078566 - Supremo Tribunal de Justiça

I- O contrato-promessa de compra e venda de imovel deve constar de documento autentico, dele devendo de igual modo constar as clausulas essenciais e as acessorias, desde que estas estejam abrangidas pela razão da existencia do documento.

II- O prazo para a outorga do contrato definitivo não e clausula essencial nem esta abrangida pela razão da exigencia do documento.

III- Fixado expressamente que o contrato prometido devera ser celebrado quando o promitente vendedor estiver em condições de o fazer, mas acordando as partes, nessa mesma data, que a escritura deveria ser efectuada ate finais de 1983, este acordo verbal não e uma clausula acessoria, mas manifestação de vontade do promitente vendedor nesse sentido; dai que esta manifestação possa ser provada por testemunhas.

IV- O não cumprimento deste prazo constitui o promitente vendedor em mora.

V- Para que tal mora se converta em não cumprimento definitivo e, consequentemente, possa conduzir a resolução ou extinção do contrato-promessa, e necessaria a interpelação para fixação do prazo certo e determinado ou de prazo suplementar.

Acordam, em conferencia, no Supremo Tribunal de Justiça:

A propos, na Comarca de Barcelos, acção ordinaria contra B em que pediu que fosse declarado que os contratos-promessa referidos na petição inicial não foram cumpridos no prazo maximo estipulado entre Autor e Reu por culpa unica e exclusiva deste, ser o Reu condenado a pagar ao Autor, por esse facto, a quantia de 7200000 escudos, correspondente a soma do dobro das quantias entregues ao Reu a titulo de sinal e antecipação do pagamento.

O Reu contestou por excepção e impugnação.

Replicou o Autor, mantendo a sua inicial posição.

Prosseguiu o processo normais tramites, vindo a acção a ser julgada procedente.

Recorreu o reu para o Tribunal da Relação do Porto que revogou em parte aquele julgado da 1 instancia.

Recorre o Reu para este Supremo Tribunal alegando:

1- A clausula que fixar o prazo de cumprimento de um contrato-promessa esta sujeita a forma escrita, atentas as razões de certeza e segurança juridicas que determinam a exigibilidade daquela forma para o proprio contrato;

2- e, por isso, nulo por falta de forma, nos termos do artigo 221 do Codigo Civil, a clausula "sub indice", atraves da qual tera sido estipulado num prazo para cumprimento do contrato de folhas 5;

3- mesmo que assim se não entenda - e atendendo a que o Recorrente sempre negou a existencia daquela clausula -, sempre seria inadmissivel a sua demonstração atraves da prova testemunhal, atendendo ao disposto no artigo 394 do mesmo Codigo;

4- dever-se-ão, assim, ter por não escritas as respostas do Tribunal Colectivo baseadas naqueles depoimentos;

5- de qualquer modo, e ainda que tal clausula tivesse existido, sempre a situação factual em merito nestes autos não prefiguraria numa situação de incumprimento definitivo, mas antes de simples prova;

6- com efeito, mesmo que aquele prazo de cumprimento tivesse sido fixado, o mesmo não revestiria natureza peremptoria, funcionando como prazo meramente indicativo;

7- tal natureza do prazo resulta inequivocamente da circunstancia de o mesmo não ter sido expressamente fixado no texto do contrato pelas partes e ainda do facto de ter sido deixada ao cuidado do promitente vendedor a designação do dia, hora e local para realização da escritura definitiva de compra e venda;

8- violados foram os artigos 224, 394 e 442 do Codigo Civil e 646 do Codigo de Processo Civil.

Em contra-alegações o Recorrido defende a manutensão do julgado.

Tudo visto.

