2450/20.7T8PNF.P1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

Sumário1:

I. Deve ser qualificada como acção de reivindicação (artigo 1311º do CC) aquela em que a autora pede o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre os prédios que foram objeto de contrato promessa e pede a restituição dos mesmos por parte dos Réus, sem as construções que neles aqueles edificaram, bem como o pagamento de uma indemnização pelos prejuízos causados.

II. Os contratos podem ser sujeitos, por vontade das partes a condição suspensiva ou resolutiva, nos termos do artigo 270º do CC, constituindo a condição um acontecimento futuro e incerto ao qual as partes subordinam a produção ou a resolução dos efeitos do negócio jurídico.

III. Tendo as partes sujeitado o contrato promessa à condição resolutiva da Câmara Municipal vir a autorizar a construção nos terrenos da autora dos pavilhões industriais, não vindo a verificar-se o facto futuro e incerto, os efeitos do contrato resolvem-se, retroativamente, como se o negócio não tivesse sido celebrado.

IV. O artigo 275.º, n.º 2, do CC apenas sanciona a interferência no processo causal, em termos que contrariem a boa-fé dos beneficiados ou prejudicados com a ocorrência da condição, o que se apura a partir dos factos provados;

V. Tendo a A. sido absolvida dos pedidos reconvencionais na sentença e não tendo havido recurso de apelação, não pode a questão ser colocada no recurso de revista.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I. RELATÓRIO

1. A Autora AA intentou a presente acção declarativa de condenação contra os Réus Expotrading - Importação e Exportação, Lda., V..., S.A., I..., Lda.., BB e CC, pedindo a condenação solidária dos Réus no seguinte:

A) Reconhecimento do direito de propriedade da A. relativamente aos três prédios, designadamente artigo ..91, com uma área de 3 376,00 m2, artigo ..95, com uma área de 1 280,00 m2 e artigo ..91, com uma área de 6 344,00 m2.;

B) Reposição do art. ..91.º e sua restituição devidamente limpo e terraplanado, à cota da estrada existente e devidamente vedado;

C) Reposição do art. ..95.º e sua restituição devidamente limpo e terraplanado, à cota da estrada existente e devidamente vedado;

D) Reposição do art. ..91.º e sua restituição devidamente limpo e terraplanado, à cota da estrada existente e devidamente vedado;

No que respeita à Alínea D), entendendo V. Ex.ª que a restituição não seja possível,

D1) Pagamento, a título de indemnização pela ocupação da área de 1965 m2 relativa ao art. ..91.º, do valor de € 70.740,00 (setenta mil, setecentos e quarenta euros), acrescido de juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento;

D2) Reposição do terreno sobrante devidamente vedado pela nova delimitação;

D3) Pagamento, a título de juros de mora vencidos sobre o valor da indemnização a pagar pela ocupação da área de 1.965 m2 relativa ao art. ..91.º, do valor de € 2. 317,95 (dois mil, trezentos e dezassete euros e noventa e cinco cêntimos);

E) Pagamento de uma compensação por privação de uso dos três artigos, correspondendo, por cada um deles, ao valor mensal de € 70,00, contabilizado desde o dia 24 de Junho de 2015 até à sua restituição efetiva, nos termos peticionados anteriormente, encontrando-se presentemente vencido o valor de € 13.230,00 (treze mil, duzentos e trinta euros);

F) Pagamento do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros), a título de danos não patrimoniais;

G) Pagamento de uma sanção pecuniária compulsória correspondente ao valor de € 2.500,00/mês, após 30 dias, por cada mês em atraso na restituição de cada um dos imóveis, num total de € 7 500,00/mês;

H) Pagamento dos prejuízos eventualmente resultantes do desfecho do processo de contraordenação que com o nr. 99/C/2017 corre os seus termos na Câmara Municipal de ... contra a ora A;

I) Pagamento de juros de mora à taxa legal desde a citação até efetivo e integral pagamento, acrescido de custas e demais encargos do processo.

Para tanto e em suma alegou que é a proprietária dos três prédios descritos na p.i. e pretendia permutar aqueles terrenos por um pavilhão industrial. Com vista a tal fim, celebrou dois contratos:

-contrato denominado de “contrato promessa de compra e venda”, celebrado entre a Autora e as 1.ª e 3.ª R., com data de 24 de Junho de 2015.

-contrato denominado de “contrato promessa de compra e venda”, celebrado entre a A., e 1.ª R., com data de 24 de Junho de 2015.

Tais contratos permitiram a ocupação imediata dos terrenos por parte dos Réus.

Nos termos dos mesmos, cabia à 1.ª R., de imediato, requerer junto da Câmara Municipal de ... o competente processo de licenciamento de obras e à 3.ª R., após a obtenção da licença por parte da 1.ª R., efetuar as obras de infraestruturas necessárias à ligação dos arruamentos.

A A. obrigava-se a outorgar a escritura pública de transmissão de propriedade dos prédios após a aprovação dos projetos de construção dos pavilhões e licenciamento das obras.

Acordaram também as partes que a área total dos três prédios, pertencentes à A., seria de 11 088 m2, pois que as áreas estariam erradas na matriz.

O projeto de construção nesse terreno de 3 pavilhões geminados e mais um pavilhão devia ser apresentado pela 1.ª R. junto da CM..., nos termos o mais aproximado possível com a planta junta com anexo 1 do contrato.

Após os Réus terem iniciado obras nos aludidos prédios, a Autora veio a tomar conhecimento, através da Câmara Municipal de ..., que lhe moveu um processo de contraordenação, da inexistência de licenciamento daquelas obras e bem assim que a 1ª Ré não havia feito quaisquer diligências junto daquela Câmara tendo em vista o licenciamento das obras de construção do pavilhão.

Apurou ainda que os 1.ª, 2.ª e 4.º Réus, aproveitando a diferença entre a área real do seu prédio inscrito na matriz sob o art. ..91.º (6 344 m2) e a área registada (4 300 m2), usaram o contrato de promessa celebrado entre a A. e R. para outros fins, junto da Câmara Municipal, nomeadamente para justificar uma retificação de áreas no seu terreno, confinante, forjada.

As Rés aproveitaram a existência de um contrato de promessa de compra e venda com a A. para servirem interesses próprios, designadamente os fins previstos no projeto de licenciamento nr.º 1864/14, referente ao imóvel destas, construindo estrada e infraestruturas nos terrenos da A. que serviram, exclusivamente, os interesses das Rés, ou seja, para servir os pavilhões construídos nos terrenos das 1.ª e 2.ª Rés e não para servir os prometidos em sede de contrato de promessa de compra e venda.

Mais construindo nos terrenos da A. a entrada dos referidos pavilhões, em ocupação ilegítima, em claro abuso de direito, apropriando-se deles como se proprietários fossem, anexando-os ao seu próprio terreno, enganando assim a Câmara Municipal de ... para o efeito e aparentemente, a própria Conservatória de Registo Predial, “com o desplante de ceder ao domínio público área que não lhes pertence”, como tão bem sabiam os Réus BB e CC.

Assim, quanto ao imóvel da A inscrito na matriz sob o Art. ..91.º, os R. desaterraram e deixaram o terreno completamente esburacado e intratável.

Quanto ao imóvel da A inscrito na matriz sob o Art. ..95.º, os Réus construíram uma estrada e infraestruturas nesse terreno, numa área de 1 218 m2.

E quanto ao imóvel da A inscrito na matriz sob o ..91.º os Réus construíram estradas, infraestruturas e parte da entrada para o pavilhão que construíram no seu terreno confinante, obras destinadas a servir os seus terrenos, numa área de construção equivalente a 1 965 m2.

Pretendem que em consequência do incumprimento do contrato promessa, os Réus reponham aqueles dois primeiros imóveis no estado em que se encontravam antes das obras que ali levaram a cabo e quanto a este último, que lhe paguem o valor acordado no contrato promessa ( A. e Réus acordaram naquele contrato que, no caso do contrato de compra e venda não se realizasse, os Réus adquiririam uma área com cerca de 2 500 m2, ao preço de € 36,00/m2.), ou seja no valor global de € 70 740,00, valor ao qual acrescem juros de mora.

Pretende ainda a A ser indemnizada pelo dano de privação do uso daqueles seus imóveis, durante 5 anos e três meses (contados na data da propositura da ação), que contabiliza nessa data, em € 13 230,00 (treze mil, duzentos e trinta euros).

Alega ainda que toda esta situação gerou na A uma profunda angústia, pretendendo ser compensada pelos danos morais em valor não inferior a € 5 000,00 (cinco mil euros).

Uma vez que qualquer obra ou construção acordada entre as partes só se poderia iniciar após aprovação pela Câmara Municipal dos projectos de construção dos pavilhões e licenciamento das obras aí a efectuar, o que os Réus não respeitaram, são também responsáveis pela execução das obras que constam do processo de contraordenação nr.º 99/C0/2017 que foi movido à A.

Invoca ainda subsidiariamente o enriquecimento sem causa. no art. 473.º e ss. do C.C., pois que se verificou um enriquecimento dos Réus à custa do empobrecimento da A., resultante da apropriação indevida do seu terreno, gerando a obrigação de restituição daquilo com que injustamente se locupletaram, ou, a ser o caso, do valor correspondente ao terreno ocupado e construído.

2. Contestaram e reconvieram os Réus, defendendo-se por impugnação, confirmando a celebração dos contratos promessa, mas impugnando as áreas dos terrenos da A.

Alegaram em suma que, a expectativa de todos era a de que a Câmara Municipal pudesse aprovar e licenciar a construção dos pavilhões e que era essencial para a prossecução do negócio, que o ex-marido da Autora que interveio nas negociações do mesmo, DD de imediato diligenciasse pelo cancelamento das hipotecas que incidiam sobre os dois acima identificados prédios, tendo todos concordado com a necessidade de se avançar com a execução do trecho de rua ou estrada, que veio a ser executada pela Ré I..., Lda., sendo pacífico para todos os interessados que aquele trecho de rua era para afetar ao domínio público.

A discrepância entre a área de 8.952 m2 e a área de cerca de 11.000 m2, era questão que a Autora, teriam de ter regularizada seja na matriz predial, seja na descrição predial, até à formalização do negócio.

Que nas diligencias que a 1ª R fez na Câmara, foi aí assegurado de que um projeto de licenciamento com uma implantação como a constante do anexo ao doc. nº 13 dificilmente seria aprovado, ou não seria mesmo aprovado.

Era essencial para a aprovação, que, aquando da apresentação desse projeto, que os documentos que o instruíssem, nomeadamente no que concerne a áreas, fossem coincidentes com o suporte matricial e da descrição predial e que as hipotecas que incidiam sobre dois prédios à data da apresentação do pedido de licenciamento, estivessem já canceladas, o que não ocorreu por facto imputável á A.

Que os Réus, V..., S.A. ou os Réus CC e EE, em nome individual, nada tiveram, ou têm, que ver com o que se discute nos autos.

Alegam que o contrato promessa (doc. nº 13 junto com a petição inicial), celebrado entre a Autora e a Ré Expotrading, e o contrato entre estes aí celebrado com a Ré I..., Lda., produziu os seus efeitos na esfera jurídica de qualquer um destes, vinculando-os. Não se verificou uma situação de incumprimento definitivo deste contrato por parte dos Réus. Como a Autora reconhece, a ocupação das Rés Expotrading e I..., Lda. está legitimada no contrato que estas com aquela celebraram, legitimidade que só cessará quando for resolvido esse contrato, o que, não só não sucedeu, como não foi peticionado pela A.

Concluem pela totalmente improcedência da acção, (com excepção do acima aceite sob os nºs 1 e 2 da contestação), dela se absolvendo os Réus, seja nos mais peticionado sob a al. A) do pedido, seja de tudo o, daí em diante, peticionado sob as al.B) até à al. I).

3. Deduzem contra a A pedido Reconvencional, pedindo, dever ser a Autora ser condenada a:

a) ver declarado que o trecho de rua a que se refere o doc. nº 13 junto com a petição inicial, que desde o ano de 2017 está afeto ao domínio público, assim deve permanecer;

b) ver declarado que incumpriu definitivamente a promessa de permuta que se obrigou a efetuar com a Ré Expotrading;

c) ver declarado que este incumprimento é ilegítimo, ilícito e injustificado, e lhe é imputável.

Assim,

d) deve a Autora ser condenada a ver declarada a resolução da acima referida promessa de permuta que, naquele contrato (doc. nº 13 junto com a petição inicial) celebrou com a Ré Expotrading, e

e) incorrendo (como a Autora alega), sob as Rés Expotrading e I..., Lda., a “ … obrigação de aquisição de uma parcela com a área aproximada de 2500 m2, ao preço de 36 m2”, e sob a Autora a obrigação de venda, pretendendo aquelas a sua aquisição, parcela a retirar da área do Rº ..91, nos termos sobreditos (cfr. nº 256), deve ser proferida sentença judicial que produza as declarações negociais da Autora e decrete a transmissão para as Rés Expotrading e I..., Lda., nos termos acima identificados, desta parcela de terreno,

f) deve a Autora ser condenada a ressarcir o dano acima invocado à Ré Expotrading, em consequência do que deve ser condenada a pagar-lhe a quantia de 47.600,00 €,

g) deve a Autora ser condenada a ressarcir o dano acima invocado à Ré I..., Lda., em consequência do que deve ser condenada a pagar-lhe a quantia de 98.000,00 €,

h) ainda, em qualquer uma das quantias acima peticionadas, e sobre as mesmas, deve a Autora ser ainda condenada a pagar juros de mora, contados à taxa legal, desde a notificação deste pedido reconvencional e até integral pagamento,

i) e ainda, deve a Autora ser condenada no pagamento da totalidade das custas.

Para tanto, alegaram que, a Ré Expotrading peticiona seja declarado resolvida a promessa de permuta que aí celebrou com a Autora, imputando-se à Autora as razões que conduziram a esta resolução, decorrentes do incumprimento definitivo do contrato que lhe é imputável, com as consequências legais que desta decorrem.

Isto porque, a A., ao recusar categoricamente o seu cumprimento, ao declarar ter perdido definitivamente o interesse no seu cumprimento e ao declarar que tem o contrato por resolvido, a Autora incumpre definitivamente com a promessa de permuta a que se obrigou com a Ré Expotrading.

À data da celebração do contrato prometido, a Autora aceitava que os prédios que identifica na petição inicial teriam um valor que calculava em 400.000,00 € (correspondente a de 36,00 € / m2).

Com os arruamentos aí existentes, o preço m2 destes prédios é hoje substancialmente superior a 60,00 € m2.

No estado em que actualmente se encontram os terrenos, é possível neles licenciar a construção de pelo menos quatro pavilhões industriais, cada um com pelo menos 1.000 m2.

Não há sinal nesta promessa de permuta e neste segmento do contrato não é viável execução específica, sendo por isso de aplicar o regime do incumprimento dos contratos em geral.

Do exposto decorre a obrigação de indemnização da Autora relativamente à Ré Expotrading, relativa à diferença entre o valor actual da coisa, que é de 447.600,00€ (8.952 m2 x 50,00 €/m2) e o preço ajustado no contrato prometido que foi de 400.000,00 € (cfr. doc. nº 13 junto com a petição inicial), devendo a Autora ser condenada a ressarcir este dano de 47.600,00 € à Ré Expotrading.

Por outro lado, a Ré I..., Lda. com a adjudicação e execução da empreitada, no valor global de 1.400.000,00 €, iria obter um lucro líquido, lucro esse que seria sempre, mas sempre, correspondente a um valor líquido nunca inferior a 98.000,00 €, do qual pretende igualmente ser indemnizada, uma vez que a não concretização do negócio é imputável à A.

4. Replicou a Autora, pugnando pela improcedência do pedido reconvencional.

5. Foi admitida a Reconvenção.

6. Foi proferido despacho saneador, com indicação do objeto da causa e seleção dos temas de prova.

7. Veio a realizar-se o julgamento e, no final foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo:

“Atento o exposto, julga-se a presente ação parcialmente procedente, e parcialmente procedente a reconvenção, e consequentemente:

a) Absolvem-se os Réus BB e CC do pedido;

b) Condenam-se as Rés a reconhecer o direito de propriedade da Autora relativamente aos três prédios, designadamente artigo ..91, com uma área de 3372,00 m2, artigo ..95, com uma área de 1280,00 m2 e artigo ..91, com uma área de 4300,00 m2;

c) Absolvem-se as Rés do demais peticionado;

d) Declara-se que a Reconvinda incumpriu definitivamente o ajuizado contrato-promessa de compra e venda, incumprimento este que é ilegítimo, ilícito e injustificado, e lhe é imputável;

e) Declara-se resolvido o aludido contrato-promessa de compra e venda, e

f) Absolve-se a Reconvinda do demais peticionado.

Custas da ação a cargo da Autora e da reconvenção, a cargo das Reconvintes e da Reconvinda, na proporção de 5/6 para as Reconvintes e 1/6 para a Reconvinda.”

8. Inconformada, a Autora AA, veio interpor recurso de apelação.

9. Também a Ré EXPOTRADING –IMPORTAÇÃO E EXPORTAÇÃO, LDA veio apresentar Recurso de Apelação.

10. Respondeu a Autora ao recurso apresentada pela Ré, pugnando pela sua improcedência.

11. Os Réus EXPOTRADING –IMPORTAÇÃO E EXPORTAÇÃO, LDA. V..., S.A.., I..., Lda., BB e CC, por sua vez responderam ao recurso da autora pugnando pela sua improcedência.

12. O Tribunal da Relação admitiu os recursos e considerou que as questões a dirimir, delimitadas pelas conclusões de recurso, são as seguintes:

Quanto ao Recurso da Autora:

-Modificabilidade da decisão de facto por reapreciação das provas produzidas e eventual alteração da decisão de direito em consequência de tal modificação.

-Erro na aplicação do direito, quanto às seguintes questões:

-Ilegitimidade substantiva dos réus, pessoas singulares;

-Direito de propriedade da A sobre a totalidade da área objeto do contrato promessa e ora reclamada;

-Responsabilidade dos Réus por construírem em terreno da Autora;

-Condenação dos Réus como litigantes de má-fé.

Quanto ao Recurso da 1ª Ré:

-Modificabilidade da decisão de facto por reapreciação das provas produzidas e eventual alteração da decisão de direito em consequência de tal modificação.

-Direito à indemnização pelo incumprimento culposo do contrato pela A.

13. O Tribunal da Relação veio a proferir acórdão que culmina com o seguinte segmento dispositivo:

“Atento o exposto, julga-se a presente ação parcialmente procedente, parcialmente procedente a reconvenção, e consequentemente:

Pelo exposto e em conclusão acordam as Juízas que compõem este Tribunal da Relação em:

- Julgar totalmente improcedente o recurso apresentado pela Ré/reconvinte Expotrading-Importação e Exportação, Ldª.

- Julgar parcialmente procedente o recurso da Autora e em consequência revogar parcialmente a sentença, condenando:

- todos os Réus a reconhecerem o direito de propriedade da A. relativamente aos três prédios, designadamente artigo ..91, com uma área de 3 376,00 m2, artigo ..95, com uma área de 1 280,00 m2 e artigo ..91, com uma área de cerca de 6 344,00 m2.;

- condenar as 1ª e 3ª Rés (EXPOTRADING E I..., Lda.), em consequência, a restituírem-lhe os prédios inscritos nos artigos ..91, ..95 e art. ..91 objeto do contrato promessa a que se reportam os autos, no estado em que se encontram, excluída, porém a área de 1100 m2 que foi incorporada no prédio da 2ª Ré V..., S.A

- condenar a 2ª Ré V..., S.A., a apagar à autora a título de indemnização pela ocupação daquela área de 1100 m2 que foi integrada no seu prédio, a quantia de €39.600,00, a qual vence juros de mora, contados à taxa supletiva legal em vigor, que atualmente é de 4%, desde a citação da Ré, até integral pagamento.

- Julga-se resolvido o contrato promessa com efeitos desde 24.5.2017, por verificação da condição resolutiva.

- Mantem-se a absolvição dos Réus e dos demais pedidos de indemnização.

Custas do recurso da ré Expotrading a suportar pela própria.

Custas do recurso da Autora na proporção do decaimento.”

14. É deste aresto que vem apresentado recurso de revista, pelas RR/reconvintes EXPOTRADING – IMPORTAÇÃO E EXPORTAÇÃO, LDA, e V..., S.A., 1º e 2º RR, no qual são apresentadas as seguintes conclusões (transcrição):

“1. O peticionado nos autos pela Autora contra as Rés, tem por fundamento a responsabilidade contratual que lhes imputa, ao alegar a Autora que estas incumpriram o ajuizado contrato-promessa, ao não apresentaram na Câmara Municipal de ... qualquer projecto de construção com vista ao seu licenciamento, pese embora as várias interpelações para o efeito, ao ponto de a Autora ter perdido o interesse no seu cumprimento, assim resolvendo o contrato; bem como na responsabilidade extracontratual daquelas, ao construírem no terreno da Autora, sem a sua autorização, para seu próprio benefício, de um modo ilícito e abusivo, violando o direito de propriedade da Autora, e, por último, no instituto do enriquecimento sem causa, por se ter verificado um enriquecimento das Rés à custa do empobrecimento da Autora, resultante da apropriação indevida do seu terreno.

2. Com a inexecução do contrato-promessa sub judice, a Autora tira comprovada vantagem patrimonial, uma vez que não só fica com os seus terrenos infraestruturados e terraplanados à cotas das ruas, como vê esses terrenos ficarem com acrescidas acessibilidades, de tudo isto resultando-lhes uma evidente valorização.

3. Resulta da matéria de facto provada nos autos que:

1. essencial, aquando da apresentação do projecto de licenciamento, os documentos que o instruíssem, nomeadamente no que concerne a áreas, fossem coincidentes com o suporte matricial e da descrição predial;

2. só após isso, e considerando os arruamentos já efetuados, iria ser apresentada proposta de implantação de pavilhões que merecesse a concordância de todos.

3. a Autoria sabia isto

4. as Rés Expotrading e I..., Lda. continuaram a aguardar que a Autora, na pessoa do Sr. DD, lhes fizesse chegar as descrições prediais dos prédios com as áreas retificadas nos termos que o Sr. DD referia seriam as corretas e com as hipotecas canceladas.

5. o Sr. DD nunca o fez, nem deu indicações ao Arq. FF, ou a qualquer um dos Réus, para junto da Câmara Municipal prosseguir com diligências por forma a habilitar a Ré Expotrading a aí poder dar entrada do processo de licenciamento,

6. a Autora tem arruamentos efectuados no âmbito do negócio que passaram a permitir que seu o prédio Rº ..91 por aí passasse a ter acesso direto e que valorizaram os prédios Uº ..91 e Uº ..95, de tal forma que isso fez com que o preço por m2, na ordem dos € 36,00, que antes o Sr. DD pretendia por esses prédios se visse aumentado para valor mais elevado.

4. O Acórdão recorrido, nos fundamentos que apresenta, ignora e contradiz a causa de pedir que a Autora invoca, socorre-se de factos que não foram pela Autora alegados e de fundamentos que não foram pela Autora invocados.

5. O art. 5º do Código de Processo Civil (CPC) distingue factos essenciais e factos instrumentais. Os factos essenciais são os que integram a causa de pedir. São os que concretizam e densificam a previsão normativa em que fundam a pretensão deduzida ou integram as excepções materiais opostas, e devem ser alegados pelas partes, nos termos do seu nº 1, e só por estas.

6. Ao Tribunal, salvo as exceções previstas nos artigos 412º e 612º, do Código de Processo Civil (não é o caso), não é lícito conhecer de factos essenciais que as partes não tenham alegado.

7. Nos presentes autos, relativamente a cada um dos seus três prédios, a Autora, para além dos documentos que junta como doc. nºs 1 a 8 com a petição inicial, da totalidade da área de que se arroga proprietária, nada alega quanto à implantação e configuração de cada um deles.

8. Também nada alega, relativamente a cada um deles, quanto a uma sua posse pública e pacífica. Não alega que essa posse tenha sido exercida de modo a poder ser conhecida por todos os interessados. Não alega que essa posse foi adquirida sem violência, não alega o período de tempo em que essa posse foi ou vem sendo exercida; não invoca, a seu favor, uma aquisição por usucapião, nem invoca por efeito dessa posse reiterada, cujos contornos os Réus desconhecem e a Autora não só não alegou como, e sobretudo, não peticionou, por forma a que, por efeito dela, se pudesse operar nos autos a seu favor a aquisição originária do direito correspondente a essa posse.

9. O princípio da auto-responsabilidade das partes, não comporta o suprimento por iniciativa do Juiz da omissão de articulação de factos estruturantes da causa no momento processualmente adequado.

10. Sendo às instâncias que cabe o apuramento da factualidade relevante e a definição da matéria relevante para a solução do litígio, sendo à Relação que cabe a última palavra, ainda assim vai aqui pelas Recorrentes reclamada a intervenção do Supremo Tribunal de Justiça, no que concerne a averiguar da observância das regras de direito probatório material (artigo 722º, nº 2 do CPC), uma vez que, face à prova documental junta pela Autora, nomeadamente quanto à área que adquiriu do prédio inscrito na matriz sob o artigo ..91, a de 4.300 m2, não é possível ao Tribunal recorrido, sem mais factos que para o efeito tenham sido alegados, dar como provado que esse prédio propriedade da Autora tem uma área de … 6.348 m2 !!! … que é uma área superior àquela que a própria Autora referiu … uma vez que ao Supremo Tribunal de Justiça não está vedado, porque versa matéria de direito, a apreciação sobre se determinada matéria, que consta como “facto” julgado provado, constitui, na verdade, uma mera conclusão e se encerra, em si, o thema decidendum e, assim sucedendo, devendo ser julgada não escrita, nos termos do disposto no nº 4 do artigo 664º do C.P.C.

11. A Relação, exceptuados os casos referidos nos artigos 412º e 612º do Código de Processo Civil, não pode proceder ao aditamento de factos essenciais ou complementares não alegados pelas partes, por a tanto, obstar o disposto no artigo 5º nº 1 e 2 b) do Código de Processo Civil.

12. A decisão proferida pelo Tribunal a quo não se contém dentro do perímetro objetivo e subjetivo da pretensão deduzida pela Autora, extravasando a fronteira da factualidade por aquela alegada e provada e extravasando os limites do efeito prático-jurídico por aquela também alegado e pretendido, acabando por enveredar por decretação de medida de tutela que extravasa aquele limite, o que lhe estava vedado.

13. Violou assim o Acórdão recorrido princípios estruturantes do processo civil, como são os princípios do dispositivo, do contraditório e da igualdade das partes.

14. Competia à Autora a prova do seu direito de propriedade. O direito de propriedade que a Autora invoca, a causa de pedir que invoca, como facto jurídico em que fundamenta a sua pretensão, apenas vem sustentado em aquisição derivada, sendo que dos títulos que para o efeito exibe consta expressamente, como área adquirida a total de 8.952 metros quadrados.

15. Na acção de reivindicação, compete ao autor a prova do seu direito de propriedade. Se o faz por aquisição derivada, isso pressupõe a exibição de um título translativo, acompanhado da necessária demonstração – o que a Autora fez nos autos. Em tudo o que o exceda, ou quanto ao que exceda o que dele decorre, a Autora está obrigada a alegar, a provar e a peticionar a sua aquisição originária, por usucapião - coisa que a Autora nos autos não fez.

