Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
1. AA – Urbanizações, Turismo e Construções, S.A. deduziu oposição à execução contra si intentada por BB – Investimentos e Imobiliário, S.A., tendo como título executivo uma escritura pública de compra e venda de imóvel, sujeita a condição resolutiva que – na sua óptica – se teria inteiramente verificado, determinando, de acordo com os documentos complementares que juntou, o pagamento dos valores pecuniários clausulados para a ineficácia do negócio, exigidos da executada. A oposição deduzida fundou-se na invocação da falta de título executivo e, no plano substancial, na inexistência do crédito pecuniário dado à execução, sustentando-se que a executada teria cumprido integral e tempestivamente todas as obrigações contratuais a que se vinculara – não se tendo, consequentemente, verificado a condição resolutiva do negócio, - e invocando ainda que a actuação da exequente, ao ter por resolvido o negócio, sempre traduziria censurável abuso de direito.
A exequente contestou a oposição, impugnando a argumentação deduzida, sustentando, nomeadamente, que a condição resolutiva se deveria ter por efectivamente preenchida, por a executada não ter logrado inscrever em tempo no registo predial o aditamento ao alvará de loteamento a que se vinculara em prazo peremptório, pugnando pelo prosseguimento da execução.
A oposição foi julgada procedente pela sentença proferida em 1ª instância: o tribunal não se pronunciou sobre a questão da invocada falta de título executivo, apreciando, porem, o mérito da oposição deduzida, considerando:
- por um lado, por interpretação do negócio jurídico que estava na base do litígio, que nele se não consignaria, afinal, como condição resolutiva contratualmente fixada, a omissão da tempestiva inscrição no registo predial do aditamento ao alvará de loteamento pretendido pela exequente: o que efectivamente condicionaria a satisfação dos fins, pretendidos pelas partes, e a que o prédio se destinava seria, apenas e tão somente, o registo camarário de tal alteração ao dito alvará, pelo que, tendo este específico acto de registo tido lugar antes da data em que deveria operar automaticamente a referida condição resolutiva, o negócio ter-se-ia consolidado, não se desencadeando, em consequência, o efeito resolutivo em que assentava o débito exequendo;
- por outro lado, e subsidiariamente, que sempre seria de qualificar como abusivo, nos termos do art. 334º do CC, o exercício dos direitos emergentes da consumação da invocada condição resolutiva, por lesão do princípio da confiança.
Inconformada com tal sentido decisório, apelou a exequente : sem ter suscitado a nulidade por omissão de pronúncia que decorreria do absoluto silêncio acerca da questão da pretensa falta de título executivo, impugnou a apelante o decidido quanto ao mérito da causa , sustentando que se teria verificado a condição resolutiva acordada e que nenhum acto abusivo ou violador da boa fé se lhe poderia imputar.
A Relação começou por fixar na data de 28/1/2008 o momento em que operaria a condição resolutiva contratualmente acordada.
Passando a interpretar o contrato celebrado, concluiu que a vontade real das partes seria no sentido de a dita condição resolutiva se reportar à inscrição no registo predial do acto de aditamento ao alvará pretendido pelas partes, sendo este facto - e não o mero registo de tal alteração no âmbito da própria autarquia – que condicionava a eficácia do negócio jurídico em litígio ; ora, não tendo tido lugar até essa data a inscrição no registo predial da pretendida alteração ao alvará de loteamento, impunha-se a conclusão de que o negócio deveria considerar-se automaticamente resolvido, nos termos convencionados pelas partes.
Por outro lado, entendeu a Relação que não poderia imputar-se à exequente qualquer actuação, quer na altura da celebração do negócio sujeito a cláusula resolutiva, quer no decurso do prazo de 6 meses da pendência da condição, quer no momento em que operou a condição resolutiva, qualquer comportamento abusivo ou censurável.
E, em consonância com tal entendimento, a Relação julgou procedente a apelação, revogando a decisão recorrida e declarando a oposição improcedente.
2. Inconformada com tal decisão, interpôs a executada a presente revista, encerrando-a com as seguintes conclusões que, como é sabido, lhe delimitam o objecto:
1ª A recorrente alegou junto da Ia Instância, para além da não verificação da resolução da compra e venda e da existência de abuso de direito da exequente, outros fundamentos de oposição, designadamente a inexistência de titulo executivo, fundamentos esses que, cada um deles por si só, são conducentes à procedência da oposição, prejudicando a procedência de um o conhecimento dos demais.
2ª A sentença de Ia Instância julgou a oposição procedente por abuso de direito do exequente, abstendo-se de tomar conhecimento dos demais fundamentos de oposição por julgar ta! conhecimento prejudicado pela solução dada ao litígio (v. artigo 660°/2 do CPC).
3ª Tendo o Tribunal da Relação optado por não fazer uso do regime de substituição previsto no art. 715° do CPC, estaria obrigado a seguir a via da remessa dos autos à Ia instância para conhecimento das demais questões que constituíam fundamento da oposição e não foram julgadas em Ia Instância por o seu conhecimento ter ficado prejudicado.
4ª Não tendo a Relação ^feito uso do regime de substituição previsto no art. 715° do CPC, estava adstrita a tomar conhecimento do objecto do recurso dentro dos limites do conteúdo da sentença de Ia Instância, pelo que, ao ter decidido, para além da questão do abuso de direito, a improcedência da oposição na sua globalidade, o acórdão recorrido enferma de excesso de pronuncia, sendo nulo ex vi dos artigos 668°/l/d) e 716° do CPC.
5ª A entender-se que o Tribunal da Relação não excedeu o âmbito dos seus poderes cognoscitivos ao decidir pela improcedência da oposição - o que aqui se pondera por cautela a titulo subsidiário - o acórdão recorrido enferma de nulidade por omissão de pronúncia acerca da questão da inexistência do título executivo suscitada como fundamento da oposição (v. arts. 668°/l/d) e 716° do CPC) e de absoluta falta de fundamentos (v. art. 688°/l/b) e 716° do CPC).
