142/19.9T8BAO.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- A reapreciação da decisão da matéria de facto é um mero instrumento para obter a revogação ou a anulação de uma decisão desfavorável ao recorrente e deixa de fazer qualquer sentido a partir do momento em que o recorrente deduz pretensões que revelam que aceita, sem quaisquer reservas, o núcleo essencial da decisão recorrida, no que tange ao fundamento jurídico da decisão que veio a ser tomada.

II- A reapreciação da matéria de facto não é um exercício dirigido a todo o custo ao apuramento da verdade afirmada pela recorrente mas antes e apenas um meio da mesma poder reverter a seu favor uma decisão jurídica fundada numa certa realidade de facto que lhe é desfavorável e que pretende ver reapreciada de modo a que a realidade factual por si sustentada seja acolhida judicialmente e daí que logo que faleça a possibilidade de uma qualquer alteração da decisão factual poder ter alguma projeção na decisão da matéria de direito em sentido favorável à recorrente, deixe de ter justificação a reapreciação requerida.

III- No caso de nulidade parcial de negócio jurídico, a redução negocial tem em regra lugar e só assim não será se se demonstrar que o negócio reduzido não seria celebrado sem a parte viciada.

Processo nº 142/19.9T8BAO.P1

Sumário do acórdão proferido no processo nº 142/19.9T8BAO.P1 elaborado pelo seu relator nos termos do disposto no artigo 663º, nº 7, do Código de Processo Civil:

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Acordam os juízes subscritores deste acórdão, da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto:

1. Relatório[1]

Em 05 de junho de 2019, no Juízo de Competência Genérica de Baião, Comarca do Porto Este, B… intentou ação declarativa de condenação contra C… pedindo que seja:

a) Declarada a nulidade do contrato de compra e venda outorgado em 23.08.2017 mediante documento particular no qual a autora declarou comprar à ré um prédio rústico com a área de 1.793 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 2690, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 2213, da freguesia de …, concelho de Baião;

b) Ordenado o cancelamento da inscrição Ap. 530 de 2017.08.28 da ficha predial nº 2690 da freguesia de …, Conservatória do Registo Predial de …;

c) A ré condenada a ressarcir e indemnizar a autora no montante de €5.625,41, a título de danos patrimoniais;

d) A ré condenada a ressarcir e indemnizar a autora no montante de €500,00 a título de danos morais.

Para fundamentar as suas pretensões, a autora alegou, em síntese, que comprou à ré um prédio rústico com a área de 1.793m2 e que quando efetuava trabalhos num talude sito junto à variante de …. foi interpelada pela Câmara Municipal de … a qual se arrogou como proprietária desse terreno, sendo que a ré teria alienado a favor daquela entidade o prédio. O preço da compra foi de €4.000,00 e não de €2.000,00, como declarado no contrato. Com a situação, incorreu em despesas para a aquisição do prédio no montante de €820,41, despendeu em trabalhos que iniciou no prédio no valor de €500,00 e sofreu incómodos e sofrimento com a situação, estimando-se em €4.305,00 o custo da reposição do prédio no estado em que o mesmo se achava antes dos trabalhos realizados pela autora e tal como é exigido pelo Município de ….

Citada, a ré contestou, defendendo-se por exceção e impugnação, alegando, em síntese, que o prédio foi adquirido pela autora e seu marido, pois que o casal casou no regime da comunhão geral, pelo que este deve também estar na lide e, por outro lado, não obstante ter cedido uma parcela de um prédio ao Município de …, manteve na sua titularidade duas parcelas sobrantes, sendo uma delas a que foi adquirida pela autora e pelo marido, aquisição que foi feita à vista; nega que o preço declarado não tenha correspondido ao efetivamente pago, tendo sido pagos €2.000,00 na realidade.

Depois de notificada para tanto, a autora pronunciou-se no sentido de não se verificar a ilegitimidade ativa invocada pela ré mas que a não ser que o tribunal entenda o contrário, a fim de dissipar quaisquer dúvidas, irá promover a intervenção de seu marido.

Em 07 de novembro de 2019 foi proferido despacho convidando a autora a suscitar a intervenção principal do lado ativo de seu marido, convite que a autora acatou deduzindo o pertinente incidente e, sem oposição da ré, foi admitida a intervenção principal provocada de D…, marido da autora, determinando-se a sua citação.

Citado, D… veio requerer a junção aos autos de procuração forense, declarando por intermédio seu mandatário que fazia seus os articulados da autora e ratificava todo o processado praticado até então.

Fixou-se o valor da causa no montante de €10.125,41, proferiu-se despacho saneador tabelar, considerando-se sanada a ilegitimidade ativa arguida pela ré, dispensou-se a realização de audiência prévia e bem assim a enunciação do objeto do litígio e dos temas de prova, admitindo-se as provas oferecidas pelas partes e designando-se datas para realização da audiência final.

