Quando foi proferido o acórdão 2255/10.3TVLSB.L1-1?

O acórdão foi proferido em 06 de novembro de 2012.

2255/10.3TVLSB.L1-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

Tribunal da Relação de LisboaTRL

Relator: Manuel Ribeiro Marques

Data: 06 de novembro de 2012

Processo: 2255/10.3TVLSB.L1-1

ACORDAO

Descritores: Conclusões, Alegações, Promessa de arrendamento

Decisão: Confirmada a decisão

Votação: Unanimidade

Meio Processual: Apelação

Nr Documento: RL

Fontes: DGSI: https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/ea32a1c2f71e7a1b80257b0c005c9b67

Sumário

1. Constituindo as conclusões a síntese das alegações, uma conclusão não desenvolvida ou tratada nas alegações não pode ser considerada e conhecida pela Relação. 2. Não obstante as partes tenham denominado o contrato como promessa de arrendamento, acordaram o prazo do mesmo, o montante da contrapartida mensal, o regime dos seus aumentos, bem como o das benfeitorias, tendo a chave do imóvel sido entregue ao autor logo após a assinatura do contrato, que nele se instalou; esta factualidade evidencia que aquilo que as partes quiseram celebrar, e celebraram, foi um efectivo contrato de arrendamento para habitação, apenas faltando, à data, a licença de utilização da fracção para esse fim. (Sumário do Relator)

