1031/08.8TBSSB.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Um Banco responde pelos prejuízos causados pelo facto de não ter tirado atempadamente um registo de hipoteca a seu favor, quando o deveria ter feito, por ter sido pago do crédito respectivo, com isso originando a que o proprietário do prédio não o pudesse ter vendido por o promitente-comprador se ter recusado a outorgar na escritura devido ao registo daquele ónus.

Apelação n. 1031/08.8TBSSB.E1

Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora

Na acção de condenação com forma ordinária que “(…) – Construções Unipessoal, Lda.” move a “BANCO (…), SA”, veio o R. interpor recurso da decisão final proferida de fls. 194 a 200 através da qual foi a acção julgada parcialmente procedente, por provada, tendo o R. sido condenado a pagar à Autora a quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros), acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a citação e até efectivo e integral pagamento.

O recorrente, nas conclusões das doutas alegações, sustenta, em síntese:

O Réu, ora Recorrente, impugna os factos dados como provados sob os n.os 10° e 22°.

O que, expressamente, vem invocar, nos termos do n° 1 do artigo 640° do novo CPC.

Quanto ao facto dado como provado sob o nº 10, em nenhum momento foi junta pela Autora aos autos a referida carta, de 29 de Janeiro de 2008, sendo que tal facto, invocado pelo Autor no artigo 5° da p.i., foi expressamente impugnado pelo Réu no artigo 4° da sua contestação.

Não foi feita prova documental desse facto, mas apenas testemunhal, na pessoa da única testemunha que a Autora apresentou nos presentes autos, e que era precisamente o promitente-comprador, Advogado de profissão, que recusou a celebração da escritura e exigiu a devolução do sinal em dobro.

Na motivação dos factos dados como provados, refere o Tribunal que a sua convicção se firmou, quanto aos factos respeitantes aos artigos I ° a 17° e 20°, em particular no depoimento de (…), “que confirmou a celebração do contrato promessa, a entrega do sinal e reforço do sinal à Autora, a não outorga da escritura pública e das razões da sua recusa, bem como a reunião ocorrida com a Autora e bem assim a devolução desta do sinal em dobro, depoimento que não só se mostrou coerente e seguro como sustentado com a prova documental junta aos autos. V.g. doc. de fls. 15 a 17 (contrato promessa), docs. de fls 18 e 19 (comprovativos das transferências bancárias), doc. de fls. 20 (declaração notarial da não realização da escritura e razão da mesma), doc. de fls. 21 (interpelação de … para o pagamento do sinal em dobro), doc. de fls. 22 (resposta da Autora à interpelação de …)”.

Acontece que em nenhum destes motivos apontados pelo Tribunal para a fixação da sua convicção, aparece a referência à carta de 29 de Janeiro de 2008 que (…) terá enviado, nem consta a declaração de que a tenha enviado.

Pelo que deverá este facto, o n.º 10, ser retirado dos factos provados, uma vez que a sua prova cabal não foi feita.

É entendimento do Réu Recorrente que, se a Autora alega que por carta datada de 29 de Janeiro de 2008, (…) informou que a escritura pública fora agendada para o dia 07 de Fevereiro de 2008 e não junta essa carta, não pode tal afirmação ser dada como provada.

Quanto ao facto dado como provado sob o nº 22, considerou o Tribunal provado:

“A Autora, por não querer envolver-se numa acção judicial procedeu ao pagamento de € 40.000,00 ao Sr. (…)”.

Esta afirmação feita pela Autora nos artigos 19° e 20° da p.i., teve como suporte documental o documento junto aos autos sob o n° 9 da p.i.

O Banco impugnou esses factos, no artigo 4° da sua contestação, e impugnou também o documento no artigo 34° da contestação.

Diz o Banco, no artigo 34° da contestação: “Acresce que o Banco não sabe se o documento que a Autora junta sob o nº 9, que se impugna, se reporta a qualquer pagamento efectuado ao Sr. (…), como alega”.