A audiência final realizou-se em três sessões, procedendo-se na primeira sessão a inspeção judicial ao prédio objeto da compra e venda cuja validade se discute nestes autos.

Em 22 de janeiro de 2021 foi proferida sentença[2] que terminou com o dispositivo que na parte pertinente ao objeto do recurso se reproduz de seguida:

“Em face do exposto julgo parcialmente procedente, por provada, a presente acção e, em consequência, decido:

a) Declarar a nulidade do contrato de compra e venda outorgado a 23.08.2017 por documento particular no qual a Autora e Chamado declararam comprar à Ré um prédio Rústico com a área de 1793 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º 2690, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 2213, da freguesia de …, concelho de Baião determinando a restituição do preço de €2.000,00 (dois mil euros) pela Ré à Autora e Chamado, e restituição destes da propriedade (na parte que a Ré detinha) à Ré.

b) Determinar que se proceda ao cancelamento da inscrição Ap. 530 de 2017.08.28 da ficha predial n.º 2690 da freguesia de …., Conservatória do Registo Predial de …;

c) Condenar a Ré a indemnizar a Autora e Chamado em € 1.096,21 (mil e noventa e seis euros e vinte e um cêntimos) a título de danos emergentes;

d) Absolver a Ré do demais peticionado.”

Em 05 de maio de 2021, inconformada com a decisão que precede, C… Interpôs recurso de apelação, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:

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B… ofereceu contra-alegações pugnando pela total improcedência do recurso.

Colhidos os vistos dos restantes membros do coletivo, cumpre agora apreciar e decidir.

2. Questões a decidir tendo em conta o objeto do recurso delimitado pela recorrente nas conclusões das suas alegações (artigos 635º, nºs 3 e 4 e 639º, nºs 1 e 3, ambos do Código de Processo Civil), por ordem lógica e sem prejuízo da apreciação de questões de conhecimento oficioso, observado que seja, quando necessário, o disposto no artigo 3º, nº 3, do Código de Processo Civil

2. 1 Da reapreciação das alíneas A, D, E, F, G, H e L dos factos não provados;

2. 2 Da nulidade parcial do contrato de compra e venda e das consequências jurídicas de tal patologia.

3. Fundamentos

3. 1 Da reapreciação das alíneas A, D, E, F, G, H e L dos factos não provados

A recorrente pretende que as alíneas A, D, E, F, G, H e L sejam reapreciadas, dando-se uma resposta parcialmente positiva à alínea A e respostas positivas às restantes alíneas.

Para sustentar a sua pretensão, no que respeita a alínea A dos factos não provados, invoca o depoimento da testemunha E…, nos segmentos que transcreve, e o levantamento topográfico que constitui o documento nº 11 oferecido com a petição inicial e do qual resulta, como se conclui na motivação do tribunal recorrido, que tendo a segunda cedência sido feita na parcela B identificada no citado levantamento, abrangendo essa cedência a área de 1.145 m2, subtraindo esta área à da parcela B, obtém-se a área de 648 m2.

Quanto às alíneas D, E, F, G, H e L dos factos não provados, apoia-se nos depoimentos das testemunhas F… e G…, nos segmentos que transcreve.

Cumpre apreciar e decidir.

Uma vez que a recorrente observa suficientemente os ónus que impendem sobre o recorrente que impugna a decisão da matéria de facto, deve esta pretensão ser conhecida a não ser que se conclua que a reapreciação pretendida é na totalidade ou em parte inócua à luz das diversas soluções plausíveis das questões de direito.

Na verdade, a reapreciação da decisão da matéria de facto é um mero instrumento para obter a revogação ou a anulação de uma decisão desfavorável ao recorrente e deixa de fazer qualquer sentido a partir do momento em que o mesmo deduz pretensões que revelam que aceita, sem quaisquer reservas, o núcleo essencial da decisão recorrida, no que tange ao fundamento jurídico da decisão que veio a ser tomada.

No caso em análise, quer a recorrente, quer os recorridos não colocam em crise a existência de uma venda de bem parcialmente alheio, pretendendo apenas a recorrente a definição da área da sua titularidade e que seria de 648 m2, pugnando, além disso, pela verificação dos pressupostos legais da redução negocial.

Neste contexto, a matéria constante das alíneas D, E, F, G, H e L dos factos não provados é de todo irrelevante, na medida em que apenas se pretende determinar a área pertença da recorrente e por esta vendida aos recorridos e o consequente apuramento do preço proporcionalmente devido com a manutenção do contrato, já que a recorrente sustenta que a factualidade provada não afasta a redução do negócio à parte válida.

A reapreciação da matéria de facto não é um exercício dirigido a todo o custo ao apuramento da verdade afirmada pela recorrente mas antes e apenas um meio da mesma poder reverter a seu favor uma decisão jurídica fundada numa certa realidade de facto que lhe é desfavorável e que pretende ver reapreciada de modo a que a realidade factual por si sustentada seja acolhida judicialmente. Logo que faleça a possibilidade de uma qualquer alteração da decisão factual poder ter alguma projeção na decisão da matéria de direito em sentido favorável à recorrente, deixa de ter justificação a reapreciação requerida.