Texto

Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa: I. MV., e mulher, ZV., intentaram a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra XXX.- SOCIEDADE DE GESTÃO IMOBILIÁRIA, S.A., peticionando que: se profira sentença que substitua a declaração negocial da ré, nos termos do art. 830. º do Código Civil, realizando o contrato prometido; ou, subsidiariamente, se não proceder aquele pedido, que seja declarado nulo e de nenhum efeito tanto o acordo de rescisão do contrato de trabalho quanto o contrato promessa de arrendamento, regressando o A. à situação de porteiro do prédio da Avenida de ... n.º ... com a antiguidade contada desde a data da sua admissão, em 1 de Julho de 1992, com todos os benefícios e características próprias dessa situação, inclusivamente o direito à ocupação da casa da porteira; que seja a R. condenada a pagar aos AA.,pela má fé a quantia de €10,000,00, bem como em juros vincendos a partir da data da condenação; bem como na sanção pecuniária compulsória a que alude o art.º 829°.-A do Código de Processo Civil a ser arbitrada pelo tribunal, a contar da data da aprovação pela CM de Lisboa de desafectação da casa da porteira. Para fundamentarem tais pretensões, alegaram os autores, em síntese, que o A. foi durante 15 anos porteiro do prédio sito na Avenida de ... n.º ..., exercendo as suas funções sob as ordens, direcção e fiscalização da XXX., Sociedade de Gestão Imobiliária, SA.; que por escritura pública de 26 de Junho de 2006 realizou-se a cisão da XXX., Sociedade de Gestão Imobiliária, S.A. pelo que o prédio onde o A. exercia as suas funções foi transmitido à ré; que em 30 de Setembro de 2006 alegando como fundamento esta cisão a R. realizou com o A. um acordo de rescisão do contrato de trabalho onde o mesmo prescindia de todos os seus direitos enquanto trabalhador da R na condição de lhe ser dado de arrendamento o locado que ocupava - casa da porteira; que, atendendo à necessidade de ser proposto na Câmara Municipal de …o competente processo para a emissão de autorização de utilização da casa de porteira para habitação, foi realizado o contrato-promessa de arrendamento habitacional, nos termos do qual a R prometia dar de arrendamento ao A. a antiga casa de porteira, assim que legalmente possível, isto é, depois de ser deferido pela Câmara Municipal de …, o necessário e respectivo pedido de supressão de porteira do prédio referido; que o A. tomou conhecimento que o alvará de utilização individualizando a casa da porteira foi emitido em 3 de Julho de 2009 sendo desde essa data possível, nos termos do contrato promessa de arrendamento, proceder à realização do contrato prometido; que a R. em vez de marcar a realização do contrato prometido, enviou aos AA. em 13 de Abril de 2010 carta através da qual, pretende denunciar o contrato promessa celebrado; que esta atitude da R ao arrepio de todo o contratado está eivada da mais absoluta má-fé sobretudo se tivermos em conta que a realização do contrato prometido se tornou possível a partir de Julho de 2009 não tendo o mesmo sido marcado ou realizado claramente porque a R desde o inicio, nunca pretendeu cumprir o que prometeu e usou de reserva mental e dolo na realização do contrato promessa de arrendamento habitacional que realizou com o A.; que com o seu comportamento a R. pretendeu livrar-se do trabalhador sem lhe pagar qualquer indemnização ou compensação e a médio prazo, recuperar a casa da porteira que, vê-se agora, nunca pretendeu dar de arrendamento aos AA.; que em 25 de Maio do corrente ano os AA. enviaram à R. notificação judicial interpelando-a para a realização do contrato prometido, o que até à presente data não aconteceu; que a ré ocultou enquanto pôde a existência da licença de utilização e até evitou proceder aos registos necessários para que não se dissesse que não realizava o contrato prometido porque não queria; que daqui se infere a existência de uma indiscutível e notória má fé contratual, concretizada com reserva mental e dolo no intuito de viciar a vontade do A., o que conseguiu, pelo que, entende ter direito a uma indemnização pela má fé em valor não inferior a € 10 000,00, bem como deve a R ser condenada, nos termos do art. 829.º - A do Código de Processo Civil, em sanção pecuniária compulsória a contar da data da aprovação pela Câmara Municipal de … de desafectação da casa da porteira. A ré contestou, tendo impugnado vários dos factos alegados na p.i. e alegado que os AA. distorcem, reiterada e deliberadamente, a realidade dos factos, sendo falsa a afirmação de que o A marido terá "prescindido" dos seus direitos de trabalhador perante a R"( ... ) na condição de lhe ser dado de arrendamento o locado que ocupava - casa da porteira"; que o A. marido sabia perfeitamente que cessava o direito à utilização da "habitação de porteira" em simultâneo com a cessação do respectivo contrato de trabalho, até porque se tratava de uma "casa de função" cuja utilização só se compreendia e aceitava enquanto o ora A. marido desempenhasse a função de porteiro do imóvel; que o " Acordo de Rescisão de Contrato de Trabalho" teve na sua origem não a vontade da R. mas antes a impossibilidade do A. marido em continuar a prestar trabalho para a R., sendo que, o A. marido trabalhava, na altura, para a Câmara Municipal de … tendo naquela autarquia um horário de trabalho que se sobrepunha ao período de trabalho que se tinha obrigado a prestar à ora R.; que terá sido essa a razão pela qual o A. marido passou a insistir permanentemente com a R. no sentido de se formalizar a cessação do respectivo contrato de trabalho; que para além da sobreposição de horários, eram permanentes os conflitos e mau ambiente generalizado entre o A. marido e os arrendatários da R. que habitavam no imóvel, os quais insistentemente se queixavam do facto de o A. marido não cumprir com as suas expectativas, designadamente em termos de limpeza das partes comuns, como dos permanentes conflitos e falta de urbanidade da relação dos ora AA. com os arrendatários da R.; que a acusação de má fé dirigida à R. é totalmente infundada e baseia-se num conjunto de falsidades e de insinuações gratuitas; que a ré tem vindo a envidar esforços no sentido de regularizar a situação jurídica da fracção na qual habitam os AA.; que a autarquia só veio a emitir o novo alvará em 17 de Junho de 2009; e que está, ainda, a aguardar a concretização do registo na Conservatória do Registo Predial de …, tendo sido informada que a Sra. Conservadora do Registo Predial de … pretende que seja previamente formalizada uma escritura de rectificação da propriedade horizontal do imóvel na qual intervenham todos os proprietários, destinando-se tal escritura a garantir que todos os proprietários estão de acordo com a passagem da fracção em causa a fracção autónoma, deixando, assim e consequentemente, de ser parte comum do imóvel e sem a referida alteração formal do registo predial não pode a R., de boa fé, proceder à outorga do contrato prometido. Concluiu pela improcedência da acção. Foi elaborado despacho saneador, organizados os factos assentes e a base instrutória. Realizado o julgamento foi proferida sentença, na qual se decidiu julgar a acção improcedente e absolver a ré dos pedidos. Inconformados, vieram os autores interpor o presente recurso de apelação, cujas alegações terminaram com a formulação das seguintes conclusões: a. O Mmo.. Juiz “a quo" entendeu considerar o contrato de promessa de arrendamento que originou os autos como um verdadeiro contrato de arrendamento, com fundamento no artº. 664º do Código de Processo Civil; b. Não obstante, dos termos do artº. 238º do Código Civil, resulta que não pode a declaração valer com um sentido que não tenha o mínimo de correspondência no texto do respectivo documento; c. Tanto do titulo do contrato junto aos autos e realizado entre o recorrente e a recorrida quanto da quase totalidade dos seus artigos resulta claramente que se trata de um contrato de promessa de arrendamento urbano habitacional; d. Resulta dos autos e da sentença recorrida que a R. se constituiu em mora no cumprimento do contrato firmado, tendo-se até recusado a cumprir o contrato prometido, por carta enviada ao recorrente e junta aos autos, e. O incumprimento do contrato promessa gera a possibilidade de recurso à figura da execução especifica, o que se encontra requerido; f. Encontra-se em causa o direito de habitação constitucionalmente protegido pelo artº, 65º. da CRP já que os recorrentes não têm meios para arrendar outra casa, criando-se, face à decisão ora recorrida uma situação de carência habitacional para os mesmos, g. A sentença recorrida, ao decidir como decidiu, viola o artº. 830º. do Código Civil pela recusa da aplicação da execução especifica, que devia ter aplicado; h. A sentença não especifica suficientemente os fundamentos de facto que justificam a decisão, pelo que, nos termos da al. b) do artº. 668º. do Código de Processo Civil, é nula. Termina pedindo seja o presente recurso considerado procedente, revogando-se a sentença recorrida e substituindo-se por outra em que se decrete a execução especifica do contrato-promessa. A ré apresentou contra-alegações, nas quais formulou as seguintes conclusões: Os Recorrentes alicerçam o recurso numa alegada desconsideração de pressupostos ou motivações que teriam sido inerentes à celebração do contrato dos autos e que afastariam a sua qualificação como contrato de arrendamento. No entanto, e como é dito na douta sentença, "não se apurou, contudo, qual a concreta causa que levou à subscrição dos documentos de fls. 12 a 15 dos autos, mas, de todo o modo, ficou cabalmente apurado que o autor e a ré subscreveram tais documentos, relativamente à celebração dos quais não se demonstrou ter existido mà fé contratual ou vício de vontade na sua formação."