18842/22.4T8SNT.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

I. Se a declaração confessória, judicial ou extrajudicial, for acompanhada da narração de outros factos ou circunstâncias tendentes a infirmar a eficácia do facto confessado ou a modificar ou extinguir os seus efeitos, a parte que dela quiser aproveitar-se como prova plena tem de aceitar também como verdadeiros os outros factos ou circunstâncias, salvo se provar a sua inexactidão.

II. Daqui decorre que a força probatória plena da admissão realizada pela A. dependeria da aceitação integral pela R. do afirmado em sede de depoimento de parte, ainda que sob reserva de provar a inexactidão dos factos que lhe são desfavoráveis.

III. No contrato de compra e venda a obrigação de pagar o preço, bem como de entrega do bem vendido, são apenas efeitos obrigacionais do contrato, em nada influindo na sua perfeição/validade e tão-pouco condicionando a eficácia translativa.

(Sumário elaborado pela relatora)

Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. Relatório:

BB, melhor identificada nos autos, veio intentar e fazer seguir contra AA, também melhor identificada nos autos, a presente acção declarativa de condenação com processo comum, peticionando a declaração de ser proprietária da fracção autónoma que identifica, a condenação da R. a restitui-lo, livre de pessoas e bens, numa indemnização pela ocupação não titulada no valor mensal de 800,00€, na nomeação de funcionário judicial a fim de facultar o acesso ao imóvel e numa indemnização correspondente às eventuais deteriorações do imóvel, em montante a ser liquidado em execução de sentença

Regular e pessoalmente citada, a R. ofereceu tempestivamente contestação, na qual excepcionou a litispendência com a acção judicial por si intentada contra a A. e que corre termos sob p n.º 17893/22.3T8SNT deste Juízo Central Cível e ainda o direito de retenção sobre a fracção dos autos na medida em que, tendo-o vendido à A., esta ainda não lhe teria entregado o preço respectivo. Conclui na sua contestação nos seguintes termos: “A) A R. ser absolvida da instância pela procedência da excepção dilatória, por provada; B) Ainda a sim, sem prescindir: C) Ser a R. absolvida dos pedidos por não provados; D) Caso assim o entende e em sede desta ação: E) Ser declarada a anulação do contrato de compra e venda no dia 26 de março de 2019, nos termos do art.º 289 e 290 do C.C..; F) Impugna os demais pedidos da A., devendo ser julgados improcedentes por não provados.”.

Com data de 4/04/2023, foi proferido, além do mais, o seguinte despacho: “Na sua contestação vem a R. requerer que seja anulado o contrato de compra e venda celebrado no dia 26-03-2019. Uma vez que a R. não deduziu tal pedido em Reconvenção, como se impunha, o Tribunal não apreciará tal pedido.”.

No prosseguimento dos autos procedeu-se ao saneamento, julgando-se de imediato improcedente a excepção de litispendência, e bem assim os pedidos de nomeação de funcionário para acesso ao imóvel e a indemnização por eventuais deteriorações do mesmo. Relegou-se para final o conhecimento dos restantes pedidos. No mais, fixou-se o objecto do litigio e enunciaram-se os temas de prova.

Teve lugar audiência final e de seguida foi proferida decisão com o seguinte dispositivo: “julgo a presente acção procedente e, consequentemente: a) Declaro que o direito de propriedade sobre a fracção autónoma identificada em 2. do julgamento de facto inscreve-se na esfera jurídica da A.; b) Condeno a R. a restituir a referida fracção autónoma à A., desocupada, portanto, livre de quaisquer pessoas e bens; c) Condeno ainda a R. a pagar à A. a quantia mensal de 800,00€ (oitocentos euros), até efectiva restituição do imóvel, a título de enriquecimento sem causa, contabilizada desde 1 de Dezembro de 2021, sendo que à data da propositura da presente, aquela ascendia ao valor global de 8.800,00€ (oito mil e oitocentos).”.

Inconformada veio a ré recorrer, apresentando as seguintes conclusões:

«i] A R. AA veio primeiramente propor acção declarativa de anulação do contrata de compra e venda no P. 17893/22,3T8SNT que corre termos no Juízo Central Cível de Sintra Juiz 1;

ii] Porém, por via das regras do processo civil, apesar de posterior, os presentes autos vieram provocar a suspensão do processo anteriormente referido, tendo em conta que a aqui A. vive nos Estados Unidos da América, no Estado de Nova Iorque sendo citada posteriormente, aproveitando-se desse facto para inverter os papéis;

iii] Ficou provado nos presentes autos, nos depoimentos prestados pela Autora por via de confissão que NÃO transferiu qualquer verba para pagamento da aquisição do imóvel em 26.03.2019;

iv] Não efectuou transferência bancária nacional ou internacional, nem usou outro qualquer meio de compensação de valores bancário em 2D19;

