1205/19.6T8VCD.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Gozam reciprocamente de direito de preferência “os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”; prefere o “que estiver onerado com servidão de passagem”, ou o que “pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura”; em igualdade de circunstâncias é por licitação.

II- É dever do vendedor comunicar a quem tem direito de preferência o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, tendo o preferente oito dias para resposta, “sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto” ou o vendedor der prazo mais longo. Este direito de preferência mantém-se pelo prazo de seis meses, “a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação e deposite o preço nos 15 dias seguintes à propositura da acção”, cfr. art.ºs 1380.º, 417.º e 1410.º, todos do C.Civil.

III- E não há direito de preferência dos proprietários dos terrenos confinantes, quando a alienação “abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar”; ou “quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a outro fim que não cultura”, cfr. art.º 1381.º do C.Civil.

IV- O direito de preferência previsto no art.º 26.º n.º1 do Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31.03 (RAN) tem os seguintes pressupostos: - i) alienação ou dação em cumprimento; - ii) de prédio rústico ou misto inserido numa área da RAN; - iii) que seja confinante com prédio rústico ou misto também inserido numa área da RAN;- iv) o qual pertença ao preferente; - v) o adquirente não ser preferente.

V- Tendo os autores/apelantes (preferentes) omitido a alegação de um facto essencial e constitutivo desse seu invocado direito – ou seja, omitido a alegação de que o seu prédio rústico se situa ou está inserido numa área da RAN, essa omissão de fundamentação da causa de pedir determina, sem mais, a improcedência desse seu pedido.

Apelação

Processo n.º 1205/19.6 T8VCD.P1

Tribunal Judicial da Comarca do Porto - Juízo Local Cível de Vila do Conde - Juiz 2

Recorrentes – AA e mulher BB

Recorridos – CC, DD, e mulher, EE,

Relatora – Anabela Dias da Silva

Adjuntos – Desemb. Ana Lucinda Cabral

Desemb. Rodrigues Pires

Acordam no Tribunal da Relação do Porto (1.ªsecção cível)

I- AA e mulher BB,

intentaram no Tribunal Judicial da Comarca do Porto - Juízo Local Cível de Vila do Conde a presente acção declarativa sob a forma comum contra CC e DD e mulher EE, pedindo que:

- os réus fossem condenados a reconhecerem os autores como donos e legítimos possuidores dos prédios rústicos identificados no item 1.º da p. inicial e, bem assim, ser reconhecido o direito de preferência sobre a transmissão do prédio rústico identificado no item 13.º da p. inicial;

- por sentença, sejam os réus substituídos pelos autores, enquanto compradores na escritura pública de compra e venda outorgada em 28.03.2019. a fls. 74 a 75 do Livro ...... de escrituras diversas do Cartório Notarial da Dra. FF e consequentemente:

- os 2.ºs réus condenados a entregarem o referido prédio aos autores livre de ónus e/ou encargos e desocupado de pessoas e bens e no estado e condições em que o receberam, atribuindo-se-lhes o respectivo preço pago;

- ordenando-se ainda o cancelamento de todos e quaisquer registos que os réus compradores hajam feito a seu favor em consequência da compra do supra referido prédio e outros que venha porventura a fazer.

Alegaram, para tanto e, em síntese, que aos autores pertencem os seguintes prédios rústicos sitos no Lugar ..., freguesia ..., Vila do Conde, concretamente o - «Campo ... ou de ...», com 4.000m2, inscrito na matriz sob o artigo ... da indicada freguesia e descrito na Conservatória sob o n.º ... – ..., e o «Campo ...», com a área de 4.000m2, inscrito na matriz sob o artigo ... da indicada freguesia e descrito na Conservatória sob o n.º ... –

Invocaram também que estes prédios estão juntos, formando uma unidade agrícola, a qual confronta de norte com o próprio (casa agrícola), do sul com Quinta 1... (R...), do poente com GG, HH e outros e do nascente com herdeiros de II e CC, ora ré.

Mais alegaram que pretendem exercer o direito de preferência na alienação relativamente do prédio rústico denominado «Campo ...», com a área de 4.227m2, sito no Lugar ..., freguesia ..., concelho de Vila do Conde, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória sob o n.º ... ..., que tiveram conhecimento que foi vendido pela 1.ª ré aos 2.ºs réus, prédio que é confinante, pelo poente, com os prédios dos autores, com área inferior à unidade de cultura, não tendo a 1.ª ré cumprido a obrigação a que alude o artigo 416.º do C.Civil, sendo que os 2.ºs réus, preferidos, não são proprietários de qualquer terreno rústico confinante com o que adquiriram.

Os autores autoliquidaram o valor de €35.000,00, nos termos do art.º 1410.º, n.º 1 do C.Civil, bem como da quantia paga pelos 2.ºs réus a título de IMT e de imposto de selo.

Regular e pessoalmente citados, vieram os réus DD e mulher EE apresentar contestação, pedindo a improcedência da acção.

Para tanto, alegaram que os autores já tinham tomado conhecimento que a 1.ª ré iria vender o prédio para efeitos de construção de moradia pelos réus, nos termos e condições indicados na escritura; os réus decidiram construir uma moradia que tivesse algum espaço para logradouro ou quintal; depois de várias “pesquisas”, e numa imobiliária sita na Póvoa de Varzim, a “I...” viram que estava à venda um terreno para construção de moradia, 4 frentes, exactamente o que pretendiam, e tal como preferiam, sito na freguesia ..., Vila do Conde, onde residiam e têm a sua vida familiar organizada; tiraram informações sobre a real capacidade construtiva do terreno e o preço e, antes de avançar para o negócio, foram à Câmara Municipal ..., onde foram atendidos por um técnico, que localizou o terreno, e confirmou a capacidade construtiva do mesmo, tal como a agência imobiliária os havia informado; durante algumas semanas estiveram a negociar o valor da compra e foram também informados que se comprassem o terreno sem referir que se destinava a construção, o valor a despender era mais reduzido, dado os encargos fiscais serem mais suaves.

Mais alegaram que para celebrar a escritura era necessário falar com o autor para prevenir eventual direito de preferência por parte deste, pelo que o réu marido foi falar com o autor, a quem lhe transmitiu o preço da transacção que pretendia efectuar, e a sua intenção de comprar o terreno para aí construir a sua moradia e saber se ele estaria interessado em tal compra, sendo que o autor lhe disse que não tinha qualquer interesse na compra, até porque recentemente tinha efectuado a compra de uma casa e não queria mais encargos; mais disse o autor a quem o réu até entregou um documento para ser assinado por este que dizia que renunciava a eventual direito de preferência, que estivesse totalmente descansado, que fizesse a compra “à vontade”, que ele estaria “fora”.

Alegaram que os réus contestantes ainda falaram com os padrinhos da ré mulher, pessoas muito amigas do autor, que lhes disseram que eram pessoas sérias, que estivesse à vontade, sendo que os réus apenas fizeram a compra porque o prédio que compraram tinha capacidade construtiva para nele ser construída a casa que pretendiam.

Também a ré CC veio contestar, pedindo a improcedência da acção.

Para tanto, alegou que adquiriu o prédio em causa nos autos no inventário por óbito dos seus pais, teve de inteirar-se sobre o valor dos dois imóveis que faziam parte da herança, e para isso contactou uma agência que avaliou os imóveis e a informou de que o prédio em discussão na presente acção tinha capacidade construtiva, tendo-lhe o mesmo sido adjudicado no inventário.

Invocou também que o terreno foi posto à venda como terreno para construção, pressionando a agência para que lhe vendesse rapidamente o imóvel, tendo sido a agência que tratou do negócio, limitando-se a ré a ir à escritura e recebeu o preço.

Realizou-se a audiência prévia, proferiu-se despacho saneador, no qual, além do mais, se procedeu à identificação do objecto do litígio e à enunciação dos temas da prova.

Realizou-se a audiência final, após o que proferida sentença de onde consta:

“Pelo exposto, e ao abrigo das referidas disposições legais, julgo improcedente a acção intentada por AA e mulher BB contra CC, DD e mulher EE.

Custas a cargo dos autores, nos termos do disposto no art.º 527.º, n.ºs 1 e 2 do C.P.C.

Registe e notifique.”

Os autores inconformados com tal decisão dela interpuseram recurso de apelação pedindo a sua revogação e substituição por outra que que julgue a acção totalmente procedente.

Os apelantes juntaram aos autos as suas alegações que terminam com as seguintes conclusões:

1- Vem o presente recurso interposto da sentença que julgou improcedente a acção de preferência intentada pelos autores, desde logo por não ter aplicado o disposto no artigo 26.º do Decreto-Lei n.º 73/2009 de 31 de Março, que aprovou o regime jurídico da Reserva Agrícola Nacional.

2- Dispondo o artigo 608.º n.º 2 do CPC, que rege acerca da ordem do julgamento, que o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução de outras, cremos apodíctico que o Tribunal «a quo» andou mal ao não começar por conhecer da questão do direito de preferência previsto no artigo 26.º do Decreto-Lei n.º 73/2009 de 31 de Março, que aprovou o regime jurídico da Reserva Agrícola Nacional, conhecendo antes, e apenas, a questão do direito de preferência previsto no art.º 1380.º do Código Civil, quando ambas foram invocadas na PI como fundamento de direito da pretensão dos autores preferentes.

3- Tivera o Tribunal recorrido começado a apreciação do mérito da causa pela sobredita questão, não teria, sequer, que se debruçar sobre a outra, que ficaria necessariamente prejudicada pela procedência do pedido pela verificação dos pressupostos legais da aplicação do disposto no artigo 26.º n.º1 do regime jurídico da RAN.

4- Encontra-se provado nos autos através da certidão de fls. 61 que o prédio objecto da preferência se localiza em área de Reserva Agrícola Nacional [vide 9 dos factos assentes].

5- Mais se encontra provado através da planta de fls. 94 que também os prédios dos autores preferentes se localizam em área de Reserva Agrícola Nacional.

6- Assim, é forçoso concluir que se encontra provado documentalmente nos autos através da planta de fls. 94 e da certidão de fls. 61, que quer os prédios preferentes, quer o preferido, se localizam em área de Reserva Agrícola Nacional, como aliás, a sentença refere expressamente na motivação da decisão de facto, na súmula que faz do depoimento de testemunha JJ.

7- Não é pela circunstância do Tribunal recorrido não ter tido o cuidado de o transpor na totalidade para os factos provados [apenas deles constando, no ponto 9, esse circunstancialismo, por referência ao prédio dos réus] que não pode e deve esse Tribunal de recurso conhecer o teor integral do documento e dele retirar as devidas consequências, aditando esse facto aos factos assentes, o que sempre e por cautela, se requer que seja feito em aditamento ao mesmo ponto da matéria de facto, também por referência aos prédios dos réus. Assim, deve o ponto 9 dos factos provados passar a iniciar-se em termos idênticos aos do ponto anterior, obtendo a seguinte redacção: «Todos os aludidos prédios (de autores e réus) localizam-se em área de Reserva Agrícola Nacional»

8- Não obstante a prova inequívoca de tal facto, o Tribunal «a quo» julgou improcedente a acção por entender verificada a matéria de excepção prevista na al. a), 2.ª parte, do artigo 1381.º do Código Civil, impeditiva do direito de preferência previsto no art.º 1380.º do Código Civil [o que não se concede, e infra se impugna e rebate], quando deveria ter julgado a acção procedente por verificação dos requisitos de aplicabilidade do direito de preferência previstos no artigo 26.º n.ºs 1 e 3 do Decreto-Lei n.º 73/2009 de 31 de Março, o que prejudicaria o conhecimento da outra questão, pois a excepção aludida não tem aplicação no âmbito deste regime.

