2608/20.9T8SRE.C1 - Tribunal da Relação de Coimbra

1. - No caso de penhora de imóvel objeto de prévio contrato promessa de compra e venda com eficácia real, sendo o registo da penhora posterior ao regista da promessa de alienação, não estão os promitentes impedidos de proceder à venda extrajudicial do prédio, nem o promitente adquirente impedido de recorrer à ação de execução específica.

2. - Em tal caso, visto à luz do disposto no art.º 831.º do CPCiv. (venda direta executiva), quis o legislador alcançar o equilíbrio entre os dois direitos/interesses em causa (direito real de aquisição, por um lado, e direito real de garantia, por outro): a venda direta ao promitente comprador, que obtém assim a propriedade, é feita na ação executiva, com depósito do preço à ordem da execução, para satisfação do crédito exequendo (ou dos credores em concurso, se os houver, conforme graduação respetiva).

3. - Rompido, porém, este equilíbrio, através do prévio pagamento do preço (diretamente/extrajudicialmente) ao promitente vendedor, frustrado fica o fim da execução e o interesse do exequente, que nada recebe com referência ao bem penhorado.

4. - Em tal caso, a solução mais adequada, em termos de ponderação de interesses em confronto, é a da venda extrajudicial – em vez da venda direta, que em nada aproveitaria à execução –, levantando-se a penhora e cancelando-se o respetivo registo uma vez verificada/consumada tal venda, por ser prematuro fazê-lo antes disso.

5. - Deve, assim, distinguir-se os casos em que, não tendo sido realizada a venda extrajudicial (entre os promitentes), já foi, em antecipação, pago o preço da venda, daqueles em que tal preço não foi pago: somente se não foi pago o preço é que nada obstará à operância do mecanismo do art.º 831.º do CPCiv., com depósito do mesmo à ordem da execução, para proteção do interesse do credor/exequente.

(Sumário elaborado pelo Relator)

Acordam na 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra:

I- Relatório

Em autos de execução para pagamento de quantia certa ([1]),

em que é exequente “A..., S. A.”, com os sinais dos autos,

a prosseguir termos contra os executados

AA e herança indivisa de BB, representada pelos herdeiros, habilitados nos autos, sendo cabeça de casal CC, estes também com os sinais dos autos,

foi penhorado, 08/02/2024, um prédio urbano descrito na CRP ... sob o n.º ...15, da freguesia ..., e inscrito na respetiva matriz sob o art.º ...00.º (como consta do auto de penhora de fls. 188 e v.º do processo físico), com anexação de certidão permanente de registo predial, da qual constam as seguintes inscrições relevantes:

1. - Ap. ...17 de 2020/09/15, referente a inscrição de aquisição, por sucessão hereditária, tendo como sujeitos ativos DD, EE, CC e FF e como sujeito passivo BB;

2. - Ap. ...90 de 2020/10/12, referente a inscrição de promessa de alienação, tendo como sujeito ativo GG e sujeitos passivos os aludidos DD, EE, CC e FF;

3. - Ap. ...20 de 2024/02/08, referente à penhora dos presentes autos, com a quantia exequenda de € 16.402,78, sendo sujeito ativo a parte exequente e sujeitos passivos os ditos DD, EE, CC e FF, estes em representação da dita herança ilíquida e indivisa de BB.

Por requerimento datado de 08/06/2024, «CC E OUTROS, executados/habilitados nos autos à margem referenciados», vieram, «nos termos e para os efeitos do disposto no art. 831.º do Código de Processo Civil», expor que o imóvel penhorado «já fora alvo de promessa de alienação, cfr. Ap. ...90 de 2020/10/12», posto que, «Em 18/02/2020 foi celebrado contrato-promessa de compra e venda relativamente ao imóvel em apreço, mas, atento o facto do imóvel estar em elevado estado de degradação, não detendo por isso a respectiva licença de utilização, determinou que a escritura definitiva não se tivesse realizado no prazo inicialmente estipulado»; «Perante a manutenção do interesse das partes na celebração do negócio definitivo, sucederam-se os pagamentos parciais a título de sinal e princípio de pagamento, tendo os outorgantes optado por conferir eficácia real à promessa, mediante escritura outorgada em 12/10/2020 - cfr. Doc. n.º 2 que ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido»; «O preço total foi pago em 31/12/2020»; «A impossibilidade de obtenção da licença de utilização determinou sucessivos adiamentos na marcação da escritura definitiva»; «A bondade da penhora não é posta em crise, na medida em que o bem sobre a qual mesma incide inequivocamente que responderia pela dívida exequenda, por se tratar de bem da titularidade da herança do de cujus, executado originário»; «Porém, a herança celebrou o contrato-promessa com eficácia real antes de saber da pendência dos presentes autos, revelando-se tal negócio uma necessidade precisamente para satisfazer outras dívidas da titularidade de outros credores, sendo que a escritura definitiva – atento o pagamento da totalidade do preço – só não foi celebrada por impossibilidade de obtenção da licença de utilização»; «Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de Janeiro, em particular com os efeitos emergentes do art. 21.º, estavam reunidas as condições para que se celebrasse a escritura definitiva, mas surgiu – entretanto – a penhora concretizada nos autos em epígrafe».