Assim, pelos fundamentos expostos, dado o carácter instrumental da reapreciação da decisão da matéria de facto e tendo em conta que qualquer decisão que neste contexto viesse a ser proferida não poderia em caso algum subtrair a solução do caso às regras do artigo 902º do Código Civil, atenta a proibição da prática de atos inúteis no processo (artigo 130º do Código de Processo Civil), indefere-se a reapreciação das alíneas D, E, F, G, H e L dos factos não provados, cingindo-se a reapreciação à alínea A dos factos não provados.

Procedeu-se à audição da prova pessoal produzida na audiência final e desta resulta com clareza que a cedência que a ré fez ao Município de …, em 13 de maio de 2005, da área de 1.145 m2, incidiu sobre a parte do prédio que integra a parcela B e assim identificada no levantamento topográfico oferecido como documento nº 11 pela autora com a petição inicial, levantamento que serviu de base à desanexação das duas parcelas de terreno que foram destacadas do prédio original da autora e de que resultaram parcelas sobrantes de um e outro lado da variante a que se destinaram as referidas cedências.

Porém, tendo em conta a área total do prédio constante da descrição predial[3] , na respetiva inscrição matricial e no levantamento topográfico[4] antes citado e que não foi fundadamente posta em causa pelas partes, antes foi por elas aceite face à prova documental oferecida por cada uma delas e à posição assumida relativamente à mesma, constata-se que nesse levantamento apenas foi tomada em conta a primeira cedência que respeitou à área de 1.400 m2. De facto, se adicionarmos as áreas das parcelas sobrantes (parcela A com a área de 1.607 m2 e parcela B com a área de 1.793 m2, num total de 3.400 m2) à área objeto da primeira cedência, obtém-se a área de 4.800 m2 (3.400 m2 + 1.400 m2 = 4.800 m2), precisamente a área do prédio de que foi destacada aquela primeira área cedida. Não por acaso, apenas consta do referido levantamento topográfico, datado de 02 de maio de 2017, que apenas foi cedida para a variante uma parcela com a área de 1.400 m2.

Neste contexto, sendo inequívoca a prova pessoal produzida na audiência final de que a segunda cedência realizada pela ré em 13 de maio de 2005 incidiu sobre a parcela sobrante identificada como parcela B no levantamento topográfico que a autora ofereceu com a sua petição inicial, levantamento que a ré usou na desanexação das duas parcelas sobrantes das cedências efetuadas ao Município de … para construção da variante de …, forçosa é a conclusão de que a área dessa parcela se reduziu a 648 m2 (1.793 m2 - 1.145 m2 = 648 m2). Assim, resulta não provado que o prédio referido no ponto 17 dos factos provados tenha a área de 1.793 m2, provando-se sim que tem a área de 648 m2. Quanto aos limites desta parcela, apenas está questionada a confrontação com o lado da variante, na zona em que existe um talude de aterro[5] , talude que, como é natural e do conhecimento comum, constitui uma obra de proteção da própria variante e por isso da titularidade do Município de ….

Por isso, procede a pretensão da recorrente de que se julgue provado que o prédio referido no ponto 17 dos factos provados tem a área de 648 m2, devendo, em consequência, a fim de evitar contradições, manter-se a alínea A dos factos não provados e alterar-se o ponto 18 dos factos provados que passará a ter a seguinte redação:

- O prédio alienado à autora é proveniente da desanexação do prédio do qual tinham sido feitas as duas cedências ao domínio público municipal e deu origem ao prédio rústico referido em 13 e tem área igual a 648 m2.

Pelo exposto, procede a reapreciação da decisão da matéria de facto nos termos que se acabam de expor, indeferindo-se a reapreciação das alíneas D, E, F, G, H e L dos factos não provados pelas razões antes enunciadas.

3. 2 Fundamentos de facto exarados na decisão recorrida, com as alterações decorrentes da reapreciação da decisão da matéria de factos que precede

3.2. 1 Factos provados

3.2.1. 1

Da caderneta predial rústica de prédio rústico desativada consta que o prédio denominado Propriedade de … ou Quinta de …, sita na freguesia de …, concelho de Baião, se encontrava inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 757, com a área de 0,480000 ha, constando como titular do direito de propriedade C….

3.2.1. 2

Por ficha/contrato de cedência datada de 27.11.2003 a ré cedeu à Câmara Municipal de …, para a realização de uma variante, do prédio original denominado “Quinta …” descrito na matriz sob o artigo 757, a área de 1.400 m2 pelo valor de €5.000,00.

3.2.1. 3

Por ficha/contrato de cedência datada de 13.05.2005 a ré cedeu à Câmara Municipal de … do prédio original denominado “Quinta …” descrito na matriz sob o artigo 757, para aumento da área da variante e talude, a área de 1.145m2 pelo valor de €21.250,00.

