Quem foi o relator do acórdão 2274/23.0T8VNF.G1?

O relator foi Elisabete Coelho de Moura Alves, no Tribunal da Relação de Guimarães.

Quando foi proferido o acórdão 2274/23.0T8VNF.G1?

O acórdão foi proferido em 09 de outubro de 2025.

2274/23.0T8VNF.G1

Sumário

1. A questão da validade e eficácia da comunicação de oposição à renovação do contrato em apreço nos autos interliga-se e tem como pressuposto, seja a convocação de regras de interpretação do clausulado no contrato, seja de aferição dos vários regimes legais e sua aplicação no tempo, que se sucederam na regulamentação do arrendamento urbano ao longo da vida deste contrato e suas renovações. 2. A Lei nº 6/2006, de 27.2 (Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU-) que entrou em vigor em 28.6.2006, de acordo com o disposto no seu artigo 59º, aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias (artigos 26.º e 28.º da nova Lei onde se estabeleceu um regime transitório aplicável aos contratos celebrados na vigência do RAU). 3. À renovação automática dos contratos de arrendamento urbano celebrados no âmbito de vigência do RAU, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15-10, não é aplicável o art. 1096.º do CC, na redação da nova Lei, mas sim o n.º 3 do art. 26.º do NRAU, porquanto, configurando essa norma direito transitório material, dirigida aos arrendamentos anteriores transitados do RAU, e constituindo um regime especial e uma regulamentação própria para tais contratos, prevalece sobre o regime previsto no NRAU para a renovação do contrato. 4. O facto de ter sido indicada pelo senhorio, na comunicação de oposição à renovação, por lapso ou erro na contabilização dos prazos de renovação, uma data de termo da renovação em curso e cessação do contrato diferente daquela que se vier a apurar no processo ser a data correcta, não infirma a validade e eficácia dessa comunicação, já que o que releva é que, face ao teor da comunicação feita pelo senhorio, seja clara a expressão da sua vontade de não renovar o contrato no termo da renovação que estiver em curso, ou por outras palavras, de se opor a nova renovação do contrato. 5. Desse modo, a oposição pelo senhorio à renovação do contrato de arrendamento poderá operar ainda que em data posterior à indicada por aquele na dita comunicação, se se vier a apurar na acção, ser essa a data do termo da renovação em curso e da consequente cessação do contrato e o senhorio manifestar processualmente a sua intenção de poder ser considerada e atendida data diversa da que consta na dita comunicação. 6. Da cessação do contrato resulta, para os arrendatários, o dever de imediata restituição do imóvel arrendado, dever esse, a cumprir logo que cessa o contrato, e cujo incumprimento cria para o locatário, de acordo com o disposto no 1045º do Cód. Civil, a obrigação de “indemnização pelo atraso na restituição da coisa”. 7. No n.1 do referido normativo prevê-se a designada “não restituição simples”, que não seja imputável a título culposo ao arrendatário, fixando-se o valor desta por correspondência à renda que havia sido convencionada. No seu n.2, prevê-se a situação em que a falta de entrega do locado se deve a causa imputável ao inquilino (por falta voluntária e culposa), situação em que este se constitui em mora e fica obrigado a pagar o dobro da renda até ao momento da restituição. 8. Nas situações em que esteja controvertida entre senhorio e arrendatários a data da cessação do contrato, seja porque se discute o prazo da sua renovação e seu termo, e consequentemente o momento em que opera a cessação do arrendamento, ou os requisitos de validade e tempestividade da comunicação de oposição à renovação do contrato, entre outras situações que não permitem a certeza sobre a data da sua cessação, não sendo esta situação provocada pelos arrendatários, não existe mora destes, mas apenas “não restituição simples”, situação que perdurará até ao transito em julgado da decisão que definitivamente decida a controvérsia.