9- Para o reconhecimento do direito de preferência aludido no preceito, basta que o prédio do proprietário preferente e do prédio alienado ou dado em cumprimento estejam integrados na RAN, sejam eles rústicos ou mistos, e que os preferidos não sejam donos de nenhum prédio confinante ao preferido e sito em RAN, como se provou nos autos.

10- Verificados “in casu” esses pressupostos legais e provado que a 1.ª ré, obrigada à preferência, não comunicou por escrito aos preferentes autores a sua intenção de venda como previsto no n.º 2 do preceito, manda o n.º 3 do preceito que se aplique o disposto no artigo 1410.º do Código Civil que determina seja a acção de preferência proposta no prazo de 6 meses após conhecimento e depositado o preço, o que se verifica in casu, não sendo controvertido, sequer.

11- Donde é por demais evidente que a presente acção deveria ter sido julgada procedente, pela verificação dos pressupostos do direito de preferência previsto no artigo 26.º n.ºs 1 e 3 do Decreto-Lei n.º 73/2009 de 31 de Março, não merecendo controvérsia o direito dos autores à preferência, com esse fundamento, visto que os 2.ºs réus não se podem arrogar a titularidade de idêntico direito, por não serem, à data de tal aquisição, donos de qualquer prédio confinante com o prédio adquirido.

12- E sendo certo, ainda que, tendo o prédio preferido para além do destino RAN uma outra aptidão, numa pequena parte, o facto é que em relação à mesma os réus não deduziram qualquer pedido (como lhes assistiria, porventura).

13- O Tribunal «a quo» não fez a mais correcta subsunção dos factos ao direito, violando o disposto no artigo 26.º n.ºs 1 e 3 do Decreto-Lei n.º 73/2009 de 31 de Março.

14- Mais violou o disposto no artigo nos artigos 608.º n.º 2 do CPC, sem prescindir,

15- Acresce que o Tribunal «a quo» não fez a mais correta apreciação da prova, mesmo que no tange ao outro fundamento do pedido, nomeadamente ao entender verificada a circunstância prevista na al. a), 2.ª parte, do artigo 1381.º do Código Civil, impeditiva do direito de preferência previsto no art.º 1380.º do Código Civil.

16- No modesto entendimento dos autores, considerando as regras do ónus da prova plasmadas nos artigos 342.º n.º 2 do Código Civil e 414.º do CPC, nos termos dos quais era aos réus que incumbia o ónus de provar o facto impeditivo e que a dúvida sobre a realidade de um facto se resolve contra aquela parte a quem o mesmo aproveita, mal andou o tribunal recorrido na apreciação da prova, até porque uma significativa parte dos pontos dados como provados não se ancora em prova sólida [motivo pela qual se impugnam].

17- Na realidade, o Tribunal «a quo» satisfez-se com a uma intencionalidade debilmente demonstrada e nada objectivada em factos, em atitudes; ora, tal como refere o douto Ac. do STJ de 18.01.94 in CJ, tomo I, pág. 46/49, “a intenção do comprador constitui um facto psicológico tanto mais seguro quanto tiver reflexo na conduta fáctica apurada”.

18- O Tribunal recorrido funda a sua decisão na simples classificação em PDM de uma parte muito reduzida do prédio objecto da preferência em fim diverso da cultura, sem que se encontre minimamente demonstrado que a entidade administrativa competente para o licenciar, a autoriza em concreto, isto porque, em boa verdade, não houve uma única testemunha que tivesse deposto acerca da concreta aptidão construtiva do prédio, tendo as mesmas se limitado a emitir opiniões absolutamente genéricas e abstractas sobre a sua aptidão construtiva, sem concretizar nem a área de terreno, nem a configuração que, alegadamente, poderia ser afecta a construção, nem se o porventura (ou alegadamente) pretendido pelos réus era licenciável.

19- De igual forma, não existe nenhum documento camarário que certifique que naquele terreno, implantada em determinada área, com uma dada configuração, esteja autorizada ou (pelo menos) seja viável a construção da moradia alegadamente pretendida pelos réus. O documento junto a fls. 61 mais não afere senão de que abstractamente há no prédio uma faixa prevista em zona de construção, cuja área nem sequer concretiza.

20- Algo bem diferente do que constituiria um parecer favorável em pedido de viabilidade construtiva, ao abrigo do artigo 14.º do RJUE, pedido esse que versaria sobre uma dada operação urbanística e seus concretos condicionamentos legais e regulamentares. Pedido esse que, conforme recente entendimento dessa Relação, já «poderia indiciar algo (seria depois necessário apurar se para efeitos probatórios esse indício era suficiente) sobre a intenção do recorrente quanto ao destino do prédio em questão.» - Ac. TRP de 25.02.2021, no P. 185/19.2 in site da dgsi.

21- O Tribunal «a quo» valorizou, portanto, meros juízos de opinião, em detrimento daquilo que resultou provado acerca do prédio objecto da preferência e que mereceria outra atenção na apreciação crítica da prova, levando inelutavelmente a concluir não terem os réus logrado ultrapassar a dúvida e, como tal, a provar o facto impeditivo por eles invocado.

22- Falhando na subsunção dos factos ao direito e, ao mesmo tempo, violando o disposto no artigo 1381.º al. a), 2.ª parte, do Código Civil.

23- Está provado que o prédio objecto da preferência é um prédio rústico de cultura e ramada, com a área de 4.227m2, como resulta da caderneta predial rústica de fls. 75 e da certidão permanente de fls. 75 v e 76 do processo físico e que assim se manteve na matriz e na Conservatória, como prédio rústico, descrito como «Campo ..., de cultura e ramada», não tendo os réus promovido junto do Serviço de Finanças a sua alteração de destino, passando-o a urbano, após a aquisição.

24- Está provado tratar-se de um prédio com 4.227m2 de área e a configuração de um polígono irregular como se vê da planta de fls. 61, ou seja, com área muito superior à que, em termos de normalidade, tem um lote de terreno para construção. Prédio, esse, com a área de 4.227m2 que, de acordo com o Plano Director Municipal ..., conforme certidão narrativa de fls. 61 e planta de fls. 94, está classificado como espaços não urbanizáveis integrados na Reserva Agrícola Nacional, excepto na faixa de 35 metros marginante à Rua ... (precisamente onde é mais estreito) em que está classificado como zona de construção do tipo II. Como tal, com base nestes documentos de fls. 75 a 76, 61 e 94 dos autos, bem como depoimento testemunha dos réus KK, engenheiro civil: (minuto 5:00 a 5:30), é por demais evidente que não podia ter sido dado como provado que o prédio mantém capacidade construtiva, pelo que se impugna o ponto 23 dos «Factos Provados» constante da sentença, bem pelo contrário, o que resulta provado é que mantém a capacidade agrícola.

25- Por outro lado, provou-se que o prédio objecto da preferência – tal como os dos autores – tem área inferior à unidade de cultura e é de cultura arvense de regadio, ou seja, destina-se ao cultivo de ervas e milhos – vide Facto Provado em 8: – daí ser o mesmo servido por um poço localizado no canto mais junto à estrada que assegura a sua rega, como as testemunhas relataram, como é próprio de um campo situado em área de Reserva Agrícola Nacional (RAN). Aliás, que essa é a sua aptidão e destino natural, foram unânimes as testemunhas ouvidas com conhecimento do prédio desde há décadas, todos nascidos e moradores na freguesia, nos termos dos depoimentos e excertos supra discriminados para que se remete.

26- Mais se provou com relevo para a decisão, em termos físicos, que o prédio preferido – tal como foi vendido (e ainda se encontra) – não tinha à data da venda, possibilidade física de outro aproveitamento senão a cultura, a que sempre se destinou, pois não só não tem acesso directo da rua, de que se encontra separado por um muro de vedação; como se encontra, ao longo da sua confrontação com a estrada, a uma cota entre 2 a 3 metros, inferior à cota daquela, nos termos dos depoimentos e excertos supra discriminados para que se remete. O que, sendo factualidade relevante, terá de ser aditado à matéria assente, com base nos depoimentos e excertos supra discriminados das testemunhas JJ (minuto 16:10 a 17:37), LL (minuto 8:20 a 10:14) e MM (minuto 7:20 a 9:40) e KK (minuto 9:00 a 11:40), nos termos seguintes: “o prédio transmitido aos 2.ºs réus não tinha, à data da venda, como não tem, acesso directo à rua, de que se encontra separado por um muro de vedação em toda essa confrontação, encontrando-se a uma cota cerca de dois a três metros inferior à cota da rua.”

27- Para além da impugnação que acima se fez, há ainda alguns pontos da matéria que constam da sentença como provados que se impugnam, sendo contrariados pela apreciação crítica da prova que, nos termos supra, se impõe, bem como, particularmente pelo que infra se discrimina, nomeadamente os pontos 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 24, 20, 21, 22.

28- Desde logo, em relação aos pontos 13, 19 e 24 nenhuma prova foi feita, como aliás resulta da motivação da decisão de facto que, resumindo o que de relevante afirmou cada testemunha, nada refere a respeito desses pontos, nem indica nenhuma das testemunhas como tendo confirmado tal factualidade (retirada dos itens 9.º, 23.º da contestação dos 2.ºs réus e 9.º da contestação da 1.ª ré). Devem, por isso, ser dados como não provados os pontos 13, 19 e 24 da matéria provada, por absoluta falta de prova.

29- Quanto ao ponto 20, o Tribunal refere na motivação da decisão de facto ter sido com base no depoimento das testemunhas NN e KK; porém, ouvidos os respectivos depoimentos – nomeadamente os excertos concretamente indicados supra, para que se remete – nada do que disseram é idóneo a dar estas duas afirmações como provadas: - aliás, nem um, nem outro, foi questionado acerca da intencionalidade dos autores na compra da casa, nem acerca do conhecimento do autor do que quer que fosse. O ponto 20 deve ser dado como não provado, pois, de todo o depoimento das testemunhas NN e KK, para que se remete, nada consta, nem lhes foi questionado.

30- Quanto ao ponto 21, salvo o devido respeito, o documento a que na motivação a sentença alude como tendo servido para dar aquele ponto 21 como provado, a escritura de fls. 36 a 39 não permite alicerçar tal afirmação (da mesma apenas resulta que em 16.10.2019 (já após citação para os presentes autos, pormenor que não é despiciendo) os 2.ºs réus procederam à venda pelo valor de €180.000,00 de uma fracção de rés-do-chão e primeiro andar, habitação do tipo T3, com quintal e jardim, varandas e garagem na cave sita na Trav. ..., ..., Vila do Conde. O ponto 21 deve ser dado como não provado, pois o documento a que a sentença alude na motivação não permite alcançar tal afirmação.

