuados na Providência Cautelar se mantêm e, em consequência, os Requeridos ficam impedidos de praticar quaisquer actos contrários àqueles pedidos com excepção do referido na cláusula anterior ( nº 1 - exploração da vinha);

3º Os Requeridos aceitam reduzir o pedido reconvencional efectuado na contestação apresentada na referida Acção Principal no montante de € 35.000,00 ( trinta e cinco mil euros) relativa ao subsídio atribuído no âmbito do programa VITIS, e a quantia de € 4.167,00 ( quatro mil, cento e sessenta e sete euros), relativos à àrea de 0,3 ha a plantar na parcela denominada ..., com a matriz nº ...16 e a quantia de € 13.889,00 ( treze mil, oitocentos e oitenta e nove euros), relativos à àrea de 1 ha a recolocar da parcela com o artigo matricial nº ...95 para outro local a designar, relativos à proporção dos direitos de vinha eventualmente adquiridos pelos Requeridos e distribuídos/ recolocados em outros prédios não objecto da presente Providência Cautelar nem da Acção Principal;

4º As partes acordam relegar para discutir na Acção de Preferência o eventual direito de indemnização reconvencional aos direitos de plantação de vinha no prédio rústico com a matriz nº ...75 e bem assim no prédio rústico com a matriz nº ...95;

5º Os Requeridos comprometem-se a recolocar / plantar os direitos adstritos ao prédio com a matriz nº ...95, numa outra propriedade, sua pertença, que não a dos autos.

§ Na impossibilidade de tal acontecer, por dificuldades na obtenção das respectivas licenças/ autorizações por parte das entidades próprias o quantum indemnizatório a ser suportado pelo Requerente, será igualmente discutido na Acção Principal;

6º Requerente e Requeridos requerem a V.Exª a notificação das entidades em causa, nomeadamente, IFAP, Centro de Estudos Vitivinícolas da ... e Instituto do Vinho e da Vinha, IP, da presente decisão com vista a permitir aos Requeridos a recolocação de direitos / plantação de vinha em outros locais a designar, bem como promover o pagamento dos subsídios associados aos direitos em causa;

7º Custas em partes iguais, prescindindo ambos das custas de parte”.

149. Antes da celebração de tais contratos-promessa, em mail de 25.08.2014, enviado ao Primeiro Réu CC, o Réu FF comunicou-lhe que estava “a recolher os elementos para notificar os confinantes”.

150. Em mail de 27.08.2014, o Réu FF informou o Primeiro Réu CC de que “já (...) [falara] com o TT no sentido de dar todas as indicações e inclusivamente ver (...) [com o autor Marido] os titulares confinantes para se lhe poder dar notificação o que (...) [pedia lhe fosse transmitido por essa via (mail)] pois o TT não (...) [tinha] possibilidade de o fazer de forma expedita”.

151. Em mail desse mesmo dia 27.08.2014, o Primeiro Réu CC escreveu ao Réu FF que “no domingo (...) [estaria] com o Topógrafo e o Sr. TT para (...) [fazerem] os levantamentos e recolher a informação possível sobre confinantes”.

152. Em mail de 04.09.2014, do Primeiro Réu CC para o Réu FF, aquele informou-o dos “nomes das pessoas que (...) [conseguira] recolher, que (...) [seriam] os proprietários dos terrenos contíguos” aos prédios denominados “...”, “...” e “...” - “pessoas que (...) [então tinham o] usufruto (sic) das propriedades contíguas, no entanto não (...) [sabendo] se (...) [seriam] aquelas que (...) [estavam] registados (sic) como proprietários nas finanças e conservatória”.

153. Em mail de 26.09.2014, também do Primeiro Réu CC para o Réu FF, aquele enviou-lhe três levantamentos topográficos, dos prédios “...”, “Estrada” e “...”, e escreveu que, “[r]elativamente à notificação e de forma a não (...) [correrem] risco de entropias nos negócios pelos vizinhos, (...) [entendia] que (...) [devia] ser questionado unicamente os vizinhos de cada terreno” […] “(...) isto é:

“Terreno urbano - sobre o ... deve ser questionado unicamente a descendência de SS, uma vez que sendo urbano não obriga a outros confinantes”.

154. Informou-o, ainda, de que não conseguira “identificar nome nem morada dos descendentes do Dr. SS”, referindo-se à indicação de «SS - Cabeça de Casal de» mencionada em 146

155. Também lhe perguntou se o Réu FF tinha “algum nome mais para além do nome dele [Dr. SS]”, ou seja, outros preferentes.

156. E, por último, pediu-lhe “também informação da data de envio das comunicações” de preferência.

157. Em mail de 04.12.2014, do Primeiro Réu CC para o Réu FF, reencaminhou, “corrigido”, um outro mail, que teria enviado no dia anterior, e informou que “já (...) [conseguira] os dados dos herdeiros do Dr. SS”.

158. Na sequência de tais comunicações, e por causa do descrito em 58., 94. e 95., foi acordada entre o Primeiro Réu CC e o Segundo Réu FF, com a intervenção do Advogado deste UU nos termos descritos em 192., a celebração dos contratos-promessa referidos em 11. e 13., separando o conjunto predial formado pelos prédios urbanos e rústicos sitos em .../..., relativamente ao qual entenderam ser dispensável a comunicação para preferência dos proprietários dos prédios confinantes, dos prédios rústicos sitos em .../Estrada, relativamente aos quais entenderam que tinha de ser observada tal formalidade.

159. Em mail de 22.02.2016, enviado pelo Advogado UU para o Primeiro Réu CC, aquele comunicou-lhe, por incumbência do Réu FF, que se encontravam “regularizadas as situações registrais e matriciais dos prédios objecto dos contratos-promessa de compra e venda celebrados em Março de 2015 (...)” e remeteu-lhe os elementos dos prédios “...” (descrição predial ...30; artigo ...-U), “...” ou “Casão de Cima” (descrição predial ...07; artigo ...-U), “...” (descrição predial ...07; artigo ...-U), “...” (descrição predial ...17; artigo ...-R) e “...” (descrição predial ...17; artigo ...-R).