Texto

ACORDAM EM CONFERÊNCIA NA 3ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES I. Relatório (seguindo no essencial o elaborado em 1ª instância) AA e cônjuge BB; CC, e cônjuge DD; EE; EE, FF; GG; EE; EE; HH, e cônjuge II e EE, intentaram a presente acção declarativa contra JJ, e cônjuge KK, peticionando a sua condenação a reconhecer que os autores são proprietários de prédio objeto de contrato de arrendamento, e que tal contrato de arrendamento se encontra findo por oposição à renovação, devendo os réus entregar o locado livre de pessoas e bens e ainda dois anexos não integrados no contrato, mais devendo demolir as obras construídas no local e não autorizadas, e ainda a pagar indemnização aos autores. Alegam para o efeito que são proprietários dois imóveis, adquirido por partilha da herança dos seus pais, os quais por sua vez também adquiriram os imóveis pela mesma via; alegam que um dos imóveis foi dado de arrendamento aos réus, ainda pelos pais dos autores, e que recentemente tentaram a renovação à oposição do respetivo contrato, por via de carta Apelações em processo comum e especial (2013) registada com aviso de receção que os réus não receberam, e por via de notificação avulsa, sem que porém os réus tenham entregue a habitação livre de pessoas e bens. Mais alegam que os réus procederam a construções no locado, sem autorização dos senhorios e em contrário do firmado no contrato de arrendamento, exigindo a sua demolição (já pedida também na aludida notificação avulsa), e ainda que ocuparam parte de um outro imóvel não incluído no locado, sem autorização. Concluem alegando que os réus não pagam também qualquer renda desde janeiro de 2003, exigindo o pagamento das rendas vencidas e não pagas e ainda de indemnização correspondente ao dobro das rendas a partir de 30 dias após a propositura da ação. Citados os réus, vieram defender-se por exceção, impugnação e reconvenção. Em sede de exceção, alegam a violação dos prazos de antecedência e forma no que concerne à denúncia do contrato, concluindo que o mesmo continua em vigor. Em sede de impugnação, alegam que as obras celebradas foram necessárias e que existiu autorização da senhoria, vindo assim em sede de reconvenção pedir a condenação dos autores no seu pagamento das obras efetuadas, sendo tal pedido subsidiariamente com fundamento no instituto do enriquecimento sem causa. Os autores apresentaram réplica, invocando a ineptidão do pedido reconvencional, e impugnando a matéria alegada na reconvenção. Foi proferido despacho saneador, julgando improcedente a invocada exceção de ineptidão do pedido reconvencional, fixando o objeto do litígio e os temas da prova, e designando data para audiência final. Os autores vieram, entretanto, deduzir o incidente de despejo imediato, nos termos dos artigos 14.º nºs 4 e 5 do NRAU e 1038º a) do Código Civil, tendo os réus, notificados, vindo depositar as rendas vencidas durante a pendência da ação. Teve lugar a audiência final, vindo a ser proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente nos seguintes termos ( transcrição): « a) reconhece os autores como proprietários do imóvel descrito em 2) da matéria de facto provada, no qual se integra a casa de habitação arrendada aos réus JJ e KK por contrato celebrado em 20/09/2003; b) declara cessado o referido contrato de arrendamento, com efeitos desde 03 de junho de 2019; Apelações em processo comum e especial (2013) c) condena os réus a entregar o referido imóvel aos autores, livre e devoluto de pessoas e coisas e em bom estado de conservação e limpeza, nele se integrando os dois anexos referidos em 15) da matéria de facto provada, não compreendidos no objeto do arrendamento; d) condena os réus a demolir todas as obras descritas em 14) da matéria de facto provada; e) condena os réus no pagamento, aos autores, de uma indemnização correspondente a €150,00 mensais desde dezembro de 2022 até à presente data, que ora se liquida em €5.250,00 (cinco mil duzentos e cinquenta euros), bem como no pagamento de €300,00 mensais até entrega efetiva do locado.» Inconformados com a decisão final proferida, dela recorreram os réus, formulando no termo da motivação, as seguintes conclusões (que se transcrevem): […] * Foram apresentadas contra-alegações, nas quais os apelados pugnam pela improcedência total do recurso interposto, embora com correção do lapso de cálculo plasmado na alínea e) da sentença em crise. * Por despacho proferido após a subida dos autos a este Tribunal da Relação, foi alterado o efeito do recurso para suspensivo. * Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir. * II. Objecto do recurso As conclusões das alegações do recurso delimitam o seu objecto, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso ou relativas à qualificação jurídica dos factos, conforme decorre das disposições conjugadas dos artigos 608.º, n.º 2, ex vi do art.º 663.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, 639.º, n.os 1 a 3, 641.º, n.º 2, alínea b) e 5º, n.º 3, todos do Código de Processo Civil (C.P.C.). * Face às conclusões da motivação do recurso as questões a apreciar, são as seguintes, as quais seguirão na sua apreciação a ordem da sua eventual prejudicialidade: - saber se a decisão é nula por excesso de pronúncia ou violação dos limites do pedido; - saber se a oposição à renovação do contrato de arrendamento urbano foi apresentada tempestivamente e de forma eficaz; - saber a partir de que momento é devida a indemnização prevista no n.2 do artigo 1045º do Código Civil, pela mora na entrega do locado. * III – Fundamentação fáctica. Foram dados como provados na sentença os seguintes factos: 1) Os autores AA, CC, EE, EE, FF, GG, EE, EE, HH e EE são os únicos e universais herdeiros de seus pais, LL, falecida no dia ../../2022, na freguesia ... do concelho ..., no estado de casada em primeiras núpcias de ambos, com MM, e deste último, que, por sua vez, viria a falecer no dia 17/01/2023, na freguesia ... do concelho .... 2) Mostra-se registado a favor de LL um imóvel, descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob o n.º ...05 como casa de habitação de cave e ..., anexo, dependência e quintal, e terreno de cultivo e mato, sito no lugar ..., da freguesia ..., concelho ..., a confrontar de poente com o ..., de nascente com caminho, e de norte e sul com o ..., inscrito na matriz urbana sob o artigo ...42.º e na rústica sob o artigo 218.º, ambos da indicada freguesia .... 3) Tal registo teve por base escritura de habilitação e partilhas celebrada no dia 29/04/1975, na secretaria notarial ..., perante o notário do 1º cartório, Dr. NN, por via da qual o referido imóvel foi adjudicado a LL. 4) Por acordo escrito outorgado em 20 de setembro de 2003, os pais dos autores declararam ceder o uso e fruição do ... do imóvel referido em 2) aos réus, para habitação permanente destes, em estado de gozo imediato, ficando clausulado que o arrendamento era para uso privativo dos mesmos réus, e compreendia apenas uma cozinha, um quarto de banho, uma sala e três quartos. 5) As partes estipularam um prazo de cinco anos de duração do acordo, com início em 20/09/2003, e termo, portanto, em 20/09/2008, e uma retribuição inicial, nunca atualizada, de €1.800,00 anuais, a serem pagos em duodécimos de €150,00 por mês, no domicílio dos senhorios ou no lugar que estes viessem a indicar. 6) As partes acordaram também que o acordo cessaria caso os senhorios o denunciassem com a antecedência de um ano sobre o fim do prazo, por notificação judicial avulsa, ficando a Apelações em processo comum e especial (2013) retribuição das renovações subsequentes a ser aquela que resultasse da atualização legal fixada anualmente. 7) Nem os autores nem os seus sucessores alguma vez manifestaram a intenção de atualizar a renda devida. 8) As partes acordaram que os réus ficariam proibidos de sublocar ou ceder por qualquer forma a terceiros quaisquer direitos decorrentes do contrato sem consentimento expresso por escrito dos locadores, ficando vedada desde logo a utilização do locado para hospedagem, salvo autorização expressa escrita que os senhorios porventura dessem. 9) Mais se obrigaram os réus a entregar o arrendado, findo que fosse o contrato, em perfeito estado de conservação e utilização, indemnizando os senhorios por quaisquer eventuais prejuízos que estes sofressem, ficando-lhes proibidas quaisquer obras ou benfeitorias, comexceção das de mera conservação, a não ser que fossem autorizadas expressamente por escrito pelos senhorios, sempre sem qualquer direito de indemnização ou retenção, ficando ainda as despesas de fruição, designadamente, as de eletricidade, água e telefone da responsabilidade exclusiva dos mesmos locatários. 10) Em 17/12/2018, os pais dos autores expediram uma comunicação, por carta registada, para a residência dos réus, com o seguinte teor: “Tendo celebrado com V. Exas. no passado dia 20 de Setembro de 2003 um contrato de arrendamento para habitação do ... do prédio onde atualmente residem, inscrito na matriz urbana de ..., sob o artigo ...42, no regime de renda livre e pelo prazo de duração inicial de 5 anos, com início no dia 20 de Setembro de 2003 e termo no dia 20 de Setembro de 2008, contrato esse que se renovou por não ter sido denunciado no termo do seu prazo inicial, até ao dia 20 de Setembro de 2019, servimo-nos da presente para os informar que, pretendemos denunciar esse contrato para o termo da próxima renovação, ou seja, o dia 20 de Setembro de 2019, data em que V. Exas. Devem deixar o prédio livre e devoluto e entrega-lo nos termos da lei e conforme o prescrito na alínea 12ª do contrato escrito em vigor. Com efeito, mercê da presente comunicação, o contrato deve considerar-se caducado, em conformidade com a alínea a) do artigo 1051º e 1097º nº 1, a) do Código Civil, devendo V. Exas. restituir o prédio no estado de conservação e limpeza em que o receberam. A presente comunicação tem em vista a oposição à renovação do contrato, a que alude o artigo 1055º do Código Civil, que deve ser comunicada com a antecedência mínima de 60 dias.” 11) Esta missiva foi devolvida com a menção “objeto não reclamado”. 12) Em consequência, os pais dos autores remeteram nova carta, transmitindo o mesmo propósito, e de novo, sob registo e com aviso de receção, decorridos mais de 30 dias, sobre a data do envio daquela primeira carta, em 24/01/2019. 13) Tal missiva foi também devolvida com a menção “objeto não reclamado”. 14) Os réus procederam, quer no local objeto do acordo referido em 4), quer numa parte do terreno que não estava incluída em tal acordo, às seguintes construções: uma parede exterior no alçado poente da habitação com janela e porta junto do quarto de banho, fazendo um corredor entre a casa e a casa de banho que era exterior; um acesso a uma zona de monte, zona esta que não estava integrada no locado, para o que procederam à construção de uma escadaria em alvenaria de granito com corrimão em tubo de ferro; uma churrasqueira junto à parte mais baixa da referida escadaria; uma vedação em rede com cobertura para servir de galinheiro e armazenamento de lenha igualmente em zona excluída do acordo descrito em 4); um barraco em chapa com cerca de 7 metros de comprido por 3 a 4 metros de largura, com um murete de cimento adjacente de cerca de 4 metros, tendo também pavimentado o piso com uma área aproximada de 3.5 metros por 10 metros. 15) Os réus ocuparam também dois anexos não integrados no contrato descrito em 4). 16) Os autores deduziram notificação judicial avulsa, recebida pelos réus em 28 de novembro de 2022 e em 26 de novembro de 2022, na qual concederam aos réus prazo para: procederem à imediata desocupação e entrega do prédio e anexos acima referidos, em consequência da denúncia do contrato de arrendamento por parte dos senhorios, ficando obrigados a restituir o prédio aos proprietários no estado de conservação e limpeza em que o receberam, até ao dia 20/09/2019; procederem à imediata demolição das obras descritas em 14), não autorizadas pelos proprietários. 17) Para além das notificações descritas, os réus foram ainda notificados por diversas vezes pelos autores, pelos pais destes enquanto vivos e pelos mandatários dos autores. 18) Até à data, os réus não abandonaram nem entregaram o locado, nem procederam a qualquer demolição. 19) Os réus depositaram em instituição bancária as rendas referentes aos meses de janeiro a março de 2023, alegando recusa em recebê-las da parte dos senhorios. 20) Os réus depositaram à ordem dos presentes autos todas as rendas devidas desde abril de 2023 até ao presente mês de novembro de 2024. Foram dados como não provados os seguintes factos: a) Os réus solicitaram aos pais dos autores a realização das obras referidas em 14) b) A mãe dos autores consentiu verbalmente na realização das obras referidas em 14). c) Os réus solicitaram à mãe dos autores que reduzisse a autorização a escrito, tendo esta afirmado que tal não era necessário. d) A mãe dos autores declarou que, no final do contrato, iria prestar contas por força das obras realizadas pelos réus. e) A ocupação dos anexos referidos em 15) deu-se também com autorização da mãe dos réus. f) Os réus colocaram capoto na habitação, devido aos problemas de humidade que esta padecia. g) Os réus substituíram as portas e janelas por caixilharias de alumínio. h) As escadas referidas em 14) já existiam antes de os réus residirem no local, tendo estes melhorado as mesmas. i) As obras efetuadas pelos réus eram necessárias à salubridade do imóvel, que estava em muito mau estado. j) Os réus despenderam cerca de €15.000,00 para realização das obras referidas em 14). * * IV. Fundamentação: Fundamentação de Direito: Como se evidencia das alegações/conclusões do recurso interposto pelos RR, a questão nuclear da presente apelação, porquanto dela depende a aferição das demais (considerando que ainda que se declarasse nula a decisão por excesso de pronuncia/violação dos limites do pedido, face ao disposto pelo artigo 665º n.1 do CPC, este tribunal deve conhecer do objecto da apelação), prende-se, i. com a eficácia da oposição à renovação do contrato de arrendamento urbano de duração limitada, celebrado por escrito em 20.09.2003 entre as partes (antecessores dos AA), e que foi comunicada aos RR/arrendatários por cartas registadas com AR em 17.12.2018 e 24.01.2019, oposição à renovação que constitui o fundamento para a cessação do contrato de arrendamento invocado pelos AA. nos autos. Na sentença proferida pelo tribunal a quo após análise e interpretação do contratualmente estabelecido pelas partes quanto aos prazos do contrato e sua renovação, bem como dos termos fixados para a sua denúncia, considerou-se que as cartas registadas de oposição à renovação do contrato, enviadas aos RR pelos antecessores dos AA, respeitaram a forma e prazo de pré-aviso legalmente imposto, designadamente, nos termos do artigo 1097º n.1 al. b) do Código Civil, e que, em consequência o “contrato se mostraria findo em 03 de junho de 2019” e que mesmo se assim não se entendesse este sempre se teria de considerar findo em 3 de fevereiro de 2020. Os apelantes insurgem-se contra a decisão proferida arguindo, essencialmente, que as missivas enviadas aos RR. não cumpriram, quanto ao prazo e forma da denuncia, o que havia sido contratualmente estabelecido entre as partes no contrato de arrendamento, oposição que teria que ter sido realizada com a antecedência de um ano sobre o fim do prazo ou da sua renovação e mediante notificação judicial avulsa, o que não tendo sido feito, conduz à inoperância e ineficácia da denúncia e à manutenção do contrato de arrendamento. Pelo que, a sentença não deveria ter considerado cessado o contrato e muito menos numa data anterior àquela que os senhorios consideraram, como data de cessação do contrato, na missiva enviada – 20.09.2019-. A questão suscitada pelos apelantes impõe-nos a análise dos termos do contrato de arrendamento celebrado entre as partes e sua interpretação, nos termos dos artigos 236º e segs. do Código Civil, bem como a análise do/s regime/s legal/is aplicável/is ao contrato de arrendamento aqui em causa, prazo das suas renovações e requisitos da denúncia, face às sucessivas alterações legislativas ocorridas quanto ao regime do arrendamento, ao longo da vida do mesmo. Vejamos: Resulta inquestionado estarmos perante um contrato de arrendamento urbano, para habitação, de duração limitada – com o prazo de duração de 5 anos-, renovado automaticamente no seu termo, celebrado em 3 de setembro de 2003 e, portanto, ao abrigo do regime do arrendamento urbano então vigente aprovado pelo Dec. Lei n.º 321B/90, de 15 de Outubro (RAU) e suas alterações. De acordo com o disposto no artigo 100º do RAU, sob a epigrafe: «Renovação automática, denúncia e revogação», estabelecia-se à data que: «1 - Os contratos de duração limitada celebrados nos termos do artigo 98.º renovam-se, automaticamente, no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes. 2 - A denúncia referida no número anterior deve ser feita pelo senhorio mediante notificação judicial avulsa do inquilino, requerida com um ano de antecedência sobre o fim do prazo ou da sua renovação. 