6753/2004-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

Em matéria de caducidade é aplicável a lei que estiver em vigor à data em que ocorreu o facto que lhe deu origem.

O contrato de arrendamento para habitação caduca com a morte do usufrutuário, ainda que este, ao celebrá-lo, não tenha invocado essa qualidade e o inquilino não tenha conhecimento de que o mesmo foi celebrado por um mero usufrutuário.

Não obstante a caducidade do arrendamento, se o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se renovado nas condições previstas no art. 1054º, como resulta do preceituado no art. 1056º do CC.

Poderá ainda exigir do titular do direito a celebração de um novo contrato de arrendamento nos termos dos arts. 90º e segs. do RAU, direito a exercer mediante declaração escrita enviada ao senhorio nos 30 dias subsequentes à caducidade do contrato anterior, a contar do conhecimento, pelo arrendatário, do facto que determinou a caducidade.

José … e Celeste … intentaram a presente acção de despejo, com processo sumário,

contra

Maria …, pedindo que:

seja declarada a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre a falecida senhoria/usufrutuária e o falecido marido da ré, condenando-se esta a entregar o locado livre e devoluto ;

ou, em alternativa, que a ré seja condenada a celebrar novo contrato de arrendamento, e na eventual indemnização pelos prejuízos decorrentes da recusa da ré em celebrar novo contrato.

Para tanto alegam :

que desde 2.05.77 são proprietários da fracção em causa;

que desde esta data, Conceição adquiriu o usufruto desta fracção;

que esta celebrou com o marido da ré um contrato de arrendamento para habitação;

que este se transmitiu à ré, por falecimento do cônjuge arrendatário;

que a usufrutuária faleceu em 2.12.99, tendo assim o contrato de arrendamento caducado;

que em Março de 2000 comunicaram tal facto à ré;

que esta, em 13.04.2000, invocou o direito a novo arrendamento;

que os autores, em 30.06.00, enviaram nova carta manifestando disposição para celebrar novo arrendamento e ainda outra, ambas sem resposta até à data;

que assim renunciou a ré, ainda que tacitamente, ao novo arrendamento;

que a ré deverá ser condenada pelos prejuízos com a não realização do novo contrato, nomeadamente pela diferença do montante da renda que receberia.

A ré contestou alegando que a senhoria celebrou o arrendamento como proprietária, nunca fazendo alusão à sua qualidade de usufrutuária, e que, por isso o contrato não caducou, uma vez que a caducidade teria de ser declarada judicialmente e só então se iniciaria o prazo para ela invocar novo arrendamento.

Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.

Seguidamente foi proferida a competente sentença, tendo sido decidido o seguinte:

a) julgada procedente a excepção peremptória do direito da ré a novo arrendamento, nos termos e para os efeitos do artigo 66º, nº 2 do RAU;

b) ado improcedente o pedido principal de entrega do locado aos autores;

c) julgado procedente o pedido subsidiário dos autores, condenando-se a ré a celebrar novo contrato de arrendamento nos termos dos artigos 90º e s.s. do RAU, sujeito a duração limitada e ao regime de renda condicionada, retroagindo os efeitos deste contrato à data da caducidade do anterior (02.12.99).

Dela recorreu apenas a ré, formulando as seguintes conclusões:

a) A sentença proferida pelo Mo. Juiz a quo, apresenta uma contradição entre os fundamentos e a sua decisão quanto a condenação em custas, já que por um lado não deixa de considerar procedente a excepção invocada pela Ré, dando-lhe vencimento, deixando clara também a improcedência do pedido principal formulado pelos AA, nele decaindo estes, o que, face ao disposto no artº 668º nº 1 c) do CPC, acarreta, a nulidade da referida douta sentença.

b) A lei aplicável, nos termos dos artigos 12º e 13º do Código Civil, não poderá ser, ou apenas ser a vigente ao momento da verificação do facto (1999), mas a aplicável só, ou pelo menos também, à data da celebração do contrato de arrendamento, numa perspectiva de interpretação da lei, aplicação equilibrada, justa, coerente face a todos os direitos em jogo.

