Recorrente:
AA
Recorridos:
BB
CC
DD
EE
Acordam os Juízes na 3.ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra:
I- Relatório
AA instaurou a presente ação declarativa comum de condenação contra BB e mulher, CC, e também contra DD e mulher, EE, pedindo a condenação dos réus: (i) a verem resolvido o contrato promessa celebrado entre autor e réus, com fundamento no seu incumprimento, por culpa exclusiva dos réus; e (ii) a restituírem ao autor a quantia por eles recebida a título de sinal e início de pagamento, em dobro, no valor de €50.000,00, acrescida de juros, calculados a partir da data do incumprimento do contrato.
Alegou que em 09.07.2021 celebrou com os réus um contrato promessa de compra e venda referente a duas frações, pelo preço global de €175.000,00; que entregou aos réus, a título de sinal e princípio de pagamento do preço, a quantia total de €25.000,00, sendo que o contrato prometido deveria efetivar-se até dia 31.12.2021; que incumbia ao autor designar dia e hora para a celebração da escritura pública e cabia aos réus obter dos elementos e/ou documentos necessários para a celebração da dita escritura; que procedeu ao agendamento da escritura pública em duas ocasiões e os réus não compareceram no dia e hora agendados; por carta de 07.09.2023, o autor solicitou aos réus a entrega de toda a documentação para que fosse agendada a escritura do contrato definitivo, sob pena de incumprimento definitivo do contrato-promessa que lhes seria imputável; que os réus não procederam à entrega da documentação para a realização da escritura e não autorizaram a realização da avaliação necessária a que autor pudesse obter o financiamento bancário de que necessitava; que por carta de 06.12.2023, o autor comunicou aos réus que considerava o contrato imediatamente resolvido, exigindo o pagamento da quantia entregue a titulo de sinal em dobro; que a escritura de compra e venda só não se outorgou por culpa e responsabilidade exclusiva dos réus, sendo o incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável a estes; que, em consequência do incumprimento do contrato, sofreu danos patrimoniais e não patrimoniais de que pretende ser ressarcido.
Os réus apresentaram contestação, sustentando que o autor litiga de má fé devendo ser condenado em multa e indemnização no montante de €5.000,00; que não tendo sido levantado o sigilo profissional, o documento n.º 8 junto com a p.i. constitui prova proibida e desentranhado; que o autor não cumpriu um conjunto de obrigações decorrentes do contrato pois ficou com o encargo de, previamente à celebração do contrato de compra e venda objeto do contrato-promessa, diligenciar no sentido de alterar o título da propriedade horizontal e, simultaneamente, do prédio que com este confina a nordeste, constituído em propriedade horizontal; que quanto à alteração do título de constituição da propriedade horizontal, previamente à celebração do contrato de compra e venda, o autor nada fez, sendo uma condição sem a qual os réus não celebrariam o contrato de compra e venda prometido; que o autor ignorou as comunicações enviadas pelos réus, nomeadamente a carta enviada a 24.05.2023, onde, além do mais, lhe foi concedido um prazo de vinte dias para apresentação de uma proposta que previsse tal garantia, sob pena ser declarado o contrato promessa celebrado definitivamente incumprido; que o autor inverteu os factos e fez tábua rasa das comunicações dos réus, invocando o incumprimento destes e, consequentemente, a resolução do contrato-promessa, através de missiva de 05.12.2023, quando os réus já o tinham declarado através das cartas que remeteram ao autor com a data de 03.10.2023; os réus atuaram socorrendo-se da exceção do não cumprimento do contrato; que não causaram ao autor de qualquer prejuízo ou dano, pedindo a improcedência da ação.
Foi realizada a audiência de julgamento e, produzidas as provas, foi proferida a seguinte sentença:
«Decisão: Nestes termos, por todo o exposto, o Tribunal decide:
Julgar totalmente improcedente, por não provada, a presente ação e, em consequência, absolver os réus do peticionado.
Julgar improcedente o pedido de condenação do autor como litigante de má fé e, em consequência, absolver o autor do pagamento de multa e indemnização peticionados. (…)»
Desta sentença foi interposto recurso de apelação pelo autor, o qual formulou, a final, as seguintes conclusões (transcrição):
(…).
Os réus/recorridos apresentaram contra-alegações, concluindo da seguinte forma (transcrição):
(…).
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II- Objeto do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, salvo se a lei o permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso (cf. art.s 608º-2, 635º-4 e 639º do Código de Processo Civil, doravante CPC).
Questões a decidir:
As questões a decidir que delimitam o objeto deste recurso, são as seguintes:
i. Se, em face da reapreciação da prova produzida em 1.ª instância, pessoal e documental, se justifica a alteração da matéria de facto provada e não provada, na parte impugnada;
ii. Se, em face dos factos apurados e dos eventualmente resultantes de alteração em via de recurso, a sentença recorrida incorreu em erro de julgamento e deve ser revogada e os réus condenados nos pedidos deduzidos na presente ação.
III- Os factos
São os seguintes os factos apurados, com interesse para a decisão da causa, consignados na sentença recorrida (transcrição):
«1. Autor e Réus celebraram em 9 de julho de 2021 o acordo escrito junto nos autos a fls. 9 verso a 20 verso, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, que as partes denominaram “contrato-promessa de compra e venda, com declarações complementares”.
2. Por esse acordo, o Autor prometeu comprar aos 1ºs Réus, que por sua vez prometeram vender, a fração autónoma designada pela letra “C”, composta por rés-do-chão esquerdo, destinada a garagem e a fração autónoma designada pela letra “D”, composto por primeiro andar, destinada a habitação, com despensa, um terraço coberto e uma divisão ampla no sótão, esta última destinada a arrecadação, ambas do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Estrada ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob os números ...29-C e ...29-D e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...36º.
3. E prometeu também comprar aos 2ºs Réus, que por sua vez prometeram vender, a fração autónoma designada pela letra “E”, composta por segunda andar, destinada a habitação, com terraço, do prédio urbano supra identificado, descrito na Conservatório do Registo Predial ..., sob o número ...29- E e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...36º.
4. Tendo sido ajustado, pelo Autor e Réus, para a transação das referidas frações autónomas, o preço global de € 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil euros), correspondendo € 10.000,00 (dez mil euros) à fração ... e € 82.500,00 (oitenta e dois mil e quinhentos euros) a cada uma das demais frações,
5. A título de sinal e princípio de pagamento do aludido preço, o Autor pagou aos primeiros Réus, a quantia de € 12.500,00 (doze mil e quinhentos euros), através de cheque bancário número ...45, à ordem, sacado sobre o Banco 1..., S.A.,
6. E pagou aos segundos Réus, também a título de sinal e princípio de pagamento do preço, a quantia de € 12.500,00 (doze mil e quinhentos euros), através de cheque bancário número ...53, à ordem, sacado sobre o Banco 1..., S.A., conforme cláusula 3ª, n.º 3, do contrato promessa e anexo do mesmo,
7. O remanescente do preço, isto é, a quantia de € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros) seria pago pelo Autor aos Réus, por cheque visado ou bancário, aquando da celebração do negócio prometido (contrato de compra e venda).
8. No âmbito do mencionado contrato foi ainda convencionado pelas partes que a escritura pública de compra e venda que titularia o negócio prometido seria celebrada até ao dia 31 de dezembro de 2021, na ..., ..., num cartório notarial ou num serviço público competente.
9. Incumbindo ao Autor a designação do dia e hora para a celebração da sobredita escritura pública ou título de compra e venda, devendo para o efeito informar os Réus do dia e hora que viessem a ser agendados e do local escolhido, através de comunicação postal registada, com aviso de receção, expedida com pelo menos vinte dias de antecedência.
10. Competindo, por sua vez, aos Réus a obtenção dos elementos e/ou documentos necessários para a celebração da dita escritura pública ou título de compra e venda e a respetiva entrega no cartório notarial ou serviço público competente que viesse a ser designado para o efeito pelo Autor, até dois dias antes da data designada para a realização da escritura pública ou título de compra e venda, nomeadamente a certidão do respetivo alvará de licença de utilização, a certidão do teor do registo predial, a certidão do teor matricial e o certificado energético relativo às frações destinadas a habitação objeto do negócio prometido, assim como quaisquer documentos atinentes à respetiva identificação, conforme cláusula sexta do contrato promessa.
11. Consta do acordo mencionado em 1., na página 8., que o Autor, enquanto promitente-comprador, assumiu “o encargo de, previamente à celebração do contrato de compra e venda objeto do presente contrato-promessa, diligenciar no sentido de alterar o título da propriedade horizontal”, nos termos estabelecidos no dito contrato-promessa “(…) e, simultaneamente, do prédio que com este confina a nordeste, constituído em propriedade horizontal, composto por edifício de rés do chão, primeiro e segundo andares e sítio direito esquerdo, sito na Estrada (…)”.
12. No que concerne à alteração do título de constituição da propriedade horizontal, previamente à celebração do contrato de compra e venda, o Autor nada fez.
13. A exigência mencionada em 11. constituiu condição sem a qual os Réus não celebrariam o contrato de compra e venda prometido.
14. O Autor tinha pleno conhecimento que a celebração do documento que titularia o contrato de compra e venda, estava condicionada, não só ao pagamento dos encargos mas, também, à prévia modificação de tais títulos da propriedade horizontal.
15. O Autor procedeu ao agendamento da escritura pública de compra e venda ficando a sua realização designada para o dia 25 de novembro de 2021, na Conservatória do Registo Predial ... – Casa Pronta - informando os Réus de tal facto.
16. Assim como diligenciou, junto do seu banco (Banco 1..., S.A.), pela obtenção do financiamento bancário necessário (mútuo hipotecário) para aquisição das referidas frações, tendo procedido ao pagamento dos respetivos encargos.
17. No dia e hora supra designados os Réus não compareceram.
18. Em 24.05.2023, os Réus endereçaram ao Autor uma missiva, em resposta à que este lhes remetera em 10.05.2023, que recebeu em 05.06.2023, com o seguinte teor:
«Acusamos a receção da carta que nos remeteu, datada de 10.05.2023.
Antes de mais, impõe-se salientar que, embora o contrato-promessa de compra e venda que celebrámos preveja que, «Que, para os efeitos decorrentes deste contrato e da Lei, apenas serão considerados os domicílios constantes deste contrato, a menos que seja comunicada por via postal registada com aviso de receção, a mudança de domicílio ou sede de algum dos contraentes ao demais…», o certo é que o endereço do remetente indicado na aludida carta não corresponde ao indicado no referido contrato-promessa.
Presumiremos que o novo endereço indicado (..., ... ..., Suíça) corresponde ao atual endereço de V. Ex.a. Contudo, esta missiva será também remetida para o endereço de correio eletrónico de V. Ex.a indicado no dito contrato promessa.
Quanto ao conteúdo da carta recebida:
Em face do respetivo conteúdo, depreendemos que, muito certamente por erro de interpretação, V. Ex.a considera que, enquanto Promitentes Vendedores, nos encontramos numa situação de incumprimento das nossas obrigações contratuais.
Ora, na verdade, quem se encontra numa situação de notório e evidente incumprimento é V. Ex.a, enquanto Promitente Comprador.
Com efeito:
O contrato-promessa de compra e venda que celebrámos em 09.07.2021 estabelece, sem a menor dúvida, a obrigação de V. Ex.a, «previamente à celebração do contrato de compra e venda» objeto do dito contrato-promessa, «diligenciar no sentido de alterar o título da propriedade horizontal» do prédio a que pertencem as frações autónomas objeto do contrato prometido. (…)
Significa isto, com suficiente clareza, que, ANTES de se celebrar o contrato de compra e venda objeto do referido contrato-promessa, tem V. Ex.a que diligenciar no sentido de alterar o título da propriedade horizontal do referido prédio e, simultaneamente, do prédio que com este confina a nordeste, tudo de acordo com o documento complementar ao dito contrato-promessa de compra e venda (ANEXO II).
Ora, tal como já antes demos nota, até ao momento, de nada V. Ex.a tratou relativamente à alteração daqueles títulos de propriedade horizontal.
Sendo que é condição de celebração do título (escritura ou outro) que titulará o contrato de compra e venda prometido a prévia ou anterior modificação de tais títulos da propriedade horizontal.