v] Não efectuou o pagamento por via de cheque, seja este próprio, visado ou bancário ou ainda de terceiro endossado;

vi] CONFESSA que nada pagou;

vii] CONFESSA que mentiu ao declarar perante notário público e perante a vendedora que tinha dada ordem de transferência ao seu Banco, HSBC em Nova Iorque;

viii] CONFESSA que presta falsas declarações ao abrigo da Lei Europeia [e nacional) de Branqueamento de Capitais;

ix] O que mais nos indigna neste particular é a indiferença da douta sentença face ao cometimento deste crime e à irrelevância que lhe confere;

x] O sistema de justiça é colocado em causa, por uma cidadã estrangeira, não residente, que entende usar e manipular de acordo com os seus interesses desrespeitando as nossas Leis da forma que lhe aprouver e nada acontece;

xi] Por outro lado, a R., vêm confirmar a confissão da A., dizendo que NÃO recebeu qualquer quantia, não recebeu qualquer preço pelo pagamento do imóvel objecto da escritura de compra e venda, razão pela qual é até hoje legitima possuidora do mesmo;

xii] A sentença vem reconhecer que se verificaram algumas transferências em 2018 entre A. e R.;

xiii] Ambas confirmaram;

xiv] Porém, não se pode em caso algum relacionar com o pagamento do preço;

xv] Primeiro porque, não existe prova documental bastante nos autos dessas transferências;

xvi] A A. não ofereceu a tempo os documentos autênticos ou autenticados, no tempo e na forma legalmente prevista;

xvii] E mais tarde, já em audiência de julgamento a meritíssima juíza, por douto despacho veio a considerar extemporâneo e não admitiu como prova nos presentes autos;

xviii] Não havendo prova documental, não pode a sentença suportar a existência de um pagamento do preço, que NÃO EXISTIU;

xix] Em segundo a R., refutou’ claramente que os valores recebidos em 2018 (recorde-se que a escritura pública foi em 26.03.2019], tenham alguma relação com o pagamento do preço, tratou-se antes de acertos familiares de assuntos vindos do Brasil após a morte da mãe de ambas;

xx] Situação que veio a ser confirmada pela testemunha CC;

xxi] Testemunho esse, farto em pormenores, elucidando que a aquisição original do imóvel pela mãe tinha sido por dinheiro seu, que sido ela a pagar os impostos, que tinha sido ela a pagar a comissão à mediadora imobiliária, que tinha pagado todo o recheio da habitação, desde os talheres, aos atoalhados, confirmando na primeira pessoa, por conhecimento directo dos fatos, mencionando a existência de faturas apenas em nome da R.;

xxii] Nos termos do artigo 874.° do Código Civil (CP], o contrato de compra e venda é comutativo, assentando na troca da coisa pelo preço em dinheiro;

xxiii] O pagamento preço certo é elemento essencial;

xxiv] Estamos perante um vício na formação do contrato, e não no seu cumprimento.

Xxv] Esta situação enquadra-se na nulidade por falta de causa (artigo 280.fi, n.Q 1, do CP] ou por causa ilícita [artigo 281° do CP), quando a aparência do negócio oculta uma realidade distinta;».

Conclui da seguinte forma: «(…), deverá: a) A presente sentença ser anulada, b) Substituindo por Sentença declare a Escritura de Compra e Venda outorgada em 25.03.2019 nula; c) Declare a propriedade do imóvel pertencente à R. e Por Consequência: d) Absolva a R. na restituição da referida fração; e) Absolva a R. a título de enriquecimento sem causa; f) Comunique a decisão dos autos com efeitos aoprocesso P.178893/22.3T8SNT que corre termos no Juízo Central Cível de Sintra Juiz 1.».

A autora respondeu em contra alegações, concluindo que:

«A. O recurso interposto pela Ré Recorrente carece de fundamento, não merecendo provimento, devendo manter-se integralmente a douta Sentença recorrida.

B. A Recorrente não impugnou, nos termos legalmente exigidos pelo artigo 640.º do Código de Processo Civil, a decisão proferida sobre a matéria de facto, não identificando os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, nem a decisão alternativa que, no seu entender, deveria ter sido proferida.

C. Não pode considerar-se existir impugnação da matéria de facto por via implícita, nem pode o Tribunal ad quem suprir a falta de cumprimento dos ónus previstos no artigo 640.º do CPC, sob pena de violação do princípio da igualdade das partes, consagrado no artigo 4.º do CPC.

D. Assim, a matéria de facto a considerar para efeitos de decisão é exclusivamente a que foi fixada pelo Tribunal a quo, a qual não foi validamente posta em causa pela Recorrente.