(sentença, p.8, fls ... ). A prova da "concreta causa" cabia aos Recorrentes. Os Recorrentes celebraram com a Recorrida o contrato dos autos tendo de imediato passado a pagar uma contrapartida monetária pela ocupação do imóvel. As partes actuaram, desde logo, por forma correspondente à celebração de um contrato de arrendamento. Dúvidas não há quanto à irrelevância da denominação dada pelas partes ao contrato nem quanto à actuação das partes como sujeitos de uma verdadeira relação jurídica locatícia: "Ainda que as partes tenham denominado certo contrato como promessa de arrendamento, se ocorreu desde logo ou vier a ocorrer a ocupação da coisa mediante certa retribuição mensal, tal situação deve definir-se como contrato de arrendamento. " (Ac. do STJ de 20-02-2001, proc.º 01A013, www.dgsi.pt) A insustentabilidade da execução específica reclamada pelos Recorrentes está patente no raciocínio contraditório que insistem em prosseguir: por um lado, sustentam que era tão-só uma "promessa" de contrato de arrendamento; por outro, reconhecem que lhes foi dado o gozo temporário da coisa pelo qual pagaram a respectiva retribuição; Tratando-se de uma mera "promessa", não poderiam exercer os direitos e obrigações correspondentes ao contrato definitivo: o único direito decorrente da promessa seria a obrigação (futura e condicional) de celebração do contrato de arrendamento (cfr. art°. 830 do Cód. Civil). O recurso dos Recorrentes reside num flagrante e permanente desprezo pelos factos provados no qual alicerçam um intolerável "direito à execução específica" do contrato de arrendamento ao abrigo do qual vêem usando e fruindo o imóvel de que a Recorrida é proprietária. Tanto mais que não puseram em causa a matéria de facto provada na qual assenta a douta decisão proferida em primeira instância que os Recorrentes reconhecem ser "irrepreensível na apreciação de Direito e na sua aplicação" (1° das alegações dos Recorrentes, a fls ... ) e, como tal, não merece qualquer censura. Termos em que deve ser negado provimento ao recurso, com as legais consequências. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. II. Nos termos dos art.ºs 684º, n.º 3, e 685º-A, n.º 1, do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões dos recorrentes, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.º 660º do mesmo Código. As questões a decidir resumem-se a saber: se a sentença enferma de nulidade; se o pretenso contrato-promessa de arrendamento é ou não um verdadeiro contrato de arrendamento; se assiste aos autores o direito de execução específica do contrato-promessa; se a interpretação das normas jurídicas aplicáveis sufragada na sentença viola o estatuído no art. 65º da CRP. III. São os seguintes os factos considerados provados em 1ª instância: O A. MV. foi durante 15 anos porteiro do prédio sito na Avenida … exercendo as suas funções sob as ordens, direcção e fiscalização da XXX., Sociedade de Gestão Imobiliária, S.A. (cfr. alínea A) da matéria de facto assente); Pelo menos, desde 1992, o autor habita na Av. …, na antiga casa de porteira (cfr. resposta dada ao artigo 7º) da base instrutória); Por escritura pública de 26 de Junho de 2006 realizou-se a cisão da XXX., Sociedade de Gestão Imobiliária, SA pelo que o prédio onde o A. exercia as suas funções foi transmitido à XXX., Sociedade de Gestão Imobiliária, SA, aqui R., tendo o contrato de trabalho do A. sido transferido também para a R., prosseguindo em vigor com a antiguidade resultante da passagem do tempo desde 1 de Julho de 1992 (cfr. alínea B) da matéria de facto assente); O autor e a ré subscreveram os documentos que constam, sob cópia, de fls. 12 a 15 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (cfr. alínea C) da matéria de facto assente); Em 2006, o autor trabalhava na Câmara Municipal de …, com horário de trabalho flexível, entre as 08.00 e as 20.00 horas (com plataformas fixas entre as 10.00 e as 12.00 e entre as 14.30 e as 16.30 horas), tendo que cumprir 7 horas de trabalho diurno (cfr. resposta dada aos artigos 15º), 16º) e 17º) da base instrutória); A ré remeteu aos autores, que a receberam, a carta, datada de 13 de Abril de 2010, cuja cópia consta de fls. 19 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (cfr. alínea D) da matéria de facto assente); Em data indeterminada de 2009, posterior à referida no documento de fls. 18 (03/07/2009), a ré confiou a condução técnica do processo de legalização da fracção ao escritório de RJ. (cfr. resposta dada ao artigo 23º) da base instrutória); Os autores promoveram a notificação judicial avulsa da ré, a qual se efectuou em 15/07/2010 (cfr. resposta dada ao artigo 11º) da base instrutória); O A. marido sabia perfeitamente que cessava o direito à utilização da "habitação de porteira" em simultâneo com a cessação do respectivo contrato de Trabalho (cfr. resposta dada ao artigo 12º) da base instrutória); Em Novembro de 2010, a ré estava a aguardar a celebração de escritura de rectificação da propriedade horizontal do prédio referido em A) e a subsequente realização de registo predial, cujo processo se veio a concluir em Fevereiro ou Março de 2011 (cfr. resposta dada aos artigos 19º), 20º) , 21º) e 22º) da base instrutória); Até à data não foi celebrado o contrato referido na cláusula 3.ª do documento de fls. 13 a 15 dos autos (cfr. resposta dada ao artigo 3º) da base instrutória); A actual administradora da R., MSC., é Advogada (cfr. alínea E) da matéria de facto assente); e Teor dos documentos de fls. 56 a 62 dos autos (cfr. resposta dada ao artigo 8º) da base instrutória).--- IV. Da questão de mérito: Da alegada nulidade da sentença: Na conclusão h) dizem os apelantes que a sentença não especifica suficientemente os fundamentos de facto que justificam a decisão, pelo que, nos termos da al. b) do art. 668º do CPC, é nula. Porém, no corpo alegatório, os apelantes não afloraram essa questão, nem arguiram a nulidade da sentença. Ora, constituindo as conclusões a síntese das alegações, uma conclusão não desenvolvida ou tratada nas alegações não pode ser considerada e conhecida pela Relação. De resto, é manifesto que não ocorre o vício em referência. Com efeito, e como é sabido, apenas existe nulidade da sentença quando falte em absoluto a indicação dos fundamentos de facto ou a indicação dos fundamentos de direito da decisão e não a mera deficiência de fundamentação – cfr. A. Varela, Manual de Processo Civil, 2ª edição, pag. 687. Ora, manifestamente, a sentença contém os fundamentos de facto e de direito, pois que concretiza os factos provados, nos quais fundamenta a decisão, e enuncia os fundamentos jurídicos determinantes da mesma. Improcede, por isso, a conclusão dos apelantes no que tange à nulidade da sentença. Da questão de fundo: A questão fundamental em discussão nos autos e no recurso prende-se com a qualificação do contrato celebrado entre o autor e a ré, pretendendo os autores ser de qualificar como de mera promessa de arrendamento, enquanto na sentença foi qualificado como de um contrato definitivo de arrendamento. Como se assinalou na decisão recorrida, para a caracterização de um contrato não importa, decisivamente, a designação que as partes lhe atribuíram, a qual pode estar em desarmonia com o acordo efectivamente estipulado, não se encontrando o juiz adstrito a tal designação (art. 664º do CPC), devendo o contrato sujeitar-se ao regime jurídico que resultar da interpretação das declarações negociais nele expressas A interpretação dessas declarações deve fazer-se de acordo com as normas constantes dos arts. 236º e 238º do Cód. Civil, segundo as quais as declarações devem valer com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, deve entendê-la, desde que no texto do documento esse sentido encontre um mínimo de correspondência. Ora, de acordo com o estatuído nos arts. 1022 e 1023 do CC, arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição. Por seu turno, o contrato-promessa, segundo o art. 410º, nº 1 do Cód. Civil, é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, ou seja, é um contrato que tem por objecto uma obrigação de prestação de facto, que consiste na celebração do contrato prometido, através da emissão das declarações negociais que lhe são próprias, formalizadas ou não, consoante os requisitos de forma estipulados por lei. O recurso à celebração de um contrato-promessa impõe-se quando as partes estão interessadas em celebrar um determinado contrato, mas se deparam com dificuldades na sua estipulação imediata, pelo que através do contrato-promessa se obrigam a realizar, oportunamente, o contrato que têm em vista (o contrato prometido). Flui dos autos que com data de 30/09/2006 o autor e a ré celebraram o denominado «ACORDO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE TRABALHO», por via do qual acordaram a cessação - por mútuo acordo (revogando-o) - do contrato de porteiro até aí existente, aí declarando o autor entregar a casa de porteiro que utilizava. E na mesma data o autor e a ré firmaram o acordo constante de fls. 13 a 15 dos autos, denominado por «CONTRATO PROMESSA DE ARRENDAMENTO URBANO HABITACIONAL», com o seguinte teor: “CONTRATO PROMESSA DE ARRENDAMENTO URBANO HABITACIONAL Entre: PRIMEIRA OUTORGANTE: XXX, Sociedade de Gestão Imobiliária, SA., com sede na Av. …, pessoa colectiva n.º ..., aqui representada pela Sra. Ora. MSC., administradora, com poderes para o acto, adiante designada por Entidade Patronal ou Primeira Outorgante, e SEGUNDO OUTORGANTE: MV., casado, contribuinte nO ..., com domicílio na Av. …, Porteiro, adiante designado por Trabalhador ou Segundo Outorgante, Nas respectivas qualidades e posições em que intervêm, os Outorgantes atrás identificados celebram o presente Contrato Promessa de Arrendamento Urbano por termo Certo, ao abrigo do regime estabelecido nos Arts. 1 069.