3600/22.4T8PRT.P1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- O artigo 289.º do Código Civil determina que, declarada a nulidade do contrato, “deve[] ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”.

II- Em regra, desde que a causa da invalidade não tenha afectado a avaliação das prestações, o valor correspondente decorrerá do acordo alcançado pelas partes no contrato inválido.

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Recorrente: Green Rabbit, Lda.

Recorrida: Atlantikapproach, Lda.

I. — RELATÓRIO

1. Atlantikapproach, Lda., propõs a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum. contra Green Rabbit, Lda., e AA, pedindo a condenação solidária dos Réus no pagamento da quantia de 256.921,05 euros, acrescidos de juros de mora desde a data da celebração da escritura.

2. Os Réus contestaram, defendendo-se por impugnação.

3. Em despacho saneador, o Réu AA foi absolvido do pedido.

4. Em sentença, a Ré Green Rabbit, Lda., foi condenada no pagamento da quantia de 72.000,00, acrescidos de IVA e de juros de mora à taxa de juro comercial, desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.

5. Inconformada, a Autora Atlantikapproach, Lda., e a Ré Green Rabbit, Lda., interpuseram recursos de apelação.

6. O Tribunal da Relação:

I. — julgou totalmente procedente o recurso interposto pela Autora Atlantikapproach, Lda.;

II. — julgou totalmente improcedente o recurso interposto pela Ré Green Rabbit, Lda.

7. O dispositivo do acórdão recorrido é do seguinte teor:

Nos termos sobreditos, acorda-se em revogar parcialmente a sentença recorrida, condenando-se a R. a pagar à A. € 180 000,00, acrescidos de IVA, bem como de juros de mora às taxas dos juros comerciais desde 21-2-2020 até pagamento.

Custas pela R., por a A. ter obtido total vencimento na sua pretensão (art.º 527.º/1/2 do C.P.C.).

8. Inconformada, a Ré Green Rabbit, Lda., interpôs recurso de revista.

9. Finalizou a sua alegação com as seguintes conclusões:

I- QUANTO À IMPUGNAÇÃO DA PARTE DECISÓRIA DO ACORDÃO RECORRIDO RELATIVAMENTE À MATÉRIA DE FACTO – PP. 3 a 13

A- NO QUE RESPEITA À ELIMINAÇÃO DO FACTO NÃO PROVADO 30 E AO ADITAMENTO DO FACTO PROVADO 27 COM A SEGUINTE FORMULAÇÃO: “A. E R. ACORDARAM QUE A SEGUNDA PAGARIA À PRIMEIRA UMA COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA CORRESPONDENTE A 5% DO PREÇO DA VENDA DO IMÓVEL EM APREÇO, ACRESCIDO DE IVA À TAXA LEGAL EM VIGOR, NO MOMENTO DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA”

1. Na fundamentação para aditar o facto à matéria assente, o Acórdão recorrido invocou o teor da declaração de compromisso que constitui o documento n. º1 junto com a petição inicial que reproduziu (p.24 da decisão).

2. Todavia, deu como provado o facto, ignorando que a declaração negocial havia sido emitida apenas pela sociedade ré, tendo-se a autora limitado a rubricar a declaração de compromisso e que a mesma teria um prazo de validade de trinta dias – ver facto provado n.º 8.

3. Prazo que integra o documento reproduzido no n.º 8 dos factos provados e igualmente o próprio Acórdão recorrido (página 23) e que devia figurar, obrigatoriamente, da formulação do facto aditado sob o n.º 27.

4. E isto uma vez que o documento reproduzido no nº 8 dos factos assentes se encontra assinado pelos contraentes e possui força probatória plena, uma vez que nenhum deles impugnou a assinatura, a autoria e o teor do mesmo – n.º 1 do artigo 376.º do Código Civil.

5. Estava, por esse motivo, vedado ao Tribunal da Relação atomizar o documento, ignorando um segmento relevantíssimo daquele para a correta aplicação do direito e não reproduzindo, com exatidão, o seu teor.

6. Daí que o STJ tenha poderes, por força do disposto no n.º 3 do artigo 674.º do Código de Processo Civil para determinar que o facto provado n.º 27 seja alterado e completado com a menção de que a declaração de compromisso tinha um prazo de validade de trinta dias, e que ordenar que o seu teor reproduza fielmente o teor do documento.

7. E, por conseguinte, que o facto provado n.º 27 passe a ser o que se requer:

“A ré declarou, em 5 de dezembro de 2019, que a segunda pagaria à primeira uma comissão de intermediação imobiliária correspondente a 5% do preço da venda do imóvel em apreço, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, no momento da escritura de compra e venda e ainda que a declaração seria válida pelo prazo de trinta dias”

B- NO QUE RESPEITA AO RECURSO DA RÉ

8. No que concerne à apelação da ré, o acórdão recorrido entendeu não completar o facto provado n.º 24, explicitando que a sócia gerente e legal representante da autora fez a proposta de pagamento da comissão de 2%, em 17 de janeiro de 2020, ou seja, indicando o dia preciso em que a proposta ocorreu.

9. Na ata da audiência de julgamento de 23 de setembro de 2024, consta que a Exma. Magistrada realizou a inspeção judicial ao telemóvel do sócio-gerente da autora, tendo constatado em sede SMS constam os documentos 2,3,5 e 6 da contestação.

10. Ora, analisando o documento n.º 5 junto com a contestação, verifica-se que o sócio gerente da ré comunica à autora, cujo “petit nom” é … o seguinte: “Vou falar ao meu irmão Na proposta de 3,5% e 2% de comissão”, tendo a sócia gerente da autora respondido com o emoji , em 17 de janeiro de 2020, que significa concordância

11. Sendo indubitável que uma comunicação destas só poderia pressupor que a sócio-gerente da autora tinha feito essa proposta, conforme, de resto, o Tribunal da1ª Instância declarou provado e o Acórdão recorrido não modificou.