Afigura-se, assim, cristalina a circunstância de ser V. Ex.a que está em manifesto incumprimento das obrigações que assumiu aquando da celebração do contrato-promessa que vimos aludindo.
Não obstante, por enquanto e de forma excecional, ainda não nos socorreremos do que dispõe o número 2 do artigo 442.º do Código Civil (o que levaria a que V. Ex.a perdesse definitivamente o sinal que prestou), no pressuposto de que V. Ex.a nos apresente uma solução, que possamos aceitar, suscetível de nos garantir que, mesmo celebrando desde já o contrato de compra e venda, tal alteração dos referidos títulos da propriedade horizontal será atempadamente concretizada, de acordo com o estabelecido no contrato-promessa de comora e venda, incluindo no dito ANEXO II.
Por conseguinte:
Concedemos a V. Ex.a um prazo de vinte dias contado da presente data, para, querendo, nos apresentar uma proposta que preveja tal garantia, devendo, para o efeito, a mesma ser negociada com o nosso advogado: Dr. FF, com escritório na Rua ..., na ... [telefones: ...10 ou ...95].
Decorrido tal prazo sem que nada nos seja dito ou ao nosso advogado, desde já damos nota que poderemos desencadear os procedimentos adequados a declarar o contrato promessa celebrado definitivamente incumprido por V. Ex.a.”.
19. O Autor não se predispôs a encontrar alguma solução suscetível de garantir que a alteração dos títulos de propriedade horizontal fosse atempadamente concretizada.
20. Ignorando as comunicações supramencionadas enviadas pelos Réus.
21. No dia 7 de setembro de 2023, o Autor enviou carta registada com aviso de receção para os Réus, que aqueles receberam, informando-os da nova data designada para a celebração da escritura pública que titularia o negócio prometido (11/10/2023, pelas 10h00, no Cartório Notarial da Dr.ª GG, sito na Av. ..., ..., Loja ..., ... ...).
22. Mais informando que, nos termos da cláusula sexta do contrato promessa, se deveriam fazer “acompanhar de todos os documentos necessários – nomeadamente a certidão do alvará de licença de utilização, a certidão do teor do registo predial, a certidão do teor matricial, o certificado energético relativo às frações em apreço, a declaração estipulada nos termos do disposto no artigo 1424º-A do CC, assim como quaisquer outros documentos que se venham a revelar indispensáveis – para a celebração da sobredita escritura pública”,
23. Advertindo-os, por fim, que na eventualidade de persistirem em não comparecer à aludida escritura de compra e venda, não restaria outra alternativa ao Autor a não ser considerar a obrigação definitivamente incumprida e, por essa via, o contrato promessa resolvido.
24. Na missiva datada de 03.10.2023, junta nos autos a fls. 133 verso a 134, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, registada com aviso de receção, dirigida ao Autor e rececionada pelo próprio, a 16 de outubro de 2023, os réus fizeram constar o seguinte:
«Ex.mo Senhor:
Acusamos a receção da carta que nos remeteu, sem data, mas com expedição de 07.09.2023.
Antes de mais, impõe-se dar nota da impressiva indiferença que decorre da dita carta que nos remeteu, perante a nossa comunicação de 24.05.2023.
Nem que mais não seja por causa dessa mesma indiferença, reproduzimos aqui, integralmente, todo o conteúdo da aludida nossa carta: (…)
Ora, decorrido tal prazo largamente, sem que haja feito o que quer que seja, nomeadamente sequer tentando estabelecer contacto, propondo o que quer que seja, veio, então, agora, fazendo-se indiferente à nossa comunicação, indicar dia, hora e local para a celebração do contrato de compra e venda prometido.
Pois, bem, reiteramos o que temos vindo a deixar claro, desde há já tempo suficiente: é V. Ex.a quem está em incumprimento. Incumprimento esse reiterado e manifestamente claro, que, em face do tempo já decorrido e da intenção de incumprir que manifesta ao querer celebrar o contrato de compra e venda sem que, antes, satisfaça as obrigações que se obrigou a satisfazer antes de tal celebração e também em face da evidente vontade de nem sequer se predispor a encontrar alguma solução suscetível de garantir que, mesmo celebrando o contrato de compra e venda, a alteração dos títulos da propriedade horizontal será atempadamente concretizada, de acordo com o estabelecido no contrato-promessa de compra e venda, incluindo no dito ANEXO II, não resta outra alternativa que não seja, declararmos o contrato promessa de compra e venda definitivamente incumprido, por facto unicamente imputável a V. Ex.a, com perda do sinal prestado, de acordo com o disposto no 2 do artigo 442.º do Código Civil, o que aqui fazemos, por este mesmo meio.
Sem outro assunto, apresentamos cumprimentos,»
25. Os Réus procederam à entrega de qualquer documentação necessária para a celebração da escritura pública de compra e venda.
26. Em data não concretamente apurada, o Autor teve conhecimento que a avaliação aos imóveis não tinha sido realizada em virtude de os Réus não terem permitido a mesma sem autorização do seu advogado.
27. Tal situação teve como consequência a interrupção do processo conducente à obtenção do financiamento bancário necessário para o Autor poder adquirir as frações autónomas em apreço.
28. Fazendo tábua rasa das comunicações dos Réus supra aludidas, o autor, invocando o incumprimento destes e, consequentemente, a resolução do contrato-promessa, através de missiva com data de 05.12.2023, junta nos autos a fls. 89, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, a comunicou aos Réus, através de carta registada com aviso de receção que o contrato promessa em apreço se encontrava imediatamente resolvido e exigindo o pagamento da quantia entregue a título de sinal em dobro.
29. Em relação à missiva de 05.12.2023, os Réus nada disseram ou fizeram.».
A sentença recorrida fez constar, por seu turno, como não provados, os seguintes factos (transcrição):
«a. Os Réus não conferiram qualquer justificação para a não comparência à escritura aludida no artigo 15. dos factos provados.
b. Nas circunstâncias de modo, tempo e lugar mencionadas no art. 21., o Autor estava cansado de esperar e inexistia qualquer fundamento para a não celebração do negócio prometido.
c. A factualidade mencionada no artigo 26. conduziu à inviabilização da celebração da escritura pública de compra e venda agendada para dia 11 de outubro de 2023.»
IV- Fundamentação
O recorrente alegou que o tribunal recorrido errou na apreciação dos meios probatórios constantes do processo, documentais e registados em suporte sonoro, o que, não tivesse acontecido, redundaria na prolação de uma sentença julgando procedente os pedidos deduzidos na ação.
Vem, por isso, impugnar a matéria de facto, considerando incorretamente julgados os factos provados sob os pontos 12., 13., 14., 19., 20., 25., 26. e 28., cuja reapreciação e alteração, por esta Relação, peticiona.
Afigura-se-nos que foram observadas as exigências previstas na norma do art. 640º do CPC, o que implica a reapreciação da prova produzida e, em tese, a possibilidade da sua alteração nos termos do art. 662º do CPC.
Quanto à reapreciação da prova produzida em 1ª instância, vigora o princípio da livre apreciação da prova por parte do juiz, garantindo-se nesta instância de recurso um efetivo duplo grau de jurisdição (cf. art.s 640º-2-b) e 662º do CPC). Significa isto que a reapreciação da prova passa pela averiguação do modo de formação do conceito legal da prudente convicção (cf. art. 607º-5 do CPC), aferindo-se da razoabilidade da convicção formulada pelo juiz da 1.ª instância face às regras da experiência, da ciência, da lógica e da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, sem prejuízo do poder conferido à Relação de formular uma nova convicção, com renovação do princípio da livre apreciação da prova (cf. o Ac. do STJ de 31.05.2016, rel. Garcia Calejo, proc. n.º 1572/12.2TBABT.E1.S1).
A Relação está, portanto, em sede de reapreciação da matéria de facto, investida num poder-dever ou poder funcional que integra uma grande amplitude de poderes entre os quais avulta a possibilidade de corrigir determinadas patologias que afetem a decisão da matéria de facto, formulando ela própria um juízo autónomo que a habilita, se necessário, a proceder à sua alteração, acaso os elementos de prova acessíveis imponham uma solução diversa face à reponderação do conjunto dos elementos probatórios, inter alia, testemunhais, documentais, periciais, por declarações, complementados ou não pelas regras da experiência e da normalidade do acontecer e das coisas da vida (cf. art. 662º-1-2 do CPC; cf. José Lebre de Freitas, Armando Ribeiro Mendes, Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, Vol. III, Almedina, 2022, pp. 168-9. Vd., inter alia, o Ac. da RG de 11.01.2018, rel. Fernando Freitas, proc. n.º 1784/12.9TBVRL.G1).
A reapreciação da matéria de facto pela Relação levada a cabo no âmbito dos amplos poderes conferidos pelo art. 662º do CPC não deve ser confundida com um novo julgamento no pressuposto da mera discordância pelo recorrente da decisão recorrida. Ela não é mais que isso: não uma repetição da causa, mas uma reponderação ou reapreciação dos meios de prova tendentes à formação de uma convicção autónoma acerca da existência de um eventual erro de julgamento (cf. António Geraldes, Recursos em Processo Civil, cit., p. 398; e, no mesmo sentido, J. Lebre de Freitas e Outros, Código de Processo Civil Anotado, vol. III, cit., p. 172).
Vejamos, então, a matéria de facto impugnada.
Quanto ao ponto 12 dos factos provados a sentença recorrida fez constar este facto da seguinte forma: «12. No que concerne à alteração do título de constituição da propriedade horizontal, previamente à celebração do contrato de compra e venda, o Autor nada fez.».
Entende o recorrente que do teor do documento n.º 8 junto com a p.i., conjugado com o teor das declarações de parte do autor AA, este facto deve ser alterado para a seguinte redação: «No que concerne à alteração do título de constituição da propriedade horizontal, previamente à celebração do contrato de compra e venda, o Autor não só procedeu ao envio da documentação que os réus lhe solicitaram (esboços e desenhos), como, através do seu advogado, à época, solicitou por mensagem de correio eletrónico, de 04 de novembro de 2021, a colaboração dos réus e documentação necessária para alterar a propriedade horizontal.»
Cumpre analisar.
O documento n.º 8 junto com a p.i., vertido, no essencial, para os factos 10º e 11º da petição inicial, foi impugnado na contestação (vd. art.s 27º a 44º desta peça), alegando os réus, em síntese, que tratando-se de comunicação por email entre os mandatários das partes, o seu teor não pode ser considerado pelo tribunal como prova documental, por violar o segredo profissional, sendo, portanto, prova ilícita.
A sentença recorrida assim o ajuizou, desconsiderando esse meio de prova.
O recorrente pretende que o tribunal altere a matéria de facto também com base nesse documento, para com isso poder prevalecer-se do seu teor.
Vejamos.
Sob a epígrafe “segredo profissional”, preceitua o art. 92º do Estatuto da Ordem dos Advogados (=EOA) o seguinte:
«1- O advogado é obrigado a guardar segredo profissional no que respeita a todos os factos cujo conhecimento lhe advenha do exercício das suas funções ou da prestação dos seus serviços, designadamente:
a) A factos referentes a assuntos profissionais conhecidos, exclusivamente, por revelação do cliente ou revelados por ordem deste;
b) A factos de que tenha tido conhecimento em virtude de cargo desempenhado na Ordem dos Advogados;
c) A factos referentes a assuntos profissionais comunicados por colega com o qual esteja associado ou ao qual preste colaboração;
d) A factos comunicados por coautor, corréu ou cointeressado do seu constituinte ou pelo respetivo representante;
e) A factos de que a parte contrária do cliente ou respetivos representantes lhe tenham dado conhecimento durante negociações para acordo que vise pôr termo ao diferendo ou litígio;
f) A factos de que tenha tido conhecimento no âmbito de quaisquer negociações malogradas, orais ou escritas, em que tenha intervindo.
2- A obrigação do segredo profissional existe quer o serviço solicitado ou cometido ao advogado envolva ou não representação judicial ou extrajudicial (…)
3- O segredo profissional abrange ainda documentos ou outras coisas que se relacionem, direta ou indiretamente, com os factos sujeitos a sigilo.
