3561/22.0T8PTMT.E1 - Tribunal da Relação de Évora

i) O recurso subordinado pressupõe a interposição de recurso pela parte contrária.

ii) Mostrando-se registado a favor dos autores o direito real de habitação periódica relativo a uma fração, a inscrição registral dispensa os autores de provar o facto em que se funda a presunção derivada do registo, isto é, que o direito existe, e existe na sua titularidade.

iii) Tal presunção não é afastada pela circunstância de a fração posteriormente ter sido alienada com menção, na escritura de compra e venda, de que “a fração submetida ao regime do direito real de habitação periódica é transmitida [ao atual proprietário do imóvel] com exclusão das frações temporais”.

iv) A circunstância de o edifício em que se insere a fração relativamente à qual os autores possuem o direito real de habitação periódica ter deixado de ser classificado como empreendimento turístico não implica a automática extinção daquele direito.

(Sumário da Relatora)

Processo n.º 3561/22.0T8PTMT.E1 – Apelação

Tribunal Recorrido - Tribunal Judicial da Comarca de Faro – Juízo Central Cível de Portimão – Juiz 2

Recorrentes – (…) e (…), Lda.

Recorridos – (…) e (…)

Sumário: (…)

Acordam no Tribunal da Relação de Évora:

I. RELATÓRIO

1.

(…) e (…) intentaram ação declarativa sob a forma de processo comum contra (…), Lda. e (…), pedindo a condenação dos Réus:

a) a reconhecerem o direito de propriedade dos Autores e a absterem-se de quaisquer atos turbadores do seu exercício;

b) a pagar aos Autores, solidariamente, uma indemnização no valor de € 6.000,00.

Para tanto, alegaram ser, desde 2002, titulares de um direito real de habitação periódica sobre fração autónoma cuja nua propriedade fora adjudicada à Ré em 20/04/2017, tendo esta, em 11/01/2022, vendido a fração autónoma a terceiros, que, por sua vez, em 25/01/2022, a venderam ao Réu, vedando aos Autores o acesso à fração e impedindo-os de ali gozar as habituais duas semanas anuais de férias, causando-lhes, assim, danos não patrimoniais.

A Ré contestou, invocando a sua ilegitimidade e aquela dos Autores, bem como sustentou ter o pedido indemnizatório já sido alvo de decisão transitada em julgado.

Mais alegou ter caducado, em 2008, a classificação como empreendimento turístico do prédio em que se inseria a fração autónoma em questão, tendo a sociedade então proprietária e administradora sido declara insolvente e sido vendidos à Ré, no processo de insolvência e livres de ónus ou encargos, os apartamentos (e não o empreendimento), sem que os Autores lhe pagassem as prestações periódicas a que estariam adstritos se titulares do direito invocado.

Pugnou, ainda, pela condenação dos Autores como litigantes de má fé.

O Réu contestou, invocando a ilegitimidade dos Autores, por a fração ter sido apreendida e vendida em processo de insolvência, livre de ónus e encargos, assim tendo sido adquirida, designadamente pelo Réu.

Mais invocou ter caducado, em 2008, a classificação, como empreendimento turístico, do imóvel em que se inseria a fração, por falta de aprovação, pelos titulares dos direitos reais de habitação periódica, das obras necessárias para a manutenção de tal classificação, mostrando-se averbada no registo a declaração de caducidade da classificação como empreendimento turístico do conjunto de frações autónomas do prédio, pelo que deixou de ter validade qualquer direito real de habitação periódica que naquela classificação se fundava e de existir a obrigação de assegurar a fruição designadamente aos Autores.

Por último, alegou ter adquirido a fração de boa fé, sendo abusiva a conduta dos Autores, por terem contribuído para a caducidade da classificação do empreendimento e já anteriormente terem formulado um pedido indemnizatório pela não fruição do alegado direito real de habitação periódica, julgado improcedente.

Pugnou, ainda, pela condenação dos Autores como litigantes de má fé.

Os Autores pronunciaram-se quanto às invocadas exceções, pugnando pela sua improcedência, assim como pela improcedência dos pedidos de condenação como litigantes de má fé.

2.

Dispensada a realização de audiência prévia, foi proferido despacho que definiu o objeto do litígio e os temas da prova.