12. O que também é corroborado pela comunicação que a sócia gerente da autora faz no dia 23 de janeiro de 2020, pelas 16:44: “Se chegarem aos 3,7 são 3% de comissão já no sinal”.

13. Ora, estas comunicações têm força probatória plena, quanto ao seu teor integral e, por conseguinte, também quanto à data, ou seja, que a mesma foi emitida em 17 de janeiro de 2000.

14. Comunicação que constitui um documento digital lícito e a que é analogicamente aplicável a força probatória plena que lhe é atribuída pelos n.ºs 1 e 2 do artigo 376.º do Código Civil, pelo que o Supremo Tribunal de Justiça goza de poderes para completar o facto provado n.º 24, apondo-lhe a data de 17 de janeiro de 2000.

15. E, por conseguinte, ordenar que o facto provado n.º 24 passe a ter a seguinte redação:

“A legal representante da autora propôs, em 17 de Janeiro de 2020, que a ré pagasse uma comissão de 2%, desde que o preço de venda fosse de 3.500.000 Euros, proposta que o sócio gerente da ré e a própria ré nunca chegaram a aceita[r]”.

II- QUANTO À IMPUGNAÇÃO DA PARTE DO ACÓRDÃO RELATIVA À DECISÃO DE DIREITO – PP. 13 a 24

16. A verdade judicial é uma verdade formal que, não raras vezes, não coincide com a realidade, porquanto depende dos meios de prova de a parte dispõe, da forma com a consegue produzir e, finalmente, do modo como o decisor a aprecia, ou seja, da “crença” do julgador.

17. Quando, como no caso concreto sucedeu, a sociedade ré não logrou demonstrar os motivos pelos quais aceitou subscrever a declaração de compromisso reproduzida no facto provado n.º 8 (ver factos não provados 46 a 53 da sentença da primeira instância) a ré tem de reconhecer que, de acordo com a verdade judicial, a sociedade autora tem direito a receber uma retribuição

18. Quer a sentença da 1ª instância, quer o acórdão recorrido entenderam que a declaração de compromisso consubstanciaria um negócio jurídico nulo, em virtude de “não reunir todos os elementos elencados no artigo 16.º da Lei da Mediação Imobiliária.

19. A sentença da 1ª instância, ao contrário do que inexplicavelmente sucedeu com o Acórdão recorrido, não ignorou o problema de a declaração negocial ter caducado e discutiu as implicações disso ter sucedido.

20. O Acórdão recorrido não só ignorou a caducidade, como na formulação que deu ao novo facto 27 que ordenou fosse acrescentado à matéria de facto provada alterou, sem o poder fazer, o teor do facto provado n.º 8, cujo conteúdo tinha força probatória plena, pelas razões explanadas na seção 3 das presentes alegações que aqui se dão por reproduzidas.

21. A situação de facto a que o direito terá de ser aplicado é a que consta dos factos declarados provados pela 1ª instância, com as correções aos factos provados n.ºs 24 e 27.º sustentadas nas secções 3,4 e 5 das presentes alegações e com a formulação enunciada nas conclusões 7 e 15 supra.

22. Correções que se inserem nos poderes do Supremo Tribunal de Justiça relativamente ao escrutínio da matéria de facto declarada provada pelas instâncias.

23. Como foi salientado pela sentença da 1ª Instância (ver supra 7.3. das presentes alegações) “No documento 1, junto com a petição inicial fala-se na comissão de 5%, acrescida de IVA, não se mencionando o valor de venda”. Mais se provou que tal documento teria a validade de apenas um mês”.

24. Na verdade, em 17 janeiro de 2020, quando a declaração de compromisso tinha sido subscrita pela sociedade ré, em 5 de dezembro de 2020, ou seja, muito mais de trinta dias (ver facto provado n.º 8), as partes ainda discutiam o valor da comissão.

25. Só isso pode justificar que a autora em tal data tivesse proposto que a ré pagasse uma comissão de 2%, desde que o preço de venda fosse de 3.500.000 Euros, proposta que o sócio gerente da ré e a própria ré nunca chegaram a aceitar – ver facto provado n.º 24.

26. Daí que se justifique o recurso à sua fixação por equidade, como a sentença da primeira instância defendeu, ponderando “todas as regras de boa prudência, de bom senso prático, de justa medida das coisas, de criteriosa ponderação das realidades da vida” (Antunes Varela, in “Das Obrigações em Geral”, I, págs. 599/600), permitindo a sua fixação ao abrigo do disposto no art. 566º/3, do CCivil.”

27. Tendo, na base dessa ponderação, a sentença fixou o valor da comissão em 2%.

28. O mesmo não sucedeu com a absurda comissão de 5%, fixada pelo Acórdão recorrido que não tem qualquer proporcionalidade em relação aos serviços prestados, tempo de duração e o inultrapassável argumento que resulta de a sócia-gerente da autora ter proposta esta percentagem do valor da comissão, o que só pode ser interpretada como sendo uma remuneração que a mesma considerava justa (ver facto provado n.º 24) e que o Acórdão recorrido inexplicavelmente ignorou.

29. Conclusão que é reforçada pelo facto de a mesma sócia gerente ter proposto, em 23 de janeiro de 2020, pelas 16 h e 44 m que, se o preço chegasse aos 3.7 milhões, a percentagem seria de 3%, preço que não foi atingido – ver supra secção n.º 4 das presentes alegações.

30. Fixação, por equidade, que o STJ tem poderes para sindicar - ver secção 10 das presentes alegações

31. Daí que a comissão devida à sociedade autora deva ser fixada em 2% tal como a sentença da primeira instância entendeu pelas razões que constam das conclusões nºs 23 a 26 supra.