6a. Se por absurdo se entendesse que o Tribunal da Relação "conheceu" e julgou a questão da falta de título executivo, julgando-a improcedente – o que aqui se admite apenas e só por mera cautela - tal decisão enfermaria de erro de julgamento, pois no caso dos autos não existe titulo executivo que possa suportar o processo executivo em curso e a pretensão executiva, já que para tanto o documento "tem que constituir ou certificar a existência da obrigação, não bastando que preveja a constituição desta" (cfr. ANTUNES VARELA, e OUTROS, Ob. e Loc. CitsV "te/n que certificar, sem dependência de condição, a existência da obrigação do devedor para com o credor/' (cfr. Ac. do STJ, de 02/12/2004, no Proc. n° 04B2118 e jurisprudência aí citada, in www.dgsi.pt.).
7ª Ao julgar verificada a condição resolutiva aposta pelas partes na escritura de compra e venda, entendendo que a previsão da realização do registo do aditamento do alvará aí referida se reporta ao registo predial e não ao registo camarário que se provou ter sido tempestivamente feito, o acórdão recorrido enferma de erro de julgamento violando por errada interpretação e aplicação o disposto nos artigos 236° a 239° do Código Civil, normativos que imporiam o entendimento expresso na sentença de Ia Instância.
8ª A não se entender sustentar a interpretação sustentada pela douta sentença de Ia Instância, deverão os autos baixar para ser ampliada a matéria de facto (artigo 729° CPC), de forma a apurar o sentido da declaração das partes ao referirem-se ao "registo do aditamento" do alvará, esclarecendo se se pretenderam comprometer aí com o registo camarário (como foi quesitado, veio a ser provado e foi entendido na Ia Instância), ou com o registo predial como foi entendido no acórdão recorrido.
9ª Em face dos factos provados, o comportamento da recorrida ao resolver o contrato de compra e venda invocando a verificação da apontada cláusula resolutiva por falta de registo do aditamento ao alvará de loteamento, quando acompanhou todo o procedimento de licenciamento da alteração ao loteamento levado a efeito pela Recorrente, sendo conhecedora da existência deliberação de alteração ao loteamento, das cedências de terrenos que tiveram de ser feitas e das obras de urbanização que foram realizadas, sempre corresponderia ao uso anómalo de um direito, pelo que, decidindo o contrário, o acórdão recorrido enferma de erro de julgamento violando por errada interpretação e aplicação o disposto no artigo 334° do Código Civil.
NESTES TERMOS, deve o presente recurso ser julgado provado e procedente, com as legais consequências.
A recorrida pugna pela manutenção do acórdão recorrido.
3. Uma vez que se mostrava suscitada a questão da nulidade do acórdão, a Relação apreciou-a antes da subida do recurso, sustentando, por um lado, que não constituiria nulidade por omissão de pronúncia a não apreciação da questão da inexistência de título executivo, já que a apelante não havia cumprido o ónus decorrente do preceituado no nº2 do art. 684º-A do CPC, arguindo na sua alegação, a título subsidiário, a nulidade da sentença que decorreria do silêncio sobre tal questão procedimental, a qual teria ficado precludida, não podendo ser recolocada no âmbito da presente revista; considerou ainda a Relação que, no caso dos autos, estando em causa a exequibilidade de um documento autêntico, ela sempre decorreria do preceituado no art. 50º do CPC, sendo o valor probatório do título executivo complementado pelos documentos juntos pela exequente ao requerimento executivo.
4. As instâncias fizeram assentar a solução jurídica do pleito na seguinte matéria de facto:
1. Nos autos principais de execução foi apresentada, como título executivo, a escritura pública de compra e venda junta de folhas 10 a 18 daqueles autos.
2. O requerimento executivo foi acompanhado dos documentos de folhas 19 a 33 dos autos principais.
3. Por escritura pública, denominada de compra e venda, outorgada em 26 de Julho de 2007, CC e DD, na qualidade de representantes da ora executada AA - Urbanizações, Turismo e Construções, S. A., como primeiros outorgantes, declararam vender à segunda outorgante, a ora exequente BB - Investimentos e Imobiliário, S. A., representada por EE o «prédio urbano sito em ............, Lote n.º...., destinado a construção urbana, com a área de 4110 m2, a área de implantação de 550 m2, a área de construção de 750 m2, com dois pisos, destinados ao comércio, descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n.º 0000, da freguesia e concelho de Portimão, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o n.º 148 da mesma freguesia (…), pelo preço total de um milhão e quatrocentos mil euros.
4. Mais declararam os primeiros outorgantes que «já receberam a quantia de quatrocentos mil euros do preço e que os restantes um milhão de euros serão pagos após a verificação integral da condição resolutiva convencionada infra na presente escritura, não havendo lugar a pagamento de juros»:
5. Disseram ainda os outorgantes:
«Que a presente venda fica sujeita a prova, pelo que é realizada sob a condição resolutiva de o imóvel se mostrar idóneo para o fim a que se destina – edificação e implantação de uma unidade comercial – e de possuir as qualidades asseguradas pelos primeiros outorgantes, o que sucederá quando, cumulativamente:
a) tenha sido concedida autorização para a instalação da área comercial pretendida construir pela segunda outorgante, nos termos da Lei n.º 12/2004 de 30 de Março;
b) se encontrar aprovada a alteração ao alvará loteamento n.º 00/00 e registado o respectivo aditamento, de modo a que o lote n.º 21 objecto desta compra e venda passe a ter uma capacidade de área de construção total de 925 metros quadrados, e passe a constar do mesmo um prolongamento da via de acesso à mencionada área comercial de forma a garantir a ligação directa entre esta e a via “V6”: conforma planta que se apresenta e arquiva.
Que a condição terá de verificar-se no prazo máximo de seis meses, a contar da data de outorga desta escritura, cabendo aos primeiros outorgantes a obrigação de provar a plena verificação da mesma condição, com excepção para a obtenção de licenciamento nos termos da Lei n.º 12/2004 de 30 de Março, que é da responsabilidade da representada da Segunda Outorgante.
Que a não verificação da condição resolutiva acima mencionada, ou a sua verificação após o decurso do indicado prazo de seis meses, determina a resolução automática desta escritura com efeitos à data da sua outorga, sem necessidade de qualquer outra comunicação.
