IIFUNDAMENTAÇÃO
DE FACTO
É a seguinte a factualidade dada por assente:
[…]
DE DIREITO
[…]
- B)Se o contrato promessa celebrado tem eficácia real
Alega a recorrente terem os outorgantes atribuído eficácia real ao contrato-promessa de compra e venda a que alude o nº 1 dos factos assentes, pelo que o direito emergente desse contrato é oponível erga omnes prevalecendo sobre todos os demais direitos pessoais ou reais referentes à coisa que não se encontrem registados antes do registo do contrato-promessa.
É manifesto que não assiste razão à recorrente. O contrato promessa que celebrou e cuja execução específica pretende não é um contrato com eficácia real, nos termos do que dispõem os dois números do art.413º do Código Civil.
O contrato-promessa a que se referem os arts 410º e segs., 441º, 442º e 830º do Código Civil é, em princípio, um contrato de eficácia obrigacional, o mesmo é dizer que só produz efeitos entre as partes e seus herdeiros[1].
Podem, porém, as partes atribuir-lhe eficácia real (erga omnes) quando tenha por objecto a transmissão ou constituição de direitos reais sobre imóveis ou móveis sujeitos a registo.
Estabelece a este título o art. 413º do Código Civil, no seu nº 1, que “à promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre imóveis, ou móveis sujeitos a registo, podem as partes atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e inscrição no registo”. Por sua vez, o nº 2 preceitua que “deve constar de escritura pública a promessa a que as partes atribuam eficácia real; porém, quando a lei não exija essa forma para o contrato prometido, é bastante documento particular com reconhecimento da assinatura da parte que se vincula ou de ambas, consoante se trate de contrato-promessa unilateral ou bilateral”.
Como o bem prometido vender é um bem imóvel, então, para que o contrato-promessa em causa nos autos fosse dotado de eficácia real, seria necessário que:
- a)Constasse de escritura pública;
- b)Os seus outorgantes declarassem expressamente que atribuíam eficácia real ao contrato;
- c)Se fizesse a inscrição no registo dos direitos emergentes da promessa.
Ora, no caso em apreço, o contrato-promessa não foi celebrado por escritura pública, nem no mesmo existe uma declaração expressa das partes no sentido de atribuição de eficácia real ao contrato.
Pretendendo colmatar a primeira das deficiências argumenta a apelante que o facto de o contrato-promessa não ter sido celebrado por escritura pública não impede que ao mesmo seja reconhecida eficácia real, valendo como tal a declaração expressa na cláusula 7ª desse contrato.
O que consta dessa cláusula é que, “em caso de incumprimento, o contraente não faltoso poderá recorrer à execução específica” (nº 8 dos factos provados), o que, como é óbvio, em nada supre a inobservância da escritura pública imposta.
Mas, se em bom rigor e mais apropriadamente o que a apelante pretende com tal invocação é dizer que a declaração contida na referida cláusula deve ser tida por equivalente à de uma declaração de atribuição de eficácia real, ou que revela essa vontade, diga-se que a mesma pela sua natureza apenas produz efeitos inter partes e não em relação a terceiros, finalidade da eficácia real.
E casos há em que a possibilidade de execução específica não significa eficácia real, por exemplo se, entretanto, o promitente vendedor já vendeu o prédio a terceiro e o contrato-promessa não foi registado[2].
Porém, nunca essa cláusula poderá valer com esse sentido. Para a atribuição de eficácia real a lei impõe uma vontade e declaração manifestadas expressamente. Não se contenta com uma “declaração específica” ou “suplementar” feita de modo tácito (cfr. art. 217º, nº 1 do Código Civil), mesmo que os factos reveladores dessa vontade constem do documento exigido para a celebração do contrato prometido. “Ponderando a importância da atribuição da eficácia real à promessa e o possível desconhecimento ou inadvertência das partes quanto ao seu alcance, justifica-se que o legislador estabeleça uma declaração expressa”[3].
Portanto, a estipulação de execução específica não é equiparada à eficácia real. É o que resulta claramente do preceituado no art. 413º do Código Civil.
Assim sendo, embora válido, o contrato-promessa tem apenas eficácia obrigacional e não real[4], gerando apenas o direito subjectivo a prestação de facto, consubstanciada no direito de exigir a declaração de vontade para outorga do contrato definitivo.
Não pode, porque não foi lavrado em escritura pública nem foi atribuída eficácia real ao contrato, opor a autora os seus efeitos a terceiros, concretamente aos aqui réus.
- C)Se se verificam os pressupostos da execução específica
Entende a apelante que se deve proferir Acórdão que produza os efeitos da declaração dos faltosos, ou seja, que declare a aquisição a seu favor, por compra, do imóvel identificado.
