1547/05.8TBPTM.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- Promessa de compra e venda é um contrato que tem por objecto uma prestação de facto que consiste na celebração do contrato prometido através da emissão das declarações negociais que lhe são próprias, formalizadas ou não, consoante os requisitos de forma estabelecidos por lei.

II- A mora é, em sentido amplo, o mero retardamento da prestação: esta não foi executada no momento próprio, mas ainda é possível, por continuar a ter interesse para o credor.

III- A notificação admonitória tem que obedecer aos seguintes pressupostos: a) a intimação para o cumprimento; b) fixação de um prazo peremptório com dilação razoável para o cumprimento; c) cominação de que a obrigação se terá como definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo.

IV- É indispensável que o credor dê conhecimento a seu devedor e sem margem para quaisquer dúvidas deste de que, após o decurso e com o escoamento desse prazo, ele se desliga de todo do contrato, não mais estando vinculado por ele e recusando eventual prestação que o devedor lhe queira fazer.

V- A perda de interesse há-de assim, ser justificada segundo o critério de razoabilidade, próprio do comum das pessoas.

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

“A” intentou contra “B” e “C” a presente acção declarativa com processo ordinário pedindo a condenação dos RR. a outorgarem a escritura ou, em alternativa, a verem resolvido o contrato promessa de compra e venda de um prédio rústico que entre ambos foi celebrado e a sua condenação na restituição do sinal em dobro e ao pagamento das despesas efectuadas num total de € 45.891,81 a que deverão acrescer juros à taxa legal desde a citação até integral pagamento.

Verificando-se o falecimento dos RR. foram habilitados como herdeiros no

lugar daqueles, suas filhas “D” e “E” e marido “E”.

Os habilitados RR. contestaram nos termos de fls. 72 e segs. impugnando os factos alegados pela A. e, reconvindo, pediram a condenação da A. a reconhecer que têm direito a fazer seu o sinal pago face ao incumprimento do contrato promessa por culpa imputável à A

A A. respondeu nos termos de fls. 91 e segs. invocando a verificação de caso julgado relativamente ao factos alegados pelos RR. concluindo pela improcedência do pedido reconvencional e pela procedência da acção nos termos constantes da petição inicial.

Os RR. treplicaram pugnado pela improcedência da excepção de caso julgado por não haver identidade de pedido e de causa de pedir.

Em sede de audiência preliminar foi julgado extinto, por impossibilidade da lide, o pedido de execução específica do contrato promessa formulado pela A. verificada que foi a venda do imóvel, objecto do contrato, a terceiros.

Foi proferido o despacho saneador no qual foi julgada improcedente a invocada excepção de caso julgado e foram seleccionados os factos assentes e controvertidos com a organização da base instrutória, sem reclamação.

Realizado o julgamento o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 227/228, também sem reclamação.

Foi, em seguida, proferida a sentença de fls. 255 e segs. que julgando a acção parcialmente procedente condenou os RR. a pagarem à A. a quantia de € 44.891,82 bem como os juros de mora sobre a referida importância, à taxa legal, desde a data da sua citação e até integral pagamento, absolvendo-os do mais peticionado.

Mais julgou a reconvenção improcedente absolvendo a A. do respectivo pedido.

Inconformados, apelaram os RR. alegando e formulando as seguintes conclusões:

1- O Mmº Juiz "a quo" considerou a acção parcialmente procedente tendo condenado os apelantes (RR) a restituírem à apelada (A.), em dobro, as quantias pagas para a compra de um prédio rústico, no sítio do …, freguesia e concelho de … e, ainda, no pagamento de juros sobre tal quantia (€ 44.891,82) à taxa legal, que se vencerem desde a data da citação até integral pagamento.

2- Em consequência julgou a reconvenção deduzida pelos apelantes improcedente, absolvendo a apelada do respectivo pedido, que consistia em que fosse reconhecida aos apelantes a faculdade de fazer suas as importâncias recebidas, por ter havido incumprimento do contrato promessa de compra e venda, mas por culpa imputável àquela, nos termos do disposto na primeira parte do n° 2 do art° 442° do C. Civil.

