Acordam na 6.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
1. Relatório.
1.1. A autora AA – Sociedade Imobiliária e Agrícola, Lda. - Em Liquidação, demandou os réus:
1- BB;
2- CC;
3- DD;
4- EE; e,
5- FF.
Invocou, em síntese, que o prédio urbano em causa é constituído por 80 fracções autónomas. A autora adquiriu uma quota de 81/1.000 avos da fracção “A”, correspondentes aos lugares de estacionamento nºs 21 e 22.
Os restantes réus adquiriram outras quotas, que não correspondem ao que foi determinado na escritura constitutiva. A A. pretende, nos termos do artº 447º do CPC que se declare que os documentos autênticos que servem de base aos referidos registos dos réus sejam considerados parcial mente falsos, ou melhor, errados ou incorretos e que, onde se diz 49/1000 avos seja considerado 41/1000 avos.
Peticiona que se “decrete”:
1- que a escritura pública de 29.12.1995, do Décimo Primeiro Cartório Notarial de Lisboa, em que a ré, BB, adquiriu 49/1000 da citada fração A do prédio urbano sito na Guia, limites de Torre, freguesia e concelho de Cascais, composto de três corpos, designados por EDIFICIO II-A (BLOCO A), EDIFÍCIO II-B (BLOCO B) e EDIFÍCIO I (BLOCO C), descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o nº ... – A da Freguesia de Cascais e inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Cascais e Estoril sob o nº … e que serviu de base à inscrição da quota de 49/1000 avos a favor da ré, BB, pela AP 17 de 1995/11/30 da referida fração, contém uma incorreção / falsidade e que onde se declara a quota de 49/1000 avos deve ser entendido que a quota é de 41/1000 avos, e ainda que é esta a verdadeira propriedade da R., devendo ser corrigido o citado registo predial em conformidade com esta correção.
2- que a escritura pública de 13.11.2001, do Segundo Cartório Notarial de Cascais, em que o 2º réu CC, adquiriu 49/1000 da fração A do prédio urbano sito na Guia, limites de Torre, freguesia e concelho de Cascais, composto de três corpos, designados por EDIFICIO II-A (BLOCO A), EDIFÍCIO II-B (BLOCO B) e EDIFÍCIO I (BLOCO C), descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o nº ... – A da Freguesia de Cascais e inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Cascais e Estoril sob o nº … e que serviu de base à inscrição da quota de 49/1000 avos a favor do réu CC, pela AP 41 de 2002/02/05 da referida fração contém uma incorreção / falsidade e que onde se declara a quota de 49/1000 avos deve ser entendido que a quota é de 41/1000 avos, e ainda que é esta a verdadeira propriedade do R., devendo ser corrigido o citado registo predial em conformidade com esta correção.
3- que a escritura pública de 21.09.2010, do Notário em Cascais, GG, em que o réu DD, adquiriu 99/1000 da fração A do prédio urbano sito na Guia, limites de Torre, freguesia e concelho de Cascais, composto de três corpos, designados por EDIFICIO II-A (BLOCO A), EDIFÍ CIO II-B (BLOCO B) e EDIFÍCIO I (BLOCO C), descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o nº ... – A da Freguesia de Cascais e ins crito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Cascais e Estoril sob o nº … e que serviu de base à inscrição da quota de 99/1000 avos a favor do réu DD, pela AP 1576 de 2010/09/22 da referida fração contém uma in correção / falsidade e que onde se declara a quota de 99/1000 avos deve ser en tendido que a quota é de 91/1000 avos, e ainda que é esta a verdadeira propriedade do R., devendo ser corrigido o citado registo predial em conformidade com esta correção. 4 - que a escritura pública de 12.06.2017, da Notária em Carnaxide, Ivone Maria Vieira Xavier Botelho, em que a ré EE, adquiriu 49/1000 da fração A do prédio urbano sito na Guia, limites de Torre, freguesia e concelho de Cascais, composto de três corpos, designados por EDIFICIO II-A (BLOCO A), EDIFÍCIO II-B (BLOCO B) e EDIFÍCIO I (BLOCO C), descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o nº ... – A da Freguesia de Cascais e inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Cascais e Estoril sob o nº … e que serviu de base à inscrição da quota de 49/1000 avos a favor da ré EE, pela AP 1875 de 2017/06/16 da referida fração contém uma incorreção / falsidade e que onde se declara a quota de 49/1000 avos deve ser entendido que a quota é de 41/1000 avos, e ainda que é esta a verdadeira propriedade da R., devendo ser corrigido o citado registo predial em conformidade com esta correção.
5- que a escritura pública de 18.01.2022, do Notário, António José Alves Soares, em que o réu FF, adquiriu 49/1000 da fração A do prédio urbano sito na Guia, limites de Torre, freguesia e concelho de Cascais, composto de três corpos, designados por EDIFICIO II-A (BLOCO A), EDIFÍCIO II-B (BLOCO B) e EDIFÍCIO I (BLOCO C), descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o nº ... – A da Freguesia de Cascais e inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Cascais e Estoril sob o nº … e que serviu de base à inscrição da quota de 49/1000 avos a favor do réu FF, pela AP 2153 de 2021/12/07 da referida fração contém uma incorreção / falsidade e que onde se declara a quota de 49/1000 avos deve ser entendido que a quota é de 41/1000 avos, e ainda que é esta a verdadeira propriedade da R., devendo ser corrigido o citado registo predial em conformidade com esta corre ção.
6- Que a A é proprietária de 81/1000 avos da fração A do prédio urbano sito na Guia, limites de Torre, freguesia e concelho de Cascais, composto de três corpos, designados por EDIFICIO II-A (BLOCO A), EDIFÍCIO II-B (BLOCO B) e EDIFÍCIO I (BLOCO C), descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o nº ... – A da Freguesia de Cascais e inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Cascais e Estoril sob o nº …, devendo inscrever-se essa propriedade na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais.
1.2. Os réus não contestaram.
1.3. Após a apresentação de alegações pela autora, foi proferida a decisão recorrida, a qual decidiu:
A) Julgar a ação parcialmente improcedente e, em consequência, absolver os RR. dos pedidos formulados em 1) a 5) de declaração que cada uma das escrituras em que cada um dos RR. adquiriu parte da permilagem da fração A referida em 1) da factualidade provada contém uma incorreção/falsidade, no sentido de, onde se declara a aquisição de uma quota de 49/1000 milavos por cada um deles, deve ser entendido 41/1000 milavos, bem como de correção da inscrição no registo nessa conformidade;
B) Absolver os RR. da instância quanto ao pedido remanescente, formulado em 6), no sentido de ser declarada a propriedade da A. de 81/1000 milavos da fração A referida em 1) da factualidade provada, e efetuada a respetiva inscrição no registo, não conhecendo do mérito.
1.4. A autora apela e conclui da seguinte forma:
(…)
“14. A correção dos erros fica legitimada pela apresentação de toda a documentação e de factos alegados e que foram dados como provados e que a douta sentença, contra o
determinado no artº 607, nº 4 do CPC, não considera na sua decisão.
15. Efetivamente afirma a douta sentença, como argumento essencial para o indeferimento, que “não é possível saber, porquanto dessas escrituras tal não decorre, se foi intenção transmitir somente uma quota ideal (determinadas proporções de determinadas quotas correspondentes a lugares de estacionamento específicos),
16. Ora, ficou provado que cada um dos RR., após as escrituras de aquisição da sua quota (mal identificada) ficou a utilizar o seu lugar, devidamente identificado, utilização e propriedade que têm sido respeitados por todos os comproprietários até ao presente, propriedade que foi registada na respetiva Conservatória.
17. Estes factos são o âmago da tese defendida pela A., no sentido de que as escrituras em causa contêm uma falsidade parcial que fica ultrapassada pela verificação destes factos que configuram uma efetiva usucapião.