E. Não resultam da factualidade provada quaisquer factos que permitam sustentar as nulidades (aparentemente) invocadas pela Recorrente, designadamente por alegada simulação, “falta de causa” ou “causa ilícita”, inexistindo os pressupostos fácticos necessários à aplicação dos artigos 280.º ou 281.º do Código Civil.

F. A douta Sentença recorrida procedeu a uma correcta e fundamentada apreciação da prova produzida, em conformidade com o princípio da livre apreciação da prova e com as regras legais relativas ao valor probatório dos diversos meios de prova.

G. Os factos dados como provados sob os pontos 1 e 2 assentam em certidão de registo predial dotada de força probatória plena, cujo conteúdo não foi impugnado pela Recorrente.

H. Os factos constantes dos pontos 3 e 4 resultam de escritura pública igualmente dotada de força probatória plena, não tendo sido arguida a sua falsidade.

I. Os factos descritos nos pontos 6 e 7 foram correctamente dados como provados com base em documento particular cujas assinaturas não foram impugnadas, nos termos do art. 373.º do CC.

J. Os factos constantes dos pontos 8 a 12 resultaram quer da prova documental junta aos autos, quer da falta de impugnação da Recorrente, valendo como admitidos por acordo nos termos do art. 574.º, n.º 2 do CPC.

K. O valor locativo do imóvel foi correctamente fixado com base no relatório pericial constante dos autos, ao qual o Tribunal a quo atribuiu plena credibilidade.

L. Quanto ao pagamento do preço da compra e venda, o Tribunal a quo partiu correctamente do conteúdo da escritura pública, à qual reconheceu força probatória plena, bem como do regime do art. 394.º, n.º 1 do CC, que impede a prova testemunhal ou por presunções judiciais destinada a contrariar o conteúdo de documentos dotados dessa força probatória.

M. A confissão prestada pela Autora Recorrida foi correctamente qualificada como confissão complexa, nos termos do art. 360.º do CC.

N. A eficácia probatória dessa confissão dependia da aceitação integral da mesma pela Ré Recorrente, o que não ocorreu, não podendo o silêncio desta valer como aceitação, à luz do disposto no art. 218.º do CC.

O. Em consequência, competia à Ré Recorrente o ónus de provar o facto impeditivo do direito da Autora Recorrida, concretamente a não recepção do preço da compra e venda, nos termos dos arts. 342.º, n.º 2 do CC e 414.º do CPC.

P. A Ré Recorrente não logrou fazer essa prova.

Q. As declarações de parte prestadas pela Ré Recorrente foram, e bem, desvalorizadas pelo Tribunal a quo, por se revelarem contraditórias, imprecisas e inconsistentes, quer internamente, quer face ao alegado na Contestação.

R. O depoimento da única testemunha arrolada pela Ré Recorrente foi igualmente correctamente desvalorizado, por se mostrar vago, pouco circunstanciado, contraditório e desprovido de credibilidade.

S. Nem as declarações de parte da Ré Recorrente, nem o depoimento testemunhal produzido, isoladamente ou em conjugação, possuem valor probatório bastante para demonstrar a alegada falta de pagamento do preço da compra e venda.

T. As imputações feitas pela Recorrente à Recorrida, designadamente de mentira ou de prática de ilícito criminal, carecem de qualquer suporte fáctico ou probatório e não relevam para efeitos de apreciação do mérito do recurso.

U. Ainda que se equacionasse, por mera cautela, a aplicação do art. 281.º do CC, sempre se concluiria pela sua inaplicabilidade ao caso concreto, por inexistir um fim comum ilícito entre as partes, requisito essencial dessa figura.

V. Face ao exposto, deve ser mantida a douta decisão proferida pelo Tribunal de Primeira Instância, condenando-se a Ré nos termos aí definidos, com o que se fará a costumada Justiça!».

Admitido o recurso neste tribunal e colhidos os vistos, cumpre decidir.

Questões a decidir:

O objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.ºs 5.º, 635.º n.º3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do CPC), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.

Importa assim, saber se, no caso concreto:

- Se é de considerar a confissão da ré no tocante à falta de pagamento do preço do imóvel, com a consequente,

- Nulidade do contrato de compra e venda e, logo, se é de revogar a decisão declarando a improcedência dos pedidos formulados pela Autora.