3 - A denúncia efectuada pelo senhorio nos termos desta disposição não confere ao arrendatário o direito a qualquer indemnização. (…)» No contrato celebrado entre as partes, estabeleceu-se na sua cláusula “Quinta” (única com relevo para o que ora se aprecia), o seguinte: [[IMG:0]] Na interpretação que faz da referida cláusula do contrato, nos termos dos artigos 236.º, 238.º e 239.º do Código Civil, e considerando que esta reproduz o texto legal vigente à data quanto aos termos da denuncia, entendeu o tribunal recorrido que a interpretação que deve ser feita da referida cláusula é a de que as partes quiseram sujeitar-se a tal regime legal e sucessivas alterações que viessem a ocorrer no futuro «interpretando-se atualisticamente o regime convencional para se coadunar ao atual regime legal.», pelo que concluiu ser aplicável ao procedimento de oposição à renovação do contrato, a forma e prazos previstos no Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU- (Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro e sucessivas alterações) vigente à data da mesma, maxime os seus artigos 10.º, n.º 2, al. c) e n.ºs 3 e 4 e o artigo 1097º n.1 al. b) do Código Civil. Os apelantes insurgem-se quanto à referida interpretação, pugnando que face ao estabelecido no contrato quanto ao regime da denúncia, feito ao abrigo da liberdade contratual, não poderia o tribunal recorrido valer-se de suposições quanto à vontade real e presumível das partes (sendo certo que os antecessores dos AA já faleceram), arguindo outrossim, que os prazos estabelecidos no artigo 1097º n.1 do C.C., na redacção vigente à data da denúncia, são prazos imperativos mínimos, permitindo que as partes estipulem prazos mais alargados para a mesma. Analisando tal questão, diremos desde já, que a interpretação feita pelo tribunal quanto aos termos do contrato, relativamente aos termos da denúncia aí indicados, merece a nossa concordância. A interpretação de um contrato (negócios jurídicos e das declarações negociais que o enformam) consiste em determinar o conteúdo das declarações de vontade e, consequentemente, os efeitos que o negócio visa produzir, em conformidade com tais declarações. Para tal, rege-se pelo disposto nos artigos 236º a 238º do Código Civil. De acordo com o disposto no artigo 236º do C.C., sendo desconhecida a vontade dos declarantes, o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um destinatário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, tendo em conta o sentido corrente e usual das palavras escritas neste tipo contratual. Como se refere no sumário do acórdão do STJ de 19.01.2017, in www.dgsi.pt «na interpretação de um contrato, surgem como elementos essenciais a que deve recorrer-se para a fixação do sentido das declarações: "a letra do negócio, as circunstâncias de tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei e os usos e os costumes por ela recebidos " bem como “os termos do negócio, os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento), a finalidade prosseguida, etc.” Reportando à situação dos autos, resulta inquestionável que na cláusula 5ª do contrato de arrendamento consta, quanto aos termos em que poderia ser efectivada a denúncia do contrato, exactamente o que resultava da lei vigente àquela data, sendo certo que este tipo de contratos, muito usual no comércio jurídico, acaba por apresentar cláusulas muito semelhantes na generalidade dos casos, sendo muito comum a remissão genérica para determinados preceitos legais ou a reprodução, quando outra não seja a vontade das partes e a matéria não esteja na sua disponibilidade, do que a própria lei estabelece a propósito. Donde, julgamos perfeitamente consonante e mais conforme com as regras de interpretação acima referidas, poder concluir, que o sentido da referida cláusula, à luz de um destinatário normal, típico, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do real declaratário, aponta claramente para a intenção das partes em sujeitar a denúncia do contrato ao regime legal que regulava essa matéria, seja o vigente à data da celebração do contrato, seja o resultante de qualquer alteração legal que viesse a ocorrer e que fosse aplicável à data em que a mesma se efectivasse. Por outras palavras, não se vislumbra, na interpretação que fazemos da dita cláusula, que as partes com a redacção da mesma pretendessem criar uma disciplina própria quanto à denúncia do contrato, que se sobrepusesse ao regime legal que vigorasse à data da mesma, pelo contrário como vimos. Destarte, e não tendo as partes convencionado um regime próprio quanto ao modo e prazo da denúncia, resulta inquestionável para nós, que, a questão do formalismo devido e do prazo de pré-aviso, tem que ser vista à luz da lei vigente na data em que os senhorios decidiram colocar termo ao contrato através da declaração de oposição à sua renovação. Improcede, por isso, e quanto a esta questão, a alegação dos recorrentes, devendo à semelhança do que foi a posição do tribunal a quo perspetivar-se a validade e eficácia daquela comunicação (de oposição à renovação do contrato) feita pelos senhorios, à luz do novo regime do arrendamento urbano (NRAU). Antes de concretizarmos esta última afirmação e porque a validade e eficácia da declaração de oposição à renovação pressupõe, previamente, que se determine a forma como o contrato se foi renovando e, mais precisamente, qual era a situação do contrato no momento em que foi comunicada a oposição à sua renovação, de forma a aferir se a comunicação de oposição à renovação cumpriu a antecedência mínima legalmente imposta (cfr. n.2 do artigo 1097º do C.C.). Para tal, importa saber se as partes estipularam no contrato o prazo da renovação ou, não o tendo feito, qual o prazo que, segundo a lei, era aplicável às suas renovações. Começaremos por salientar, que contrariamente ao que parece ter sido o entendimento sufragado na decisão recorrida, não ressalta do teor da cláusula 5ª do contrato celebrado que as partes tenham expressa, ou mesmo de forma implícita, convencionado qualquer prazo para as renovações do contrato (designadamente, como aí se refere, que tenham estipulado que se renovaria por período igual ao do fixado para o contrato, que no caso foi de 5 anos, nos termos do artigo 98º n.2, do RAU), o que significa que na ausência de estipulação, o prazo legal a considerar, face ao disposto no n.1 do artigo 100º do RAU (vigente à data)[1] era de 3 anos. Ora, tendo sido fixado em 5 anos o prazo de duração do contrato, sem prejuízo da sua renovação, temos que, tendo-se iniciado o contrato em 20.09.2003 (Cl.ª 5ª) o termo do prazo inicial ocorreu no dia 20.09.2008. Sucede que nessa data estava já em vigor a Lei nº 6/2006, de 27.2 (Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU-) que entrou em vigor em 28.6.2006 (cfr. art. 65º) e que, de acordo com o disposto no seu artigo 59º «aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.». Este diploma revogou o RAU (cfr. artigo 60º), salvo nas matérias a que se referem os artigos 26.º e 28.º da nova lei, onde se estabeleceu um regime transitório aplicável aos contratos celebrados na vigência do RAU, sendo que, na sua redacção originária, o art. 26º não divergia do anterior regime quanto ao prazo da renovação.[2][3] Destarte, será esse o prazo a considerar, pelo que não tendo sido exercido o direito de denúncia do contrato, este renovou-se a partir de 20.09.2008 e por um período de 3 anos, ou seja, até 19.09.2011 e, novamente, a partir de 20.09.2011 até 19.09.2014. Importa referir que no decurso desse prazo e, mais concretamente, em 14.11.2012, entrou em vigor a Lei 31/2012 de 14.08 (cfr. art. 15º), que introduziu diversas alterações ao novo regime do arrendamento urbano e, designadamente, ao artigo 26º, passando este a prever que, quando não sejam denunciados, os contratos de duração limitada renovamse automaticamente no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de dois anos, se outro superior não tiver sido previsto, prazo esse que se manteve nas ulteriores alterações legislativas conferidas a esse normativo (designadamente pela Lei n.º 79/2014 de 19.12). Todavia, encontrando-se em curso o prazo da renovação do contrato de arrendamento, à data em que tal Lei entrou em vigor, verifica-se que o decurso do tempo para se completar o prazo de três anos era menor do que aquele que resultaria da aplicação do novo prazo (de dois anos, na nova redacção conferida ao n. 3 do artigo 26º), pelo que força do disposto no artigo 7º dessa Lei[4], a redução do prazo não teria aplicação na contagem do mesmo. E, significa também, salvo melhor entendimento, que terminado o prazo que se encontrava em curso, às renovações subsequentes, sem que o contrato fosse denunciado, já se terá de aplicar o prazo de dois anos previsto no referido artigo 26º (na redacção conferida pela Lei 31/2012 de 14.08 e depois pela Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro)[5]. Por conseguinte, em 20.09.2014 ocorreu nova renovação do contrato por mais 2 anos, que se completou em 19.09.2016, ocorrendo nova renovação do contrato em 20.09.2016 que se completou em 19.09.2018 e, por fim, em 20.09.2018 ocorreu nova renovação do contrato que se completava em 19.09.2020. Importa deixar uma nota quanto à aplicação feita do regime transitório previsto no artigo 26º do NRAU. Não se desconhecendo a divergência jurisprudencial sobre a aplicação aos contratos celebrados na vigência do RAU do regime previsto no artigo 26º do NRAU quanto ao prazo de renovação, ou, ao invés, do artigo 1096º do C.Civil, na redacção conferida por essa Lei e sucessivas alterações, sufragamos o entendimento, com elucidativa explanação no Ac. STJ de 14.09.2023[6] de que à renovação automática dos contratos de arrendamento urbano celebrados no âmbito de vigência do RAU, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 1510, não é aplicável o art. 1096.º do CC, na redação da Lei n.º 13/2019, mas sim o n.º 3 do art. 26.º do NRAU, porquanto, configurando essa norma direito transitório material, dirigida aos arrendamentos anteriores transitados do RAU, e constituindo um regime especial e uma regulamentação própria para tais contratos, prevalece sobre o regime previsto no NRAU para a renovação do contrato «devendo tal disposição específica continuar a aplicar-se, indiferente ao que as novas leis prevejam para os contratos futuros: “generis per especiem derrogatur”[7]. Aqui chegados, retornemos à situação dos autos por forma a aferir se a comunicação de oposição à renovação feita pelos senhorios através de carta registada com A.R. em 17.12.2018, e depois, face à sua devolução com a menção de objecto não reclamado, por carta registada com AR de 24.01.2019, obedeceu ao prazo de aviso prévio legalmente fixado, reportado ao termo do prazo da renovação que se encontrava em curso. Como resulta acima, em 20.09.2018 ocorreu nova renovação do contrato que se completava em 19.09.2020. Decorre do que acima deixámos exposto, independentemente da discussão que se pode suscitar sobre a imperatividade, ou apenas imperatividade mínima, das normas que fixam os prazos de antecedência da comunicação ao arrendatário da sua oposição à renovação do contrato, na situação em apreço as partes outorgantes do contrato não pretenderam convencionar um prazo e forma própria e específica quanto à comunicação de oposição e que fosse diversa do que legalmente era, ou viesse a ser, a aplicável. Pelo que, considerando que à data em que foram enviadas as cartas de oposição à renovação, se encontrava em vigor o NRAU com as alterações que lhe foram conferidas pela Lei n.º 31/2012, de 14.08, será aplicável a tais comunicações o que a tal propósito dispunham os artigos 1097º do Código Civil e os artigos 9º e 10º do NRAU, uma vez que, nos termos do art. 59º, nº1 da Lei 6/2006, o novo regime aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data. É sabido que constituem requisitos de eficácia da manifestação de vontade de não renovação do contrato que seja dada a conhecer ao inquilino a sua vontade de oposição à renovação contratual automática (com a forma legalmente exigida) e que essa declaração seja emitida com a antecedência legalmente exigida face à data em que a extinção ocorrerá, sufragando-se o entendimento de que a indicação correcta nessa comunicação, da data da cessação do contrato, não é condição de eficácia da mesma, mormente quando seja inequívoca para o arrendatário a manifestação de vontade do senhorio de oposição a um novo período de vigência do contrato[8], questão a que voltaremos novamente infra, pelo que, nesta sede caberá agora aferir se, no caso em apreciação, foram os mesmos cumpridos. Decorre do art.º 1097.º, n.º 1, al. b), do CC, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, que “O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte: (…) b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos”, acrescentando o n.º 2 que “A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.” Relativamente à forma das comunicações legalmente exigíveis entre senhorio e arrendatário relativas à cessação do contrato de arrendamento aplicam-se as disposições legais específicas consagradas nos arts. 9º e 10º do NRAU com a alteração que lhe foi conferida pela Lei 43/2017 de 14.06, das quais resulta que, salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas à cessação do contrato de arrendamento, são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção (art. 9º n.1), e que, se a carta enviada for devolvida por não reclamada, deverá o remetente/no caso, senhorio, enviar nova carta registada com AR, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da 1ª carta, considerando-se a comunicação recebida no 10º dia posterior ao do seu envio, se a carta vier novamente devolvida com o mesmo fundamento - artigo 10º n.2 al.c) e n.3-, reportado à 1ª comunicação efectuada, uma vez que esta segunda carta funciona ou opera como condição de eficácia da declaração de oposição à renovação do contrato, já declarada através da primeira carta[9]. Posto isto, uma vez que quer o prazo inicial do contrato, quer o prazo das renovações, designadamente da que se encontrava em curso, era superior a 1 ano e inferior a 6 anos, teremos de concluir que o prazo de antecedência a cumprir pelo senhorio, relativamente ao envio da comunicação de oposição ao arrendatário, era de 120 dias do termo da renovação em curso (artigo 1097º n.1 al.b), o que significa que completando-se a renovação do contrato no dia 19.09.2020, o envio das cartas em 17.12.2018 ( a 1ª) e em 24.01.2019 (a 2ª, face à devolução por não reclamada da 1ª, considerando-se, por isso, a notificação da oposição efectuada em 27.12.2018), cumpriu claramente a antecipação legalmente imposta de tal comunicação e mesmo, na versão dos apelantes ( que não sufragamos) a antecipação de um ano que defendem ser de aplicar. Donde, será de concluir, que sendo a comunicação de cessação do contrato, tempestiva, válida e eficaz, a mesma deveria operar e o contrato cessar, no dia 19.09.2020, ou, mais precisamente, na data do términus da renovação em curso no momento em que operou a comunicação de oposição. Sucede, contudo, que por força do regime extraordinário e transitório de protecção dos arrendatários face à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-COV-2., e como decorre do artigo 8º n. 1, al.c) da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de Março, a produção dos efeitos da referida comunicação de oposição à renovação ficou suspensa até 30 de junho de 2021, o que significa que se terá de considerar como data da cessação do contrato em apreciação nos autos, a data de 1.07.2021. A este propósito cumpre-nos deixar nota de que o facto de ter sido indicada pelo senhorio, na comunicação de oposição à renovação, por lapso ou erro na contabilização dos prazos de renovação, uma data de termo da renovação em curso e cessação do contrato diferente daquela que se vier a apurar no processo ser a data correcta, não infirma a validade e eficácia dessa comunicação, já que o que releva é que, face ao teor da comunicação feita pelo senhorio, seja clara a expressão da sua vontade de não renovar o contrato no termo da renovação que estiver em curso, ou por outras palavras, de se opor a nova renovação do contrato, com a consequente cessação deste, e que essa declaração seja emitida por forma válida e com a antecedência legalmente exigida face à data em que a extinção ocorrerá[10]. Donde, a oposição pelo senhorio à renovação do contrato de arrendamento poderá operar ainda que em data posterior à indicada por aquele na dita comunicação, se se vier a apurar na acção, ser essa a data do termo da renovação em curso e da consequente cessação do contrato e o senhorio manifestar processualmente a sua intenção de poder ser considerada e atendida data diversa da que consta na dita comunicação, o que no caso sucede como se verifica da sua alegação e do pedido formulado. Aqui chegados, e face a tudo o que se deixou exposto, resulta evidenciado não podermos subscrever as considerações feitas na decisão recorrida para concluir que a data da cessação do contrato ocorreu em 3.06.2019 e, desde logo, porque, se bem vemos e percebemos do que aí