02A4360 - Supremo Tribunal de Justiça

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: Em 5/1/96, "Cooperativa de Habitação e Construção A, CRL", propôs esta acção contra B. Pede a condenação do réu a pagar-lhe 3.931.253$00, acrescido de juros á taxa legal desde a citação. Alega, em resumo: No âmbito das suas atribuições lançou o "programa ...". Entre os vários cooperadores inscritos conta-se o réu. O réu adquiriu uma habitação. O preço pago era provisório. Apurados os custos totais do programa, verificou-se que o réu devia pagar mais 3.849.001$00. Por circular de 23/8/95 foi pedido ao réu o pagamento dessa importância. O réu não pagou. Contestou o réu, dizendo: Adquiriu a habitação nos termos do artº. 21º, nº. 1 do DL nº. 218/82 de 2 de Junho. O preço médio de aquisição da habitação excedeu o preço médio das habitações do mesmo tipo. Violou o artº. 22º, nº. 2 do citado DL . São nulas todas as decisões da A. que violaram aquela disposição Nulos são, igualmente, os actos de aceitação dos cooperadores de aquisições por valor superior. O contrato de compra e venda deve ser considerado parcialmente nulo. EM RECONVENÇÃO pede: - Que se considere parcialmente nulo o contrato de compra e venda celebrado entre A. e R. e ser o mesmo reduzido, condenando-se a A. a restituir ao A. a importância que este pagou para a aquisição do fogo em causa, na parte que excedeu o custo médio das habitações do mesmo tipo, categoria e localização construídas ou adquiridas na mesma data, custo que se estima em 14.000.000$00, calculando-se a importância a restituir em 9.084.440$00. SUBSIDIARIAMENTE: 1- Deve o preço final da habitação ser reduzido, abatendo-se ao preço exigido pela A. as importâncias indevidamente nele incluídas, no montante de 3.159.130$00; Ou SUBSIDIARIAMENTE 2- Condenação da A. a pagar ao réu uma indemnização equivalente à parte do preço que excede o limite da lei, parte essa que se calcula em 12.765.876$00, ou, sempre subsidiariamente, no mínimo indemnizatório correspondente aos prejuízos sofridos no valor de 3.159.130$00. Houve resposta do réu. Proferiu-se despacho saneador. Elaborou-se especificação e questionário. A acção foi julgada procedente e improcedente a reconvenção. A Relação confirmou a decisão com o esclarecimento de que os juros incidem sobre o capital de 3.849.001$00. Em recurso foram apresentadas as seguintes conclusões: 1- Os custos aprovados pelo conselho fiscal e pela assembleia geral da A. são os custos provisórios e não os custos definitivos. 2- Sendo a causa de pedir o custo definitivo da habitação e não logrando a A. provar que o custo que pediu é o definitivo falece o fundamento da acção. 3- Provando-se que os custos pedidos são provisórios, acção não pode deixar de improceder, pelo facto de ainda não ser possível quantificar o remanescente aludido na declaração de dívida de fls. 151 e 152, que serve de base à acção. 4- Sendo os custos aprovados provisórios é irrelevante discutir se a deliberação da A.G. é válida ou nula. 5- A considerar-se que dizia respeito a custos definitivos, seria sempre nula por força do artº. 56º nº. 1 al. d) do CSC ou, se assim se não entendesse, por força do artº. 56º, nº. 1, a) do CSC. 6- O artº. 22º, nº. 2 do DL 218/82 de 2 de Junho deve ser interpretado no sentido de que o preço das casas adquiridas ou construídas pelos cooperadores não pode exceder o custo médio de mercado. 7- No caso dos autos, tratando-se de uma casa não construída e adquirida pelos cooperadores, é relevante o custo médio do mercado de construção. 8- Com base nos elementos recolhidos nos autos o custo médio dos fogos do mesmo tipo, categoria e localização, construídos em data semelhante, não é superior a 14.000 contos. 9- A parte do preço que excede tal limite é nula, ditando a redução do preço em conformidade. 10- O entendimento de que os cooperadores são obrigados a pagar todo e qualquer custo relativo á construção, seja tal custo licito ou ilícito, fruto da boa ou má gestão, então ficaria esvaziado o principio da responsabilidade limitada dos cooperadores. 11- Do CPEREF resulta que o património dos cooperadores com responsabilidade limitada não responde por todo e qualquer custo incorrido pela cooperativa, mas apenas por aqueles que correspondam ao cumprimento dos princípios e dos objectivos sociais do cooperativismo e que decorram de uma gestão prudente e criteriosa por parte da cooperativa. 