71/10.1TBALM.L1-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

1. Nos contratos-promessa de alienação em que não se mostre estipulado qualquer prazo para a celebração do contrato prometido, o prazo de um ano referido no art. 92º, n.º 4, do Cod. Reg. Predial conta-se a partir da data da celebração do contrato-promessa.

2. Decorrido esse prazo, sem que o prazo de cumprimento tenha sido fixado, a declaração de consentimento do titular registal contida naquele contrato-promessa perde a sua eficácia, deixando de ser título suficiente para a realização do registo provisório.

( Sumário do Relator )

Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. - P…..……… , SA, requereu na 2ª Conservatória do Registo Predial de Almada o registo provisório por natureza de aquisição do direito de superfície sobre parte do prédio descrito sob o n.º 00000, actualmente extractado sob o n.º 00000 da freguesia da ..., concelho de Almada, nos termos da alínea g) dos n.ºs 1 e 4, do art. 92º do C.R.P., ao qual foi atribuída a Ap. 0000, de 2009.01.28.

Juntou cópia de um contrato-promessa e escritura de habilitação de herdeiros.

Por despacho proferido dia 27 de Fevereiro de 2009, a Exma. Conservadora recusou o acto.

Interposto recurso hierárquico, foi o mesmo indeferido por despacho de 27/11/2009 do Sr. Presidente do Instituto de Registos e Notariado, que homologou a deliberação do Conselho Técnico.

P……… , SA interpôs então recurso para o Tribunal da Comarca de Almada.

O Magistrado do M.P. emitiu o parecer de fls. 101/105 favorável à pretensão da recorrente.

Posteriormente foi proferida decisão, na qual se decidiu:

Em face do supra exposto, concedo provimento ao recurso interposto por P…….., S.A., revogando-se a decisão recorrida proferida pelo Sr. Presidente do Instituto dos Registos e do Notariado e, em consequência, determino que se proceda à inscrição provisória por natureza do direito de superfície a favor da recorrente com base no contrato-promessa celebrado em 01/06/1999, nos termos requeridos pela apresentação 2100 de 28/01/2009, sob o prédio descrito na 2ª. Conservatória do Registo Predial de Almada sob o nº. 00000 do 0-00, actualmente 0000, da freguesia da

Nessa sentença, alinharam-se os seguintes considerandos:

“Nos termos do disposto no artigo 92º nº. 1 al. g) do Código de Registo Predial na redacção que lhe foi dada pelo 116/2008 de 04107, são efectuadas provisoriamente por natureza, entre outras, a inscrição de aquisição, antes de titulado o contrato.

Por outro lado, nos termos do disposto no nº. 4 do mencionado dispositivo legal, a inscrição referida na alínea g) do nº. 1, quando baseada em contrato-promessa de alienação, é renovável por períodos de seis meses e até um ano após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido, com base em documento que comprove o consentimento das partes.

Sendo que nos termos do disposto no artigo 47º nº. 3 do C.R.P. o registo provisório de aquisição pode também ser feito com base em contrato promessa de alienação, salvo convenção em contrário.

Ora, o fundamento elencado na decisão recorrida proferida pelo Sr. Presidente do Instituto dos Registos e do Notariado para recusar a apresentação nº. 2100 de 28/01/2009, de inscrição da aquisição provisória por natureza do direito de superfície a favor da aqui recorrente, prende-se com a circunstância de no contrato-promessa em causa nos autos, que instruía a mencionada apresentação, datado de 01/06/1999, não se estipular prazo para a celebração do contrato prometido, razão pela qual se considerou que o mencionado contrato promessa não constituía título suficiente para tal inscrição.

Sendo que, decidiu a decisão recorrida nestes casos ter em consideração o parecer emitido no Pº RP. 19/2003 DSJ-CT, in BRN nº. 10/2004(11), nos termos do qual, na falta de estabelecimento de prazo para a celebração do contrato prometido, se considera como data de vencimento da obrigação de contratar a data do próprio contrato promessa, pelo que o registo pode ser renovado apenas por um período de seis meses, igual ao da vigência (artigo 11º nº. 1 do CRP). Daqui se retirou que, nos termos do referido artigo 92º nº. 4 do CRP, a renovação do registo que tivesse sido efectuado com base no contrato não poderia ir para além de 01/06/2000.

