IIFUNDAMENTAÇÃO
Como é consabido, as conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal (artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do CPC).
Face ao teor das conclusões da alegação de recurso, as únicas questões a decidir são as de saber se deve ser alterada a decisão da matéria de facto, no tocante aos pontos 10. e 11., e, em conformidade, qualificar-se a parcela expropriada em apreço como “terreno para outros fins”, refazendo-se, na 1.ª instância, o cálculo da indemnização.
Factos provados
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos (ao abrigo do art. 662.º, n.º 1, do CPC e tendo em atenção os documentos aí referidos, retificámos os lapsos de escrita, acrescentando o que consta entre parenteses retos):
1.a Procedimento
- 1.A 10 de Maio de 1975, foi publicado no Diário da República, II Série, n.º 108, p. 2856, despacho de 30 de abril de 1975, que declara a utilidade pública e urgente expropriação da Parcela n.º 20, sita na freguesia de S. João da Talha, município de Loures, confrontando a norte com JS…, a sul com rio Trancão e a este e oeste com a Expropriada, com a área aproximada de 8.000 m2, fls. 7 e seguintes do processo em papel.
- 2.Destinava-se a parcela ao assentamento da Conduta Vila Franca de Xira - Telheiras (2ª Fase).
- 3.[Sendo] Expropriante, a EPAL-Empresa Portuguesa das Águas Livres, S.A., com sede na Av. da Liberdade, N.º 24 1250-144 Lisboa, titular do número de identificação de pessoa coletiva 5000906840.
- 4.Foi realizada vistoria ad perpetuam rei memoriam a 12 de Julho de 1996 [a 26-06-1996, conforme auto elaborado em 12-07-1996], logo subdividindo a parcela em duas subparcelas:
- a)20 A, com área de 2670 m2, inscrita na matriz sob o n.º 25-F, prédio descrito na 2.ª Conservatória de Registo Predial de Loures sob o n.º 937/881108; e
- b)20 B, com área de 5840 m2, integrante do prédio inscrito na matriz sob o n.º 24-F, com a área de 124.500 m2, descrito na 2.ª Conservatória de Registo Predial de Loures sob o n.º 9673, extratado para a Ficha n.º 1038/890413, fls. 177 e seguintes do processo em papel.
- 5.Foram proferidos dois acórdãos arbitrais, datados de 9 de dezembro de 1996, atribuindo à subparcela 20 A o valor de Esc. 1.632.500$00 (8.142,87 €), e à subparcela 20 B o valor de Esc. 20.175.000$00 (100.632,45 €), fls. 237 e seguintes do processo em papel.
- 6.Remetidos os autos a juízo, foi proferido despacho de adjudicação à Expropriante da parcela 20-A (matriz 25 Secção F), propriedade da sociedade Transai – Investimento Imobiliário, Lda., e da parcela 20-B (matriz 24 Secção F), então propriedade de AD… e Outros, despacho datado de datado de 9 de julho de 1998, a fls. 316 do processo em papel.
1.b Fração
- 7.A Fração B tem o comprimento médio de 584 m e a largura de 10 m (artigo 3.º do recurso da Expropriante).
- 8.Na data da vprm, a subparcela expropriada integrava-se dentro do aglomerado urbano da Bobadela, zona próxima de outros núcleos habitacionais importantes como Loures, Malveira, Odivelas e Lisboa (artigo 15.º).
- 9.Na data da vprm, a subparcela não se encontrava infraestruturada.
- 10.Dispunha de uma frente de 10 metros para o caminho que delimita a Quinta da Parreirinha pelo lado norte, atualmente Rua Professor Egas Moniz, dispondo esta de todas as infraestruturas urbanísticas.
- 11.A parcela tinha aptidão edificativa.
- 12.Em setembro de 2017, o custo unitário de construção orçava em 650 € / m2.
- 13.A relação entre o valor do solo e o custo de construção era de 15%.
- 14.O índice de construção era de 0,56.
- 15.A infraestruturação do terreno e o reforço das redes de infraestruturas urbanísticas da zona orçava em 30% do valor de mercado.
1.c Sobrante
16. Em função da proporção entre o expropriado e o sobrante, não ocorreu desvalorização das sobrantes.
1.d Vprm
17. Por escrito datado de 26-06-1996 [12-07-1996], intitulado “Vistoria ad perpetuam rei memoriam Parcela n.º 20 Conduta Vila Franca de Xira – Telheiras”, declarou-se [que, em 26-06-1996] “procederam à vistoria da parcela de terreno designada pelo n.º 20 (...), abrangida pela implantação do traçado da conduta forçada de transporte de água entre Vila Franca de Xira e Telheiras, no troço que atravessa e denominada Quinta da Parreirinha, situada entre Sacavém de Baixo e a Bobadela, (...):
Situação, enquadramento e altimetria A denominada Quinta da Parreirinha, donde é destacada a parcela n.º 20 em causa, (...), encontra-se estrategicamente situada à saída de Lisboa para o Norte, via Sacavém, tem um desenvolvimento longitudinal no sentido sul-norte, e numa extensão da ordem dos 1000 metros, ao longo da Estrada Municipal entre Sacavém e Bobadela, confrontando a sul e poente com o rio Trancão, ao nascente com a estrada Municipal referida e ao norte com a zona urbanizada da Bobadela e da Escola Secundária.
