28931/09.5T2SNT.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

Aquele que contrair uma obrigação ou alienar um direito sob condição suspensiva, ou adquirir um direito sob condição resolutiva, deve agir, na pendência da condição, segundo os ditames da boa fé, por forma que não comprometa a integridade do direito da outra parte;

Se a verificação da condição for impedida, contra as regras da boa fé, por aquele a quem prejudica, tem-se por verificada.

A referência à boa fé, constante do art. 272º, do CC, dirige-se tanto aos deveres principais ou típicos da prestação como aos deveres secundários ou acessórios da conduta.

(Sumário da Relatora)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

1. M… e LJ instauraram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra “A…, Lda.” pedindo que a ré seja condenada a pagar aos autores a quantia de EUR 114.669,47, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.

Para fundar a sua pretensão, alegaram, em síntese que:

Os autores acordaram – verbalmente – vender à ré o prédio urbano, identificado nos autos, pelo preço de EUR 124.699,47.

Posteriormente, em Julho de 2005, a ré comunicou aos autores que o contrato promessa seria celebrado num determinado Cartório Notarial, em Lisboa, no dia 1

Na data aprazada, os autores dirigiram-se ao dito cartório, tendo sido realizada uma escritura pública.

Da sua leitura, os autores perceberam que se tratava do contrato promessa de compra e venda do seu prédio e que iriam receber EUR 10.000,00, a título de sinal.

Efectivamente, naquela data, os autores receberam da ré a quantia de EUR 10.000,00.

Todavia, vieram mais tarde a constatar ter sido celebrado um contrato de compra e venda, e não o contrato promessa de compra e venda, como pensavam.

Os autores foram induzidos em erro pela ré, que os fez crer que iriam outorgar um contrato-promessa de compra e venda quando afinal tinham tudo preparado para a celebração de um contrato de compra e venda.

Alegam ainda que, na data da escritura, a ré lhes entregou uma declaração reconhecendo a existência de uma dívida perante os autores no montante de EUR 114.669,47 (isto é, correspondente à parte do preço que faltava pagar) e que, não obstante, até hoje não pagou.

2. Citada regularmente, contestou a Ré, alegando, em síntese, que os autores sabiam que iria ser, como foi, outorgada a escritura pública de compra e venda, tendo por objecto o prédio identificado na acção, pelo preço de EUR 10.000,00.

Mais alegou que a escritura foi celebrada pelo preço ajustado entre as partes, muito embora tenham acordado também que, se a Câmara Municipal viesse a autorizar a construção no terreno, a ré pagaria aos autores a quantia mencionada na declaração de dívida junta aos autos e, nas condições ali referidas.

Nessa perspectiva, em 2006, a ré iniciou junto dos competentes serviços camarários as diligências tendentes a obter autorização para a construção de três moradias unifamiliares.

No entanto, só em 2008, obteve parecer favorável e com determinadas condicionantes que implicavam alterações aos estudos apresentados, mais onerosas do que teria sido necessário em 2006.

Ora, dada a actual conjuntura, a ré encontra-se descapitalizada e sem capacidade de endividamento junto da banca, pelo que não pode levar a cabo a construção projectada.

Pede, assim, a improcedência da acção.

3. Realizado o julgamento, foi proferida sentença que, julgando a acção procedente, condenou a ré a pagar aos autores a quantia de EUR 114.669.47 acrescida de juros de mora, à taxa legal, vencidos desde a citação e vincendos até integral e pagamento.

