Quem foi o relator do acórdão 725/25.8YLPRT.L1-2?

O relator foi João Severino, no Tribunal da Relação de Lisboa.

Quando foi proferido o acórdão 725/25.8YLPRT.L1-2?

O acórdão foi proferido em 19 de fevereiro de 2026.

725/25.8YLPRT.L1-2

Sumário

Sumário (art.º 663.º n.º 7 do C. P. Civil): I – O prazo de três anos a que alude o art.º 1096.º n.º 1 do Código Civil, relativo à renovação automática de contrato de arrendamento habitacional com prazo certo, é supletivo, pelo que pode ser afastado por convenção entre senhorio e arrendatário. II – Da leitura do art.º 1097.º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, extrai-se que a lei permite ao senhorio em contrato de arrendamento habitacional com prazo certo opor-se à renovação automática do mesmo, bastando para tal que o comunique ao arrendatário (declaração recetícia), sem necessidade de alegar o motivo ou motivos inerentes à sua tomada de decisão. III – Tal manifestação de vontade expressa tem de ser comunicada ao destinatário nos prazos que o n.º 1 do art.º 1097.º do Código Civil fixa (reportados, nos termos do seu n.º 2, ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação) e que variam consoante a durabilidade da relação contratual, sob pena de a declaração de oposição à renovação automática do contrato não produzir o efeito pretendido. IV – Quanto ao pedido de diferimento da desocupação, tal incidente será apreciado aquando da executoriedade da decisão de despejo, nos termos conjugados dos art.ºs 15.º-I n.º 11 e 15.º-M, ambos do Novo Regime do Arrendamento Urbano, e dos art.ºs 863.º a 865.º, estes do Código de Processo Civil.