Ora, parece-nos que o referido fundamento invocado na decisão recorrida confunde a existência ou não de título suficiente para a mencionada inscrição com base no contrato promessa de alienação do direito de superfície, a qual se encontra expressamente prevista como possível nos termos do disposto no artigo 92º nº. 1 al. g) e 47º nº. 3, ambos do C.RP., com a situação referente à possibilidade de renovação de inscrição de registo provisório por natureza efectuada com base em contrato-promessa prevista no artigo 92º nº. 4 do CRP.

Esclarecendo.

No caso dos autos inexiste qualquer inscrição provisória por natureza do referido contrato promessa de constituição do direito de superfície que a recorrente pretenda renovar nos termos do disposto no referido artigo 92º nº. 4 do C.RP., mas sim uma primeira inscrição provisória por natureza de aquisição do direito de superfície com base no referido contrato promessa de constituição desse direito, datado de 01/06/1999, e no qual não se prevê a data da outorga do contrato definitivo, ou seja, não se estipula qualquer prazo para o vencimento da obrigação emergente do contrato-promessa celebrado entre as partes.

Ora, perante tal situação o que resulta do mencionado parecer, que foi adoptado na decisão recorrida, ao fixar como data para o vencimento do contrato-promessa de constituição do direito de superfície a data da sua própria celebração é a existência de um mera ficção para o vencimento da obrigação que redunda igualmente numa verdadeira impossibilidade jurídica e material, uma vez que, é de senso comum que quando se celebra um contrato promessa se pretende protelar para mais tarde a realização do contrato definitivo, ou seja, a data de vencimento do contrato-promessa não pode coincidir com a data da sua própria celebração. Sendo que, a referida ficção colide inclusivamente com as regras referentes à fixação de prazo para o vencimento da obrigação no caso de tal vencimento se encontrar omisso no contrato, ou seja, a norma constante do artigo 777º nº. 2 do Código Civil, nos termos da qual se não for estipulado prazo pelas partes no contrato-promessa ou posteriormente, pode ser fixado pelo tribunal, a requerimento de qualquer delas (Leia-se Acórdão da Relação de Évora, datado de 06/06/2005, publicado in CJ, ano XXX, Tomo 111, pág. 254).

Atento o exposto, facilmente se vislumbra que pode ser inscrito provisoriamente por natureza no registo predial a aquisição a favor da recorrente do direito de superfície em causa nos autos, com base no contrato-promessa datado de 01/06/1999, sem que no mesmo conste a estipulação do prazo de cumprimento ou de celebração do contrato prometido, ainda que essa apresentação para inscrição tenha lugar depois de decorrido mais de um ano sobre a data da sua celebração. Sendo que, nos termos do disposto no artigo 94º, n.º4, do C.R.P., apenas para a renovação dessa inscrição provisória por natureza será essencial o requisito do prazo para o seu cumprimento (nesse sentido leia-se o mencionado Acórdão), procedendo o presente recurso”.

Inconformado com esta decisão, o Sr. Presidente do Instituto dos Registos e do Notariado recorreu para esta Relação, tendo nas suas alegações formulado as seguintes conclusões:

1ª A impugnação judicial prevista no art. 145° do C.R.P. tem por objecto a decisão de recusa da prática do acto de registo nos termos requeridos, a que se refere o nº 1 do art. 140° do C.R.P., e não a decisão proferida pelo presidente do Instituto dos Registos e do Notariado, LP. no recurso hierárquico daquela mesma decisão previsto no art. 144° do C.R.P.

2ª O despacho de qualificação de 27.02.2009 contém duas decisões: uma decisão principal, de recusa do pedido, assente em dois fundamentos - 1°. O pedido ter por objecto mediato o prédio descrito sob o nº 15 580 mas do título constar a promessa de constituição do direito de superfície sobre parte deste prédio; 2°. A constituição do direito de superfície não poder ser registada provisoriamente por natureza ao abrigo da al. g) do n° 1 do art. 92° do C.R.P., apenas o podendo ser a aquisição do direito de superfície cuja constituição se encontre já registada -, e uma decisão subordinada, de qualificação do pedido de registo como provisório por dúvidas, assente nos seguintes fundamentos: violação do princípio do trato sucessivo, falta de prova matricial do prédio e falta de indicação dos NIF dos titulares activos e passivos da inscrição a lavrar;

3a A decisão de 27.11.2009 proferida no processo de recurso hierárquico não modificou nem substituiu a decisão registal, antes a manteve, embora com outra fundamentação;