3- Segundo os apelantes, tendo sido cumprida a condição a que ficou sujeita a promessa (cfr. cláusula 4ª do respectivo contrato-promessa) caberia à apelada cumprir a sua obrigação, isto é, comparecer na data designada para a outorga da escritura pública de compra e venda e, naturalmente, pagar o remanescente do preço que era de PTE 5.500.000$00 (cinco milhões e quinhentos mil escudos) e hoje corresponde a € 27.433,88, o que representava 55% do valor total da venda.

4- Os primitivos promitentes vendedores, de quem os ora apelantes são sucessores, não sabiam ler nem escrever, nunca contactaram pessoalmente a apelada, nem os seus legais representantes, uma vez que ambas as partes contraentes tinham advogados.

5- Em 14 de Agosto de 1990 a advogada dos promitentes vendedores escreveu ao advogado da apelada para lhe enviar os documentos comprovativos de que por parte daqueles tudo estava em ordem para a realização da escritura pública de compra e venda e a solicitar o envio dos documentos respeitantes a esta.

6- Não tendo recebido notícias por mais de um mês, em 8 de Outubro de 1990, a mesma advogada informou o colega de que os seus clientes pretendiam celebrar a escritura em 22 de Outubro.

7- A resposta obtida foi a de que os representantes da apelada não poderiam deslocar-se ao Algarve para o efeito na data indicada, por "razões de força maior", não explicadas em concreto, pedindo o adiamento da escritura para o dia 29 de Outubro.

8- Porém, os documentos respeitantes à apelada que seriam necessários a instruir a escritura não foram sequer enviados.

9- Mais, um desses documentos (certidão emitida pelo bairro fiscal, comprovativa de a apelada beneficiar de isenção do pagamento de sisa) foi entregue depois e está datado de 12/12/1990.

10- Na sentença recorrida entendeu o Mmº juiz que não houve incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da apelada, mas tão somente mora no cumprimento, pelo que as consequências seriam as previstas no nº 1 do artº 804º do C. Civil, dado ter-se tratado apenas de um atraso de "sete dias".

11- Entendeu, também, que não houve por parte dos promitentes vendedores interpelação para a apelada cumprir, dado a comunicação ter sido feita para o respectivo advogado.

12- Salvo o devido respeito e melhor opinião a decisão recorrida viola várias normas que a seguir se enunciam:

a- Quanto à interpelação para cumprir: nºs 1 e 2 do artº 224º do C. Civil.

b- Quanto ao cumprimento em si da obrigação, traduzida, essencialmente, no pagamento do remanescente do preço da venda, em data razoavelmente fixada: o art° 442º nº 2 (1ª parte) e 762º do C. Civil.

13- É que a matéria provada importará uma decisão diversa, no sentido de ser reconhecido que o incumprimento do contrato-promessa se deveu a motivos imputáveis à apelada, que não só não compareceu na data estipulada para a outorga da escritura, como, repete-se, não efectuou o pagamento do remanescente do preço, nem propôs a realização de um adiamento ao contrato-promessa, o que se justificaria, face ao disposto no art° 437° do C. Civil.

14- Por sua vez, a decisão sobre a improcedência da acção conduz ao reconhecimento do pedido reconvencional, em resultado de ser reconhecida "in casu" a aplicação do n° 1 do art° 808° do C. Civil.

15- A apreciação objectiva da perda de interesse na prestação decorre da fundamentação dada pelo Mmº Juiz "a quo" na resposta à base instrutória, ao referir que resultou do depoimento das testemunhas "nomeadamente, que eles (promitentes vendedores) eram pessoas com dificuldades, tinham pensado em vender o prédio e tinham contratado uma advogada para lhes tratar do caso, tendo ficado à espera para fazer a escritura".

16- Não pode deixar-se de entender que a não realização da escritura numa determinada data, significa, igualmente, o não recebimento do preço e que, objectivamente, para pessoas com dificuldades, acarreta consequências.

17- Por conseguinte, há fundados motivos para se reconhecer que, objectivamente, os promitentes vendedores perderam o interesse no negócio, face à mora da apelada.

