01B1907 - Supremo Tribunal de Justiça

1- À semelhança do que sucedia com o anterior art. 979 do CPC, o art. 58 do RAU visa evitar que o inquilino se aproveite do decurso do processo para continuar a gozar o locado sem pagar as rendas que, entretanto, se vão vencendo.

2- A única defesa possível do inquilino reside na prova do pagamento ou depósito das rendas vencidas.

3- Assim, é irrelevante qualquer justificação, nomeadamente a compensação.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. A moveu uma acção de despejo contra B, pedindo que a ré seja condenada a despejar imediatamente o rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua ... em Lisboa, repondo o locado no estado em que se encontrava, quando foi arrendado.

O pedido fundamentou-se na alteração substancial do locado.

2. Entretanto, a mesma autora veio solicitar, incidentalmente, o despejo imediato da ré, com o fundamento em que esta não pagara, nem depositara, as rendas respeitantes aos meses de Setembro a Dezembro de 1991, Janeiro a Dezembro de 1992, Janeiro a Dezembro de 1993, Janeiro a Dezembro de 1994, Janeiro a Dezembro de 1995, Janeiro a Dezembro de 1996, Janeiro a Dezembro de 1997, Janeiro a Dezembro de 1998, e Janeiro de 1999.

Respondeu a ré, dizendo que sempre pagou as rendas ao comproprietário que se apresenta a recebê-las.

Juntou fotocópias de recibos de rendas correspondentes, alegadamente em falta.

3. Decidindo o incidente, a primeira instância considerou que a ré provara documentalmente o pagamento das rendas, razão pela qual indeferiu o pedido de despejo imediato, mais condenando a autora por litigância de má-fé, dado não poder ignorar a falta de fundamento da sua pretensão.

A Relação confirmou a decisão da primeira instância.

4. Novamente a agravou a autora, apresentando as seguintes conclusões:

a) A ré não pagou, nem depositou, desde Setembro de 1991, as rendas vencidas na pendência da acção de desejo que a recorrente contra ela propôs.

b) O pagamento de tais rendas a terceiros e por um valor superior não faz caducar o direito do pedido de despejo imediato.

c) Por outro lado, os documentos juntos pela ré, a fls. 274 a 319, não fazem prova do pagamento das rendas vencidas na pendência da acção.

d) Assim, há fundamento para ser decretado o despejo imediato.

e) O acórdão recorrido, porque decidiu em contrário, deve ser revogado e substituído por outro que decrete o despejo imediato, com base na falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção.

f) A decisão recorrida violou o disposto no artigo 58° do RAU.

5. CUMPRE DECIDIR:

5. 1. O artigo 58 do Decreto- Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro, que aprova o regime jurídico do arrendamento urbano (R.A.U) tem por objectivo, á semelhança do artigo 979º, do Código de Processo Civil, a que parcialmente corresponde, evitar que o inquilino se aproveite do decurso do processo, para continuar a gozar o locado, sem pagar as rendas que, entretanto, se vão vencendo.

Diz aquele preceito, na parte que releva:

1- Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.

2- O senhorio pode requerer o despejo imediato com base no não cumprimento do disposto no n.º anterior ....»

3- O direito de pedir o despejo imediato nos termos deste preceito, caduca quando o arrendatário, até ao termo do prazo para a resposta, pague ou deposite as rendas em mora... e disso faça prova...»

5.2. A disposição realiza, a um tempo, uma função preventiva e uma função coactiva, como é pacificamente reconhecido.

Preventiva, enquanto acautela o inquilino, impedindo que deixe acumular as rendas que se vão alcançando.

Coactiva porque, protegendo o senhorio, força o inquilino a pagá-las.

Paralelamente, a acção incidental de despejo repercute, na forma, a dupla finalidade apontada, enquanto se suporta na disposição transcrita. É claro que esta acção incidental tem fundamento autónomo da acção principal, embora possa realizar o fim comum: o despejo.

Trata-se de um fundamento exactamente baseado na falta de pagamento de rendas, durante o período de pendência da acção principal.

5.3. Como decorre do preceito reproduzido, a prova do pagamento ou depósito das rendas vencidas, é a única defesa possível, não sendo relevante qualquer justificação, nomeadamente a compensação. Neste sentido, as várias fontes jurisprudenciais citadas por Aragão Seia, Arrendamento Urbano, página 369, nota 2, 6ª edição (Ano 2002).

Trata-se de evitar o arrastamento da conflitualidade, numa situação em que o inquilino beneficia do aproveitamento do arrendado.

Daí que o preceito exija o pagamento ou depósito das rendas em mora, e disso se faça prova - que não tem necessariamente que ser por documentos - até ao termo do prazo para a resposta.

Só por via do pagamento ou depósito caduca o direito de pedir o despejo imediato.

Estamos perante um processo sumário e expedito, evitando o mencionado arrastamento, a benefício do inquilino, e em desfavor do senhorio, sem razão suficientemente explicativa, quer do benefício, quer do desfavorecimento.

Por isso, o incidente não contemporiza com outro qualquer debate dilatório que potencie mais a dilação.

6. Ora, no caso em apreciação, como refere o acórdão recorrido (fls.350), a única questão que se coloca, é a de saber se os recibos de fls. 273 a fls. 320 consubstanciam documentos de quitação, relativamente às rendas do locado em causa.

Acontece que sobre este facto não pode haver dúvidas:

as rendas foram efectivamente depositadas pela inquilina.

Se o foram, em nome da requerente do despejo, de um dos comproprietários que se apresentou a recebê-las, ou de terceiros sem poderes para receber, é uma questão que não pode aqui abrir-se, como quer a agravante, sob pena de se frustrar o fim da lei relativamente à sumaria cognitio do facto do depósito - comprovadamente realizado, diga-se , de novo.

Cumpriu-se perfeitamente, o fim da lei, bem sublinhado no preâmbulo do Decreto-Lei 321-B/90, quando alude, a propósito, que o incidente se justifica para « que o inquilino não desfrute gratuitamente do imóvel, durante o longo período que pode levar a conclusão do despejo».

7. Não pode, pois, por via do incidente, e por esta causa, obter-se o que por meio da acção principal se recusou (embora, é certo, com diferentes fundamentos e razões - o que agora não releva).

Todavia, tanto basta para que se considere que, face ao depósito documentado, caducou o direito accionado através do incidente, conforme a previsão do n.º 3, do artigo 58º do RAU, transcrito, sendo que, como bem reconheceu a Relação, os documentos comprovativos dos depósitos das rendas em mora, abarcam todo o período em que, segundo a requerente do despejo imediato, a ré as não teria pago.

Não houve assim, violação deste preceito, como pretende a recorrente, ao fundar o agravo.

Termos em que, sem necessidade de maiores explanações, se lhe nega provimento.

Custas pela agravante.

Lisboa, 28 de Fevereiro de 2002.

Neves Ribeiro,

Óscar Catrola,

Araújo de Barros.