Concluíram assim:

«Nestes termos respeitosamente se requer a V.ª Ex.ª que se digne proferir despacho autorizante tendente ao cancelamento da penhora a que corresponde a Ap. ...90 de 2020/10/12»; ou, subsidiariamente,

«Se assim não o entender (…) que determine a realização de venda directa ao promitente-comprador – GG, NIF ...29..., solteiro, maior, residente na Rua ..., ..., ..., ... ... – nos termos do disposto no art. 831.º do CPC.».

Juntaram a dita escritura outorgada em 12/10/2020 (intitulada “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM EFICÀCIA REAL”), referente ao imóvel aludido, onde figura como “promitente comprador” GG (ali melhor identificado).

A contraparte, no exercício do contraditório, opôs-se ao requerido, invocando que:

- «não aceita o levantamento da penhora sob o imóvel, uma vez que a penhora é legitima e não padece de qualquer irregularidade»;

- «os habilitados/executados dissiparam património sabendo da existência da dívida aqui em causa, e vêm agora alegar essa dissipação e requerer o levantamento da penhora de um imóvel constante do acervo passível de penhora»;

- caso «seja ordenado o levantamento da penhora, a ora Exequente sempre irá intentar a respetiva impugnação Pauliana uma vez que os mesmos dissiparam património bem sabendo que estão a prejudicar a Exequente».

Perante o que os requerentes vieram impugnar o alegado pela Exequente e insistir no pedido formulado.

Na sequência, por despacho de 25/09/2024, foi determinada a notificação dos Executados/Habilitados para «esclarecerem se, na hipótese de venda directa do imóvel (art.º 831.º CPC), o promitente-comprador está disponível para depositar previamente à ordem da Execução o preço prometido.».

Ao que estes responderam que «o preço prometido já foi integralmente pago pelo promitente-comprador», o que ocorreu «antes do conhecimento dos presentes autos», pelo que «não há preço a depositar».

Foi então proferida decisão, datada de 23/10/2024 – a aqui recorrida –, com o seguinte sucinto teor:

«Conforme os próprios Executados/Habilitados reconhecem não existe qualquer invalidade que afecte a penhora efectuada.

Deste modo, a pretensão de que se proceda, pura e simplesmente, ao cancelamento da penhora apenas porque existe registo predial anterior ao da penhora de promessa de compra e venda com eficácia real, em nosso entender, e sempre salvo o devido respeito por diferente e melhor juízo, é destituída de válido fundamento legal, pois apenas o cumprimento da promessa (e não a sua mera existência) poderá ter efeitos sobre os registos posteriores; sendo que, como é claro, a existência da penhora em nada colide com a possibilidade de as partes no contrato-promessa cumprirem o prometido e celebrarem a compra e venda, efectuando o adquirente o registo predial da aquisição.

Quanto à pretendida venda directa é também claro que tal apenas poderia ocorrer com o acordo das Partes, o que manifestamente não existe.

O que, a nosso ver, não é possível, é pretender obter o cancelamento da penhora antes do cumprimento da promessa, o que pode nem chegar a ocorrer.

Pelo exposto:

Indefere-se o requerido pelos Executados/Habilitados.

Notifique.

Notifique o(a) Sr.(a) Agente de Execução.».

Em 08/11/2024, veio GG (o promitente comprador) apresentar requerimento, onde concluiu assim:

«(…) impondo a lei que no âmbito da execução se proceda à venda directa ao promitente-comprador, a penhora do bem, objecto da promessa, não ofenderá a faculdade de adquirir.

Destarte,

14. Respeitosamente se requer a V.ª Ex.ª que se digne a admitir a execução específica nos termos supra explanados, proferindo o correspondente despacho determinativo da venda directa a favor do ora requerente, notificando-se a Exma. Sra. Agente de Execução para o efeito.».

Inconformados, recorrem do decidido os Executados/Habilitados, alegando a respeito e, bem assim, formulando as seguintes

Conclusões ([2]):

«1.

Mediante o douto despacho proferido em 24/10/2024, recusou o douto Tribunal a quo que se prosseguisse com a venda directa de um imóvel penhorado à ordem dos presentes autos, nos termos do disposto no art. 831.º do CPC.

2.