4- O advogado pode revelar factos abrangidos pelo segredo profissional, desde que tal seja absolutamente necessário para a defesa da dignidade, direitos e interesses legítimos do próprio advogado ou do cliente ou seus representantes, mediante prévia autorização (…)
5- Os atos praticados pelo advogado com violação de segredo profissional não podem fazer prova em juízo.
(…)».
Analisado o conteúdo do documento n.º 8, verifica-se que se trata de um email com data de 04.11.2021, enviado por advogado que representava anteriormente o autor tendo por destinatário o mandatário dos réus. Nesse email propõe o emitente, por sugestão do cliente (autor), a celebração da escritura pública a que se reporta o contrato promessa de compra e venda referente a três frações (“C”, “D” e “E”) para o dia 25.11.2021, por considerar que a isso nada obstava, ficando a realização das obras, licenciamento e alteração da propriedade horizontal para momento posterior à da escritura, mais solicitando, quanto ao “prédio B”, o envio de documentos para marcação da escritura de alteração de propriedade horizontal.
Não se vê qual o óbice na junção do email em causa com fundamento na violação do o segredo profissional.
O E.O.A. não contém qualquer norma que preveja uma proibição genérica de revelação ou de junção a processos de correspondência trocada entre advogados em representação dos seus mandantes ou entre advogados e a parte contrária ou seu mandante. O que o E.O.A. impede (cf. art. 92º-3) é a revelação ou junção de documentos quando, em relação ao seu conteúdo, resulte violação do dever de segredo. Aliás, o dever de segredo consagrado na citada norma só abrange aqueles factos cuja revelação viole a relação de confiança estabelecida entre o cliente e o advogado a quem os confiou, sendo de reconhecer um interesse objetivo e fundado na sua reserva por parte daquele. O dever de segredo não abrange, portanto, todos os factos referentes a assuntos profissionais comunicados entre colegas advogados, mas apenas os sigilosos que resultem, no essencial, (i) da revelação do cliente, (ii) de cargo desempenhado na Ordem dos Advogados, (iii) comunicados por colega com o qual esteja associado ou ao qual preste colaboração, (iv) comunicados por coautor, corréu ou cointeressado do seu constituinte ou de que a parte contrária do cliente ou respetivos representantes lhe tenham dado conhecimento durante negociações para acordo que vise pôr termo ao diferendo ou (v) litígio ou de que tenha tido conhecimento no âmbito de quaisquer negociações malogradas, orais ou escritas, em que tenha intervindo.
Claro está que nem tudo o que se discute no âmbito pré judicial ou relacionado com negociações visando uma composição extrajudicial do litígio se encontra a coberto do dever de sigilo imposto a que alude o preceito em referência, incidindo a proibição de revelação apenas sobre aqueles factos que tenham vindo ao conhecimento do advogado em situação tal que, pela relação de confiança criada com o respetivo cliente, seja indesculpável deontologicamente a sua revelação (cf. nesse sentido o Ac. da RP de 24.09.2018, rel. Jorge Seabra, proc. n.º 868/17.1T8PRT-B.P1; e o Ac. da RE de 18.12.2023, rel. Maria Domingas, proc. n.º 688/21.9T8ABF-B.E1, cujos fundamentos acompanhamos de perto; ainda o Ac. da RL de 21.11.2024, rel. Maria Teresa Catrola, proc. n.º 25559/20.2T8LSB-A.L1-8; salientando a necessidade de uma apreciação casuística em sede de apreciação da legalidade dos meios de prova, vd. o Ac. da RC de 21.12.2010, rel. Carlos Querido, proc. n.º 2288/08.0TBPTM-A.C1. Esclarecendo que em processo civil o carácter lícito ou ilícito da prova não depende de qualquer juízo de proporcionalidade entre os interesses conflituantes das partes, vd., com interesse, M. Teixeira de Sousa, A Prova Ilícita em Processo Civil: Em Busca das Linhas Orientadoras, RFDUL, Ano LXI, 2020, n.º 2, pp. 37 a 47).
Do teor do documento em análise, não resulta que o mandatário do autor tenha revelado factos referentes a qualquer das alíneas supra indicadas do n.º 1 do art. 92º do EOA.
Existe, ainda, contudo, uma outra circunstância que afasta a proibição de junção do ajuizado documento e que se prende com a norma do art. 113º do EOA a qual prescreve o seguinte:
«1- Sempre que um advogado pretenda que a sua comunicação, dirigida a outro advogado ou solicitador, tenha caráter confidencial, deve exprimir claramente tal intenção.
2- As comunicações confidenciais não podem, em qualquer caso, constituir meio de prova, não lhes sendo aplicável o disposto no n.º 4 do artigo 92.º
3- O advogado ou solicitador destinatário da comunicação confidencial que não tenha condições para garantir a confidencialidade da mesma deve devolvê-la ao remetente sem revelar a terceiros o respetivo conteúdo.»
Verifica-se que o documento em análise não está compreendido na previsão normativa do preceito transcrito. É legalmente proibido ao Advogado revelar o conteúdo de comunicações que lhe sejam dirigidas por outro seu colega de profissão, quando este último (in casu o declarante ou emitente do email) lhe exija, de forma expressa, a respetiva confidencialidade, caso em que o conteúdo, nesse caso, não pode ser revelado (cf. art. 113º-2 do E.O.A.).
Todavia, no caso dos autos, não só não está em causa uma comunicação recebida pelo il. advogado do autor (tendo sido, ao invés, este a enviá-la e a juntá-la aos autos: vd. doc. 8 junto com a p.i.), como do seu teor resulta ainda, decisivamente, que inexiste qualquer menção de confidencialidade, expressa ou tácita que nela haja sido aposta.
Por outro lado, no plano adjetivo ou processual, também não se descortina que a admissão e valoração de tal documento afronte os parâmetros dos princípios da igualdade das partes (art. 4º do CPC), do contraditório (art. 3º-3 do CPC) ou mesmo da boa-fé processual (art. 8º do CPC). Não viola o princípio do contraditório, pois a parte contra quem esse documento, pré-constituído, foi oferecido - os réus -, não foi impedida de sobre ele se pronunciar ou de contraditar o seu valor probatório, o que, aliás, os réus fizeram em toda a latitude na sua contestação. O princípio da igualdade das partes também não foi desrespeitado, tendo o autor juntado tal documento nos termos processualmente permitidos no âmbito processual (cf. art.s 423º-1 e 552º-6 do CPC), tendo tido os réus igual possibilidade de juntar os respetivos meios de prova que consideraram pertinentes (art.s 423º-1 e 572º-d) do CPC). Por último, não se divisa também qualquer violação do princípio da boa-fé processual e dos deveres de cooperação entre as partes, pois a parte pode juntar um meio de prova que, como acima se expôs, é lícita.
Nessa medida, é de concluir que o disposto no referido art. 113º do EOA não tem aplicação, nada obstando a que o documento sub judice, atento o seu conteúdo e circunstâncias em que foi produzido e comunicado, possa ser levado em consideração pelo tribunal como meio de prova, em conjugação com os demais elementos probatórios, estando esta Relação legitimada a reavaliar e reponderar a prova produzida na 1ª instância, incluindo o referido documento, mediante a aquisição de um juízo de convicção autónomo e distinto da instância recorrida (cf. art.s 607º-4-5, 640º-a)-b) e 662º-1 do CPC).
Tendo em conta o teor do documento em apreço, conjugado com o teor das declarações de parte do autor que explicou em audiência de julgamento as diligências que empreendeu, e dos depoimentos gravados das testemunhas, ouvidos por esta Relação, e o teor das declarações de parte dos réus, julga-se ser de proceder à alteração do facto em apreço, não com a redação proposta pelo recorrente, mas com a seguinte:
«12. Previamente à celebração da escritura pública de compra e venda, o autor não procedeu à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal».
E deve, ainda, em consequência lógica, ser acrescentado outro facto - que passa a ser o 12.-A -, alegado na p.i. por referência ao teor do impugnado doc. n.º 8 (vd. art.s 9º a 11º) com o seguinte teor:
«12. -A. O autor enviou um email aos réus em 04.11.2021 a propor a data de 25.11.2021 para a realização da escritura pública de compra e venda, consignando, além do mais, o seguinte: “Dado que a alteração da propriedade horizontal deste edifício “A” apenas resulta da alteração de uso, creio que nada obsta a que se possa fazer a transmissão no dia 25.11, para, de imediato, se poderem concluir as obras e alteração de licenciamento nos termos definidos no contrato e outorga da necessária alteração à propriedade horizontal relativa a tal prédio. Relativamente à nova fração a constituir no prédio “B” (como designado no contrato) considerando que a mesma irá carecer de titulo de transmissão ou reconhecimento de propriedade a favor o m/ cliente, propõe-se que tal transmissão formal fique e seja condicionada à realização da escritura de propriedade horizontal a que todos se obrigaram outorgar (…)”, mais solicitando aos réus o envio de documentação «para agilizar o processo e marcação da respetiva escritura de alteração da propriedade horizontal (…).»
Procede, assim, parcialmente, a impugnação da matéria de facto, nesta parte, com o alcance acima exposto.
Quanto aos pontos 13 e 28 dos factos provados, sentença recorrida fê-los constar na lista dos factos provados nos seguintes termos:
«13. A exigência mencionada em 11. constituiu condição sem a qual os Réus não celebrariam o contrato de compra e venda prometido.» [o ponto 11 é do seguinte teor: “Consta do acordo mencionado em 1., na página 8., que o Autor, enquanto promitente-comprador, assumiu “o encargo de, previamente à celebração do contrato de compra e venda objeto do presente contrato-promessa, diligenciar no sentido de alterar o título da propriedade horizontal”, nos termos estabelecidos no dito contrato-promessa “(…) e, simultaneamente, do prédio que com este confina a nordeste, constituído em propriedade horizontal, composto por edifício de rés do chão, primeiro e segundo andares e sítio direito esquerdo, sito na Estrada (…)”.]
28. Fazendo tábua rasa das comunicações dos Réus supra aludidas, o autor, invocando o incumprimento destes e, consequentemente, a resolução do contrato-promessa, através de missiva com data de 05.12.2023, junta nos autos a fls. 89, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, a comunicou aos Réus, através de carta registada com aviso de receção que o contrato promessa em apreço se encontrava imediatamente resolvido e exigindo o pagamento da quantia entregue a título de sinal em dobro.»
Sustenta o recorrente que o facto 13 deve ser eliminado, porquanto, no seu ver, «é matéria conclusiva e irrelevante», bem como o facto 28, por conter matéria conclusiva no segmento “Fazendo tábua rasa das comunicações dos Réus supra aludidas (…)”, também a eliminar.
Não se divisa que assim seja.
Aliás, quanto ao facto 13. afigura-se-nos não só que contém uma asserção com conteúdo factual, como constitui um facto essencial para a boa decisão da causa. E quanto ao facto 28 também não se retira dele matéria conclusiva.
Cabe, todavia, analisar o ponto.
Em geral são considerados não escritos, por não se tratarem de factos, isto é, ocorrências da vida real, algo que acontece ou aconteceu, todas as asserções que envolvam juízos de valor, matéria de direito, argumentativa, opinativa ou de cunho conclusivo (na entrada «facto» do Dicionário da Língua Portuguesa, Porto Editora, 6ª Ed., consta: «acontecimento, sucesso, ocorrência, evento, situação, ação»).