Texto

I. Relatório: AA, com o N.I.F. 133 481 328, apresentou contra BB, com o N.I.F. 186 306 920, requerimento de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio, com fundamento na oposição à renovação do arrendamento, comunicada pela primeira, na qualidade de senhoria, à segunda, enquanto arrendatária, por carta registada com aviso de receção. * Notificada para, em quinze dias, desocupar o local arrendado, pagar o montante relativo a encargos e/ou outras despesas, ou apresentar oposição, a arrendatária optou por se opor, para o que alegou, em síntese, o seguinte: a Requerente não comprovou ser a titular do direito de propriedade ou de outro direito de gozo sobre o locado, pelo que é parte ilegítima. A acrescer, a oposição à renovação do contrato de arrendamento não respeitou o prazo de aviso prévio a que alude o art.º 1097.º n.º 1 a) do C. Civil. Por outro lado, aquele contrato renova-se por períodos de três anos, e não por períodos de um ano como dele consta, atento o caráter imperativo do disposto no art.º 1096.º daquele diploma legal. Sendo que as rendas devidas estão todas liquidadas. Finalmente, alegou problemas de saúde que motivam que seja decretada a suspensão e o deferimento da desocupação do locado pelo prazo mínimo de cinco meses. * Remetidos os autos à distribuição, foi a A. notificada para, em dez dias, constituir mandatário e após exercer, querendo e também em dez dias, o contraditório quanto à exceção invocada pela R. * Na decorrência daquela última notificação a A. constituiu mandatário e alegou que é a titular do direito de propriedade sobre o imóvel arrendado, pelo que é parte legítima. * No exercício do contraditório, a R. veio referir que, de acordo com a documentação junta aos autos, o locado é propriedade comum da A. e do marido desta. * Em 1 de outubro de 2025 foi proferida sentença que julgou improcedente a exceção dilatória de ilegitimidade ativa e a ação, absolvendo a R. dos pedidos. * Inconformada com aquela sentença, veio a A. interpor recurso, para o que formulou as seguintes conclusões, que aqui se transcrevem (expurgando-se as notas de rodapé): «Vem o presente recurso interposto da douta sentença que julgou a ação proposta pela Autora totalmente improcedente e, em consequência, absolveu a Ré dos pedidos contra si formulados. Ora, no entender da Recorrente, o Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento sobre a matéria de facto e de direito, uma vez que: a) ficou provado que as partes celebraram um contrato de arrendamento para habitação, em 27 de março de 2015, pelo período de 1 ano, com início no dia 01/04/2015, renovável automática e sucessivamente por iguais períodos de 1 ano (Facto assente 2); b) ficou comprovado que, por carta registada com aviso de receção, datada de 19 de setembro de 2024, a Autora, enquanto senhoria do prédio, efetuou a comunicação da sua oposição à renovação à Ré, enquanto arrendatária, a ocorrer no dia 31/03/2025 (Facto Assente 3); c) a primeira renovação do contrato ocorreu em 1 de abril de 2016, a segunda renovação em 1 de abril de 2017 e a terceira renovação em 1 de abril 13 de 2018; d) o Tribunal a quo errou ao considerar que, em 1 de abril de 2018, o contrato de arrendamento celebrado entre as partes não se renovou por um ano, mas antes por três, ou seja, até 31 de março de 2021; e) a Lei n.º 13/2019, de 12/02, que alterou o artigo 1096.º do Código Civil (renovação automática), apenas entrou em vigor no dia 13/02/2019; f) tendo em conta a data da entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, esta apenas poderia aplicar-se à renovação operada em 01/04/2019; g) a renovação do contrato que operou em 1 de abril de 2018 ocorreu à sombra do regime jurídico anterior à entrada em vigor da citada Lei n.º 13/2019; h) à data em que operou a renovação contratual, em 01 de abril de 2018, a Lei n.º 13/2019 ainda não tinha sido aprovada, promulgada ou entrado em vigor; i) em 1 de abril de 2018, o contrato de arrendamento em questão renovou-se, ao abrigo da lei antiga, por um ano, até 31 de março de 2019; j) em 1 de abril de 2019, o contrato renovou-se por 3 anos, ao abrigo da Lei nova n.º 13/2019, de 12/02, até 31 de março de 2022 e, por sua vez, renovou-se novamente, nessa data, por mais 3 anos, até 31 de março de 2025; k) este entendimento foi sufragado pelo Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 17/01/2023, no Processo n.º 7135/20.1T8LSB.L1.S1; l) face à oposição à renovação efetivada, por carta registada com AR, datada de 19 de setembro de 2024 (Facto Assente 3), o contrato cessou efetivamente os seus efeitos em 31 de março de 2025; m) o Tribunal a quo errou no seu julgamento, mediante uma apreciação e valoração inapropriada dos factos e do direito aqui aplicáveis, valoração essa que deveria ter conduzido a uma decisão diversa da encontrada, designadamente, à procedência da ação intentada pela Autora, nos termos e com os fundamentos atrás invocados.». * A R. apresentou contra-alegações e concluiu do seguinte modo: [[IMG:0]] [[IMG:1]] * O recurso foi devidamente admitido. * Recebida a apelação e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. II. Do objeto do recurso: O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram (art.ºs 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1, ambos do C. P. Civil). * As questões a decidir consistem em saber: qual o prazo que deve ser atendido para efeitos de renovação do contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo firmado entre a Recorrente e a Recorrida; se a comunicação da oposição à renovação do referido contrato respeitou, ou não, a antecedência legalmente exigida. * III. Fundamentação: Na sentença objeto de recurso foram considerados como provados os seguintes factos: 1. A Autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano de tipologia T3, localizado na Travessa 1, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2303.º e descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o n.º 169/19880921. 2. Por documento particular datado de 27 de março de 2015, a Autora e a Ré declararam que a primeira arrendava à segunda, para habitação própria permanente, o prédio referido em 1. pelo período de um ano, com início no dia 1 de abril de 2015 e término a 30 de abril de 2016, renovável automática e sucessivamente por iguais períodos de um ano, mediante o pagamento até ao oitavo dia útil de cada respetivo mês de uma renda mensal no valor de € 200. 3. Por carta registada com A.R., datada de 19 de setembro de 2024, a Autora, enquanto senhoria do prédio referido em 1., efetuou a comunicação da sua oposição à renovação à Ré, enquanto arrendatária, a ocorrer no dia 31 de março de 2025. 4. Por carta registada, datada de 29 de outubro de 2024, a Ré opôs-se à oposição à renovação, afirmando que o contrato se renovou em 1 de abril de 2024 “tendo o seu termo a 31/03/2027”. * Da subsunção dos factos ao Direito: A questão sobre a qual nos devemos debruçar consiste em saber se ocorreu a cessação do contrato de arrendamento firmado entre a A. e a R., em virtude de a primeira ter manifestado validamente a sua oposição à renovação contratual. Atendendo à data em que a relação arrendatícia começou a vigorar na situação que nos ocupa (1 de abril de 2015), os contratos de arrendamento para habitação – como é o caso, de acordo com a facticidade provada – podiam ser celebrados com prazo certo ou por tempo indeterminado (art.º 1094.º n.º 1 do C. Civil, cuja redação se tem mantido inalterada desde a versão originária do Novo Regime do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, doravante N.R.A.U.). Àquele propósito, provou-se que ficou contratualmente estipulado que o arrendamento em apreço iniciou-se em 1 de abril de 2015 e atingiria o seu termo em 30 de abril de 2016, renovando-se automaticamente atingido que fosse esse termo e por períodos de um ano. A referenciada estipulação contratual está em conformidade com o regime da renovação automática previsto no art.º 1096.º do C. Civil. Assim, nos contratos de arrendamento com prazo certo, estes, à data de 1 de abril de 2015, renovavam-se automaticamente no seu termo, por períodos sucessivos de igual duração (cfr. a redação dada ao art.º 1096.