° e Art. 1095.° n.2 do Código Civil, com a redacção que lhe foi introduzida pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, o que fazem nos termos e nas condições seguintes: 1ª A Primeira Outorgante é dona e legítima proprietária do prédio sito na Av. …. 2ª Pelo presente contrato, a Primeira Outorgante promete dar de arrendamento ao Segundo Outorgante a antiga casa de Porteira, assim que legalmente seja possível, isto é depois de ser deferido pela Câmara Municipal de …, o necessário e respectivo pedido de supressão de porteira do prédio referido na cláusula Primeira. 3ª O contrato de arrendamento prometido será celebrado pelo prazo certo de 5 anos, nos termos do disposto no Art.1 095.° n.2 do C.C 4ª A renda anual será do montante de 1.800,00 € (mil e oitocentos euros) que o Segundo Outorgante se obriga a pagar em duodécimos mensais de 150 € (cento e cinquenta euros) a qual será paga no primeiro dia útil do mês a que for referente, nos escritórios da Primeira Outorgante, ou em local oportunamente estipulado pela Senhoria, mediante comunicação escrita. 5ª A posse do futuro locado é transferida para o Segundo Outorgante a 1 de Outubro de 2006, na data da assinatura do presente contrato promessa de arrendamento urbano habitacional. Como contrapartida dessa utilização o Segundo Outorgante pagará um montante mensal igual ao da futura renda, durante a vigência do Presente Contrato Promessa, que neste ano será do montante de 150 € por mês. A referida contrapartida apenas será devida a partir de 1 de Novembro de 2006. 6ª A renda agora estipulada será actualizada anualmente, nos termos legais aplicáveis, nos termos previstos no Novo Regime do Arrendamento Urbano, sendo a primeira actualização devida e feita em 2008 e sendo desde logo devida sobre o montante mensal pago e previsto na Cláusula anterior, ou seja, mesmo que o contrato prometido ainda não tenha entrado em vigor. 7ª O prometido local arrendado destina-se exclusivamente a habitação do futuro Inquilino, reconhecendo este que o mesmo realiza cabalmente o fim a que se destina, não podendo este sublocá-lo, no todo ou em parte, sem prévia autorização por escrito da futura Senhoria ou cedê-lo gratuita ou onerosamente, sem a referida autorização. 8ª O Segundo Outorgante obriga-se a conservar no estado em que actualmente se encontram as instalações e canalizações de água e luz, esgotos e demais equipamentos do local arrendado, bem como a manter em bom estado os respectivos soalhos, pinturas e vidros, ressalvando o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização e decurso do tempo. 9ª O Segundo Outorgante não poderá fazer quaisquer obras no local arrendado sem autorização prévia e por escrito da Senhoria, nem poderá levantar quaisquer benfeitorias por si realizadas, ainda que feitas com autorização, nem por elas pedir indemnização ou alegar retenção. 10ª Fica proibida a hospedagem, salvo autorização escrita, dada pela Primeira Outorgante. 11ª O presente contrato Promessa caducará passados cinco anos sobre a data da assinatura do presente contrato e independentemente de já haver sido deferido ou não o pedido de supressão de porteira em relação a este prédio, não sendo devida qualquer indemnização a qualquer um dos presentes Outorgantes pela sua caducidade, seja a que título fôr. 12ª O Segundo Outorgante pode denunciar o presente contrato a partir de um ano do início do mesmo, desde que avise a Primeira Outorgante, por carta registada com aviso de recepção, com uma antecedência mínima de três meses. 13ª O Segundo Outorgante obriga-se desde já a contratar em seu nome o fornecimento de água, gás e electricidade, assim que a Primeira Outorgante lhe comunique que já existem contadores autónomos. O presente contrato é celebrado em duplicado, sendo o respectivo imposto de selo pago através de guia. Lisboa, 30 de Setembro de 2006” Analisando este contrato, ressalta desde logo que as partes intitularam o mesmo como “contrato promessa de arrendamento urbano habitacional". Porém, o contrato de fls. 13/15 revela os elementos essenciais de um contrato de arrendamento, por dele constar que os primeiros contraentes se obrigam a proporcionar (de imediato) aos segundos “o gozo temporário de uma coisa [imóvel], mediante retribuição” (artigos 1022º e 1023º do Código Civil): a coisa está suficientemente identificada e delimitada (“objecto contratual”); o prazo (cinco anos) está definido (cl. 3ª), idêntico ao prazo de duração do “contrato promessa” (cl. 11ª); a retribuição também (cl. 4ª); a finalidade do arrendamento consta da cl. 7ª; o direito a ocupar imediatamente o locado e o dever de pagar uma contrapartida mensal (igual ao da renda) figura na cl. 5ª; a actualização dessa contrapartida consta da cláusula 6ª; e o regime das benfeitorias e cedências a terceiros, consta das cláusulas 7ª e 9ª. No acordo em referência esclarece-se a razão pela qual se apelidou o contrato como promessa de arrendamento da antiga casa da porteira, dada a necessidade de “ser deferido pela Câmara Municipal de …, o necessário pedido de supressão de porteira do prédio”. Assim, a entrega imediata da fracção e o consequente pagamento de uma contrapartida mensal, evidencia que aquilo que as partes quiseram celebrar, e celebraram, foi um efectivo contrato de arrendamento para habitação, apenas faltando, para a sua legalização, a supressão da casa da porteira junto da CM … – sobre esta temática, para além da jurisprudência citada na sentença recorrida, vide os Ac. do STJ de 3-12-2009 e de 1-07-2010, relatado,, respectivamente, pelos Cons.Abílio Vasconcelos e Maria dos Prazeres Beleza. Desta forma, pelo referido contrato acordou-se quanto a todos elementos essenciais do contrato de arrendamento: entrega do locado, pagamento de uma contrapartida monetária e as demais cláusulas, nada ficando para o contrato "prometido". Daí que nenhuma obrigação de celebrar um outro negócio jurídico conste daquele contrato ajuizado. Deste modo, o contrato em apreço reveste a natureza de verdadeiro contrato de arrendamento habitacional e não de um contrato promessa cujo objecto seja a realização de um contrato de arrendamento futuro. E atendendo à data da celebração do contrato em causa - 30-09-2006 -, era apenas exigível documento escrito para a sua formalização – art. 1069º do CC.. É certo que aquele contrato contém um vício, por naquela data inexistir licença de utilização da fracção para habitação. Com efeito, o Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto, veio estabelecer que do contrato de arrendamento deve constar a existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente (ou então a referência à sua não exigibilidade, por se tratar de edifício construído antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo D.L. n.º 38382, de 7 de Agosto de 1951) – arts. 2º al. d) e 5º. Sucede que, tal como se frisou na sentença recorrida, do estatuído no artigo 4.º do aludido diploma legal decorre que, desde que suprida, a sua falta não determina a invalidade ou a ineficácia do contrato, e resultou comprovado que a licença em questão foi já emitida (vide fls. 18 dos autos). Deste modo, sendo o contrato em causa nos autos um verdadeiro contrato de arrendamento, não é o mesmo susceptível de execução específica, como bem se decidiu na sentença recorrida. Dizem ainda os apelantes nas suas alegações que constitui um facto notório que ninguém prescindiria de uma indemnização equivalente a 15 anos de trabalho e dos demais direitos que daí pudessem advir a troco de nada, sendo que o que o autor aceitou em troca foi a celebração do contrato promessa, tendo criado a expectativa justa de que teria em breve um contrato de arrendamento. Esta factualidade não constitui manifestamente um facto notório, pois que só revestem essa característica aqueles que são do conhecimento geral (art. 514º, n.º 1, do CPC), isto é, conhecidos ou facilmente cognoscíveis pela generalidade das pessoas normalmente informadas – cfr. Lebre de Freitas, CPC anotado, vol. 2º, pag. 397. Não pode ser qualificado como “facto notório” aquilo que não passa de uma presunção “ad hominem”, a que se chega através de juízos baseados na experiência comum – cfr. Ac STJ de 12-11-91, in BMJ 411, pag. 569. Por outra via, não se pode deduzir esse facto da restante factualidade apurada, pela simples razão de se desconhecerem as razões da aceitação da rescisão do contrato de trabalho de porteiro por parte do autor, o qual já lhe conferia o direito a habitar na casa. Ademais, os apelantes vêm invocar factos cuja prova não conseguiram fazer em 1ª instância (vide respostas aos quesitos 4º e 5º) e sem que todavia tenham impugnado essa factualidade. Se os apelantes criaram a expectativa de que continuariam a habitar na fracção em causa nos autos, fizeram-no infundadamente, pois que no contrato apelidado de promessa clausulou-se (cl 11ª) que o mesmo caducaria passados cinco anos, independentemente de já haver sido deferido ou não o pedido de supressão da porteira. Por último refira-se que a interpretação das normas legais acolhidas na sentença e subscritas por esta Relação não viola o estatuído no art. 65º da Constituição, pois que não se está arbitrariamente a privar os autores de uma habitação. Os alegados problemas de saúde destes, bem como a situação económica e social, apenas, em sede executiva, poderão obter algum acolhimento – arts. 930º-B e segs. do CPC. Improcede, assim, a apelação. V. Decisão: Pelo acima exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida; Custas pelos apelantes. Notifique. Lisboa, 06 de Novembro de 2012 Manuel Marques - Relator Pedro Brighton - 1º Adjunto Teresa Sousa Henriques – 2ª Adjunta