A sentença, como decorre da lei, apenas deve considerar os factos essenciais (desde que alegados pelas partes, incluindo os factos instrumentais, complementares e concretizadores daqueles, bem como os factos notórios e aqueles cujo conhecimento decorra do exercício funcional do tribunal, e ainda os que integram a matéria de exceção: cf. art.s 5º-1-2, 412º, 552º-1-d) e 607º-4 do CPC; referindo-se a factos no plano do direito probatório material: art. 341º do CC e o art. 410º do CPC), devendo desconsiderar-se, como se disse, meros considerandos, juízos valorativos ou conclusões tiradas pelas partes ou pelo tribunal, os quais terão o seu lugar na fundamentação crítica da matéria de facto e na discussão e aplicação do direito que ao caso couber [cf. art. 607º-3 do CPC. Sobre o ponto, inter alia, o Ac. da RP de 27.09.2023, rel. Jerónimo Freitas, proc. n.º 9028/21.6T8VNG.P1. Como tem sido entendido ao longo dos tempos pela doutrina e jurisprudência, as conclusões apenas podem extrair-se de factos materiais, concretos e precisos que tenham sido alegados, sobre os quais tenha recaído prova que suporte o sentido dessas alegações, sendo o juízo conclusivo formulado a jusante, na sentença, onde cabe fazer a apreciação crítica da matéria de facto provada: cf. o Ac. do STJ de 23.09.2009, rel. Bravo Serra, proc. n.º 238/06.7TTBGR.S1; o Ac. do STJ de 14.01.2015, rel. Fernandes da Silva, Proc. n.º 488/11.4TTVFR.P1.S1; o Ac. do STJ de 14.01.2015, rel. Pinto Hespanhol, Proc. n.º 497/12.6TTVRL.P1.S1; vd. Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declaratório, Almedina, Coimbra, vol. III, 1982, pp. 268-269. Daí que, sempre que um ponto da matéria de facto integre uma afirmação ou valoração de factos que se insira na análise das questões jurídicas a decidir, comportando uma resposta, ou componente de resposta àquelas questões, tal ponto da matéria de facto deve ser eliminado: cf. o Ac. do STJ de 28.01.2016, rel. Leones Dantas, Proc. n.º 1715/12.6TTPRT.P1.S1; e o Ac. do STJ de 14.07.2021, rel. Júlio Gomes, proc. n.º 19035/17.8T8PRT.P1.S1. Por último, Helena Cabrita, A Fundamentação de Facto e de Direito da Decisão Cível, C.ª, Ed.ª, 2015, pp. 106-107].
A consideração de uma questão de direito depende do exercício de um raciocínio, de emissão de um juízo de valor, resolvendo-se pela aplicação de uma norma jurídica aos factos apurados. A questão de facto não reclama a intervenção de uma norma jurídica e da sua interpretação, ou seja, não reclama a intervenção do Direito, estando dependente das regras de produção probatória, do apuramento dos respetivos factos, e destes dependerá a resposta à questão de direito (Sobre o ponto, vid. o Ac. do STJ de 30.01.2003, rel. Pereira Madeira, Colectânea de Jurisprudência, STJ, tomo I, p. 178).
Todavia, há casos em que as partes usam nos articulados determinadas expressões que, podendo embora configurar à partida conceitos de direito ou noções legais, assumem, concomitantemente, um sentido comum, generalizado, vulgar, prosaico, de uso corrente na linguagem popular e que, apesar de alegados, podem ser admitidos no contexto da alegação de facto. Para o descortinar importará indagar quais são os concretos termos da causa, o que se discute num dado processo, qual a questão de facto litigada.
Anselmo de Castro alerta, no entanto para a existência de conceitos que «[s]ão de equiparar aos factos, juízos que contenham a subsunção a um conceito jurídico geralmente conhecido; poderão então figurar, nesses próprios termos, devendo tomar-se no sentido corrente ou comum, ou no próprio sentido em que a lei os tome, quando coincidente, desde que as partes não disputem sobre eles, podendo ainda figurar sempre na especificação e ainda no questionário quando não constituam o próprio objecto do quesito» (cf. Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declaratório, vol. III, p. 269).
Quer dizer: há conceitos ou expressões com um sentido corrente, de uso comum pela generalidade das pessoas que poderão, em princípio, ser objeto de prova, desde que não se relacionem diretamente com o objeto da ação.
São eles, v.g. os conceitos de “arrendamento”, “renda”, “inquilino”, “hóspede”, “proprietário”, “possuidor”, “preço”, “lucro”, “empréstimo”, “consentimento”, “pagamento”, “compra”, “venda”, “dar de penhor”, “falta injustificada”, “despedimento”, “proveito comum do casal”, etc. (cf. António Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, vol. I, pp. 179 e 180).
No entanto, se num dado processo se discute a existência de um arrendamento, então não deve ser alegado “arrendamento”; se se discute se a dívida é comunicável, então não deverá alegar-se “proveito comum”; discutindo-se a posse, não deve alegar-se “posse”; discutindo-se se a obrigação foi cumprida, não deve alegar-se “cumprimento”, “incumprimento” ou “cumprimento defeituoso”; discutindo-se a existência de um contrato de compra e venda, então não deve alegar-se “compra” ou “venda”. E assim sucessivamente. Importará indagar se estamos perante conceitos relacionados ou não diretamente com o thema decidendum.
A doutrina e a jurisprudência, ainda que por vezes com dúvidas ou divergências entre si, tem-se debatido com a distinção entre matéria de facto e matéria de direito, distinguindo as situações (Sobre conceitos de direito, vid. Lebre de Freitas, Simulação, Força Probatória dos Documentos, Validade do Contrato de Arrendamento, Parecer, Colectânea de Jurisprudência, 1991, tomo I, p. 36).
Tem sido, não obstante, considerada matéria de facto expressões como “pagar”, “emprestar”, “vender”, “arrendar”, “renovar o contrato” (cf. Ac. da RL de 06.07.1983, rel. Pedro Macedo, CJ, IV, p. 192), “práticas ilícitas, imorais ou desonestas” (cf. Ac. da RE de 21.02.1991, rel. Pereira Cardigos, CJ, I, p. 303), “falta injustificada” (cf. Ac. da RL de 17.05.1995, rel. Dinis Roldão, CJ, III, p. 183), “despedimento” (cf. Ac. da RE de 06.06.1995, rel. Paiva de Carvalho, CJ, III, p. 318), “débito” (cf. Ac. do STJ de 13.12.1983, rel. Magalhães Baião, Boletim do Ministério da Justiça, n.º 332, p. 437), entre outras.
E tem sido considerada matéria de direito, de teor conclusivo, expressões como, “boa-fé”, “reputação ou tratamento como filho”, “regadio arvense, agrícola e sequeiro” (cf. Ac. da RP de 30.05.1995, rel. Almeida e Silva, CJ, tomo III, p. 228), conduzir “por conta de outrem” (cf. o Ac. da RL de 25.05.1995, rel. Rodrigues Codeço, CJ, tomo III, p. 117), “necessidade de casa para habitação própria”, “velocidade exagerada, excessiva ou exagerada” (cf. o Ac. da RC de 18.02.1986, rel. Pereira da Silva, CJ, tomo I, p. 49), “economia comum” (cf. o Ac. da RL de 15.12.1981, rel. Cura Mariano, CJ, V, p. 177); “acidente de trabalho” (cf. Ac. da RL de 13.01.1993, rel. César Teles, CJ, I, p. 167), “interpelação” (cf. o Ac. da RE de 25.02.1993, rel. Geraldes Carvalho, BMJ n.º 424º, p. 755), “residência permanente” (cf. o Ac. da RE de 28.02.1984, rel. Pereira de Gouveia, BMJ n.º 336º, p. 484), “posse pública, pacífica e continuada” (cf. o Ac. da RC de 13.05.1980, rel. Oliveira Matos, CJ, tomo III, p. 261; e o Ac. do STJ de 26.04.1994, rel. Cura Mariano, CJ STJ, II, p. 63), “benfeitorias realizadas que não podem ser levantadas sem detrimento da coisa” (Vd. Lebre de Freitas, A Transmissão do Direito à Indemnização por Benfeitorias, revista Themis, Univ. Nova de Lisboa, Ano VII, n.º 13, Almedina, 2006, p. 27); e “proveito comum do casal” (cf. Antunes Varela, J. M. Bezerra, S. e Nora, Manual de Processo Civil, pp. 410-1).
Tudo depende, portanto, dos contornos do caso concreto decidendo.
No caso dos autos, pese embora se tenha utilizado, na alegação de facto na contestação (vd. art.s 52º, 56º e 84º), o vocábulo “condição”, tal não se afigura problemático, porquanto a alegação, na contestação dos réus, de uma exigência, de uma condição ou, ainda, de a escritura estar condicionada à prévia ou anterior modificação dos títulos da propriedade horizontal, surge associado à alegação factual central do processo que consiste em saber se os réus incumpriram definitiva e culposamente o contrato, impedindo ou inviabilizando, por ação sua, a realização da escritura de compra e venda - ou seja, a realização do contrato definitivo - e se assiste ao autor o direito a exigir dos réus, com base nesse incumprimento, a devolução do sinal em dobro.
Afigura-se-nos, portanto, que a expressão condição empregada nos autos e atento o contexto factual em que surge inserida, pese embora se trate de conceito utilizado pelo legislador (cf. inter alia no art. 270º do CC), assume, neste contexto um sentido vulgar ou comum de requisito, motivo, imposição ou exigência se compreendido e encarado num contexto negocial segundo o qual cabia ao autor fazer algo antes da escritura - uma prestação de facere - sem o que esta não se poderia realizar.
Algo semelhante sucede com a o facto 28, pois que ao utilizar-se a expressão “fazendo tábua rasa” (alegada no art. 66º da contestação), de uso comum e corrente no dia-a-dia das pessoas, pretende-se aludir a um comportamento equiparado a não responder, ignorar, passar por cima, desconsiderar, não ligar, não relevar. Em termos prosaicos: não querer saber.
Atento o exposto, por inexistir fundamento para tal, decide-se manter a redação dada na decisão recorrida quanto aos indicados pontos da matéria de facto impugnados.
Quanto aos pontos 14, 19, 20, 25 e 26 dos factos provados, importa analisá-los em bloco, porquanto a sua compreensão depende da apreciação, em conjunto, da prova gravada, em conjugação crítica com a documentação junta aos autos.
São os seguintes os factos impugnados pelo recorrente constantes do elenco dos factos provados:
«14. O Autor tinha pleno conhecimento que a celebração do documento que titularia o contrato de compra e venda, estava condicionada, não só ao pagamento dos encargos, mas também à prévia modificação de tais títulos da propriedade horizontal. (…)
19. O Autor não se predispôs a encontrar alguma solução suscetível de garantir que a alteração dos títulos de propriedade horizontal fosse atempadamente concretizada.
20. Ignorando as comunicações supramencionadas enviadas pelos Réus. (…)
25. Os Réus procederam à entrega de qualquer documentação necessária para a celebração da escritura pública de compra e venda.
26. Em data não concretamente apurada, o Autor teve conhecimento que a avaliação aos imóveis não tinha sido realizada em virtude de os Réus não terem permitido a mesma sem autorização do seu advogado.».
Sustenta o recorrente que estes factos deveriam ter a seguinte redação:
«14. O Autor tinha pleno conhecimento que a celebração do documento que titularia o contrato de compra e venda, estava condicionada, não só ao pagamento dos encargos, mas, também, à prévia modificação de tais títulos da propriedade horizontal do prédio “A” e do prédio “B” o que tinha que ser realizado com a colaboração dos réus e de terceiros.
19. O Autor realizou várias diligências, deslocando-se da suíça a Portugal para solucionar o problema, pediu documentos necessários para a alteração da propriedade horizontal, realizou uma reunião onde se predispôs a realizar a escritura de compra e venda e posteriormente seria concluída a alteração da propriedade horizontal.
20. A comunicação constante do ponto 19º do probatório é uma resposta a uma comunicação do recorrente de 10.05.2023.
25. Os Réus não procederam à entrega de qualquer documentação necessária para a celebração da escritura pública de compra e venda.
26. Em data não concretamente apurada, o Autor teve conhecimento, através de mensagem escrita enviada pelo diretor do balcão do Banco 1..., na ..., que a avaliação aos imóveis não tinha sido realizada em virtude de os Réus não terem permitido a mesma sem autorização do seu advogado.»
Por seu turno, impugna ainda o recorrente as alíneas a) e c) dos factos julgados como não provados, conexionados com os acima mencionados e que são os seguintes:
«a. Os Réus não conferiram qualquer justificação para a não comparência à escritura aludida no artigo 15. dos factos provados.
(…)
c. A factualidade mencionada no artigo 26. conduziu à inviabilização da celebração da escritura pública de compra e venda agendada para dia 11 de outubro de 2023.»