De facto, peticionou a execução específica do contrato-promessa que invoca como causa de pedir, nos termos do art. 830º, nº 1, do Código Civil, ou seja, pretende que o Tribunal profira sentença que supra a manifestação de vontade dos dois primeiros réus, que deveria conduzir à celebração do contrato prometido de compra e venda do imóvel.
E procedeu a apelante/autora ao registo da acção na 1ª Conservatória do Registo Predial de ... através da Ap. 21/20060516, inscrição F3, sendo que o registo é provisório por natureza (nº 23 dos factos provados).
Mas, como já vimos, o contrato celebrado tem apenas uma eficácia meramente obrigacional, e também não se transfigura em eficácia real por efeito do registo da acção.
Como já se decidiu no Ac. da RL de 17/03/94, “Os efeitos de um contrato-promessa de compra e venda, a que as partes não atribuíram eficácia real, têm natureza obrigacional, vinculam somente os seus contraentes e são inoponíveis a terceiros detentores de direitos reais incompatíveis, ainda que adquiridos posteriormente. – A acção de execução específica daquele contrato-promessa, mesmo que respeitante à alienação de imóvel, não está sujeita a registo obrigatório nos termos do artigo 3º, nº 1, alínea a), do Código do Registo Predial. O registo desta acção não cria, em benefício do autor, qualquer eficácia real dos direitos meramente obrigacionais, que nela se vise exercer, tornando-os oponíveis a terceiros” (no BMJ 435º, 883).
Mais recentemente, os Acórdãos do STJ de 20/01/2009, Proc. nº 08A3800, e de 11/12/08, Proc. nº 08B1375, disponíveis no ITIJ, sufragaram este mesmo entendimento.
Então, tendo o contrato eficácia meramente obrigacional, a eventual venda da coisa a terceiro não perde por isso a sua validade e esta circunstância implicará a impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa[5].
Assim sendo, e porque, na hipótese, as partes não celebraram o contrato-promessa por escritura pública e lhe não atribuíram eficácia real nos termos que se deixaram consignados, não pode a recorrente arrogar-se o direito à execução específica, por terem os réus vendido posteriormente a fracção a uma terceira pessoa.
Como se refere no Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 4/98 de 5/11/98[6], “A hipótese que está em julgamento, em que o contrato-promessa não tem eficácia real, dá lugar a conflito entre o direito de crédito do promitente-comprador, destituído de eficácia erga omnes, e o direito real do terceiro adquirente da coisa; e não a conflito entre dois direitos reais.
Um tal conflito não pode deixar de ser resolvido dando prevalência ao direito real do terceiro sobre a coisa, com sacrifício do direito de crédito do promitente-comprador decepcionado à prestação dessa mesma coisa pelo promitente-vendedor faltoso, dado que este direito é ineficaz em relação àquele terceiro.”.
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Noutra vertente, dos princípios registais, a questão pode ser abordada.
O registo da acção pela apelante, em 16/05/06, é posterior à aquisição do imóvel pelo D... em 22/04/04, e seu registo em 27/05/04.
Ora, o registo da acção não confere ao promitente-comprador o direito à execução específica na hipótese de, antes daquele registo, a coisa ter sido alienada a terceiro, mesmo que este não haja inscrito o negócio aquisitivo no registo. “É que o registo da acção apenas amplia os efeitos da respectiva sentença, tornando-a eficaz, não só entre as partes, mas também relativamente a terceiros que tenham adquirido direitos sobre a coisa na pendência do pleito (cfr. o art. 271º, nº 3, do Cód. de Proc. Civ. e os arts. 3º, nº1, als. a) e c), 6º, nºs 1, 3 e 4, 11º, nº 2, 53º e 59º, nº 4, do Cód. do Reg. Pred….).
(...) A proposição de uma acção e o seu registo nunca modificam a natureza do direito que o autor invoca. De outro modo, criar-se-ia, com inobservância dos requisitos do referido art. 413º, uma segunda via de atribuição de eficácia "erga omnes" ao direito de crédito à realização do contrato prometido, de que é titular o beneficiário da promessa.”[7].
Por aqui se vê que a pretensão da apelante sempre teria de naufragar, pois que o réu D... procedeu ao registo da compra que efectuou, em 27/05/04, antes da proposição desta acção em 27/04/06 e seu registo em 16/05/06. Nunca seria eficaz a sentença porventura procedente a favor da apelante (promitente compradora) por força do princípio da rectroactividade do registo da sentença prescrita no nº 3 do art. 6º do CRP[8].