16. A Autora não alega suficientes factos susceptíveis de fundamentar uma aquisição originária relativamente a uma outra qualquer área que exceda esta área acima referida de 8.952 m2. A Autora não alegou a factualidade necessária, essencial e adequada à demonstração de todos os requisitos cumulativos necessários, no que concerne à possibilidade de se dar como provado que é a dona e legítima proprietária da parcela de terreno com uma área de pelo menos 2.084 m2; ou que essa área seja de integrar na área do artigo ..91, nem peticiona a sua aquisição por usucapião.

17. Nem toda a posse é idónea à constituição de direitos reais por usucapião, incluindo o direito de propriedade.

18. O Acórdão recorrido, ao alterar, nos termos em que o faz, a resposta que o Tribunal da Primeira Instância deu ao ponto 2 dos factos provados e ao eliminar o facto não provado nº 19 que a Primeira Instância havia lá colocado, viola o disposto nos art. 5º, nº 1 e nº 2, al. b) e art. 609º, nº 1, ambos do CPC, que aqui se invocada.

19. Ao decidir nos termos em que o faz, o Acórdão recorrido reconhece a propriedade da Autora sobre parcela de terreno o que contraria o princípio de que a usucapião não é de verificação automática.

20. Era sobre a Autora que impendia o ónus de alegação e prova dos factos constitutivos do seu direito (art. 342º, nº 1 do Código Civil), e era a Autora que estava obrigada a alegar todas as circunstâncias factuais que podiam ter levado o Tribunal recorrido, quanto à propriedade daquela parcela, a decidir como o fez.

21. Verifica-se vício de contradição insanável entre factos provados e não provados quando estamos perante factos animados de sinal contrário, cuja verificação simultânea é impossível, sendo a sua coexistência inexoravelmente inconciliável. É nula a sentença quando (art. 615º nº 1, al. c) do CPC) como sucede com o Acórdão recorrido, ocorre ambiguidade ou obscuridade que torna a decisão ininteligível.

22. O Acórdão recorrido padece do vício acima invocado, e por consequência, de nulidade, quando não dá razão à Apelante quanto ao facto 20 dos factos não provados [referente à concreta configuração de cada um dos prédios da Autora como sendo a constante dos docs. 40 a 45 juntos com a petição inicial, e quanto à concreta e rigorosa delimitação entre os três prédios da Autora inscritos sob os artigos ..91, ..95 e ..91] e, quando indefere a pretensão da Autora de ver aditado o seguinte facto: [“Desde a data da escritura de compra e venda, ou seja, desde 19 de Dezembro de 1997, a A., juntamente com o, à data, seu marido, adquiriu a propriedade do art. 1691.º e, desde aí, exerceu, sobre a área de 6 348 m2, atos efetivos de posse, como a limpeza de terreno e contactos com os vizinhos sobre a utilização do seu terreno, que exerceram ao longo de mais de 15 anos”, porquanto não se tratam de factos autonomamente alegados na p.i.,] e, ao mesmo tempo, altera a redacção do facto provado sob o nº 2, referindo sob a sua alínea c), que a área do artigo ..91, é de, pelo menos, 6.348 m2

23. Nem a Autora o sabia, nem o Tribunal a quo apurou a concreta e rigorosa delimitação entre aqueles três prédios. Se assim foi, não é possível concluir, como erradamente o faz o Tribunal recorrido, que essa área de 2.048 m2 tem de considerar-se incluída no artigo ..91. Esta impossibilidade resulta também do que decorre do facto não provado sob o nº 20.

24. Fundamenta o Acórdão recorrido que a área de 2048 m2 tem de considerar-se incluída no artigo ..91, já que durante mais de 15 anos não houve oposição de quem quer que fosse (cfr. pág. 93/166). Ora, este fundamento não encontra suporte em factos alegados nesse sentido pela Autora. Também aqui, e nos mesmos termos de conclusão acima já tirada o Acórdão recorrido incorre em nulidade, quando aqui invoca, em fundamento da decisão tomada, matéria de facto que não foi alegada pela Autora.

25. O Acórdão recorrido viola o disposto no nº 5 do art. 607º do CPC, na medida em que dá como provado facto, o que consta do nº 2, que em face do alegado pela Autora só podia ser provados por documento e que, em face do não alegado pela Autora, não podia ser alterado (por referência ao que dele deu com provado a Primeira Instância) com recurso a um qualquer outro meio de prova, com isto contaminando os factos que também vem a considerar como provados, sob os nºs 73, 74, 75, 76 e 77, que, por isso, devem ser mantidos como factos não provados.

26. O Supremo Tribunal de Justiça pode interferir, se tiverem sido desrespeitadas as regras que exijam certa espécie de prova para a prova de determinados factos, ou quando, como é o caso, a Relação ofendendo norma legal, produza juízo que padece de evidente ilogicidade e assenta em factos não alegados.

27. O Acórdão recorrido viola o disposto no art. 342º, nº 1 do Código Civil, ao dar como assente que a Autora invocou nesta acção, e provou, o facto aquisitivo do seu direito sobre uma área de 11.000 m2, o que como já visto não se verificou. A Autora não invocou o facto aquisitivo para uma área de 11.000 m2. A Autora apenas invocou o facto aquisitivo, derivado, para uma área de 8.952 m2. Logo, se nunca o alegou e invocou, não o pode lograr provar.

28. Na ação de reivindicação é necessário ter em conta a forma de adquirir e neste particular a doutrina distingue entre aquisição originária e aquisição derivada. Se na aquisição originária - como o é a acessão, ocupação e usucapião – o direito do proprietário reivindicante é um direito autónomo, um direito independente do direito do proprietário anterior, no qual não influem as condições de existência do direito deste, já na aquisição derivada há-de ter-se em conta o direito do anterior proprietário na medida em que nestas situações como sejam as dos negócios translativos (compra e venda, doação) não criam a propriedade, apenas a transferem. Era sobre a Autora que, neste caso, incumbia demonstrar que o direito, como o reivindica, existia no anterior proprietário. Não o fez.

29. O Tribunal recorrido viola o acima concluído ao dar como assente que a Autora demonstrou que o direito existia no anterior proprietário e que demonstrar ser a proprietária dos imóveis que reivindicou dos Réus.

30. Ao fazê-lo, ao atribuir à Autora a propriedade dos imóveis nos precisos termos em que o faz, o Acórdão recorrido, confere à Autora, no que concerne à parcela com 2.048 m2 que não consta da invocada aquisição derivada, uma aquisição por direito que aquela não invocou nem alegou como direito autónomo e independente do direito do proprietário anterior. Confere-lhe propriedade de área que a aquisição derivada que esta invoca não lhe transfere.

31. Se não é possível, como o pretendia a Recorrida, dar como provado, que desde a data da escritura de compra e venda, ou seja, desde 19 de Dezembro de 1997, a Autora, juntamente com o, à data, seu marido, adquiriu a propriedade do art. 1691.º e, desde aí, exerceu, sobre a área de 6 348 m2, actos efetivos de posse, como a limpeza de terreno e contactos com os vizinhos sobre a utilização do seu terreno, que exerceram ao longo de mais de 15 anos, porque factos que a Autora não alegou, (assim se mantendo como não provado o que a Autora alegou e que foi levado ao nº 20 dos factos não provados - Os prédios da Autora têm a configuração que consta dos docs. 40 a 45 juntos com a petição inicial;) não é possível dar-se como provada a alteração que a Relação promoveu ao facto provado sob o nº 2. E, por consequência, devem manter-se nos factos não provados os nºs 73 a 77 agora levados aos factos provados.

32. Bem andou a sentença da Primeira Instância ao resumir que a Autora fundamentou a sua pretensão, no instituto da responsabilidade contratual, alegando, para tanto, que as Rés incumpriram o ajuizado contrato-promessa de compra e venda, ao ponto de a Autora ter perdido o interesse no seu cumprimento, assim resolvendo o contrato, e alegando que foram as Rés que incorreram em responsabilidade contratual pelo seu não cumprimento, e que fundamenta ainda a sua pretensão no instituto da responsabilidade civil extracontratual, e, por último, fundamenta a sua pretensão no instituto do enriquecimento sem causa, nos termos do disposto no art.º 473.º.

33. Se bem que não o peticione, a verdade é que a Autora, nos seus articulados, inequivocamente alega ter perdido definitivamente o interesse contratual, conforme alega ter comunicado por carta e na reunião de 06/12/2019, onde, alega ainda o Sr. DD, em nome da Autora, afirmou peremptoriamente que a Autora tinha perdido todo o interesse contratual e que, inevitavelmente, o contrato estava resolvido.

34. É a Autora quem alega que procedeu à resolução do contrato, enquanto exercício de um seu direito potestativo. Mal andou o Tribunal recorrido ao concluir no Acórdão de que se recorre que esta resolução por parte da Autora não se verificou.

35. O que a Autora não logrou fazer, como lhe impunha o ónus de alegar o fundamento justificativo desta por si promovida desvinculação contratual, foi a sua demonstração.

36. Ao contrário do fundamento invocado pelo Acórdão recorrido, quer ao constante da carta enviada pela Autora, quer ao comunicado na reunião de 02/03/2020, é a Autora quem alega essa sua intenção, deve ser atribuído efeito resolutivo, consubstanciando, a Autora também o alega, tudo isso, uma recusa categórica e definitiva, da sua parte, em cumprir com o contrato promessa.

37. Ao contrário do concluído no Acórdão recorrido, este é o sentido que, considerando até as circunstâncias em que a declaração foi produzida, apreenderia um declaratário normal ou alguém, no dizer da doutrina, medianamente instruído e diligente.

38. Bem andou a Primeira Instância: ao referir na sentença ali proferida que a Autora alega, que as Rés incumpriram o ajuizado contrato-promessa, ao ponto de a Autora ter perdido o interesse no seu cumprimento, assim resolvendo o contrato; que no caso, não se verifica qualquer uma das situações em que a lei prevê especialmente a possibilidade de uma das partes resolver o contrato; que não resultou provado que as Rés deixaram de cumprir, muito menos de forma definitiva e culposa, a prestação a que estavam adstritas, e que não assistia, como não assiste, à Autora, o direito potestativo de resolver o contrato-promessa celebrado com as Rés e, por conseguinte, não assiste à Autora o direito à peticionada reposição, ou à indemnização por prejuízos, nos termos dos artigos 798.º e 801.º, n.º 2, nomeadamente pela privação do uso, uma vez que o uso dos imóveis pelas Rés decorre da traditio, ou seja, da entrega dos imóveis pela promitente vendedora à promitente compradora, que constitui um contrato inominado pelo qual procedeu à transferência da posse sobre os terrenos, em vista da futura celebração do contrato definitivo, o que constitui um título de ocupação por parte das Rés.

39. A Autora, nos autos, não peticionou a condenação das Rés a verem declarada verificada a resolução que alega, fundada na lei, do contrato- promessa, e, muito menos, alegou ou peticionou a sua resolução com fundamento em convenção das partes.

40. O entendimento sufragado no Acórdão recorrido, de que a Autora não promoveu a resolução do contrato-promessa, impossibilita o entendimento, que o Acórdão recorrido também sufraga, de que o promitente-vendedor pode exigir, através de acção de reivindicação, a restituição da imóvel prometido vender, que voluntariamente entregou à promitente-compradora (traditio) – Neste sentido o Acórdão do STJ de 12/12/2017, relatado pela Senhora Juíza Conselheira Maria Olinda Garcia, in www.dgsi.pt

41. A Autora, sem mais, ao contrário do que parece conceder o Acórdão recorrido, não pode exigir como a faz nos presentes autos a restituição do que voluntariamente entregou, enquanto não se verificar a resolução do contrato promessa.

42. Por esta via a pretensão da Autora fica definitivamente posta em crise, devendo todo o pedido (no que excede o segmento condenatório proferido na alínea b) da sentença da Primeira Instância) que a Autora formula nos autos contra as Rés ser julgado totalmente improcedente.

43. Os demais pedidos que a Autora formula nos autos contra as Rés só poderiam ser considerados se a Autora tivesse logrado provar os factos que alegou e que consubstanciam a causa de pedir invocada. Nos que aqui importa, não os tendo provado, como decidiu a Primeira Instância, ou não se tendo por verificada por parte da Autora a resolução do contrato-promessa, outra sorte não lhes restará, que não seja a de se julgar, nesta parte, a ação improcedente.

44. A Autora não alegou, não invocou, nem peticionou o preenchimento e a verificação de condição resolutiva estabelecida no contrato. O facto incerto e futuro não se verificou, por razões imputáveis à Autora. Com todo o respeito, não tem um qualquer fundamento a conclusão avançada pelo Tribunal recorrido quando refere que Mostra-se deste forma, a nosso ver, preenchida a condição resolutiva estabelecida no contrato, a qual, opera automaticamente, sem necessidade de qualquer declaração e tem eficácia retroativa. Não está dependente nem de comunicação à outra parte nem de declaração judicial. Não vindo a verificar-se o facto futuro e incerto –licenciamento da obra … os efeitos dos contrato promessa caducam, resolvem-se, retroativamente (embora com algumas restrições), como se o negócio não tivesse sido celebrado. ….

45. O ali decidido viola princípios estruturantes do processo civil, como os princípios do dispositivo, do contraditório e da igualdade das partes, produz decisão judicial que não se contém dentro do perímetro objetivo e subjetivo da pretensão deduzida pela Autora, extravasando-a, uma vez que não sendo lícito ao Tribunal, desviar-se desse âmbito ou desvirtuá-lo, o que, assim sucede, acarretando vício que se invoca, e importa a sua nulidade, que também se invoca, uma vez que, se incumbia ao Tribunal recorrido proceder à qualificação jurídica que julgava adequada, nos termos do artigo 5.º, n.º 3, do CPC, só o podia ter feito dentro da fronteira da factualidade alegada e provada e nos limites do efeito prático-jurídico pretendido pela Autora, sendo- lhe vedado enveredar pela decretação de uma medida de tutela que extravase aquele limite, ainda que pudesse, porventura, ser congeminada por extrapolação da factualidade apurada.

46. Não tendo a Autora logrado alegar, nem logrado provar, os factos que consubstanciavam a causa de pedir que invocou, não resta senão julgar, nessa parte, a acção improcedente.

47. Ainda assim, e por cautela, a condição resolutiva a que as partes fizeram submeter a eficácia do contrato não se verificou; não é possível dar por verificada tal conclusão em face da matéria de facto provada e não provada nos autos; e, no limite, a entender-se ter-se verificado, tal sucede por factos exclusivamente imputáveis à Autora, que dela, assim, não poderia nunca beneficiar por abuso de direito aqui na modalidade de venire contra factum proprium.

48. Ou seja, sendo verdade o que o Acórdão recorrido refere (cfr. pág 159) visto que até à data, a 1a Ré não deu entrada de tal processo na Câmara, é também verdade que era essencial, aquando da apresentação desse projecto, que os documentos que o instruíssem, nomeadamente no que concerne a áreas, fossem coincidentes com o suporte matricial e da descrição predial e que as hipotecas à data da apresentação do pedido de licenciamento estivessem já canceladas. Ainda verdade (provado) que só após o que, considerando os arruamentos já efetuados, iria ser apresentada proposta de implantação de pavilhões que merecesse a concordância de todos. Também verdade (provado) que o ex-marido da Autora foi informado destas exigências, e que as Rés Expotrading e I..., Lda. continuaram a aguardar que a Autora, na pessoa do Sr. DD, lhes fizesse chegar as descrições prediais dos prédios com as áreas retificadas nos termos que o Sr. DD referia seriam as corretas e com as hipotecas canceladas, coisa que este nunca fez.

49. Esta matéria de facto provada é de sentido contrário aos fundamentos que o Acórdão recorrido ali invoca para fundamentar a decisão proferida. Oposição ou ambiguidade que fundamenta a nulidade que por isso aqui se invoca (art. 615º, nº 1, al. c) do CPC)

50. O Tribunal recorrido, em face do decidido, e que acima vai impugnado, dispensou analisar o recurso que a Ré Expotrading – Importação e Exportação, Lda, apresentou da decisão proferida em Primeira Instância, uma vez que, em face do supra decidido no recurso da Autora, relativamente à resolução do contrato promessa, por força da ocorrência da condição resolutiva acordada

51. Revogada a decisão proferida no Acórdão recorrido, e mantendo-se o que foi decidido pela Primeira Instância, com excepção do segmento que, em recurso de apelação, dela interpôs a Recorrente Expotrading – Importação e Exportação, Lda, mantendo-se os fundamentos para o efeito aí avançados, no essencial:

1. ao recusar categoricamente o seu cumprimento, ao declarar ter perdido definitivamente o interesse no seu cumprimento e ao declarar que tem o contrato por resolvido», a Reconvinda incumpriu, definitivamente, o ajuizado contrato-promessa de compra e venda, e que este incumprimento é ilegítimo, ilícito e injustificado, e é-lhe imputável.

2. Não se verificou, no caso, qualquer uma das situações em que a lei prevê especialmente a possibilidade de uma das partes resolver o contrato, e não resultou provado que as Reconvintes deixaram de cumprir, muito menos de forma definitiva e culposa, a prestação a que estavam adstritas, do que se conclui que não assistia à Reconvinda, o direito potestativo de resolver os contratos-promessa celebrados com aquelas.

3. Por conseguinte, a resolução operada ... não deixa a declaração resolutória da Reconvinda de revelar séria, clara e univocamente a intenção definitiva de não cumprir o contrato.

4. A recusa de cumprimento não tem de ser expressa nem, muito menos, de ser reduzida a escrito, podendo manifestar-se num qualquer comportamento que exprima, de forma categórica e séria, a vontade de não querer cumprir.

5. … a configuração desta situação como incumprimento definitivo impõe-se pela sua própria natureza, uma vez que tanto a interpelação como a fixação de prazo suplementar seriam atos inúteis. …

6. … Resulta, do exposto, que a Reconvinda incumpriu definitivamente o ajuizado contrato-promessa e, nessa medida, assiste à Reconvinte Expotrading o direito de resolver o contrato-promessa que celebrou com a Reconvinda (art.º 801.º, n.º 2).

52. Não assistia à Autora o direito potestativo de resolver os contratos-promessa celebrados com as Rés. A resolução que alegou, seja na petição inicial, seja na réplica, não só não tem o efeito que a Autora pretendia, o de ver extinto o contrato-promessa, como não deixa, por parte da Autora, de constituir uma clara, categórica, séria e unívoca intenção definitiva de não o cumprir.

53. Tendo a Autora incumprido definitivamente o contrato-promessa referido nos autos, deve ser proferida decisão que condene AA, Autora e Reconvinda, a pagar à sociedade Expotrading – Importação e Exportação, Lda, Ré e Reconvinte, e aqui Recorrente, o dano que esta daquela reclama nos autos e, em consequência, deve aquela ser condenada a pagar-lhe a quantia de 47.600,00 €, quantia a que devem acrescer juros de mora, contados à taxa legal, desde a notificação à Autora do pedido reconvencional e até integral pagamento.

54. Esta procedência deve ocorrer mesmo que (ao contrário do concluído pela Primeira Instância) o contrato-promessa celebrado entre a Reconvinte e a Reconvinda não constitui um contrato sinalizado ... pese embora tenha havido traditio rei ….

55. Tendo sido a Reconvinda AA que incumpriu definitivamente o contrato promessa referido nos autos, e sendo este incumprimento ilegítimo, ilícito, injustificado e exclusivamente de lhe imputar, mesmo não tendo havido sinal, como não houve, e tendo “havido traditio rei” como se reconhece, é lícito à Recorrente Expotrading – Importação e Exportação, Lda, reclamar da Autora, como o fez, um direito a indemnização nos termos gerais (art. 798º, 799º, nº 2 e 801º, nº 2 do Código Civil).

56. É admissível a cumulação da resolução do contrato com a indemnização por danos por violação do interesse contratual positivo. (Neste sentido o sumário do Acórdão do STJ de 15/02/2018 (Proc. nº 7461/11.0TBSCC.L1.S1) relator Juiz Conselheiro Tomé Gomes)

57. No caso de incumprimento culposo de contrato-promessa, não existindo sinal nem sendo viável execução específica é de aplicar o regime do incumprimento dos contratos em geral.

58. A violação do interesse contratual positivo, pela não concretização do negociado contrato de compra e venda, determina o dever de indemnizar a parte eventualmente lesada com essa violação. Deve ressarcir-se o dano correspondente à diferença entre o preço actual e o prometido, mesmo que o promitente-comprador não haja chegado a comprar outro prédio em substituição do prometido.

59. Na hipótese de não ter sido constituído sinal, como ocorre nos autos, cai-se fora do âmbito de aplicação do nº 4 do citado artigo 442º, não havendo lugar a tal limitação, pelo que ao promitente-comprador não faltoso assistirá, a par do referido direito à resolução do contrato, o direito a indemnização nos termos decorrentes da ressalva feita no artigo 801º, nº 2, do Código Civil.

60. A Recorrente Expotrading – Importação e Exportação, Lda, reclamou ser de aplicar o regime do incumprimento dos contratos em geral, apelando ao que dispõe o art. 798º do Código Civil. A pretensão indemnizatória que reclama, funda-se no incumprimento definitivo do contrato-promessa, incumprimento imputado à promitente-vendedora, a Recorrida. Tem por objecto o prejuízo sofrido, como promitente-compradora, traduzido na frustração do benefício patrimonial que deixou de obter, em virtude do incumprimento.

61. Declarado que a Autora, Reconvinda, incumpriu definitivamente o ajuizado contrato-promessa de compra e venda, incumprimento este que é ilegítimo, ilícito e injustificado, e lhe é imputável, e declarado resolvido o aludido contrato-promessa de compra e venda, não assistindo à Ré-reconvinte Expotrading – Importação e Exportação, Lda, ora Recorrente, promitente- compradora, o direito a restituição do sinal em dobro, por este não ter sido passado, é-lhe lícito peticionar o direito a uma indemnização nos termos gerais, uma vez que é admissível a cumulação da resolução do contrato com a indemnização dos danos por violação do interesse contratual positivo, devendo ser reconhecido o primado do princípio geral da obrigação de indemnizar o credor lesado, no caso esta Reconvinte, ora Recorrente, para mais quando, ainda como no caso, se apura que a Reconvinda retira um evidente benefício do incumprimento que lhe é imputável.

62. A esta Reconvinte, contraente fiel, perante o incumprimento definitivo imputável à Reconvinda, assiste a faculdade de optar, em simultâneo, pela resolução do contrato de forma a libertar-se do respetivo dever típico de prestar ou a recuperar a prestação já por si efetuada, e pelo direito a indemnização dos danos decorrentes daquele incumprimento não satisfeitos pelo valor económico das prestações atingidas pela resolução.

63. A indemnização que reclama, a que, para efeitos de calculo, fez apelo ao critério enunciado pela segunda parte do nº 2 do art. 442º do Código Civil, “ … ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado…” não revela desequilíbrio grave na relação de liquidação nem se traduz em benefício injustificado para esta Reconvinte, se ponderado, à luz do princípio da boa fé, o concreto contexto dos interesses em jogo, o tipo de contrato em causa, e os benefícios que daí resultam para a Reconvinda.

64. A conclusão do contrato prometido teria propiciado à Reconvinte obter a aquisição da propriedade dos imóveis, como factor de investimento imobiliário, razão porque a perda dessa vantagem, constitui dano ressarcível por violação do interesse contratual positivo cumulável com a resolução daquele contrato.

65. A não indemnização pela perda desta vantagem patrimonial mostra-se susceptível de causar grave desequilíbrio da relação de liquidação e no quadro do programa negocial estabelecido entre as partes.

66. Afigura-se razoável, justo e equilibrado o critério de que esta Reconvinte se socorreu para reclamar a fixação da indemnização devida na quantia de 47.600,00 € (quarenta e sete mil e seiscentos euros)

67. Assim não se entendendo, a mesma, considerando todas as circunstância do caso, o flagrante benefício que do incumprimento retira a Reconvinda, suportado num evidente prejuízo suportado por esta Reconvinte, a indemnização que aquela Reconvinda lhe deverá ser condenada a pagar, deverá ser arbitrada, segundo a equidade, ponderado tudo o acima referido.

68. Caso persista o entendimento de ser aqui de arredar o critério definido no art. 442º do Código Civil, sempre o critério de equidade para se fixar a indemnização reclamada pela Reconvinte, tomando em conta a grandeza dos valores patrimoniais espelhados no contrato promessa em apreço, que expressam a sua verdadeira e objectiva utilidade económica, directa e livremente reconhecida pelos celebrantes deverá apontar para uma quantia indemnizatória a fixar no valor de 47.600,00 €.

69. O Acórdão recorrido incorreu nas nulidades previstas nas al. c), d) e e) do nº 1 do art. 615º aplicável por força do disposto no art. 666º nº 1, fundamentos que as Recorrentes invocam, ao abrigo do disposto no art. 674º nº 1, al. c), todos do Código de Processo Civil, tudo com as necessárias e legais consequências

70. O Acórdão recorrido ao avançar com fundamentos que estão em oposição ou são ambíguos, relativamente à decisão proferida quanto à matéria de facto, incorre na nulidade prevista na alínea c) do nº 1 do art. 615º do CPC, aplicável por força do disposto no nº 1 do seu art. 666º, e, ao deixar de pronunciar-se sobre questões que devia apreciar, mas, sobretudo, ao conhecer de questões de que não podia tomar conhecimento, viola o disposto no art. 609º, nº 1 do CPC e incorre também na nulidade prevista na alínea d) do nº 1 do art. 615º do CPC, aplicável por força do disposto no nº 1 do seu art. 666º,

71. Do alegado decorre ainda que Acórdão recorrido violou o disposto nos art. 5º, nº 1 e nº 2, al. b), 412º e 609º, nº 1, todos do CPC e ainda o disposto nos artigos 270º; 272º; 342º, nº 1 e 2; 350º, 408º, nº 1; 432º; 434º; 436º, 879º, al. a); 1287º; 1288º, 1305º, 1311º e 1316º todos do Código Civil.

72. As violações acima invocadas integram, ou erro de interpretação, ou erro de aplicação, ou erro na determinação da norma aplicável e, ainda, violação ou errada aplicação da lei de processo, tudo fundamento do presente recurso de revista (art. 674º, nº 1, al.s a) e b) do CPC)”.

15. Foram apresentadas contra-alegações pela A., onde se conclui (transcrição):

A- A recorrente Expotrading foi, enquanto Ré, nas duas decisões, absolvida no que respeita ao pedido de indemnização formulado pela A.

B- Razão pela qual, considerando o valor da sucumbência (€ 0), face ao valor da acção (€ 91 287,95), com ambas as decisões, neste conspecto, favoráveis à R. Expotrading, não é o seu recurso, nessa condição, admissível.

C- O art. 629.º, nr.º 1, é claro neste aspecto limitativo.

D- E a jurisprudência é clara nesta matéria, como o demonstram, a título de exemplo, os Acórdãos n.º 2564/08 - 4.ª Secção, de 27-05-2009, do STJ e nr.º 1989/23.7T8GMR-B.G1, de 02-01-2024, do Tribunal da Relação de Guimarães.

E- Enquanto reconvinte, no que concerne ao seu pedido reconvencional, de indemnização de € 47 600,00, quer na 1.ª Instância, quer na 2.ª Instância, viu a ora recorrente, Expotrading, vedada a sua pretensão indemnizatória.

F- Ambas as decisões, portanto, convergem pela improcedência do pedido indemnizatório da Ré Expotrading.