II. Fundamentação:

No Tribunal recorrido foram considerados provados os seguintes Factos:

1. Encontra-se descrita sob n.º 304 da Conservatória do Registo Predial de Agualva- Cacém, a fracção autónoma para habitação designada pela letra “F”, correspondente ao segundo andar direito para habitação do prédio urbano sito na Avenida 1, concelho de Sintra, constituído em propriedade horizontal;

2. Pela Ap. 2226 de 2019/04051 à descrição referida em 1., encontra-se registada aquisição do direito de propriedade a favor de A., por compra à R.;

3. Por escritura pública outorgada a 26.03.2019, a R. declarou vender à A., que declarou comprar, a fracção descrita em 1., pelo preço de 64.480,72€;

4. Declararam ainda as partes na escritura em referência que o preço acordado havia sido pago através de transferência bancária para conta da R., realizada a 25.03.2019;

5. A referida transferência bancária não teve lugar;

6. Por escrito de fls. 57 e seguintes, datado de 26.03.2019 e assinado pelas partes, a A., na qualidade de proprietária da fracção autónoma descrita em 1., declarou ceder gratuitamente à R., para habitação própria permanente desta, a referida fracção, pelo período de doze meses, automaticamente renovável pelo mesmo prazo, salvo denúncia por qualquer das partes, mediante carta registada com aviso de recepção, com antecedência mínima de 30 dias sobre a data da desocupação;

7. No escrito referido, as partes declararam que o nele consignado produziria efeito a partir de 27.03.2019;

8. A R. habita a fracção autónoma em causa;

9. Por carta datada de 18.11.2021, recebida pela R., a A. comunicou a denúncia do acordo descrito em 6., solicitando a entrega da fracção autónoma, livre de pessoas e bens, no prazo de trinta dias;

10. A R. não entregou a fracção no prazo em referência;

11. A 02.05.2022, a R. recebeu notificação avulsa, realizada por este Tribunal, pela qual a A. solicitava a realização da entrega referida em 8. no prazo de 10 dias;

12. A R. não entregou a fracção no prazo em referência;

13. O valor locativo da fracção autónoma em causa ascende aos 800,00€ mensais.

Com interesse para a decisão da causa, o Tribunal recorrido entendeu que não se apurou que:

13. O preço da compra e venda descrita em 3. não foi pago à R.

III. O Direito:

Na primeira abordagem que se impõe nestes autos parece insurgir-se a recorrente quanto ao facto de não ter existido suspensão do processo, argumentado que tal advém da circunstância de a citação ter ocorrido nestes autos em momento posterior à que decorreu no processo que intentou e no qual peticionou a anulação do contrato de compra e venda (Proc. nº 17893/22,3T8SNT que corre termos no Juízo Central Cível de Sintra Juiz 1). Claramente tal questão não foi suscitada nem foi objecto de decisão, pelo que estará arredada do conhecimento no âmbito deste Tribunal de recurso.

Resulta evidente que o recurso não tem por objecto apreciar questões novas, não colocadas anteriormente no processo, antes se destinam a reapreciar as questões apreciadas pela primeira instância, o que não é manifestamente o caso.

Nas suas III a XXI conclusões a apelante alude o que caracteriza o erro de julgamento, consubstanciado na circunstância de não se ter devidamente apreciado a confissão da Autora, bem como as declarações da ré e ainda do depoimento da testemunha ouvida, querendo para tanto que se considere que não existiu por banda da Autora qualquer transferência de verba para pagamento da aquisição do imóvel em causa, em 26/03/2019.

Olvida a ré recorrente que para lograr obter vencimento quanto à eventual alteração dos factos a subsumir ao direito teria desde logo de dar cumprimento às normas adjectivas que presidem a tal desiderato.

Com efeito, quando seja impugnada a matéria de facto estabelece o art. 640.º do C.P.C.:«(…), deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. E nos termos do nº 2 no caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte: a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes; b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.

Como refere Abrantes Geraldes ( in “Recursos no Novo Código de Processo Civil, 4ª Ed., Almedina, 2017, pp. 158-159): “A rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se em algumas das seguintes situações: a) Falta de conclusão sobre a impugnação da decisão da matéria de facto (arts. 635.º, n.º 4, e 641.º, n.º 2, al. b)); b) Falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados (art. 640.º, n.º 1, al. a));c) Falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (v.g. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc.); d) Falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda; e) Falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação”.

É, assim, ainda dentro destes limites objectivos que o art. 662.º do C.P.C. atribui à Relação competências vinculadas de exercício oficioso quanto aos termos em que pode ser feita a alteração da matéria de facto, o mesmo é dizer, quanto ao modus operandi de tal alteração.

A propósito importa ainda trazer à colação o decidido no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, datado de 9/10/2023 (processo n.º 6263/18.8T8PRT.P1, acessível em dgsi.pt) ao fundamentar que “o direito ao recurso não visa conceder à parte um segundo julgamento da causa, mas, apenas permitir a discussão sobre determinados pontos concretos, que na perspectiva do recorrente foram incorrectamente mal julgados, para tanto sendo necessário que alegue os fundamentos que sustentam esse entendimento, devendo os mesmos consistir na enunciação de verdadeiras questões de direito, que lhe compete indicar e sustentar, cujas respostas sejam susceptíveis de conduzir à alteração da decisão recorrida.”.

