7318/23.2T8LSB.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário: (elaborado pela relatora - art. 663º, nº 7, do Código de Processo Civil):

«1. A nulidade por omissão de pronúncia supõe o silenciar, em absoluto, por parte do tribunal sobre qualquer questão de cognição obrigatória, isto é, que a questão tenha passado despercebida ao tribunal, já não preenchendo esta concreta nulidade a decisão sintética e escassamente fundamentada a propósito dessa questão.

2. Resultando do próprio dispositivo da sentença que a declaração de nulidade do contrato de arrendamento celebrado entre os réus em 23 de maio de 2022 constitui o pressuposto e razão de ser da condenação da 2.ºré na retirada das antenas e materiais colocados por causa e na sequência deste contrato, não se verifica a nulidade da sentença por excesso de pronúncia porque não foi violado o princípio do dispositivo.

3. É necessária a unanimidade dos condóminos (não se questionando, naturalmente, a possibilidade de tal unanimidade se manifestar pelo modo previsto no nº 5 do artigo 1432 do Código Civil), para o arrendamento de partes comuns na propriedade horizontal, nos termos conjugados do disposto no nº 2 do artigo 1024 e no nº 1 do artigo 1420, ambos do Código Civil.

4. A aplicação destes preceitos não implica o reconhecimento de nenhum caso omisso, a preencher por analogia, mais ou menos próxima. O nº 2 do artigo 1024 contém uma regra própria do contrato de arrendamento; tal como as demais que a lei define para tal contrato, é aplicável no âmbito da propriedade horizontal, porque nenhuma regra específica deste instituto se lhe opõe, nem directa, nem indirectamente (como poderia na verdade resultar das normas definidas para a formação da vontade na assembleia de condóminos).

Acordam os Juízes que compõem a 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. Relatório

P……. e M….., F….. e L….., intentaram a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra Condomínio do Prédio sito na Rua ……, n.ºs … a …, em …., e OMTEL- Estruturas de Comunicações, SA, com sede na Av. Fontes Pereira de Melo, n.º 6, 7.º dto., 1050-121 Lisboa, concluindo, perante os factos que elencam, que a deliberação sobre o arrendamento de parte comum do prédio sito na Rua …., n.ºs … a …., em …. não pode ser considerada como válida, na medida em que não foi aprovada por unanimidade pelos condóminos, tendo havido votos contra e abstenção quanto a tal deliberação, e por isso o contrato de arrendamento celebrado entre o 1.º Réu e a 2.ª Ré padece de nulidade, impugnável a todo o tempo, por qualquer interessado e podendo ser conhecida e declarada oficiosamente pelo tribunal, conforme resulta do disposto no artigo 286.º do Código Civil. Peticionam que seja julgada procedente a ação e proferida sentença a:

i) Declarar nulo o contrato de arrendamento celebrado entre o 1.º Réu e a 2.ª Ré;

ii) Declarar nula a deliberação tomada em assembleia de condóminos do prédio sito na Rua ….., n.ºs …. a …., em …., de 30.03.2022 (acta n.º 78), por referência ao “4.º Ponto, alínea b)” da Ordem de Trabalhos dessa assembleia;

iii) Condenar a 2.ª Ré a, no prazo máximo de 15 (quinze) dias após prolação de Sentença, proceder à remoção das bases de apoio das estruturas, mastros, antenas, estruturas, cablagens e demais componentes que foram colocados na sequência da celebração do contrato de arrendamento entre o 1.º Réu e a 2.ª Ré.

Citadas, ambas as rés contestaram, defendendo-se por exceção e por impugnação. Peticionam a improcedência da ação.

Por despacho de 3 de outubro de 2023 foi concedido aos autores o prazo de 10 dias para resposta à matéria de exceção constante das contestações.

Os autores apresentam requerimento- 19 de outubro de 2023- no qual se pronunciam sobre a matéria de exceção alegada pelas rés. Respondem ainda ao pedido de condenação como litigantes de má-fé formulado pela ré “Omtel- Estruturas de Comunicações, SA”.

Terminam requerendo a improcedência das exceções invocadas pelas rés e o indeferimento do pedido de condenação como litigante de má-fé.

Em 3 de abril de 2024 foi proferido despacho que fixou à ação o valor de €130.000,00 (cento e trinta mil euros) e, em consequência, julgou o Juízo Local Cível de ….. incompetente, em razão do valor, para os ulteriores termos do processo e, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 105.º do Código de Processo Civil, decidiu ser competente para a ação a 1.ª Secção Cível da Instância Central de ….. para a qual ordenou a remessa destes autos, após trânsito deste despacho, por ser a competente em razão do valor para a ulterior tramitação da ação (n.º 3 do artigo 105.º do Código de Processo Civil e n.º 3 do artigo 117.º da LOSJ).

Em 9 de maio de 2024 foi proferido despacho que designou data para a realização de audiência prévia, “para os fins de tentativa de conciliação, discussão das exceções e pedido reconvencional, definir o objeto do litígio proferindo despacho saneador, e programação da realização de audiência de julgamento com indicação dos meios probatórios por parte dos il. Mandatários”.

Realizada a audiência prévia em 19 de junho de 2024, tem a mesma o teor que a seguir se reproduz, constante da respetiva ata:

“Data: 19-06-2024 pelas 09:00 Horas

Autores:

(1) P….

(2) M….

(3) F…

(4) L….

Réus:

(1) Condomínio do Prédio Sito na Rua ….., n.º….a …., ….

(2) Omtel – Estruturas de Comunicações, SA

O Ilustre Mandatário dos Autores, Dr.

O Ilustre Mandatário do 1.ª Ré: ….

A Ilustre Mandatária da 2.ª Ré: Dr. …

Feita a chamada pela hora marcada, verifiquei que se encontravam presentes:

- Os Ilustres Mandatárias das partes.

Iniciada a audiência, foi pela Mmª Juíza foi tentada a conciliação, a qual não se mostrou, por ora possível, mantendo as partes as posições exaradas nos respetivos articulados.

(As partes prescindiram da gravação da Audiência Prévia)

* * *

Seguidamente, a Mma. Juíza, proferiu o seguinte:

DESPACHO

Veio o 1.º Réu invocar a ilegitimidade passiva do condómino, na medida em que para impugnação de uma deliberação social tinha que ser demandados os condómino que aprovaram a deliberação e não a administração de condomínio.

A questão tem sido controvertida na jurisprudência. porém, pugnamos pelo entendimento da legitimidade do condómino decorrente de uma interpretação atualista do artigo 1433.º, n.º 6 do Código Civil conjugado com o artigo 1437.º, n.º 1 e 2 do mesmo diploma.

Na verdade, e em termos de razoabilidade seria moroso e inconveniente que cada condómino tivesse de ser réu e estar em juízo por cada ação de impugnação de deliberação.

Por este motivo considero o 1.º Réu parte legitima da presente ação.

Veio o 2.º Réu invocar a ineptidão do pedido formulado no Ponto 3, na medida em que entende que o mesmo é inteligível.

Não cremos que lhe assiste razão. os Autores de forma muita clara e objetiva pedem a remoção de tudo quanto se encontra relacionado com a colocação das antenas que consideram ser ilegais por deliberar de uma deliberação nula.

Não lhes cabe saber indicar o nome concreto de cada suporte, componente ou estrutura que esteja colocada para sustentar e permitir o funcionamento das ditas antenas. Pedem a total remoção e tal pedido é quanto a nós absolutamente claro.

Improcede, pois, a exceção da ineptidão deduzida.

Quanto à exceção da caducidade será decidida em sede própria, ou seja, aquando a decisão.

Quanto às demais exceções de abuso de direito e de existência de um contrato de arrendamento anterior serão decididas em sede própria, ou seja, aquando a decisão.

* * *

De seguida, pelas partes foi dado como assente a seguinte matéria de facto:

FACTOS ASSENTES:

Artigo 1.º a 13.º da p.i.

Art. 17º a 20º da pi

Artigo 21.º da p.i. com o acrescento: as quais correspondiam às imagens de fls. 57 vs. a 58 dos autos, e cujo o teor se dá por integralmente reproduzido.

Ao abrigo do contrato de arrendamento em apreço (23-05-2022) as antenas encontram-se colocadas no terraço/ cobertura do prédio em termos de imagem de fls 36 vs a 38 dos autos, e cujo o teor se dá por integralmente reproduzido.

Artigo 24.º da p.i.

Na assembleia de condomínios de 30-03-2022 estiveram presentes 65,75% dos condóminos representativos da totalidade do prédio.

Artigo 15.º da contestação do 1.º Réu.

O 1.º Autor foi eleito administrador interino para o biénio 2015/2016.

Os Autores nunca se opuseram à celebração do anterior contrato de arrendamento de 01-05-1998, e suas renovações.

No dia 30/3/2022 a 1R reuniu em assembleia ordinária e proferiu a acta nº 37, a qual consta de fls. 66v a 96 dos autos e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

Artigo 19.º e 20.º da contestação do 1.º Réu.

* * *

De seguida pela Mma. Juíza foi proferido o seguinte:

DESPACHO

Não há factos controvertidos, oportunamente conclua os autos para proferir Saneador-sentença.

* * *

Notificados os presentes do despacho que antecede, a Mma. Juiz declarou encerrada a presente audiência.

* * *

Para constar, se lavrou a presente ata que, depois de lida e achada conforme, vai ser devidamente assinada.

A Juiz de Direito,

(Célia Maria Gomes Cruz Farinha)

(assinatura digital)

A Oficial de Justiça,

…..”

Em 15 de julho de 2024 foi proferida sentença, sendo este o segmento decisório, que se transcreve:

“III. DECISÃO

Por todo o exposto o tribunal declara nulo o arrendamento em apreço celebrado entre 1º e 2RR. e em consequência condena a 2R a retirar as antenas e materiais existentes no imóvel no espaço de 30 dias.

Custas a cargo das RR”.

Inconformada com esta sentença, a ré “Omtel- Estruturas de Comunicação, SA” interpôs recurso de apelação.

Em 26 de março de 2025 foi por este tribunal de recurso proferido despacho no qual foi formulado convite à recorrente para, no prazo de 5 dias, apresentar alegações que contenham conclusões sintéticas dos fundamentos pelos quais pede a revogação da decisão, sob pena de não se conhecer de todo o recurso.

A recorrente acedeu ao convite que foi dirigido, tendo vindo apresentar as seguintes conclusões aperfeiçoadas:

“A. O presente recurso tem efeito suspensivo, nos termos do artigo 647.º, n.ºs 2 e 3, alínea b) do CPC, conjugado com o artigo 629.º, n.º 3, alínea a) do mesmo Código (como, aliás, veio a ser determinado pelo Tribunal a quo, por via de despacho datado de 12.02.2025, com a ref.ª Citius 442727297).

B. Caso assim não se entenda, a Recorrente requer que lhe seja atribuído tal efeito, nos termos do artigo 647.º, n.º 4 do CPC, tendo em conta o prejuízo que uma eventual execução da sentença recorrida lhe causará, oferecendo-se, desde já, a prestar caução para o efeito.

C. A Recorrente detetou um lapso manifesto nos pontos 10. a 12. dos factos provados da sentença recorrida: a referência ao Documento n.º 8 junto com a PI (versão incompleta da ata da Deliberação de 2022), ao invés do Documento n.º 10 junto com a Contestação do Réu Condomínio (versão completa da referida ata), o qual se requer que seja retificado. Este lapso é de tal forma evidente que, no ponto 12. dos factos provados, é feita referência a um Anexo (Anexo V) que apenas consta do Documento n.º 10 junto com a Contestação do Réu Condomínio (e não do Documento n.º 8 junto com a PI).

D. Caso não se entenda tratar-se de um lapso, a Recorrente expressamente impugna estes pontos, com fundamento na referida documentação – e, ainda, no artigo 52.º da sua Contestação, no qual a Recorrente impugnou o Documento n.º 8 junto com a PI, pelo facto de o mesmo se encontrar incompleto –, devendo os mesmos passar a ter a redação constante do artigo 34.º das presentes alegações.

E. Da ata da Deliberação de 2022 junta como Documento n.º 10 à Contestação do Réu Condomínio resulta que tal deliberação foi aprovada por um total de 723,23/1000 dos votos favoráveis, ou seja, por uma maioria superior a 2/3 (e, mesmo que assim não fosse, esta maioria sempre se teria por verificada nos 90 dias após a comunicação da Deliberação de 2022 aos condóminos ausentes, sem que os mesmos tenham manifestado a sua discordância, sendo tal silêncio considerado como aprovação da Deliberação, nos termos do art. 1432.º, n.º 11 do CC), o que se requer que seja reconhecido e declarado, revogando-se, nesta parte, a sentença recorrida.