G- Neste pressuposto, a decisão da Relação confirma a da 1.ª Instância, pelo que, no âmbito de uma dupla conforme, o recurso da 2.ª Ré, Expotrading, nos termos também do art. 671.º, nr.º 3, do C.P.C., deverá ser rejeitado.

H- Destarte, conquanto a fundamentação que esteja na base da decisão seja diferente, entende-se, salvo melhor opinião, que não é essencialmente diferente, uma vez que não parte de um quadro normativo substancialmente diverso (cessação contratual).

I- Neste sentido, o Ac. 2672/12.4TBPDL.L1-A.S1, de 07-07-2022, da 7.ª Secção do Supremo Tribunal de Justiça e o Acórdão 806/10.2TBPTL.G1.S1, de 21-01-2016, da 7.ª

Secção do Supremo Tribunal de Justiça.

J- Pelo que se entende que o recurso da Ré/Reconvinte Expotrading não é admissível, pela sucumbência e pela dupla conforme.

K- A alusão a epítetos com que, segundo os dizeres das Recorrentes, a A. despudoradamente as brindou, propende simplesmente da sua profunda indignação, sentimento de injustiça e de incredulidade, face à desfaçatez e sentimento de impunidade dos Réus revelados com o seu comportamento e actuação processual,

L- Sublinhe-se que todos os factos considerados provados e que têm por base esta narrativa das Rés, não se suportam em qualquer documento, o que é especialmente pernicioso quando se busca pela verdade, mormente considerando que a prova testemunhal é o meio de prova mais frágil, pois que as pessoas, recorrentemente, mentem, exageram, inventam, preparam os depoimentos.

M- Foram, quanto à área dos prédios, dados como provados os factos 2, 10, 16 e 26, de um modo irrefutável e resulta quer do contrato de promessa que as partes assinaram (doc. 13 PI), quer de anexo I ao contrato de promessa (doc. 14 PI), que consiste numa planta onde consta o formato do terreno e a sua implantação.

N- De sublinhar que, conforme propende dos factos 10 e 16, dados como provados, foram os Réus que apresentaram ao Sr. DD o Anexo 1 (doc. 14 PI - fls. 36) ao contrato de promessa (doc. 13), onde consta a delimitação do terreno da A., mais assinando, considerando e aceitando, o Sr. EE, em representação da Expotrading, e o Sr. CC, em representação da I..., Lda., os vários considerandos que do mesmo constam, designadamente o Considerando 1 e o Considerando 12.

O- É inacreditável que os Réus, perante estes factos, venham defender que o terreno da A. não corresponde à área que os próprios mediram, cuja planta foi elaborada e apresentada pelos próprios ao Sr. DD (ex-marido da A.).

P- E ainda representem o papel de “ofendidos” pela indignação da A.

Q- Citando o douto acórdão “Esta área total do terreno (que abrange os três prédios da Autora), que ficou consignada no anexo I, onde foram desenhados os pavilhões a implantar nos terrenos, bem como a confrontação da área total a construir (resultante da sima daqueles três prédios) foi assim aceite por todos os outorgantes, assim como pelos seus legais representantes, e tem por base um estudo e um levantamento prévio das caraterísticas dos terrenos, onde se incluem naturalmente as áreas e as confrontações.

Não é pois crível, fazendo apelo às regras da experiência da normalidade, para mais, sendo os Réus, EE e CC, tal como revelaram, pessoas experimentadas na área da promoção e construção de pavilhões, através das suas empresas, que tivessem aceitado implementar tal projeto, que envolvia a construção de quatro pavilhões industriais nos terrenos da Autora, um dos quais seria cedido a esta, em permuta dos terrenos, sem terem perfeito conhecimento da área e delimitação do conjunto dos terrenos da Autora, onde iriam implantar tal projeto edificativo, que envolvia pelo menos, um investimento de um milhão e meio de euros (o valor do projeto foi revelado pelo legal representante da Ré I..., Lda., em sede de declarações de parte, referindo que a sua empresa ia executar uma empreitada de construção de pavilhões pelo valor de cerca de um milhão e 500 mil euros).”

R- Quanto à área ocupada pelos Réus, foram dados como provados os factos 44, 45, 46, 47, 48, 59, 73, 74, 75, 76 e 77.

S- É importante também realçar, aludindo ao Facto 10, dado como provado, que na delimitação e formato total do terreno da A. que que consta do Anexo I (doc. 14 PI), feito, disponibilizado e aceite pelos Réus, consta integrado, para além do já referido cotovelo (estrada e infraestruturas), o acesso aos pavilhões que a Ré V..., S.A. acabou por licenciar no âmbito do processo 1864/14.

T- Os Réus, para além do cotovelo, infraestruturas e prolongamento da estrada, construíram também a entrada para os seus pavilhões em terreno pertencente à Autora e, nesse seguimento, anexaram-no (cotovelo da estrada e entrada para os pavilhões), ao seu terreno (terreno esse que tinha sido adquirido em 2016 com essa finalidade, pela V..., S.A.), numa pretensa rectificação de áreas que deu entrada nas Finanças e que serviu para licenciar o projecto dos pavilhões da Ré V..., S.A., no âmbito de processo 1864/14.

U- Isto é claro documentalmente (consta do contrato de promessa e dos documentos juntos ao processo de licenciamento 1864/14), reconhecido extrajudicialmente pelos próprios Réus, mas foi corroborado por prova pericial e ainda testemunhal.

V- Mas, processualmente, defenderam os R. coisa distinta, com o fito de se locupletarem com área que, bem sabiam, pertencia à A. e que, para além disso, lhes permitiu construir a entrada para os seus pavilhões e a construção da estrada, sem a qual não os teriam conseguido licenciar.

X- Difícil esperar que a A. não reagisse com forte indignação.

Y- Transcreva-se o acórdão do Tribunal da Relação, a este propósito: “Os Réus não negam as construções que fizeram, o que negam agora é que as áreas construídas pertençam aos terrenos da Autora, quando antes, aquando da celebração do contrato promessa, aceitaram serem aquelas áreas de terreno da autora, onde pretendiam implantar e construir quatro pavilhões industriais.”

Z- Quanto ao “cotovelo” foram dados como provados os factos 18, 19, 23 e 45.

A1 - Na contestação apresentada pelos Réus (artigos 155.º a 162.º), insistem os mesmos na narrativa de que o trecho da rua seria a realizar imediatamente (sem licença, inclusivamente, por sinal, como veio a suceder) e que a cláusula sexta do contrato promessa obrigaria a A., em caso de resolução contratual, não só a ceder gratuitamente

área para construção do trecho de rua (cotovelo que consta do Anexo I) como também a vender uma área aproximada de 2500 m2.

B1 - Ora, para além da A. e da testemunha DD, quer EE, quer a sua funcionária, GG, reconheceram que essa cláusula visava precisamente assegurar a disponibilização de uma área para a construção da estrada, a ser vendida, em caso de resolução contratual, pela D. AA aos Réus; esta área seria utilizada (como foi – embora antecipadamente) para fazer uma rua e a entrada para os pavilhões dos Réus, licenciando-os no âmbito do processo 1864/14 (como sucedeu).

C1 - Certo seria que, em caso de resolução contratual, obrigar-se-ia a A. a ceder uma área aos Réus, para não os deixar desprovidos no âmbito do processo de licenciamento já em curso dos pavilhões dos Réus (1864/14);

D1 - Infelizmente, os Réus, aproveitando-se da autorização concedida pela A. para promover o processo de licenciamento nos terrenos da A, constroem imediatamente no âmbito do processo de licenciamento ...64/14, forjando, para o efeito, uma rectificação de áreas do art. 1896.º (entretanto comprado pela V..., S.A.) à custa de terreno da Autora, assim licenciando quer o cotovelo de estrada, quer as infraestruturas associadas à mesma, quer a entrada para os seus pavilhões.

E1 – Mas nada licenciando ou requerendo para esse fim relativamente ao objecto do contrato de promessa assinado entre a A. e os R.

F1 - Os Réus, já servidos e com os seus pavilhões licenciados à custa do terreno da A., recusaram-se a pagar pela apropriação do terreno da A.

G1 – Perante este cenário, no seu íntimo, aceitarão seguramente os Réus a dificuldade da A. em não qualificar com epítetos o comportamento das Rés.

H1 – Quanto à confrontação entre os arts. ..91.º e 1896.º, foi dado como provado o art. 78.º.

I1 – Vêm as Rés, ora recorrentes, no início das motivações do recurso escrever que:

“A Ré V..., S.A., ora Recorrente, figura na caderneta predial como titular do prédio inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 1896.º, o qual confronta com o terreno com o artigo ..91.º pertencente à Autora – cfr. Facto provado sob o nr.º 78 – contexto que tornou pacífica a questão da delimitação das estremas destes dois prédios e tornou pacíficaa questão de apurar a quem pertenceria, e em que medida, a propriedade da parcela de 2.048 m2 que é referida nos autos.”

J1 – “Esqueceram-se”, contudo, as Rés de dizer que o art. 1896.º foi adquirido pela V..., S.A. já após a assinatura do contrato de promessa de permuta (onde até os Réus reconheceram a área e a delimitação dos terrenos).

K1 – E já após o seu administrador, Sr. EE, ter reconhecido que as áreas dos terrenos estavam erradas na matriz (facto dado como provado 16 e facto dado como provado 26), conforme planta onde consta a implantação e a delimitação dos terrenos (facto dado como provado 10).

L1 – Não permitirá a A. que as Rés (como foi seu apanágio ao longo do processo – e assim continuam) deixem no ar a dúvida sobre a propriedade da área em confrontação entre os dois artigos.

M1 – Como se viu e resulta amplamente provado (prova documental, pericial e testemunhal), pacífico é que os 2 048 m2 a que se reportam as Rés pertenciam à A.

N1 – Aliás, se há área relativamente à qual não deverá pairar qualquer dúvida é a área de confrontação entre os terrenos da A. (..91.º) e da R. V..., S.A. (1896.º - adquirido a terceiro já após a assinatura do contrato de promessa),

O1 – O facto de invocarem a propriedade do art. 1896.º para, com esse argumento, lançarem a dúvida quanto a esta área, só potencia a sua má intenção.

P1 – Deverão, por tudo isto (mas não só), compreenderem as Rés, o ímpeto que atravessa a A. de brindar as Rés com os epítetos que constam da acção judicial.

Q1 – Referem as Rés que a A. viu valorizado os seus terrenos pelo que, concluem, não pretendeu cumprir o acordado.

R1 – Mas pretendia a A., apenas, a construção de um pavilhão.

S1 – E não a venda do terreno ou a sua valorização com esse fim.

T1 – Se assim fosse ter-se-ia limitado previamente a aceitar vender uma área aos Réus para promover o licenciamento dos pavilhões destes (Proc. ...64/14) – e até por um preço bem mais alto.

U1 – Veja-se, face aos factos dados como provados 13, 17, 25, 26, 28, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 46, 52 e 54, que da parte da A. existe vasta prova documental, de onde resulta que:

- cabia à R. dar entrada imediata de processo de licenciamento (facto dado como provado 13 – doc. 13 PI – Cláusula 3.2), o que nunca sucedeu;

- o projecto deveria ser apresentado nos termos o mais aproximado possível com a planta anexa ao contrato (facto dado como provado 17 – doc. 13 PI, Considerando 2);

- a área total é de 11 088 m2, a qual não corresponde à soma das áreas na matriz e seria regularizada aquando da formalização da venda (facto dado como provado 26 – doc. 13 PI, Considerando 12);

- Terá sido dito ao Arq. FF (pessoa que, reconheceu, nunca esteve com DD), que um projecto de licenciamento com uma implantação como a constante do anexo ao doc. 13 dificilmente seria aprovado ou não seria mesmo aprovado (facto dado como provado 28); certo é que, insista-se, não foi dado entrada de qualquer pedido de licenciamento na Câmara de ...;

- Foi a A., a 24-05-2017, notificada de auto de embargo e suspensão relativa a arruamento realizado nos seus terrenos, sem a devida licença administrativa a que a A. respondeu (factos dados como provados 36 e 37 – doc. 16 e 17 PI);

- A. A., de seguida (30-05-2017), remeteu cartas para as Rés, advertindo-as e interpelando-as a pronunciarem-se em 7 dias sobre as diligências efectuadas junto da Câmara Municipal (factos dados como provados 38, 39, 40 e 41 – doc. 19, 20, 21 e 22 PI);.

- As Rés nunca responderam à interpelação feita pelo mandatário da A.48 (facto dado como provado 42);

- No dia 31/10/2019 veio a A. novamente notificada de pela Câmara Municipal de ... para apresentar defesa escrita em sede d eprocesso de contraordenação 99/CO/2017;

- Não foram apresentados na Câmara Municipal de ... quaisquer projetos de construção com vista ao licenciamento de obras (facto dado como provado 57 – doc. 23 PI).

V1 - O que é certo e indubitável é que as Rés incumpriram com a obrigação de dar entrada na Câmara do pedido de licenciamento de obras, conforme propendia do contrato;

X1 - Nem tampouco deram entrada de um pedido de licença para movimentação de terras, ou pedido de informação prévia, ou qualquer outro pedido por escrito.

Y1 - Não há um único documento, carta, e-mail, mensagem, o que seja (exceptuando a retórica usada processualmente), que permita às Réus comprovar que deram entrada junto da Câmara Municipal de ... do pedido a que se obrigaram.

Z1 – Ao ponto da A. ser alvo de um processo de contraordenação (que, presentemente, ainda se encontra pendente) pela construção sem licença.

A2 - Tampouco existe qualquer e-mail, mensagem ou carta remetida para a D. AA, ou para o seu intermediário, DD, a interpelar, advertir ou solicitar que desonerasse as hipotecas dos terrenos urbanos ou a rectificação de áreas.

B2 – Nem, sequer, após expressa interpelação do mandatário da A. às Rés para, em7 dias, se pronunciarem sobre a sua responsabilidade contratual e sobre as diligências que

desde a celebração do contrato foram tomadas junto da Câmara Municipal de

para aprovação e licenciamento de obras (factos provados 38, 39, 40 e 41 – doc. 19, 20, 21 e 22 da PI).

C2 – A isto responderam os Réus com absoluto silêncio (facto provado 42).

D2 – Quanto à afirmação das recorrentes “Fica com os seus terrenos infraestruturados

e terraplanados à cota das ruas, esses terrenos ficam com acrescidas acessibilidades e daqui resultou uma evidente valorização”, considerando os factos dados como provados 46 e 52, a A. ficou com os seus terrenos a norte completamente esburacados por força do movimento de terras e escavação que os Réus efectuaram para fazer face à construção dos pavilhões em sede de licenciamento 1864/14 (anterior à assinatura do contrato de promessa.

E2 – Ao ponto de, por força desses desaterros efectuados sem licenciamento, ter a A., para além de dois processos contraordenacionais, um processo judicial intentado por

um vizinho (que confronta a norte com o terreno da A.) em que é R. (tendo esta chamado a Ré I..., Lda.) e que corre os seus termos com o nr.º 8/21.2.8..., no Juiz ..., do Juízo Local Cível de ... (Comarca do Porto Este).

F2 – A A., na sua acção judicial, pediu: “reposição dos arts. ..91.º, ..95.º e ..91.º devidamente limpos e terraplanados à cota da estrada existente e devidamente vedados (e uma indemnização na medida da impossibilidade da devolução)

G2 – E no seu recurso, pediu: “reposição do art. ..91.º devidamente limpo e terraplanado à cota da Rua ...”

H2 – Pelo que, tendo sido impossibilitada a construção dos pavilhões nos termos acordados pelas partes, pretendia apenas a mesma a restituição dos terrenos no estado

em que se encontravam (tal como combinado) e aceitando, também tal como combinado e pelo preço combinado (€ 36,00), a venda às Rés da parcela necessária a fazer a estrada que iria suportar a licença do processo de licenciamento 1864/14m que se apurou ser de 1 100 m2.

I2 – Nos termos do art. 662.º do C.P.C., o Tribunal da Relação tem um poder amplode reexame tanto de facto como de direito, podendo decidir sobre as questões suscitadas

na apelação e modificar a decisão do tribunal inferior quando necessário.

J2 – Por sua vez, nos termos do art. 674.º, do C.P.C., o STJ não reexamina a matéria de facto, limitando-se à apreciação das questões de direito.

K2 - Ou seja, o STJ apenas pode examinar a correção da decisão do tribunal inferior no que respeita à aplicação do direito, sem se imiscuir na análise dos factos.

L2 – Surgindo como um garante na aplicação da lei e, em última instância, da realização de justiça.

M2 - Quanto à invocada falta de alegação de factos e demonstração do direito de propriedade, convoca-se a aplicação dos art. 5.º, 6.º, 590.º, nr.º 3 e 4, 607.º, nr.º 5, do C.P.C. e 358.º, nr.º 2, do C.P.C.

N2 - A recorrente Expotrading não invocou, no seu recurso para o Tribunal da Relação (e as demais Rés nem sequer recorreram), a falta de alegação da A., razão pela qual, quanto a essa invocação, já terá transitado em julgado, pelo que se entende que o caso julgado impedirá que o Tribunal de recurso (ora STJ) o julgue.

O2 – Mais se sublinhe que, na base desta acção de reivindicação, está um pedido de reconhecimento do direito de propriedade da A. que parte de um reconhecimento/aceitação/confissão extrajudicial das Rés, feito por documento particular, assente na petição inicial, onde é alegado, designadamente:

P2 – A A. alegou os factos constitutivos do seu direito que, como se referiu, partiu da certeza do reconhecimento do seu direito de propriedade, onde se inclui áreas, composição, implantação e delimitação, por parte dos Réus, assente em contrato denominado de “contrato de promessa de compra e venda” (doc. 13 e 14 (anexo 1) da PI), do qual constava o seguinte:

Considerando 1: “Na planta que aqui se junta como anexo 1, vai identificado, e devidamente demarcado, o terreno a que se referem as inscrições matriciais e descrições prediais infra”;

Considerando 2: “… nos termos o mais aproximado possível com a planta junta como anexo I”;

Considerando 12: Que a área total dos três prédios é de 11 088 m2, a qual não corresponde à soma das áreas da matriz, e será regularizada aquando a formalização da venda aqui acordada;

Q2 – Os documentos 1 a 6 juntos com a petição inicial contêm as certidões matriciais e prediais relativas aos 3 terrenos.

R2 – O Anexo I (doc. 14 PI) ao contrato contém a implantação e delimitação dos terrenos da A.

S2 – E os documentos 40 a 45, constituídos por plantas e levantamentos topográficos datados de 2007 e 2017, configuram a área e delimitação dos terrenos da A.

T2 – Foi suficientemente alegado o direito de propriedade da A., nos termos exigidos pelo nr.º 1, do art. 5.º do C.P.C., na acção e depois na resposta, sendo que, pelo nr.º 3 deste art. “O juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito.”

U2 – Ademais “A confissão extrajudicial, em documento autêntico ou particular, considera-se provada nos termos aplicáveis a estes documentos e, se for feita à parte contrária ou a quem a represente, tem força probatória plena.”

V2 – Os Réus, no contrato de promessa assinado, reconheceram, aceitaram e confessaram quer a área total dos terrenos (11 088m2), quer a sua implantação, quer o

seu formato, que constava em planta anexa (Anexo 1 – doc. 14 PI).

X2 – Que, sublinhe-se, foi fornecida, inclusivamente, pelos Réus (facto dado como provado 10).

Y2 – Estipula o art. 7.º do C.R.P. que: O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.

Z2 – A A. invocou o título ao abrigo do qual adquiriu os terrenos, no seu art. 1.º da petição inicial.

A3 – Onde juntou as devidas certidões matriciais e prediais.

B3 – Mais tendo juntado várias plantas e levantamentos topográficos.

C3 – E até o Anexo I, fornecido pelos Réus à A.!

D3 - Partindo da presunção do registo (e, até, da confissão extrajudicial dos Réus), alegou e provou a A., quer a totalidade da área, quer os limites dos prédios cuja propriedade está inscrita.

E3 – Seja como for, independentemente do facto da área registada ser inferior à área real dos terrenos (como ficou amplamente provado, mediante prova documental, pericial e testemunhal) e da sua área correcta (11 088 m2), certo é que a área ocupada pelas Rés pertencia seguramente à A., conforme também foi amplamente provado.

F3 – Integrando os 11 088 m2.

G3 - Ou mesmo os 8 952 m2 registados.

H3 – A área de discórdia (apenas processualmente, porque os Réus sabiam e coadunaram-se contratualmente com essa área extrajudicialmente) foi amplamente debatida e concluiu-se com segurança (contrato, plantas topográficas, prova pericial, prova testemunhal e até confissão – pelo menos parcial – do sócio administrador da V..., S.A. e da Expotrading, Sr. EE) que a mesma integraria o artigo rústico da A.

I3 – Mas, como se referiu, o A. alegou os factos constitutivos essenciais do seu direito de propriedade.

J3 – Veja-se o Ac. 3777/17.0T8VFR.P1.S1, de 27/01/2022, do Supremo Tribunal de Justiça e o Acórdão nr.º 442/15.7T8PVZ.P1.S1, de 13-07-2017, do Supremo Tribunal de

Justiça:

K3 – Entendeu, quer a 1.ª Instância, quer a 2.ª Instância (nesta, note-se, a recorrente, no seu recurso, nem sequer invocou a falta de alegação de factos essenciais), que não faltou a invocação de factos essenciais ou mesmo de factos complementares.

L3 – Pois que se assim o considerassem, caberia, obrigatoriamente à 1.ª Instância, nos termos do n.º 4, do art. 590.º do C.P.C., sob pena de nulidade “convidar as partes ao suprimento das insuficiências ou imprecisões na exposição ou concretização da matéria de facto alegada, fixando prazo para a apresentação de articulado em que se complete ou corrija o inicialmente produzido.

M3 – O que não sucedeu.

N3 – Nem sequer houve dúvidas das Rés, no exercício do contraditório, que o puderam exercer cabalmente, como exerceram.

O3 - Os Réus, extrajudicialmente, aceitaram, reconheceram e confessaram o direito de propriedade da A., incluindo a área, delimitação e implantação.

P3 – Defender coisa contrária, em sede judicial, e apenas em sede de contestação, reveste abuso de direito e violação do princípio da boa fé,

Q3 – Para além de ser cominada, essa confissão por documento particular, com força probatória plena.

R3 – De qualquer modo, a demonstração do direito de propriedade, dos limites dos terrenos e da implantação dos terrenos foi verificada, conforme resulta dos factos dados como provados~, designadamente 2, 10, 16 e 26.

S3 – Como resulta do acórdão do Tribunal da Relação, que espelha claramente o sucedido.

T3 – E, demonstrado que foi, subsequentemente, a ocupação da área dos terrenos por parte dos Réus, designadamente com os factos dados como provados 73, 74, 75, 76 e 77.

U3 – Também deviamente fundamentado pelo tribunal da Relação e assim concluido: “Desta forma, temos de concluir que logrou a autora/apelante demonstrar, como lhe competia, ser a proprietária dos imóveis que reivindicou dos Réus.”

V3 - Da prova carreada para os autos, designadamente da prova documental, pericial e testemunhal (e até de confissão extrajudicial), resultou suficientemente provado, quer a área total dos três artigos (11 000 m2, pelo menos), quer a delimitação exterior dos três artigos, dois urbanos e um rústico, quer a delimitação entre eles, quer a área do terreno rústico, de 6 344 m2.

X3 - A prova carreada para os autos foi demonstrativa de que a A. exercia a posse do terreno rústico, na sua totalidade (6 344 m2), desde a sua aquisição e concomitante tomada de posse, ou seja, há mais de 15 anos, de um modo ininterrupto, de boa fé e perante o conhecimento e concordância dos vizinhos, incluindo dos aqui Réus, integrando, indiferentemente, toda a área, de um modo incindível, o artigo 1691.º, como já sucedia com a anterior proprietária e antepossuidora.

Y3 - Há vários levantamentos topográficos que apontam para a configuração do terreno rústico, com a área de 6 344 m2 e vários levantamentos que apontam para a área total dos três terrenos, correspondente a, sensivelmente, 11 000 m2, onde se inclui o relatório pericial, com as respectivas e clarividentes imagens.

Z3 - Nesta medida, a posse do terreno, era clara, de boa fé e exercida pacificamente pela A., tendo sido confirmado alguns actos de exercício de posse através dos vizinhos, tais como limpeza de terreno ou autorização para passar no terreno.

A4 - No caso do contrato a transferência do direito real dá-se por mero efeito do contrato e no caso de usucapião o do início da posse. Ora, nesta situação, a ocupação do terreno rústico, com uma área de 6 344 m2 e com a configuração que resulta dos levantamentos topográficos já referidos, foi feita no momento da sua aquisição, ou seja, em 19-12-1997, por mero efeito do contrato e, desde essa data, entraram em posse, sem oposição de ninguém e com conhecimento e aceitação dos vizinhos, incluindo os aqui Réus, que o aceitaram e o reconheceram em contrato de promessa de compra e venda por todos assinado em Junho de 2015.

B4 - A A. - e, com a aquisição do terreno, A. e o, à data, marido - sempre teve a convicção de que o terreno, configurado da forma apresentada, teria mais área do que a efectivamente registada, e actuaram e coadunaram-se com o exercício do direito de propriedade relativamente a toda a área (art. 1251.º C.C.), sempre com a intenção de o exercer, como exerceram.

C4 - De sublinhar que, nesta situação concreta, até à notificação da presente acção judicial, nunca houve qualquer controvérsia ou discussão entre A. e Rés quanto à propriedade do terreno, bem como quanto à sua área ou confrontações, tendo inclusivamente as mesmas ficado assentes em anexo I junto com contrato de promessa, pelo que as Rés terão aí aceitado quer a aquisição derivada da posse, quer a aquisição

originária da posse, tudo presumido através do registo (art. 7.º C.R.P.). No âmbito do contrato de promessa realizado entre A. e Rés constava no considerando 12 “Que a área total dos prédios é de 11 088 m2, a qual não corresponde à soma das áreas na matriz, e será regularizada aquando da formalização da venda aqui acordada.” (facto 26 dado com o provado).

D4 – Quanto à questão ligada à cessação contratual (e eventual excesso de pronúncia), entende a A. que, efectivamente, os R., desde o início, não cumpriram com a sua obrigação de dar entrada imediata de processo de licenciamento junto da Câmara Municipal e, por isso, incumprindo com o contrato.

E4 – Lamenta a A. não ter conseguido contraprova suficiente face a alguns dos factos invocados e dados como provados a favor das Rés, designadamente factos 28 a 35, todos eles baseados em mera prova testemunhal.

F4 – Contrariando até frontalmente a evidência da prova documental, designadamente as cartas remetidas pelo mandatário da A. interpelando as Rés, em 2017, a que as Rés não deram qualquer resposta (factos provados 38 a 41 e 42).

G4 – Ainda assim, face a todos os factos carreados para o processo admite-te a qualificação jurídica dada pelo Tribunal da Relação do Porto e que se sobrepõe à dúvida

instalada relativamente ao incumprimento do contrato por parte dos Réus ou da A., ou

mesmo por ambos.

H4 – Uma vez que opera automaticamente.

I4 – Sendo certo que “O juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito.” e que: “O juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto; a livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes.”