18- A decisão proferida pelo Mmº Juiz "a quo" quanto ao pedido reconvencional violou o n° 1 do art° 808° do C. Civil e, portanto, deverá ser alterada.

A apelada contra-alegou nos termos de fls. 344/346 concluindo pela confirmação da sentença recorrida.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação do recorrente abrangendo apenas as questões aí contidas (art°s 684° nº 3 e 690° nº 1 do C.P.C.), verifica-se que são as seguintes as questões a decidir:

- A questão da mora ou incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da A.;

- A questão da notificação ou interpelação da apelada;

- Se ocorreu perda de interesse na prestação por parte dos RR. apelantes

justificativo da procedência do pedido reconvencional.

São os seguintes os factos tidos por provados na 1ª instância:

A- Em Abril de 1990, A. e RR. celebraram um contrato-promessa de compra e venda de um prédio rústico sito no Sítio do …, freguesia e concelho de …, inscrito na matriz predial respectiva sob o art° 63 secção B, e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 03212/200490 (al. A) dos F.A.)

B- Nessa data, a A. pagou aos RR. a quantia de Esc. 3.500.00$00 (três milhões e quinhentos mil escudos), actualmente € 17.457,93 (cfr. rectificação de fls. 284), a título de sinal, tendo depois efectuado um reforço no montante de 1.000.000$00 (um milhão de escudos), actualmente € 4.987,98 (al. B) dos F.A.)

C- A outorga da escritura ficou dependente do registo na C.R.P., uma vez que o prédio, à data, não se encontrava descrito (al. C) dos F.A.)

D- Registo esse que foi efectuado, cessando de existir qualquer impedimento à outorga da escritura (al. D) dos F.A.)

E- Os RR. nunca contactaram pessoalmente a A., ou os seus representantes para a celebração do contrato promessa (al. E) dos F.A.)

F- Tendo a A. intentado acção para fixação judicial de prazo, no Tribunal desta comarca, a qual correu termos sob o n° … (al. F) dos F.A.)

G- Por sentença transitada em julgado, foi fixado o prazo de 30 dias para a outorga da escritura (al. G) dos F.A.)

H- Até à data de hoje, não foi assinado o contrato definitivo de compra e venda do referido prédio, nem houve lugar a qualquer notificação por parte dos RR. nesse sentido (al. H) dos F.A.)

I- O “B” e a “C” não sabiam ler nem escrever e incumbiram a advogada signatária da contestação de os representar na efectivação do registo predial do prédio e nos contratos com o então mandatário da A. “G” (al. I) dos F.A.)

J- Em 14 de Agosto de 1990 foi enviada uma carta ao mandatário da A. acima mencionado, através da qual foi comunicado que o registo se encontrava concluído e que a escritura poderia ser outorgada, para o que haveria de acertar a data para o efeito (al. J) dos F.A.)

L- Foi aí incluída a certidão de teor da descrição e inscrição em vigor (al. L) dos F.A.)

M- Ainda, na mesma carta foi solicitado o envio da documentação respeitante à promitente compradora que se tornava necessária para instruir a escritura pública de compra e venda, designadamente:

- certidão da matrícula;

- fotocópia do cartão de pessoa colectiva;

- acta onde foi tomada a deliberação caso não compareçam os legais representantes com poderes para o acto;

- certidão de a sociedade se encontrar colectada no bairro fiscal e reunir os requisitos para beneficiar de isenção de sisa (al. M) dos F.A.)

N- Em resposta, o mesmo ilustre causídico enviou à signatária uma carta datada de 20 de Agosto de 1990 onde lhe comunicava que "logo que tenha toda a documentação solicitada, entrarei em contacto com a colega, de forma a marcarmos a escritura" (al. N) dos F.A.)

O- Verificando-se que durante mais de um mês não houve quaisquer notícias da promitente compradora, ou do seu mandatário, a signatária escreveu a este de novo, tendo-lhe enviado em 8 de Outubro de 1990, uma mensagem por meio de telecópia na qual ficou expresso que os seus clientes pretendiam marcar a escritura "para o próximo dia 22 de Outubro" (al. O) dos F.A.)

