B)–O Direito
Decorre dos factos provados que a apelante é a senhoria da fracção autónoma de que é arrendatária a apelada desde 21 de Março de 2013, por nessa data lhe ter sido doado o usufruto vitalício.
Na sentença recorrida são enunciadas como questões a resolver:
a)- a existência de rendas em atraso que justifiquem a resolução e b)- a validade da transição para o NRAU que permita concluir qual o valor das rendas.
Ponderou a 1ª instância:
«Compulsados os factos afere-se que, numa fase inicial de comunicações onde duas pessoas distintas se arrogam na qualidade de senhorio, estando um processo de despejo a correr onde o senhorio é pessoa distinta da aqui Autora, que em Março de 2013 se apresentou, sem mais, como senhoria, sem alguma vez ter junto qualquer documento comprovativo dessa qualidade, não se pode questionar a confusão demarcada no espírito da Ré.
Cumpre então aferir qual o momento em que esta tomou cabal conhecimento do novo locador.
Resulta dos factos provados que, em virtude da desistência da instância ocorrida a 13 de Setembro de 2013, no âmbito do processo nº 1851/12.9TJLSB, na qual LA juntou cópia da escritura de doação do usufruto vitalício do prédio onde se inclui a loja locada, objecto dos presentes autos à aqui Autora, tomou a Ré conhecimento seguro de quem tinha aquela qualidade.
Por conseguinte, somente a partir desta data é possível aferir se as comunicações seguintes preencheram os requisitos legais da transmissão do arrendamento para o NRAU.».
Portanto, partiu a 1ª instância e nisso está de acordo a apelada como decorre da contra-alegação, do pressuposto de que com a apresentação da desistência da instância, porque foi junta a escritura de doação, tomou aquela conhecimento seguro de quem tinha a qualidade de senhorio.
Todavia, considerando o decidido supra quanto aos pontos 20, 34 e 36 da matéria de facto, resulta demonstrado que a apelada tomou conhecimento da doação e da desistência da instância, não em 13 de Setembro, mas sim em 27 de Maio.
Por isso, não podemos subscrever o entendimento de que só partir de 13 de Setembro de 2013 tomou a apelada conhecimento seguro de quem tinha a qualidade de senhoria.
Mas está provado que «Por carta datada de 17 de Abril de 2013, remetida por LA à Ré para a morada da sede e por esta recebida, veio aquele informar na qualidade de senhorio que nessa mesma data foi remetida carta registada com aviso de recepção para a morada do locado, a comunicar a sua pretensão de transmissão do actual contrato de arrendamento para o regime do NRAU - conforme documento junto a fls 255 a 256 cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.».
Essa carta de 17 de Abril está subscrita pela Sra Dra MR que é advogada e mandatária da apelante nos presentes autos, aí se lendo, designadamente:
«Venho pela presente, em nome e representação de Lino Almendra, senhorio da fracção correspondente ao 3º esquerdo do nº ..., Loja ..., sito na Rua J...d’E..., em Lisboa, de que a Sociedade S, Lda, é arrendatária (…) informá-lo do seguinte:
a)- Foi remetida uma carta registada com aviso de receção para a morada do locado supra nesta mesma data, 17 de Abril de 2013, em que é comunicada pretensão do senhorio de transmissão do actual contrato de arrendamento para o regime do NRAU (…)
b)- No entanto, por estar de boa-fé, decidi enviar este aviso para a sede da vossa sociedade, uma vez que as comunicações enviadas para o locado têm vindo devolvidas.
Embora a lei a tal não obrigue, informo que na falta de indicação do arrendatário em contrário, apenas devo remeter as minhas comunicações para o local arrendado.
c)- Pelo que, não tendo o senhorio recebido comunicação da vossa parte a solicitar o envio de correspondência para outro local, enviei e continuarei a enviar as cartas para o locado arrendado.
d)- Mais informo que se a carta enviada para o locado for devolvida, enviarei uma segunda carta no prazo previsto legalmente, sendo que se também vier devolvida, a mesma considerar-se-á recebida no 10º dia posterior ao do seu envio e os devidos efeitos legais começarão a produzir-se.».