4a Porém, a sentença proferida na impugnação judicial da decisão registal devia conhecer mas não conheceu da fundamentação alinhada nesta decisão, ainda que a decisão proferida no recurso hierárquico da mesma decisão registal tenha considerado impertinente a maior parte da respectiva fundamentação, pelo que a douta sentença é nula;

5ª A sentença proferida na impugnação judicial da decisão registal deve conhecer oficiosamente das questões não fundamentação dessa decisão registal, se a omissão de essas questões puder conduzir à feitura de registos nulos;

6a O contrato-promessa de constituição do direito de superfície não é título suficiente para o registo provisório por natureza previsto na aI. g) do n° 1 e no nº 4 do art. 92° do C.R.P. se, não tendo sido estipulado prazo para a celebração do contrato definitivo, tiver já decorrido um ano sobre a data daquele contrato-promessa, sendo nulo o registo que viesse a ser efectuado com base no referido título;

7a Não sendo o registo recusado com fundamento no disposto na conclusão anterior, o registo do facto só como provisório por dúvidas poderá ser efectuado, por falta da indicação dos NIF dos sujeitos activos e passivos da inscrição a lavrar;

8ª Foram violadas ou deficientemente interpretadas as normas dos art.s 16°, b), 47°, n° 4,68°,70°,92°, nº 1, g) e n° 4,93°, n° 1, e), 140°, 142°, 144°, 145°, 147° e 148°, todos do C.R.P., art.s 660°, n° 2, e 668°, n° 1, d), do C.P.C., art.95°, n° 1, do CPTA, e art. 174° do CPA.

Nos termos expostos:

- O recurso deve ser julgado procedente e simplesmente revogada a douta decisão recorrida;

Para o caso de se entender que o objecto da impugnação judicial é a decisão registal de 27.02.2009

- O recurso deve também proceder, mantendo-se a decisão registal com a fundamentação alinhada na presente alegação;

Caso se entenda que inexiste fundamento de recusa do registo peticionado, o recurso deve proceder em parte, devendo o registo ser efectuado provisoriamente por dúvidas, por falta de indicação dos NIF dos sujeitos activos e passivos da inscrição a lavrar.

A apelada apresentou contra-alegações, nas quais propugna no sentido da decisão recorrida não enfermar de nulidade, por omissão de pronúncia, e pela manutenção do julgado.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II. Dos autos resultam assentes os seguintes factos:

1. Na 2ª CRP de Almada, sob o n.º 00000 encontra-se descrito um prédio urbano sito em ..., ... ..., n.ºs 000-0 a 000.

2. Pela Ap. 14 de 1967/09/06 esse prédio foi inscrito em nome de J.R. de C

3. A descrição n.º 15580 foi extractada na ficha informática n.º 15255, de 2009.01.28, onde foi reproduzida a já citada inscrição de aquisição a favor de J. R. de C

4. Desta descrição consta que ao prédio corresponde a matriz urbana 000.

5. No dia 28/05/99, no Cartório Notarial de Almada, foi celebrada escritura de habilitação dos herdeiros de J. R. de C., falecido dia 21 de Novembro de 1998.

6. Dessa escritura resulta que o falecido deixou como únicos herdeiros a sua mulher, R. de C. e os seus filhos G. de C., M. de C. e P. de C

7. Em 1-06-1999 R. de C., G. de C., M. De C. e P de C., na qualidade de “sócios herdeiros da herança aberta por óbito de J. R. de C., prometeram constituir a favor de P….., S.A. o direito de superfície sobre uma parcela de terreno identificada em planta anexa, de 89,35m2 do logradouro do aludido prédio urbano, que faz parte do acervo da herança, conforme contrato-promessa de fls. 29/32.

8. Segundo esse contrato, o direito de superfície que os primeiros outorgantes se obrigam a constituir destina-se à construção e ampliação de um posto de abastecimento de combustíveis e serviços conexos pela Petrogal (cláusula 3ª), o qual será constituído pelo período de 35 anos, com início em 1/01/97 (cláusula 7ª), cabendo àqueles marcar a escritura de constituição do direito de superfície (cláusula 8ª).

9. Em 28/01/2009 a P….,SA, veio pedir na 2ª Conservatória do Registo Predial de Almada o registo de aquisição provisória por natureza a seu favor tendo por objecto o direito de superfície sobre parte do prédio sob o n.º 00000, juntando para o efeito cópia certificada de contrato-promessa de constituição de direito de superfície e certidão de escritura de habilitação de herdeiros.