4. Inconformada, apela a ré, a qual, em conclusão, diz:

a) O fundamento da sentença para condenar a ora recorrente é diverso da causa de pedir formulada na p.i.: nesta pede-se a condenação com da R. a pagar uma quantia em dinheiro que corresponderia a parte do preço de uma compra e venda; naquela condena-se a R. a pagar uma quantia em dinheiro em resultado de uma confissão de dívida assinada por esta. Ora,

b) Quase todos os factos alegados pelos AA. com vista a tentarem demonstrar que a R. lhe devia uma parte do preço da compra e venda ajustada foram resultaram não provados, pelo que a sentença até concluiu não poder proceder a pretensão dos AA. no sentido de que a R. lhes devia uma parte do preço, como aqueles pretendiam.

c) Apesar disso, condenou a R. com outro fundamento, alterando a causa de pedir e violando o princípio da estabilidade da instância e proferindo uma verdadeira decisão surpresa por assentar em fundamentos diversos daqueles que constavam da acção e para os quais a R. apresentou a sua defesa.

d) De qualquer modo, mesmo considerando essa outra causa de pedir alternativa à formulada na p.i., a do reconhecimento de uma dívida com uma condição suspensiva, mal andou a sentença recorrida também na apreciação que fez. Na verdade,

e) Considerou a sentença que a condição suspensiva de que dependia a obrigação de pagar a quantia objecto da condenação não se verificou – e de outro modo não podia deixar de ser.

f) Mas considerou que a não verificação dessa condição resultou de impedimento criado pela ora recorrente através de uma conduta violadora das regras da boa fé.

g) Acontece que tal condição apenas não se verificou até ao presente em virtude de circunstâncias exteriores à ora recorrente, de resto objectiváveis a nível nacional e a nível internacional, que impediram até ao momento a verificação daquela.

h) Isto é, não só a não verificação dessa condição não é imputável à ora recorrente, como, ainda menos, pode ser atribuída a uma conduta violadora da boa fé pela ora recorrente.

i) Tudo como melhor resulta, de resto, da factualidade assente nos autos.

j) Com o que a sentença recorrida nunca poderia ter a condição por verificada como sanção por uma conduta da ora recorrente alegadamente violadora da boa fé.

k) Foram violadas as normas dos arts. 268º do C.P.C., 457º e seguintes, 270º e seguintes e, muito em particular, 275º, nº 2, 406º, 804º, 805º e 806º do C. Civil.

5. Nas contra alegações, pugna-se pela manutenção da decisão recorrida.

6. Cumpre apreciar e decidir.

7. Está provado que:

A) A R. explorava em 2005 uma loja de candeeiros e material eléctrico na Av. …, …, junto ao prédio urbano composto de lote de terreno para construção, com área de dois mil e quatrocentos metros quadrados, designados por lote três, sito em B…, limites de …, freguesia de RM, concelho de …, inscrito na matriz urbana da freguesia de RM sob o artigo 5907, com o valor patrimonial de €9.337,48, descrito na …Conservatória do Registo Predial de … sob o nº …da referida freguesia, que eram então propriedade dos AA. - Alínea A) dos Factos Assentes

B) Entre Maio e Junho de 2005, os AA e a R. entraram em negociações para compra e venda do prédio urbano composto de lote de terreno para construção, com área de dois mil e quatrocentos metros quadrados, designados por lote três, sito em Barro, limites de :…, freguesia de RM, concelho de …, inscrito na matriz urbana da freguesia de RM.. sob o artigo 5907, com o valor patrimonial de €9.337,48, descrito na … Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 2389 da referida freguesia - Alínea B) dos Factos Assentes

C) A Ré pretendia adquirir o imóvel referido em B) para construção, o que deu a conhecer aos AA. no decurso das negociações havidas entre si - Alínea C) dos Factos Assentes

D) No dia 14 de Julho de ..., os AA. deslocaram-se a … no veículo automóvel da Ré - Alínea D) dos Factos Assentes

E) Na data da outorga da escritura pública de compra e venda, por meio da qual os AA. declararam vender à Ré e esta declarou comprar-lhes pelo preço de €10.000,00 o prédio urbano referido em B), conforme teor do documento de folhas 18 a 21 dos autos, que no mais se dá aqui integralmente por reproduzido para todos os efeitos legais, os AA. receberam da Ré um cheque no valor de €10.000,00 - Alínea E) dos Factos Assentes