Foi, ainda, julgada improcedente a exceção de ilegitimidade passiva da Ré.

Após a audiência final, foi proferida sentença no âmbito da qual foram julgadas improcedentes as exceções de caso julgado e de caducidade e foi decidido:

“a) Declarar a titularidade dos autores de direito real de habitação periódica sobre a fração HX (semanas 33 e 34), do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n.º (…), sito no edifício (…), que a atual titular do bem deve reconhecer;

b) Absolver as rés do restante pedido;

c) Absolver os autores quanto aos pedidos de condenação como litigantes de má fé.

As custas serão da responsabilidade das partes, na proporção do decaimento: autores (10%) e réus (90%)”.

3.

A sentença foi dada a conhecer às partes por notificação datada de 08/07/2025.

Inconformado, o Réu interpôs, em 11/09/2025, recurso de apelação da sentença, enunciando as seguintes conclusões:

«A. Cessou a classificação como empreendimento turístico em 30.01.2008, (facto registado a 19.01.2021) que por sua vez, levou à declaração de insolvência do proprietário (…) em 11.12.2015.

B. Na insolvência foram vendidas a nua propriedade das frações do empreendimento, e a aquisição foi pela (…), Lda.: 20.04.2017.

C. Posteriormente, esta vende a fração HX a (…) e (…) em 11.01.2022, sem referência ao DRHP que os AA. defendem ter, tendo as partes declarado vender e comprar a fração livre de ónus e encargos, e em no dia 25 de janeiro de 2022, estes vendem a (…).

D. Nesta escritura feita no Sistema “Casa Pronta”, na Conservatória do Registo Predial de Faro, onde na mesma se diz: “b) As partes declaram que a indicada fração HX submetida ao regime do direito real de habitação periódica é transmitida com exclusão das frações temporais.” Adquiriu a fração plena, e não apenas a nua propriedade.

E. As frações temporais – DRHP – estavam extintas, porque estava caducada a classificação de empreendimento turístico.

F. Há que concluir que o direito de que os AA. se arrogam, caducou, por cessação da Classificação de Empreendimento Turístico, por ser impossível de uso ou exercício ficando, por isso esvaziado da sua essência de gozo enquanto tal.

G. A sentença a quo decide mal pela titularidade do direito aos autores, como titulares do DRHP sobre a fração HX (semanas 33 e 34), do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n.º (…), sito no edifício (…), por apenas e tão só beneficiar da presunção a que alude o artigo 7.º do Código do Registo Predial, sendo que tal inscrição se mantém em vigor, sem que tenham os AA. qualquer título constitutivo deste direito, tendo o mesmo sido impugnado pelos RR., designadamente pelo ora Recorrente.

H. A aptidão como Turística caducou e face aos factos constantes destes autos e do histórico deste “empreendimento” conclui-se que o mesmo nunca mais virá a ser “reativado” como hipoteticamente a douta sentença defende.

I. Não há “coisa” onde no mesmo os AA. possam exercer o seu direito, pelo que os AA. também não poderão renunciar porque o seu direito é inexistente.

J. A caducidade da qualificação como empreendimento turístico, a sua irreversibilidade, face às vendas, à inexistência dos respetivos requisitos para o poder vir a qualificar como tal, e às alterações subjacentes ao edifício em questão, configuram a perda de um direito, sem necessidade de invocação pela parte contrária, resultante da verificação de determinado facto previsto na lei. Prevista nos artigos 328.º a 331.º do CC.

K. A caducidade extingue o próprio direito, não podendo mais ser exercido e o tribunal pode (e deve) declará-la oficiosamente, ao contrário da posição da douta sentença a quo que decidiu pela titularidade do direito com base numa presunção registral.

Nestes termos, e nos melhores de direito, que V. Exas. doutamente suprirão, deve o presente recurso ser decidido totalmente procedente e decidida a caducidade do direito de habitação periódica dos AA., enquanto direito real de gozo dos autores.»

Em 26/09/2025 a Ré, por sua vez, interpôs recurso subordinado, no qual se insurgiu contra a sua condenação em custas.

Os Autores responderam às alegações do Réu e pugnaram pela confirmação da sentença recorrida.

