IVFUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
A decisão recorrida reporta-se ao incidente de despejo imediato previsto no Art. 14.º n.º 4 e 5 do NRAU, o qual é de particular difícil aplicação atentas as vicissitudes que este instituto jurídico tem vindo a sofrer ao longo da sua história.
Desde cedo o legislador nacional foi sensível à necessidade de celeridade do processo de despejo, mas nem sempre foi particularmente consequente nas soluções que encontrou para esse efeito.
Não havendo necessidade de recuar muito, diremos que já no quadro do Art. 979.º do C.P.C. de 1961 se previa o “incidente de despejo imediato”.
Nos termos desse Art. 979.º do C.P.C., na versão aprovada pelo Decreto-Lei n.º 44.129, de 28 de dezembro de 1961, caso o R. deixasse de pagar as rendas vencidas na pendência da ação de despejo, o A. poderia requerer, por esse motivo, que se procedesse ao despejo imediato do primeiro (n.º 1), o qual só não seria decretado caso, ouvido o arrendatário, este provasse que procedeu ao pagamento das quantias devidas (n.º 2).
O espírito da lei ao criar este incidente foi sempre o de não permitir que alguém pudesse, gratuitamente, desfrutar de imóvel, durante o longo período que pode durar uma ação até ao despejo efetivo, numa situação que não seria reparada por nenhuma condenação em indemnização, ou pelo pagamento das rendas vencidas, por ser muito frequente que o despejado não tivesse bens bastantes para o efeito.
Por outras palavras, pretendia-se obstar a que o devedor da renda pudesse permanecer no gozo da coisa injustificadamente e à custa alheia.
Era considerando o espírito desta norma que a doutrina e jurisprudência ao tempo ia maioritariamente no sentido de que a única defesa possível ao incidente de despejo imediato por falta de pagamento de rendas na pendência da ação de despejo, quando o contrato era válido e eficaz, seria o pagamento ou o depósito das rendas em mora, disso fazendo prova nos autos.
A este propósito, Alberto dos Reis (in R.L.J. n.º 78º, pág.s 64 e ss) afirmava categoricamente que a ação de despejo coloca o réu no dever de depositar as rendas que se forem vencendo, ainda que o senhorio as não vá, ou não queira receber, sob pena de despejo imediato.
Foram-se sucedendo as reformas legislativas do nosso Direito do Arrendamento, sendo que o Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, que aprovou o Regime do Arrendamento Urbano, ou simplesmente “R.A.U.”, veio a revogar a secção que regulava a ação especial de despejo no Código de Processo Civil (v.g. Art. 3.º n.º 1 al. b) desse diploma preambular), passando a prever a mesma regra no seu Art. 58.º.
Assim, o senhorio poderia requerer o despejo imediato do arrendatário (Art. 58.º n.º 2 do R.A.U.), com fundamento no não cumprimento da obrigação de pagamento ou depósito das rendas vencidas no decurso da ação de despejo (Art. 58.º n.º 1 do R.A.U.), sendo que, ouvindo-se o arrendatário, o direito a requerer o despejo apenas caducaria caso este último fizesse prova do pagamento ou depósito das rendas em falta (Art. 58.º n.º 3 do R.A.U.).
Também no quadro desta lei se defendia que o único meio de defesa oponível ao despejo imediato era a prova do pagamento ou depósito das rendas.
Esta limitação dos meios de defesa oponíveis ao despejo imediato suscitou evidentes problemas de constitucionalidade que chegaram ao conhecimento do Tribunal Constitucional, que por Acórdão com o n.º 673/2005, veio a declarar essa interpretação, aplicada ao Art. 58º do R.A.U., inconstitucional, por violação do Art. 20º da C.R.P. e do princípio derivado do acesso efetivo à justiça relativo à “proibição da proibição da indefesa”.
Ora, a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprovou o “Novo Regime do Arrendamento Urbano” (NRAU) veio prever de novo na tramitação da ação de despejo um “incidente de despejo imediato” com fundamento na falta de pagamento de rendas pelo arrendatário na pendência desse processo, à semelhança do anteriormente previsto no R.A.U. e do previamente disposto no Art. 979.º do C.P.C. de 1961.
O legislador manteve a obrigação de pagamento ou depósito das rendas que se vençam na pendência de ação de despejo (Art. 14.º n.º 3 do NRAU) e determinou que, em caso de incumprimento dessa obrigação, o arrendatário deve ser notificado para, no prazo de 10 dias, proceder ao pagamento ou depósito das rendas vencidas por um período igual ou superior a três meses, e ainda da indemnização devida (Art. 14.º n.º 4 do NRAU), sob pena de o senhorio ficar habilitado a pedir certidão relativa a esses factos, a qual constituía título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa (Art. 14.º n.º 5 do NRAU).