P- O prédio foi vendido a terceiro e registado (al. P) dos F.A.)

Q- O que consta do documento de fls. 217 (fax enviado em 18/10/1990, dirigido à ilustre mandatária dos RR. e assinado por “G”, com o seguinte teor: "os meus clientes não poderão deslocar-se ao Algarve no próximo dia 22 de Outubro para a outorga da escritura por motivos de força maior. Pediram-me que a escritura fosse marcada para o próximo dia 29 à tarde. Esperando que os seus clientes compreendam este adiamento, agradeço me contacte").

Com base nestes factos decidiu a sentença recorrida que face à venda do imóvel a terceiros tomou-se, desde logo, impossível a prestação a que os RR. estavam vinculados, por motivo a eles imputável, pelo que assiste à A. o direito de resolver o contrato e exigir dos RR. o dobro das quantias entregues a título de sinal.

E apreciando o pedido também formulado pelos RR., em sede reconvencional, de resolução do contrato por alegada mora em momento anterior por parte da A. por esta não ter comparecido no dia designado para a outorga da escritura, o que os levou a perder o interesse no negócio, decidiu a sentença recorrida que improcedem os referidos fundamentos pois da matéria de facto provada resulta que os RR. nunca contactaram pessoalmente a A. ou os seus representantes ou os notificaram para a celebração do contrato definitivo nem mesmo depois de ter sido fixado judicialmente prazo para o efeito. Por outro lado, mesmo que se entendesse ter havido notificação (através da carta dirigida ao mandatário da A. em que os RR. propunham a data de 22/10/1990) e que a A. entrara em mora com o pedido de adiamento de sete dias para a realização da escritura em relação à data sugerida pelos RR., não provaram estes qualquer facto justificativo da perda de interesse no cumprimento do contrato, nem houve qualquer interpelação admonitória para transformar a mora em incumprimento definitivo pelo que improcede o pedido reconvencional formulado, assistindo à A. o direito à resolução do contrato e a exigir dos RR. o dobro do sinal que prestou.

Contra tal decisão insurgem-se os RR apelantes defendendo o incumprimento do contrato-promessa por parte da A. por não ter comparecido à escritura na data estipulada, não ter efectuado o pagamento do remanescente do preço, nem ter proposto um aditamento ao contrato promessa, verificando-se ainda da sua parte a perda de interesse no negócio face ao não recebimento do preço naquela data acarretando consequências para os RR. pois eram pessoas com dificuldades.

A questão fulcral posta no presente recurso consiste, pois, em saber se houve por parte da A. incumprimento do contrato-promessa celebrado com os antecessores dos RR. habilitados.

O contrato-promessa é definido no artº 410 nº 1 do C.C. como a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, ou seja, é um contrato que tem por objecto uma prestação de facto que consiste na celebração do contrato prometido através da emissão das declarações negociais que lhe são próprias, formalizadas ou não, consoante os requisitos de forma estabelecidos por lei.

O objecto imediato do contrato-promessa consiste, pois, na realização do contrato prometido.

O direito de resolução de um contrato, quando não convencionado pelas partes, depende da verificação de um fundamento legal, correspondendo, nessa medida, ao exercício de um direito potestativo vinculado - art° 432° do C.C.

Fica, pois, a parte que invoca o direito à resolução obrigada a alegar e demonstrar o fundamento que justifica a destruição do vínculo contratual. Fundamento de resolução é como admitido nos art°s 801° nº 2 e 802° nº 1 do CC, a impossibilidade de cumprimento da prestação, geradora de incumprimento definitivo.

ln casu, tendo os RR apelantes vendido o prédio a terceiro, a prestação a que estavam vinculados tornou-se impossível por motivo a eles imputável.

Sucede, porém, que defendem os RR apelantes, e é o que aqui está em causa como supra se referiu, que em momento anterior, já a A. havia entrado em mora, o que os levou a perder o interesse no negócio.

Na definição legal "o (devedor) considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido" art° 804° nº 2 do CC).

