3132/08.3TBGDM.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Tendo ficado demonstrados os factos constitutivos do direito invocado pelo senhorio quanto ao pedido de pagamento das rendas, a saber: a vigência do contrato de arrendamento, o quantitativo da renda e o respectivo vencimento, e não tendo o inquilino provado, como lhe competia, que cumpriu a sua prestação, pagando ou depositando tais rendas, jamais podia ser negado aquele direito.

II- A fiadora é responsável perante o credor nos mesmos termos do inquilino.

Processo n.º 3132/08.3TJGDM.P1

Relator: Fernando Samões

1.º Adjunto: Dr. Vieira e Cunha

2.º Adjunto: Dr.ª Maria Eiró

Acordam no Tribunal da Relação do Porto – 2.ª Secção:

I. Relatório

B… instaurou, em 31/7/2008, no Tribunal Judicial da Comarca de Gondomar, onde foi distribuída ao 2.º Juízo Cível, a presente acção de despejo com processo sumário contra C… e D…, todos melhor identificados nos autos, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento entre eles celebrado, condenando-se o réu a deixar o locado livre de pessoas e bens, e que ambos os réus sejam condenados a pagarem-lhe as rendas vencidas, no montante de 3.075,00 €, e as vincendas, acrescidas de juros à taxa legal.

Para tanto, alegou, em síntese, que, no dia 1 de Junho de 2002, deu de arrendamento ao primeiro réu, para habitação deste, o prédio urbano sito na Rua …, n.º …., em …, Gondomar, pela renda mensal de 250,00 €, pelo prazo de cinco anos, prorrogado pelo período de três anos, intervindo a ré como fiadora; e que, devido às actualizações, a renda mensal passou para 256,25 €, que os réus não pagam desde Julho de 2007.

O réu apresentou contestação, invocando a nulidade do contrato por falta de licença de utilização e a falta de realização de obras para eliminar as infiltrações de águas pluviais, bem como deduziu reconvenção alegando ter sido violado o direito à habitação condigna, pois residiu no local arrendado sem condições de habitabilidade. Conclui pela improcedência da acção e pela procedência da reconvenção pedindo que autora seja condenada a pagar-lhe a quantia de 5.000,00 €.

Na resposta, a autora pugnou pela inexistência da invocada nulidade por ser inexigível a licença visto o prédio arrendado ter sido construído antes de 7/8/1951 e, a existir, sempre seria devido o pagamento da renda, na medida em que sempre o utilizou; bem como negou a necessidade de obras e a sua interpelação para as realizar, concluindo pela improcedência das excepções e da reconvenção.

Por requerimento de 15/12/2008, a autora informou que o réu havia procedido à entrega do local arrendado, deixando-o livre de pessoas e bens, após a citação, e requereu o prosseguimento dos autos para pagamento das rendas em dívida (cfr. fls. 51).

Apesar de não precisar a data da entrega, esta terá ocorrido após a apresentação da contestação (onde nada se alega a esse respeito), a qual foi apresentada em 27/11/2008 (cfr. fls. 44).

Por despacho de fls. 78, de 27/10/2009, foi declarada extinta a instância por inutilidade superveniente da lide quanto aos pedidos de resolução do contrato e de entrega do locado, ficando as respectivas custas a cargo do réu.

Nessa mesma data, foi admitida a reconvenção, foi proferido despacho saneador tabelar e dispensada a condensação.

Na audiência de discussão e julgamento, que teve lugar no dia 22 de Setembro de 2010, não houve produção de qualquer prova, o réu desistiu do pedido reconvencional, foi homologada essa desistência e, após alegações, foi decidida a matéria de facto, tendo sido considerados provados os factos constantes dos artigos 1.º a 5.º da petição inicial, tudo conforme consta da acta de fls. 104 a 106.

Em 9/12/2010, foi proferida sentença que decidiu julgar a acção improcedente, com a consequente absolvição dos réus do pedido e condenação da autora nas custas.