10. Esse pedido foi apresentado sob o n.º 2100, de 28/01/2009

11. Por despacho proferido dia 27 de Fevereiro de 2009 a Exma. Conservadora recusou o acto, sendo esse despacho do seguinte teor: “É requerido registo provisório de aquisição do direito de superfície a favor de P…..,SA, sobre o prédio descrito sob o n.º 00000 do B-44, actualmente informatizado sob o n.º 00000 da freguesia da ..., para a qual se junta contrato promessa de constituição de direito de superfície sobre parte desse prédio, pelo que não há título suficiente para o acto requerido, nos termos do artigo 69º, n.º 1, alínea b) do Código do Registo Predial. A aquisição de um direito de superfície pode ser efectuada, provisoriamente por natureza nos termos da alínea g) do n.º 1, do artigo 92º do referido Código, mas para tal há que estar registado o direito de superfície, o que não se verifica, registo este que não se enquadra nas provisioriedades por natureza previstas no dito artigo 92º. O prédio não se encontra registado a favor dos intervenientes no contrato promessa, encontrando-se ainda registado a favor do autor da herança, violando o princípio do trato sucessivo, consagrado no nº 1do artigo 34º do Código do Registo Predial. Acresce, ainda, que não se faz prova matricial do prédio, objecto do registo, exigida pelo artigo 31º, n.º 1, do mesmo Código e não se indica os NIF dos titulares activos e passivos da inscrição, menção da mesma, nos termos da alínea e) do n.º 1 do artigo 93º, do dito Código”.

12. Interposto recurso hierárquico, o Conselho Técnico dos Registos e Notariado aprovou a seguinte deliberação:

1. À constituição do direito de superfície é sempre inerente a aquisição desse novo direito por quem não é proprietário, quer essa aquisição tenha por objecto a faculdade de vir a construir uma obra, quer tenha por objecto a faculdade de manter uma obra já existente, em resultado da sua alienação separadamente da propriedade do solo.

2. Daquela inerência de produção dos direitos reais no plano substantivo decorre uma inseparabilidade no plano registral, estando a publicidade de ambos incluída na previsão legal de sujeição a registo da constituição do direito de superfície, como é evidenciado na fixação da inscrição do direito de superfície (cfr. artigos 2º, n.º 1, a) e 95º, n.º 1, a) do C.R.P).

3. Nem a letra (“aquisição de um direito”) nem a ratio (“reserva de lugar”) da previsão legal constante dos artigos 47º, n.º 1 e 92º, n.º 1, g) do C.R.P., consentem uma interpretação que vá no sentido de considerar excluída do seu âmbito a aquisição derivada constitutiva do direito de superfície.

4. Sendo o registo do direito de superfície pedido pelos herdeiros do titular inscrito, devidamente habilitados – ou intervindo os mesmos no contrato promessa apresentado para registo, declarando prometer no constituir ou transmitir o direito de superfície – a aplicação da dispensa de inscrição intermédia prevista no art. 35º do C.R.P. não é prejudicada pelo facto de após a conversão da inscrição provisória por natureza, continuar em vigor a inscrição de aquisição a favor do autor da herança.

5. Cabendo ao serviço de registo o dever de obter a prova da inscrição do prédio na matriz, da declaração para inscrição ou da pendência do pedido de alteração ou rectificação (art. 31º, n.º 2, do C.R.P.), a falta de apresentação dessa prova por parte do apresentante não cabe nas “deficiências” a que respeita o procedimento de suprimento previsto no ar. 73º do C.R.P.

6. O contrato promessa de constituição do direito de superfície não é título suficiente para o registo provisório por natureza previsto na alínea g) do n.º 1 do art. 92º do C.R.P. se, não tendo sido estipulado prazo para a celebração do contrato prometido tiver já decorrido um ano sobre a respectiva data, como resulta da conjugação do disposto nos artigos 47º, n.º 3, e 92º, n.º 4, do mesmo Código.

13. E no final propôs a improcedência do recurso.

14. Essa deliberação foi homologada por despacho proferido dia 27/11/2009 pelo Sr. Presidente do Instituto de Registos e Notariado.

III. Nos termos dos art.ºs 684º, n.º 3, e 690º, n.º 1, do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.º 660º do mesmo Código.