Sustenta que tais factos deviam ter sido julgados como provados, com a seguinte redação:
«a. Os Réus não compareceram à escritura aludida no artigo 15. dos factos provados porquanto entendiam que a alteração à propriedade horizontal devia estar concluída antes da escritura de compra e venda.»
«c. A factualidade mencionada no artigo 26. conduziu à inviabilização da celebração da escritura pública de compra e venda agendada para dia 11 de outubro de 2023.»
Vejamos.
Consta da motivação e facto da sentença recorrida, quanto a estes pontos, o seguinte:
Para além da consideração dos documentos juntos aos autos consignou-se o seguinte:
«Em segundo lugar, baseou-se aquela convicção numa apreciação livre da prova testemunhal (…) onde se sobrelevou o conhecimento pessoal e direto dos factos perguntados, a postura denotada pelas testemunhas, bem como a convicção e transparência dos depoimentos. (…) declarações de parte ao autor” o qual explicou “as circunstâncias antecedentes e contemporâneas à celebração do contrato promessa de compra e venda em apreciação nos autos, bem como os procedimentos adotados na marcação de (2) escrituras de compra e venda com vista à celebração do contrato definitivo, que não se chegaram a concretizar, não tendo os réus comparecido. (…) aludiu à necessidade que tinha de recorrer a financiamento bancário para a celebração do contrato de definitivo, sendo que, na segunda marcação, não foi possível sequer efetuar a avaliação das frações, uma vez que o avaliador não pode aceder ao interior do prédio por tal não ter sido permitido pelos autores» (neste nosso sublinhado, ocorre lapso de escrita pois deve ler-se, aqui, réus).
«Instado acerca dos procedimentos por si adotados quanto à alteração da propriedade horizontal prevista na alínea b) da pág. 8 das declarações complementares exaradas no contrato promessa de compra e venda cima aludido, o autor reconheceu não ter sido ainda alterado o título da propriedade horizontal, o que de todo o modo não seria exequível fazer em tempo oportuno até à data marcada para a celebração do contrato definitivo, dadas as delongas que tal processo acarreta na Câmara Municipal. (…) o autor afirmou ter contratado um arquiteto para este elaborar um estudo do prédio, sendo que, na sua opinião, nada impede a realização da compra e venda, ficando para momento ulterior a alteração do título da propriedade horizontal. (…) aludiu às despesas que teve com as comissões que lhe foram cobradas pelo banco com vista à aprovação do financiamento bancário. As declarações da testemunha HH, (…) irmão do autor, nada de relevante acrescentaram à matéria em discussão nos autos, limitando-se a reportar o estado de desgaste e abalo do autor por causa de não ter sido ainda celebrado o contrato definitivo de compra e venda. De igual modo, as declarações da testemunha II (…) tia do autor, limitou-se a reportar ao Tribunal as deslocações do autor a Portugal, nas datas agendadas para a celebração da escritura de compra e venda. (…) nada mais de relevante acrescentou à matéria em discussão nos autos, denotando-se um conhecimento de ouvir dizer aquilo que o autor lhe relatou.»
«As declarações da testemunha JJ (…) arquiteto (…) ter prestado serviços de arquitetura para o autor, tiveram sobretudo o mérito de esclarecer o Tribunal acerca dos trabalhos concretamente efetuados pelo autor com vista à alteração da propriedade horizontal do prédio dos réus, nos termos consignados nas declarações complementares exaradas no contrato promessa (…) esclareceu ter sido contactado pelo autor para desenvolver um projeto nas frações que o autor é proprietário no prédio objeto do contrato promessa (…) asseverando que, relativamente às demais frações, não desenvolveu nenhum estudo e/ou elaborou qualquer projeto.
Acrescentou que, a determinada altura, o autor revelou preocupação com a necessidade de execução de um estudo para alterar a propriedade horizontal do prédio dos réus, mas a sua elaboração e aprovação pelas entidades competentes não era minimamente compatível com a data designada para a celebração da escritura pública de compra e venda, não sendo exequível realização tal estudo num tão curto espaço de tempo. Ademais, a testemunha afirmou que se trata de um procedimento demorado, que não é possível concluir num tão curto espaço de tempo, e precisou que a sua intervenção terminou com a celebração do estudo de viabilidade da alteração do destino (comercio e/ou habitação) das frações de que o autor já era proprietário no mesmo prédio dos réus. (…) esclareceu que a elaboração de um esboço não carece de consentimento dos restantes condóminos; o processo de licenciamento do projeto é que necessita de tal elemento, sendo que apesar de o autor ter relevado alguma preocupação com tal questão, o certo é que o mesmo, talvez condicionado por residir no estrangeiro, não chegara a solicitar à testemunha a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal do edifício dos réus.».
«A testemunha KK (…) bancário (…) reportou ao Tribunal as circunstâncias de tempo em que o autor recorreu ao no Banco 1... com vista a obter um financiamento bancário destinado à aquisição das frações autónomas objeto do contrato promessa (…) tal sucedeu em 2021 e em 2023. Acrescentou as circunstâncias em que o banco cobra comissão aos clientes decorrente do processo de análise e aprovação do empréstimo bancário (…).
As declarações da testemunha LL (…) empresário de mediação imobiliária (…) o mérito de esclarecer o Tribunal acerca das circunstâncias antecedentes e contemporâneas à outorga do contrato promessa de compra e venda com declarações complementares a que vimos de aludir. Assim, com conhecimento direto dos factos, a testemunha asseverou que os réus apenas aceitaram o preço para a compra das frações autónomas, pelo autor, com a condição de ser este a tratar de todas as questões relacionadas com a legalização de propriedade horizontal, quer as questões de ordem burocrática, quer as de ordem económica, tendo sido acordado que o autor seria o responsável pelo pagamento de todas as despesas inerentes ao desenrolar de tal processo. Era, pois, condição essencial para a concretização do negócio de compra e venda, sendo que o preço acordado entre as partes foi alcançado, ou melhor dito reduzido, tendo por base tal condição. Em consonância com as declarações acabadas de prestar, estão as declarações da testemunha MM (…) filho dos réus BB e CC (…) precisou de forma objetiva e detalhada as circunstancias antecedentes às negociações, corroborado o depoimento da testemunha acabada de referir no que concerne à condição imposta pelos réus para a celebração do contrato de compra e venda acima aludido, relacionadas com a constituição da propriedade horizontal que era condição essencial e prévia à celebração do contrato definitivo. Instado, asseverou que o valor de venda reflete exatamente essa condição, precisando que se assim não fosse o valor de venda seria superior ao valor acordado. Acrescentou sem dar cumprimento prévio a tal condição, que, como acima se aludiu, era essencial e prévia à realização do contrato definitivo, o autor designou data para a escritura, o que não correspondia ao acordado entre as partes. Instado, a testemunha afirmou os réus sempre estiveram disponíveis para outorgar a escritura desde que o autor cumprisse aquilo que havia sido acordado pelas partes, o que não sucedeu.
A testemunha NN (…) bancária (…) aludiu ao financiamento solicitado ao banco pelo autor, no ano de 2021, o qual foi apreciado e aprovado, não se tendo, todavia, concretizado porque a escritura não se realizou. (…) a testemunha reportou um novo pedido de financiamento pelo autor ao banco, no ano de 2023, o qual não foi possível dar seguimento uma vez que não foi autorizada a avaliação do prédio objeto do contrato promessa em apreciação nos autos.»
(…) tomadas declarações de parte à ré CC (…) e ao réu DD (…) os quais à semelhança do depoimento das testemunhas arroladas pelos réus, explicaram as razões pelas quais os réus não compareceram na escritura, precisando que tal sucedeu porque a alteração da propriedade horizontal é condição essencial e prévia à transferência da propriedade das frações prometidas vender. Ademais, os depoentes reportaram as circunstâncias em que o autor ignorando o teor das missivas enviadas pelos réus, aos quais não dava resposta, enviou as cartas, acima aludidas, a informar da marcação da escritura de compra e venda. Não obstante a qualidade em que depuseram, as suas declarações revelaram-se coerentes, lógicas e em consonância com a prova documental junta aos autos e, por isso, credíveis. (…)»
Quanto à fundamentação da matéria não provada, consignou a sentença recorrida:
«No que concerne à resposta negativa dada à factualidade não provada tal ficou a dever-se à ausência e/ou à prova produzida em sentido contrário nos termos em que acima demos conta. Com efeito, não foi feita prova no sentido da sua positividade sendo que se atentarmos o teor dos documentos juntos nos autos por si só não permite dar resposta positiva a tais factos».
Cumpre apreciar.
Procedeu-se à audição dos depoimentos e declarações de parte registados em suporte sonoro, conjugando-os com o teor dos documentos acima referenciados.
A sentença recorrida considerou provado, no essencial, que o autor estava consciente, face ao vínculo contratual assumido, que a efetivação da escritura definitiva de compra e venda das frações prometidas vender dependia da prévia modificação do título da propriedade horizontal de que fazem parte as frações objeto do contrato promessa, ou do desenvolvimento por banda do autor de diligências com vista a esse fim, apurando que o autor não as concretizou, nem se predispôs a solucionar atempadamente essa alteração, ignorando as cartas que os réus lhe enviaram e, mesmo assim, sem dar cumprimento a essa condição - que era prévia à realização da escritura -, notificou os réus, por duas vezes, para comparecerem à escritura, bem sabendo que ainda não tinha tratado desse assunto o qual constituía, para os réus, como negociado entre as partes, condição essencial prévia à realização da escritura.
Mais se apurou que os réus, ao verificar que nenhuma diligência com vista à alteração da propriedade horizontal havia sido feita pelo autor, decidiram não comparecer nas datas para que o autor os notificou, razão pela qual também os réus não chegaram a entregar ao autor qualquer documentação, nem autorizado a avaliação das frações, apurando que o autor decidiu infundadamente resolver o contrato promessa, alegando incumprimento culposo e definitivo dos réus, quando, afinal, o incumprimento se dera na sua esfera jurídica pois não só não procedeu às referidas diligências, como ignorou as missivas que lhe foram dirigidas pelos réus que o alertavam para cumprir as suas obrigações contratuais, vindo os réus, depois, por seu lado, a comunicar ao autor a resolução do contrato promessa, imputando a este o incumprimento contratual culposo e definitivo (vd. factos 19, 20, 25, 26 e 28 dos factos provados).
Importa aferir se a fixação da matéria de facto nos termos referidos encontra correspondência com a prova produzida.
A resposta é - adiante-se desde já - afirmativa. Vejamos porquê.
Foram diminutos, quanto à questão central dos autos (i. é, quanto a perceber quais os factos que poderiam estar na base do incumprimento culposo dos réus do contrato promessa, como defendido pelo autor), os depoimentos das testemunhas HH, II, KK e NN: o contributo de HH para o apuramento dos factos é quase nulo, porquanto não se “envolveu” na questão, nem “acompanhou” o autor no assunto dos dos autos, demonstrando apenas uma ideia genérica sobre a promessa do autor em comprar aos réus as indicadas frações, sabendo que a escritura não se concretizou, desconhecendo os motivos; II, tia do autor, soube apenas que o autor fez um “investimento para adquirir frações” e que houve um “desentendimento”, desconhecendo as razões da não realização da escritura; KK, bancário, apenas confirmou o pedido do autor para concessão de financiamento ao Banco 1... para “adquirir frações”, bem como as despesas bancárias burocráticas que lhe foram debitadas pelo banco por tal pedido de financiamento; NN, bancária, limitou-se a confirmar os dois pedidos de financiamento solicitados pelo autor, tendo tomado conhecimento da não realização da escritura e de que não foi possível visitar o imóvel prometido vender, para efeitos de avaliação, por falta de autorização dos réus para o efeito.
O autor, em declarações de parte, enquadrou os antecedentes do contrato promessa e a decisão de se ter proposto a adquirir as frações pertença dos réus para ficar “dono único” do prédio (i. é: era proprietário de metade de um prédio - R/C e cave - e pretendia fazer remodelações por divergências de área nas frações, pelo que, comprando aos réus as restantes frações autónomas, concentrava em si a propriedade plena, ultrapassando, por essa via, todos os problemas); explicou que “marcou” uma primeira data para novembro de 2021 para se fazer a escritura não tendo os réus comparecido ou justificado a ausência; depois, notificou os réus para nova data, já no ano de 2023, para a realização de escritura, voltando estes a não comparecer, o que lhe acarretou despesas; explicou que, sendo necessário fazer obras nas frações, solicitou a um arquiteto a feitura de um esboço para a cave (esboço esse que já fora considerado em prévia providência cautelar que correu termos entre as partes) pois havia necessidade de corrigir medidas/áreas que “não estavam corretas na caderneta predial”; admitiu que recebeu cartas enviadas pelos réus e que “informou o seu advogado” para, mais adiante, referir não se lembrar das cartas.