Inconformada com o assim decidido, a autora interpôs recurso de apelação para este Tribunal e apresentou a sua alegação com as seguintes conclusões:

“a) A sentença recorrida violou, por errada interpretação e aplicação, o disposto no artigo 1083º nº 3 do Código Civil, devendo assim dar como provada a matéria dos artigos 6º a 8º da PETIÇÃO INICIAL, (dado que não foi elaborada Base Instrutória), nos seguintes termos:

"Artigo 6º - O 1º Réu, desde o mês de Julho de 2007, não tem efectuado o pagamento das rendas."

"Artigo 7º - A 2ª Ré não efectuou igualmente o pagamento das rendas."

"Artigo 8º - Devem os Réus à Autora, a título de rendas vencidas e não pagas, a quantia de 3075,00 €."

b) A mora do locatário no pagamento da renda por mais de três meses, pela sua gravidade objectiva dispensam o senhorio de alegar e provar outros factos que integram a inexigibilidade da manutenção do contrato.

c) Impedia sobre a ré não só o ónus de alegar (o que não fez) como também provar que tal pagamento tinha sido efectuado (o que também, naturalmente, não fez, desde logo porque não apresentou qualquer tipo de prova nesse sentido).

d) Não resultou provado que o 1º Réu tivesse pago à Autora as rendas relativas aos meses de Julho de 2007 a Dezembro de 2008 (data da entrega do arrendado), como era sua obrigação nos termos do artigo 1038.º, alínea a), do Código Civil.

e) Porque o Ré não efectuou - ou, pelo menos não resulta demonstrado nos autos que o tenha feito - depósito liberatório (cfr. artigo 1048.º, do Código Civil), e constituindo as rendas em causa o correspectivo do gozo da fracção arrendada, assiste à Autora o direito de exigir o seu pagamento, nos termos do disposto no artigo 817. º, do Código Civil.

f) Pelas mesmas razões, assiste ainda à Autora o direito de exigir o pagamento das rendas vencidas no período compreendido entre Julho de 2007 e Dezembro de 2008, tendo por referência que a entrega efectiva do locado só veio a ocorrer em Dezembro de 2008.

g) Deverá a 2ª Ré ser condenada nos exactos termos propugnados para o 1.º Réu, respondendo solidariamente com este pelo pagamento à Autora das rendas em dívida.

h) A sentença recorrida violou o disposto nos artigos 1041º, 1, 1042°, 1, 1047°, 1048°,1,1083°,1 e 3, e 1084°,1, do Código Civil.

Sem prescindir,

i) Caso se entenda pela absolvição dos RR. deverá ser alterada a douta sentença no que respeita à condenação por custas, condenando-se as partes vencidas na proporção do decaimento, dado que a douta sentença violou o disposto no artigo 446º nº 2 do CPC.

Termos em que nos melhores de Direito e do douto suprimento, deverá a douta sentença ser revogada condenando-se os RR. no pedido, e absolvendo-se a Autora da condenação em custas.

Assim se fazendo inteira e sã JUSTIÇA!”

Não foram apresentadas contra-alegações.

Foi dado cumprimento ao disposto no art.º 707.º, n.º 2, 2.ª parte, do CPC.

Tudo visto, cumpre apreciar e decidir o mérito do presente recurso.

Sabido que o seu objecto está delimitado pelas conclusões da recorrente (cfr. art.ºs 684.º, n.º 3 e 685.º-A, n.ºs 1 e 2, ambos do CPC, este na redacção introduzida pelo DL n.º 303/2007, de 24/8, aqui aplicável, visto que a propositura da acção é posterior a 1/1/2008 – cfr. art.º 12.º do mesmo diploma), as questões a decidir consistem em saber se deve ser alterada a matéria de facto por forma a dar como não provado o não pagamento e se são devidas à autora as rendas vencidas no período compreendido entre Julho de 2007 e Dezembro de 2008.