O recurso interposto pelo Réu foi admitido.

Face à intenção de rejeição do recurso subordinado, foi cumprido o disposto no artigo 655.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (de ora em diante CPC), sem que a Ré se pronunciasse. Os Autores, por sua vez, pronunciaram-se no sentido da rejeição do recurso subordinado.

Foram colhidos os vistos.

4. Da admissibilidade do recurso subordinado

Veio a Ré …, Lda. interpor recurso subordinado, tendo por objeto exclusivamente a sua condenação em custas, para o que sustentou ter sido “absolvida de todos os pedidos formulados pelos AA., [pelo que] devem ser estes a suportar as custas do processo, nos termos do disposto no artigo 527.º, n.º 1, do CPC.”

Sob a epígrafe “Recurso independente e recurso subordinado”, dita o artigo 633.º do Código de Processo Civil que:

“1- Se ambas as partes ficarem vencidas, cada uma delas pode recorrer na parte que lhe seja desfavorável, podendo o recurso, nesse caso, ser independente ou subordinado.

2- O prazo de interposição do recurso subordinado conta-se a partir da notificação da interposição do recurso da parte contrária.

3- Se o primeiro recorrente desistir do recurso ou este ficar sem efeito ou o tribunal não tomar conhecimento dele, caduca o recurso subordinado, sendo todas as custas da responsabilidade do recorrente principal.

4- Salvo declaração expressa em contrário, a renúncia ao direito de recorrer ou a aceitação, expressa ou tácita, da decisão por parte de um dos litigantes não obsta à interposição do recurso subordinado, desde que a parte contrária recorra da decisão.

5- Se o recurso independente for admissível, o recurso subordinado também o será, ainda que a decisão impugnada seja desfavorável para o respetivo recorrente em valor igual ou inferior a metade da alçada do tribunal de que se recorre” (o sublinhado é nosso).

Do assim estatuído extrai-se que o recurso subordinado pressupõe a interposição de recurso pela parte contrária, in casu os Autores, como aliás, vem sendo entendido quer na doutrina (neste sentido, Abrantes Geraldes, in “Recursos em Processo Civil”, 8.ª edição, Almedina, pág. 138), quer na jurisprudência (veja-se, por todos, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, datado de 05/10/2003, proferido no processo n.º 02B2592, disponível na base de dados da dgsi).

Assim, não tendo os Autores interposto recurso, ao qual o recurso da Ré pudesse ser subordinado, não é o recurso subordinado admissível.

Por todo o exposto, decide-se rejeitar o recurso subordinado.

5. Questões a decidir

Considerando as conclusões do recurso, as quais delimitam o seu objeto nos termos do disposto nos artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, todos do CPC, sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, são as seguintes as questões a decidir:

i) Da aquisição do imóvel pelo Réu com exclusão do direito real de habitação periódica dos Autores;

ii) Da extinção do direito real de habitação periódica dos Autores por força da cessação da classificação como empreendimento turístico.

II. FUNDAMENTOS

1. Fundamentos de facto

1. 1 Na decisão recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:

«1. Os AA. constam do registo como são donos e legítimos proprietários de um direito real de habitação periódica, doravante designado por DRHP ( “Constituição do Direito de Habitação Periódica registada pela Ap. …, de 23 de outubro de 1989”), numa fração autónoma designada pelas letras HX, no prédio urbano que se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n.º (…), sito no Edifício (…), Praia da (…), Portimão, por o terem adquirido à sociedade (…) – Sociedade de Compra, Venda e Administração de Propriedades, S.A., aquisição levada ao registo pela Ap. (…), de 27 de agosto de 2003 – Doc. 1 e fls. 183/184 (artigos 1º a 3º e 17º da petição inicial).

2. Correu termos no então designado Tribunal Judicial da Comarca de Portimão, o Proc. n.º 4236/07.5TBPTM, em que se dirimiam questões relacionadas com o DRHP, tendo no mesmo a ali primeira ré (“…”) sido condenada a realizar as obras estritamente necessárias à obtenção do certificado de conformidade do empreendimento em causa nos autos com as regras de prevenção contra riscos de incêndio legalmente exigido – cfr. a ação cujo acesso foi solicitado, juntando cópia da sentença e acórdãos do Tribunal da Relação de Évora e do Supremo Tribunal de Justiça (artigos 8º e 9º da petição inicial).

