509/04-2 - Tribunal da Relação de Évora

I – A existência de uma sucessão de actos, instrumentais da realização de um objectivo, concretização dum negócio de aquisição dum lote e posterior construção duma moradia, consubstancia o processo de formação dum contrato, inserido no âmbito das negociações preliminares. II – Tendo o adquirente informado a contraparte que não estava interessado em seguir com o negócio, procedeu o mesmo à ruptura das negociações com vista à concretização do negócio. III – Para que lhe pudesse ser devolvida a quantia que entregara como “taxa de reserva”, competia-lhe demonstrar a existência de um motivo que fosse não só determinante para tal ruptura, mas também justificado, não só do seu ponto de vista, mas também em termos objectivos, e prevalente relativamente à parte contrária.

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA I - Relatório A demandou B pedindo que a R. seja condenada a pagar-lhe a quantia de 5.000 libras esterlinas, acrescida de juros moratórios, à taxa legal, desde a citação. Alega para tanto que fez uma acordo com a R. mediante o qual compraria um lote de terreno, que seria vendido pelo preço de 253.800 dólares americanos, e nele a R. construiria uma moradia pela qual o A. pagaria o preço de 300.000 dólares americanos. Na sequência das negociações foi assinado pelo A. e a R. um documento, denominado de “recibo de reserva”, consignando-se que o lote a ser vendido seria o X , mais se referindo que o A. havia pago à R. a quantia de 5.000 libras esterlinas, a título de “depósito de reserva”, importância que não seria restituída no caso de o A. não vir a celebrar o contrato de compra do lote. Quando se estava na fase de celebrar o contrato-promessa e venda do lote, bem como o contrato de empreitada de construção da moradia, a R. informou o A. que por razões técnicas os lotes haviam sido alterados, não podendo fazer a venda do lote inicialmente acordado, vindo a propor por carta de 14.8.90, que comprasse o lote contíguo, Y, que custaria mais 49.700 dólares, informando que caso não estivesse interessado, ser-lhe-ia restituído o que havia pago a título de garantia, isto é, as 5.000 libras esterlinas. O A. informou de imediato que não aceitava a alteração do negócio, considerando-o sem efeito, respondendo a R. que aceitava a decisão do A., e que diligenciaria para que fosse efectuada a devolução da referida quantia. Como a R. não cumpriu esta última promessa, o A. informou a R. que aceitava celebrar contrato de compra e venda do lote Y, pelo preço de 280.000 dólares americanos, exigindo como condição prévia que a R. indicasse prazos e datas para a construção e conclusão da moradia, tendo a R. prometido que esta ocorreria em Junho de 1991. A R., contudo, não chegou a iniciar as obras, pelo que o A., em 10 de Julho de 1991, informou a R. que em definitivo não estava interessado em seguir com o negócio, pretendendo que lhe fosse restituída a importância inicialmente entregue. A R. veio responder, em 24 de Outubro de 1991, que o facto de ter havido demoras e o contrato não ter sido finalmente assinado lhe dava o direito de conservar as quantias recebidas. A R. não tem direito a fazer sua tal quantia, por foi ela quem deu azo a que o contrato não fosse assinado, sendo que como contrato de promessa, o acordo celebrado pelo A. e R., é nulo por falta de forma, não se mostrando presencialmente reconhecidas as assinaturas das partes. 3. Citada veio a R. contestar, alegando que a solicitação do A., e não estando ainda os lotes perfeitamente delimitados, reservou para aquele o lote de terreno sob a designação de X, sendo passado o correspondente recibo mediante o pagamento de 5.000 libras esterlinas, no qual foram estabelecidas as condições da reserva, isto é, que o pagamento das 5.000 libras não seria reembolsável, sendo o lote de terreno retirado do mercado durante um mês, mais se estabelecendo que não promovendo o futuro comprador a celebração do contrato de promessa em tal período, as quantias recebidas a título de reserva não seriam devolvidas. Posteriormente, e quando os lotes estavam