Vem dado como demonstrado: por documento escrito datado de 11 de Abril de 1923, o Autor celebrou com o Reu um contrato no qual prometia vender aquele, e aquele, por sua vez, prometia comprar ao reu, pelo preço global de 3250000 escudos dois lugares de garagem com os ns. 7, 30, 31, 32, 33 e 34, situados no lote n. 5 da Urbanização da Quinta da Espinheira, em Barcelos documento folhas 5; no acto da celebração deste contrato, recebeu o Reu do Autor a totalidade do preço combinado - documento citado; ficou ainda estipulado que o Reu indicaria ao Autor o dia, hora e local da realização da escritura de compra e venda - documento citado; no dia 13 de Maio de 1983, o Autor celebrou com Francisco Almeida Dias e mulher um contrato atraves do qual o referido Francisco ceder ao Autor a sua posição de promitente comprador no contrato-promessa de compra e venda do lugar n. 29 da mesma garagem colectiva situada no dito lote n. 5 da Urbanização da Quinta da Espinheira, contrato de que o Reu teve conhecimento, a que deu o seu acordo e cujo documento assinou - documento de folhas 6; o documento de folhas 7 que e a promessa de compra e venda atras referida; a garagem colectiva de que fazem parte os lugares ns. 7, 29, 30, 31, 32, 33 e 34, encontra-se ainda por acabar; a obra da garagem colectiva, em que se integram os ditos lugares, foi embargada pela Camara Municipal de Barcelos, em 29 de Outubro de 1982; o embargo ainda se mantem e os lugares da garagem não foram entregues ao Autor; na data referida na alinea g) da especificação, ficou acordado entre Autor e Reu que este entregaria aquele os seis lugares da garagem - 7, 30, 31, 32, 33, e 34 - completamente prontos ate finais de 1983; a escritura de compra e venda dessas mesmas garagens seria marcada pelo Reu para fins de 1983, tendo tal sido acordado tambem com o Autor; em 13/05/83, ficou acordado entre autor e Reu que a escritura do lugar n. 29 seria efectuada em finais de 1983; o Reu nunca contactou o Autor para a escritura de compra e venda; no todo, de que fazem parte os lugares de garagem ns. 7, 29, 30, 31, 32, 33 e 34, inexistem reboco, porta de entrada, escoamento completo das aguas, estando ainda o piso sem pavimento acabado e sem marcação, e não havendo, alem disso, iluminação electrica; o Autor teve de continuar a utilizar, pagando, armazem de outra pessoa; por não ter as garagens em Janeiro de 1984; o Reu tem tomado algumas providencias pela eliminação das causas que justificavam o embargo camarario; em Dezembro de 1983 o Autor interpelou o Reu, por varias vezes, para que este lhe entregasse os lugares da garagem; e para que outorgasse a escritura de compra e venda.

O contrato-promessa de compra e venda envolve a obrigação contraida por ambos os contraentes de, mais tarde, celebrarem um contrato com aquele objecto. Existe uma vinculação a prestações futuras, a um "facere". Vinculação de natureza meramente obrigacional, ou seja, a de emissão de declarações de vontade correspondentes ao contrato prometido. Como refere Manuel de Andrade - Teoria Geral das Obrigações, I, I Serie - "a prestação devida traduz-se na emissão de mera declaração de vontade negocial. Assim, na promessa unilateral de compra e venda, a prestação a que os factuantes se obrigam e a de outorgarem respectivamente como comprador e como vendedor num futuro contrato de compra e venda".

Pelo que, quanto a forma, o contrato-promessa deve constar de documento escrito se o contrato prometido dever constar de documento - artigo 410 do Codigo Civil. Abrangendo não so as clausulas essenciais, como tambem as acessorias - artigo 410 referido - desde que estas estejam abrangidas pela razão da exigencia do documento. Documento que revestira a natureza de documento particular.

Duvidas não se tem de que o contrato de compre e venda de imovel tera que constar de escritura publica - artigo 875 do Codigo Civil e alinea a) do artigo 89 do Codigo do Notariado. Pelo que o contrato promessa de compra e venda respectivo tera que constar de documento particular.

E quanto a estipulação de prazo para cumprimento do contrato?

Tem-se entendido que o prazo para a outorga do contrato definitivo não esta abrangido pela razão da exigencia de documento - conferir R. L. e Jurisprudencia 101-26. Na verdade, assim e, ja que do documento bastara constar o que e essencial para a caracterização do contrato formalizado, que, sendo de compra e venda, especificara o seu objecto, a identificação de quem vende e de quem compra e o preço correspondente - artigo 874 do Codigo Civil.

Como diz Mota Pinto - Teoria Geral do Direito Civil paginas 343 - não se dizendo nada em contrato de compra e venda sobre o lugar e tempo de pagamento do preço, mas provando-se que as partes convencionavam verbalmente que o preço seria pago em certa data e em certo local; parece que tal acordo deve ser respeitado, não havendo lugar a aplicação de quaisquer normas supletivas.

Dai a validade de estipulação não escrita de estipulações verbais anteriores ao documento ou contemporaneas dele, desde que acessorias, não abrangidas pela razão de ser da exigencia do documento e que correspondam vontade das partes.

So que tais estipulações verbais, para que perderam efeitos, não podem ser provadas por testemunhas - artigo 394 do Codigo Civil. Aquela validade, quanto a admissibilidade da sua prova, so se restringe a confissão ou a documento, esta porventura menos solene do que o exigido para o contrato.