As questões a decidir resumem-se essencialmente em saber:

- se a decisão recorrida é nula;

- se é passível de registo provisório a aquisição decorrente do contrato-promessa sem prazo, celebrado há mais de um ano, que acompanhou o pedido de registo.

IV. Da questão de direito:

Quanto à questão da nulidade da decisão:

Dizem os apelantes que a decisão é nula, nos termos do art. 668º, n.º 1, al. d), do CPC, por:

- na decisão recorrida o tribunal ter apreciado a decisão proferida pelo Presidente do IRN, datada de 27/11/2009, que julgou improcedente o recurso hierárquico, e não a decisão da Sra. Conservadora do Registo Predial de Almada, que recusou o registo;

- na decisão recorrida ter sido decidido revogar a decisão proferida pelo Presidente do IRN;

- nessa decisão apenas se ter apreciado e decidido a questão que constituiu fundamento de improcedência do recurso hierárquico;

- o nosso ordenamento jurídico apenas permitir atacar pela via judicial a decisão do conservador que recusou a prática do acto, pelo que a decisão recorrida versou sobre uma decisão de que não podia conhecer.

A nulidade da sentença por omissão de pronúncia constitui a cominação para o incumprimento do disposto na primeira parte do n.º 2 do art. 660º do CPC, segundo o qual o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, não podendo ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se forem de conhecimento oficioso.

Deve assim o juiz conhecer de todas as questões que lhe são submetidas, isto é, de todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e excepções invocadas e todas as excepções de que oficiosamente lhe cabe conhecer, não constituindo, porém, nulidade a omissão de considerar linhas de fundamentação jurídica, diferentes das da sentença, que as partes hajam invocado, nem considerar todos os argumentos que estas tenham deduzido.

Ora, no caso em análise, o recurso interposto para o tribunal da Comarca pela P…., SA, foi do despacho de recusa de registo de 27/02/2009 e da decisão do Presidente do IRN de 27/11/2009 (vide fls. 3 e segs.)

Porém, na sentença entendeu-se que a decisão recorrida era a proferida pelo Presidente do IRN e, em consonância, decidiu-se revogar “a decisão recorrida proferida pelo Sr. Presidente do Instituto dos Registos e do Notariado”

Nesta matéria, prescreve o art. 145º, n.º 1, do CRP (a este diploma se reportarão todas as normas adiante citadas, sem indicação em contrário) que tendo o recurso hierárquico sido julgado improcedente, o interessado pode ainda interpor recurso contencioso da decisão do conservador.

Deste modo, tal como frisa o apelante, a decisão que o nosso ordenamento jurídico permite que seja atacada no recurso contencioso é a decisão do conservador e não do presidente do IRN, não cabendo recurso para o tribunal de comarca da decisão que recaiu sobre o recurso hierárquico.

Sendo assim, verifica-se que a sentença recorrida conheceu de uma decisão (a proferida no recurso hierárquico) de que não devia conhecer e não conheceu de outra (a proferida pela Sra. Conservadora) da que deveria ter conhecido.

A sentença recorrida enferma, pois, do vício que lhe é apontado, sendo nula - art. 668º, n.º 1, al. d) do CPC.

Quanto ao mérito do recurso:

Estabelece o art. 715º, n.ºs 1 e 3, do CPC, que ainda que declare nula a decisão que põe termo ao processo, o tribunal de recurso deve conhecer do objecto da apelação, ouvindo previamente cada uma das partes.

Tendo as partes se pronunciado sobre essa temática, cumpre conhecer do objecto da apelação.

A Sra. Conservadora recusou o registo por ter entendido que o facto não está titulado (art. 69º, n.º 1, al. b) do CRP), por um lado porque o pedido teve por objecto mediato o prédio descrito sob o n.º 15580 e do título consta a promessa de constituição do direito de superfície sobre parte desse prédio e, por outro, porque a constituição desse direito não pode ser registada provisoriamente por natureza ao abrigo da alínea g) do art. 92º, apenas o podendo ser a aquisição do direito de superfície cuja constituição se encontre já registada.

No despacho de recusa refere-se ainda, ao que se supõe para a eventualidade de inexistir fundamento de recusa, como se explicitou no despacho de sustentação, que o registo apenas poderia ser efectuado por dúvidas, por violação do princípio do trato sucessivo (art. 34º, n.º 2, do CRP), por falta de prova matricial do prédio objecto do registo, exigida pelo art. 31º, n.º 1, do mesmo Código e por não se indicar o NIF dos titulares activos e passivos da inscrição, nos termos do art. 93º, n.º 1, al. e) do CRP.