(...) A Quinta da Parreirinha situa-se entre a Zona Industrial de Sacavém de Baixo (oficinas de Salvador Caetano, instalação da Trafilaria da Companhia Previdente, o depósito de armas e munições do Forte de Sacavém, a extinta Fáb. Louças de Sacavém) e a recente zona habitacional da Bobadela.
A própria Quinta da Parreirinha tem, além da sua abandonada parte urbana e dependências agrícolas, uma instalação fabril, Fábrica de Tecidos, também desativada.
A Quinta da Parreirinha tem vindo a ser atravessada ao longo dos anos, por diversos traçados de obras de instalações de interesse público, que se iniciaram com a implantação do Canal do Alviela, e, depois, pela implantação do traçado da Autoestrada do Norte, e, finalmente, embora há já alguns anos, pela nova conduta de água da EPAL entre Vila Franca de Xira e Telheiras, numa extensão de 851 m, (...) a qual ocupa uma área de 8510 m2 dentro daquela Quinta (Parcela 20 nas plantas juntas) a qual se dividiu em duas frações (Parcela n.º 20-A e Parcela n.º 20-B), as quais têm caraterísticas e constituições diferentes, e, até, proprietários diferenciados, (...).
Assim, teremos a considerar as duas frações seguintes:
Fração A – Terreno com a área de 2670 m2;
Fração B – Terreno com área de 5840 m2 com as descrições seguintes:
(...) Parcela 20 – Fração B 3.1 Situação e acessos A fração B da fração 20 (...) inicia-se onde termina a fração A da mesma Parcela, à cota 35 da Quinta da Parreirinha, e terminava na povoação da Bobadela no alinhamento do muro da vedação da extrema norte, desta Quinta, à cota 43 hoje demolido, mas do qual existem pequenos troços aparentes na zona demolida.
Essa extrema da Quinta e também da fração B da Parcela 20, corresponde, atualmente, ao ponto de encontro das seguintes vias públicas:
- -Rua Professor Egas Moniz (antigo caminho que marginava a Quinta da Parreirinha)
- -Rua Bento Jesus Caraça - Praceta Miguel Torga (acesso á Escola Secundária).
A fração B da Parcela 20 atravessa a Quinta da Parreirinha no sentido sul-norte, iniciando-se a cota 35, subindo depois a um planalto à cota 45, descendo finalmente à cota 43 onde termina.
3.2 Enquadramento
A fração B da Parcela 20 dispõe de um enquadramento diferente do da fração A porquanto se encontra mais afastada do rio Trancão e junto à zona urbana da Bobadela, localizando-se na zona central da Quinta da Parreirinha.
3.3 Descrição sumária da fração B da Parcela 20 Trata-se duma parcela de terreno inculto formando duas encostas e vedado parcialmente, numa extensão da ordem dos 440 metros, constituída por prumos de madeira e arame farpado, desenvolvendo-se em curva de grande raio, desde o denominado Alto do Cabral até à extrema da Quinta da Parreirinha, encontrando-se já utilizada pela EPAL com conduta subterrânea em betão.
Paralelamente à faixa de terreno a expropriar, e do seu lado poente, encontra-se aberto um novo caminho em terreno da Quinta da Parreirinha junto às instalações da Escola Secundária, o qual dá acesso a um posto de visita da conduta de água da EPAL.
(...) 3.5 Dimensões e áreas A faixa de terreno que constitui a fração B da Parcela 20 tem o comprimento médio de 584 metros, a largura de 10 metros a que corresponde uma área de 5840 metros quadrados, dispondo de uma frente de 10 metros para o caminho que delimita a Quinta da Parreirinha pelo lado norte (atualmente Rua Professor Egas Moniz dispondo de todas as infraestruturas urbanísticas).
A este frente corresponde uma faixa marginal de 10m x 50 m = 500 m2 que, por se encontrar junto à área urbana da Bobadela, deverá ser considerada como situada dentro de aglomerado urbano e como terreno apto para construção.
3.6 Confrontações
A fração B da Parcela 20 tem as confrontações seguintes:
Norte – Caminho (Hoje Rua Professor Egas Moniz)
Sul – Fração A da Parcela 20 (Manuel Dinis Júnior, Lda.)
Nascente – Com os próprios expropriados (parte restante do prédio rústico)
Poente – Idem, idem.
- 3.7Inscrição matricial (..) Matriz Predial Rústica da freguesia de S. João da Talha sob o artigo n.º 24.
- 3.8Registo na Conservatória (..) destacada do prédio rústico descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob o n.º 9673 a fls. 102 do Livro B-28.
- 3.9Localização e qualidade ambiental
A fração B da Parcela 20 encontra-se localizada junto à povoação de Bobadela e fora da influência do rio Trancão, pelo que a sua qualidade ambiental é inegavelmente superior à da Fração A da Parcela n.º 20.”, documento de fls. 177 a 183 do processo em papel.