160. Nesse mesmo mail justificou-lhe o não envio, logo, nessa data, dos elementos relativos aos prédios “...” (artigo ...-U), “...” (artigo ...-R), “...” (artigo ...-R), “...” ou “...” (artigo ...-R) e “Estrada” (artigo ...-R), envio que concretizou no dia seguinte.

161. E remeteu uma fotocópia de uma certidão passada pela Câmara Municipal ..., sobre a anterioridade a 07.08.1951 da construção dos prédios urbanos “...” (descrição predial ...30; artigo ...-U), “...” ou “Casão de Cima” (descrição predial ...07; artigo ...-U) e “...” (descrição predial ...07; artigo ...-U).

162. E informou que o Réu FF não dispunha “de certificado energético dos prédios urbanos”, mas que tal “não (...) [era] impeditivo da celebração da escritura, apenas dando origem à participação do facto para instauração de processos de contra-ordenação contra ele”.

163. E submeteu à consideração do Primeiro Réu CC duas questões:

- se entendia ser de “fazer” ou considerava “dispensável” “a comunicação para preferência”, aos proprietários dos prédios confinantes com os prédios rústicos prometidos vender, que os promitentes-vendedores ainda não tinham efectuado “por dificuldades na identificação e localização desses” proprietários; e

- se, relativamente “ao local de celebração da escritura”, mantinham interesse em que fosse “...” ou, porventura, “não lhe é [seria] inconveniente a celebração” no lugar da residência dos promitentes-vendedores.

164. E explicitou a convicção de que, “[u]ltrapassada a situação do exercício do direito de preferência, (...) [fosse] pelo seu cumprimento, (...) [fosse] pela sua dispensa, com os elementos (...) [então] enviados, bem como com os que [...] [esperavam] remeter (...) [no dia seguinte] (...)”, o Primeiro Réu CC estaria “em condições de liquidar e pagar o imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT)”.

165. E, por fim, comunicou que o Réu FF outorgaria a escritura, por si e em representação de sua Mulher, ao mesmo tempo que se permitia “dispensar de mencionar os elementos de identificação a (...) [si] respeitantes, (...) aliás (...) os mesmos dos contratos-promessa, atento o facto de (...) competir [a eles, promitentes-vendedores] diligenciar pela marcação da data, hora, Cartório Notarial da escritura”.

166. A essa correspondência de 22 e 23 de Fevereiro de 2016 respondeu o Primeiro Réu CC ao Advogado UU, por mail, em 31 de Março de 2016, comunicando que, ele e a esposa, se disponibilizavam “para a celebração da escritura, quando [os promitentes-vendedores] assim o” entendessem e, depois de lamentar “profundamente” o sucedido, perguntava se o falecimento da Mulher do Réu FF entretanto ocorrido “implicaria” “algum procedimento necessário prévio à celebração da escritura e se” as partes estariam “já em condições de proceder à sua realização”.

167. E referiu que, quanto à comunicação para preferência, considerava “dispensável a consulta”, apesar de terem “sabido que os promitentes-vendedores já” tinham avançado “com esse processo”, e indagou sobre “qual tinha sido o resultado”.

168. E “relativamente ao local da escritura”, não se opunham a que fosse o ..., “desde que o custo associado não (…) [fosse] superior ao praticado em ...”.

169. E anunciou que iria proceder ao “pagamento do IMT”.

170. Em resposta, nesse mesmo dia 31.03.2016, por mail enviado ao Primeiro Réu CC, o Advogado UU comunicou-lhe:

a) que “(...) não (...) [devia] proceder (...) [imediatamente] ao pagamento do IMT, porquanto, no seguimento das comunicações para o exercício do direito de preferência, houve vários proprietários confinantes que informaram pretender exercê-lo efectivamente”; e

b) que, “(...) [nesse] quadro, que ainda não (...) [estava] completo, porque o prazo para dois deles, pelo menos, se pronunciarem ainda não (...) [terminara], (...) [seguia-se] uma série de procedimentos com vista à verificação, ao estabelecimento e à hierarquização dos eventuais direitos de preferência, que (...) [aconselhava] a que se (...) [observasse] uma sequência de actos na qual não (...) [cabia], para já, o pagamento do IMT”.

171. Acrescentou que o decesso da promitente-vendedora viera “introduzir uma relevante alteração na titularidade do direito de propriedade dos bens, assim suscitando a necessidade de promover a respectiva habilitação de herdeiros e a instauração do processo de Imposto do Selo", e que esses trâmites também diferiam “por algum tempo a prática dos actos ulteriores”.

172. E concluiu que do que fosse “ocorrendo e com relevância para os seus interesses (...) [lhe seria] dada notícia (...)”.

173. Os Primeiros Réus apenas tiveram conhecimento do envio da carta ao Autor a notificá-lo para preferência através desse mail enviado pelo Advogado UU, facto esse que os deixou surpreendidos, perplexos e muito preocupados.

174. Ainda nesse dia 31.03.2016, o Primeiro Réu CC respondeu, por mail endereçado ao Advogado UU, comunicando que “não (...) [efectuaria] o pagamento do IMT e (...) [aguardaria] novas indicações (...)” sobre quando o deveriam fazer e perguntou se, “[c]onsiderando (...) que já na fase da celebração dos contratos de promessa de compra e venda (...) [houvera] o cuidado em separar em dois processos, isolando aqueles que eventualmente poderiam estar sujeitos ao exercício de preferência pelos confinantes, (...) se (...) [se poderia] evoluir com maior celeridade na realização da escritura dos prédios associados ao contrato principal (que compreende os prédios urbanos e alguns rústicos adjacentes)”.

175. Como o Primeiro Réu CC manifestasse a vontade de falar com o Advogado, “[d]e forma a ficar melhor esclarecido sobre o processo”, estabeleceu-se um contacto telefónico em que ficou aprazada a realização de uma reunião no escritório daquele no dia 10 de Abril.