18. Os erros alegados não constituíram qualquer direito de propriedade suplementar aos RR que nele incorreram.
19. Não existem quotas de 49/1000 avos na propriedade horizontal e, pela declaração de aquisição dos RR., de 49/1000 avos, não houve intenção de apropriação de uma superfície maior do que a definida para os seus lugares.
20. A utilização pelos RR dos lugares que adquiriram, após as citadas escrituras e até ao presente, é a dos lugares previamente demarcados no solo da garagem e com as quotas
de 41/1000 avos e nunca, até ao presente, os RR utilizaram uma superfície superior à demarcada no solo e que é definida como 41/1000 avos.
21. Os RR não adquiriram nem por documento nem por usucapião mais do que os 41/1000 avos e este facto está admitido pelos RR.
22. A meritíssima Juiz, para o indeferimento do pedido da A de, na sequência da falsidade
parcial das escrituras, decretar a correspondente correção da inscrição no registo, considera que a consequência da declaração de falsidade dos documentos seria a nulidade do respetivo registo, o que não permite a sua correção.
23. Contrariamente a esta tese defendida pela meritíssima juiz, o tribunal pode, nos termos do artº 3º, nº 1, al. b), do Cód. Registo Predial decretar a reforma do registo predial.
24. Tendo em conta o regime legal do registo predial que. nos termos do artigo 1º, do CRPredial, se destina essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário a decisão da douta sentença deixa de fora a A dessa segurança ao não constar do registo um ato de aquisição que não oferece qualquer dúvida quanto à sua validade intrínseca.
25. Pelo regime definido no artigo 68º do CRPredial, é indispensável que o Conservador
faça um juízo sobre a viabilidade do pedido de registo no sentido de o admitir ou de o rejeitar.
26. A função do conservador do registo predial é tida como parajudicial, no sentido de que, apesar da natureza administrativa da atividade registral, a apreciação relativa à admissibilidade do facto a registo envolve juízos análogos aos que o tribunal formula na apreciação do mérito da causa.
27. O artigo 73.º do CRPredial, que regula a matéria do suprimento das deficiências, cor-
responde a um dever geral de assessoria dos interessados, pelo qual competiria ao ser-
viço de registo, convolar o pedido de registo no facto que efetivamente resulta dos documentos apresentados.
28. O princípio do máximo aproveitamento dos atos praticados que vigora no procedimento registral e no judicial faz intuir que este princípio não se reduz à apresentação de
documentos sendo também aplicável à iniciativa do pedido de registo.
29. O Conservador, na sua função de fiscalizador da legalidade do registo, emite decisões
sobre o mérito do pedido que lhe é apresentado e a designação que o requerente do registo indica no formulário de requisição do registo não é vinculativa para o Conservador, que, na sua função de verificação da legalidade daquele registo, pode e deve qualificar o registo em conformidade com o ato de registo que resulta do título apresentado.
30. No caso dos autos, a recorrente apresenta factos suficientes para o tribunal declarar
que os documentos apresentados no registo devem ser alterados, o que lhes confere título bastante para o registo correto.
31. O meritíssimo juiz decide que a declaração de nulidade parcial tem como consequência a nulidade do respetivo registo e não a sua correção e, consequentemente o seu cancelamento.
32. Não se verificando, assim, manifesta falta de título mas sim errónea designação do tipo de registo pretendido, por força do procedimento vinculativo tendente ao suprimento
de deficiências previsto no artigo 73º do CRPredial, que corresponde a um dever geral de assessoria dos interessados, competiria ao serviço de registo, convolar o pedido de registo no facto que efetivamente resulta dos documentos apresentados.
33. Se se considera a nulidade do registo inicial, nada impede que seja feito novo registo
de aquisição uma vez que os documentos a isso fundamentam e, portanto, deveria a Conservatória do Registo Predial ter aproveitado o pedido de registo apresentado para proceder ao cancelamento do registo inicial e subsequente novo registo de aquisição.
34. O mesmo dever/poder se aplica ao tribunal, já que esse poder/dever se lhe transfere
por esta ação.
35. Assim, mesmo que se considere que a consequência da falsidade do documento é a
nulidade do registo, deveria a meritíssima Juíz ordenar o registo adequado aos documentos e factos apresentados nos autos.
Ao decidir em sentido contrário, viola a sentença o citado artigo 73º do CRPredial.
36. A douta sentença indefere, com absolvição da instância, o pedido de registo de propriedade a favor da A, porquanto, pela própria natureza da relação jurídica, se impunha a demanda de todos os comproprietários da fração, nos termos do artº 33º, nºs 2 e 3 do
CPC.
37. Não concorda a A desta decisão da meritíssima Juíz, já que o artº 32º do CPC, não
obriga a litisconsórcio necessário, uma vez que a lei é omissa quanto ao caso, devendo
o tribunal, conhecer apenas da respetiva quota parte do interesse ou da responsabilidade, mesmo que o pedido abrangesse a totalidade”
38. O negócio subjacente à ação é o registo da propriedade e a retificação dos registos dos RR e o pedido de registo da A., não altera nem pressupõe nenhum direito / vantagem
/prejuízo para os restantes proprietários da fração, diferentes dos RR.
39. Os restantes proprietários, nos exatos termos do artº 30º do CPC não têm “interesse
direto em demandar” nem “interesse direto em contradizer”, sendo certo que, conforme o nº 2 deste normativo, o interesse em demandar exprime-se pela utilidade derivada da procedência da ação e o interesse em contradizer pelo prejuízo que dessa procedência advenha e nos termos do nº 3 “na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação controvertida, tal como ela é configurada pelo autor”.
40. Viola, assim, a douta sentença os artigos 30º e 32º do CPC.
41. A ação tem todos os elementos para uma decisão conscienciosa e positiva de deferi-
mento dos pedidos.
Deve, então, ser revogada a sentença sub judice, por não ter atendido e aplicado os normativos citados nestas conclusões e ser substituída por decisão que defira em completo os pedidos da A”.
1.5. Os réus não responderam.
1.6. As questões a decidir estão delimitadas pelas conclusões do recorrente e centram-
-se no seguinte:
- A autora adquiriu algum direito por usucapião?
- Há alguma desconformidade entre o que foi declarado nas escrituras de compra e venda? Designadamente a que a autora invoca?
- O tribunal pode conhecer desses pedidos, considerando que não estão na acção todos os intervenientes cujas declarações estarão viciadas, nem todos os comproprietários da fracção em comum?
- Tal desconformidade deverá ser rectificada do modo que foi requerido pela autora?
- Tal rectificação importa efeitos para o registo predial? Quais?
2. Fundamentação.
2.1. Foi julgado provado que:
1) Por escritura pública outorgada em 1 de Junho de 1992 foi constituída a propriedade horizontal do prédio urbano sito na Guia, limites de Torre, freguesia e concelho de Cascais, composto de três corpos, designados por Edifício II-A (Bloco A), Edifício II-B (Bloco B) e Edifício I (Bloco C), com oitenta frações autónomas descritas no documento complementar, nela tendo sido feito constar destinar-se a fração A do Edifício II-A (Bloco A) a garagem e ir ser possuída em compropriedade, bem como dispor a mesma de 22 lugares para recolha das viaturas, estando todos esses lugares numerados e marcados nos pavimentos.
2) Na escritura anteriormente referida estatuiu-se que a atribuição do uso dos lugares privativos de recolha de viaturas seria feita pela alienação da quota da compropriedade que lhes correspondesse, com indicação obrigatória do número de identificação do lugar.