12- Não constitui encargo financeiro com execução de obra, para efeitos do artº. 12º, al. e) do DL 218/12,os juros de um empréstimo contraído pela cooperativa para financiar pagamentos indevidos por ela efectuados, quando, para mais, não colocou aos cooperadores atingidos a possibilidade de pagarem directamente o valor pago indevidamente. 13- É nula a inclusão no preço do fogo do R. do prejuízo com a venda das casas dos desistentes, por tal verba não se encontrar prevista em nenhuma das previsões do artº. 12º do DL 218/82 . 14- Entendendo-se que os cooperadores são obrigados a pagar todo e qualquer custo relativo à construção, seja tal custo licito ou ilícito, fruto da boa ou má gestão, então, em sede de responsabilidade contratual, sempre teria o A. de indemnizar o R. pelos prejuízos por este sofridos, como decorre dos artºs. 165º do CC e 64º do CSC , aplicável "ex-vi" do artº. 8º do C. Cooperativo. Em contra-alegações conclui-se: Para efeitos de definição do custo final releva apenas aquele que resultou do funcionamento dos legítimos órgãos da cooperativa. A única interpretação correcta do artº. 22º, nº. 2 do DL 218/82 é a de que esse preceito define o preço médio das habitações no sentido de que tem de ser igual para habitações construídas por uma mesma cooperativa, num mesmo programa habitacional e em que os fogos sejam iguais. Os custos do fogo decorrentes das contas finais do programa aprovados pelos órgãos próprios da recorrida e não sindicadas pelo recorrente são devidos por este não havendo por isso, lugar à distinção entre custos reais e custos não reais. Após vistos cumpre decidir. Damos por reproduzida a matéria de facto fixada pelas instâncias. Deles destacamos os seguintes: A- A A. tem como actividade principal a construção, através de terceiros, de habitações para os seus membros, designados cooperadores. B- O R. é membro da ré, com a qualidade mencionada de cooperador. C- No âmbito das suas atribuições, a A. lançou o designado "Programa ..." (2ª Habitação), para o qual se inscreveram vários cooperadores, entre os quais o R. D- A A. construiu as habitações. E- Por escritura de 6/10/93 a A. vendeu ao R. pelo preço de 11.400.000$00, a fracção designada ..... F- Na data da escritura, o R. assinou um documento idêntico ao de fls. 151-152, excepto no que respeita á identificação do comprador, preço e identificação da fracção, que lhe foi apresentado pela A. onde se lê: "Os abaixo assinados e a Cooperativa ..... declaram reconhecer e aceitar: que pelo preço de .... o 1º (abaixo assinado) vai adquirir á COOP ......... Que o preço acima estabelecido foi estipulado provisoriamente para abreviar a celebração da respectiva escritura ...... pelo que se prevê, que haja necessidade de um ajuste final do montante a pagar. Os compradores reconhecem e aceitam ser responsáveis por ajustes decorrentes dos preços finais a determinar nos termos do regulamento aprovado em A.G. de 6/6/91 .... .......... " G- O R. bem como os demais cooperadores adquirentes, tomaram posse das habitações respectivas e nelas se mantêm. A habitação foi construída sem recurso a financiamento público. J- O R. já liquidou à A. para pagamento da sua habitação a quantia de 23.084.440$00. L- A referida habitação do R. começou a ser construída em 1989. M- O contrato de empreitada respectivo foi celebrado em 3/7/89 com a "C, Lda.". N- O prazo normal de construções desta natureza é de 18 a 20 meses. O- A construção prolongou-se até meados de 1992, tendo sido posta á disposição do réu em Junho de 1992. P- O custo do terreno onde foi construída foi 1.163.403$00. R - Entre 1989 e 1992 o valor das licenças, taxas e "outros" era de 326.297$00. S- A A. pagou 29.485.920$00 à empresa empreiteira e fez repercutir tal pagamento no preço final dos fogos. T- Em 6/7/92 a A. financiou-se em 64.000.000$00 junto do "Programa ..." transferindo essa verba da conta bancária daquele programa para a conta deste "Programa ..." U- Financiamento esse que a A. considerou remunerado por taxa de juro idêntica às taxas de juro praticadas pela CGD. V- Tal empréstimo não se encontra documentado por actas nem foi autorizado por escrito pelos "cooperadores" do "Programa ..." ou do "Programa ...". W- Em Junho de 1995 os juros originados pelo empréstimo em causa ascendiam a 52.893.000$00. X- E a A. repercutiu estes valores nos preços das habitações dos cooperadores do "Programa ...". Y- A A. procedeu à venda das habitações nºs. 267-E, 267-G, 267-L, 267-N e 266-1 inseridas no programa ... e que estavam atribuídas a cooperadores que desistiram, por 113.646.000$00, tendo tido um prejuízo global de 29.213.992$00, já que aquelas haviam custado à A.142.877.992$00. Z- A A. repercutiu este prejuízo no custo das outras habitações, agravando o preço da habitação do R. em 528.122$00. AA - Segundo os Estatutos, fls. 55/62: A Coop. tinha como actividade principal a construção de habitação para os seus membros. A promoção da construção efectuar-se-ia através de programas de construção que obedecerão aos estatutos, ao regulamento geral interno e regulamento especifico dos programas. O custo dos fogos construídos corresponde a: Custo do terreno e infra-estruturas; Custo dos estudos e projectos; Custo da construção e dos equipamentos complementares, quando integrados nas edificações; Encargos administrativos com a execução da obra; Encargos financeiros com a execução da obra; Montante das licenças e taxas até à entrega do fogo em condições de ser habitado; Reserva para construção, a fixar pela AG, em montante não superior a 10% da soma dos valores referidos nas al. a) a f). Segundo as normas regulamentares gerais fls. 63/65: A abertura de um programa é deliberada pela A.G; Será elaborada uma lista de sócios e candidatos a sócios correspondente a esse programa; Sem prejuízo da responsabilidade da COOP. face a terceiros, os programas desenvolver-se-ão de forma autónoma; A Direcção da Coop. proporá para membro da Direcção um dos membros do programa; Em cada nova direcção deve figurar pelo menos um sócio membro de cada programa; A Gestão Técnica de cada programa caberá a uma "Comissão de gestão do programa de...." Essa Comissão será composta por um membro da Direcção e um mínimo de 2 e um máximo de 5 membros do programa; Compete a essa comissão: Dar conhecimento á Direcção de quaisquer factos que possam implicar aumentos de encargos para a COOP.; Cada Programa terá uma Gestão Financeira autónoma devendo para esse efeito os sócios desse programa fazer as entregas necessárias á satisfação dos encargos próprios com o desenvolvimento do mesmo; Os custos directos de cada programa são imputados directamente ao mesmo e constituem uma parcela do custo dos fogos; As despesas comuns são suportadas pelos sócios dos vários programas preferencialmente da receita das quotas, na proporção do número de sócios, existentes em cada programa; Os proveitos financeiros provenientes dos depósitos das importâncias dos títulos investimento realizados pelos sócios serão creditados em conta própria designadas por "Receitas Financeiras dos Programas"; Os proveitos financeiros resultantes de depósitos de importâncias comuns - receitas de quotas e do capital subscrito- farão face, juntamente com as receitas de quotas, á cobertura dos encargos de exercício; Se as receitas das quotas adicionadas às receitas financeiras comuns, forem insuficientes para a cobertura dos encargos de exercício, deverão as receitas financeiras de cada programa suportar os diferenciais na proporção do número de sócios, salvo; O caso de, pelo menos um dos programas não ter receitas financeiras suficientes para cobertura do diferencial que lhe caberia, deverá a direcção da COOP. apresentar proposta à AG no sentido de ser elevado a quota mensal ou emitida uma quota extraordinária; A direcção fica obrigada a solicitar a convocação da AG. Extraordinária a pedido de todos os membros da direcção inscritos num dado programa sempre que estejam em causa deliberações que condicionem ou alterem os interesses dos sócio desse mesmo programa enquanto futuros utilizadores das respectivas habitações; As alterações ao presente regulamento só poderão ser feitas por maioria simples dos sócios de cada programa; BB- Regulamento para fixação dos custos e do processo de pagamento ..... para os sócios do programa .... Os custos totais, não definitivos, serão fixados pela Direcção da COOP., com base nos critérios de determinação e imputação de custos aprovados e reunião de sócios do Programa ........ Os custos totais fixados pela Direcção são apresentados ao Conselho Fiscal para parecer. Cabe-lhe verificar se os mesmos foram determinados com base nos critérios fixados na reunião de sócios do programa e se estão devidamente salvaguardados os interesses da COOP. Neste último aspecto e para cumprimento do principio da autonomia dos programas, deverá ser verificado se os custos fixados cobrem integralmente os custos do programa. No caso do Conselho fiscal discordar e a Direcção não mudar de opinião abre-se um processo para se chegar a uma decisão. Se o Conselho Fiscal concordar ou a Direcção corrigir a sua decisão, os custos totais serão fixados de forma definitiva, lavrando-se acta onde conste explicitamente os critérios gerais e os especificamente aplicáveis a cada sócio, bem como o custo final de cada fogo e respectiva decomposição. Disso será dado conhecimento ao sócio. O processo de apuramento dos custos está aberto á reclamação por um período mínimo de 15 dias. Com base nos valores dos custos totais não definitivos, podem os sócios ir subscrevendo títulos de investimento até ao montante previsto para os custos totais do fogo. Ainda com base em custos totais não definitivos podem e devem ser solicitados empréstimos para aquisição de habitação para quem o desejar. Se no momento da celebração da escritura os custos definitivos dos fogos ainda não estiverem determinados, poderá ser feita a transferência da propriedade desde que o sócio cumulativamente: Liquide a hipoteca no caso de ter solicitado empréstimo; Tenha previamente entregue à COOP. o montante fixado pela direcção para garantia de cobertura da sua quota parte nos custos por determinar. Se tenha comprometido por escrito com a COOP. a pagar todos os custos não previstos na alínea anterior e a determinar nos termos deste regulamento. Para facilitar o cumprimento da alínea anterior, o sócio entregará, conjuntamente com a declaração, cinco cheques que em conjunto perfaçam 5% do custo final previsto ..... A celebração de escrituras deverá verificar-se até 30/7/92. A celebração da escritura terá que se verificar até 31/12/92, perdendo o sócio a partir desta data o direito há habitação que lhe foi atribuída, com resgate dos títulos de investimento nos termos do respectivo regulamento. Encerradas as contas do programa e apuradas as posições contabilísticas de cada sócio, deverá a liquidação das eventuais dividas à COOP. ser feita no prazo .... CC - Em 31/5/95 o Conselho Fiscal apurou os custos finais do Programa .... Na acta lê-se: "O programa encontra-se numa situação particular que se traduz por uma indefinição da totalidade dos seus custos em consequência da divergência existente com o empreiteiro que construiu as habitações; verifica-se que o programa vai ser fechado com valores conhecidos até ao momento na componente da construção e que corresponde aos pagamentos efectivamente feitos à empresa no montante de 635.063.966$90. O montante atrás referido corresponde por si a um excedente de 29.495.920$00 relativamente á totalidade da facturação aceite pela COOP., resultante da diferença entre 63.640 contos e do montante já retido ao empreiteiro como garantia. No âmbito da divergência em causa estão os seguintes valores: Trabalhos a mais - 34.796 contos; revisão de preços de trabalhos a mais - 17.000 contos; trabalhos a menos 8.954 contos; erros de cálculo na facturação 2.890 contos." Conclui que devem ser accionados os mecanismos legais para defesa dos interesses da COOP. e dos sócios; se a "Cooperativa de Habitação e Construção A, CRL" for ressarcida do que pagou a mais, deve acertar contas com os sócios do programa .... "Decidiu proceder à confirmação do apuramento dos custos conhecidos, sem prejuízo de posterior reapreciação de outros eventuais custos." "Dado o aspecto especifico deste programa que obrigou á venda de cinco habitações por valores inferiores aos custos reais, a diferença negativa daí resultante, foi distribuída igualmente pelas restantes 43 habitações." "A existência de um proveito de 6.566.751$00, relativo á diferença entre o montante dos encargos financeiros pagos pelos sócios e o valor correspondente dos juros pagos à CGD, levou a que, no sentido de atenuar a diferença negativa referida anteriormente se tivesse aceite o critério de diminuir a esta diferença o citado proveito." "Os valores a receber dos sócios são de montante elevado e correspondem na sua maioria a montantes a devolver ao programa do ... I, pela utilização de recursos financeiros deste programa em beneficio do programa ..., que contrariou o principio da autonomia financeira. Deve a Direcção accionar todos os mecanismos para se proceder à cobrança dos valores em dívida e a sua liquidação imediata aos programas credores." Do questionário. 