Que ocorrendo a resolução da presente escritura, a representada dos primeiros outorgantes obriga-se a pagar à representada da segunda outorgante, no prazo de 30 dias após a recepção do competente documento contabilístico, todas as despesas relacionadas com a outorga da presente escritura, incluindo emolumentos notariais, registais e impostos de selo, bem assim como IMT acrescido de juros à taxa legal, desde a presente data até integral pagamento (…).
6. Em tal escritura consta ainda o seguinte: «Declarou ainda a segunda outorgante:
Que, para a sua representada BB (...), aceita a presente venda nos termos exarados, destinando-se o prédio objecto desta escritura à construção e implantação de uma unidade comercial.
Que verificada que esteja a condição acima convencionada, obriga-se a pagar à primeira outorgante o remanescente do preço de um milhão de euros no prazo máximo de quinze dias após a prova do seu preenchimento.
Que não se verificando a condição, e no mesmo prazo de quinze dias a representada dos primeiros outorgantes obriga-se a entregar à representante da segunda outorgante o montante de quatrocentos mil euros desta recebido a título de preço, em singelo».
7. O lote n.º 21 tinha sido licenciado pelo alvará de loteamento n.º 00/0000.
8. Em princípios de 2007, foi emitida para o lote n.º 21 a respectiva licença ou autorização comercial para a instalação da área comercial pretendida construir pela BB.
9. O lote n.º 21 encontra-se registado na Conservatória do Registo Predial de Portimão em nome da BB desde 2 de Agosto de 2007, bem como participado à matriz desde essa data.
10. Por fax de 7 de Fevereiro de 2008, a AA comunicou à BB que «na sequência das reuniões havidas e como é do vosso conhecimento não podemos concluir o registo da alteração ao alvará de loteamento n.º 12/87 sem que V. Exas. procedam às alterações do IMI do vosso lote, pelo que solicitamos o agendamento de uma reunião para resolução deste assunto».
11. Por carta datada de 31 de Janeiro de 2008, mas apenas enviada a 7 de Fevereiro e recebida pela AA a 8 de Fevereiro, a BB veio comunicar a «resolução da escritura pública de compra e venda outorgada em 26 de Julho de 2007».
12. Por contrato-promessa de compra e venda celebrado em 31 de Março de 2005, a AA prometeu vender à FF- S..... L......... de E......., investimento imobiliário, S. A., e esta prometeu comprar, o lote de terreno n.º 21, com a área total de terreno de 4110 m2, com a área de implantação de 550 m2 e de construção de 750 m2, destinado a comércio, lote descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n.º ...... e inscrito na matriz respectiva sob o artigo 14810 – quesito 1.º.
13. No referido contrato-promessa, as partes nele contraentes acordaram no preço da compra e venda de €1 600 000,00 euros, bem como em sujeitar a celebração do contrato prometido às condições estabelecidas na sua cláusula terceira – quesito 2.º.
14. Por aditamento ao referido contrato-promessa, outorgado em 26 de Setembro de 2006, a AA e a referida FF acordaram, além do mais, em alterar o preço e capacidade edificativa do lote prometido vender, bem como exigir como condição da venda a construção de «um prolongamento da via de acesso à área comercial, por forma a que passe a existir ligação directa entre esta e a via “V6”; conforme Anexo II que se junta e que faz porte integrante deste contrato» - quesito 3.º.
15. No referido aditamento foi também acordado estipular um prazo de 18 meses, prorrogável por períodos de 1 mês até ao máximo de 6 prorrogações, para a verificação da condição de «se encontrar alterado e registado o alvará de loteamento de acordo com o estipulado no número sete da cláusula segunda supra» – quesito 4.º.
16. Na sequência da celebração do referido aditamento, a AA promoveu a alteração do alvará de loteamento n.º 00/0000, que tinha licenciado o lote n.º 21 prometido vender, tendo o respectivo projecto de alterações sido aprovado por deliberação camarária de 14 de Fevereiro de 2007 e o projecto de alterações das obras de urbanização sido aprovado por deliberação camarária de 12 de Dezembro de 2007– quesito 5.º.
17. A escritura pública de compra e venda prometida veio a ser celebrada
entre a «AA» e a sociedade exequente BB - em vez de ser celebrada com a promitente compradora FF- antes da verificação das condições estabelecidas no contrato-promessa e aditamento de 31 de Março de 2005 e 26 de Setembro de 2006, respectivamente – quesito 6.º.
18. Em finais de 2006, a executada AA promoveu junto da CM de Portimão a aprovação das alterações às prescrições ao alvará de loteamento n.º 00/0000, no sentido de ser cumprida a condição estabelecida no contrato-promessa e aditamento de 31 de Março de 2005 e 26 de Setembro de 2006, respectivamente, de modo a que o lote n.º 21 passasse a ter uma capacidade de área de construção total de novecentos e vinte e cinco metros quadrados, e passasse a constar do mesmo um prolongamento da via de acesso à mencionada área comercial de forma a garantir a ligação directa entre esta e a via “V6” – quesito 7.º.
19. Por deliberação da Câmara Municipal de Portimão, de 14 de Fevereiro de 2007, foram aprovadas as alterações ao alvará de loteamento n.º 00/0000, tendo assim sido aprovado que o lote n.º 21 passasse a ter uma capacidade de área de construção total de novecentos e vinte e metros quadrados, e passasse a constar do mesmo um prolongamento via de acesso à mencionada área comercial de forma a garantir a ligação directa entre esta e a via “V6” – quesito 8.º.
20. Por deliberação da Câmara Municipal de Portimão, de 12 de Dezembro de 2007, foram ainda aprovadas as alterações ao projectos das obras de urbanização, respeitantes às alterações aprovadas anteriormente em 14 de Fevereiro de 2007, isto é, respeitantes ao prolongamento da via de acesso à mencionada área comercial do lote 21, de forma a garantir a ligação directa entre esta e a via “V6” – quesito 9.º.
21. Em 25 de Janeiro de 2008, a Câmara Municipal de Portimão procedeu à cobrança das taxas devidas pela emissão do aditamento ao alvará de loteamento n.º 00/0000 – quesito 10.º.