c) O Mº. Juiz a quo, fez incorrecta interpretação e aplicação do artº 12º do CC, deixando de aplicar o artº 13º do CC, e assim, tendo quanto à matéria de caducidade, aplicado indevida e incorrectamente o disposto no RAU.

d) Por morte da Sr.ª D. Conceição não se produziu a caducidade do referido contrato de arrendamento, permanecendo este inteiramente válido e eficaz.

e) Mesmo tratando-se de um arrendamento celebrado no âmbito dos poderes conferidos ao usufrutuário, previstos no artº 1446º do CC, considera a recorrente que apenas judicialmente poderá ser invocada a caducidade regulada nos termos do artº 1051º alínea c) do Código civil.

f) O Mº Juiz a quo, fez incorrecta interpretação e aplicação do artº 1446º 1051º d) do CC, bem como do artº 50º do RAU

g) O M.º. Juiz a quo, por um lado é parco ou mesmo inexistente quanto à fundamentação de facto e de direito quanto a uma parte do objecto da acção, assim deixando de pronunciar-se quanto a uma parte do alegado pela Ré, sobre questões que devia apreciar, com evidente denegação de justiça e prejuízo da Ré, o que face ao disposto no artº 668º nº 1 d) do CPC, acarreta a nulidade da sentença recorrida;

h) O M.º Juiz a quo, acabou por decidir com violação do principio do contraditório, e do principio da igualdade, com violação do artº 3º-A do CPC, e 13º da CRP (Constituição da República Portuguesa), nomeadamente violando a igualdade substancial das partes no processo, o exercício das suas faculdades substantivas e adjectivos, uso de meios de defesa, com evidente prejuízo da Ré, o que acarreta uma nulidade processual.

E termina dizendo que deve ser procedente o recurso, revogando-se a sentença recorrida, considerando-se válido o arrendamento já existente.

Os apelados pedem a confirmação da sentença.

Colhidos os vistos legais cumpre apreciar e decidir

Da 1ª instância vêm provados os seguintes factos:

A) Os Autores têm inscrito a seu favor, a aquisição da fracção autónoma designada pela letra “P”

B) Em 02 de Maio de 1977, os Autores adquiriram por compra a ... Paulo, a nua propriedade, da fracção autónoma identificado no artigo primeiro, conforme doc. 3, cópia da escritura de compra e venda que se dá por reproduzido.

C) Na mesma data e através do mesmo contrato, a mãe da Autora, Sra. D. Conceição adquiriu igualmente por compra a Paulo, o usufruto vitalício da referida fracção autónoma.

D) A Conceição celebrou com o falecido marido da Ré, Ant..., um contrato cedendo a este o uso e usufruição, para habitação da fracção autónoma letra "P",

E) O primitivo arrendatário, Ant.. faleceu, tendo a Ré sucedido em tal qualidade.

F) A Ré continua até à data a habitar a fracção, pagando em contrapartida a quantia mensal de Esc.: 7.850$00.

G) Em 2.12.99, faleceu a Conceição .

H) Os autores solicitaram na Conservatória do Registo Predial o cancelamento do registo do usufruto, que foi efectuado, conforme doc. 5.

I) Em Março de 2000, os Autores comunicam à Ré, por carta registada com A/R, o falecimento da Conceição.., a caducidade do arrendamento e opuseram-se à renovação do referido contrato, solicitando a entrega do locado no prazo de 3 meses, conforme doc. fls. 32 e 33.

J) Por carta datada de 13.04.2000, a Ré invocou o direito a novo arrendamento, conforme doc. 7.

L) Os Autores em 30.06.2000, enviaram nova carta à Ré acompanhada de documentos comprovativos da existência do usufruto e falecimento da Conceição, e expressando disposição de celebrarem novo arrendamento, conforme doc. 8.

M) Em 10.10.2000, os Autores enviaram nova carta, disponibilizando-se novamente para celebrarem arrendamento, conforme doc. 9.

N) No contrato de arrendamento referido em D) não figura qualquer alusão à qualidade de usufrutuária por parte da senhoria.

O DIREITO.

Como é sabido, é pelas conclusões que se determinam o âmbito e os limites do recurso (artºs. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC).