Entretanto, a Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, alterou o Art. 14.º do NRAU, para reduzir a 2 meses o período a que se reporta o incumprimento da obrigação de pagamento da renda (Art. 14.º n.º 4) e determinou que o exercício desse direito pelo senhorio passasse a seguir os termos do “Processo Especial de Despejo” (Art. 14.º n.º 5 e Art. 15.º n.º 1).
Assim, volta-se a colocar a questão da limitação dos meios de defesa do arrendatário habitacional ao incidente de despejo imediato deduzido na pendência da ação de despejo, nos mesmos termos que o Tribunal Constitucional já se havia pronunciado relativamente ao Art. 58.º do R.A.U..
Convirá recordar que o Acórdão n.º 673/2005 do Tribunal Constitucional pronunciou-se pela inconstitucionalidade tendo em atenção o “princípio da proibição da indefesa”, que decorrente do “princípio do contraditório” a que se deve subordinar todo o processo uma vez iniciado. Assim, sustenta-se aí que: «Como refere Carlos Lopes do Rego (“Os princípios constitucionais da proibição da indefesa, da proporcionalidade dos ónus e cominações e o regime de citação em processo civil”, Estudos em Homenagem ao Conselheiro José Manuel Cardoso da Costa, Coimbra, 2003, pp. 835‑859): “A garantia da via judiciária – ínsita no artigo 20.º da Constituição da República Portuguesa e a todos conferida para tutela e defesa dos direitos e interesses legalmente protegidos – envolve, não apenas a atribuição aos interessados legítimos do direito de ação judicial, destinado a efetivar todas as situações juridicamente relevantes que o direito substantivo lhes outorgue, mas também a garantia de que o processo, uma vez iniciado, se deve subordinar a determinados princípios e garantias fundamentais: os princípios da igualdade, do contraditório e (após a revisão constitucional de 1997) a regra do «processo equitativo», expressamente consagrada no n.º 4 daquele preceito constitucional”, sendo do princípio do contraditório que “decorre, em primeira linha, a regra fundamental da proibição da indefesa”.»
Partindo destas considerações o Tribunal Constitucional defendeu que seria: «uma restrição constitucionalmente intolerável do direito de defesa a limitação, no incidente de despejo imediato por falta de pagamento de rendas na pendência de ação de despejo, das possibilidades de defesa do requerido à alegação e prova de que, até ao termo do prazo para a sua resposta, procedeu ao pagamento ou depósito das rendas em mora e da importância da indemnização. Tal meio de defesa é manifestamente desajustado em todos os casos em que justamente se questiona o próprio dever de pagamento de determinada renda, seja por que fundamento for (inexistência de contrato de arrendamento válido, não serem autor e/ou réu os verdadeiros locador e/ou locatário, dissídio quanto ao montante da renda ou da sua imediata exigibilidade, invocação de diverso título para justificar a ocupação do local)».
Recentemente, o Tribunal Constitucional, no Acórdão n.º 327/2018 (Proc. n.º 850/14 – Relator: Cláudio Monteiro) debruçou-se sobre esta mesma questão já no quadro do Art. 14.º n.º 4 e n.º 5 do NRAU, com as alterações da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, sustentando que o incidente de despejo imediato, com os contornos legais assim estabelecidos, não seria inconstitucional, mas deveria ser sujeito aos limites de interpretação impostos pela valoração já anteriormente sustentada por esse mesmo Tribunal no acórdão n.º 673/2005 e, fazendo uso do disposto no Art. 80.º n.º 3 do LTC, conformou a norma em causa com a interpretação restritiva julgada conforme com a Constituição.
Decidiu assim: «interpretar o artigo 14.º, n.º 4 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, alterado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, em consonância com o n.º 5 do mesmo artigo, em conformidade com princípio da proibição da indefesa, consagrado no artigo 20.º, n.ºs 1 e 4 da Constituição, no sentido de que o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação nele previsto não é automático, sendo o seu requerimento livremente apreciado pelo juiz, pelo que, nos casos em que na ação de despejo persista controvérsia quanto à existência ou exigibilidade do próprio dever de pagamento de renda, o réu não deve ser impedido de exercer o contraditório mediante a utilização dos correspondentes meios de defesa.»
Há assim que considerar todos os meios de defesa que o arrendatário opõe ao pedido de despejo, mas subsistindo a possibilidade do senhorio recorrer ao incidente de despejo imediato, que se funda no não cumprimento da obrigação de pagamento da renda na pendência da ação de despejo, teremos de ponderar se os concretos fundamentos que o inquilino invoca em sua defesa constituem causa de justificação bastante para não lhe ser exigível o pagamento da renda.