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Mas se isso não bastasse, acresce que a inscrição da aquisição a seu favor é, como de folhas 19 se alcança, uma inscrição provisória por natureza, nos termos do art. 92º, nº 1, alínea g), do Código do Registo Predial, e a que igualmente se refere o art. 47º do mesmo Código, pois que o ordenamento jurídico português contempla a inscrição provisória de aquisição, tal como a de constituição de hipoteca a favor de pessoa certa, antes de titulado o contrato translativo da propriedade.
A circunstância de a inscrição da promessa de venda sem eficácia real ser levada aos livros como aquisição, aí permanecendo até caducar ou se consolidar por conversão em definitiva, vertida a título meramente provisório, simplesmente publicita a vinculação do titular do direito de propriedade ao cumprimento de uma promessa de venda ao titular da inscrição da aquisição provisória[9].
Para Mónica Jardim o registo provisório de aquisição traduz-se numa reserva de prioridade própria através do qual se permite que o titular registal inscrito, que pretenda alienar o seu direito apenas no futuro, limite a eficácia substantiva de actos posteriores que se revelem incompatíveis com o direito que virá a nascer na esfera jurídica daquele a favor de quem é feita a inscrição provisória. Tal limitação, todavia, apenas opera em face de posteriores direitos incompatíveis que assentem em título dispositivo proveniente do titular inscrito, não assegurando o futuro adquirente em face de actos praticados por terceiros contra o titular do registo definitivo (v.g., arresto, penhora)[10].
Sempre o registo provisório de aquisição, deve ser convertido em definitivo, e a conversão é feita através da apresentação e submissão a registo do documento que titula a aquisição da propriedade (seja, por exemplo, a escritura pública de compra e venda), ou com o averbamento da decisão final da acção, procedente, logo que transitada em julgado (arts. 92º, nº1, al. g), 3º, nº1, als. a ) e c ), 101º, nº 2, als. b) e c), 103º, nº 2 e 6º, nº3 do Código do Registo Predial).
Com este mecanismo, designadamente com o que estipula o nº 3 do art.6º, o registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório, assim se acautelando o periculum in mora de qualquer processo. O registo favorável ao promitente-comprador prevalece sobre o registo da aquisição de terceiro ao promitente-vendedor feito depois do registo da acção[11].
Porém, sendo a função do registo predial assegurar a quem adquire direitos de certa pessoa sobre um prédio que esta não realizou em relação a ele actos susceptíveis de prejudicar o mesmo adquirente, deve concluir-se que ele visa proteger os terceiros de boa fé, a boa fé do 2º adquirente, e não aos que actuam de má fé, aqueles que no momento da aquisição não ignoravam que o prédio fora já alienado a outrem pelo mesmo alienante, não tendo ainda tal adquirente anterior procedido ao registo da aquisição.
Em analogia com isto encontramos o art. 291º nº 1 do Código Civil segundo o qual a declaração de nulidade ou anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a título oneroso, por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção de nulidade ou anulação, se a acção for proposta e registada para lá dos 3 anos posteriores à conclusão do negócio (nº 2), considerando-se de boa fé o terceiro adquirente que no momento da aquisição desconhecia, sem culpa, o vício do negócio nulo ou anulável (nº 3).
Como se sumariou no Ac. da Relação de Coimbra de 8/10/96, CJ, 1996, Tomo IV, pág 34 “I - Só o terceiro adquirente de boa fé pode confiar na fé pública do registo. II - Se o terceiro adquirente sabe que o registo está em desconformidade com a situação jurídica real, não pode confiar na presunção, sendo-lhe oponível o direito não registado - compra e venda de imóvel - por, tratando-se de contrato com eficácia real, ter efeitos erga omnes”.
Recorde-se que todos os registos de aquisição provisória a favor da autora anteriores a 22/04/04, data da escritura pública de compra outorgada pelo réu D..., estavam caducados, e que a apelante cerca de um mês depois dessa venda, em 21/05/04, requereu novo registo provisório de aquisição quando sabia que o imóvel já havia sido vendido àquele réu (nº 11 dos factos provados).
Consequentemente, a venda sempre seria oponível à apelante, terceira adquirente, apesar de não estar registada antes do registo provisório que teve por fonte o contrato-promessa, uma vez que a apelante quando procedeu a esse registo provisório sabia que o imóvel em causa havia sido vendido um mês antes ao D... e que este ainda não havia promovido o registo a seu favor.
Concluindo, não faltam motivos para julgar a improcedência dos pedidos da apelante/autora. Porém, e essencialmente, já não pertencendo aos dois primeiros réus o imóvel em causa e não tendo ao contrato-promessa celebrado sido atribuída eficácia real não pode ter lugar a pretendida execução específica ao abrigo do art. 830º do Código Civil, como bem se declarou na sentença recorrida.
Improcede igualmente esta sua pretensão, e sendo assim todas as conclusões do recurso.