Efectivamente, do documento consta a transferência a crédito da quantia de € 40.000,00, com data de 18.04.2008, da conta cujo titular é (…) Const. Unip., Lda, junto da Caixa Geral de Depósitos, mas não consta o beneficiário de tal pagamento, ou seja, a favor de quem tal transferência a crédito foi feita.

Resulta provado que tenha sido feita a favor de (…)?

Entendemos que não foi feita essa prova, que competia exclusivamente à Autora fazer.

Este documento foi impugnado pelo Réu contestante; no entanto, o Tribunal, na motivação dos factos dados como provados, referiu que a sua convicção quanto a este facto se firmou no depoimento de … (nem sequer invoca o documento n.º 9 junto aos autos com a p.i.).

Ora, o pagamento de uma determinada quantia em dinheiro prova-se por documento, sendo certo que, uma vez impugnado pelo Réu o doc. nº 9 junto aos autos com a p.i., teria certamente a Autora a possibilidade de pedir ao seu Banco uma outra declaração, ou mesmo juntar uma fotocópia do cheque, ou mesmo, se (…) se dispôs a testemunhar a favor da Autora, a juntar uma carta ou uma declaração do Banco onde este último tenha depositado tal quantia.

A prova cabal deste pagamento não foi feita, pelo que não podia o Tribunal considerar tal facto como provado, apenas com base no depoimento da testemunha.

Pelo que deverá este facto, o n.º 22, ser retirado dos factos provados, uma vez que a sua prova cabal não foi feita.

O Tribunal considerou provado o seguinte facto n.º 26:

“Por conta deste facto, à A. não foi possível cumprir o contrato que celebrara com Hugo Luz”.

O facto era o registo de hipoteca provisória por dúvidas, a favor do Banco (…), aqui Réu.

Com efeito, o registo de hipoteca feito a favor do Banco ora Réu, encontrava -se lavrado provisoriamente por dúvidas, o que era do conhecimento de ambas as partes presentes na escritura.

Sendo certo que a promitente vendedora era uma sociedade que se dedicava à compra de imóveis para revenda (conforme artigo 1° da p.i., dado como provado) e o promitente/comprador era Advogado, como ele próprio declarou nos autos, ao ser inquirido como testemunha.

O que significa que ambas as partes tinham um conhecimento mais aprofundado dos mecanismos legais que regem os contratos promessa de compra e venda de imóveis, do que a maioria dos cidadãos.

No contrato promessa de compra e venda junto aos autos como doc. n.º 2 da p.i., determina a cláusula 4ª, nº 1, que a escritura pública deverá realizar-se no prazo máximo de 8 dias a contar da interpelação pelo Segundo Outorgante à Primeira Outorgante para o efeito de realização da escritura pública (interpelação que não resultou provada que tivesse existido).

E na cláusula 6°, é mencionado que a não realização da escritura pública no prazo do n° 1 da cláusula 4ª determina o incumprimento do contrato.

Também o documento n° 6, junto aos autos pela Autora, confirma o invocado incumprimento do contrato, ao abrigo da cláusula 6ª do contrato promessa, incumprimento invocado pelo promitente-comprador.

No 2° parágrafo dessa carta, é por este referido que a escritura pública não se realizou no prazo contratualmente estipulado, "por motivo alheio à minha pessoa". No documento n° 7, junto aos autos com a p.i., a Autora responde por carta à carta do promitente-comprador, junta como doc. nº 6, referindo o seguinte:

"Como é do seu conhecimento, a não realização da escritura ficou a dever-se ao registo de uma hipoteca a favor do Banco (…), facto que não é da minha responsabilidade". O Tribunal também entendeu – facto nº 26 dado como provado – que o incumprimento do contrato por parte da Autora se deveu ao registo da hipoteca, feito pelo Banco.