176. Em 8 de Abril de 2016, o Primeiro Réu CC, por mail, remetido ao Advogado UU, informou-o de que “(...) ainda [se encontrava] fora do país regressando [no] domingo” seguinte, dia 10 de Abril, e solicitou que, “[d]e forma [a] preparar a (...) reunião da (...) [semana seguinte] e (...) encontrar a melhor solução (...) [que permitisse] ultrapassar (...) [a] questão colocada pelos confinantes (...) [lhe fossem enviadas, digitalizadas, as] cartas [a eles] enviadas e (...) [as] respostas recebidas (...)”.

177. Nesse dia 08.04.2016, foram remetidas, por mail, ao Primeiro Réu CC “as cartas enviadas aos dois confinantes que, tendo sido concitados a exercer o direito de preferência, assim declaram pretender e as respectivas respostas (...)”.

178. Na mesma oportunidade, foi aprazada a reunião, que se realizou em 14.04.2016, no escritório do Advogado UU.

179. Nela estiveram presentes o Primeiro Réu CC, o Réu FF e o Advogado deste.

180. E nela o Primeiro Réu CC principiou por fazer uma exposição na qual responsabilizou o Réu FF e o Advogado UU pela situação que não estaria previsto ocorrer.

181. Para obviar a essa situação, aventou várias hipóteses de procedimentos que não pusessem em causa o negócio que pretendia realizar, soluções essas que o Réu FF não aceitou desde logo, designadamente:

- que se ignorasse a preferência anteriormente dada, não dando os promitentes-vendedores sequência ao procedimento iniciado; ou

- que se distratassem os contratos-promessa, celebrassem um contrato de arrendamento dos prédios antes prometidos vender e, daí a três anos, lhos alienassem, garantidos que estariam pela preferência como arrendatários rurais e urbanos.

182. A falta de respostas para o problema que estava criado irritou e preocupou profundamente o Primeiro Réu CC, tendo-se criado uma discussão acesa.

183. Antes de se dar por terminada a reunião, o Réu FF sugeriu que o Primeiro Réu CC abordasse os preferentes no sentido de, perante a concreta declaração de preferência já formulada e de posse dos elementos essenciais das comunicações a eles feita, obter deles a renúncia ao direito que lhes assistia, a fim de, na sequência, celebrarem os contratos definitivos de compra e venda.

184. Por sua vez, o Primeiro Réu CC solicitou que os procedimentos com vista à preferência fossem sustados até ../../2016, a fim de, entretanto, fazer os contactos que entendesse haver necessidade de efectuar, para solucionar a situação, e de cujo resultado daria conta, ao Réu FF, logo que se justificasse.

185. Tal foi aceite pelo Réu FF e assim acabou a reunião.

186. O Réu FF remeteu aos Primeiros Réus, em 19.04.2016, um mail contendo uma carta do seguinte teor:

“(...),

Na sequência da reunião havida, Quinta-feira, 14, e com referência aos contratos-promessa entre nós celebrados em ../../2015, venho confirmar, desta feita por escrito e para evitar mal-entendidos, que considero ter sido acordado entre nós, então, que sobrestarei, até ao dia ../../.... próximo, os procedimentos, que me incumbem, subsequentes às declarações de exercício do eventual direito de preferência por parte dos proprietários dos prédios confinantes com alguns dos prédios prometidos vender ao senhor CC e à senhora Sua Mulher, nesses contratos, a fim de lhe permitir efectuar as diligências que entender necessárias com vista a harmonizar os seus interesses com os deles.

Ressalvo a necessidade de, por qualquer razão legítima, ter que os retomar. Nesta última hipótese, não o farei, no entanto, sem previamente dar conhecimento do facto ao senhor CC.

Por outro lado, atenta a evolução do condicionalismo a que se submete a execução dos contratos-promessa, após as respostas dos dois proprietários que declararam pretender exercer o direito de preferência que porventura possa assistir-lhes, entendo torná-lo ciente de que, enquanto a situação actual se mantiver, deve limitar a utilização dos prédios, autorizada na Cláusula Quinta dos contratos-promessa datados de ../../2015 e na Cláusula Segunda do contrato de comodato, datado de 1 de Novembro de 2015, aos actos estritamente indispensáveis à sua conservação, abstendo-se de quaisquer outros que excedam esse objectivo - tudo de modo a permitir a cada um o exercício, em boa-fé, dos seus direitos.

Espero que compreenda que a situação actual, nada tendo de extraordinário nem de imprevisto, exige de todos bom senso, cooperação e prudência, para se alcançar, por meios justos, os fins legítimos que cada um intente atingir.

(...)”.

187. Em 01.06.2016, ao fim do dia, o Primeiro Réu CC enviou ao Réu FF um mail, por aquele considerado a “resposta à sua comunicação que nos enviou a 19 de Abril último”, anexando o documento datilografado e assinado que se encontra junto a fls. 494/495 da Acção Apensa e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

188. Na medida em que os prédios que dele são objecto nunca mais lhes eram vendidos, conforme lhes havia sido prometido por contrato, os Primeiros Réus propuseram em 27.05.2016 acção judicial para obter a execução específica do contrato-promessa referente aos prédios urbanos e rústicos sitos no .../

189. Antes da celebração dos contratos-promessa, ocorreram as comunicações de 12.03.2015, do Réu FF para o Primeiro Réu CC, através do mail junto a fls. 969/970 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, e de 20.02.2015, do Primeiro Réu CC para o Réu FF, e de 17.02.2015, deste último para o Advogado UU, através dos mails juntos a fls. 971-973 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

190. Já depois da celebração dos contratos-promessa, e mesmo depois de decorrido o prazo de seis meses referido em 60., ocorreram as comunicações de 21.10.2015, do Advogado UU para o Primeiro Réu CC, através do mail junto a fls. 974/975 e 996/997 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, e de ../../2015, entre o Primeiro Réu CC e o Advogado UU, através dos mails juntos a fls. 994-996 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