A recorrida nas suas contra alegações defende o que decorre dos princípios enunciados, dizendo que não impugnou a recorrente os factos por forma a que possam ser apreciados por este Tribunal, argumentando ainda que nem sequer está em causa a eventual violação dos princípios do direito material relativos à prova. Pois, argumenta, não é posta em causa a fundamentação que presidiu à resposta ao ponto 5. dos factos provados, bem como o que determinou e levou a que se tenha considerado como não provado o contido no ponto 13.

Ora, ainda que tenhamos presente o que preside à possibilidade de alteração dos factos em termos adjectivos, não podemos deixar de considerar o que tem sido entendido pelo STJ quanto a esta questão, nomeadamente na decisão de uniformizar jurisprudência nos seguintes termos: "Nos termos da alínea c), do n° 1 do artigo 640° do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações".

Assim, haverá que considerar que a recorrente entende que a falta de pagamento do preço advém quer das declarações de parte da própria, mas igualmente da confissão da Autora, fazendo ainda menção do depoimento da testemunha indicada pela ré.

No caso dos autos, o negócio invocado como sendo translativo da propriedade obedeceu à forma prevista, constando de escritura pública, documento autêntico, sujeito às restrições de prova testemunhal nos termos dos artº 394º nº 1 do CC.

Acresce que para a decisão que se impõe nestes autos importa ter presente que na audiência final que teve lugar no dia 8/10/2025, após o depoimento de parte da Autora, procedeu-se à seguinte assentada, ausente de reclamação e confirmada pela parte: “Questionada sobre a realização da transferência bancária para pagamento do preço em 2019, por altura da celebração da escritura de fls. 55 e ss., afirmou que nesse ano não realizou qualquer transferência bancária a favor da Ré, na medida em que já tinha pagado o preço em 2018, quando a ré comprou a fração autónoma dos autos com o dinheiro daquelas transferências, uma vez que a depoente não poderia figurar como compradora por não ter o número de identificação fiscal português.

Confrontada com o conteúdo da escritura de compra e venda acima referida, do qual consta ter sido declarado pela Autora que o preço da compra e venda aí consignada foi pago a 25/03/2019 por transferência bancária, a Autora reafirmou que não realizou essa transferência, nem o poderia ter feito na medida em que a sua conta de depósitos encontra-se aberta num banco sediado nos Estados Unidos da América, não sendo permitido a realização de transferência sem ser de forma presencial. Uma vez que chegou a Portugal para celebrar a escritura em causa no dia 23 de Março de 2019, era impossível ter realizado a transferência na data referida na escritura.”.

Acresce que na motivação reportada em concreto ao objecto sobre que incidiu o depoimento de parte e matéria factual relacionada, expõe-se na decisão sob recurso que: “Finalmente, no que respeita ao vertido a 5. e a 14. da decisão em fundamentação, não se escamoteia não só o que consta da escritura pública referida quanto à realização da transferência e correspondente pagamento do preço, nem o que dita o artigo 394.º, n.º 1 do Cód. Civil, preceito no qual se estabelece uma proibição de prova testemunhal e, consequentemente, por presunções judiciai2, no que concerne a qualquer convenção contrária ao conteúdo de documento que possua força probatória plena nos termos dos artigos 370.º, 371.º, 374.º a 376.º, todos do Cód. Civil.(…) Ora, na situação em julgamento, a própria A. afirmou não ter realizado qualquer transferência bancária nos termos descritos na escritura de fls. 41 e seguintes, como ficou consignado na assentada do depoimento que prestou, lavrada na acta da audiência final4. Porém, circunstanciou a sua confissão na circunstância de já ter procedido ao pagamento em momento anterior, nomeadamente por ter sido quem financiou a aquisição da fracção pela sua irmã, com o intuito de posteriormente lhe ser transmitida a propriedade. Produziu, pelo exposto, o que se denomina por confissão complexa porquanto … conjuntamente com o reconhecimento do facto, a parte alega outro que destrói o efeito da confissão. Ora, nos termos do artigo 360.º do Cód. Civil, Se a declaração confessória, judicial ou extrajudicial, for acompanhada da narração de outros factos ou circunstâncias tendentes a infirmar a eficácia do facto confessado ou a modificar ou extinguir os seus efeitos, a parte que dela quiser aproveitar-se como prova plena tem de aceitar também como verdadeiros os outros factos ou circunstâncias, salvo se provar a sua inexactidão. Donde, a força probatória plena da admissão realizada pela A. dependeria da aceitação integral pela R. do afirmado em sede de depoimento de parte, ainda que sob reserva de provar inexactidão dos factos que lhe são desfavoráveis: in casu, a não ocorrência do pagamento nos termos declarados pela A. Isto porque O princípio da indivisibilidade tem, no fim de contas, como consequência a inversão do ónus da prova. Por um lado, o autor fica dispensado de fazer prova do facto que lhe é favorável, obtendo prova plena do mesmo através da confissão do réu; o réu, por seu turno, fica dispensado de fazer prova do facto que lhe é favorável, que o autor lha concede mediante a aceitação da confissão. Se o autor quiser subtrair-se à consequência de ter de admitir como verdadeiro o facto favorável ao réu, tem de assumir o ónus de produzir a prova de que tal facto não é exacto.(sublinhado nosso)