22. Em 28 de Janeiro de 2008, o Presidente da Câmara Municipal de Portimão emitiu o Aditamento ao Alvará de Loteamento n.º 00/000 e seu aditamento de 2001/08/28 – quesito 11.º.
23. Em 28 de Janeiro de 2008, foi também registado na Câmara Municipal de Portimão, livro 2, o referido «Aditamento ao Alvará de Loteamento n.º 00/0000» – quesito 12.º.
24. Em 25 de Janeiro de 2008, a executada AA procedeu à comunicação por fax e por carta à exequente BB de que «de acordo com o estipulado na escritura de compra e venda do lote 21, silo no A000000000 - Portimão, outorgada em 26/07/2007, Livro 54 - A – folhas 49, no Cartório Notarial de Lisboa - do Notário GG, enviamos a V.Exa. cópia do documento comprovativo da emissão da Alteração ao Alvará de Loteamento n.º 12/87, emitida pela Câmara Municipal de Portimão, respeitante às alterações pretendidas para o refendo lote 21 – quesito 13.º.
25. As alterações decorrentes do cumprimento da condição resolutiva consagrada na escritura pública de compra e venda de 26 de Julho de 2007, implicou para a AA custos com a alteração do alvará de loteamento – quesito 17.º.
26. Implicando a cedência ao Município de mais de 4850 m2 de terreno e a perda objectiva de 200 m2 de construção no lote 22 limítrofe, propriedade da AA – quesito 18.º.
27. Além de obrigar à realização de obras de urbanização no valor estimado de 322 623,40 euros – quesito 19.º.
28. A alteração ao alvará de loteamento em causa implicou a redução da área do lote 22 - propriedade da AA - de 7 880 m2 de terreno para 2 885 m2 de terreno, reduzindo-se ainda a área de implantação de construção de 350 m2 para 250 m2 e reduzindo-se a área de construção de 700 m2 para 500 m2 – quesito 21.º.
29. As alterações no lote 22 - decorrentes do Aditamento ao alvará de loteamento n.º 00/0000 - implicaram uma redução do respectivo valor de mercado – quesito 22.º.
30. A BB foi tendo conhecimento, através dos seus colaboradores, do desenrolar do processo de alteração ao alvará de loteamento n.º 00/0000 – quesito 23.º.
5. De salientar liminarmente que ao presente recurso, inserido em processo iniciado em 2008, é já inteiramente aplicável o actual regime dos recursos, introduzido pelo DL 303/07 – vigorando, consequentemente, para além dos novos valores das alçadas, aí prescritos, a regra da dupla conforme, como condição de acesso ao STJ, nos termos do art. 721º, nº3: o que torna admissível, no caso dos autos, a interposição do recurso de revista é precisamente a divergência de entendimentos das instâncias acerca do mérito da causa, expressa na frontal contradição de soluções jurídicas ínsitas na sentença proferida em 1ª instância e no acórdão recorrido.
6. A primeira questão suscitada tem a ver com a imputação ao acórdão recorrido da nulidade por omissão de pronúncia sobre a questão da invocada falta de título executivo; como decorre do anterior relato:
- a executada suscitou efectivamente tal «questão prévia» na oposição que deduziu à execução;
- a sentença proferida na 1ª instância foi totalmente omissa sobre tal questão, que não apreciou, julgando a oposição procedente exclusivamente por razões de mérito;
- no recurso de apelação interposto, a exequente não suscitou subsidiariamente, na contra-alegação apresentada, a questão da nulidade por omissão de pronúncia, abandonando-a inteiramente e concentrando-se apenas na impugnação da solução de mérito sustentada pela executada com vista a obter a revogação da sentença proferida sobre a oposição;
- a Relação limitou-se a apreciar a questão de mérito, revogando a sentença recorrida em consequência do diverso entendimento que adoptou quanto às questões jurídico materiais em litígio, não apreciando a questão prévia da alegada inexistência de título executivo, por entender que a hipótese dos autos não seria enquadrável na regra da substituição, consagrada no art. 715º, nº2, do CPC – pressupondo necessariamente o conhecimento de tal matéria – reportada à nulidade da sentença - a respectiva suscitação pelo recorrido, no âmbito da apelação interposta pela contraparte vencida, nos termos previstos no nº2 do art. 684º-A do CPC.
A decisão desta questão, colocada pela recorrente, passa por definir com rigor os campos de aplicação das normas constantes dos arts. 684º-A e 715º do CPC.
Assim, o regime previsto no primeiro daqueles preceitos pressupõe que a parte vencedora haja decaído em algum dos fundamentos que suportavam a acção ou a defesa – tendo, consequentemente, apesar de vencedora na 1ª instância e na veste de recorrida no âmbito do recurso interposto pela parte vencida, o ónus de suscitar subsidiariamente a apreciação da matéria em que decaiu, prevenindo a hipótese de vir a ser revogada a decisão na parte ou segmento que lhe tinha sido favorável, ganhando então pertinência e actualidade a reapreciação do segmento da decisão que lhe havia sido desfavorável no tribunal recorrido: e, como é evidente, se tal ónus de impugnação não for cumprido, deixando o interessado de deduzir a pertinente impugnação, embora a título subsidiário, a decisão recorrida consolida-se inteiramente quanto a tal segmento decisório, o qual não poderá ser objecto de reapreciação oficiosa no momento em que o tribunal «ad quem» inflectir o sentido da decisão recorrida , no que respeita ao fundamento que conduziu a que o recorrido tivesse anteriormente obtido ganho de causa.
Pelo contrário, o regime estatuído no nº2 do art. 715º pressupõe que o tribunal «a quo» se não tenha sequer pronunciado sobre um dos fundamentos cumulativos em que assentara a acção ou a defesa – o que ocorrerá quando o tenha considerado prejudicado, em termos lógico-jurídicos, pela solução dada ao litígio : neste caso, como é evidente, a parte vencedora não decaiu quanto a tal fundamento cumulativo da pretensão ou da defesa que deduziu, já que, por inutilidade para a composição da lide a que se chegou, a matéria que o integrava não teve sequer de ser apreciada – daqui decorrendo precisamente que sobre a parte não recaia qualquer ónus de impugnação, devendo a matéria omitida, por inutilidade, na decisão inicialmente proferida, ser oficiosamente apreciada pelo tribunal «ad quem» no momento em que tal apreciação se torne indispensável para a justa composição da lide.