A mora é, em sentido amplo, o mero retardamento da prestação: esta não foi executada no momento próprio, mas ainda é possível, por continuar a ter interesse para o credor.

ln casu, conforme resulta da cláusula 4a do contrato-promessa, não foi estabelecido entre as partes, prazo ou data para a celebração do contrato prometido apenas ficando acordado que "a escritura pública será outorgada após se encontrar registado a favor dos promitentes vendedores o prédio objecto do presente contrato, devendo estes para o efeito notificar os representantes da segunda outorgante com antecedência não inferior a dez dias, da data e cartório notarial designados"

De acordo com a classificação tradicional relativa a tempo do seu vencimento as obrigações classificam-se em puras - aquelas que por falta de estipulação ou disposição em contrário se vencem logo que o credor, mediante interpelação exija o seu cumprimento - e obrigações a prazo ou a termo - aquelas cujo cumprimento não pode ser exigido ou imposto à outra parte antes de decorrido certo período ou de chegada certa data.

No que se refere às obrigações puras dispõe o nº 1 do art° 777 que "na falta de estipulação ou disposição especial da lei, o credor tem o direito de exigir a todo o tempo o cumprimento da obrigação, assim como o devedor pode a todo o tempo exonerar-se dela"

O aludido direito do credor cumpre-se através da interpelação que pode ser judicial ou extrajudicial sendo que, de acordo com o disposto no art° 805° a interpelação tem como efeito, a partir dela, a constituição do devedor em mora. Porém, tal regra do nº 1 do art° 777° não é absoluta dispondo o seu n° 2 que se se tomar necessário o estabelecimento de um prazo, quer pela própria natureza da prestação quer por virtude das circunstâncias que a determinaram, quer por força dos usos, e as partes não acordarem na sua determinação, a fixação dele é deferida ao tribunal e o seu nº 3 que se a determinação do prazo for deixada ao credor e este não usar da faculdade que lhe foi concedida, compete ao tribunal fixar o prazo a requerimento do devedor.

ln casu, a A. obteve do tribunal em 26/09/1994 a fixação judicial do prazo de 60 dias para a realização da escritura de compra e venda, o que não foi cumprido, vindo os RR. a vender o prédio a terceiro como supra se referiu.

Em causa está, porém, a verificação do alegado incumprimento por parte da A. que teria conduzido à alegada perda de interesse na realização do negócio, em momento anterior àquela fixação judicial de prazo.

Pretendem os apelantes que tendo sido cumprida a condição a que ficou sujeita a promessa (registo do prédio a favor dos promitentes vendedores) caberia à apelada cumprir a sua obrigação, isto é, comparecer na data designada para a outorga da escritura pública de compra e venda e pagando o remanescente do preço, entendendo que a mensagem por telecópia que a ilustre mandatária dos

RR. enviou ao então mandatário da A. em 8/10/1990 constituiu notificação nos termos constantes da cláusula 4a do contrato.

Ora, sucede que tal como decidiu a sentença recorrida, efectivamente, essa missiva e a restante troca de correspondência entre os mandatários não configura uma notificação aos representantes da A. (identificados no contrato) para outorgarem a escritura como impunha o contrato promessa da data e cartório designados.

Com efeito o que resulta de tal missiva é que ela constituía uma proposta/indicação de uma data para a realização da escritura (de resto, sem qualquer indicação do cartório e hora), sendo que a apelada em resposta solicitou à ilustre mandatária dos apelantes, através de fax, a marcação da escritura para o dia 29 seguinte já que, por motivos de força maior, os seus representados não poderiam deslocar-se ao Algarve naquela data.

Ora, a indicação da data pelos RR. para a realização da escritura, não constituindo sequer uma notificação nos termos constantes do clausulado, não obstaria a que posteriormente se acertasse nova data sendo que o pedido de adiamento da escritura por sete dias não pode ser considerada recusa por parte da A. no cumprimento da sua prestação.

E como bem salienta a sentença recorrida, nos casos em que a prestação pode ser retardada a transformação da mora em incumprimento impõe a fixação de um prazo suplementar cominatório como preceitua o nº 1 do art° 808° do CC "Se a prestação não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor ( .. .)"