Acontece que a R. não se manifestou quanto à declaração confessória em apreço. Não se podendo atribuir o valor de aceitação ao silêncio da demandada, tendo presente o que dispõe o artigo 218.º, aplicável ex vi artigo 295.º, ambos do Cód. Civil, então dever-se-á considerar que salvaguardada ficou a possibilidade de demonstrar a impetrada a inverdade da factualidade alegada pela A. que a esta aproveitava, a saber, que pagou o preço devido pela compra e venda - o que, de resto, sempre lhe incumbiria fazer na medida em que o não pagamento do preço constitui, na arquitectura da presente demanda, facto impeditivo do direito actuado pela impetrante, por sustentar a licitude da não entrega da fracção autónoma por parte da R., ao abrigo dos artigos 885.º, n.º 1 e 428.º, n.º 1, ambos do Cód. Civil, que enquadram juridicamente a factualidade alegada na contestação – cfr. ainda artigos 342.º, n.º 2 do Cód. Civil e 414.º do Cód. Proc. Civil.

Acontece que não logrou a R. fazer a prova de não ter recebido o preço em causa. Na verdade, quanto a tal, prestou declarações de parte em sede de audiência final, tendo por diversas vezes entrado em contradição, não sabendo situar o desenvolvimento dos acontecimentos com precisão, afirmando, com igual convicção, que se derem em momentos diferentes, admitindo, contudo, que a A., sua irmã, lhe enviou 40.000,00€ no ano em que adquiriu a fracção dos autos a fim de a ajudar a instalar-se.”. Prosseguindo-se ainda que “(…) as declarações efectivamente prestadas pela R., pelas razões já expendidas, não se revestiram das características que lhes confeririam uma incomum credibilidade, permitindo a esta julgadora desprezar ou circunstanciar o interesse que naturalmente possui no desfecho da lide, de modo a expurgar a parcialidade que lhe subjaz, sustentando, assim, a segura convicção sobre a realidade do que constava do ponto único concretizador dos Temas das Prova enunciados no despacho proferido ao abrigo do artigo 596.º do Cód. Proc. Civil. Acresce que a testemunha ouvida, a saber, a filha da R., CC, produziu um depoimento que não só se revelou escasso em pormenores, como contradisse directamente o que a R. declarou nesta audiência - que, por sua vez, colidiu com o vertido na contestação que ofereceu.”.

Somos em corroborar na íntegra o entendimento e análise levada a cabo pelo Tribunal recorrido, pelo que nada nos permite alterar os factos a subsumir ao direito. Aliás, a recorrente em momento algum põe em causa tal entendimento no tocante à confissão e o que resulta da mesma.

Mas e que dizer das demais conclusões da apelante? que, como vimos, delimitam o recurso.

Em termos finais (na alínea A) das sua alegações) requer que a sentença recorrida seja anulada, mas percorridas as suas alegações em momento algum fundamenta em que alicerça tal anulação, limitando-se a argumentar o que alegadamente decorre dos elementos de prova referidos.

Aliás, a recorrente olvida o que preside ao recurso nos termos supra enunciados, ao formular nas suas alegações pedidos que não havia formulado nos autos, dado que não assumiu qualquer pedido concreto em termos reconvencionais, porém, pretende que este tribunal decida: “(…) b) Substituindo por Sentença declare a Escritura de Compra e Venda outorgada em 25.03.2019 nula; c) Declare a propriedade do imóvel pertencente à R. e Por Consequência: d) Absolva a R. na restituição da referida fração; e) Absolva a R. a título de enriquecimento sem causa; f) Comunique a decisão dos autos com efeitos ao processo P.178893/22.3T8SNT que corre termos no Juízo Central Cível de Sintra Juiz 1”.

As únicas pretensões apenas podem ser as constantes das alíneas d) e e), dado que o demais não pode ser peticionado em sede de recurso, por não constituir o escopo dos autos. Outrossim, relativamente ao pedido de anulação já o Tribunal a quo se tinha pronunciado, por despacho anterior, o qual não foi objecto de recurso e transitou em julgado, no sentido de não se considerar tal “pedido” formulado em sede de contestação. Na verdade, resulta dos autos que com data de 4/04/2023, foi proferido, além do mais, o seguinte despacho: “Na sua contestação vem a R. requerer que seja anulado o contrato de compra e venda celebrado no dia 26-03-2019. Uma vez que a R. não deduziu tal pedido em Reconvenção, como se impunha, o Tribunal não apreciará tal pedido.”.