º do C. Civil pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto). De qualquer forma, ressalva-se sempre a possibilidade de qualquer das partes opor-se à renovação automática do contrato de arrendamento para fim habitacional e com prazo certo, variando o regime daquela oposição consoante a mesma seja manifestada pelo senhorio ou pelo arrendatário (cfr., respetivamente, os art.ºs 1097.º e 1098.º, ambos do C. Civil). O art.º 1097.º do C. Civil, com a epígrafe “oposição à renovação deduzida pelo senhorio” (integrado nas disposições especiais do arrendamento para habitação com prazo certo), foi aditado pelo art.º 3.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, com a redação que segue: o senhorio pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato. Por ser turno, o art.º 2.º da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, deu ao art.º 1097.º do C. Civil, com efeitos a partir de 14 de novembro de 2012 (cfr. o respetivo art.º 15.º), uma nova redação, a saber: 1 - O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte: a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses. 2 - A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação. Já o art.º 2.º da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro (diploma que entrou em vigor, conforme resulta do seu art.º 16.º, em 13 de fevereiro de 2019), veio introduzir dois números (três e quatro) àquele art.º 1097.º, o que fez da seguinte forma: 1 – (…). 2 – (…). 3 - A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte. 4 - Excetua-se do número anterior a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.ºs 1, 5 e 9 do artigo 1103.º. Da conjugação do regime de pretérito introduzido pelo R.A.U. com o novo regime aprovado pelo N.R.A.U. ressalta uma importante alteração legislativa, qual seja: a introdução, pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, da possibilidade de oposição à renovação do contrato de arrendamento com prazo certo pelo senhorio. Realmente, na vigência do R.A.U. aquele apenas podia, no geral, denunciar o contrato nos termos permitidos pelo art.º 69.º, que corresponde, com algumas alterações entretanto ocorridas, ao previsto no art.º 1101.º do C. Civil, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto. Com a introdução, pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, do art.º 1097.º do C. Civil, procurou equiparar-se o direito do arrendatário e do senhorio em oporem-se à renovação automática do contrato de arrendamento com prazo de duração fixado, mas sem se deixar atender à maior fragilidade contratual do inquilino, o que levou à diferenciação quanto aos prazos de aviso prévio, os quais são, no que se refere ao senhorio, consideravelmente mais alargados do que os impostos ao arrendatário. Pedro Romano Martinez define aquela concreta forma de cessação do contrato de arrendamento como “uma declaração negocial por via da qual uma das partes, por meio de uma declaração negocial, obsta à renovação automática do contrato” (em Da Cessação do Contrato, Livraria Almedina, Coimbra, 2005, pág. 61). A figura da oposição à renovação está intrinsecamente ligada à da renovação automática dos contratos. Esta acontece nos contratos a termo por estipulação das partes ou da lei. Os contratos celebrados com prazo certo caducam quando atingido esse prazo, a menos que, por lei ou por convenção das partes, haja sido estipulada a renovação automática. Na situação sub judice temos um contrato de arrendamento habitacional com prazo certo com início em 1 de abril de 2015 e que a Recorrente pretendeu fazer cessar, opondo-se à renovação automática daquele, com efeitos a 31 de março de 2025. Naquele circunspecto, conforme bem evidencia o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 23 de setembro de 2024 (consultável em www.dgsi.pt), “a nova redação dos artigos 1096º e 1097º do Código Civil, introduzida pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro, aplica-se não apenas aos contratos futuros, mas (e também) aos contratos que subsistam à data da sua entrada em vigor, como decorre da regra geral do artigo 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do Código Civil, por se tratar de lei que regula o conteúdo da relação jurídica do arrendamento, aplicando-se às relações de arrendamento já constituídas e que se mantêm, por se tratarem de contratos de execução duradoura, com ressalva, salvo exceção legal – art.º 12.º n.º 1 do Código Civil – dos efeitos já produzidos pelos factos que a lei visa regular.” (no mesmo sentido veja-se também, v.g., o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12 de dezembro de 2024, acessível no mesmo site). A acrescer, resulta do disposto no art.º 59.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que o regime instituído pelo N.R.A.U. aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias, ou seja, nos art.ºs 26.º e 28.º da nova Lei, nos quais se estabeleceu um regime transitório aplicável aos contratos celebrados na vigência do R.A.U., de que aqui se não cura. Em consequência, a oposição à renovação do contrato de arrendamento que a Recorrente pretendeu manifestar por escrito rege-se, desde logo, pelo regime instituído pelo art.º 1097.º do C. Civil, na redação que a este foi dada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que acima deixamos transcrita. O mesmo se diga, mutatis mutandis, quanto à renovação automática a que alude o art.º 1096.º daquele diploma de direito civil substantivo. Da leitura do art.º 1097.º do C. Civil (na redação introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro) extrai-se que a lei permite ao senhorio em contrato de arrendamento habitacional com prazo certo opor-se à renovação automática do mesmo, bastando para tal que o comunique ao arrendatário, sem necessidade de alegar o motivo ou motivos inerentes à sua tomada de decisão. Mas tal manifestação de vontade expressa tem de ser comunicada ao destinatário nos prazos que o n.º 1 do art.º 1097.º do C. Civil fixa (reportados, nos termos do seu n.º 2, ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação) e que variam consoante a durabilidade da relação contratual, sob pena de a declaração de oposição à renovação automática do contrato não produzir o efeito pretendido. Isto é, o prazo de antecedência a respeitar dependerá ou do prazo pelo qual o contrato foi celebrado, ou do prazo da renovação desse contrato. No entanto, tal antecedência apenas estará dependente do prazo de renovação do contrato se este for diferente do prazo de duração inicial e caso já tenha havido uma ou mais renovações do contrato. Não se verificando estas hipóteses, o prazo de antecedência a ter em conta será o prazo de duração inicial do contrato. Como é bom de ver, a fixação daqueles prazos de aviso prévio tem na sua génese a “necessidade de proteger tanto os interesses do locatário, eventualmente necessitado de locar outra coisa para satisfazer as suas necessidades, como os interesses do locador, para que possa retirar da coisa, sem grande perda de tempo, os rendimentos ou o uso que ela é capaz de lhe proporcionar” (Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, Vol. II, Coimbra Editora, Coimbra, 1997, pág. 399). Cabe agora questionar: qual a forma pela qual o senhorio se deverá opor à renovação do contrato de arrendamento com prazo certo? Na vigência do velho Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo Decreto-lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro (que veio a ser revogado pelo art.º 60.º n.º 1 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro), a denúncia pelo senhorio, com o significado a que supra aludimos, tinha de ser efetuada através de notificação judicial avulsa requerida com um ano de antecedência sobre o termo do prazo do contrato ou da sua renovação (art.º 100.º n.ºs 1 e 2 do R.A.U.). De notar que no âmbito do antigo R.A.U. o legislador não efetuava a destrinça entre denúncia e oposição à renovação, utilizando aquela primeira forma de cessação do contrato de arrendamento quer para as situações de verdadeira e própria denúncia, quer para as situações de não renovação contratual. Com a entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, a comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento habitacional com prazo certo levada a cabo pelo senhorio deverá seguir a forma prevista no art.