Porém, tal como se frisou no parecer do Conselho Técnico dos Registos e Notariado, no qual se funda a decisão proferida pelo Sr. Presidente do Instituto dos Registos e do Notariado que recaiu sobre o recurso hierárquico, improcedem as razões invocadas pela Exma Conservadora para a recusa do registo.

Como aí se refere, não é concebível um direito de superfície sem sujeito, isto é, que o proprietário pudesse, à custa do seu direito de propriedade, pura e simplesmente constituir um direito de superfície sem titular. À constituição do direito de superfície é, pois, sempre inerente a aquisição desse novo direito por quem não é proprietário (cfr. artigos 2º, n.º 1, a) e 95º, n.º 1, a) do C.R.P).

De igual modo, o facto do direito de superfície não incidir sobre a totalidade do prédio também não constituía fundamento de recusa do registo, pois que a parcela encontra-se suficientemente delimitada na planta anexa ao contrato-promessa e essa delimitação não exige destaque, pois que não existem elementos que permitam dar por assente a vontade de fraccionamento do prédio – cfr. neste sentido o Acórdão da Relação de Guimarães de 9/02/2005, em que foi relator o Des. Aníbal Jerónimo.

É, pois, admissível o registo da aquisição derivada constitutiva do direito de superfície. Nem a letra (“aquisição de um direito”) nem a ratio (“reserva de lugar”) da previsão legal constante dos artigos 47º, n.º 1 e 92º, n.º 1, g) do C.R.P., consentem uma diferente interpretação.

Por outro lado, e continuamos a acompanhar o parecer do Conselho Técnico, sendo “o registo do direito de superfície pedido pelos herdeiros do titular inscrito, devidamente habilitados – ou intervindo os mesmos no contrato promessa apresentado para registo, declarando prometer constituir ou transmitir o direito de superfície – a aplicação da dispensa de inscrição intermédia prevista no art. 35º do C.R.P. não é prejudicada pelo facto de após a conversão da inscrição provisória por natureza, continuar em vigor a inscrição de aquisição a favor do autor da herança”, já que a inscrição do direito de superfície reflectirá a qualidade em que intervierem os sujeitos passivos, de titulares daquela herança.

Improcedem assim todos os fundamentos de recusa do registo invocados pela Exma. Conservadora na sua decisão.

Não obstante, sendo o tribunal livre no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (art. 664º do CPC), importa ainda apreciar da bondade de um outro fundamento de recusa expresso na decisão do Sr. Presidente do IRN, segundo o qual o registo que viesse a ser efectuado seria nulo, por o contrato-promessa ter sido celebrado há mais de um ano e não se encontrar fixado o prazo para a celebração do contrato definitivo.

Estabelece o art. 16º al. b) do C.R.P. que o registo é nulo quando tiver sido lavrado com base em títulos insuficientes para a prova legal do facto registado.

E prescreve o art. 47º, n.º 3, do CRP que o registo provisório de aquisição pode também ser feito com base em contrato-promessa de alienação.

De sua vez, dispõe o art. 92º n.º 1, al. g) e n.º 4, do CRP que:

“1- São pedidas como provisórias por natureza as seguintes inscrições:

(…)

g) De aquisição, antes de titulado o contrato;

(…)

4- A inscrição referida na alínea g) do n.º 1, quando baseada em contrato-promessa de alienação, é renovável por períodos de seis meses e até um ano após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido, com base em documento que comprove o consentimento das partes”.

No contrato-promessa em causa nos autos, datado de 01-06-1999 estabeleceu-se, além do mais, que o direito de superfície será constituído pelo período de 35 anos, com início em 1-01-97, e que cabe aos primeiros outorgantes (herdeiros do proprietário do solo) marcar a escritura de constituição do direito de superfície.

Encontramo-nos, por isso, em presença de uma contrato-promessa em que foi deixado ao critério de um dos contraentes a marcação da escritura pública, no sentido de lhes confiar a faculdade de escolha do momento do cumprimento, caso em que a fixação do prazo da prestação compete ao tribunal, nos termos do art. 777º, do CC.