Não obstante tal despacho reitera neste recurso pedido que havia indevidamente formulado, acrescentando, ao arrepio das mais elementares regras processuais, ainda o reconhecimento da propriedade sobre o imóvel.

Resta aferir se, tal como defende a recorrente, o pagamento do preço no contrato de compra e venda é um elemento essencial, defendendo que é um contrato “comutativo, assentando na troca da coisa pelo preço em dinheiro”, cuja falta determina a nulidade do negócio. Confundido ainda conceitos ao aludir genericamente a existência de um vício na formação do contrato, quando tal pagamento não tenha sido feito. E acrescentando que tal situação se enquadra na nulidade por falta de causa, aludindo aos artºs 280º e 281º, dizendo que os são do CP (Código Penal?), certamente por lapso, pois a nível de ilícito penal tais preceitos reportam-se a crimes de poluição com perigo comum, e de perigo relativo a animais ou vegetais, respectivamente. Face à alegação parece entender a recorrente que tal situação [alegada falta de pagamento do preço] se enquadra na nulidade por falta de causa, do artº 280º do CC ( Código Civil) ou por causa ilícita, do artº 281° do CC, aludindo que tal ocorre “quando a aparência do negócio oculta uma realidade distinta”. A confusão de conceitos é manifesta, pelo que haverá que apreciar a consequência da eventual falta de pagamento do preço no âmbito de um contrato de compra e venda, pois tudo se resume a tal questão.

Nos autos a defesa da ré era, no essencial, relativa à excepção de não pagamento do preço da venda, convocando o direito de retenção sobre o imóvel, com a consequente improcedência dos pedidos formulados. É certo que sempre aludiu à nulidade decorrente de tal falta de pagamento. Porém, não vislumbramos em que fundamenta a mesma, nomeadamente por ausência de factos, nomeadamente atinentes à “falta de causa” ou à “causa ilícita”. Pelo que não vislumbramos a convocação dos referidos preceitos – artº 280º e 281º do CC – como sendo os consubstanciadores de tal invalidade, por ausência absoluta dos respectivos pressupostos fácticos.

Acresce que o defendido pela recorrente não atende ao contrato que está em causa, quer quanto à sua completude, quer no que concerne aos seus efeitos. Sendo que a falta de cumprimento das obrigações que advém de tal contrato não determina a sua nulidade, mas sim eventualmente a possibilidade de convocar a excepção de não cumprimento da prestação que lhe está adstrita, mas sem que tal signifique qualquer invalidade do negócio.

Com efeito, não é posto em causa por nenhuma das partes que estamos perante um contrato de compra e venda de um imóvel, celebrado sob a forma escrita exigível – escritura pública. Outrossim, a par das declarações da A. compradora, figuram igualmente no contrato declarações da ré vendedora, assumindo ambas prestações, sendo o contrato sinalagmático.

Conforme dispõe o artº 874º do Código Civil, a “compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço”. Tal contrato “tem como efeitos essenciais”, segundo estipula o artº 879º do Código Civil: a) A transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito ; b) A obrigação de entregar a coisa ; c) A obrigação de pagar o preço.

Resulta, portanto, da tipicidade legal da compra e venda que a propriedade da coisa vendida se transmite para o adquirente pelo contrato, constituindo a transmissão do domínio sobre a coisa, por conseguinte, um dos efeitos essenciais do negócio jurídico, ao lado das obrigações de entrega da coisa e de pagamento do preço.

De tal tipo legal de contrato resulta, impressivamente, “que se trata de um contrato consensual “quoad constitutionem”, isto é, quanto ao aperfeiçoamento do vínculo, que se atinge, por consequência, mediante o acordo de vontades das partes, sem prejuízo, obviamente, da observância da forma legal a que eventualmente esteja sujeita a emissão das declarações de vontade, [como é o caso da compra e venda de um bem imóvel]. De modo algum se pode, em contraponto, qualificar a compra e venda tipificada nos citados preceitos do Código Civil na categoria dos contratos reais, segundo o mesmo critério (v. g., o mútuo, o comodato, o depósito), cuja perfeição dependeria, além do acordo de vontades, ainda da entrega da coisa, ou mesmo da entrega da soma monetária que consubstancia o preço.” ( cf. Acórdão desta Relação, datado de 12/07/2018, proferido no proc. nº 28819/15.0YIPRT.L1-1, in www.dgsi). Não se concebendo, todavia, como contrato real “quoad constitutionem”, a compra e venda é já um contrato real “quoad effectum”, quer dizer, sob o ângulo da sua eficácia imediata (cf. Acórdão do S.T.J. de 18/9/2003, proferido no proc. nº 03B1568, no mesmo endereço da net).