Não diz a apelante qual a razão do envio dessa carta pela senhora advogada quase um mês depois da celebração do contrato de doação e manifestamente contraditória com a carta mencionada no ponto 8.
Contudo, contraditória é também a postura processual da apelada, dando agora o dito por não dito no art 48 da sua contestação, ao vir sustentar na contra-alegação que «(…) não está provado que o então mandatário da Recorrida lhe tenha dado conhecimento do teor do requerimento de desistência da instância apresentado pelo filho da Recorrente e que aquela tenha efectivamente tomado conhecimento deste facto por esta via indirecta.».
Mas vejamos agora as cartas de fls 265 e de fls. 268-270, ambas com data de 3 de Maio de 2013, referidas nos pontos 25 e 26.
Na carta de fls. 265, enviada pela apelada e recebida pela apelante a 9 de Maio de 2013, lê-se:
«Na carta datada de 25 de Março, p.p. que nos foi dirigida por V. Exa, é-nos comunicado que, por escritura realizada no dia 21 de Março de 2013, foi-lhe transmitido pelo Ex.mo Sr. LA, o usufruto vitalício relativo à fracção sita na Rua J...d’E..., nº ..., 1...-...7 Lisboa, de que somos arrendatários.
No entanto, tal comunicação não foi acompanhada de qualquer documento comprovativo desse facto, nem de qualquer documento que ateste a alegada qualidade de que V. Exa se arroga.
Assim, estamos impossibilitados de aferir da situação fáctica que nos descreveu e da eventual transmissão da posição de senhorio.
Desta forma, não nos é possível reconhecer a V. Exa a qualidade de senhoria da fracção supra identificada até que nos seja devidamente comprovada essa factualidade, designadamente, até que seja feita prova da celebração da aludida escritura pública e dos termos em que a mesma foi celebrada e das pessoas nelas intervenientes, comunicação esta cujo envio desde já solicitamos.
Sem outro assunto (…)».
Na carta de fls. 268-270 enviada pela apelada à Sra Dra MR e por esta recebida, lê-se:
«(…)
Assunto: Rua J1...-2... Lisboa Resposta à v/ carta datada de 17 de Abril de 2013, que nos remeteu em representação do seu constituinte, o Exmo. Sr. LA, vimos, pela presente, transmitir que, contrariamente ao que aí se deixou dito no que respeita ao alegado facto do não recebimento das comunicações por si enviadas para o locado sito na Rua J 1...-2..., Lisboa, não existe qualquer motivo para as mesmas não terem sido recebidas, uma vez que todas as comunicações remetidas para essa morada são por nós recepcionadas.
No entanto, e sem prejuízo do anteriormente avançado, solicitamos que quaisquer comunicações que entenda enviar-nos, a partir desta data, deverão ser remetidas para a morada da sede da Sociedade S, Lda a saber, Av.ª I 1...-2... Lisboa.
Por outro lado, a missiva que nos dirigiu e a que ora nos referimos está datada de 17 de Abril de 2013, sendo que a mesma foi enviada e recepcionada após nos ter sido dirigida pela Exma Sra IC uma outra carta datada de 25 de Março de 2013 e na qual a mesma comunicava que, por escritura realizada no dia 25 de Março de 2013, lhe havia sido transmitido pelo seu constituinte o usufruto vitalício relativo à fracção sita na Rua J 1...-2... Lisboa, de que somos arrendatários.
Mais nos foi transmitido naquela comunicação que, como consequência disso, as rendas mensais referentes ao contrato de arrendamento existente, desde o dia 01 de Abril de 2013, deveriam passar a ser-lhe pagas, mediante transferência bancária, tendo sido fornecido o NIB da conta onde tais rendas deveriam passar a ser depositadas.