No parecer do Conselho Técnico do IRN, na linha de anteriores pareceres, conclui-se que:

“O contrato promessa de constituição do direito de superfície não é título suficiente para o registo provisório por natureza previsto na alínea g) do n.º 1 do art. 92º do C.R.P. se, não tendo sido estipulado prazo para a celebração do contrato prometido tiver já decorrido um ano sobre a respectiva data, como resulta da conjugação do disposto nos artigos 47º, n.º 3, e 92º, n.º 4, do mesmo Código”.

Este entendimento baseia-se na doutrina do Parecer n.º 140/2001 DSJ-CT, segundo o qual, não estando fixado o prazo de cumprimento do contrato-promessa, aquele prazo de um ano terá de ser contado a partir da data do contrato-promessa, que assim se “ficciona” como data do vencimento da obrigação de contratar, e foi seguido pelos Acs. da RE de 11-10-2007, relatado pelo Des. João Marques; e da RP de 6-12-2007, relatado pelo Des. Manuel Capelo, in www.dgsi.pt

Em sentido diverso decidiu-se no Ac. da RE de 6/06/2005 (in CJ2005, tomo III pag. 254, relatado pelo Des. Fernando Bento), que pode ser inscrito provisoriamente no registo predial a aquisição a favor do promitente-comprador com base em contrato-promessa de compra e venda de imóvel sem estipulação de prazo de cumprimento, ainda que a apresentação para a inscrição tenha lugar depois de decorrido mais de um ano sobre a data da sua celebração.

Analisemos esta problemática.

É indubitável que a menção do prazo para a celebração do contrato prometido não é essencial para a realização da inscrição, como o atesta o art. 95º , n.º 1, al. d), sendo, pois, possível a inscrição provisória da promessa sem estipulação de prazo de cumprimento.

Por outro lado, a actual redacção do art. 92º, n.º 4, foi introduzida pela DL n.º 533/99, de 11/12, e a que até aí vigorava estabelecia que o registo provisório, nas situações como a dos autos, vigorava pelo prazo de três anos, renováveis por períodos de igual duração.

Com esta alteração legislativa, para além de se encurtarem os prazos dos registos provisórios, visou-se, ao que tudo indica, fixar com transparência os pressupostos da sua renovação, de modo a que os terceiros possam conhecer exactamente até quando é que determinado registo provisório é renovável – vide Parecer n.º 140/2001 DSJ-CT

Mas se assim é, importa reconhecer que esse desiderato se aplica igualmente às inscrições de aquisição baseadas em contratos promessa sem previsão de prazo para a celebração do contrato prometido.

Perante a lacuna constatável no falado art. 92º, n.º 4, ao deixar de fora da previsão legal estes contratos, a respectiva integração há-de fazer-se nos termos do n.º 3, do art. 10º do CC, segundo a norma que o próprio interprete criaria, se houvesse de legislar dentro do espírito do sistema.

Neste âmbito, afigura-se-nos incorrecto ficcionar, para efeitos registais, como data de vencimento da obrigação de contratar o da celebração do contrato-promessa.

Como se frisa no acórdão da RE de 6/06/2005, constitui uma verdadeira impossibilidade jurídica (se não mesmo material) que a data da celebração do contrato-promessa seja a do seu vencimento.

Ademais, bastaria que no período de um ano subsequente ao da celebração do contrato-promessa sem prazo este viesse a ser judicialmente fixado para aquela “ficção” se volatizar.

Por outro lado, o que o legislador pretendeu ao fixar um prazo de um ano, não foi, naturalmente, o estabelecimento de um prazo para o cumprimento da obrigação de celebração do contrato definitivo, findo o qual se extinguiria o contrato.

Como supra se assinalou, o que se pretendeu através da fixação daquele prazo de um ano foi encurtar os prazos de duração dos registos provisórios e simultaneamente dar a conhecer a terceiros até quando o registo é renovável, findo o qual o contrato-promessa deixa de servir de documento de suporte para a realização da inscrição ou renovação do registo provisório.

Estabeleceu-se deste modo um termo final de duração da sua eficácia para efeitos de registo provisório.

Sendo assim, no caso de contrato-promessa sem prazo para a celebração do contrato prometido, parece razoável que se fixe um prazo idêntico (um ano).

Quanto à data do início deste prazo, a mesma não poderá deixar de ser a data da celebração do contrato-promessa, não por se ficcionar ser essa a data do vencimento da obrigação de contratar, mas por ser esse o marco que permite dar a conhecer a terceiros até quando um registo provisório pode ser renovado.