F. A leitura da ata deixa claro que está a ser objeto de deliberação uma proposta de arrendamento: desde logo, porque já existia um contrato de arrendamento em vigor entre o Réu Condomínio e a Recorrente (seria, portanto, expectável que a proposta da Recorrente visasse uma alteração das condições desse contrato, como veio a acontecer); e também porque, antes da Deliberação de 2022, o Réu Condomínio enviou o Documento n.º 7 junto com a PI aos condóminos, a contextualizar a proposta em apreço e a explicar os principais termos da alteração visada.

G. Esta conclusão sempre resultaria das regras de interpretação previstas no artigo 236.º, n.ºs 1 e 2 do CC e, mesmo que assim não fosse, sempre seria de aplicar o artigo 237.º do mesmo Código, o qual nunca levaria à nulidade da Deliberação de 2022, mas, quanto muito, à redução do Contrato de Arrendamento de 2022 (cfr. conclusão J. infra).

H. O Tribunal não podia pressupor, sem qualquer elemento probatório que o sustente, que os condóminos não sabiam que estavam a aprovar um arrendamento, ainda para mais quando a execução de tal contrato constitui um facto notório [cfr. art. 5.º, n.º 2, alínea c) do CPC] para todos os condóminos, quer em virtude da visibilidade associada à mesma (colocação de materiais e antenas no terraço do imóvel), quer da declaração de rendas, por parte de cada um dos condóminos, em sede de IRS.

I. Em face do exposto, requer-se, portanto, que o presente recurso seja julgado totalmente procedente e, em consequência, a sentença recorrida seja totalmente revogada, com a consequente improcedência da presente ação.

J. Mesmo que a Deliberação de 2022 não tivesse sido aprovada por uma maioria de 2/3 e a leitura da ata não deixasse claro que estava a ser objeto de deliberação uma proposta de arrendamento, a consequência jurídica teria de ser a remoção das antenas visíveis nas fotografias fls. 36v e 37v (uma vez que são estas que fazem com que seja exigida a referida maioria qualificada) e a redução do prazo inicial do Contrato de Arrendamento de 2022 de 20 para 6 anos, passando a celebração do mesmo a ser considerada um ato de administração ordinária que cabe dentro dos poderes do administrador (cfr. arts. 292.º, 1024.º, n.º 1, 1430.º, n.º 1 e 1436.º, n.º 1, todos do CC), o que se requer a título subsidiário.

K. Por fim, a sentença é nula, pelo facto de o Tribunal não se ter pronunciado / decidido sobre as exceções deduzidas pela Recorrente nos artigos 16.º a 30.º e 31.º a 40.º da sua Contestação e pelo Réu Condomínio nos artigos 52.º a 59.º da sua Contestação, tal como disse que o iria fazer em sede de audiência prévia (cfr. pág. 2 da ata de audiência prévia, com a ref.ª Citius 436492165) – e estava obrigado a fazê-lo [cfr. art 595.º,n .º 1, alínea a) e 4 do CPC] –, nulidade que se requer que seja declarada [cfr. art. 615.º, n.º 1, alínea d) do CPC] e as exceções em apreço serem apreciadas e julgadas procedentes, com a consequente revogação da sentença recorrida e improcedência da presente ação.

L. A sentença é ainda nula pelo facto de o Tribunal ter condenado a Recorrente “a retirar as antenas e materiais existentes no imóvel” (cfr. pág. 12 da sentença recorrida), sem especificar que são apenas as antenas e materiais colocados na sequência da celebração do Contrato de Arrendamento de 2022, conforme peticionado pelos Recorridos [cfr. pedido iii) da PI], ainda para mais quando existem outras antenas (na fachada lateral) e outros materiais (incluindo no terraço) da Recorrente no imóvel em questão, ao abrigo do Contrato de Arrendamento de 1998, nulidade que se requer que seja declarada [cfr. art. 615.º, n.º 1, alínea d) do CPC] e a sentença recorrida alterada em conformidade.

* * *

Nestes termos e nos demais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deverá:

a) O presente recurso ser admitido com efeito suspensivo, nos termos do artigo 647.º, n.ºs 2 e 3, alínea b) do CPC, conjugado com o artigo 629.º, n.º 3, alínea a) do mesmo Código, ou, subsidiariamente, vir-lhe a ser atribuído tal efeito, mediante prestação de caução, nos termos do artigo 647.º, n.º 4 do CPC;

E, em consequência:

b) Os pontos 10. a 12. dos factos provados da Sentença Recorrida serem retificados, nos termos do artigo 614.º, n.ºs 1 e 2 do CPC, passando os mesmos a ter a redação constante do artigo 34.º das presentes alegações (ou letra P. das conclusões), ou, subsidiariamente, serem tais pontos alterados na sequência da impugnação da matéria de facto subjacente ao artigo 36.º das presentes alegações (ou letra R. das conclusões);

Cumulativamente,

c) Serem os fundamentos do recurso acolhidos e o mesmo julgado totalmente (ou, subsidiariamente, parcialmente) procedente, com a consequente revogação total (ou, subsidiariamente, parcial) da Sentença Recorrida e improcedência da presente ação;

Subsidiariamente,

d) Que a Sentença Recorrida seja declarada nula por falta de pronúncia, nos termos dos artigos 608.º, n.º 2 e 615.º, n.º 1, alínea d), ambos do CPC, e as exceções deduzidas pela Ré Omtel e o Réu Condomínio nas suas Contestações apreciadas e julgadas procedentes, com a consequente revogação total da Sentença Recorrida e improcedência da presente ação;

Subsidiariamente,

e) Que a Sentença Recorrida seja declarada nula pelo facto de o Tribunal ter condenado em quantidade superior e em objeto diverso do pedido, nos termos dos artigos 609.º, n.º 1 e 615.º, n.º 1, alínea d), ambos do CPC, e alterada em conformidade”.

Os autores apresentam contra-alegações, nas quais requerem a ampliação do objeto do recurso, e terminam alinhando as seguintes conclusões (que mantém, após notificação da apresentação do requerimento contendo as conclusões aperfeiçoadas- requerimento junto em 12 de abril de 2025, referência 751413):

“A. Inexiste qualquer lapso de escrita na redacção dos factos provados n.ºs 10 e 12, já que o Doc. n.º 8 da Petição Inicial corresponde à acta n.º 30, referente à assembleia de condóminos que teve lugar no dia 30.03.2022 e o teor desses factos é integralmente suportado por aquele documento.

B. Mais do que improcedente, o pedido da Recorrente para que, naqueles factos, se faça menção ao Doc. n.º 10 da Contestação e não ao Doc. n.º 8 da Petição Inicial é inócuo, na medida em que o facto provado propriamente dito reporta-se à assembleia de condóminos realizada e à transcrição de parte do teor da acta n.º 30 e não ao documento que o suporte.

C. Os factos provados n.º 10 e 12 foram dados por assentes, por acordo, na audiência prévia, pelo que não tendo a Recorrente apresentado reclamação do despacho proferido pelo Tribunal a quo nos termos do artigo 596.º, n.º 1 do CPC, a decisão dele resultante formou caso julgado formal, não sendo admissível a pretensão de alteração da matéria de facto deduzida pela Recorrente.

D. Na assembleia de condóminos de 30.03.2022, estiveram presentes e representados condóminos que representavam um “quórum legal de seiscentos e cinquenta e sete vírgula cinquenta (657.50%o)”, cfr. facto provado n.º 10, sendo que as deliberações dos Condomínios são tomadas em assembleia de condóminos.

E. Os condóminos não podem, obviamente, votar deliberações sem estarem presentes na assembleia ou nela representados, cfr. artigos 1431.º e 1432.º do Código Civil.

F. Não tem qualquer validade ou premência putativas comunicações escritas prévias à assembleia elaboradas por condóminos que não compareceram, nem se fizeram representar, na assembleia de condóminos de 30.03.2022.

G. Conforme salientou o Tribunal a quo, da acta da assembleia de condóminos realizada em 30.03.2022 não resulta qualquer deliberação da assembleia de condóminos a autorizar a celebração de contrato de arrendamento, nos moldes em que foi celebrado, entre a Recorrente e o Condomínio.

H. De todo o modo, face à nulidade do contrato de arrendamento por falta de deliberação da assembleia de condóminos a autorizar a administração do Condomínio a outorgá-lo, ficaria prejudicada a apreciação de qualquer outra questão, nomeadamente sobre se foram alcançadas as maiorias, rectius, a unanimidade necessária para a sua aprovação.

I. Do teor da acta da assembleia de condóminos de 30.03.2022 não resulta qualquer deliberação a aprovar e/ou autorizar a Administração do Condomínio a celebrar o contrato de arrendamento com a Recorrente.

J. A alegação da Recorrente de que o “Condomínio enviou aos condóminos um documento a explicar o contexto e os principais termos da referida alteração” e que, portanto, os condóminos sabiam o que estavam a votar é desprendida de fundamento já que, no documento enviado aos condóminos previamente à assembleia de condóminos de 30.03.2022 foi feita menção a (i) “renovação de contracto [sic] antena altice”, (ii) “A administração foi mais uma vez contactada (...) para saber do interesse do condomínio em manter a infraestrutura”, e “a oposição de qualquer condómino impede a celebração do novo contrato e será removida a instalação, que ficará num prédio próximo que aceite a instalação”, cfr. Doc. n.º 7 da Petição Inicial.

K. Sendo o contrato de arrendamento inválido (nulo), por falta de deliberação que autorizasse a administração da Recorrente a celebrá-lo, a consequência jurídica lógica e inevitável era, pois, a decretação dessa nulidade e a condenação da Recorrente a proceder à remoção das antenas e material instalado na cobertura do prédio, atento o disposto no artigo 289.º do Código Civil.

L. Não cabe nos poderes de administração ordinária do administrador do Condomínio a celebração de contratos de arrendamento de partes comuns, independentemente da sua duração, competindo tal decisão à assembleia de condóminos: “o administrador tem poderes de gestão e representação processual em tudo o que não contenda com a propriedade ou a posse dos bens comuns (em que só agirá quando devidamente autorizado)”, cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 06.10.2015, Proc. 389/12.9TBPCV-A.C1, disponível para consulta em http://www.dgsi.pt.

M. Não se verifica nenhuma das nulidades imputadas pelo Recorrente à sentença: considerando – bem – que inexistia qualquer deliberação da assembleia de condóminos que legitimasse a administração do Condomínio a celebrar contrato de arrendamento com a Recorrente, é inequívoco que ficou prejudicada a apreciação de quaisquer outras questões pelo Tribunal a quo.

N. O Tribunal a quo acabou por apreciar as questões suscitadas pela Recorrente (e pelo Réu Condomínio) na Contestação, concluindo que se verificava invalidade que determinava a nulidade do contrato, atestando que a declaração de nulidade não está sujeita ao prazo de caducidade e pode ser invocada a todo o tempo.

O. Quanto à nulidade referente a um “excesso de pronúncia”, é pacífico que, ao julgar procedente a acção, o Tribunal a quo se referiu às antenas e materiais colocados no imóvel na sequência do contrato de arrendamento celebrado, no decurso do ano de 2022, entre Condomínio e Recorrente e que a sentença não extravasa o âmbito do que foi peticionado pelos Recorridos.

DA AMPLIAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO

P. Na fundamentação da sentença, considerou o Tribunal a quo que “a mesma [deliberação sobre a celebração de contrato de arrendamento que tenha por objecto partes comuns de prédio sujeito a propriedade horizontal] não precisava de ser objeto de unanimidade e nessa medida não existe nulidade daí decorrente”.

Q. Ao abrigo do disposto no artigo 636.º, n.º 1 do CPC, os Recorridos requerem a ampliação do âmbito do recurso, por forma a que este Douto Tribunal aprecie o fundamento apresentado na Petição Inicial sobre a circunstância de a celebração de contrato de arrendamento que tenha por objecto partes comuns de prédio sujeito a propriedade horizontal carecer de aprovação, por unanimidade, dos condóminos.

R. A outorga de contrato de arrendamento de parte comum de prédio constituído em propriedade horizontal carece do consentimento expresso de todos os condóminos, sob pena de nulidade, cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume III – 2ª edição -, pág. 417, nota 4 e Menezes Cordeiro, in Direitos Reais, II Volume, pág. 907.

S. Nesse sentido: “o contrato de arrendamento de uma parte comum de um prédio em propriedade horizontal só é válido se todos os condóminos estiverem de acordo, caso contrário o mesmo será nulo.”, cfr. Acórdão do Tribunal de Relação de Lisboa, de 03.07.2003, Proc. 4853/2003-6, disponível para consulta em http://www.dgsi.pt. (negrito nosso)

T. No âmbito da disposição do artigo 1433.º do Código Civil não estão compreendidas nem as deliberações que violem preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objecto assuntos que exorbitem da esfera de competência da assembleia de condóminos, que sempre serão nulas, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, podendo ser decretada oficiosamente pelo Tribunal, nos termos do disposto no artigo 286.º do Código Civil.