3. A Sociedade (…) – Gabinete de Gestão e Consulta, Lda. foi declarada insolvente no Tribunal do Comércio de Olhão, Proc. n.º 1289/15.6T8OLH em 11 de dezembro de 2015 – fls. 149 verso (artigos 10º e 11º da petição inicial).

4. A sociedade Ré (…), Lda., que figurava como dona, no dia 11 de janeiro de 2022, vendeu, por contrato particular, o prédio descrito sob o n.º (…), da freguesia e concelho de Portimão, a fração autónoma designada pelas letras HX, a (…) e (…), sem referência ao DRHP, tendo as partes declarado vender e comprar a fração livre de ónus e encargos – doc. 4 (artigos 15º e 18º da petição inicial).

5. No dia 25 de janeiro de 2022, alienaram a (…), por escritura feita no Sistema “Casa Pronta”, na Conservatória do Registo Predial de Faro, onde é feita referência ao DRHP – Doc. 5 (artigo 16º da petição inicial).

6. Os autores não renunciaram ao seu direito (artigo 28º da petição inicial).

7. O Edifício (…) tinha a classificação de 3 estrelas, mas deixou de ser empreendimento turístico por despacho do Turismo de Portugal de 30 de janeiro de 2008 – fls. 142 (artigos 31º da petição inicial e 10º da contestação de …).

8. A Praia da (…), onde o empreendimento se localizava, é um local de vilegiatura, em que existe grande afluência nos meses de Verão, principalmente, bem como na Primavera, Páscoa e Passagem de ano (artigos 33º e 34º da petição inicial).

9. Os autores tinham por hábito passar duas semanas de férias, no mês de agosto no Algarve, precisamente as semanas 33 e 34 (artigos 41º e 47º da petição inicial).

10. Os réus não têm reconhecido qualquer direito aos autores (artigos 42º a 44º e 50º da petição inicial).

11. O mês de agosto, no Algarve, é o mês de férias por excelência, e os valores praticados pelas unidades Hoteleiras são os mais caros (artigo 46º da petição inicial).

12. A presente situação tem causado aos Autores um sentimento de revolta incontido e sofrimento (artigos 52º a 54º da petição inicial).»

1. 2 A decisão recorrida julgou não provados os seguintes factos:

«- Que tenha sido a conduta dos RR. que tenha privado os AA. de exercerem o seu direito enquanto titulares do designado DRHP (artigo 23º da petição inicial).

- Matéria relativa à má fé dos autores».

2. Do objeto do recurso

2. 1

O tribunal a quo decidiu “declarar a titularidade dos autores de direito real de habitação periódica sobre a fração HX (semanas 33 e 34), do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n.º (…), sito no Edifício (…), que a atual titular do bem [o ora Recorrente] deve reconhecer”.

O direito real de habitação periódica (de ora em diante DRHP) foi instituído pelo Decreto-Lei n.º 355/81, de 31 de dezembro, como instrumento jurídico destinado à dinamização do mercado de unidades de alojamento para férias por curtos períodos de tempo (cfr. preâmbulo do Decreto-Lei n.º 275/93, de 05 de agosto, diploma que na atualidade rege esta figura).

Constitui um direito real menor[1], extraindo-se do seu regime legal que coexiste com o direito de propriedade (pois pressupõe a existência de um direito de propriedade sobre os imóveis a que o DRHP se refere – cfr. artigos 2.º, 25.º e 31.º, todos do Decreto-Lei n.º 275/93) e confere ao titular o direito – de caráter temporário e cíclico (artigo 3.º, n.º 2, do mesmo diploma) – a habitar a unidade de alojamento, bem como a usar as instalações, os equipamentos de uso comum e os serviços do empreendimento em que a unidade de alojamento se insere (artigo 21.º, n.º 1, alíneas a) e b), do Decreto-Lei n.º 275/93, de 05 de agosto), obrigando ao pagamento da prestação periódica indicada no título constitutivo (artigo 22.º do Decreto-Lei n.º 275/93, de 05 de agosto).