Exemplificando o diferente campo de aplicação daqueles normativos, diremos que, se o R. estruturou a sua defesa em torno da invocação cumulativa das excepções de erro e coacção na celebração do negócio que funciona como «causa petendi» da pretensão do A:
- se o tribunal se limitou a apreciar a excepção de erro, tendo-a por inteiramente procedente, abstendo-se, por inutilidade, de apreciar a excepção de coacção, tida por prejudicada pela solução que deu ao litígio, tal situação processual é enquadrável no nº2 do art. 715º, devendo a Relação pronunciar-se oficiosamente sobre a matéria não apreciada, por inutilidade, na 1ª instância se, porventura, revogando a sentença anulatória, julgar inverificada a excepção peremptória de erro – substituindo-se, para tal, ao tribunal recorrido na apreciação da excepção de coacção;
- se, pelo contrário, o tribunal «a quo», em vez de ter aplicado a regra constante do art. 660º, nº2, do CPC, apreciou efectivamente, quer a excepção de erro, quer a de coacção, julgando procedente a primeira e improcedente a segunda – e anulando, consequentemente , o negócio por erro relevante do contraente/R, - recai sobre este , apesar de vencedor pelo primeiro dos fundamentos invocados, o ónus de suscitar a reapreciação da matéria em que decaiu, impugnando a decisão sobre ela proferida, prevenindo a hipótese de a mesma ganhar actualidade na 2ª instância, no preciso momento em que se venha a julgar improcedente a excepção que havia ditado anteriormente o ganho de causa do recorrido ; e, como é evidente, neste caso, a ausência de impugnação – embora subsidiária - conduz naturalmente à consolidação da decisão proferida em 1ª instância sobre a matéria da excepção que a parte por ela prejudicada não curou de impugnar.
No caso dos autos, confrontamo-nos , porém, com peculiaridade relevante : é que a sentença proferida em 1ª instância omitiu efectivamente pronúncia sobre a questão prévia da falta de título executivo, num caso em que esta matéria – por ter obviamente precedência lógico-jurídica sobre as restantes questões, atinentes ao mérito da oposição à execução – não podia naturalmente deixar de ter sido apreciada pelo tribunal, constituindo o seu silêncio omissão de pronúncia, que a parte prejudicada podia e devia ter invocado no âmbito da apelação interposta pela parte contrária : note-se, aliás, que esta situação cabe inteiramente na previsão normativa contida no nº2 do art. 684º-A, ao referenciar a faculdade de o recorrido, na respectiva alegação e a título subsidiário, arguir precisamente a nulidade da sentença ; e, ao não o ter feito, abandonando ou «deixando cair» tal questão que lhe cumpria suscitar e invocar subsidiariamente, inserindo-a no objecto «ampliado»- por sua iniciativa - do recurso, ditou a preclusão da questão da nulidade da sentença, não cabendo à Relação conhecer e suprir oficiosamente tal nulidade, não oportunamente invocada pela parte nela interessada.
Ou seja: no nosso entendimento, a aplicação da regra da substituição, afirmada no nº2 do art. 715º, pressupõe necessariamente que o silêncio do tribunal «a quo» sobre determinada questão é um silêncio processualmente lícito, por o juiz não estar obrigado a pronunciar-se sobre a matéria omitida; se, pelo contrário, tal silêncio for indevido, representando omissão de pronúncia, recai sobre a parte prejudicada o ónus de suscitação tempestiva e procedimentalmente adequada de tal nulidade, integrando-a subsidiariamente no âmbito do recurso, nos termos previstos no nº2 do referido art.684º-A – e não cumprindo à Relação debruçar-se oficiosamente sobre a matéria, de modo a suprir uma nulidade que a parte interessada não tratou de invocar tempestivamente.
Note-se, aliás, que – a não se entender assim , e como dá nota, aliás, o acórdão recorrido – estaríamos a obrigar a Relação a violar a regra basilar do art. 660º, nº1, do CPC, invertendo a ordem normal de apreciação das questões adjectivas e de mérito: na verdade, só depois de ter apreciado inteiramente o mérito da oposição, julgando-a improcedente por razões substantivas, é que a Relação poderia passar a apreciar a questão prévia silenciada na 1ª instância e omitida pelo recorrido, verificando se o título executivo era ou não suficiente para suportar a execução…
7. Acresce que – ainda que assim se não entendesse – sempre estaria afastado o cometimento da nulidade por omissão de pronúncia pelo acórdão recorrido, já que nele a Relação, embora de forma lateral, acabou por se pronunciar sobre a questão da invocada falta de título executivo, apreciando a argumentação expendida pelo recorrente na presente revista.
E, quanto a esta questão, sempre se dirá que não é inteiramente exacta a afirmação da recorrente, segundo a qual, em nenhuma circunstância, a lei de processo consentiria na quebra do princípio da auto-suficiência do título executivo, obrigando a que dele – e só dele - emergisse inteiramente o crédito exequendo, já integralmente constituído e exigível da contraparte.
Assim, e desde logo, cumpre invocar o preceituado no art.804º do CPC, permitindo que o credor dê à execução obrigação cuja exigibilidade está dependente de condição suspensiva, produzindo na fase inicial do processo executivo a prova de que a condição prevista no título já se teria verificado.
E, por outro lado, não pode olvidar-se a regra constante do art. 50º quanto à exequibilidade de documentos autênticos ou autenticados – como ocorre precisamente no caso dos autos – permitindo-se que a execução possa ter como objecto obrigações futuras não directamente constituídas e reconhecidas na escritura pública que se dá à execução, mas emergentes de factos nela previstos pelas partes e objecto de prova documental complementar ao título executivo, a cargo do exequente.