31- Impugna-se ainda os pontos 11, 12 e 17 e 18 da matéria dada como provada na sentença, os quais o Tribunal alicerçou unicamente no depoimento de duas testemunhas, o casal de OO e PP, padrinhos e tios da 2.ª ré mulher, como tal, necessariamente interessados no desfecho da acção, como decorre das regras da experiência comum. O seu testemunho, de resto, mostrou-se apaixonado e nada imparcial; aliás começaram ambos por, aos costumes, admitir estarem de relações cortadas com os autores de quem foram amigos. Nessa medida, e não tendo o seu depoimento sido corroborado por mais ninguém, e, visto ainda se tratarem de testemunhos indirectos, de «ouvi dizer» e de «tricas», não deveriam ter sido valorados. Os pontos 11, 12, 17 e 18 da matéria provada, assentes exclusivamente no depoimento destas testemunhas, devem, por isso, ser dados como não provados.

32- Diga-se que, se algo importante se poderia tirar destes depoimentos, nomeadamente de OO, é pelo contrário, a perfeita noção e consciência de que se tratava de um terreno agrícola; daí o conselho que diz ter dado de que era melhor falar com os confrontantes, que diz ter sido seguido pelos 2.ºs réus, o que indicia precisamente prova em sentido oposto ao constante daqueles pontos. Ora, se estamos perante um facto impeditivo, a dúvida resolve-se contra quem tem o respectivo ónus, pelo que, na dúvida, a resposta a esses pontos da matéria de facto deveria ter sido negativa.

33- De igual forma, embora por distintos motivos, também o depoimento da testemunha QQ, da imobiliária I..., se mostrou parcial e interessado, sendo que, confrontado o seu depoimento com o teor da escritura, onde os réus declararam não ter havido intervenção de empresa de mediação imobiliária, o mesmo fica inelutavelmente descredibilizado. Devem, por isso, ser dados como não provados os pontos 14, 15, 16, 20 e 22 dos factos dados como provados, assentes exclusivamente neste depoimento.

34- Não tendo os réus logrado provar o facto impeditivo, sempre e sem prescindir, deveria a acção ter sido julgada improcedente e a sentença substituída por douto acórdão que reconhecendo o direito de preferência dos autores, declare substituídos.

Os réus/apelados juntaram aos autos as suas contra-alegações onde pugnam pela confirmação da decisão recorrida.

II- Da 1.ª instância chegam-nos assentes os seguintes factos:

1. Encontra-se inscrita a aquisição, a favor dos autores, dos seguintes prédios:

- «Campo ... ou de ...», com 4.000m2, inscrito na matriz sob o artigo ... da indicada freguesia e descrito na Conservatória sob o n.º ... –...;

- «Campo ...», com a área de 4.000m2, inscrito na matriz sob o artigo ... da indicada freguesia e descrito na Conservatória sob o n.º ... – ...;

2. Os indicados prédios vieram à titularidade e posse dos autores por sucessão e partilha por óbito de AA e AA, encontrando-se averbados na matriz a seu favor e em seu nome inscritos na Conservatória através das Ap. ... e ... de 02/12/2010.

3. Os prédios referidos em 1. estão juntos.

4. Veio recentemente ao conhecimento dos autores que por escritura pública outorgada em 28.03.2019 no Cartório Notarial da Póvoa de Varzim na Praça ..., perante a Notária RR, a 1.ª ré, representada por SS, procedeu à venda ao casal dos segundos réus, pelo preço de €35.000.00, do prédio rústico denominado «Campo ...», com a área de 4.227m2, sito no Lugar ..., freguesia ..., concelho de Vila do Conde, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória sob o n.º ...

5. O prédio referido em 4. confronta pelo poente com os indicados prédios dos autores referidos em 1., sitos naquele Lugar

6. A 1.ª ré não comunicou previamente aos autores o projecto de venda e cláusulas do contrato, nomeadamente o preço, condições de pagamento e identificação dos compradores.

7. Os 2.ºs réus não são proprietários de qualquer terreno rústico confinante com o que adquiriram.

8. Todos os aludidos prédios têm a área inferior à unidade de cultura, sendo certo que são todos de cultura arvense de regadio, ou seja, cultivo de ervas e milhos.

9. O prédio transmitido aos 2.ºs réus localiza-se em área de Reserva Agrícola Nacional (RAN).

10. Os autores procederam ao depósito do preço de aquisição e acresceram a esse valor as quantias pagas de IMT e ao imposto de selo.

11. Os autores já tinham tomado conhecimento que a 1.ª ré iria vender o prédio, para efeitos de construção de moradia pelos réus.

12. Os réus decidiram construir uma moradia que tivesse algum espaço para logradouro ou quintal, já que a que eles habitavam, não tinha tal espaço.

13. Numa imobiliária sita na Póvoa de Varzim, a “I...” viram que estava à venda um terreno para construção de moradia, 4 frentes, exactamente o que pretendiam, sito na freguesia ..., Vila do Conde, onde residiam e têm a sua vida familiar organizada.

14. Resolveram então dirigir-se a tal agência e aí tiraram informações sobre a real capacidade construtiva do terreno e o preço, tendo sido informada positivamente aquela capacidade.

15. Quiseram os 2.ºs réus saber o montante dos encargos que teriam com a celebração da escritura e pagamento dos impostos devidos ao Estado, e foram também informados que se comprassem o terreno sem referir que se destinava a construção, o valor a despender era mais reduzido, dado os encargos fiscais serem mais suaves.

16. Procuraram negociar o valor do terreno com a agência, pois não tinham dinheiro suficiente para o comprar.

17. O réu DD foi falar com o autor, e a sua intenção de comprar o terreno para aí construir a sua moradia e se ele estaria interessado em tal compra.

18. O autor, conhecido do réu DD, e amigo próximo dos padrinhos da ré BB, e também amigo dos pais desta, disse-lhe que não tinha qualquer interesse na compra, até porque recentemente tinha efectuado a compra de uma casa e não queria mais encargos.

19. Os 2.ºs réus na escritura não fizeram referência a que o terreno se destinava à construção da sua casa para evitar mais despesas fiscais.

20. Os 2.ºs réus apenas fizeram a compra porque o prédio tinha capacidade construtiva para nele ser construída a casa que pretendiam e o autor sabia perfeitamente que o terreno se destinava aos 2.ºs réus construírem a sua casa.

21. Como iam construir a casa no terreno que compraram, venderam, entretanto, a casa onde viviam, e que estavam a pagar ao Banco o empréstimo que contraíram para a comprar.

22. No site da sociedade de mediação imobiliária “I...”, na publicidade do terreno o mesmo era identificado como “terreno para construção”.

23. O prédio referido em 4. mantém capacidade construtiva.

24. A ré CC pôs imediatamente à venda o prédio referido em 4., depois de se ter informado junto de uma agência de que tinha capacidade construtiva, e, como tal, teria sempre um valor melhor do que se não a tivesse.

25. De acordo com o definido na Planta de Ordenamento do Plano Director Municipal ..., o prédio referido em 4. encontra-se classificado como Zona de Construção do Tipo Dois na faixa de trinta e cinco metros marginante à Rua ... e como espaços não urbanizáveis integrados na Reserva Agrícola Nacional na restante área.

Não se julgaram provados os seguintes factos:

a) Os prédios referido em 1. não têm já quaisquer valos ou muros delimitadores entre si, formando uma unidade agrícola, a qual confronta de norte com o próprio (casa agrícola), do sul com Quinta 1... (R...), do poente com GG, HH e outros e do nascente com herdeiros de II e CC.

b) Os autores têm a posse dos prédios indicados em 1., por si e seus antepossuidores, há mais de 15, 20, 30 e mais anos, posse que sempre se manteve com justo título, de boa-fé, sem conhecimento de lesar interesse de terceiros; pacificamente, pois sem usar de qualquer violência, de modo que essa posse fosse de todos e por qualquer interessado conhecida. Continuamente, sem qualquer interrupção.

c) Sempre os autores e antepossuidores daqueles prédios os usaram, fruíram e deles dispuseram e transmitiram como coisa exclusiva e totalmente sua.

d) Pagando as respectivas contribuições e impostos, retirando da terra todas as suas utilidades, ou seja, neles cultivando ervas e milhos e fazendo seus os proventos dessas sementeiras.

e) Unindo os dois prédios entre si, passando a ter a configuração e confrontações acima descritas.

f) Tudo à vista de todos e sem oposição de ninguém.

g) Na ignorância desculpável de que, com isso, lesassem terceiros; antes na convicção e certeza de exercerem um direito próprio.

h) O conhecimento referido em 11. abrangia os termos e condições indicados na escritura.

i) Os 2.ºs réus começaram a procurar em vários sites de várias imobiliárias que tivessem à venda um terreno.

j) Antes de avançar para o negócio, os 2.ºs réus foram à Câmara Municipal ..., onde foram atendidos por um técnico, que localizou o terreno, e confirmou a capacidade construtiva aludida em 23.

k) Não tendo possibilidades de melhorar o valor que conseguiram encontrar, os 2.ºs réus foram falar com os pais de ambos para ver da possibilidade destes lhes emprestarem algum dinheiro para que pudessem concretizar o negócio, dado que não tinham todo o dinheiro necessário e não queriam contrair novo financiamento bancário, pois já tinham o encargo de pagar o empréstimo que contraíram para compra a casa onde viviam.

l) Os pais emprestavam-lhes o dinheiro necessário, e os réus que queriam endividar-se o mínimo, esgotariam todas as suas economias, ficando mesmo com a sua capacidade financeira no limite mínimo.

m) Na ocasião referida em 17. o réu DD transmitiu ao autor o preço da transacção que pretendia efectuar.

n) O réu DD até entregou ao autor um documento para ser assinado por este que dizia que renunciava a eventual direito de preferência.

o) Os 2.ºs réus ainda falaram com os padrinhos da ré BB que lhes disseram que eram pessoas sérias, que estivesse à vontade.

p) Os 2.ºs réus haviam celebrado contrato promessa de compra e venda relativamente à casa onde viviam.

q) Provisoriamente os 2.ºs réus instalaram-se em casa da avó da ré BB.

r) A imobiliária envia e-mail’s para mais de 5.000 clientes sobretudo das áreas de Póvoa de Varzim e Vila do Conde.

s) Os 2.ºs réus têm duas filhas de 9 e 3 anos.

t) O modo pelo qual a ré CC adquiriu o prédio referido em 4. foi no âmbito do inventário a que se procedeu por óbito de seus pais, TT e marido UU, o qual correu termos pelo Cartório Notarial da Dr.ª FF, na Póvoa de Varzim, com o nº 239/13.

u) Nesse inventário, além de diversos bens móveis, foram relacionados os dois imóveis que faziam parte do acervo patrimonial das heranças de seus pais, a saber, o imóvel objecto dos presentes autos e a casa de morada de família.

v) Porque as relações com sua cunhada não eram as melhores, a ré CC teve que se inteirar do valor de ambos os prédios, por forma a, na Conferência de Interessados a haver em tal inventário, poder apresentar proposta relativamente aos mesmos, acautelando a posição que lhe interessava, pois, tinha interesse na casa, onde então vivia sua cunhada, mas não tinha especial interesse pelo outro prédio, dado que seus pais haviam doado a seu falecido irmão uma parcela de terreno para construção, onde o mesmo construiu uma excelente casa antes de falecer no acidente que o vitimou, e nessa casa, se a ré ficasse, como pretendia, com a casa paterna, sua cunhada teria de deixar a casa paterna e certamente iria viver para tal casa, onde estava a sobrinha da ré e filha de seu irmão e sua cunhada.

x) E tendo em vista apresentar as propostas, a ré CC contactou uma agência imobiliária para a informar do valor de cada um dos imóveis da herança.

z) A agência fez a avaliação, atribuiu o valor de cada um dos imóveis.

aa) O pai da ré CC já a tinha informado da capacidade referida em 24., pois que quando deu o terreno a seu irmão para ele fazer a casa, logo disse que também ela poderia fazer uma casa no restante do terreno.

bb) Na Conferência de Interessados, a ré CC acabou por apresentar as melhores propostas relativamente aos dois prédios, pelo que ambos lhe foram adjudicados, ficando a mesma com a obrigação de pagar uma torna a sua cunhada e sobrinhos.

cc) Na altura de pagar as tornas, e porque se arriscava a ficar sem a casa se não pagasse a torna no prazo fixado, a ré CC teve que pedir dinheiro emprestado para liquidar a torna.

dd) A ré CC pressionou a agência para que lhe vendesse rapidamente o imóvel, pois queria pagar o mais rapidamente possível o dinheiro a quem lho emprestou, pois embora sempre vivesse modestamente, nunca pedira dinheiro emprestado a ninguém e não descansava enquanto não “arrumasse” a sua vida.

ee) Algumas pessoas, e também da freguesia ..., chegaram a procurar a ré CC, que todavia as remetia para o responsável da agência.