se escreveu, foi considerado que o contrato cessava automaticamente 120 dias após a comunicação da sua não renovação e não na data em que, decorrido o prazo em curso, terminava o período da sua renovação (termo do prazo da renovação que não vem indicado na sentença proferida). Tal entendimento, se bem vemos e com todo o respeito, não tem acolhimento legal, confundindo, antecipação Apelações em processo comum e especial (2013) mínima da comunicação da oposição à renovação, com os respectivos efeitos relativamente à cessação do contrato, o que são coisas distintas. Sendo que o que está em causa nesta forma de cessação do contrato é a oposição à renovação que se encontra em curso, o que significa que, sendo a mesma válida e eficaz, o contrato cessará no termo do prazo dessa renovação em curso, ou por outras palavras, findo o prazo desta não se volta a renovar e por isso, cessa. Posto isto e considerando o que deixámos exposto sobre a data da cessação do contrato, que se terá de reportar a 1.07.2021 (data posterior à indicada na comunicação do senhorio - 20.09.2019-), mostra-se ultrapassada a questão suscitada na apelação quanto à nulidade da decisão proferida pelo tribunal a quo por excesso de pronúncia/violação dos limites do pedido, por ter considerado verificada a cessação do contrato em 3.06.2019, data anterior àquela que os AA. peticionaram. Em síntese, perante o exposto, considerada válida e tempestiva a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento urbano feita aos arrendatários pelos senhorios (antecessores dos AA), e os efeitos da mesma reportados a 1.07.2021, data da cessação do referido contrato, mais não resta que julgar improcedente a apelação quanto à pretensão formulada de manutenção do contrato de arrendamento celebrado. Em nota conclusiva, sempre diremos, que tal pretensão sempre restaria votada ao insucesso, porquanto, ainda que se tivesse considerado que a intenção subjacente à redacção da cláusula 5ª do contrato fosse a de instituir uma disciplina própria (e por isso indiferente à lei que viesse no futuro a regular tal matéria) quanto ao modo e prazo de oposição à renovação do contrato, o que como vimos não foi o nosso entendimento, ainda assim, o contrato teria de se considerar cessado por força da notificação judicial avulsa feita aos réus em 28.11.2022 e 26.11.2022, com efeitos reportados à data do termo da renovação do contrato que viesse a ocorrer após decorrido um ano da dita notificação (e que, se bem vemos, segundo a sequência de renovações acima referida ocorreria em 19.09.2024), ainda que a mesma ocorresse na pendência da causa (cfr. art. 610º do CPC)[11]. A última questão suscitada na apelação centra-se na data fixada na decisão como data da mora dos RR. e na indemnização desta decorrente, prevista no n.2 do artigo 1045º do Código Civil. Como se evidencia do segmento decisório da sentença recorrida, sob a alínea e), o tribunal a quo condenou os réus no pagamento, aos autores, de uma indemnização correspondente a €150,00 mensais desde dezembro de 2022 até à presente data, que liquida em €5.250,00 (cinco mil duzentos e cinquenta euros), bem como no pagamento de €300,00 mensais até entrega efetiva do locado. Para fundamentar a sua atribuição, escreveu-se na decisão: «Nos termos do artigo 1045.º do Código Civil, se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, fica o locatário obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que apartes tenham estipulado, exceto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida; logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro. Tal indemnização foi pedida pelos autores, com efeitos a partir do mês de dezembro de 2022. Os réus provaram que liquidaram todas as rendas devidas ao abrigo do presente contrato, pelo que se considera liquidada a indemnização prevista no artigo 1045.º, n.º 1 do Código Civil. Contudo, na perspetiva do Tribunal, conforme foi já descrito, o contrato de arrendamento encontra-se findo já desde o ano de 2019, encontrando-se os réus em mora desde tal período. Pelo que aos autores assiste o direito de exigir uma parcela de igual valor à já paga pelos réus desde a data por si peticionada (dezembro de 2022) – assim, ao valor de €150,00 x 35 meses, correspondendo aos meses corridos entre dezembro de 2022 e novembro de 2024, liquidando-se tal indemnização atualmente em €5.250,00 e continuando a vencer-se mensalmente à razão de €300,00 até efetiva entrega do imóvel.» Os apelantes sustentam, para infirmar o juízo feito na decisão quanto à questão da mora, ser notória a divergência quanto ao prazo de antecedência da declaração de oposição à renovação do Contrato de Arrendamento para fins habitacionais e momento da cessação do arrendamento e, consequentemente, quanto ao vencimento da obrigação da restituição do locado por parte dos apelantes, pelo que, concluem, enquanto a situação se mantiver controvertida não se pode considerar haver mora, mas apenas a não restituição simples, pelo que só após o trânsito em julgado da decisão se pode considerar haver mora. Desde já adiantamos, tendo em conta a controvérsia existente entre as partes sobre a validade e eficácia da/s comunicação/ões de oposição à renovação do contrato e consequente data da sua cessação, assistir razão aos apelantes. Concretizemos: Através da presente acção, os autores, actuais senhorios do imóvel arrendado aos réus, peticionam, para além do mais, que se reconheça «que os locadores, pais dos autores, em cuja posição contratual e em todas as vicissitudes próprias do contrato, eles autores se substituíram, puseram fim ao contrato de arrendamento, opondo-se à sua renovação, mediante comunicação escrita de 17/12/2018, e para ter efeitos em 20/09/2019, data em que eles réus ficaram obrigados a entregar aos locadores o referido prédio livre e devoluto e em bom estado de conservação e limpeza, tal como o haviam recebido; ou, a entender-se que qualquer das comunicações anteriores deduzindo oposição à renovação do contrato de arrendamento, enferma de qualquer vício que a invalide temporariamente ou a torne temporariamente ineficaz, reconhecerem que com as sucessivas notificações efetuadas ou, pelo menos, com a citação para a presente ação, deve ter-se por cumprido o ónus da notificação aos arrendatários de oposição à renovação do contrato, com a consequência de, nessa hipótese, este se dever ter por findo por caducidade após o decurso dos prazos que o tribunal fixará, o que desde já se requer, em conformidade com a lei (…) (negrito nosso) Na contestação que apresentaram nos autos os réus sustentam a invalidade e ineficácia da comunicação de oposição à renovação do contrato feita pelos senhorios ( antecessores dos AA) sustentada na inobservância da forma e prazo que para o efeito haviam sido fixados contratualmente entre as partes e, em consequência, a manutenção em vigor do contrato de arrendamento celebrado. Como se evidencia de toda a exposição efectuada supra, a questão da validade e eficácia da comunicação de oposição à renovação do contrato em apreço nos autos interliga-se e tem como pressuposto, seja a convocação de regras de interpretação do clausulado no contrato, seja de aferição dos vários regimes legais e sua aplicação no tempo, que se sucederam na regulamentação do arrendamento urbano ao longo da vida deste contrato e suas renovações, e cuja análise evidencia, outrossim, que a jurisprudência não é unânime quanto a diversas questões que se colocam no âmbito dessa sucessão de regimes. Acresce que, de acordo com a análise acima feita e não se podendo sufragar, pelos motivos já expostos, a data da cessação do contrato apontada na decisão, concluiu-se, após indicada a sucessão de renovações do contrato e respectivo termo, que o contrato de arrendamento cessou, não na data indicada na comunicação de oposição à renovação (20.09.2019), nem na data fixada pelo tribunal a quo (3.06.2019), mas apenas, e por força da oposição à renovação, em 1.07.2021. Resulta indubitável que da cessação do contrato resulta, para os arrendatários, o dever de imediata restituição do imóvel arrendado, dever esse, a cumprir logo que cessa o contrato, nos termos dos arts. 1038º, al. i) e 1081º, nº 1 do Código Civil. O incumprimento de tal dever cria para o locatário, de acordo com o disposto no 1045º do Cód. Civil, a obrigação de “indemnização pelo atraso na restituição da coisa”, nos seguintes termos: “1 – Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, exceto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida. 2 – Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro”. Como se evidencia da leitura do normativo em referência, são distintas as situações previstas no seu n.1 e no seu n.2. Na primeira, também designada de não restituição simples, prevê-se a indemnização devida pela não entrega do locado, na sequência da cessação do contrato, por qualquer causa que não seja imputável a título culposo ao arrendatário, fixando-se o valor desta por correspondência à renda que havia sido convencionada. Na segunda, prevê-se a situação em que a falta de entrega do locado se deve a causa imputável ao inquilino (por falta voluntária e culposa), situação em que este se constitui em mora e fica obrigado a pagar o dobro da renda até ao momento da restituição. A propósito desta questão, na obra “Leis do Arrendamento Urbano Anotadas”, Coordenação de António Menezes Cordeiro, 2014, Almedina, p. 81-82, apud Ac. STJ de 12.12.2023[12] é chamada a atenção para a distinção entre a situação “de não-restituição simples” e a situação de “mora na restituição”: o nº 1 do preceito reporta-se à não restituição simples, ou seja, aqueles casos em que a falta de restituição ocorre por causas não imputáveis ao locatário, o que poderá suceder: (a) quando o locatário ilida a presunção de culpa pela não-restituição, (b) caso o locador, a título de mera tolerância, admita a manutenção do gozo, na esfera do locatário, (c) quando exista uma situação controvertida (acção de nulidade ou de anulação, acção de resolução ou situação de caducidade), não provocada pelo locatário e enquanto ela não se solucionar, (d) quando a restituição não possa ter lugar por causa imputável ao locador e, não obstante, o locatário continue no gozo da coisa, sem recorrer à consignação em depósito; e o nº 2 tem lugar quando a falta de restituição ocorra por culpa do locatário, configurando-se então a mora deste, independentemente de interpelação, por via do art. 805º, nº 2, al. a) do Cód. Civil, não sendo necessária qualquer interpelação uma vez que há prazo certo.» Na senda do que fica exposto, tem vindo a ser entendido em vários arestos, que nas situações em que esteja controvertida entre senhorio e arrendatários a data da cessação do contrato, seja porque se discute o prazo da sua renovação e seu termo, e consequentemente o momento em que opera a cessação do arrendamento, ou os requisitos de validade e tempestividade da comunicação de oposição à renovação do contrato, entre outras situações que não permitem a certeza sobre a data da sua cessação, não sendo esta situação provocada pelos arrendatários, não existe mora destes, mas apenas “não restituição simples”, situação que perdurará até ao transito em julgado da decisão que definitivamente decida a controvérsia[13]. Reportando à situação dos autos, basta atentar na exposição que começámos por efectuar, seja quanto à abrangência do pedido formulado na acção quanto ao momento da cessação do contrato, seja das vicissitudes que decorrem do seu apuramento, face às questões que o mesmo suscitou, e a controvérsia patente entre as partes quanto à validade e eficácia da comunicação de oposição à renovação do contrato feita pelos senhorios, por falta de observância dos requisitos de forma e tempo e consequente cessação do contrato e data desta, que, como se depreende das considerações que ficaram tecidas, não é linear e depende da interpretação jurídica que se faça do sentido das cláusulas contratualmente fixadas, para concluir que a dúvida sobre a cessação do contrato e data da mesma, não é infundada. Portanto, não podemos considerar que haja uma falta culposa pela não entrega do imóvel arrendado, dado ser uma situação controvertida, e nessa medida não existe mora por parte dos arrendatários mas apenas não restituição simples, a qual perdurará até ao transito em julgado da decisão que aprecie o mérito quanto às questões suscitadas relativamente à validade e eficácia da oposição à renovação do contrato de arrendamento e fixe a data da sua cessação, em função da decisão que tomar sobre a dita questão. Em decorrência, e na ausência de mora por parte dos arrendatários, não podem os autores exigir aos réus/arrendatários o pagamento de indemnização correspondente ao dobro do montante da renda em atraso na restituição do imóvel, apenas lhes podendo exigir a indemnização (renda convencionada) a que alude o art. 1045º, nº 1 do Cód. Civil. Destarte, a decisão proferida pelo tribunal a quo na parte em que condena os RR/arrendatários a pagar aos autores a indemnização pela mora na restituição a partir de dezembro de 2022 (no valor do dobro da renda convencionada), não se poderá manter, impondo-se a sua revogação, ficando prejudicadas as demais questões suscitadas quanto ao valor liquidado a tal respeito na decisão recorrida. Aqui chegados, resta concluir pela parcial procedência da apelação, e em função do que acima ficou exposto, altera-se a decisão recorrida na parte em que na al. b) do segmento decisório declara cessado o contrato de arrendamento celebrado, com efeitos desde 03 de junho de 2019 e na al. e) condena os réus desde dezembro de 2022 a pagar aos autores a indemnização prevista no n.2 do artigo 1045º do C.C., no dobro da renda convencionada, decidindo-se, face a tudo o que ficou exposto: - declarar cessado o contrato de arrendamento, com efeitos desde 1.07.2021; - condenar os RR/ arrendatários a pagar a renda mensal em singelo desde 1.07.2021 até ao transito em julgado da decisão, e a partir do transito em julgado da decisão, a pagar uma indemnização igual ao dobro do valor da renda nos termos do artigo 1045 nº2 do Código Civil, contada desde a data do transito em julgado da decisão até à efectiva entrega do locado. * V. Decisão Pelos fundamentos expostos, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar parcialmente procedente a apelação, e, em consequência, altera-se o segmento decisório da sentença recorrida sob as alíneas b) e e), onde passará a ler-se: b) declara cessado o referido contrato de arrendamento, com efeitos desde 01.07.2021; e) condena os RR/ arrendatários a pagar a renda mensal em singelo desde 1.07.2021 até ao trânsito em julgado da decisão, e a pagar uma indemnização igual ao dobro do valor da renda, nos termos do artigo 1045 nº2 do Código Civil, contada desde a data do trânsito em julgado da decisão até à efectiva entrega do locado. Mantendo-se, no mais, o que foi decidido em primeira instância. Custas do recurso pelos Apelantes e pelos Apelados, na proporção do respetivo decaimento (Art.º 527º n.º 1 e n.º 2 do C.P.C.), que se fixa em 70% do valor tributário do recurso para os Apelantes e 30% para os apelados. Guimarães, 9 de Outubro, de 2025 Elisabete Coelho de Moura Alves (Relatora) Sandra Melo Luís Miguel Martins [1] E cuja redacção era a seguinte: «1- Os contratos de duração limitada celebrados nos termos do artigo 98.º renovam-se, automaticamente, no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes. [2] O Artigo 26.º n.1 do RAU prescrevia: «1 - Os contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes. (…) [3] - Os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos, se outro superior não tiver sido previsto, sendo a primeira renovação pelo período de cinco anos no caso de arrendamento para fim não habitacional. (…)» [4] O seu art. 7º, diz-nos: “1- Aos prazos em curso aplica-se a redução de prazos resultante da presente lei, exceto se for menor o decurso do tempo para se completarem. 2- Os novos prazos contam-se a partir da data em vigor da presente lei.” [5] Neste sentido vide Ac. RL de 8.02.2022, processo 966/21.7YLPRT.L1-7, in www.dgsi.pt [6] Processo 1824/22.3T8VCT.G1.S1, consultável in www.dgsi.pt . Vide ainda a propósito, Ac. da R.E. de 25.06.2025, processo 24/23.5T8TVR.E1, consultável in www.dgsi.pt [7] Como salienta Conselheiro Pinto Furtado, Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, 2019, Almedina, pag. 71, citado no Ac. STJ de 14.09.2023. [8] Nesse sentido vide voto de vencido proferido no Ac. R.G. de 09-11-2023, processo 138/20.8T8MDL.G1, in www.dgsi.pt [9] A propósito vide entre outros, Ac. RP de 16.01.2025, in www.dgsi.pt [10] A propósito desta questão vide, entre outros, Ac. desta Relação de Guimarães de 09-11-2023, 138/20.8T8MDL.G1 e voto de vencido neste proferido; Ac. da RL de 10.9.2020 Proc. 25874/18.5T8LSB.L1-2, em www.dgsi.pt. [11] Vide acórdãos citados na nota anterior. [12] Processo 7895/20.0T8LSB.L1.S1, consultável in www.dgsi.pt [13] Neste sentido entre outros, vide Ac. R.P. de 21.11.2024, processo 5650/24.7T8PRT.P1 e acórdãos da RL de 6.02.2024, Processo: 18216/21.4T8SNT.L1-7 e RP 25-01-2024, Processo: 8357/23.9T8PRT.P1, citados no primeiro.