Ora, no caso dos presentes autos, a escritura pública dada à execução prevê expressamente qual o facto que integra a condição resolutiva que, a verificar-se, ditará automaticamente a ineficácia do negócio : não ter a ora recorrente logrado obter, até à data convencionada, a alteração do alvará de loteamento nos termos pretendidos pela contraparte e registado o respectivo aditamento; ora, a entender-se que tal registo é efectivamente o registo predial ( matéria naturalmente conexionada com a decisão final de mérito a proferir sobre a oposição), a verificação da condição resolutiva foi efectivamente demonstrada complementarmente pela exequente, ao juntar a certidão do registo predial, de fls. 547 e segs. , da qual decorre inquestionavelmente que, na data em que devia operar a condição resolutiva, não se mostrava registado o aditamento ao alvará.
E, nesta perspectiva, sempre se mostrariam preenchidos os requisitos de exequibilidade previstos no referido art. 50º, já que as «obrigações futuras», emergentes da verificação da condição resolutiva, decorriam de previsão das partes - incluída em cláusula da escritura pública dada à execução - e o exequente produziu prova complementar bastante da respectiva verificação, através de certidão extraída do registo predial – naturalmente dotada de valor e força probatória própria e suficiente para certificar tal facto.
8. Passando à apreciação da decisão proferida sobre o mérito da oposição à execução, é manifesto que tal matéria se desdobra em duas questões:
- a da interpretação da cláusula do negócio jurídico – venda de imóvel sob condição resolutiva – em que se estipulou que a idoneidade daquele para o fim a que se destinava pressupunha, não apenas a aprovação camarária das pretendidas alterações ao alvará de loteamento, mas também que se mostrasse «registado o respectivo aditamento» até ao momento em que se perfaziam exactamente 6 meses sobre a data da celebração da escritura : deverá interpretar-se tal expressão como reportada ao mero registo camarário «interno» de tal alteração ao alvará ou antes – como decidiu a Relação – à inscrição de tal facto no registo predial?
- o estabelecimento e invocação de tal condição resolutiva – conferindo, em termos absolutamente automáticos e preclusivos, efeito resolutivo ao facto de a sociedade vendedora não ter logrado consumar inteiramente os factos que integravam a condição até à referida data – constituirá comportamento abusivo ou violação do princípio da boa fé, imputável ao interessado em se prevalecer da resolução do negócio?
A primeira questão passa, desde logo, pelo apuramento da vontade real dos contraentes – importando salientar liminarmente que, como é sabido, a possibilidade de intervenção do Supremo Tribunal da Justiça no controlo da interpretação de declarações negociais se limita à apreciação da observância dos critérios normativos legalmente definidos para o efeito, já que a averiguação da vontade real dos declarantes se situa no domínio da matéria de facto, - fora portanto do âmbito do recurso de revista.
A Relação – após ter salientado que na interpretação das declarações negociais há que ter em consideração o sentido literal das palavras utilizadas, a finalidade prática do negócio, o comportamento das partes, incluindo nas fases pré-negocial e de execução do negócio, e os usos correntes na prática negocial – apreciou a questão nos seguintes termos:
Do ponto de vista literal nenhuma das posições sai reforçada, pois ao escrever-se «se encontrar aprovada a alteração ao alvará loteamento 12/87 e registado o respectivo aditamento», qualquer das duas hipóteses cabe nestas palavras.
Porém, a alegação da Ré no sentido de que o registo em causa é o registo que é efectuado na própria câmara municipal não é credível por se tratar de matéria de diminuto interesse para figurar numa escritura pública, já que se trata de um acto a praticar no seio da própria entidade que autoriza a alteração ao alvará de loteamento, sem reflexos jurídicos para terceiros, ao invés do acto que é feito no registo predial, que se destinam, este si, a publicitar a situação do prédio a todos os cidadãos.
Nada indica que as partes tenham tido em mente este registo camarário.
Porém, os fins práticos prosseguidos pelas partes através do mencionado registo e o comportamento das partes na fase pós-negocial indica, sem dúvida, que quiseram referir-se ao registo predial.
Com efeito, a ré AA, através do fax de 7 de Fevereiro de 2008 (facto provado n.º 10 da sentença), comunicou à BB que «na sequência das reuniões havidas e como é do vosso conhecimento não podemos concluir o registo da alteração ao alvará de loteamento n.º 12/87 sem que V. Exas. procedam às alterações do IMI do vosso lote, pelo que solicitamos o agendamento de uma reunião para resolução deste assunto».
Ora, esta mensagem mostra claramente que a executada AA interpretou o texto da escritura no sentido de se referir ao registo a efectuar na conservatória do registo predial.
A não ser assim, a existência da mensagem transmitida por tal fax não tinha explicação.
Por conseguinte, o comportamento declarativo da ré mostra inequivocamente que o registo que as partes tiveram em mente foi o registo predial.
Por outro lado, este registo também exige dispêndio de actividade e certamente de dinheiro, razão pela qual uma das partes tem interesse em colocá-lo a cargo da outra, se isso lhe for possível, pois poupa actividade.
Por conseguinte, as razões económicas também apontam no sentido de se tratar do registo predial.
Conclui-se, pelo exposto, que as partes se referiram ao registo predial.
Ora, não vemos que a solução encontrada pela Relação e insindicável pelo Supremo, enquanto reportada à determinação da vontade real dos contraentes - com base na ponderação dos factos provados e no uso de presunções naturais, deles extraídas – possa ter-se por colidente com os critérios normativos consagrados no CC, nos arts. 236º e segs., em termos de traduzir o estabelecimento de um sentido «anormal» , não alcançável por um destinatário médio, colocado nas circunstâncias concretas das partes – sociedades que actuam profissionalmente no comércio imobiliário ( a própria recorrida admite, a fls. 467, que, em regra, «a normalidade das coisas aponta para que num negócio jurídico imobiliário as referências a um registo de alvará pretendam aludir ao registo predial desse alvará») – ou que implique manifesto desequilíbrio nas prestações das partes ou atribuição de um sentido incompatível com o teor literal do documento em que a cláusula interpretanda se corporiza.
Não ocorre, por outro lado, qualquer fundamento para determinar a ampliação da matéria de facto, nos termos previstos no art. 729º do CPC, como pretende a recorrente: na verdade, o uso deste poder do STJ depende de as instâncias não terem considerado factos articulados pelas partes – e, portanto, processualmente adquiridos – que foram indevidamente omitidos da especificação ou da base instrutória, cuja organização não produz efeito preclusivo quanto à sua relevância no processo - não se destinando obviamente a facultar às partes, no momento em que se vai apreciar um recurso de revista, a possibilidade de reverem a sua estratégia processual, apresentando e introduzindo no processo factos novos ou complementares que não alegaram oportunamente.