32. E contados apenas desde a data da prolação da sentença da primeira instância tal como esta decidiu e atentas as razões invocadas na secção 11 das presentes alegações que se por reproduzidas: a responsabilidade emergente de uma ação de cumprimento de um negócio jurídico tem um regime legal de contagem de juros diverso, sempre que a obrigação não é líquida e não tem prazo certo da responsabilidade emergente de um facto ilícito, não podendo decisor não distinguir onde a lei distingue ( ver o regime dos n.ºs 1 e 2 b) do artigo 805.º do Código Civil e o previsto na segunda parte do n.º 3 da norma).

33. Finalmente, pelos motivos e razões explanadas na secção 7.4 das presentes alegações que aqui se dão por reproduzidos, a convocação oficiosa do instituto do abuso de direito pelo Acórdão recorrido não tem o menor fundamento.

34. Decidindo como decidiu o Acórdão recorrido violou, ou aplicou deficientemente todas as normas que foram sendo invocadas ao longo das alegações de recurso e nomeadamente os artigos 228 n. º1, a) e n. º1 do artigo 376 do Código Civil.

Termos em que, pelas razões expostas, deve o Acórdão recorrido ser revogado e a Ré condenada nos termos da sentença proferida pela 1ª Instância, conforme é de JUSTIÇA!!!

10. A Autora Atlantikapproach, Lda., contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.

11. Finalizou a sua contra-alegação com as seguintes conclusões:

1. O Supremo Tribunal de Justiça atua primariamente como tribunal de revista, estando a sua cognição, em regra, limitada à aplicação do direito.

2. A reapreciação da matéria de facto pelo STJ só é permitida em situações excecionais, nomeadamente quando haja violação de normas de direito probatório material (Art. 674.º, n.º 3, do CPC).

3. As pretensões da Recorrente Green Rabbit, Lda., de alterar os factos provados n.º27 e n.º24, visam substituir a avaliação da prova realizada pelo Tribunal da Relação.

4. Não existindo qualquer violação de regras de força probatória plena, presunções legais ou eficácia vinculativa de documentos autênticos, deve ser indeferida a reapreciação da matéria de facto solicitada pela Recorrente.

5. O Venerando Tribunal da Relação do Porto decidiu corretamente ao considerar que a inobservância dos requisitos formais do contrato de mediação imobiliária (previstos no Art. 16.º da LMI) resulta numa nulidade atípica (sui generis).

6. Esta nulidade não retira à Recorrida (Atlantikapproach) o direito à remuneração acordada, porquanto a sua atividade foi bem-sucedida, angariando interessados que concretizaram o negócio.

7. Provou-se que existe um nexo de causalidade inequívoco entre a atividade desenvolvida pela Recorrida (A.) e o negócio alcançado (venda por € 3.600.000,00).

8. Sendo impossível a restituição em espécie da prestação da mediadora (serviço prestado), o valor correspondente devido (nos termos doArt. 289.º, n.º 1, do Código Civil) deve corresponder à remuneração que foi acordada pelas partes.

9. Foi dado como provado pelo Tribunal da Relação do Porto (Facto 27) que a A. e a R. acordaram que a comissão seria de 5% mais IVA.

10. O recurso aos juízos de equidade (Art. 566.º, n.º 3, do CC) é desnecessário e está afastado sempre que esteja provado o valor da remuneração determinado e aceite pelas partes.

11. A proposta de 2% ou 3% mencionada em comunicações subsequentes (Facto 24) nunca foi aceite pela Recorrente, sendo o único valor contratualmente determinado e aceite o de 5%.

12. Deste modo, a condenação da Recorrente no pagamento do montante acordado de € 180.000,00 (5% de € 3.600.000,00), acrescido de IVA, legalmente correta.

13. A alegação da Recorrente de que o acordo de mediação caducou após 30 dias (o prazo fixado no documento de compromisso) porque a escritura ocorreu posteriormente constitui um manifesto abuso do direito, nos termos do Art. 334.º do Código Civil.

14. Ficou demonstrado que, após o termo dos 30 dias, a Recorrente continuou a beneficiar dos serviços da Recorrida, nomeadamente através da obtenção da licença de utilização e da diligência na celebração do contrato-promessa.

15. As partes agiram em conformidade com a manutenção do acordo. Pretender eximir-se ao pagamento da remuneração após ter beneficiado da atividade bem-sucedida da mediadora configura um excesso manifesto dos limites impostos pela boa-fé.

16. A obrigação de pagamento da comissão tinha um prazo certo para o seu cumprimento: a data da escritura (21 de fevereiro de 2020), conforme expressamente acordado na Declaração de Compromisso (Facto 8).

17. Tratando-se de uma obrigação com prazo certo, a constituição em mora é automática (dies interpellat pro homine) desde essa data.

18. O argumento da iliquidez é irrelevante, pois o pagamento estava sujeito a um prazo fixo e a obrigação se tornou perfeitamente calculável (líquida) no momento da escritura, com o conhecimento do preço e da percentagem.

19. Sendo ambas as partes sociedades comerciais e estando em causa o pagamento de uma comissão de mediação, são aplicáveis as taxas de juros comerciais desde 21 de fevereiro de 2020.

Nestes Termos, e nos mais de Direito, deve o presente Recurso de Revista ser julgado TOTALMENTE IMPROCEDENTE, mantendo-se integralmente o douto Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação do Porto, que condenou a Recorrente a pagar à Recorrida a quantia de € 180.000,00, acrescida de IVAe juros de mora à taxa dos juros comerciais desde 21 de fevereiro de 2020.