perfeitamente delimitados, o A constatou que afinal o lote que deseja era o Y, cujo preço de aquisição era superior, tendo acabado por ser feita a alteração da reserva do lote para este último. O A. foi protelando a outorga do contrato promessa de compra e venda do lote 10, sabendo que o início da construção da vivenda teria início na primavera de 91, se a respectiva escritura de compra e venda fosse feita em Janeiro do mesmo ano, acabando por desistir do negócio em Julho de 1991. O A. aceitou pagar 5.000 libras esterlinas pela retirada do mercado de venda, pela R. num período de 30 dias do lote de terreno, ficando com a liberdade de o adquirir ou não, sabendo que aquela quantia não era reembolsável, tendo assim sido celebrado, validamente, um contrato de reserva. A R. manteria o direito à quantia caso o A. deixasse de comprar o lote MS10 nos prazos acordados, não tendo aquele promovido a celebração do contrato-promessa no prazo acordado, pode a R. fazer seu, o preço da reserva recebido. O A. veio responder. Realizado o julgamento, foi proferida sentença, que julgou a acção improcedente, absolvendo a R. do pedido. Inconformado veio o A. interpor recurso de apelação, formulando nas suas alegações as seguintes conclusões : 7. Houve contra-alegações. 8. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir . II – Os factos Na sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos : O Direito Como se sabe, o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente, importando em conformidade decidir as questões nelas colocadas, bem como as que forem de conhecimento oficioso, com excepção daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, vejam-se os artigos 684º , nº 3, e 690º , nº 1, 660º , nº 2, e 713º , todos do CPC . Importa, assim, apreciar as postas a este Tribunal, começando desde logo com a possibilidade de alteração da matéria de facto, considerando como refere o Recorrente no corpo das suas alegações, que dos autos constam todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto dada como provada, nos termos do art.º 712 , n.º 1, a) do CPC . Na realidade, e conforme resulta dos autos, bem como da fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, esta última resultou assente por acordo ou confissão, decorrendo também da prova documental realizada, uma vez que não foi produzida qualquer outro tipo de prova, nomeadamente testemunhal. Refira-se, que o Recorrente não faz qualquer indicação no sentido da alteração que entende dever ser feita em termos de fixação da matéria de facto, nem indica o fundamento para tanto, com a necessária correspondência aos elementos probatórios atendíveis, na presente situação. Procedendo, contudo e ainda assim, em tal âmbito, à análise dos autos, chega-se à conclusão, que não resultam apurados quaisquer outros factos, para além dos já consignados na decisão sobre a matéria de facto, que assim, e em conformidade, se considera, nesses precisos termos, fixada. Posto isto, temos que o Apelante se insurge contra a decisão recorrida que, segundo alega, assente na correspondência trocada entre as partes em Agosto de 1990, e na resposta negativa dada aos pontos 9º, 10º, 11º e 12º, concluiu não se ter provado que a Apelada não teria cumprido aquilo a que se obrigara perante o Recorrente. Invocando que a circunstância de não se provar um facto, no caso negativo, não implica ter-se como provado o facto contrário, agora positivo, bem como não ser possível fazer-se a prova de factos negativos, antes se tendo que provar os factos positivos em sentido contrário, pretende que competiria à Apelada alegar e provar que havia respeitado e observado todos os compromissos assumidos perante o Recorrente, o que, conforme indica, não fez. Assim, e mesmo aceitando que entre as partes não teria sido celebrado um contrato de promessa de compra e venda, mas antes um contrato atípico, chamado de “reserva”, sempre deveria teria de se entender que o respectivo incumprimento apenas podia ser imputado à Apelada. Contrapôs a Recorrida, em síntese, que o Apelante não logrou provar, como lhe competia, a existência