1.e Alvará
- 18.A 09-06-2003, foi emitido ALVARÁ DE LICENÇA DE LOTEAMENTO N.º 07/2003, pelo Presidente da Câmara Municipal de Loures, em nome da sociedade SOVILAR – SOCIEDADE IMOBILIÁRIA DO VILAR, SA, escrito retificado a 11-08-2003, tendo sido licenciada a 1.ª fase do loteamento da Quinta da Parreirinha e as respetivas obras de urbanização, incidindo sobre o prédio rústico acima identificado, e sobre um outro, descrito sob a ficha n.º 1039, também da 2.ª CRP de Loures, este com a área de 34 860m2m (artigo 19.º do recurso da Expropriante).
- 19.O Alvará prevê um índice de construção de 0,56/m2.
- 20.Os edifícios, os passeios e os arruamentos previstos no Loteamento foram, entretanto, construídos.
- 21.A subparcela expropriada não integra a área loteada.
1.f Informação
22. Consta de informação prestada pela Câmara Municipal de Loures, datada de 20-04-2018: “Deu entrada na Câmara Municipal de Loures, em 26-09-2001, o pedido de licenciamento da operação de loteamento da Quinta da Parreirinha, em nome das firmas Transai – Investimentos Imobiliários, S,A., e Sovilar – Sociedade Imobiliária do Vilar, S.A.. 2 – O projeto relativo à 1.ª fase da operação urbanística incidiu sobre os seguintes prédios registados em nome da firma Sovilar – Sociedade Imobiliária do Vilar, S.A.:
O prédio descrito na 2.ª Conservatória de Registo Predial de Loures sob a ficha 1038/19890413 e inscrito na matriz sob o artigo 24.º Secção F, com a área de 126980 m2, da qual 121173 m2 foi objeto de intervenção do loteamento, remanescendo 5817 m2 de área;
O prédio descrito na 2.ª Conservatória de Registo Predial de Loures sob a ficha 1039/19890413 e inscrito na matriz sob o artigo 27.º Secção F, com a área de 34860 m2. 3 – Neste quadro e na sequência da apreciação técnica contemplando, igualmente, a legitimidade dos intervenientes, através dos registos prediais, o licenciamento da 1.ª fase da operação de loteamento e as obras de urbanização foram aprovadas pelas deliberações camarárias de 01-10-2002 e 18-022003, e titulado pelo Alvará de Loteamento n.º 7/2003, de 9 de junho, de acordo com as seguintes caraterísticas:
- -Área total dos prédios – 161840 m2;
- -Área de objeto de intervenção de loteamento – 156033 m2 (remanescendo 5807 m2);
- -Área total dos lotes – 18085 m2;
- -Área total integrada no domínio público municipal – 137948 m2 (desta área 36030 m2
destinam-se a arruamentos viários e pedonais, 80039 m2 destinam-se a equipamentos e 21879 m2 destinam-se a espaços verdes de utilidade coletiva). 4 – Porém, após a emissão daquele título, foi solicitada pela sua titular a retificação do mesmo, em razão de incorreções na área de intervenção do loteamento, bem como, na área de um equipamento a integrar o domínio municipal. 5 – Nesta senda e para correção do título do loteamento, foi emitido o Aditamento em 11-08-2003 (...) a área total integrada no domínio público passou a ser de 137848 m2. 6 – Como se verifica pelo exposto, a área remanescente de 5907 m2 do prédio descrito na 2.ª Conservatória de Registo Predial de Loures sob a ficha 1038/19890413 e inscrito na matriz sob o artigo 24.º Secção F, da qual 5840m2 é referente à implantação do adutor Vila Franca de Xira/Telheiras e 67 m2 é referente à implantação do posto de gás, não foi integrada no loteamento e, da mesma forma, não foi incluída no domínio municipal. 7 – Pese embora, as referidas áreas se encontrem identificadas como Parcela E10 (5840 m2) e E20 (67 m2) no Anexo A que é parte integrante do Alvará e Aditamento, no entanto, não devem ser consideradas parcelas do loteamento mas somente justificativas da área total do prédio.” [destaques introduzidos na sentença], documento junto a 22-02-2019.
1.g Relatório pericial
23. Consta do relatório pericial “EXPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA DA PARCELA N.º 20-B
(...) ANTECEDENTES (...) Em 23 de março de 2000 a sociedade Sovilar comprou aos antigos proprietários o prédio pelo valor médio de € 31,65 m2.
Após o que promoveu um processo do loteamento que culminou na aprovação do alvará de licença de loteamento com o n.º 7/2003.
Nesse documento, verifica-se que a área em questão, identificada na DUP como parte da parcela 20, com 5840 m2, foi considerada pela autarquia como integrando a área objeto do loteamento, e foi destinada a cedência à EPAL. Estando identificada no mapa de áreas do loteamento como Parcela 10.