A testemunha JJ, arquiteto, esclareceu com segurança, consistência, objetividade e credibilidade que quanto às frações que o autor pretendia adquirir aos réus (letra C: um R/C esq.º; letra D: um 1º andar; e letra E: um 2º andar) não desenvolveu nenhum estudo quanto a elas, mas que o autor lhe chegou a pedir que efetuasse um “esboço/estudo” para servir de base à alteração da propriedade horizontal (para a finalidade de habitação), referindo que sendo a data marcada para a realização da escritura definitiva de compra e venda “muito próxima”, era “impossível fazer o estudo e aprová-lo”, acabando por “não ter feito nada quanto à alteração da propriedade horizontal”; referiu que a cave pertença do autor precisava de ser alterada e licenciada pelo município pois “o processo não podia entrar na Câmara com a área que estava na Conservatória”, explicando que “a correção da área e o processo de licenciamento leva tempo e a questão mais delicada tinha a ver com o diferencial das áreas que era preciso corrigir”, e que o único esboço/estudo que fez foi para as frações que já eram pertença do autor e não para as frações que pretendia adquirir aos réus, para as quais o autor “nada lhe pediu” (vd. minuto 31 do seu depoimento); precisou que apesar de ter feito um esboço por alturas de 2022 era preciso fazer a alteração à propriedade horizontal” do prédio onde as frações se integram, sendo claro em audiência ao esclarecer que “o esboço é uma coisa e o projeto de licenciamento é outra” (vd. minuto 37 do seu depoimento); por último, decisivamente, questionado se lhe foi pedido que se debruçasse sobre as alterações aos prédios A e B a que alude o “Anexo II - Documento complementar ao contrato promessa de compra celebrado em 09.07.2021…” junto com a p.i. como doc. 1, respondeu categoricamente: “não, isto não me foi pedido”, esclarecendo que o projeto de licenciamento tem de englobar a alteração da propriedade horizontal (vd. minutos 44 e 45 do seu depoimento).
LL, mediador imobiliário, explicou que foi contactado pelo autor para mediar a compra e venda das frações pertença dos réus, explicando, com clareza, que os réus aceitaram o valor de aquisição proposto pelo autor, desde que a questão da alteração da propriedade horizontal e da documentação atinente que urgia ser feita fosse tratada pelo autor, uma vez que os réus são pessoas idosas e não queriam maçar-se a tratar dessas questões. Precisou que a questão da alteração da propriedade horizontal era fundamental para os réus, isto é, constituía uma condição essencial no sentido de que o negócio de compra e venda das frações dependia da prévia resolução da questão da alteração da propriedade horizontal com respeito aos dois prédios (“A” e “B”) onde as frações se integram e da sua legalização junto do município; explicou, ainda, que na negociação do preço de venda das três frações aceite pelos réus foi considerado o encargo a recair sobre o autor: “os réus faziam aquele preço na condição da regularização da propriedade horizontal e respetivos custos ficasse a cargo do autor”, condições que este aceitou (vd. minutos 12 e 14 do seu depoimento).
Por último depôs MM, filho dos 1.ºs réus e prestaram declarações de parte os réus CC e DD. Aquele explicou que os 1sº réus são seus pais, ele com 88 anos, ela com 80 anos, explicando a génese do contrato promessa: o autor tinha feito obras em duas das suas frações sem autorização dos demais condóminos ora réus, relacionadas com paredes que “estavam a ser derrubadas” para adaptá-las para a finalidade de habitação, uma vez que a finalidade originária era a indústria; para “parar” tais obras os réus viram-se na necessidade de instaurar uma providência cautelar; para “resolver” o diferendo, decidiu-se que o melhor era o autor adquirir as frações dos réus, para assim ficar dono da totalidade do prédio, o que exigia tratar previamente da alteração da propriedade horizontal dos prédios onde as frações se integram. Explicou que ficou acordado entre as partes que os réus vendiam as frações ao autor, mas porque havia necessidade de resolver previamente os problemas da propriedade horizontal antes da celebração da escritura, o autor teria de tratar dessas questões e comunica-las aos réus, de sorte que conscientes que o réu ia ter de gastar dinheiro com a respetiva burocracia, fizeram refletir essa circunstância no preço da venda, caso contrário, o preço seria superior (vd. minutos 6 e 7 do seu depoimento). Esclareceu, por último, que o autor nada apresentou aos réus quanto à alteração da propriedade horizontal e quis fazer a escritura sem ter essa situação essencial resolvida, apesar de os réus terem respondido às cartas de marcação da escritura mostrando disponibilidade para concretizar o negócio de compra e venda, mas exigindo primeiro a alteração da propriedade horizontal dos dois prédios (“A” e “B”), pra o que concederam prazo ao autor, o qual, mesmo assim, não procedeu a nenhuma diligência nesse sentido.
Este depoimento foi, nas suas linhas gerais, corroborado pela ré CC, a qual explicou que competia ao autor tratar da alteração da propriedade horizontal, nada tendo sido feito, aludindo a cartas que escreveram cartas ao autor e às quais este não deu resposta, tendo estado “sempre à espera que ele (autor) fizesse as alterações”; como viu que nada foi feito quanto aos “documentos necessários para alterar a propriedade horizontal de dois prédios com diferentes proprietários e as permilagens das frações”, nem “lhe mostrou, sequer, um projeto, nada de nada”, pediu ao seu advogado para dizer que o autor incumpriu o contrato e que “anulava o contrato”. Sustentou que desde o contrato até à sua anulação, o autor teve dois anos e meio para tratar da alteração da propriedade horizontal e nada fez, por isso os réus “ficaram fartos”. O réu DD, em declarações de parte, corroborou os anteriores depoimentos e declarações nas suas linhas gerais, confirmando o teor da carta através da qual os réus lhe “deram 20 dias para tratar das condições para viabilizar a escritura, dispondo-se a colaborar”, à qual o autor não só não respondeu como marcou nova escritura para fins de 2023 à qual os réus não compareceram.
Resulta do exposto que a motivação da matéria constante dos factos provados e, em especial, dos factos impugnados, para além de conjugada criticamente com a demais prova testemunhal e documental, como decorre com clareza da sentença recorrida, entronca de modo rigoroso e fidedigno no teor dos documentos juntos aos autos, no depoimento das testemunhas e das declarações de parte dos réus, autorizando, sem esforço, a conclusão a que chegou o tribunal recorrido no plano probatório. Dito de outro modo: após a análise por esta Relação da prova produzida, é de concluir que a mesma não conduz a uma decisão diversa (art. 662º-1 do CPC).
Apenas importa ressalvar e corrigir o que se considera ser um lapso de escrita quanto ao facto constante do ponto 25 onde falta a palavra “não” entre “réus” e “procederam”, pelo que, procedendo a impugnação nesta parte, deve passar a ter a seguinte redação:
«25. Os Réus não procederam à entrega de qualquer documentação necessária para a celebração da escritura pública de compra e venda.»
Quanto às alíneas a) e c) dos factos não provados, resulta da prova produzida - testemunhas, declarações de parte e documentos - que os mesmos não poderiam ser julgados provados. Com efeito, não se apurou, em face da prova produzida, que a não comparência dos réus às escrituras tenha sido injustificada ou infundada e que tenha sido a falta de autorização pelos réus para a avaliação das frações o motivo que inviabilizou a realização da escritura de compra e venda.
Atento o exposto, não merecendo qualquer censura a resposta dada à matéria provada e não provada, na parte não alterada por esta Relação, é de concluir pela sua manutenção, com a redação que dela consta.
Importa agora analisar o mérito da decisão recorrida e, em consequência, os termos do recurso interposto pelo autor.
Na presente ação o autor peticionou a declaração judicial de resolução do contrato promessa de compra e venda acima mencionado por incumprimento definitivo e culposo dos réus, na qualidade de promitentes vendedores, bem como a sua condenação a devolver-lhe o dobro do sinal que prestou, no valor global de €50.000,00, acrescido de juros contabilizados desde a data do incumprimento da promessa.
Mostra-se acertado o enquadramento jurídico do contrato feito pelo tribunal recorrido, o qual não merece, assim, por excentricidade, desenvolvimento: as partes celebraram entre si um contrato promessa pelo qual o autor prometeu comprar aos réus três frações de um prédio constituído em propriedade horizontal, in casu as frações correspondentes às letras “C” e “D”, pertença dos 1ºs réus, e a fração “E”, pertença dos 2.ºs réus, tendo os réus, por sua vez, prometido vendê-las.
Considerando a matéria de facto apurada conclui-se, portanto, que o contrato dos autos é bilateral ou sinalagmático, uma vez que comporta obrigações, principais e acessórias, para ambas as partes, no essencial, a obrigação de marcar escritura, de pagamento do remanescente do preço e de alteração do título da propriedade horizontal dos prédios onde se integram as frações prometidas vender (cf. art. 410º-1 do Código Civil=CC).
O contrato, distinto do negócio jurídico unilateral, constitui uma das fontes das obrigações e pode ser entendido como «um acordo vinculativo, assente em duas ou mais declarações de vontade (oferta ou proposta, de um lado; aceitação, do outro), contrapostas mas perfeitamente harmonizáveis entre si, que visam estabelecer uma composição unitária de interesses» (cf. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 8.ª Ed., Almedina, 1994, p. 221).
Os contratos podem ser unilaterais ou não sinalagmáticos e bilaterais ou sinalagmáticos e, nesse contexto, tudo se prende com a forma como se distribuem as obrigações resultantes do negócio jurídico: os contratos unilaterais geram obrigações apenas para um dos contraentes, para uma das partes, v.g. doação, mútuo, etc.; os contratos bilaterais geram obrigações recíprocas para ambas as partes, v.g. compra e venda, locação, etc. (cf. C. A. da Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed. C.ª Ed.ª, 1992, p. 391).
Nos contratos bilaterais as obrigações das partes encontram-se numa relação de correspectividade e interdependência, intercedendo entre elas um nexo ou sinalagma, de modo que a obrigação de uma das partes constitui a razão de ser da outra; quer dizer: o referido sinalagma é funcional “(…) se a reciprocidade ou contrapartida das prestações se manifesta e releva durante a vida do contrato, designadamente quanto à simultaneidade do cumprimento, ou seja, a execução por uma das partes encontra-se condicionada à execução pela outra” (cf. M. J. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 5ª ed., Almedina, 1991, pp. 288-289).
Podemos concluir que o contrato promessa dos autos, em face dos contornos da vinculação contratual assumidos pelas partes, é um contrato bilateral uma vez que o mesmo aponta para aquilo que a lei por vezes alude a contrato com prestações recíprocas (Sobre a noção de contrato como negócio jurídico bilateral ou plurilateral, Carlos Ferreira de Almeida, Contratos I, Conceito, Fontes, Formação, Almedina, 2000, p. 24).
No caso dos autos, o conteúdo das respetivas cláusulas contratuais do contrato promessa celebrado entre as partes não é controvertido, resultando, por isso, apurado (vd. os pontos 1 a 11 da matéria de facto apurada).
Apurou-se também que o autor entregou aos réus a quantia global de €25.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento, diferindo para o momento da celebração da escritura o pagamento do remanescente do preço acordado, matéria que também não é controvertida, como resulta dos autos e do recurso (vd. pontos 5 e 6 dos factos provados).
Uma vez que consubstanciam uma antecipação ou princípio de pagamento do preço, é incontrovertido que as quantias entregues pelo autor aos réus se presumem, ex vi legis, como tendo carácter de sinal (cf. art.s 441º e 442º-1 do CC).