Atento o disposto no artigo 442° do Código Civil, a devolução do sinal em dobro existe, quando o não cumprimento do contrato for devido a quem recebeu o sinal.

No caso dos autos, entendemos que não há incumprimento do contrato por parte da Autora, no caso promitente-vendedora. Nem incumprimento definitivo do contrato. Pelo que não há fundamento para a restituição do sinal em dobro, a título de indemnização. Mas apenas em singelo, pela não realização do negócio. A jurisprudência tem-se pronunciado sobre esta questão, nos seguintes Acórdãos:

Acórdão da Relação de Lisboa de 13.04.1977, in CJ, 1977, 2° - 406;

Acórdão da Relação de Lisboa de 03.03.1983, in CJ, 1983, 2° - 101;

Acórdão da Relação de Lisboa de 02.06.1987, in CJ, 1987, 3° - 108;

Acórdão da Relação de Coimbra, de 13.10.1987, in CJ, 1987, 4° - 77,

Acórdão da Relação de Lisboa de 07.01.1988, in CJ, 1988, 1 ° - 105,

Acórdão do STJ de 04.11.1993, in CJ/STJ 1993, 3° - 105,

Cujos sumários estão supra descritos.

Assim, e pela análise da jurisprudência agora citada, e de acordo com os factos dados como provados nesta acção, é defensável entender que não houve incumprimento definitivo do contrato por parte do promitente vendedor; que não foi invocada, pelo promitente-comprador, a perda de interesse na celebração do contrato definitivo. E que o registo de hipoteca sobre a fracção, tratando-se de ónus que pode ser expurgado, não determina a impossibilidade definitiva de realização do contrato definitivo, pelo que não há lugar à indemnização pedida pelo promitente-comprador.

Acresce que o próprio Tribunal entendeu que foi pelo facto de estar registada a hipoteca a favor do Banco (…) que a Autora não cumpriu o contrato. A Autora não teria que devolver o sinal em dobro, mas apenas em singelo. Se o fez, foi por sua exclusiva vontade. Não tinha que indemnizar o promitente comprador, mas apenas restituir-lhe o que dele havia recebido.

E, como tal, não estão verificados os pressupostos do artigo 483° do Código Civil para a obrigação de indemnizar, em que o Banco (…) foi condenado.

Para além disso, e conforme alegado pelo Recorrente, não resultou provado que tivesse havido a interpelação prevista no n.º 1 da cláusula 43 do contrato promessa, do promitente-comprador ao promitente-vendedor, para a celebração da escritura. E que tivesse ocorrido o invocado incumprimento do contrato, de acordo com a cláusula 6ª do mesmo.

Também não resultou provado que o promitente-vendedor tivesse liquidado a quantia de € 40.000,00 ao promitente-comprador, pelos fundamentos supra invocados. E tendo em conta que o documento junto aos autos como doc. nº 9 da p.i., não faz prova do beneficiário da transferência a crédito feita pelo Autor.

Pelo que deverá ser dado provimento ao presente recurso, eliminados os factos dados como provados sob os n.os 10 e 22 da sentença, passando a ser considerados como não provados, revogando-se a douta sentença recorrida, e absolvendo o ora Recorrente do pagamento à Autora da quantia de € 20.000,00 acrescida de juros de mora à taxa legal, contados desde a citação.

Não foram produzidas contra alegações.

São válidos os pressupostos formais da instância.

Tudo visto e ponderado, cumpre decidir:

Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações apresentadas pelos recorrentes (arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2 e 639º do Novo Código de Processo Civil e a título de exemplo os Acórdãos do S.T.J. de 2/12/82, BMJ nº 322, pág. 315; de 15/3/2005, Proc. nº 04B3876; de 11/10/2005, Proc. nº 05B179; de 25-5-2010, Proc. nº 8254/09.0T2SNT.L1.S1; e de 30-6-11, Proc. nº 527/05.8TBVNO.C1.S1, todos publicados nas Bases de Dados Jurídicos do ITIJ) a questão a dirimir prende-se, fundamentalmente, com 2 aspectos essenciais:

a) Por um lado, alteração ou não da matéria de facto dada como assente sob os pontos 10.º e 22.º.

b) Por outro, aferir da existência dos pressupostos da responsabilidade civil extracontratual que estiveram na base da decisão condenatória do Banco R. (art. 483.º e ss do Código Civil).