J4 – Em sede de celebração contratual:- foram outorgados contratos denominados de “contrato de promessa de compra e venda”, juntos os autos e cujo teor se dá por integralmente reproduzidos – facto provado 9, a) e b);

- os Réus apresentaram à A., juntamente com o contrato promessa de compra e venda, a planta anexa ao mesmo, onde consta o formato do terreno e a sua implantação – facto provado 10;

- o preço que as partes fizaram no contrato-promessa, no valor de € 400 000,00, seria pago pela 3.ª Ré à autora, com a dação para esse efeito, do pavilhão industrial que aparece identificado no Anexo1 – facto provado 11;

- cabendo à 1.ª Ré, de imediato, requerer junto da Câmara Municipal de ... o competente processo de licenciamento de obras – facto provado 13;

- devendo o projeto de construção nessa área, de 3 pavilhões geminados e mais um pavilhão, ser apresentado pela 1.ª Ré junto da Câmara Municipal de ..., nos termos o mais aproximado possível com a planta junta ao contrato outorgado como anexo 1 – facto provado 17;

- resulta da Cláusula sexta, ponto 6.1, do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre a Autora e as 1.ª e 3.ª Rés, que «Caso a Câmara Municipal não aprove a construção dos pavilhões industriais (…); ou a sua implantação; ou a sua construção em área que não exceda, para cada um deles, 90% da área prevista no anexo I; ou não viabilize a sua autonomização seja em propriedade horizontal, ou num qualquer outro regime, que permita como se pretende a sua venda individual e autónoma; ou não autorize o destino de tais construções a indústria, o presente contrato fica, em parte, imediatamente resolvido.» - facto provado 18;

- resulta da Cláusula sexta do aludido contrato-promessa, ponto 6.2, que «Operada esta resolução, a primeira outorgante fica obrigada a vender aos segunda e terceira outorgantes, em termos que estes entre si acordarão, uma área com cerca de 2.500 m2, ao preço de 36,00€ o metro quadrado (trinta e seis euros) do prédio que corresponde ao artigo rústico acima descrito relativo à parcela de terreno onde se pretende implantar o trecho de rua que se identifica no anexo I – facto provado 19;

- A expectativa de todos era a de que a Câmara Municipal pudesse aprovar e licenciar a construção dos pavilhões nos termos que discutiram e acordaram – facto provado 25;

- Este Arq. FF, no âmbito desta incumbência que acordou com a Ré Expotrading, iniciou e efetuou naquele sentido, pelo menos, duas diligências junto da Câmara Municipal de ..., na sequência do que lhe foi aí assegurado de que um projeto de licenciamento com uma implantação como a constante do anexo ao doc. n.º 13 dificilmente seria aprovado ou não seria mesmo aprovado, tendo-lhe sido referidas as alterações de implantação que deveria apresentar para um projeto de licenciamento naqueles terrenos poder merecer aí aprovação – facto provado 28;

- Com data de 24/05/2017, foi a Autora notificada pela Câmara Municipal de ... de auto de embargo e suspensão, relativo à construção de arruamento viário e pedonal

realizada nos seus terrenos, sem a devida licença administrativa – facto provado 36;

- No dia 31/10/2019, a Autora veio a ser novamente notificada pela Câmara Municipal de ... para apresentar defesa escrita em sede de auto de contraordenação nr.º

99/CO/2017, com base na exec ução de obras nos terrenos – facto provado 43;

- resulta da cláusula terceira do aludido contrato-promessa, ponto 3.1, que: “considerando que os prédios que são objecto do presente contrato-promessa se destinam ao acima referido, a celebração do contrato definitivo fica subordinada à condição, que é essencial, do Município de ... vir a autorizar a construção, no mesmo, dos acima referidos pavilhões industriais” – facto decorrente do facto provado 9.

K4 –Veja-se os acórdãos nr.º 1219/05, de 29/06/2005, do Supremo Tribunal de Justiça e nr.º 12868/19.2T8LSB.L1-2, de 15_04-2021, do Tribunal da Relação e Lisboa

L4 – A este propósito se enfatize a justificação explanada pelo Acórdão ora objecto de recurso: Conforme expresso no acórdão do STJ de 10.12.2009 citado, a razão de ser da estipulação condicional radica na incerteza de serem alcançados os fins a que se propõe com o negócio, que no caso é a construção no terreno da autora de quatro pavilhões industriais, três destinados e revenda e um destinado ao pagamento dos terrenos, porquanto, embora seja provável que venham a ser alcançados, visto as partes terem feito estudos prévios dos terrenos para o efeito, não está afastada a dúvida sobre a sua futura verificação, uma vez que a decisão de licenciamento pertence a outra entidade, a Camara Municipal de ..., pelo que a finalidade a que se dirige o negócio depende de circunstâncias futuras que se afiguram às partes de verificação incerta.

Tal como se provou a expetativa dos outorgantes era a de que a Câmara Municipal pudesse aprovar e licenciar a construção dos aludidos pavilhões.

É certo que, rigorosamente, apenas após a entrada de um processo de licenciamento na Câmara, nos termos que constam do Anexo I, se poderia confirmar, efetivamente, se era possível licenciar os pavilhões nos termos que constavam da implantação e o que mais seria exigível pela Câmara Municipal, o que não ocorreu, visto que até à data, a 1ª Ré não deu entrada de tal processo na Câmara.

Não obstante, a verdade é que se provou que, uma vez que a autora permitiu a ocupação

imediata dos terrenos por parte das Rés, aquelas neles iniciaram as obras de terraplanagem e de construção, as quais foram, porém, objeto de embargo e suspensão imediata pela Câmara Municipal de ..., por falta de licença, dando origem aos autos de contraordenação nº 99/CO/2017.

Mostra-se deste forma, a nosso ver, preenchida a condição resolutiva estabelecida no contrato, a qual, opera automaticamente, sem necessidade de qualquer declaração e tem eficácia retroativa. Não está dependente nem de comunicação à outra parte nem de declaração judicial.

Não vindo a verificar-se o facto futuro e incerto – licenciamento da obra, uma vez que a

própria Camara Municipal de ... ao constatar a construção reputou a mesma de ilegal, movendo contra a proprietária dos terrenos processo contraordenacional, os efeitos dos contrato promessa caducam, resolvem-se, retroativamente (embora com algumas restrições), como se o negócio não tivesse sido celebrado.

Significa isto, que, pelo menos em 24.5.2017, data em que a autora foi notificada pela Câmara Municipal de ... do auto de embargo e suspensão das obras, que o contrato promessa se considera extinto por força da condição resolutiva a que as partes fizeram submeter a eficácia do contrato – a existência de licenciamento pela Camara Municipal, a qual se tem por não verificada.

M4 – Acrescente-se que “um projecto de licenciamento com uma implantação como a constante do anexo ao doc. nr.º 13 dificilmente seria aprovado ou não seria mesmo aprovado”.

N4 - E que, após o processo administrativo por falta de licença, que deu origem aos autos de contraordenação 99/C52017, em 24/05/2017 (facto provado 36), veio a A. novamente notificada, em 31/10/2019, para apresentar defesa escrita, com base na execução de obras nos terrenos (facto provado 43).

O4 – De facto, a obra foi realizada à revelia da Câmara.

P4 – Que, nem sequer a permitiria (ou permitiu ou, ainda, permite).

Q4 – Porquanto, pelas Cláusulas 3.1 e 6.1, verificou-se a condição resolutiva acordada pelas partes contratualmente, conduzindo à resolução automática do contrato.

R4 – Que, por força da Cláusula 6.2, geraria a obrigação da A. de vender uma parcela de terreno correspondente a uma área de cerca de 2500 m2 ao preço de € 36,00 m2 do prédio que corresponde ao artigo rústico acima descrito relativo à parcela de terreno onde se pretendia implantar o trecho da rua que se identifica no Anexo I”.

S4 – E que correspondia aproximadamente à área que se afigurava previsivelmente necessária às Rés para assegurar a construção do cotovelo e infraestruturas e entrada para os pavilhões das Rés (que os Réus usaram, mas antecipadamente).

T4 – No entanto, como se viu, tal área foi ocupada pela V..., S.A. (embora empresa detida e gerida também pelo Sr. EE).

U4 - E, seja como for, conforme consta de acórdão, “considerando que a reapreciação

não integra as conclusões do recurso da Ré EXPOTRADING e que as demais rés não recorreram, a sentença, nessa parte transitou em julgado, nos termos do art. 628.º do CPC, pelo que o caso julgado impede que este tribunal de recurso o aprecie.”

V4 – A questão da cessação contratual, para efeito de pagamento de indemnização à A. acaba por não ser decisiva, considerando os factos dados como provados, já que esta propende da responsabilidade extracontratual, por violação do direito absoluto de propriedade, por parte da Ré V..., S.A

X4 – Como, aliás, já se defendia e alegava, nos termos do art. 483.º, do C.C., paralelamente à responsabilidade contratual.

Y4 – Isto é amplamente justificado pelo acórdão do Tribunal da Relação.

Z4 - Face aos factos dados como provados, os Réus, construíram o cotovelo, infraestruturas e prolongamento da estrada e a entrada para os seus pavilhões em terreno pertencente à Autora e, nesse seguimento, anexaram-no (cotovelo da estrada e entrada para os pavilhões) ao terreno da R. V..., S.A. (terreno esse que tinha sido adquirido em 2016 com essa finalidade), numa pretensa rectificação de áreas que deu entrada nas Finanças e que serviu para licenciar o projecto dos pavilhões da Ré V..., S.A., no âmbito de processo 1864/14, num chorrilho de actos praticados desde a assinatura do contrato pela 1.ª e 3.ª Rés, assim discriminados:

a) 24-06-2015: Assinatura do contrato de promessa de compra e venda pelas Rés Expotrading e I..., Lda.;

b) 03-10-2016: a V..., S.A. adquire o terreno que corresponde ao art. 1896.º (que confronta a nascente com o art. ..91.º da A. – cp com código de acesso PApossibilidade..24-...51-....08-001896);

c) 09-12-2016: A V..., S.A. adquire a titularidade do processo de licenciamento nr.º ..64/14 (doc. 33 junto com a petição inicial) que, até à data, estava em nome da Expotrading;

d) 23-05-2018: A V..., S.A. faz um pedido de rectificação de áreas na Autoridade Tributária (e CRP) relativo ao seu art. 1896.º, juntando, para o efeito, um levantamento topográfico, onde faz constar, dessa alegada área já pertencente ao 1896.º, parte do terreno da Autora e dessa “rectificação” requerida, três áreas delimitadas, a saber, uma língua, um cotovelo e uma terceira faixa de terreno rectangular (doc. 34 e 35 juntos com a petição inicial). O processo de licenciamento 1864/14 veio a ser aprovado com base nesta rectificação, tendo resultado na cedência ao domínio público do cotovelo e na utilização da terceira faixa de terreno para a entrada dos pavilhões.

A5 - Ora, estes comportamentos, são, como foram, tendentes à violação de um direito absoluto, como o direito de propriedade, em área que, comprovadamente, pertencia à A. Assim, por esta via do direito extracontratual, a Ré V..., S.A., deverá ser responsável por ressarcir os danos patrimoniais e não patrimoniais causados à A., nos termos já condenados em sede de 2.ª Instância.

B5 – Quanto ao pedido de indemnização da Ré Expotrading, sem prejuízo da indamissibilidade do recurso, mormente quanto a esta parte (dupla conforme), em linha

com o já expendido a propósito da cessação contratual, não tem a mesma qualquer tipo

de cabimento.

C5 - Ou seja, não se basta a recorrente com a apropriação de um terreno que, reconhecidamente (pelo menos parcialmente, pela própria) não lhe pertencia, permitindo-lhe construir uma estrada (cotovelo), infraestruturas e a entrada para os seus pavilhões, à custa da propriedade da A., como ainda, aproveitando a decisão judicial (com o devido respeito, errada), ousar insistir por uma indemnização.

D5 - Note-se que o próprio EE reconheceu que o terreno onde foi construído o cotovelo pertencia à A. e a testemunha HH (que promoveu o processo de licenciamento ..64/14, da Expotrading e, após, da V..., S.A.) também referiu que a entrada para os pavilhões estaria dentro da área que pertencia ao Sr. DD (depois adquirida, em partilha, pela A., D. AA), bem como várias outras testemunhas (II, DD, JJ, KK – estes dois últimos, vizinhos).

E5 - Por outro lado, quer EE, quer a sua funcionária (GG), reconheceram que, em caso de resolução contratual, constava no contrato (Cláusula 6.2 do contrato de promessa junto como doc. 13 com a PI), que caberia à R. Expotrading a possibilidade de adquirir uma parcela de cerca de 2 500 m2, precisamente para assegurar a construção do cotovelo (e infraestruturas e entrada para os pavilhões, acrescente-se).

F5 - Contudo, para além de terem feito este cotovelo sem qualquer licença que propendesse do contrato de promessa, usaram-no no seu processo de licenciamento ilegalmente (1864/14), não o pagaram (à revelia do contratado) e ainda têm o desplante de insistirem por uma indemnização.

G5 - Seria, no mínimo, abuso de direito.

H5- Entende a ora recorrida, desde logo, que a premissa de onde parte a recorrente não corresponde à justiça dos factos.

I5 – E que a A., ora recorrida, apenas pretendia (pretende) o pagamento da área ocupada pelo preço acordado (1100 m2 * € 36,00).

J5 – E a restituição dos terrenos no estado em que se encontravam (a que não teve provimento)

K5 - De acrescentar que:

- Desde logo, o projecto pretendido pelas partes, conforme constava de Anexo I, pese embora nunca ter sido dado entrada de qualquer pedido de licenciamento ou pedido de informação prévia junto da Câmara Municipal pelas Rés (como era obrigação contratual da Ré), não era sequer possível;

- Depois, com a mudança do PDM nem sequer era admissível construir quaisquer tipo de pavilhões nos terrenos da A.;

- Não é verdade que os terrenos da A. tenham sido infraestruturados e terraplanados à cota das ruas, pois que apenas sucedeu a sul e relativamente à Rua da ... (mesmo nessa parte o terreno estava à cota da Rua ..., mas não da Rua da ...), tendo as Rés se servido dos terrenos a norte para fazer as obras dos seus pavilhões (proc. 1864/14), e deixado os terrenos nessa imensa parte completamente esburacados (ao ponto de o proprietário de um horto que confronta com o terreno da A. ter intentado

uma acção pelo risco de desabamento de terras face à diferença de cota);

- Conforme reconhecido pelo Réu EE (gerente da Expotrading e administrador da V..., S.A.), os 2500 m2 que constam do contrato de promessa (cláusula 6.2) serviria precisamente para assegurar a estrada para o projecto 1864/14 (e, acrescente-se, a entrada para os pavilhões da Ré);

- Os Réus tudo fizeram sem qualquer pedido prévio de licenciamento junto da Câmara, à revelia do que constava contratualmente, gerando, inclusivamente, processos de contraordenação pela falta de licença;

- A R. apoderou-se de terreno da A. e o usou para os seus fins privados (proc. 1864/14), sem qualquer licença, à revelia do autorizado pela A., pelo que um pedido de indemnização, para além de não ser aplicável nos termos legais (conforme propende de

fundamentação em sentença), constituiria até abuso de direito.

L5 – Assim se conclui que, felizmente, a decisão ora em crise, do Tribunal da Relação repôs a justiça que, com o devido respeito, não resultara da decisão da 1.ª Instância.

M5 – Pelo que, não dando provimento ao recurso apresentado pelas Rés, mantendo a decisão da 2.ª Instância, V. Exas. farão inteira justiça.”

16. O recurso foi admitido com a prolação do seguinte despacho:

“Admito o recurso interposto, que é de Revista, com subida no autos e efeitos meramente devolutivo (arts. 671º , 675º nº 1 e 676º nº 1 do CPC).

Subam os autos ao Supremo Tribunal de Justiça.

Notifique.”

Cumpre analisar e decidir

II. FUNDAMENTAÇÃO

De facto

17. Nas instâncias foram provados os seguintes factos:

1- A Autora é dona e legítima proprietária dos seguintes prédios:

a. prédio urbano, terreno para construção, sito na ..., localizado na R. ..., ..., ..., inscrito na matriz predial sob o artigo urbano ..91, da união das freguesias de ..., que proveio da inscrição sob o artigo urbano ..93, da freguesia de ... (extinta) e descrito na Conservatória de Registo de ... sob o nr.º .64;

b) prédio urbano, terreno para construção, sito na ..., localizado na R. ..., ..., ..., inscrito na matriz predial sob o artigo urbano ..95, da união das freguesias de ..., que proveio da inscrição sob o artigo urbano ..94, da freguesia de ... (extinta) e descrito na Conservatória de Registo de ... sob o nr.º .65;

c) prédio rústico, denominado B.... .. ..... ....., sito em ..., inscrito na matriz predial sob o artigo rústico ..91, da união das freguesias de ..., que proveio da inscrição sob o artigo urbano .92, da freguesia de ... (extinta) e descrito na Conservatória de Registo de ... sob o nr.º.84, conforme docs. 1 a 6 da Pi.

2- Os referidos prédios da Autora têm as seguintes áreas:

a) O artigo ..91, uma área de 3372 m2;

b) O artigo ..95, uma área de 1280,00 m2;

c) O artigo ..91, uma área de, pelo menos, 6 348 m2. (facto ora alterado)

3- A 1.ª Ré é uma empresa que tem por objeto social “Comércio, importação, exportação, representação e agentes de comércio por grosso de bens de consumo, não especificados, bem como na construção, compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, arrendamento, gestão e administração de bens imóveis ou móveis próprios ou de terceiros e prestação de serviços conexos”.

4- A 2.ª Ré é uma empresa que tem por objeto social “Compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim. arrendamento, gestão e administração de bens imóveis ou móveis próprios ou de terceiros. prestação de serviços conexos”.

5- As 1.ª e 2.ª Rés são detidas pelo 4.º Réu, Sr. BB, Gerente da 1.ª Ré e administrador único da 2.ª Ré.

6- A 3.ª Ré tem como objeto social “Indústria e comércio de artigos em chapa e ferro, montagem de serralharia e estruturas metálicas, construção e engenharia civil.”

7- O 5.º Réu é sócio e administrador da 3.ª Ré.

8- A Autora encontra-se divorciada do Sr. DD desde 2011, tendo, em sede de partilha, sido adjudicados à Autora os imóveis em consideração, antes propriedade do casal.

9- Nos termos que deles constam foram outorgados dois contratos:

a) contrato denominado de “contrato promessa de compra e venda”, assinado pela Autora e pelos 4.º e 5.º Réus, em representação, respetivamente, das 1.ª e 3.ª Rés, com data de 24 de junho de 2015 e respetivo anexo;

b) contrato denominado de “contrato promessa de compra e venda”, assinado pela Autora, e 4.ª Réu, em representação da 1.ª Ré, com data de 24 de junho de 2015, juntos aos autos com a Pi, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

10- Os Réus apresentaram à Autora, juntamente com o contrato-promessa de compra e venda, a planta anexa ao mesmo, onde consta o formato do terreno e a sua implantação.

11- O preço que as partes fixaram no contrato-promessa, no valor de € 400.000,00, seria pago pela 3.ª Ré à Autora, com a dação para esse efeito, do pavilhão individual que aparece identificado no anexo I.

12- Nos termos do referido contrato-promessa, a Autora permitiu a ocupação imediata dos terrenos objeto do negócio por parte dos Réus.

13- Cabendo à 1.ª Ré, de imediato, requerer junto da Câmara Municipal de ... o competente processo de licenciamento de obras.

14- Pelo contrato referido nos números anteriores, a Autora autorizou a Ré I..., Lda. a efetuar nos prédios acima identificados os desaterros necessários, mais a autorizando ainda a aí efetuar todas as obras de infraestruturas igualmente necessárias à ligação de arruamentos.

15- A Autora obrigava-se a outorgar a escritura pública de transmissão de propriedade dos prédios após a aprovação dos projetos de construção dos pavilhões e licenciamento das obras.

16- Acordaram também as partes que a área total dos três prédios pertencentes à Autora era a de 11088 m2.

17- Devendo o projeto de construção nessa área, de 3 pavilhões geminados e mais um pavilhão, ser apresentado pela 1.ª Ré junto da Câmara Municipal de ..., nos termos o mais aproximado possível com a planta junta ao contrato outorgado como anexo 1.

18- Resulta da Cláusula sexta, ponto 6.1, do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre a Autora e as 1.ª e 3.ª Rés, que «Caso a Câmara Municipal não aprove a construção dos pavilhões industriais (…); ou a sua implantação; ou a sua construção em área que não exceda, para cada um deles, 90% da área prevista no anexo I; ou não viabilize a sua autonomização seja em propriedade horizontal, ou num qualquer outro regime, que permita como se pretende a sua venda individual e autónoma; ou não autorize o destino de tais construções a indústria, o presente contrato fica, em parte, imediatamente resolvido.»

19- Resulta da Cláusula sexta do aludido contrato-promessa, ponto 6.2, que «Operada esta resolução, a primeira outorgante fica obrigada a vender aos segunda e terceira outorgantes, em termos que estes entre si acordarão, uma área com cerca de 2.500 m2, ao preço de 36,00€ o metro quadrado (trinta e seis euros) do prédio que corresponde ao artigo rústico acima descrito relativo à parcela de terreno onde se pretende implantar o trecho de rua que se identifica no anexo I.»

20- Foi com o ex-marido da Autora, DD, que interveio como se fosse o dono e proprietário dos acima identificados prédios, que os Réus CC e EE, estes em representação das acima identificadas sociedades Rés, reuniram e discutiram todos os termos do negócio.

21- É o ex-marido da Autora quem continua a negociar, cuidar e a apresentar-se como dono dos imóveis em causa.

22- À data de 17 de junho de 2015, os prédios inscritos na matriz predial urbana sob os artigos ..91 e ..95 (cf. docs. n.ºs 1 e 3 juntos com a Pi) e descritos sob os n.ºs .64 e .65 (cf. docs. n.ºs 2 e 4 da Pi), estavam onerados com uma hipoteca voluntária, capital de € 300.000,00, montante máximo assegurado de € 474.654,00, para garantia das obrigações assumidas ou a assumir pela sociedade P..., S.A., NIPC n.º.......07, a favor da Caixa Económica Montepio Geral.

23- A Autora, na pessoa do Sr. DD e as Rés Expotrading e I..., Lda. acordaram na reunião de 23/07/2015 que, se o contrato que celebraram fosse resolvido, a Autora ficaria obrigada a vender às Rés Expotrading e I..., Lda., em termos que estas entre si acordariam, uma área com cerca de 2500 m2, ao preço de € 36,00 o metro quadrado do prédio que corresponde ao artigo rústico ..91, onde se iria implantar o trecho de rua.

24- Já depois da reunião de 23/7/2015, é que foram assinados os documentos n.ºs 13 e 14 da Pi.

25- A expectativa de todos era a de que a Câmara Municipal pudesse aprovar e licenciar a construção dos pavilhões nos termos que discutiram e acordaram.

26- Resulta do Considerando 12 do contrato-promessa celebrado entre a Autora e as 1.ª e 3.ª Rés «Que a área total dos prédios é de 11088 m2, a qual não corresponde à soma das áreas na matriz, e será regularizada aquando da formalização da venda aqui acordada.»

27- A Ré Expotrading contactou com o gabinete do Arq. FF, a quem incumbiu de iniciar diligências junto da Câmara Municipal de ..., no sentido de verificar, para estes terrenos, que tipo de construção aí esta autorizaria e licenciaria, com que implantação, área e caraterísticas de construção, e ainda que arruamentos aí seria, para o efeito, necessário efetuar.

28- Este Arq. FF, no âmbito desta incumbência que acordou com a Ré Expotrading, iniciou e efetuou naquele sentido, pelo menos, duas diligências junto da Câmara Municipal de ..., na sequência do que lhe foi aí assegurado de que um projeto de licenciamento com uma implantação como a constante do anexo ao doc. n.º 13 dificilmente seria aprovado ou não seria mesmo aprovado, tendo-lhe sido referidas as alterações de implantação que deveria apresentar para um projeto de licenciamento naqueles terrenos poder merecer aí aprovação.

29- Ainda essencial, aquando da apresentação desse projeto, que os documentos que o instruíssem, nomeadamente no que concerne a áreas, fossem coincidentes com o suporte matricial e da descrição predial.

30- E que as hipotecas que incidiam sobre dois prédios à data da apresentação do pedido de licenciamento estivessem já canceladas.

31- (eliminado)

32- Só após o que, considerando os arruamentos já efetuados, iria ser apresentada proposta de implantação de pavilhões que merecesse a concordância de todos.

33- O ex-marido da Autora foi informado destas exigências.

34- As Rés Expotrading e I..., Lda. continuaram a aguardar que a Autora, na pessoa do Sr. DD, lhes fizesse chegar as descrições prediais dos prédios com as áreas retificadas nos termos que o Sr. DD referia seriam as corretas e com as hipotecas canceladas.

35- O Sr. DD nunca o fez, nem deu indicações ao Arq. FF, ou a qualquer um dos Réus, para junto da Câmara Municipal prosseguir com diligências por forma a habilitar a Ré Expotrading a aí poder dar entrada do processo de licenciamento.

36- Com data de 24/05/2017, foi a Autora notificada pela Câmara Municipal de ... de auto de embargo e suspensão, relativo à construção de arruamento viário e pedonal realizada nos seus terrenos, sem a devida licença administrativa.

37- A que a Autora respondeu nos termos que constam de docs. 17 e 18 da Pi, cujo teor aqui se reproduz.

38- No dia 30/05/2017, a Autora, através do seu mandatário, remeteu carta para a 1.ª Ré, interpelando-a «-à suspensão imediata da obra, tal qual consta do auto de embargo e de suspensão; -a assumirem, integralmente, perante a Câmara Municipal, a responsabilidade contraordenacional resultante da inexistência das licenças administrativas necessárias à legalização das obras já realizadas. -a assumirem, integralmente, todas as despesas resultantes de eventuais contraordenações, designadamente a que resulta de documento que ora se junta, e/ou por outras que possam advir para a m/ constituinte por força da realização indevida de quaisquer obras nos seus terrenos.»

39- Mais dando o prazo de 7 dias para se pronunciar sobre: «-a responsabilidade assumida em sede contratual; -as diligências que, até ao momento, e desde a celebração do contrato de promessa de compra e venda, foram tomadas junto da Câmara Municipal de ..., para aprovação e licenciamento das obras; -as diligências que tomarão junto da Câmara Municipal para assunção de responsabilidade face ao auto de embargo e de suspensão.»

40- No dia 30/05/2017, a Autora, através do seu mandatário, remete carta para a 3.ª Ré, interpelando-a «-à suspensão imediata da obra, tal qual consta do auto de embargo e de suspensão; -a assumirem, integralmente, perante a Câmara Municipal, a responsabilidade pela construção em terreno sem as devidas e necessárias licenças administrativas; -a assumirem, integralmente, todas as despesas resultantes de eventuais contraordenações, conjuntamente com a “Expotrading”, designadamente a que resulta de documento que ora se junta, e/ou por outras que possam advir para a m/ constituinte por força da realização indevida de quaisquer obras nos seus terrenos.»

41- Mais dando o prazo de 7 dias para se pronunciar sobre: «-a responsabilidade assumida em sede contratual; -as diligências que, até ao momento, e desde a celebração do contrato de promessa de compra e venda, foram tomadas, isoladamente ou conjuntamente com a “Expotrading”, junto da Câmara Municipal de ..., para aprovação e licenciamento das obras. -as diligências que tomarão junto da Câmara Municipal para assunção de V/ responsabilidade face às obras realizadas indevidamente e que constam de ao auto de embargo e de suspensão.»