U. A circunstância de ter sido, anteriormente, celebrado contrato de arrendamento entre o Condomínio e a TMN (para diferente área do prédio), não permite dispensar o consentimento de todos os condóminos em novos contratos de arrendamento de partes comuns ou na renegociação dos termos de qualquer contrato de arrendamento que viesse a ser celebrado pelo Condomínio no futuro.

V. Caso se entendesse que o Condomínio havia deliberado, na assembleia de condóminos realizada em 30.03.2022, a aprovação do arrendamento de partes comuns do prédio, sempre seria de concluir que tal deliberação implicou a violação de normas imperativas que determinam a necessidade de ter o assentimento de todos os comproprietários no arrendamento de partes comuns, previstas no n.º 2 do artigo 1024.º e no n.º. 1 do artigo 1420.º, ambos do Código Civil, sendo por isso nula.

W. pelo que a decisão a proferir teria de ser, ainda que com fundamentos diferentes, a mesma, i.e., declaração da nulidade do contrato de arrendamento celebrado entre Recorrente e Condomínio e condenado daquele a remover as antenas e material instalado.

TERMOS EM QUE Requer a V. Exas. se dignem negar provimento à apelação, mantendo-se na íntegra a decisão proferida pelo Tribunal a quo”.

A recorrente “Omtel- Estruturas de Comunicações, SA” responde à ampliação do objeto do recurso apresentada pelos autores, concluindo do seguinte modo:

“(…) e resumindo:

• Ou existe uma norma expressa no regime da propriedade horizontal que preveja uma maioria qualificada aplicável ao caso concreto (como entendeu o Tribunal a quo suceder no presente caso, pelo facto de o arrendamento modificar o arranjo estético do prédio, tendo aplicado a maioria representativa de dois terços do valor total do prédio prevista no artigo 1422.º, n.º 3 do CC – cfr. pág. 11 da Sentença Recorrida –, entendimento este que não foi posto em causa no recurso interposto pela Recorrente);

• Ou, não existindo, aplica-se a regra geral da maioria dos votos representativos do capital investido, prevista no art. 1432.º, n.º 5 do CC.

15. º

O que não se pode é, sem existir qualquer lacuna, aplicar analogicamente ao regime da propriedade horizontal uma norma excecional proveniente do regime da compropriedade, como sustentam os Recorridos.

Nestes termos e nos demais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, caso os fundamentos do recurso interposto pela Recorrente venham a ser julgados procedentes, deverão os fundamentos invocados pelos Recorridos em matéria de ampliação do objeto do recurso ser julgados totalmente improcedentes, com a consequente procedência do recurso e revogação da Sentença Recorrida e improcedência da presente ação.

Em 27 de janeiro de 2025 foi proferido despacho no tribunal a quo que admitiu o recurso interposto, admitiu a ampliação do objeto do recurso apresentado pelos autores e pronunciou-se, nos termos do artigo 617/1 do CPC sobre as arguidas nulidades da sentença, tendo concluído não se verificarem as mesmas, pelos fundamentos que aí aduz.

Em requerimento junto aos autos em 10 de fevereiro de 2025, referência 41895790, a recorrente veio pretender a ampliação do objeto do recurso, nos termos do artigo 617/3 do CPC, requerendo:

“2.1. A retificação de lapso manifesto (cfr. art. 614.º, n.ºs 1 e 2 do CPC) constante do referido despacho, no sentido de, onde se lê “contrato de arrendamento de 2018” e “2018”, passar a ler-se “contrato de arrendamento de 1998” e “1998”, respetivamente;

2.2. A atribuição de efeito suspensivo ao recurso, não com base na prestação de caução / depósito, mas antes por força da lei, em particular, do artigo 647.º, n.ºs 2 e 3, alínea b) do CPC, conjugado com o artigo 629.º, n.º 3, alínea a) do mesmo código, que mandam atribuir tal efeito aos recursos de decisões que ponham termo ao processo nas ações em que se aprecie a validade, a subsistência ou a cessação de contratos de arrendamento (como é o caso), com exceção dos arrendamentos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios (o que não é o caso, uma vez que estamos perante arrendamento não habitacional / comercial), tal como foi expressamente requerido pela Recorrente nos artigos 17.º a 21.º das suas alegações de recurso (e não impugnado pelos Recorridos);

2.3. Com a consequente devolução da caução / depósito ora prestado”.

Em 12 de fevereiro de 2025 é proferido o despacho cujo teor se transcreve:

“Tem razão o R. recorrente e em causa o arrendamento é de 1998, e não de 2018 como por lapso se referiu. O arrendamento é de um espaço para colocação de antenas, o que no caso da R. é o acto de comércio, ou da sua profissão realizada.

Nessa medida o efeito suspensivo do recurso está efetivamente abrangido pelo 647.º, n.ºs 2 e 3, alínea b) e art. 629º nº 3 al. a) ambos do CPC, motivo pelo qual determino a devolução da caução e atribuo efeito suspensivo ao recurso.

Notifique e oportunamente subam os autos”.

Foram colhidos os vistos legais.

Cumpre apreciar e decidir.

II. Questão a decidir

Como resulta do disposto nos artigos 5, 635/3 e 639/1 e 3 do CPC (e é jurisprudência consolidada nos Tribunais Superiores) para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, o objeto do recurso é delimitado em função das conclusões formuladas pela recorrente.

Deste modo no caso concreto as questões a apreciar consistem:

1- No recurso apresentado pela Ré “Omtel- Estruturas de Comunicações, SA”:

A- A ampliação do recurso pretendida pela recorrente

B- apreciação das nulidades arguidas:

b. 1- omissão de pronúncia;

b. 2 - condenação em quantidade superior e objeto diverso do pedido

C- da impugnação da decisão sobre a matéria de facto;

D- Decidir se é válida a deliberação da assembleia de condóminos de 30 de março de 2022 (acta n.º 78) que aprovou por maioria dos votantes presentes a proposta de negociação da OMTEL – gestora de infra-estruturas de telecomunicações (ponto 4-b) da ordem de trabalhos), com a consequente apreciação da validade do contrato de arrendamento celebrado em 23 de maio de 2022.

E- Da apreciação das questões omitidas pelo tribunal de 1.ª instância (existência do contrato promessa de arrendamento de 1998 [enquanto facto impeditivo do pedido iii) dos autores] e abuso de direito dos autores).

2. A ampliação do objeto do recurso apresentado pelos autores:

Se a celebração de contrato de arrendamento que tenha por objeto partes comuns de prédio sujeito a propriedade horizontal carece de aprovação, por unanimidade, dos condóminos.

III- Fundamentação de Facto.

A sentença sob recurso considerou a seguinte matéria de facto:

“a) DE FACTO

1. FACTOS PROVADOS

Em face do acordo quanto a toda a matéria de facto, feita entre as partes em sede de audiência prévia, considero assentes os seguintes factos:

1. Os 1.ºs Autores são os donos e legítimos possuidores da fração autónoma designada pela letra “…”, correspondente ao terceiro andar ……, destinado a habitação, com entrada pelo n.º …. da Rua …., do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ….., n.ºs … a …., freguesia de …., concelho de …., descrito na Conservatória do Registo Predial de …. com o n.º ….60 e inscrito na respetiva matriz predial urbana da freguesia das …., sob o artigo ….00.º, conforme resulta dos Doc. n.ºs 1 e 2 juntos com a pi e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

2. Os 2.ºs Autores são os donos e legítimos possuidores da fração autónoma designada pela letra e número “…-…”, correspondente ao sétimo andar…., destinado a habitação, com entrada pelo n.º …. da Rua ….., do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua …., n.ºs …. a …., freguesia de ….., concelho de …., descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o n.º ….60 e inscrito na respetiva matriz predial urbana da freguesia das …., sob o artigo ….00.º, conforme resulta dos Doc. n.ºs 3 e 4 juntos com a pi e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

3. A administração do 1.º Réu – Condomínio - é exercida por E…., contribuinte fiscal n.º…….42, titular do Cartão de Cidadão n.º ….81 ….Z3, com residência na Rua ….., n.º …., 1º…., 1….-7…., conforme resulta do Doc. n.º 5 juntos com a pi e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

4. A 2.ª Ré é uma sociedade comercial que tem por objeto a construção, instalação, manutenção e propriedade e gestão, sob qualquer forma, de infraestruturas passivas aptas ao alojamento de redes de comunicações eletrónicas e outros dispositivos, para disponibilização das mesmas a terceiros.

5. Em 01.05.1998, foi celebrado entre o 1.º Réu e a TMN – TELECOMUNICAÇÕES MÓVEIS NACIONAIS, S.A. (“TMN”) um “Contrato Promessa de Arrendamento”, através do qual o 1.º Réu prometeu dar de arrendamento à TMN, que prometeu tomar de arrendamento, uma área de 8m2 no terraço do prédio sito na Rua ….., n.ºs …a …., em …., ”para colocação de um contentor mais espaço suficiente para instalação ao nível do 3.º andar das antenas e cablagens de interligação”, conforme resulta do Doc. n.º 6 junto com a pi e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

6. A renda anual paga ao 1.º Réu, ao abrigo daquele contrato foi fixada na quantia de Esc. 1.200.000$00 (um milhão e duzentos mil escudos) que, em função das atualizações anuais previstas na Cláusula Sexta do “Contrato Promessa de Arrendamento” se fixava, no ano de 2021, em € 7.662,00 (sete mil, seiscentos e sessenta e dois euros).

7. Por documento datado de 09.12.2021, a Administradora do 1.º Réu remeteu aos condóminos do prédio sito na Rua …… n.ºs …. A…., informação dando nota de que “a administração foi uma vez mais contactada, desta feita diretamente pela empresa responsável pelas instalações da Altice (anterior Meo/PT) para saber do interesse do condomínio em manter a infraestrutura, renegociando o respetivo contrato ou cessando o mesmo”, cfr. Doc. n.º 7 junto com a pi e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

8. Em consequência transmitiu aos condomínios a “proposta apresentada pela OMTEL/CELLNEX que resumidamente corresponde a uma proposta anuidade de 6.500 € líquidos (atualmente é de 7.662€ líquidos), o contrato será celebrado”, solicitando que, no âmbito de “consulta vinculativa” (sic), os condóminos se pudessem pronunciar, cfr. Doc. n.º 7.

9. A Administradora da 1.ª Ré salientou que “a oposição de qualquer condómino impede a celebração do novo contrato e será removida a instalação”, cfr. Doc. n.º 7;

10. No dia 30.03.2022, teve lugar a assembleia ordinária de condóminos do prédio sito na Rua ….., n.ºs …a …., em …., em que estiveram presentes e representados condóminos que representavam um “quórum legal de seiscentos e cinquenta e sete vírgula cinquenta (657.50%o)”, conforme resulta do Doc. n.º 8 juntos com a pi e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

11. De entre a ordem dos trabalhos, constava o “4º Ponto: Apreciação, discussão e/ou aprovação de obras a realizar no prédio: (...) b) proposta de negociação da OMTEL – gestora de infra- estruturas de telecomunicações”, cfr. Doc. n.º 8.

12. Da acta referente à assembleia ordinária de condóminos realizada em 30.03.2022 (acta n.º 78), resulta, quanto àquele ponto da ordem de trabalhos, que: “b) proposta de negociação da OMTEL – gestora de infra-estruturas de telecomunicações. foi esclarecida a assembleia sobre a colocação deste ponto, após o envio de consulta vinculativa aos condóminos em 9 de Dezembro de 2021. Ora, tal situação deve-se ao facto de existirem condóminos que não responderam à referida consulta vinculativa e desta forma realizando-se a assembleia foi entendimento da administração que deveria constar da ordem dos trabalhos, para que todos os que não responderam pudessem estar presentes diretamente ou por representação na assembleia, manifestando o seu sentido de voto. Assim, esclarecida esta questão foi colocada a proposta à votação pelos presentes, tendo sido aprovada por maioria dos presentes, com os votos contra dos condóminos das frações F1 – 7º dtº, nrº 4 C, N – 3.º esqº, n.ºs 4ª e 11 – 8º Esqº., nr. 4, com a abstenção da fração D – 1º dtoº, nrº 4C, quanto aos restantes condóminos que manifestaram o seu voto através de consulta vinculativa a assembleia ratifica aqueles votos e considera-os como anexo à presente ata – Anexo Cinco de 22 folhas à presente ata e que fazem parte integrante da mesma”, cfr. Doc. n.º 8.