3) No documento complementar da escritura referida em 1) foi estatuído ter a fração A aí referida o valor relativo de 12,2144 milavos do valor total do prédio, e que aos lugares números 1 a 11 correspondia a quota de 50/1000 milavos cada, aos lugares números 12 a 20 e 22 a quota de 41/1000 milavos cada, e ao lugar 21 a quota de 40/1000 milavos. 4) O prédio referido em 1) encontra-se descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº ... da freguesia de Cascais e inscrito na respetiva matriz sob o artº …º, situando-se na Quinta do Rosário, na Rua Maré Viva, com acesso para a Avenida Diana Spencer, Edifício II-A (Bloco A) e Edifício II-B (Bloco B), e na Avenida Manuel Júlio Carvalho e Costa, Edifício I (Bloco C), nº 115, tendo sido inscrita no registo a constituição da propriedade horizontal pela Ap. 5 de 17.06.1992.
5) Por escritura pública outorgada em 21 de Janeiro de 1993, no Segundo Cartório Notarial de Cascais, a A. adquiriu, por compra a Empreendimentos Turísticos da Guia Cascais – Guiatur, S.A., pelo preço de 19.161.881$00, de entre o mais, 40/1000 milavos e 41/1000 milavos da fração A referida em 1), declarando-se corresponderem tais direitos de compropriedade aí vendidos, respetivamente, ao lugar de uso exclusivo para recolha de uma viatura com o número 21 e ao lugar de uso exclusivo para recolha de uma viatura com o número 22.
6) A A. não inscreveu de imediato tal aquisição no registo, mas tem desde então utilizado, em exclusivo, como única proprietária, os lugares anteriormente referidos, pacificamente e com respeito pelos demais comproprietários e entidades, pagando as respetivas quotas de condomínio e impostos ao Estado.
7) Por escritura pública outorgada em 29 de Dezembro de 1995, no Décimo Primeiro Cartório Notarial de Lisboa, a R. BB adquiriu, por compra a AI - DA - Sociedade de Investimentos Imobiliários, S.A., pelo preço de 2.000.000$00, 49/1000 indivisos da fração A referida em 1), sem indicação do lugar de recolha de viatura a que se referia tal transmissão.
8) Desde então, a R. BB ficou a utilizar o lugar 18 do estacionamento, utilização e propriedade que têm sido respeitados por todos os comproprietários até ao presente.
9) Pela Ap. 17 de 30.11.1995 foi inscrita no registo a aquisição referida em 7) a favor da R. BB.
10) Por escritura pública outorgada em 13 de Novembro de 2001, no Segundo Cartório Notarial de Cascais, o R. CC adquiriu, por compra a AI - DA - Sociedade de Investimentos Imobiliários, S.A., pelo preço de 3.000.000$00, 49/1000 indivisos da fração A referida em 1), sem indicação do lugar de recolha da viatura a que se referia tal transmissão.
11) Desde então, o R. CC ficou a utilizar o lugar 19 do estacionamento, utilização e propriedade que têm sido respeitados por todos os comproprietários até ao presente.
12) Pela Ap. 41 de 05.02.2002 foi inscrita no registo a aquisição referida em 10) a favor do R. CC.
13) Por escritura pública outorgada em 21 de Setembro de 2010, no Cartório Notarial de Cascais de …, o R. DD adquiriu, por compra a HH, pelo preço de € 45.000,00, 99/1000 indivisos da fração A referida em 1), sem indicação dos lugares de recolha de viatura a que se referia tal transmissão.
14) Desde então, o R. DD ficou a utilizar em exclusivo os lugares 01 e 13 do estacionamento, utilização e propriedade que têm sido respeitados por todos os comproprietários até ao presente.
15) Pela Ap. 1576 de 22.09.2010 foi inscrita no registo a aquisição referida em 13) a favor do R. DD.
16) Por escritura pública outorgada em 12 de Junho de 2017, no Cartório Notarial de Carnaxide de …, a R. EE adquiriu, por doação de II, 49/1000 indivisos da fração A referida em 1), sem indicação do lugar de recolha de viatura a que se referia tal transmissão.
17) Desde então, a R. EE ficou a utilizar em exclusivo o lugar 20 do estacionamento, utilização e propriedade que têm sido respeitados por todos os comproprietários até ao presente.
18) Pela Ap. 1875 de 16.06.2017 foi inscrita no registo a aquisição referida em 16) a favor da R. EE.
19) Por escritura pública outorgada em 18 de Janeiro de 2022, no Cartório Notarial de António …, em Lisboa, o R. FF adquiriu, por compra a JJ, pelo preço de € 10.000,00, 49/1000 milavos da fração A referida em 1), sem indicação do lugar de recolha de viatura a que se referia tal transmissão.
20) Desde então, o R. FF ficou a utilizar em exclusivo o lugar 17 do estacionamento, utilização e propriedade que têm sido respeitados por todos os comproprietários até ao presente.
21) Pela Ap. 2153 de 07.12.2021 foi inscrita no registo a aquisição referida em 19) a favor do R. FF.
22) Em 12.02.2020 a A. efetuou o pedido de inscrição no registo da aquisição referida em 5), a qual foi objeto de recusa por despacho de 19.02.2020 da Conservadora de Registos, porque “dos 918/1000 avos da fração “A” restavam apenas 82/1000 e destes foram transmitidos 34/1000 avos pela Ap. 5276/20090724. A Sociedade vendedora face aos registos apenas é titular de 48/1000 avos do total do prédio. Pelo que terá de ser recusado por falta de objeto. (...)”.
Factos cujo aditamento a Relação infra determina (vd. 2.5.):
23) Na escritura pública referida em 7), os outorgantes declararam que compravam e vendiam 49/1000 indivisos da fração A referida em 1), quando na realidade queriam comprar e vender 41/1000 indivisos da fração A referida em 1);
24) Na escritura pública referida em 10), os outorgantes declararam que compravam e vendiam 49/1000 indivisos da fração A referida em 1), quando na realidade queriam comprar e vender 41/1000 indivisos da fração A referida em 1);
25) Na escritura pública referida em 13), os outorgantes declararam que compravam e vendiam 99/1000 indivisos da fração A referida em 1), quando na realidade queriam comprar e vender 91/1000 indivisos da fração A referida em 1);
26) Na escritura pública referida em 16), os outorgantes declararam que doavam e aceitavam 49/1000 indivisos da fração A referida em 1), quando na realidade queriam doar e aceitar 41/1000 indivisos da fração A referida em 1);
27) Na escritura pública referida em 19), os outorgantes declararam que compravam e vendiam 49/1000 indivisos da fração A referida em 1), quando na realidade queriam comprar e vender 41/1000 indivisos da fração A referida em 1).
2.2. O enquadramento do regime da propriedade horizontal do prédio urbano.
Em primeiro, a presente acção versa sobre a propriedade horizontal, pelo que cumpre relembrar que só podem ser objecto dessa propriedade as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública – art.º 1415.º, do Código Civil. Entre as demais formas legalmente previstas, a propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico – art.º 1417.º, n.º 1, do Código Civil. Em face do disposto no artigo 1418.º, do Código Civil, cumpre ainda salientar que:
1- No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
2- Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;
c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
3- A falta da especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.
Pois bem, no presente caso, o título constitutivo da propriedade horizontal é consubstanciado numa escritura pública e num documento complementar que está anexo àquela. A concepção e redacção do título constitutivo revela-se atroz e propícia a todo o tipo de erros. A petição inicial apresentada pela autora também não contribuiu para esclarecer o problema. Vejamos antes, para já de relance, os documentos que foram juntos aos autos e os principais factos que se evidenciam:
A escritura pública constituiu o regime de propriedade horizontal, referindo que o prédio é constituído por 80 fracções independentes, em 3 blocos, a saber:
- Edifício II-A (Bloco A) e epicentro de todos os invocados enganos, onde se localiza a fracção “A” destinada a garagem;
- Edifício II-B (Bloco B), onde se localiza a fracção “AU” destinada a garagem e arrecadações; e,
- Edifício I-C.