42- As Rés nunca responderam à interpelação feita pelo mandatário da Autora.

43- No dia 31/10/2019, a Autora veio a ser novamente notificada pela Câmara Municipal de ... para apresentar defesa escrita em sede de auto de contraordenação nr.º 99/CO/2017, com base na execução de obras nos terrenos.

44- Correu os seus termos na Câmara Municipal de ... com o nr...64/14, um projeto de licenciamento, em nome da 1.ª Ré e, mais tarde, em nome da 2.º Ré, sempre subscrito pelo Sr. BB, 4.º Réu, para um projeto industrial num outro terreno pertencente à 1.º Ré, que confronta a norte com o artigo ..91.º da Autora.

45- Através do referido processo de licenciamento, as 1.ª e 2.ª Rés, usando o contrato-promessa celebrado entre a Autora e Ré para justificar uma retificação de áreas noseu terreno, lograram licenciar e construir em parte daquele imóvel da Autora a estrada e infraestruturas que serviram, também, os interesses das Rés, ao permitir o acesso aos pavilhões assim licenciados, a partir da referida estrada.

46- Procederam a movimentos de terras para regularizar o solo para ser pavimentado como está atualmente.

47- Construíram em parte do artigo ..95.º, ali implantando um arruamento e infraestruturas.

48- Mais construíram em parte do artigo ..91.º (ex-.92.º), onde construíram/continuaram o mesmo arruamento e infraestruturas.

49- À data das negociações subjacentes à outorga do contrato-promessa, o prédio da Autora inscrito na matriz predial rústica ..91 (antes Rº .92) descrito sob o n.º .84 não tinha acessos à via pública.

50- A execução do trecho de rua ou estrada que aparece identificada no anexo ao doc. n.º 13 junto pela Autora com a petição inicial, para além do mais, ia permitir ao prédio inscrito na matriz rústica sob o n.º ..91 passar a ter acesso direto à via pública.

51- O pavilhão a ficar para a Autora iria beneficiar de acesso, a partir do trecho de rua a construir e acima referido.

52- No que respeita ao prédio sob o artigo ..91.º, as Rés executaram movimento de terras e escavação.

53- O valor do m2 do solo urbanizado e “apto para a construção” (apenas a superfície líquida do solo), tem o valor unitário de € 50/m2, mas o valor do solo não urbanizado (solo em bruto) tem um valor unitário estimado de € 25/m2.

54- A Autora, através do seu mandatário, remeteu às Rés cartas nos termos que constam dos documentos n.ºs 26 e 28 juntos com a Pi, termos que aqui se têm por reproduzidos.

55- A Ré Expotrading respondeu à Autora, na pessoa do seu Mandatário, nos termos que constam do doc. n.º 30 da Pi, termos que aqui se têm por alegados e reproduzidos.

56- A Ré I..., Lda. respondeu nos termos que constam do doc. n.º 31 da Pi e que igualmente se têm aqui por reproduzidos.

57- Não foram apresentados na Câmara Municipal de ... quaisquer projetos de construção com vista ao licenciamento de obras.

58- Por carta datada de 4/12/2019, o Mandatário da Autora, em nome da sua constituinte, comunicou às Rés Expotrading –Importação e Exportação, Lda. e I..., Lda., que «(…) conforme já comunicado e resultante do V/ comportamento ao longo de sensivelmente 4 anos e meio –sublinhe-se, nem sequer entregaram o pedido de licença para realizar aterros e construir –não há clara intenção de V. Exas. Cumprirem como prometido, razão pela qual manifesta a M/ Cliente, por esta via, após várias interpelações para o efeito, a falta de interesse no V/ cumprimento.

Nessa medida, deverão V. Exas. Responsabilizar-se por todos os prejuízos que a M/ Cliente teve com o V/ comportamento, designadamente resultantes de responsabilidade contraordenacional, contratual e extracontratual.»

(…) Assim, na parte que é mensurável, sou a interpelar V. Ex.ª, no prazo máximo de 15 dias, ao seguinte:

-à aquisição do terreno de que V. Exas. se apropriaram indevidamente e de que se encontram presentemente a beneficiar, mediante o preço de mercado (…) -a assumirem a responsabilidade pelos danos causados à M/ Cliente, designadamente pelo V/ incumprimento (…)»

59- O trecho de rua identificado no anexo ao doc. 13 junto com a Pi, já efetuado, implantado, pelo menos, em parte, sob uma parte do prédio Rº ..91, junto ao ângulo poente/norte, está, desde o ano de 2017, afeto ao domínio público.

60- A extensão e largura deste trecho de rua, o tempo de serviço gasto e a maquinaria utilizada, o tipo de materiais utilizados e aí aplicados e os passeios executados, aos preços da época, 2017, tiveram um custo não inferior a € 20.000,00.

61- O Sr. DD desde o seu início e durante a sua execução, viu que a Ré I..., Lda. tinha iniciado a construção do trecho de rua referido e que, aproveitando as sinergias, em materiais, mão de obra e maquinaria que isso importava, aproveitou para avançar e prolongar esse trecho de rua, de poente para nascente, até entroncar com a Rua ... e efetuar o passeio a poente desta Rua ..., na linha contígua aos prédios aqui em causa.

62- Nem a Autora, nem o Sr. DD, no início ou durante a execução destes trabalhos, de que tiveram conhecimento, alguma vez se opuseram, junto de um qualquer dos Réus, à sua execução ou à continuação da sua execução.

63- A partir da Rua da ..., e para nascente, até à Rua ..., a extensão (sensivelmente o dobro da extensão do trecho de rua ou estrada que aparece identificada no anexo ao doc. n.º 13 junto pela Autora com a Pi) deste trecho de rua, a sua largura, o tempo de serviço gasto e a maquinaria utilizada na sua execução, os materiais utilizados e aí aplicados e os passeios executados, incluindo o a poente da Rua ..., a preços da época, tiveram um custo de, pelo menos, € 36.750,00.

64- Os arruamentos passaram a permitir que o prédio Rº ..91 por aí passasse a ter acesso direto e valorizaram os prédios Uº ..91 e Uº ..95.

65- O que fez com que o preço por m2, na ordem dos € 36,00, que antes o Sr. DD pretendia por esses prédios se visse aumentado para valor mais elevado.

66- O Réu CC agiu sempre e exclusivamente em nome, no interesse e em representação da sociedade Ré I..., Lda. e não em seu nome individual ou no seu interesse pessoal.

67- O Réu EE agiu sempre e exclusivamente em nome, no interesse e em representação da sociedade Expotrading –Importação e Exportação, Lda. e não em seu nome individual ou no seu interesse pessoal.

68- Desde (pelo menos) o dia 24 de junho de 2015 que a Autora, por força da permissão concedida no contrato para ocupação imediata dos terrenos objeto do contrato-promessa, ficou impossibilitada de os usar e de dispor materialmente dos mesmos, o que impediu a Autora de os arrendar ou vender a terceiros.

69- A título de arrendamento, a Autora obteria, atualmente, uma renda de valor não inferior a € 53,75/mês, por cada um dos terrenos onde as Rés construíram.

70- O ex-marido da Autora, que foi quem celebrou o negócio, em representação da Autora, pretendia permutar os terrenos por um dos pavilhões industriais a construir naqueles pelas Rés, com uma área de 1000m2.

71- O preço de construção do pavilhão rondava os € 400.000,00.

72- O orçamento n.º 092/JS/15 datado de 5/5/2015 a que se refere o n.º 4 dos considerandos do contrato junto como doc. 13 com a petição inicial é o que se mostra junto com a contestação como doc. 3.

73- As 1.ª e 2.ª Rés construíram em parte de imóvel da Autora, sendo a área total ocupada com a construção dos RR de 2.150 m2, conforme figura 12 do relatório pericial, que aqui se dá por reproduzida: (facto ora aditado)

74- Numa parcela de terreno com a área de 460 m2 (área assinalada à cor amarela) construíram uma entrada dos pavilhões dos Réus e estacionamento;(facto ora aditado)

75- Numa parcela de terreno de 640 m2 m2 (área assinalada a azul) construíram parte do atual arruamento publico já transitável. (facto ora aditado)

76- Assim se apoderando daquela área total de 1100 m2 que fizeram integrar no prédio inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 1896, no âmbito do licenciamento nº 1864/14FLG. (facto ora aditado)

77- E construíram ainda um arruamento numa área de terreno da Autora, com 1050 m2 assinalada a verde, com estacionamento e passeios, ainda não transitável por estar vedado, o qual faz ligação à Rua .... (facto ora aditado)

78- Ré V..., S.A., sociedade de que o Réu EE é administrador, figura na caderneta predial como titular do prédio inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 1896, o qual que confronta com o terreno com o artigo ..91 pertencente à A.(facto ora aditado)

79- AAutora não procedeu à retificação das áreas dos seus prédios (facto ora aditado).

18. E foram julgados não provados os seguintes factos:

1- A Autora limita-se a assinar os documentos que o seu ex-marido lhe pede para o fazer, sem se preocupar com o conteúdo que deles possa constar;

2- A área dos prédios da Autora foi detalhadamente conversada por todos;

3- O acordado foi que a parcela a adquirir, com a área aproximada de 2500 m2, seria a retirar da área do Rº ..91 que daí remanesceria, tirada dos seus limites mais a norte (ou noroeste) para sul (ou sudeste) numa linha reta paralela, ao longo da linha mais a nascente deste trecho de rua (excluído, como para todos foi evidente) até e ao longo da correspondente linha mais a poente do limite do prédio;

4- Foi o Sr. DD quem da Autora obteve a assinatura que consta dos contratos-promessa de compra e venda;

5- Todos concordaram com a necessidade de se avançar com a execução do trecho de rua ou estrada que aparece identificada no anexo ao doc. n.º13 junto pela Autora com a petição inicial, com o que se poderia já avançar;

6- Trecho de rua que, assumido por todos, ficaria afeto ao domínio público;

7- Quando o ex-marido da Autora foi informado da essencialidade, aquando da apresentação do projeto de licenciamento, de que as áreas fossem coincidentes com o suporte matricial e descrição predial e que as hipotecas que incidiam sobre dois prédios estivessem canceladas, mandou o Arq. FF parar com as diligências que estava a fazer;

8- Nessa altura a Ré I..., Lda. procedia já à abertura do trecho de rua ou estrada que aparece identificada no anexo ao doc. n.º 13 junto com a Pi;

9- Em reunião subsequente, o ex-marido da Autora obrigou-se novamente a retificar as áreas dos imóveis e a proceder ao distrate das hipotecas;

10- Mais resultou dessa reunião que para a Câmara Municipal de ... licenciar a construção naqueles prédios de pavilhões industriais, sendo pelo menos um nos termos pretendidos pelo Sr. DD, seria necessário prolongar o trecho de rua já em curso de nascente para poente, até à Rua ...;

11- eliminado

12- eliminado;

13- As Rés construíram em 1218 m2 do artigo ..95.º;

14- Construíram em 1965 m2 do artigo ..91.º, onde construíram a entrada para os pavilhões das 1.ª e 2.ª Rés;

15- No que respeita ao prédio sob o artigo ..91.º, deixaram o terreno completamente esburacado;

16- Os Réus ocuparam uma área de construção nos imóveis da Autora equivalente a 1965 m2;

17- Em reunião de 02/03/2020, o Sr. DD, em representação da Autora, não só referiu que, pela parte desta já não era para se cumprir a permuta prometida, como referiu que só concordaria em vender a parcela com a área de 2500 m2 se a essa área fosse abatida a área que tinha ficado afeta ao trecho de rua destinada ao domínio público;

18- As Rés, pelo menos na reunião ocorrida no escritório do mandatário da Autora, aceitaram a resolução contratual dos contratos que constam dos documentos 13, 14 e 15, juntos com a petição inicial;

19- eliminado;

20- Os prédios da Autora têm a configuração que consta dos docs. 40 a 45 juntos com a petição inicial.

21- A Autora facilmente obteria a título de renda um valor não inferior a € 70,00/mês, por cada um dos terrenos onde as Rés construíram;

22- O facto de, pelo menos desde o dia 24 de junho de 2015, ter ficado Impossibilitada de os usar e de dispor materialmente dos seus terrenos, gerou uma profunda angústia à Autora;

23- As retificações de áreas que o Sr. DD tinha por obrigação realizar até hoje não foram efetuadas em cada um daqueles prédios, seja na matriz, seja na correspondente descrição predial;

24- A Autora sabia que a Ré Expotrading não tinha ainda apresentado na Câmara um processo de licenciamento de obras e sabia que esta Ré, dela Autora, na pessoa do DD, aguardava indicações para prosseguir com diligências por forma a habilitar a Ré Expotrading a aí poder dar entrada do processo de licenciamento;

25- Em reunião ocorrida em 02/03/2020, resultou que o Sr. DD já não estava interessado em seguir com o que estava acordado, uma vez que já estava servido com arruamentos;

26- eliminado

27- No estado em que atualmente se encontram os terrenos, é possível neles licenciar a construção de, pelo menos, quatro pavilhões industriais, cada um com, pelo menos, 1000m2;

28- A Ré I..., Lda. iria obter um lucro líquido de€ 98.000,00.

De Direito

20. O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões do Recurso, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso e devendo limitar-se a conhecer das questões e não das razões ou fundamentos que àquelas subjazam, conforme previsto no direito adjetivo civil - arts. 635º n.º 4 e 639º n.º 1, ex vi, art.º 679º, todos do Código de Processo Civil.

Tendo em conta isto e que na acção são RR:

1ª R - Expotrading - Importação e Exportação, Lda.

2ª R V..., S.A.

3º R - I..., Lda.

4º R - BB

5º R - CC

Considerando que o desenrolar do processo foi o seguinte:

- Na sentença, o 4º R e 5º R foram absolvidos do pedido; no acórdão foram condenados, para o reconhecimento do direito de propriedade da A. Nenhum destes dois RR. recorreu do acórdão do TR,

temos que a revista é só da 1º e 2º RR – ou seja, só para as questões que as envolvem e em que ficaram vencidas – e sem dupla conforme, i.e, - art.º 671.º, n.º1 do CPC:

- para a condenação a reconhecer o direito de propriedade da A. sobre UM dos prédios - o do art.º ..91, (com área de 6.344,00), que na sentença só figurava como tendo a área de 4. 300,00. Isto significa que em relação aos dois outros prédios, a condenação em reconhecer a propriedade da A. foi confirmada no acórdão recorrido, sem fundamentação essencialmente diversa e sem voto de vencido, pelo que ocorre dupla (reportada aos art.º ..91 (área 3.376,00) e art.º..95 (área 1.280,00).

- para a condenação a restituir os prédios ..91, ..95 e ..91, no estado em que se encontram (excepto a área de 1100 m2 que foi incorporada no prédio da V..., S.A.);

- para a decisão de julgar resolvido o contrato promessa por verificação de condição resolutiva.

Na presente revista não está em causa a condenação da 2º R – versionDimension – que não recorreu do acórdão.

21. Identificamos como questões objecto do recurso – e sobre algumas delas recaiam ainda invocações de nulidade do acórdão - três problemáticas, que estão carreadas de inúmeros argumentos:

I. primeira questão – tipologia de acção e causa de pedir;

II. segunda questão – impugnação da matéria de facto;

III. condição resolutiva do contrato-promessa e abuso de direito.

22. Na primeira questão – tipologia de acção e causa de pedir - suscitada pelos recorrentes (1º e 3º RR), identificamos os seguintes argumentos:

a. Saber se o Acórdão recorrido violou os princípios estruturantes do processo civil, como são os princípios do dispositivo, do contraditório e da igualdade das partes, tendo conhecido de factos essenciais ou complementares que não foram alegados pelas partes – dimensão dos prédios - uma vez que, face à prova documental junta pela Autora, nomeadamente quanto à área que adquiriu do prédio inscrito na matriz sob o artigo ..91, a de 4.300 m2, não é possível ao Tribunal recorrido, sem mais factos que para o efeito tenham sido alegados, dar como provado que esse prédio propriedade da Autora tem uma área de … 6.348 m2 !!! …

b. Se a causa de pedir da acçao pode ser lida como integrando uma acção de reivindicação – “Competia à Autora a prova do seu direito de propriedade. O direito de propriedade que a Autora invoca, a causa de pedir que invoca, como facto jurídico em que fundamenta a sua pretensão, apenas vem sustentado em aquisição derivada, sendo que dos títulos que para o efeito exibe consta expressamente, como área adquirida a total de 8.952 metros quadrados.”

c. Das condições de procedência da reivindicação – “Na acção de reivindicação, compete ao autor a prova do seu direito de propriedade. Se o faz por aquisição derivada, isso pressupõe a exibição de um título translativo, acompanhado da necessária demonstração – o que a Autora fez nos autos. Em tudo o que o exceda, ou quanto ao que exceda o que dele decorre, a Autora está obrigada a alegar, a provar e a peticionar a sua aquisição originária, por usucapião - coisa que a Autora nos autos não fez.”

d. Saber se a acção é de responsabilidade contratual ou extracontratual, associada à acção de reivindicação, consoante dirigida a diversos RR, uns parte no contrato-promessa, outros sem qualquer intervenção – ou mera acção de responsabilidade contratual

1. No acórdão recorrido a qualificação da causa de pedir e do pedido foi interpretada no sentido de se estar perante uma acção de reivindicação, porque:

“Apesar de assim não ter sido feita tal qualificação na sentença recorrida, a presente ação configura uma acção de reivindicação, atenta a causa de pedir o facto jurídico de que deriva o direito de propriedade –e o pedido –reconhecimento desse direito e pedido de entrega do bem por parte dos Réus.

É isso que resulta do pedido formulado pela autora na p.i, sob a alínea A) de “reconhecimento do direito de propriedade da A. relativamente aos três prédios, designadamente artigo ..91, com uma área de 3 376,00 m2, artigo ..95, com uma área de 1 280,00 m2 e artigo ..91, com uma área de 6 344,00 m2, e dos pedidos formulados em B), C) e D) de “reposição dos art. ..91.º, ..95º e ..91º e sua restituição devidamente limpos e terraplanados, à cota da estrada existente e devidamente vedados”

Pede ainda o pagamento, a titulo de indemnização pela ocupação da área de 1965 m2 relativa ao art. ..91.º, do valor de € 70.740,00 (setenta mil, setecentos e quarenta euros), acrescido de juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento, em D1 e em E) o pagamento de uma compensação por privação de uso dos três artigos, correspondendo, por cada um deles, ao valor mensal de € 70,00, contabilizado desde o dia 24 de Junho de 2015 até á sua restituição efetiva, nos termos peticionados anteriormente, encontrando-se presentemente vencido o valor de € 13.230,00 (treze mil, duzentos e trinta euros);

De acordo com o art. 1311º do C.C., o proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa, o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence.

A ação de reivindicação, que tem a natureza de ação real, consubstancia-se numa ação de condenação que passa primeiro pelo reconhecimento do direito de propriedade (pronuntiato) e depois pela restituição da coisa (condemnatio), constituindo esta afinal, o objeto desta ação. O pedido a formular em ação de reivindicação de propriedade divide-se assim em dos pedidos: o de reconhecimento do direito de propriedade e o de restituição do objeto desse direito.

Trata-se de uma verdadeira ação de defesa da propriedade, em que a causa de pedir é o facto jurídico de que deriva o direito real alegado; o direito real de gozo, violado com a posse ou a detenção do demandado.

Assim, o autor deve invocar nesta ação –e provar -, o facto jurídico aquisitivo do seu direito sobre a coisa, ou seja, o facto jurídico de que tal direito real deriva, assim como a detenção ou a posse pelo réu da coisa reivindicada, como factos constitutivos do seu direito (art.º 342º, nº 1 do C.C), a menos que beneficie de alguma presunção legal, caso em que se inverte aquele ónus da prova (art.º 344º nº 1do CC), ficando então o demandado onerado com o encargo da demonstração de que o autor não é titular do direito invocado.

Alberto dos Reis10 a este respeito esclarece que a acumulação é aparente. Sob o ponto de vista substancial o pedido é um só. A ação de reivindicação é uma ação de condenação, mas toda a condenação pressupõe uma apreciação prévia, de natureza declarativa. De maneira que, ao pedir-se o reconhecimento do direito de propriedade (efeito declarativo) e a condenação na entrega (efeito executivo), não se formulam dois pedidos substancialmente distintos, unicamente se indicam as duas operações ou as duas espécies de atividade que o tribunal tem de desenvolver para atingir o fim último da ação.

Uma vez demonstrado o direito de propriedade sobre a coisa reivindicada, para lograr evitar a condenação na entrega da coisa reivindicada ao autor, terá o demandado de alegar no seu articulado (em ordem a poder prová-lo em audiência de julgamento):

a) ou que tem sobre a coisa outro qualquer direito real que justifique a sua posse (v.g., usufruto, penhor ou direito deretenção);

b) ou que detém a coisa por virtude de um direito obrigacional que lhe confira a detenção da mesma (v.g. arrendamento).

Na verdade, como resulta do art. 1311º, nº 2, do Cód. Civ., a restituição da coisa será, em princípio, consequência direta do reconhecimento do direito de propriedade do autor, salvo se a restituição puder ser recusada nos casos previstos na lei, ou seja «salvo se o poder de gozo do proprietário está suspenso ou modificado pela constituição de um direito real ou obrigacional de outrem, caso em que se deve respeitar tal situação jurídica, só devendo ordenar-se a restituição se, e enquanto, não colidir com ela».11

A existência desses direitos reais ou obrigacionais, com relevância impeditiva da restituição da coisa ao proprietário, funciona assim, como obstáculo ao exercício pleno da propriedade e de gozo da coisa (ius utendi, fruendi e abutendi), isto é, como facto impeditivo do direito do proprietário de exigir a restituição da coisa.

A invocação dos respetivos factos consubstancia, também por isso, uma exceção perentória, recaindo o ónus da sua alegação e prova sobre o réu da ação de reivindicação (art. 342º, nº 2, do C. Civil).

Isto posto, remetendo-nos agora para o caso em apreço, da matéria de facto provada, com as alterações resultantes da impugnação feita no âmbito destes recursos, resulta que a Autora logrou demonstrar a existência do direito que se arroga sobre os três imóveis ora reivindicados, inscritos sob os artigos ..91, ..95 e ..91, cuja propriedade se encontra registada a seu favor.

Com efeito, na ação de reivindicação o autor deve invocar e provar o facto jurídico aquisitivo do seu direito sobre a coisa, ou seja, o facto jurídico de que tal direito real deriva, assim como a detenção ou a posse pelo réu da coisa reivindicada, como factos constitutivos do seu direito (art.º 342º, nº 1 do C.C), a menos que beneficie de alguma presunção legal, caso em que se inverte aquele ónus da prova (art.º 344º nº 1do CC), ficando então o demandado onerado com o encargo da demonstração de que o autor não é titular do direito invocado.

A presunção de registo de que beneficia a autora relativamente aos imóveis reivindicados ( art. 7º do CRP), dispensa a autora da prova que remonte a um título originário de aquisição do direito real invocado, nomeadamente a prova por usucapião.

Porém, porque tal presunção não abrange a descrição física do prédio apenas incidindo sobre os factos inscritos, como já tivemos ocasião de afirmar, a autora não estava dispensada de fazer prova da área, composição, confrontações e limites do prédio, em ordem a demonstrar a totalidade da coisa reivindicada, o que a autora logrou fazer.

Com efeito, na ação de reivindicaçãoé necessário ter em conta a forma de adquirir e neste particular a doutrina distingue entre aquisição originária e aquisição derivada.

Na aquisição originária -como o é a acessão, ocupação e usucapião –o direito do proprietário reivindicante é um direito autónomo, um direito independente do direito do proprietário anterior, no qual não influem as condições de existência do direito deste.

Na aquisição derivada há de ter-se em conta o direito do anterior proprietário na medida em que nestas situações como sejam as dos negócios translativos (compra e venda, doação) não criam a propriedade, apenas a transferem. O Autor terá nestes casos que demonstrar sempre que o direito existia no anterior proprietário.

Como refere o Prof. Oliveira Ascensão12, ligou-se a reivindicação a uma probatio diabolica. O autor teria de remontar a um título originário de aquisição do direito real, sem o que prevaleceria a posição do detentor, por mais frágeis que fosse as razões deste.

Como tem sido porém, pacificamente entendido, a prova do direito, pode ser feita através de todos os meios admitidos em juízo, nomeadamente, poderá ser feita pela presunção resultante do registo.

Dispõe o art. 7º do CRP que “o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”.

Acontece que, como já tivemos ocasião de o afirmar, tal presunção não abrange a descrição física do prédio apenas incidindo sobre os factos inscritos.

A área, composição e confrontações do prédio, portanto, a apresentação física do prédio não são atos que o conservador, munido do seu poder de autoridade, possa atestar ou certificar, já que o seu conhecimento dos factos limita-se à apreciação e análise dos documentos que instruem o pedido de registo, os quais podem não expressar a situação real dos prédios.”

2. No acórdão recorrido foi também considerado que existiam no processo os elementos necessários à procedência do pedido e a quem incumbia o ónus da prova:

“Isto posto, remetendo-nos agora para o caso em apreço, da matéria de facto provada, com as alterações resultantes da impugnação feita no âmbito destes recursos, resulta que a Autora logrou demonstrar a existência do direito que se arroga sobre os três imóveis ora reivindicados, inscritos sob os artigos ..91, ..95 e ..91, cuja propriedade se encontra registada a seu favor.”

(…)

“Desta forma, podemos dizer que, em relação à área do prédio, confrontações e limites, elementos complementares de identificação do prédio, a autora não beneficia da presunção do registo.

Recaía assim sobre aquela o ónus da prova dos factos que permitissem ao tribunal concluir que o prédio inscrito na matriz sob o artigo ..91 tem uma área diversa daquela que consta na respetiva descrição, a qual faz parte integrante do mesmo prédio que se encontra registado a seu favor na Conservatória do Registo Predial, prova que se mostra feita, em face da alteração da matéria de facto supra decidida.

Desta forma, temos de concluir que logrou a autora/apelante demonstrar, como lhe competia, ser a proprietária dos imóveis que reivindicou dos Réus.”

e mais adiante

“A ação de reivindicação que é uma ação condenatória, compreende como vimos essencialmente, dois pedidos concomitantes, o pedido de reconhecimento de determinado direito de propriedade e o pedido de entrega da coisa objeto desse mesmo direito, nos termos do disposto do n.º 1, do art. 1311º, do CC, nada impedindo, porém, que o autor da reivindicação junte ainda aos dois pedidos referidos o pedido de indemnização.”

E mais adiante ainda, quando o tribunal analisa separadamente por RR. os pedidos formulados e os fundamentos da acção.

- nesta vertente, dada a extensão da decisão, remete-se apenas para o ponto, que será reproduzido infra.

Bem se sabe que na sentença o tribunal havia dado a entender ter tido outro entendimento, que decorre logo do relatório, onde diz:

“…Tudo com fundamento na responsabilidade contratual das Rés, que incumpriram o ajuizado contrato-promessa de compra e venda, ao não apresentaram na Câmara Municipal de ... quaisquer projetos de construção com vista ao seu licenciamento, pese embora as várias interpelações para o efeito, ao ponto de a Autora ter perdido o interesse no seu cumprimento, assim resolvendo o contrato; bem como na responsabilidade extracontratual das Rés, ao construírem no terreno da Autora, sem a sua autorização, para seu próprio benefício, de um modo ilícito e abusivo, violando o direito de propriedade da Autora, e, por último, no instituto do enriquecimento sem causa, por se ter verificado um enriquecimento das Rés à custa do empobrecimento da Autora, resultante da apropriação indevida do seu terreno.”