das obrigações que alega terem sido assumidas pela Apelada, referindo também, que estando a relação contratual entre as partes em fase de negociações, não podia deixar de concluir-se que foi o mesmo Recorrente, com a sua conduta, quem agiu culposamente, desrespeitando as regras da boa fé a que estava adstrito. Na sentença sob recurso, afastando-se a celebração de qualquer contrato promessa, considerou-se que as partes negociaram apenas a celebração futura de um contrato, constituindo a taxa de reserva satisfeita pelo Apelante como um compromisso assumido, com vista à celebração de um contrato promessa de compra e venda pelo preço indicado. Mais se entendeu, que o Recorrente ao informar a Apelada que não estava interessado em prosseguir o negócio, e à falta de factos relevantes que justificassem tal conduta, não agira segundo as regras da boa fé, até porque inviabilizara a celebração do contrato promessa, após um período de tempo largamente superior ao acordado inicialmente, durante o qual o lote de terreno se manteve indisponível para terceiros, perdendo a quantia entregue a título de reserva, conforme o acordado. Aditou-se ainda, que mesmo estando-se perante um contrato atípico, haveria incumprimento por parte do Recorrente. Apreciando. Não se questionando que o princípio da liberdade contratual, foi acolhido, ampla e expressamente, no nosso ordenamento jurídico, não podem ser esquecidos os limites impostos ao mesmo pela lei, art.º405 , n.º 1, do CC , nomeadamente, e no que agora nos interessa, o consignado no art.º227 , n.º 1, do CC , respeitante ao dever de quem negoceia com outrem para a conclusão de um contrato, tanto nos preliminares, como na formação do mesmo, proceder segundo as regras da boa fé. Assim, e em conformidade, deverão as partes no decurso das negociações preliminares de um contrato, actuar de forma correcta e leal , contribuindo para a realização dos interesses legítimos que se pretendem atingir com a celebração do contrato, em termos, aliás, igualmente consagrados no que diz respeito ao posterior cumprimento, art.º762 , n.º 2, do CC , sem que tal signifique o coarctar da liberdade, necessariamente a manter até à obtenção do acordo definitivo, art.º232 , do CC . A tal subjaz o facto de em sede do comércio jurídico, ser cada vez mais patente, a existência de realidades negociais complexas, que não se esgotam com a apresentação da proposta e subsequente aceitação, antes exigem um número determinado de contactos e pré-acordos, com vista à ultimação do negócio, conforme a vontade real das partes. Assim, e no caso de a parte não pautar a sua actuação de acordo com as regras da boa fé, responderá pelos danos causados à contraparte, art.º227 , n.º 1, do CC . No entanto, e precisando, para com base nesta última disposição legal, surja a obrigação de indemnizar, é necessário, para além da produção de danos e da existência dos demais pressupostos da responsabilidade civil, que tenham ocorrido, efectivamente, negociações conduzidas de tal forma que criaram uma confiança, razoável, na conclusão de um contrato válido, e a consequente obtenção dos efeitos do mesmo decorrentes, perante a seriedade de propósitos evidenciada, bem como a ruptura das referidas negociações, de forma arbitrária ou ilegítima, porquanto sem motivo justificativo, salientando-se que deverá existir uma conduta fortemente censurável por parte de quem não cumpriu , não tendo a contraparte que se comportou lealmente, contribuído também, com culpa sua, para o insucesso negocial . A indemnização a que haja lugar, contempla, neste âmbito, o chamado interesse contratual negativo, no sentido de se pretender reparar os prejuízos que a parte evitaria, se não tivesse, sem culpa sua, confiado no cumprimento dos deveres da contraparte, segundo os ditames da boa fé, em termos de conclusão do negócio, mas também, em determinadas situações, poderá compensar das vantagens que a parte “inocente” teria auferido se não tivesse sido frustrada a expectativa, que legitimamente, detinha quanto a tal conclusão. Salienta-se, também, a relevância da qualificação jurídica da responsabilidade por culpa na formação dos contratos, também designada de pré-contratual, prevista no referenciado art.