Mas vejamos a factualidade dada como assente.

1. No âmbito da actividade da Autora e com destino de revenda, esta adquiriu no dia 16 de Maio de 2007 a fracção autónoma designada pela letra "R" que corresponde ao 4° andar "C" integrada num prédio sito na Urbanização da (…), Lote 21, Quinta do (…), Sesimbra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Sesimbra, sob o n° …/080192-R da referida freguesia – Alínea A) da matéria de facto assente;

2. A autora inscreveu o direito de propriedade a seu favor pela A.P. …/270607 – Alínea B) da matéria de facto assente;

3. Na mesma data pela AP. …/270607 foi cancelada a inscrição registada pela AP. …/100701, averbamento 2, e respeitante à inscrição C2 – Alínea C) da matéria de facto assente;

4. Pela inscrição C-2 AP. …/100701, foi averbada hipoteca voluntária – provisória por natureza (alínea i) do n.º 1 e alínea b) do n.º 2 do art.º 92º do C.R.P.) – a favor do Banco (…), SA, Rua (…), 20, (…) – garantia de empréstimo Valor: capital 13.750.000$00; juro anual de 6,046%, acrescido da sobretaxa de 4% em caso de mora; despesas 555.000$00. Montante máximo 18.443.975$00 – Alínea D) da matéria de facto assente;

5. Pela inscrição C-3 A.P. …/081107 a hipoteca voluntária como provisória por dúvidas – a favor do Banco (…), SA – Rua (…), 284, (…), ­ garantia de empréstimo – Valor: capital 15.589,15 €; juro anual 4.186%, acrescido de 4% em caso de mora; despesas 623,57 €. Montante máximo 20.041,10 € – Alínea E) da matéria de facto assente;

6. À data da inscrição C-3 já se encontrava liquidado o empréstimo que a mesma hipoteca visava garantir, tendo tal liquidação ocorrido em 16/05/2007 – Alínea F) da matéria de facto assente;

7. No dia 2 de Novembro de 2007, a Autora (…), Unipessoal, Lda." celebrou com (…) contrato-promessa, relativamente ao imóvel identificado em 1) supra, nos termos do qual prometeu vender o referido imóvel livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades – Artigo 1º da Base Instrutória;

8. Nessa data recebeu € 500,00 (quinhentos euros) em numerário, a título de sinal de (…) – Artigo 2º da Base Instrutória;

9. No início de Fevereiro, conforme o estipulado contratualmente, a título de reforço de sinal, a Autora recebeu de (…) a quantia de € 19.500,00 (dezanove mil e quinhentos euros) através de duas transferências bancárias, uma no valor de € 10.000,00 (dez mil euros) e outra no valor de € 9.500,00 (nove mil e quinhentos euros) – Artigo 3º da Base Instrutória:

10. Por carta datada de 29 de Janeiro de 2008, (…) informou que a escritura pública fora agendada para o dia 7 de Fevereiro de 2008, pelas 10.30 horas, no Cartório Notarial de Lisboa do Dr. (…) – Artigo 4º da Base Instrutória;

11. A Autora diligenciou no sentido de obtenção da documentação necessária à realização da escritura – Artigo 5º da Base Instrutória;

12. No dia 7 de Fevereiro de 2008, no local e hora aprazada, a Autora representada por (…), e (…) encontram-se para a realização da escritura pública de aquisição do imóvel melhor identificado na alínea a) do presente articulado – Artigo 6º da base Instrutória;