13. Os Autores votaram contra a deliberação colocada à apreciação da assembleia de condóminos referente à “b) proposta de negociação da OMTEL – gestora de infraestruturas de telecomunicações”;

14. Por contrato datado de 23.05.2022, o 1.º Réu e a 2.ª Ré celebraram um “Contrato de Arrendamento”, através do qual o primeiro deu de arrendamento à segunda, que a tomou, “uma parte do Imóvel, livre de quaisquer ónus ou encargos, com a área de 08 (oito) m2, mais espaço suficiente para colocação de infraestruturas de suporte de antenas e outros equipamentos e/ou dispositivos e respetivas cablagens e interligação”, pelo “prazo inicial de 20 (vinte) anos, com início em 01 de maio de 2022 e termo para 30 de abril de 2042, renovando-se automática e sucessivamente por períodos de 5 (cinco) anos”, conforme resulta do Doc. n.º 9 junto com a pi e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

15. No referido contrato foi estipulada a renda anual de € 6.500,00 (seis mil e quinhentos euros), a pagar pela 2.ª Ré ao 1.º Réu, conforme resulta da Cláusula Quarta, n.º 1 do Contrato de Arrendamento, cfr. Doc. n.º 11 junto com a pi e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

16. A renda anual convencionada entre os Réus - € 6.500,00 – era inferior à que se encontrava em vigor até 2021, no âmbito do “Contrato Promessa de Arrendamento” celebrado entre o 1.º Réu e a TMN;

17. Resulta ainda do contrato celebrado entre os Réus que:

i) A 2.º Ré “e as entidades a quem a mesma permita a utilização do Espaço arrendado ou do equipamento ficam autorizadas a efetuar no Espaço arrendado, por si ou através de entidades subcontratadas, todos os trabalhos necessários à adaptação e utilização do mesmo para os fins do presente Contrato, nomeadamente a instalação, alteração, manutenção e modernização do Equipamento, podendo substituí-lo, alterar o seu posicionamento e instalar ou alterar caminhos de cabos e equivalentes, e , bem assim, proceder à instalação de quaisquer dispositivos que se afigurem necessários”, cfr. Cláusula Quinta do Contrato;

ii) O 1.º Réu “permitirá o livre acesso e a passagem ao Espaço arrendado, 365 dias por ano, 24 horas por dia, parte da Segunda Contraente, do pessoal ao seu serviço, ou de entidades a quem a mesma permita a utilização do Espaço arrendado e/ou do Equipamento”, cfr. Cláusula Décima, n.º 1 do Contrato; e

iii) A 2.ª Ré ficou “autorizada a ceder a sua posição contratual a favor de quaisquer terceiros”, cfr. Cláusula Décima Primeira do Contrato (Doc. n.º 9).

18. Previamente à celebração do contrato de arrendamento entre os Réus, estavam colocadas 3 (três) antenas de telecomunicações, nas fachadas laterais, as quais correspondiam às imagens de fls. 57 vs. a 58 dos autos, e cujo o teor se dá por integralmente reproduzido.

19. Ao abrigo do contrato de arrendamento em apreço (23-05-2022) as antenas encontram-se colocadas no terraço/ cobertura do prédio em termos de imagem de fls 36 vs a 38 dos autos, e cujo o teor se dá por integralmente reproduzido.

20. A 2.ª Ré efetuou a colocação de 4 (quatro) novas bases de apoio – mastros - com três novas antenas na cobertura do prédio sito na Rua ….., n.ºs …. a …., mantendo as 3 (três) antenas existentes nas fachadas, conforme resulta do Doc. n.º 10 junto com a pi e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

21. Na assembleia de condomínios de 30-03-2022 estiveram presentes 65,75% dos condóminos representativos da totalidade do prédio.

22. Em dezembro de 2003 foi assinado um aditamento ao contrato de arrendamento, aditamento esse que foi negociado e assinado quando o 1ª era coadjuvante da sra administradora residente, cargo para o qual o 1ª foi eleito em 22/4/2003;

23. O 1.º Autor foi eleito administrador interino para o biénio 2015/2016.

24. Os Autores nunca se opuseram à celebração do anterior contrato de arrendamento de 01-05-1998, e suas renovações

25. No dia 30/3/2022 a 1R reuniu em assembleia ordinária e proferiu a acta nº 37, a qual consta de fls. 66v a 96 dos autos e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

26. Verificaram-se as seguintes alterações societárias relativamente à arrendatária:

- A TMN – Telecomunicações Móveis Nacionais, SA, NIPC 502600268, alterou a firma para MEO – Serviços de Comunicações e Multimédia, SA

- A MEO – Serviços de Comunicações e Multimédia, SA, NIPC 502600268, foi objeto de fusão, sendo incorporada na PT Comunicações, SA, NIPC 504159947, que por sua vez alterou a firma para MEO – Serviços de Comunicações e Multimédia, SA;

- MEO – Serviços de Comunicações e Multimédia, SA, NIPC 504159947, foi objeto de cisão para constituir a nova sociedade denominada PASSIVEL - Equipamentos Passivos para Suporte de Antenas de Telecomunicações com o NIPC 515006734;

- PASSIVEL - Equipamentos Passivos para Suporte de Antenas de Telecomunicações com o NIPC 515006734 alterou a firma para OMTEL – Estruturas de Comunicações, SA

1.2. FACTOS NÃO PROVADOS E MOTIVAÇÃO

Dado que as partes acordaram quanto a toda a matéria de facto não existem factos controvertidos”.

IV. Fundamentação de Direito

1- Recurso apresentado pela Ré “Omtel- Estruturas de Comunicações, SA”:

A- A ampliação do objeto do recurso pela recorrente

Apesar de assim denominada pela recorrente, o requerimento por esta apresentado em 10 de fevereiro de 2025 consubstancia, não uma ampliação do objeto do recurso, pois não se enquadra no âmbito do disposto no artigo 617/3 do CPC, mas apenas um requerimento de correcção de lapsos materiais de escrita e atribuição de efeito suspensivo ao recurso interposto, tendo estas pretensões sido satisfeitas por despacho proferido em 12 de fevereiro de 2025.

Assim, relativamente a esta questão, nada há a decidir.

B- Das arguidas nulidades

b. 1- por omissão de pronúncia (conclusão K)

Argui a ré /recorrente “Omtel- Estruturas de Comunicações, SA”, a nulidade da sentença nos termos do artigo 615/1-d) do CPC, “pelo facto de o Tribunal não se ter pronunciado / decidido sobre as exceções deduzidas pela Recorrente nos artigos 16.º a 30.º e 31.º a 40.º da sua Contestação e pelo Réu Condomínio nos artigos 52.º a 59.º da sua Contestação, tal como disse que o iria fazer em sede de audiência prévia (cfr. pág. 2 da ata de audiência prévia, com a ref.ª Citius 436492165) – e estava obrigado a fazê-lo [cfr. art 595.º,n .º 1, alínea a) e 4 do CPC] –, nulidade que se requer que seja declarada [cfr. art. 615.º, n.º 1, alínea d) do CPC] e as exceções em apreço serem apreciadas e julgadas procedentes, com a consequente revogação da sentença recorrida e improcedência da presente ação”.

Nas contra-alegações apresentadas os autores sustentam que: “M. Não se verifica nenhuma das nulidades imputadas pelo Recorrente à sentença: considerando – bem – que inexistia qualquer deliberação da assembleia de condóminos que legitimasse a administração do Condomínio a celebrar contrato de arrendamento com a Recorrente, é inequívoco que ficou prejudicada a apreciação de quaisquer outras questões pelo Tribunal a quo.

N. O Tribunal a quo acabou por apreciar as questões suscitadas pela Recorrente (e pelo Réu Condomínio) na Contestação, concluindo que se verificava invalidade que determinava a nulidade do contrato, atestando que a declaração de nulidade não está sujeita ao prazo de caducidade e pode ser invocada a todo o tempo”.

O Mmo juiz a quo, no despacho que admitiu o recurso interposto, exarou o seguinte, no que a esta nulidade respeita:

“Invoca a recorrente Omter a nulidade da sentença por omissão de pronuncia quanto ao facto de o tribunal não se ter pronunciado quanto ao abuso de direito por banda da A. e da existência de um outro contrato de arrendamento. E de facto assim foi, mas porque não vislumbramos qualquer situação de abuso de direito e porque a conclusão alcançada eliminou tal possibilidade.

Senão vejamos.

Na sentença é dito que o que os condóminos deliberaram nunca foi a aprovação de um contrato de arrendamento com vista à colocação de uma antena. Foi aprovado e deliberado uma proposta de negociação com a OMTEL

Ora a R. sustenta que os AA não podem pugnar pela nulidade do contrasto de arrendamento de 2022 por tal corresponder a um abuso de direito e que tal faria vigorar o arrendamento de 1998. Porém, quanto à possibilidade de invocar a nulidade do contrato de arrendamento de 2022 não apenas tal não constitui um abuso de direito como ainda vimos pela sentença proferida que tal corresponde a um direito que lhes assiste por não terem autorizado o mesmo.

Quanto ao contrato de arrendamento de 1998 é de notar que este tribunal não foi colocado na posição de o analisar. Se a R. tem o direito de manter as antenas ao abrigo desse contrato, se são as mesmas antenas, no mesmo espaço, e se esse contrato está em vigor ou caducou por força do novo contrato celebrado em 2022, é algo que apenas as partes sabem e que não foi sujeito a decisão judicial. Donde, se o objeto do contrato for igual, e as antenas as mesmas então eventualmente a R. pode escusar-se a cumprir esta decisão de remoção das antenas, invocando esse contrato de arrendamento em vigor. Mas é de notar que o objeto é distinto. Dos factos assentes consta que ao abrigo desse contrato existiam três antenas e em posições distintas das que foram colocadas a partir de 2022. Nessa medida, as quatro antenas em apreço nos autos têm necessariamente de ser retiradas pois a autorização para as colocar, tal qual estão, foi dada pelo arrendamento de 2022, e esse vimos que é nulo. Caso distinto é a recolocação da situação que vigorava em 1998, mas essa nada se prende com a situação ora existente”.[1]

Apreciando.

A al. d) do n.º 1 do artigo 615 do CPC, dispõe que a sentença é nula quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar.

Esta nulidade está diretamente relacionada com o artigo 608/2 do CPC, segundo o qual: «O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.»

Há aqui que distinguir entre “questões a apreciar” e “razões” ou “argumentos” aduzidos pelas partes.

Conforme já ensinava Alberto dos Reis (in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. V, pág. 143): «São, na verdade coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se, e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão.» Ou seja, a omissão de pronúncia circunscreve-se às questões/pretensões formuladas de que o tribunal tenha o dever de conhecer para a decisão da causa e de que não haja conhecido, realidade distinta da invocação de um facto ou invocação de um argumento pela parte sobre os quais o tribunal não se tenha pronunciado. E como é também pacificamente aceite na nossa jurisprudência, de que se apresenta, como exemplo, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 3/11/2020 (proferido no processo nº 2057/16.3T8PNF.P1S1), “Apenas existe omissão de pronúncia quando o Tribunal deixe de apreciar questões submetidas pelas partes à sua apreciação, mas já não quando deixe de apreciar os argumentos invocados a favor da posição por si sustentada, não sendo de confundir o conceito de “questões” com o de “argumentos” ou “razões”.

Conforme se escreveu, com inteiro acerto, no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 04-05-2022 (Pº 2774/16.8T8PRT.P2, rel. Pedro Damião e Cunha), “[s]egundo o disposto no art. 615º, nº 1, al. d) do CPC, é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento. Neste âmbito, importa ter bem presente que as questões submetidas à apreciação do tribunal a que o legislador se refere se identificam com os pedidos formulados, com a causa de pedir ou com as excepções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio. Nessa medida, embora a não apreciação de algum fundamento fáctico ou argumento jurídico, invocado pela parte, possa, eventualmente, prejudicar a boa decisão sobre o mérito das questões suscitadas, daí apenas pode decorrer um eventual erro de julgamento (“error in iudicando”), mas não já um vício (formal) de omissão de pronúncia. Ou seja, este tipo de omissão pode, eventualmente, conduzir a um erro de julgamento quanto à matéria de facto e/ou quanto às questões de direito esgrimidas nos autos e, portanto, logicamente, nessa medida, só em sede de impugnação da decisão de facto ou de dissídio jurídico perante a decisão, se pode/deve colocar a questão (…)”.

Conclui-se – como se fez no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 08-05-2019 (Processo 1211/09.9GACSC-A.L2-3, relatora Maria da Graça Santos Silva) - que: “A omissão de pronúncia é um vício que ocorre quando o Tribunal não se pronuncia sobre essas questões com relevância para a decisão de mérito e não quanto a todo e qualquer argumento aduzido. O vocábulo legal -“questões”- não abrange todos os argumentos invocados pelas partes. Reporta-se apenas às pretensões deduzidas ou aos elementos integradores do pedido e da causa de pedir, ou seja, às concretas controvérsias centrais a dirimir”.