3.2.1. 4

Os documentos de cedências foram assinados pela ré.

3.2.1. 5

Os valores mencionados em 2 e 3 [3.2.1.2 e 3.2.1.3] foram efetivamente pagos através de cheque.

3.2.1. 6

Fruto da construção da via rodoviária, o prédio rústico da autora [ré] ficou dividido em duas parcelas autonomizadas, uma localizada a norte e outra a sul da variante.

3.2.1. 7

A parcela sita a norte, identificada com a letra “A” no levantamento topográfico, passou a confrontar do norte com … ou … e H…, do sul com a Variante de … do nascente com I… e do poente com … ou … e H…, possuindo a área de 1.607 m2,

3.2.1. 8

E a parcela sita a sul, identificada com a letra “B” naquele mesmo levantamento, passou a confrontar do norte com a Variante de …, do sul com …, do nascente com I… e do poente com ….

3.2.1. 9

Continuando a referida parcela “A” a ser constituída por terra de cultura com videiras e a parcela “B” por terra de cultura.

3.2.1. 10

Face à individualização das parcelas, foram atribuídos artigos matriciais distintos, in casu, artigos rústicos 2212 e 2213.

3.2.1. 11

Por certidão datada de 21.07.2017 a Câmara Municipal de … “Certifica, de harmonia com o despacho de 17.07.2017 do Exmo. Senhor Presidente desta Câmara Municipal, que no ano de 2003 esta Câmara Municipal procedeu à execução de uma nova via denominada Variante de … tendo atravessado um prédio propriedade de C… inscrito na matriz rústica n.º 757 da dita freguesia e descrito na Certidão do Registo Predial sob o nº 767/19939324 [rectius Conservatória do Registo Predial de …], tendo-lhe subtraído para domínio público municipal uma área de 1.400,00 m2”.

3.2.1. 12

A ré, por requerimento realizado e entregue pelo Solicitador J…, declarou na Requisição de Registo à Conservatória do Predial de … de 10/8/2017, que a mesma procedesse à desanexação da parcela em virtude do fracionamento, sem referir a segunda cedência efetuada ao domínio municipal em 13/5/2005.

3.2.1. 13

Foi inscrito no registo predial o prédio rústico que se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º 2690 e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 2213.

3.2.1. 14

A ré negociou com o chamado, tendo-se ambos deslocado ao local do prédio para discutirem os termos do negócio.

3.2.1. 15

Autora e chamado adquiriram o prédio à vista.

3.2.1. 16

O preço ajustado pela aquisição circunscreveu-se a €2.000,00.

3.2.1. 17

Por documento particular outorgado a 23.08.2017, autora e chamado[6] declararam comprar à ré, que declarou vender, um prédio rústico pelo preço de €2.000,00 (dois mil euros) descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º 2690, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 2213, da freguesia de …, concelho de Baião, constando do registo a área de 1.793m2.

3.2.1. 18

O prédio alienado à autora é proveniente da desanexação do prédio do qual tinham sido feitas as duas cedências ao domínio público municipal e deu origem ao prédio rústico referido em 13 [3.2.1.13] e tem área igual a 648 m2.

3.2.1. 19

A Autora e chamado pagaram efetivamente à ré, em numerário, na data da outorga do contrato de compra e venda junto com a petição inicial o valor de €2.000 (dois mil euros).

3.2.1. 20

No final do mês de janeiro de 2018, autora e chamado deram início a trabalhos no prédio adquirido com vista a plantar árvores de fruto e realização de estaleiro, tendo efetuado vários patamares atento à inclinação do terreno.

3.2.1. 21

A fiscalização da Câmara Municipal de … interpelou autora e chamado, por ofício de 08.03.2018 com o seguinte teor: “tendo conhecimento, através de fiscalização municipal, que V.ª Ex.ª, efectuou o Movimento de terras no talude da variante – …, deste Município, no uso das competências que me foram delegadas e subdelegadas pelo Despacho do Sr. Presidente da Câmara Municipal de 26-10-2017, notifico-o para no prazo de 30 dias, a contar da data do respectivo ofício proceder à reposição do terreno nas condições em que se encontrava antes do início dos trabalhos, de acordo com o estipulado na alínea f) do n.º 2 do art. 102.º do RJUE, sob pena de vir a incorrer num crime de desobediência”.

3.2.1. 22

Por informação da Câmara Municipal de …, datada de 02.02.2018, consta que “verifiquei, numa normal acção de fiscalização, execução de movimento de terras no talude da variante de …, próximo do centro de saúde (…) a actual proprietária (B…) encontra-se a efectuar movimentos de terras no terreno que adquiriu e no talude da variante criando pequenos campos que, segundo ela servirão para a plantação de árvores de fruto. Para além disso danificou o passeio existente, aparentemente com a entrada na propriedade de máquinas e viaturas pesadas”.