Trata-se, portanto, de um direito real de gozo “em regime de propriedade fracionada, não por segmentos horizontais, mas por quotas-partes temporais”[2], sujeito a inscrição no registo predial (artigo 8.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 275/93, de 05 de agosto) e oponível erga omnes[3].

No caso sob recurso temos que os Autores constam do registo como proprietários do direito real de habitação periódica por cujo reconhecimento pugnam na ação (cfr. facto 1).

Gozam, como tal e na esteira do que foi sufragado pelo tribunal a quo, da presunção prevista no artigo 7.º do Código do Registo Predial, nos termos do qual “O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”.

O Recorrente insurge-se contra este entendimento, afirmando ter adquirido o que designa de “propriedade plena” do imóvel em questão, porquanto da escritura celebrada aquando da aquisição do imóvel pelo Recorrente (a que alude o facto 5) constava que “As partes declaram que a indicada fração HX submetida ao regime do direito real de habitação periódica é transmitida com exclusão das frações temporais”.

Não pode, porém, acompanhar-se este entendimento, por duas ordens de razão:

i) a primeira, de natureza interpretativa: a transmissão de um determinado direito “com exclusão” de um direito menor com ele compatível não significa que este “desapareça” da esfera dos seus titulares originários, mas sim que tal direito menor não se transmite para o novo titular do direito “maior”. Dito de outro modo: da expressão inserta na escritura não pode extrair-se outro sentido que não seja (1) o do reconhecimento da existência de um direito real de habitação periódica sobre a fração (2) o de que visou transmitir-se ao Réu a propriedade sobre o imóvel, mantendo-se, porém, a titularidade, por outrem (os Autores in casu), do direito real de habitação periódica;

ii) a segunda, de natureza substancial: como veremos de seguida (infra sob 2.2), não ressalta da decisão sindicada qualquer facto donde possa extrair-se ter o direito dos Autores deixado de existir, pelo que a escritura de compra e venda a que o Réu alude – e na qual os Autores não foram intervenientes – não podia operar a extinção ora sufragada pelo Réu.

Em suma, é manifesto e, aliás, consta da própria escritura de compra e venda, que o Réu comprou um imóvel sobre o qual incidia um direito real de habitação periódica.

E, como é bom de ver, a circunstância de o Réu ter obtido um crédito bancário para aquisição do imóvel e de sobre o mesmo incidir, consequentemente, uma hipoteca, em nada belisca esta constatação, pois não é a entidade bancária quem define a transmissão de direitos, nem sobre a mesma impende a responsabilidade de “escrutinar […] que nada afetaria o […] direito [do Réu]” (nas palavras do Recorrente).

Alega, ainda, o Recorrente que a presunção derivada do registo é insuficiente para que se conclua pela titularidade do DRHP, “sem que tenham os AA. qualquer título constitutivo deste direito, tendo o mesmo sido impugnado pelos RR., designadamente pelo ora Recorrente”.

Se bem se entende, pretendeu o Recorrente significar que, tendo impugnado o título constitutivo do DRHP, tanto basta para que seja afastada a presunção derivada do registo, prevista no artigo 7.º do Código do Registo Predial.

Sem razão, porém. É que, a inscrição registral dispensa o titular inscrito de provar o facto em que se funda a presunção derivada do registo, isto é, que o direito existe, e existe na sua titularidade. Tal presunção, é certo, pode ser ilidida. Para o efeito, porém e nos termos do disposto no artigo 350.º, n.º 2, do Código Civil, havia que provar – e, para isso, alegar – os factos demonstrativos de que a titularidade da propriedade inscrita não corresponde à verdade. O Réu, porém, não alegou e provou tais factos, pois limitou-se a invocar circunstâncias posteriores à constituição do DRHP na esfera dos Autores, insuscetíveis (como veremos infra sob 2.2) de abalar a respetiva existência e titularidade.

2. 2

Defende seguidamente o Recorrente que, à data em que adquiriu o imóvel, as frações temporais “estavam extintas, porque estava caducada a classificação de empreendimento turístico”, sendo o direito dos Autores “impossível de ser exercido, ficando, por isso esvaziado da sua essência de gozo enquanto tal”.