II. Fundamentação

1. De facto

Na sentença recorrida foram dados como provados os seguintes factos:

A) A Autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano destinado a habitação sito na Rua …, nº …., …, Gondomar, inscrito na matriz predial sob o artigo 2643.

B) Por contrato de arrendamento habitacional celebrado por escrito pelo prazo de cinco anos, no dia 01 de Junho de 2002, e prorrogado por um período de três anos, a Autora arrendou o referido prédio urbano ao 1º Réu, pela renda mensal de 250,00 € nos termos e artigos contratuais constantes da cópia do contrato de arrendamento que foi junta aos autos.

C) Por força das legais actualizações, a renda anual do arrendado ascende actualmente (à data da entrada da acção em 31/7/2008) ao montante de 3.075,00 €.

D) Nos termos do convencionado a renda deve ser paga no primeiro dia útil do mês a que disser respeito.

E) A segunda Ré assumiu-se como fiadora do primeiro réu o pagamento das rendas emergentes do contrato e suas prorrogações.

2. De direito

A apelante começa por pretender a alteração da matéria de facto, dando-se como provados os factos por si alegados nos art.ºs 6.º a 8.º da petição inicial, relativos ao não pagamento das rendas e ao valor das que se mostravam vencidas à data da propositura da acção.

Tais factos foram dados como não provados com base na ausência total de prova, “visto que para além do contrato de arrendamento nenhum outro documento existia nos autos e nenhuma prova testemunhal foi produzida”.

A matéria de facto pode ser alterada pelo Tribunal da Relação nos termos previstos no art.º 712.º, n.º 1 do CPC.

O caso em análise não se enquadra em nenhuma das situações ali previstas.

Os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre a matéria de facto não impõem decisão diversa, tanto mais que não foi junto ao processo qualquer outro documento, nem foi produzido outro tipo de prova, nomeadamente testemunhal, pelo que também não podia ser impugnada, como não foi, nos termos da segunda parte da alínea a) do n.º 1 daquele artigo.

A apelante não apresentou, em momento posterior ao da prolação do referido despacho sobre a matéria de facto, qualquer documento novo superveniente que, por si só, fosse “suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou”, em conformidade com a alínea c) do n.º 1 do mesmo artigo.

E os elementos fornecidos pelo processo também não impõem decisão diversa, “insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas”, como exige a alínea b) do dito normativo.

Note-se que esta situação só ocorre quando o Tribunal que proferiu a decisão sobre a matéria de facto tenha desrespeitado ou desconsiderado a força probatória plena de algum documento (autêntico ou particular, quando a respectiva autoria tenha sido reconhecida e estejam em causa declarações atribuídas ao seu autor – art.ºs 371.º n.º 1 e 376.º n.º 1 do Código Civil, respectivamente) ou uma declaração confessória escrita (art.º 358.º n.ºs 1 e 2 do Código Civil) [sobre a previsão da alínea b) do n.º 1 do art.º 712.º do CPC, vejam-se Abrantes Geraldes, in “Recursos em Processo Civil – Novo Regime”, 2008, págs. 274-276, Amâncio Ferreira, in “Manual dos Recursos em Processo Civil”, 8.ª ed., pág. 216 e Lebre de Freitas – e outros -, in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. 3.º, 2003, pág. 96, anotação 3 e acórdão desta Relação de 12/4/2011, processo n.º 433/08.4TVPRT.P1, acessível em www.dgsi.pt].

No caso que nos ocupa, não estão em causa estes meios de prova.

E a dispensa da condensação não permite a pretendida alteração, muito menos a falta de elaboração da base instrutória, como parece querer a apelante.

É que tais factos foram expressa e validamente impugnados pelo réu no art.º 2.º da contestação que apresentou e sobre os mesmos não incidiu qualquer tipo de prova.

Por isso, não podem ser considerados provados.

Daí que não seja de alterar a matéria de facto.

Improcede, assim, a conclusão atinente à primeira questão suscitada no recurso.

Passando à análise da segunda questão, importa ter presente que foi declarada extinta a instância por inutilidade superveniente da lide, relativamente aos pedidos de resolução do contrato de arrendamento e entrega do local arrendado, e por desistência, quanto ao pedido reconvencional, mediante decisões já transitadas em julgado.

Por isso, não há que cuidar aqui dos fundamentos de resolução, nem das excepções invocadas com vista a obstar ao exercício daquele direito, designadamente da nulidade e da excepção de não cumprimento, bem como da reconvenção.

Em causa, está, pois, somente, o pagamento das rendas.

É inquestionável que estamos perante um contrato de arrendamento, segundo o qual a autora cedeu o gozo do seu prédio ao réu, para habitação deste, mediante o pagamento da renda mensal de 250,00 €, depois actualizada para 256,25 €, e em que a ré se assumiu como fiadora, celebrado em 1/6/2002, pelo período de cinco anos, renovável por mais três anos (cfr. art.ºs 1022.º e 1023.º, ambos do Código Civil).

Porque tal contrato subsistia na data da entrada em vigor do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/2, a qual ocorreu em 27 de Junho do mesmo ano, é-lhe aplicável o regime nele previsto (cfr. art.ºs 59.º, n.º 1 e 65.º daquela Lei), com a reintegração de normas anteriormente revogadas pelo RAU no Código Civil, ainda que com alterações.

Aliás, era este o regime em vigor na data da propositura da acção, o qual deve ser aplicado, visto que, em matéria de fundamentos da resolução do contrato, é esse o momento temporal decisivo para apurar se os factos invocados têm eficácia constitutiva do direito invocado, posto que se trata de saber se, nessa data, assistia ao senhorio o direito que se arroga.

Para fundamentar a sua pretensão de resolução do mencionado contrato, a autora invocou a falta de pagamento das rendas vencidas desde Julho de 2007, no montante de 3.075,00 €, e das vincendas.

Como se referiu, esta alegação não interessa para efeitos de resolução do contrato, na medida em que já se extinguiu, nessa parte, a instância, mas só para efeitos de apreciação do pedido que ainda resta.

Para este efeito, importa considerar que o pagamento da renda pelo locatário constitui uma obrigação como contrapartida do gozo da coisa cedida pelo locador, à qual se vinculou com a celebração do contrato e que se mantém enquanto durar (cfr. art.ºs 397.º, 1038.º, al. a) e 1075.º, n.º 1, todos do Código Civil).

As rendas são devidas quer se trate de acção de despejo quer não, pois não é a espécie de acção que confere o direito à renda, mas a vigência do respectivo contrato.

Subsistindo a obrigação e tratando-se de prestações periódicas, deixando de ser pagas, podem compreender-se no pedido e na condenação tanto as prestações vencidas com as vincendas (cfr. art.º 472.º, n.º 1 do CPC).

Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas nos termos gerais (cfr. art.º 14.º, n.º 3 do NRAU), sendo que o arrendatário pode proceder ao depósito da renda quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito, quando lhe seja permitido fazer cessar a mora e quando esteja pendente acção de despejo (cfr. art.º 17.º, n.º 1 do NRAU).

A obrigação é cumprida quando o devedor realiza a prestação a que está vinculado (cfr. art.º 762.º, n.º 1 do Código Civil).

Deste modo, são constitutivos do direito do senhorio a obter o pagamento das rendas os factos demonstrativos da vigência do contrato de arrendamento, pelo menos durante o período das rendas peticionadas, do quantitativo da renda e o respectivo vencimento.

Por sua vez, ao inquilino, compete alegar e provar que cumpriu a sua obrigação, procedendo ao pagamento ou depósito das rendas, enquanto facto extintivo daquele direito, de harmonia com o disposto no art.º 342.º, n.º 2 do Código Civil (cfr., neste sentido, o acórdão da RL de 12/2/2008, proferido no processo n.º 7534/2007-1, disponível em www.dgsi.pt).

No caso dos autos, mostra-se provado o contrato de arrendamento, a sua vigência, o montante da renda e o seu vencimento.