Esta nulidade verifica-se quando não haja pronúncia sobre pontos fáctico-jurídicos estruturantes da posição dos pleiteantes, com referência ao objeto do processo, nomeadamente os que se prendem com a causa de pedir, pedido e exceções, ficando apenas de fora a mera ausência de discussão das “razões” ou dos “argumentos” invocados pelas partes para concluir sobre as questões suscitadas (vide: Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 21 de dezembro de 2005, Pereira da Silva, de 20 de novembro de 2014, Álvaro Rodrigues).

A nulidade por omissão de pronúncia supõe o silenciar, em absoluto, por parte do tribunal sobre qualquer questão de cognição obrigatória, isto é, que a questão tenha passado despercebida ao tribunal, já não preenchendo esta concreta nulidade a decisão sintética e escassamente fundamentada a propósito dessa questão (assim, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 1 de março de 2007, Processo 07A091).

Vejamos se, no caso, o juiz do Tribunal recorrido deixou de se pronunciar sobre questões de que devesse conhecer.

Considerando o caso concreto, temos de reconhecer que a decisão recorrida deixou de pronunciar-se sobre questões que tinha que apreciar.

E a referência às questões que seriam conhecidas no momento da prolação da sentença constam no despacho proferido na audiência prévia:

“(…) Quanto às demais exceções de abuso de direito e de existência de um contrato de arrendamento anterior serão decididas em sede própria, ou seja, aquando a decisão”.

Analisemos em que contexto a recorrente arguiu a matéria de exceção que alega não ter sido apreciada:

“- A exceção de abuso de direito, deduzida pela Ré Omtel nos artigos 31.º a 40.º da respetiva Contestação e pelo Réu Condomínio nos artigos 52.º a 59.º da respetiva Contestação; e

- A exceção da existência do Contrato de Arrendamento de 1998 (que veio a ser substituído pelo Contrato de Arrendamento de 2022) enquanto facto impeditivo do pedido iii) dos Autores, deduzida pela Ré Omtel nos artigos 16.º a 30.º da respetiva Contestação”.

Refere a ora recorrente na sua contestação que: “19.º Sucede, no entanto, tal como acima adiantado, que mesmo que a Deliberação de 2022 e o Contrato de Arrendamento de 2022 venham a ser declarados nulos – o que não se admite e por mera cautela de patrocínio se pondera –, os trabalhos realizados pela Ré Omtel sempre seriam permitidos ao abrigo do Contrato de Arrendamento de 1998; 20.º O qual, num cenário de invalidade daqueles (i.e., da Deliberação de 2022 e do Contrato de Arrendamento de 2022), se terá como válido e eficaz, porquanto: • O Contrato de Arrendamento de 2022 veio substituir / revogar expressamente o Contrato de Arrendamento de 1998 (cfr. Cláusula Décima Sexta do Contrato de Arrendamento de 2022) – ou seja, se se considerar que o Contrato de Arrendamento de 2022 nunca chegou a produzir efeitos jurídicos, então, por conseguinte, também nunca substituiu / revogou o Contrato de Arrendamento de 1998; e • O Contrato de Arrendamento de 1998 se traduz num contrato de renovação automática e sucessiva (cfr. Cláusula Quinta do Contrato de Arrendamento de 1998) – ou seja, num cenário destes, foi-se automática e sucessivamente renovando, nunca se tendo chegado a extinguir. 21.º Ou seja, independentemente da validade ou invalidade da Deliberação de 2022 e do Contrato de Arrendamento de 2022, os trabalhos realizados pela Ré Omtel serão sempre permitidos (no sentido de terem uma base contratual): 22.º Seja ao abrigo do Contrato de Arrendamento de 2022, ou, no caso de este vir a ser declarado nulo, do Contrato de Arrendamento de 1998, o qual, num cenário destes, se terá como válido e eficaz, por força dos efeitos da declaração de nulidade daquele (cfr. art. 289.º, n.º 1 do CC), que fazem com que tal contrato (de 2022) nunca tenha chegado a produzir efeitos jurídicos e, por consequência: (i) o Contrato de Arrendamento de 2022 nunca tenha revogado / substituído o Contrato de arrendamento de 1998; e (ii) este último se tenha continuado a renovar automática e sucessivamente, até ao presente momento (…) Ora, tendo em conta que os Autores, com a presente ação, peticionam a declaração de nulidade da Deliberação de 2022 e do Contrato de Arrendamento de 2022, com o único objetivo de ver removidos os trabalhos realizados pela Ré Omtel, sendo que, tal como supra exposto, mesmo que tal Deliberação e Contrato venham a ser declarados nulos – o que não se admite e por mera cautela de patrocínio se pondera –, tais trabalhos sempre seriam permitidos ao abrigo do Contrato de Arrendamento de 1998; 35.º Facto este que os Autores não podiam, sem culpa, desconhecer e/ou ignorar”.

Ora, é por demais evidente que estas questões, claramente evidenciadas em sede de audiência prévia, tinham de ser apreciadas na decisão da primeira instância. Por isso, e depois de as ter enunciado, não se compreende o exarado no despacho que admitiu o recurso : “(…) E de facto assim foi, mas porque não vislumbramos qualquer situação de abuso de direito e porque a conclusão alcançada eliminou tal possibilidade. (…)Quanto ao contrato de arrendamento de 1998 é de notar que este tribunal não foi colocado na posição de o analisar.(…)[2]

Sendo a questão do abuso de direito uma questão a apreciar na sentença final, e se o mesmo não foi “vislumbrado”, então, com a devida fundamentação, era esta a conclusão, mais burilada, que se impunha, que constasse da sentença recorrida.

O que não aconteceu, sendo a sentença totalmente omissa relativamente à apreciação desta questão.

Relativamente à existência do contrato promessa de arrendamento de 1998 - que os autos revelam terem as partes executado como contrato definitivo - suscitando a parte a sua subsistência caso a Deliberação de 2022 e o Contrato de Arrendamento de 2022 sejam declarados nulos, - a alegação desta factualidade constitui matéria impeditiva do direito alegado pelos autores, e por isso, o tribunal de 1.ª instância foi, sim, colocado, na posição de a analisar.

O que também não aconteceu, sendo, mais uma vez a sentença recorrida, omissa relativamente a esta questão.

Assim, “importa distinguir entre os casos em que o tribunal deixa de pronunciar-se efetivamente sobre questão que devia apreciar e aqueles em que esse tribunal invoca razão, boa ou má, procedente ou improcedente, para justificar a sua abstenção, sendo coisas diferentes deixar de conhecer a questão de que devia conhecer-se e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte, por não ter o tribunal de esgotar a análise da argumentação das partes, mas apenas que apreciar todas as questões que devam ser conhecidas, ponderando os argumentos na medida do necessário e suficiente” (assim, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 25 de março de 2019, Processo 226/16.5T8MAI-E.P1).

No caso, o tribunal a quo deixou efectivamente de pronunciar-se, em sede de sentença, sobre duas questões, que havia identificado na audiência prévia e relegado o seu conhecimento para a sentença.

Está verificada a omissão de pronúncia.

A omissão verificada, na medida em que comporta o silêncio do julgador sobre duas questões identificadas, consubstancia a situação de nulidade da sentença ínsita na al. d) do n.º 1 do artigo 615 do CPC, o que se declara.

De todo o modo, prevê a lei a possibilidade de esta Relação se substituir ao tribunal recorrido, de harmonia com o disposto no n.º 1 do artigo 665º do CPC, onde se prescreve que: “Ainda que declare nula a decisão que põe termo ao processo, o tribunal de recurso deve conhecer do objecto da apelação”.

O presente normativo abarca as denominadas nulidades de sentença que se manifestam essencialmente através da falta de especificação dos fundamentos de facto ou de direito, verificação de oposição entre os fundamentos de facto ou de direito e a decisão, omissão de pronúncia ou condenação em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido (art. 615º, nº. 1).

Decorre do mesmo que “ainda que a Relação confirme a arguição de alguma das referidas nulidades da sentença, não se limita a reenviar o processo para o tribunal a quo. Ao invés, deve prosseguir com a apreciação das demais questões que tenham sido suscitadas, conhecendo do mérito da apelação, nos termos do art. 665º, nº. 2.

Deste modo, a anulação da decisão (v.g. por contradição de fundamentos ou por omissão de pronúncia) não tem como efeito invariável a remessa imediata do processo para o tribunal a quo, devendo a Relação proceder à apreciação do objecto do recurso, salvo se não dispuser dos elementos necessários. Só nesta eventualidade se justifica a devolução do processo para o tribunal a quo” (assim, Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Almedina, 7.ª ed., 2022, p. 387).

Pelo que, pela adopção desta solução legal – regra da substituição da Relação ao tribunal recorrido -, determinar-se-á, na situação exposta no transcrito nº. 2, “e, por vezes, também na do seu nº. 1 (é, por ex., o caso da nulidade fundada em omissão de pronúncia) a supressão de um grau de jurisdição e, consequentemente, a instituição de uma instância única” (assim, Ferreira de Almeida, Direito Processual Civil, Vol. II, Almedina, 2015, p. 485).

O conhecimento das questões omitidas – e geradora da nulidade verificada – terá lugar em sede de apreciação dos pontos D e E.

b. 2- por condenação em quantidade superior e objeto diverso do pedido (conclusão L)

Argui a ré /recorrente “Omtel- Estruturas de Comunicações, SA”, a nulidade da sentença nos termos do artigo 615/1-d) do CPC por excesso de pronúncia por “o Tribunal ter condenado a Recorrente “a retirar as antenas e materiais existentes no imóvel” (cfr. pág. 12 da sentença recorrida), sem especificar que são apenas as antenas e materiais colocados na sequência da celebração do Contrato de Arrendamento de 2022, conforme peticionado pelos Recorridos [cfr. pedido iii) da PI], ainda para mais quando existem outras antenas (na fachada lateral) e outros materiais (incluindo no terraço) da Recorrente no imóvel em questão, ao abrigo do Contrato de Arrendamento de 1998, nulidade que se requer que seja declarada [cfr. art. 615.º, n.º 1, alínea d) do CPC] e a sentença recorrida alterada em conformidade”.

Nas contra-alegações apresentadas os autores sustentam que “O. Quanto à nulidade referente a um “excesso de pronúncia”, é pacífico que, ao julgar procedente a acção, o Tribunal a quo se referiu às antenas e materiais colocados no imóvel na sequência do contrato de arrendamento celebrado, no decurso do ano de 2022, entre Condomínio e Recorrente e que a sentença não extravasa o âmbito do que foi peticionado pelos Recorridos”.

O Mmo juiz a quo, no despacho que admitiu o recurso interposto, não se pronunciou sobre esta nulidade.

Apreciando.

Dispõe o artigo 615/1-e) do CPC, norma invocada pela recorrente, que é nula a sentença quando o Juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.

Esta norma está relacionada com o disposto no artigo 609/1 do CPC, que dispõe que a sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir.

Está em causa o princípio do dispositivo que tem consagração legal expressa no artigo 3/1 do CPC, onde se prevê que o tribunal não pode resolver o conflito de interesses que a ação pressupõe sem que a resolução lhe seja pedida por uma das partes e a outra seja devidamente chamada para deduzir oposição.

Do artigo 581/3 do CPC resulta que o pedido é o efeito jurídico que se pretende obter.

Ora, no caso dos autos, os autores formulam o seguinte petitório:

i) Declarar nulo o contrato de arrendamento celebrado entre o 1.º Réu e a 2.ª Ré;

ii) Declarar nula a deliberação tomada em assembleia de condóminos do prédio sito na Rua ……, n.ºs…. a…., em …., de 30.03.2022 (acta n.º 78), por referência ao “4.º Ponto, alínea b)” da Ordem de Trabalhos dessa assembleia;

e

iii) Condenar a 2.ª Ré a, no prazo máximo de 15 (quinze) dias após prolação de Sentença, proceder à remoção das bases de apoio das estruturas, mastros, antenas, estruturas, cablagens e demais componentes que foram colocados na sequência da celebração do contrato de arrendamento entre o 1.º Réu e a 2.ª Ré.

E o Tribunal a quo decidiu:

“Por todo o exposto o tribunal declara nulo o arrendamento em apreço celebrado entre 1º e 2RR. e em consequência condena a 2R a retirar as antenas e materiais existentes no imóvel no espaço de 30 dias”.