A fracção “A” dispõe de 22 lugares para recolha de viaturas.
A fracção “AU” dispõe de 19 lugares para recolha de viaturas e 19 arrecadações.
As fracções “A” e “AU” são coisas em compropriedade (!) ficando o seu uso sujeito a um regime [cada um dos lugares para recolha de viaturas e das arrecadações será de uso exclusivo do “proprietário” (rectius, do comproprietário) a quem para o efeito tiver sido atribuído no título de constituição da sua compropriedade].
A atribuição do uso dos lugares privativos de recolha de viaturas seria feita pela alienação da quota da compropriedade que lhes correspondesse, com indicação obrigatória do número de identificação do lugar – o que não terá sucedido com os réus.
Apesar da fracção “A” (a que corresponde 12,2144/1000 do total do prédio) se encontrar em compropriedade, o documento complementar atribui uma permilagem a cada um dos lugares e arrecadação, da seguinte forma:
Permilagem
Bloco A - Fracção ACadaSubtotal
Lugares 1 -1150550
Lugares 12 - 20 e 2241410
Lugar 214040
Total1000
2.3. A questão do erro na declaração.
Quanto aos cinco primeiros pedidos, no essencial, a autora pretende que se declare (“decrete”) que cada um dos réus adquiriu o direito de propriedade correspondente a quota de 41/1000 da fracção A do prédio urbano e não a uma quota de 49/1000, como erroneamente foi declarado em cada uma das escrituras. Os réus não contestaram, pelo que é de considerar julgado provado que aceitam a invocação desse erro.
Porém, que erros é que foram alegados? A petição deambula por uma série de ideias desconexas ou que são manifestamente inviáveis, tais como:
- “A A pretende, nos termos do artº 447º do CPC que se declare que os documentos autênticos que servem de base aos referidos registos dos réus sejam considerados parcial
mente falsos, ou melhor, errados ou incorretos e que, onde se diz 49/1000 avos seja considerado 41/1000 avos” – art.º 40.º, da douta petição inicial. Esta afirmação contém uma série de ideias contraditórias. Desde logo, o artigo 447.º, do Código de Processo Civil, é uma norma processual que rege a impugnação da genuinidade de documento que seja apresentado em tribunal para demonstrar determinado facto. A genuinidade do documento pode ser verdadeira (vg. o Notário fez constar que o vendedor declarou que recebeu o preço), mas a declaração não é verdadeira (vg. se o vendedor não recebeu o pagamento do preço). Neste caso, o documento é genuíno, mas a declaração de recebimento do preço é falsa. No caso dos autos, não está em causa a genuinidade de nenhuma das escrituras, nem muito menos estamos perante tal incidente processual.
A autora propõe-se fazer a ilisão da presunção de autenticidade dessa parte dos documentos em conformidade com o disposto nos artigos 370º a 372º, do Código Civil, mas tal propósito é incompreensível, pois como refere o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26/2/2015: “A força probatória plena dos documentos autênticos não alcança a coincidência entre a vontade e a declaração. A escritura apenas prova que as declarações dos contraentes, prestadas perante o notário, foram emitidas” – Disponível na base de dados da DGSI, processo n.º 3194/08.3TBPTM.E1.S1. Na presente acção, não está em causa que as declarações dos contraentes, prestadas perante o notário, foram emitidas, mas apenas se as mesmas revelam algum erro.
- “Após esta escritura, embora nela não se refira a que lugar se refere a transmissão, a R. BB ficou a utilizar o lugar 18 do estacionamento, utilização e propriedade
que têm sido respeitados por todos os comproprietários até ao presente. Ao lugar 18, como acima se refere, cabe a permilagem 41 e não 49, como erradamente é determinado na citada escritura. Foi assim atribuída à R. BB, oito mil avos a mais, o que não tem qualquer correspondência na propriedade nem na utilização da fração A.” – art.ºs 15.º e 16.º, da douta petição inicial. Esta afirmação - que é recorrente no articulado em causa - evidencia dois equívocos da autora e não dos outorgantes na escritura.
O primeiro equívoco é que a ré BB comprou o lugar 18 do estacionamento. De acordo com as escrituras (constitutiva da propriedade horizontal e de compra), a ré BB não é proprietária do lugar 18 do estacionamento.
A primeira ré BB conforme foi declarado na escritura pública de 29.12.1995 comprou:
- Pelo preço de 19.000.000$00, a fracção autónoma destinada a habitação designada pelas letras “AN” do Edifício II-A (Bloco A); e,
- Pelo preço de 2.000.000$00, a quota parte correspondente a 49/1000 avos da fracção autónoma designada pela letra “A”. Sem indicação do lugar de recolha de viatura a que se referia tal transmissão.
Logo, a ré BB é comproprietária da fracção “A” do prédio, a qual é constituída por 22 lugares de estacionamento. Tem uma quota parte do direito e não o direito de propriedade (apenas) sobre um lugar de estacionamento (o n.º 18). A quota da ré BB corresponde a 49/1000 (segundo o que foi declarado na escritura) ou a 41/1000 (como foi alegado na petição inicial e aceite pela ré) da fracção “A”, sendo que esta corresponde 12,2144/1000 do total do prédio. A questão da utilização da fracção “A” é outro problema a resolver pelos comproprietários dessa fracção (nomeadamente em face do que ficou estabelecido na escritura constitutiva da propriedade horizontal).
O segundo equívoco evidencia-se pela circunstância da ré BB não poder comprar o lugar de estacionamento n.º 18, pela mesma razão que não pode vender apenas a cozinha ou um dos quartos do seu apartamento: não é uma fracção que tenha sido devidamente individualizada no título constitutivo da propriedade horizontal. É referida a sua existência (tal como as escadas ou a piscina) e até lhe é atribuída uma permilagem, mas não é uma fracção individual do prédio, o qual só dispõe de “oitenta fracções autónomas, independentes, distintas e isoladas entre si” e não de cento e vinte fracções. De acordo com o título constitutivo, os lugares de estacionamento não são fracções individualizadas do prédio. O proprietário da fracção “A” (a que corresponde 12,2144/1000 do total do prédio) podia vender o direito (1000/1000) sobre esta fracção, metade (1/2 ou 500/1000) ou qualquer outra quota parte (41 ou 49/1000). Mas não podia vender, nem a ré podia comprar directamente o lugar de estacionamento. Tão pouco podem ser vendidas quotas (ou registada a aquisição) que ultrapassem 1000 avos do direito de propriedade sobre qualquer fracção.
A ré podia comprar a fracção “A” ou uma quota sobre a mesma. E depois usaria (como tem usado) a coisa em compropriedade da forma que ficou estabelecida.
2.4. A questão da aquisição por usucapião.
Como vimos anteriormente, a primeira ré - BB -, conforme resulta da escritura pública de 29.12.1995 declarou comprar:
- Pelo preço de 19.000.000$00, a fracção autónoma destinada a habitação designada pelas letras “AN” do Edifício II-A (Bloco A); e,
- Pelo preço de 2.000.000$00, 49/1000 avos da fracção autónoma designada pela letra “A”.
O verdadeiro erro alegado pela autora – embora de forma pouco assertiva – traduz-se no seguinte: “onde se diz 49/1000 avos seja considerado 41/1000 avos” – cit. art.º 40.º, da douta petição inicial. Este é o verdadeiro busílis da questão. Logo, seria francamente expectável que a autora AA – Sociedade Imobiliária e Agrícola, Lda., se centrasse exclusivamente neste fundamento. Afinal, esse é o principal pedido da acção: onde se declara a aquisição de uma quota de 49/1000 milavos por cada um deles, deve ser entendido 41/1000 milavos.