Neste caso, e sob pena de permanecer indefinidamente vinculado, o contraente não faltoso fixa ao outro um prazo para o cumprimento da obrigação, findo o qual a obrigação se tem por definitivamente não cumprida; opera-se, pois, uma alteração qualitativa do incumprimento com a conversão da mora, isto é, do incumprimento temporário em definitivo.

Com esta última oportunidade dada pelo credor ao devedor em mora, aquele como que desencadeia a aposição de um prazo adicional, peremptório e essencial, findo o qual a obrigação se considera definitivamente incumprida. Consequentemente, a interpelação/notificação admonitória do art° 808° nº 1 deve conter três elementos: a) a intimação para o cumprimento; b) fixação de um prazo peremptório com dilação razoável para o cumprimento; c) cominação de que a obrigação se terá como definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo.

É indispensável que o credor dê conhecimento a seu devedor e sem margem para quaisquer dúvidas deste de que, após o decurso e com o escoamento desse prazo, ele se desliga de todo do contrato, não mais estando vinculado por ele e recusando eventual prestação que o devedor lhe queira fazer.

ln casu, nem a missiva enviada ao então mandatário da A. se pode considerar notificação para efeito do clausulado, nem os RR. fixaram posteriormente qualquer prazo admonitório para cumprimento.

Por outro lado, e mesmo que se considerasse (mas assim se não entende) que a missiva referida consubstanciava uma notificação para aquele efeito e que ao não comparecer na escritura a A. entrou em mora como supra referido, também os apelantes não provaram quaisquer factos de que decorra a alegada perda de interesse no negócio a que se refere o n° 1 do artº 808 do CC. "Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação (. . .) considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação", sendo que a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente, (n° 2).

Para Calvão da Silva, a perda de interesse deve ser entendida como e quando " (. . .) já não redunda em beneficio do credor, porque não lhe proporciona a utilidade conforme ao programa obrigacional" apresentando-se este em função das condições específicas do caso concreto a apreciar, não de forma discricionária pelo próprio sujeito, mas a apreciar por terceiro, designadamente o

tribunal, em função do sujeito ("Sanção Pecuniária Compulsória", pág. 85 e Ac. do STJ de 10/02/1998, CJ T. I, p. 63)

Dizer que a perda de interesse é apreciada objectivamente significa que não basta que o credor diga que a prestação já não lhe interessa; há que ver, em face das circunstâncias, se a perda de interesse corresponde à realidade das coisas. E isso afere-se em função da utilidade que a prestação para ele teria, atendendo a elementos susceptíveis de valoração pelo comum das pessoas: a perda de interesse há-de assim, ser justificada segundo o critério de razoabilidade, próprio do comum das pessoas.

Ora, no caso em apreço, a matéria de facto apurada nada revela a esse respeito, sendo que o único quesito da base instrutória que a tal se referia (art°. 50), utilizando expressão conclusiva/jurídica, não mereceu qualquer resposta do tribunal “por se tratar apenas de matéria puramente conclusiva e de direito".

E assim sendo, é despropositada a pretensão dos apelantes ao fazerem apelo ao que consta do despacho de fundamentação na alusão que ali é feita ao depoimento de algumas testemunhas (que terão referido que os RR "eram pessoas com dificuldades, tinham pensado em vender o prédio e tinham contratado uma advogada para lhes tratar do caso, tendo ficado à espera para fazer a escritura") para fundamentarem a perda de interesse, o que, além de não constar dos factos provados, nem sequer, por si só, revela ou indicia tal perda de interesse nos termos e sentido supra referidos.

E sendo a perda do interesse no cumprimento do contrato um facto constitutivo do incumprimento e, por isso, do direito de resolução - art° 808° do CC ­sempre incumbia aos RR. o ónus da sua alegação e prova - art° 342° do CC - o que não lograram fazer.

Improcedem, pois, in totum, as conclusões da alegação dos apelantes, impondo-­se a confirmação da sentença recorrida.

DECISÃO

Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e, em consequência, em confirmar a sentença recorrida.

Custas pelos apelantes.

Évora, 16.09.2009