Salvo melhor opinião, deverá o referido despacho ser revogado por outro, que expressamente determine a venda directa do imóvel em apreço, pela verificação dos pressupostos vertidos nos arts. 830.º do CC e 831.º do CPC.

3.

Em 08/02/2024 foi penhorado um bem imóvel, sobre o qual incide um registo de eficácia real respeitante a uma promessa de compra e venda, de 2020/12/10.

4.

O contrato-promessa de compra e venda a que versa, apesar de já ter sido pago integralmente o preço prometido, não viu a correspondente escritura definitiva celebrada, em função de limitações administrativas, em particular, a impossibilidade de obtenção da licença de utilização, atento o elevado grau de deterioração em que o imóvel se encontrava.

5.

Sucede que com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro estariam as partes em condições de celebrar a escritura pretendida, mas depararam-se com a penhora decorrente dos presentes autos.

6.

Assim, atenta a penhora validamente registada nos presentes autos, importa respeitar e fazer actuar o regime da venda directa previsto no art. 831.º do CPC.

7.

É esta a solução preconizada transversalmente, conforme decorre, por exemplo, do decidido no Ac. da Relação de Lisboa, de 22/06/2016 (Proc. n.º 26980/15.3T8LSB.L1-2), nos Acs. da Relação do Porto, de 20/06/2017 e 03/06/2019 (Procs. n.ºs 2586/15.4T8LOU-B.P1 e 5619/08.9TBMTS-B.P1) ou no Ac. da Relação de Évora, de 27/06/2019 (Proc. n.º 1872/14.7T8SLV-A.E1).

8.

A admitir-se que não resultava dos autos qualquer manifestação por parte do promitente-comprador, também a intervenção deste sujeito processual no pretérito dia 08/11/2024 a requerer a execução específica nos presentes autos determina – salvo melhor entendimento – a verificação de todos os pressupostos de que depende a verificação e respeito pela venda directa.

9.

Termos em que deve a decisão recorrida ser revogada e substituída por outra que determine a venda ao promitente-comprador, titular de eficácia de real sobre o bem penhorado.

NESTES TERMOS, E NOS MELHORES DE DIREITO, DEVERÁ O PRESENTE RECURSO SER ADMITIDO E JULGADO PROCEDENTE, POR PROVADO, REVOGANDO-SE A DECISÃO QUE RECUSOU A CELEBRAÇÃO DA VENDA DIRECTA DO BEM PENHORADO, SUBSTITUINDO-SE POR OUTRA QUE DETERMINE A VENDA DIRECTA AO PROMITENTE-COMPRADOR.».

Não se mostra junta contra-alegação de recurso.

Foi ainda proferido despacho de indeferimento quanto ao vertido no requerimento de 08/11/2024, expendendo-se assim:

«(…) a questão da venda directa (art.º 831.º CPC) apenas seria equacionável caso o Promitente-comprador e futuro Adquirente procedesse ao pagamento do preço à ordem da Execução, o que foi declarado não ser possível.

Deste modo, é manifesto que o Tribunal não irá fazer uma venda judicial de um imóvel em que o preço foi pago extrajudicialmente e não reverte para a Execução e para satisfação das suas finalidades.

Dispondo-se o Requerente (Promitente-comprador) a depositar o preço prometido à ordem da Execução, terá lugar a venda directa ao mesmo do imóvel.

Caso contrário, comprovando o Requerente (Promitente-comprador) ter sido extrajudicialmente cumprido a contrato-promessa de compra e venda (se e quando o for), sendo que a existência de penhora registada não impede a celebração da compra e venda, terá lugar o levantamento da penhora, uma vez que o registo predial da promessa é anterior ao registo predial da penhora.».

O recurso foi, de seguida, admitido como de apelação – com efeito meramente devolutivo e subida imediata e em separado –, motivo pelo qual ocorreu remessa do processo a este Tribunal ad quem, onde foi mantido o regime fixado.

Nada obstando, na legal tramitação, ao conhecimento do mérito do recurso, cumpre apreciar.

II- Âmbito recursivo

Sendo o objeto dos recursos delimitado pelas respetivas conclusões, pressuposto o objeto do processo respetivo – como é consabido, são as conclusões da parte recorrente que definem o objeto e delimitam o âmbito do recurso ([3]), nos termos do disposto nos art.ºs 608.º, n.º 2, 609.º, 620.º, 635.º, n.ºs 2 a 4, 639.º, n.º 1, todos do CPCiv. –, está em causa na presente apelação saber, apenas, se deve ser determinada a venda executiva, nos termos do disposto no art.º 831.º do CPCiv. (venda direta), ao promitente-comprador, titular de eficácia de real sobre o bem penhorado.