Sumário

2. A Lei nº 6/2006, de 27.2 (Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU-) que entrou em vigor em 28.6.2006, de acordo com o disposto no seu artigo 59º, aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias (artigos 26.º e 28.º da nova Lei onde se estabeleceu um regime transitório aplicável aos contratos celebrados na vigência do RAU).

3. À renovação automática dos contratos de arrendamento urbano celebrados no âmbito de vigência do RAU, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15-10, não é aplicável o art. 1096.º do CC, na redação da nova Lei, mas sim o n.º 3 do art. 26.º do NRAU, porquanto, configurando essa norma direito transitório material, dirigida aos arrendamentos anteriores transitados do RAU, e constituindo um regime especial e uma regulamentação própria para tais contratos, prevalece sobre o regime previsto no NRAU para a renovação do contrato.

4. O facto de ter sido indicada pelo senhorio, na comunicação de oposição à renovação, por lapso ou erro na contabilização dos prazos de renovação, uma data de termo da renovação em curso e cessação do contrato diferente daquela que se vier a apurar no processo ser a data correcta, não infirma a validade e eficácia dessa comunicação, já que o que releva é que, face ao teor da comunicação feita pelo senhorio, seja clara a expressão da sua vontade de não renovar o contrato no termo da renovação que estiver em curso, ou por outras palavras, de se opor a nova renovação do contrato.

5. Desse modo, a oposição pelo senhorio à renovação do contrato de arrendamento poderá operar ainda que em data posterior à indicada por aquele na dita comunicação, se se vier a apurar na acção, ser essa a data do termo da renovação em curso e da consequente cessação do contrato e o senhorio manifestar processualmente a sua intenção de poder ser considerada e atendida data diversa da que consta na dita comunicação.

6. Da cessação do contrato resulta, para os arrendatários, o dever de imediata restituição do imóvel arrendado, dever esse, a cumprir logo que cessa o contrato, e cujo incumprimento cria para o locatário, de acordo com o disposto no 1045º do Cód. Civil, a obrigação de “indemnização pelo atraso na restituição da coisa”.

7. No n.1 do referido normativo prevê-se a designada “não restituição simples”, que não seja imputável a título culposo ao arrendatário, fixando-se o valor desta por correspondência à renda que havia sido convencionada. No seu n.2, prevê-se a situação em que a falta de entrega do locado se deve a causa imputável ao inquilino (por falta voluntária e culposa), situação em que este se constitui em mora e fica obrigado a pagar o dobro da renda até ao momento da restituição.

8. Nas situações em que esteja controvertida entre senhorio e arrendatários a data da cessação do contrato, seja porque se discute o prazo da sua renovação e seu termo, e consequentemente o momento em que opera a cessação do arrendamento, ou os requisitos de validade e tempestividade da comunicação de oposição à renovação do contrato, entre outras situações que não permitem a certeza sobre a data da sua cessação, não sendo esta situação provocada pelos arrendatários, não existe mora destes, mas apenas “não restituição simples”, situação que perdurará até ao transito em julgado da decisão que definitivamente decida a controvérsia.

Texto Integral

ACORDAM EM CONFERÊNCIA NA 3ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES

I. Relatório (seguindo no essencial o elaborado em 1ª instância)

AA e cônjuge BB; CC, e cônjuge DD; EE; EE, FF; GG; EE; EE; HH, e cônjuge II e EE, intentaram a presente acção declarativa contra JJ, e cônjuge KK, peticionando a sua condenação a reconhecer que os autores são proprietários de prédio objeto de contrato de arrendamento, e que tal contrato de arrendamento se encontra findo por oposição à renovação, devendo os réus entregar o locado livre de pessoas e bens e ainda dois anexos não integrados no contrato, mais devendo demolir as obras construídas no local e não autorizadas, e ainda a pagar indemnização aos autores.

Alegam para o efeito que são proprietários dois imóveis, adquirido por partilha da herança dos seus pais, os quais por sua vez também adquiriram os imóveis pela mesma via; alegam que um dos imóveis foi dado de arrendamento aos réus, ainda pelos pais dos autores, e que recentemente tentaram a renovação à oposição do respetivo contrato, por via de carta

Apelações em processo comum e especial (2013)

registada com aviso de receção que os réus não receberam, e por via de notificação avulsa, sem que porém os réus tenham entregue a habitação livre de pessoas e bens.

Mais alegam que os réus procederam a construções no locado, sem autorização dos senhorios e em contrário do firmado no contrato de arrendamento, exigindo a sua demolição (já pedida também na aludida notificação avulsa), e ainda que ocuparam parte de um outro imóvel não incluído no locado, sem autorização.

Concluem alegando que os réus não pagam também qualquer renda desde janeiro de 2003, exigindo o pagamento das rendas vencidas e não pagas e ainda de indemnização correspondente ao dobro das rendas a partir de 30 dias após a propositura da ação.

Citados os réus, vieram defender-se por exceção, impugnação e reconvenção.

Em sede de exceção, alegam a violação dos prazos de antecedência e forma no que concerne à denúncia do contrato, concluindo que o mesmo continua em vigor.

Em sede de impugnação, alegam que as obras celebradas foram necessárias e que existiu autorização da senhoria, vindo assim em sede de reconvenção pedir a condenação dos autores no seu pagamento das obras efetuadas, sendo tal pedido subsidiariamente com fundamento no instituto do enriquecimento sem causa.

Os autores apresentaram réplica, invocando a ineptidão do pedido reconvencional, e impugnando a matéria alegada na reconvenção.

Foi proferido despacho saneador, julgando improcedente a invocada exceção de ineptidão do pedido reconvencional, fixando o objeto do litígio e os temas da prova, e designando data para audiência final.

Os autores vieram, entretanto, deduzir o incidente de despejo imediato, nos termos dos artigos 14.º nºs 4 e 5 do NRAU e 1038º a) do Código Civil, tendo os réus, notificados, vindo depositar as rendas vencidas durante a pendência da ação.

Teve lugar a audiência final, vindo a ser proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente nos seguintes termos ( transcrição):

«a) reconhece os autores como proprietários do imóvel descrito em 2) da matéria de facto provada, no qual se integra a casa de habitação arrendada aos réus JJ e KK por contrato celebrado em 20/09/2003;

b) declara cessado o referido contrato de arrendamento, com efeitos desde 03 de junho de 2019;

Apelações em processo comum e especial (2013)

c) condena os réus a entregar o referido imóvel aos autores, livre e devoluto de pessoas e coisas e em bom estado de conservação e limpeza, nele se integrando os dois anexos referidos em 15) da matéria de facto provada, não compreendidos no objeto do arrendamento;

d) condena os réus a demolir todas as obras descritas em 14) da matéria de facto

provada;

e) condena os réus no pagamento, aos autores, de uma indemnização correspondente a €150,00 mensais desde dezembro de 2022 até à presente data, que ora se liquida em €5.250,00 (cinco mil duzentos e cinquenta euros), bem como no pagamento de €300,00 mensais até entrega efetiva do locado.»

Inconformados com a decisão final proferida, dela recorreram os réus, formulando no termo da motivação, as seguintes conclusões (que se transcrevem):

[…]

Foram apresentadas contra-alegações, nas quais os apelados pugnam pela improcedência total do recurso interposto, embora com correção do lapso de cálculo plasmado na alínea e) da sentença em crise.

Por despacho proferido após a subida dos autos a este Tribunal da Relação, foi alterado o efeito do recurso para suspensivo.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II. Objecto do recurso

As conclusões das alegações do recurso delimitam o seu objecto, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso ou relativas à qualificação jurídica dos factos, conforme decorre das disposições conjugadas dos artigos 608.º, n.º 2, ex vi do art.º 663.º,

n. º 2, 635.º, n.º 4, 639.º, n.os 1 a 3, 641.º, n.º 2, alínea b) e 5º, n.º 3, todos do Código de Processo Civil (C.P.C.).

Face às conclusões da motivação do recurso as questões a apreciar, são as seguintes, as quais seguirão na sua apreciação a ordem da sua eventual prejudicialidade:

- saber se a decisão é nula por excesso de pronúncia ou violação dos limites do pedido;

- saber se a oposição à renovação do contrato de arrendamento urbano foi

apresentada tempestivamente e de forma eficaz;

- saber a partir de que momento é devida a indemnização prevista no n.2 do artigo 1045º do Código Civil, pela mora na entrega do locado.

III- Fundamentação fáctica.

Foram dados como provados na sentença os seguintes factos:

1) Os autores AA, CC, EE, EE, FF, GG, EE, EE, HH e EE são os únicos e universais herdeiros de seus pais, LL, falecida no dia ../../2022, na freguesia ... do concelho ..., no estado de casada em primeiras núpcias de ambos, com MM, e deste último, que, por sua vez, viria a falecer no dia 17/01/2023, na freguesia ... do concelho

2) Mostra-se registado a favor de LL um imóvel, descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob o n.º ...05 como casa de habitação de cave e ..., anexo, dependência e quintal, e terreno de cultivo e mato, sito no lugar ..., da freguesia ..., concelho ..., a confrontar de poente com o ..., de nascente com caminho, e de norte e sul com o ..., inscrito na matriz urbana sob o artigo ...42.º e na rústica sob o artigo 218.º, ambos da indicada freguesia

3) Tal registo teve por base escritura de habilitação e partilhas celebrada no dia 29/04/1975, na secretaria notarial ..., perante o notário do 1º cartório, Dr. NN, por via da qual o referido imóvel foi adjudicado a LL.

4) Por acordo escrito outorgado em 20 de setembro de 2003, os pais dos autores declararam ceder o uso e fruição do ... do imóvel referido em 2) aos réus, para habitação permanente destes, em estado de gozo imediato, ficando clausulado que o arrendamento era para uso privativo dos mesmos réus, e compreendia apenas uma cozinha, um quarto de banho, uma sala e três quartos.

5) As partes estipularam um prazo de cinco anos de duração do acordo, com início em 20/09/2003, e termo, portanto, em 20/09/2008, e uma retribuição inicial, nunca atualizada, de €1.800,00 anuais, a serem pagos em duodécimos de €150,00 por mês, no domicílio dos senhorios ou no lugar que estes viessem a indicar.

6) As partes acordaram também que o acordo cessaria caso os senhorios o denunciassem com a antecedência de um ano sobre o fim do prazo, por notificação judicial avulsa, ficando a

Apelações em processo comum e especial (2013)

retribuição das renovações subsequentes a ser aquela que resultasse da atualização legal fixada anualmente.

7) Nem os autores nem os seus sucessores alguma vez manifestaram a intenção de atualizar a renda devida.

8) As partes acordaram que os réus ficariam proibidos de sublocar ou ceder por qualquer forma a terceiros quaisquer direitos decorrentes do contrato sem consentimento expresso por escrito dos locadores, ficando vedada desde logo a utilização do locado para hospedagem, salvo autorização expressa escrita que os senhorios porventura dessem.

9) Mais se obrigaram os réus a entregar o arrendado, findo que fosse o contrato, em perfeito estado de conservação e utilização, indemnizando os senhorios por quaisquer eventuais prejuízos que estes sofressem, ficando-lhes proibidas quaisquer obras ou benfeitorias, comexceção das de mera conservação, a não ser que fossem autorizadas expressamente por escrito pelos senhorios, sempre sem qualquer direito de indemnização ou retenção, ficando ainda as despesas de fruição, designadamente, as de eletricidade, água e telefone da responsabilidade exclusiva dos mesmos locatários.

10) Em 17/12/2018, os pais dos autores expediram uma comunicação, por carta registada, para a residência dos réus, com o seguinte teor:

“Tendo celebrado com V. Exas. no passado dia 20 de Setembro de 2003 um contrato de arrendamento para habitação do ... do prédio onde atualmente residem, inscrito na matriz urbana de ..., sob o artigo ...42, no regime de renda livre e pelo prazo de duração inicial de 5 anos, com início no dia 20 de Setembro de 2003 e termo no dia 20 de Setembro de 2008, contrato esse que se renovou por não ter sido denunciado no termo do seu prazo inicial, até ao dia 20 de Setembro de 2019, servimo-nos da presente para os informar que, pretendemos denunciar esse contrato para o termo da próxima renovação, ou seja, o dia 20 de Setembro de 2019, data em que V. Exas. Devem deixar o prédio livre e devoluto e entrega-lo nos termos da lei e conforme o prescrito na alínea 12ª do contrato escrito em vigor.

Com efeito, mercê da presente comunicação, o contrato deve considerar-se caducado, em conformidade com a alínea a) do artigo 1051º e 1097º nº 1, a) do Código Civil, devendo V. Exas. restituir o prédio no estado de conservação e limpeza em que o receberam.

A presente comunicação tem em vista a oposição à renovação do contrato, a que alude o artigo 1055º do Código Civil, que deve ser comunicada com a antecedência mínima de 60 dias.”

11) Esta missiva foi devolvida com a menção “objeto não reclamado”.

12) Em consequência, os pais dos autores remeteram nova carta, transmitindo o mesmo propósito, e de novo, sob registo e com aviso de receção, decorridos mais de 30 dias, sobre a data do envio daquela primeira carta, em 24/01/2019.