Assim, e na sequência do aí transmitido, a ser verdade, as rendas já não são devidas ao seu constituinte, nem este continuaria a ter legitimidade para arrogar-se da qualidade de senhorio.
Igualmente carecerá o seu constituinte de legitimidade para propor a transição do contrato de arrendamento existente para o regime do NRAU, bem como para propor que esse contrato passe a ser um contrato com prazo certo, com a duração de dois anos, renovável por períodos sucessivos de um ano.
Em face de todo o supra exposto e em face das duas comunicações em causa, não logramos perceber quem tem efectivamente a qualidade de senhorio do locado, uma vez que um nos solicita o pagamento das rendas e o outro nos faz comunicação para transição para o NRAU e propõe prazo de duração e de renovação do contrato.
Não obstante e sem prescindir do supra exposto, por cautela, serve ainda a presente para, na qualidade de arrendatária, nos termos do art. 51º, nº 1 da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção dada pela Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto, apresentarmos a nossa resposta, nomeadamente, no sentido da não concordância com a transição do contrato de arrendamento em vigor para o NRAU, manifestando a nossa oposição à intenção e transformar o contrato em causa num contrato a prazo certo, pelo período de dois anos, renovável por períodos sucessivos de um ano.
Nos termos do art. 51º nº 4, a) do mesmo diploma, somos a transmitir que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que somos uma microentidade, uma vez que cumprimos dois dos três limites previstos nas alíneas do art. 51º nº 5 desse diploma.
Assim, por um lado, o total do balanço não ultrapassa os € 500.000,00 (…)
Por outro lado, igualmente se transmite que a arrendatária tem ao seu serviço apenas duas trabalhadoras (…)
Desta forma, e atento o supra exposto, comunicamos a V. Exa.s que pretendemos beneficiar do regime previsto no art. 54º da Lei nº 6/2006, na redacção dada pela Lei nº 31/2012 de 14/08.
Por outro lado e por mera cautela, manifestamos a nossa oposição a qualquer valor de renda diferente daquele que se encontra actualmente em vigor.
Sem outro assunto de momento,».
Portanto, em 3 de Maio de 2013 a Ré tinha razão para não saber quem era, afinal, o senhorio, devido à confusão gerada pela carta datada de 17 de Abril subscrita pela senhora advogada Dra MR em representação de LA, e que também é mandatária da apelante nos presentes autos, contraditória com a carta enviada pela apelante em 25 de Março.
Vejamos agora as cartas datadas de 3 de Junho de 2013 dirigidas à apelada, uma enviada para a morada do locado e devolvida com a indicação “encerrado” (fls 99-102) e outra enviada para a Avenida da I..., nº .../...-A em Lisboa e recebida (fls.104-106).
Ambas as cartas são subscritas pela Sra Dra MR lendo-se nelas:
«Venho pela presente, na qualidade de representante legal da Sra. Dona I.C.S., usufrutuária e senhoria da fracção correspondente à loja ..., sita no nº... da Rua J...d’E..., 1...-2... Lisboa, de que a sociedade representada por V. Exaª é arrendatária, por força do contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado em 19/01/1966, (…) trespassado e locado à V. Sociedade em 30/11/1994.
Atenta ao facto de o contrato de arrendamento acima identificado ter sido celebrado antes da entrada em vigor do DL nº 321-B/90, de 15 de Outubro, venho, nos termos e ao abrigo do disposto no artigo 30º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, doravante abreviadamente designada por NRAU, na redacção que lhe foi dada pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, comunicar a Vs. Exª o seguinte:
- -Ser minha intenção que o referido contrato transite para o regime do NRAU.
- -Propor-lhe que o mesmo contrato passe a ser do tipo prazo certo com a duração de 2 anos, renovável por períodos sucessivos de 1 ano.
- -Propor-lhe que o valor da renda mensal passe para 258,33 € (duzentos e cinquenta e oito euros e trinta e três cêntimos) mensais.
O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da respectiva caderneta predial cuja cópia anexa, é de € 46.500.