No aditamento posterior aprovado por deliberação da Câmara de 22 de julho 2003, reconhecendo que a área de cedência à EPAL para assentamento do adutor Vila Franca de Xira / Telheiras era escassa, retirou à área de cedência confinante 100 m2, de modo a perfazer a área de 5840 m2, que corresponde à parcela 20. Ou seja, a autarquia tratou da mesma forma a área de cedência confinante – destinada a equipamentos e outros usos de interesse público, e denominada como Parcela 2 – e a área denominada como Parcela 10 destinada a cedência à EPAL para a implantação do adutor.
Em 19/5/2017, a pedido dos peritos intervenientes neste processo, os serviços do município de Loures emitiram informação n.º 56 (Processo n.º E/46210/2017).
A prestação de esclarecimentos foi também feita complementarmente em reunião havida com técnicos dos serviços camarários em 1/6/2017 (...)
Foi assim esclarecido pela autarquia que:
- -a faixa de implantação do condutor, objeto da presente expropriação, por si só não tinha potencial construtivo, mas parte das áreas contíguas a esta faixa possuem potencial construtivo nos termos do respetivo Alvará de Loteamento n.º 7/2003.
- -o prédio em causa, objeto de expropriação, não estaria infraestruturado antes de 1999. Sendo que a infraestruturação do prédio implica custos.
- -no presente caso houve por parte do titular do Alvará de Loteamento n.º 7/2003, necessidade de reforço de infraestruturas várias.
OBJETO DE AVALIAÇÃO
O terreno agora expropriado é designado pela expropriante por parcela n-º 20-B, com a área total de 5.840 m2.
A parcela é destacada de prédio rústico correspondente ao artigo matricial n.º 24 da secção F.
LEGISLAÇÃO APLICÁVEL
A declaração de utilidade pública foi publicada (..) em 10 de maio de 1975.
Assim, respeitar-se-á a legislação aplicável, vigente nessa data, tendo-se especialmente presente a Lei n.º 2030 de 22/6/1948 e o DL 576/70, de 24.11.
CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO
Analisado o relatório de vistoria ad perpetuam rei memoriam, e tendo presente a observação local e os elementos recolhidos no processo, conclui-se que o terreno objeto da presente avaliação pode ser avaliado como terreno para construção.
Com efeito, a parte do prédio envolvente da parcela integra um loteamento, aí estando edificados edifícios vários.
E embora o terreno desta parcela esteja neste loteamento destinado à implantação da conduta, contribui para a formação do valor do prédio.
(…) ATRIBUIÇÃO DE VALORES O terreno, classificado como “solo apto para a construção”, será em conformidade valorado em função do custo de construção que nele fosse possível efectuar se não estivesse sujeito a expropriação.
Determinado o custo de tal construção, o valor do solo será encontrado pela aplicação de percentagem relacionando o valor do terreno e o custo da construção.
Custo unitário de construção (…) o custo unitário de 650,00 €/m2 de área bruta. Com efeito, não só existem edifícios de uso habitacional, como também edifícios industriais e de serviços (...)
Percentagem relacionando o valor do solo e o custo da construção (...) o índice de 15% é o que permite determinar o valor real e corrente do terreno em função da construção possível.
Índice de construção (…) embora o terreno (...) não se destine à implantação de construções, não deixa de ser necessário ao aproveitamento da área abrangida pelo alvará de loteamento no seu todo, enquanto área afecta à implantação da conduta (..) será adotado o valor previsto no Alvará de Loteamento n.º 7/2003 para toda a área abrangida, ou seja, 0,56.
Factor desvalorativo pelo reforço das redes de infraestruturas (...) o terreno, à data da declaração de utilidade pública, não estava dotado de infraestruturas urbanísticas.
O que veio a ser corroborado pela autarquia, em consulta efectuada pelos peritos.
Assim, o seu aproveitamento para construção implicaria não só em infraestruturação do terreno ele próprio, mas também o reforço das redes de infraestruturas urbanísticas da zona, que não estavam preparadas para suportar a carga adicional decorrente da implantação dos edifícios previstos no Alvará de Loteamento n.º 7/2003 (..) aplicar um fator desvalorativo de 30% correspondente ao esforço financeiro a suportar pelos promotores para o alargamento e reforço das ditas redes de infraestruturas.
Avaliação
(…) 5.840 m2 x 38,22 €/m2 = 223.204,80 €
CONCLUSÕES
De acordo com o relatório de vistoria ad perpetuam rei memoriam, na área ocupada temporariamente, não existiam benfeitorias merecendo avaliação específica.
As partes sobrantes criadas pela expropriação, dada a sua grande dimensão, podem continuar a ser utilizadas sem redução do seu valor e utilidade.
A amputação da parcela expropriada não acarretou pois depreciação das sobrantes.
(...) a indemnização devida pela expropriação corresponde ao valor do terreno expropriado, ou seja, 223.204,80. Este valor é calculado com referência à data desta avaliação (setembro de 2017). Esse valor, reportado à data da DUP, mediante a ponderação do IPC excepto habitação no Continente fornecido pelo INE, é de 7.486,28.
Quesitos da Expropriante Parcela 20 – B
3. (...) essa conjuntura e o contexto social económico e político no seu conjunto contribuíram favoravelmente em termos de procura de bens imobiliários.
No entanto, a incerteza associada à situação política e à precariedade dos direitos de propriedade desincentivavam, nesse período, a compra de terrenos para construção.