Ora, quando o Tribunal a quo, em consequência de declarar nulo o contrato de arrendamento entre o 1.º réu e a 2.ª ré, condena esta a retirar as antenas e materiais existentes no imóvel no espaço de 30 dias, não está a ir para além do pedido formulado. Em causa está o contrato de arrendamento celebrado entre os réus em maio de 2022 (leiamos o artigo 52 da petição inicial- “face à nulidade do contrato de arrendamento, deve a 2.ª Ré ser igualmente condenada a proceder à remoção das bases de apoio das estruturas, mastros, antenas, estruturas, cablagens e demais componentes que foram colocados na sequência da celebração do contrato de arrendamento entre o 1.º Réu e a 2.ª Ré”, e a ressalva feita pela própria ré no artigo 12 da contestação – “Ora, tendo em conta que os Autores, no pedido iii), peticionam a condenação da Ré Omtel “a, no prazo máximo de 15 (quinze) dias após a prolação de Sentença, proceder à remoção das bases de apoio das estruturas, mastros, antenas, estruturas, cablagens e demais componentes que foram colocados na sequência da celebração do [Contrato de Arrendamento de 2022)), e o material a retirar diz respeito aos colocados na sequência da celebração este contrato.

Resulta, assim, do próprio dispositivo da sentença que a declaração de nulidade do contrato de arrendamento celebrado entre os réus em 23 de maio de 2022 constitui o pressuposto e razão de ser da condenação da 2.ºré na retirada das antenas e materiais colocados por causa e na sequência deste contrato.

É este o sentido normal da declaração contida na segunda parte do dispositivo, de acordo com o disposto no artigo 236/1 do Código Civil, que dispõe que a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.

Note-se que à sentença, enquanto ato jurídico, são aplicáveis as normas que regulam a interpretação da declaração negocial.

Neste sentido, veja-se o Ac. do STJ de 27.09.2022 proferido no Processo 11/21.2T8SRE-A.S1 cujo sumário integra o seguinte segmento: “5) A sentença constitui um verdadeiro acto jurídico ao qual são aplicáveis (artigo 295.º do Código Civil) as regras reguladoras dos negócios jurídicos (assim o Acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça de 5 de novembro de 2009), nomeadamente, as normas que regulam a interpretação da declaração negocial.”

E o Ac. do STJ de 16-12-2021 proferido no Processo 970/18.2T8PFR.P1.S1 cujo sumário integra o seguinte segmento: “I. As regras da interpretação dos negócios jurídicos são aplicáveis à interpretação das sentenças enquanto actos jurídicos. Daí que uma sentença judicial (por via do estatuído no citado artº 295º) deve ser interpretada à luz do artº 236º, ambos do Código Civil.”

Está, pois, respeitado o princípio do dispositivo, improcedendo a arguida nulidade.

C- Da impugnação da decisão sobre a matéria de facto (conclusões C e D)

c.1. Admissibilidade do recurso da impugnação da matéria de facto

O actual Código de Processo Civil introduziu um duplo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, sujeitando a sua admissão aos requisitos previstos pelo art.º 640º do Código de Processo Civil.

Embora tal reapreciação tenha alcançado contornos mais abrangentes, não pretendeu o Legislador que se procedesse, no Tribunal Superior, a um novo Julgamento, com a repetição da prova já produzida nem com o mesmo limitar de alguma forma o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção, face ao qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção acerca de cada facto controvertido.

Apesar de se garantir um duplo grau de jurisdição, tal deve ser enquadrado com o princípio da livre apreciação da prova pelo julgador, previsto no art.º 607º, n.º 5 do Código de Processo Civil, sendo certo que decorrendo a produção de prova perante o juiz de 1ª instância, este beneficia dos princípios da oralidade e da mediação, a que o Tribunal de recurso não pode já recorrer.

Para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada convicção, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção do julgador de 1ª instância, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, ou com outros factos que deu como assentes.

Posto isto, para que o Tribunal Superior assim se possa pronunciar sobre a prova produzida e reapreciar e decidir sobre a matéria de facto, sem que tal acarrete na verdade todo um novo julgamento e repetição da prova produzida, impõe-se à parte que assim pretende recorrer que cumpra determinados requisitos, previstos no citado art.º 640º do Código de Processo Civil.

A recorrente recorreu subsidiariamente (no caso, como sucedeu, de ser indeferido o pedido de retificação de lapso manifesto consoante dos pontos 10 a 12 dos factos provados), impugnando a matéria de facto quantos aos pontos 10 a 12 dos factos provados.

Lidas a motivação e as conclusões de recurso, verifica-se que a recorrente cumpriu com o ónus que se lhe impunha, nomeadamente, indicou os concretos pontos de facto que considerou incorrectamente provados; especificou relativamente a cada facto qual os meios de prova que, em seu entender, fundamentariam decisão diversa; formulou a decisão que, em seu entender, seria aquela que o Tribunal deveria ter tomado em relação aos concretos pontos de facto sobre os quais discorda.

Na reapreciação da matéria de facto há ainda que levar em consideração o que dispõe o art.º 662º do Código de Processo Civil, tendo a Relação autonomia decisória “competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com a observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia” (conf. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª Ed., pg. 287).

c.2. Impugnação da matéria de facto

Para apreciação desta matéria este Tribunal procedeu à análise crítica da prova documental junta aos autos, e referida pela recorrente nas suas alegações.

C.2. 1. Os factos dados como provados com os n.ºs 10 a 12 devem ser alterados na sua redação?

O facto n.º 10 tem a seguinte redação: “10. No dia 30.03.2022, teve lugar a assembleia ordinária de condóminos do prédio sito na Rua ……, n.ºs …. a …., em …., em que estiveram presentes e representados condóminos que representavam um “quórum legal de seiscentos e cinquenta e sete vírgula cinquenta (657.50%o)”, conforme resulta do Doc. n.º 8 juntos com a pi e cujo teor se dá por integralmente reproduzido”;

O facto n.º 11 tem a seguinte redação: “11. De entre a ordem dos trabalhos, constava o “4º Ponto: Apreciação, discussão e/ou aprovação de obras a realizar no prédio: (...) b) proposta de negociação da OMTEL – gestora de infra- estruturas de telecomunicações”, cfr. Doc. n.º 8”.

O facto n.º 12 tem a seguinte redação: “12. Da acta referente à assembleia ordinária de condóminos realizada em 30.03.2022 (acta n.º 78), resulta, quanto àquele ponto da ordem de trabalhos, que: “b) proposta de negociação da OMTEL – gestora de infra-estruturas de telecomunicações. foi esclarecida a assembleia sobre a colocação deste ponto, após o envio de consulta vinculativa aos condóminos em 9 de Dezembro de 2021. Ora, tal situação deve-se ao facto de existirem condóminos que não responderam à referida consulta vinculativa e desta forma realizando-se a assembleia foi entendimento da administração que deveria constar da ordem dos trabalhos, para que todos os que não responderam pudessem estar presentes diretamente ou por representação na assembleia, manifestando o seu sentido de voto. Assim, esclarecida esta questão foi colocada a proposta à votação pelos presentes, tendo sido aprovada por maioria dos presentes, com os votos contra dos condóminos das frações F1 – 7º dtº, nrº 4 C, N – 3.º esqº, n.ºs 4ª e 11 – 8º Esqº., nr. 4, com a abstenção da fração D – 1º dtoº, nrº 4C, quanto aos restantes condóminos que manifestaram o seu voto através de consulta vinculativa a assembleia ratifica aqueles votos e considera-os como anexo à presente ata – Anexo Cinco de 22 folhas à presente ata e que fazem parte integrante da mesma”, cfr. Doc. n.º 8”.

O tribunal recorrido motivou a sua decisão de facto, na parte impugnada pela recorrente, da forma que segue:

“1. FACTOS PROVADOS

Em face do acordo quanto a toda a matéria de facto, feita entre as partes em sede de audiência prévia, considero assentes os seguintes factos (…)

O tribunal recorrido indeferiu o pedido de rectificação formulado pela recorrente, constando do despacho proferido em 27 de janeiro de 2025 que “Quanto à retificação do ponto 10 a 12 dos factos assentes a parte relevante da acta é a mesma, porém o que foi dado por assente pelas partes em sede de audiência previa foi a alegação da A., e consequentemente o documento que esta juntou, pelo que se indefere tal retificação”.

A recorrente, apoiando-se no Anexo V que faz parte integrante da ata junta como documento n.º 8 com a petição inicial (e que não foi junto com esta, mas com a contestação) sustenta que a redação destes artigos deverá passar a ter a seguinte redação:

“10. No dia 30.03.2022, teve lugar a assembleia ordinária de condóminos do prédio sito na Rua ……, n.ºs ….a …., em ….., em que estiveram presentes e representados condóminos que representavam um «quórum legal de seiscentos e cinquenta e sete vírgula cinquenta (657.50%o)», conforme resulta do Doc. n.º 10 junto com a contestação do 1.º Réu e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

11. De entre a ordem dos trabalhos, constava o «4º Ponto: Apreciação, discussão e/ou aprovação de obras a realizar no prédio: (...) b) proposta de negociação da OMTEL – gestora de infra- estruturas de telecomunicações», cfr. Doc. n.º 10 junto com a contestação do 1.º Réu e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

12. Da acta referente à assembleia ordinária de condóminos realizada em 30.03.2022 (acta n.º 78), resulta, quanto àquele ponto da ordem de trabalhos, que: «b) proposta de negociação da OMTEL – gestora de infra-estruturas de telecomunicações. foi esclarecida a assembleia sobre a colocação deste ponto, após o envio de consulta vinculativa aos condóminos em 9 de Dezembro de 2021. Ora, tal situação deve-se ao facto de existirem condóminos que não responderam à referida consulta vinculativa e desta forma realizando- se a assembleia foi entendimento da administração que deveria constar da ordem dos trabalhos, para que todos os que não responderam pudessem estar presentes diretamente ou por representação na assembleia, manifestando o seu sentido de voto. Assim, esclarecida esta questão foi colocada a proposta à votação pelos presentes, tendo sido aprovada por maioria dos presentes, com os votos contra dos condóminos das frações F1 – 7º dtº, nrº 4 C, N – 3.º esqº, n.ºs 4ª e 11 – 8º Esqº., nr. 4, com a abstenção da fração D – 1º dtoº, nrº 4C, quanto aos restantes condóminos que manifestaram o seu voto através de consulta vinculativa a assembleia ratifica aqueles votos e considera-os como anexo à presente ata – Anexo Cinco de 22 folhas à presente ata e que fazem parte integrante da mesma», cfr. Doc. n.º 10 junto com a contestação do 1.º Réu e cujo teor se dá por integralmente reproduzido” (destaque nosso, na parte retificada)”.

É certo que a ora recorrente, na contestação apresentada, nos artigos 51 e 52 deste articulado, tinham impugnado o documento n.º 8 junto com a petição inicial, aí constando:

“51. º

Neste contexto, impugna-se a ata junta como Documento n.º 8 à PI, pelo facto de a mesma se encontrar incompleta, na medida em que não contém, em anexo, os votos (escritos) dos condóminos exercidos em sede de consulta vinculativa, posteriormente ratificados em assembleia de condóminos, conforme acima mencionado.

52. º

A ata que se aceita é, portanto, a correspondente ao Documento n.º 10 junto com a Contestação do Réu Condomínio”.

Contudo, em sede de audiência prévia, (e referindo que de respetiva acta não consta que a recorrente tivesse voltado a chamar a atenção para a incompletude do documento n.º8 junto com a petição inicial, como alega no artigo 33 do recurso apresentado), resulta que as partes, por acordo, assentaram na matéria de facto, incluindo-se nesta os artigos 1 a 13 da petição inicial, que fazem referência ao documento n.º 8 junto com a petição inicial.

Assim sendo, os factos provados 10 a 12 correspondem, na totalidade à matéria de facto acordada entre as partes, e à referência que é feita nos artigos 10 a 12 da petição inicial.

Não corresponde à verdade que o tribunal a quo tenha incorrido em lapso no ponto 12 dos factos provados ao fazer referência ao Anexo V da ata de assembleia de condóminos. O facto provado n.º 12 limita-se a reproduzir (e por isso está entre aspas) o ponto b) da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos que se realizou no dia 30 de março de 2022, tal como consta da referida acta. Todos os factos provados em causa respeitam à ata da assembleia de condóminos n.º 78, cujo conteúdo não é posto em causa pela recorrente.

Estar agora a alterar a referência ao documento, tal como pretendido pela recorrente, significaria, pretender alterar o teor de uma ata de assembleia de condóminos, o que manifestamente, extravasa a impugnação da decisão da matéria de facto.

Improcede a impugnação da matéria de facto.

D- Decidir se é válida a deliberação da assembleia de condóminos de 30 de março de 2022 (acta n.º 78) que aprovou por maioria dos votantes presentes a proposta de negociação da OMTEL – gestora de infra-estruturas de telecomunicações (ponto 4-b) da ordem de trabalhos), com a consequente apreciação da validade do contrato de arrendamento celebrado em 23 de maio de 2022.

Entendeu o tribunal recorrido que a deliberação de 2022 é nula pois tinha de ser aprovada por uma maioria do valor total do prédio, nos termos do artigo 1422/3 do Código Civil), o que, no seu entender, não sucedeu, e por isso, é também nulo o contrato de arrendamento celebrado em 23 de maio de 2022.