1- O documento aludido em F foi dado a assinar ao R. no próprio acto da escritura. 2- A A. fez depender a celebração da escritura do cumprimento do estipulado nas alíneas a), b), c), d) referidas em BB. 3- 11 - O custo médio da construção em Portugal, segundo o INH, nos anos de 1989 a 1992, não foi superior a 51.000$00 m2, e custo médio de uma construção para uma habitação do tipo, categoria e localização da adquirida pelo R. à A., nesse período, não foi superior a 58.000$00 m2 de área construída acima do solo e de 29.000$00 m2 de área construída em cave. 4- O contrato de empreitada celebrado com a "C, Lda.", teve por base um custo por m2 de área bruta de construção de 56.300$00 incluindo IVA. 5- A "C, Lda." orçamentou, para efeitos de custos de construção, para a habitação do réu o valor de 6.675.000$00, valor este que não incluía as infra-estruturas e os arranjos exteriores. 6- A A. liquidou á empreiteira a quantia enunciada em S - convicta que tal valor se encontrava devidamente facturado, o que veio a constatar ser duvidoso, pelo menos quanto a uma parcela dessas facturas. 7- Devido a este pagamento (referido em S e PP), a A. aumentou o preço da habitação do R. em 639.671$00. 8- Devido ao constante em W) e em X) a A. aumentou o preço da habitação do R. em 1.757.337$00. 9- O Programa ... tinha um encargo financeiro com a CGD e no 2º semestre de 1992 venceu-se uma prestação de juros. 10- Dado o atraso na outorga das escrituras, que dependia dos cooperadores aderentes o referido programa não tinha recursos financeiros para pagar tempestivamente á CGD. 11- Por outro lado o Programa ... I, se não fossem respeitados os aludidos compromissos do Programa ..., era afectado por estar a ser financiado na CGD. 12- Pelas razões apontadas em SS e UU é que a A. utilizou temporariamente os recursos do Programa ... I para pagamento dos encargos do P..... 13- Os cooperadores foram consultados sobre esta operação de financiamento, através de uma circular.....(fls 96/99). 15- Numa fase como aquela de baixa procura, quanto mais tarde as habitações fossem vendidas mais seria o montante dos respectivos encargos financeiros e custos administrativos. 16- O valor final da construção foi de 674.503.446$00. 17- Só em caixilharia, aprovada pela comissão de gestão do programa e cujo material não estava definido no momento da escolha dos projectistas, a A. gastou 35.250.446$00. 18- Por carta de 20/8/93 referente ao P. ... foi dado conhecimento da situação deste programa. Um dos pontos fulcrais foi a situação criada pela desistência de vários sócios. Apontam-se várias posições a tomar pelos sócios. Aceitando que o risco dessas varias posições é sempre suportável pelo sócio desistente. Uma dessas posições era a de os sócios "assumirem o risco de a habitação se vender por um valor inferior aos custos, suportando a diferença entre os dois valores." Por circular posterior foram convocados os sócios para discussão da situação. A questão fulcral a resolver é a de saber que verbas podia a A. imputar no cálculo final do custo a pagar por cada cooperador aderente ao Programa .... Designadamente saber se lhe podia imputar: 1- a diferença entre o custo das habitações dos desistentes e o preço de venda a terceiros; Os juros pagos pelo recurso do financiamento á custa do programa ...; 3- A quantia paga à "C, Lda." duvidosamente facturada. O recorrente levanta ainda outras questões, pela seguinte ordem: a- Os custos aprovados são provisórios, logo não podem ser exigidos. b- Considerando-se que são definitivos, a deliberação é nula. c- O preço das casas não pode exceder o custo médio do mercado. Logo deve operar-se a redução do preço porque adquiriu. Para responder a estas questões temos de atender: Às disposições legais disciplinadoras da actividade cooperativa que sejam de natureza imperativa; Às normas estatutárias (normas próprias do programa ..., normas regulamentares de fixação de custos, estatutos). A lei reconhece ás cooperativas de habitação um papel louvável na procura de solução do problema de habitação. Esta forma cooperativa, como é próprio do espírito cooperativo, permite fugir ao lucro do intermediário, conseguindo a habitação a melhor preço. Melhoria que o Estado potencia ainda através de, não despiciendos, benefícios fiscais e outros apoios na área da disponibilização de terrenos. DEC.LEI 218/82.