3.2.1. 23

A autora respondeu à Câmara Municipal de … por carta datada de 23.03.2018 em que, entre o mais, comunica a aquisição do prédio e a realização de movimento de terras “dentro de propriedade privada e de minha legítima pertença, e não em terreno de domínio público”.

3.2.1. 24

Em junho de 2018, a autora recebeu nova notificação da Câmara Municipal de … concedendo um prazo de 30 dias para repor o terreno nas condições anteriores.

3.2.1. 25

A autora, por carta datada de 16.07.2018 respondeu ao ofício da Câmara Municipal de …, reiterando a sua anterior comunicação.

3.2.1. 26

A autora e chamado sempre atuaram de boa-fé[7], convictos de que estavam a comprar um bem propriedade da ré, tendo esta vendido algo que não era totalmente seu.

3.2.1. 27

Para os trabalhos referidos em 20 [3.2.1.20] a autora e seu marido, despenderam tempo (ao final de cada dia de trabalho e sábados), trabalho e [fizeram] despesas com combustível e outras na maquinaria usada.

3.2.1. 28

A autora sente-se humilhada, vexada e agastada com a situação.

3.2.1. 29

A autora ficou perturbada, passando a andar nervosa e a dormir mal.

3.2.1. 30

A autora deslocou-se por diversas vezes à Câmara Municipal de ….

3.2.1. 31

Por carta datada de 13.05.2019, remetida pela autora à ré, comunicou, entre o mais, que “como é do seu conhecimento, a compra e venda do prédio rústico supra identificado, outorgada por documento particular autenticado a 23 de Agosto de 2017, foi pelo valor de 4.000,00€ (montante entregue a V.ª Ex.ª; uma primeira tranche de 2.000,00€ e uma segunda tranche de 2.000€ aquando da assinatura do documento particular) e não pelo valor de 2.000€ como consta no referido documento. // Deste modo, venho pela presente informá-la que se encontra designado o próximo dia 23 de Maio, pelas 14.30 horas, para realização do documento com vista à rectificação do valor de 2.000€ para 4.000€, valor este o real da compra e venda, devendo comparecer para o efeito e fazendo-se acompanhar dos seus documentos de identificação, no Escritório do Solicitador J…, sito na Rua …, n.º …., Loja ., ….-… ….”.

3.2.1. 32

A ré respondeu à carta da autora referida em 31 [3.2.1.31], por carta datada de 13 de maio de 2019 dizendo, entre o mais: “Como bem sabe V. Ex.ª, o preço acordado e efectivamente pago pela aquisição do prédio constante do contrato de compra e venda outorgado em 27 de Agosto de 2017 (…) foi o de €2.000,00 (dois mil euros), liquidado naquele mesmo dia, em numerário e no gabinete do Sr. Solicitador J… // Estranho, pois, a notificação que me remeteu, para comparência no escritório do referido Solicitador, na medida em que nada há a rectificar no que concerne ao preço negociado e pago, pelo que ali não comparecerei.”

3.2.1. 33

A ré não compareceu na data, local e hora indicados no ponto 31 [3.2.1.31]

3.2.1. 34

A autora e chamado liquidaram, por sua iniciativa, no dia 23.05.2019 IMT, Imposto de Selo e juros como se o valor da venda referida em 17 [3.2.1.17] se tivesse tratado de €4.000,00.

3.2.1. 35

A autora e chamado tiveram os seguintes custos:

a. IMT – €100,00;

b. Selo – €16,00;

c. Registo Predial da aquisição do prédio – €87,50;

d. Honorários ao solicitador – €350,00;

e. Certidão predial – €20,00;

f. Certidão CMB [Câmara Municipal de …]- €22,71;

g. IMT adicional e juros – €106,60;

h. Selo adicional e juros – €17,60;

i. Retificação do documento – Honorários ao solicitador – €100,00.

3.2.1. 36

A autora terá que repor o terreno no talude da estrada, na zona que pertença à Câmara Municipal de …, como se encontrava antes da intervenção.

3.2. 2 Factos não provados

3.2.2. 1

O prédio referido em 17 [3.2.1.17] tenha a área de 1.793m2.

3.2.2. 2

A ré procedeu à desanexação do prédio que vendeu à autora e chamado manipulando e ocultando uma das cedências efetuadas ao domínio público municipal.

3.2.2. 3

Para proceder à desanexação em virtude do fracionamento do prédio “original” descrito na matriz sob o artigo 757, por cedência ao domínio público municipal, a ré tratou de toda a burocracia ocultando ardilosamente uma das cedências.

3.2.2. 4

Usufruindo na plenitude de todas as utilidades que as mesmas [as parcelas] lhe proporcionam, pagando inclusive os impostos e contribuições a elas relativos.