Entendeu o tribunal recorrido que, ainda que a deliberação de 2022 tivesse sido aprovada por uma maioria de 2/3, a mesma seria sempre nula, pois da ata da assembleia de condóminos não resulta claro que está ser objeto de deliberação uma proposta de arrendamento, e este não pode ser decidido pelo administrador; da ata não consta a indicação que o arrendamento será objeto de votação, tendo apenas uma indicação de uma proposta de negociação.

Vejamos os factos provados relativos a esta matéria:

7. Por documento datado de 09.12.2021, a Administradora do 1.º Ré remeteu aos condóminos do prédio sito na Rua ….. n.ºs …. a …., informação dando nota de que “a administração foi uma vez mais contactada, desta feita diretamente pela empresa responsável pelas instalações da Altice (anterior Meo/PT) para saber do interesse do condomínio em manter a infraestrutura, renegociando o respetivo contrato ou cessando o mesmo”, cfr. Doc. n.º 7 junto com a pi e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

8. Em consequência transmitiu aos condomínios a “proposta apresentada pela OMTEL/CELLNEX que resumidamente corresponde a uma proposta anuidade de 6.500 € líquidos (atualmente é de 7.662€ líquidos), o contrato será celebrado”, solicitando que, no âmbito de “consulta vinculativa” (sic), os condóminos se pudessem pronunciar, cfr. Doc. n.º 7.

9. A Administradora da 1.ª Ré salientou que “a oposição de qualquer condómino impede a celebração do novo contrato e será removida a instalação”, cfr. Doc. n.º 7;

10. No dia 30.03.2022, teve lugar a assembleia ordinária de condóminos do prédio sito na Rua….., n.ºs …. a …., em ….., em que estiveram presentes e representados condóminos que representavam um “quórum legal de seiscentos e cinquenta e sete vírgula cinquenta (657.50%o)”, conforme resulta do Doc. n.º 8 juntos com a pi e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

11. De entre a ordem dos trabalhos, constava o “4º Ponto: Apreciação, discussão e/ou aprovação de obras a realizar no prédio: (...) b) proposta de negociação da OMTEL – gestora de infra- estruturas de telecomunicações”, cfr. Doc. n.º 8.

12. Da acta referente à assembleia ordinária de condóminos realizada em 30.03.2022 (acta n.º 78), resulta, quanto àquele ponto da ordem de trabalhos, que: “b) proposta de negociação da OMTEL – gestora de infra-estruturas de telecomunicações. foi esclarecida a assembleia sobre a colocação deste ponto, após o envio de consulta vinculativa aos condóminos em 9 de Dezembro de 2021. Ora, tal situação deve-se ao facto de existirem condóminos que não responderam à referida consulta vinculativa e desta forma realizando-se a assembleia foi entendimento da administração que deveria constar da ordem dos trabalhos, para que todos os que não responderam pudessem estar presentes diretamente ou por representação na assembleia, manifestando o seu sentido de voto. Assim, esclarecida esta questão foi colocada a proposta à votação pelos presentes, tendo sido aprovada por maioria dos presentes, com os votos contra dos condóminos das frações F1 – 7º dtº, nrº 4 C, N – 3.º esqº, n.ºs 4ª e 11 – 8º Esqº., nr. 4, com a abstenção da fração D – 1º dtoº, nrº 4C, quanto aos restantes condóminos que manifestaram o seu voto através de consulta vinculativa a assembleia ratifica aqueles votos e considera-os como anexo à presente ata – Anexo Cinco de 22 folhas à presente ata e que fazem parte integrante da mesma”, cfr. Doc. n.º 8”.

Na propriedade horizontal coexistem num mesmo edifício (ou eventualmente num conjunto de edifícios que obedeça aos requisitos previstos no artigo 1438-A do Código Civil), formando um conjunto incindível, os direitos de propriedade exclusiva dos condóminos sobre as respectivas fracções autónomas e os direitos dos mesmos condóminos sobre as partes comuns, por princípio moldados segundo o regime da compropriedade (artigo 1420 do Código Civil).

Nas palavras de M. Henrique Mesquita (“A propriedade horizontal no Código Civil Português”, in Revista de Direito e de Estudos Sociais, ano XXIII – nºs 1-2-3-4, pág. 79 e segs., pág.84), “o que caracteriza a propriedade horizontal e constitui razão de ser do respectivo regime é o facto de as fracções independentes fazerem parte de um edifício de estrutura unitária – o que, necessariamente, há-de criar especiais relações de interdependência entre os condóminos, quer pelo que respeita às partes comuns do edifício, quer mesmo pelo que respeita às fracções autónomas”.

Essa interdependência – que carece de ser entendida à luz da função acessória e instrumental que as partes comuns desempenham por relação às fracções autónomas – repercute-se, naturalmente, no regime jurídico aplicável, quer a umas, quer a outras.

Assim e por exemplo, no que respeita às fracções autónomas, os respectivos proprietários estão, não só, sujeitos “às limitações impostas aos proprietários (…) de coisas imóveis”, como relembra o nº 1 do artigo 1422 do Código Civil (vejam-se, por exemplo, os artigos 1346 ou 1347º do Código Civil), mas ainda sofrem, no âmbito dos normais poderes de “uso, fruição e disposição” que o artigo 1305 atribui ao proprietário, outras restrições decorrentes da sua inserção no conjunto.

É o que resulta, nomeadamente, do nº 2 do artigo 1422 do Código Civil, que proíbe ao condómino que prejudique “a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício” com obras realizadas na sua fracção (ressalvada a autorização prevista no nº 3) ou “por falta de reparação” de que a mesma careça, que a destine a “usos ofensivos dos bons costumes” ou lhe dê “uso diverso do fim a que se destina” ou, ainda, que pratique “actos ou actividades que tenham sido proibidas no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição” (cfr. ainda o nº 4).

Relativamente às partes comuns – que agora especialmente relevam, por estar em causa deliberação relativa ao destino e utilização do terraço/cobertura (al. b) do nº 1 do artigo 1421º do Código Civil) –, o legislador português optou por remeter para o regime da compropriedade.

Naturalmente que o regime da compropriedade tem de sofrer as adaptações decorrentes da apontada ligação funcional (acessória e instrumental, não é demais observar) entre as partes comuns e as fracções autónomas, em particular quanto aos poderes que cada condómino sobre elas pode exercer e quanto à forma como se processa a respectiva administração e eventual oneração, ou disposição.

Em alguns casos, a lei afasta expressamente pontos do regime em geral definidos para a compropriedade. Assim sucede com a impossibilidade de renúncia ao direito sobre as partes comuns, como forma de o comproprietário se eximir ao pagamento de “despesas necessárias à conservação ou fruição da coisa comum”, admitido pelo artigo 1411 para a compropriedade e excluído na propriedade horizontal pelo nº 2 do artigo 1420; com o direito de pedir a divisão da coisa comum, consequência da regra segundo a qual nenhum comproprietário é obrigado a permanecer na indivisão (artigo 1412 do Código Civil), excluído na propriedade horizontal (artigo 1423); ou com o direito de preferência (1409), igualmente excluído na propriedade horizontal.

Nenhuma novidade decorre destas exclusões: se o conjunto entre a propriedade singular (sobre as fracções) e comum (sobre as partes comuns) é incindível, e se nenhuma pode, portanto, ser alienada separadamente, é inevitável que aquela renúncia seja inadmissível; na compropriedade, cada comproprietário pode alienar a sua quota (art. 1408). Se as coisas comuns (quer necessária, quer presumidamente comuns) são comuns ainda que estejam afectadas ao uso de uma fracção autónoma (cfr. artigo 1421) e são instrumentais em relação à utilização das fracções autónomas, seria incongruente a possibilidade de divisão. Se é inalienável separadamente a “parte” de cada condómino nas partes comuns, não faria sentido que os outros pudessem preferir em eventuais alienações a terceiros. Note-se que não é comparável com a preferência na compropriedade a não atribuição do direito de preferência “na alienação de fracções”, expressa no artigo 1423 do Código Civil; na ausência de disposição expressa, seria necessário fazer decorrer tal direito de preferência da compropriedade em relação às partes comuns, o que não teria viabilidade, desde logo porque implicaria a inversão do nexo de acessoriedade e de instrumentalidade existente entre as partes comuns e as fracções autónomas. Admite-se, todavia, que o preceito esclareça dúvidas que poderiam, por exemplo, ser levantadas, tendo em conta o regime previsto no artigo 417 do Código Civil (aplicável à preferência legal do comproprietário por remissão do artigo 1409/2).

Noutros pontos, a lei regula autonomamente questões com relevo específico no âmbito da propriedade horizontal, como se pode verificar, por exemplo, no regime previsto pelo artigo 1428 para a hipótese de destruição de todo ou de parte do edifício.

Outras vezes ainda, disciplina expressamente matérias relativamente às quais admite que o regime se afaste em maior ou menor medida do que define para a compropriedade.

É o que sucede, por exemplo, com o direito de uso das partes comuns.

Na compropriedade, cada consorte tem direito de usar a coisa comum, com a limitação do fim “a que a coisa se destina” e da proibição de privar os demais “do uso a que igualmente têm direito” (nº 1 do artigo 1406 do Código Civil). É todavia possível regular o uso, por acordo (mesmo preceito).

Na propriedade horizontal, mais uma vez ocorre que a relação funcional entre as partes comuns e as fracções autónomas se repercute nas regras aplicáveis ao uso das partes comuns: é admissível fixá-las no título constitutivo (cfr., por exemplo, o nº 3 do artigo 1421) ou no regulamento do condomínio; mas nunca de forma a prejudicar a utilização e fruição das fracções autónomas.

Interessa agora prestar atenção especial à forma como a lei regula a administração das partes comuns, sendo evidente a preocupação (por razões práticas óbvias) de criar um mecanismo estável e organizado, por um lado sem paralelo com o regime difuso previsto para a compropriedade, mas, por outro, sem chegar à instituição de uma entidade juridicamente autónoma.

Com efeito, na compropriedade, e na falta de convenção em contrário, cada consorte tem “igual poder para administrar” (nº 1 do artigo 985 do Código Civil, aplicável por remissão do nº 1 do artigo 1407º), funcionando supletivamente a regra da maioria dos consortes, desde que representem, “pelo menos, metade do valor total das quotas”.

No âmbito da propriedade horizontal, os artigos 1430 e segs. atribuem a administração “à assembleia dos condóminos e a um administrador”, definindo os respectivos poderes, o peso de cada condómino nas deliberações aprovadas em assembleia e as maiorias necessárias para essa aprovação (maioria do capital investido, por princípio; unanimidade em alguns casos, maioria de 2/3 do capital ou, simultaneamente, maioria de condóminos e maioria de 2/3 do capital).

Está agora fundamentalmente em causa a questão de saber qual o regime aplicável à celebração de um contrato de arrendamento destinado a proporcionar a ocupação pela OMTEL-Estruturas de Comunicações, SA” de “uma parte do Imóvel, livre de quaisquer ónus ou encargos, com a área de 08 (oito) m2, mais espaço suficiente para colocação de infraestruturas de suporte de antenas e outros equipamentos e/ou dispositivos e respetivas cablagens e interligação”, pelo “prazo inicial de 20 (vinte) anos, com início em 01 de maio de 2022 e termo para 30 de abril de 2042, renovando-se automática e sucessivamente por períodos de 5 (cinco) anos”, como se deu por provado.

É ao Código Civil que há que recorrer para encontrar a disciplina aplicável ao mesmo contrato.

No que em particular agora interessa – apreciar a validade da deliberação que aprovou por maioria dos presentes a proposta de negociação da OMTEL, com vista à celebração do contrato de arrendamento referido, tendo como objecto partes comuns de um prédio em regime de propriedade horizontal – há que situar aquela disciplina no contexto da propriedade horizontal, tendo especificamente em conta o regime definido para a utilização e administração das referidas partes comuns.

Entre as regras que o Código Civil define expressamente para a propriedade horizontal não figura a hipótese que agora nos interessa.

No entanto, encontra-se na regulamentação específica da locação a afirmação, por um lado, de que, para o locador, “a locação constitui (…) um acto de administração ordinária, excepto quando for celebrada por prazo superior a seis anos” mas, por outro, a de que, tratando-se de “arrendamento de prédio indiviso”, o contrato só será válido se todos os comproprietários estiverem de acordo.

É fácil de compreender esta exigência, tendo em conta os efeitos decorrentes da celebração deste contrato. A locação destina-se a proporcionar ao locatário “o gozo temporário de uma coisa” (artigo 1022º do Código Civil), o que implica, por exemplo, a sua entrega ao locatário e a obrigação de lhe assegurar o referido gozo (artigo 1031º), bem como a impossibilidade, por parte do locador, de praticar actos que o impeçam ou diminuam (artigo 1037º).