13) Tal missiva foi também devolvida com a menção “objeto não reclamado”.

14) Os réus procederam, quer no local objeto do acordo referido em 4), quer numa parte do terreno que não estava incluída em tal acordo, às seguintes construções:

uma parede exterior no alçado poente da habitação com janela e porta junto do quarto de banho, fazendo um corredor entre a casa e a casa de banho que era exterior; um acesso a uma zona de monte, zona esta que não estava integrada no locado, para o que procederam à construção de uma escadaria em alvenaria de granito com corrimão em tubo de ferro;

uma churrasqueira junto à parte mais baixa da referida escadaria;

uma vedação em rede com cobertura para servir de galinheiro e armazenamento de lenha

igualmente em zona excluída do acordo descrito em 4);

um barraco em chapa com cerca de 7 metros de comprido por 3 a 4 metros de largura, com um murete de cimento adjacente de cerca de 4 metros, tendo também pavimentado o piso com uma área aproximada de 3.5 metros por 10 metros.

15) Os réus ocuparam também dois anexos não integrados no contrato descrito em 4).

16) Os autores deduziram notificação judicial avulsa, recebida pelos réus em 28 de novembro de 2022 e em 26 de novembro de 2022, na qual concederam aos réus prazo para:

procederem à imediata desocupação e entrega do prédio e anexos acima referidos, em consequência da denúncia do contrato de arrendamento por parte dos senhorios, ficando obrigados a restituir o prédio aos proprietários no estado de conservação e limpeza em que o receberam, até ao dia 20/09/2019; procederem à imediata demolição das obras descritas em 14), não autorizadas pelos proprietários.

17) Para além das notificações descritas, os réus foram ainda notificados por diversas vezes pelos autores, pelos pais destes enquanto vivos e pelos mandatários dos autores.

18) Até à data, os réus não abandonaram nem entregaram o locado, nem procederam a qualquer demolição.

19) Os réus depositaram em instituição bancária as rendas referentes aos meses de janeiro a março de 2023, alegando recusa em recebê-las da parte dos senhorios.

20) Os réus depositaram à ordem dos presentes autos todas as rendas devidas desde abril de 2023 até ao presente mês de novembro de 2024.

Foram dados como não provados os seguintes factos:

a) Os réus solicitaram aos pais dos autores a realização das obras referidas em 14)

b) A mãe dos autores consentiu verbalmente na realização das obras referidas em 14).

c) Os réus solicitaram à mãe dos autores que reduzisse a autorização a escrito, tendo esta afirmado que tal não era necessário.

d) A mãe dos autores declarou que, no final do contrato, iria prestar contas por força das obras realizadas pelos réus.

e) A ocupação dos anexos referidos em 15) deu-se também com autorização da mãe dos réus.

f) Os réus colocaram capoto na habitação, devido aos problemas de humidade que esta padecia.

g) Os réus substituíram as portas e janelas por caixilharias de alumínio.

h) As escadas referidas em 14) já existiam antes de os réus residirem no local, tendo estes melhorado as mesmas.

i) As obras efetuadas pelos réus eram necessárias à salubridade do imóvel, que estava em muito mau estado.

j) Os réus despenderam cerca de €15.000,00 para realização das obras referidas em 14).

IV. Fundamentação:

Fundamentação de Direito:

Como se evidencia das alegações/conclusões do recurso interposto pelos RR, a questão nuclear da presente apelação, porquanto dela depende a aferição das demais (considerando que ainda que se declarasse nula a decisão por excesso de pronuncia/violação dos limites do pedido, face ao disposto pelo artigo 665º n.1 do CPC, este tribunal deve conhecer do objecto da apelação), prende-se,

i. com a eficácia da oposição à renovação do contrato de

arrendamento urbano de duração limitada, celebrado por escrito em 20.09.2003 entre as partes (antecessores dos AA), e que foi comunicada aos RR/arrendatários por cartas registadas com AR em 17.12.2018 e 24.01.2019, oposição à renovação que constitui o fundamento para a cessação do contrato de arrendamento invocado pelos AA. nos autos.

Na sentença proferida pelo tribunal a quo após análise e interpretação do contratualmente estabelecido pelas partes quanto aos prazos do contrato e sua renovação, bem como dos termos fixados para a sua denúncia, considerou-se que as cartas registadas de oposição à renovação do contrato, enviadas aos RR pelos antecessores dos AA, respeitaram a forma e prazo de pré-aviso legalmente imposto, designadamente, nos termos do artigo 1097º n.1 al. b) do Código Civil, e que, em consequência o “contrato se mostraria findo em 03 de junho de 2019” e que mesmo se assim não se entendesse este sempre se teria de considerar findo em 3 de fevereiro de 2020.

Os apelantes insurgem-se contra a decisão proferida arguindo, essencialmente, que as missivas enviadas aos RR. não cumpriram, quanto ao prazo e forma da denuncia, o que havia sido contratualmente estabelecido entre as partes no contrato de arrendamento, oposição que teria que ter sido realizada com a antecedência de um ano sobre o fim do prazo ou da sua renovação e mediante notificação judicial avulsa, o que não tendo sido feito, conduz à inoperância e ineficácia da denúncia e à manutenção do contrato de arrendamento. Pelo que, a sentença não deveria ter considerado cessado o contrato e muito menos numa data anterior àquela que os senhorios consideraram, como data de cessação do contrato, na missiva enviada – 20.09.2019-.

A questão suscitada pelos apelantes impõe-nos a análise dos termos do contrato de arrendamento celebrado entre as partes e sua interpretação, nos termos dos artigos 236º e segs. do Código Civil, bem como a análise do/s regime/s legal/is aplicável/is ao contrato de arrendamento aqui em causa, prazo das suas renovações e requisitos da denúncia, face às sucessivas alterações legislativas ocorridas quanto ao regime do arrendamento, ao longo da vida do mesmo.

Vejamos:

Resulta inquestionado estarmos perante um contrato de arrendamento urbano, para habitação, de duração limitada – com o prazo de duração de 5 anos-, renovado automaticamente no seu termo, celebrado em 3 de setembro de 2003 e, portanto, ao abrigo do regime do arrendamento urbano então vigente aprovado pelo Dec. Lei n.º 321B/90, de 15 de Outubro (RAU) e suas alterações.

De acordo com o disposto no artigo 100º do RAU, sob a epigrafe: «Renovação automática, denúncia e revogação», estabelecia-se à data que:

«1- Os contratos de duração limitada celebrados nos termos do artigo 98.º renovam-se, automaticamente, no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes.

2- A denúncia referida no número anterior deve ser feita pelo senhorio mediante notificação judicial avulsa do inquilino, requerida com um ano de antecedência sobre o fim do prazo ou da sua renovação.

3- A denúncia efectuada pelo senhorio nos termos desta disposição não confere ao arrendatário o direito a qualquer indemnização. (…)»

No contrato celebrado entre as partes, estabeleceu-se na sua cláusula “Quinta” (única com relevo para o que ora se aprecia), o seguinte:

Na interpretação que faz da referida cláusula do contrato, nos termos dos artigos 236.º, 238.º e 239.º do Código Civil, e considerando que esta reproduz o texto legal vigente à data quanto aos termos da denuncia, entendeu o tribunal recorrido que a interpretação que deve ser feita da referida cláusula é a de que as partes quiseram sujeitar-se a tal regime legal e sucessivas alterações que viessem a ocorrer no futuro «interpretando-se

atualisticamente o regime convencional para se coadunar ao atual regime legal.», pelo que concluiu ser aplicável ao procedimento de oposição à renovação do contrato, a forma e prazos previstos no Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU- (Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro e sucessivas alterações) vigente à data da mesma, maxime os seus artigos 10.º, n.º 2, al. c) e n.ºs 3 e 4 e o artigo 1097º n.1 al. b) do Código Civil.

Os apelantes insurgem-se quanto à referida interpretação, pugnando que face ao estabelecido no contrato quanto ao regime da denúncia, feito ao abrigo da liberdade contratual, não poderia o tribunal recorrido valer-se de suposições quanto à vontade real e presumível das partes (sendo certo que os antecessores dos AA já faleceram), arguindo outrossim, que os prazos estabelecidos no artigo 1097º n.1 do C.C., na redacção vigente à data da denúncia, são prazos imperativos mínimos, permitindo que as partes estipulem prazos mais alargados para a mesma.

Analisando tal questão, diremos desde já, que a interpretação feita pelo tribunal quanto aos termos do contrato, relativamente aos termos da denúncia aí indicados, merece a nossa concordância.

A interpretação de um contrato (negócios jurídicos e das declarações negociais que o enformam) consiste em determinar o conteúdo das declarações de vontade e, consequentemente, os efeitos que o negócio visa produzir, em conformidade com tais declarações. Para tal, rege-se pelo disposto nos artigos 236º a 238º do Código Civil.

De acordo com o disposto no artigo 236º do C.C., sendo desconhecida a vontade dos declarantes, o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um destinatário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, tendo em conta o sentido corrente e usual das palavras escritas neste tipo contratual.

Como se refere no sumário do acórdão do STJ de 19.01.2017, in www.dgsi.pt «na interpretação de um contrato, surgem como elementos essenciais a que deve recorrer-se para a fixação do sentido das declarações: "a letra do negócio, as circunstâncias de tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei e os usos e os costumes por ela recebidos " bem como “os termos do negócio, os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento), a finalidade prosseguida, etc.”

Reportando à situação dos autos, resulta inquestionável que na cláusula 5ª do contrato de arrendamento consta, quanto aos termos em que poderia ser efectivada a denúncia do contrato, exactamente o que resultava da lei vigente àquela data, sendo certo que este tipo de contratos, muito usual no comércio jurídico, acaba por apresentar cláusulas muito semelhantes na generalidade dos casos, sendo muito comum a remissão genérica para determinados preceitos legais ou a reprodução, quando outra não seja a vontade das partes e a matéria não esteja na sua disponibilidade, do que a própria lei estabelece a propósito.

Donde, julgamos perfeitamente consonante e mais conforme com as regras de interpretação acima referidas, poder concluir, que o sentido da referida cláusula, à luz de um destinatário normal, típico, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do real declaratário, aponta claramente para a intenção das partes em sujeitar a denúncia do contrato ao regime legal que regulava essa matéria, seja o vigente à data da celebração do contrato, seja o resultante de qualquer alteração legal que viesse a ocorrer e que fosse aplicável à data em que a mesma se efectivasse. Por outras palavras, não se vislumbra, na interpretação que fazemos da dita cláusula, que as partes com a redacção da mesma pretendessem criar uma disciplina própria quanto à denúncia do contrato, que se sobrepusesse ao regime legal que vigorasse à data da mesma, pelo contrário como vimos.

Destarte, e não tendo as partes convencionado um regime próprio quanto ao modo e prazo da denúncia, resulta inquestionável para nós, que, a questão do formalismo devido e do prazo de pré-aviso, tem que ser vista à luz da lei vigente na data em que os senhorios decidiram colocar termo ao contrato através da declaração de oposição à sua renovação.

Improcede, por isso, e quanto a esta questão, a alegação dos recorrentes, devendo à semelhança do que foi a posição do tribunal a quo perspetivar-se a validade e eficácia daquela comunicação (de oposição à renovação do contrato) feita pelos senhorios, à luz do novo regime do arrendamento urbano (NRAU).

Antes de concretizarmos esta última afirmação e porque a validade e eficácia da declaração de oposição à renovação pressupõe, previamente, que se determine a forma como o contrato se foi renovando e, mais precisamente, qual era a situação do contrato no momento em que foi comunicada a oposição à sua renovação, de forma a aferir se a comunicação de oposição à renovação cumpriu a antecedência mínima legalmente imposta (cfr. n.2 do artigo 1097º do C.C.). Para tal, importa saber se as partes estipularam no contrato o prazo da renovação ou, não o tendo feito, qual o prazo que, segundo a lei, era aplicável às suas renovações.

Começaremos por salientar, que contrariamente ao que parece ter sido o entendimento sufragado na decisão recorrida, não ressalta do teor da cláusula 5ª do contrato celebrado que as partes tenham expressa, ou mesmo de forma implícita, convencionado qualquer prazo para as renovações do contrato (designadamente, como aí se refere, que tenham estipulado que se renovaria por período igual ao do fixado para o contrato, que no caso foi de 5 anos, nos termos do artigo 98º n.2, do RAU), o que significa que na ausência de estipulação, o prazo legal a considerar, face ao disposto no n.1 do artigo 100º do RAU (vigente à data)[1] era de 3 anos.

Ora, tendo sido fixado em 5 anos o prazo de duração do contrato, sem prejuízo da sua renovação, temos que, tendo-se iniciado o contrato em 20.09.2003 (Cl.ª 5ª) o termo do prazo inicial ocorreu no dia 20.09.2008.

Sucede que nessa data estava já em vigor a Lei nº 6/2006, de 27.2 (Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU-) que entrou em vigor em 28.6.2006 (cfr. art. 65º) e que, de acordo com o disposto no seu artigo 59º «aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.».