Acórdão

2255/10.3TVLSB.L1-1

Tribunal: Tribunal da Relação de Lisboa
Data: 06 de novembro de 2012
Relator: Manuel Ribeiro Marques

Apelação

ConclusõesAlegaçõesPromessa de arrendamento

Sumário

1. Constituindo as conclusões a síntese das alegações, uma conclusão não desenvolvida ou tratada nas alegações não pode ser considerada e conhecida pela Relação.

2. Não obstante as partes tenham denominado o contrato como promessa de arrendamento, acordaram o prazo do mesmo, o montante da contrapartida mensal, o regime dos seus aumentos, bem como o das benfeitorias, tendo a chave do imóvel sido entregue ao autor logo após a assinatura do contrato, que nele se instalou; esta factualidade evidencia que aquilo que as partes quiseram celebrar, e celebraram, foi um efectivo contrato de arrendamento para habitação, apenas faltando, à data, a licença de utilização da fracção para esse fim.

(Sumário do Relator)

Texto Integral

Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. MV., e mulher, ZV., intentaram a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra XXX.- SOCIEDADE DE GESTÃO IMOBILIÁRIA, S.A., peticionando que:

a)se profira sentença que substitua a declaração negocial da ré, nos termos do art. 830. º do Código Civil, realizando o contrato prometido;
b)ou, subsidiariamente, se não proceder aquele pedido, que seja declarado nulo e de nenhum efeito tanto o acordo de rescisão do contrato de trabalho quanto o contrato promessa de arrendamento, regressando o A. à situação de porteiro do prédio da Avenida de ... n.º ... com a antiguidade contada desde a data da sua admissão, em 1 de Julho de 1992, com todos os benefícios e características próprias dessa situação, inclusivamente o direito à ocupação da casa da porteira;
c)que seja a R. condenada a pagar aos AA.,pela má fé a quantia de €10,000,00, bem como em juros vincendos a partir da data da condenação;
d)bem como na sanção pecuniária compulsória a que alude o art.º 829°.-A do Código de Processo Civil a ser arbitrada pelo tribunal, a contar da data da aprovação pela CM de Lisboa de desafectação da casa da porteira.

Para fundamentarem tais pretensões, alegaram os autores, em síntese, que o A. foi durante 15 anos porteiro do prédio sito na Avenida de ... n.º ..., exercendo as suas funções sob as ordens, direcção e fiscalização da XXX., Sociedade de Gestão Imobiliária, SA.; que por escritura pública de 26 de Junho de 2006 realizou-se a cisão da XXX., Sociedade de Gestão Imobiliária, S.A. pelo que o prédio onde o A. exercia as suas funções foi transmitido à ré; que em 30 de Setembro de 2006 alegando como fundamento esta cisão a R. realizou com o A. um acordo de rescisão do contrato de trabalho onde o mesmo prescindia de todos os seus direitos enquanto trabalhador da R na condição de lhe ser dado de arrendamento o locado que ocupava - casa da porteira; que, atendendo à necessidade de ser proposto na Câmara Municipal de …o competente processo para a emissão de autorização de utilização da casa de porteira para habitação, foi realizado o contrato-promessa de arrendamento habitacional, nos termos do qual a R prometia dar de arrendamento ao A. a antiga casa de porteira, assim que legalmente possível, isto é, depois de ser deferido pela Câmara Municipal de …, o necessário e respectivo pedido de supressão de porteira do prédio referido; que o A. tomou conhecimento que o alvará de utilização individualizando a casa da porteira foi emitido em 3 de Julho de 2009 sendo desde essa data possível, nos termos do contrato promessa de arrendamento, proceder à realização do contrato prometido; que a R. em vez de marcar a realização do contrato prometido, enviou aos AA. em 13 de Abril de 2010 carta através da qual, pretende denunciar o contrato promessa celebrado; que esta atitude da R ao arrepio de todo o contratado está eivada da mais absoluta má-fé sobretudo se tivermos em conta que a realização do contrato prometido se tornou possível a partir de Julho de 2009 não tendo o mesmo sido marcado ou realizado claramente porque a R desde o inicio, nunca pretendeu cumprir o que prometeu e usou de reserva mental e dolo na realização do contrato promessa de arrendamento habitacional que realizou com o A.; que com o seu comportamento a R. pretendeu livrar-se do trabalhador sem lhe pagar qualquer indemnização ou compensação e a médio prazo, recuperar a casa da porteira que, vê-se agora, nunca pretendeu dar de arrendamento aos AA.; que em 25 de Maio do corrente ano os AA. enviaram à R. notificação judicial interpelando-a para a realização do contrato prometido, o que até à presente data não aconteceu; que a ré ocultou enquanto pôde a existência da licença de utilização e até evitou proceder aos registos necessários para que não se dissesse que não realizava o contrato prometido porque não queria; que daqui se infere a existência de uma indiscutível e notória má fé contratual, concretizada com reserva mental e dolo no intuito de viciar a vontade do A., o que conseguiu, pelo que, entende ter direito a uma indemnização pela má fé em valor não inferior a € 10 000,00, bem como deve a R ser condenada, nos termos do art. 829.º - A do Código de Processo Civil, em sanção pecuniária compulsória a contar da data da aprovação pela Câmara Municipal de … de desafectação da casa da porteira.

A ré contestou, tendo impugnado vários dos factos alegados na p.i. e alegado que os AA. distorcem, reiterada e deliberadamente, a realidade dos factos, sendo falsa a afirmação de que o A marido terá "prescindido" dos seus direitos de trabalhador perante a R"( ... ) na condição de lhe ser dado de arrendamento o locado que ocupava - casa da porteira"; que o A. marido sabia perfeitamente que cessava o direito à utilização da "habitação de porteira" em simultâneo com a cessação do respectivo contrato de trabalho, até porque se tratava de uma "casa de função" cuja utilização só se compreendia e aceitava enquanto o ora A. marido desempenhasse a função de porteiro do imóvel; que o " Acordo de Rescisão de Contrato de Trabalho" teve na sua origem não a vontade da R. mas antes a impossibilidade do A. marido em continuar a prestar trabalho para a R., sendo que, o A. marido trabalhava, na altura, para a Câmara Municipal de … tendo naquela autarquia um horário de trabalho que se sobrepunha ao período de trabalho que se tinha obrigado a prestar à ora R.; que terá sido essa a razão pela qual o A. marido passou a insistir permanentemente com a R. no sentido de se formalizar a cessação do respectivo contrato de trabalho; que para além da sobreposição de horários, eram permanentes os conflitos e mau ambiente generalizado entre o A. marido e os arrendatários da R. que habitavam no imóvel, os quais insistentemente se queixavam do facto de o A. marido não cumprir com as suas expectativas, designadamente em termos de limpeza das partes comuns, como dos permanentes conflitos e falta de urbanidade da relação dos ora AA. com os arrendatários da R.; que a acusação de má fé dirigida à R. é totalmente infundada e baseia-se num conjunto de falsidades e de insinuações gratuitas; que a ré tem vindo a envidar esforços no sentido de regularizar a situação jurídica da fracção na qual habitam os AA.; que a autarquia só veio a emitir o novo alvará em 17 de Junho de 2009; e que está, ainda, a aguardar a concretização do registo na Conservatória do Registo Predial de …, tendo sido informada que a Sra. Conservadora do Registo Predial de … pretende que seja previamente formalizada uma escritura de rectificação da propriedade horizontal do imóvel na qual intervenham todos os proprietários, destinando-se tal escritura a garantir que todos os proprietários estão de acordo com a passagem da fracção em causa a fracção autónoma, deixando, assim e consequentemente, de ser parte comum do imóvel e sem a referida alteração formal do registo predial não pode a R., de boa fé, proceder à outorga do contrato prometido.