Não obstante, a autora teve o ensejo de introduzir na petição inicial a palavra “usucapião” em duas ocasiões, nomeadamente ao invocar que:
- A A., por título de aquisição e mesmo por usucapião é a proprietária de 81/1.000 avos, correspondentes aos lugares nº 21 e 22 da fração A do prédio urbano – art.º 12.º, da petição inicial; e,
- Os RR não adquiriram nem por documento nem por usucapião mais do que os 41/1000 avos que estão aqui em causa – art.º 49.º, da petição inicial.
Nas alegações de recurso, a apelante volta a convocar este fundamento, nomeadamente ao referir que “as escrituras em causa contêm uma falsidade parcial que fica ultrapassada pela verificação destes factos que configuram uma efetiva usucapião” – 17.ª conclusão.
Uma vez que a questão foi suscitada pela apelante, vamos apenas salientar alguns breves aspectos centrais sobre a alegada aquisição do direito da autora (e já agora dos réus) por usucapião.
Em primeiro lugar, cumpre referir que a autora tem, em abstracto, o direito de invocar os fundamentos que bem entender para sustentar a sua pretensão. Não obstante, afigura-se que a invocação da usucapião se revela, em face da complexidade do presente caso, como uma distração desnecessária e insensata. Aparentemente, a acção nem se baseia num verdadeiro litígio, pois os réus não contestaram a petição inicial. Todas as partes parecem estar interessadas em ultrapassar uma situação que raia o absurdo e que resultará da imprevidência evidenciada pelas escrituras de constituição da propriedade horizontal e das compras e vendas/doação (e dos negócios que as precederam). À partida, uma boa parte da questão (mas não tudo aquilo que a autora pretende) até poderia ser simplesmente resolvida se os compradores e a vendedora celebrassem outra escritura a rectificar os erros, se houvesse vontade bastante para tal.
Não obstante, a autora decidiu colocar a questão da solução ao tribunal. Em face da complexidade do título constitutivo da propriedade horizontal (em que foi decidido que os 40 lugares de estacionamento não ficariam como uma parte comum do prédio, eventualmente sujeita a um regulamento de utilização, mas sim como uma fracção autónoma em regime de compropriedade…) e das vicissitudes das escrituras de compra e venda (que omitiram a indicação dos lugares de estacionamento, contrariando a exigência da escritura constitutiva da propriedade horizontal) seria francamente expectável que a autora AA – Sociedade Imobiliária e Agrícola, Lda., se limitasse a invocar simplesmente o que parece evidente (em face da confissão dos réus que nem sequer contestaram a acção): as declarações evidenciam um erro, que se consubstancia na indicação da compra e venda de 49/1000 da fracção “A”, quando na realidade a vendedora e os compradores queriam dizer 41/1000.
A invocação da usucapião é, pois, uma das escusadas distrações (a par do exponenciado problema do registo predial) em face do fundamento para o pedido principal: “onde se declara a quota de 49/1000 avos deve ser entendido que a quota é de 41/1000”.
A invocada usucapião – nos moldes que se evidenciam da petição inicial – está manifestamente votada ao insucesso. Na realidade, a usucapião é uma forma de aquisição originária do direito de propriedade – art.º 1316.º, do Código Civil. A usucapião assenta na posse, a qual é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real – art.º 1251.º, do Código Civil. Quanto à posse, apontam-se tradicionalmente dois elementos, a saber: o “corpus” corresponde ao exercício actual ou potencial de um poder de facto sobre a coisa [e 41, 49 ou 81/1000 traduz uma quota parte de um direito e não uma coisa] e o “animus” que se caracteriza como a intenção de agir como titular do direito correspondente aos actos realizados.
Resulta provado que os réus têm utilizado, cada um, determinados lugares de estacionamento existentes na fracção “A” do prédio. Relativamente à autora, provou-se que adquiriu, “de entre o mais, 40/1000 milavos e 41/1000 milavos da fração A referida em 1), declarando-se corresponderem tais direitos de compropriedade aí vendidos, respetivamente, ao lugar de uso exclusivo para recolha de uma viatura com o número 21 e ao lugar de uso exclusivo para recolha de uma viatura com o número 22” – facto # 5). E que tem utilizado “em exclusivo, como única proprietária, os lugares anteriormente referidos, pacificamente e com respeito pelos demais comproprietários e entidades, pagando as respetivas quotas de condomínio e impostos ao Estado” – facto # 6).
Entende-se que esta última afirmação é, em parte, conclusiva e insubstanciada. Nem a autora, nem os réus podem ser considerados como únicos proprietários dos lugares de estacionamento existentes na fracção “A”, por razões que são demasiados evidentes e que se resumem no seguinte:
- De acordo com o título constitutivo da propriedade, a fracção “A” está em compropriedade, pelo que cada um dos adquirentes apenas recebeu uma quota parte do direito de propriedade sobre essa fracção e não o direito de propriedade sobre o lugar de estacionamento. Não podemos confundir o direito de usar um determinado lugar de estacionamento mesmo que em exclusividade com o direito de propriedade sobre esse lugar de estacionamento. A aquisição da quota parte do direito sobre essa fracção confere ao comprador o direito de utilizar o lugar de estacionamento que – supostamente – deveria ter sido indicado nas escrituras de compra e venda.
- De forma inequívoca, a autora e os réus assumiram-se como comproprietários da fracção “A” do prédio. São comproprietários porque assim foi definido no título constitutivo da propriedade horizontal e anteriormente todos aceitaram tal relação de compropriedade. Essa relação de compropriedade pode cessar? Admite-se que sim. Mas não basta que um dos comproprietários use ou deixe de usar a coisa ou uma parte da coisa para alterar o regime da propriedade em comum. O uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título – art.º 1406.º, n.º 2, do Código Civil. Oliveira Ascensão refere que a inversão do título poderá realizar-se por “oposição do detentor do direito contra a aquele em cujo nome possuía. A oposição tem de ser categórica, de modo a sobrepor-se à aparência que era representada pelo título. Por exemplo, o usufrutuário declara perentoriamente que ele é o proprietário, que só por engano agira a título de usufrutuário, e faz saber ao proprietário a sua oposição” – in Direito Civil Reais, Coimbra, 4.ª Edição, pág. 98.
Assim, no caso dos autos, se um dos comproprietários da fracção “A” – designadamente a autora – afirmar perante os demais comproprietários que tal fracção lhe pertence em exclusivo e que só ela é que pode utilizar os lugares de estacionamento e colocar um portão fechado à chave a impedir o acesso aos demais, então poderemos categoricamente afirmar que aquela operou a inversão do título da posse. Não foi alegado na petição inicial que tenha ocorrido algo de comparável ou qualquer outra manifestação semelhante que possa evidenciar a inversão do título da posse. Pelo contrário, resulta que autora e réus se comportaram sempre como comproprietários. É verdade que cada um deles tem apenas utilizado determinados lugares de estacionamento que lhes foram atribuídos (apesar de nem sempre terem sido indicados nas escrituras de compra e venda, como era exigido na escritura de constituição da propriedade horizontal). A própria narração dos factos que consta da petição inicial contraria frontalmente esta ideia da inversão do título da posse: a autora invoca que os comproprietários têm seguido praticamente à risca os termos de utilização da fracção em compropriedade que foram consagrados no título.
- A autora não peticiona o reconhecimento de qualquer direito exclusivo, mas apenas que é proprietária de 81/1000 avos da fração A do prédio urbano. Logo, a lógica da invocação pela autora da exclusividade é um contrassenso que apenas gera perplexidade. O que é que é exclusivo? O uso – diz a autora no art.º 10.º, da petição inicial. Mas uso do quê? Dos 81/1000 avos da fração A?!... Ou dos 2 lugares de estacionamento? Já vimos, que o comproprietário não poderá ir muito longe apenas com a invocação do uso exclusivo da coisa comum.
É, assim, evidente que a invocação da usucapião não aproveita à autora e apenas é um factor de escusada perturbação e distração, em face do verdadeiro imbróglio que resulta da petição inicial.