Sucede que, depois, a sua explicação já não é exclusiva de uma causa de pedir fundada em responsabilidade contratual e extracontratual, como decorre do texto seguinte (vide nosso sublinhado)

“III- Questões a apreciar:

Da ilegitimidade substantiva dos Réus BB e CC;

. Da pretensão da Autora de ver reconhecido o seu direito de propriedade sobre três prédios com uma área total de 11000 m2;

. Dos demais direitos invocados pela Autora à luz dos institutos da responsabilidade contratual e extracontratual;

. Dos demais direitos invocados pela Autora à luz do instituto do enriquecimento sem causa;

. Do direito da Autora ao pagamento dos prejuízos eventualmente resultantes do desfecho do processo de contraordenação que com o nr. 99/C/2017 corre os seus termos na Câmara Municipal de ...;

. Da legitimidade das Reconvintes para peticionar a condenação da Reconvinda a ver declarado que o trecho de rua a que se refere o doc. n.º 13 junto com a petição inicial, que desde o ano de 2017 está afeto ao domínio público, assim deve permanecer;

. Do incumprimento definitivo do ajuizado contrato-promessa de compra e venda por parte da Reconvinda, e do consequente direito da Reconvinte Expotrading de resolver o aludido contrato-promessa;

. Do direito das Reconvintes Expotrading e I..., Lda. a que seja proferida sentença judicial que produza as declarações negociais da Reconvinda e decrete a transmissão para as Reconvintes de uma parcela com a área aproximada de 2500 m2, ao preço de 36 m2, parcela a retirar da área do Rº ..91;

. Do direito da Reconvinte Expotrading ao pagamento de uma indemnização correspondente ao valor diferencial previsto no n.º 2 do art.º 442.º do Código Civil;

. Do direito da Reconvinte I..., Lda. ao pagamento de uma indemnização pelo interesse contratual positivo;

. Da litigância de má-fé dos Réus.”

E na fundamentação da sentença:

“V- Fundamentação de direito:

Através da presente ação pretende a Autora, prima facie, a condenação dos Réus, solidariamente, a reconhecerem o seu direito de propriedade relativamente aos três prédios, designadamente artigo ..91, com uma área de 3376,00 m2, artigo ..95, com uma área de 1280,00 m2 e artigo ..91, com uma área de 6344,00 m2.

Pretende ainda a Autora a condenação das Rés, solidariamente, na reposição do artigo ..91.º e sua restituição devidamente limpo e terraplanado, à cota da estrada existente e devidamente vedado; bem como na reposição do artigo ..95.º e sua restituição devidamente limpo e terraplanado, à cota da estrada existente e devidamente vedado, e na reposição do artigo ..91.º e sua restituição devidamente limpo e terraplanado, à cota da estrada existente e devidamente vedado.

No que respeita ao artigo ..91.º, entendendo o tribunal que a restituição não seja possível, pretende a Autora a condenação das Rés, solidariamente, no pagamento, a titulo de indemnização pela ocupação da área de 1965 m2 relativa ao artigo ..91.º, do valor de € 70.740,00, acrescido de juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento.

Pretende ainda a Autora a condenação das Rés, solidariamente, na reposição do terreno sobrante devidamente vedado pela nova delimitação.

E pretende a Autora a condenação das Rés, solidariamente, no pagamento, a título de juros de mora vencidos sobre o valor da indemnização a pagar pela ocupação da área de 1965 m2 relativa ao artigo ..91.º, do valor de € 2.317,95.

Alega, em síntese, que celebrou com as 1.ª e 3.ª Rés, representadas pelos 4.º e 5.º Réus, um contrato-promessa de compra e venda, com data de 24 de junho de 2015 e respetivo anexo, conforme documentos 13 e 14 juntos com a petição inicial, e, com a 1.ª Ré, representada pelo 4.º Réu, um contrato-promessa de compra e venda com a mesma data, conforme documento 15 junto com o referido articulado;

que no âmbito do mesmo contrato permitiu a ocupação imediata dos terrenos por parte das Rés, cabendo à 1.ª Ré, de imediato, requerer junto da Câmara Municipal de ..., o competente processo de licenciamento de obras, e à 3.ª Ré, após a obtenção da licença por parte da 1.ª Ré, efetuar as obras de infraestruturas

necessárias à ligação dos arruamentos, obrigando-se a Autora a outorgar a escritura pública de transmissão de propriedade dos prédios após a aprovação dos projetos de construção dos pavilhões e licenciamento das obras.

Fundamenta a Autora a sua pretensão, desde logo, no instituto da responsabilidade contratual.

Alega, para tanto, que as Rés incumpriram o ajuizado contrato-promessa de compra e venda, ao não apresentaram na Câmara Municipal de ... quaisquer projetos de construção com vista ao seu licenciamento, pese embora as várias interpelações para o efeito, ao ponto de a Autora ter perdido o interesse no seu cumprimento, assim resolvendo o contrato, incorrendo as Rés em responsabilidade contratual pelo não cumprimento, e na obrigação de adquirirem uma parcela com a área aproximada de 2500 m2, ao preço de 36 m2 (cláusula sexta, 6.2 e 6.3, documento 13), de reporem os demais prédios terraplanados à cota da rua principal aí já existente (cláusula sexta, 6.4, documento 13), e indemnizarem os demais prejuízos advenientes da responsabilidade contratual.

Fundamenta ainda a Autora a sua pretensão no instituto da responsabilidade civil extracontratual.

Alega, para tanto, que as Rés construíram no terreno da Autora, sem a sua autorização, de um modo ilícito e abusivo, violando o seu direito de propriedade, gerando, por força dessa violação, a obrigação de indemnizar, nos termos do art.º 483.º do Código Civil (diploma a atender sempre que se citar disposição legal sem menção de origem).

E, por último, fundamenta a Autora a sua pretensão no instituto do enriquecimento sem causa, nos termos do disposto no art.º 473.º, por se ter verificado um enriquecimento das Rés à custa do empobrecimento da Autora, resultante da apropriação indevida do seu terreno, gerador da obrigação de restituição daquilo com que injustamente se locupletaram, ou, a ser o caso, do valor correspondente ao terreno ocupado e construído.”

E que vem depois a merecer uma resposta detalhada sobre as questões a analisar equacionadas, assim:

“Da pretensão da Autora de ver reconhecido o seu direito de propriedade relativamente aos três prédios, designadamente artigo ..91, com uma área de 3376,00 m2, artigo ..95, com uma área de 1280,00 m2 e artigo ..91, com uma área de 6344,00 m2:

Conforme resulta do teor das certidões permanentes juntas com a petição inicial, documentos 1 a 6, o direito de propriedade sobre os prédios urbanos e rústico identificados no ponto 1, als. a), b) e c) dos factos provados encontra-se definitivamente registado a favor da Autora na Conservatória dos Registos Civil, Predial, Comercial e Automóveis de ..., o que, nos termos do disposto no art.º 7.º do Código do Registo Predial, dispensa a Autora de fazer a prova do direito de propriedade a seu favor, mediante a reconstituição da cadeia dos anteriores adquirentes.

Como as Rés não ilidiram a presunção derivada do registo, procede o pedido formulado pela Autora de reconhecimento do seu direito de propriedade sobre os referidos prédios.

A presunção da titularidade do direito de propriedade constante do artigo 7.º do Código do Registo Predial não abrange, no entanto, a área, limites, estremas ou confrontações dos prédios descritos no registo, pois o registo predial não é, em regra, constitutivo e não tem como finalidade garantir os elementos de identificação do prédio.

No caso, resulta das Cadernetas Prediais Urbanas e das Certidões Permanentes juntas com a petição inicial, que o artigo ..91 tem uma área de, pelo menos, 3372 m2; o artigo ..95 tem uma área de 1280,00 m2, e o artigo ..91 tem uma área de, pelo menos, 4300 m2, num total de 8952 m2.

No que respeita à parcela de terreno com a área de 2048 m2 que a Autora pretende ver reconhecida como incluída nos seus terrenos, para além dos referidos 8952 m2, não logrou a mesma demonstrar qualquer posse ou aquisição originária da mesma, pelo que terá a sua pretensão, nessa parte, que improceder.

Dos demais direitos invocados pela Autora à luz dos institutos da responsabilidade contratual e extracontratual:

Quando o mesmo facto constitui simultaneamente violação de um direito subjetivo ou de uma disposição legal destinada a proteger interesses alheios e de um dever contratual, pode ocorrer um problema de concurso de responsabilidades”

(…)

“Cumpre, pois, apurar se assiste à Autora o direito à reposição do status quo ante e às indemnizações que peticiona, à luz da responsabilidade civil contratual, uma vez que o enriquecimento sem causa, igualmente invocado, tem caráter subsidiário.”

3. No acórdão recorrido também houve oportunidade de aprofundar a problemática da acção de reivindicação conjugada com a da responsabilidade contratual e extracontratual:

“Para evitar a restituição, cabia aos réus fazer prova, ou de que não ocupam os prédios reivindicados ou como vimos:

a) ou que tem sobre a coisa outro qualquer direito real que justifique a sua posse;

b) ou que detém a coisa por virtude de um direito obrigacional que lhe confira a detenção da mesma.

Considerando que a própria Autora alega que celebrou um contrato promessa com as 1ª e 3ª Rés (as sociedades EXPOTRADING e I..., Lda.), no âmbito do qual, os imóveis ora reivindicados, foram objeto de traditio, relativamente a estas Rés a detenção dos imóveis reivindicados tem origem obrigacional, uma vez que foi na qualidade de beneficiários da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obtiveram da Autora a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido.

Desta forma, feita a tradição dos prédios para os promitentes compradores na previsão da celebração do contrato de compra e venda e permuta, a manutenção dos prédios na detenção daquelas Rés acompanhará a subsistência do contrato-promessa, subsistência essa discutida nesta ação, uma vez que ambas as partes discutem a sua resolução ( a autora alega que o contrato foi resolvido por carta que enviou àquelas Rés em 4.12.2019 e as rés pedem a sua resolução, no pedido reconvencional que deduziram), pelo que a mesma será mais à frente analisada, já que, quanto a estas Rés, o desfecho desta ação, dependerá desde logo da manutenção do contrato promessa ou da sua resolução.

Desde logo à autora não poderá ser reconhecido o direito á restituição da coisa reivindicada se o contrato promessa se mantiver válido.”

(suprimida a parte relativa aos RR pessoas singulares, por não ter havido recurso de revista da sua parte, e da Ré V..., S.A., pelo mesmo motivo)

(…)

“Analisemos agora as razões de discordância da autora relativamente aos pedidos formulados contra as 1ª e 3ª Rés.

A apreciação desta questão não pode ser dissociada, como vimos, das questões suscitadas nesta ação relativamente ao contrato promessa de permuta celebrado entre a Autora e aquelas Rés em 24 de Junho de 2015.

Do pedido de restituição teremos de excluir a parte construída pelas Rés, que como vimos ficou integrada no imóvel da 2ª ré V..., S.A., pelas razões acabadas de apreciar.

Mantendo-se em vigor o contrato promessa, porque houve traditio dos terrenos da Autora (ora reivindicados) às Rés, não poderá haverá lugar à restituição dos mesmos, pois aquelas Rés são titulares de direito de natureza obrigacional que lhes permite a ocupação dos mesmos.

Já não será assim se o contrato for julgado extinto, nomeadamente por resolução, como pretendem as partes.

Assim é que, não obstante a Autora não ter formulado pedido de resolução do contrato, invocou na causa de pedir, ter posto fim ao contrato por resolução.

Este facto, na situação em apreço, em que ocorreu traditio da coisa, constitui facto constitutivo do direito da autora

Alega a Autora que o mesmo foi resolvido por carta datada de 4.12.2019, que remeteu às Rés, a qual tem o seguinte teor:(…)”Ora, conforme já comunicado e resultante do V/ comportamento ao longo de sensivelmente 4 anos e meio –sublinhe-se, nem sequer entregaram o pedido de licença para realizar aterros e construir -não há clara intenção de V. Exas. cumprirem com o prometido, razão pela qual manifesta a M/ Cliente, por esta via, após várias interpelações para o efeito, a falta de interesse no V/ cumprimento.

Nessa medida, deverão V. Exas. responsabilizar-se por todos os prejuízos que a M/ Cliente teve com o V/ comportamento, designadamente resultantes de responsabilidade contraordenacional, contratual e extracontratual.”

As Rés por sua vez, deduziram pedido reconvencional, pretendendo ver declarado resolvido o contrato promessa dos autos, por incumprimento definitivo da Autora, defendendo (entendimento que foi acolhido na sentença recorrida), que aquela carta da autora consubstancia uma recusa em cumprir o contrato.

Vejamos se a carta remetida pela Autora teve por efeito por termo ao contrato promessa dos autos.

Para tanto, mostra-se necessário convocar o regime do contrato promessa.

O contrato-promessa traduz-se na convenção pela qual "ambas as partes se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados determinados pressupostos, a celebrar determinado contrato. Cria a obrigação de contratar, ou, mais concretamente, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido-é a chamada prestação de facto positivo" (artigo 410.º do C.Civil).

A jurisprudência e doutrina largamente maioritária defende que só no caso de incumprimento definitivodo contrato-promessa pelo promitente-vendedor, e não a simples mora, há lugar à resolução do contrato e à aplicação das sanções previstas no artigo 442.º do C.Civil.

Como é sabido, de acordo com o disposto no art. 406º do CC, o contrato deve ser pontualmente cumprido, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos por lei.

As relações obrigacionais podem extinguir-se por resolução –a resolução destrói a relação contratual (validamente constituída), sendo operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato.

Consiste a resolução, como é sabido na destruição da relação contratual operada por ato posterior de vontade de um dos contraentes que pretende fazer regressar as partes à situação em que se encontrariam se o contrato não tivesse sido celebrado.

Como salienta Brandão Proença, o exercício fundado do direito de resolução, origina à luz dos arts. 433º, 289º, 434º nº 1 primeira parte, do C.C., uma eficácia retroativa entre as partes contratantes consubstanciada numa relação de liquidação em que a normal reposição entre as partes da situação vigente ao tempo da celebração contratual deve obedecer ao princípio da restituição integral e ao princípio da simultaneidade do cumprimento dessa obrigação de restituição.

O que é preciso é que uma das partes esteja em falta e a outra não, ou seja, que um dos contraentes não execute culposamente o contrato e que o outro o tenha executado ou se tenha prestado a executá-lo.

De acordo com o preceituado no artigo 432º, n.º 1, do CC, a resolução do contrato é admitida fundada na lei ou em convenção das partes.

Na generalidade dos casos, a resolução assentará num poder vinculado, obrigando-se a parte que dela se pretende fazer valer a alegar e provar o fundamento, previsto na convenção das partes ou na lei, que justifica a destruição unilateral do contrato18.

No domínio da resolução legal, como é consabido, por via de regra, a mora, enquanto mero atraso na realização da prestação devida pelo devedor, não consente a imediata resolução do contrato, gerando apenas o direito ao cumprimento e a obrigação de indemnizar pelos danos causados (artigo 804º, do Cód. Civil), pois que a cessação do contrato, enquanto ultima ratio, pressupõe uma situação de incumprimento definitivo imputável ao devedor.

De facto, por princípio, o simples retardamento na realização da prestação não compromete de forma irremediável o interesse do credor, nem traduz, de per si, uma conduta intolerável do devedor que justifique a rutura do contrato por parte do credor.

O direito de resolução do contrato, traduzido no ato de um dos contraentes, dirigido à dissolução do vínculo contratual constitui um direito potestativo com eficácia extintiva dependente de um fundamento legal, que é a situação de incumprimento definitivo (resolução de génese legal), ou da verificação de uma cláusula resolutiva expressa (resolução de origem contratual).

A validade da destruição do vínculo contratual firmado fica assim dependente da verificação de fundamento legal legitimado na situação de incumprimento definitivo do contrato que pode ser configurada por diversas vias: impossibilidade de cumprimento, falta de cumprimento de obrigação que, pelas circunstâncias que a rodeiam, revele a clara intenção de não cumprir; falta de cumprimento depois de ter sido expressamente interpelado para o efeito; recusa de cumprimento; desinteresse objetivo da parte (que poderá ser caracterizado pelo decurso de um prazo excessivo revelador da falta de vontade de cumprir ou do desinteresse da contraparte) -cfr. artigos 801 e 808.º, n.º1, do Código Civil.

Assim sendo, a resolução do contrato enquanto exercício de um direito potestativo vinculado impõe à respetiva parte o ónus de alegar e demonstrar o fundamento justificativo da desvinculação contratual.

A carta enviada pela Autora às Rés não tem a nosso ver, caráter resolutivo, po ruma razão muito simples: apesar da Autora invocar a perda de interesse na prestação, (a falta de interesse no V/ cumprimento) com fundamento em que ao “longo de sensivelmente 4 anos e meio (…) não há clara intenção de V. Exas. cumprirem com o prometido”, em nenhum lado declara pretender por termo ao contrato promessa, apenas responsabilizar as rés pelos prejuízos causados.

Para além do mais, de acordo com o disposto no artigo 808.º do Código Civil, “a perda do interesse na prestação é apreciada objetivamente”.

Como ensina A. Varela, “a lei não se contenta com a simples perda (subjetiva) do interesse do credor na prestação em mora para decretar a resolubilidade do contrato; o n.º 2 do artigo exige que a perda do interesse seja apreciada objetivamente”.

A perda do interesse não pode ater-se, somente, numa simples mudança de vontade do credor na efetivação do negócio, desacompanhada de qualquer circunstância de relevo para além da mora, como é o caso.

Daí que a carta enviada pela Autora ás Rés não possa ser considerada resolutiva.

Da mesma forma, se tem de afastar o entendimento vertido na sentença que a mesma consubstancia uma recusa categórica da autora em cumprir o contrato promessa.

Com efeito, a regra nos negócios jurídicos em geral é a de que a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.

A exceção ocorre nos casos em que não seja razoável imputar ao declarante aquele sentido declarativo ou o declaratário conheça a vontade real do declarante (artigo 236º, nº 2, do Código Civil).

O sentido decisivo da declaração negocial é o que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, por alguém medianamente instruído e diligente e capaz de se esclarecer acerca das circunstâncias em que as declarações negociais em causa foram produzidas.

Assim, na interpretação da declaração negocial contida naquela missiva, não se retira, nem que a autora queira por termo ao contrato por resolução, nem que se recuse a cumpri-lo.

Fica assim afastado, com tais fundamentos que tenha ocorrido resolução do contrato por vontade das partes.

Porém, e não obstante, decorre da análise do contrato promessa que o mesmo foi celebrado mediante uma condição resolutiva.

Dispõe o artigo 278º do Código Civil que as partes podem estipular que os efeitos do negócio jurídico comecem ou cessem a partir de certo momento, mais fazendo aplicar o regime dos artigos 272º e 273º (referentes á condição) a essa situação.

O art. 270º do Código Civil estabelece que: “As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução; no primeiro caso diz-se suspensiva a condição; no segundo resolutiva”.

E nos termos do artigo 276º do mesmo código, “os efeitos do preenchimento da condição retroagem à data da conclusão do negócio, a não ser que, pela vontade das partes, ou pela natureza do ato, hajam de ser reportados a outro momento”.

A condição pode pois ser suspensiva ou resolutiva. Como refere Heinrich Ewald Horster, “A condição é, na definição dada pelo nº 1 do art. 270º, um acontecimento futuro e incerto ao qual as partes subordinam a produção ou a resolução dos efeitos do negócio jurídico. No primeiro caso (produção dos efeitos) a condição chama-se suspensiva, no segundo (caso de resolução dos efeitos) a condição diz-se resolutiva.

O carácter suspensivo ou resolutivo de uma condição resulta da vontade da partes, a averiguar, se for necessário, por via da interpretação”.

E acrescenta, “estando a produção dos efeitos subordinada à verificação de uma condição, o negócio jurídico, embora validamente concluído …. não transferiu de modo definitivo (no caso da condição resolutiva) os direitos ou obrigações que tem por objeto….A estipulação de uma condição pelas partes conduz, desta forma a um estado de pendência”.

Também Durval Ferreira escreve a este propósito, “nas condições resolutivas, os efeitos do negócio produzem-se concomitantemente com a sua celebração. Mas não de modo solidificado e definitivo. Certo que, não vindo a verificar-se o facto futuro e incerto (portanto no reverso, como resolutivo), os efeitos caducam, resolvem-se. E, retroativamente (embora com muitas restrições), como se o negócio não tivesse sido celebrado.

Como modalidade negocial específica no negócio condicional existe, nos seus efeitos, um regime estabelecido (dum negócio típico), cuja produção dos efeitos está pendente (suspensiva ou resolutivamente) da verificação de um facto futuro e incerto.

Como condicionado tal regime se não produz ab initio (se a dependência é suspensiva) ou ab initio, tal regime se produz e é eficaz (isto é pode tornar-se efetivo), embora não plenamente, porquanto pode vir a resolver-se por ocorrer um certo facto futuro e incerto”.

Esclarecedoramente a este respeito, pode ler-se no acórdão do STJ de 10.12.200923, “A condição é uma cláusula acessória típica, um elemento acidental do negócio jurídico, por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva) ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir (condição resolutiva). A razão de ser da estipulação condicional radica na incerteza do declarante de alcançar os fins a que se propõe com o negócio, porquanto, embora seja provável que venham a ser alcançados, não está afastada a dúvida sobre a sua futura verificação, uma vez que, na sua perspetiva, a finalidade a que se dirige o negócio depende de circunstâncias futuras que ele não domina e se lhe afiguram de verificação incerta.”

No contrato promessa dos autos, que as partes apelidaram de “contrato promessa de compra e venda”, as partes revelaram desde logo nos respetivos considerandos a vontade da 1ª Ré EXPOTRADING apresentar na Câmara Municipal de ... um projeto de construção, nos três terrenos da Autora aí identificados, de um projeto de construção, nesses terrenos de três pavilhões industriais geminados, mais um pavilhão individual, nos termos constantes da planta I anexa ao contrato (considerando 2).

Por sua vez, seria a 3º Ré I..., Lda. a construir tais pavilhões (considerando 3), ficando a seu cargo todos os custos com tal construção (considerandos 6 a 10).

Mais consideraram no introito do contrato que é do interesse da autora que o preço a receber pela venda acordada no contrato promessa seja pago com a entrega á compradora e após a sua conclusão do pavilhão que aparece identificado no anexo I (considerando 13).

Estes considerandos revelam que a intenção das partes foi a da autora ceder os seus terrenos, para as Rés aí levarem a efeito a construção de quatro pavilhões industriais, um dos quais, seria no final do contrato entregue á Autora para pagamento do preço dos terrenos.

O contrato celebrado ao abrigo do princípio da liberdade contratual, plasmado no art. 405º do Código Civil, constitui um instrumento jurídico vinculativo, é um ato de força obrigatória, é a lex contratus.

E a vontade das partes assim expressa é tão obrigatória como a que a resultaria de lei.

Ora, as partes acordaram entre si, no contrato promessa que celebraram, na clausula terceira do mesmo o seguinte:

“3.1- Considerando que os prédios que são objeto do presente contrato promessa se destinam ao acima referido, a celebração do contrato definitivo fica subordinada à condição que é essencial, do Município de ... vir a autorizar a construção, no mesmo dos acima referidos pavilhões industriais.”

E na cláusula sexta, consignaram o seguinte:

“6.1- Caso a Camara Municipal não aprove a construção dos pavilhões industriais acima referidos; ou a sua implantação; ou a sua construção em área não exceda para cada um deles 90% da área prevista no anexoI; ou não viabilize a sua autonomização, seja em propriedade horizontal, ou num qualquer outro regime, que permita, como se pretende, a sua venda individual e autónoma; ou não autorize o destino de tais construções a industria, o presente contrato, fica em parte, imediatamente resolvido.

6.2- Operada esta resolução, a primeira outorgante fica obrigada a vender aos segundos e terceira outorgantes, em termos que estes entre si acordarão, uma área com cerca de 2.500 m2, ao preço de 36,00€ o m2 do prédio que corresponde ao artigo rustico acima descrito relativo à parcela de terreno onde se pretende implantar o trecho da rua que se identifica no anexo I.(…)

6.4- Operada a venda a que se refere o ponto 6.2 desta clausula, a terceira outorgante fica ainda obrigada, a expensas suas, a deixar os demais prédios acima identificados terraplanados á cota da rua municipal aí já existente.”

O contrato promessa, como é sabido, traduz-se na convenção pela qual "ambas as partes se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados determinados pressupostos, a celebrar determinado contrato no futuro. Cria a obrigação de contratar, ou, mais concretamente, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido-é a chamada prestação de facto positivo". (artigo 410.º do C.Civil.).

Do teor destas cláusulas contratuais resulta que as partes submeteram a eficácia desta promessa de virem a celebrar o contrato de compra e venda dos prédios da Autora, a uma condição resolutiva, que reputaram de essencial -do Município de ... vir a autorizar a construção, no mesmo dos referidos pavilhões industriais.

Determinando ainda por acordo que, caso a Câmara Municipal não aprove a construção dos pavilhões industriais acima referidos; ou a sua implantação; ou a sua construção em área não exceda para cada um deles 90% da área prevista no anexo I; ou não viabilize a sua autonomização, seja em propriedade horizontal, ou num qualquer outro regime, que permita, como se pretende, a sua venda individual e autónoma; ou não autorize o destino de tais construções a industria, o presente contrato, fica em parte, imediatamente resolvido.

Como vimos, a condição é uma cláusula acessória típica, um elemento acidental do negócio jurídico, por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva) ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir (condição resolutiva).

Conforme expresso no acórdão do STJ de 10.12.2009 citado, a razão de ser da estipulação condicional radica na incerteza de serem alcançados os fins a que se propõe com o negócio, que no caso é a construção no terreno da autora de quatro pavilhões industriais, três destinados e revenda e um destinado ao pagamento dos terrenos, porquanto, embora seja provável que venham a ser alcançados, visto as partes terem feito estudos prévios dos terrenos para o efeito, não está afastada a dúvida sobre a sua futura verificação, uma vez que a decisão de licenciamento pertence a outra entidade, a Camara Municipal de ..., pelo que a finalidade a que se dirige o negócio depende de circunstâncias futuras que se afiguram às partes de verificação incerta.

Tal como se provou a expetativa dos outorgantes era a de que a Câmara Municipal pudesse aprovar e licenciar a construção dos aludidos pavilhões.

É certo que, rigorosamente, apenas após a entrada de um processo de licenciamento na Câmara, nos termos que constam do Anexo I, se poderia confirmar, efetivamente, se era possível licenciar os pavilhões nos termos que constavam da implantação e o que mais seria exigível pela Câmara Municipal, o que não ocorreu, visto que até à data, a 1ª Ré não deu entrada de tal processo na Câmara.

Não obstante, a verdade é que se provou que, uma vez que a autora permitiu a ocupação imediata dos terrenos por parte das Rés, aquelas neles iniciaram as obras de terraplanagem e de construção, as quais foram, porém, objeto de embargo e suspensão imediata pela Câmara Municipal de ..., por falta de licença, dando origem aos autos de contraordenação nº 99/CO/2017.