III- Como é sabido o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.ºs 5.º, 635.º n.º3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do C.P.Civil), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.

Ora, visto o teor das alegações dos apelantes são questões a apreciar no presente recurso:

1.ª Da alegada nulidade da sentença recorrida.

2.ª Da impugnação da decisão da matéria de facto.

3.ª De Direito.

Em suma, os autores demandaram os réus para verem reconhecido o direito de preferência que dizem deter relativamente à venda de um imóvel rústico pela 2.ª ré aos 2.ºs réus e consequentemente, serem substituídos pelos réus compradores enquanto compradores na escritura pública de compra e venda outorgada em 28.03.2019, a fls. 74 a 75 do Livro ... de escrituras diversas do Cartório Notarial da Dr.ª FF, e consequentemente, serem estes mesmos réus condenados a lhes entregarem o referido prédio, livre de ónus e/ou encargos e desocupado de pessoas e bens e no estado e condições em que o receberam, atribuindo-se-lhes o respectivo preço pago, mais se ordenando o cancelamento de todos e quaisquer registos que os esses réus hajam feito a seu favor em consequência da compra do supra referido prédio e outros que venha porventura a fazer.

A 1.ª instância perante o complexo fáctico que julgou provado e não provado, julgou a acção improcedente para o que considerou, além do mais, que: “(…) A pretensão que constitui o cerne da presente acção e o que os autores efectivamente pretendem é exercer o direito de preferência na alienação do prédio identificado no ponto 4., que alegam ser confinante com outros prédios da sua propriedade.

(…)

Nos termos do disposto no art.º 1380.º, n.º 1 do Código Civil “Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”.

(…)

Ora, nos termos da Portaria n.º 219/2016, de 9 de Agosto, alterada pela Portaria n.º 19/2019 de 15 de Janeiro a unidade de cultura de regadio para esta zona do país é de 2,5 hectares; verifica-se pois que o prédio em apreço tem área inferior à unidade de cultura para esta zona, tal como os prédios dos autores que são confinantes daquele, com o que se conclui que preenchem o requisito contido no art.º 1380.º, n.º 1 do Código Civil, precisamente por a área ser inferior à unidade de cultura.

Da factualidade dada por provada, resulta ainda não serem os segundos réus proprietários confinantes do prédio que adquiriram à ré CC.

(…)

Os art.ºs 416.º a 418.º dispõem quanto ao exercício não judicial do direito de preferência, ao passo que o art.º 1410.º refere-se ao exercício judicial do mesmo direito, através da acção de preferência.

Nos termos do disposto no art.º 416.º, n.º 1 do Código Civil “querendo vender a coisa que é objecto do” (…) direito de preferência, no caso em apreço, o prédio confinante, “o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato”. Isto significa que a obrigação emergente do direito de preferência, em termos de cumprimento, implica uma declaração de vontade por parte do “sujeito passivo”, ou seja, o obrigado à preferência.

(…)

A comunicação ao preferente pelo obrigado à preferência, faz nascer na sua esfera jurídica o direito potestativo de declarar que pretende preferir, e na do vendedor a obrigação de com aquele contratar, obviamente no caso da resposta ser positiva.

Ao titular do direito de preferência caberá, nos termos do disposto no art.º 342.º, n.º 1, do Código Civil, enquanto autor de uma acção de preferência, fazer prova dos factos dos quais dependa a existência do seu direito, ou seja a sua qualidade de preferente. Não é sobre o preferente que impende o ónus de provar a falta de comunicação a que se reporta o art.º 416.º, n.º 1, do Código Civil.

Na verdade, a realização da comunicação para preferir, aliada ao não exercício tempestivo do respectivo direito, constituem factos extintivos do direito invocado pelo preferente. Como tal, a sua prova cabe ao réu (art.ºs 342.º, n.º 2, e 343.º, n.º 2, do Código Civil).

Da matéria dada como provada, de forma alguma se pode concluir que tenha sido comunicado aos autores qualquer projecto de venda, tendo-se, ao invés, demonstrado que a 1.ª ré não comunicou previamente aos autores o projecto de venda e cláusulas do contrato, nomeadamente o preço, condições de pagamento e identificação dos compradores.

(…)

Não resultou demonstrado que ao autor tenham sido comunicados os elementos essenciais da venda e cláusulas da mesma, em termos de poder afirmar-se uma renúncia eficaz ao direito de preferência, pelo que esta excepção tem de improceder.

Face a tudo quanto antecede, não existe dúvida que no caso sub judice os requisitos previstos no art.º 1380.º, n.º 1 do Código Civil para o direito de preferência dos autores estariam preenchidos.

Sucede que o artigo 1381.º do Código Civil estabelece duas excepções à preferência de terrenos confinantes:

a) quando algum dos terrenos constitua componente de um prédio urbano, ou se destine a algum fim que não seja a cultura;

b) sempre que a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar.

(…)

Atento o manancial fáctico que resultou provado nos autos, não existem dúvidas de que os 2.ºs réus demonstraram que na data da aquisição pretendiam construir uma moradia que tivesse algum espaço para logradouro ou quintal, bem como se provou que os 2.ºs réus apenas fizeram a compra porque o prédio tinha capacidade construtiva para nele ser construída a casa que pretendiam.

Por outro lado, e relativamente à admissibilidade legal de construção de uma moradia no prédio vendido aos 2.ºs réus, consideramos que face aos factos provados nos pontos 23. e 25. aquela se mostra demonstrada, na medida em que a alteração do destino do prédio mostra-se a coberto do Plano Director Municipal, existindo uma parte do terreno classificado como Zona de Construção do Tipo Dois, resultando evidenciada uma possibilidade real do destino diferente da cultura do prédio se verificar.

Julgando-se preenchida uma das circunstâncias previstas na alínea a) do artigo 1381.º do Código Civil, não pode senão concluir-se que os autores não podem gozar do direito de preferência sobre a venda do prédio descrito no ponto 4. Dos factos provados.

Improcede, pelos fundamentos expostos, a acção”.

1. ªquestão – Da alegada nulidade da sentença recorrida.

Inconformados com a decisão proferida em 1.ª instância começaram os autores/apelantes por defender que o tribunal recorrido violou o preceituado no n.º2 do art.º 608.º do C.P.Civil ao não ter começado “por conhecer da questão do direito de preferência previsto no artigo 26.º do Decreto-Lei n.º 73/2009 de 31 de Março, que aprovou o regime jurídico da Reserva Agrícola Nacional, conhecendo antes, e apenas, a questão do direito de preferência previsto no art.º 1380.º do Código Civil, quando ambas foram invocadas na PI como fundamento de direito da pretensão dos autores preferentes”.

Vejamos.

Como é sabido, segundo o disposto no art.º 615.º n.º1 al. d), do C.P.Civil, a sentença) é nula se deixa de conhecer na sentença de questões de que devia tomar conhecimento ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento. Este vício traduz-se no incumprimento ou desrespeito por parte do julgador, do dever prescrito no art.º 608.º n.º2 do C.P.Civil, cfr. Antunes Varela, in “Manual de Processo Civil”, pág. 690 e Rodrigues Bastos, in “Notas ao Código de Processo Civil”, Vol. III, pág. 247, segundo o qual deve o juiz resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outra e não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.

A nulidade da al. d) do n.º1 do art.º 615.º do C.P.Civil, é assim a sanção pela violação do disposto no art.º 608.º n.º 2 do C.P.Civil, o qual impõe ao juiz o dever de resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação mas, por outro lado, de só poder ocupar-se das questões suscitadas pelas partes, salvo tratando-se de questões do conhecimento oficioso do tribunal (omissão ou excesso de pronúncia).

Ora, analisando a petição inicial dos autos, concluímos que os autores/apelantes arrogam-se ao direito de preferência na venda do imóvel em apreço nos autos, concluindo que “…verificam-se todos os requisitos e condições para o exercício do direito de preferência previsto nos art.ºs 1380.º e 1410.º do CC e demais legislação complementar”, isto no fim de 30 artigos, onde apenas em dois deles, o 20.º e 21.º alegam que “Acresce que o prédio transmitido aos 2.ºs RR. acima identificado em 13.º se localiza em área de Reserva Agrícola Nacional (RAN).Pelo que, também assiste aos autores o direito de preferência por via do disposto no artigo 26.º do Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de Março, que estipula um direito legal de preferência incidente sobre a transmissão de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área RAN”.

É também certo que na decisão recorrida nada se refere quanto ao direito de preferência previsto no art.º 26.º Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de Março, que aprovou o regime jurídico da Reserva Agrícola Nacional (a “RAN”).

Pelo que, em termos lógicos e correspondentes ao alegado pelos autores/apelantes em sede de petição inicial, a 1.ª instância começou (e terminou) apenas apreciando o invocado direito de preferência à luz do preceituado nos art.ºs 1380.º e 1410.º do C.Civil, pois esse foi o foco colocado pelos autores/apelantes para o tribunal decidir. Destarte nenhuma censura nos merece o facto de a 1.ª instância assim ter agido. Todavia, é também manifesto que o tribunal recorrido não se pronunciou e devia tê-lo feito quanto ao quase subtilmente invocado direito de preferência à luz do previsto art.º 26.º Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de Março.

Existe assim omissão de pronúncia quanto a tal questão, padecendo a sentença recorrida do vício da nulidade prevista na al. d) do n.º1 do art.º 615.º do C.P.Civil, omissão, essa, que este tribunal mais abaixo dissipará, conhecendo de tal questão, cfr. art.º 665.º do C.P.Civil.

Procedem as respectivas conclusões dos apelantes.

2. ªquestão – Da impugnação da decisão da matéria de facto.

Dentro do seu inconformismo contra o decidido em 1.ª instância vêm depois os autores/apelantes defender que o Tribunal recorrido fez errada interpretação da prova produzida nos autos, pelo que requerem a sua reapreciação; em concreto defendem que o tribunal recorrido decidiu erradamente relativamente aos factos elencados como provados sob os n.ºs 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, que no seu entender devem agora ser julgados não provados.

