IVFUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA.
A questão sob recurso é de mera apreciação jurídica e reconduz-se, basicamente, à determinação da antecedência necessária para ser comunicada pelo senhorio a oposição à renovação do contrato de arrendamento para fins habitacionais.
O enquadramento jurídico da questão decidenda foi devidamente realizado na sentença recorrida, existindo apenas dissensso sobre qual o prazo de antecedência a observar pelo senhorio para se opor à renovação do contrato de arrendamento para fins habitacionais, nos casos em que o contrato prevê, também ele, um prazo para o efeito, mas distinto do previsto no art. 1097º do CC.
De forma a evitarmos repetições, mas sendo importante para a presente decisão que esse enquadramento seja referenciado de novo, optamos por reproduzir o que a esse propósito ficou vertido na sentença recorrida:
“(…) verifica-se que a autora e a ré celebraram um contrato de arrendamento para habitação no dia 12/12/2008, ou seja, já na vigência da lei n.º 6/2006, de 27/2, pelo período de 5 anos, renovável.
Por efeito do contrato celebrado, a autora obrigou-se a entregar o imóvel arrendado à ré, proporcionando-lhe o gozo; por seu turno a ré obrigou-se ao pagamento pontual e integral da renda devida pela ocupação, uso e gozo do imóvel.
O contrato de arrendamento é um contrato bilateral nos termos do qual em contrapartida à obrigação do senhorio de entregar o arrendado proporcionando e assegurando seu gozo, recai sobre o arrendatário, entre outras, a obrigação primeira e elementar de pagar a renda no tempo e lugar próprios.
Relativamente aos contratos com prazo certo, como é o presente, prescrevem os art.ºs 1096.º e 1097.º do Código Civil, na redação vigente, que:
Art.º 1096.º “1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2 - Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos previstos n.º 3 do artigo anterior.
3 - Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes.”
Art.º 1097.º “1 - O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:
- a)240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
- b)120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
- c)60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
- d)Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.
2 - A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
3 - A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
4 - Excetua-se do número anterior a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.os 1, 5 e 9 do artigo 1103.º”.
Prescreve o art.º 1080.º do Código Civil que “As normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário.”
As partes acordaram que “A oposição à renovação deste contrato pela parte do SENHORIO deverá ser feita através de comunicação remetida à INQUILINA com um ano de antecedência sobre o termo da duração ou renovação em curso.
A ré comunicou a oposição à renovação respeitando o prazo a que alude o art.º 1097.º, n.º 1, al.ª a) do Código Civil.
Assim, a questão a dirimir é apenas determinar-se se a declaração de oposição à renovação no prazo previsto no art.º 10971.º, n.º 1, al.ª a) do Código Civil é válida ou se deverão ter respeitado o prazo acordado no contrato celebrado. ”
Feito esse enquadramento jurídico, o tribunal a quo sufragou o sentido decisório já vertido no acórdão da Relação de Lisboa de 9/9/2021, a cuja tese aderiu e do qual citou o seguinte segmento: “Tratando-se de contrato com renovações sucessivas por períodos de três anos, de acordo com o artº 1097º nº1, al. b) do CC (redacção da Lei 31/2012), a antecedência mínima de comunicação da oposição à renovação do contrato é de 120 dias. Ora a questão que se coloca é saber se os prazos estabelecidos nas diversas alíneas do artº 1097º nº 1 do CC - consoante os prazos de duração do contrato ou da sua renovação - são prazos absolutamente imperativos, que não permitem que as comunicações de oposição à renovação seja efectuadas com períodos de antecedência diferentes, ou se se tratam de prazos imperativos mínimos, que possibilitam às partes estipular prazos de comunicação de oposição à renovação superiores àqueles.
Segundo entendemos, trata-se da determinação de prazos mínimos que não impedem as partes de, livremente, estipulem prazos superiores para o senhorio comunicar a oposição à renovação do contrato.
Na verdade, quanto à letra, é a própria lei que no proémio do nº 1 do artº 1097º refere expressamente que esses prazos previstos nas diversas alíneas estabelecem uma antecedência mínima. Por outro lado, atendendo à ratio da norma, que visa estabelecer um prazo razoável mínimo de protecção ao inquilino face à cessação do contrato, nada impede que as partes estipulem prazo de oposição à renovação superior àqueles prazos mínimos legais.
A esta luz, somos a entender que não tem razão o senhorio/apelante ao pretender a aplicação do prazo de 120 dias referido no artº 1097º nº 1, al. b) do CC, afastando o prazo de um ano que foi livremente convencionado no contrato.