Mostra-se deste forma, a nosso ver, preenchida a condição resolutiva estabelecida no contrato, a qual, opera automaticamente, sem necessidade de qualquer declaração e tem eficácia retroativa. Não está dependente nem de comunicação à outra parte nem de declaração judicial

Não vindo a verificar-se o facto futuro e incerto –licenciamento da obra, uma vez que a própria Camara Municipal de ... ao constatar a construção reputou a mesma de ilegal, movendo contra a proprietária dos terrenos processo contraordenacional, os efeitos dos contrato promessa caducam, resolvem-se, retroativamente (embora com algumas restrições), como se o negócio não tivesse sido celebrado.

Significa isto, que, pelo menos em 24.5.2017, data em que a autora foi notificada pela Câmara Municipal de ... do auto de embargo e suspensão obras, queo contrato promessa se considera extinto por força da condição resolutiva a que as partes fizeram submeter a eficácia do contrato –a existência de licenciamento pela Camara Municipal, a qual se tem por não verificada.

Em face do exposto, tem a Autora direito à restituição dos prédios pelas Rés, inexistindo fundamento que impeça a sua restituição, com exceção da área que foi integrada no prédio confinante pertencente à 2º Ré V..., S.A. (não interveniente no contrato), pelas razões já supra explanadas, ficando porém aquela ré brigada a indemnizar a A pelo valor da área ocupada.”

4. Conhecendo.

Da leitura do acórdão recorrido decorre, sem sombra de dúvidas, o esclarecimento cabal dos argumentos apresentados, em conformidade com a lei e interpretação doutrinal e jurisprudencial, com a qual se concorda:

- a causa de pedir é claramente uma acção de reivindicação;

- nos elementos dos autos, com a modificação realizada pelo TR dos factos provados e não provados, existem elementos alegados e factos complementares dos essenciais, provados, aptos a permitir a conclusão de a A. ter demonstrado a propriedade da área dos imóveis que reivindica não coberta pela presunção do registo – contradizendo a solução encontrada na sentença que apenas considerou haver elementos de prova de uma parte da área reivindicada – e que se traduziu em a sentença ter reconhecido a propriedade da A. relativamente aos 3 artigos, mas no art.º ..91, apenas ter considerado haver justificação para 4.300 m2, enquanto o acórdão recorrido justificou a área com 6344, m2 – sendo que esta conclusão é provisória, ficando dependente da confirmação ou não da correcta decisão do TR quanto à matéria de facto que modificou (e que constitui questão objecto do recurso, que se analisará autonomamente)

- o regime do ónus da prova, que levaria a conduzir à improcedência da acção na falta de prova, não foi determinante do desfecho da acção, por ser de aplicação a situações em que ocorra falta de prova de determinado facto.

Estamos em crer que o Tribunal da Relação interpretou o pedido e os factos integrantes da causa de pedir correctamente – a acção é ao mesmo uma acção de reivindicação, mas a ela estão associadas questões relativas a responsabilidade contratual (e extracontratual), que condicionam a análise e posição a assumir pelo Tribunal, que terá de responder ao pedido que lhe é formulado pelas partes, dentro do principio do dispositivo.

Nada há a pontar à decisão recorrida.

23. 2Segunda questão do recurso – se a impugnação da matéria de facto foi conhecida pelo TR de acordo com o regime legal, no âmbito dos poderes do art.º 662.º do CPC; se a solução final do acórdão recorrido conduz a nulidade por contradição insanável entre factos provados e não provados

Como questões/argumentos importa saber se o tribunal dispunha de elementos para dar como demonstrado que a área do prédio da A. sob o art.º ..91 era de 6344 m2 – ou apenas de 4300 m2 (como fixara a sentença).

23.1. Ao entrar na apreciação da impugnação da matéria de facto, o Tribunal teve oportunidade de explicitar os limites e finalidades da sua intervenção, à luz do regime legal, como enquadramento, a que se seguiu a sua análise detalhada.

Essa análise foi assim iniciada:

“Feitas estas considerações prévias, iremos proceder à reapreciação da matéria de facto, analisando a documentação junta aos autos, assim como o relatório pericial, após a audição da prova gravada a que procedemos, de molde a concatenados tais meios de prova darmos resposta às concretas questões suscitadas nos recursos em sede de impugnação da matéria de facto julgada provada e não provada na sentença, tendo em consideração os concretos pontos impugnados.”

Iniciou depois pelo recurso da A.

“Recurso da Autora:

Pretende a Autora a alteração da resposta dada aos factos não provados 19 e 20 para provados e ao facto provado 2, alterada a redação, factos respeitantes ás áreas dos terrenos de que é proprietária e que foram objeto do contrato discutido nestes autos.

São estes os factos impugnados:

Facto provado:

2- Os referidos prédios da Autora têm as seguintes áreas:

a) O artigo ..91, uma área de, pelo menos, 3372 m2;

b) O artigo ..95, uma área de 1280,00 m2;

c) O artigo ..91, uma área de, pelo menos, 4300 m2.

Factos não provados:

19- Os prédios da Autora têm, aproximadamente, as seguintes áreas: a) O artigo ..91, uma área de 3376,00 m2; b) O artigo ..91, uma área de 6344,00 m2;

20- Os prédios da Autora têm a configuração que consta dos docs. 40 a 45 juntos com a petição inicial.

Para tanto alega a Apelante que ficou provado que a área total dos terrenos ascenderia a, pelo menos, 11 000 m2 e não a área que consta nos artigos matriciais, o que alias era do conhecimento dos Réus.

Consta que DD adquiriu, juntamente com a Autora e apelante, primeiramente, no dia 19-12-1997, o prédio rústico inscrito na matriz com o nr.º .92.º -atual ..91.º -à mãe do seu antigo sócio, D. LL (conforme escritura pública e certidões matricial e predial que constam de doc. 5, 6 e 8 apresentados com a petição inicial) e posteriormente, adquiriu os artigos urbanos ..93.º e ..94.º -atuais artigos ..91.º e ..95.º, respetivamente –à Santa Casa da Misericórdia de ... (conforme escritura pública e certidões matricial e predial que constam de doc. 1, 2, 3, 4 e 7, apresentados com a petição inicial). Desde essa aquisição que DD exerceu atos efetivos de posse, que era pacificamente reconhecida pelos vizinhos que rodeavam o terreno, nomeadamente II, JJ, KK HH.

Daqueles depoimentos resulta que a delimitação exterior dos três terrenos era efetivamente feita pelos limites que constam dos levantamentos topográficos juntos com a petição inicial como documentos 41 e 42, pelo esboço (Anexo I) que as partes juntaram ao contrato de promessa de permuta, junto com a petição inicial como documento 14, e pelo ortofotomapa junto pela autora como documento 54.

Todas estas testemunhas referiram que o Sr. DD, anteriormente, sempre exerceu a posse desses terrenos, de boa fé, pacificamente e sem qualquer oposição, nomeadamente do Sr. EE ou do Sr. CC, aqui Réus.

Por outro lado, no âmbito da perícia feita nestes autos, também pelo Senhores peritos (peritos do Tribunal e da Autora) foi afirmado que: “Os peritos não tiveram acesso a qualquer planta cadastral oficial onde conste a delimitação oficial de cada um dos prédios. Contudo, entende-se que os artigos urbanos ..91.º, ..95.º e o artigo rústico ..91.º, localizam-se dentro da linha poligonal assinalada à cor encarnada na imagem do “Google Earth” que se anexa, cuja área total é cerca de 11 000 m2”, delimitando-o através de uma linha poligonal explicada, cronologicamente, com várias imagens do “Google Earth” ao longo dos anos.

Foi ainda posteriormente explicado pelos Srs. Peritos a justificação destes limites ancestrais, acompanhados de marcos não oficiais (que no norte, tendencialmente, inexistem), designadamente bordadura, diferença de cota, pedras e poste de eletricidade e a decapagem e evolução do terreno, que lhes permite aferir da concentração dos mesmos num único proprietário, conforme Esclarecimentos dos Srs. Peritos em audiência de julgamento.

Conclui assim a Apelante que a conjugação da prova permite concluir com segurança que a totalidade da área correspondente aos terrenos da Autora era de, pelo menos, 11 000 m2.

Podemos desse já adiantar que concordamos com a análise crítica da prova feita pela Apelante, sendo que as considerações que faremos de seguida, tem igualmente validade para a factualidade impugnada relativa à questão da delimitação dos terrenos da Autora, (questões que se encontram por natureza interligadas) que mais à frente analisaremos.

Assim e desde logo, entendemos que ocorre erro de julgamento na sentença, quando aí o tribunal afasta o entendimento maioritário dos peritos constante do relatório pericial, relativamente às questões relacionadas quer com a área dos terrenos, quer com a sua delimitação geográfica, acolhendo o entendimento minoritário (do perito indicado pelos Réus), que basicamente, escudando-se na inexistência de planta cadastral oficial dos terrenos aqui em questão, entende não ser possível dar resposta à questão de saber qual a área concreta dos terrenos que foram objeto do contrato promessa dos atos e bem assim sobre a respetiva delimitação geográfica dos mesmos.

Conforme se refere no ac. da RG de 26.4.20185, “O erro na apreciação das provas consiste em o tribunal ter dado como provado ou não provado determinado facto quando a conclusão deveria ter sido manifestamente contrária, seja por força de uma incongruência lógica, seja por ofender princípios ou leis científicas, nomeadamente das ciências da natureza e das ciências físicas ou contrariar princípios gerais da experiência comum (sendo em todos os casos o erro mesmo notório ou evidente), seja também quando a apreciação e valoração das provas produzidas apontarem num sentido diverso do acolhido pela decisão judicial mas excluindo este”.

Em primeiro lugar, na reapreciação destes factos, há que atentar na circunstância, que a nosso ver não foi devidamente valorada na sentença, de que o direito de propriedade que a Autora pretende ver reconhecido e que está em questão nesta ação respeita três terrenos, que foram objeto de traditio às 1º e 3ª as Rés, (EXPOTRADING e I..., Lda.) por efeito do contrato promessa que celebraram com a autora em 24 de Junho de 2015.

Tendo em consideração a finalidade da celebração do contrato promessa dos autos –construção de quatro pavilhões industriais, um dos quais seria objeto de permuta, após construção, pelo terrenos da autora–não há dúvida que a área dos três terrenos da autora cedidos àquelas Rés, era naturalmente um relevante elemento para as partes nele outorgantes, sendo que do mesmo consta um anexo, denominado anexo I, onde ficou a constar a demarcação do terreno onde ia ser implantado o projeto de construção dos pavilhões.

Do exposto decorre que, foram feitos estudos prévios pelos outorgantes no contrato promessa, que visavam desde logo verificar da possibilidade de implantação dos 4 pavilhões a construir naqueles 3 terrenos da autora, sendo que todos acordaram que se verificava um erro na descrição daqueles imóveis, relativamente à área total ocupada pelos mesmos, constante da documentação oficial –cadernetas prediais e descrição predial -quando afirmam e expressamente reconhecem no considerando 12 do contrato promessa que “a área total dos prédios é de 11.088 m2, a qual não corresponde á soma das áreas na matriz”.

As partes outorgantes no contrato promessa as 1ºs e 3ªas Rés, Expotrading, Ldª e I..., Lda., aí devidamente representadas pelos aqui 4º e 5º Réus, subscreveram, com efeito os seguintes considerandos iniciais àquele contrato:

“Considerando que,

1- Na planta que aqui se junta como anexo I, vai identificado e devidamente demarcado, o terreno a que se referem as inscrições matriciais e descrições prediais infra;

2- Que a segunda outorgante pretende apresentar na Camara Municipal de ... projeto de construção, nesse terreno de três pavilhões industriais geminados e mais um pavilhão individual, nos termos o mais aproximado possível, nomeadamente ao nível da área e implantação, que constam da planta junta como anexo I;

(…) 12-Que a área total dos prédios é de 11.088 m2, a qual não corresponde á soma das áreas na matriz e será regularizada aquando da formalização da venda aqui acordada.”

Esta área total do terreno (que abrange os três prédios da Autora), que ficou consignada no anexo I, onde foram desenhados os pavilhões a implantar nos terrenos, bem como a confrontação da área total a construir (resultante da sima daqueles três prédios) foi assim aceite por todos os outorgantes, assim como pelos seus legais representantes, e tem por base um estudo e um levantamento prévio das caraterísticas dos terrenos, onde s eincluem naturalmente as áreas e as confrontações.

Não é pois crível, fazendo apelo às regras da experiência da normalidade, para mais, sendo os Réus, EE e CC, tal como revelaram, pessoas experimentadas na área da promoção e construção de pavilhões, através das suas empresas, que tivessem aceitado implementar tal projeto, que envolvia a construção de quatro pavilhões industriais nos terrenos da Autora, um dos quais seria cedido a esta, em permuta dos terrenos, sem terem perfeito conhecimento da área e delimitação do conjunto dos terrenos da Autora, onde iriam implantar tal projeto edificativo, que envolvia pelo menos, um investimento de um milhão e meio de euros (o valor do projeto foi revelado pelo legal representante da Ré I..., Lda., em sede de declarações de parte, referindo que a sua empresa ia executar uma empreitada de construção de pavilhões pelo valor de cerca de um milhão e 500 mil euros).

Isto posto, constata-se que a impugnação das áreas e confrontações daquele conjunto de terrenos da autora só surge após o litígio, quando note-se, é pedida a devolução dos terrenos, terrenos onde as Rés implantaram, após a traditio, algumas construções, (uma das quais beneficiando diretamente um prédio das Rés que foi construído ao abrigo o licenciamento camarário nº ..64/14).

Dito isto, a Autora beneficia da presunção de registo de propriedade dos imóveis em causa ( art. 7º do CRP), a qual a dispensa da prova que remonte a um título originário de aquisição do direito real invocado, nomeadamente a prova por usucapião.

Porém, porque tal presunção não abrange a descrição física do prédio apenas incidindo sobre os factos inscritos, a Autora não estava dispensada de fazer prova da área, composição, confrontações e limites do prédio reivindicado.

Como se pode ler no Acórdão da RC de 3.12.20136 “as presunções registrais emergentes do art.º 7º do Código do Registo Predial não abrangem fatores descritivos, como as áreas, limites, confrontações, do seu âmbito exorbitando tudo o que se relacione com os elementos identificadores do prédio. Apenas faz presumir que o direito existe e pertence às pessoas em cujo nome se encontra inscrito, emerge do facto inscrito e que a sua inscrição tem determinada substância -objeto e conteúdo de direitos ou ónus e encargos nele definidos (art.º 80º n.º 1 e 2 do Código do Registo Predial).

A presunção não abrange os limites ou confrontações, a área dos prédios, as inscrições matriciais -com finalidade essencialmente fiscal -numa palavra, a identificação física, económica e fiscal dos imóveis, tanto mais que o mesmo é suscetível de assentar em meras declarações dos interessados, escapando ao controle do conservador, apesar da sua intervenção mesmo oficiosa.”

A prova é “a atividade realizada em processo tendente à formação da convicção do tribunal sobre a realidade dos factos controvertidos”, tendo “por função a demonstração da realidade dos factos” (art. 341.º do CCivil) –a demonstração da correspondência entre o facto alegado e o facto ocorrido.

Os meios de prova, enquanto “modos por que se revelam os factos que servem de fonte das relações jurídicas”, encontram no Código Civil os seguintes tipos: a confissão (arts. 352.º a 361.º); a prova documental (arts. 362.º a 387.º); a prova pericial (arts. 388.º e 389.º); a prova por inspeção (arts. 390.º e 391.º); e a prova testemunhal (arts. 392.º a 396.º). O art. 466.º do CPC acrescenta a “prova por declarações de parte”.

Nos termos do preceituado no art. 607.º, n.º 5, do CPC, “o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto; a livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes”.

O citado normativo consagra o chamado princípio da livre apreciação da prova, que assume carácter eclético entre o sistema de prova livre e o sistema de prova legal.

Assim, o tribunal aprecia livremente a prova testemunhal (art. 396.º do CC e arts. 495.º a 526.º do CPC), bem como os depoimentos e declarações de parte (arts. 452.º a 466.º do CPC, exceto na parte em que constituam confissão; a prova por inspeção (art. 391.º do CC e arts. 490.º a 494.º do C.PC); a prova pericial (art. 389.º do CC e arts. 467.º a 489.º do CPC); e ainda no caso dos arts. 358.º, nºs 3 e 4, 361.º, 366.º, 371.º, n.ºs 1, 2ª parte e 2, e 376.º, n.º 3, todos do CC.

Por sua vez, estão subtraídos à livre apreciação os factos cuja prova a lei exija formalidade especial: é o que acontece com documentos ad substantiam ou ad probationem; também a confissão quando feita nos termos do art. 358.º, nºs 1 e 2 do CC; e os factos que resultam provados por via da não observância do ónus de impugnação (art. 574.º, n.º 2, do CPC).

Para prova desta factualidade foi requerida a realização da prova pericial, tendo para além do relatório pericial os senhores peritos prestado esclarecimentos por escrito e na audiência de julgamento.

Como é sabido, a perícia tem como finalidade auxiliar o julgador na perceção ou apreciação dos factos a que há-de ser aplicado o direito, sempre que sejam exigidos conhecimentos especiais que só os peritos possuem.

No que respeita à ponderação a fazer da prova pericial há que precisar que como afirma, Castro Mendes7: “a prova pericial (…) é o meio de prova que consiste na transmissão ao juiz de informações de facto por uma entidade –perito (…) -especialmente encarregada de as recolher.

Os peritos servem-se de princípios científicos, de critérios artísticos, de máximas da experiência para fazer a valoração dos factos, valoração que consiste precisamente no ato característico da prova pericial.

Os resultados da peritagem não são inexoravelmente vinculativos para o tribunal, o qual a eles pode, ou não, aderir, em função da sua apreciação e valoração finais, podendo os mesmos ser livremente apreciados pelo julgador nos termos do artº 607º nº 5 do CPC.

Atendendo, porém aos respetivos conhecimentos técnicos, apenas perante uma prova clara, cabal e inequivocamente orientada em sentido diverso do que for propugnado pelos peritos, ou perante a constatação de erro seu ou violação de lei, por exemplo com a adoção de um critério legalmente inadmissível, se deverá contrariar, sempre de forma motivada, a sua fundamentação e as suas conclusões.

Atenta a necessidade de evitar que o princípio da livre apreciação da prova não resvale em arbitrariedade, a lei exige que a prova pericial seja apreciada pelo Juiz, segundo a sua experiência, prudência e bom senso, mas com inteira liberdade, sem se encontrar vinculado ou adstrito a quaisquer regras, medidas ou critérios legais.

Constata-se que no relatório pericial apresentado, os senhores peritos, logo nas considerações iniciais, fazem a seguinte declaração:

“(…) Importa referir que as respostas a alguns dos quesitos formulados dependem da identificação dos limites ancestrais dos prédios, uma vez que atualmente parte dos limites foram eliminados em resultado das obras realizadas.

Os Peritos do Tribunal e da Autora entendem que através das imagens históricas disponíveis no “Google Earth” é possível identificarem os limites ancestrais dos prédios, ainda que exista algum erro associado que se entende não ser relevante.

Assim, relevam para a definição dos limites ancestrais as imagen sreportadas a 04 de Julho de 2010, 10 de Julho de 2010, 25 de Junho de 2012 e 12 de Maio de 2013.

Na imagem subsequente, reportada a 03 de Julho de 2016, já é visível a abertura de parte do arruamento de acesso aos pavilhões dos Réus.

Nas outras imagens subsequentes, designadamente as que se reportam a 06 de Setembro de 2017, 16 de Junho de 2018, 03 de Maio de 2019 e 03 de Julho de 2020, é evidente a abertura e construção do arruamento implantado nos prédios dos Autores.”

Na apreciação a que procedeu, sobrea factualidade em análise, o tribunal a quo veio a concordar com o entendimento do senhor perito indicados pelos Réus, o qual, invocando a inexistência de planta cadastral oficial referente aos terrenos da autora, -dado aceite e reconhecido por todos os peritos -entendeu não se poder pronunciar com segurança quer relativamente à área dos prédios, quer à sua delimitação geográfica, sendo que o tribunal, aderindo a tal entendimento, julgou consequentemente não provados os factos com base em tal apreciação negativa.

Ou seja, com fundamento na inexistência duma planta cadastral oficial dos prédios, (acolhendo a posição minoritária do relatório pericial do perito indicado pelos réus, que de forma genérica desvalorizou as diferenças de texturas e vegetação visíveis no levantamento fotográfico da Google Earth, a que os demais peritos analisaram e valoraram), o tribunal não ficou convencido da existência da apontada divergência de áreas dos terrenos da A.

Ora, a existência de cartografia oficial9, inserindo-se no âmbito da prova documental, constituiria, sem dúvida um meio probatório de relevância inegável para auxiliar dos senhores peritos na sua análise e juízos técnicos.

Porém, aquela documentação não constitui o único meio de prova suscetível de demonstrar as áreas e delimitação dos terrenos.

A decisão técnica fornecida ao tribunal pelos peritos indicados pelo Tribunal e pela Autora resultou da análise da demais prova documental, nomeadamente o levantamento fotográfico da Google Earth, cartografia a que acederam e da observação do local.

Daí que, tendo em consideração os meios de prova indicados pela Apelante, supra reproduzidos, não podemos concordar com o tribunal recorrido, quando responde negativamente aos factos impugnados, com fundamento na inexistência duma planta cadastral oficial dos prédios.

Referem a A. e DD, seu ex-marido, que o terreno do artigo ..91.º foi adquirido em 1997 à mãe do seu antigo sócio (ambos já falecidos), conforme aliás resulta de contrato de compra e venda que consta de documento 8 junto com a petição inicial.

Não obstante constar no registo matricial e no registo predial uma área correspondente a 4.300 m2, certo é que o terreno sempre teve uma configuração que apresentava uma área superior, correspondente a, pelo menos, 6 344 m2.

Ficaram com efeito, suficientemente demonstrados os atos de exercício da posse efetiva do terreno, nomeadamente pelo ex-marido da Autora, ao longo dos anos, após a compra daquele terreno, designadamente através de limpeza e na interação com osvizinhos, nomeadamente o Sr. JJ e o Sr. KK, que reside muito próximo daqueles, os quais, em sede de audiência de julgamento, confirmaram que, quando precisavam de alguma coisa (ex: usar o terreno) pediam autorização ao Sr. DD.

Além disso, quer o relatório pericial, quer os esclarecimentos prestados pelos Srs. Peritos permitem concluir que toda a área era tratada e limpa como se de um único proprietário se tratasse.

Na situação em apreço, resulta das Cadernetas Prediais Urbanas e das Certidões Permanentes juntas com a petição inicial, que o artigo ..91 tem uma área de, pelo menos, 3372 m2; o artigo ..95 tem uma área de 1280,00 m2, e o artigo ..91 tem uma área de, pelo menos, 4300 m2, num total de 8.952 m2.

Considerando que os senhores peritos (com exceção do perito indicado pelos RR), lograram ademais, através da recolha de imagens do “Google Earth” “identificar os limites ancestrais dos prédios, ainda que exista algum erro associado que se entende não ser relevante”,para dessa forma, procederem à delimitação dos terrenos da Autora e constatarem as áreas dos mesmos, áreas essas que coincidem com as áreas aceites pelas Rés, aquando da celebração do contrato promessa, que tinha como finalidade possibilitar que as Rés

edificassem e implantassem pavilhões industriais nessa área, impõe-se, a nosso ver a modificação da matéria de facto, tal como pretendido pela Apelante.

A área de 2048 m2, que foi incluída no projeto, para além dos referidos 8952 m2, que perfazem os 11.088 m2 tem assim deconsiderar-se incluída no artigo ..91, já que durante mais de 15 anos não houve oposição de quem quer que fosse.

Desde a aquisição que DD (ora ex-marido da A) exerceu atos efetivos de posse reconhecidos pelos vizinhos, nomeadamente as testemunhas II, JJ, KK e HH.

Trata-se ainda da área excluída dos prédios inscritos sob os artigos ..91 e ..95, pertencentes á Autora, tal como mencionado no depoimento da testemunha II, a propósito do estudo prévios dos prédios tendo em vista a constituição da hipoteca sobre os mesmos.

Pelo exposto, entendemos que o facto 2 dos factos provados, deva ser alterado, passando a ter a seguinte redação:

Facto 2: Os referidos prédios da Autora têm as seguintes áreas:

a) O artigo ..91, uma área de 3372 m2;

b) O artigo ..95, uma área de 1280,00 m2;

c) O artigo ..91, uma área de, pelo menos, 6 348 m2.

Quanto aos factos não provados 19 deverá, em consequência o facto 19 ser eliminado.

Porém, já não se dá razão á Apelante quanto ao facto 20 dos factos não provados, referente à concreta configuração de cada um dos prédios da A como sendo a constante dos docs. 40 a 45 juntos com a petição inicial.

É que quanto à concreta e rigorosa delimitação entre os três prédiosda Autora (inscritos sob os artigos ..91, ..95 e ..91), os senhores peritos (estando aqui os três peritos de acordo), afirmam desconhecer, uma vez que não existe uma planta oficial do cadastro dos prédios.

Apenas entendem ter sido possível delimitar a área do conjunto dos três prédios, como a seguir melhor veremos.

Daí que se mantenham nos factos não provados o facto 20.

Indefere-se ainda a pretensão da Autora de ver aditado o seguinte facto: “Desde a data da escritura de compra e venda, ou seja, desde 19 de Dezembro de 1997, a A., juntamente com o, à data, seu marido, adquiriu a propriedade do art. 1691.º e, desde aí, exerceu, sobre a área de 6 348 m2, atos efetivos de posse, como a limpeza de terreno e contactos com os vizinhos sobre a utilização do seuterreno, que exerceram ao longo de mais de 15 anos”, porquanto não se tratam de factos autonomamente alegados na p.i”

23.2. A apreciação da matéria de facto questionada pela A. na apelação e que foi procedente, é questionada pelas RR. na revista.

Na apreciação o tribunal recorrido teve oportunidade de explicar os contornos jurídicos e fácticos, dos quais destacamos:

“Assim, o tribunal aprecia livremente a prova testemunhal (art. 396.º do CC e arts. 495.º a 526.º do CPC), bem como os depoimentos e declarações de parte (arts. 452.º a 466.º do CPC, exceto na parte em que constituam confissão; a prova por inspeção (art. 391.º do CC e arts. 490.º a 494.º do C.PC); a prova pericial (art. 389.º do CC e arts. 467.º a 489.º do CPC); e ainda no caso dos arts. 358.º, nºs 3 e 4, 361.º, 366.º, 371.º, n.ºs 1, 2ª parte e 2, e 376.º, n.º 3, todos do CC.

Por sua vez, estão subtraídos à livre apreciação os factos cuja prova a lei exija formalidade especial: é o que acontece com documentos ad substantiam ou ad probationem; também a confissão quando feita nos termos do art. 358.º, nºs 1 e 2 do CC; e os factos que resultam provados por via da não observância do ónus de impugnação (art. 574.º, n.º 2, do CPC).”

23.3. Nas alegações das recorrentes não identificados nenhuma das situações elencadas no art.º 674.º, n.º3 ou 682.º, n.º2 do CPC, que permitam ao STJ voltar a reapreciar a questão da alteração dos factos provados ( e não provados) relevantes sobre a dimensão dos prédios , nem se identifica qualquer problema do ponto de vista da inobservância do regime do art.º 662.º do CPC.