- 4.(...) A fração B da parcela 20 expropriada fazia parte de um prédio rústico com 124.500,00 m2, descrito na 2ª Conservatória de Registo Predial de Loures sob o n.º 9673 e inscrito na matriz predial rústica da freguesia de S. João da Talha, do concelho de Loures, sob o artigo 25.º da secção F. Na zona predominavam os prédios com dimensões inferiores, constatando-se também alguns com dimensões semelhantes.
- 5.(...) Com base nas fotografias aéreas requeridas à Direção Geral do Território, obtidas nos anos de 1965 e 1977, (...) o terreno (...) se encontrava inculto (não cultivado), com algum arvoredo disperso, aparentemente de baixo porte.
- 6.(...) os peritos não identificam qualquer construção no terreno da parcela expropriada nem no prédio de que faz parte a mesma. (…)
- 7.(...) eram observáveis indícios de que o prédio seria aproveitado a médio e ou a longo prazo para a implantação de edifícios.
Os indícios observáveis têm em conta a sua localização nomeadamente proximidade à Cidade de Lisboa e à tendência da expensão urbana da zona. (…)
9. (...) A expropriação da referida parcela fracciona o prédio, em duas partes sobrantes, com dimensões consideráveis, o que possibilita o seu aproveitamento autónomo. (...)
10.(...) Para a parcela em questão (...) que corresponde à maior parte da faixa de implantação do adutor de Vila Franca de Xira / Telheiras, verifica-se que nos termos do respetivo Alvará de Loteamento n.º 07/2003 de 09/06/2003 (...) esta faixa só por si não tem potencial construtivo por se localizar precisamente nesta a travessia do respetivo Adutor. Contudo, esclarece-se ainda que parte das áreas contíguas a esta faixa possuem efetivamente potencial construtivo nos termos do aprovado com a emissão do respectivo Alvará de Loteamento n.º 7/2003.
- 11.(...) O Alvará de Loteamento n.º 7/2003 estipula, de acordo com a parametrização decorrente da legislação urbanística, a cedência para espaços comuns do domínio público (equipamentos, espaços verdes, faixas de servidão e outras) e contempla igualmente a execução das respectivas infraestruturas urbanísticas para a viabilização da edificação dos lotes e da concretização da eventual utilização pública dos respetivos espaços comuns (arruamentos, águas, esgotos, eletricidade, gás telecomunicações e arranjos exteriores).
- 12.Entre as cedências a que se refere o alvará de loteamento citado (...), está a cedência à EPAL da área de 5.840 m2, coincidente com a área da fração B da parcela 20?
Consta do respetivo Alvará de Loteamento n.º 7/2003, a identificação como parcela de cedência para a EPAL da faixa correspondente ao Adutor de Vila Franca de Xira / Telheiras, sendo estas identificadas como as áreas respeitantes ao E10 – 5.740 m2; E 18 – 822 m2; E19 – 153 m2 (conforme se identifica na Planta síntese em Anexo, como anexo II). Pese embora a área identificada no quesito 12 não corresponda ao definido na planta do respetivo alvará, a faixa identificada pelo elemento entregue para a parcela 20-B aparenta ser coincidente com a faixa definida nesse alvará.
13. (...) naquela data da emissão do alvará [09-06-2003], ou anteriormente a esta, o prédio
também não se encontraria infraestruturado. (…)
15. (...) a obtenção de receitas decorrentes do seu eventual uso para construção era expectáveis a curto ou a médio prazo?
Resposta: À data da DUP, não, dada a morosidade inerente a estes processos.
(...) a caução do Alvará de loteamento n.º 7/2003 foi salvaguardada sob a forma de garantia bancária (...) A caução já terá sido cancelada, em virtude de já ter sido declarada a receção definitiva das obras de urbanização (...).
(...) houve por parte do titular do alvará de loteamento n.º 7/2003 a necessidade de reforço das infraestruturas viárias, designadamente, o reperfilamento da EM504, tal como descrito na Cláusula 15ª e 17ª do respetivo alvará (...).
Quesitos da Expropriada Sovilar Parcela 20 – B (...) Tendo em conta a localização relativa da parcela e das redes de infraestruturas mais próximas, atendendo também ao destino dado ao terreno da parcela sobrante, considera-se que o terreno expropriado deverá ser avaliado como solo para construção.
(...) À data da declaração de utilidade pública não se identificaram regulamentos urbanísticos que fossem relevantes, no sentido de condicionarem o aproveitamento do terreno.
12. A expropriação desta parcela determinou em alguma medida a desvalorização da parte não expropriada da área remanescente do prédio da expropriada em que se integrava? Nomeadamente, prejudicando o seu integral aproveitamento urbanístico, aumentando os curtos da realização de infraestruturas e criando novos condicionantes urbanísticos? Se sim, em que valor?
Resposta: Não. A cedência deste terreno para colocação da conduta está prevista no Alvará de Loteamento n.º 7/2003.
13. O PDM de Loures classifica o terreno em que se integra a parcela expropriada como espaço urbano?
Resposta: Atualmente, sim.” [destaques introduzidos na sentença], documento de fls. 714 e seguintes do processo eletrónico, que se dá por reproduzido.