2.5. Novamente a questão dos erros nas declarações exaradas nas escrituras.
O principal fundamento da petição inicial e que se afigura ser o foco da atenção dos interessados reside na circunstância dos réus terem feito declarações erradas nas escrituras de compra: “onde se diz 49/1000 avos seja considerado 41/1000 avos” – cit. art.º 40.º, da douta petição inicial. Esta é uma questão de facto e de direito.
A questão de facto foi omitida na sentença recorrida, o que não surpreende porque também foi referida de forma muito tímida e quase indirectamente na petição inicial, apesar de se tratar do “elefante na sala”.
A petição inicial também tenta correlacionar os vários lugares de estacionamento com as permilagens que lhes estão associadas no documento complementar da escritura de constituição da propriedade horizontal. Por exemplo: a ré BB ficou a utilizar o lugar 18 do estacionamento; ao lugar 18 do estacionamento é atribuída (de forma algo bizarra) uma quota de 41/1000; “Ergo” à ré BB deveria caber uma quota de 41/1000 e não os 49/1000 declarados na respectiva escritura. Este raciocínio tem uma certa lógica, muito embora não seja inabalável. Desde logo, porque nessa escritura a ré compradora e a vendedora se esqueceram de declarar qual era o lugar de estacionamento cujo uso ficaria atribuído em exclusivo àquela, como lhes era imposto pelo título constitutivo da propriedade horizontal; além disso, na compropriedade, cada proprietário pode vender a quota parte que quiser, desde que seja o respectivo titular: quem tiver uma quota de 40/1000 pode vender 20/1000 a uma pessoa e 20/1000 a outra pessoa. Escusado será dizer que tal eventualidade trará novos desafios para o uso da coisa comum, mas é juridicamente possível. Tal circunstância também evidencia a “originalidade” subjacente ao regime da propriedade horizontal do prédio em causa.
De qualquer forma e ainda que imperfeitamente, a autora alegou que:
- A ré BB adquiriu uma quota a que correspondia determinado lugar; a tal lugar correspondia no título da propriedade horizontal uma quota de 41/1000 (e não a declarada 49/1000);
- Os documentos notariais / autênticos que serviram de base ao registo das propriedades dos RR contêm um erro evidente que pode e deve ser corrigido – cfr. art.º 37.º, da petição inicial;
- A A. pretende, nos termos do artº 447º do CPC que se declare que os documentos autênticos que servem de base aos referidos registos dos réus sejam considerados parcialmente falsos, ou melhor, errados ou incorretos e que, onde se diz 49/1000 avos seja considerado 41/1000 avos – cfr. art.º 40.º, da petição inicial;
- As citadas escrituras que contêm a permilagem errada de 49, nunca até ao presente os RR utilizaram uma superfície superior à demarcada no solo e que é definida como 41/1000 avos do total - cfr. art.º 48.º, da petição inicial; e,
- Portanto os RR não adquiriram nem por documento nem por usucapião mais do que os
41/1000 avos que estão aqui em causa - cfr. art.º 49.º, da petição inicial.
Até agora e por uma razão de facilidade de exposição, apenas nomeamos a ré BB, mas as mesmas considerações valem “mutatis mutandis” (mudando o que tem que ser mudado) para os co-réus CC, DD (notando-se que, quanto a este, a quota será de 91 (50+41) e não de 99/1000), EE e FF.
Os réus não contestaram os factos alegados na petição inicial. Assim, dever-se-á ter por igualmente confessado e assente que:
- Na escritura pública referida em 7), os outorgantes declararam que compravam e vendiam 49/1000 indivisos da fração A referida em 1), quando na realidade queriam comprar e vender 41/1000 indivisos da fração A referida em 1);
- Na escritura pública referida em 10), os outorgantes declararam que compravam e vendiam 49/1000 indivisos da fração A referida em 1), quando na realidade queriam comprar e vender 41/1000 indivisos da fração A referida em 1);
- Na escritura pública referida em 13), os outorgantes declararam que compravam e vendiam 99/1000 indivisos da fração A referida em 1), quando na realidade queriam comprar e vender 91/1000 indivisos da fração A referida em 1);
- Na escritura pública referida em 16), os outorgantes declararam que doavam e aceitavam 49/1000 indivisos da fração A referida em 1), quando na realidade queriam doar e aceitar 41/1000 indivisos da fração A referida em 1);
- Na escritura pública referida em 19), os outorgantes declararam que compravam e vendiam 49/1000 indivisos da fração A referida em 1), quando na realidade queriam comprar e vender 41/1000 indivisos da fração A referida em 1).
Entende-se que estes factos são essenciais para conhecer da viabilidade dos principais pedidos da autora (designadamente que se reconheça que onde, nas escrituras públicas, se declara a quota de 49/1000 avos deve ser entendido que a quota é de 41/1000, excepto na escritura em que interveio o réu DD, em que a quota é de 91/1000) e a Relação dispõe dos poderes para modificar a decisão de facto e para aditar novos factos – cfr. art.º 662.º, do Código de Processo Civil.
Daí que se determina o aditamento dos factos acima transcritos.
2.6. Idem.
O erro nas declarações exaradas nas escrituras é também uma questão de direito.
Não obstante, a sentença recorrida começou logo por apontar no sentido de “estarmos perante uma ação em que se pretende, desde logo, a declaração de nulidade dos registos efetuados com fundamento na incorreção da permilagem da fração A referida em 1)”. Com o devido respeito à Mma. Juíza, não se acompanha tal entendimento, a qual parece que se focou demasiado nas múltiplas observações que constam da petição inicial a propósito dos problemas com o registo predial.
Com o devido respeito ao Ilustre Mandatário da autora, a petição inicial evidencia uma obsessão excessiva pela problemática do registo predial (embora sem alcançar o fundamento da recusa do registo da aquisição da sua quota), nomeadamente quando se perde com vãs considerações e escusadas justificações, tais como:
- Por diversos incidentes burocráticos, não foi possível, à data da aquisição dos seus refe-
ridos lugares, concretizar o correspondente registo da propriedade da A na Conservató-
ria do Registo Predial de Cascais; ou,
- A autora fez o pedido de registo da sua propriedade, mas o mesmo foi recusado preci-
samente por se ter verificado que a permilagem dos seus 2 lugares (40 + 41 = 81) já não têm cabimento pois apenas existem 48/1000 avos.
A petição inicial revela o constante lamento e exasperação da autora com a Sra. Conservadora do Registo Predial. A preocupação com a questão do registo predial é renovada nas doutas alegações de recurso. Contudo, é preciso identificar o problema e tentar viabilizar uma solução, com respaldo na Lei.
Se a autora entende que o pecado original está no erro das declarações exaradas nas escrituras, é por aí que urge começar e se deverá centrar a atenção. A solução não começa pela correcção do que foi levado ao registo predial, pois este destina-se essencial-mente a dar publicidade dos factos jurídicos que resultam das escrituras – cfr. art.º 1.º, do Código de Registo Predial. Seguir-se-ão os efeitos que a lei prevê.
A autora fundamentou o seu pedido na circunstância da vontade manifestada pelos réus contraentes estar viciada, por erro: declararam que estavam a comprar uma determinada fracção e ainda uma quota de 49/1000 na fracção “A” do prédio, quando na realidade a quota que queriam comprar era apenas de 41/1000 (excepto, como já se referiu anteriormente, o réu DD, em que a quota a comprar seria de 91/1000).