Por isso, não procedem os argumentos das recorrentes, dos quais destacamos os seguintes (não é obrigatório esgotar os argumentos, mas apenas responder à questão):

23.3.1. “18. O Acórdão recorrido, ao alterar, nos termos em que o faz, a resposta que o Tribunal da Primeira Instância deu ao ponto 2 dos factos provados e ao eliminar o facto não provado nº 19 que a Primeira Instância havia lá colocado, viola o disposto nos art. 5º, nº 1 e nº 2, al. b) e art. 609º, nº 1, ambos do CPC, que aqui se invocada.”

23.3.2. Também não procede a contradição entre factos provados e não provados, a que a recorrente alude em conclusão 21 e ss:

21. Verifica-se vício de contradição insanável entre factos provados e não provados quando estamos perante factos animados de sinal contrário, cuja verificação simultânea é impossível, sendo a sua coexistência inexoravelmente inconciliável. É nula a sentença quando (art. 615º nº 1, al. c) do CPC) como sucede com o Acórdão recorrido, ocorre ambiguidade ou obscuridade que torna a decisão ininteligível.

23. Nem a Autora o sabia, nem o Tribunal a quo apurou a concreta e rigorosa delimitação entre aqueles três prédios. Se assim foi, não é possível concluir, como erradamente o faz o Tribunal recorrido, que essa área de 2.048 m2 tem de considerar-se incluída no artigo ..91. Esta impossibilidade resulta também do que decorre do facto não provado sob o nº 20.

É possível apurar-se a área global dos 3 prédios e a área de cada um sem que se indique a concreta delimitação dos prédios, como resulta à evidência do relatório pericial.

23.3.3. Não procede igualmente o alegado em:

25. O Acórdão recorrido viola o disposto no nº 5 do art. 607º do CPC, na medida em que dá como provado facto, o que consta do nº 2, que em face do alegado pela Autora só podia ser provados por documento e que, em face do não alegado pela Autora, não podia ser alterado (por referência ao que dele deu com provado a Primeira Instância) com recurso a um qualquer outro meio de prova, com isto contaminando os factos que também vem a considerar como provados, sob os nºs 73, 74, 75, 76 e 77, que, por isso, devem ser mantidos como factos não provados.

26. O Supremo Tribunal de Justiça pode interferir, se tiverem sido desrespeitadas as regras que exijam certa espécie de prova para a prova de determinados factos, ou quando, como é o caso, a Relação ofendendo norma legal, produza juízo que padece de evidente ilogicidade e assenta em factos não alegados.

23.3.4. A situação indicada nada tem a ver com os art.º 674.º, n.º3 ou 682.º, n.º2 do CPC – não se fala aqui em qualquer documento, mas em documento com força probatória tabelada.

E nem a alusão à certidão do registo inviabiliza o argumento, quando se está a referir à descrição especial e limites do imóvel, não cobertas pela força probatória especial, nem pela presunção de titularidade do regime do Código de registo predial – explicação também constante do acórdão e com a qual se concorda.

23.3.5. Improcede assim a questão relativa à impugnação da matéria de facto – provada e não provada – na totalidade.

E, por esse facto, importa retomar o ponto da questão anterior, onde se havia indicado:

“- nos elementos dos autos, com a modificação realizada pelo TR dos factos provados e não provados, existem elementos alegados e factos complementares dos essenciais, provados, aptos a permitir a conclusão de a A. ter demonstrado a propriedade da área dos imóveis que reivindica não coberta pela presunção do registo – contradizendo a solução encontrada na sentença que apenas considerou haver elementos de prova de uma parte da área reivindicada – e que se traduziu em a sentença ter reconhecido a propriedade da A. relativamente aos 3 artigos, mas no art.º ..91, apenas ter considerado haver justificação para 4.300 m2, enquanto o acórdão recorrido justificou a área com 6344, m2 – sendo que esta conclusão é provisória, ficando dependente da confirmação ou não da correcta decisão do TR quanto à matéria de facto que modificou (e que constitui questão objecto do recurso, que se analisará autonomamente)

Improcedendo a impugnação da matéria de facto, a conclusão torna-se definitiva: nos elementos dos autos, com a modificação realizada pelo TR dos factos provados e não provados, existem elementos alegados e factos complementares dos essenciais, provados, aptos a permitir a conclusão de a A. ter demonstrado a propriedade da área dos imóveis que reivindica não coberta pela presunção do registo – contradizendo a solução encontrada na sentença que apenas considerou haver elementos de prova de uma parte da área reivindicada – e que se traduziu em a sentença ter reconhecido a propriedade da A. relativamente aos 3 artigos, mas no art.º ..91, apenas ter considerado haver justificação para 4.300 m2, enquanto o acórdão recorrido justificou a área com 6344, m2

24. Questão da resolução do contrato – por incumprimento, por condição resolutiva? Consequências?

As 1º e 3º RR também questionam a solução do acórdão recorrido relativa à resolução do contrato promessa, com efeitos a partir de 24.5.2017.

24.1. São estes alguns dos argumentos que invocam:

32. Bem andou a sentença da Primeira Instância ao resumir que a Autora fundamentou a sua pretensão, no instituto da responsabilidade contratual, alegando, para tanto, que as Rés incumpriram o ajuizado contrato-promessa de compra e venda, ao ponto de a Autora ter perdido o interesse no seu cumprimento, assim resolvendo o contrato, e alegando que foram as Rés que incorreram em responsabilidade contratual pelo seu não cumprimento, e que fundamenta ainda a sua pretensão no instituto da responsabilidade civil extracontratual, e, por último, fundamenta a sua pretensão no instituto do enriquecimento sem causa, nos termos do disposto no art.º 473.º.

33. Se bem que não o peticione, a verdade é que a Autora, nos seus articulados, inequivocamente alega ter perdido definitivamente o interesse contratual, conforme alega ter comunicado por carta e na reunião de 06/12/2019, onde, alega ainda o Sr. DD, em nome da Autora, afirmou peremptoriamente que a Autora tinha perdido todo o interesse contratual e que, inevitavelmente, o contrato estava resolvido.

39. A Autora, nos autos, não peticionou a condenação das Rés a verem declarada verificada a resolução que alega, fundada na lei, do contrato- promessa, e, muito menos, alegou ou peticionou a sua resolução com fundamento em convenção das partes.

41. A Autora, sem mais, ao contrário do que parece conceder o Acórdão recorrido, não pode exigir como a faz nos presentes autos a restituição do que voluntariamente entregou, enquanto não se verificar a resolução do contrato promessa.

42. Por esta via a pretensão da Autora fica definitivamente posta em crise, devendo todo o pedido (no que excede o segmento condenatório proferido na alínea b) da sentença da Primeira Instância) que a Autora formula nos autos contra as Rés ser julgado totalmente improcedente.

44. A Autora não alegou, não invocou, nem peticionou o preenchimento e a verificação de condição resolutiva estabelecida no contrato. O facto incerto e futuro não se verificou, por razões imputáveis à Autora. Com todo o respeito, não tem um qualquer fundamento a conclusão avançada pelo Tribunal recorrido quando refere que Mostra-se deste forma, a nosso ver, preenchida a condição resolutiva estabelecida no contrato, a qual, opera automaticamente, sem necessidade de qualquer declaração e tem eficácia retroativa. Não está dependente nem de comunicação à outra parte nem de declaração judicial. Não vindo a verificar-se o facto futuro e incerto –licenciamento da obra … os efeitos dos contrato promessa caducam, resolvem-se, retroativamente (embora com algumas restrições), como se o negócio não tivesse sido celebrado. ….

47. Ainda assim, e por cautela, a condição resolutiva a que as partes fizeram submeter a eficácia do contrato não se verificou; não é possível dar por verificada tal conclusão em face da matéria de facto provada e não provada nos autos; e, no limite, a entender-se ter-se verificado, tal sucede por factos exclusivamente imputáveis à Autora, que dela, assim, não poderia nunca beneficiar por abuso de direito aqui na modalidade de venire contra factum proprium.

52. Não assistia à Autora o direito potestativo de resolver os contratos-promessa celebrados com as Rés. A resolução que alegou, seja na petição inicial, seja na réplica, não só não tem o efeito que a Autora pretendia, o de ver extinto o contrato-promessa, como não deixa, por parte da Autora, de constituir uma clara, categórica, séria e unívoca intenção definitiva de não o cumprir.

56. É admissível a cumulação da resolução do contrato com a indemnização por danos por violação do interesse contratual positivo. (Neste sentido o sumário do Acórdão do STJ de 15/02/2018 (Proc. nº 7461/11.0TBSCC.L1.S1) relator Juiz Conselheiro Tomé Gomes)

64. A conclusão do contrato prometido teria propiciado à Reconvinte obter a aquisição da propriedade dos imóveis, como factor de investimento imobiliário, razão porque a perda dessa vantagem, constitui dano ressarcível por violação do interesse contratual positivo cumulável com a resolução daquele contrato.

65. A não indemnização pela perda desta vantagem patrimonial mostra-se susceptível de causar grave desequilíbrio da relação de liquidação e no quadro do programa negocial estabelecido entre as partes.

66. Afigura-se razoável, justo e equilibrado o critério de que esta Reconvinte se socorreu para reclamar a fixação da indemnização devida na quantia de 47.600,00 € (quarenta e sete mil e seiscentos euros)

69. O Acórdão recorrido incorreu nas nulidades previstas nas al. c), d) e e) do nº 1 do art. 615º aplicável por força do disposto no art. 666º nº 1, fundamentos que as Recorrentes invocam, ao abrigo do disposto no art. 674º nº 1, al. c), todos do Código de Processo Civil, tudo com as necessárias e legais consequências

24.2. A defesa da A., em contra-alegações, é a seguinte:

D4 – Quanto à questão ligada à cessação contratual (e eventual excesso de pronúncia), entende a A. que, efectivamente, os R., desde o início, não cumpriram com a sua obrigação de dar entrada imediata de processo de licenciamento junto da Câmara Municipal e, por isso, incumprindo com o contrato.

Mostra-se deste forma, a nosso ver, preenchida a condição resolutiva estabelecida no contrato, a qual, opera automaticamente, sem necessidade de qualquer declaração e tem eficácia retroativa. Não está dependente nem de comunicação à outra parte nem de declaração judicial.

24.3. Vejamos.

Na sentença não foi reconhecida à autora razão no que concerne à resolução do contrato promessa com fundamento no incumprimento das obrigações assumidas pelas RR; determinou-se que o incumprimento havia sido da A., que era definitivo, ilícito e injustificado, declarando-se resolvido o contrato e não foi determinado o pagamento de nenhuma indemnização às RR

As RR não recorreram da questão relativa à absolvição dos pedidos reconvencionais realizados.

No acórdão recorrido, a A. voltou a questionar o incumprimento do contrato e também este direito invocado pela A. de resolução do contrato por incumprimento atribuídos aos RR não foi reconhecido.

Mas o tribunal entendeu que apesar de não haver uma resolução por incumprimento das RR, deveria analisar se a resolução deveria ter-se por justificada por outro motivo – e considerou que esse outro motivo era verificação da condição resolutiva inserta no contrato.

Foi por isso que determinou a devolução dos prédios à A. – no estando em que se encontram, com excepção da área de 1100m2 que fora incorporada no prédio da 2º R.

É com base nesse raciocínio que determina a devolução dos prédios reivindicados pela AA. aos 1º e 3º RR – e é com esta solução que as 1º e 3º RR não se conformam.

E associada a essa não conformação, reclamam agora ser devida a procedência do pedido de indemnização que haviam feito na reconvenção de 47.000,00 euros.

A A. entende que esta questão não pode ser conhecida pelo STJ por dupla conforme.

Não se acompanha o argumento da A, mas também não tem inteira razão as RR.

Sendo certo que quer na sentença, quer no acórdão o pedido reconvencional não foi julgado procedente, os motivos dessa improcedência não são os mesmos.

Desde logo, no acórdão recorrido, a questão da resolução do contrato promessa deixou de ser a de saber quem incumpriu definitivamente, para passar a ser a de haver uma cláusula contratual a regular a resolução e a determinar as compensações devidas para essa circunstância.

Por isso o tribunal disse:

“Como vimos supra, a resolução operada por verificação da condição resolutiva, tem como efeito colocar as partes na data de conclusão do negócio –cfr. art. 276º do Código Civil, pelo que o recurso da Ré terá que ser julgado improcedente.”

O tribunal recorrido ainda justificou a solução de recusa de conhecimento da questão por outro elemento:

“Ocorreu resolução do contrato, por verificação da condição resolutiva acordada pelas partes, como vimos.

Desta forma, não há lugar ao pagamento de quaisquer indemnizações, tais como as que a apelante pretende ver reconhecidas neste recurso, uma vez que o contrato promessa foi destruído retroativamente, pelo que apenas haveria lugar às consequências especialmente previstas pelas partes (na cláusula 6.2) no contrato promessa, nos termos da qual, operada a resolução por ocorrência da condição resolutiva, a Autora ficaria obrigada a vender às 1º e 3ª Rés uma área com cerca de 2.500 m2 ao preço de 26,00€ relativo ao prédio da Autora correspondente ao artigo rústico ..91.

Porém constata-se que, se é certo que as Rés formularam tal pedido por via reconvencional, (pretendiam que a autora fosse obrigada a vender-lhes uma área de terreno ao preço de 36,00,00), constata-se que a autora foi absolvida deste pedido, na sentença.

Considerando que a reapreciação dessa questão não integra as conclusões de recurso da Ré EXPROTRADING e que as demais rés não recorreram, a sentença, nessa parte transitou em julgado, nos termos do art. 628º do CPC, pelo que o caso julgado impede que este Tribunal de recurso a aprecie.”

Isto quer dizer que a questão da indemnização pedida pelas RR., na reconvenção, não foi questão suscitada no tribunal recorrido, e, por isso, não pode agora colocar-se a sua apreciação pelo STJ.

Ou seja, a única questão sobre a qual este tribunal pode decidir é sobre se houve resolução do contrato por verificação da condição resolutiva e se é devida a restituição dos prédios à A.

Assim, o único problema de que cumpre tratar é (ponto 47):

- saber se estão reunidos os pressupostos da condição resolutiva, face aos factos provados e não provados;

- saber se havendo a referida condição resolutiva - e com a atitude da autora a contribuir para ela – se não estamos perante um abuso de direito da A. na modalidade de venire contra factum proprium

24.4. Verificação da condição resolutiva contratual

Para abordar este problema o Tribunal recorrido disse:

Porém, e não obstante, decorre da análise do contrato promessa que o mesmo foi celebrado mediante uma condição resolutiva.

Dispõe o artigo 278º do Código Civil que as partes podem estipular que os efeitos do negócio jurídico comecem ou cessem a partir de certo momento, mais fazendo aplicar o regime dos artigos 272º e 273º (referentes á condição) a essa situação.

O art. 270º do Código Civil estabelece que: “As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução; no primeiro caso diz-se suspensiva a condição; no segundo resolutiva”.

E nos termos do artigo 276º do mesmo código, “os efeitos do preenchimento da condição retroagem à data da conclusão do negócio, a não ser que, pela vontade das partes, ou pela natureza do ato, hajam de ser reportados a outro momento”.

A condição pode pois ser suspensiva ou resolutiva. Como refere Heinrich Ewald Horster, “A condição é, na definição dada pelo nº 1 do art. 270º, um acontecimento futuro e incerto ao qual as partes subordinam a produção ou a resolução dos efeitos do negócio jurídico. No primeiro caso (produção dos efeitos) a condição chama-se suspensiva, no segundo (caso de resolução dos efeitos) a condição diz-se resolutiva.

O carácter suspensivo ou resolutivo de uma condição resulta da vontade das partes, a averiguar, se for necessário, por via da interpretação”.

E acrescenta, “estando a produção dos efeitos subordinada à verificação de uma condição, o negócio jurídico, embora validamente concluído …. não transferiu de modo definitivo (no caso da condição resolutiva) os direitos ou obrigações que tem por objeto….A estipulação de uma condição pelas partes conduz, desta forma a um estado de pendência”.

Também Durval Ferreira escreve a este propósito, “nas condições resolutivas, os efeitos do negócio produzem-se concomitantemente com a sua celebração. Mas não de modo solidificado e definitivo. Certo que, não vindo a verificar-se o facto futuro e incerto (portanto no reverso, como resolutivo), os efeitos caducam, resolvem-se. E, retroativamente (embora com muitas restrições), como se o negócio não tivesse sido celebrado.

Como modalidade negocial específica no negócio condicional existe, nos seus efeitos, um regime estabelecido (dum negócio típico), cuja produção dos efeitos está pendente (suspensiva ou resolutivamente) da verificação de um facto futuro e incerto.

Como condicionado tal regime se não produz ab initio (se a dependência é suspensiva) ou ab initio, tal regime se produz e é eficaz (isto é pode tornar-se efetivo), embora não plenamente, porquanto pode vir a resolver-se por ocorrer um certo facto futuro e incerto”.

Esclarecedoramente a este respeito, pode ler-se no acórdão do STJ de 10.12.200923, “A condição é uma cláusula acessória típica, um elemento acidental do negócio jurídico, por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva) ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir (condição resolutiva). A razão de ser da estipulação condicional radica na incerteza do declarante de alcançar os fins a que se propõe com o negócio, porquanto, embora seja provável que venham a ser alcançados, não está afastada a dúvida sobre a sua futura verificação, uma vez que, na sua perspetiva, a finalidade a que se dirige o negócio depende de circunstâncias futuras que ele não domina e se lhe afiguram de verificação incerta.”

No contrato promessa dos autos, que as partes apelidaram de “contrato promessa de compra e venda”, as partes revelaram desde logo nos respetivos considerandos a vontade da 1ª Ré EXPOTRADING apresentar na Câmara Municipal de ... um projeto de construção, nos três terrenos da Autora aí identificados, de um projeto de construção, nesses terrenos de três pavilhões industriais geminados, mais um pavilhão individual, nos termos constantes da planta I anexa ao contrato (considerando 2).

Por sua vez, seria a 3º Ré I..., Lda. a construir tais pavilhões (considerando 3), ficando a seu cargo todos os custos com tal construção (considerandos 6 a 10).

Mais consideraram no introito do contrato que é do interesse da autora que o preço a receber pela venda acordada no contrato promessa seja pago com a entrega á compradora e após a sua conclusão do pavilhão que aparece identificado no anexo I (considerando 13).

Estes considerandos revelam que a intenção das partes foi a da autora ceder os seus terrenos, para as Rés aí levarem a efeito a construção de quatro pavilhões industriais, um dos quais, seria no final do contrato entregue á Autora para pagamento do preço dos terrenos.

O contrato celebrado ao abrigo do princípio da liberdade contratual, plasmado no art. 405º do Código Civil, constitui um instrumento jurídico vinculativo, é um ato de força obrigatória, é a lex contratus.

E a vontade das partes assim expressa é tão obrigatória como a que a resultaria de lei.

Ora, as partes acordaram entre si, no contrato promessa que celebraram, na clausula terceira do mesmo o seguinte:

“3.1- Considerando que os prédios que são objeto do presente contrato promessa se destinam ao acima referido, a celebração do contrato definitivo fica subordinada à condição que é essencial, do Município de ... vir a autorizar a construção, no mesmo dos acima referidos pavilhões industriais.”

E na cláusula sexta, consignaram o seguinte:

“6.1- Caso a Camara Municipal não aprove a construção dos pavilhões industriais acima referidos; ou a sua implantação; ou a sua construção em área não exceda para cada um deles 90% da área prevista no anexo I; ou não viabilize a sua autonomização, seja em propriedade horizontal, ou num qualquer outro regime, que permita, como se pretende, a sua venda individual e autónoma; ou não autorize o destino de tais construções a industria, o presente contrato, fica em parte, imediatamente resolvido.

6.2- Operada esta resolução, a primeira outorgante fica obrigada a vender aos segundos e terceira outorgantes, em termos que estes entre si acordarão, uma área com cerca de 2.500 m2, ao preço de 36,00€ o m2 do prédio que corresponde ao artigo rustico acima descrito relativo à parcela de terreno onde se pretende implantar o trecho da rua que se identifica no anexo I.(…)

6.4- Operada a venda a que se refere o ponto 6.2 desta clausula, a terceira outorgante fica ainda obrigada, a expensas suas, a deixar os demais prédios acima identificados terraplanados á cota da rua municipal aí já existente.”

O contrato promessa, como é sabido, traduz-se na convenção pela qual "ambas as partes se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados determinados pressupostos, a celebrar determinado contrato no futuro. Cria a obrigação de contratar, ou, mais concretamente, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido-é a chamada prestação de facto positivo". (artigo 410.º do C.Civil.).

Do teor destas cláusulas contratuais resulta que as partes submeteram a eficácia desta promessa de virem a celebrar o contrato de compra e venda dos prédios da Autora, a uma condição resolutiva, que reputaram de essencial -do Município de ... vir a autorizar a construção, no mesmo dos referidos pavilhões industriais.

Determinando ainda por acordo que, caso a Câmara Municipal não aprove a construção dos pavilhões industriais acima referidos; ou a sua implantação; ou a sua construção em área não exceda para cada um deles 90% da área prevista no anexo I; ou não viabilize a sua autonomização, seja em propriedade horizontal, ou num qualquer outro regime, que permita, como se pretende, a sua venda individual e autónoma; ou não autorize o destino de tais construções a industria, o presente contrato, fica em parte, imediatamente resolvido.

Como vimos, a condição é uma cláusula acessória típica, um elemento acidental do negócio jurídico, por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva) ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir (condição resolutiva).

Conforme expresso no acórdão do STJ de 10.12.2009 citado, a razão de ser da estipulação condicional radica na incerteza de serem alcançados os fins a que se propõe com o negócio, que no caso é a construção no terreno da autora de quatro pavilhões industriais, três destinados e revenda e um destinado ao pagamento dos terrenos, porquanto, embora seja provável que venham a ser alcançados, visto as partes terem feito estudos prévios dos terrenos para o efeito, não está afastada a dúvida sobre a sua futura verificação, uma vez que a decisão de licenciamento pertence a outra entidade, a Camara Municipal de ..., pelo que a finalidade a que se dirige o negócio depende de circunstâncias futuras que se afiguram às partes de verificação incerta.

Tal como se provou a expetativa dos outorgantes era a de que a Câmara Municipal pudesse aprovar e licenciar a construção dos aludidos pavilhões.

É certo que, rigorosamente, apenas após a entrada de um processo de licenciamento na Câmara, nos termos que constam do Anexo I, se poderia confirmar, efetivamente, se era possível licenciar os pavilhões nos termos que constavam da implantação e o que mais seria exigível pela Câmara Municipal, o que não ocorreu, visto que até à data, a 1ª Ré não deu entrada de tal processo na Câmara.

Não obstante, a verdade é que se provou que, uma vez que a autora permitiu a ocupação imediata dos terrenos por parte das Rés, aquelas neles iniciaram as obras de terraplanagem e de construção, as quais foram, porém, objeto de embargo e suspensão imediata pela Câmara Municipal de ..., por falta de licença, dando origem aos autos de contraordenação nº 99/CO/2017.

Mostra-se deste forma, a nosso ver, preenchida a condição resolutiva estabelecida no contrato, a qual, opera automaticamente, sem necessidade de qualquer declaração e tem eficácia retroativa. Não está dependente nem de comunicação à outra parte nem de declaração judicial

Não vindo a verificar-se o facto futuro e incerto –licenciamento da obra, uma vez que a própria Camara Municipal de ... ao constatar a construção reputou a mesma de ilegal, movendo contra a proprietária dos terrenos processo contraordenacional, os efeitos dos contrato promessa caducam, resolvem-se, retroativamente (embora com algumas restrições), como se o negócio não tivesse sido celebrado.

Significa isto, que, pelo menos em 24.5.2017, data em que a autora foi notificada pela Câmara Municipal de ... do auto de embargo e suspensão obras, que o contrato promessa se considera extinto por força da condição resolutiva a que as partes fizeram submeter a eficácia do contrato –a existência de licenciamento pela Camara Municipal, a qual se tem por não verificada.

Em face do exposto, tem a Autora direito à restituição dos prédios pelas Rés, inexistindo fundamento que impeça a sua restituição, com exceção da área que foi integrada no prédio confinante pertencente à 2º Ré V..., S.A. (não interveniente no contrato), pelas razões já supra explanadas, ficando porém aquela ré brigada a indemnizar a A pelo valor da área ocupada.”

Analisando.

Não se identificam motivos para criticar a análise realizada pelo acórdão recorrido ao decidir que o contrato-promessa foi resolvido por virtude da condição resolutiva nele aposta pelas partes.

Não se identificam motivos para criticar a análise realizada pelo acórdão recorrido quando determina que os efeitos da resolução são retroactivos e não há lugar à aplicação da consequência contratualmente prevista, por força da decisão adoptada na sentença – que faz caso julgado.

Não é, por isso, possível analisar se as RR. têm algum outro direito em virtude da resolução, por terem realizado certas obras nos prédios da A. – dano emergente – ou por lucros frustrados – quando nem sequer as RR. solicitaram que este tribunal condenasse a A. por enriquecimento sem causa – vigorando entre nós o princípio do pedido e não sendo o enriquecimento sem causa de conhecimento oficioso.

24.5. Importância do comportamento da A. na verificação da condição resolutiva contratual – abuso de direito?

Da leitura das clausulas do contrato promessa resulta, como decidiu o TR, que as partes instituíram uma condição resolutiva do contrato, conectada com um evento futuro e incerto.

Sabendo que o artigo 275.º, n.º 2, do CC sanciona a interferência no respectivo processo causal, em termos que contrariem a boa-fé dos beneficiados ou prejudicados com a ocorrência da condição, pergunta-se se a A. tem responsabilidade na verificação da condição resolutiva em termos contrários à boa fé, que justifiquem conhecer-se aqui do abuso de direito do seu comportamento.

E a nossa resposta é negativa: nos factos provados não identificamos um comportamento da A. que se possa dizer ter sido a causa da verificação da condição resolutiva e que seja da sua responsabilidade, pois esse comportamento seria equivalente – em termos de factos - ao de incumprimento definitivo de culposo do contrato-promessa (se o mesmo não tivesse sido declarado resolvido pela condição resolutiva e se se mantivesse a discussão sobre quem é responsável pela não cumprimento do contrato), ou pelo menos a um comportamento do qual se possa deduzir que pretendia conduzir à verificação da condição (tinha interesse em impedir a continuação do negócio, dizemos nós, coisa que não resulta minimamente evidenciada no comportamento da A., por si ou através do ex-marido, através de actuações ou omissões que evidenciam má-fé no cumprimento do negócio ou nas operações necessárias à sua concretização, e que essas condutas a terem sido adoptadas fossem a única causa pela qual o negócio não pode prosseguir e produzir os efeitos desejados pelo plano contratual original).

Não quer isto dizer que a disputa entre as partes se venha a quedar pelo cumprimento desta decisão judicial, uma vez que elas mantêm a disponibilidades de outros meios jurídicos – e judiciais – que entendam encetar ( e que não podem ter lugar em fase de recurso e nos moldes em que esta acção foi interposta e teve o seu desenvolvimento processual).

III. Decisão

Pelos fundamentos indicados, é negada a revista e confirmado o acórdão recorrido.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 15 de Maio de 2025

Relatora: Fátima Gomes

1º adjunto: Nuno Pinto Oliveira

2º adjunto: Arlindo Oliveira

1. Da responsabilidade da relatora.