Por seu turno, o autor alegou que resolveu extrajudicialmente o contrato em apreço, alegando incumprimento definitivo e culposo dos réus e, com base neste, veio reclamar a devolução do dobro do que prestou a título de sinal, filiando a sua pretensão na previsão do art. 442º-2, 2ª variante, do CC.
Os réus impugnaram os factos alegados pelo autor e sustentaram na sua contestação precisamente o contrário: que foi o autor quem incumpriu definitiva e culposamente o contrato promessa ajuizado nos autos, contestando a licitude da resolução contratual operada pelo autor e, sem deduzirem pedido autónomo por via reconvencional, limitaram-se a terminar a sua contestação com o costumeiro pedido negativo de improcedência da ação.
É fora de dúvida que a lei permite a resolução judicial ou extrajudicial tendente à destruição dos efeitos do negócio jurídico anteriormente celebrado entre as partes contraentes. A vontade de resolver o negócio jurídico, se efetivada por via extrajudicial, exige que essa intenção seja levada ao conhecimento da outra parte, por ser uma declaração receptícia, o que significa que produz os seus efeitos logo que seja conhecida do destinatário, ora réus. Tal sucedeu no caso dos autos, prescindindo de aceitação já que a declaração resolutiva postula o exercício de um direito potestativo extintivo (cf. art.s 224º-1, 432º-1 e 436º-1 do CC; assim o Ac. do STJ de 15.01.2015, rel. Cons. Álvaro Rodrigues, proc. n.º 2365/08.7TBABF.E1.S1; vd. o ponto 28 dos factos provados).
Quando a resolução é operada por via judicial, então, nesse caso, o ato da citação equipara-se a uma declaração resolutiva tácita (cf. o art. 219º-1 do CPC; vd. o Ac. da RP de 25.03.2010, Maria de Deus Correia, proc. n.º 57902/08.7YIPRT.P1; e o Ac. da RC de 11.11.2025, rel. Fonte Ramos, proc. n.º 1816/23.5T8CLD.C1 salientando a necessidade da vontade de resolução contratual ter de ser levada ao conhecimento da outra parte nos termos do art. 436º-1 do CC; e Joana Farrajota, A Resolução do Contrato sem Fundamento, Almedina, 2015, p. 31).
O autor procedeu à resolução extrajudicial do contrato promessa e reclama a condenação dos réus no pagamento do sinal dobrado, formulando ao tribunal um antecedente pedido de reconhecimento judicial da validade e dos efeitos da resolução operada por via extrajudicial.
Contudo, os réus impugnaram a validade e a licitude da resolução que lhes foi comunicada extrajudicialmente pelo autor, alegando que este não tinha, nem tem, fundamento para resolver o contrato.
Apesar da possibilidade de qualquer uma das partes poder destruir os efeitos do contrato mediante a declaração resolutiva, isso não significa que num contrato bilateral ou sinalagmático a resolução possa ser feita sem justificação ou fundamento, ou seja, a bel prazer de qualquer dos contraentes ou, o que é o mesmo, por mero capricho de um deles, mesmo no caso de incumprimento temporário, isto é, em caso de mora. Não: a resolução depende de um fundamento que terá de ser, naturalmente, o incumprimento de uma parte, tendo a outra parte a possibilidade de contestar os motivos da resolução e comprovar a ilicitude dos fundamentos que lhe serviram de base (cf. J. Baptista Machado, Pressupostos de Resolução por Incumprimento, in Obra Dispersa, vol. I, Braga, 1991, pp. 130 e ss.; sobre o ponto, Joana Farrajota, A Resolução do Contrato sem Fundamento, cit., pp. 54-55).
Daqui resulta que a comunicação da vontade de uma parte à outra em resolver o contrato sinalagmático, pondo-lhe fim, acarreta a cessação do vínculo se essa resolução não for impugnada pela contraparte.
Todavia, se tal acontecer e se for judicialmente reconhecida a inexistência de fundamento para tal resolução, então esta não operará os seus efeitos e o contrato subsiste por força da ausência de causa justificativa para a sua cessação. Ainda que a resolução seja informal (não judicial), nada obsta a que se recorra a tribunal para apreciar da sua ilicitude.
Neste âmbito, importa, então, distinguir: «[s]e uma parte resolve o contrato, a contraparte pode impugnar judicialmente a resolução, e se a decisão judicial confirma a validade da declaração, o contrato cessou no momento em que esta chegou ao poder do destinatário e não mediante a intervenção judicial. Diferentemente, se aquele a quem assiste o direito, duvidando da sua existência, em vez de emitir a declaração negocial, intenta uma acção judicial em que pede a apreciação do direito, o contrato cessa com a decisão judicial, se na acção, além da apreciação de direito, também se tiver feito o pedido de resolução do contrato, ocorrendo, neste caso, o efeito extintivo, com o trânsito em julgado» (cf. Pedro Romano Martinez, Da Cessação do Contrato, 3ª Ed., 2017, Almedina, pp. 171 e 177; cf. Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina, 7ª ed., 2020, p. 133; Joana Farrajota, A Resolução do Contrato sem Fundamento, cit., pp. 187; vd., na jurisprudência, os seguintes arestos: Ac. do STJ de 15.01.2015, rel. Álvaro Rodrigues, proc. n.º 2365/08.7TBABF.E1.S1; Ac. da RP de 28.10.2021, rel. José Carvalho, proc. n.º 22083/18.7T8PRT.P2; Ac. da RG de 17.03.2022, rel. Elisabete Alves, proc. n.º 1743/20.8BRG.G1; e, ainda, o Ac. da RL de 23.03.2023, rel. Adeodato Brotas, proc. n.º 2916/20.9PDL.L1-6).
Portanto, a declaração resolutória só determina a cessação do vínculo se for lícita. Se se concluir que a resolução do contrato não tem fundamento, ela é, por conseguinte, ilícita, não podendo produzir o efeito típico previsto para essa forma de cessação do contrato, nem legitimar direitos indemnizatórios. Se os fundamentos mobilizados para a resolução do contrato não se verificarem, a comunicação da resolução não extingue o vínculo contratual, torna-se ineficaz e não produz o referido efeito extintivo, mantendo-se o contrato em vigor na ordem jurídica.
E nada obsta a que se mantenha ou subsista o vínculo contratual ilicitamente resolvido se (i) o cumprimento das prestações contratuais ainda for possível; (ii) a parte lesada mantiver interesse na execução do contrato e (iii) a execução do contrato não for excessivamente onerosa para aquele que o resolveu ilicitamente (cf. Ac. da RL de 23.03.2023, rel. Des. Adeodato Brotas, proc. 2916/20.9T8PDL.L1-6; vd. o Ac. da RG de 17.03.2022, rel. Des. Elisabete Aves, proc. 1743/20.8T8BRG.G1; vd. o Ac. da RP de 28.10.2021, rel. Des. José Carvalho, proc. 22083/18.T8PRT.P2).
Nos casos em que ocorra incumprimento do contrato-promessa, a lei concede ao contraente não faltoso dois meios distintos de reação: (i) a execução específica do contrato (cf. art. 830º do CC) nas situações de simples mora, atraso ou retardamento da realização da prestação; e (ii) a resolução do contrato, por iniciativa da parte cumpridora, nos casos de incumprimento seja definitivo que se revela quando haja p. ex.º impossibilidade da prestação, ocorra destruição da coisa ou esta seja alienada a terceiro; pelo decurso de prazo fixado contratualmente como absoluto ou improrrogável, equivalente à perda de interesse; pela recusa perentória do devedor em cumprir, comunicada ao credor, não se justificando então a necessidade de nova interpelação ou de fixação de prazo suplementar; ou, por último, pela perda do interesse do credor na prestação, apreciada objetivamente, em função da mora do devedor ou da sua inexecução dentro do prazo razoável que lhe for fixado por aquele, é dizer, após a interpelação admonitória (cf. art. 808º-1 do CC) [note-se que a simples mora não autoriza o recurso à resolução do contrato, exigindo-se a verificação de uma situação de incumprimento definitivo; claro que através do mecanismo da interpelação admonitória, previsto no art. 808º do CC, a mora pode ser transformada em incumprimento definitivo: sobre o ponto, vd. o Ac. do STJ de 27.02.2025, rel. Rui Moura, proc. n.º 11623/21.4T8SNT.L1.S1; o Ac. do STJ de 13.05.2025, rel. Pires Robalo, proc. n.º 2732/22.3T8VCT.G1.S1; Ac. do STJ de 22.05.2025, rel. Judite Pires, proc. n.º 2719/22.6T8PRD.P1; o Ac. do STJ de 16.12.2025, rel. Maria do Rosário Gonçalves, proc. n.º 3488/19.2T8AVR.P1.S1; sobre a essencialidade do prazo, vd. o Ac. da RE de 06.12.2007, Bernardo Domingos, proc. n.º 2162/07-3; e o Ac. da RP de 20.04.2023, rel. João Venade, proc. n.º 2059/21.8T8PNF.P1; cf. Nuno Oliveira, Contributo para a Interpretação do art. 808º do Código Civil, in Cadernos de Direito Privado, n.º 5, 2004, pp. 10 e ss.].
Ao lado da execução específica, a lei indica quais as consequências para o incumprimento do contrato promessa quando haja sinal prestado, em caso de resolução: «Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou (…)» (cf. art. 442º-2, 1ª parte do CC). A aplicação desta sanção pressupõe, portanto, que o incumprimento definitivo se deva a culpa imputável ao contraente que incumpriu a prestação ou que a tornou impossível (cf., inter alia o Ac. do STJ de 22.05.2025, rel. Judite Pires, proc. n.º 2719/22.6T8PRD.P1).
A perda do sinal ou a entrega do sinal dobrado funciona, assim, como «sanção ou montante indemnizatório predeterminado para o seu incumprimento definitivo» (cf. M.J. de Almeida Costa, Contrato–Promessa – Uma Síntese do Regime Actual, 7ª ed. Almedina, 2011, p. 68; vd., ainda, Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 4ª Ed., Coimbra, 1995, pp. 74-75; e Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, 4ª Ed., C.ª Ed.ª, 1997, pp. 421 a 423).
Nos autos está em causa aferir se o autor tinha fundamento para proceder à resolução contratual por via extrajudicial, com base no alegado incumprimento definitivo e culposo dos réus, sendo certo que a culpa do devedor se presume, embora possa ser ilidida mediante prova em contrário (cf. art.s 799º-1, 344º-1, 349º e 350º do CC).
Saliente-se que o contrato promessa de compra e venda de frações pertencentes a imóvel constituído em propriedade horizontal exige, para a sua validade, a forma escrita, o que significa desde logo que, tratando-se de formalidade ad substantiam, não é admitida, para suprir tal exigência de forma - isto é, para prova da declaração negocial - prova testemunhal (cf. art.s 410º-1-2, 874º, 875º, 393º-2, 364º-1 e 219º do CC; sobre a natureza ad substantiam da formalidade em presença, vd. Almeida Costa, Contrato–Promessa (…), cit., p. 24; distinguindo os casos em que a exigência de prova escrita, em resultado da lei ou da vontade das partes, pode respeitar à prova da declaração negocial, caso em que o documento é exigido ad probationem ou à sua validade, caso em que o documento é exigido ad substantiam, vd. Rita Gouveia, in Comentário ao Código Civil - Parte Geral, UCP, Lisboa, 2014, p. 889; cf., sobre o ponto, distinguindo desenvolvidamente as duas formalidades, vd. L. F. Pires de Sousa, Direito Probatório Material, 3ª ed., Almedina, 2023, pp. 129 a 135 e 223).
No caso dos autos, as partes reduziram a escrito o contrato promessa, bem como as contemporâneas declarações complementares e anexo, com reconhecimento presencial certificado das assinaturas, cujo teor, aliás, não é controvertido nos autos (vd. o contrato junto na p.i. como doc. 1; cf. pontos 1. a 11. dos factos provados).
