110/13.4TBMTL.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

Estando pendente acção interposta por um terceiro, com vista à aquisição por usucapião, à luz do disposto no artigo 92º/2b) do CRPredial, o registo da aquisição de um imóvel por parte do credor hipotecário, em venda executiva, deve ser provisório.

(Sumário elaborado pela Relatora)

Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa.

I- Relatório:

Apelante: Instituto de Registos e Notariado, IP

Apelada: Solicitadora de Execução

Pretensão sob recurso: revogação da decisão da primeira instância que concluiu pela procedência da presente impugnação judicial e determinou a revogação da decisão de sustentação tomada pela Senhora Adjunta de Conservadora e considerou que seria de levar ao registo definitivo [a aquisição da propriedade em venda judicial, por parte do credor hipotecário que tinha a seu favor também o registo da penhora sobre o mesmo bem].

Foi proferida decisão que concluiu pela revogação da Senhora Conservadora Adjunta e ordenou o registo definitivo da aquisição da propriedade em venda judicial, por parte do credor hipotecário.

É contra esta decisão que se insurge o Instituto representado pelo presidente do seu Conselho Directivo, formulando as conclusões que em síntese nossa se passam a relatar:

-A penhora não é consequência da hipoteca anteriormente registada, sendo certo que é o registo da penhora que produz a ineficácia dos actos de alienação e oneração relativamente ao bem penhorado.

-O que a hipoteca confere ao credor é o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis pertencentes ao devedor ou a terceiro (artº 686º CC), podendo o credor hipotecário opor-se a todos os terceiros que com ele possam conflituar.

-Após a penhora são inoponíveis os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados (artº 819ºCC).

-Sobrevindo venda judicial, consequência da penhora anteriormente registada, o registo de aquisição obtém a natureza definitiva (artº 34º/4 CRP).

-Muito embora o registo da acção com vista à aquisição da propriedade por usucapião, por ser provisório, não gere o efeito da presunção registal nos termos do artº 7º do CRPredial, com o averbamento da decisão final, aquando da sua conversão em definitivo, o registo conservará a prioridade que tinha como provisório [artºs 101º/2/c) , 3º/1/a), 5º e 6º/3, do CRPredial].

-Se a acção ainda está pendente, podendo sobrevir com a decisão um outro titular do direito de propriedade, o registo de aquisição posterior é incompatível com o registo da acção.

-Ora, o artº 92º/2/b) CRPredial preceitua que são provisórias por natureza “as inscrições dependentes de qualquer registo provisório ou que com ele sejam incompatíveis”.

-E neste caso a incompatibilidade poder advir da eventual procedência da acção com vista à aquisição da propriedade por usucapião, registada antes do registo da penhora (artº 819º CC).

-E com isso o credor hipotecário não perde o seu direito (artº 696º e 818º CC) e o registo da hipoteca não se extingue por força da usucapião (artºs 4º/2 e 13 do CRPredial e 687º e 1287º do CC).

-Ao invés o registo da acção, enquanto não for cancelado, confere ao seu titular, a prevalência do direito que visa definir sobre qualquer outro (artº 92º CRPredial).

Cumpre resolver a questão de saber se, na pendência de acção interposta por um terceiro, com vista à aquisição por usucapião, o registo da aquisição de um imóvel por parte do credor hipotecário, em venda executiva, deve ser definitivo ou provisório.

II. Fundamentação:

II.1. Em primeira instância foi ponderado o seguinte

circunstancialismo:

1. Pela Ap.1, de .., encontra-se registada a aquisição por Agostinho … a Manuel … e mulher, N…, da totalidade do imóvel descrito sob o nº .. e matriz nº … e 1.., secção E, da Freguesia de …,

2. Pela Ap. 10, de …, encontra-se registada a constituição de uma hipoteca voluntária a favor do Banco …, para garantia do contrato de mútuo celebrado, com o valor máximo assegurado de € 106.000,00.

3. Pela Ap. 2, de 22.06.2007, foi registada como provisória por natureza uma acção judicial, em que foi peticionado o reconhecimento da aquisição sobre uma parte do terreno, pertencente ao prédio descrito em 1, por via de usucapião.

4. A referida acção encontra-se pendente de decisão.

5. Pela Ap. 3199, de …, foi regista uma penhora, como definitiva, para garantia de quantia reclamada em sede de processo de execução movido pelo Banco ….

6. Pela Ap. .., de .., encontra-se registada, como provisória por natureza, a aquisição do prédio referido em 1, pelo Banco …. em sede de venda em processo de execução.

II.2. Apreciando:

-O argumento principal em que se respalda a decisão recorrida consiste na afirmação de que: “até ser declarado o direito de propriedade adquirido por usucapião, inexiste para efeitos de venda judicial, não constituindo um direito real, nem se podendo equiparar o registo da acção ao registo de um direito real anterior”, daí retirando, a Mmª julgadora a conclusão de que “o credor hipotecário, bem como os seus direitos, não serão postos em causa, com o eventual reconhecimento de um direito de propriedade de um terceiro”.

-Neste sentido e no que ao caso dos autos respeita a Mmª juíza conclui que a eventual procedência da acção com vista à aquisição de propriedade por usucapião não é oponível ao credor hipotecário.

-E para chegar a tal conclusão a decisão recorrida baseia-se fundamentalmente nos seguintes argumentos:

-Nos termos do artº 824º/2 do CPC - na venda judicial – “os bens são transmitidos livres de direitos de garantia que os onerarem, bem como os demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo”.

-No caso de penhora, enquanto expediente que no processo executivo acciona a hipoteca, assume a anterioridade desta, retroagindo os seus efeitos ao momento da constituição da mesma (artº 822º CC).

-“A caducidade dos direitos de garantia a que alude o artº 824º do CC refere-se a todos os que forem constituídos e registados antes da venda, quer o sejam antes quer depois do registo da penhora realizada no mesmo processo”.

Por seu turno, o recorrente estrutura o seu raciocínio nos argumentos acima sintetizados e dos quais destacamos:

-é o registo da penhora que produz a ineficácia dos actos de alienação e oneração relativamente ao bem penhorado.

-O que a hipoteca confere ao credor é o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis pertencentes ao devedor ou a terceiro (artº 686º CC), podendo o credor hipotecário opor-se a todos os terceiros que com ele possam conflituar.

-Muito embora o registo da acção com vista à aquisição da propriedade por usucapião, por ser provisório, não gere o efeito da presunção registal nos termos do artº 7º do CRPredial, com o averbamento da decisão final, aquando da sua conversão em definitivo, o registo conservará a prioridade que tinha como provisório [artºs 101º/2/c) , 3º/1/a), 5º e 6º/3, do CRPredial].

-Se a acção ainda está pendente, podendo sobrevir com a decisão um outro titular do direito de propriedade, o registo de aquisição posterior é incompatível com o registo da acção.

-Ora, o artº 92º/2/b) CRPredial preceitua que são provisórias por natureza “as inscrições dependentes de qualquer registo provisório ou que com ele sejam incompatíveis”.

-E neste caso a incompatibilidade poder advir da eventual procedência da acção com vista à aquisição da propriedade por usucapião, registada antes do registo da penhora (artº 819º CC).

-O registo da acção, enquanto não for cancelado, confere ao seu titular, a prevalência do direito que visa definir sobre qualquer outro (artº 92º CRPredial).

Afigura-se-nos que é de proceder o recurso do instituto apelante, fundamentalmente pelos argumentos que acabamos de resumir e ainda pelas razões que a seguir indicamos.

Atendendo ao circunstancialismo fáctico dado como assente, e na ausência de outros elementos, acima de tudo, neste caso, temos de balancear duas situações complexas:

-a primeira situação é a da pendência da acção com vista à aquisição do direito de propriedade com base em usucapião e cujo registo (provisório por natureza) remonta a 22.06.2007 (nº 3 dos factos).

-A segunda situação traduz-se numa série de passos que tiveram início com a constituição da hipoteca a favor do B…, registada em 19.09.2006 (nº 2 dos factos); seguiu-se-lhe, em sede de processo executivo, em que o referido banco figura como exequente, o registo de uma penhora como definitivo, o qual ocorreu em 10.12.2010, e o registo da aquisição pelo mesmo banco, em sede de venda executiva, aquisição essa registada em 21.03.2013.

Antes de mais nada importa recordar que os efeitos da declaração de usucapião se retrotraem à data do início da posse [art.ºs 1288º e 1317º/c) CC], a qual terá ocorrido em data anterior à da constituição da própria hipoteca em 19.09.2006 (art.ºs 1294º e 1295º CC).

Assim, olhando de forma empírica para as situações enunciadas - verificamos que a eventual procedência da acção com vista à aquisição por usucapião, isto é, no caso de a sentença vir a declarar a aquisição da propriedade por parte do terceiro por usucapião, a mesma tem eficácia ex tunc, ou seja, os efeitos da decisão retroagem ao termo inicial da posse desse terceiro.

Consequentemente, sem prejuízo dos direitos que a lei confere ao credor hipotecário, naturalmente, que terão de salvaguardar-se os direitos que a lei também confere ao usucapiente e que, neste caso, ao que tudo aponta, remontarão a data muito anterior à da constituição da própria hipoteca a que os autos se reportam.

Dentro da lógica do acautelamento dos direitos do usucapiente, não vá também sem se dizer que os autos não fornecem quaisquer elementos sobre se, na acção executiva teve/tiveram qualquer tipo de intervenção o(s)/a(s)AA. da acção com vista à aquisição por usucapião (artigos 342º e seguintes do CPC), o que bem se compreenderia e parece até impor-se[1], dado que há um registo de acção precedentemente à venda judicial registada em 21.03.2013, e que, a proceder, terá efeitos anteriores à data da constituição da própria hipoteca.

Note-se que o registo da acção com vista à aquisição por usucapião nem sequer tem efeitos constitutivos, como acontece com a hipoteca, mas visa antes de mais nada, dar publicidade à aquisição originária, nomeadamente para alertar terceiros interessados sobre essa situação que poderia até conduzir a aquisições a non domino.

Afigura-se-nos, assim, que, tal como defendido pelo Exm.º Presidente do Instituto recorrente, estamos perante a incompatibilidade a que alude o artº 92º/2/b) CRPredial, de molde a justificar o registo provisório, por dúvidas, do direito adquirido pelo exequente através da venda em processo executivo.

III. DECISÃO.

Pelo exposto e na procedência da apelação, decide-se revogar a decisão recorrida e, por via disso, julga-se improcedente a presente impugnação judicial, mantendo-se, consequentemente a decisão da Srª Adjunta de Conservadora.

Custas pela impugnante.

Lisboa, 08 de Março de 2016

(Maria Amélia Ribeiro)

(Graça Amaral)

(Orlando Nascimento)

[1] Vide Ac. STJ de 04.12.2003, CJ/STJ, 2003, 3º - 170 apud Abílio Neto (2006), Código Civil Anotado,15ª Ed. Revista e Actualizada, 2006, p. 1067.