Concluiu pela improcedência da acção.

Foi elaborado despacho saneador, organizados os factos assentes e a base instrutória.

Realizado o julgamento foi proferida sentença, na qual se decidiu julgar a acção improcedente e absolver a ré dos pedidos.

Inconformados, vieram os autores interpor o presente recurso de apelação, cujas alegações terminaram com a formulação das seguintes conclusões:

a. O Mmo.. Juiz “a quo" entendeu considerar o contrato de promessa de arrendamento que originou os autos como um verdadeiro contrato de arrendamento, com fundamento no artº. 664º do Código de Processo Civil;
b. Não obstante, dos termos do artº. 238º do Código Civil, resulta que não pode a declaração valer com um sentido que não tenha o mínimo de correspondência no texto do respectivo documento;
c. Tanto do titulo do contrato junto aos autos e realizado entre o recorrente e a recorrida quanto da quase totalidade dos seus artigos resulta claramente que se trata de um contrato de promessa de arrendamento urbano habitacional;
d. Resulta dos autos e da sentença recorrida que a R. se constituiu em mora no cumprimento do contrato firmado, tendo-se até recusado a cumprir o contrato prometido, por carta enviada ao recorrente e junta aos autos, e. O incumprimento do contrato promessa gera a possibilidade de recurso à figura da execução especifica, o que se encontra requerido;
f. Encontra-se em causa o direito de habitação constitucionalmente protegido pelo artº, 65º. da CRP já que os recorrentes não têm meios para arrendar outra casa, criando-se, face à decisão ora recorrida uma situação de carência habitacional para os mesmos, g. A sentença recorrida, ao decidir como decidiu, viola o artº. 830º. do Código Civil pela recusa da aplicação da execução especifica, que devia ter aplicado;
h. A sentença não especifica suficientemente os fundamentos de facto que justificam a decisão, pelo que, nos termos da al. b) do artº. 668º. do Código de Processo Civil, é nula.
Termina pedindo seja o presente recurso considerado procedente, revogando-se a sentença recorrida e substituindo-se por outra em que se decrete a execução especifica do contrato-promessa.

A ré apresentou contra-alegações, nas quais formulou as seguintes conclusões:

1)Os Recorrentes alicerçam o recurso numa alegada desconsideração de pressupostos ou motivações que teriam sido inerentes à celebração do contrato dos autos e que afastariam a sua qualificação como contrato de arrendamento.
2)No entanto, e como é dito na douta sentença, "não se apurou, contudo, qual a concreta causa que levou à subscrição dos documentos de fls. 12 a 15 dos autos, mas, de todo o modo, ficou cabalmente apurado que o autor e a ré subscreveram tais documentos, relativamente à celebração dos quais não se demonstrou ter existido mà fé contratual ou vício de vontade na sua formação."(sentença, p.8, fls ... ). A prova da "concreta causa" cabia aos Recorrentes.
3)Os Recorrentes celebraram com a Recorrida o contrato dos autos tendo de imediato passado a pagar uma contrapartida monetária pela ocupação do imóvel. As partes actuaram, desde logo, por forma correspondente à celebração de um contrato de arrendamento.
4)Dúvidas não há quanto à irrelevância da denominação dada pelas partes ao contrato nem quanto à actuação das partes como sujeitos de uma verdadeira relação jurídica locatícia: "Ainda que as partes tenham denominado certo contrato como promessa de arrendamento, se ocorreu desde logo ou vier a ocorrer a ocupação da coisa mediante certa retribuição mensal, tal situação deve definir-se como contrato de arrendamento. " (Ac. do STJ de 20-02-2001, proc.º 01A013, www.dgsi.pt)
5)A insustentabilidade da execução específica reclamada pelos Recorrentes está patente no raciocínio contraditório que insistem em prosseguir: por um lado, sustentam que era tão-só uma "promessa" de contrato de arrendamento; por outro, reconhecem que lhes foi dado o gozo temporário da coisa pelo qual pagaram a respectiva retribuição; Tratando-se de uma mera "promessa", não poderiam exercer os direitos e obrigações correspondentes ao contrato definitivo: o único direito decorrente da promessa seria a obrigação (futura e condicional) de celebração do contrato de arrendamento (cfr. art°. 830 do Cód. Civil).
6)O recurso dos Recorrentes reside num flagrante e permanente desprezo pelos factos provados no qual alicerçam um intolerável "direito à execução específica" do contrato de arrendamento ao abrigo do qual vêem usando e fruindo o imóvel de que a Recorrida é proprietária.
7)Tanto mais que não puseram em causa a matéria de facto provada na qual assenta a douta decisão proferida em primeira instância que os Recorrentes reconhecem ser "irrepreensível na apreciação de Direito e na sua aplicação" (1° das alegações dos Recorrentes, a fls ... ) e, como tal, não merece qualquer censura.
Termos em que deve ser negado provimento ao recurso, com as legais consequências.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II. Nos termos dos art.ºs 684º, n.º 3, e 685º-A, n.º 1, do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões dos recorrentes, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.º 660º do mesmo Código.

As questões a decidir resumem-se a saber:

-se a sentença enferma de nulidade;
-se o pretenso contrato-promessa de arrendamento é ou não um verdadeiro contrato de arrendamento;
-se assiste aos autores o direito de execução específica do contrato-promessa;
-se a interpretação das normas jurídicas aplicáveis sufragada na sentença viola o estatuído no art. 65º da CRP.

III. São os seguintes os factos considerados provados em 1ª instância:

1.O A. MV. foi durante 15 anos porteiro do prédio sito na Avenida … exercendo as suas funções sob as ordens, direcção e fiscalização da XXX., Sociedade de Gestão Imobiliária, S.A. (cfr. alínea A) da matéria de facto assente);
2.Pelo menos, desde 1992, o autor habita na Av. …, na antiga casa de porteira (cfr. resposta dada ao artigo 7º) da base instrutória);
3.Por escritura pública de 26 de Junho de 2006 realizou-se a cisão da XXX., Sociedade de Gestão Imobiliária, SA pelo que o prédio onde o A. exercia as suas funções foi transmitido à XXX., Sociedade de Gestão Imobiliária, SA, aqui R., tendo o contrato de trabalho do A. sido transferido também para a R., prosseguindo em vigor com a antiguidade resultante da passagem do tempo desde 1 de Julho de 1992 (cfr. alínea B) da matéria de facto assente);
4.O autor e a ré subscreveram os documentos que constam, sob cópia, de fls. 12 a 15 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (cfr. alínea C) da matéria de facto assente);
5.Em 2006, o autor trabalhava na Câmara Municipal de …, com horário de trabalho flexível, entre as 08.00 e as 20.00 horas (com plataformas fixas entre as 10.00 e as 12.00 e entre as 14.30 e as 16.30 horas), tendo que cumprir 7 horas de trabalho diurno (cfr. resposta dada aos artigos 15º), 16º) e 17º) da base instrutória);
6.A ré remeteu aos autores, que a receberam, a carta, datada de 13 de Abril de 2010, cuja cópia consta de fls. 19 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (cfr. alínea D) da matéria de facto assente);
7.Em data indeterminada de 2009, posterior à referida no documento de fls. 18 (03/07/2009), a ré confiou a condução técnica do processo de legalização da fracção ao escritório de RJ. (cfr. resposta dada ao artigo 23º) da base instrutória);
8.Os autores promoveram a notificação judicial avulsa da ré, a qual se efectuou em 15/07/2010 (cfr. resposta dada ao artigo 11º) da base instrutória);
9.O A. marido sabia perfeitamente que cessava o direito à utilização da "habitação de porteira" em simultâneo com a cessação do respectivo contrato de Trabalho (cfr. resposta dada ao artigo 12º) da base instrutória);
10.Em Novembro de 2010, a ré estava a aguardar a celebração de escritura de rectificação da propriedade horizontal do prédio referido em A) e a subsequente realização de registo predial, cujo processo se veio a concluir em Fevereiro ou Março de 2011 (cfr. resposta dada aos artigos 19º), 20º) , 21º) e 22º) da base instrutória);
11.Até à data não foi celebrado o contrato referido na cláusula 3.ª do documento de fls. 13 a 15 dos autos (cfr. resposta dada ao artigo 3º) da base instrutória);
12.A actual administradora da R., MSC., é Advogada (cfr. alínea E) da matéria de facto assente); e
13.Teor dos documentos de fls. 56 a 62 dos autos (cfr. resposta dada ao artigo 8º) da base instrutória).---