Para tanto os apelantes chamam à colação os depoimentos prestados pelas testemunhas NN; JJ; MM; LL; KK e NN e o teor de vários documentos juntos aos autos que identifica.

Mais peticionam os autores/apelantes que devem ser aditados ao complexo fáctico provado outros factos relevantes para a decisão do litígio e que resultaram da prova produzida, ou seja, que deve o ponto n.º 9 dos factos provados passar a ter a seguinte redacção: “Todos os aludidos prédios (de AA. e RR.) localizam-se em área de Reserva Agrícola Nacional” e que “o prédio transmitido aos 2.ºs réus não tinha, à data da venda, como não tem, acesso directo à rua, de que se encontra separado por um muro de vedação em toda essa confrontação, encontrando-se a uma cota cerca de dois a três metros inferior à cota da rua”.

2.1. – Da reapreciação da prova.

No que concerne à impugnação da decisão de facto proferida em 1.ª instância, única questão colocada no presente recurso, importa atentar no que dispõe no art.º 662.º do C.P.Civil.

Como refere F. Amâncio Ferreira, in “Manual dos Recursos em Processo Civil”, pág. 127, resulta de tal preceito que “…o direito português segue o modelo de revisão ou reponderação…”, ainda que não em toda a sua pureza, porquanto comporta excepções, as quais se mostram referidas pelo mesmo autor na obra citada.

Os recursos de reponderação, segundo o ensinamento do Prof. Miguel Teixeira de Sousa, in “Estudo Sobre o Novo Processo Civil”, pág. 374, “…satisfazem-se com o controlo da decisão impugnada e em averiguar se, dentro dos condicionalismos da instância recorrida, essa decisão foi adequada, pelo que esses recursos controlam apenas – pode dizer-se – a “justiça relativa” dessa decisão”. Por isso, havendo gravação dos depoimentos prestados em audiência de julgamento, como no presente caso se verifica, temos que, nos termos do disposto no art.º 662.º n.º 1 do C.P.Civil, o Tribunal da Relação deve alterar a decisão do Tribunal de 1.ª instância sobre a matéria de facto, desde que, em função dos elementos constantes dos autos (incluindo, obviamente, a gravação), seja razoável concluir que aquela enferma de erro.

Não nos podemos esquecer de que ao reponderar a decisão da matéria de facto, que, apesar da gravação da audiência de julgamento, esta continua a ser enformada pelo regime da oralidade (ainda que de forma mitigada face à gravação) a que se mostram adstritos, entre outros, o princípios da concentração e da imediação, o que impede que o Tribunal de recurso apreenda e possa dispor de todo o circunstancialismo que envolveu a produção e captação da prova, designadamente a testemunhal, quase sempre decisivo para a formação da convicção do juiz; pois que, como referem A. Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in “Manual de Processo Civil”, pág. 657, a propósito do “Princípio da Imediação”, “…Esse contacto directo, imediato, principalmente entre o juiz e a testemunha, permite ao responsável pelo julgamento captar uma série valiosa de elementos (através do que pode perguntar, observar e depreender do depoimento, da pessoa e das reacções do inquirido) sobre a realidade dos factos que a mera leitura do relato escrito do depoimento não pode facultar. …”.

Decorre também do preâmbulo do DL n.º 39/95 de 15.12, que instituiu no nosso ordenamento processual civil a possibilidade de documentação da prova, que a mesma se destina a correcção de erros grosseiros ou manifestos verificados na decisão da matéria de facto, quanto aos pontos concretos da mesma, dizendo-se aí que “a criação de um verdadeiro e efectivo 2.º grau de jurisdição na apreciação da matéria de facto, facultando às partes na causa uma maior e mais real possibilidade de reacção contra eventuais – e seguramente excepcionais – erros do julgador na livre apreciação das provas e na fixação da matéria de facto”.

Vendo ainda esse preâmbulo, dele consta também que “a garantia do duplo grau de jurisdição em sede da matéria de facto, nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência – visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso”.

Quanto ao resultado da apreciação da prova testemunhal não pode esquecer-se que, nos termos do art.º 607.º n.º 5 do C.P.Civil, “O juiz aprecia livremente as provas, segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”, mantendo o princípio da liberdade de julgamento. E, quanto à força probatória, os depoimentos das testemunhas são apreciados livremente pelo Tribunal, como resulta do disposto no art.º 396.º do C.Civil.

Atendo em atenção o que preceitua o art.º 640.º n.ºs 1 e 2 do C.P.Civil, ou seja, que é ónus do apelante que pretenda impugnar a decisão sobre a matéria de facto, isto é, não basta ao apelante atacar a convicção que o julgador formou sobre cada uma ou a globalidade das provas para provocar uma alteração da decisão da matéria de facto, sendo ainda indispensável, e “sob pena de rejeição”, que:

a) – especifique quais os concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados;

b) – indique quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impõem decisão diversa da recorrida sobre cada um dos concretos pontos impugnados da matéria de facto;

c) - indique com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respectiva transcrição, devendo ainda, desenvolver a análise crítica dessas provas, por forma demonstrar que a decisão proferida sobre cada um desses concretos pontos de facto não é possível, não é plausível ou não é a mais razoável.

d) – indique a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

Está assim hoje legalmente consagrada o dever deste Tribunal de recurso alterar a decisão de facto proferida em 1.ª instância, devendo para tal reapreciar as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo ainda em consideração o teor das alegações das partes, para o que terá de ouvir os depoimentos chamados à colação pelas partes. E assim, (re) ponderando livremente essas provas, deve, por força do disposto no art.º 662.º n.º 1 do C.P.Civil, “alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”. Ou seja, deve o Tribunal de recurso formar a sua própria convicção relativamente a cada um dos factos em causa não desconsiderando, principalmente, a ausência de imediação na produção dessa prova, e a consequente e natural limitação à formação desta convicção, o que em confronto com o decidido em 1.ª instância terá como consequência a alteração ou a manutenção dessa decisão. E isso, por se ter concluído que a decisão de facto em causa, (re) apreciada “segundo critérios de valoração racional e lógica do julgador, pressupondo o recurso a conhecimentos de ordem geral das pessoas normalmente inseridas na sociedade do seu tempo, a observância das regras da experiência e dos critérios da lógica” cfr. Ac. do STJ, proc. n.º 3811/05, da 1.ª secção, citado no Ac. do mesmo tribunal de 28.05.2009, in www.dgsi.pt., corresponde, ou não, ao decidido em 1.ª instância.

Por outro lado, deve ainda a Relação, por força do disposto no n.º 2 do art.º 662.º do C.P.Civil, “mesmo oficiosamente”: a), a renovação “da produção da prova quando houver dúvidas sérias sobre a credibilidade do depoente ou sobre o sentido do seu depoimento”; b) a produção de novos meios de prova em segunda instância, “em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada”; c) a anulação da decisão da matéria de facto, mesmo oficiosamente, sempre que não constando do processo todos os elementos que, nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando considere indispensável a ampliação desta; d) se determine que, não estando devidamente fundamentada a decisão proferida sobre algum facto essencial para o julgamento da causa, o Tribunal de 1.ª instância a fundamente, tendo em conta os depoimentos gravados ou registados.

No caso em apreço, os apelantes cumpriram, ainda que de forma muito deficiente, os supra referidos ónus de alegação, cfr. art.º 640.º do C.P.Civil.

Efectivamente a 1.ª instância julgou provado, além do mais, que:

11. Os autores já tinham tomado conhecimento que a 1.ª ré iria vender o prédio, para efeitos de construção de moradia pelos réus.

12. Os réus decidiram construir uma moradia que tivesse algum espaço para logradouro ou quintal, já que a que eles habitavam, não tinha tal espaço.

13. Numa imobiliária sita na Póvoa de Varzim, a “I...” viram que estava à venda um terreno para construção de moradia, 4 frentes, exactamente o que pretendiam, sito na freguesia ..., Vila do Conde, onde residiam e têm a sua vida familiar organizada.

14. Resolveram então dirigir-se a tal agência e aí tiraram informações sobre a real capacidade construtiva do terreno e o preço, tendo sido informada positivamente aquela capacidade.

15. Quiseram os 2.ºs réus saber o montante dos encargos que teriam com a celebração da escritura e pagamento dos impostos devidos ao Estado, e foram também informados que se comprassem o terreno sem referir que se destinava a construção, o valor a despender era mais reduzido, dado os encargos fiscais serem mais suaves.

16. Procuraram negociar o valor do terreno com a agência, pois não tinham dinheiro suficiente para o comprar.

17. O réu DD foi falar com o autor, e a sua intenção de comprar o terreno para aí construir a sua moradia e se ele estaria interessado em tal compra.

18. O autor, conhecido do réu DD, e amigo próximo dos padrinhos da ré BB, e também amigo dos pais desta, disse-lhe que não tinha qualquer interesse na compra, até porque recentemente tinha efectuado a compra de uma casa e não queria mais encargos.

19. Os 2.ºs réus na escritura não fizeram referência a que o terreno se destinava à construção da sua casa para evitar mais despesas fiscais.

20. Os 2.ºs réus apenas fizeram a compra porque o prédio tinha capacidade construtiva para nele ser construída a casa que pretendiam e o autor sabia perfeitamente que o terreno se destinava aos 2.ºs réus construírem a sua casa.

21. Como iam construir a casa no terreno que compraram, venderam, entretanto, a casa onde viviam, e que estavam a pagar ao Banco o empréstimo que contraíram para a comprar.

22. No site da sociedade de mediação imobiliária “I...”, na publicidade do terreno o mesmo era identificado como “terreno para construção”.

23. O prédio referido em 4. mantém capacidade construtiva.

24. A ré CC pôs imediatamente à venda o prédio referido em 4., depois de se ter informado junto de uma agência de que tinha capacidade construtiva, e, como tal, teria sempre um valor melhor do que se não a tivesse.

Em fundamentação do assim decidido pode ler-se na decisão recorrida que: “(…)

Para a formação da sua convicção o Tribunal considerou e ponderou toda a prova produzida no seu conjunto e em confronto, analisada segundo as regras da experiência comum.

Desde logo, o teor dos documentos juntos aos autos, designadamente certidões matriciais reproduzidas a fls. 9 verso e 11, certidões registrais reproduzidas a fls. 8 verso e 9 e 10 e 10 verso, escritura pública reproduzida a fls. 12 e 13; escritura pública reproduzida a fls. 36 a 39, depósito documentado a fls. 16 verso e 17, cópia de anúncio de venda da imobiliária junto a fls. 29, todos devidamente analisados, e que foram de molde a alcançar a prova dos factos levados aos pontos (…), 21 (…) 22.

Nos termos do artigo 607.º, n.º4, do CPC, e com base no teor da certidão emitida pela Câmara Municipal ... junta a fls. 61, o Tribunal considerou como demonstrados os factos vertidos nos pontos 23 (…).

(…)

Esta testemunha explicou conhecer bem os prédios dos autores e o prédio vendido aos 2.ºs réus, por ter nascido na freguesia em questão, confirmando que os primeiros confrontam a poente com o segundo.