F) Após saírem da sala onde foi lida e assinada a escritura e no balcão do Cartório Notarial, o advogado da Ré entregou aos AA. o documento escrito denominado de “confissão de dívida”, constante de folhas 22 dos autos [1], que no mais se dá aqui integralmente por reproduzido para todos os efeitos legais - Alínea F) dos Factos Assentes

G) Até ao presente a Ré nada construiu no imóvel referido em B) - Alínea G) dos Factos Assentes

H) O terreno referido em A) situa-se no limite de uma das zonas de construção do PDM de … - Alínea H) dos Factos Assentes

I) Após a realização da compra e venda teve a R. diversas reuniões na Câmara Municipal de … em conjunto com o arquitecto que aquela contratou, a fim de saber o que poderia ser feito para saber da viabilidade de construção no terreno - Alínea I) dos Factos Assentes

J) Na sequência das quais foi aconselhado à R., quer pelo arquitecto, quer pelos técnicos da Câmara, que antes de avançar com um projecto de construção, seria mais económico avançar com um pedido de informação prévia - Alínea J) dos Factos Assentes

L) Procedimento que seria mais económico do que aquele, sendo este de resultado absolutamente imprevisível - Alínea L) dos Factos Assentes

M) Só em 2006 foi possível à R. apresentar o dito pedido de informação prévia junto da Câmara Municipal de …, o qual aí tomou a referência Proc. nº ...6 - Alínea M) dos Factos Assentes

N) Tal estudo constava da construção de um condomínio que incluísse três moradias unifamiliares - Alínea N) dos Factos Assentes

O) O qual foi objecto de uma notificação pela Câmara Municipal de … em 21 de Novembro de 2006 no sentido de a R. juntar ao processo alguns elementos complementares em virtude de ter sido entendido estar o processo incorrectamente instruído, conforme teor do documento de fls. 85 - Alínea O) dos Factos Assentes

P) Em 21 de Dezembro de 2007, foi emitido um parecer desfavorável pela Câmara Municipal de ..… relativamente ao estudo entretanto aperfeiçoado pela R., conforme teor do documento de fls. 86 e 87 - Alínea P) dos Factos Assentes

Q) Juntos novos elementos ao processo pela R., foi notificada esta por ofício de 29 de Abril de 2008 que, por despacho de 22/04/2008, o Sr. Presidente da Câmara havia homologado parecer favorável com as condicionantes constantes do parecer do Departamento de Urbanismo de 02 de Abril de 2008, conforme documento de fls. 88e 89 - Alínea Q) dos Factos Assentes

R) Condicionantes essas que implicavam várias alterações nos estudos apresentados e ainda a apresentação de diversos projectos de especialidades, diferentes e mais caros do que os que teriam sido necessários em 2006 - Alínea R) dos Factos Assentes

S) A R. apenas logrou obter uma informação prévia ou de viabilidade de construção 2 anos depois de pedida aquela e três anos depois de ter iniciado os estudos para o mesmo - Alínea S) dos Factos Assentes

T) Investindo tempo e dinheiro na elaboração dos estudos, nos honorários dos técnicos e, assim, na obtenção da informação de que poderia haver construção, e o que poderia ser construído, no terreno referido em B) - Alínea T) dos Factos Assentes

U) O despacho camarário surgiu já em plena crise económica e financeira que afectou Portugal e o resto do mundo - Alínea U) dos Factos Assentes

V) De que a R., como quase todas as pequenas empresas portuguesas – e não só –, foi vítima - Alínea V) dos Factos Assentes

X) Encontrando-se descapitalizada e sem capacidade de endividamento junto da banca para, desde então e até à presente data, levar por diante o que pensava construir no terreno dos autos - Alínea X) dos Factos Assentes

Z) O que lhe teria sido possível em 2006 - Alínea Z) dos Factos Assentes

AA) A A. MJ… recebe pensão do Centro Nacional de Pensões no valor mensal de €483,30 e o A. Luís uma pensão mensal de €274,79 - Resposta ao quesito 12º