Nesta conformidade, há que conhecer das seguintes questões:

a) Da nulidade da sentença em virtude da condenação da ré na totalidade das custas, ou seja, em virtude da contradição entre os fundamentos e a decisão;

b) Da aplicação do RAU aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor, mais concretamente se à alegada caducidade deve aquele ser aplicado;

c) Da caducidade do contrato de arrendamento em virtude de no seu texto não constar a qualidade de usufrutuária da senhorio;

d) Da necessidade da caducidade ser declarada pelo tribunal;

e) Da omissão de pronúncia sobre factos alegados pela recorrente e da violação do princípio do contraditório e da igualdade, nos termos dos artigos 3º-A do CPC e 13 da CRP.

f) Direito a novo arrendamento.

Como resulta dos factos provados, está em causa, no essencial, o seguinte:

- o contrato foi celebrado, na qualidade de senhorio, por um usufrutuário, e não com fundamento na propriedade plena;

- do contrato escrito não consta que o senhorio tenha celebrado o contrato na qualidade de usufrutuário;

- a usufrutuária faleceu nessa qualidade;

- deve considerar-se que o contrato caducou nos termos do artigo 1051º, al. c) do CC com a morte da usufrutuária?

- caso se considere que o contrato caducou, será necessário que tal seja decretado pelo tribunal? E neste caso, desde quando deve ser considerado celebrado o novo arrendamento?

I

Com fundamento na morte da usufrutuária alegam os autores que caducou o contrato de arrendamento nos termos do artigo 66º do RAU e da alínea c) do artigo 1051º do CC e pedem que seja decretado o despejo, ou, em alternativa, que seja a ré condenada a celebrar novo contrato de arrendamento.

A douta decisão julgou a acção procedente, mas apenas em relação ao pedido subsidiário e condenou a ré a celebrar novo contrato com os autores nos termos dos artigos 90º e s.s. do RAU e condenou a ré nas custas do processo.

Com este último fundamento argui a apelante a nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão quanto à condenação em custas, uma vez que considerou procedente a excepção invocada pela Ré, dando-lhe vencimento, julgando, por isso, improcedente o pedido principal formulado pelos AA, nele decaindo estes, o que, face ao disposto no artº 668º nº 1 c) do CPC, acarretaria, a nulidade da sentença.

Não nos parece que se possa ver aqui qualquer contradição entre a decisão e os seus fundamentos. O que poderia haver seria erro de julgamento, mas nuca a invocada nulidade.

Os fundamentos da decisão não influenciariam a condenação em custas. Esta condenação deverá ser feita em conformidade com a decisão final. Se assim não suceder, a decisão, quanto às custas, estará errada e susceptível de recurso nos termos gerais.

Tendo em consideração que foi julgado procedente o pedido alternativo, o Mº juiz condenou a ré nas custas.

Quanto a esta decisão poderia a ré ter pedido a reforma nos termos do artigo 669, nº 1, b) do CPC. Com efeito este estabelece que pode qualquer das partes requerer ao tribunal que proferiu a sentença a sua reforma quanto a custas.

A verdade é que não consta que a ré o tenha feito.

E aqui nem está em causa a decisão sobre custas, mas antes a eventual nulidade da sentença.

Não se verifica, pois, a arguida nulidade.

II

A apelante diz que na sentença recorrida foi feita incorrecta interpretação e aplicação do artigo 12º do CC deixando de aplicar o artigo 13º, pelo que, quanto à matéria da caducidade foi indevidamente aplicado o RAU.

Antes de mais não se compreende o que pretende a apelante, pois não retira qualquer conclusão de tão estranhos quão inúteis argumentos, ou seja, não indica quais as diferença entre ambos os regimes e quais as normas que devem ser aplicadas, e em que sentido, ao caso sub judice.

A verdade é que em matéria de caducidade é aplicável a lei que estiver em vigor á data do facto que lhe deu origem, neste caso a morte da usufrutuária (1999). Assim, a caducidade do arrendamento por morte do usufrutuário rege-se pela lei vigente à data da morte deste, pelo que, in casu é aplicável o RAU (artº 12º do CC). E o mesmo sucede quanto ao direito a novo arrendamento invocado pela apelante.