3.2.2. 5

Por elas olhando e reparando, cortando o mato que nele se desenvolveu, sulfatando as videiras, esfolhando, redrando[8] e espampando-as e colhendo as uvas nelas produzidas, apanhando as nozes de uma nogueira existente no prédio rústico 2213 (parcela “B”) e orientando as águas nativas e que as beneficiam.

3.2.2. 6

A ré manteve-se na posse, uso e fruição, das restantes parcelas “A” e “B” – artigos rústicos 2212 e 2213 - acima identificados, resultantes da construção da variante e da subsequente individualização das mesmas, em nome próprio e como de coisa sua se tratasse.

3.2.2. 7

Tais poderes de facto sempre foram exercidos à vista de toda a gente, sem oposição de ninguém, certa de que com tais atos não lesava os direitos de ninguém.

3.2.2. 8

O que sempre fez a ré à vista de toda a gente, de forma pública, pacífica e sem oposição de quem quer que fosse, desde a construção da variante e até à data da alienação em causa nos presentes autos, sendo reconhecida por todos quantos conhecem aqueles prédios e a conhecem, como sua dona e proprietária, na convicção de exercer um direito próprio, correspondente ao direito de propriedade que lhe pertence.

3.2.2. 9

A ré requereu à Câmara Municipal de … em 2017 a emissão de certidão, na qual fosse certificada a subtração ao prédio descrito na matriz sob o artigo 757 a primeira cedência ocorrida 27/11/2003, ocultando a segunda cedência, o que deu azo a que a Câmara Municipal de … emitisse tal certidão (como solicitado), mencionando apenas e unicamente a subtração da primeira cedência, mais concretamente da área de 1.400m2.

3.2.2. 10

Com um plano devidamente delineado, a ré vende duas vezes a mesma coisa, ou seja, vendeu à autora um bem alheio pelo preço de €4.000,00, que não era sua propriedade, dado que já o tinha cedido ao domínio público municipal em 2005, pelo valor de €21.250,00.

3.2.2. 11

Com esta conjugação de esforços a ré ardilosamente, vendeu à autora algo que não detinha na sua esfera ou propriedade, opulentando-se à custa do património da autora.

3.2.2. 12

A autora e seu cônjuge conheciam materialmente o prédio que adquiriram à ré, conhecendo a sua real e efetiva configuração, as suas confinâncias, pois residentes em … e por ele passarem sempre que transitam na dita variante.

3.2.2. 13

Reportado ao facto 17 [3.2.1.17] que a ré tenha actuado dolosa e premeditadamente, vendendo o referido prédio.

3.2.2. 14

A pedido da ré simularam o preço, ou seja, ainda que o referido documento particular faça alusão que o preço da compra e venda foi de €2.000,00 (dois mil euros), na verdade, o valor real fora €4.000,00 (quatro mil euros), quantia essa entregue em dinheiro em dois momentos à ré.

3.2.2. 15

A título de sinal e princípio de pagamento, foi-lhe entregue em dinheiro a quantia de €2.000,00 (dois mil euros).

3.2.2. 16

Tudo isto a autora foi devidamente convencida a participar e aceitar, dado ser uma das condições da ré (pagamentos em dinheiro vivo e valor da compra e venda €2.000,00), caso contrário não venderia o prédio por €4.000,00.

3.2.2. 17

A autora ainda ficou mais constrangida, agastada e nitidamente mais humilhada, quando ela e o seu marido interpelaram a ré narrando tudo o aqui já vertido, foram maltratados verbalmente e até ameaçados com expressões do género; “estão a brincar com o fogo”, “vejam lá com quem se metem”, etc.

3.2.2. 18

Tudo isto perturbou e continua a perturbar a autora deixando de fazer uma vida normal e em muitas noites tendo de tomar medicação para dormir.

3.2.2. 19

Que o custo reportado ao facto 36 [3.2.1.36] seja de €4.305,00.

4. Fundamentos de direito

Da nulidade parcial do contrato de compra e venda e das consequências jurídicas de tal patologia

A recorrente pugna pela revogação parcial da sentença recorrida em função da reapreciação da decisão da matéria de facto por que pugnou mas também em função do regime jurídico que sustenta ser aplicável à redução negocial e que, na sua perspetiva, não sendo feita prova de que o negócio não seria celebrado sem a parte viciada, se mantém válido e eficaz relativamente à parte do prédio de que era dona, com a consequente redução proporcional do preço e a revogação do segmento decisório que determinou o cancelamento da inscrição de aquisição do direito de propriedade a favor da autora[9].

Na decisão recorrida, a propósito da patologia de que enferma a compra e venda e da subsunção dos factos provados ao direito, além do mais, escreveu-se o seguinte:

“Ora, importa agora subsumir aos factos dados como provados.

Desde logo importa verificar que a Ré vendeu à Autora e Chamado um bem, o prédio melhor descrito no facto 17, que era parcialmente alheio, porquanto teria vendido toda a área da parcela, como sendo 1.793m2, quando a mesma não seria superior a 648m2, tendo sido a Ré a ceder à Câmara Municipal de … a restante área.