191. Foi nesse contexto que, por intermédio do Advogado UU, conforme a carta de 02.11.2015 e documento anexo juntos a fls. 998-1000 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, o Primeiro Réu CC e o Segundo Réu FF celebraram o contrato de comodato referido em 103

192. Porque não tivesse disponibilidade para tal, devido ao grave estado de saúde da sua Esposa, que levou ao seu decesso, o Réu FF pediu ao Advogado UU para lhe tratar do assunto relacionado com a venda aos Primeiros Réus dos prédios rústicos e urbanos sitos em .../..., identificados em 4 e 9., e dos prédios rústicos identificados em 5. e 10., ao que aquele acedeu, tendo promovido todas as diligências necessárias e estabelecido todos os contactos com o Réu CC tendentes, primeiramente, à celebração dos contratos-promessa referidos em 11. e 13. e, posteriormente, à outorga das escrituras de compra e venda, conforme consta das comunicações electrónicas descritas em 159. a 177., 189 e 190., sempre com o conhecimento e assentimento do promitente-vendedor.

193. Na sequência do referido em 183. e 184., o Primeiro Réu fez diligências junto do Autor no sentido de encontrar uma solução que satisfizesse ambas as partes, não tendo logrado fazê-lo por não ter havido confluência de interesses nas propostas e contrapropostas apresentadas.

194. Foi na sequência do descrito em 193. que a acção apensa foi instaurada e a carta de 01.06.2016 enviada.

195. Os prédios urbanos identificados em 9., foram construídos antes de 07.08.1951.

Factos não provados

Nenhum dos restantes factos alegados com relevância para a decisão da causa resultou provado, nomeadamente que:

- nenhum dos terrenos constitui parte componente de um prédio urbano;

- todos os prédios rústicos prometidos vender têm como fim a cultura;

- entre o conjunto predial formado pelos artigos ....º, ....º e ....º sempre existiu, existe e interpõe-se um caminho que tem cerca de um metro de largura e cerca de 175 m de comprimento;

- por aquele caminho de pé posto sempre passaram quaisquer pessoas que o quisessem fazer, sem ter de pedir autorização a quem quer que fosse;

- sempre existiu um portal ou portaleira de acesso a tal caminho, limitado em ambos os lados por muro de pedra, no Ponto A e no Ponto B assinalados pelos Primeiros Réus;

- desde tempos imemoriais que tal caminho ali sempre existiu, em terra batida, com ausência de vegetação espontânea e com sinais e marcas de rodados de carros de tracção animal, e por ali desde sempre passavam e passaram quaisquer pessoas que o quisessem fazer, sem ter de pedir autorização a quem quer que fosse;

- a existência da charca assenta no facto de no subsolo desses terrenos existirem lençóis freáticos disponíveis a quotas que permitem a sua exploração e uso por formas variadas;

- a charca tem capacidade de reter a água de nascente;

- os terrenos do Autor são providos de uma charca que tem cerca de 12 a 13 m de diâmetro e profundidade superior a 5 m, na qual a água pluvial é armazenada, podendo esta ser utilizada na rega dos mesmos;

- a existência da charca demonstra que no subsolo desses terrenos (tais como nos terrenos vizinhos) existem lençóis freáticos disponíveis a cotas que permitem a sua exploração e uso por formas variadas;

- os prédios em questão sempre foram e são conhecidos por “Quinta ...”;

- foi de € 1.000,00 o custo dos trabalhos de corte e arrancamento do matagal, giestas, silvas, arbustos e outras pragas envolventes às construções dos artigos urbanos;

- a aquisição das árvores ornamentais e os trabalhos de preparação do plantio os Primeiros Réus implicaram um custo de € 5.500,00, tendo aquelas o valor unitário de € 500,00;

- com a limpeza realizada (derrube, corte e arrancamento de arbustos e pragas silvestres através de meios mecânicos) o valor monetário dos terrenos aumentou para € 1.100,00/ha, pelos que tais prédios passaram a valer, após as obras, mais de € 2.250,00;

- com os trabalhos de lavragem dos prédios rústicos e das partes envolventes dos prédios urbanos o valor monetário dos terrenos aumentou para € 1.100,00/ha, pelo que tais prédios passaram a valer, após as obras, mais de € 2.250,00;

- a poda das amendoeiras permitiria que no ano de 2016 se tivesse colhido 100 kg de amêndoa;

- com as obras realizadas no lagar, cabanal e armazém verificou-se a valorização do imóvel, cujo valor por metro quadrado passou dos € 25,00 para os € 125,00, sendo cerca de 200 m2 a área intervencionada e de € 25.000,00 a valorização do prédio;

- os Primeiros Réus realizaram outros trabalhos no interior da casa principal, como a aplicação de reforços de madeira pelo interior das portas;

- com tais obras verificou-se a valorização do imóvel, cujo valor por metro quadrado passou dos € 200,00 para os € 300,00, sendo cerca de 216 m2 a área intervencionada e de € 21.600,00 a valorização do prédio;

- o valor por hectare, antes da obtenção de licença de plantação, era de €1.100,00/ha e que depois da obtenção de licença de plantação o valor por hectare é de €12.500,00/ha;

- é de € 17.500,00/ha a vinha plantada;

- é de € 30,000,00/ha a vinha plantada com direitos de vinha licenciados.

- é de € 1.500,00/ha a rede de rega instalada;

- o valor de €4.500,00/ha é o custo associado ao saibramento de terras.