III

Na sequência do referido em II diz a apelante que o contrato foi celebrado em 1975 e que dele “ nada resulta ter sido na qualidade de usufrutuária que a Srª Maria... deu de arrendamento o referido imóvel ao falecido marido da ré....” E depois: “consequentemente, verificando-se a morte da Srª Maria... não se produz a caducidade do referido contrato de arrendamento, permanecendo este inteiramente válido e eficaz”.

Esta é seguramente a única questão discutível neste recurso, pois, quanto ao resto, trata-se de argumentos invocados sem qualquer fundamento sério.

É certo que do contrato de arrendamento não consta que o mesmo tenha sido celebrado pela senhoria com invocação da mera qualidade de usufrutuária.

A verdade é que ela apenas possuía essa qualidade, não sendo, portanto, proprietária do andar, qualidade que a própria ré não pretende demonstrar neste recurso. E dos documentos juntos consta que efectivamente a primitiva senhoria apenas tinha a qualidade de usufrutuária. Por isso apenas poderia celebrar o contrato nessa mesma qualidade (artºs. 1024º e 1446º do CC).

A questão que se coloca é então a de saber se, não obstante não constar do contrato que o mesmo foi celebrado por um mero usufrutuário se deve considerar celebrado nessa qualidade e, portanto, se caducou com a morte do usufrutuário.

Vejamos.

Estabelece o artigo 66º do RAU:

1- Sem prejuízo do disposto quanto aos regimes especiais, o arrendamento caduca nos casos fixados pelo artigo 1051º do Código Civil;

2- Quando o contrato de arrendamento para habitação caduque por força da alínea c) do artigo 1051º do Código Civil, o arrendatário tem direito a um novo arrendamento nos termos do artigo 90º.

E a alínea c) do artigo 1051º determina que o contrato de locação caduca quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado.

“Usufruto é o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância” e pode ser constituído por contrato, testamento, usucapião ou disposição da lei (artºs. 1439º e 1440º do CC).

Entretanto, como estabelece o artigo 1446º “o usufrutuário pode usar, fruir e administrar a coisa ou o direito como faria um bom pai de família, respeitando o seu destino económico”. Mas extingue-se por morte do usufrutuário (artº 1476º, nº 1 al. a), não podendo exceder a vida deste (artº 1443), excepto em certos casos que aqui não interesse considerar. Portanto, o usufrutuário pode gozar e fruir plenamente a coisa, respeitando o seu destino económico, não podendo dispor dela.

O usufruto mantém no nosso ordenamento jurídico um carácter pessoal, extinguindo-se, por isso, com a morte do usufrutuário, mesmo que este tenha transmitido o seu direito a outrem.

Portanto, o contrato caduca com a morte do usufrutuário.

E, por isso, é indiferente que o arrendatário não tivesse conhecimento de que o seu senhorio era apenas usufrutuário. O contrato foi celebrado pelo usufrutuário nessa qualidade, ou seja, dentro dos limites do seu próprio direito. E, por isso, caduca quando cesse o direito com base no qual foi celebrado, neste caso a morte do usufrutuário.

Quando o contrato de arrendamento é celebrado pelo proprietário, nessa qualidade, tem este o direito de propriedade plena sobre o imóvel e, portanto, o mesmo não caduca pela sua morte. Mas o mesmo não sucede com o usufrutuário: «esta conclusão, conquanto pareça injusta, está na linha do interesse do radiciário em receber o prédio livre de qualquer limitação. É que o arrendamento celebrado pelo usufrutuário está condicionado pelos seus próprios poderes, pela sua legitimidade, não mantendo eficácia para além do termo do prazo; daí que o inquilino não possa opor a sua posição ao radiciário, salvo, evidentemente, os casos em que este o tenha tornado eficaz em relação a si próprio. Referimo-nos ás situações de autorização ou ratificação do contrato celebrado pelo usufrutuário»[1].

A caducidade é a extinção automática do contrato, como mera consequência de algum evento a que a lei atribui esse efeito. O contrato resolve-se ipso iure, sem necessidade de qualquer manifestação de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo. Dá-se certo acontecimento e o acto perde automaticamente valor[2].