Coloca-se assim a questão de saber se a exigência de unanimidade vale para o arrendamento de partes comuns em caso de propriedade horizontal, como resultaria da conjugação entre o nº 2 do artigo 1024 e o nº 1 do artigo 1420, ambos do Código Civil e ambos já citados.

Antes de mais, cumpre esclarecer que a questão de saber se o nº 2 do artigo 1024º do Código Civil se aplica ou não à propriedade horizontal se restringe a determinar se é ou não aplicável ao arrendamento de partes comuns, porque só essas podem ser tratadas como um “prédio indiviso”; só aliás em relação às partes comuns é que o nº 1 do artigo 1420º do Código Civil afirma que cada condómino é “comproprietário”.

Não se confunde o arrendamento de uma fracção autónoma com o arrendamento de partes comuns.

O arrendamento de uma fracção autónoma, que pela própria natureza da propriedade horizontal implica a possibilidade de utilização, pelo arrendatário, das partes comuns, respeita ao exercício dos poderes de proprietário exclusivo de cada condómino. Mas, em tal eventualidade, essa utilização está sujeita às mesmas restrições que teriam de ser respeitadas pelo próprio condómino, proprietário da fracção arrendada.

Diferentes problemas levanta o arrendamento de partes comuns, que necessariamente afecta em termos que não resultam da função instrumental que desempenham relativamente à utilização das fracções autónomas. Por isso se coloca, desde logo, o problema de saber a quem cabe o poder de o decidir – ao administrador ou à assembleia de condóminos; e, competindo à assembleia, o de determinar como tem de ser aprovada a correspondente deliberação – unanimidade ou maioria, e que maioria.

Faz pois todo o sentido averiguar se o nº 2 do artigo 1024 do Código Civil é ou não aplicável ao arrendamento de partes comuns, no âmbito da propriedade horizontal.

Entendemos que é necessária a unanimidade dos condóminos (não se questionando, naturalmente, a possibilidade de tal unanimidade se manifestar pelo modo previsto no nº 5 do artigo 1432 do Código Civil), nos termos conjugados do disposto no nº 2 do artigo 1024 e no nº 1 do artigo 1420, ambos do Código Civil.

A aplicação destes preceitos não implica o reconhecimento de nenhum caso omisso, a preencher por analogia, mais ou menos próxima. O nº 2 do artigo 1024 contém uma regra própria do contrato de arrendamento; tal como as demais que a lei define para tal contrato, é aplicável no âmbito da propriedade horizontal, porque nenhuma regra específica deste instituto se lhe opõe, nem directa, nem indirectamente (como poderia na verdade resultar das normas definidas para a formação da vontade na assembleia de condóminos).

É incontestável, como aliás se viu já, que a lei regulou a administração das partes comuns, no âmbito da propriedade horizontal; não previu expressamente, porém, a formação da vontade de decidir celebrar um contrato de arrendamento de partes comuns.

É igualmente incontestável a qualificação legal da locação como acto de administração ordinária, desde que celebrada por prazo não superior a seis anos. Todavia, o mesmo artigo 1024 do Código Civil, que afirma essa qualificação, afasta desde logo dificuldades que criaria a sua articulação meramente formal com a atribuição a todos os comproprietários do direito de administrar a coisa comum. Não seria realmente aceitável que um comproprietário pudesse impor aos demais as consequências próprias da incidência de um arrendamento no prédio indiviso.

São essas mesmas consequências, aliás, que materialmente justificam a adequação da regra da unanimidade ao arrendamento de partes comuns na propriedade horizontal; e que excluiriam liminarmente a conclusão de que a decisão de arrendar partes comuns, ainda que por prazo não superior a seis anos, figuraria entre os poderes do administrador da propriedade horizontal. Note-se, quanto a este ponto, que o artigo 1436 do Código Civil não confere ao administrador, genericamente, o poder de praticar actos de administração ordinária, antes conferidos à assembleia de condóminos (nº 1 do artigo 1430º).

E, diga-se ainda, são essas mesmas consequências que afastam a hipotética afirmação de que seria incongruente exigir unanimidade para a prática de um acto de administração e não a impor relativamente a diversos actos especialmente relevantes, para os quais a lei se satisfaz com maiorias qualificadas. Assim, por exemplo, para as decisões de aprovação de “obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício” (nº 3 do artigo 1422) ou que “constituam inovações” (nº 1 do artigo 1425), de alteração do uso, “sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma” (nº 4) ou de reconstrução, em caso de destruição do edifício que não atinja ¾ do seu valor (nº 2 do artigo 1428). Ou para as deliberações em que o legislador revela que preferiria a unanimidade – preferência que se manifesta ao exigir a inexistência de oposição – mas em que se satisfaz com a aprovação por maioria simples ou qualificada sem votos contra, como ocorre com a proibição de actos ou actividades não vedados pelo título constitutivo (al. d) do nº 2 do artigo 1422), com a autorização de divisão de fracções autónomas, quando não permitida no título constitutivo (nº 3 do artigo 1422º-A), com a inclusão, no regulamento do condomínio, de critérios de repartição das despesas relativas a serviços de interesse comum (nº 2 do artigo 1424º).

É manifesta em várias hipóteses a intenção do legislador de facilitar a administração do prédio; essa intenção, todavia, não o levou – como poderia ter feito por ocasião da revisão do regime da propriedade horizontal em 1994, que consabidamente teve em vista um aumento da eficiência na administração dos prédios submetidos a tal regime –, a afastar a regra da unanimidade para a decisão de dar de arrendamento partes comuns do prédio.

A terminar este ponto, relembra-se o que atrás se disse sobre a impossibilidade de fazer cessar a indivisão das coisas comuns; na verdade, essa impossibilidade justifica uma maior exigência para a aprovação de actos que, como o arrendamento, visam atribuir o direito de as utilizar.

O caso concreto

A deliberação de 30 de março de 2022, em causa nos autos, não obteve, pois, a unanimidade necessária para o efeito. E a mesma destinava-se a permitir o arrendamento de parte comum do prédio dos autos.

Sendo necessário a votação unânime dos condóminos, é neste momento irrelevante, porque inútil, estar a verificar se na assembleia de condóminos que teve lugar no dia 30 de março de 2022 a deliberação foi votada (ou não) por 2/3 dos condóminos.

O que a lei exige é a unanimidade da deliberação e esta não se verificou.

Igualmente falaciosa é a questão suscitada na sentença recorrida de que da ata da referida assembleia de condóminos não consta que “está a ser objeto de deliberação uma proposta de arrendamento. Os condóminos que leiam a acta não percebem que em causa está a aprovação de um arrendamento com vista à colocação de antenas no terraço e nos termos em que ocorre. O que foi sujeito a deliberação por apenas “proposta de negociação da OMTEL – gestora de infra-estruturas de telecomunicações”. Não é pois claro e nem sequer se percebe que essa proposta de negociação visa um arrendamento e claramente que não os termos do mesmo”.

Não concordamos com tal posição. “Proposta de negociação da OMTEL- ponto 4-b) da Ordem de Trabalhos” equivale a proposta contratual (de arrendamento) e era isso que estava a ser deliberado e de cujo conteúdo todos os condóminos já tinham conhecimento através da informação remetida pela administradora da 1.ª ré aos condóminos (e junta como doc. 7 com a petição inicial). E foi esta proposta contratual de arrendamento, ou de negociação, que foi colocada à votação dos presentes, com “aprovação pela maioria”.

Repete-se, o que se exige é a unanimidade da deliberação.

Não tendo existido a referida unanimidade, a deliberação votada na assembleia de condóminos do dia 30 de março de 2022, e relativa à proposta de negociação da OMTEL, é nula, assim como nulo é também o contrato de arrendamento celebrado entre as rés em 23 de maio de 2022, porque assente numa deliberação nula, e ao abrigo do disposto no artigo 294 do Código Civil.

E- Da apreciação das questões omitidas pelo tribunal de 1.ª instância (abuso de direito dos autores e existência do contrato promessa de arrendamento de 1998 [enquanto facto impeditivo do pedido iii) dos autores]

- Abuso de direito

A ora recorrente sustenta que os autores não podem pugnar pela nulidade do contrato de arrendamento de 2022 por tal corresponder a um abuso de direito e que tal faria vigorar o arrendamento de 1998.

Já acima nos referimos, embora de modo indirecto, a esta matéria. Os autores limitam, de modo claro, o pedido de declaração de nulidade do contrato de arrendamento celebrado a 23 de maio de 2022, com a consequente retirada das antenas e materiais colocados na terraço/cobertura em consequência da celebração do mesmo.

A possibilidade de invocar a nulidade do contrato celebrado não consubstancia um abuso de direito.

Improcede a exceção deduzida.

- Da existência do contrato promessa de arrendamento de 1998.

Em sede de alegações de recurso veio a ré recorrente “OMTEL- Estruturas de Comunicações, SA” pedir que a “excepção de existência do contrato de arrendamento de 1998” seja apreciada em sede de recurso e seja julgada procedente. Tal excepção seria, no entendimento daquela, um facto impeditivo do pedido dos autores apresentado sob o ponto iii) e foi deduzida nos arts. 16.º a 30.º da contestação da mesma.

Se bem vemos as coisas, o que a recorrente pretende é a total repristinação do contrato celebrado em 1998, denominado “contrato promessa de arrendamento”, o que aconteceria na sequência da declaração de nulidade do contrato de arrendamento de 2022. Está, pois, em causa “ressuscitar” uma relação jurídico-contratual que as partes expressamente quiserem revogar (ver cláusula 16 deste último contrato: “Este Contrato constitui o acordo total das partes no que se refere ao arrendamento do Espaço arrendado e substitui qualquer acordo anterior celebrado com o mesmo objeto”.

Ora, sendo o contrato o resultado de um encontro de vontades, alicerçado no princípio da liberdade contratual (art. 405.º do CC), a sua repristinação há-de também ser o resultado de um encontro de vontades, sob pena de, por via daquela, um dos outorgantes impor ao outro um programa contratual que ambos quiseram terminar para dar lugar a um outro, distinto quer quanto ao seu objecto (pelo menos parcialmente), quer quanto ao valor económico da contraprestação a cargo da ré recorrente.

Sucede que os autos não contêm quaisquer elementos de facto atinentes à vontade real dos outorgantes (os ora réus Condomínio e OMTEL), no sentido de desejarem o “renascimento” do contrato de 1998 caso o contrato de 2022 fosse declarado inválido. Nem, muito menos, dos factos provados, nomeadamente dos que se prendem com a identificação do objecto de cada um dos contratos, se pode extrair uma vontade hipotética no sentido de se voltarem a vincular tal como constava do contrato de 1998.

Mas o certo é que a ré também não formula pedido reconvencional, e por isso não temos que ir tão longe. A ré aponta apenas a existência do contrato-promessa de 1998 como facto impeditivo do pedido iii) dos autores formulado na petição inicial - “condenação da ré OMTEL a proceder à remoção das bases de apoio das estruturas, mastros, antenas, estruturas, cablagens e demais componentes que foram colocados na sequência da celebração do contrato de arrendamento entre o 1.º Réu e a 2.ª Ré”.

Ora, está mais do que esclarecido que o material que a ré tem que retirar é apenas e só o que instalou em consequência da celebração do contrato de arrendamento de 23 de maio de 2022, e não também o material já existente e instalado após e por causa do contrato promessa de arrendamento celebrado a 1 de maio de 1998.

O que significa que o contrato promessa celebrado em 1998, perante a declaração de nulidade do contrato de arrendamento de 2022, não obsta nem impede a retirada do material/antenas colocados por causa deste.

Improcede a excepção deduzida.

2. A ampliação do objeto do recurso apresentado pelos autores:

Se a celebração de contrato de arrendamento que tenha por objecto partes comuns de prédio sujeito a propriedade horizontal carece de aprovação, por unanimidade, dos condóminos.

A questão foi já apreciada no ponto D, tendo este Tribunal concluído pela necessidade de unanimidade dos condóminos na votação da deliberação relativa ao arrendamento de uma parte comum do prédio em propriedade horizontal.

V. Custas

A responsabilidade tributária inerente, nesta instância, incidirá sobre a recorrente, atento o seu decaimento, em conformidade com o regime resultante do artigo 527/1 e 2 do CPC.

VI. Decisão

Por todo o exposto, acordam os Juízes desta 8.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar a apelação improcedente, confirmando, ainda que por fundamento diferente, a sentença recorrida.

Custas pela recorrente.

Escrito e revisto pela Relatora.

Lisboa, 5 de junho de 2025

Maria Teresa Lopes Catrola

Amélia Puna Loupo

Maria do Céu Silva

[1] Conforme correção de lapso de escrita determinada por despacho de 12/2/2025.

[2] Conforme correção de lapso de escrita determinada por despacho de 12/2/2025.