III- Fundamentação

A) Factualidade e dinâmica processual apuradas

O factualismo apurado e a dinâmica processual a considerar são os que constam do antecedente relatório detalhado, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.

B) Aspeto jurídico do recurso

Da admissibilidade da venda executiva (venda direta, nos termos do art.º 831.º do CPCiv.) ao promitente-comprador, titular de eficácia de real sobre o imóvel penhorado

Sendo conhecidas as questões e controvérsias em torno da venda direta executiva de bens penhorados que foram objeto de anterior promessa de venda a terceiro, com eficácia real e com prioritário registo da promessa de alienação, tendo em conta o disposto no art.º 831.º do CPCiv. ([4]), o que tem motivado múltiplas posições doutrinais e jurisprudenciais, matéria de que aqui cabe conhecer, importa começar por delimitar o concreto objeto da apelação, em função, como dito, do perímetro do acervo conclusivo da parte apelante, por ser este que, reitera-se, define inevitavelmente o objeto e delimita o âmbito recursivo.

Assim, não cabe aqui conhecer – a não ser que tal se mostre necessário, na economia do recurso – do pedido de levantamento da penhora e cancelamento do respetivo registo: embora tal matéria tenha sido objeto do requerimento sobre que recaiu a decisão recorrida, e esta tenha desembocado no indeferimento da respetiva pretensão, a parte recorrente nada aduz em contrário no acervo conclusivo, bem se compreendendo, assim, que o decorrente pedido recursório se tenha limitado à pretendida revogação da «DECISÃO QUE RECUSOU A CELEBRAÇÃO DA VENDA DIRECTA DO BEM PENHORADO, SUBSTITUINDO-SE POR OUTRA QUE DETERMINE A VENDA DIRECTA AO PROMITENTE-COMPRADOR».

Assim sendo, conformou-se tal parte recorrente com o dito indeferimento quanto ao levantamento da penhora e cancelamento do respetivo registo, matéria que, por isso, transitou em julgado. Não se discute, pois, agora a penhora e a sua subsistência.

Também não cabe conhecer de nulidades processuais ou da sentença/decisão recorrida: embora na parte final da motivação/alegação dos Recorrentes se aluda a nulidade prevista no art.º 195.º, n.º 1, do CPCiv. – logo, uma nulidade processual – e o Tribunal recorrido tenha tomado posição a respeito, aquando da admissão do recurso, mas no âmbito do “art.º 617.º/1 CPC” (campo, diverso, das nulidades da sentença), entendendo “não se verificar a nulidade apontada”, a verdade é que as conclusões dos Apelantes não refletem qualquer invocação de vício de nulidade (processual ou da sentença).

Por isso, não se trata de matéria objeto de recurso (não integrante das questões a dever ser objeto de pronúncia pela Relação), dela aqui não se conhecendo.

Tanto os Recorrentes como o promitente comprador – já não discutindo a penhora – pretendem a venda direta do imóvel penhorado, isto é, a venda executiva, no seio da execução, venda essa (diretamente) àquele promitente comprador, tendo em conta que o contrato promessa celebrado tem eficácia real e constituição e registo anterior à penhora e seu registo.

E nenhum obstáculo se levantaria a tanto se o preço não estivesse já pago ao promitente vendedor.

Com efeito, não se discutindo a prioridade, in casu, do direito real de aquisição (do promitente adquirente) sobre o direito real de garantia (da Exequente, decorrente este da penhora), por ocorrer eficácia real da promessa e registo prioritário perante o ulterior registo da penhora, deveria proceder-se na execução à venda direta, a que alude o art.º 831.º do CPCiv., com depósito do preço à ordem da execução – não entrega ao promitente vendedor (devedor da Exequente) – para satisfação do interesse do credor e prossecução dos fins da execução.

É nesta perspetiva que está configurada a venda direta no âmbito da ação executiva. Penhorado um bem prometido vender, com eficácia real, a quem queira exercer o direito de execução específica (o promitente comprador), a venda executiva é-lhe feita diretamente. Claro, então, que, efetuada tal venda executiva, o pagamento do preço não é feito, logicamente, ao executado promitente vendedor, mas à ordem da execução onde foi realizada a penhora e para pagamento do credor exequente ou dos credores em concurso, no caso de reclamação e graduação de créditos nesse âmbito executivo.

O problema coloca-se se, como no caso, é afirmado que o preço estipulado no contrato promessa já se encontra integralmente pago, não obstante a não celebração do contrato prometido. Neste caso, o bem ainda se encontra na esfera do promitente vendedor [daí a necessidade de realização da venda, seja direta, seja extrajudicial ou em resultado de ação de execução específica do contrato promessa, por ainda não ter sido transferido o direito de propriedade, que apenas se transfere como efeito da compra e venda e não da simples promessa, de acordo com o disposto no art.º 879.º, al.ª a), do CCiv.], mas o preço – em antecipação de efeitos do contrato definitivo – já foi integralmente pago.