Por ter trabalhado na Direcção Regional de Agricultura e ter colaborado na elaboração dos mapas da Reserva Agrícola Nacional (RAN), JJ demonstrou ter conhecimento sobre a factualidade em causa, designadamente que os prédios dos autores e o prédio em discussão nos autos são de monocultura/cultura rotativa arvense (no inverno erva e na primavera/verão milho), esclarecendo também que a zona onde os prédios se inserem é de RAN e que no prédio vendido aos 2.ºs réus só há uma pequena margem que foi desafectada/libertada da RAN porque existia um núcleo urbano, factos que explicou e que são suportados pela planta de localização do PDM ... junta a fls. 94.

Embora tenha referido que o prédio vendido aos 2.ºs réus terá estado cultivado até 2018 pela família do autor, JJ não deixou de admitir, no seu depoimento, a factualidade vertida no ponto 23., na medida em que, confrontado com a aludida planta de fls. 94, referiu que uma faixa de 30 metros excluída da RAN, na qual é possível construir sem pedido prévio e na qual é possível construir uma moradia.

As testemunhas LL e MM, respectivamente primo e tio do autor, prestaram depoimentos coincidentes, em parte, com a da testemunha anterior.

LL revelou conhecer bem os prédios dos autores, que são dois artigos mas estão juntos, referindo que confrontam com o prédio que foi vendido aos 2.ºs réus, e que todos eles se destinam a cultura arvense e regadio (milho no Verão e erva no Inverno) e com área inferior à unidade de cultura (o que resulta do confronto das áreas dos prédios dos autores e do prédio vendido aos réus com o que consta do anexo à Portaria n.º 219/2016, de 9 de Agosto, alterada pela Portaria n.º 19/2019 de 15 de Janeiro, e ao valor aí previsto para os terrenos de regadio da Área Metropolitana do Porto). No mais, esta testemunha referiu que o prédio vendido aos réus e que pertencia à ré CC foi limpo pelo próprio autor há cerca de dois anos, bem como que desconhece que o terreno tenha estado à venda.

MM, tio do autor, referiu no seu depoimento que os prédios dos autores e o prédio vendido aos 2.ºs réus são bons para cultivo e cultura arvense (milho, batata e erva), que foi o próprio autor que fabricou o prédio vendido durante algum tempo, sendo o terreno do mesmo desnivelado e sem acesso à estrada.

(…)

No mais, a testemunha VV confirmou a factualidade vertida nos pontos 14. a 16., 20. e 22., explicando que o terreno foi publicitado na internet e na montra da agência, que “não vendem gato por lebre” e confirmaram a possibilidade de construir no terreno, e que era precisamente isso que os 2.ºs réus pretendiam, ou seja, construir uma moradia, embora tivessem pouca capacidade financeira e quisessem pagar o menos de impostos possível.

O depoimento das testemunhas NN e KK, respectivamente topógrafo e engenheiro civil, também relevou para a demonstração da matéria dos pontos (…), 20. e 23., sendo que ambos foram contactados pelos 2.ºs réus após a aquisição do terreno.

NN referiu ter sido contactado pelos 2.ºs réus para fazer um levantamento topográfico em Setembro de 2019, levantamento com o qual visavam fazer um projecto para uma moradia e que ficou suspenso por força da entrada em juízo da presente acção. Sobre as diligências que efectuou, NN explicou ter visitado o imóvel, bem como ter consultado o “website” da Câmara, na qual apurou que uma parte do terreno estava em Reserva Agrícola Nacional mas uma faixa do mesmo dava para construção e era possível fazer aí moradia.

O Eng. KK explicou ter sido contratado pelos 2.ºs réus para fazer o projecto da moradia que aqueles queriam construir, tendo a adjudicação do trabalho ocorrido em final de Agosto de 2019, mas não teve continuidade por causa da entrada em juízo dos presentes autos. Além de ter corroborado que os 2.ºs réus compraram o terreno para nele construírem uma moradia, a testemunha em causa foi peremptória em afirmar que o terreno tem uma parte inserida em Reserva Agrícola Nacional mas tem uma faixa em que é possível construir uma boa moradia, e que de acordo com o PDM está inserida em zona de construção Tipo 2 (intermédio quanto às condicionantes) e não havia necessidade de fazer um pedido de informação prévia.

Para a formação da convicção do Tribunal, no que respeita à factualidade constante dos pontos 11., 12., 17. e 18., consideraram-se os depoimentos prestados por OO e PP.

Por serem tios e padrinhos da ré BB, OO e PP atestaram, de forma credível, que o objectivo daquela e do marido com a compra do terreno era construir uma moradia e que venderam o anterior apartamento onde viviam.

Estas testemunhas conhecem também os autores, por serem amigos dos mesmos e pertencerem todos à mesma Comissão de Festas, e evidenciaram nos seus depoimentos ter ficado surpresos com a instauração da presente acção, quer porque o réu DD lhes contou que os autores lhe disseram não estar interessados na compra do terreno, quer porque a própria autora numa festa disse a PP que estava contente por a ré BB ser sua vizinha, confidenciando que não estavam interessados no terreno porque naquele momento não tinham disponibilidade financeira por causa de uma outra casa.

Não obstante OO e PP não tenham assistido a qualquer conversa entre o réu DD e o autor, a verdade é que a testemunha PP foi interveniente numa conversa com a autora, descrevendo circunstanciadamente o teor da mesma, sendo que o sentido desta conversa vem reforçar a alegação de que os autores sabiam perfeitamente que os 2.ºs réus iam comprar o terreno e não se mostraram interessados.

Mais, OO e PP explicaram que depois de saberem da mudança de atitude dos autores, por os conhecerem bem, tentaram resolver as coisas, descrevendo que o autor lhes disse ter intentado a acção porque, por um lado, o réu DD teria agido de má-fé e, por outro lado, que o cunhado que vive em Valença o terá pressionado para pôr o processo. Esta descrição do sucedido por parte das testemunhas OO e PP reforça a sua credibilidade, pela forma pormenorizada pela qual descreveram a reacção do autor quando confrontado com a sua mudança de atitude, bem como pelo facto de existir uma relação de proximidade entre aqueles e os autores e de por esse preciso motivo terem tentado resolver a situação.

O depoimento de OO e PP não foi suficiente para demonstrar a matéria vertida nas alíneas h) e m), uma vez que nenhum deles referiu que o réu DD tenha informado o autor dos exactos termos e condições em que ia ser celebrada a escritura (…)”

Ouvida, cuidadosamente, a gravação de todos os depoimentos prestados em audiência de julgamento, designadamente os invocados pelos autores/apelantes – os depoimentos das testemunhas - JJ; MM; LL; KK e NN – e, além do mais, intuindo da espontaneidade e convicção das respostas, da consistência das mesmas, dos silêncios, das frases incompletas e mesmo dos diversos níveis das vozes, que resultam bem audíveis, tudo interpretado à luz do teor dos documentos juntos aos autos e da razoabilidade e da experiência da vida, julgo que não assiste razão aos apelantes, ou seja, temos de concluir que a decisão sobre a matéria de facto supra mencionada não enferma de erro na apreciação da prova e consequentemente deverá manter-se inalterada.

Mas vejamos, o que de relevante e, em síntese, resulta dos referidos depoimentos e assim formou a nossa firme convicção.

A testemunha JJ conhece os autores, são seus sobrinhos. Não conhece os réus. É engenheiro técnico agrário, foi funcionário do Ministério da Agricultura, mormente trabalhou na Direcção Geral da Agricultura na ... e no .... Viveu no lugar da situação dos prédios em apreço nos autos até aos 27 anos, mas do teor global do seu depoimento nada de relevante resultou para os factos ora em apreço e impugnados pelos autores/apelantes, a não ser no final do seu depoimento quando referiu perante o teor do documento junto com o requerimento de 4.06.2020 que do prédio adquirido pelos 2.ºs réus está excluído da RAN numa área de 30 metros contados da estrada (numa área de cerca de +/-500m2), pelo que na mesma é possível construir sem pedido prévio à RAN, e na qual é possível construir uma moradia, estando apenas dependente de autorização camarária.

A testemunha LL conhece os autores por serem seus primos. Conhece os réus de vista. Conhece os prédios em apreço nos autos por residir na freguesia e, por vezes trabalhar nessas terras. Referiu esta testemunha que o acesso ao prédio comprado pelos 2.ºs réus é feito por outro prédio, pois o mesmo não tem acesso directo à rua, pois na sua frente que dá para a estrada tem um declive de cerca de 2 metros de altura e um muro de vedação do próprio terreno. No mais do global do seu depoimento nada se pode retirar para infirmar a realidade dos factos ora impugnados.

A testemunha MM conhece os autores por seu tio dos mesmos e por residirem no mesmo lugar e não conhece os réus. Revelou conhecer os prédios em apreço nestes autos. Referindo também que o campo vendido aos 2.ºs réus era conhecido pela população da aldeia pelo “campo do governo” e mais confirmou o depoimento da anterior testemunha relativamente ao acesso do campo (prédio adquirido pelos 2.ºs réus) à via pública e ainda referiu que esse campo todo era do pai da 1.ª ré, e que este “deu” uma parte desse terreno ao falecido irmão da 1.ª ré onde este construiu uma casa, referindo ainda que o restante desse terreno dá para construção, logo também do global do seu depoimento nada de relevante se retira, mormente de forma a impugnar o que consta dos factos em apreço.

A testemunha NN, engenheiro/ /topógrafo, conhece os autores e os 2.ºs réus por serem vizinhos, mas não conhece a 1.ª ré. Produziu um depoimento isento, seguro, convicto e fundamentado e no âmbito do mesmo disse conhecer o terreno adquirido pelos 2.ºs réus e foi contactado pelo 2.º réu marido em 9.09.2019 para fazer o levantamento topográfico do mesmo para construir a casa, e no dia 17 desse mês foi ao terreno, mas teve de pedir para limparem o mesmo e aí encontrou-se com o autor marido e em conversa disse-lhe o que estava ali a fazer. O que sabe é o que está no portal da CM e que ali há uma faixa que tem potencial construtivo, que segundo afirmou peremptoriamente dava para construir uma moradia. Mais tarde o 2.º réu disse-lhe que, por via da instauração da presente acção, já não queria o levantamento topográfico.

A testemunha KK, engenheiro civil conhece os 2.ºs réus porque lhe encomendaram, no Verão de 2019, a realização de um projecto para construção de uma moradia no terreno que adquiriram e em apreço, o que aceitou fazer, tendo pedido aos 2.ºs réus a realização de um levantamento topográfico. Assertivamente disse que o terreno em causa é um terreno de construção e que dá para construir uma moradia com muito boas condições (Tipo 2, v.g. centro das freguesias). Quanto ao acesso do prédio à via pública referiu que foi ao terreno, mas não se recorda, do que viu. Quanto à cota do prédio em relação à via pública confirmou que está mais baixo do que a rua, mas referiu que tal não obsta à realização de uma construção no terreno, tendo referido que até pode ser interessante para v.g. a construção de uma cave na habitação, ou seja, interessante ao nível do projecto da obra. Mas referiu que não tem conhecimento de qualquer pedido de viabilidade de construção à CM, só faz esse pedido antes do projecto quando tem dúvidas e no caso não tem dúvidas de que o terreno tem aptidão construtiva, mais o terreno confronta com a via pública. Esta testemunha produziu um depoimento isento, seguro, bem fundamentado e assertivo.