Destarte, carecia a Ré de legitimidade em dispor de forma válida e eficaz de todo o bem.

Por outro lado, como se disse, resultou como provado que parte do bem pertence (e pertencia à data da celebração do contrato) à Câmara Municipal de ….

Em último lugar, a Ré procedeu à alienação do prédio (com os limites e área reportada aos 1.793m2) como próprio.

Estão, consequentemente, perfectabilizados os elementos constituintes da venda de bem alheio.

Importa, então, verificar quais as consequências.

Desde logo dir-se-á que não é legítimo entender que os adquirentes teriam comprado, de igual forma, a parte do prédio rústico se soubessem que a outra parte não estaria à venda, pelo que não é possível reduzir a venda somente à parte que era propriedade da Ré. Ora, não resultou como provado que o aquirente estaria disposto a comprar a parte do prédio que restou

à Ré das alienações anteriores à Câmara Municipal de …, sendo o pedido fundado na nulidade da venda.

Destarte, apura-se que a Ré alienou bem parcialmente alheio, sendo, pois, a venda nula

e, tendo em conta o supra exposto de que a Autora e chamado não pretendem a manutenção do negócio, não sendo possível reduzi-lo, verifica-se de que deve proceder a pretensão dos autores e declarar-se a nulidade (total) da compra e venda de bem (parcialmente) alheio e, consequente, determinar-se o cancelamento da inscrição no registo predial, impondo-se a restituição do preço pago pelo Autora e Chamado e restituição do prédio à Ré, como efeito da

declaração de nulidade.”

Cumpre apreciar e decidir.

Nos termos do disposto no artigo 902º do Código Civil, se “os bens só parcialmente forem alheios e o contrato valer na parte restante por aplicação do artigo 292º, observar-se-ão as disposições antecedentes quanto à parte nula e reduzir-se-á proporcionalmente o preço estipulado.”

De acordo com o disposto no artigo 292º do Código Civil, a “nulidade ou anulação parcial não determina a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada.”

Sublinhe-se que apesar do enquadramento jurídico do caso dos autos no instituto da venda de bens parcialmente alheios nunca ter sido aventado por qualquer das partes nos articulados, o mesmo não foi objeto de censura por qualquer das partes, pretendendo a ré prevalecer-se de tal subsunção jurídica para o sucesso da sua pretensão recursória.

No caso dos autos, a autora pediu a declaração de nulidade da compra e venda celebrada em 23 de agosto de 2017, no pressuposto de que o imóvel objeto desse negócio era totalmente alheio, nada referindo quanto à existência de uma qualquer parte do imóvel que fosse da titularidade da vendedora e, em consequência, quanto à sua falta de interesse em adquirir essa parcela propriedade da vendedora sem a restante parte da titularidade do Município de ….

Na audiência final veio a apurar-se que parte do prédio vendido era da titularidade da vendedora, ainda que não se tenha determinado a área dessa parte.

Porém, não dando o devido alcance ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o tribunal a quo não reduziu a venda à parte, ainda que ilíquida, do objeto que era ainda da titularidade da vendedora, argumentando para tanto que não se tinha provado que a adquirente estaria disposta a comprar a parte do prédio que restou à ré das alienações anteriores ao Município de ….

Ora, salvo melhor opinião, existe aqui um equívoco do tribunal recorrido, pois que a redução negocial tem em regra lugar e só assim não será se se demonstrar que o negócio reduzido não seria celebrado sem a parte viciada; isto é, para que não opere a redução negocial, tem que se demonstrar, pela positiva, uma vontade hipotética ou conjetural contrária à redução.

Ao exigir a prova de que a adquirente estaria disposta a comprar a parte do prédio que restou à ré das alienações anteriores à Câmara Municipal de … para que pudesse operar a redução negocial, o tribunal a quo entendeu que teria de haver uma prova pela positiva no sentido da manutenção parcial do negócio, sob pena de operar a nulidade total do negócio, tratando o instituto da redução negocial como se fosse uma conversão negocial (artigo 293º do Código Civil).

Pelo exposto, pode concluir-se com toda a segurança que mesmo face aos factos que deu como provados, o tribunal a quo teria que ter decidido no sentido da redução negocial, ainda que o objeto concreto da venda, na lógica da mesma decisão, devesse ser concretizado por meio de ulterior liquidação.

Neste momento, face ao resultado da reapreciação da decisão da matéria de facto, esta instância está em condições de concluir que a área do imóvel vendido se reduz a 648 m2, devendo o preço da venda reduzir-se proporcionalmente, tal como se prevê no artigo 902º do Código Civil.

Uma vez que o preço estipulado foi de dois mil euros para uma área de 1.793 m2, para uma área de 648 m2 esse preço será de €722,52[10]. Por isso, tendo a ré recebido a quantia de €2.000,00 a título de preço, deverá ser condenada a restituir à compradora a quantia de €1.277,48[11].