12. Como o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões do recorrente (cf. artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. artigo 608.º, n.º 2, por remissão do artigo 663.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), as questões a decidir, in casu, são as seguintes:

- se deve alterar-se o teor do facto dado como provado sob o n.º 24, para que passe a ter a seguinte redacção:

“A legal representante da autora propôs, em 17 de Janeiro de 2020, que a ré pagasse uma comissão de 2%, desde que o preço de venda fosse de 3.500.000 Euros, proposta que o sócio gerente da ré e a própria ré nunca chegaram a aceita[r]”

- se deve alterar-se o teor do facto dado como provado sob o n.º 27, para que passe a ter a seguinte redacção:

“A ré declarou, em 5 de dezembro de 2019, que a segunda pagaria à primeira uma comissão de intermediação imobiliária correspondente a 5% do preço da venda do imóvel em apreço, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, no momento da escritura de compra e venda e ainda que a declaração seria válida pelo prazo de trinta dias”;

- se deve fixar-se o valor da prestação a restituir à Autora, agora Recorrida, fazendo-a coincidir com a “comissão de intermediação imobiliária correspondente a 5% do preço da venda do imóvel em apreço, acrescido de IVA à taxa legal em vigor”, nos termos do facto dado como provado sob o n.º 27.

II. — FUNDAMENTAÇÃO

OS FACTOS

13. A sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª instância deu como provados os factos seguintes:

1. — A autora tem por objeto a atividade de mediação imobiliária, dispondo, para o exercício da mesma, da Licença AMI n.º …54, emitida pelo Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção, I.P. (IMPIC, I.P.).

2. — No final de 2019, a autora contactou a ré, questionando se estava interessada em vender o imóvel denominado “…”, sito na Rua 1 ao 41, 4050-… Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número .., e inscrito na matriz da união de freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, S. Nicolau e Vitória, sob o artigo …, tendo obtido uma resposta afirmativa.

3. — A ré entregou as chaves do imóvel à autora, tendo esta iniciado as diligências para venda do imóvel, apesar de ainda não ter contrato de mediação assinado.

4. — Em 4 de dezembro de 2019, BB enviou ao gerente da ré a mensagem que constitui o documento 2 da contestação da ré, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:

“Olá AA. Amanhã mando-te a carta de compromisso, porque o presidente do fundo vai cá estar dia 10 às 12:00 no … para reunirmos e fazer uma proposta e temos que ter isto assinado antes. Marcas por favor na tua agenda. Obrigada. BjsCC CG”.

5. — Em 5 de dezembro de 2019, pelas 12 horas e 4 minutos, BB enviou ao gerente da ré a mensagem que constitui o documento 3 da contestação da ré, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:

“Olá AA mandas me por favor o teu n.º Cartão Cidadão. Ligo te depois para combinar entregar a declaração de compromisso para assinarmos. Tenho que ter isto pronto ainda hoje ou amanhã de manhã para enviar uma cópia para MADRID Obrigada. Bjs CC”

6. — Em 5 de dezembro de 2019, pelas 15 horas e 38 minutos, BB enviou ao gerente da ré a mensagem de correio eletrónico que constitui o documento 4 da contestação da ré, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:

“AA Envio novamente o documento, pois acho que o anterior não seguiu. Pedia-te por favor para preencheres e assinares, pois, como te disse, amanhã tenho que enviar uma cópia para Madrid. Obrigada, BjsCC”

7. — Em anexo a essa mensagem, seguiu o seguinte texto:

“[IMPRIMIR EM PAPEL TIMBRADO DA GREEN RABBIT]

DECLARAÇÃO DE COMPROMISSO

A sociedade comercial por quotas Green Rabbit, Lda, com sede em [...l, no Porto, matriculada na competente Conservatória do Registo Comercial sob o número único de matrícula de identificação de pessoa coletiva .......62, com capital social de € aqui representada pelo Senhor DD, na qualidade de com poderes para o ato, doravante designada por “Green Rabbit”, expressamente garante e declara, para todos os devidos efeitos legais, que:

1. É a proprietária do prédio urbano sito na Rua 2 nos ...ao ..., prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de sob o(s) número(s) da freguesia de com o(s) artigo(s) matricial(ais) urbano(s) número da freguesia de doravante designado por “Imóvel”;

2. Se compromete a pagar uma comissão de intermediação imobiliária à empresa Atlantikapproach, Lda., sociedade comercial por quotas, com sede em matriculada na competente Conservatória do Registo Comercial sob o número único de matrícula e de identificação de pessoa coletiva .......84, com o capital social de € 5.000,00 (cinco mil euros), detentora da Licença AMI no ...54. emitida pelo instituto dos mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, IP (IMPIC, IP), doravante a “Atlantikapproach”, no valor correspondente a 5% (cinco por cento), acrescido de IVA à taxa legal aplicável, do valor de venda, conforme escritura pública a outorgar, do Imóvel, melhor descrito no número anterior;

3. O pagamento da comissão referida no ponto 2 anterior será devido apenas se a proposta de aquisição do imóvel chegar à Green Rabbit através da Atlantikapproach, nomeadamente através da sua gerente e/ou colaboradores;

4. O pagamento da comissão deverá ser liquidado na data da escritura de compra e venda do Imóvel;

5. Se compromete a não contactar diretamente, sem o consentimento prévio, prestado por escrito, da Atlantikapproach, qualquer pessoa particular elou empresa, que lhe tenha sido apresentada pela última.

6. Se compromete a manter a confidencialidade de todas as informações e contactos que venham a ser fornecidas ou partilhados entre a Green Rabbit e a Atlantikapproach, ou qualquer pessoa ou empresa apresentada por esta última;

7. Mais declara ser esta declaração válida até que se realize a escritura de compra e venda do Imóvel e haja lugar ao pagamento da comissão.