Assim sendo, quanto à realidade dos factos n.ºs 13 a 16 e 22 resultou do global do depoimento prestado pela testemunha VV, proprietário da imobiliária I... que teve intervenção do negócio em apreço nos autos e relatou de forma isenta, segura e bem fundamentada como aquele terreno chegou ao seu conhecimento, o que fez até o pôr à venda na sua sociedade e depois as relações que manteve com os 2.ºs réus e com o Dr. WW, advogado da Póvoa de Varzim com quem trabalha em algumas parcerias, com vista à concretização do negócio e como este acabou por se realizar. Sendo que a realidade do facto 22 resultou manifesta do teor dos documentos juntos com a contestação da 1.ª ré, e do depoimento da testemunha VV, proprietário da imobiliária I..., que referiu ainda que também foi feita publicidade na montra da loja e pela newsletter da sociedade.

Quanto aos factos n.ºs 11, 12, 17 e 18 a sua realidade resultou do global depoimento das testemunhas OO e mulher PP, que não obstante terem declarado que estão hoje de relações cortadas com os autores e por via do presente litígio, mas que foram amigos até há cerca de 20/30 anos, e a 2.ª ré ser sua afilhada e sobrinha, depuseram de forma isenta e espontânea, sem esconderem a sua mágoa pelo sucedido que cortou a amizade entre os casais, tendo deposto ainda de forma convicta e bem fundamentada, relatando factos do seu conhecimento pessoal e directo, e por isso, credível. Mais se dirá que não tendo as testemunhas assistido às conversas tidas entre o autor marido e o 2.º réu marido acerca da intenção deste último adquirir tal terreno, a testemunha OO declarou assertivamente que soube pelos próprios intervenientes da existência de tais conversas, do seu objecto e do que ficou acordado, pois eles próprios, separadamente lhe confirmaram a sua existência e o que nelas foi dito, tendo finalmente esta testemunha aquando do surgimento do presente litígio confrontado o autor marido com o mesmo e com o que havia resultado dos supra referidas conversas com o 2.º réu marido, ao que aquele lhe respondeu que o 2.ª réu marido apenas lhe tinha dito que ia adquirir um “lote” e afinal comprou o “terreno”, justificação que até hoje a testemunha disse não entender e foi dessa situação que resultou o corte de relações entre os dois casais (testemunha e autor).

Relativamente ao facto n.º19, o mesmo foi peremptoriamente confessado pelo 2.º réu marido, DD, em sede da sua contestação.

Também a realidade dos factos n.ºs 20 e 21 resultou do global do depoimento da supra referida testemunha OO e teor da respectivas escritura de compra e venda do seu apartamento junta pelos 2.ºs réus com a sua contestação.

No que concerne ao facto 23 é manifesto que o facto de o mesmo possuir capacidade construtiva foi afiançada nos autos pelo global depoimento das testemunhas JJ, MM, NN e KK e mais se dirá ainda que pelo facto de na escritura de compra e venda do referido prédio junta aos autos constar “… vende aos segundos outorgantes… o seguinte imóvel, livre de ónus e encargos: Prédio rústico, denominado “Campo ...”, sito em ...…. Declararam os segundos outorgantes; Que aceitam este contrato, nos termos exarados…” não implica que os 2.ºs réus não tenham adquirido tal imóvel, apesar de rústico, para construção, v.g. construir uma moradia para sua residência, pois uma coisa como resulta do n.º2 do art.º 204.º do C.Civil prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica e entende-se «por prédio urbano, qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro». Logo, perante o acordado entre as partes e a realidade que a fundamentava, o referido contrato de compra e venda apenas poderia ter por objecto um prédio rústico e nunca qualquer construção. Sem olvidar que para efeitos de IMI, conforme resulta do seu art.º 4.º, para efeitos fiscais, passam a prédios urbanos todos aqueles de natureza rústica que deixaram de o ser por nele se ter edificado alguma construção com outra utilidade que não a da exploração directa e agrícola do solo.

A lei, através do DL n.º 316/2007, de 19.09 (RJIGT), diz que “o regime do solo é definido nos planos municipais de ordenamento do território através da classificação e da qualificação do solo” (os PDMs). Estes planos podem ser consultados no sítio do Sistema Nacional de Informação Territorial (SNIT), gerido agora pela DGT (que incorporou a DGOTDU. Ora, a “classificação do solo determina o destino básico dos terrenos, assentando na distinção fundamental entre solo rural e solo urbano”. Ora, como se sabe a RAN define-se como o conjunto de terras que, em virtude das suas características, em termos agroclimáticos, geomorfológicos e pedológicos, apresentam maior aptidão para a actividade agrícola, e é um instrumento de gestão territorial, que se consubstancia numa restrição de utilidade pública, pelo estabelecimento de um conjunto de condicionamentos à utilização não agrícola do solo, e que desempenha um papel fundamental na preservação do recurso solo e a sua afectação à agricultura, mas “in casu” e como resultou da prova feita nos autos o imóvel adquirido pelos 2.ºs réus encontra-se fora da área da RAN, por se situar até à profundidade de 35 metros a contar do limite da via pública marginante (Rua ...), logo sobre ele não incide a referida condicionantes de utilidade pública, dependendo apenas a autorização para nele se construir da aprovação pela respectiva Câmara Municipal, pois como foi também referido em audiência de julgamento, a nível do respectivo PDM situa-se numa zona apta para construção do tipo T-2 e como se pode também inferir das fotocópias da Planta de Condicionante 83-3 do Urbanismo e Ordenamento do Território do PDM ... e Plante da Localização juntas aos autos em 5.06.2020.

Pelo que sem necessidade de outros considerandos, nenhuma censura nos merece o facto em apreço julgado provado em 1.ª instância.

Finalmente quanto ao facto 24, a sua realidade resultou desde logo do teor do depoimento de parte da 1.ª ré, CC e do global do depoimento da testemunha VV, proprietário da imobiliária I

Pelo que se deixa consignado, considerando ainda o teor do despacho de fundamentação da decisão que recaiu sobre a matéria de facto, o teor dos depoimentos prestados em audiência final, e como é sabido, devendo o Juiz apreciar livremente todas as provas, decidindo segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto, cfr. art.º 607.º n.º5 do C.P.Civil, julgamos que a decisão proferida em 1.ª instância sobre os factos em apreço neste recurso deve manter-se inalterada, já que não se vislumbra que a mesma enferme de erro e, muito menos, erro grosseiro ou manifesto, não merecendo esta, por isso, qualquer censura.

Improcedem as respectivas conclusões dos autores/apelantes.

2.2. – Da ampliação da decisão da matéria de facto.

Como se deixou acima consignado defendem os apelantes que por resultarem da prova produzida nos autos e por serem relevantes para a boa decisão da causa, deveriam ter sido também julgados provados os dois (2) factos que identifica, ou seja, que:

- também o seu prédio se localiza em área de Reserva Agrícola Nacional, e que

- o prédio transmitido aos 2.ºs réus não tinha, à data da venda, como não tem, acesso directo à rua, de que se encontra separado por um muro de vedação em toda essa confrontação, encontrando-se a uma cota cerca de dois a três metros inferior à cota da rua.

Como é sabido a decisão da matéria de facto pode apresentar patologias que não correspondem verdadeiramente a erros de apreciação ou de julgamento da prova produzida. Com efeito, o conteúdo da decisão de facto pode apresentar-se excessivo, por envolver a consideração de factos essenciais ou complementares e concretizadores fora das condições de admissibilidade previstas no art.º 5.º n.ºs 1 e 2 do C.P.Civil, mas também pode ainda, o conteúdo da mesma decisão traduzir-se na integração nos factos provados ou não provados de pura e inequívoca matéria de direito. E finalmente podem ainda evidenciar-se decisões, total ou parcialmente deficientes, obscuras ou contraditórias, resultantes da falta de pronúncia sobre factos essenciais ou complementares, da sua natureza ininteligível, equívoca ou imprecisa ou reveladoras de incongruências, de modo que, conjugadamente, se mostre impedido o estabelecimento de uma plataforma sólida para a integração jurídica do caso em análise.

Nestas situações, a lei confere ao Tribunal da Relação o dever de, por um lado, deles conhecer oficiosamente, (independentemente da existência ou não de impulso da parte interessada) e, por outro, de os poder suprir imediatamente, desde que, naturalmente, constem do processo (ou da gravação) os elementos probatórios indispensáveis para esse suprimento.

Na verdade, além do mais, pode a decisão de facto com que é confrontado o Tribunal da Relação revelar-se deficiente, exigindo a sua ampliação, por terem sido desconsiderados nos temas de prova factos alegados pelas partes e essenciais para a resolução do litígio ou, ainda, por terem sido desconsiderados na decisão factos que se revelem essenciais para a resolução do litígio, na medida em que assegurem um enquadramento ou fundamentação jurídica diverso do que foi suposto pela 1.ª instância.

Nessa caso, preceitua a al. c) do n.º2 do art.º 662.º do C.P.Civil, que: “A Relação deve ainda, mesmo oficiosamente, anular a decisão proferida na 1ª instância, quando, não constando do processo todos os elementos que, nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando considere indispensável a ampliação desta”. Mas, se, à partida a consequência deverá ser a anulação da sentença, essa medida deve ser tomada em último recurso, ou seja, apenas quando de outro modo não seja possível superar a situação, por forma a fixar com segurança a matéria de facto provada e não provada, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, tendo em conta, além do mais, os efeitos negativos que essa anulação determina ao nível da celeridade e da eficácia.

Neste sentido refere A. Abrantes Geraldes, in “Temas da Reforma de Processo Civil”, vol. I, pág. 251-255, “a anulação da decisão de 1.ª instância apenas deve ser decretada se do processo não constarem todos os elementos probatórios relevantes. Ao invés, se estes estiverem acessíveis, a Relação deve proceder à sua apreciação e introduzir na decisão da matéria de facto as modificações que forem consideradas oportunas “ e “Deparando-se a Relação com respostas que sejam de reputar deficientes, obscuras ou contraditórias, se a reapreciação dos meios de prova permitir sanar a deficiência, obscuridade ou a contradição, a Relação fá-lo-á sem necessidade de reenviar o processo ao tribunal recorrido, após o que prosseguirá com a apreciação das demais questões que o recurso suscite. No caso inverso, cabe-lhe assinalar as referidas nulidades, determinar a anulação (parcial) do julgamento e ordenar que o tribunal a quo as superar”.

Depois destas linhas gerais, vejamos o caso em apreço.

Quanto à localização do prédio dos autores/apelantes relativamente à RAN dir-se-á que, não obstante como ficou bem expresso na motivação da decisão da matéria de facto proferida em 1.ª instância “…JJ demonstrou ter conhecimento sobre a factualidade em causa, designadamente que os prédios dos autores e o prédio em discussão nos autos são de monocultura/cultura rotativa arvense (no inverno erva e na primavera/verão milho), esclarecendo também que a zona onde os prédios se inserem é de RAN e que no prédio vendido aos 2.ºs réus só há uma pequena margem que foi desafectada/libertada da RAN (…), não se pode olvidar quer a situação do prédio dos preferentes, ora autores/apelantes, se situar na área da RAN é facto constitutivo e o primeiro fundamentador da respectiva causa de pedir relativamente ao pedido do direito de preferência ao abrigo do disposto no art.º 26.º do DL n.º 73/2009, de 31.03, (com as alterações dadas pelo DL n.º 199/2015, de 16.09) que aprovou o regime jurídico da Reserva Agrícola Nacional (“RAN”), já que o n.º1 de tal preceito refere que: “Sem prejuízo dos direitos de preferência estabelecidos no Código Civil e em legislação complementar, os proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área de RAN gozam do direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinantes.”