(Regulamenta as coop. de habitação). Artº. 2º- São coop. de construção e habitação as que tenham por objecto principal a construção ou a sua promoção e a aquisição de fogos para habitação dos seus membros..... Artº. 5º- As coop. de C... e H... só podem condicionar a admissão de novos membros à existência de programas em que os candidatos possam ser integrados. Artº. 12- Para efeitos deste diploma , o custo de cada fogo corresponde á soma dos seguintes valores: a- Custo do terreno e infra estruturas; b- Custo dos estudos e projectos; c- Custo da construção e dos equipamentos complementares quando integrados nas edificações; d- Encargos administrativos com a execução da obra; e- Encargos financeiros com a execução da obra; f- Montante das licenças e taxas até à entrega do fogo em condições de ser habitado; g- Reserva para construção, a fixar nos estatutos.... Secção II. Da propriedade individual dos fogos. Artº. 21º- No regime de propriedade individual dos fogos o direito de propriedade é transmitido pela cooperativa aos cooperadores mediante um contrato de compra e venda. Artº. 22º-2- O preço dos fogos construídos ou adquiridos sem financiamentos não pode exceder o custo médio das habitações do mesmo tipo, categoria e localização construídas ou adquiridas na mesma data. No que toca ás normas estatutárias as mesmas encontram-se juntas ao processo e foram, no essencial, transcritas atrás. 1ª Questão - Dos custos definitivos. Para apreciação desta questão e de todas as que se seguirão aceitamos como conceito estruturante a definição de cooperativa dada pelo Prof. Sérvulo Correia (BMJ 196) - "Associação igualitária de pessoas que reconhecem a similitude de certas das suas necessidades e as procuram satisfazer directamente e com espírito de solidariedade através de uma empresa colectiva que, substituindo-se a intermediários capitalistas, lhes preste os seus serviços ao preço de custo." Como substrato temos um conjunto (associação) de pessoas e uma empresa por elas criada. Ao criarem essa empresa, os associados estabeleceram as regras de funcionamento da mesma. Entre essas normas, contam-se as que dizem respeito ao processo interno de fixação dos custos a pagar por cada um dos bens (casas) que lhe viesse a ser atribuído (normas, no essencial, atrás transcritas). Este tribunal, pelo menos desde o acórdão de 17/2/00 (acção que correu termos entre a Coop. e um outro associado do programa ..., com objecto idêntico ao da presente acção), tem vindo a decidir que "A Assembleia, ao pronunciar-se quanto aos custos, aprovando-os e definindo-os expressamente como finais, pôs um ponto final no apuramento dos custos e é com base nesse resultado que terá de apurar-se o preço de cada um dos fogos." É esse custo que a coop. tem de exigir, pois, segundo um processo regular, foi essa a vontade que se formou. 2ª Questão - Da nulidade da deliberação. Segundo o recorrente tal deliberação seria nula porque em face da lei ultrapassou o valor máximo imposto pelo artº. 22º, nº. 2 do DL 218/82 . A questão da nulidade da deliberação como a de qualquer manifestação de vontade prende-se com vícios no processo de formação que põe em causa a sua autenticidade, com a forma de manifestação ou com o objecto. No caso presente, prender-se-ia com o objecto. A lei fixa um preço máximo, determinado pelo preço médio do mercado. Como vem sendo entendido neste tribunal, por custo médio deve entender-se o custo do mercado. Desde o citado acórdão de 17/2/00 vem-se repetindo que "ao estabelecer o limite do preço dos fogos construídos sem recurso a financiamento público, embora vise promover, no âmbito cooperativo, a moderação dos preços das habitações, para ter algum alcance prático deve (aquele preceito) ser alvo de interpretação restritiva, reportando-se assim ao preço médio corrente no mercado imobiliário em geral, mas sem prejuízo dos casos em que o custo unitário da construção exceder tal preço." Quanto a atender-se ao preço do mercado não vemos como possa dar-se outro sentido, quando a lei se refere também, sem distinção, à satisfação da necessidade através da aquisição dos fogos. Aquisição necessariamente no mercado. Quanto à não exigência de custos superiores à média do mercado, não vemos que ela seja decorrência do citado artigo. Antes entendemos que a haver consequências desse excesso elas seriam antes a perda de benefícios