º 9.º do N.R.A.U. (que não foi, na parte que aqui releva, alterado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto), ou seja, ser levada a cabo por escrito e carta registada com aviso de receção: 1 - Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção. 2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado. 3 - As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior. 4 - Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domicílio ou sede. 5 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele. 6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de receção. 7 - A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, é efetuada mediante: a) Notificação avulsa; b) Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, comprovadamente mandatado para o efeito, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original; c) Escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n.º 1, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio, caso em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver autorizado a modificação. A circunstância de a lei ter deixado de exigir o meio judicial como forma de manifestação da vontade de oposição à renovação permitiu, por um lado, aliviar o tráfego processual e, por outro lado, agilizar e facilitar o processo de cessação contratual. Constitui entendimento pacífico que a comunicação ao arrendatário, por parte do senhorio, de que se opõe à renovação do contrato de arrendamento reveste natureza recetícia. Àquele propósito, refere o Supremo Tribunal de Justiça no seu Acórdão datado de 19 de outubro de 2017 (em www.dgsi.pt) que «não se levantam dúvidas quanto ao carácter receptício da declaração do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento; assim resulta do nº 1 do artigo 1097º do Código Civil – “(…) mediante comunicação ao arrendatário (…)”. Nem tão pouco se duvida de que é no artigo 224º do Código Civil que encontramos o regime geral aplicável à determinação da eficácia das declarações receptícias. Sucede, todavia, que a Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), prevê um regime complexo e especial para a eficácia dessa declaração de oposição, que prevalece sobre a recepção ou conhecimento a que o nº 1 do citado artigo 224º do Código Civil dá relevância (…).”» (em igual sentido segue o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 4 de outubro de 2023, acessível no mesmo site). Volvendo aos contornos do caso concreto, está em discussão nesta instância de recurso a circunstância de saber se foi, ou não, ineficaz a comunicação escrita datada de 19 de setembro de 2024 levada a cabo pela Recorrente no sentido de se opor à renovação automática do contrato de arrendamento no qual figura como senhoria e que tem como arrendatária a Recorrida. O prazo de aviso prévio a que cumpre in casu recorrer é o que resulta da aplicação do n.º 1 do art.º 1097.º do C. Civil, ou seja, é o de cento e vinte dias, tendo em consideração que desde o início da última renovação até à oposição a esta decorreu um ano ou mais, e menos de seis anos. A questão está agora em saber se o contrato se renova, nos termos no mesmo acordados, por períodos de um ano ou antes por períodos de três anos, neste caso se se entender que o prazo fixado pelo n.º 1 do art.º 1096.º do C. Civil é imperativo. Não obstante conhecermos a Jurisprudência que àquele nível tem vindo a ser firmada (de forma quase sempre maioritária, que não unânime), pelo Supremo Tribunal de Justiça (vejam-se, v.g., os Acórdãos de 17 de janeiro de 2023, de 20 de setembro de 2023 e de 13 de fevereiro de 2025, todos acessíveis em www.dgsi.pt), consideramos que o prazo de três anos a que alude o art.º 1096.º n.º 1 do C. Civil é supletivo, e não imperativo (na senda do defendido, entre muitos outros, pelos Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 27 de abril de 2023, de 18 de abril de 2024, de 16 de maio de 2024, de 19 de setembro de 2024, de 11 de março de 2025, de 13 de maio de 2025 e de 11 de setembro de 2025, pelos Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra de 11 de março de 2025 e de 14 de outubro de 2025, e pelos Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 9 de outubro de 2023, de 8 de maio de 2025, de 15 de setembro de 2025 e de 9 de outubro de 2025, todos em www.dgsi.pt). E tal, pelas seguintes ordens de razões: a assim não se entender, perderia sentido útil a expressão legal salvo estipulação em contrário; se o legislador – que se presume ter consagrado a solução mais acertada e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (cfr. o art.º 9.º n.º 3 do C. Civil) – tivesse querido impor como prazo mínimo de cada renovação o de três anos, teria substituído, na redação do art.º 1096.º n.º 1 do C. Civil, a conjunção aditiva “e” por uma vírgula; o art.º 1097.º n.º 1 do C. Civil refere-se expressamente, em cada uma das suas alíneas b) a d), à possibilidade de a duração inicial do contrato ou da sua renovação ser inferior a três anos, ou seja, o legislador admite que o prazo de renovação de um contrato de arrendamento para fins habitacionais pode ser inferior ao de três anos. Considerando que a data declarada pela Recorrente, na carta registada com aviso de receção de 19 de setembro de 2024, para fazer cessar o contrato de arrendamento que a unia à Recorrida (por oposição à renovação do mesmo) foi a de 31 de março de 2025, fácil é concluir que foi respeitado o prazo de aviso prévio de cento e vinte dias a que alude o art.º 1097.º n.º 1 b) do C. Civil. O que significa que aquele contrato cessou no dia 31 de março de 2025 em virtude da atempadamente declarada oposição à respetiva renovação. No que tange ao pedido de diferimento da desocupação, tal incidente será apreciado aquando da executoriedade da decisão de despejo, nos termos conjugados dos art.ºs 15.º-I n.º 11 e 15.º-M, ambos do N.R.A.U., e dos art.ºs 863.º a 865.º, estes do C. P. Civil. Face ao exposto, o recurso deve merecer provimento. A Apelada é responsável pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do C. P. Civil). * IV. DECISÃO: Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar procedente o recurso e, consequentemente, revogar a sentença recorrida, substituindo-a por este acórdão que declara cessado, com efeitos a 31 de março de 2025, o contrato de arrendamento firmado entre a Recorrente e a Recorrida, condenando esta última a, no prazo de trinta dias, entregar à primeira o arrendado, livre de pessoas e bens. Custas pela Apelada. * João Severino (Relator) António Moreira (1.º Adjunto) Pedro Martins (2.º Adjunto) – Vencido, conforme declaração de voto que segue. * Voto vencido: O ac. do STJ de 13/02/2025, proc. 907/24.0YLPRT.L1.S1 revela, citando alguns acórdãos nesse sentido, que “o critério adoptado pelo STJ para a decisão de casos comparáveis correspondeu sempre à segunda tese [isto é, que “o segmento final n.º 1 do artigo 1096 do CC, na redacção da Lei 13/2019, de 12/02, deve considerar-se norma imperativa, no sentido de não permitir que o contrato de arrendamento se renove por um período inferior a três anos], havendo apenas votos ocasionais de sentido contrário. No mesmo sentido, mais recentes, se pronunciam também os acórdãos do STJ de 13/03/2025, proc. 1395/24.6YLPRT.L1.S1, e de 03/07/2025, proc. 1482/24.0YLPRT.L1.S1 É também esta a posição de Menezes Cordeiro, no CC comentado, e de Maria João Vasconcelos, no Comentário ao CC da UCP, em anotações ao art. 1096 do CC. Tendo em conta, então, esta jurisprudência consolidada no STJ, com apoio doutrinário, e o valor da segurança jurídica, não devendo, em princípio, haver uma jurisprudência das Relações para os processos que não chegam ao STJ, e uma jurisprudência diferente do STJ para os outros processos, altero a posição que assumi anteriormente. Pelo que, considero que o prazo, em relação à renovação que ainda estava a correr, de 01/04/2018, passou a ser de 3 anos depois de ter sido publicada, a 12/02/2019, a Lei de 13/2019. Pelo que esta renovação foi até 31/03/2021, depois a outra foi até 31/03/2024 e a última tem de ir até 31/03/2027. Assim confirmaria a sentença recorrida. Pedro Martins