Este diploma revogou o RAU (cfr. artigo 60º), salvo nas matérias a que se referem os artigos 26.º e 28.º da nova lei, onde se estabeleceu um regime transitório aplicável aos contratos celebrados na vigência do RAU, sendo que, na sua redacção originária, o art. 26º não divergia do anterior regime quanto ao prazo da renovação.[2][3]

Destarte, será esse o prazo a considerar, pelo que não tendo sido exercido o direito de denúncia do contrato, este renovou-se a partir de 20.09.2008 e por um período de 3 anos, ou seja, até 19.09.2011 e, novamente, a partir de 20.09.2011 até 19.09.2014.

Importa referir que no decurso desse prazo e, mais concretamente, em 14.11.2012, entrou em vigor a Lei 31/2012 de 14.08 (cfr. art. 15º), que introduziu diversas alterações ao novo regime do arrendamento urbano e, designadamente, ao artigo 26º, passando este a prever que, quando não sejam denunciados, os contratos de duração limitada renovamse automaticamente no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de dois anos, se outro superior não tiver sido previsto, prazo esse que se manteve nas ulteriores alterações legislativas conferidas a esse normativo (designadamente pela Lei n.º 79/2014 de 19.12).

Todavia, encontrando-se em curso o prazo da renovação do contrato de arrendamento, à data em que tal Lei entrou em vigor, verifica-se que o decurso do tempo para se completar o prazo de três anos era menor do que aquele que resultaria da aplicação do novo prazo (de dois anos, na nova redacção conferida ao n. 3 do artigo 26º), pelo que força do disposto no artigo 7º dessa Lei[4], a redução do prazo não teria aplicação na contagem do mesmo. E, significa também, salvo melhor entendimento, que terminado o prazo que se encontrava em curso, às renovações subsequentes, sem que o contrato fosse denunciado, já se terá de aplicar o prazo de dois anos previsto no referido artigo 26º (na redacção conferida pela Lei 31/2012 de 14.08 e depois pela Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro)[5].

Por conseguinte, em 20.09.2014 ocorreu nova renovação do contrato por mais 2 anos, que se completou em 19.09.2016, ocorrendo nova renovação do contrato em 20.09.2016 que se completou em 19.09.2018 e, por fim, em 20.09.2018 ocorreu nova renovação do contrato que se completava em 19.09.2020.

Importa deixar uma nota quanto à aplicação feita do regime transitório previsto no artigo 26º do NRAU.

Não se desconhecendo a divergência jurisprudencial sobre a aplicação aos contratos celebrados na vigência do RAU do regime previsto no artigo 26º do NRAU quanto ao prazo de renovação, ou, ao invés, do artigo 1096º do C.Civil, na redacção conferida por essa Lei e sucessivas alterações, sufragamos o entendimento, com elucidativa explanação no Ac. STJ de 14.09.2023[6] de que à renovação automática dos contratos de arrendamento urbano celebrados no âmbito de vigência do RAU, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 1510, não é aplicável o art. 1096.º do CC, na redação da Lei n.º 13/2019, mas sim o n.º 3 do art. 26.º do NRAU, porquanto, configurando essa norma direito transitório material, dirigida aos arrendamentos anteriores transitados do RAU, e constituindo um regime especial e uma regulamentação própria para tais contratos, prevalece sobre o regime previsto no NRAU para a renovação do contrato «devendo tal disposição específica continuar a aplicar-se, indiferente ao que as novas leis prevejam para os contratos futuros: “generis per especiem derrogatur”[7].

Aqui chegados, retornemos à situação dos autos por forma a aferir se a comunicação de oposição à renovação feita pelos senhorios através de carta registada com A.R. em 17.12.2018, e depois, face à sua devolução com a menção de objecto não reclamado, por carta registada com AR de 24.01.2019, obedeceu ao prazo de aviso prévio legalmente fixado, reportado ao termo do prazo da renovação que se encontrava em curso.

Como resulta acima, em 20.09.2018 ocorreu nova renovação do contrato que se completava em 19.09.2020.

Decorre do que acima deixámos exposto, independentemente da discussão que se pode suscitar sobre a imperatividade, ou apenas imperatividade mínima, das normas que fixam os prazos de antecedência da comunicação ao arrendatário da sua oposição à renovação do contrato, na situação em apreço as partes outorgantes do contrato não pretenderam convencionar um prazo e forma própria e específica quanto à comunicação de oposição e que fosse diversa do que legalmente era, ou viesse a ser, a aplicável.

Pelo que, considerando que à data em que foram enviadas as cartas de oposição à renovação, se encontrava em vigor o NRAU com as alterações que lhe foram conferidas pela Lei n.º 31/2012, de 14.08, será aplicável a tais comunicações o que a tal propósito dispunham os artigos 1097º do Código Civil e os artigos 9º e 10º do NRAU, uma vez que, nos termos do art. 59º, nº1 da Lei 6/2006, o novo regime aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data.

É sabido que constituem requisitos de eficácia da manifestação de vontade de não renovação do contrato que seja dada a conhecer ao inquilino a sua vontade de oposição à renovação contratual automática (com a forma legalmente exigida) e que essa declaração seja emitida com a antecedência legalmente exigida face à data em que a extinção ocorrerá, sufragando-se o entendimento de que a indicação correcta nessa comunicação, da data da cessação do contrato, não é condição de eficácia da mesma, mormente quando seja inequívoca para o arrendatário a manifestação de vontade do senhorio de oposição a um novo período de vigência do contrato[8], questão a que voltaremos novamente infra, pelo que, nesta sede caberá agora aferir se, no caso em apreciação, foram os mesmos cumpridos.

Decorre do art.º 1097.º, n.º 1, al. b), do CC, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, que “O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte: (…) b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos”, acrescentando o n.º 2 que “A antecedência a que se refere o número

anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.”

Relativamente à forma das comunicações legalmente exigíveis entre senhorio e arrendatário relativas à cessação do contrato de arrendamento aplicam-se as disposições legais específicas consagradas nos arts. 9º e 10º do NRAU com a alteração que lhe foi conferida pela Lei 43/2017 de 14.06, das quais resulta que, salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas à cessação do contrato de arrendamento, são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção (art. 9º n.1), e que, se a carta enviada for devolvida por não reclamada, deverá o remetente/no caso, senhorio, enviar nova carta registada com AR, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da 1ª carta, considerando-se a comunicação recebida no 10º dia posterior ao do seu envio, se a carta vier novamente devolvida com o mesmo fundamento - artigo 10º n.2 al.c) e n.3-, reportado à 1ª comunicação efectuada, uma vez que esta segunda carta funciona ou opera como condição de eficácia da declaração de oposição à renovação do contrato, já declarada através da primeira carta[9].

Posto isto, uma vez que quer o prazo inicial do contrato, quer o prazo das renovações, designadamente da que se encontrava em curso, era superior a 1 ano e inferior a 6 anos, teremos de concluir que o prazo de antecedência a cumprir pelo senhorio, relativamente ao envio da comunicação de oposição ao arrendatário, era de 120 dias do termo da renovação em curso (artigo 1097º n.1 al.b), o que significa que completando-se a renovação do contrato no dia 19.09.2020, o envio das cartas em 17.12.2018 ( a 1ª) e em 24.01.2019 (a 2ª, face à devolução por não reclamada da 1ª, considerando-se, por isso, a notificação da oposição efectuada em 27.12.2018), cumpriu claramente a antecipação legalmente imposta de tal comunicação e mesmo, na versão dos apelantes ( que não sufragamos) a antecipação de um ano que defendem ser de aplicar.

Donde, será de concluir, que sendo a comunicação de cessação do contrato, tempestiva, válida e eficaz, a mesma deveria operar e o contrato cessar, no dia 19.09.2020, ou, mais precisamente, na data do términus da renovação em curso no momento em que operou a comunicação de oposição. Sucede, contudo, que por força do regime extraordinário e transitório de protecção dos arrendatários face à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-COV-2., e como decorre do artigo 8º n. 1, al.c) da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de Março, a produção dos efeitos da referida comunicação de oposição à renovação ficou suspensa até 30 de junho de 2021, o que significa que se terá de considerar como data da cessação do contrato em apreciação nos autos, a data de 1.07.2021.

A este propósito cumpre-nos deixar nota de que o facto de ter sido indicada pelo senhorio, na comunicação de oposição à renovação, por lapso ou erro na contabilização dos prazos de renovação, uma data de termo da renovação em curso e cessação do contrato diferente daquela que se vier a apurar no processo ser a data correcta, não infirma a validade e eficácia dessa comunicação, já que o que releva é que, face ao teor da comunicação feita pelo senhorio, seja clara a expressão da sua vontade de não renovar o contrato no termo da renovação que estiver em curso, ou por outras palavras, de se opor a nova renovação do contrato, com a consequente cessação deste, e que essa declaração seja emitida por forma válida e com a antecedência legalmente exigida face à data em que a extinção ocorrerá[10].

Donde, a oposição pelo senhorio à renovação do contrato de arrendamento poderá operar ainda que em data posterior à indicada por aquele na dita comunicação, se se vier a apurar na acção, ser essa a data do termo da renovação em curso e da consequente cessação do contrato e o senhorio manifestar processualmente a sua intenção de poder ser considerada e atendida data diversa da que consta na dita comunicação, o que no caso sucede como se verifica da sua alegação e do pedido formulado.

Aqui chegados, e face a tudo o que se deixou exposto, resulta evidenciado não podermos subscrever as considerações feitas na decisão recorrida para concluir que a data da cessação do contrato ocorreu em 3.06.2019 e, desde logo, porque, se bem vemos e percebemos do que aí se escreveu, foi considerado que o contrato cessava automaticamente 120 dias após a comunicação da sua não renovação e não na data em que, decorrido o prazo em curso, terminava o período da sua renovação (termo do prazo da renovação que não vem indicado na sentença proferida). Tal entendimento, se bem vemos e com todo o respeito, não tem acolhimento legal, confundindo, antecipação

Apelações em processo comum e especial (2013)

mínima da comunicação da oposição à renovação, com os respectivos efeitos relativamente à cessação do contrato, o que são coisas distintas. Sendo que o que está em causa nesta forma de cessação do contrato é a oposição à renovação que se encontra em curso, o que significa que, sendo a mesma válida e eficaz, o contrato cessará no termo do prazo dessa renovação em curso, ou por outras palavras, findo o prazo desta não se volta a renovar e por isso, cessa.

Posto isto e considerando o que deixámos exposto sobre a data da cessação do contrato, que se terá de reportar a 1.07.2021 (data posterior à indicada na comunicação do senhorio - 20.09.2019-), mostra-se ultrapassada a questão suscitada na apelação quanto à nulidade da decisão proferida pelo tribunal a quo por excesso de pronúncia/violação dos limites do pedido, por ter considerado verificada a cessação do contrato em 3.06.2019, data anterior àquela que os AA. peticionaram.

Em síntese, perante o exposto, considerada válida e tempestiva a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento urbano feita aos arrendatários pelos senhorios (antecessores dos AA), e os efeitos da mesma reportados a 1.07.2021, data da cessação do referido contrato, mais não resta que julgar improcedente a apelação quanto à pretensão formulada de manutenção do contrato de arrendamento celebrado.

Em nota conclusiva, sempre diremos, que tal pretensão sempre restaria votada ao insucesso, porquanto, ainda que se tivesse considerado que a intenção subjacente à redacção da cláusula 5ª do contrato fosse a de instituir uma disciplina própria (e por isso indiferente à lei que viesse no futuro a regular tal matéria) quanto ao modo e prazo de oposição à renovação do contrato, o que como vimos não foi o nosso entendimento, ainda assim, o contrato teria de se considerar cessado por força da notificação judicial avulsa feita aos réus em 28.11.2022 e 26.11.2022, com efeitos reportados à data do termo da renovação do contrato que viesse a ocorrer após decorrido um ano da dita notificação (e que,

se bem vemos, segundo a sequência de renovações acima referida ocorreria em 19.09.2024), ainda que a mesma ocorresse na pendência da causa (cfr. art. 610º do CPC)[11].

A última questão suscitada na apelação centra-se na data fixada na decisão como data da mora dos RR. e na indemnização desta decorrente, prevista no n.2 do artigo 1045º do Código Civil.

Como se evidencia do segmento decisório da sentença recorrida, sob a alínea e), o tribunal a quo condenou os réus no pagamento, aos autores, de uma indemnização correspondente a €150,00 mensais desde dezembro de 2022 até à presente data, que liquida em €5.250,00 (cinco mil duzentos e cinquenta euros), bem como no pagamento de €300,00 mensais até entrega efetiva do locado.

Para fundamentar a sua atribuição, escreveu-se na decisão:

«Nos termos do artigo 1045.º do Código Civil, se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, fica o locatário obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que apartes tenham estipulado, exceto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida; logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro.

Tal indemnização foi pedida pelos autores, com efeitos a partir do mês de dezembro de 2022.

Os réus provaram que liquidaram todas as rendas devidas ao abrigo do presente contrato, pelo que se considera liquidada a indemnização prevista no artigo 1045.º, n.º 1 do Código Civil.