Por isso, sendo necessária a realização da venda – para os promitentes, no interesse destes –, dela não derivará qualquer vantagem ou utilidade para os fins da execução, direcionada para a satisfação do interesse do credor, que teve de lançar mão de meios coercivos (execução patrimonial) para se fazer pagar.

É que, pago já o preço na totalidade – embolsado pelo devedor/executado, enquanto promitente vendedor –, nada será recebido/obtido para a execução.

Daí que se quede inútil a venda executiva de um bem cujo preço em nada concorrerá para a satisfação do interesse do credor, posto nada ser depositado à ordem da execução.

Ora, perante tal inutilidade, no horizonte executivo, sendo sabido que é proibida no processo/execução a prática de atos inúteis (art.º 130.º do CPCiv.), cabe perguntar se, ainda assim, deve realizar-se tal pretendida venda direta (executiva), que somente favorecerá os promitentes, em nada concorrendo para a satisfação do crédito exequendo.

Sendo de admitir, em tal caso, que tais promitentes procedam à venda extrajudicial ou se recorra à ação (declarativa) de execução específica, fará sentido instrumentalizar a venda executiva, colocando-a, como venda direta, ao serviço da satisfação exclusiva dos interesses dos promitentes (interesses que não respeitam à execução movida pela aqui Exequente)?

É certo que a penhora – que agora ninguém discute – se mantém de pé, conferindo um direito real de garantia que onera o imóvel prometido vender.

Mas tal direito real de garantia cessará com a consumação da venda, quando esta ocorrer ([5]).

Como refere Antunes Varela, «(…) a promessa, enquanto não for revogada, declarada nula, ou anulada ou não caducar, prevalece sobre todos os direitos (pessoais ou reais) que posteriormente se constituam em relação à coisa, tudo se passando, sob esse aspecto, em relação a terceiros, como se a alienação (…) prometida, uma vez realizada, se houvesse efectuado na data em que a promessa foi registada» ([6]).

O que aqui se diz, se bem se interpreta, é que tudo se passa, sob este aspeto, em relação a terceiros (como a aqui Exequente), como se a alienação prometida, logo que realizada (mas não antes), se houvesse efetuado na data em que a promessa foi registada.

Ou seja, quando for realizada a alienação – consumada a transmissão, através do contrato prometido – é que tudo se passa como se essa alienação tivesse sido efetuada na data do registo da promessa com eficácia real.

Ocorre que no caso dos autos ainda não foi realizada a alienação, por não ter sido ainda celebrado o contrato prometido.

Por isso, o direito de propriedade ainda repousa na esfera jurídica do promitente vendedor, que ainda nada alienou, pois apenas prometeu alienar.

Daí que tenha razão, a nosso ver, e salvo sempre o devido respeito por diverso entendimento, o Tribunal recorrido quando defende que a penhora, já realizada e registada, embora sem registo prioritário, deve manter-se, por o proprietário não ter mudado, sendo ainda o mesmo (o promitente vendedor, que ainda não vendeu, pelo que ainda não abriu mão do direito de propriedade, o qual só se transmite pela compra e venda e não pela promessa, mesmo que com eficácia real e objeto de registo).

A prioridade do registo também não transfere, obviamente, direitos reais, por não operar a venda, sendo apenas esta que, no âmbito da aquisição derivada, é idónea a transmitir o direito dominial para o comprador [art.º 879.º, al.ª a), do CCiv.].

Assim, a penhora sempre deveria subsistir por o direito de propriedade não ter ainda sido transmitido, permanecendo o bem no património do promitente vendedor, situação que apenas se alterará se e quando a venda (contrato prometido) for realizada.

Como também sinaliza o Tribunal recorrido, pode até acontecer que a transmissão/venda não venha a ocorrer – situação futura e incerta, apesar de não provável –, caso em que não resultaria justificado o levantamento da penhora.

O art.º 831.º do CPCiv. reporta-se à venda direta, no processo executivo, em caso de promessa de venda com eficácia real, sendo o preço, por se tratar de modalidade de venda executiva, depositado, logicamente, à ordem da execução, a fim de ser dado pagamento ao exequente ou consoante eventual graduação em concurso de credores.

Se o preço não é depositado à ordem da execução, por se afirmar que o promitente comprador já tudo pagou, diretamente (à margem do processo, extrajudicialmente), então nada resta para pagar ao credor/exequente, embolsando (ou tendo já embolsado) o devedor/promitente vendedor a quantia de preço pago.