IV. Da questão de mérito:

Da alegada nulidade da sentença:

Na conclusão h) dizem os apelantes que a sentença não especifica suficientemente os fundamentos de facto que justificam a decisão, pelo que, nos termos da al. b) do art. 668º do CPC, é nula.

Porém, no corpo alegatório, os apelantes não afloraram essa questão, nem arguiram a nulidade da sentença.

Ora, constituindo as conclusões a síntese das alegações, uma conclusão não desenvolvida ou tratada nas alegações não pode ser considerada e conhecida pela Relação.

De resto, é manifesto que não ocorre o vício em referência.

Com efeito, e como é sabido, apenas existe nulidade da sentença quando falte em absoluto a indicação dos fundamentos de facto ou a indicação dos fundamentos de direito da decisão e não a mera deficiência de fundamentação – cfr. A. Varela, Manual de Processo Civil, 2ª edição, pag. 687.

Ora, manifestamente, a sentença contém os fundamentos de facto e de direito, pois que concretiza os factos provados, nos quais fundamenta a decisão, e enuncia os fundamentos jurídicos determinantes da mesma.

Improcede, por isso, a conclusão dos apelantes no que tange à nulidade da sentença.

Da questão de fundo:

A questão fundamental em discussão nos autos e no recurso prende-se com a qualificação do contrato celebrado entre o autor e a ré, pretendendo os autores ser de qualificar como de mera promessa de arrendamento, enquanto na sentença foi qualificado como de um contrato definitivo de arrendamento.

Como se assinalou na decisão recorrida, para a caracterização de um contrato não importa, decisivamente, a designação que as partes lhe atribuíram, a qual pode estar em desarmonia com o acordo efectivamente estipulado, não se encontrando o juiz adstrito a tal designação (art. 664º do CPC), devendo o contrato sujeitar-se ao regime jurídico que resultar da interpretação das declarações negociais nele expressas A interpretação dessas declarações deve fazer-se de acordo com as normas constantes dos arts. 236º e 238º do Cód. Civil, segundo as quais as declarações devem valer com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, deve entendê-la, desde que no texto do documento esse sentido encontre um mínimo de correspondência.

Ora, de acordo com o estatuído nos arts. 1022 e 1023 do CC, arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição.

Por seu turno, o contrato-promessa, segundo o art. 410º, nº 1 do Cód. Civil, é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, ou seja, é um contrato que tem por objecto uma obrigação de prestação de facto, que consiste na celebração do contrato prometido, através da emissão das declarações negociais que lhe são próprias, formalizadas ou não, consoante os requisitos de forma estipulados por lei.

O recurso à celebração de um contrato-promessa impõe-se quando as partes estão interessadas em celebrar um determinado contrato, mas se deparam com dificuldades na sua estipulação imediata, pelo que através do contrato-promessa se obrigam a realizar, oportunamente, o contrato que têm em vista (o contrato prometido).

Flui dos autos que com data de 30/09/2006 o autor e a ré celebraram o denominado «ACORDO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE TRABALHO», por via do qual acordaram a cessação - por mútuo acordo (revogando-o) - do contrato de porteiro até aí existente, aí declarando o autor entregar a casa de porteiro que utilizava.

E na mesma data o autor e a ré firmaram o acordo constante de fls. 13 a 15 dos autos, denominado por «CONTRATO PROMESSA DE ARRENDAMENTO URBANO HABITACIONAL», com o seguinte teor:

“CONTRATO PROMESSA DE ARRENDAMENTO URBANO HABITACIONAL

Entre:

PRIMEIRA OUTORGANTE: XXX, Sociedade de Gestão Imobiliária, SA., com sede na Av. …, pessoa colectiva n.º ..., aqui representada pela Sra. Ora. MSC., administradora, com poderes para o acto, adiante designada por Entidade Patronal ou Primeira Outorgante,

SEGUNDO OUTORGANTE: MV., casado, contribuinte nO ..., com domicílio na Av. …, Porteiro, adiante designado por Trabalhador ou Segundo Outorgante,

Nas respectivas qualidades e posições em que intervêm, os Outorgantes atrás identificados celebram o presente Contrato Promessa de Arrendamento Urbano por termo Certo, ao abrigo do regime estabelecido nos Arts. 1 069.° e Art. 1095.° n.2 do Código Civil, com a redacção que lhe foi introduzida pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, o que fazem nos termos e nas condições seguintes:

1ª

A Primeira Outorgante é dona e legítima proprietária do prédio sito na Av. ….

2ª

Pelo presente contrato, a Primeira Outorgante promete dar de arrendamento ao Segundo Outorgante a antiga casa de Porteira, assim que legalmente seja possível, isto é depois de ser deferido pela Câmara Municipal de …, o necessário e respectivo pedido de supressão de porteira do prédio referido na cláusula Primeira.

3ª

O contrato de arrendamento prometido será celebrado pelo prazo certo de 5 anos, nos termos do disposto no Art.1 095.° n.2 do C.C

4ª

A renda anual será do montante de 1.800,00 € (mil e oitocentos euros) que o Segundo Outorgante se obriga a pagar em duodécimos mensais de 150 € (cento e cinquenta euros) a qual será paga no primeiro dia útil do mês a que for referente, nos escritórios da Primeira Outorgante, ou em local oportunamente estipulado pela Senhoria, mediante comunicação escrita.

5ª

1.A posse do futuro locado é transferida para o Segundo Outorgante a 1 de Outubro de 2006, na data da assinatura do presente contrato promessa de arrendamento urbano habitacional.
2.Como contrapartida dessa utilização o Segundo Outorgante pagará um montante mensal igual ao da futura renda, durante a vigência do Presente Contrato Promessa, que neste ano será do montante de 150 € por mês.
3.A referida contrapartida apenas será devida a partir de 1 de Novembro de 2006.

6ª

A renda agora estipulada será actualizada anualmente, nos termos legais aplicáveis, nos termos previstos no Novo Regime do Arrendamento Urbano, sendo a primeira actualização devida e feita em 2008 e sendo desde logo devida sobre o montante mensal pago e previsto na Cláusula anterior, ou seja, mesmo que o contrato prometido ainda não tenha entrado em vigor.