Contudo, na perspetiva do Tribunal, conforme foi já descrito, o contrato de arrendamento encontra-se findo já desde o ano de 2019, encontrando-se os réus em mora desde tal período.

Pelo que aos autores assiste o direito de exigir uma parcela de igual valor à já paga pelos réus desde a data por si peticionada (dezembro de 2022) – assim, ao valor de €150,00 x 35 meses, correspondendo aos meses corridos entre dezembro de 2022 e novembro de 2024, liquidando-se tal indemnização atualmente em €5.250,00 e continuando a vencer-se mensalmente à razão de €300,00 até efetiva entrega do imóvel.»

Os apelantes sustentam, para infirmar o juízo feito na decisão quanto à questão da mora, ser notória a divergência quanto ao prazo de antecedência da declaração de oposição à renovação do Contrato de Arrendamento para fins habitacionais e momento da cessação do arrendamento e, consequentemente, quanto ao vencimento da obrigação da restituição do locado por parte dos apelantes, pelo que, concluem, enquanto a situação se mantiver controvertida não se pode considerar haver mora, mas apenas a não restituição simples, pelo que só após o trânsito em julgado da decisão se pode considerar haver mora.

Desde já adiantamos, tendo em conta a controvérsia existente entre as partes sobre a validade e eficácia da/s comunicação/ões de oposição à renovação do contrato e consequente data da sua cessação, assistir razão aos apelantes.

Concretizemos:

Através da presente acção, os autores, actuais senhorios do imóvel arrendado aos réus, peticionam, para além do mais, que se reconheça «que os locadores, pais dos autores, em cuja posição contratual e em todas as vicissitudes próprias do contrato, eles autores se substituíram, puseram fim ao contrato de arrendamento, opondo-se à sua renovação, mediante comunicação escrita de 17/12/2018, e para ter efeitos em 20/09/2019, data em que eles réus ficaram obrigados a entregar aos locadores o referido prédio livre e devoluto e em bom estado de conservação e limpeza, tal como o haviam recebido; ou, a entender-se que qualquer das comunicações anteriores deduzindo oposição à renovação do contrato de arrendamento, enferma de qualquer vício que a invalide temporariamente ou a torne temporariamente ineficaz, reconhecerem que com as sucessivas notificações efetuadas ou, pelo menos, com a citação para a presente ação, deve ter-se por cumprido o ónus da notificação aos arrendatários de oposição à renovação do contrato, com a consequência de, nessa hipótese, este se dever ter por findo por caducidade após o decurso dos prazos que o tribunal fixará, o que desde já se requer, em conformidade com a lei (…) (negrito nosso)

Na contestação que apresentaram nos autos os réus sustentam a invalidade e ineficácia da comunicação de oposição à renovação do contrato feita pelos senhorios ( antecessores dos AA) sustentada na inobservância da forma e prazo que para o efeito haviam sido fixados contratualmente entre as partes e, em consequência, a manutenção em vigor do contrato de arrendamento celebrado.

Como se evidencia de toda a exposição efectuada supra, a questão da validade e eficácia da comunicação de oposição à renovação do contrato em apreço nos autos interliga-se e tem como pressuposto, seja a convocação de regras de interpretação do clausulado no contrato, seja de aferição dos vários regimes legais e sua aplicação no tempo, que se sucederam na regulamentação do arrendamento urbano ao longo da vida deste contrato e suas renovações, e cuja análise evidencia, outrossim, que a jurisprudência não é unânime quanto a diversas questões que se colocam no âmbito dessa sucessão de regimes.

Acresce que, de acordo com a análise acima feita e não se podendo sufragar, pelos motivos já expostos, a data da cessação do contrato apontada na decisão, concluiu-se, após indicada a sucessão de renovações do contrato e respectivo termo, que o contrato de arrendamento cessou, não na data indicada na comunicação de oposição à renovação (20.09.2019), nem na data fixada pelo tribunal a quo (3.06.2019), mas apenas, e por força da oposição à renovação, em 1.07.2021.

Resulta indubitável que da cessação do contrato resulta, para os arrendatários, o dever de imediata restituição do imóvel arrendado, dever esse, a cumprir logo que cessa o contrato, nos termos dos arts. 1038º, al. i) e 1081º, nº 1 do Código Civil.

O incumprimento de tal dever cria para o locatário, de acordo com o disposto no 1045º do Cód. Civil, a obrigação de “indemnização pelo atraso na restituição da coisa”, nos seguintes termos:

“1- Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, exceto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.

2- Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro”.

Como se evidencia da leitura do normativo em referência, são distintas as situações previstas no seu n.1 e no seu n.2. Na primeira, também designada de não restituição simples, prevê-se a indemnização devida pela não entrega do locado, na sequência da cessação do contrato, por qualquer causa que não seja imputável a título culposo ao arrendatário, fixando-se o valor desta por correspondência à renda que havia sido convencionada. Na segunda, prevê-se a situação em que a falta de entrega do locado se deve a causa imputável ao inquilino (por falta voluntária e culposa), situação em que este se constitui em mora e fica obrigado a pagar o dobro da renda até ao momento da restituição.

A propósito desta questão, na obra “Leis do Arrendamento Urbano Anotadas”, Coordenação de António Menezes Cordeiro, 2014, Almedina, p. 81-82, apud Ac. STJ de 12.12.2023[12] é chamada a atenção para a distinção entre a situação “de não-restituição simples” e a situação de “mora na restituição”: o nº 1 do preceito reporta-se à não restituição simples, ou seja, aqueles casos em que a falta de restituição ocorre por causas não imputáveis ao locatário, o que poderá suceder:

(a) quando o locatário ilida a presunção de culpa pela não-restituição,

(b) caso o locador, a título de mera tolerância, admita a manutenção do gozo, na esfera do locatário,

(c) quando exista uma situação controvertida (acção de nulidade ou de anulação, acção de resolução ou situação de caducidade), não provocada pelo locatário e enquanto ela não se solucionar,

(d) quando a restituição não possa ter lugar por causa imputável ao locador e, não obstante, o locatário continue no gozo da coisa, sem recorrer à consignação em depósito; e o nº 2 tem lugar quando a falta de restituição ocorra por culpa do locatário, configurando-se então a mora deste, independentemente de interpelação, por via do art. 805º, nº 2, al. a) do Cód. Civil, não sendo necessária qualquer interpelação uma vez que há prazo certo.»

Na senda do que fica exposto, tem vindo a ser entendido em vários arestos, que nas situações em que esteja controvertida entre senhorio e arrendatários a data da cessação do contrato, seja porque se discute o prazo da sua renovação e seu termo, e consequentemente o momento em que opera a cessação do arrendamento, ou os requisitos de validade e tempestividade da comunicação de oposição à renovação do contrato, entre outras situações que não permitem a certeza sobre a data da sua cessação, não sendo esta situação provocada pelos arrendatários, não existe mora destes, mas apenas “não restituição simples”, situação que perdurará até ao transito em julgado da decisão que definitivamente decida a controvérsia[13].

Reportando à situação dos autos, basta atentar na exposição que começámos por efectuar, seja quanto à abrangência do pedido formulado na acção quanto ao momento da cessação do contrato, seja das vicissitudes que decorrem do seu apuramento, face às questões que o mesmo suscitou, e a controvérsia patente entre as partes quanto à validade e eficácia da comunicação de oposição à renovação do contrato feita pelos senhorios, por falta de observância dos requisitos de forma e tempo e consequente cessação do contrato e data desta, que, como se depreende das considerações que ficaram tecidas, não é linear e depende da interpretação jurídica que se faça do sentido das cláusulas contratualmente fixadas, para concluir que a dúvida sobre a cessação do contrato e data da mesma, não é infundada.

Portanto, não podemos considerar que haja uma falta culposa pela não entrega do imóvel arrendado, dado ser uma situação controvertida, e nessa medida não existe mora por parte dos arrendatários mas apenas não restituição simples, a qual perdurará até ao transito em julgado da decisão que aprecie o mérito quanto às questões suscitadas relativamente à validade e eficácia da oposição à renovação do contrato de arrendamento e fixe a data da sua cessação, em função da decisão que tomar sobre a dita questão.

Em decorrência, e na ausência de mora por parte dos arrendatários, não podem os autores exigir aos réus/arrendatários o pagamento de indemnização correspondente ao dobro do montante da renda em atraso na restituição do imóvel, apenas lhes podendo exigir a indemnização (renda convencionada) a que alude o art. 1045º, nº 1 do Cód. Civil.

Destarte, a decisão proferida pelo tribunal a quo na parte em que condena os RR/arrendatários a pagar aos autores a indemnização pela mora na restituição a partir de dezembro de 2022 (no valor do dobro da renda convencionada), não se poderá manter, impondo-se a sua revogação, ficando prejudicadas as demais questões suscitadas quanto ao valor liquidado a tal respeito na decisão recorrida.

Aqui chegados, resta concluir pela parcial procedência da apelação, e em função do que acima ficou exposto, altera-se a decisão recorrida na parte em que na al. b) do segmento decisório declara cessado o contrato de arrendamento celebrado, com efeitos desde 03 de junho de 2019 e na al. e) condena os réus desde dezembro de 2022 a pagar aos autores a indemnização prevista no n.2 do artigo 1045º do C.C., no dobro da renda convencionada, decidindo-se, face a tudo o que ficou exposto:

- declarar cessado o contrato de arrendamento, com efeitos desde 1.07.2021;

- condenar os RR/ arrendatários a pagar a renda mensal em singelo desde 1.07.2021 até ao transito em julgado da decisão, e a partir do transito em julgado da decisão, a pagar uma indemnização igual ao dobro do valor da renda nos termos do artigo 1045 nº2 do Código Civil, contada desde a data do transito em julgado da decisão até à efectiva entrega do locado.

V. Decisão

Pelos fundamentos expostos, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar parcialmente procedente a apelação, e, em consequência, altera-se o segmento decisório da sentença recorrida sob as alíneas b) e e), onde passará a ler-se:

b) declara cessado o referido contrato de arrendamento, com efeitos desde

01.07. 2021;

e) condena os RR/ arrendatários a pagar a renda mensal em singelo desde 1.07.2021 até ao trânsito em julgado da decisão, e a pagar uma indemnização igual ao dobro do valor da renda, nos termos do artigo 1045 nº2 do Código Civil, contada desde a data do trânsito em julgado da decisão até à efectiva entrega do locado.

Mantendo-se, no mais, o que foi decidido em primeira instância.

Custas do recurso pelos Apelantes e pelos Apelados, na proporção do respetivo decaimento (Art.º 527º n.º 1 e n.º 2 do C.P.C.), que se fixa em 70% do valor tributário do recurso para os Apelantes e 30% para os apelados.

Guimarães, 9 de Outubro, de 2025

Elisabete Coelho de Moura Alves (Relatora)

Sandra Melo Luís Miguel Martins

[1] E cuja redacção era a seguinte: «1- Os contratos de duração limitada celebrados nos termos do artigo 98.º renovam-se, automaticamente, no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes.

[2] O Artigo 26.º n.1 do RAU prescrevia: «1 - Os contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos ao

NRAU, com as especificidades dos números seguintes. (…)

[3] - Os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos, se outro superior não tiver sido previsto, sendo a primeira renovação pelo período de cinco anos no caso de arrendamento para fim não habitacional. (…)»

[4] O seu art. 7º, diz-nos: “1- Aos prazos em curso aplica-se a redução de prazos resultante da presente lei, exceto se for menor o decurso do tempo para se completarem. 2- Os novos prazos contam-se a partir da data em vigor da presente lei.”

[5] Neste sentido vide Ac. RL de 8.02.2022, processo 966/21.7YLPRT.L1-7, in www.dgsi.pt

[6] Processo 1824/22.3T8VCT.G1.S1, consultável in www.dgsi.pt . Vide ainda a propósito, Ac. da R.E. de 25.06.2025, processo 24/23.5T8TVR.E1, consultável in www.dgsi.pt

[7] Como salienta Conselheiro Pinto Furtado, Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, 2019, Almedina, pag. 71, citado no Ac. STJ de 14.09.2023.

[8] Nesse sentido vide voto de vencido proferido no Ac. R.G. de 09-11-2023, processo 138/20.8T8MDL.G1, in www.dgsi.pt

[9] A propósito vide entre outros, Ac. RP de 16.01.2025, in www.dgsi.pt

[10] A propósito desta questão vide, entre outros, Ac. desta Relação de Guimarães de 09-11-2023, 138/20.8T8MDL.G1 e voto de vencido neste proferido; Ac. da RL de 10.9.2020 Proc. 25874/18.5T8LSB.L1-2, em www.dgsi.pt.

[11] Vide acórdãos citados na nota anterior.

[12] Processo 7895/20.0T8LSB.L1.S1, consultável in www.dgsi.pt

[13] Neste sentido entre outros, vide Ac. R.P. de 21.11.2024, processo 5650/24.7T8PRT.P1 e acórdãos da RL de 6.02.2024, Processo: 18216/21.4T8SNT.L1-7 e RP 25-01-2024, Processo: 8357/23.9T8PRT.P1, citados no primeiro.

Sumário

Texto

Metadados do documento

Sumário

Texto Integral

II. Objecto do recurso

V. Decisão