Efetivamente, ressalta do facto 7 que o edifício em que se insere o apartamento relativamente ao qual os Autores adquiriram o DRHP deixou de ser empreendimento turístico por despacho do Turismo de Portugal de 30 de janeiro de 2008.

O regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos consta do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 07 de março, cujo artigo 33.º, n.º 1, alínea d), estatui que a autorização de utilização para fins turísticos caduca quando, por qualquer motivo, o empreendimento não puder manter a classificação de empreendimento turístico. E essa caducidade determina, de acordo com o n.º 3 do mesmo preceito, o encerramento do empreendimento.

Coloca-se, então a pertinente questão de saber se, incidindo o DRHP necessariamente sobre unidades de alojamento integradas em hotéis-apartamento, aldeamentos turísticos ou apartamentos turísticos (artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 275/93), a circunstância de o apartamento adquirido pelo Réu já não se inserir em qualquer dessas categorias, importa a extinção do DRHP.

O tribunal a quo respondeu negativamente, para o que aduziu dois argumentos: o de que a extinção da classificação como empreendimento não vem prevista no Decreto-Lei n.º 275/93 como causa de extinção do DRHP e o de que nada obsta a que venha a ser obtida de novo autorização e o empreendimento seja posto a funcionar.

O primeiro argumento não nos parece especialmente impressivo. É certo que os artigos 12.º e 42.º do Decreto-Lei n.º 275/93 – a que o tribunal a quo alude – versam a transmissão e oneração dos direitos reais de habitação periódica e a renúncia aos mesmos, não enunciando como causa da sua extinção a caducidade da classificação como empreendimento. Mas não se crê, atento o respetivo teor, que tais preceitos procurem esgotar todas as formas possíveis de extinção dos direitos reais de habitação periódica. Na verdade, o artigo 12.º versa, como vimos, não a extinção, mas sim a transmissão e oneração, e o artigo 42.º debruça-se apenas sobre a extinção por vontade do titular do direito.

Ora, existem, consabidamente, várias outras modalidades de extinção de direitos reais, quais sejam, a título exemplificativo[4], a perda da coisa, a impossibilidade definitiva de exercício, a prescrição, a caducidade e o não uso, importando, face ao teor do recurso, abordar a caducidade e a impossibilidade definitiva de exercício.

A caducidade implica que o direito real se deva, por natureza ou determinação legal, exercer dentro de certo prazo. É o exemplo do direito real de preferência (artigo 1410.º do Código Civil). Assim não acontece, porém, com o DRHP, que apenas se extingue pelo decurso do prazo quando seja temporário, conforme admitido pelo artigo 3.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 275/93.

Restará, pois, aquilatar da impossibilidade de exercício invocada pelo Recorrente.

Como ensina Oliveira Ascensão “os direitos reais limitados de gozo e de aquisição têm por função permitir ao seu titular certas formas restritas de utilização da coisa. Se essa utilização se torna impossível em definitivo, o direito real extingue-se, porque se perdeu a sua função”. Assim, como exemplifica o mesmo autor, “se o terreno se tornou irremediavelmente impróprio para cultura ou produção de outras utilidades […], o usufruto que sobre ele recaía cessa. Nem é necessário que alguma regra explicitamente o estabeleça. Não se concebe a subsistência de uma situação jurídica definitivamente destituída de função”. Trata-se de um princípio generalizável “a todo o direito real, uma vez que é uma imposição da função social”[5].

Porém, no caso dos autos, segundo cremos, não se verifica nem uma impossibilidade definitiva legal, nem uma impossibilidade definitiva prática.

Não se verifica a primeira porquanto, como referiu o tribunal a quo, nada obsta a que venha a ser obtida de novo autorização para que o imóvel em questão assuma a qualidade de empreendimento ou mesmo de hotel-apartamento ou apartamento turístico. E, caso assim venha a acontecer, verificar-se-ão, então e previsivelmente, todos os aspetos acessórios enunciados pelo Recorrente (a exploração, a prestação de contas, a administração e a realização de assembleias de titulares).