- a vinha plantada no artigo ....º tem um custo de € 15.700,00;

- o terreno saibrado no artigo ...95.º custou € 1.350,00;

- os Direitos de vinha a plantar nos artigos ....º e ....º tiveram um custo de € 16.250,00;

- as videiras compradas a plantar no artigo ...95.º, foram de € 7.878,00;

- perfazendo o total de € 49. 058,66;

- o financiamento atribuído por parte do IFAP só será pago quando a totalidade da vinha estiver plantada e vistoriada;

- o Autor nunca quis saber da aquisição dos prédios e nada fez fosse o que fosse para os negociar, comprar, escriturar;

- o Autor é possuidor de outros prédios rústicos na zona e região, que desde há muitos anos traz completamente ao abandono e sem os cultivar e rentabilizar (quanto a este, vejam-se os documentos do IFAP, que revelam inúmeros prédios que a filha MM explora por ‘cedência', seguramente de seu Pai (se os de ... são!); a testemunha TT assegurou que o Autor, para quem trabalhou uns anos (“aí há 9 anos que não”) tem todos os terrenos tratados, tendo-os identificado e referido que tem olivais, amendoais e uma vinha, culturas essas que vemos precisamente no parcelário);.

- os Primeiros Réus também procederam à reconstrução das paredes do lagar, reforço, das telhas de barro e peças de madeira que lhe serviam de apoio, reconstrução das paredes caídas com pedras de xisto.

Fundamentação jurídica

Relativamente à questão prévia relativa à extemporaneidade do recurso foi já a mesma alvo de apreciação e decisão a 14.1.26, cujos fundamentos aqui se corroboram pela correcta contagem do prazo que permite concluir ter o acto sido tempestivamente praticado, paga que foi a multa devida correspondente ao 2.º dia útil subsequente ao seu termo.

Assim, há que proceder à apreciação e decisão sobre a impugnação da matéria de facto.

Entende a recorrente que a sentença recorrida incorre em erro de julgamento da matéria de facto e de direito ao afirmar verificadas as excepções previstas no artigo 1381.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil, sem suporte legal ou factual bastante.

Quanto à impugnação da matéria de facto, pugna pela alteração dos factos provados n.ºs 42, 49, 51, 53, 54, 55, 58, 71, 76, 77, 98, 99, 101, 106, 121 e 158, nos termos melhor descritos nas alegações.

Pugna, ainda, pela alteração do facto provado n.º 4, desdobrando-se em 4.1 e 4.2, dando como provados, em concreto, as confinâncias entre os prédios do Autor e dos Réus Promitentes Vendedores, bem assim como a área destes últimos que resultam de levantamento topográfico junto pelos Réus Promitentes Compradores.

Defende que se impõe também a alteração do facto provado n.º 50, na medida em que o mesmo se encontra eivado por uma conclusão e pela subsunção de factos a conceitos jurídicos, nos termos adiantados nas alegações.

Refere que o Tribunal a quo, apesar de dar como não provado que os prédios eram designados e constituíam a «Quinta ...», dá como provado o facto n.º 137 lançando mão dessa precisa expressão, cuja supressão e substituição assim se impõe.

Por outro lado, aponta que a prova gravada demonstra que a denominada “Casa dos Queijos” constitui prédio urbano autónomo e propriedade de terceiros, como admitido pelo Réu CC em declarações de parte na sessão de 16/04/2024, contrariando a tese da unificação predial.

Nesse sentido aponta o depoimento do Autor AA nas suas declarações, prestado em 12/04/2024, min. 1:06:16-1:06:17; depoimento da TESTEMUNHA MM (Sessão de 03/05/2024, min. 12:03-12:32), e admitido pelo Réu CC em declarações de parte na sessão de 16/04/2024, contrariando a tese da unificação predial.

Pede, por sua vez, o aditamento do facto provado n.º 23.1, face ao depoimento da TESTEMUNHA MM (Sessão de 03/05/2024, min. 23:18-23:29 e 25:27-25:39), por conforme alegado, o Autor, uma vez na propriedade dos prédios em discussão dos autos, pretende destiná-los à cultura de amêndoa e de figueira da índia, tal como a documentação junta aos autos, designadamente os Documentos n.º 11-1 e 12 (PDR2020) da Contestação do Réu Promitente Comprador na acção principal o revelam, de destinar os prédios rústicos à cultura agrícola de amêndoa e vinha, com vista à produção de vinho com certificação DOP e IGP.

Aponta, nesse sentido, o depoimento do próprio Réu CC, na sessão de 19/04/2024, min. 14:10-14:32, coadjuvado com o depoimento da testemunha NN na sessão de 17/05/2025 08:14-09:12, considerando, assim, impor-se a alteração do facto provado n.º 100 e o aditamento do facto provado 100.1 nos termos propugnados nas alegações.

Ora, quanto à reapreciação da matéria de facto, impera o ónus de especificação de cada um dos pontos da discórdia da recorrente com a decisão recorrida, seja quanto às normas jurídicas e à sua interpretação, seja a respeito dos factos que considera incorrectamente julgados e dos meios de prova que impunham uma decisão diferente, devendo, neste caso, indicar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (cf. Arts. 639.º, n.º 2 e 640.º, nºs 1 e 2 do NCPC).

Assim, face ao disposto no citado art.º 640.º, n.º 1, do NCPC, quando seja impugnada a decisão da matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos da matéria de facto que consideram incorrectamente julgados [alínea a)]; os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida [alínea b)]; e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas [alínea c)].

Não basta, pois, vir requerer-se a alteração da decisão da matéria de facto, sem se apontar a concreta e precisa divergência na apreciação e valoração da prova, apontando qual o erro de julgamento que se verificou.

Pois, há que proceder a uma análise crítica de todos os elementos probatórios e não apenas daqueles que isoladamente favorecem uma parte ou outra, sem a devida conjugação e avaliação de toda a prova.