Afastadas as duas primeiras conclusões das alegações de recurso, pareceria que teriam que prevalecer as duas seguintes quanto a produção de prova por meio de testemunhas.

No contrato-promessa ficou ao arbitrio do Recorrente a data e o local da marcação e feitura da escritura publica - clausula 3 - folhas 5.

So que na data em que foi elaborado o escrito daquele contrato, o Recorrente comprometeu-se com o Recorrido a celebrar tal escritura ate fins de 1983.

Compromisso verbal, e certo, mas valioso, independentemente da forma adoptada. Não se esta perante clausula acessoria do contrato, mas perante manifestação de vontade, expressamente declarada por um dos contraentes, a poder ser demonstrada por meio de prova testemunhal. O prazo ou a indefinição do prazo acordados entre os contraentes era a favor do Recorrente que tal como estava redigido o contrato, lhe permitia celebrar o contrato quando quisesse e ele determinasse. O mesmo voluntariamente, quis restringir o ambito de tal clausula e fe-lo, embora por forma verbal, estabelecendo uma data limite para a celebração da escritura. O que não conduz a existencia de uma clausula adicional e acessoria, mas ao estabelecimento de numa data limite a que ele se teria querido obrigar.

Dai a conclusão de que não existe qualquer limite de prova para a sua demonstração. Consequentemente não ha que alterar a resposta dada ao quesito 2.

No entanto aquela antecipação de prazo conduziu o Recorrente a situação de mora no cumprimento, ja que chegado aos finais de 1983, o mesmo não accionou o mecanismo necessario ao cumprimento do que se obrigou.

Houve um retardamento, sendo certo que a prestação ainda era e e possivel. Na verdade, a Camara Municipal embargou as obras na garagem muito antes da celebração do contrato-promessa de compra e venda. O facto era do conhecimento tanto do Recorrente como do Recorrido. Apesar disso, quer um, quer outro aceitaram formalizar o contrato prometido ate finais de 1983. Permanecendo as mesmas condições, o contrato tinha possibilidade de ser outorgado no mesmo plano que existia aquando da elaboração do contrato-promessa.

Qual a consequencia daquela mora?

Sem a nossa concordancia, Meneres Cordeiro - Colectanea Jurisprudencia XII - Tomo 2 - paginas 15 - refere que a exigencia do sinal... não resolve o contrato; apenas substitui os deveres de prestar pelo mecanismo do sinal...".

Entendemos que a exigencia do contrato importa sempre a resolução ou extinção dele. A subsistencia do mesmo não e compativel com a perda do sinal ou com a sua exigencia em dobro. Este e compensatorio pelo que so aquela resolução pode determinar a indemnização pelo seu incumprimento definitivo.

Como diz o Professor Antunes Varela - Rev. Leg. e Jurisprudencia II Serie - 218. "A possibilidade de o promitente disposto a cumprir arrecadar o sinal prestado pela contraparte e exigir seguidamente o cumprimento (espontaneo ou coercivo) do contrato vai não so contra o sentido tradicional da prestação do sinal, mas (tambem contra o preceito categorico do n. 1 do artigo 442 do Codigo Civil (que o Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho, graças... a relativa condenção reformadora do legislador, não revogou nem alterou) que manda, como vimos, imputar na prestação devida a coisa entregue como sinal.

A acrescer o disposto no artigo 808 n. 1 deste Codigo que exige o não cumprimento definitivo do contrato como condicional da sua resolução ou extinção.

Ora, para que a mora se converta em não cumprimento definitivo torna-se necessario, em caso de prazo incerto, a interpelação que conduza ao estabelecimento do prazo certo ou a fixação de um prazo suplementar, com a declaração de que não cumprimento do mesmo importa a carencia de interesse pela celebração do contrato - artigo 808 n. 1 do Codigo Civil.

Nestes autos, o promitente vendedor comprometeu-se a celebrar a escritura ate finais de 1983. Da prova produzida não resulta que o promitente comprador tenha interpelado o promitente vendedor exigindo a fixação de um prazo certo para formalização do contrato. Tão pouco que tenha ido ao notario para marcação da escritura em dia e hora certos. O facto de ter pedido, por varias vezes, para lhe fazer entrega dos lugares da garagem ou para que lhe outorgasse a escritura publica não chega para preenchimento dos requisitos legais.

Dai qu subsista a mora e não se possa falar em incumprimento definitivo do contrato.

Termos em que se concede a revista, se julga a acção improcedente e se absolve o Recorrente do pedido formulado.

Custas pelo Recorrido.

Cura Mariano - Jose Calejo - Jose Domingues.