BB) A Autora MJ… nasceu em 2/2/1935 - Resposta ao quesito 13º

CC) Quando iniciaram as negociações com a Ré, os AA já tinham o terreno à venda há tempo – Resposta ao quesito 14º

DD) … Sendo que os AA não conseguiam informar quaisquer interessados se no mesmo terreno se poderia efectivamente construir e o quê, tendo em conta o referido em H) - Resposta ao quesito 15º

EE) … Posto que a Câmara Municipal de …. não esclarecia essa situação sem a apresentação de um processo de informação prévia – Resposta ao quesito 16º

FF) Os AA não queriam apresentar junto da Câmara Municipal de … o referido processo de informação prévia para aferirem da viabilidade de construção real nesse terreno, antes, pretendiam vender o terreno, ficando aquela indagação a cargo de quem o pretendesse comprar - Resposta ao quesito 17º

GG) AA e Ré desconheciam se podia ser construído no terreno e, na afirmativa, o que efectivamente podia ser construído - Resposta ao quesito 18º

HH) No … Cartório Notarial de ... a escritura de compra e venda foi integralmente lida e explicado pelo Notário, Dr. MC…, que a mesma constava da compra e venda de um terreno para construção, pertença dos AA. e que estava a ser comprado pela R. pelo preço de €10.000,00 - Resposta ao quesito 20º

II) Após o que AA e Ré concordaram, tendo então sido assinada a escritura por AA. e gerentes da R. - Resposta ao quesito 21º.

8. Enquadramento jurídico

8.1. Da causa de pedir

Alega a apelante que o Tribunal recorrido alterou a causa de pedir e proferiu uma decisão surpresa por a condenação assentar em fundamentos diversos daqueles que constavam da acção e para os quais a ré apresentou a sua defesa.

Sem razão, como se verá.

Como se sabe, a causa de pedir está nos factos concretos constitutivos do direito invocado de que emerge o pedido e não nas qualificações jurídicas que lhe possam ser atribuídas (cf. arts. 497º, nº 1 e 498º, nº 4, CPC).

Neste contexto, o que importa é que o acontecimento concreto, correspondente a qualquer «fattispecie» jurídica de que o autor queira fazer derivar o seu direito, esteja suficientemente individualizado na petição inicial.

Ora, no caso em apreço, os autores identificaram expressamente o(s) facto(s) jurídico(s) concreto(s) em que assenta o pedido: trata-se de uma relação de crédito (em que figuram como credores, os ora autores, e como devedora, a ora ré), fundada num contrato de compra e venda de um lote de terreno, que identificam, pelo preço de EUR 124.699,47 e numa declaração subscrita pela ré, em que esta se confessa devedora perante os autores da quantia de EUR 114.669,47.

É esta a causa de pedir (complexa) que fundamenta o pedido.

Ora, a sentença, aplicando o direito aos factos alegados e dados como provados, limita-se a fazer um diferente enquadramento jurídico (cf. art. 664º, CPC), sem contudo se afastar do objecto do processo delimitado pela causa de pedir e pelo pedido, como tal delineados na petição inicial.

Não tem assim qualquer fundamento a pretensão da recorrente,

8.2. Da (in) verificação da condição

Alega a recorrente que «a condição suspensiva de que dependia a obrigação de pagar a quantia objecto da condenação não se verificou» e que «tal condição não se verificou até ao presente em virtude de circunstâncias exteriores à ora recorrente».

Mais uma vez, não lhe assiste razão.

Com efeito:

Interpretando a declaração confessória de fls. 22 (cfr., a propósito, art. 238º, do CC), no contexto dos factos provados, somos levados a concluir que a obrigação de pagar a quantia reconhecidamente em dívida[2] ficou sujeita a uma condição suspensiva

(art. 270º, CC).

Ou seja:

Até à verificação de um facto futuro e incerto (construção a realizar pela ré no terreno adquirido aos autores) os efeitos da declaração, no que toca ao pagamento da dívida, não se produzem. Estão em suspenso.