Por ser verdade, o declara e atesta pela presente declaração

Porto, [dia] de dezembro de 2019

Pela Green Rabbit, Lda.

Nome: DD

Qualidade:

Tomámos conhecimento,

Pela Atlantikapproach, Lda.

Nome: EE

Qualidade: Gerente”

8. — Em 5 de dezembro de 2019, o gerente da ré, declarando atuar em representação da ré, e EE, declarando atuar em representação da autora, assinaram o documento que constitui o documento 1 da petição inicial, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:

“DECLARAÇÃO DE COMPROMISSO

A Green Rabbit, L.da, (...) adiante designado por Primeiro Contraente.

Declara que se compromete a pagar uma comissão de intermediação imobiliária à empresa Atlantikapproach, L.da, de 5% (acrescido do IVA) do valor escriturado sobre a venda do edifício, situado na Rua 2 n.os ... ao ..., designado pelo “…” do qual é proprietário.

O pagamento desta comissão aplica-se apenas no caso em que a proposta de compra para os referidos efeitos chegue ao proprietário e seja aceite pelo mesmo através da Atlantikapproach, L.da.

A Declarante assume ainda que o pagamento da comissão será efetuado na data da escritura

Esta declaração é válida por 30 dias.

A declarante compromete-se a não contratar, sem consentimento prévio, dado por escrito, a Atlantikapproach, L.da, qualquer proponente que lhe tenha sido apresentado por esta.

Por último, a declarante obriga-se a manter confidencialidade relativamente às informações que lhe venham a ser fornecidas no âmbito das negociações encetadas com qualquer proponente apresentado pela Atlantikapproach, L.da. (…)”.

9. — A autora iniciou as diligências para a venda do mesmo, através da apresentação do imóvel e das suas potencialidades a um dos investidores com quem trabalha, que procurava um ativo com aquelas características.

10. — A autora agendou visitas ao imóvel com esses investidores.

11. — Na sequência dos contactos realizados pela autora com os investidores, e na decorrência das visitas ao imóvel “…” levadas a cabo pela autora, surgiu o efetivo interesse na compra do imóvel por parte da compradora,

12. — Os investidores supra indicados acabaram por apresentar uma proposta para compra do imóvel.

13. — Tendo, nessa sequência, a autora apresentado à ré esses potenciais compradores, que demonstraram interesse na aquisição do referido imóvel.

14. — Os potenciais compradores, por intermédio da autora, apresentaram proposta de aquisição do imóvel no montante de € 3.000.000,00 (três milhões de euros), proposta esta rejeitada pela ré.

15. — Mediante negociações encetadas pela autora, os potenciais compradores aceitaram aumentar o valor da proposta apresentada de € 3.000.000,00 (três milhões euros) para € 3.300.000,00 (três milhões e trezentos mil euros).

16. — Em face deste aumento, no dia 20 de janeiro de 2020, a autora enviou à ré uma mensagem de correio eletrónico na qual dava conta de ter conseguido alcançar a proposta de € 3.500.000,00 (três milhões e quinhentos mil euros), pedindo a confirmação de aceitação da proposta por parte da ré.

17. — Nessa mesma data, a ré aceitou a proposta de venda do imóvel por € 3.500.000,00 (três milhões e quinhentos mil euros).

18. — Nesse seguimento, a autora solicitou à ré o envio dos documentos necessários à formalização do contrato promessa de compra e venda do imóvel “…”.

19. — No dia 28 de janeiro de 2020, a autora, a pedido da ré, promoveu a obtenção da licença de utilização do imóvel “…”, junto da Câmara Municipal do Porto, enviando-a, por sua vez, por correio eletrónico aos promitentes compradores.

20. — Consequentemente, a autora informou a ré sobre a data de celebração e assinatura do contrato-promessa de compra e venda do imóvel “…” - 30 de janeiro de 2020 - assim como diligenciou pelas alterações ao contrato e pelo pagamento do sinal, à ré.

21. — Por contrato-promessa de compra e venda com eficácia real, celebrado a 30 de janeiro de 2020, a ré prometeu vender aos aí segundos outorgantes ou à sociedade a por estes constituir, que prometeram comprar, o imóvel referido em 2, pelo valor global de € 3.500.000,00 (três milhões e quinhentos mil euros), ficando determinado no próprio contrato-promessa de compra e venda a possibilidade de este valor sofrer alterações, no sentido de poder ser aumentado se fosse possível uma área edificável superior à autorizada no projeto de construção já aprovado para o edifício, conforme documento 8 da petição inicial que, no mais, aqui se dá por reproduzido.

22. — A escritura de compra e venda do imóvel referido em 2 foi outorgada em 21 de fevereiro de 2020, estando o Sr. Dr. AA, presente em representação da sociedade ré, pelo valor global de €3.600.000,00 (três milhões e seiscentos mil euros), e não de € 3.500,00,00 (três milhões e quinhentos mil euros), apesar de a ré não ter obtido autorização para aumentar a área edificável ao imóvel “…”.

23. — Da escritura de compra e venda do imóvel consta “que este contrato, não teve intervenção de mediador imobiliário, declaração que fazem para os efeitos e nos termos do Dec. Lei 15/2013, de 8/02”.

24. — A legal representante da autora, em janeiro de 2020, propôs que a ré pagasse uma comissão de 2%, desde que o preço de venda fosse de 3.500.000 Euros, proposta que o sócio gerente da ré e a própria ré nunca chegaram a aceitar.

25. — As Escrituras Públicas de Promessa de Compra e Venda e de Compra e Venda do prédio pertencente à ré e daquele de que a referida Cooperativa era dona foram celebradas em simultâneo, no mesmo dia e cartório notarial.