Sumário

Sumário (art.º 663.º n.º 7 do C. P. Civil):

I- O prazo de três anos a que alude o art.º 1096.º n.º 1 do Código Civil, relativo à renovação automática de contrato de arrendamento habitacional com prazo certo, é supletivo, pelo que pode ser afastado por convenção entre senhorio e arrendatário.

II- Da leitura do art.º 1097.º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, extrai-se que a lei permite ao senhorio em contrato de arrendamento habitacional com prazo certo opor-se à renovação automática do mesmo, bastando para tal que o comunique ao arrendatário (declaração recetícia), sem necessidade de alegar o motivo ou motivos inerentes à sua tomada de decisão.

III- Tal manifestação de vontade expressa tem de ser comunicada ao destinatário nos prazos que o n.º 1 do art.º 1097.º do Código Civil fixa (reportados, nos termos do seu n.º 2, ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação) e que variam consoante a durabilidade da relação contratual, sob pena de a declaração de oposição à renovação automática do contrato não produzir o efeito pretendido.

IV- Quanto ao pedido de diferimento da desocupação, tal incidente será apreciado aquando da executoriedade da decisão de despejo, nos termos conjugados dos art.ºs 15.º-I n.º 11 e 15.º-M, ambos do Novo Regime do Arrendamento Urbano, e dos art.ºs 863.º a 865.º, estes do Código de Processo Civil.

Texto Integral

I. Relatório:

AA, com o N.I.F. 133 481 328, apresentou contra BB, com o N.I.F. 186 306 920, requerimento de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio, com fundamento na oposição à renovação do arrendamento, comunicada pela primeira, na qualidade de senhoria, à segunda, enquanto arrendatária, por carta registada com aviso de receção.

Notificada para, em quinze dias, desocupar o local arrendado, pagar o montante relativo a encargos e/ou outras despesas, ou apresentar oposição, a arrendatária optou por se opor, para o que alegou, em síntese, o seguinte: a Requerente não comprovou ser a titular do direito de propriedade ou de outro direito de gozo sobre o locado, pelo que é parte ilegítima. A acrescer, a oposição à renovação do contrato de arrendamento não respeitou o prazo de aviso prévio a que alude o art.º 1097.º n.º 1 a) do C. Civil. Por outro lado, aquele contrato renova-se por períodos de três anos, e não por períodos de um ano como dele consta, atento o caráter imperativo do disposto no art.º 1096.º daquele diploma legal. Sendo que as rendas devidas estão todas liquidadas. Finalmente, alegou problemas de saúde que motivam que seja decretada a suspensão e o deferimento da desocupação do locado pelo prazo mínimo de cinco meses.

Remetidos os autos à distribuição, foi a A. notificada para, em dez dias, constituir mandatário e após exercer, querendo e também em dez dias, o contraditório quanto à exceção invocada pela R.

Na decorrência daquela última notificação a A. constituiu mandatário e alegou que é a titular do direito de propriedade sobre o imóvel arrendado, pelo que é parte legítima.

No exercício do contraditório, a R. veio referir que, de acordo com a documentação junta aos autos, o locado é propriedade comum da A. e do marido desta.

Em 1 de outubro de 2025 foi proferida sentença que julgou improcedente a exceção dilatória de ilegitimidade ativa e a ação, absolvendo a R. dos pedidos.

Inconformada com aquela sentença, veio a A. interpor recurso, para o que formulou as seguintes conclusões, que aqui se transcrevem (expurgando-se as notas de rodapé):

«Vem o presente recurso interposto da douta sentença que julgou a ação proposta pela Autora totalmente improcedente e, em consequência, absolveu a Ré dos pedidos contra si formulados.

Ora, no entender da Recorrente, o Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento sobre a matéria de facto e de direito, uma vez que:

a) ficou provado que as partes celebraram um contrato de arrendamento para habitação, em 27 de março de 2015, pelo período de 1 ano, com início no dia 01/04/2015, renovável automática e sucessivamente por iguais períodos de 1 ano (Facto assente 2);

b) ficou comprovado que, por carta registada com aviso de receção, datada de 19 de setembro de 2024, a Autora, enquanto senhoria do prédio, efetuou a comunicação da sua oposição à renovação à Ré, enquanto arrendatária, a ocorrer no dia 31/03/2025 (Facto Assente 3);

c) a primeira renovação do contrato ocorreu em 1 de abril de 2016, a segunda renovação em 1 de abril de 2017 e a terceira renovação em 1 de abril 13 de 2018;

d) o Tribunal a quo errou ao considerar que, em 1 de abril de 2018, o contrato de arrendamento celebrado entre as partes não se renovou por um ano, mas antes por três, ou seja, até 31 de março de 2021;

e) a Lei n.º 13/2019, de 12/02, que alterou o artigo 1096.º do Código Civil (renovação automática), apenas entrou em vigor no dia 13/02/2019;

f) tendo em conta a data da entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, esta apenas poderia aplicar-se à renovação operada em 01/04/2019;

g) a renovação do contrato que operou em 1 de abril de 2018 ocorreu à sombra do regime jurídico anterior à entrada em vigor da citada Lei n.º 13/2019;

h) à data em que operou a renovação contratual, em 01 de abril de 2018, a Lei n.º 13/2019 ainda não tinha sido aprovada, promulgada ou entrado em vigor;

i) em 1 de abril de 2018, o contrato de arrendamento em questão renovou-se, ao abrigo da lei antiga, por um ano, até 31 de março de 2019;

j) em 1 de abril de 2019, o contrato renovou-se por 3 anos, ao abrigo da Lei nova n.º 13/2019, de 12/02, até 31 de março de 2022 e, por sua vez, renovou-se novamente, nessa data, por mais 3 anos, até 31 de março de 2025;

k) este entendimento foi sufragado pelo Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 17/01/2023, no Processo n.º 7135/20.1T8LSB.L1.S1;

l) face à oposição à renovação efetivada, por carta registada com AR, datada de 19 de setembro de 2024 (Facto Assente 3), o contrato cessou efetivamente os seus efeitos em 31 de março de 2025;

m) o Tribunal a quo errou no seu julgamento, mediante uma apreciação e valoração inapropriada dos factos e do direito aqui aplicáveis, valoração essa que deveria ter conduzido a uma decisão diversa da encontrada, designadamente, à procedência da ação intentada pela Autora, nos termos e com os fundamentos atrás invocados.».