1.h Compra e venda
24. Por escritura pública de 23-3-2000, a ora Expropriada declarou comprar aos ante proprietários o prédio rústico de que faz parte a parcela expropriada, com a área descoberta de 124 500 m2, pelo preço de 790.000.000$00, correspondendo a 31,65 € / m2.
1.i PDM
- 25.A Resolução do Conselho de Ministros n.º 54/94, publicada no DR I Série B, de 14 61994, aprovou o regulamento do PDM de Loures.
- 26.Nos seus termos, os índices de construção máximos admissíveis eram de 0,35 e de 0,70, respetivamente, para áreas habitacionais de baixa densidade e para áreas habitacionais de média densidade.
1.j Acórdão arbitral B
27. A 9 de dezembro de 1996, foi proferido Acórdão de “Arbitragem do valor de uma parcela de terreno, designada por Parcela 20-B, a expropriar pela EPAL para a construção da Conduta Vila Franca de Xira – Telheiras (2ª fase)”, constando “O terreno a expropriar (...) vai ser desanexado de um prédio inscrito na matriz predial rústica da freguesia de S. João da Talha do concelho de Loures, sob o artigo 25.º, Secção F. (...) acordaram, por unanimidade, atribuir à parcela o valor global de Esc. 20.175.000$00 [100.632,47 €] (...)
Cálculo do valor da indemnização De acordo com o relatório da vistoria, (...) a parcela 20-B desenvolve-se entre as cotas 35 e 43 metros, com o comprimento de 584 metros e uma largura de 10 m o que corresponde à área de 5.840 m2.
Segundo aquele auto, devem considerar-se duas subparcelas ou troços:
Troço norte com 50 m x 10 m2 = 500 m2 situado junto à Bobadela, confinando com a Rua Prof. Egas Moniz, que dispõe de todas as infraestruturas urbanísticas. Este troço deve, pois, classificar-se como apto para a construção, em aglomerado urbano, ao nível 2 do PDM de Loures.
Como parâmetros a adoptar consideram-se os seguintes:
IC (índice de construção máximo) = 0,7 Vuc (Valor unitário de venda da construção) = 120 c/m2 If (incidência fundiária) = 15% donde o valor do troço norte V1 = 500 m2 x 130.000$00 x 0,7 x 0,15 = 6.825.000$00 Troço sul, com 534 m x 10 m = 5.340 m2 zona prevista para indústria e terciário, com os seguintes parâmetros, IC (índice de construção máximo) = 0,6 Vuc (Valor unitário de venda da construção) = Esc. 80.000$00/m2 Ic (Índice de cedência) = 40% If (incidência funciária) = 13% donde o valor V2 = 5.340 m2 x 0,6 x 80.000$00 x 0,13 = 13.350.000$00
Tudo com o valor global de (...) 20 175 contos”, documento de fls. 240 a 242 do processo em papel.
Foram considerados não provados, com interesse para a decisão da causa, os seguintes factos:
- a.No momento do recurso, o valor unitário por m2 de construção habitacional, industrial e terciário na zona não era inferior a 140.000$00/m2 e 120.000$00/m2, respetivamente (artigo 18.º).
- b.A expropriação causou desvalor das partes sobrantes, pois tornou impossível o seu aproveitamento urbanístico, aumentou os custos de infraestruturas e criou novos condicionamentos urbanísticos.
- c.A depreciação das partes sobrantes orça em, pelo menos, 30% da indemnização (artigos 22.º e 23.º).
- d.Os melhoramentos e infraestruturas existentes no local à data da DUP consubstanciam mais-valia nunca inferior a 20% (artigo 24.º).
Na sentença, motivou-se a decisão sobre a matéria de facto nos seguintes termos:
3.a Factualidade assente Os factos 1 a 6, 17 a 19, e 22 a 27 resultam do acordo das partes vertido nos articulados, cfr. artigo 574.º, n.º 2, 1ª parte, do Código do Processo Civil, e, bem assim, dos documentos juntos aos autos, não refutados, identificados, por economia, na sequência do facto a que se reportam.
3b Fundamentos da convicção probatória
A regra que governa a ponderação das provas é da livre apreciação, enunciada, entre outros, no artigo 607.º, n.º 5, do Código de Processo Civil “O juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto.”
No caso em apreço, relativamente aos factos 7 a 16, 20, e a. a d., o Tribunal teve em consideração o relatório da avaliação, no seu teor unânime.
No que se refere ao facto 21, a informação emitida pela Câmara Municipal de Loures (escrito não impugnado, vertido em 22) prevaleceu sobre o teor do relatório pericial, hipotético neste âmbito.
Apreciando.
Ponto 10. da matéria de facto considerada provada Decompondo este ponto em duas partes, como faz a Apelante, foi considerado provado, no ponto 10. que a parcela, à data da vprm [conforme resulta da ligação com o antecedente ponto 9.]:
- -Dispunha de uma frente de 10 metros para o caminho que delimita a Quinta da Parreirinha pelo lado norte, atualmente Rua Professor Egas Moniz;
- -dispondo esta [a Rua Professor Egas Moniz] de todas as infraestruturas urbanísticas.