Em suma, não se aplica ao caso o prazo de 120 dias do artº 1097º nº 1 do CC.”.
Tendo acabado por concluir que “uma vez que concordamos com a tese propalada no acórdão supra transcrito, por ser aquela que melhor se adequa, em nosso entendimento, à previsão legal, ao texto e espírito da lei, concluímos ser a oposição à renovação declarada pela autora inválida e, como tal, incapaz de produzir os efeitos pretendidos, devendo a sua pretensão improceder.”
A Apelante discorda desse entendimento, defendendo que ainda que o contrato disponha de prazo diverso é lícita a oposição à renovação por si comunicada com observância do prazo para o efeito previsto no art. 1097º nº 1 al. a) do CPC e, fá-lo alicerçada no único argumento de que as normas sobre a oposição à renovação assumem natureza imperativa, por força do art. 1080º do CC, prevalecendo o disposto na lei ainda que do contrato possa resultar um prazo superior.
E se quanto à questão da natureza imperativa das normas relativas á extinção ou cessação do contrato de arrendamento- entre as quais se incluirão as atinentes à oposição da renovação do contrato, pois que tal oposição conduzirá à extinção do contrato por caducidade- parece ser pacífica a jurisprudência e doutrina que a Apelante convocou, já o mesmo não se pode dizer quanto à questão sobre o prazo de antecedência a observar pelo senhorio para a comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento para fins habitacionais quando o contrato prevê especificamente um prazo distinto da lei e este prazo é superior ao previsto na lei.
Compete-nos, pois, de acordo com o objecto do presente recurso decidir apenas o seguinte:
i. se deve ser obrigatoriamente observada pelo senhorio a antecedência prevista no art. 1097º nº 1 al. a) do CC;
ii. se deve ser obrigatoriamente observada pelo senhorio a antecedência acordada especificamente no contrato de arrendamento, se o prazo nele acordado for, como no presente caso ocorre, superior ao previsto no referido art. 1097º nº 1 al. a) do CC.
No caso sub judice, não é despiciendo referir que o contrato de arrendamento em questão foi celebrado em 12.12.2008 para fins habitacionais e, que se terá renovado sucessivamente pois permanecia em vigor em Agosto de 2022, data da comunicação enviada pela Apelante, na qualidade de senhoria, através da qual comunicou a sua oposição à renovação do contrato para o termo da renovação em curso, referindo ocorrer em 31.12.2022.
Os Apelados não discutem a natureza imperativa das normas previstas sobre a formas de cessação do contrato de arrendamento, até porque o art. 1080º do CC assim o determina, nem que entre elas esteja a oposição à renovação, mas defendem que contrariamente ao sustentado pela Apelante, aquela imperatividade não é absoluta, no sentido de que, no art. 1097º nº 1 do CC estão estabelecidos apenas prazos mínimos legais, tal como do próprio texto desse preceito legal consta expressamente- antecedência mínima-, o qual apenas impede que as partes acordem prazos de oposição à renovação mais curtos do que os previstos na lei, designadamente naquele preceito legal.
Basicamente foi esse o entendimento sufragado pelo tribunal a quo, que nos merece total concordância, mormente porque nos parece ser o único que compatibiliza o respeito pelo texto da lei com o respeito pela liberdade contratual das partes, que acordaram num prazo de antecedência que, sendo superior ao legalmente previsto, não colide com a imperatividade das normas atinentes à cessação do contrato de arrendamento para fins habitacionais, entendimento que só não será defensável se as partes tiverem acordado num prazo de comunicação com uma antecedência inferior ao previsto no art. 1097º nº 1 do CC.
Isto porque, como decorre da leitura do referido preceito legal, o legislador, no que diz respeito aos contratos para fins habitacionais, com o propósito perfeitamente claro de proteção do arrendatário habitacional, teve o cuidado de mencionar expressamente que “o senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte”, enquanto que nos contratos de arrendamento para fins não habitacionais não impôs qualquer antecedência mínima, permitindo que as regras relativas à oposição à renovação dos contratos dessa natureza sejam livremente estabelecidas pelas partes ( art. 1110º nº 1 do CC).
A redação actual do art. 1097º do CC, introduzida pela Lei nº nº 31/2012 de 14.08, não existia à data da celebração do contrato de arrendamento em apreço neste autos (celebrado em 2008) e, não será porventura coincidência que as partes tenham convencionado um prazo de antecedência para a comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento para fins habitacionais pelo senhorio coincidente com o que nessa data era a redação do referido preceito legal.
Efectivamente, na data da celebração do contrato de arrendamento aqui em causa, o art. 1097º nº 1 do CC mencionava que o senhorio podia impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato.