A lei regula os vícios da vontade e distingue várias situações, nomeadamente o simples erro de cálculo ou de escrita: “revelado no próprio contexto da declaração ou através das circunstâncias em que a declaração é feita, apenas dá direito à rectificação desta” – art.º 249.º, do Código Civil. Afigura-se que as circunstâncias em que a declaração é feita poderá evidenciar o erro de escrita, em função do que foi acima apontado, nomeadamente se:
- Cada um dos réus estava a comprar uma fracção do prédio (um apartamento);
- Cada um dos réus estava igualmente a comprar uma quota na fracção “A” do prédio (constituída por 22 lugares de estacionamento);
- O título constitutivo da propriedade horizontal referia que os lugares de estacionamento estão numerados e marcados, o uso dos lugares de estacionamento era regulado mediante a atribuição de cada um ao respectivo comproprietário;
- O documento complementar ao título constitutivo da propriedade horizontal correlacionava cada lugar de estacionamento a uma determinada permilagem, da seguinte forma:
Permilagem
Bloco A - Fracção ACadaSubtotal
Lugares 1 -1150550
Lugares 12 - 20 e 2241410
Lugar 214040
Total1000
Isto é, inexistia uma permilagem de 49 avos associada a qualquer dos lugares de estacionamento; e,
- Cada um dos réus tem utilizado apenas um lugar de estacionamento [novamente ressalvando o réu DD, que utiliza dois lugares, porque quis adquirir (e lhe venderam) uma quota de 91/1000].
Como referiu Ferrer Correia: “Se a harmonia entre a declaração e a vontade do declarado não é, portanto, elemento essencial à existência do negócio jurídico, visto não residir naquela vontade a causa de vinculação do declarante à face do direito, - nenhum argumento de ordem geral pode justificar a doutrina que atribui ao erro exclusivo da intenção o efeito da nulidade absoluta das declarações jurídicas” – in Erro e Interpretação na Teoria do Negócio Jurídico, Almedina, 1985, pág. 100. Logo, a solução não passará pela anulação da declaração negocial – cfr. art.º 247.º, do Código Civil – na medida em que, em abstracto, o erro em causa só poderia ser essencial para os réus: aceitaram que a compra e venda era de uma quota de 49/1000 da fracção, quando, na realidade, a quota era apenas de 41/1000. Até ao momento, os réus não suscitaram a questão da essencialidade desse erro (por exemplo, alegando que apenas queriam comprar a quota de 49/1000 e nunca aceitariam realizar a compra de apenas 41/1000). Aos réus não interessou invocar o erro sobre o objecto do negócio para anular o negócio – cfr. art.º 251.º, do Código Civil.
Tem-se admitido a correcção das declarações exaradas nas escrituras nestas situações, como é referido pelo acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 8/1/2009: “a situação errónea da área do dito prédio é caracterizada pela existência dos documentos de identificação do prédio que instruíram a escritura de compra e venda e dos quais consta os elementos atinentes ao prédio.
Trata-se de um erro revelado no próprio contexto das declarações já que o que o autor declarou foi que comprava a “Sorte das Devesas” e o que os réus declararam é lhe vendiam essa “Sorte das Devesas” - e não uma parte dela - pelo que tal erro apenas dá direito à sua rectificação, nos termos consentidos pelo artº 249º, do CC.
É o chamado erro-obstáculo, por o erro de cálculo se revelar no próprio contexto da declaração ou das circunstâncias em que a declaração é feita, que só dá direito à rectificação nos termos do artigo 249 (é erro ostensivo).
Trata-se de erro-obstáculo na espécie que Castro Mendes definia como traduzindo «um erro entre o conteúdo de pensamento expresso e a realidade a que esse conteúdo de pensamento se queria referir» (Teoria Geral do Direito Civil II/135) e de erro cognoscível ou ostensivo porque a divergência é «apreensível com segurança pelos próprios termos e circunstancialismos da declaração» (p. 137).
Deste distingue-se o erro-vício ou erro na formação da vontade, por o erro de cálculo se não revelar no próprio contexto da declaração ou através das circunstâncias em que a declaração é feita, dando lugar, podendo dar origem à anulabilidade do negócio” – Disponível na base de dados da DGSI, processo n.º 2410/08-2.
Assim, comprovando-se, de facto, que houve um erro nas declarações exaradas nas escrituras de compra e venda em que intervieram os réus, o tribunal pode conhecer deste fundamento dos pedidos e afirmar que estes apenas queriam declarar a aquisição da quota de 41/000 (e 91/1000 quanto ao réu DD) da fracção “A” do prédio e não os declarados 49/1000?
Entende-se que nem este tribunal pode, por ora, conhecer destes pedidos, nem o tribunal a quo os poderia conhecer e julgá-los improcedentes, como sucedeu com a sentença recorrida.
Temos presente que a decisão recorrida declarou genérica e tabelarmente que “a A. tem legitimidade ativa, tendo os RR. legitimidade passiva quanto aos pedidos de correção do registo formulados em 1) a 5)”. O mesmo já não sucedeu quanto ao pedido remanescente, formulado em 6), em que foi decidido conhecer explicitamente da preterição de litisconsórcio necessário passivo e absolver os RR. da instância. Não obstante, essa primeira declaração genérica sobre a legitimidade das partes não é abrangida pelo caso julgado, isto é quanto aos precisos limites e termos em que julga (cfr. art.º 621.º, do Código de Processo Civil, e, entre tantos, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 11/1/2024, disponível na base de dados da DGSI, processo n.º 2003/22.5T8PRD-A.P1).
Ao contrário do que foi considerado na sentença, não se afigura que a própria natureza da relação determine a demanda de todos os comproprietários da fração “A” em causa, na medida em que a autora pretende que seja declarada proprietária de 81/1000 avos da fração A do prédio urbano. Fundamentou esse pedido na compra dessa quota parte do direito de propriedade ao anterior titular, a firma Guiatur, S.A., conforme escritura outorgada no dia 21/1/1993. Seguir-se-á a inscrição dessa aquisição dessa quota no registo predial.
Em princípio, o titular de uma quota parte de um direito não precisa de demandar todos os outros comproprietários para ver reconhecido esse direito. Só demandará aqueles comproprietários ou terceiros que sejam os sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada pelo autor – art.º 30.º, n.º 3, do Código de Processo Civil. De acordo com a petição inicial, a autora não tem qualquer relação controvertida com os restantes comproprietários, nem a procedência da presente demanda importará qualquer prejuízo para os restantes proprietários (não demandados). Por isso, não se justifica o seu chamamento. A autora apenas tem um litígio latente com os aqui réus, na medida em que estes declararam comprar uma quota superior ao que pretendiam. Naturalmente, não pode constar do registo predial que a fracção “A” está em compropriedade; que esse direito dividido em quotas e que a soma das várias quotas dos comproprietários é superior a mil avos! Os comproprietários não podem deter quotas de 1040/1000 ou qualquer outro valor impossível. A solução para o reconhecimento da aquisição da quota (81/1000) da autora e respectiva inscrição predial passará, em primeira linha, pela redução das quotas dos réus, na medida em que houve uma repetição de erros na outorga das escrituras. E, para isso, não é preciso demandar todos os comproprietários.
Mas, para lograr a rectificação das declarações nas escrituras notariais, é forçosamente necessário que intervenham todas as pessoas que as outorgaram. E não estamos apenas a referir-nos aos compradores (aqui réus). Basta atentar novamente na escritura de 29/12/1995 em que interveio a ré BB como compradora. Nessa escritura também interveio a firma AI-DA, S.A., como vendedora. Essa outorgante (ou os seus sucessores ou representantes) na escritura de compra e venda tem que intervir na acção em que é pedida a rectificação do objecto desse negócio. Na verdade, a compra e venda é um negócio que assenta necessariamente na convergência de vontades quanto ao objecto: não pode resultar do negócio que A quis vender x a B e B quis comprar y a A. A vendedora tem um interesse direto em contradizer o invocado erro na medida em que a rectificação incide igual e directamente sobre a sua declaração de venda. A relação controvertida resume-se também nisto: a vendedora quis vender a quota de 49/1000 ou de 41/1000 da fracção “A”? Daí que, à luz do disposto no art.º 27.º, n.ºs 1 e 3, do Código de Processo Civil, a vendedora é necessariamente parte passiva na demanda e a sua preterição gera a ilegitimidade.