Num tal caso não parece justificável/útil a venda judicial/direta, por um elemento essencial do contrato definitivo já estar realizado/consumado, sem qualquer aproveitamento para a execução – o pagamento do preço [art.º 879.º, al.ª a), do CCiv.] –, sabido que o escopo do processo executivo para pagamento de quantia certa é a satisfação do interesse creditório do exequente.

Mas se assim é, pode perguntar-se: qual a utilidade, então, em se manter a penhora?

Como é sabido, a penhora tem justificação para satisfação do crédito exequendo, mediante a venda dos bens penhorados e depósito à ordem da execução do preço da venda, com o qual se pagará ao credor/exequente (ou aos credores em concurso, no caso de reclamação e graduação de créditos).

Se o preço da futura venda do bem penhorado não vai ser depositado à ordem da execução, razão pela qual a venda será inútil à luz do fim executivo, então a própria penhora se poderia quedar, prima facie, ineficaz ou inútil, por se destinar a uma venda que será estéril para a ação executiva, em nada podendo satisfazer o direito de crédito exequendo.

Assim sendo, vista tal esterilidade da venda executiva, uma conclusão já poderá retirar-se: não deverá a venda direta ser realizada nos autos, por inutilidade (para a execução) e desnecessidade (para os promitentes).

Restará, pois, aos promitentes celebrarem a compra e venda (contrato prometido) pela via extrajudicial, tanto mais que já se encontra pago o preço – pela mesma via extrajudicial – e a tal não obsta a penhora e o seu registo.

Ou ao promitente adquirente enveredar pela via da execução específica (art.º 830.º do CCiv.).

Nessa hipótese, consumada a venda, a penhora quedar-se-á, então, insubsistente, de acordo, aliás, com jurisprudência invocada pela parte recorrente ([7]).

Assim, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 22-09-2016, Proc. 26980/15.3T8LSB.L1-2 ([8]), com o seguinte enunciado de sumário:

«I- O promitente comprador em contrato promessa de compra e venda dotado de eficácia real que viu registadas hipoteca legal e penhoras depois do registo daquele contrato promessa, não está impedido de outorgar escritura pública com o promitente vendedor referente à compra e venda prometida, devendo, após, serem cancelados os registos das penhoras e o da hipoteca legal, pois, só com este entendimento se pode dizer que a eficácia real do contrato promessa se traduz na possibilidade de o contrato promessa ser invocado contra terceiros que subsequentemente ao registo dessa promessa venham a adquirir direitos incompatíveis com o seu cumprimento, quer estes assentem ou não num acto de vontade do titular registal.» (destaques aditados).

Quer dizer, o promitente comprador pode outorgar no contrato prometido, o que a existência da penhora posteriormente registada não impede ([9]) ([10]), e pode lançar mão de ação de execução específica. Porém, só após a transmissão é que são cancelados os registos de penhoras.

Ou seja, só “quando assim aconteça” – consumada a venda extrajudicial – é que ocorrerá o “levantamento da penhora e consequente cancelamento do respectivo registo”. E não antes disso, posto, como lembra o Tribunal recorrido, se houvesse «lugar ao levantamento da penhora sem o cumprimento do contrato-promessa», estaria «descoberta a forma de um devedor ainda não executado salvaguardar o seu património de qualquer futura penhora sem ter que abdicar da propriedade do mesmo (…). Bastaria celebrar um contrato-promessa de compra e venda com eficácia real e registo predial, com o preço prometido já declaradamente pago, e, com o acordo do Promitente-comprador, nunca cumprir a promessa; ficando imune a penhoras de credores, totalmente livre das limitações decorrentes da penhora (art.º 819.º CC), e podendo dispor da coisa como bem entendesse com o mero acordo do Promitente-comprador».

Note-se, perante as particularidades do caso, que, embora a penhora em causa seja tardia (ano de 2024), a execução já foi instaurada em 16/12/2020, sendo o registo do bem (imóvel em discussão) de 15/09/2020, com coeva inscrição de aquisição, e o registo da promessa de 12/10/2020 (ou seja, este cerca de dois meses antes da instauração da ação executiva).

No caso, não foi deduzida oposição à penhora, nem sequer embargos de terceiro pelo promitente comprador, aceitando ambas as partes promitentes a penhora realizada.

Por isso, visto o circunstancialismo aludido, pareceria prematuro o levantamento da penhora sem que se mostre realizado o contrato prometido, com decorrente transmissão da propriedade.

E nem a penhora colide com a venda ou limita os direitos do respetivo adquirente, posto, embora este adquira um bem onerado com penhora, sabe que esse ónus morrerá – como reiteradamente dito nos autos, desde logo pelo Tribunal recorrido – quando consumada a sua aquisição do direito de propriedade.