13. A escritura pública de aquisição não chegou a realizar-se em virtude de (…) se ter recusado a realizar a escritura em virtude de, antes da realização da mesma, ter a funcionária que preparava a escritura alertado aquele que, relativamente ao imóvel, se encontrava registada a favor da Ré uma hipoteca ­– Artigo 7º da Base Instrutória;

14. Informado desse facto, (…) transmitiu ao A. que, face ao ónus (hipoteca) inscrito, não iria realizar a escritura de aquisição do imóvel – Artigo 8º da Base Instrutória;

15. (…) solicitou no Cartório a emissão de uma declaração da qual constassem os motivos da recusa – Artigo 9º da Base Instrutória;

16. O A. deslocou-se à Conservatória do Registo Predial de (…) para o efeito de apurar as razões que justificavam a inscrição do referido ónus, efectuada já depois da aquisição do imóvel pela A. (…), Unipessoal Lda., a favor do Banco (…) – Artigo 10º da Base Instrutória;

17. Na Conservatória, limitaram-se a informar o A. da provisoriedade do registo e da impossibilidade de por si própria afastar o referido registo da hipoteca – ­Artigo 11º da Base Instrutória;

18. Por carta datada de 11 de Fevereiro, (…) enviou à A. uma carta na qual dava o contrato por incumprido, solicitando uma compensação de € 40.000,00 (quarenta mil euros), o dobro do sinal que aquele havia entregado à Autora – Artigo 12º da Base Instrutória;

19. Em resposta o A. enviou carta solicitando uma reunião com o (…) – ­Artigo 13º da Base Instrutória;

20. Que veio a realizar-se ainda durante esse mês na qual (…) apenas manifestou interesse em receber a quantia referida a titulo de indemnização pelo não cumprimento do contrato – Artigo 14º da Base Instrutória;

21. A A. informou logo a R. da situação, remetendo-lhe cópia da carta que (…) lhe enviara, bem como cópia do contrato promessa – Artigo 15º da Base Instrutória;

22. A A. por não querer envolver-se numa acção judicial procedeu ao pagamento de € 40.000,00 ao Sr. (…) – Artigo 16° da Base Instrutória;

23. Tendo no dia 21 de Abril reclamado da R. o pagamento daquela quantia – Artigo 17º da Base Instrutória;

24. A A. nunca estabeleceu com a R. qualquer relação jurídica que tivesse por objecto mediato o referido imóvel – Artigo 18º da Base Instrutória;

25. O Gabinete Jurídico-Solicitadores que procedeu ao registo por conta da Ré tinha conhecimento da provisoriedade do registo situação, disso tendo sido notificada pela Conservatória e nada fez – Artigo 19º da Base Instrutória;

26. Por conta deste facto, à A. não foi possível cumprir o contrato que celebrara com (…) – Artigo 20º da Base Instrutória;

Encontrando-nos no domínio da responsabilidade civil extracontratual, importa, antes de mais, considerar que a obrigação de indemnizar exige a verificação de um conjunto de pressupostos como, aliás, se extrai do artigo 483º, nº 1, do Código Civil.

Assim:

a) O facto do agente ("um facto dominável ou controlável pela vontade, um comportamento ou uma forma da conduta humana"[1]- que se pode traduzir numa acção ou omissão);

b) A ilicitude que pode revestir a modalidade de violação de direito alheio (direito subjectivo) e a violação de uma disposição legal destinada a proteger interesses alheios;

c) O nexo de imputação do facto ao lesante ou culpa do agente, em sentido amplo, o que significa que a sua conduta merece a reprovação ou censura do direito e que pode revestir a forma de dolo ou negligência;

d) O dano ou prejuízo;