º227 , do CC , como contratual, ou extra-contratual, sabendo-se que existem, ainda , diferenças de regime, que se traduzem em importantes consequências, sobretudo em termos práticos, nomeadamente, e desde logo, no que diz respeito à culpa, já que a mesma se presume na responsabilidade contratual, art.º799 , n.º 1, do CC , e não na responsabilidade extra contratual, art.º487 , n.º 1, do CC . Não fornecendo a lei vigente, pelo menos directamente, o entendimento a seguir, são conhecidas as divergências em tal âmbito, a que certamente não serão estranhas as dificuldades de enquadramento face às aproximações a um ou outro regime, considerando as particularidades da responsabilidade pré contratual. Assim pode-se entender que a disciplina do ilícito extracontratual é a que melhor se harmoniza com a responsabilidade pela culpa na formação dos contratos, no que respeita à ruptura das negociações preparatórias , afastando, em conformidade, a presunção de culpa, porquanto a obrigação de indemnizar face a tal ruptura representa sempre uma limitação significativa da autonomia privada, não sendo razoável que ao contraente que sofre essa diminuição na sua esfera negocial, acresça a presunção de culpa, com o correspondente ónus da prova . Em contraposição, poderá considerar-se que o vínculo que se estabelece entre as partes durante as negociações se configura como uma relação de confiança, análoga à contratual, pelo que a violação de qualquer dos deveres que possam ser integrados na relação estabelecida nas negociações, faz desencadear a responsabilidade contratual . De qualquer forma, sempre se dirá, que quer perfilhando um, ou outro entendimento, à parte que pretenda ser ressarcida (lesado/credor) competirá, nos termos gerais, art.º342 , do CC , a prova do facto ilícito do não cumprimento, ou cumprimento defeituoso. Debruçando-nos sobre os autos, temos que na sentença recorrida se considerou que a situação concreta sob análise se desenrolou no âmbito de negociações preliminares, com vista, nos termos acordados, à celebração de um negócio de compra e venda de um lote, para além da construção de uma moradia no mesmo. Apurou-se, efectivamente, que em princípios de 1990, o Recorrente, residente em Inglaterra, pretendeu adquirir uma casa no Algarve, tendo para o efeito contactado a Recorrida, visitando na sequência de tal contacto, o empreendimento … e decidindo comprar ali um lote de terreno, para nele construir uma moradia. Subsequentemente o Apelante, que manifestara o interesse em vir a adquirir o lote X dessa área de loteamento, e a Apelada subscreveram, em 20 de Abril de 1990, um escrito mediante o qual esta última aceitava retirar do mercado o lote em causa, até 20.5.1990, mantendo o preço até essa data, obrigando-se o Recorrente, com comprador, também até à mesma data, a assinar o contrato-promessa, e efectuar os pagamentos acordados. Mais se acordou que caso o Apelante não assinasse o contrato até à data acima mencionada, a Recorrida, como vendedora, reservava-se ao direito de cancelar a referida reserva, retendo, como compensação, a taxa designada de reserva, tida assim como não reembolsável, que então foi satisfeita pelo comprador, no montante de 5.000 libras Ainda na sequência das negociações entre as partes, após troca de correspondência em Agosto de 1990, veio a ser alterado o acordo inicial no que respeitava ao lote a adquirir e respectivo preço. Ora, conforme decorre do factualismo enunciado, temos que se patenteia a existência de uma sucessão de actos, instrumentais da realização de um determinado objectivo, no caso a concretização do negócio em termos da aquisição do lote (e posterior construção da moradia), evidenciando-se o processo de formação dum contrato, inserido no âmbito das negociações preliminares, afastada ficando, como tal a existência, se possível, de um contrato promessa de um contrato promessa. Apurando-se que em 10 de Julho de 1991, o Recorrente informou a Recorrida que não estava interessado