Decorrido esse prazo, sem que o contrato definitivo tenha sido celebrado ou sem que tenha sido fixado o prazo de cumprimento, o legislador entende que a declaração de consentimento do titular registal contida naquele contrato para a alienação do direito deixa de ser título suficiente para a realização do registo provisório, perdendo, pois, a sua eficácia.

Em face desta conclusão, tendo o contrato-promessa em causa nos autos sido celebrado no dia 01-06-1999 e o pedido do registo sido apresentado nove anos e meio depois, não é admissível a realização da pretendida inscrição do registo provisório por natureza, tendo por objecto o direito de superfície sobre parte do prédio descrito sob o n.º 15580.

É que se a declaração do titular registal contida em contrato-promessa sem prazo celebrado há mais de um ano perdeu a sua eficácia para efeitos de renovação do registo, caso este tivesse sido lavrado, por identidade de razão deverá perder eficácia para efeitos da realização da 1ª inscrição – vide art. 69º, al. b.

Com o devido respeito pelo entendimento adverso que fez vencimento no Ac. RE citado na decisão recorrida, o enquadramento jurídico da questão aí efectuado conduz a que os registos provisórios por natureza baseados em contrato-promessa sem prazo seriam insusceptíveis de renovação (art. 92º, n.º 4), a não ser que, no prazo de seis meses, tivesse sido estipulado pelas partes ou fixado pelo tribunal o prazo para a celebração do contrato prometido (e tal fixação pode ocorrer após aquele prazo de seis meses de duração do registo provisório).

Assim, no caso de um contrato-promessa celebrado dia 1/07/2010, poderia ser feita a respectiva inscrição no registo, mas no final do decurso do prazo de seis meses (1/01/2011) já não podia ser renovado, enquanto que no caso de um contrato-promessa celebrado na mesma data, no qual fosse estabelecido que o contrato definitivo seria outorgado dia 1/09/2010, aquela renovação seria possível.

Tal solução afigura-se-nos desrazoável, não parecendo ter sido querida pelo legislador.

Por outra via:

O facto de, no caso de contrato-promessa com prazo de cumprimento, resultar da lei que após o decurso do prazo de um ano subsequente ao termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido, já não ser possível a realização da 1ª inscrição no registo, significa que a declaração de consentimento do titular registal corporizada naquele contrato-promessa deixa de ser eficaz para efeitos de registo.

Sendo assim, decorridos mais de 10 anos após a celebração do contrato-promessa em causa nos autos, sem prazo fixo de cumprimento, à luz de que princípios seria de considerar eficaz esse consentimento para a realização de uma 1ª inscrição de um registo provisório por natureza?

Será essa situação mais merecedora de protecção do que a que ocorre nos contratos-promessa com prazo fixo de cumprimento?

Configura-se-nos que não.

Deste modo, ainda que por fundamentos diversos dos vertidos na decisão da Exma. Conservadora, entende-se existir motivo para a recusa do registo, confirmando-se, por isso, a decisão que recusou o registo provisório por natureza.

Procede assim o recurso.

Sumário (da responsabilidade do relator):

1. Nos contratos-promessa de alienação em que não se mostre estipulado qualquer prazo para a celebração do contrato prometido, o prazo de um ano referido no art. 92º, n.º 4, do Cod. Reg. Predial conta-se a partir da data da celebração do contrato-promessa.

2. Decorrido esse prazo, sem que o prazo de cumprimento tenha sido fixado, a declaração de consentimento do titular registal contida naquele contrato-promessa perde a sua eficácia, deixando de ser título suficiente para a realização do registo provisório.

V. Decisão:

Pelo acima exposto, decide-se:

1. Julgar procedente o recurso, declarando-se nula a sentença recorrida;

2. Conhecer do objecto da apelação, ao abrigo do disposto no art. 715º do CPC, e em consequência, confirmar a decisão proferida dia 27 de Fevereiro de 2009 pela Sra. Conservadora do Registo Predial, que recusou o registo provisório por natureza de aquisição do direito de superfície sobre parte do prédio descrito sob o n.º 15580;

3. Custas pela apelada.

4. Notifique.

Lisboa, 12 de Abril de 2011

Manuel Ribeiro Marques - Relator

Pedro Brighton - 1º Adjunto

Anabela Calafate - 2ª Adjunta