“A caducidade, produzindo-se por sua própria natureza, ope legis, verifica-se obviamente sem a intervenção do tribunal - mas esta pode vir a tornar-se indispensável, se o arrendatário continuar a ocupar o prédio, persistindo em não reconhecer a cessação do arrendamento. Então, não sendo lícita a acção directa, terá o senhorio de pedir ao tribunal que, reconhecendo a caducidade, faça desocupar o prédio”[3]. Mas agora, o tribunal limita-se a declarar, se for caso disso, a invocada caducidade. A sentença não tem carácter constitutivo.

Portanto, o contrato caduca com a morte do usufrutuário, sendo indiferente para o efeito o desconhecimento por parte do inquilino dessa qualidade.

E esta caducidade opera automaticamente sem necessidade de ser declarada pelo tribunal, ao contrário do que acontece, por exemplo, com a resolução fundada na falta de cumprimento por parte do locatário (artº 63º, nº 2 do RAU e 1047º do CC).

O que sucede é que, não obstante a caducidade do arrendamento, se o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se renovado nas condições previstas no artigo 1054º, como resulta do preceituado no artigo 1056º do CC.

Aliás, preceitua claramente o artigo 50º do RAU que o contrato pode cessar por caducidade.

Portanto, não obstante a caducidade, o contrato pode renovar-se, mas tal não significa que a caducidade tenha de ser decretada pelo tribunal.

No caso sub judice tal não sucedeu, pois os autores pediram a entrega do andar por carta de 15.03.2000 e a ré respondeu invocando o direito a novo arrendamento.

IV

Como vimos, nos termos do nº 2 do artigo 66º do RAU, quando o contrato de arrendamento para habitação caduque por força da alínea c) do artigo 1051º do Código Civil, o arrendatário tem direito a um novo arrendamento nos termos do artigo 90º.

Portanto, o contrato caduca, mas arrendatário tem então direito a um novo arrendamento nos termos do artigo 90º do RAU devidamente adaptado. Por isso, o contrato caduca com a morte do usufrutuário, e quem tem direito ao novo arrendamento é precisamente o arrendatário.

Ou seja, quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado, este caduca. Todavia o arrendatário poderá exigir do novo titular do direito ou dos poderes legais de administração a celebração de um novo contrato de arrendamento nos termos dos artigos 90º e s.s. do RAU.

Como dissemos, a apelante alega que a caducidade do contrato, a verificar-se, só operaria após ser declarada pelo tribunal e os respectivos efeitos só operariam após essa declaração.

Já vimos que não é necessário que a caducidade seja declarada pelo tribunal. Esta opera independentemente de qualquer decisão judicial.

Por isso não tem razão a apelante quando alega que no caso de se verificar a extinção do contrato em virtude do falecimento da usufrutuária, só depois de verificado o trânsito em julgado da sentença que viesse a reconhecer tal extinção, por estar ainda dentro do prazo legal estipulado pelo artigo 94º do RAU e para não se verificar a excepção prevista no artigo 91º, teria então a recorrente o direito de invocar ou não o direito a novo arrendamento para habitação, no âmbito e nos termos do artigo 90º do RAU.

Como determina o nº 1 do artigo 94º do RAU, o direito ao novo arrendamento deve ser exercido mediante declaração escrita enviada ao senhorio nos 30 dias subsequentes à caducidade do contrato anterior. E embora esta questão não seja suscitada nos autos, parece que este prazo só deve contar-se a partir do conhecimento pelo arrendatário do facto que determinou a caducidade.

Para o caso sub judice tem interesse o preceituado no nº 2 do artigo 95º, segundo o qual os efeitos do novo arrendamento retroagem à data da caducidade do anterior, ou seja, a morte da usufrutuária.

(...)

VI

Por todo o exposto acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pela apelante (sem prejuízo do apoio judiciário concedido).

Lisboa, 19.10.2004.

Pimentel Marcos

Jorge Santos

Vaz da Neves

[1] Januário Gomes in “Constituição da Relação de Arrendamento Urbano”, pag. 301.

[2] Ver o prof. Galvão Telles in Manual dos Contratos em Geral, pag. 381.

[3] Pinto Furtado, in Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos, pag. 421.