A R. apresentou contra-alegações e concluiu do seguinte modo:

O recurso foi devidamente admitido.

Recebida a apelação e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II. Do objeto do recurso:

O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram (art.ºs 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1, ambos do C. P. Civil).

As questões a decidir consistem em saber: qual o prazo que deve ser atendido para efeitos de renovação do contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo firmado entre a Recorrente e a Recorrida; se a comunicação da oposição à renovação do referido contrato respeitou, ou não, a antecedência legalmente exigida.

III. Fundamentação:

Na sentença objeto de recurso foram considerados como provados os seguintes factos:

1. A Autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano de tipologia T3, localizado na Travessa 1, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2303.º e descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o n.º 169/19880921.

2. Por documento particular datado de 27 de março de 2015, a Autora e a Ré declararam que a primeira arrendava à segunda, para habitação própria permanente, o prédio referido em 1. pelo período de um ano, com início no dia 1 de abril de 2015 e término a 30 de abril de 2016, renovável automática e sucessivamente por iguais períodos de um ano, mediante o pagamento até ao oitavo dia útil de cada respetivo mês de uma renda mensal no valor de € 200.

3. Por carta registada com A.R., datada de 19 de setembro de 2024, a Autora, enquanto senhoria do prédio referido em 1., efetuou a comunicação da sua oposição à renovação à Ré, enquanto arrendatária, a ocorrer no dia 31 de março de 2025.

4. Por carta registada, datada de 29 de outubro de 2024, a Ré opôs-se à oposição à renovação, afirmando que o contrato se renovou em 1 de abril de 2024 “tendo o seu termo a 31/03/2027”.

Da subsunção dos factos ao Direito:

A questão sobre a qual nos devemos debruçar consiste em saber se ocorreu a cessação do contrato de arrendamento firmado entre a A. e a R., em virtude de a primeira ter manifestado validamente a sua oposição à renovação contratual.

Atendendo à data em que a relação arrendatícia começou a vigorar na situação que nos ocupa (1 de abril de 2015), os contratos de arrendamento para habitação – como é o caso, de acordo com a facticidade provada – podiam ser celebrados com prazo certo ou por tempo indeterminado (art.º 1094.º n.º 1 do C. Civil, cuja redação se tem mantido inalterada desde a versão originária do Novo Regime do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, doravante N.R.A.U.).

Àquele propósito, provou-se que ficou contratualmente estipulado que o arrendamento em apreço iniciou-se em 1 de abril de 2015 e atingiria o seu termo em 30 de abril de 2016, renovando-se automaticamente atingido que fosse esse termo e por períodos de um ano.

A referenciada estipulação contratual está em conformidade com o regime da renovação automática previsto no art.º 1096.º do C. Civil.

Assim, nos contratos de arrendamento com prazo certo, estes, à data de 1 de abril de 2015, renovavam-se automaticamente no seu termo, por períodos sucessivos de igual duração (cfr. a redação dada ao art.º 1096.º do C. Civil pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto).

De qualquer forma, ressalva-se sempre a possibilidade de qualquer das partes opor-se à renovação automática do contrato de arrendamento para fim habitacional e com prazo certo, variando o regime daquela oposição consoante a mesma seja manifestada pelo senhorio ou pelo arrendatário (cfr., respetivamente, os art.ºs 1097.º e 1098.º, ambos do C. Civil).

O art.º 1097.º do C. Civil, com a epígrafe “oposição à renovação deduzida pelo senhorio” (integrado nas disposições especiais do arrendamento para habitação com prazo certo), foi aditado pelo art.º 3.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, com a redação que segue: o senhorio pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato.

Por ser turno, o art.º 2.º da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, deu ao art.º 1097.º do C. Civil, com efeitos a partir de 14 de novembro de 2012 (cfr. o respetivo art.º 15.º), uma nova redação, a saber:

1- O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:

a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;

b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;

c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;

d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

2- A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.

Já o art.º 2.º da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro (diploma que entrou em vigor, conforme resulta do seu art.º 16.º, em 13 de fevereiro de 2019), veio introduzir dois números (três e quatro) àquele art.º 1097.º, o que fez da seguinte forma:

1- (…).

2- (…).

3- A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

4- Excetua-se do número anterior a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.ºs 1, 5 e 9 do artigo 1103.º.

Da conjugação do regime de pretérito introduzido pelo R.A.U. com o novo regime aprovado pelo N.R.A.U. ressalta uma importante alteração legislativa, qual seja: a introdução, pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, da possibilidade de oposição à renovação do contrato de arrendamento com prazo certo pelo senhorio. Realmente, na vigência do R.A.U. aquele apenas podia, no geral, denunciar o contrato nos termos permitidos pelo art.º 69.º, que corresponde, com algumas alterações entretanto ocorridas, ao previsto no art.º 1101.º do C. Civil, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto.

Com a introdução, pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, do art.º 1097.º do C. Civil, procurou equiparar-se o direito do arrendatário e do senhorio em oporem-se à renovação automática do contrato de arrendamento com prazo de duração fixado, mas sem se deixar atender à maior fragilidade contratual do inquilino, o que levou à diferenciação quanto aos prazos de aviso prévio, os quais são, no que se refere ao senhorio, consideravelmente mais alargados do que os impostos ao arrendatário.

Pedro Romano Martinez define aquela concreta forma de cessação do contrato de arrendamento como “uma declaração negocial por via da qual uma das partes, por meio de uma declaração negocial, obsta à renovação automática do contrato” (em Da Cessação do Contrato, Livraria Almedina, Coimbra, 2005, pág. 61).

A figura da oposição à renovação está intrinsecamente ligada à da renovação automática dos contratos. Esta acontece nos contratos a termo por estipulação das partes ou da lei. Os contratos celebrados com prazo certo caducam quando atingido esse prazo, a menos que, por lei ou por convenção das partes, haja sido estipulada a renovação automática.