Mesmo tendo em conta o Acórdão do STJ UNIFORMIZADOR DE JURISPRUDÊNCIA (CÍVEL), de 17-10-2023, Proc. 8344/17.6T8STB.E1-A.S1, ‘d[D]a articulação dos vários elementos interpretativos, com cabimento na letra da lei, resulta que em termos de ónus a cumprir pelo recorrente quando pretende impugnar a decisão sobre a matéria de facto, sempre terá de ser alegada e levada para as conclusões, a indicação dos concretos pontos facto que considera incorretamente julgados, na definição do objecto do recurso', decorrendo do art.º 640.º, n.º1, que sobre o impugnante impende o dever de especificar, obrigatoriamente, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera julgados de modo incorreto, os concretos meios de probatórios constantes do processo, de registo ou de gravação nele realizado, que imponham decisão diversa da recorrida, bem como aludir a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

Ora, como se constata, quanto ao primeiro bloco de factos, a A./Recorrente pede a alteração desses 16 factos dados como provados, nos termos do corpo das alegações, sem especificar nas conclusões, como se impunha, o sentido da decisão proferida, o erro cometido pelo tribunal da primeira instância ao dar como demonstrada essa factualidade e qual a prova que justificava uma alteração.

Igualmente, quanto à requerida alteração do facto provado n.º 4, não se indica a redacção concreta, especifica e precisa do teor pretendido, limitando-se a remeter para um levantamento topográfico.

Já quanto à pedida alteração do facto provado n.º 50, entende verificar-se uma conclusão, mais uma vez se remetendo para as alegações, quando é nas conclusões, que se deve indicar, ainda que de forma sintética, o objecto da discordância.

Facto é que não se indica qual a expressão que é conclusa.

Certo é que, lendo-se a factualidade vertida nesse ponto, não se retira daí existir qualquer conclusão, antes uma sequência de factos entre si interligados.

Subsequentemente, fica-se igualmente sem se saber qual a especifica pretensão da A./Recorrente entre a interligação do facto dado como provado no ponto 137 e aquele que consta dos factos não provados que não concretiza.

De qualquer das formas, não se entende qual a razão, sendo esse o caso, de se retirar do aludido ponto a referência aos terrenos rústicos da Quinta ... e qual a substituição visada, não indicada.

Depois, pese embora se aponte um circunscrito grupo de provas, não se aponta qual a matéria de facto que se pretende impugnar, limitando-se a A./Recorrente a concluir que, essa prova, contraria a tese da unificação predial.

Pugna, por último pela alteração do facto provado n.º 100 e o aditamento do facto provado 100.1, nos termos propugnados nas alegações.

Mais uma vez, se remete para as alegações, sem se concretizar a impugnação pretendida nas conclusões, como o impõe a lei (arts. 639.º, n.º 1 e 635.º, n.º 4, do C.P.Civil).

Como se estipula nesses preceitos, as conclusões delimitam o objecto do recurso, devendo, por reporte ao que ficou alegado, ser nelas indicados, de forma sintética, os fundamentos por que se pede a alteração ou anulação da decisão (art. 639º, nº 1, do CPC), podendo o recorrente, também nelas, restringir, expressa ou tacitamente, o objecto inicial do recurso (art. 635º, nº 4, do CPC).

Conforme se exarou igualmente no Ac. do STJ de 16-12-2020 proferido no Proc. 2817/18.0T8PNF.P1.S1, relatado por Tomé Gomes) e publicado na dgsi: «I. O ónus de formulação de conclusões recursórias tem em vista uma clara delimitação do objecto do recurso mediante enunciação concisa das questões suscitadas e dos seus fundamentos, expurgadas da respetiva argumentação discursiva que deve constar do corpo das alegações, em ordem a melhor pautar o exercício do contraditório, por banda da parte recorrida, e a permitir ao tribunal de recurso uma adequada e enxuta enunciação das questões a resolver.»

A permitir-se a mera remessa para as alegações, desnecessárias seriam as conclusões.

Requer-se também o aditamento do facto provado n.º 23.1, com base no depoimento da TESTEMUNHA MM (Sessão de 03/05/2024, min. 23:18-23:29 e 25:27-25:39), no alegado pelo Autor, no sentido de destinar os prédios em discussão dos autos à cultura de amêndoa e de figueira da índia, tal como a documentação junta aos autos, designadamente os Documentos n.º 11-1 e 12 (PDR2020) da Contestação do Réu Promitente Comprador na acção principal o revelam, de destinar os prédios rústicos à cultura agrícola de amêndoa e vinha, com vista à produção de vinho com certificação DOP e IGP.

Fica-se, mais uma vez, sem se perceber o que se pretende, a razão de ser desse requerido aditamento, qual o erro cometido pelo tribunal de 1.ª Instância que leve a essa alteração, a respectiva redacção, entre o mais, considerando que o ponto 23, dos factos provados se reporta à data, hora e local da escritura e assuntos relacionados com esta.

Por último, entende-se que o depoimento do próprio Réu CC, na sessão de 19/04/2024, min. 14:10-14:32, coadjuvado com o depoimento da testemunha NN na sessão de 17/05/2025 08:14-09:12, impunham a alteração do facto provado n.º 100 e o aditamento do facto provado 100.1 nos termos propugnados nas alegações.

Mais uma vez, fica-se sem saber o sentido pretendido, qual o erro de julgamento, a razão e motivação para essa alteração e aditamento desconhecidos.

Conclui-se, face ao exposto, para além do que já se expôs, que a recorrente também não procede a uma apreciação critica das provas, nem a concreta decisão que deveria ser proferida quanto a cada um dos factos ou algum deles em particular, com base numa avaliação global de toda a prova, indicando qual o concreto erro cometido pelo tribunal a quo na apreciação feita, em conformidade com o que se encontra explanado na motivação constante da decisão proferida.

Ao assim não ter procedido a A./Recorrente impossibilita a apreciação e decisão sobre a impugnação da matéria de facto que, assim, se mantem nos seus precisos termos.

Já relativamente à discordância jurídica baseia-se ela no entendimento, contrariamente ao decidido peto tribunal da 1.ª Instância, de verificação de todos os pressupostos de procedência do direito de preferência que o A. veio reivindicar na acção, divergindo de se estar perante uma unidade predial, nos termos e pelas razões apontadas no parecer que se juntou.

Importa, nesta primeira abordagem, ter em conta que, apesar das partes poderem juntar pareceres de jurisconsultos até ao início do prazo para a elaboração do projecto de acórdão, nos termos do art. 651.º, n.º 2, do Cód. Proc. Civil, tem uma eficácia distinta de uma perícia realizada pelo tribunal, sendo valorado como um documento testemunhal ou uma opinião técnica extrajudicial.