9. Resta analisar a problemática associada ao invocado abuso de direito em a recorrida se prevalecer da condição resolutiva acordada.
O acórdão recorrido dirimiu esta questão ao concluir que:
Não se verifica abuso de direito quando a compradora exige a devolução da parte do preço que pagou, num caso em que as partes estipularam, em contrato de compra e venda, sujeito a condição resolutiva, tendo por objecto um lote de terreno, que a vendedora deveria, em seis meses, efectuar certa e determinada alteração ao alvará desse lote e inscrever essa alteração no registo predial, sob pena da falta da alteração e seu registo implicar automaticamente a resolução do contrato, sem necessidade de declaração disso mesmo à outra parte, tendo-se verificado que a vendedora conseguiu a alteração do alvará no último dia do prazo, faltando realizar o seu registo.
No caso em apreciação, a sociedade vendedora do imóvel assumiu no confronto da contraparte o compromisso de que, num prazo absolutamente peremptório – a condição resolutiva prevista pelas partes operava automaticamente e não de forma potestativa - alcançaria os fins pretendidos para a utilização do prédio, expressos simultaneamente na aprovação camarária de determinadas alterações ao alvará de loteamento e no registo – como se viu, predial - do respectivo aditamento : a condição resolutiva estabelecida para o negócio dependia, pois, decisivamente da tempestiva obtenção, a cargo da sociedade vendedora, de um acto administrativo, com certo conteúdo, praticado pela autarquia e da sua subsequente inscrição no registo predial – assumindo, deste modo a entidade vendedora, mais do que uma «obrigação de resultado», uma garantia objectiva da obtenção do resultado pretendido pelo comprador, na pendência da condição.
Numa situação com estes contornos, a problemática do abuso de direito ou da violação das regras da boa fé pela parte que pretende prevalecer-se da verificação do facto em que se consubstancia a condição resolutiva acordada pode estruturar-se em torno de três tópicos fundamentais:
- a violação do princípio da confiança;
- a violação do princípio da proporcionalidade;
- a violação do dever lateral de agir de boa fé durante a pendência da condição resolutiva acordada.
A violação do princípio da confiança decorreria de a empresa compradora do imóvel sob condição resolutiva ter, porventura, criado na contraparte, com o seu comportamento na pendência da condição, a expectativa fundada de que – mesmo que o facto em que se consubstanciava a condição resolutiva acordada se verificasse – tal não afectaria o seu interesse na manutenção e estabilidade do negócio: ou seja, e na concreta situação litigiosa, ainda que, porventura, o registo predial não estivesse consumado na data exacta em que operaria automaticamente a dita condição resolutiva, tal não poria em causa a venda realizada, já que o acto fundamental para o interesse da compradora – o acto administrativo de alteração do loteamento, da competência da autarquia –teria sido praticado em tempo.
É, porém, evidente que recairia inteiramente sobre a parte que invoca a situação de lesão da confiança justificada o ónus probatório quanto aos factos que a demonstrassem, directamente ou através de presunções naturais : ora, percorrendo a matéria de facto fixada pelas instâncias, parece manifesto que tal ónus não se mostra cumprido, sendo obviamente insuficiente para suportar essa conclusão o facto constante do ponto 30 ; na verdade, a circunstância de a BB ir tendo conhecimento , através dos seus colaboradores, do desenrolar do processo de alteração ao alvará de loteamento não significa que tivesse, só por isso, provocado na contraparte a expectativa fundada de que uma possível situação de mora na integral consumação do procedimento que lhe cumpria realizar – ainda que, porventura , não especificamente imputável a negligência da parte que assumira a garantia de obtenção do resultado em prazo absolutamente peremptório – fosse irrelevante para desencadear a condição resolutiva acordada.
Por outro lado, e como dá nota o acórdão recorrido, não pode inferir-se tal confiança do simples facto de – durante a pendência da condição resolutiva acordada – a compradora não ter «lembrado» ou reiterado a essencialidade que, para si, continuaria a revestir a verificação integral e tempestiva dos factos que obstavam à automática resolução do contrato: decorrendo tal essencialidade de convenção das partes, incluída expressamente na própria escritura pública que titulava o negócio, não podia a entidade vendedora, em princípio, deixar de contar com a essencialidade que para a contraparte revestia a obtenção em tempo do resultado que garantira.
A violação do princípio da proporcionalidade, por sua vez, teria de decorrer de um juízo de manifesta desproporção e desequilíbrio entre os custos decorrentes da ineficácia do contrato e da frustração da expectativa de que o mesmo subsistiria – documentados na matéria de facto pelos pontos 25 a 29, nomeadamente - e o incumprimento da «obrigação de resultado» a que se vinculara a sociedade vendedora, no que respeita à inclusão no registo predial da alteração ao alvará de loteamento, já autorizada pela autarquia.
Não sendo obviamente possível considerar secundária ou irrelevante a integral verificação dos factos, estipulados por vontade das partes, que obstavam à automática preclusão da eficácia do negócio – a relevância e essencialidade atribuída à inscrição no registo predial pode justificar-se pela eficácia própria do acto de registo, acrescendo e sobrepondo-se ao acto administrativo praticado pela autarquia - tal desproporção, a existir, teria de se conexionar com o momento da verificação integral desses factos – podendo perfeitamente aceitar-se que a consumação de tal situação de facto com um leve e irrelevante atraso, insusceptível de causar lesão efectiva ao direito do credor, não deveria, sem mais, ditar a frustração do contrato e de todas as expectativas das partes, alicerçadas à sombra da estabilidade daquele. Ou seja: se, porventura, a entidade recorrente tivesse demonstrado que o registo predial da alteração ao alvará de loteamento se tinha efectivamente consumado, com uma «mora» de poucos dias relativamente ao prazo estabelecido, sem que tal tivesse implicado qualquer perturbação relevante para os fins a que a compradora destinava o prédio, poderia eventualmente considerar-se a existência de uma manifesta desproporção entre os efeitos de tal situação de «mora» e a irreversível destruição da eficácia do contrato.