Na situação sub judice temos um contrato de arrendamento habitacional com prazo certo com início em 1 de abril de 2015 e que a Recorrente pretendeu fazer cessar, opondo-se à renovação automática daquele, com efeitos a 31 de março de 2025.

Naquele circunspecto, conforme bem evidencia o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 23 de setembro de 2024 (consultável em www.dgsi.pt), “a nova redação dos artigos 1096º e 1097º do Código Civil, introduzida pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro, aplica-se não apenas aos contratos futuros, mas (e também) aos contratos que subsistam à data da sua entrada em vigor, como decorre da regra geral do artigo 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do Código Civil, por se tratar de lei que regula o conteúdo da relação jurídica do arrendamento, aplicando-se às relações de arrendamento já constituídas e que se mantêm, por se tratarem de contratos de execução duradoura, com ressalva, salvo exceção legal – art.º 12.º n.º 1 do Código Civil – dos efeitos já produzidos pelos factos que a lei visa regular.” (no mesmo sentido veja-se também, v.g., o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12 de dezembro de 2024, acessível no mesmo site).

A acrescer, resulta do disposto no art.º 59.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que o regime instituído pelo N.R.A.U. aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias, ou seja, nos art.ºs 26.º e 28.º da nova Lei, nos quais se estabeleceu um regime transitório aplicável aos contratos celebrados na vigência do R.A.U., de que aqui se não cura.

Em consequência, a oposição à renovação do contrato de arrendamento que a Recorrente pretendeu manifestar por escrito rege-se, desde logo, pelo regime instituído pelo art.º 1097.º do C. Civil, na redação que a este foi dada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que acima deixamos transcrita. O mesmo se diga, mutatis mutandis, quanto à renovação automática a que alude o art.º 1096.º daquele diploma de direito civil substantivo.

Da leitura do art.º 1097.º do C. Civil (na redação introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro) extrai-se que a lei permite ao senhorio em contrato de arrendamento habitacional com prazo certo opor-se à renovação automática do mesmo, bastando para tal que o comunique ao arrendatário, sem necessidade de alegar o motivo ou motivos inerentes à sua tomada de decisão.

Mas tal manifestação de vontade expressa tem de ser comunicada ao destinatário nos prazos que o n.º 1 do art.º 1097.º do C. Civil fixa (reportados, nos termos do seu n.º 2, ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação) e que variam consoante a durabilidade da relação contratual, sob pena de a declaração de oposição à renovação automática do contrato não produzir o efeito pretendido.

Isto é, o prazo de antecedência a respeitar dependerá ou do prazo pelo qual o contrato foi celebrado, ou do prazo da renovação desse contrato. No entanto, tal antecedência apenas estará dependente do prazo de renovação do contrato se este for diferente do prazo de duração inicial e caso já tenha havido uma ou mais renovações do contrato. Não se verificando estas hipóteses, o prazo de antecedência a ter em conta será o prazo de duração inicial do contrato.

Como é bom de ver, a fixação daqueles prazos de aviso prévio tem na sua génese a “necessidade de proteger tanto os interesses do locatário, eventualmente necessitado de locar outra coisa para satisfazer as suas necessidades, como os interesses do locador, para que possa retirar da coisa, sem grande perda de tempo, os rendimentos ou o uso que ela é capaz de lhe proporcionar” (Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, Vol. II, Coimbra Editora, Coimbra, 1997, pág. 399).

Cabe agora questionar: qual a forma pela qual o senhorio se deverá opor à renovação do contrato de arrendamento com prazo certo? Na vigência do velho Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo Decreto-lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro (que veio a ser revogado pelo art.º 60.º n.º 1 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro), a denúncia pelo senhorio, com o significado a que supra aludimos, tinha de ser efetuada através de notificação judicial avulsa requerida com um ano de antecedência sobre o termo do prazo do contrato ou da sua renovação (art.º 100.º n.ºs 1 e 2 do R.A.U.). De notar que no âmbito do antigo R.A.U. o legislador não efetuava a destrinça entre denúncia e oposição à renovação, utilizando aquela primeira forma de cessação do contrato de arrendamento quer para as situações de verdadeira e própria denúncia, quer para as situações de não renovação contratual.

Com a entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, a comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento habitacional com prazo certo levada a cabo pelo senhorio deverá seguir a forma prevista no art.º 9.º do N.R.A.U. (que não foi, na parte que aqui releva, alterado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto), ou seja, ser levada a cabo por escrito e carta registada com aviso de receção:

1- Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.

2- As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado.

3- As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.

4- Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domicílio ou sede.

5- Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.

6- O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de receção.

7- A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, é efetuada mediante:

a) Notificação avulsa;

b) Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, comprovadamente mandatado para o efeito, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original;

c) Escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n.º 1, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio, caso em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver autorizado a modificação.

A circunstância de a lei ter deixado de exigir o meio judicial como forma de manifestação da vontade de oposição à renovação permitiu, por um lado, aliviar o tráfego processual e, por outro lado, agilizar e facilitar o processo de cessação contratual.

Constitui entendimento pacífico que a comunicação ao arrendatário, por parte do senhorio, de que se opõe à renovação do contrato de arrendamento reveste natureza recetícia.

Àquele propósito, refere o Supremo Tribunal de Justiça no seu Acórdão datado de 19 de outubro de 2017 (em www.dgsi.pt) que «não se levantam dúvidas quanto ao carácter receptício da declaração do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento; assim resulta do nº 1 do artigo 1097º do Código Civil – “(…) mediante comunicação ao arrendatário (…)”. Nem tão pouco se duvida de que é no artigo 224º do Código Civil que encontramos o regime geral aplicável à determinação da eficácia das declarações receptícias. Sucede, todavia, que a Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), prevê um regime complexo e especial para a eficácia dessa declaração de oposição, que prevalece sobre a recepção ou conhecimento a que o nº 1 do citado artigo 224º do Código Civil dá relevância (…).”» (em igual sentido segue o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 4 de outubro de 2023, acessível no mesmo site).