Ou seja, a inclusão do prédio de quem se arroga ao direito de preferência na alienação de um prédio confinante estar incluído/situado numa área da RAN é assim um facto essencial à respectiva causa de pedir. E assim sendo, era ónus dos autores/apelantes o alegarem em sede da petição inicial dos presentes autos e não o fizeram, tendo apenas alegado a tal respeito que: “20.º Acresce que o prédio transmitido aos 2.ºs RR. acima identificado em 13.º se localiza em área de Reserva Agrícola Nacional (RAN). Pelo que, 21º Também assiste aos autores o direito de preferência por via do disposto no artigo 26.º do Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de Março, que estipula um direito legal de preferência incidente sobre a transmissão de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área RAN”, cfr. art.º 5.º n.º1 do C.P.Civil, pelo que “sibi imputet”. Sem olvidar que, apesar do mesmo ter resultado das declarações das testemunhas ouvidas, por não ter sido alegado, não podiam os autores/apelantes fazer prova da realidade do mesmo, nem o tribunal o poderia considerar, pois por força do preceituado no n.º 2 do referido art.º 5.º do C.P.Civil, o mesmo estava fora dos poderes de cognição do tribunal, por se não tratar de um facto enunciado nas suas alíneas, mas como já se referiu, de um facto essencial.

Destarte e sem necessidade de outros considerandos, o facto provado em 1.ª instância e aí elencado sob o n.º9 mantêm-se inalterado.

Improcedem as respectivas conclusões dos autores/apelantes.

Quanto à situação do prédio adquirido pelos 2.ºs réus à 1.ª ré relativamente à via pública que o margina numa das suas confrontações, dir-se-á que, atento o que algumas testemunhas relataram em julgamento, dúvidas não restam de que o prédio adquirido pelos 2.ºs réus tem acesso directo à via pública, pois com ela confronta a sul. Também dúvidas não temos de que tal prédio, nessa confrontação sul com a via pública, apresenta-se a uma cota inferior a esta, todavia, como é manifesto, e foi mesmo declarado por várias testemunhas em sede de audiência de julgamento, tal não representa qualquer limitação à capacidade construtiva do terreno, resolvendo-se, em termos práticos, o acesso ao prédio pela dita via através de terraplanagem, ou seja, eliminando-se aquele desnível do terreno.

Todavia tal realidade, existente de facto, não tem qualquer interesse ou relevância para a boa e justa decisão do presente litígio, sendo assim impertinente a sua inclusão no quadro factual provado nos autos, razão pela qual se indefere a mesma.

Improcedem, assim, as respectivas conclusões dos autores/apelantes.

3. ªquestão – De Direito.

Como é sabido, dir-se-á, em síntese, que gozam reciprocamente de direito de preferência “os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”; prefere o “que estiver onerado com servidão de passagem”, ou o que “pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura”; em igualdade de circunstâncias é por licitação.

É dever do vendedor comunicar a quem tem direito de preferência o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, tendo o preferente oito dias para resposta, “sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto” ou o vendedor der prazo mais longo. Este direito de preferência mantém-se pelo prazo de seis meses, “a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação e deposite o preço nos 15 dias seguintes à propositura da acção”, cfr. art.ºs 1380.º, 417.º e 1410.º, todos do C.Civil.

E “não há direito de preferência dos proprietários dos terrenos confinantes, quando a alienação “abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar”; ou “quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a outro fim que não cultura”, cfr. art.º 1381.º do C.Civil.

Ma sentença recorrida, depois de se ter expressado devidamente em que consiste o direito de preferência, reconheceu perante o complexo factual provado nos autos que e se verificava que o prédio em apreço tem área inferior à unidade de cultura para esta zona, tal como estava provado que os prédios dos autores que são confinantes com aquele, pelo que estava preenchido o requisito da procedência do pedido dos autos decorrente do preceituado no n.º1 do art.º 1380.º, do C.Civil. Mais julgou verificado que os 2.ºs réus (adquirentes) não eram proprietários confinantes do prédio que adquiriram à ré CC. Mais se julgou também provado que, de forma alguma foi comunicado aos autores qualquer projecto de venda, tendo-se, ao invés, demonstrado que a 1.ª ré (vendedora) não comunicou previamente aos autores o projecto de venda e cláusulas do contrato, nomeadamente o preço, condições de pagamento e identificação dos compradores. Tendo também julgado que não resultou demonstrado que ao autor tenham sido comunicados os elementos essenciais da venda e cláusulas da mesma, em termos de poder afirmar-se que houve uma renúncia eficaz ao direito de preferência.

Todavia, veio a 1.ª instância a julgar verificada a excepção a tal direito de preferência, tal como definida no art.º 1381.º, al. a) do C.Civil, pois do complexo factual provado nos autos resultou provado que os 2.ºs réus adquiriram tal prédio para aí construir uma moradia que tivesse algum espaço para logradouro e/ou quintal, e mais que só fizeram tal aquisição porque estavam convictos de que o mesmos tinha capacidade construtiva para nele ser edificada a moradia que pretendiam. E mais, porque dúvidas não existem de que tal prédio dispõe de capacidade construtiva, logo o objectivo ou fim da aquisição é viável e lícito, ou seja, permitido pelas normas gestão territorial, aplicáveis, já que entendemos que para os fins de exclusão do direito de preferência a que alude o preceito em apreço (natureza ou destino do prédio a algum fim que não a agricultura) é admissível qualquer meio de prova, devendo essa prova evidenciar-se de actos palpáveis que traduzam uma intenção séria do fim concreto que se propõe dar ao prédio, o que “in casu” julgamos verificado. E assim tendo sido julgado procedente o referido facto impeditivo do direito a que os autores se arrogavam por via da presente acção, foi a mesma julgada improcedente.

Como se vê, os autores/apelantes fundaram a revogação da decisão recorrida pela procedência da impugnação da matéria de facto. Ora, tendo essa impugnação da decisão da matéria de facto proferida em 1.ª instância sido julgada totalmente improcedente, fica prejudicado o conhecimento da questão de Direito já decidido em 1.ª instância.

Mas como ficou acima já consignado, alegaram ainda os autores/apelantes em sede de p. inicial, cfr. art.ºs 20.º e 21.º que: “Acresce que o prédio transmitido aos 2.ºs RR. acima identificado em 13.º se localiza em área de Reserva Agrícola Nacional (RAN). Pelo que, também assiste aos autores o direito de preferência por via do disposto no artigo 26.º do Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de Março, que estipula um direito legal de preferência incidente sobre a transmissão de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área RAN”.

Pois preceitua o referido art.º 26.º n.º1, sob a epígrafe Direito de preferência, que:

“1- Sem prejuízo dos direitos de preferência estabelecidos no Código Civil e em legislação complementar, os proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área da RAN gozam do direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinantes.

2- Os proprietários dos prédios rústicos ou mistos inseridos na RAN que os pretendam vender, comunicam por escrito a sua intenção aos confinantes que podem exercer o seu direito nos termos dos artigos 416.º a 418.º do Código Civil.

3- No caso de violação do prescrito nos números anteriores é aplicável o disposto no artigo 1410.º do Código Civil, excepto se a alienação ou dação em cumprimento tiver sido efectuada a favor de um dos preferentes”.

Este preceito consagra um direito de preferência com os seguintes pressupostos: - i) alienação ou dação em cumprimento;

- ii) de prédio rústico ou misto inserido numa área da RAN;

- iii) que seja confinante com prédio rústico ou misto também inserido numa área da RAN;

- iv) o qual pertença ao preferente;

- v) o adquirente não ser preferente.

E como é sabido e resulta expresso do n.º1 do art.º 20.º do referido DL n.º 73/2009 “As áreas da RAN devem ser afectas à actividade agrícola e são áreas non aedificandi, numa óptica de uso sustentado e de gestão eficaz do espaço rural”.

O citado art.º 26.º remete, no seu n.º 2, para os art.ºs 416.º a 418.º do C.Civil, relativos ao pacto de preferência e, no seu n.º 3, para o art.º 1410.º do mesmo C.Civil, relativo à acção de preferência. Ou seja, por força da remissão constante do n.º 2, para os art.ºs 416.º a 418.º do C.Civil, é aplicável o regime previsto para o pacto de preferência no que se refere ao conhecimento do preferente, à venda do prédio juntamente com outro ou outros e à promessa de uma prestação acessória e da remissão constante do n.º 3, para o art.º 1420.º, decorre, por seu turno, a aplicabilidade do regime de tutela do direito de preferência, através da respectiva acção, previsto para a compropriedade.

É manifesto que o DL n.º 73/2009, de 31.03, é uma lei especial em face do C. Civil, pelo que aos prédios rústicos ou mistos incluídos numa área da RAN aplica-se o disposto no art.º 26.º desse DL e não o que dispõe o art.º 1380.º, n.º 1, do C.Civil, visto que a lei especial prevalece sobre a lei geral, cfr. n.º3 do art.º 7.º do C.Civil. E vendo o que consta do referido art.º 26.º tem de se concluir que se não prevê aí inexiste qualquer limitação ao exercício do direito de preferência. Ou seja, entendemos, mormente que as situações previstas no art.º 1381.º do C.Civil apenas constituem excepções impeditivas do direito de preferência estabelecido no art.º 1380.º do mesmo diploma legal e não do direito de preferência consagrado no art.º 26.º do regime jurídico da RAN.

No caso em apreço nos autos, e face às regras de distribuição do ónus da prova estatuídas no art.º 342.º do C.Civil, pretendendo os autores/apelantes exercer o seu direito de preferência relativamente à venda operada entre a 1.ª e os 2.º réus, incumbia-lhes o ónus da prova dos pressupostos supra indicados, que configuram os elementos constitutivos do direito de preferência decorrente do preceito invocado – ou seja, a alienação de prédio rústico inserido numa área da RAN que é confinante com prédio rústico também inserido numa área da RAN, o qual pertence aos preferentes, ora autores/apelantes e que os adquirente, ora 2.ºs réus não são preferentes – incumbindo, por seu turno, aos réus, alegar e provar os factos impeditivos daquele direito de preferência.

Todavia, “in casu” e como acima já se deixou consignado os preferentes – autores/apelantes omitiram a alegação de um facto essencial e constitutivo desse seu invocado direito – ou seja, omitiram a alegação de que o seu prédio rústico se situa ou está inserido numa área da RAN, pelo que “sibi imputet” já que essa omissão de fundamentação da causa de pedir determina, sem mais, a improcedência desse seu pedido.

Improcedem as respectivas conclusões dos autores/apelantes.

Sumário:

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IV- Pelo exposto acordam os Juízes desta secção cível em julgar a presente apelação improcedente e consequentemente confirma-se a decisão recorrida.

Custas pelos autores/apelantes.

Porto, 2022.11.22

Anabela Dias da Silva

Ana Lucinda Cabral

Rodrigues Pires