Mas já não se mostra provado o pagamento, nem o depósito da renda.

A prova destes factos competia aos réus, já que seriam extintivos do direito invocado pela autora, como se disse. Ao réu na qualidade de inquilino, como principal devedor. À ré enquanto fiadora e, como tal, garante da satisfação do direito do credor (cfr. art.ºs 627.º, n.º 1 e 634.º, ambos do Código Civil).

Acontece, porém, que nem sequer foram alegados, muitos menos provados.

A ré não contestou e o réu alegou outras matérias que aqui não relevam e, quanto ao pagamento das rendas peticionadas, limitou-se a impugnar os respectivos factos.

Assim, não tendo os réus provado, como lhes competia, que cumpriram a obrigação a que estavam vinculados, pagando ou depositando as rendas devidas, e mostrando-se provados os factos constitutivos do direito invocado pela autora, a acção jamais podia ser julgada improcedente, como foi.

Aliás, o único fundamento que a Ex.ma Juíza mencionou na sentença recorrida para a improcedência da acção radica, exclusivamente, na falta de prova do pagamento das rendas nos seguintes termos: “… não resultou provado que o réu não tivesse pago as rendas, pelo que a acção tem que improceder quanto a ambos os réus, visto que não subsiste qualquer responsabilidade da segunda ré”.

Além de muito sintética, é errada a afirmação. Não só porque não teve em conta o ónus da prova acima mencionado, mas também porque a obrigação da ré tem o conteúdo da obrigação afiançada, moldando-se pela do devedor principal e abrangendo tudo aquilo a que ele está obrigado (cfr. citado art.º 634.º).

As rendas devidas são as que se mostravam vencidas à data da propositura da acção, no montante de 3.075,00 €, e aquelas que se venceram até à entrega do locado.

Os autos não contêm elementos que permitam fixar o momento exacto dessa entrega, já que a autora se limitou a informar que o réu tinha procedido a ela depois da citação, sem indicar a data (cfr. fls. 51).

Todavia, dado que essa informação foi prestada por requerimento de 15/12/2008 (cfr. fls. 53) e porque o réu havia apresentado contestação em 27/11/2008 sem nada dizer sobre tal assunto, consideramos para este efeito o dia de 30 de Novembro do mesmo ano.

Assim, não pode ser considerado o mês de Dezembro reclamado pela apelante em sede de recurso.

Deste modo, além das rendas vencidas (no montante referido de 3.075,00 €), aquando da propositura da acção, são devidos quatro meses de rendas vincendas, no valor de 1.025,00 €, perfazendo o total de 4.100,00 €.

Sumariando nos termos do n.º 7 do art.º 713.º do CPC para concluir:

I. Tendo ficado demonstrados os factos constitutivos do direito invocado pelo senhorio quanto ao pedido de pagamento das rendas, a saber: a vigência do contrato de arrendamento, o quantitativo da renda e o respectivo vencimento, e não tendo o inquilino provado, como lhe competia, que cumpriu a sua prestação, pagando ou depositando tais rendas, jamais podia ser negado aquele direito.

II. A fiadora é responsável perante o credor nos mesmos termos do inquilino.

Procede, por conseguinte, parte das conclusões da apelação, impondo-se a revogação da sentença impugnada que não pode subsistir.

III. Decisão

Por tudo o exposto, julga-se a apelação parcialmente procedente e revoga-se a sentença recorrida, pelo que se condenam os réus a pagar solidariamente à autora a quantia de 4.100,00 €, correspondente às rendas vencidas desde Julho de 2007 até 30 de Novembro de 2008.

Custas da acção e da apelação pela autora/apelante na proporção correspondente a 256,25 € e pelo réu/apelado na parte restante – art.º 446.º, n.ºs 1 e 2 do CPC – sem prejuízo do apoio judiciário a este concedido.

Porto, 24 de Maio de 2011

Fernando Augusto Samões

José Manuel Cabrita Vieira e Cunha

Maria das Dores Eiró de Araújo