Contudo, se a lei não admite prova testemunhal para suprir a falta de redução a escrito da declaração negocial, seja ela seja exigida como formalidade ad substantiam, seja como formalidade ad probationem (cf. art 393º-3 do CC), tal não significa que o tribunal esteja impedido de recorrer à prova testemunhal para apurar o sentido das declarações negociais, ou seja, para proceder à interpretação do contexto do documento que titula o negócio jurídico (cf. art. 393º-3 do CC) «designadamente mediante o apuramento da posição do real declaratário (art. 236º-1), da vontade real do declarante (art.s 236º-2 e 238º-2), do seu conhecimento pelo declaratário (art. 236º-2) e do próprio sentido do documento» [cf. Lebre de Freitas, in Código Civil Anotado (coord. Ana Prata), vol. I, Almedina, 2017, p. 478; em sentido idêntico, Rita Gouveia, in Comentário ao Código Civil, cit., pp. 889 e 890].
É este o caso dos autos, pelo que importa, por isso, atentar, além do mais, à prova testemunhal produzida, a fim de aferir o sentido dado pelas partes ao clausulado contratual, bem como a todo o contexto que rodeou a celebração do contrato e ao comportamento das partes subsequente à sua celebração com vista a interpretar o contrato, perceber qual o sentido das declarações negociais apostas no mesmo e, ainda, apurar qual a vontade real das partes e o conhecimento desta pela contraparte. Isto porque a aferição da verificação ou não de incumprimento definitivo do contrato por qualquer uma das partes dependerá sempre de uma apreciação e ponderação casuística em torno do circunstancialismo que rodeou a declaração de resolução, levando em consideração as regras da experiência comum e da normalidade do acontecer (vd. neste sentido, sobre o ponto, o Ac. do STJ de 13.02.2025, rel. Isabel Salgado, proc. n.º 25472/20.3T8LSB.L1.S1).
No caso dos autos apurou-se que as partes celebraram um contrato promessa de compra e venda, prevendo nele, como obrigações principais, do lado do autor, suportar, para além do sinal, já prestado, o pagamento do preço remanescente no momento da realização da escritura pública que titularia o contrato definitivo, bem como o encargo de designar o dia da escritura, a concretizar até ao dia 31.12.2021 e, ainda, o de previamente à celebração da escritura diligenciar no sentido da alteração/modificação do título da propriedade horizontal onde se situa as frações referentes quer quanto ao designado “prédio A” [onde se situam as frações de que os réus são proprietários: frações “C” (R/C esq.º); “D” (1º andar) e “E” (2º andar), correspondentes ao art. matricial 3.436], quer quanto ao designado “prédio B” (correspondente ao art. matricial 1.813), nos termos do que fizeram constar do Anexo II do referido contrato promessa, parte integrante deste.
Apurou-se que o autor procedeu à marcação, por duas vezes, da escritura pública que titularia o contrato definitivo (a primeira para o dia 25.11.2021; a segunda para o dia 11.10.2023) sem que em nenhum desses momentos a mesma se realizasse por ausência de comparecimento dos réus (vd. pontos 15, 17 e 21 e dos factos provados).
Também se apurou que o autor, antes de qualquer uma das duas referidas datas marcadas para as escrituras (25.11.2021 e 11.10.2023: cf. pontos 15 e 20 dos factos provados), não diligenciou pela alteração/modificação dos títulos da propriedade horizontal em relação aos indicados prédios, limitando-se a desenvolver, no essencial, os procedimentos junto do seu banco com vista à obtenção de financiamento bancário para a aquisição das frações prometidas vender (vd. pontos 12, 16, 19 e 20 e dos factos provados).
Ainda se apurou que para os réus era condição essencial - fundamental - para a realização do contrato de compra e venda prometido que o autor desenvolvesse um conjunto de diligências com vista a efetivar a alteração da propriedade horizontal dos indicados prédios, o que teria de ocorrer em momento anterior à realização da escritura definitiva, tendo o autor consciência e conhecimento da importância desse facto para os réus, tanto mais que esse encargo influíra na negociação e na formação do preço de venda das frações (cf. pontos 11, 12, 13 e 14 dos factos provados; quanto a este circunstancialismo, foi relevante o depoimento concorde das testemunhas LL e MM, corroborado pelas explicações convergentes prestadas em audiência de julgamento pelos réus BB e CC em declarações de parte).
O contexto do contrato era este: havia problemas decorrentes de obras que o autor tinha inicialmente feito nas suas frações, tendentes à sua adaptação para fim habitacional (o primitivo fim era para indústria) e para as quais os restantes condóminos não haviam dado autorização, para o que instauraram, inclusive, uma providência cautelar para suster o andamento de tais obras. Instalado o litígio cautelar, as partes acabaram por concluir que a melhor solução passaria pela aquisição, pelo autor, das frações de que os réus são proprietários, concentrando o autor, por essa via, nas suas mãos, a propriedade plena das frações dos dois prédios. Sucede que, como se apurou, os réus são pessoas idosas, vivem fora da ..., tendo-se disposto a vender, desde que o autor tratasse de tudo o que se relacionasse com a alteração dos títulos da propriedade horizontal; assim, conscientes que essas diligências acarretavam despesas e encargos para o autor (projeto de arquitetura, taxas de licenciamento, deslocações, etc.), repercutiram esse aspeto no preço contratualizado no contrato promessa, reduzindo o preço das frações prometidas vender para se verem livres de tratar desses assuntos e para resolver definitivamente o litígio existente entre as partes. Isso mesmo foi convencionado pelas partes ao abrigo da sua liberdade contratual, conforme consta apurado e foi confirmado pelas testemunhas ouvidas que explicaram o espírito e a vontade que presidiu ao clausulado e a todo o contexto que envolveu os factos (cf. art. 405º-1 do CC; vd. ponto 11 dos factos provados).
Sucede que, como se apurou, o autor não chegou a tratar - a diligenciar - por aquelas alterações aos títulos de propriedade horizontal, decidindo avançar para a marcação, por duas vezes, da escritura definitiva, bem sabendo que tal constituía uma condição contratual essencial, pois isso mesmo tinha ficado acordado com os réus aquando da celebração do contrato promessa (vd. os pontos 11 a 14 dos factos provados).
Nessa medida, o autor não podia imputar aos réus o incumprimento definitivo e culposo do contrato, nem lhe era lícito resolver extrajudicialmente o contrato com esse fundamento, porquanto lhe cabia, antes de marcar a escritura e exigir a documentação necessária para a sua realização, cumprir previamente com a prestação contratual que antes assumira - uma condição essencial à celebração do contrato prometido e que presidira à decisão de contratar dos réus -, podendo, por isso, licitamente, os réus recusar a realização a sua prestação atenta a não realização da prestação do autor (cf. art. 428º do CC), atento o sinalagma funcional que intercedia entre as várias prestações contratuais.
Na verdade, como decorre da discussão da matéria de facto, o autor, residente na Suíça, tinha dificuldade em estar em Portugal e para o fazer tinha que suportar despesas, de modo que acelerou indevidamente o processo de marcação da escritura definitiva, pondo, com o devido respeito, o carro à frente dos bois, descurando e negligenciando a obrigação, que sobre si recaía e a que estava adstrito, de empreender diligências com vista à alteração dos títulos de propriedade horizontal dos dois prédios. E tal passava, como resultou da discussão dos factos na audiência final de julgamento, por apresentar aos réus um plano, esboço, esquema ou projeto de alteração das áreas e configuração das frações prometidas vender, bem como a base ou as linhas essenciais do respetivo licenciamento a solicitar junto do município competente, enfim, elementos que pudessem dar como que uma espécie de garantia ou segurança aos réus no sentido da viabilização da realização da escritura definitiva. Ora, resulta da matéria de facto apurada e da apreciação crítica da prova que acima se empreendeu que o autor não o fez.
Aliás, a carta enviada pelos réus ao autor em 24.05.2023, à qual o autor não deu resposta, evidencia que os autores, cerca de dois anos após a assinatura do contrato promessa, ainda estavam dispostos a celebrar a escritura, desde que o autor lhes apresentasse no prazo de 20 dias uma “solução” que lhes “garantisse” que mesmo sem a prévia alteração dos títulos da propriedade horizontal, a escritura pudesse ser concretizada e as alterações previstas no Anexo II do contrato virem a ser efetivadas em momento posterior à escritura. O autor não só nenhuma solução apresentou, como decidiu marcar nova data para a escritura, o que é incompreensível e atentatório do princípio da boa fé e do dever de colaboração recíproco que preside à execução contratual (vd. pontos 18 a 24 dos factos provados; cf. art. 762º-2 do CC. Sobre a violação das regras da boa fé em contexto de contrato promessa, vd. o Ac. do STJ de 11.11.2020, rel. António Geraldes, proc. n.º 2117/18.6T8VRL.G1.S1).
É, portanto, obscura a atuação do autor/recorrente ao decidir acelerar, indevidamente, o procedimento de marcação para a realização da escritura, sabendo que estavam por cumprir as suas obrigações contratuais ou, pelo menos, sem dar conta aos réus de diligências concretas que permitissem a estes aferir do cumprimento de tais obrigações por forma a conferir-lhes segurança de que as matérias atinentes à alteração dos títulos de propriedade horizontal estavam em andamento. Pelo contrário, o autor nada fez de concreto nesse sentido, entendendo que podia marcar a escritura, sem que estivessem reunidas as condições convencionadas para o efeito.
Se é certo que sobre o autor incumbia provar os factos materiais objetivos e concretos que suportam o incumprimento dos réus (art. 342º-1 do CC), também é certo que sobre estes recaía a presunção de culpa pelo incumprimento do contrato promessa (cf. art. 799º-1 do CC); todavia, cabendo-lhes ilidir essa presunção (cf. art. 350º-2 do CC), lograram consegui-lo, comprovando que não estavam nem em mora, nem em incumprimento do contrato, e que sendo o autor o incumpridor da prestação contratual a que estava adstrito, não estava legitimado, por falta de fundamento legal bastante, a resolver o contrato, comprovando os réus que nem por culpa sua (cf. art.s 798º e 801º do CC), nem por causa objetiva (cf. art. 790º do CC) tal resolução poderia operar, radicando exclusivamente o incumprimento do contrato promessa, em face da matéria apurada, na pessoa do autor (cf. o Ac. do STJ de 12.11.2024, rel. Aguiar Pereira, proc. n.º 2182/21.9T8CBL.G1.S1; sobre uma situação análoga de culpa, in casu dos réus, no incumprimento de deveres contratuais destinados à preparação da escritura, relacionados com a legalização do prédio para tornar possível a aquisição da fração prometida vender, vd. o Ac. do STJ de 09.03.2010, rel. Moreira Alves, proc. n.º 5647/05.6TVLSB.S1).
Seja como for, apurou-se que ambas as partes resolveram o contrato após interpelação admonitória dirigida a cada uma (vd. pontos 18, 21 a 24 e 28 dos factos provados), com prazo suplementar fixado, o que significa que, uma vez decorrido, converteram a mora em incumprimento definitivo, revelando, ambas, perda de interesse na manutenção do contrato (cf. art. 808º do CC; cf., sobre o ponto, o Ac. do STJ de 09.03.2010, rel. Moreira Alves, proc. n.º 5647/05.6TVLSB.S1; e o Ac. da RP de 17.06.2025, rel. Artur Oliveira, proc. n.º 7025/24.9T8PRT.P1. Como se decidiu no Ac. do STJ de 08.06.2017, rel. Salazar Casanova, proc. n.º 7461/14.9T8SNT.L1.S1, apesar da resolução ilícita da outra parte, o promitente lesado não fica no entanto impedido de resolver o contrato ou exigir a execução específica).
Em face da matéria apurada nos autos, desprovida a declaração extrajudicial de resolução contratual de fundamento, não assiste ao autor o direito a exigir dos réus o pagamento do sinal dobrado, a qual dependia da alegação e prova do incumprimento definitivo e culposo dos réus, não verificado.
Nessa medida, nenhuma censura deve ser dirigida à decisão recorrida a qual, por isso, deve ser confirmada, improcedendo o recurso.
Caberá, por isso, ao recorrente suportar o pagamento das custas processuais (cf. art.s 527º-1-2 e 607º-6 do CPC).
Sumário (art. 663º-7 do CPC):
(…).
V- Decisão
Atento o exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Coimbra em julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar a decisão recorrida.
Custas a cargo do apelante.
Registe e notifique.
Coimbra, 27.01.2026
Marco António de Aço e Borges
Hugo Meireles
Cristina Neves