Não é, porém, esta situação a que decorre da matéria de facto apurada, tudo levando a crer, bem pelo contrário, que o registo predial se não veio sequer a realizar – e sem que resulte demonstrado por quem estava onerado com a prova de tal facto que não existiria qualquer obstáculo, prático ou procedimental, à sua pronta realização.
Ora, neste concreto circunstancialismo, não pode considerar-se ilegítima a posição do contraente que invoca a ineficácia do negócio pelo facto de a parte que garantiu a obtenção de certo resultado – a inscrição no registo predial de certa alteração ao alvará de loteamento, pretendida pela sociedade compradora - não ter logrado alcançá-lo, antes do momento em que a contraparte invocou a cláusula resolutiva acordada.
Finalmente, importa ponderar o relevo que deve ser atribuído à circunstância de estarmos perante uma venda sujeita a condição resolutiva em que, como é sabido, se opera imediatamente a transferência da propriedade do imóvel para o comprador, em cuja esfera jurídica se sedimenta até ao momento em que eventualmente se verifique a condição resolutiva : a imediata aquisição da propriedade poderá efectivamente, no plano procedimental, colocar dificuldades à actuação da contraparte – o vendedor - que se haja vinculado a alcançar um resultado que pressuponha necessariamente uma legitimidade do actual proprietário do bem, só a este sendo consentida a prática de actos ou solicitações dirigidas, nomeadamente, às entidades públicas de cuja actuação irá, em última análise, depender a verificação ou inverificação da condição.
Daqui poderá resultar para o actual – embora precário – proprietário do bem alienado um dever ou conjunto de deveres laterais ou acessórios, traduzidos em não inviabilizar ou dificultar a obtenção do resultado final garantido pelo outro contraente, dispondo-se, nomeadamente, a subscrever os requerimentos ou petições a entidades públicas, referentes a quaisquer procedimentos em que a legitimação para agir esteja reservada ao (actual) proprietário do bem - e que sejam condição essencial para se poder produzir a alteração na situação jurídica do imóvel, pretendida e acordada pelos litigantes.
Como é evidente, uma injustificada recusa de cooperação quanto a actos dessa natureza constituirá, desde logo, violação do norma constante do art. 272º do CC, que impõe às partes o dever de actuar, na pendência da condição, segundo os ditames da boa fé, de modo a não comprometer a integridade do direito da contraparte – no caso, afectado pela resolução do negócio, imputável à recusa injustificada de cooperação pelo comprador, relativamente a actos que, pressupondo a qualidade actual de proprietário do bem, só por ele poderiam ser praticados ou requeridos.
Ora, aceitando que efectivamente a prática de actos de registo pode depender de uma cooperação do actual proprietário do bem transmitido – podendo a recusa de cooperação deste inviabilizar ou, pelo menos retardar e complicar sensivelmente todo o procedimento, quer perante a Conservatória ( obrigando, no mínimo, a uma problemática demonstração de um interesse no registo que não decorreria directamente da titularidade actual da relação jurídica, para os efeitos do preceituado no art. 36º do CRPredial), quer perante os serviços tributários, de modo a averbar previamente à matriz as alterações físicas no prédio, decorrentes da alteração ao alvará de loteamento, - importa verificar, perante a matéria de facto apurada, se ocorreu alguma situação enquadrável no referido art.272º.
E, efectivamente, apurou-se que ( ponto 10 da matéria de facto) em 7/2/08 a AA comunicou à BB que a conclusão do procedimento destinado a inscrever no registo predial a alteração ao alvará de loteamento dependia da essencial cooperação da compradora, que deveria previamente proceder às alterações do IMI no lote em causa, de modo a poder posteriormente ter lugar o acto de registo.
Sucede, porém, que, quer este pedido de cooperação, quer a recusa do mesmo por parte da compradora. – bem expressa no facto de, na mesma data, a BB ter enviado à AA carta a comunicar a resolução do negócio ( ponto 11 da matéria de facto) – tiveram lugar em momento ulterior à consumação da condição resolutiva , operada em 28/1/08.
Note-se, aliás, que, no caso dos autos, só na data em que iria operar automaticamente a condição resolutiva logrou a vendedora preencher a primeira e essencial parte da complexa situação de facto que obstava â resolução do negócio, obtendo a emissão camarária do pretendido aditamento ao alvará de loteamento e seu registo «interno» na Câmara Municipal (pontos 22 e 23 da matéria de facto): ora, como é evidente , tal circunstância impedia, em termos práticos, de forma absoluta, a consumação em tempo útil do consequente registo predial – não sendo, deste modo, possível identificar qualquer comportamento da sociedade compradora que, nessas precisas circunstâncias , pudesse ter funcionado como causa adequada da impossibilidade ou retardamento na feitura do registo predial, a que se havia vinculado a sociedade vendedora.
Em bom rigor, o que, afinal acabou por ditar o funcionamento da condição resolutiva foi a demora em obter da autarquia a alteração pretendida ao alvará em questão, apenas se logrando alcançar a prática do acto administrativo que o consubstanciava exactamente no momento em que iria desencadear-se automaticamente a resolução do contrato – e sendo manifestamente impossível realizar ainda em tempo ainda o respectivo registo predial. E, nestas circunstâncias, é evidente que o único acto de recusa de cooperação da sociedade compradora, demonstrado nos autos, ocorrido em data ulterior ao momento peremptório em que toda a situação de facto impeditiva da resolução do contrato devia estar verificada, não pode ter-se por causalmente adequado da não feitura atempada do registo predial, a cargo da vendedora do imóvel.
Deste modo, perante a matéria de facto apurada, não há fundamento bastante para considerar violador do princípio da boa fé a conduta da recorrida, ao prevalecer-se da ineficácia do contrato, decorrente da verificação da condição resolutiva estipulada pelas partes.
10. Nestes termos e pelos fundamentos apontados, nega-se provimento à revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 09 de Fevereiro de 2011
Lopes do Rego (Relator)
Orlando Afonso
Cunha Barbosa