Note-se que o Banco Fonsecas & Burnay, S.A., também outorgou essa escritura, mas apenas como mutuante (salientando-se que o mútuo foi garantido por uma hipoteca que incidiu apenas sobre a fracção “AN” e não pela quota parte na fracção “A”, que é o epicentro dos erros). A rectificação apenas atinge um dos negócios (a compra e venda da quota) que foram formalizados nessa escritura. A decisão de julgar a acção procedente não importará qualquer prejuízo para o banco mutuante, uma vez que a constituição de hipoteca não abrange esse direito. Logo, o Banco Fonsecas & Burnay, S.A. (ou quem lhe sucedeu) não terá que ser chamado.
Em suma e porque a apelante insistiu na legitimidade das partes, a decisão recorrida não poderá subsistir, mas este tribunal não pode conhecer do mérito dos pedidos. A preterição da demanda da vendedora que outorgou as escrituras dita a ilegitimidade passiva, embora com um fundamento e alcance diferente do que foi sufragado na decisão recorrida.
O que se acaba de referir quanto à escritura de 29/12/1995 em que interveio a ré BB como compradora vale igualmente para os outros negócios em que intervieram os restantes réus.
2.7. Epílogo.
Uma última nota e advertência que extravassa o objecto do recurso, mas que não afecta a presente decisão, que apenas se salienta dada a relativa complexidade da situação e numa tentativa de sanar definitivamente os pressupostos processuais e substantivos [existem remédios de sanação temporários, mas inconsequentes em face da pretensão da autora]: o que a autora pretende no final é o reconhecimento da aquisição da quota de 81/1000 avos da fração “A” do prédio urbano e o ulterior registo predial dessa aquisição. Admite-se que tal possa vir a acontecer, mas nunca da forma como gizou a presente acção.
Essa pretensão não pode assentar apenas na singela invocação pela autora em como comprou a quota de 81/1000 da fracção “A”. Invocando como fundamento a aquisição derivada dessa quota parte, a autora teria que alegar que a sua vendedora era a titular dessa quota de 81/1000. A autora não alegou que a vendedora já era ou ainda era a titular dessa quota, limitando-se a remeter tal facto essencial para a documentação que juntou. A vendedora Empreendimentos Turísticos da Guia Cascais – Guiatur, S.A., era a titular de 81/1000 da fracção “A” que declarou vender à autora? Desconhecemos, porque não foi alegado, nem se evidencia claramente dos autos. Mas compartilhamos a observação da Sra. Conservadora do Registo Predial quando esta fundamentou a recusa do registo da aquisição da autora: Ao longo dos tempos e por diferentes pessoas, foram vendidas quotas que perfazem 952/1000 da fracção “A”. Não resulta evidente (nem foi sequer alegado) que a vendedora (ainda) dispunha da quota de 81/000 que declarou vender à autora, de forma a reconhecer esse direito.
Mais ainda: a autora parece pressupor que reduzindo as quotas dos aqui réus (porque essa era a vontade real dos contraentes) resolve o seu problema (libera quotas que perfazem mais 40/1000) e irá lograr o registo da aquisição da quota de 81/1000. Isso é uma ilusão que ignora as regras básicas que regem o registo predial, nomeadamente em termos de trato sucessivo.
Se A declarar vender uma quota de 49/1000 a B e este declarar vender essa quota de 49/1000 a C, quando na realidade estes 2 últimos apenas queriam comprar e vender 41/1000, a rectificação deste último negócio não liberta 8/1000 do direito em compropriedade. Essa quota parte de 8/1000 do direito não fica no limbo, livre e disponível para quem quiser dispor ou aproveitar da mesma. Em termos registrais, A foi titular de uma quota de 49/1000; B é titular da quota de 8/1000 (comprou 49/1000 e só vendeu 41/1000 a C); e C é titular da quota de 41/1000. Um terceiro que adquira essa quota “disponível” de 8/1000 a qualquer outro comproprietário seguramente vai ter um dissabor quando a tentar registrar…
Vamos novamente socorrer-nos do que se conhece quanto a uma das rés, desta feita a EE. Provou-se que: Por escritura pública outorgada em 12 de Junho de 2017, no Cartório Notarial de Carnaxide de …, a R. EE adquiriu, por doação de II, 49/1000 indivisos da fração “A” – facto # 16. Comprovando-se que os outorgantes declaram que doavam e aceitavam 49/1000 indivisos da fração A referida em 1), quando na realidade queriam doar e aceitar apenas 41/1000, a diferença de 8/1000 não fica imediatamente disponível para a aqui autora. Esse é o grande logro e ilusão da autora. Em termos substantivos e registrais, se o II era titular da quota de 49/1000 e se apenas doou 41/1000 à ré EE, é fácil de perceber que aquele voltará a ser o titular da quota de 8/1000. O problema já vem de trás, isto é do(s) negócios precedentes que conduziram à transmissão dessa quota parte do direito sobre a fracção “A”. A rectificação apenas dessa escritura não liberta qualquer quota que possa ser registada em nome da autora ou de qualquer outro interessado. É que o II é apenas um elo na transmissão da quota parte desde o momento em que a propriedade horizontal foi constituída pela sociedade Empreendimentos Turísticos da Guia Cascais – Guiatur, S.A
Se o propósito final da autora é – como parece ser – repristinar as quotas erradamente alienadas à esfera jurídica da Empreendimentos Turísticos da Guia Cascais – Guiatur, S.A. (que foi quem lhe vendeu a quota de 81/1000), parece que terá forçosamente que questionar os sucessivos negócios que se mostrem viciados (e não apenas os últimos negócios que constem do registo predial).
Logo, a questão também não poderá ser simplesmente sanada nos moldes argumentados pela apelante, mas carecerá de ser esclarecida, nomeadamente quanto a estas questões centrais:
- A sociedade Empreendimentos Turísticos da Guia Cascais – Guiatur, S.A., ainda era titular da quota de 81/1000 da fracção “A” que vendeu à autora ou já tinha alienado mais de 919/1000?
- A correcção dos erros nas declarações das escrituras outorgadas pelos réus importa a repristinação das quotas excessivamente declaradas para a esfera jurídica da sociedade Empreendimentos Turísticos da Guia Cascais – Guiatur, S.A.? Ou para a esfera jurídica dos imediatos alienantes?
- Haverá necessidade de suscitar os eventuais vícios dos negócios precedentes?
Portanto, parece que a presente acção está gizada de uma forma demasiado simplista quanto a determinados aspectos (corrigindo as escrituras em que intervieram os réus, libertam-se 40/1000 que entram imediatamente na disponibilidade da autora, nomeadamente para efeito do registo da sua aquisição) e demasiado complicada quanto a outros aspectos (vg. a invocação da aquisição por usucapião).
A autora nunca logrará o propósito final de registar a aquisição da sua quota de 81/1000 enquanto não abordar “o pecado original” e refizer o trato sucessivo, isto é impugnar não apenas as escrituras celebradas pelos réus, mas igualmente os negócios precedentes que se mostrem viciados.
3. Decisão:
3.1. Pelo exposto, acordam em julgar parcialmente procedente a apelação e revogam a sentença na parte em que absolveu os RR. dos pedidos formulados em 1) a 5).
Outrossim, absolvem os réus da instância relativamente a todos os pedidos, por preterição do litisconsórcio necessário.
3.2. As custas são a suportar pela apelante, que obteve aproveitamento na parte relativa à absolvição dos réus do pedido e sai vencida na parte restante.
3.3. Notifique.
Lisboa, 26 de Março de 2026
Nuno Gonçalves
Isabel Maria C. Teixeira
Vera Antunes