Do cotejo da factualidade dada como assente, dúvidas algumas existem de que se encontram verificados os pressupostos acima mencionados já que o A. por força de um comportamento negligente do Banco R. – não obstante o A. lhe ter liquidado o montante de um empréstimo oportunamente concedido, mesmo assim, manteve um registo de hipoteca sobre um imóvel que o A. acabaria por não vender a terceiros por força da existência do registo do ónus que deveria ter sido cancelado pelo demandado – acabaria por sofrer um prejuízo material decorrente do comportamento abusivo do R

Há que não olvidar, tal como ensina o Prof. Gomes da Silva [2]que «... elementos fundamentais da responsabilidade são o dano e a relação em que ele se encontra com o responsável. (...) A responsabilidade é, por conseguinte, a obrigação nascida de um prejuízo e tem por objecto a reparação deste. O intuito com que a lei o estabelece não é o de intimar os indivíduos nem o de reprimir os factos ilícitos: é apenas o de satisfazer a justiça comutativa, reparando danos causados. O prejuízo, por conseguinte, é o fulcro de toda a responsabilidade».

Tergiversa a ilustre mandatária do recorrente sobre o regime jurídico do contrato-promessa e das relações jurídicas existentes entre o A. e o promitente-comprador do imóvel prometido vender (e comprar) quando tal matéria não se reveste do mínimo de relevância para a boa decisão da causa, até porque não lhe diz minimamente respeito.

Atento o pedido e causa de pedir (facto jurídico donde emerge a pretensão deduzida) invocados, o demandante logrou fazer prova dos factos constitutivos do direito invocado tal como dispõe o art. 342.º, n.º 1, do C. Civil, de acordo com os pressupostos legais acima descritos.

E embora possa assistir razão ao banco recorrente no tocante à falta (nos autos) da carta a que alude o art. 5.º do petitório, uma tal omissão não tem o condão de questionar o sentido do julgado, pois, como se alcança do documento de fls. 20, o “alcance” da afirmação e da prova respectiva é o de que o promitente-comprador deu conhecimento ao A. do dia, hora e local designado para a celebração da escritura pública de compra e venda e venda do imóvel prometido, e de que o negócio previsto não se realizou devido a recusa do promitente-comprador dada a existência de um registo de hipoteca cuja base legal era inexistente. Assim sendo, verifica-se que a matéria de facto correctamente enunciada no ponto 10º deveria ser a seguinte:

“(…) informou o A. que a escritura pública fora agendada para o dia 7 de Fevereiro de 2008, pelas 10.30 horas, no Cartório Notarial de Lisboa do Dr. (…)”.

Relativamente ao ponto 26º da factualidade dada como assente, trata-se de um juízo meramente conclusivo que, em nada afecta o sentido do julgado, em especial, a existência das bases legais do instituto da responsabilidade civil por facto ilícito.

No fundo, o que o banco recorrente pretende questionar é o princípio da livre apreciação da prova tal como se alude no art. 607.º, n.º 5, do CPCivil). É que “O juiz na actividade probatória e interpretativa realiza uma operação intelectiva que visa em ambas, com recurso a deduções ou não, formar a sua convicção sobre determinado facto ou sobre o negócio, realizada, no primeiro caso, dando como provada ou não provada essa afirmação de facto e, no segundo, precisando o sentido que em termos jurídicos é decisivo “[3].

Se atentarmos na motivação da matéria de facto dada como provada (fls. 198), nenhum reparo importa fazer, em termos de alterar o julgado proferido que merece integral confirmação.

Em face de todo o exposto, pelas razões enunciadas, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Évora, em julgar a apelação improcedente e, em consequência, confirmam a douta sentença recorrida.

Custas pelo Apelante.

Notifique e Registe.

Évora, 16 de Abril de 2015

Sérgio Abrantes Mendes

Luís da Mata Ribeiro

Sílvio José de Sousa

[1] Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, 4ª edição, vol. I, pág. 447.

[2] O dever de prestar e o dever de indemnizar, I, pág. 245.

[3] Rui Rangel, “O ónus da prova no processo civil”, pág. 206.