Importa, porém, ter presente que “aquele que contrair uma obrigação ou alienar um direito sob condição suspensiva, ou adquirir um direito sob condição resolutiva, deve agir, na pendência da condição, segundo os ditames da boa fé, por forma que não comprometa a integridade do direito da outra parte” -

art. 272º, do Código Civil.

Além disso, conforme se estabelece no art. 275º, nº2, 1ª parte, do CC, “se a verificação da condição for impedida, contra as regras da boa fé, por aquele a quem prejudica, tem-se por verificada.

Quer dizer:

Para resolver o conflito de interesses entre o titular do direito efectivo (pertencente àquele que beneficia com a não produção da condição) e o titular da expectativa (o beneficiário da produção da condição[3]), o legislador recorreu à boa fé, enquanto princípio fundamental do Direito, para justificar a imposição ao titular do direito efectivo, durante a pendência, de se abster de quaisquer comportamentos capazes de lesar o direito que o titular da expectativa virá a integrar na sua esfera jurídica assim que a condição se verificar.

Ora, a referência à boa fé constante do art. 272º, do CC (e que representa uma concretização do princípio geral consagrado no art. 762º, nº2, do CC, em sede de cumprimento das obrigações), dirige-se tanto aos deveres principais ou típicos da prestação como aos deveres secundários ou acessórios da conduta.

No caso em apreço, atenta a factualidade provada, é indiscutível que a apelante, ao decidir não levar a cabo a construção projectada no terreno adquirido aos autores (não obstante possuir já despacho camarário favorável – cf. alínea Q), dos factos provados), está a impedir injustificadamente a verificação da condição, comportamento que, por ser inesperado, isto é, contra tudo o que seria de prever[4], é de considerar – objectivamente – susceptível de comprometer a integridade do direito da outra parte, ou seja, é identificável como sendo de má fé.

Acresce que:

A pretensão da ré no sentido de se eximir ao cumprimento da sua obrigação, devido à “crise” e ao “atraso” na provação dos projectos de licenciamento, não encontra o indispensável suporte na matéria de facto provada que, neste âmbito se revela manifestamente insuficiente para integrar os pressupostos do instituto da «alteração das circunstâncias» (art. 437º do Código Civil).

Improcede, pois, o recurso.

9. Nestes termos, negando provimento ao recurso, acorda-se em confirmar a sentença recorrida.

Custas pela apelante

Lisboa, 02.07.2013

Maria do Rosário Morgado

Rosa Maria Ribeiro Coelho

Maria Amélia Ribeiro

[1] Com o seguinte teor: “AIE, LDA (…) neste acto representada pelo seu gerente EPE, confessa-se devedora da quantia de €114.669,47, a qual será paga após o início da construção, que a declarante com os projectos aprovados de espaço comercial e espaço habitacional, que irá apresentar na Câmara Municipal de ... para o prédio descrito sob o nº 2389 da freguesia de ..., inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o artigo ..., nas seguintes condições:

a) 15 dias após o início da construção, a declarante pagará a quantia de €35.000,00;

b) 120 dias após o início da construção, a declarante pagará a quantia de €35.000,00;

c) 300 dias após o início da construção, a declarante pagará a quantia de €44.699,47.”

[2] Note-se que, nos termos do disposto no art. 458º, CC., o credor está dispensado de provar a relação fundamental, cuja existência se presume até prova em contrário.

[3] Para a maioria dos autores, esta expectativa, apesar de se destinar à aquisição ipso jure de um direito subjectivo, já constitui um verdadeiro direito subjectivo, a que a lei dispensa protecção coactiva – v., por todos, Oliveira Ascensão, Teoria Geral, IV, 110.

[4] Repare-se que na declaração de reconhecimento de dívida a ora apelante fazia expressa alusão ao facto de ir diligenciar pela aprovação de projectos de espaço comercial e espaço habitacional e assumiu desde logo que os iria apresentar na Câmara Municipal de