Defende a Apelante que:
- Não existe no Relatório pericial qualquer menção ao facto de o Terreno B ter uma frente de 10 metros para o caminho que delimita a Quinta da Parreirinha, pelo lado Norte, actualmente Rua Professor Egas Moniz e essa indicação também não consta do laudo arbitral, devendo por isso ser eliminada da matéria dada como provada a primeira parte da resposta do Tribunal ao facto n.º 10 - A parte final da resposta ao facto n.º 10 está errada: ao tempo da DUP, nem a Rua Professor Egas Moniz, nem o caminho seu antecessor estavam infraestruturadas, como inquestionavelmente consta do ponto 6.4 do relatório pericial e das respostas aos quesitos 11 e 14 colocados pela EPAL aos peritos e da resposta dos mesmos peritos ao quesito 5 colocado pelos expropriados. Com efeito, na data relevante, a data da DUP, nem o terreno nem as ruas adjacentes estavam infraestruturadas
A Apelada discorda, pelos motivos acima sucintamente enunciados.
E, podemos desde já adiantar, que a razão assiste a esta última, nenhuma censura merecendo a sentença recorrida, neste particular.
O Tribunal recorrido motivou a sua decisão no teor do relatório pericial (presumimos que é a este que a Apelante se pretende referir quando alude ao “laudo arbitral”), mas é inaceitável afirmar que desse relatório não resultam provados os factos vertidos no ponto 10. em apreço.
Só uma leitura desatenta do mesmo poderá explicar as conclusões da Apelante, isto porque os senhores peritos tiveram em consideração, como não podia deixar de ser e consta expressamente do relatório pericial, o auto de vistoria ad perpetum rei memoriam (vprm).
Ora, nesse auto, refere-se, no ponto 3.5 (cf. ponto 17. dos factos provados), que a “faixa de terreno que constitui a fração B da Parcela 20 tem (…) a largura de 10 metros (…), dispondo de uma frente de 10 metros para o caminho que delimita a Quinta da Parreirinha pelo lado norte (atualmente Rua Professor Egas Moniz dispondo de todas as infraestruturas urbanísticas)”.
Note-se que, no ponto impugnado, se precisou que as infraestruturas urbanísticas existiam na Rua Professor Egas Moniz.
Acresce que do relatório pericial nada resulta em sentido contrário, designadamente do aludido ponto 6.4., cujo teor é o seguinte:
6.4. Factor desvalorativo pelo reforço das redes de infraestruturas
Conforme atrás referido, o terreno, à data da declaração de utilidade pública, não estava dotado de infraestruturas urbanísticas.
O que veio a ser corroborado pela autarquia, em consulta efectuada pelos peritos. Assim, o seu aproveitamento para construção implicaria não só em infraestruturação do terreno ele próprio, mas também o reforço das redes de infraestruturas urbanísticas da zona, que não estavam preparadas para suportar a carga adicional decorrente da implantação dos edifícios previstos no Alvará de Loteamento n.° 7/2003 já referido.
Pelo que, com vista ao cálculo da justa indemnização, entenderam os peritos aplicar um fator desvalorativo de 30%, correspondente ao esforço financeiro a suportar pelos promotores para o alargamento e reforço das ditas redes de infraestruturas.
Muito menos se retira algo de adverso das respostas dos Senhores Peritos aos aludidos quesitos da expropriante 11.º e 14.º, os quais dão conta das informações da Câmara Municipal de Loures, designadamente da circunstância de não existir infraestruturação anterior às datas da DUP, vprm e de emissão do alvará de loteamento, no prédio alvo do loteamento, incluindo a faixa de terreno que surge como cedência à EPAL, contemplando o alvará de loteamento a execução das respetivas infraestruturas urbanísticas necessárias para a viabilização da edificação dos lotes e da concretização da eventual utilização pública dos respetivos espaços comuns.
Portanto, o que resulta do relatório pericial é que efetivamente o terreno expropriado (e não a Rua Professor Egas Moniz) não estava dotado de infraestruturas urbanísticas (conforme provado, aliás, no ponto 9. da sentença), o que foi devidamente considerado pelos Senhores Peritos, na medida em que introduziram no seu cálculo o aludido “factor desvalorativo”, sendo certo que este foi igualmente ponderado na sentença recorrida (nos fundamentos de direito - cf. pág. 23 da sentença).
Mantém-se, assim, inalterada a decisão da matéria de facto, neste particular.
Ponto 11. da matéria de facto considerada provada Na sentença, considerou-se provado, neste ponto, que a parcela tinha aptidão edificativa.
Defende a Apelante que «a parcela expropriada não tem “aptidão edificativa”, devendo ser alterada a resposta do Tribunal ao facto n.º 11, desde logo porque os peritos, em cujo relatório se funda essa resposta do Tribunal, indicaram que a Parcela B se destinava à instalação da conduta da R., não a serem nela instaladas edificações».