Deverá ser decretado o despejo imediato quando os fundamentos de defesa em nada afetam o cumprimento da obrigação de pagamento de renda e quando mais não sejam que uma forma de protelar o gozo da coisa de forma injustificada e à custa alheia.
No caso, verificamos que a R. suscitou em sua defesa 3 fundamentos distintos:
1- Invocou a exceção do não cumprimento do contrato;
2- Invocou o direito a indemnização por benfeitorias realizadas no locado;
3- Invocou a invalidade formal do contrato de arrendamento, pondo em causa o valor da renda.
A exceção do não cumprimento do contrato, tal como estabelecida no Art. 428.º do C.C. só legitima o incumprimento do devedor relativamente a prestações principais recíprocas, ligadas entre si por um vínculo sinalagmático.
A inquilina não pode deixar de cumprir a obrigação de pagamento das rendas com fundamento no facto da senhoria não cumprir a obrigação de fazer obras no locado, porque a obrigação de pagar a renda é uma obrigação principal do contrato de arrendamento (Art.s 1022.º e 1038.º al. a) do C.C.) que não é correspetiva daquela outra obrigação, meramente acessória, a cargo do senhoria (Art. 1074.º do C.C.).
A obrigação de pagamento da renda é, no entanto, correspetiva da obrigação, a cargo do senhorio, de proporcionar o gozo da coisa (Art. 1022.º, conjugado com os Art.s 1031.º al. b) e 1038.º al. a) do C.C.).
Tanto assim é que o Art. 1040.º n.º 1 do C.C. prevê que se o locatário sofrer uma privação ou diminuição do gozo da coisa, haverá lugar a uma redução da renda proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta.
Invocando a R. que a casa locada não tem condições de habitabilidade, sendo que o contrato de arrendamento destina-se à habitação da R., em função do Art. 1040º do C.C., poderia colocar-se a questão do eventual direito à redução da renda, uma vez que a inquilina, apesar das condições de habitabilidade deficientes que diz existirem, nem por isso deixou de residir no locado.
Só que, na verdade, nada disso está em causa nos autos, porque a R. decidiu, pura e simplesmente, deixar de pagar a renda, o que é incompatível com a sua continuação do gozo da coisa.
A R. pode efetivamente ter razões válidas para exigir da A. a realização de obras no locado por forma a que o mesmo cumpra requisitos de habitabilidade, mas não pode recusar o pagamento integral da renda, continuando a residir, como reside, no locado.
É precisamente para este tipo de situações que se justifica o incidente de despejo imediato, por forma a não se permitir que o inquilino permaneça indefinidamente no locado, beneficiando do gozo gratuito da coisa à custa do senhorio, protelando o despejo efetivo de forma injustificada.
Relativamente a este tipo de justificação para o não pagamento da renda a jurisprudência, que foi citada na decisão recorrida, é praticamente unânime em não a acolher como facto que possa obstar ao despejo imediato. Pelo que, com este fundamento, a oposição ao incidente em causa sempre improcederia.
O segundo fundamento é o direito a indemnização por benfeitorias realizadas no locado com o alegado consentimento do senhorio.
As benfeitorias necessárias, como aquelas que foram alegadas na contestação e que fundamentam o pedido reconvencional, quando realizadas com o consentimento do senhorio, são lícitas (Art. 1074.º n.º 2 do C.C.). Mas a R. não pode com fundamento nas mesmas sustentar o direito ao não pagamento da renda.
A lei permite a compensação entre o valor das rendas e o das obras realizadas pelo inquilino na pendência do contrato de arrendamento, mas essa possibilidade está subordinado às regras dos n.ºs 3 e 4 do Art. 1074.º do C.C., cujos pressupostos claramente não se verificam nos autos, nem foram invocados pela R. na sua contestação. Portanto, não é o direito a indemnização por benfeitorias que pode justificar o não pagamento das rendas que se venceram na pendência da ação de despejo, improcedendo também este fundamento de defesa contra o pedido de despejo imediato.
Resta assim a questão da invalidade formal do contrato de arrendamento.
Desde sempre que o incidente de despejo imediato teve como pressuposto legal a validade do contrato de arrendamento.