em seguir com o negócio, não pode deixar-se de concluir que foi o mesmo que procedeu à ruptura das negociações com vista à concretização do negócio, cuja conclusão ainda não ocorrera. Desta forma, sempre lhe competiria demonstrar a existência de um motivo que fosse não só determinante para tal ruptura, mas também justificado, não só do seu ponto de vista, mas que em termos de relevância objectiva, pudesse ser prevalente relativamente à parte contrária, nomeadamente, possibilitando a devolução da quantia entregue, e reclamada nos presentes autos. Com efeito, não deve ser esquecido que, conforme fora acordado, o referido montante, designado de taxa de reserva, não era reembolsável, podendo a Recorrida, como vendedora, retê-lo, no caso da não concretização do negócio, como veio a acontecer, servindo o mesmo de compensação pelo facto de o lote de terreno, por destinado a ser adquirido pelo Apelante, ter sido retirado do mercado. Diga-se, aliás, que em sede da petição inicial o Requerente alegou que no âmbito das negociações preliminares, a Recorrida se vinculara a indicar prazos e datas para a construção e conclusão da moradia, que deveria ocorrer em Junho de 1991, invocando o incumprimento pela mesma de tais deveres, pois em Julho desse ano a Apelada nem sequer tinha iniciado a construção das infra-estruturas, considerando que a esta última deveria ser imputada o facto de o negócio não ter sido concluído nos termos acordados, estando assim adstrita a restituir ao Recorrente a quantia que este lhe entregou. Acontece que o Recorrente não logrou provar a existência de tais obrigações , como factos constitutivos do direito a ver devolvida a quantia referida, face ao acordado em termos da sua entrega à Apelada, nem qualquer outra factualidade que nos permita concluir que a mesma haja violado o dever jurídico, sobre si impendente, de pautar o seu comportamento negocial segundo as regras da boa fé, de forma a incorrer na previsão do disposto no n.º 1, do art.º227 , do CC . Diga-se ainda que, mesmo entendendo-se que no caso dos autos teria sido celebrado entre as partes um contrato, atípico, de reserva, não se evidenciava face ao factos apurados que o seu invocado incumprimento pudesse ser imputado à Recorrida, em termos de a obrigar a devolver a quantia peticionada. Improcedem, desta forma, na totalidade, as conclusões do recurso, pelo que não merece censura a decisão sob recurso. DECISÃO Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida. Custas pelo Apelante. Évora, 22 de Junho de 2004 Ana Resende Pereira Batista Verdasca Garcia [1] Refira-se que na falta de indicação legal, pode-se entender que as regras de boa fé nas negociações preliminares de qualquer contrato, se traduzirão, desde logo, num dever de comunicação entre as partes de circunstâncias especiais, relativas aos contratantes, ao objecto do negócio ou às suas cláusulas, na medida em que as mesmas circunstâncias sejam relevantes para a formação de uma vontade esclarecida, e as partes estejam em condições de o prestar, sem prejuízo do dever geral de quem contrata, de bem se esclarecer, antes de se obrigar. [2] Conforme se diz no Acórdão do STJ de 3.7.2003, in www.dgsi.pt , a boa fé assume nestes casos um acentuado sentido ético-jurídico e sendo a regra a liberdade negocial, só deve sancionar-se a conduta intoleravelmente ofensiva desse sentido. [3] Cfr. Acórdão do STJ supra referido. [4] Face a uma apontada tendência de parificação dos dois regimes. [5] Sem prejuízo da existência, em tal âmbito de várias presunções de culpabilidade. [6] Como defende Almeida e Costa in Responsabilidade Civil pela Ruptura das Negociações Preparatórias de um Contrato, pag. 95 e segs. [7] Almeida e Costa, obra referida, fls. 93. [8] Veja-se o mesmo Autor, na obra acima indicada, que referencia entre outros, com entendimento diverso do seu, Mota Pinto, in Cessão da Posição Contratual, Vaz Serra, Culpa do devedor ou do agente, in BMJ n.º 68, e Mário Brito, Código Civil Anotado. [9] Afastada ficando, obviamente, a questão do seu incumprimento, bem como a culpa respectiva, presumida ou não.