Acrescenta que a «Parcela B (a) não podia ser utilizada para edificações, (b) não era marginada por via pública urbana pavimentada (mesmo aceitando-se que um caminho compactado possa preencher o conceito de “pavimentação”, como a jurisprudência vem decidindo) e (c) não dispunha, nem as vias adjacentes, à data da DUP, de infra-estruturas urbanísticas correspondentes às que serviam o aglomerado, ou, às que serviam as zonas em que as construções iriam integrar-se.»
A Apelada discorda, conforme acima referido.
É evidente a falta de razão da Apelante, numa impugnação da decisão da matéria de facto provada que raia a litigância de má-fé.
Com efeito, já acima explicámos as razões pelas quais é de manter inalterado o ponto 10. da sentença, pelo que, face ao teor do mesmo, é manifesto não serem corretas algumas das afirmações feitas pela Apelante em b) e c).
Por outro lado, é verdade que o Tribunal recorrido motivou a sua decisão no teor do relatório pericial, mas é completamente descabido pretender que desse relatório resulta não ter a parcela aptidão edificativa porque os Peritos indicaram que a mesma se destinava à instalação da conduta da Ré e não a nela serem instaladas edificações.
Trata-se de distorcer, talvez por desatenção, o que consta do aludido relatório, olvidando que este se baseou no auto de vistoria ad perpetuam rei memoriam, fazendo a Apelante tábua rasa do mais que consta da matéria de facto provada da sentença, em que claramente também se estribou a decisão do Tribunal.
Com efeito, logo no ponto 3.5 do referido auto vprm (cf. ponto 17. da sentença) se refere que a faixa de terreno que constitui a fração B da parcela 20 tem uma frente de 10 metros, por 50 metros, que, por se encontrar junto à área urbana da Bobadela, deverá ser considerada como situada dentro de aglomerado urbano e como terreno apto para construção.
No relatório pericial (cf. ponto 24), os Senhores Peritos afirmaram, que, analisado “o relatório de vistoria ad perpetuam rei memoriam, e tendo presente a observação local e os elementos recolhidos no processo, conclui-se que o terreno objeto da presente avaliação pode ser avaliado como terreno para construção.
Com efeito, a parte do prédio envolvente da parcela integra um loteamento, aí estando edificados edifícios vários.
E embora o terreno desta parcela esteja neste loteamento destinado à implantação da conduta, contribui para a formação do valor do prédio.
(…) ATRIBUIÇÃO DE VALORES O terreno, classificado como “solo apto para a construção”.
É evidente que, sendo o loteamento posterior à destinação do terreno à implantação da conduta (o loteamento é do ano 2003), não podia deixar de se conformar com essa realidade de facto, sendo descabido pensar que, por isso, a parcela em apreço não tinha aptidão construtiva. Na verdade, essa aptidão existia, tanto assim que veio a ser aprovado o loteamento, o qual teve, como não podia deixar de ser, que respeitar as condições pré-existentes. Por isso é que se afirma no relatório pericial, citando o que foi informado pela Câmara Municipal de Loures, que a faixa de implantação do condutor, objeto da expropriação, por si só não tinha potencial construtivo (e não integrou a área loteada), mas as faixas contíguas já possuem potencial construtivo nos termos do loteamento.
Aliás, a informação referida no ponto 22. da sentença é também esclarecedora a este respeito.
Em face do que consta do auto de vistoria, foi no acórdão arbitral de 09-12-1996 qualificada a parcela em apreço como apta para construção, explicitando-se que uma parte estava em aglomerado urbano e outra parte em zona prevista para indústria e terciário.
Não é pelo facto de a parcela, à data da DUP e da vprm, não se encontrar ainda infraestruturada (cf. ponto 9 da sentença) que se pode considerar que não tinha aptidão edificativa. A parcela integrava-se, já à data da vprm, dentro do aglomerado urbano da Bobadela, zona próxima de outros núcleos habitacionais importantes, como Loures, Malveira, Odivelas e Lisboa (cf. ponto 8 da sentença).
Ao fim de tantos anos após o referido auto de vistoria, face ao teor do relatório pericial e sendo até facto público e notório o crescimento do perímetro urbano das localidades/vilas da área metropolitana de Lisboa (que inclui a Bobadela), vir afirmar que o terreno não tem aptidão edificativa, é de todo inaceitável.
Mantem-se inalterado o ponto 11.
Permanecendo intocada a decisão sobre a matéria de facto provada/não provada, não há como sustentar que a parcela expropriada deve ser qualificada como terreno para outros fins, pelo que deverá confirmar-se a decisão recorrida, já que não foram alegadas razões jurídicas em contrário, nem vislumbramos que se possam verificar questões de conhecimento oficioso, que a tanto obstem.
Assim, improcedem as conclusões da alegação de recurso.
Vencida a Apelante, é responsável pelo pagamento das custas do recurso (artigos 527.º e 529.º, ambos do CPC).
Tendo em atenção a relativa simplicidade do presente recurso e a conduta processual das partes, consideramos que se justifica, ao abrigo do disposto no art. 6.º, n.º 7, do Regulamento Custas Processuais, dispensar o pagamento da taxa de justiça remanescente devida pelo recurso.