Em tal caso, restará à parte exequente, se assim o entender – e como já sinalizou –, o recurso à ação pauliana (art.º 610.º do CCiv.).

Como dito em Ac. STJ de 09/01/2018 ([11]):

“O promitente-comprador em contrato promessa de compra e venda dotado de eficácia real, que viu registada penhora depois do registo daquele contrato promessa, não está impedido de outorgar o contrato definitivo com o promitente-vendedor referente à compra e venda prometida, depois de realizada a penhora do bem, mas antes da sua venda no processo executivo, não tendo necessariamente e sempre que exercer o seu direito no âmbito da execução promovida pelo credor do promitente vendedor” (cfr. sumário).

Ou seja, como resulta da fundamentação jurídica deste Ac., “o legislador procurou um equilíbrio entre os dois direitos em causa” (direito real de aquisição e direito real de garantia): «Fê-lo, nomeadamente, através da regulação do processo executivo ao tratar da venda – 901.º CPC (actual 831.º). O que resulta desta norma é precisamente a justa ponderação dos interesses indicados: o do credor exequente em ver satisfeita uma dívida com um valor monetário; o do beneficiário da promessa, com o direito de pedir ao tribunal que se substitua na emissão da declaração de venda pelo promitente alienante. A intervenção do tribunal assegurará o correcto exercício do direito de cada um dos referidos sujeitos, controlando os termos em que cada um pode vir a beneficiar pelo aproveitamento do bem concreto envolvido na execução e na promessa. O tribunal assegurará que, se o preço da aquisição não se encontrar já pago, o seu pagamento seja feito à ordem do tribunal, “substituindo” esse valor monetário o bem concreto que deixará de estar afecto à execução. A regularidade desta “substituição” patrimonial assegurará que o credor beneficiário da penhora sobre o bem “vendido” passará a ter o seu direito assegurado pela contrapartida da saída patrimonial agora sob controlo do tribunal.».

Rompido este equilíbrio, através do prévio pagamento do preço (diretamente) ao promitente vendedor, a solução mais adequada, a nosso ver, em termos de ponderação de interesses em confronto, é a da venda extrajudicial – em vez da venda direta, que em nada aproveitaria à execução e aos interesses do exequente –, levantando-se a penhora e cancelando-se o respetivo registo uma vez verificada/consumada tal venda, por ser prematuro fazê-lo antes disso ([12]).

Em suma, pode concluir-se que:

- na perspetiva da ponderação do caso concreto e do que o envolve, com as suas vicissitudes/particularidades próprias, e da conjugação/proteção/harmonização dos interesses conflituantes em jogo, sendo certo que não se trata aqui de embargos de terceiro deduzidos pelo promitente adquirente – hipótese muito tratada pela jurisprudência –, mas somente da ação executiva, deve distinguir-se os casos em que, não tendo sido realizada a venda extrajudicial (entre os promitentes), já foi, em antecipação, pago o preço da venda, daqueloutros em que tal preço não foi pago;

- se não foi pago o preço, nada obsta a que se opere em conformidade com o disposto no art.º 831.º do CPCiv., concebido para que a “venda direta”, realizada judicialmente, tenha como consequência o depósito do preço à ordem da execução, para proteção de interesse do credor/exequente;

- se já foi pago o preço, extrajudicialmente, em tempos ainda de contrato promessa – situação não habitual, de antecipação de efeitos do contrato prometido –, a venda na execução em nada aproveitaria ao credor/exequente e à finalidade da ação executiva;

- neste caso, nada impedindo que, seguindo a lógica do invocado pagamento extrajudicial do preço, os promitentes procedam fora da execução à celebração do contrato prometido ou que seja instaurada a ação de execução específica, não haverá motivo, na esfera executiva (e sem embargos de terceiro), para levantamento da penhora e cancelamento do registo sem a consumação da transmissão;

- até porque não pode excluir-se de todo a hipótese de a transmissão nunca chegar a consumar-se extrajudicialmente ou em execução específica, nem de instrumentalização (atos que envolvam diminuição da garantia patrimonial, no âmbito do disposto no art.º 610.º do CCiv.).

Restará, pois, aos outorgantes procederem à venda extrajudicial (já que todos os promitentes afirmam pretender a venda), para além de ser possível, na falta de acordo, a instauração de ação de execução específica pelo promitente comprador. Caso em que, consumada a venda, será, então, como admite o Tribunal recorrido, levantada a penhora e cancelado o respetivo registo.

Improcede, assim, a apelação.

Vencida no recurso, cabe à parte apelante suportar as custas da apelação (cfr. art.ºs 527.º, n.ºs 1 e 2, 529.º, n.ºs 1 e 4, e 533.º, todos do CPCiv.).

IV- Sumário (art.º 663.º, n.º 7, do CPCiv.): (…).