A impossibilidade definitiva prática não se verifica, porquanto está prevista solução para os casos de impossibilidade de utilização da unidade de alojamento objeto do contrato. Efetivamente, de acordo com o disposto no artigo 21.º, n.º 1, alínea c), do Decreto-Lei n.º 275/93, em caso de uma tal impossibilidade, o proprietário deve facultar alojamento alternativo ao titular do DRHP num empreendimento sujeito ao regime de direitos reais de habitação periódica, de categoria idêntica ou superior, num local próximo do empreendimento objeto do contrato. Vale isto por dizer, que a impossibilidade (não definitiva) de fruição do gozo do DRHP no empreendimento contratado não implica a extinção do direito dos Autores.

À possibilidade de obtenção de nova autorização para funcionamento como empreendimento, hotel-apartamento ou apartamento turístico opõe o Recorrente o disposto no artigo 4.º, n.º 1, alínea e), do Decreto-Lei n.º 275/93, afirmando que “não há um único proprietário do prédio em causa, mas vários”. Contudo, não resulta desde logo da matéria de facto provada que à data sejam vários os proprietários dos apartamentos sitos no ex-empreendimento (e, recorde-se, o Recorrente não se insurgiu contra a decisão sobre a matéria de facto).

Mais invoca o Recorrente não ter havido lugar “a modificação do Título Constitutivo”, o que, porém, sem maior explicitação, não permite que se compreenda no que este aspeto contende com a solução jurídica seguida pelo tribunal a quo.

Invoca, ainda, o Recorrente que os Autores não pagam há anos qualquer prestação periódica. Trata-se, também aqui, de aspeto que não foi levado à matéria de facto, sem que o Réu a haja sindicado. Sem prejuízo, sempre se dirá que, ainda que demonstrado, tal facto não teria a virtualidade de arredar o direito dos Autores. Na verdade, o Decreto-Lei n.º 275/93 prevê expressamente as consequências da falta de pagamento da prestação periódica prevista no artigo 22.º do Decreto-Lei n.º 275/93 (artigo 23.º do diploma) e, de entre essas consequências, não figura a extinção do DRHP.

No ponto 28 e ss. das suas alegações, o Recorrente aduz que a decisão do Tribunal da Relação de Évora, de 29/01/2015, proferida no processo n.º 4236/07.5TBTM e cujo ponto final do sumário transcreve (“Não é lícito, sob pena de abuso de direito, aos titulares de DRHP exigirem indemnização, com fundamento na impossibilidade de exercício do direito de usar a unidade habitacional, contra a proprietária e administradora, quando antes deliberaram maioritariamente contra a realização das obras cuja falta esteve na base do encerramento do empreendimento”) tem força de caso julgado, impedindo novas decisões contraditórias com aquela.

Não se compreende esta alegação, na medida em que o Réu foi absolvido, na decisão aqui recorrida, do pedido de condenação no pagamento de uma indemnização aos Autores, pelo que queda absolutamente irrelevante analisar os efeitos, na presente ação, da aludida decisão de segunda instância.

Assim, em síntese, não se vislumbra motivo para alterar a decisão recorrida.

3. Custas

Dado o decaimento, as custas do recurso ficam a cargo do recorrente (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC e Tabela I-B do Regulamento das Custas Processuais).

As custas do incidente de rejeição do recurso subordinado são a suportar pela Ré (…), Lda., fixando-se a taxa de justiça em 1,5 (uma e meia) UC (artigo 7.º, n.º 8, do Regulamento das Custas Processuais e Tabela II anexa ao mesmo).

III. DECISÃO

Assim, nos termos e pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.

Custas nos termos determinados.

Évora, 29 de janeiro de 2026

Sónia Kietzmann Lopes (Relatora)

Susana Ferrão da Costa Cabral (1ª Adjunta)

José António Moita (2º Adjunto)

[1] Neste sentido, Oliveira Ascensão, in “Direito Civil - Reais”, 5.ª edição, Coimbra Editora, pág. 514.

[2] Nas palavras do acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 18/06/2015, proferido no âmbito do processo n.º 972/09.0TVLSB.L1-6 e disponível na base de dados da dgsi.

[3] Neste sentido, Rui Pinto Duarte, in “Curso de Direitos Reais”, 3.ª ed., Principia, pág. 233.

[4] E seguindo a enunciação levada a cabo por Oliveira Ascensão, in ob. cit., pág. 391.

[5] In ob. cit., págs. 404 e seguintes.