Anexo, ainda, cópia da escritura da doação de usufruto vitalício, que comprova a legitimidade da minha constituinte para o referido processo de transição.
Atentamente,».
Está também provado que a 8 de Julho de 2013 a apelante enviou carta para a morada do locado, com o mesmo conteúdo das cartas de 3 de Junho, a qual foi devolvida após reencaminhamento «SIGA» com a indicação de “incerto”.
Portanto, com a notificação da desistência da instância e da escritura de doação e com as cartas de 3 de Junho foi posto fim à confusão sobre quem tinha a qualidade de senhorio gerada pela contradição resultante das cartas anteriormente enviadas, ficando claro para a apelada que a apelante tinha passado a ser a nova senhoria em virtude da doação do usufruto sobre a fracção arrendada.
É certo que no art. 76º da contestação é invocado o art. 9º nº 2 do NRAU que preceitua: «As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado.».
Porém, a carta recebida na morada da Av I tem de se considerar como recebida pela apelada, pois essa é a morada que indicou à Sra Dra MR na carta de 3 de Maio - «solicitamos que quaisquer comunicações que entenda enviar-nos, a partir desta data, deverão ser remetidas para a morada da sede da Sociedade S, Lda a saber, Av.ª I 1...-2... Lisboa».
Significa que não corresponde à verdade a alegação constante do art. 11 da contestação de que é falso o seguinte facto alegado pela Autora no art. 13º da petição inicial: «E conforme carta registada, com conteúdo igual à referida no artigo anterior, com aviso de recepção, enviada a 3 de Junho de 2013 para a sede, (…), que foi entregue (…) que se junta como documento 8.».
E insiste a apelada na contra-alegação:
«Alega ainda que enviou outra carta, com a mesma data de 3 de Junho de 2013, para a morada da Av.ª I em Lisboa, também a comunicar o procedimento de transição para o NRAU e que esta sim foi recebida (Facto Provado 10).»;
«Esta carta é remetida para um estabelecimento comercial da Recorrida: isto é, não foi enviada para o locado, nem para a sede da Recorrida, cuja morada em Braga era conhecida da Recorrente.»;
«Desde logo por este motivo, esta carta não configura uma comunicação válida para efeitos da pretendida transição para o NRAU, por não cumprir os requisitos imperativos impostos pelos Art. 9º e 10º do NRAU (Lei 6/2006)».
Portanto, a apelada pretende ignorar que solicitou à mandatária da apelante que as comunicações lhe fossem enviadas para a morada da Av. I e que indica como sede na Procuração de fls. 157 e onde, aliás, foi citada nesta acção. Mais. É essa a morada que consta no canto superior esquerdo da sua carta datada de 3 de Maio de 2013 que enviou à apelante, bem como nos respectivos talão de registo e aviso de recepção, conforme se vê a fls. 265, 266 e 267 e na carta de 3 de Maio de 2013 enviada à Sra Dra MR (cfr fls. 269, 270, 271 e 272).
Portanto, de harmonia com o disposto no art. 9º nº 2 do NRAU, na redacção da Lei 31/2012 de 14/08, foi comunicado e demonstrado pela apelante à apelada que passou a ser a senhoria e qual o seu NIB para onde deveriam ser transferidos os valores das rendas.
Em suma, não é verdadeira a alegação da apelada de que o último senhorio que como tal se apresentou foi CA, que jamais voltou a receber por parte da apelante qualquer comunicação dando-lhe conta da identificação do efectivo senhorio e do NIB para transferência das rendas (cfr art. 14, 71 e 72 da contestação).
Nesta conformidade, é irrelevante que tenha sido devolvida a carta enviada pela apelante em 8 de Julho de 2013.