V- Decisão

Pelo exposto, julgando-se improcedente a apelação, mantém-se a decisão recorrida.

Custas da apelação a suportar pela parte recorrente, ante o seu decaimento (art.ºs 527.º, n.ºs 1 e 2, 529.º, n.ºs 1 e 4, 533.º, 607.º, n.º 6, e 663.º, n.º 2, todos do CPCiv.).

Escrito e revisto pelo relator – texto redigido com aplicação da grafia do (novo) Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa (ressalvadas citações de textos redigidos segundo a grafia anterior).

Assinaturas eletrónicas.

Coimbra, 29/04/2025

Vítor Amaral (relator)

Alberto Ruço

João Moreira do Carmo

([1]) Quantia exequenda originária de € 234.463,88, reduzida, no decurso da execução, pelo pagamento parcial, designadamente, de € 115.262,78 (cfr. fls. 183 v.º dos autos em suporte de papel), após o que a Agente de Execução procedeu à atualização dessa quantia, declarando que o “valor actual da quantia exequenda é de 16.402,78 €” (fls. 184 e 187 do processo físico).

([2]) Cujo teor se deixa transcrito (com destaques retirados).

([3]) Excetuando, logicamente, questões de conhecimento oficioso, desde que não obviado por ocorrido trânsito em julgado.

([4]) Cfr., a respeito, o estudo “Contrato-promessa com eficácia real – a execução específica e o regime da venda direta”, Julgar Online, outubro de 2020.

([5]) Não restam dúvidas de que “o promitente-comprador com eficácia real do bem penhorado (cf. art. 413.º do CC) é titular de um direito real de aquisição oponível à execução” (cfr. Abrantes Geraldes e outros, Cód. Proc. Civ. Anot., vol. II, 2.ª ed., Almedina, Coimbra, 2022, p. 255).

([6]) Cfr. Das Obrigações em Geral, vol. I, 10.ª ed., Almedina, Coimbra, 2008, p. 329 (com destaques aditados).

([7]) E como o próprio Tribunal recorrido admite, no seu despacho de 16/01/2025, parte final: «Ora, não se dispondo o Promitente-comprador a depositar o preço prometido, nem os Promitentes-vendedores a depositar o preço prometido que alegadamente já receberam, não resultaria para a Execução qualquer produto da venda, logo, não existe qualquer fundamento legal para proceder nestas condições à venda judicial do imóvel penhorado ao Promitente-comprador. // Comprovando-se que o contrato-promessa de compra e venda foi extrajudicialmente cumprido (se e quando o for), sendo que a existência de penhora registada não impede a celebração da compra e venda, terá lugar o levantamento da penhora, uma vez que o registo predial da promessa é anterior ao registo predial da penhora.» (destaques aditados).

([8]) Relatado por Teresa Albuquerque e disponível em www.dgsi.pt.

([9]) Veja-se o também citado Ac. TRP de 13/06/2019, Proc. 2586/15.4T8LOU-B.P1 (Rel. Judite Pires), em www.dgsi.pt, destacando-se no respetivo sumário: «- Não é incompatível com os direitos do promitente comprador, que outorgou contrato-promessa com eficácia real, a realização de penhora sobre o bem objecto daquele contrato, não impedindo a penhora a faculdade de ele obter o cumprimento ou execução específica do contrato no âmbito da acção executiva, ou mesmo fora dela».

Ou seja, a promessa com eficácia real e com registo prioritário não é incompatível (nem impede) a posterior penhora e esta não impede a transmissão, mediante execução específica ou não, termos em que entre os promitentes pode ser realizada venda extrajudicial, se assim o quiserem.

([10]) Já no também citado Ac. TRP de 26-06-2017, Proc. 5619/08.9TBMTS-B.P1 (Rel. Manuel Domingos Fernandes), também em www.dgsi.pt, defendeu-se que (como consta do sumário) «(…) o promitente comprador não está impedido de outorgar escritura pública com o promitente vendedor referente à compra e venda prometida fora do quadro da execução e, quando assim aconteça, porque o artigo 824.º, nº 2 do CCivil apenas está previsto para a venda executiva, outra solução não restará que não seja o levantamento da penhora e consequente cancelamento do respectivo registo, a isso não se opondo o estatuído no artigo 819.º do CCivil, pois que, na situação de prévio registo de contrato promessa com eficácia real, tudo se passa no que se refere à prevalência em relação a terceiros, como se a compra e venda prometida tivesse sido efectuada na data em que a promessa foi registada.».

([11]) Proc. 5619/08.9TBMTS-B.P1 (Cons. Fátima Gomes), em www.dgsi.pt.

([12]) Suponha-se que, por algum motivo, a venda não se venha a concretizar.