Não obstante, é de realçar que já nessa altura o art. 1097º do CC estabelecia um prazo mínimo, com a única nuance de que era um prazo mínimo único de um ano, possibilitando às partes já nessa altura acordar num prazo superior a esse prazo mínimo legal, tendo-se traduzido a referida alteração legal introduzida pela Lei nº 31/2012 na diversificação dos períodos de pré-aviso da comunicação da oposição à renovação do contrato consoante a maior ou menor duração do contrato, mas mantendo sempre tais prazos como prazos mínimos que só não podiam ser encurtados pela mera vontade das partes, nada obstando a que fossem acordados prazos superiores àquele.
Tendo o contrato de arrendamento sob apreciação sofrido várias renovações, perdurou durante o período largo de cerca de 14 anos (entre 2008 e 2022), sem que alguma das partes tenha tido a iniciativa de alterar a cláusula primeira, alínea a), designadamente a senhoria no sentido de acordar num prazo de antecedência de comunicação da oposição à renovação inferior, mormente fazendo-o coincidir com o prazo de antecedência mínimo previsto no art. 1097º nº 1 do CC após a alteração introduzida pela Lei nº 31/2012.
Não o tendo feito, a vontade expressamente acordada no contrato não pode ser afastada unicamente pela senhoria sem o acordo dos arrendatários, pois que o prazo nele previsto não colide com o prazo de antecedência mínima consagrado no art. 1097º nº 1 do CC mesmo após a alteração do texto entretanto operada, porque respeita a tutela mínima que a lei pretendeu conceder ao arrendatário.
Isto mesmo já foi assim decidido não apenas no aresto citado na sentença recorrida ( proferido no Proc. Nº 2149/19.7YLPRT.L1-6), encontrando também respaldo no Ac RP de 10.12.2019 ( proferido no Proc. Nº 2848/18.0YLPRT.P1)[1], que debruçando-se sobre uma situação em que o prazo contratualmente acordado era substancialmente menor do que o expressamente previsto na al. a) do nº 1 do art. 1097º do CC, refere no seu texto de forma expressa que “(…) no caso estamos perante uma imperatividade relativa, já que o prazo pode ser aumentado por acordo das partes, mas não pode ser diminuído”, valendo-se dos argumentos tecidos pelo então Desembargador Fernando Baptista de Oliveira, cujo excerto citou, “E por esta disposição (a do art.º 1080º) se fica sabendo que as normas contidas nessas bolsas mais resguardadas, facilmente localizáveis no percurso do regime da relação negocial locatícia, se impõem ao próprio acordo das partes em sentido contrário.
Mas como, por outro lado, a intenção do legislador ao proclamar solene e abertamente a natureza imperativa destes pequenos condados normativos, não é positivamente a de criar tabus da lei ou de implementar dogmas em certas ilhas do instituto, antes é apenas, por via de regra, a de proteger de modo especial os interesses de uma ou outra das partes mais dignos de tutela, caberá naturalmente ao intérprete inquirir, junto de cada norma compreendida nesses pequenos santuários, qual o interesse que o legislador pretendeu salvaguardar (não se excluindo obviamente a possibilidade de uma ou outra norma proteger de modo especial interesses de terceiros ou até interesses gerais de contratação).
E, uma vez feito esse levantamento, poder-se-á algumas vezes concluir com segurança pela nulidade das cláusulas contratuais que não respeitem a tutela mínima que a lei pretendeu conceder ao interesse visado, (…)”, ressalvando este Autor, em abono claro da nossa posição, “mas admitir racionalmente outras vezes a validade das cláusulas contratuais que, em vez de enfraquecerem, só reforcem a tutela publicística da lei“[2], o que como vimos nos parece ser o caso em apreço.
Em jeito de conclusão, figura-se-nos que da articulação dos preceitos legais acima citados e pelos motivos já explanados, podemos afirmar que nos contratos de arrendamento para fins habitacionais existe uma salvaguarda mínima quanto ao prazo de antecedência a observar pelo senhorio para se opor à renovação do contrato de arrendamento, mas isso não impede que as partes livremente estabeleçam por acordo no contrato de arrendamento um prazo superior ao previsto no art. 1097º nº 1 do CC, porque a liberdade contratual apenas está limitada pela antecedência mínima imperativamente imposta naquele preceito legal.
Deste modo, não tendo a Apelante respeitado o prazo de antecedência de um ano, expressamente acordado no contrato de arrendamento celebrado com os aqui Apelados, não se pode considerar válida a oposição à renovação por si operada, mantendo-se a sentença recorrida que assim decidiu.