Por exemplo, no âmbito da vigência do Art. 979.º do C.P.C. de 1961, o acórdão de 29/10/1969 do Tribunal da Relação do Porto (in J.R. - 15.º, pág. 855), conforte consta do respetivo sumário, decidiu que: «I- O fundamento de despejo imediato previsto no art. 979.º do C.P.C. (falta de pagamento de rendas na pendência da ação de despejo) só pode verificar-se quando a situação subjacente à ação de despejo é uma situação de arrendamento válido. II- Assim, proposta ação de despejo e levantada pelos Réu a exceção perentória da nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma, o julgador não pode apreciar a questão de saber se está ou não verificado o fundamento do art. 796.º do C.P.C. antes de decidir no sentido negativo a exceção perentória suscitada».
No quadro legal do Art. 58.º do R.A.U. mantinha-se a mesma interpretação, como decorre do acórdão do S.T.J. de 20/5/1997 (Proc. n.º 274/97 – 1.ª, Bol. Sum., www.stj.pt), com o seguinte sumário: «I- O pedido de despejo imediato previsto no Art. 58.º do R.A.U. pressupõe a existência de um contrato de arrendamento válido, atento o disposto no n.º 1 do Art. 55.º do R.A.U.. II- Sendo pedido na ação, na qual se deduziu o incidente do Art. 58.º do R.A.U., a validade do contrato de arrendamento, o pedido de despejo imediato não pode ser deferido, por reflexamente estar em discussão a obrigação de pagamento ou depósito de rendas».
No mesmo sentido o acórdão do S.T.J. de 8/5/2001 (Agravo n.º 849/01 – 1.ª, Bol. Sum., www.stj.pt), onde se pode ler: «III- O pedido de despejo imediato, formulado em ação de despejo, pressupõe a existência de um contrato válido de arrendamento».
Já no quadro da lei vigente, veja-se, por exemplo, o sumário do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 23/6/2015 (Proc. n.º 496/13.0TBSTS – Relator: Pedro Martins), onde se refere que: «Numa ação de despejo baseada na falta de pagamento de rendas, tendo sido excecionada, na contestação, a nulidade do contrato de arrendamento e a existência de um acordo de não pagamento de rendas, o pedido de despejo imediato não deve ser admitido, nem deferido».
Evidentemente que, não tendo o contrato de arrendamento sido sujeito à forma escrita, nem cumprindo as obrigações fiscais inerentes, o senhorio não pode aceder ao meio processual mais expedito do “procedimento especial de despejo” previsto nos Art.s 15.º a 15.º-S do NRAU, tendo em atenção desde logo o disposto no Art. 15.º n.º 2 para o qual remete o Art. 15.º-C n.º 1 al. b), que regula os fundamentos de recusa do requerimento inicial.
De igual modo, invocando-se a invalidade formal do contrato de arrendamento que, aliás, é de conhecimento oficioso (Art. 7.º n.º 1 do R.A.U., conjugado com o Art. 220.º do C.C.), não poderá o senhorio recorrer ao mecanismo do despejo imediato por falta de pagamento das rendas na pendência da ação de despejo.
Essa questão foi suscitada pela R. na sua contestação, quando invoca no artigo 58.º que só ocupou o locado em janeiro de 1992, pondo também em causa o valor da renda que a A. alegou na petição inicial.
A mesma questão foi depois trazida à liça nos Artigos 11.º e 12.º do requerimento de oposição ao incidente de despejo imediato, como fundamento de direito que obstaria ao pedido.
Ora, se é discutida a questão da validade formal do contrato, com base em pressupostos de facto invocados pela R. na sua contestação, está vedado à senhoria o recurso ao incidente de despejo imediato por falta de pagamento das rendas na pendência da ação, desde logo porque a própria obrigação de pagamento de “rendas”, em sentido próprio, é posta em causa.
Como referia Aragão Seia (in “Arrendamento Urbano, Almedina 7.ª Ed., pág. 382): «Só se pode falar em rendas vencidas na pendência da ação se esta estiver subjacente um arrendamento válido, que não é posto de qualquer modo em questão pelo réu».
Não significa isto que a pessoa que ocupa o locado, com base numa “relação de facto” de natureza locatícia, formalmente inválida, não esteja eventualmente obrigado a pagar pelo gozo que beneficiou da coisa à custa do proprietário do imóvel. Só que, essa obrigação é meramente indemnizatória – eventualmente configurável no quadro do enriquecimento sem causa (Art. 289.º n.º 1 e n.º 2 do C.C.) –, e não corresponde à obrigação de pagamento de renda emergente de contrato de arrendamento válido que justifica o incidente agora previsto no Art. 14.º n.º 4 e 5 do NRAU.
É só com este fundamento que se concorda com as conclusões 7.ª, 9.ª e 10.ª das alegações de recurso, devendo a apelação ser julgada por procedente e a decisão recorrida revogada.