26. — Quanto a visitas, a autora limitou-se a mostrar o prédio aos interessados espanhóis na compra do prédio da cooperativa.

14. Em contrapartida, a sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª instância deu como não provados os factos seguintes:

27. — Pese embora as insistências para o efeito.

28. — A dada altura, a autora foi mais perentória com a ré sociedade comercial para que procedessem à assinatura de contrato, momento em que aquela se recusou a assinar o contrato de mediação de acordo com os termos legais, tendo sido por isso que fez questão de elaborar o documento referido em 8.

29. — A Autora apenas assinou aquele documento por não ter sido possível elaborar outro, designadamente a minuta que habitualmente utiliza, por exigência da ré, que expressamente afirmou que só assinaria a citada declaração de compromisso que tinha elaborado e nenhum outro.

30. — Independentemente do que ficou escrito no documento referido em 8, autora e ré acordaram que a segunda pagaria à primeira uma comissão de intermediação imobiliária correspondente a 5% do preço da venda do imóvel em apreço, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, no momento da escritura de compra e venda.

31. — A autora atua no mercado imobiliário através de uma vasta carteira de investidores privados, que, entre outros, conta com gestores de fundos, boutiques financeiras, fundos internacionais e family offices, contando com a colaboração de parceiros de modo a apresentar propostas completas e meticulosas, no que respeita a montantes de investimento e rentabilidade, tendo a autora acordado com a ré que seria feita este tipo de abordagem, com vista à venda do prédio urbano “…”.

32. — Para conseguir ter sucesso neste negócio, no decurso do mês de junho de 2019, a legal representante da autora deslocou-se a Lugo, para uma reunião com os representantes da sociedade investidora supra indicada, na qual apresentou fotografias dos imóveis que tinha em carteira, a sua localização, estado de conservação, bem como as respetivas certidões e cadernetas prediais obtidas pela autora junto das Conservatórias de Registo Predial, onde se incluía o imóvel da ré.

33. — Antes de apresentar qualquer proposta aos investidores, a autora efetuou um pedido de avaliação dos imóveis, com a informação que consta da caderneta predial, a expensas suas.

34. — Em julho do mesmo ano, os representantes da sociedade investidora deslocaram-se ao Porto, para verificarem a localização dos imóveis.

35. — Posteriormente, a autora entrou em contacto com o legal representante da ré e agendou uma primeira visita para meados de outubro de 2019.

36. — A autora, acompanhada pela ré, tirou fotografias ao imóvel, pediu as plantas, que nunca foram fornecidas pela ré, assim como solicitou as chaves do imóvel, que foram entregues nesta data.

37. — Para conseguir diligenciar pela venda, a autora teve de assegurar viagens ao estrangeiro, bem como os custos com os seus parceiros – arquitetos, engenheiros, financeiros, que foram essenciais para que se conseguisse fazer este negócio.

38. — Ainda no decurso do mesmo mês, a legal representante da autora reuniu no imóvel com os seus parceiros, um engenheiro civil e um arquiteto, que começaram desde logo a diligenciar pela preparação do estudo para um possível projeto naquele local, que fosse do interesse do fundo de investimento.

39. — Foi realizado o estudo que constitui o documento A3000 que apresentou um orçamento e estimativa de tempo para a obra a realizar naquele local, ficou concluído no decurso do mês de novembro do mesmo ano.

40. — Os valores apresentados pelo estudo referido foram encaminhados a um outro parceiro da autora, da área financeira, que calculou o investimento e a sua rentabilidade para apresentar aos investidores.

41. — A autora encetou diversas visitas ao referido imóvel, em datas diversas, a outros potenciais compradores.

42. — No dia da escritura de compra e venda do imóvel, foi o Dr. AA que não permitiu que constasse da escritura de compra e venda que houve mediação imobiliária, tendo intimado a autora no sentido da não realização da escritura de compra e venda se a autora exigisse a menção à mediação imobiliária.

43. — Em paralelo, e com vista a convencer a autora que o melhor era permitir a realização da escritura de compra e venda sem que da mesma constasse a sua mediação, foi garantido pelo Dr. AA que o seu cliente pagaria à autora o montante que tinham acordado, tudo como se a mediação tivesse sido declarada.

44. — A exigência dos termos do contrato já terá existido com o objetivo de, posteriormente, através da alegação da nulidade do mesmo, não cumprir a obrigação que bem sabe ter, referente ao pagamento da comissão da autora.

45. — A autora nunca desconfiou da verdadeira intenção da ré, muito menos da intenção de não lhe pagar, pelo que acabou por assinar a declaração que foi feita por esta para que pudesse avançar com o negócio e garantir as condições de remuneração que tinham acordado.

46. — Foi tentado que a ré ainda baixasse o preço que pedia com o argumento de que os interessados na compra dos prédios contíguos ao da demandada, pertencentes à Cooperativa de Ensino Superior Artístico do Porto, C.R.L., só fariam a compra do prédio pertencente a esta última, caso a “Green Rabitt” também concretizasse a venda do seu prédio.

47. — O que foi, então, revelado à ré, a quem a sócia gerente da autora solicitou que, de modo algum, lhe inviabilizasse o negócio de compra do prédio de que a primeira era dona, porquanto, se o fizesse, os interessados espanhóis também não comprariam o prédio pertencente à cooperativa.

48. — Foi então afirmado pela gerente da autora ao sócio gerente da ré que nem sequer cobraria comissão para não comprometer a venda do prédio pertencente à Cooperativa.

49. — A autora pediu ao sócio gerente da ré para assinar a declaração junta com a petição inicial sob o documento n.º 1 com o argumento de que carecia da mesma para demonstrar junto dos interessados que era possível cumprir a condição que estes tinham colocado de comprar, também, o prédio da ré.