Posto isto, importa ter em conta o disposto no art.º 1380.º, n.º 1, do Código Civil, onde se estipula que "os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante".

O legislador caracterizou, assim, o direito de preferência como um direito real de aquisição visando, de um modo geral, solucionar conflitos de direitos reais, facilitando a reunião, na mesma esfera jurídica, das coisas ou direitos que gerem os conflitos em causa - cfr. A. Meneses Cordeiro; Direitos Reais; II vol; pág. 1109.

O direito de preferência prescrito no citado art.º 1380.º do C.Civil, tem como objectivo, no caso de alienação operada pelo dono do prédio que com o seu confina, poder fazer acrescer ao seu a área do imóvel que se encontrava em desvantagem de exploração, pelo que, estando já formada uma unidade de cultura, desaparece o interesse económico da absorção- neste sentido Pires de Lima e Antunes Varela; Código Civil Anotado; III, pág. 270.

São, assim, estes os requisitos exigidos para que se possa deferir o direito de preferência consignado no citado preceito:

1. Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura;

2. Que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado;

3. Que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura; e

4. Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.

Acontece que, a atribuição do direito de preferência nos casos legalmente previstos constitui uma limitação ao carácter pleno do direito de propriedade, no qual se inclui a livre disposição dos bens de que se tem a propriedade - cfr. artigo 1305.º CC - assumindo, por isso, carácter excepcional, tendo por base razões de interesse público que justifiquem o sacrifício imposto ao alienante quanto à sua liberdade negocial.

Assim, o objetivo do direito de preferência previsto no referido artigo 1380.º é o de fomentar o emparcelamento de terrenos a minifundiários, criando objectivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se consideram imprescindíveis à constituição de explorações rentáveis (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit. Volume III, p. 271).

Assim, sendo objectivo do legislador conseguir o emparcelamento de pequenas propriedades, tendo em vista reduzir o número dos denominados minifúndios e obter explorações agrícolas técnica e economicamente viáveis e mais estáveis, tal objectivo é já satisfeito quando o prédio é vendido a um proprietário confinante, não se mostrando necessário nessa circunstância coarctar a liberdade negocial do alienante e fazer intervir o mecanismo da preferência uma vez que a transmissão por si só já realiza o fim que com esta se pretende alcançar.

E também facilmente se compreende que o legislador tenha excepcionado do gozo do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura ou quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar.

Nestes casos, ainda que seja feita prova de todos os pressupostos necessários para o exercício do direito de preferência, a acção não procederá se se verificar alguma das hipóteses previstas nas alíneas a) e b) do artigo 1381.º do Código Civil.

Da conjugação do preceituado no referido artigo 1381.º com o disposto no n.º 1 do citado artigo 1380.º, é de concluir que o proprietário de terreno confinante não goza do direito de preferência quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano, o terreno vendido era usado pelo seu proprietário para outro fim que não a cultura e quando o adquirente do terreno tenha a intenção de afectar o terreno a outro fim que não seja a cultura (devendo o fim que não seja a cultura ser permitido por lei) ou quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar.

Acresce que não é relevante para qualificar um prédio como rústico ou urbano, para o efeito pretendido, o tipo de inscrição matricial ou o tipo de descrição predial, pois os conceitos de prédio rústico e de prédio urbano consubstanciam meros conceitos jurídicos e não factos - cfr. acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 12/04/2018, Processo n.º 647/14.8TBSCR.L1-6, Relator António Santos.

Como critério de distinção entre prédio rústico e urbano tem prevalecido na jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça a orientação de que a distinção deve ser feita casuisticamente, com base no critério da destinação ou afectação económica.

Segundo este critério, em conformidade com o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19/12/2023, no proc. 1303/20.3T8VRL.G1.S1, um prédio será rústico ou urbano “conforme a habitação for fundamentalmente um meio de ligação à terra cultivada ou antes a terra constituir apenas um complemento da habitação e não um fim essencial da ocupação da habitação”.

Um prédio com parte rústica e parte urbana, qualificado, no seu conjunto, como misto para efeitos fiscais “será qualificado, para efeitos civis, designadamente do disposto no n.º 1 do art.º 1380.º do Código Civil, como prédio rústico quando, essencialmente utilizado para cultura ou cultivo agrícola, a parte urbana estiver ao serviço da parte rústica desse prédio, não gozando de autonomia funcional.

E uma parcela de terreno, contígua a casa de habitação, será qualificada de prédio rústico ou logradouro de um prédio urbano, consoante não se destine ou seja destinada a proporcionar utilidade a este prédio.

Será logradouro, se se apresentar como um espaço complementar e serventuário de um edifício com o qual constitui uma unidade predial, ou seja, como o terreno contíguo a prédio urbano que é ou pode ser fruído por quem se utilize daquele, constituindo um e outro uma unidade”.

Por último, importa referir que é hoje entendimento pacífico não constituir pressuposto do exercício do referido direito de preferência a unidade ou identidade de culturas dos prédios confinantes (cfr. assento do Supremo Tribunal de Justiça de 18/03/86, BMJ 355, p. 121, hoje com valor de Acórdão Uniformizador de Jurisprudência, nos termos do estatuído no artigo 17.º, n.º 2, do DL n.º 329-A/95, de 12/12).

Posto isto, importa ter em conta, então, os factos apurados e bem assim, como apontado, o facto do primeiro dos pedidos sempre ter de ser apreciado no contexto factual de que não foi celebrado qualquer contrato de compra e venda dos prédios relativamente aos quais entende o Autor ser preferente.

E que, como tal, logicamente se teria de julgar improcedentes os restantes pedidos formulados em B), C) e D), porquanto não pode o A. substituir-se aos promitentes compradores e deles obter a entrega dos bens e obrigar os Segundos Réus a celebrar consigo o contrato prometido, por não ser titular de um qualquer direito subjectivo atinente a esse contrato.