cooperativos. Do artº. 12 vemos que a estrutura dos custos é idêntica à de qualquer construção sem intermediários e resulta dos custos de mercado dos vários factores postos ao serviço do produto final. A única diferença é a eliminação do lucro dos intermediários que, normalmente, intervêm na produção do produto final e correm o risco dessa intermediação. Se tudo correr normalmente, o produto da cooperativa terá, para produto semelhante, uma diferença para menos, correspondente ao lucro do intermediário. Ora, segundo a estrutura da empresa montada neste caso, a produção das casas processava-se por programas autónomos. A execução desses programas era custeada pelos aderentes, incluindo-se nesses custos os custos próprios da administração levada a cabo pela empresa cooperativa. Os membros do programa tinham intervenção na gestão desse programa. Se os custos excederam os custos médios foi porque fizeram uma má gestão ou um mau controle dessa gestão. Os riscos dessa má gestão não podem correr por conta da cooperativa pois a tanto não obriga a solidariedade do universo dos sócios cooperadores. Só perante terceiros a cooperativa responde em bloco e ilimitadamente, os sócios respondem limitadamente. Significa isto que os sócios de cada programa respondem pelos custos do seu programa ainda que estes excedam os custos médios do mercado. Se, com dolo ou mera culpa, alguém ilicitamente inflaccionou os custos poderá ser responsabilizado pela coop. ou pelo sócio lesado, nos termos gerais. Esclarecido o entendimento a dar ao artº. 22º temos de concluir que a deliberação não é nula. 3ª Questão - Dos elementos a atender na fixação dos custos. A- Diferença entre os custos e preço de venda das casas dos desistentes. Sobre esta matéria está provado o seguinte: A A. vendeu fracções de cooperadores desistentes tendo tido prejuízo. Repercutiu esse prejuízo, proporcionalmente, nos outros cooperadores cabendo ao R. 528.122$00. Em 20/8/93 a A. comunicou aos sócios a situação resultante das desistências que não encontraram substituto. Aí se dão a conhecer as diligências feitas e as sugestões feitas aos desistentes cujas posições não encontraram substituto. Uma delas era vender abaixo do custo, em face dos encargos financeiros que oneravam as habitações vagas e que não seriam cobertos pelo preço que os interessados nas mesmas estavam dispostos a pagar. Depois sugeria-se a esses sócios possíveis posições que poderiam tomar. Acabava-se por informar que se convocaria uma Reunião de Sócios para decidir a posição a tomar. Disto foi dado conhecimento, por circular, aos restantes sócios convocando uma reunião de sócios. Tem este tribunal vindo a entender que tal diferença deve ser imputada nos custos. Também assim o entendemos, pois decorreu de um acto de gestão do programa ditado por circunstâncias anormais e a solidariedade cooperativa a isso obriga. B- O mesmo tem sido entendido quanto aos custos de financiamento à custa do programa .... Foi dado como provado "que a A. liquidou à - "C, Lda." - a quantia enunciada de 29.495.920$00, convicta de que tal valor se encontrava devidamente facturado, o que veio a constatar ser duvidoso pelo menos quanto a uma parcela dessas facturas." E não se provou a afirmação "de que esse financiamento foi efectuado para cobrir a verba que pagou à "C, Lda."." De facto, não era proibido o recurso ao financiamento estranho aos cooperadores. O recurso a essa forma de financiamento foi um acto de gestão financeira compreensível nas circunstâncias. Não é mais do que um encargo financeiro do programa. C- Pagamento feito à "C, Lda.". Quanto a este pagamento provou-se o que acima transcrevemos, mas não se provou a afirmação de que esse pagamento foi indevido, sendo que esta verba não lhe era devida. Trata-se, portanto, de um custo do empreendimento. Como tal os cooperadores são solidariamente responsáveis por ele. Os cooperadores podem, neste caso, ter pago mais do que contavam e até mais do que outros por casas semelhantes. Mas a empresa cooperativa que criaram e fruíram não deixa de ser uma empresa de risco. Como qualquer particular que se abalança a projectar e construir uma casa dando-a de empreitada, não está livre de ocorrências várias que, a final, façam subir os custos previstos. Em face do exposto negamos a revista. Custas pelos recorrentes. Lisboa, 11 de Fevereiro de 2003 Armando Lourenço Azevedo Ramos Silva Salazar