50. — A autora elaborou a declaração nos termos que desta constam precisamente para ir de encontro ao compromisso verbal que tinha assumido de não lhe ser devida qualquer comissão.

51. — Sendo essa a explicação que foi dada para o teor do documento, tendo sido ainda argumentado que o mesmo não era dotado de juridicidade.

52. — A dita FF apenas em janeiro de 2020 resolveu vir, ancorando-se no documento que tinha convencido o sócio gerente da ré a assinar, com o argumento da necessidade de enviar o mesmo para os interessados espanhóis, abordar, pela primeira vez, a questão da comissão.

53. — Os interessados espanhóis só comprariam o prédio pertencente à Cooperativa se a ré também lhes vendesse o prédio de que era dona.

15. O Tribunal da Relação:

I. — eliminou o facto dado como provado sob o n.º 30;

II. — aditou aos factos dados como provados o n.º 27, com a seguinte redacção:

27. — A. e R. acordaram que a segunda pagaria à primeira uma comissão de intermediação imobiliária correspondente a 5% do preço da venda do imóvel em apreço, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, no momento da escritura de compra e venda.

O DIREITO

16. A primeira questão suscitada pela Ré, agora Recorrente, consiste em determinar se deve alterar-se o teor do facto dado como provado sob o n.º 24, para que passe a ter a seguinte redacção:

“A legal representante da autora propôs, em 17 de Janeiro de 2020, que a ré pagasse uma comissão de 2%, desde que o preço de venda fosse de 3.500.000 Euros, proposta que o sócio gerente da ré e a própria ré nunca chegaram a aceita[r]”.

17. A questão não deverá sequer ser apreciada, por ser absolutamente irrelevante para a decisão da causa.

18. O facto dado como provado sob o n.º 27 diz-nos que as partes, que a Autora e a Ré acordaram, em 5 de Dezembro de 2019, em que a comissão seria de 5% e o facto dado como provado sob o n.º 24, ainda que fosse alterado nos termos preconizados pela Ré, agora Recorrente, nunca nos diria que as partes acordarem em alterar a comissão de 5% para 2%.

19. Com efeito, a proposta que o sócio gerente da Ré e a própria Ré nunca chegaram a aceitar nunca configuraria um acordo modificativo do compromisso inicial — para que houvesse um acordo modificativo, sempre seria necessária a aceitação da Ré, agora Recorrida.

20. A segunda questão suscitada pela Ré, agora Recorrente, consiste em averiguar se deve alterar-se o teor do facto dado como provado sob o n.º 27, para que passe a ter a seguinte redacção:

“A ré declarou, em 5 de dezembro de 2019, que a segunda pagaria à primeira uma comissão de intermediação imobiliária correspondente a 5% do preço da venda do imóvel em apreço, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, no momento da escritura de compra e venda e ainda que a declaração seria válida pelo prazo de trinta dias”

21. Em termos em tudo semelhantes aos da resposta à primeira questão, dir-se-á que a questão não deverá sequer ser apreciada, por ser absolutamente irrelevante para a decisão da causa.

22. O prazo de 30 dias decorre do facto dado como provado sob o n.º 8 — o problema está tão-só em averiguar se o prazo era ou não essencial (no sentido de que, decorrido o prazo de 30 dias, caducaria o compromisso ou tão-só a comissão ou a remuneração contida no compromisso9.

23. Ora, para o averiguar, a alteração pretendida pela Ré, agora Recorrente, é de todo em todo irrelevante.

24. A terceira questão suscitada pela Ré, agora Recorrente, consiste em determinar se deve fixar-se o valor da prestação a restituir à Autora, agora Recorrida, fazendo-a coincidir com a “comissão de intermediação imobiliária correspondente a 5% do preço da venda do imóvel em apreço, acrescido de IVA à taxa legal em vigor”, nos termos do facto dado como provado sob o n.º 27.

25. O artigo 16.º do Regime jurídico da actividade de mediação imobiliária, aprovado pela Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro 1 2, determina que o contrato de mediação imobiliária deve constar de documento particular 3 e que, do conteúdo do contrato devem constar:

a) A identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam;

b) A identificação do negócio visado pelo exercício de mediação;

c) As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável;

d) A identificação do seguro de responsabilidade civil ou da garantia financeira ou instrumento equivalente previsto no artigo 7.º, com indicação da apólice e entidade seguradora ou, quando aplicável, do capital garantido;

e) A identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato;

f) A identificação discriminada de eventuais serviços acessórios a prestar pela empresa;

g) A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente. 4.

26. O Tribunal de 1.ª instância e o Tribunal da Relação concordaram em que o acordo entre as partes, entre a Autora e a Ré, não cumpria os requisitos formais do n.º 2 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013.

27. O acórdão recorrido explica-o com clareza:

“o acordo escrito alcançado não reúne todos os elementos elencados no art.º 16.º, n.ºs 1, 2 e 4 da Lei da Mediação. […] não constam do escrito, denominado compromisso, a forma de pagamento da remuneração da empresa, com indicação da taxa de IVA aplicável [alínea c) do n.º 2 do artigo 16.º] e a identificação do seguro de responsabilidade civil ou da garantia financeira ou instrumento equivalente previsto no artigo 7.º, com indicação da apólice e entidade seguradora [alínea d) do n.º 2 do artigo 16..º]. — Todas as demais referências do art.º 16.º não estão concretamente identificadas.”

28. Como não cumpra os requisitos formais do n.º 2 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, o contrato de mediação imobiliária é inválido e, dentro dos contratos inválidos, é nulo por vicio de forma 5.

29. O artigo 289.º do Código Civil determina que, declarada a nulidade do contrato, “deve[] ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”.