7ª

O prometido local arrendado destina-se exclusivamente a habitação do futuro Inquilino, reconhecendo este que o mesmo realiza cabalmente o fim a que se destina, não podendo este sublocá-lo, no todo ou em parte, sem prévia autorização por escrito da futura Senhoria ou cedê-lo gratuita ou onerosamente, sem a referida autorização.

8ª

O Segundo Outorgante obriga-se a conservar no estado em que actualmente se encontram as instalações e canalizações de água e luz, esgotos e demais equipamentos do local arrendado, bem como a manter em bom estado os respectivos soalhos, pinturas e vidros, ressalvando o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização e decurso do tempo.

9ª

O Segundo Outorgante não poderá fazer quaisquer obras no local arrendado sem autorização prévia e por escrito da Senhoria, nem poderá levantar quaisquer benfeitorias por si realizadas, ainda que feitas com autorização, nem por elas pedir indemnização ou alegar retenção.

10ª

Fica proibida a hospedagem, salvo autorização escrita, dada pela Primeira Outorgante.

11ª

O presente contrato Promessa caducará passados cinco anos sobre a data da assinatura do presente contrato e independentemente de já haver sido deferido ou não o pedido de supressão de porteira em relação a este prédio, não sendo devida qualquer indemnização a qualquer um dos presentes Outorgantes pela sua caducidade, seja a que título fôr.

12ª

O Segundo Outorgante pode denunciar o presente contrato a partir de um ano do início do mesmo, desde que avise a Primeira Outorgante, por carta registada com aviso de recepção, com uma antecedência mínima de três meses.

13ª

O Segundo Outorgante obriga-se desde já a contratar em seu nome o fornecimento de água, gás e electricidade, assim que a Primeira Outorgante lhe comunique que já existem contadores autónomos.

O presente contrato é celebrado em duplicado, sendo o respectivo imposto de selo pago através de guia.

Lisboa, 30 de Setembro de 2006”

Analisando este contrato, ressalta desde logo que as partes intitularam o mesmo como “contrato promessa de arrendamento urbano habitacional".

Porém, o contrato de fls. 13/15 revela os elementos essenciais de um contrato de arrendamento, por dele constar que os primeiros contraentes se obrigam a proporcionar (de imediato) aos segundos “o gozo temporário de uma coisa [imóvel], mediante retribuição” (artigos 1022º e 1023º do Código Civil): a coisa está suficientemente identificada e delimitada (“objecto contratual”); o prazo (cinco anos) está definido (cl. 3ª), idêntico ao prazo de duração do “contrato promessa” (cl. 11ª); a retribuição também (cl. 4ª); a finalidade do arrendamento consta da cl. 7ª;

o direito a ocupar imediatamente o locado e o dever de pagar uma contrapartida mensal (igual ao da renda) figura na cl. 5ª; a actualização dessa contrapartida consta da cláusula 6ª; e o regime das benfeitorias e cedências a terceiros, consta das cláusulas 7ª e 9ª.

No acordo em referência esclarece-se a razão pela qual se apelidou o contrato como promessa de arrendamento da antiga casa da porteira, dada a necessidade de “ser deferido pela Câmara Municipal de …, o necessário pedido de supressão de porteira do prédio”.

Assim, a entrega imediata da fracção e o consequente pagamento de uma contrapartida mensal, evidencia que aquilo que as partes quiseram celebrar, e celebraram, foi um efectivo contrato de arrendamento para habitação, apenas faltando, para a sua legalização, a supressão da casa da porteira junto da CM … – sobre esta temática, para além da jurisprudência citada na sentença recorrida, vide os Ac. do STJ de 3-12-2009 e de 1-07-2010, relatado,, respectivamente, pelos Cons.Abílio Vasconcelos e Maria dos Prazeres Beleza.

Desta forma, pelo referido contrato acordou-se quanto a todos elementos essenciais do contrato de arrendamento: entrega do locado, pagamento de uma contrapartida monetária e as demais cláusulas, nada ficando para o contrato "prometido".

Daí que nenhuma obrigação de celebrar um outro negócio jurídico conste daquele contrato ajuizado.

Deste modo, o contrato em apreço reveste a natureza de verdadeiro contrato de arrendamento habitacional e não de um contrato promessa cujo objecto seja a realização de um contrato de arrendamento futuro.

E atendendo à data da celebração do contrato em causa - 30-09-2006 -, era apenas exigível documento escrito para a sua formalização – art. 1069º do CC..

É certo que aquele contrato contém um vício, por naquela data inexistir licença de utilização da fracção para habitação.

Com efeito, o Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto, veio estabelecer que do contrato de arrendamento deve constar a existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente (ou então a referência à sua não exigibilidade, por se tratar de edifício construído antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo D.L. n.º 38382, de 7 de Agosto de 1951) – arts. 2º al. d) e 5º.

Sucede que, tal como se frisou na sentença recorrida, do estatuído no artigo 4.º do aludido diploma legal decorre que, desde que suprida, a sua falta não determina a invalidade ou a ineficácia do contrato, e resultou comprovado que a licença em questão foi já emitida (vide fls. 18 dos autos).

Deste modo, sendo o contrato em causa nos autos um verdadeiro contrato de arrendamento, não é o mesmo susceptível de execução específica, como bem se decidiu na sentença recorrida.

Dizem ainda os apelantes nas suas alegações que constitui um facto notório que ninguém prescindiria de uma indemnização equivalente a 15 anos de trabalho e dos demais direitos que daí pudessem advir a troco de nada, sendo que o que o autor aceitou em troca foi a celebração do contrato promessa, tendo criado a expectativa justa de que teria em breve um contrato de arrendamento.

Esta factualidade não constitui manifestamente um facto notório, pois que só revestem essa característica aqueles que são do conhecimento geral (art. 514º, n.º 1, do CPC), isto é, conhecidos ou facilmente cognoscíveis pela generalidade das pessoas normalmente informadas – cfr. Lebre de Freitas, CPC anotado, vol. 2º, pag. 397.

Não pode ser qualificado como “facto notório” aquilo que não passa de uma presunção “ad hominem”, a que se chega através de juízos baseados na experiência comum – cfr. Ac STJ de 12-11-91, in BMJ 411, pag. 569.

Por outra via, não se pode deduzir esse facto da restante factualidade apurada, pela simples razão de se desconhecerem as razões da aceitação da rescisão do contrato de trabalho de porteiro por parte do autor, o qual já lhe conferia o direito a habitar na casa.

Ademais, os apelantes vêm invocar factos cuja prova não conseguiram fazer em 1ª instância (vide respostas aos quesitos 4º e 5º) e sem que todavia tenham impugnado essa factualidade.

Se os apelantes criaram a expectativa de que continuariam a habitar na fracção em causa nos autos, fizeram-no infundadamente, pois que no contrato apelidado de promessa clausulou-se (cl 11ª) que o mesmo caducaria passados cinco anos, independentemente de já haver sido deferido ou não o pedido de supressão da porteira.

Por último refira-se que a interpretação das normas legais acolhidas na sentença e subscritas por esta Relação não viola o estatuído no art. 65º da Constituição, pois que não se está arbitrariamente a privar os autores de uma habitação.

Os alegados problemas de saúde destes, bem como a situação económica e social, apenas, em sede executiva, poderão obter algum acolhimento – arts. 930º-B e segs. do CPC.

Improcede, assim, a apelação.

V. Decisão:

Pelo acima exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida;

Custas pelos apelantes.

Notifique.

Lisboa, 06 de Novembro de 2012

Manuel Marques - Relator Pedro Brighton - 1º Adjunto Teresa Sousa Henriques – 2ª Adjunta

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