Posto isto, dado como assente, há, então, que apurar da verificação dos pressupostos do invocado direito de preferência por parte do A./Recorrente no que respeita à aquisição dos prédios que foram objecto de contratos-promessa celebrados entre os Primeiros Réus e o Réu FF e falecida esposa EE.

Subsequentemente procedeu-se a uma abordagem individual em relação à promessa de aquisição dos prédios do .../... e a promessa de aquisição dos prédios do .../Estrada.

Ora, resulta dos factos provados que os prédios em causa (exceptuados os dois prédios sitos em ... e o outro sito em Estrada, que foram objecto de um contrato-promessa autónomo), do Autor, inclusive (os de ...), e dos Segundos Réus (os do ..., ... e ...), constituíram, em tempos, uma unidade predial, pertencente à mesma pessoa e utilizada como tal.

Com efeito, todos esses prédios foram adquiridos e construídos pelo seu primitivo proprietário, antepassado do Autor, o Padre OO, depois de regressar da ..., para constituir essa unidade predial com uma parte habitacional, onde residia ele e a Irmã PP, na casa principal, e habitavam os ‘criados', na falada “casa dos queijos”, e uma parte para exploração da actividade agrícola e pecuária (vide ponto 54. dos factos provados).

Este conjunto predial constituído pelos artigos rústicos e urbanos referidos de acordo com o que resulta da factualidade apurada nos pontos 49 a 53, sempre pertenceram à mesma família ao longo de décadas, constituindo a componente urbana, nomeadamente a casa de habitação e demais construções, o centro de todo o conjunto predial incluindo os rústicos, sendo que o conjunto predial sempre teve e tem valor patrimonial superior aos prédios rústicos que lhes estão anexos e utilizados pelos respectivos possuidores como complementos das casas de habitação e respetivos anexos.

Face à descrita factualidade dada como provada, que consta dos referidos pontos, permite-nos caracterizar, à semelhança do entendimento do tribunal da 1.ª Instância, essa unidade predial como uma exploração agrícola de tipo familiar.

Considerando, no entanto, como o apontou o tribunal de 1.ª Instância, ter a situação fáctica de ser analisada à luz do que se verificava à data da celebração dos contratos-promessa, há que ter em conta o que resulta apurado nos pontos 55 a 57, ou seja, que, a essa data, essa unidade predial estava inactiva e desabitada desde finais da década de 1990, não formando já uma qualquer exploração agrícola de tipo familiar, pelo que importava apurar se se verificava uma das excepções abrangidas pela al. a), do citado art. 1381.º, do Cód. Civil.

Assim o considerou o tribunal de 1.ª Instância.

Vejamos, então, se os factos nos permitem concluir nesse sentido.

Ora, a matéria de facto constante dos pontos 32, 34, 36, 39, 41, 43, 44, 45, 53, 54, e 67 a 73, dos factos provados, permite, de facto, concluir estar-se perante terrenos que constituem partes componentes de prédios urbanos.

A tudo isto acresce a circunstância dos prédios rústicos correspondentes aos artigos ....º (constituído por inúmeras construções), ....º e ....º não se destinarem à cultura agrícola, antes serem destinados, o conjunto dos imóveis, a implantar um projecto turístico (cfr. pontos 58, 94, 96 a 100) que justifica o fraccionamento - art. 1377.º, al. a), do Cód. Civil -, permitindo afastar o direito de preferência do proprietários de prédios confinantes, por via da verificação da excepção prevista na alínea a), do artigo 1381.º do Código Civil.

Considerando a norma do artigo 1376.º do Código Civil, de ordem pública, concretamente o seu n.º 1, 1.ª parte, dela resulta que ‘o[O]s terrenos aptos para cultura não podem fraccionar-se em parcelas de área inferior a determinada superfície mínima, correspondente à unidade de cultura fixada para cada zona do País'.

Ora, mesmo se estivéssemos perante uma verdadeira acção de preferência, seria aplicável a 1.ª parte do n.º 2 do artigo 12.º do Código Civil, e consequentemente a Portaria n.º 202/70, de 21.04 e a Portaria n.º 219/16, de 09.08, que veio alterar as áreas da unidade de cultura, alargando-as substancialmente (para 4 os terrenos de regadio e para 8 os terrenos de sequeiro), sempre se teria de concluir que os terrenos do Autor, de sequeiro ou de regadio, têm área inferior a 4 hectares, ou seja, inferior à unidade de cultura legalmente fixada, o que excluiria a procedência da sua pretensão.

Há aqui que tecer um forte elogio à Mm.ª Juíza da 1.ª Instância que proferiu a decisão final, pelo rigor técnico, exaustão, minúcia e bem fundamentada apreciação dos factos e aplicação do direito que, em muito, acaba por facilitar o nosso trabalho.

Assim, pelo entendimento que perfilhamos e que consta dessa decisão, aqui resumidamente exposto pela desnecessidade de maiores considerações, face ao que se disse já na sentença, de forma rigorosa e exaustiva, tem o recurso de improceder.

Também o facto de se juntar um parecer extrajudicial obtido pela própria parte que corrobora a sua perspectiva, de forma favorável à sua pretensão, não faz reverter o decidido, por se entender correcta a interpretação e aplicação do direito aos factos apurados e mantidos.

Nestes termos, tem, pois, o recurso de improceder, mantendo-se integralmente o decidido.

IV. DECISÃO

Em conformidade com o exposto, acordam os Juízes que integram esta 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.

Custas a cargo da apelante.

Notifique.

Guimarães, 26 de Março de 2026

(O presente acórdão foi elaborado em processador de texto pela primeira signatária sem observância do acordo ortográfico, à excepção da transcrição a que se procedeu)

Maria dos Anjos Melo (Juíza Relatora)

Paulo Reis (Juiz Desembargador 1.ºAdjunto)

António Figueiredo de Almeida (Juiz Desembargador 2.ºAdjunto)