30. A restituição em espécie da prestação da Autora, agora Recorrida, é impossível — o problema está todo em averiguar se o valor correspondente deverá determinar-se atendendo ao valor acordado, determinado pelas representações subjectivas das partes, ou a um valor determinados por representações objectivas.

31. O critério será diferente, consoante a causa da invalidade do contrato tenha ou não afectado as representações subjectivas das partes 6.

I. — Se a causa da invalidade tiver afectado a avaliação da prestação e da contraprestação, o conteúdo dos deveres de restituição não poderá decorrer do acordo alcançado pelas partes. “[O] vício [determinante da invalidade] estender-se-á normalmente […] ao ‘sinalagma restitutório (mesmo que ‘sinalagma de facto’)” 7. II. — Se, porém, a causa da invalidade não tiver afectado a avaliação da prestação e da contraprestação, o conteúdo dos deveres de restituição decorrerá do acordo alcançado pelas partes no contrato invalido:

“por expressa convenção das partes, [o valor correspondente] não poderá deixar de ser o da contraprestação acordada” 8.

32. O princípio de que o valor correspondente, devido por aplicação do n.º 1 do artigo 289.º do Código Civil, há-de determinar-se atendendo ao valor acordado no contrato inválido é constantemente aplicado para averiguar qual o valor correspondente à prestação de uma mediadora imobiliária 9.

33. Em concreto, a causa da invalidade não afectou de forma nenhuma as representações subjectivas das partes — o vício determinante da invalidade é, tão-só, um vício de forma.

34. O valor correspondente à prestação realizada pela Autora, agora Recorrente, será a remuneração acordada pelas partes em 5 de Dezembro de 2019 10 — ou seja, 5% do preço de venda do imóvel, acrescido de IVA à taxa legal em vigor.

III. — DECISÃO

Face ao exposto, nega-se provimento ao recurso e confirma-se o acórdão recorrido.

Custas pela Recorrente Green Rabbit, Lda.

Lisboa, 16 de Dezembro de 2025

Nuno Manuel Pinto Oliveira

José Maria Ferreira Lopes

Rui Machado e Moura

1. Entretanto alterada pelo Decreto-Lei n.º 102/2017, de 23 de Agosto.

2. Sobre os contratos de mediação e, em especial, os contratos de mediação imobiliária, vide por todos António Menezes Cordeiro (com a colaboração de A. Barreto Menezes Cordeiro), Direito comercial, 4.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2016, págs. 689-733; José Augusto Engrácia Antunes, Direito dos contratos comerciais, Livraria Almedina, Coimbra, 2009, págs. 458-463; Higina Castelo, Contrato de mediação. Estudo das prestações principais (dissertação de doutoramento), Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa, Lisboa, 2013; Fernando Baptista de Oliveira, O contrato de mediação imobiliária na prática judicial. Uma abordagem jurisprudencial, Centro de Estudos Judiciários, Lisboa, 2016 — in: WWW: < http://www.cej.mj.pt/cej/recursos/ebooks/civil/eb_Direito_dos_Contratos_O_Contrato_de_Mediacao_Imobiliaria.pdf >; Higina Castelo, “Contratos de mediação imobiliária” (2016), in: WWW: < https://www.verbojuridico.net/ficheiros/doutrina/comercial/higinacastelo_mediacaoimobiliaria.pdf >; Maria de Fátima Ribeiro, “O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração”, in: Revista de direito comercial, ano 1 (2017), págs. 215-252, in: WWW: < https://www.revistadedireitocomercial.com/o-contrato-de-mediacao >;; GG, “Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade”, in: Revista de direito comercial, ano 4 (2020), págs. 1401-1461, in: WWW. < https://www.revistadedireitocomercial.com/contratos-de-mediacao-imobiliaria-simples-e-com-exclusividade >; ou Nuno Manuel Pinto Oliveira, Contrato de compra e venda, vol. I — Introdução. Formação do contrato, Gestlegal, Coimbra, 2021, págs. 293-304;.

3. Cf. artigo 16.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.

4. Cf. artigo 16.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.

5. Cf. artigo 220.º do Código Civil, em ligação com o n.º 5 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.

6. Cf. Carlos Alberto da Mota Pinto / António Pinto Monteiro / Paulo Mota Pinto, Teoria geral do direito civil, 4.ª ed., Coimbra Editora, Coimbra, 2005, págs. 625-626 (nota n.º 855) — com a concordância de Maria Clara Sottomayor, anotação ao art. 289.º, in: Luís Carvalho Fernandes / José Carlos Brandão Proença (coord.), Comentário ao Código Civil, vol. I — Parte geral, Universidade Católica Editora, Lisboa, 2014, págs. 716-720 (717).

7. Cf. Carlos Alberto da Mota Pinto / António Pinto Monteiro / Paulo Mota Pinto, Teoria geral do direito civil, cit., págs. 625-626 (nota n.º 855).

8. Cf. António Menezes Cordeiro (com a colaboração de A. Barreto Menezes Cordeiro), Tratado de direito civil, vol. II — Parte geral. Negócio jurídico. — Formação. Conteúdo e interpretação. Vícios da vontade. Ineficácia e invalidades, 4.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2014, pág. 936 — com a concordância de Maria Clara Sottomayor, anotação ao art. 289.º, in: Luís Carvalho Fernandes / José Carlos Brandão Proença (coord.), Comentário ao Código Civil, vol. I — Parte geral, cit., pág. 717.

9. Cf. designadamente Higina Castelo, Contrato de mediação. Estudo das prestações principais, cit., pág. 375, ou Fernando Baptista de Oliveira, O contrato de mediação imobiliária na prática judicial. Uma abordagem jurisprudencial, cit., pág. 3.2

10. Cf. factos dados como provados sob os n.ºs 4 a 8.