Volvendo aos contornos do caso concreto, está em discussão nesta instância de recurso a circunstância de saber se foi, ou não, ineficaz a comunicação escrita datada de 19 de setembro de 2024 levada a cabo pela Recorrente no sentido de se opor à renovação automática do contrato de arrendamento no qual figura como senhoria e que tem como arrendatária a Recorrida.

O prazo de aviso prévio a que cumpre in casu recorrer é o que resulta da aplicação do n.º 1 do art.º 1097.º do C. Civil, ou seja, é o de cento e vinte dias, tendo em consideração que desde o início da última renovação até à oposição a esta decorreu um ano ou mais, e menos de seis anos.

A questão está agora em saber se o contrato se renova, nos termos no mesmo acordados, por períodos de um ano ou antes por períodos de três anos, neste caso se se entender que o prazo fixado pelo n.º 1 do art.º 1096.º do C. Civil é imperativo.

Não obstante conhecermos a Jurisprudência que àquele nível tem vindo a ser firmada (de forma quase sempre maioritária, que não unânime), pelo Supremo Tribunal de Justiça (vejam-se, v.g., os Acórdãos de 17 de janeiro de 2023, de 20 de setembro de 2023 e de 13 de fevereiro de 2025, todos acessíveis em www.dgsi.pt), consideramos que o prazo de três anos a que alude o art.º 1096.º n.º 1 do C. Civil é supletivo, e não imperativo (na senda do defendido, entre muitos outros, pelos Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 27 de abril de 2023, de 18 de abril de 2024, de 16 de maio de 2024, de 19 de setembro de 2024, de 11 de março de 2025, de 13 de maio de 2025 e de 11 de setembro de 2025, pelos Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra de 11 de março de 2025 e de 14 de outubro de 2025, e pelos Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 9 de outubro de 2023, de 8 de maio de 2025, de 15 de setembro de 2025 e de 9 de outubro de 2025, todos em www.dgsi.pt). E tal, pelas seguintes ordens de razões: a assim não se entender, perderia sentido útil a expressão legal salvo estipulação em contrário; se o legislador – que se presume ter consagrado a solução mais acertada e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (cfr. o art.º 9.º n.º 3 do C. Civil) – tivesse querido impor como prazo mínimo de cada renovação o de três anos, teria substituído, na redação do art.º 1096.º n.º 1 do C. Civil, a conjunção aditiva “e” por uma vírgula; o art.º 1097.º n.º 1 do C. Civil refere-se expressamente, em cada uma das suas alíneas b) a d), à possibilidade de a duração inicial do contrato ou da sua renovação ser inferior a três anos, ou seja, o legislador admite que o prazo de renovação de um contrato de arrendamento para fins habitacionais pode ser inferior ao de três anos.

Considerando que a data declarada pela Recorrente, na carta registada com aviso de receção de 19 de setembro de 2024, para fazer cessar o contrato de arrendamento que a unia à Recorrida (por oposição à renovação do mesmo) foi a de 31 de março de 2025, fácil é concluir que foi respeitado o prazo de aviso prévio de cento e vinte dias a que alude o art.º 1097.º n.º 1 b) do C. Civil. O que significa que aquele contrato cessou no dia 31 de março de 2025 em virtude da atempadamente declarada oposição à respetiva renovação.

No que tange ao pedido de diferimento da desocupação, tal incidente será apreciado aquando da executoriedade da decisão de despejo, nos termos conjugados dos art.ºs 15.º-I n.º 11 e 15.º-M, ambos do N.R.A.U., e dos art.ºs 863.º a 865.º, estes do C. P. Civil.

Face ao exposto, o recurso deve merecer provimento.

A Apelada é responsável pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do C. P. Civil).

IV. DECISÃO:

Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar procedente o recurso e, consequentemente, revogar a sentença recorrida, substituindo-a por este acórdão que declara cessado, com efeitos a 31 de março de 2025, o contrato de arrendamento firmado entre a Recorrente e a Recorrida, condenando esta última a, no prazo de trinta dias, entregar à primeira o arrendado, livre de pessoas e bens.

Custas pela Apelada.

João Severino (Relator)

António Moreira (1.º Adjunto)

Pedro Martins (2.º Adjunto) – Vencido, conforme declaração de voto que segue.

Voto vencido:

O ac. do STJ de 13/02/2025, proc. 907/24.0YLPRT.L1.S1 revela, citando alguns acórdãos nesse sentido, que “o critério adoptado pelo STJ para a decisão de casos comparáveis correspondeu sempre à segunda tese [isto é, que “o segmento final n.º 1 do artigo 1096 do CC, na redacção da Lei 13/2019, de 12/02, deve considerar-se norma imperativa, no sentido de não permitir que o contrato de arrendamento se renove por um período inferior a três anos], havendo apenas votos ocasionais de sentido contrário.

No mesmo sentido, mais recentes, se pronunciam também os acórdãos do STJ de 13/03/2025, proc. 1395/24.6YLPRT.L1.S1, e de 03/07/2025, proc. 1482/24.0YLPRT.L1.S1

É também esta a posição de Menezes Cordeiro, no CC comentado, e de Maria João Vasconcelos, no Comentário ao CC da UCP, em anotações ao art. 1096 do CC.

Tendo em conta, então, esta jurisprudência consolidada no STJ, com apoio doutrinário, e o valor da segurança jurídica, não devendo, em princípio, haver uma jurisprudência das Relações para os processos que não chegam ao STJ, e uma jurisprudência diferente do STJ para os outros processos, altero a posição que assumi anteriormente.

Pelo que, considero que o prazo, em relação à renovação que ainda estava a correr, de 01/04/2018, passou a ser de 3 anos depois de ter sido publicada, a 12/02/2019, a Lei de 13/2019. Pelo que esta renovação foi até 31/03/2021, depois a outra foi até 31/03/2024 e a última tem de ir até 31/03/2027.

Assim confirmaria a sentença recorrida.

Pedro Martins

Sumário

Texto

Metadados do documento

Sumário

Texto Integral

IV. DECISÃO: