28/25.8T8GRD.C1 - Tribunal da Relação de Coimbra

I. Tendo o contrato de arrendamento sobre imóvel destinado à instalação de farmácia sido efetuado no convencimento erróneo assumido pela inquilina de que o imóvel se situava em local abrangido pela área territorial para a qual havia sido atribuída licença para instalação da farmácia, o que era do desconhecimento do senhorio, estamos perante um erro da locatária, que incide sobre os motivos do negócio, que não determina a anulação do mesmo, já que a sua essencialidade não foi pressuposto conhecido/ reconhecido por ambas as partes, na preparação e conclusão daquele.

II. A opção pela posterior liquidação dos danos depende do juízo que se formar, em face das circunstâncias concretas de cada caso, sobre a possibilidade de determinação do valor exato dos mesmos.

Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra:

A. .., Lda., intentou ação contra B..., Lda., peticionando: i. seja declarada lícita a resolução do contrato de arrendamento operada pela autora em 14.10.2024, com fundamento no artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil; ii. seja a ré condenada ao pagamento das rendas em dívida referentes aos meses de julho, agosto, setembro e outubro de 2024, no montante global de € 3.200,00; iii. seja a ré condenada a pagar à autora o valor correspondente às obras necessárias à reposição do locado no estado em que se encontrava à data da celebração do contrato de arrendamento, no montante de € 70.190,00; iv. seja a ré condenada a pagar à autora, a título indemnizatório, a quantia mensal de € 4.000,00, desde 14-10-2024 até à efetiva entrega do locado, a liquidar em sede de execução de sentença; e v. seja a ré condenada a pagar juros de mora, à taxa legal, sobre as quantias peticionadas, desde a citação até integral pagamento.

Em síntese, a autora alegou ter celebrado com a ré um contrato de arrendamento relativo a um espaço comercial, com o fito de esta proceder à instalação de um posto de farmácia, cujo valor da renda seria de 800,00€/mês. Mais alegou que, nos termos do acordo, incumbiria à ré a realização das obras necessárias à instalação do mencionado posto de farmácia. Alegou ainda que o contrato foi celebrado em 13 de junho de 2024, com início em 1 de julho de 2024, pelo prazo de cinco anos, renovável por iguais períodos, tendo a ré iniciado as obras no locado; contudo, em 19 de junho de 2024, a ré comunicou à autora que o posto de farmácia não poderia ser ali instalado, por o espaço não se situar na freguesia ...; por falta de pagamento das rendas devidas entre os meses de julho a outubro de 2024, a autora comunicou à ré a resolução do contrato de arrendamento, através de notificação judicial avulsa datada de 14 de outubro de 2024.

A ré contestou, em síntese: na sequência de concurso público, foi-lhe atribuída a possibilidade de instalar um posto de farmácia na freguesia ..., dispondo de um prazo de 60 dias; o espaço escolhido já dispunha de um projeto destinado à instalação de uma farmácia, circunstância que a levou a considerar que aquele concreto espaço reuniria as exigências impostas pela autoridade; após a celebração do contrato e a entrega do locado, a ré iniciou as obras de adaptação do espaço, vindo, contudo, no decurso das mesmas, a constatar que o imóvel não se situava na freguesia para a qual o Infarmed havia autorizado a abertura do posto de farmácia; a ré tentou proceder à resolução do contrato, sem que tal tenha produzido efeitos, referindo ainda que já procedeu à entrega das chaves do locado à autora. Por fim, deduziu pedido reconvencional, pugnando pela condenação da autora na restituição da quantia de € 800,00, correspondente ao valor entregue a título de caução aquando da celebração do contrato.

Realizado o julgamento, foi proferida a seguinte sentença:

Julgar a ação parcialmente procedente e em consequência:

“a. Declaro validamente resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre a autora A..., Lda. e a ré B..., relativo ao espaço comercial com uma área de 100m2, inserido no “C..., Lda”- prédio urbano sito em ... que se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial ... como pertencente à Freguesia ... e ..., sob o n.º ...43/...55 e ...77/...11 e na matriz urbana sob os artigos ...73, ...16, ...33 e ...11 da mesma freguesia.

b. Condeno a ré B..., Lda. no pagamento à autora A.... Lda. das rendas vencidas no período compreendido entre julho a outubro de 2024, no montante de 3.200,00€.

c. Condeno a ré B..., Lda. no pagamento à autora A..., Lda. dos valores correspondentes às obras necessárias para a reposição do espaço comercial objeto do contrato de arrendamento referido em 12) dos factos provados no estado anterior à celebração do mesmo, cujas concretas obras e valor apurar-se-ão em sede de liquidação em execução de sentença, cujo limite máximo é de 70.190,00€.

d. Absolver a ré B..., Lda. do demais peticionado contra si.

Julgar totalmente improcede o pedido reconvencional deduzido pela ré B..., Lda., e, consequentemente, absolver a autora A..., de todos os pedidos contra si formulados na demanda reconvencional.

Inconformada, a Ré recorreu e apresenta as seguintes conclusões:

(…)

Também inconformada, a Autora recorreu e apresenta as seguintes conclusões:

(…)

As questões a decidir são as seguintes:

(…)

Saber se ocorre um erro que conduza à anulação do negócio;

Saber se está justificada a aplicação do previsto no art.609, 2, do CPC;

Saber se permaneceu a privação do uso.

(…)

(…)

Os factos provados são então os seguintes:

(…)

Saber se ocorre um erro que conduza à anulação do negócio.

A ré quis contratar aquele locado, sabendo do que se tratava e das menções do registo e contratuais claras - a freguesia não era

Veio a dar conta que, afinal, por razões do concurso, o posto de farmácia tinha de estar não só no “cruzamento da pulga”, mas também dentro da freguesia ..., o que não acontecia.

Este elemento administrativo não foi tido por essencial e determinante do negócio, não foi com certeza bilateral ou relativo a ambas as partes.

Assim, ainda que se entenda existir um erro sobre os motivos do negócio, na pessoa da ré, para com os termos do concurso público, ele não releva porque falta o acordo das partes na sua essencialidade para aquele (art.252 do Código Civil).

Não é possível a anulação do negócio.

Saber se está justificada a aplicação do previsto no art.609, 2, do CPC.

Verificamos que a autora, vendo o locado alterado, acautelou a necessidade de reposição do mesmo no estado anterior, o que exigiu através da notificação de resolução por falta de pagamento de rendas.

São necessárias obras.

Mas a Autora, apesar dos elementos disponibilizados, não conseguiu demonstrar quais as obras necessárias e o seu valor. Mas, por isso, não deve perder por completo.

Entendemos ser caso de dar uma nova oportunidade de prova à autora.

Não se pretendendo incentivar a arbitrariedade ou discricionariedade, o recurso à equidade, nesta fase, só deve ocorrer, em regra, quando os elementos dos autos possam auxiliar o julgador na determinação de um valor que se não afaste muito da verosimilhança ou probabilidade e que reflita a ponderação de critérios de justiça relativa.

Quando não disponha de dados suficientes que lhe permitam concretizar a justiça do caso, a equidade só se mostrará desadequada se for previsível, face à situação concreta, que a sua quantificação se torne possível no âmbito de posterior liquidação.

Sendo certo que os tribunais não devem arrastar a solução dos litígios, recomeçando na liquidação o que devia ter acabado na ação declarativa, a opção por uma ou outra daquelas soluções depende do juízo que se formar, em face das circunstâncias concretas de cada caso, sobre a possibilidade de determinação do valor exato do dano.

Ora, no caso, as dificuldades de prova assinaladas pelo Tribunal recorrido podem ser sanadas por outra forma e por prova mais convincente.

Assim, parece ainda ser possível quantificar o dano genericamente provado, o que se fará em liquidação posterior.

Por fim, note-se que a quantificação estará sempre limitada ao valor inicialmente indicado pela autora, para as ditas obras de reposição (não podendo passar dele), não abatido dos valores indicados pela ré e que se dão como não provados na al. d) dos factos não provados, pois o que está em causa é o valor de reposição.

Ainda sobre a condenação em valor a definir depois:

A ré defende que a cláusula contratual 7ª, nº 7, apenas atribuiria à autora a pretensão de poder exigir dela uma obrigação de facere, a condenação a demolir ou a levantar benfeitorias que tivesse, ela própria, realizado no local arrendado, e a expensas desta.

Acontece que a ré já incumpriu definitivamente essa obrigação, demonstrando que não a quer cumprir, insistindo na anulação do contrato.

Além do mais provado, por notificação judicial da resolução, e com prazo certo, a ré foi avisada para restituir o locado à requerente, livre de pessoas e bens e no estado existente à data de celebração do contrato de arrendamento.

O prazo terminou já em 14.11.2024.

Por fim, face ao que se dirá a seguir, caberá sim à autora realizar as obras necessárias e apresentar a justa fatura.

Saber se permaneceu a privação do uso, apesar da entrega das chaves do locado.

Está em causa a indemnização referida no facto 17.

O contrato encontra-se formalmente resolvido, resolução operada mediante comunicação da autora à ré, através da notificação judicial avulsa, da qual consta a indicação expressa e fundamentada da obrigação incumprida.

Antes da referida notificação judicial, a ré, por intermédio de AA, entregou as chaves de acesso ao prédio locado (facto 31).

A autora defende que se mantém a privação do uso para além desta data, pois a entrega não foi efetiva, por não ter a ré reposto a situação anterior.

Acontece que, a par da entrega das chaves e do abandono do local, a ré sempre demonstrou não querer realizar as obras de reposição (facto 25, na referência às benfeitorias), o que se retira ainda da omissão face à notificação judicial.

Por seu lado, coerentemente, na ação, a autora não pede a restituição do locado e pede sim o valor das obras (e não que seja a ré a realizar as obras).

A autora deslocalizou o bar e cafetaria que estava no espaço do locado(facto 20).

Cfr. ainda os arts.33, 46 e 54 da petição.

Neste contexto, podemos dizer que a autora, com a entrega das chaves, ficou com a disponibilidade do locado e que podia ter feito logo as obras. A inércia da sua parte justifica que não se conceda a indemnização pedida. Esta inércia denuncia um dano para o qual contribuiu.

Decisão.

Julgam-se os recursos improcedentes e confirma-se a decisão recorrida.

Custas pelos Recorrentes, vencidos nos respetivos recursos (art.527 do Código de Processo Civil).

2026- 06-09

(Fernando Monteiro)

(Moreira do Carmo)

(Luís Cravo)