Dado que o negócio de compra e venda celebrado em 23 de agosto de 2017 se mantém, ainda que reduzido quanto à área do imóvel que é de apenas 648 m2, em vez de 1.793 m2, como consta da descrição predial, deve manter-se também a inscrição da aquisição do direito de propriedade a favor da autora titulada pela apresentação nº 530 de 28 de agosto de 2017 e referente à descrição predial nº 2690/20170810, da freguesia de …, Conservatória do Registo Predial de ….

Pelo exposto, conclui-se pela procedência do recurso e consequente revogação parcial da sentença recorrida.

As custas da ação são da responsabilidade da autora e do interveniente, de um lado e da ré, do outro lado, na exata proporção do decaimento, sendo as custas do recurso da responsabilidade dos recorridos, pois que decaíram totalmente (artigo 527º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).

5. Dispositivo

Pelo exposto, os juízes subscritores deste acórdão, da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto acordam em julgar procedente o recurso de apelação interposto por C… e, em consequência, revogam-se as alíneas a) e b) do dispositivo da sentença recorrida proferida em 22 de janeiro de 2021, deferindo-se parcialmente a reapreciação da decisão da matéria de facto nos termos que ficaram antes expostos, declarando-se parcialmente nulo o contrato de compra e venda celebrado mediante documento particular em 23 de agosto de 2017, do imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º 2690, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 2213, da freguesia de …, concelho de Baião que se reduz à área de seiscentos e quarenta e oito metros quadrados, reduzindo-se o preço do mesmo negócio, proporcionalmente, para a importância de setecentos e vinte e dois euros e cinquenta e dois cents e, consequentemente, condena-se C… a restituir a B… a quantia de mil duzentos e setenta e sete euros e quarenta e oito cents, mantendo-se, no mais, a decisão sob censura.

As custas da ação são da responsabilidade da autora e do interveniente, de um lado e da ré, do outro lado, na exata proporção do decaimento, sendo as custas do recurso da responsabilidade dos recorridos, pois que decaíram totalmente, sendo aplicável a secção B, da tabela I, anexa ao Regulamento das Custas Processuais, à taxa de justiça do recurso.

O presente acórdão compõe-se de vinte e cinco páginas e foi elaborado em processador de texto pelo primeiro signatário.

Porto, 04 de outubro de 2021.

Carlos Gil

Mendes Coelho

Joaquim Moura

[1] Segue-se, com alterações, o relatório da decisão recorrida.

[2] Notificada às partes mediante expediente eletrónico elaborado em 25 de janeiro de 2021.

[3] Não se desconhece que a área indicada na descrição predial não se pode considerar abrangida pela presunção legal de dominialidade que emerge da inscrição predial. O que se afirma é que ambas as partes, pelas posições assumidas nos articulados e na prova documental que ofereceram, não colocaram em causa este dado de facto, que por isso se deve considerar provado por acordo das partes.

[4] A área constante de um levantamento topográfico oferece grande fiabilidade porque determinada mediante o uso de instrumentos adequados ao efeito, como seja o teodolito. No caso, a medição da área tem uma dificuldade resultante da natureza acidentada do solo do prédio.

[5] No Dicionário Técnico de Construção Civil, da autoria de Fernando da Costa Pacheco, editado pelo Sindicato Nacional dos Engenheiros Técnicos, Dezembro de 1997, página 235, coluna da direita, define-se talude do seguinte modo: “Superfície lateral inclinada de um aterro ou de uma escavação.” No primeiro caso teremos um talude de aterro enquanto no segundo caso deparar-se-nos-á um talude de escavação.

[6] Na realidade, se bem se atentar no documento que titula este negócio, o marido da autora, interveniente principal do lado ativo, nenhuma intervenção teve na titulação deste negócio, apenas beneficiando dele por efeito do regime de bens do casamento.

[7] “Boa-fé” constitui matéria de direito e que integra várias previsões legais do instituto da venda de bens alheios (artigos 892º, 894º, nº 1, 897º, nº 1, 898º, 899º, 901º, 903º, nº 1, todos do Código Civil) pelo que não pode nem deve ser relevada como matéria de facto.

[8] Redrar, ação de cavar de novo, noutras zonas do país conhecida como “arrendar”, como se colhe no Dicionário Houaiss da Língua Portuguesa, edição do Círculo de Leitores, Lisboa 2003, Tomo VI, página 3119, coluna da direita.

[9] Sublinhe-se que a recorrente não formula qualquer pedido de revogação da decisão recorrida na parte em que a condenou a indemnizar a autora e o chamado no montante de €1.096,21, a título de danos emergentes e nem nas conclusões faz qualquer referência a este segmento da decisão, razão pela qual queda fora do objeto do recurso a reapreciação deste segmento decisório

[10] €2.000,00:1793 m2 = €1,115 por metro quadrado. €1,115x648 m2 = €722,52.

[11] €2.000,00 - €722,52 = €1.277,48.