Neste sentido depõe inclusive o artº 408º nº 1 do Código Civil, segundo o qual “a constituição ou transferência de direitos reais sobre coisa determinada dá-se por mero efeito do contrato, salvas as excepções previstas na lei”. O nosso direito perfilhou, assim, a solução da eficácia real imediata desses contratos consagrada no Código Civil, em detrimento da eficácia meramente obrigacional oriunda da tradição romanística.

Porém, determinadas figuras contratuais podem, em todo o caso, originar as duas sortes de efeitos. É precisamente o caso da compra e venda, da qual derivam efeitos meramente obrigacionais (a obrigação de entrega da coisa e a obrigação de pagamento do preço) e o efeito real (da transmissão da propriedade).

O contrato aperfeiçoa-se, porém, independentemente da produção desses efeitos, mediante o mútuo consenso dos contraentes. Daqui decorre que a obrigação de pagar o preço, bem como de entrega do bem vendido, são apenas efeitos obrigacionais do contrato, em nada influindo na sua perfeição e tão-pouco condicionando a eficácia translativa. Quanto ao efeito real, de transferência do domínio sobre a coisa, do vendedor para o comprador, este verifica-se desde logo pela mera celebração do contrato e no momento desta (cf. artº 408º nº 1 do Código Civil).

Quanto às assinaladas obrigações, temos que, na ausência de estipulação das partes, “O preço deve ser pago no momento e no lugar da entrega da coisa vendida”, cfr. art.º 885º, n.º 1, do Código Civil. O que constitui “nítido afloramento do carácter sinalagmático do contrato, no momento da execução da venda”. Estando em causa o que os autores designam por “sinalagma funcional, como complemento ou réplica do sinalagma genético.”. (cf. P. Lima e A. Varela, in “Código Civil, Anotado”, Vol. II, Coimbra Editora, 1997, pág. 176).

Daí decorrendo que qualquer dos contraentes – comprador ou vendedor – pode invocar a excepção de não cumprimento do contrato. Que se traduz, precisamente, na faculdade que, em tal modalidade de contratos, cada um dos contraentes tem de “recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”, cfr. art.º 428º, n.º 1, do Código Civil.

No caso, a Autora com base no contrato de compra e venda formula pedidos próprios da reivindicação, ou seja, de reconhecimento da propriedade, bem como de entrega do bem, sendo que esta constituiria uma das obrigações da ré decorrente do contrato celebrado. A obrigação de entrega apenas seria paralisada, face à argumentação do recurso, caso a ré tivesse logrado provar que existia incumprimento por parte da Autora de pagamento do preço.

Somos assim, em corroborar a fundamentação da sentença recorrida quando alude que “face à matéria factual coligida nos autos, que a R. vendeu à A. a fracção identificada e bem assim que, nos termos dos artigos 874.º, 879.º, alíneas b) e c), e 885.º, todos do Cód. Civil, com a celebração do contrato de compra e venda constituiu-se na esfera do alienante a obrigação de entrega do objecto mediato do negócio em apreço, entrega essa a realizar no momento em que lhe fosse pago o preço. Donde, caso lograsse demonstrar a falta desse pagamento, poderia licitamente suspender a sua prestação: é que, repisa-se, não se pode olvidar que nos contratos bilaterais, como é o caso, a parte cumpridora pode recusar a sua prestação, ao abrigo do instituto do não cumprimento perfeito do contrato, previsto nos preceitos acima referidos, excepção dilatória de direito material, que não extingue o direito do credor, mas que suspende a sua eficácia até este se apresentar a cumprir a correspectiva obrigação.

Porém, não logrou a R. demonstrar o não cumprimento da correspectiva obrigação de pagamento, razão pela qual não é possível reconhecer que lhe assistia a faculdade de recusar a entrega da fracção.”.

Soçobrando tal argumento também nada nos permite alterar o demais decidido, dada a verificação do incumprimento da recorrente, com a consequente mora (após a cessação do acordo de ocupação) e indemnização nos termos decididos, segmento, aliás, sobre o qual a recorrente nada argumentou nas suas conclusões de recurso, não sendo assim, objecto deste.

Deste modo, improcede a apelação.

IV. Decisão:

Por todo o exposto, Acorda-se em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela Ré e, consequentemente, mantém-se a decisão recorrida nos seus precisos termos.

Custas pela apelante.

Registe e notifique.

Lisboa, 26 de Março de 2026

Gabriela de Fátima Marques

Jorge Almeida Esteves

Nuno Lopes Ribeiro