Assim, não é de acolher o entendimento exposto na sentença recorrida, e em que se quer apoiar a apelada na contra-alegação, de que foi em 19 de Setembro de 2013 que tomou conhecimento efectivo da titular da posição de locadora e de que foi com a carta de 19 de Setembro de 2013 - mencionada nos pontos 12 e 13 - que foi iniciado pela senhoria e ora apelante o procedimento de actualização do valor da renda, daí extraindo a conclusão de que não foi seguido o formalismo legal e que por isso não tem a apelante o direito de exigir o pagamento da renda actualizada.
Averiguemos então se foi cumprido o restante formalismo legal.
O procedimento de actualização da renda, por iniciativa do senhorio, a considerar, está sujeito às formalidades previstas nos art. 50º e segs. do NRAU na redacção dada pela Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto, uma vez que decorreu em data anterior à entrada em vigor da Lei nº 79/2014 de 19 de Dezembro.
O art. 50º prevê:
«A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem da iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
a)-O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b)-O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e seguintes do Código do Imposto Municipal (CIMI), constante da caderneta predial urbana;
c)-Cópia da caderneta predial urbana.».
Atendendo a que foi recebida pela apelada a carta de 3 de Junho de 2013 com todos os elementos exigidos neste normativo, mostra-se cumprido este formalismo legal.
Por sua vez, de harmonia com o disposto no art. 51º nº 1 e 3, pode o arrendatário responder no prazo de 30 dias a contar da recepção da comunicação prevista no art. 50º, podendo, na sua resposta:
«a)-Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b)-Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52º;
c)-Em qualquer dos caos previstos na alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio;
d)-Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 53º».
O nº 7 deste artigo diz-nos que é aplicável com as necessárias adaptações o disposto no nº 6 do art. 31º que determina:
«A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao termo do prazo previsto nos nºs 1 e 2.».
Como não está provado - nem alegado - que a apelada respondeu à carta de 3 de Junho no prazo legal, a renda passou para o valor de 258,33 € a partir de 1 de Dezembro de 2013, data esta invocada no art. 31º da petição inicial.
Pretende a apelante, neste recurso, que se decida que o contrato de arrendamento «ficou celebrado por prazo certo e duração e 2 anos, a partir de 1 de Novembro de 2013, renovável por períodos sucessivos de um ano; que o valor da renda actual é de 258,33 €, sujeito aos aumentos anuais resultantes do coeficiente definido por lei, e que o seu pagamento seja efectuado por transferência bancária, mensalmente, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, para o NIB 0079 0000 4380 8488 1012 1, do Banco BPI».
Decorre desta formulação que deixou cair os pedidos de decretamento da resolução do contrato e de despejo e bem assim de condenação no pagamento de juros, sendo certo que não pode o tribunal condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do que é pedido (cfr art. 609º nº 1 do CPC).
Por outro lado, não impugna a apelante neste recurso e por isso transitou em julgado (cfr art. 544º nº 3 e 628´do CPC) a decisão proferida na audiência prévia que não admitiu a ampliação do pedido deduzida subsidiariamente.
Por isso, só pode improceder a pretensão de que seja declarado neste acórdão que o contrato ficou celebrado pelo prazo certo de 2 anos a partir de 1 de Novembro de 2013 e renovável por períodos sucessivos de um ano, sem prejuízo de acima termos reconhecido que foi cumprido o formalismo legal para a actualização do valor da renda.
IV–Decisão Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida e decidindo-se:
a)- reconhecer que a renda a pagar pela arrendatária/ apelada à senhoria/apelante pelo arrendamento da fracção autónoma correspondente à Loja ..., do n.º ... da Rua J descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº 2..../1........5, da Freguesia de S...J...B... e Concelho de Lisboa e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo matricial 1..., da freguesia de ... e concelho de Lisboa, foi actualizada para o valor de 258,33 € a partir do dia 1 de Dezembro, inclusive, de 2013;
b)- absolver a apelada do mais que era pedido;
c)- condenar a apelante e a apelada nas custas na proporção de ½ para cada.
Lisboa, 08 de Fevereiro de 2018
Anabela Calafate
António Manuel Fernandes dos Santos
Eduardo Petersen Silva
